III - Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt - Hafen Rostock e.G.

Wenn es ums Wohnen geht.
Geschäftsbericht

Unser Wohnungsbestand am 31. Dezember 2009
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4
2
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7
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3
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9
10
14
Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG
Goerdelerstraße 21 • 18069 Rostock
Telefon: (03 81) 8 08 10 • Fax: (03 81) 8 83 05
www.wgsh.de • info@wgsh.de
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11 12
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5
6
7
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Kundenbüro
Warnemünde
5 Wohnungen
Lichtenhagen
1130 Wohnungen
Groß Klein
726 Wohnungen
Lütten Klein
1373 Wohnungen
Schmarl
1121 Wohnungen
Evershagen
1023 Wohnungen
Reutershagen
586 Wohnungen
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11
12
13
14
15
Hansaviertel
177 Wohnungen
Kröpeliner-Tor-Vorstadt
129 Wohnungen
Südstadt
1562 Wohnungen
Stadtmitte
88 Wohnungen
Brinckmansdorf
12 Wohnungen
Dierkow
743 Wohnungen
Toitenwinkel
770 Wohnungen
Graal-Müritz
169 Wohnungen
Friedhofsweg 48 • 18057 Rostock
Telefon: (03 81) 8 08 12 00 • Fax: (03 81) 8 08 12 09

Geschäftsbericht und Jahresabschluss
1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009
Gegründet am 25. Oktober 1954
Eingetragen im Genossenschaftsregister
des Amtsgerichtes Rostock unter der Nr. 018
3

Inhaltsverzeichnis
4
I
II
III
IV
V
Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG auf einen Blick Seite 5
Organe der Genossenschaft Seite 6
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009 Seite 8
Bericht des Vorstandes Seite 8
Jahresabschluss Seite 17
- Bilanz Seite 18
- Gewinn- und Verlustrechnung Seite 20
- Anhang Seite 21
Lagebericht Seite 27
Bericht des Aufsichtsrates Seite 33
Verzeichnis der Vertreter und Ersatzvertreter Seite 34

Die Wohnungsgenossenschaft
Schiffahrt-Hafen Rostock eG auf einen Blick
2007 2008 2009
Bilanzsumme TEUR 284.841 284.259 282.482
Geschäftsguthaben der Mitglieder TEUR 10.011 10.009 10.074
Eigenkapital TEUR 192.998 203.624 214.080
Eigenkapital-Quote % 67,8 71,6 75,8
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten TEUR 65.941 55.245 44.950
Bilanzanteil % 23,2 19,4 15,9
Jahresüberschuss TEUR 8.986 10.608 10.371
eigene Wohnungseinheiten 9.604 9.611 9.614
für Dritte verwaltete Eigentumswohnungen 247 251 252
Mitglieder 9.815 9.956 10.040
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
und Betreuungstätigkeit TEUR 40.569 41.978 43.208
Neubau-, Modernisierungs-,
Instandsetzungs- und
Instandhaltungskosten TEUR 14.979 13.759 13.108
Mitarbeiter am 31.12. 59 60 62
Danziger Straße 31-39 Danziger Straße 31-39
I
5

Organe der Genossenschaft
6
II
Vorstand und Aufsichtsrat
Vertreterversammlung
am 23. Juni 2010
Organe der Genossenschaft
Mitglieder der Genossenschaft
Vertreterversammlung
(Vertreter von den Mitgliedern gewählt)
Aufsichtsrat
(von der Vertreterversammlung gewählt)
Vorstand
(vom Aufsichtsrat bestellt)
Abteilungen der Genossenschaft
Betriebswirtschaft/
Finanzen
Wohnungswirtschaft
Mitgliederwesen/
Vermietung
Bautechnik/
Werterhaltung

Vorstand
Werner Stoll Vorsitzender
Andreas Lübcke
Aufsichtsrat
Jürgen Arndt Vorsitzender
Manfred Bonacker stellv.
Vorsitzender
Frank Juhrmann Schriftführer
Peter Krempien
Ingrid Lüben
Alexander Mesch
Manfred Raddatz
Gisela Schuldt
Dirk Stricker bis 29.05.2009
Prüfungsausschuss
Gisela Schuldt Vorsitzende
Ingrid Lüben
Dirk Stricker bis 29.05.2009
Bauausschuss
Frank Juhrmann Vorsitzender
Peter Krempien
Manfred Raddatz
Prokuristin
Angret Koch
Handlungsbevollmächtigte
Dirk Burgunde
Oliver Zeplien
Raik Labjon bis 31.03.2009
Riccardo Böttcher ab 10.07.2009
Betriebsratsvorsitzende
Constanze Glapa
Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG
hat folgende Mitgliedschaften:
a) Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. - Hamburg,
Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein - (VNW)
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg
b) Arbeitsgemeinschaft mecklenburgisch-vorpommerscher
Wohnungsunternehmen e.V. (AMVW)
Geschwister-Scholl-Straße 3-5, 19053 Schwerin
c) Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V. (AGV)
Peter-Müller-Str. 16, 40468 Düsseldorf
d) Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und
Siedlungswesen e.V. (DESWOS)
G.-Heinemann-Ufer 84-88, 50968 Köln
e) Verwaltungs-Berufsgenossenschaft
Mönckebergstraße 7, 20095 Hamburg
f) Industrie- und Handelskammer Rostock
Ernst-Barlach-Straße 1, 18055 Rostock
g) Gemeinnütziger Verein „Stiftung Graal-Müritz e. V.“
A.-Bebel-Str. 23, 18181 Graal-Müritz
Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG ist
Gesellschafter der
(1) URBANA TELEUNION Rostock GmbH & Co. KG
Nobelstraße 55, 18059 Rostock
(2) Verwaltung URBANA TELEUNION Rostock GmbH
Nobelstraße 55, 18059 Rostock
(3) SY-Immobilien-Service GmbH
Kopenhagener Straße 51, 18107 Rostock
II
7
Bützower Str. 4-5a

Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009
8
III
Unsere Wohnungsgenossenschaft befindet sich mittlerweile im 56.
Jahr ihres Bestehens. Wir können feststellen, dass das Geschäftsjahr
2009 ebenso wie 2008 wirtschaftlich ein sehr erfolgreiches
war. Die wirtschaftliche Lage ist gut und stabil, davon zeugt u. a.
der Jahresüberschuss von rund 10,4 Millionen EUR, der sehr hohe
Eigenkapitalanteil von 75,8 Prozent, die weiteren Rückgänge beim
Wohnungsleerstand auf 1,6 Prozent und der strikte Schuldenabbau.
Die Nutzungsgebühren von durchschnittlich 4,88 EUR je m² und
Monat konnten auf sozial verträglichem Niveau gehalten werden.
Aufgrund der guten bis sehr guten Ergebnisse in den letzten
Jahren können Vorstand und Aufsichtsrat nach 11-jähriger Pause
nun der Vertreterversammlung eine Dividendenzahlung in Höhe
von 4 Prozent auf die Genossenschaftsanteile per 01.01. 2009 vorschlagen.
Wir denken, dass wir auf diese Entwicklung stolz sein
können, gerade in Zeiten der Wirtschafts-, Finanz- und Eurokrise.
Die Wohnungsunternehmen in unserem Verbandsgebiet haben die
Finanz - und Wirtschaftskrise bislang unbeschadet überstanden.
Kein Unternehmen musste Insolvenz anmelden oder wurde von
zögerlichen Kreditvergaben betroffen. Grund dafür ist das nachhaltige
Geschäftsmodell. Dieses hat sich in über 100 Jahren Wettbewerb
am Markt bewährt. Es geht den Wohnungsunternehmen nicht
um schnellen Profit, sondern um eine gute Eigenkapitalbasis und
langfristig attraktive Wohnungsbestände. Sie sehen in ihren Wohnungen
keine Handelsware, sondern ein Wirtschafts- und Sozialgut,
für das sie soziale, ökonomische und ökologische Verantwortung
tragen.
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2009 zum ersten Mal seit sechs
Jahren geschrumpft. Mit minus 5 Prozent war der Rückgang des
Bruttoinlandsprodukts so stark wie noch nie in der Nachkriegszeit.
In den Jahren 2006-2008 war das Bruttoinlandsprodukt noch um
1,3 bis 3,2 Prozent gestiegen. Für 2010 rechnet die Bundesregierung
mit einem Anstieg von 1,4 Prozent. Der Anstieg der Verbraucherpreise
betrug 2009 gegenüber dem Vorjahr + 0,4 Prozent. Eine
ähnlich niedrige Jahresteuerungsrate wurde zuletzt 1999 mit 0,6
Prozent ermittelt.
Jahresdurchschnittlich waren 2009 aufgrund des massiven Produktionseinbruchs
in der Rezession rund 3,4 Millionen Menschen in
Deutschland arbeitslos, immerhin 155.000 mehr als im Vorjahr. Die
Arbeitslosenquote belief sich im Durchschnitt auf 8,2 Prozent
(Vorjahr 7,8). In den neuen Ländern betrug die Arbeitslosenquote
13,0 Prozent, also fast doppelt so hoch wie im Westen. Dort betrug
sie 6,9 Prozent.
2009 wurden in Mecklenburg-Vorpommern 3.040 nicht mehr benötigte
Wohnungen durch Abriss oder Rückbau vom Wohnungsmarkt
genommen. Seit 2002 wurden im Land 21.886 WE abgerissen mit
einem Fördervolumen von 71 Millionen EUR. Im Durchschnitt aller
Wohnungsunternehmen des VNW ging die Leerstandsquote in
Mecklenburg-Vorpommern bei den eigenen Wohnungen weiter zurück.
Sie liegt Ende 2009 bei rund 7,3 Prozent, also 0,6 Prozent
niedriger als im Vorjahr. 2009 standen insgesamt 18.639 WE leer.
30 Prozent der Leerstände betreffen die Wohnungsgenossenschaften
und 70 Prozent die Wohnungsgesellschaften.
2009 haben alle Wohnungsunternehmen in Mecklenburg-Vorpommern
rund 241 Millionen EUR in den Wohnungsbestand investiert,
darunter 218 Millionen EUR für Modernisierung/Instandsetzung
und -haltung. Der Neubau spielt mit 293 fertig gestellten Wohnungen
in 2009 eher eine nachrangige Rolle bei den Wohnungsunternehmen
im Land. Gemäß GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. betrug der Leerstand
bei den Wohnungsunternehmen in den neuen Ländern Ende 2009
durchschnittlich 9,9 Prozent (Vorjahr 10,7).
Insgesamt verteilen sich die Leerstände auf die neuen Länder wie
folgt:
Sachsen-Anhalt 13,5 Prozent
Sachsen 12,1 Prozent
Brandenburg 11,4 Prozent
Thüringen 9,3 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern 7,3 Prozent
Berlin gesamt 4,8 Prozent
Folgende Kreise in Mecklenburg-Vorpommern haben die höchsten
Leerstände:
Schwerin 13,6 Prozent
Nordvorpommern 10,8 Prozent
Mecklenburg-Strelitz 10,7 Prozent
Uecker-Randow 10,5 Prozent
Ostvorpommern 9,9 Prozent
Der Landkreis Müritz hatte mit 3,5 Prozent, die Hansestadt Greifswald
hatte mit 3,8 Prozent und die Hansestadt Rostock hatte mit
4,5 Prozent den niedrigsten Leerstand im Land zu verzeichnen.

Mitgliederentwicklung und Geschäftsguthaben
2009 Vorjahr
Bestand am 1. Januar 9.956 9.815
Zugänge + 826 + 860
davon Neuaufnahmen 751 791
Übertragungen 75 69
Abgänge - 742 - 719
davon Kündigungen 547 521
Übertragungen 75 69
Tod des Mitgliedes 57 73
Ausschlüsse 63 56
Bestand am 31. Dezember 10.040 9.956
2009 konnten 84 Mitglieder mehr aufgenommen werden als uns
durch Kündigung bzw. Abgang verließen (Vorjahr +141). Das
Durchschnittsalter aller Mitglieder beträgt 52 Jahre (Vorjahr ebenfalls).
1996 lag das Durchschnittsalter noch bei 47 Jahre. 17,5
Prozent aller Mitglieder sind bis zu 30 Jahre alt und 39,7 Prozent
sind jetzt mindestens 60 Jahre alt. 567 Mitglieder sind zzt. 80
Jahre und älter, davon 50 mehr als 90 Jahre! Darunter wiederum 9
mit mehr als 95 Jahren. Wie allseits bekannt, überaltert die deutsche
Bevölkerung immer mehr und dieser Entwicklung muss sich
die Genossenschaft nach wie vor stellen. Wir werden noch in diesem
Jahr eine Mitgliederumfrage zum Wohnen in der Genossenschaft
mit den über 55-Jährigen vornehmen. Die Auswahl der
Probanden erfolgt nach dem Zufallsprinzip. Uns geht es dabei
Altersstruktur der Mitglieder am 31.12.2009
darum zu erfahren, welche wohnbegleitenden Dienstleistungen
unsere Mitglieder in der Zukunft wünschen und mit welchen speziellen
Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wir
künftig das altenfreundliche Wohnen verbessern können.
Im Ergebnis der Umfrage wollen wir die Angebote für Dienstleistungen
bei 1-2 Firmen bündeln. Die Bestellung und die Koordinie-
rung dieser Leistungen sollen künftig in der Genossenschaft zentral
erfolgen.
Jedes Mitglied hat im Durchschnitt 6,3 Genossenschaftsanteile erworben
(Vorjahr 6,4). Das sind buchmäßig 951,00 EUR. Die Geschäftsguthaben
der am 31. Dezember 2009 verbleibenden Mitglieder
haben sich im Geschäftsjahr um 50 TEUR erhöht (Vorjahr
39 TEUR). Die Haftsummen betrugen Ende 2009 6.024 TEUR (Vorjahr
5.974 TEUR). Die rückständigen fälligen Einzahlungen auf Geschäftsguthaben
beliefen sich auf rund 21 TEUR (Vorjahr 65 TEUR).
Wohnraumversorgung
III
Der Wohnungsbestand belief sich am 31. Dezember 2009 auf 9.614
WE. Damit ist unsere Genossenschaft zzt. die größte Wohnungsgenossenschaft
in Mecklenburg-Vorpommern. Der Wohnungsbestand
erhöhte sich gegenüber 2008 um nur 3 WE. Aus 4 Gewerberäumen
wurden 5 neue Wohnungen geschaffen. 2 WE wurden an Wohneigentümer
verkauft. Die Fluktuationsquote im Wohnungsbestand
betrug 9,7 Prozent (Vorjahr 9,4). Die Umzüge innerhalb der Genossenschaft
hatten darin einen Anteil von 2,4 Prozent (Vorjahr ebenfalls).
Die Fluktuationsquote der Wohnungsunternehmen des VNW
belief sich voriges Jahr auf 11,3 Prozent. Der Stadtteil Toitenwinkel
weist mit 14,6 Prozent die höchste Fluktuationsquote auf; dann
folgen Lichtenhagen mit 14,2 und Dierkow mit 11,0 Prozent. Graal-
Müritz hatte mit 2,4 Prozent mit Abstand die niedrigste Fluktuation
zu verzeichnen, dann folgt die Rostocker Innenstadt mit 6,6
Prozent. Die Südstadt, Reutershagen und Lütten Klein lagen einheitlich
bei 7,7 Prozent.
Am 31. Dezember 2009 waren bei uns 158 WE nicht vermietet (1,6
Prozent). Unser Ziel, Ende 2009 eine WE-Leerstandsquote von 2,0
Prozent zu erreichen, haben wir also eingehalten bzw. unterboten.
Über dem Durchschnitt lagen die Stadtteile Schmarl mit 3,7 und
Evershagen mit 2,8 Prozent. Dierkow und Toitenwinkel hatten mit
1,9 bzw. 1,8 Prozent einen günstigen Leerstand, zumal der städtische
Durchschnitt dort bei 9,6 und 11,6 Prozent liegt.
Der Wohnungsbestand nach Stadtteilen ist so gestreut, dass wir
die größten Bestände mit 16,3 Prozent in der Südstadt, 14,3
Prozent in Lütten Klein und 11,8 Prozent in Lichtenhagen haben.
In Graal-Müritz haben wir mit 1,8 Prozent und in der Rostocker
Innenstadt mit 4,2 Prozent die kleinsten WE-Bestände.
In unserer Genossenschaft sind derzeit rund 48 Prozent aller WE
fußläufig gut zu erreichen, denn 22 Prozent der WE können mit
Personenaufzug erreicht werden und 26 Prozent der WE befinden
sich im Erdgeschoss oder in der 1. Etage eines Hauses. Das ist ein
relativ hoher Anteil in der Stadt, was uns einen Wettbewerbsvorteil
verschafft. Ein nachträglich angebauter Aufzug kostet im
9

10
III
Wohnungsbestand am 31.12.2009 nach Räumen
■ 1 Raum
■ 2 Räume
■ 3 Räume
■ 4 Räume
■ 5 Räume
und mehr
Durchschnitt 90 TEUR mit allem drum und dran. Die Modernisierungs-
und Betriebskostenumlagen betragen rund 1,30 EUR/m²
Wohnfläche im Monat; trotz abgesenkter Modernisierungsumlage
auf 8,25 Prozent. Immerhin haben wir in den letzten 20 Jahren 46
Aufzüge nachgerüstet bzw. neu gebaut. Insgesamt besitzen wir 73
Personenaufzüge.
Die Zusammensetzung des Wohnungsbestandes nach Raumgrößen
ergibt, dass wir bei 3-Raum-Wohnungen einen Anteil von 40,3 und
bei 2-Raum-Wohnungen einen Anteil von 34,7 Prozent haben. Der
geringste Anteil ist bei den 5-Raum-Wohnungen und größer mit
1,3 Prozent zu verzeichnen. Die durchschnittliche Größe unserer
Wohnungen lag wie in den letzten Jahren bei 56,4 m² Wohnfläche.
2009 wurden insgesamt 1.064 neue Nutzungsverträge für WE abgeschlossen.
1.185 Anträge auf Wohnraumanmietung lagen zum
Jahresende vor, darunter 392 von unseren Mitgliedern.
Erfreulich ist, dass unsere Mitglieder durchschnittlich 12,5 Jahre in
ihrer Wohnung leben. Das ist Ausdruck einer langen Genossen-
Wohnflächen am 31.12.2009
schaftstreue. 23 Prozent aller Mitglieder wohnen mindestens 20
Jahre in der Wohnung; darunter 6 Prozent (577 Mitglieder) mindestens
40 Jahre und 1 Prozent (96 Mitglieder) mindestens 50 Jahre.
Aber man muss auch bedenken, dass 46 Prozent aller Mitglieder
erst bis zu 5 Jahren ihre Wohnung nutzen.
Entwicklung der Nutzungsgebühren und Umlagen
Die Einnahmen stellen sich im Geschäftsjahr wie folgt dar:
2009 TEUR Vorjahr TEUR
Nettokaltmiete 30.646 29.866
Betriebskostenumlage 7.437 7.345
Umlage für Heizung/Warmwasser 4.664 4.308
Gewerberaummiete 123 132
Garagen- und Stellplatzgebühr 280 269
Insgesamt 43.150 41.920
Die durchschnittliche Sollnutzungsgebühr beträgt 4,88 EUR je m²-
Wohnfläche im Monat (Vorjahr 4,80 EUR). Die durchschnittlichen
Nettokaltmieten der Wohnungsunternehmen des VNW in Mecklenburg-Vorpommern
lagen 2009 bei 4,65 EUR/m². Der Zugang bei
den Sollmieten resultiert aus dem Zugang von Modernisierungsumlagen
und aus den durch Umbau 5 neu geschaffenen Wohnungen.
Unsere Genossenschaft nahm auch 2009 keine Anpassungen
der Nettokaltmieten an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel
vor!
Die Nettokaltmieten stellen sich wie folgt dar:
Anzahl WE
Wohnungen nach Preissegmenten
■ 2008 ■ 2009

Betriebskostenabrechnung
Für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 wurde in
unserer Genossenschaft die 19. Betriebskostenabrechnung durchgeführt.
Auch in diesem Jahr werden die Verteilung der Betriebskostenabrechnungen
im Juli und die Anpassung der Vorauszahlungen
zum 1. September erfolgen.
Die Betriebskosten beliefen sich 2009 insgesamt auf 12,9 Millionen
EUR. Die drei Positionen Heizkosten/Warmwasser, Kaltwasser/
Abwasser und Müllabfuhr stellen wie immer mit rund 69 Prozent
die größten Posten der Abrechnung dar. Die Positionen Straßenreinigung,
Wartung Rauchwarnmelder, Ungezieferbekämpfung und
sonstige BKO haben mit insgesamt 1,1 Prozent den niedrigsten
Anteil.
■ Die kalten Betriebskosten erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr
kumulativ um 152 TEUR bei 7,9 Millionen EUR Gesamtkosten.
Die Summe setzt sich wie folgt zusammen:
- Wasser/Abwasser mit + 105 TEUR
- Hausreinigung mit +23 TEUR
- Grünlandpflege mit +49 TEUR
- Müllabfuhrkosten wurden in Höhe von 25 TEUR gegenüber 2008
eingespart.
Betriebskosten 2009
11
III
■ Die Kosten für Heizung/Warmwasser erhöhten sich 2009 um
4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, das ist ein Plus von 194 TEUR
bei 5,0 Millionen EUR Gesamtkosten!
Mit der Stadtwerke AG werden zweimal im Jahr Beratungen durchgeführt,
um die zukünftige Energie- und Fernwärmepreisentwicklung
und den neuen Fernwärmevertrag zu diskutieren und zu verhandeln.
Dabei ringen wir gemeinsam mit den anderen Rostocker
Wohnungsunternehmen im Interesse aller Mitglieder um annehmbare
Preise.
Unsere kalten Betriebskosten entwickelten sich in den letzten 11
Jahren von 7,1 Millionen EUR in 1999 auf 7,8 Millionen EUR im
letzten Jahr. Das ist eine Steigerung um 10 Prozent. Das gilt in der
heutigen Zeit als moderat, denn die Heizkosten stiegen im gleichen
Zeitraum von 3,9 Millionen EUR auf 5,0 Millionen EUR. Das
ist eine Steigerung um 28 Prozent! Die durchschnittlichen kalten
Betriebskosten betrugen 2009 1,19 EUR/m² im Monat und die Kosten
für Heizung/Warmwasser 0,83 EUR/m². Im Jahr 2008 waren es
1,17 EUR/m² bzw. 0,81 EUR/m² im Monat.
Für 1.253 WE in 4 Hochhäusern und in 4 anderen Häusern werden
die Heizkosten 2009 erstmalig nach der neuen Heizkostenverordnung
abgerechnet. In diesen Häusern gibt es Einrohrheizungen,
über die eine überwiegende Rohrwärmeabgabe, also Abgabe von
Heizwärme über Steigeleitungen, erfolgt. Die Ermittlung der Heizeinheiten
für die Rohrwärmeabgabe erfolgt rechnerisch nach der
VDI-Richtlinie 2077. Ziel der Anwendung der neuen Vorschrift ist
eine gerechtere Verteilung der Heizkosten im Haus. Die zu verteilenden
Gesamtheizkosten werden hierdurch nicht berührt, das
heißt, sie steigen nicht!
Unsere 5 Photovoltaikanlagen erzeugten 2009 insgesamt 116.577
kwh an Strom (Vorjahr 110.793 kwh). Der Nettoertrag lag bei 62
TEUR (Vorjahr 59 TEUR).
Rückstände an Nutzungsgebühren
In der Bilanz zum 31. Dezember 2009 werden Forderungen aus Vermietung
in Höhe von 226 TEUR ausgewiesen. Die reduzierte Summe
ergibt sich nach den Einzelwertberichtigungen gemäß Handelsgesetzbuch.
Die Zahlungsdisziplin wurde im Geschäftsjahr 2009
wiederum von einigen Mitgliedern nicht eingehalten.
Zum Jahresende hatten wir 151 Schuldner mit mehr als 1,5 TEUR
Rückstand, davon beendeten aber bereits 97 Prozent ihr Nutzungsverhältnis
bei uns.

12
III
2009 mussten wir 153 fristlose Kündigungen des Nutzungsverhältnisses
aussprechen (Vorjahr 116). Des Weiteren wurden für 14
Wohnungen Räumungstitel vollstreckt (Vorjahr 17).
Die kumulativ aufgelaufenen Mietschulden sowie die bereits ausgebuchten
uneinbringlichen Mietforderungen belaufen sich insgesamt
seit dem 1. Juli 1990 (DM-Eröffnungsbilanz) auf 0,15 Prozent der
Sollmieten und -umlagen. Das ist für 19,5 Jahre relativ betrachtet
ein kleiner Betrag, aber absolut gesehen eine beachtliche Größe!
Darlehensentwicklung
Die Bilanz zum 31.12.2009 weist Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
in Höhe von 45 Millionen EUR aus (Vorjahr 55,2 Millionen
EUR). Davon betreffen 21,2 Millionen EUR die Altschulden,
19,4 Millionen EUR die aufgenommenen Darlehen für Modernisierung
seit 1992 und 4,4 Millionen EUR die Kredite für Neubauten.
■ Tilgung ■ Zinsen
2009 hatten wir planmäßige Tilgungsleistungen für alle Darlehen
in Höhe von 3,6 Millionen EUR und Sondertilgungen in Höhe von
6,7 Millionen EUR (Vorjahr 6,9 Millionen). Also haben wir insgesamt
10,3 Millionen EUR bei den Banken getilgt, das sind 19
Prozent des Schuldenstandes! Die laufende und zügige Entschuldung
hat den Vorteil, dass durch reduzierte Zins- und Tilgungsleistungen
Mittel freigesetzt werden, die für die weitere Bestands-
Mio. EUR
Entwicklung des Kapitaldienstes
Darlehensentwicklung (alle Banken)
pflege und Werterhaltung sowie für andere Investitionen in der Genossenschaft
eingesetzt werden können.
Die Zinszahlungen beliefen sich 2009 auf insgesamt 1,9 Millionen
EUR, das sind im Durchschnitt 3,7 Prozent auf alle Darlehensbeträge.
Die Höhe des Eigenkapitals mit 75,8 Prozent ist als branchenüberdurchschnittlich
einzuschätzen. Das langfristige Fremdkapital
ist somit mit 15,9 Prozent branchenunterdurchschnittlich.
Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen
2009 konnten wiederum diverse Modernisierungsmaßnahmen in
unseren Wohnungen und Häusern durchgeführt werden. Insgesamt
wurden dafür 5,6 Millionen EUR ausgegeben (Vorjahr 6,5 Millionen
EUR). Hinzu kommen noch Kosten für Außenanlagen, Wege, Plätze
und Stellflächen in Höhe von 0,6 Millionen EUR. 2009 wurden 74 WE
in der Bützower Str. 4-5 komplex modernisiert und es wurden 2
Personenaufzüge innen liegend nachgerüstet. Die Hundsburgallee 3
mit 64 WE erhielt nachträglich einen Vollwärmeschutz.
Modernisierungsmaßnahmen:
2009 Vorjahr
WE Kosten TEUR WE Kosten TEUR
Komplexe
Modernisierungen 138 2.865 74 3.104
Badmodernisierungen 263
Einbau neuer Fenster
1.040 277 1.052
und WE-Türen
Einbau neuer
23 34 47 310
Zimmertüren 369 742 356 771
Loggienverglasungen 202 368 257 442
Entfernen von Wänden 16 47 22 88
Anbau von Balkonen 5 62 5 42
Gasumstellung 148 311 208 418
Verschiedenes div. 168 div. 259
Gesamt 1.164 5.637 1.246 6.486
Der Modernisierungsplan 2010 sieht Ausgaben in Höhe von insgesamt
4,5 Millionen EUR vor. Darunter sind wiederum 2,5 Millionen
EUR für individuelle Modernisierungen eingeplant. Von 1992 bis
2009 hat unsere WG 223 Millionen EUR für Modernisierungsmaßnahmen
ausgegeben, darunter 143 Millionen EUR für komplexe Modernisierungen,
18 Millionen EUR für Bäder, 10 Millionen EUR für neue
Innentüren, 6 Millionen EUR für Loggienverglasungen, 3,6 Millionen
EUR für neue Balkonanbauten, 3,3 Millionen EUR für Personenaufzugsnachrüstungen
und 1,5 Millionen EUR für die Umstellung von
Gas- auf Elektroversorgung.

Neubaumaßnahmen sind im Plan 2010 in Höhe von 2,0 Millionen
EUR vorgesehen. Zzt. bemühen wir uns um den Erwerb eines innerstädtischen
Baugrundstückes in Rostock. Auf der Grundstücksfläche
von rund 4.800 m² wollen wir 60-70 moderne Neubauwohnungen mit
Personenaufzügen und Tiefgarage errichten. Neubaumaßnahmen sind
in unserer Genossenschaft nur aufgrund der guten bis sehr guten
wirtschaftlichen Lage möglich. Des Weiteren wollen wir im Frühjahr
2011 in Graal-Müritz weitere Wohnungen erwerben. Die Ostseelage,
der hohe Vermietungsstand sowie die niedrige Fluktuation in Graal-
Müritz machen den Kauf sinnvoll.
Laufende Instandhaltung
2009 wurden Aufwendungen für die Instandhaltung in Wohnungen
und Gebäuden in Höhe von 12,7 Millionen EUR insgesamt getätigt
(Vorjahr 10,3 Millionen EUR). Darunter sind 5,1 Millionen EUR für
nicht aktivierungspflichtige Modernisierungen enthalten. Durchschnittlich
wurden 2009 12,52 EUR je m²-Nutzfläche für die laufende
Instandhaltung ausgegeben (insgesamt 6,9 Millionen EUR).
Dieser Betrag setzt sich im Wesentlichen wie folgt in den Gewerken
zusammen:
■ Klempner/Strangsanierungen 1,7 Millionen EUR
■ Maler/Fassadensanierungen 1,0 Millionen EUR
■ Bodenbelagsarbeiten und Elektriker jeweils 0,9 Millionen EUR
■ Maurer-/Fliesenlegerarbeiten und
Wartungen/Durchsichten jeweils 0,5 Millionen EUR
■ Tischler, Schlosser/Glaser und Heizungsarbeiten
jeweils 0,2 Millionen EUR
Die Kosten für Strangsanierungen betrafen die WE im Kolumbusring
21-24 in Schmarl und im Ostseering 21-22 in Graal-Müritz.
Für die Freizugswohnungen wurden insgesamt an malermäßiger
Instandsetzung ca. 0,5 Millionen EUR aufgewandt und für die
Fußbodenbelagsarbeiten rund 0,7 Millionen EUR. Insgesamt geben
wir 35 Prozent aller Instandhaltungskosten für Freizugswohnungen
im Jahr aus!
Unser Investitionsplan sieht auch in den nächsten 5 Jahren Ausgaben
von rund 13 Millionen EUR pro Jahr vor, darunter ca. 7 Millionen
EUR für die laufende Instandhaltung.
Auch zukünftig sind weitere Gelder für Fassadensanierungen wegen
Algenbefall, Strangsanierungen, Erneuerung von Elektroleitungen,
Umrüstungskosten von Gas- auf Stromversorgung usw. einzusetzen.
2008 bzw. 2009 haben wir die nach Landesbauordnung erforderliche
Ausstattung aller Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure
Entwicklung der Ausgaben
für Modernisierung und Instandhaltung
13
III
■ Ausgaben für Modernisierung ■ Ausgaben für Instandhaltung
mit Rauchwarnmelder unseres Wohnungsbestandes vorgenommen
und beendet.
Jährlich gehen bei uns rund 19.300 Reparaturaufträge ein, also
etwa 2 pro WE. Zwei Drittel davon nehmen unsere 13 Hauswarte in
den Sprechstunden an (12.700).
Hauswart Herr Andreas Meyer

14
III
Personalentwicklung
Neben den beiden hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern waren für
die Genossenschaft tätig:
31.12.2009 Vorjahr
Kaufmännische Angestellte 35 37
Technische Angestellte 4 5
Hauswarte 14 14
Handwerker/Bote/Kraftfahrer 1 1
Hochhausreinigungskräfte 2 2
Gesamt 56 59
Davon befindet sich ein Hauswart in der Freistellungsphase im
Rahmen einer Altersteilzeitvereinbarung nach AtG. Fünf Mitarbeiterinnen
sind teilzeitbeschäftigt.
Darüber hinaus wurden 4 Auszubildende im kaufmännischen Bereich
ausgebildet.
Das Durchschnittsalter aller Mitarbeiter betrug 2009 43 Jahre
Seniorenfeiern in Reutershagen, in der Südstadt und in Dierkow
(Vorjahr 44). Die durchschnittliche Unternehmenszugehörigkeit
beläuft sich auf 12 Jahre (Vorjahr ebenfalls).
Verwaltung von Wohneigentum
Unsere Genossenschaft war im abgelaufenen Geschäftsjahr Verwalterin
von 19 Wohneigentümergemeinschaften mit insgesamt 379
Wohnungen und 3 Gewerbeobjekten. Davon befinden sich noch
127 WE im Genossenschaftseigentum. 2009 wurden die Wirtschaftspläne
aus 2008 abgerechnet und die für 2009 bestätigt. Für
alle Eigentümergemeinschaften bestehen Verwalterverträge mit
einer 5-jährigen Laufzeit.
Service-Wohnen für Senioren
In das Projekt „Service-Wohnen für Senioren“ sind rund 1.000
Wohnungen in den Stadtteilen Groß Klein, Lütten Klein, Dierkow,
Südstadt, und Reutershagen einbezogen.
In diesen 5 Stadtteilen werden 3 Seniorenbegegnungsstätten vom
Seniorenclub Schiffahrt-Hafen Rostock „SHR“ e.V., eine vom DRK-
Kreisverband Rostock und eine vom Krankenpflegedienst W. Radloff
bewirtschaftet. Der Private Kranken- und Pflegedienst U. Brandt

und die Betreuungs- und Hauswirtschaftsdienste GmbH (BHD) stehen
unseren Senioren mit verschiedenen Pflege- und Dienstleistungsangeboten
zur Verfügung.
Darüber hinaus werden wohnbegleitende bzw. haushaltsnahe
Dienstleistungen von weiteren Firmen für alle Mitglieder der
Genossenschaft angeboten.
Gästewohnungen
Seit 1999 unterhält die Genossenschaft 8 Gästewohnungen, die die
Mitglieder für ihre Gäste nutzen können. Die Auslastung der
Wohnungen hat sich in den letzten Jahren verbessert und beträgt
zzt. im Jahresdurchschnitt 60 %. Ab 2003 sind wir an dem genossenschaftlichen
Kooperationsprojekt „Gästewohnungstauschring“
beteiligt, dem insgesamt 14 Wohnungsgenossenschaften angehören.
Unsere Mitglieder haben somit die Möglichkeit, kostengünstig
Urlaub in folgenden Orten zu machen:
■ Arnsberg (Sauerland)
■ Bad Karlshafen (Weserbergland)
■ Bergen (Rügen)
■ Berlin
■ Dresden
■ Düsseldorf
■ Ennepetal (NRW)
■ Erfurt
■ Hamburg
■ Konstanz (Bodensee)
■ Leipzig
■ Luzern (CH)
■ Stuttgart.
Die Buchungen können über das Internet oder über unsere
Geschäftsstelle vorgenommen werden.
Gesetzliche Prüfung
Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. hat in der
Zeit vom 1. Oktober bis zum 5. November 2009 unsere Genossenschaft
der Prüfung gemäß Genossenschaftsgesetz § 53 unterzogen.
Die Prüfung erstreckte sich auf:
■ die Geschäftsführung (bis Ende Oktober 2009)
■ die Buchführung des Geschäftsjahres 2008
■ den Jahresabschluss zum 31.12.2008
■ den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2008 sowie
■ die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft.
Der Bestätigungsvermerk und das zusammengefasste Prüfungser-
15
III

16
III
gebnis wurden allen Vertretern zur Kenntnis gegeben. Ebenso wurde
der Prüfbericht mit dem Aufsichtsrat und auf der Vertreterversammlung
ausgewertet.
Soziale Unterstützung
Die Genossenschaft übergab 2009 verschiedenen Vereinen und
Institutionen Sach- und Geldspenden, um deren gesellschaftliches
Engagement zu unterstützen und zu fördern, so u. a.
■ Seniorenclub Schiffahrt-Hafen Rostock „SHR“ e.V.
■ Sportverein Hafen Rostock 1961 e.V. (Fußball)
■ Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen
e.V. Köln (DESWOS)
■ Energiesportverein TURBINE Rostock e.V. (Short Track)
■ TSC Rostock 1957 e.V. (Tauchsport)
■ Rostocker Tierschutzverein e.V.
Des Weiteren erhielten verschiedene Ortsämter der Stadtverwaltung
finanzielle Unterstützung bei der Ausrichtung von Stadtteilund
Sommerfesten.
Tätigkeit der Organe der Genossenschaft
Die ordentliche Vertreterversammlung unserer Genossenschaft fand
am 23. Juni 2009 statt. Die Vertreter nahmen den Geschäftsbericht
2008 des Vorstandes sowie den Bericht des Aufsichtsrates zustimmend
zur Kenntnis und fassten die notwendigen Beschlüsse gemäß
Satzung, § 35. Im Vorfeld der Vertreterversammlung fanden im
April 2009 sechs Wohnbereichsversammlungen mit den Vertretern
statt, auf denen erste Jahresabschlusszahlen 2008, Planvorhaben
2009 sowie verschiedene Fragen des genossenschaftlichen Zusammenlebens
in den Wohnanlagen diskutiert wurden.
Der Aufsichtsrat führte 2009 insgesamt sechs Sitzungen durch, an
denen auch der Vorstand teilnahm, und fasste die erforderlichen
Beschlüsse.
Der Vorstand hielt monatliche Beratungen ab und verabschiedete
dabei die notwendigen Beschlüsse.

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009
2009
• Bilanz
III
• Gewinn- und Verlustrechnung
• Anhang
17

Bilanz zum 31. Dezember
18
III
AKTIVSEITE
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Geleistete Anzahlungen
Finanzanlagen
Beteiligungen
Anlagevermögen insgesamt
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unfertige Leistungen
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Vermögensgegenstände
Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Umlaufvermögen insgesamt
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR
248.837.839,75
2.174.411,00
2.330,83
308.046,38
______________0,00
225.904,65
52.100,00
74.817,43
23.525,12
_________539.367,99
25.542,99
251.322.627,96
130.072,65
251.478.243,60
12.603.901,67
915.715,19
0,00
17.475.300,05
30.994.916,91
__________8.388,83
282.481.549,34
12.871,68
253.492.280,31
2.252.994,91
16.610,81
349.535,30
473,91
130.072,65
256.254.839,57
12.150.890,67
261.910,40
73.297,72
229.397,56
539.482,93
163.000,00
14.580.607,88
27.998.587,16
__________5.739,66
284.259.166,39

PASSIVSEITE
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder
der verbleibenden Mitglieder
aus gekündigten Geschäftsanteilen
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
EUR 20.890,20 (Vorjahr: EUR 64.700,78)
Kapitalrücklage
Ergebnisrücklagen
Sonderrücklage gem. § 27 DM-BilG
Gesetzliche Rücklage
Andere Ergebnisrücklagen
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss
Einstellungen in Ergebnisrücklagen
Eigenkapital insgesamt
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
Steuerrückstellungen
Rückstellungen für Bauinstandhaltung
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: EUR 16.181,19
(Vorjahr: EUR 22.287,86)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 17.984,24
(Vorjahr: EUR 15.581,05)
Passive Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR
531.959,15
9.524.304,04
17.850,00
106.686.716,75
10.490.289,05
86.205.850,69
10.370.967,79
- 9.992.009,70
602.799,00
20.000,00
6.259.381,61
299.379,45
44.908.071,85
42.250,87
13.024.997,58
20.949,75
2.430.322,86
57.560,90
63.904,60
10.074.113,19
244.126,66
203.382.856,49
________378.958,09
214.080.054,43
7.181.560,06
60.548.058,41
671.876,44
282.481.549,34
19
III
521.942,84
9.473.952,30
12.900,00
224.651,66
106.686.716,75
9.390.289,05
77.313.840,99
10.608.180,77
- 10.608.180,77
203.624.293,59
580.135,00
130.800,00
8.094.601,09
672.641,13
55.193.464,89
51.282,23
12.369.578,72
30.733,49
2.720.451,15
281.774,47
73.168,61
436.242,02
284.259.166,39

Gewinn- und Verlustrechnung
20
III
Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
Rohergebnis
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung
EUR 86.354,84 (Vorjahr: EUR 87.936,55)
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus Beteiligungen
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Sonstige Steuern
Jahresüberschuss
Einstellungen in Ergebnisrücklagen
Bilanzgewinn
Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR
43.149.995,62
58.525,00
70.460,53
24.749.528,24
21.254,62
2.154.025,61
492.915,26
52.406,21
571.148,41
43.278.981,15
453.011,00
2.784.808,39
24.770.782,86
21.746.017,68
2.646.940,87
5.460.620,23
1.149.935,45
623.554,62
1.875.682,33
11.236.393,42
42.306,99
823.118,64
10.370.967,79
- 9.992.009,70
378.958,09
41.920.594,29
57.612,15
68.448,13
699.088,31
1.660.966,87
21.989.195,76
9.569,87
22.407.944,12
2.179.282,23
521.361,82
5.509.195,74
1.285.877,63
216.502,04
806.047,09
2.367.032,27
11.567.743,56
135.404,57
824.158,22
10.608.180,77
- 10.608.180,77
0,00

Anhang zum Jahresabschluss
per 31. Dezember 2009
A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung
entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für
die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen
in der Fassung vom 6. März 1987.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren
ausgewiesen.
Die angegebenen Vorjahreszahlen sind in allen Positionen vergleichbar.
B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Das Anlagevermögen wurde mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten,
vermindert um Abschreibungen, bewertet.
Grundlage für die lineare Abschreibung bei Wohngebäuden ist eine
Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Für die seit 2002 fertig gestellten
Neubauten wird eine Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde
gelegt.
Im Geschäftsjahr zugegangene Modernisierungsaufwendungen bei
Wohnbauten wurden ganzjährig abgeschrieben. Gesondert erfasste
Kosten für Außenanlagen, Parkplätze, Hof- und Wegbefestigungen
werden über einen Zeitraum von 10 - 19 Jahren abgeschrieben. Die
Solaranlagen sind mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren, die
Photovoltaikanlagen mit 20 Jahren kalkuliert.
Fremdkapitalzinsen werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen
und Kosten für eigene Verwaltungsleistungen nicht aktiviert.
Die Abschreibung auf Geschäftsbauten erfolgt linear mit 2 %.
Immaterielle Wirtschaftsgüter werden mit 33 Prozent, die Gegenstände
der Betriebs- und Geschäftsausstattung zwischen 5 Prozent
und 33 Prozent zeitanteilig abgeschrieben.
Seit 2008 werden die im Geschäftsjahr zugegangenen geringwertigen
Wirtschaftsgüter bis zu EUR 1.000,00 Anschaffungskosten
(netto) in einem Sammelposten erfasst und über einen Zeitraum
von 5 Jahren linear abgeschrieben.
Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert,
die Flüssigen Mittel zu Nominalwerten ausgewiesen.
Bei Mietforderungen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
und sonstigen Vermögensgegenständen sind erkennbare Risiken im
III
21
Wege von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Darüber hinaus
wurden bei den genannten Positionen auch direkte Abschreibungen
vorgenommen.
Die Rückstellungen sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
bewertet, die Verbindlichkeiten zum Rückzahlungsbetrag
passiviert. Die Pensionsrückstellungen sind gemäß § 6a EStG nach
dem Teilwertverfahren auf der Grundlage eines versicherungsmathematischen
Gutachtens unter Berücksichtigung der Heubeck-
Richttafeln 2005 G ermittelt und mit einem Rechenzinsfuß von
6 Prozent dotiert.
Zur Deckung von Instandhaltungsaufwendungen wurden im Geschäftsjahr
von den bestehenden Einzelrückstellungen TEUR
1.835,2 in Anspruch genommen.
In der Bilanzposition „Sonstige Rückstellungen“ sind Rückstellungen
enthalten, mit deren Hilfe die behördlichen Auflagen der
Energieeinsparverordnung [EnEV § 9 (3)] bis zum Jahr 2006 erfüllt
werden sollten. Hierbei sind im Jahr 2009 TEUR 100,6 in Anspruch
genommen bzw. aufgelöst worden. Von den ebenfalls in dieser
Bilanzposition enthaltenen Rückstellungen für Rauchwarnmelder
sind TEUR 239,1 verbraucht bzw. aufgelöst worden.

22
III
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. BILANZ
Die Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich wie folgt dar:
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke mit
Wohnbauten
Grundstücke mit
Geschäfts- u. and.
Bauten
Bauten auf fremden
Grundstücken
Technische Anlagen
und Maschinen
Andere Anlagen,
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Geleistete
Anzahlungen
Finanzanlagen
Beteiligungen
Anlagevermögen
insgesamt
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
EUR
234.007,17
359.649.339,71
3.544.989,59
28.085,44
2.784,12
1.107.503,47
0,00
0,00
473,91
364.333.176,24
130.072,65
364.697.256,06
Zugänge des
Geschäftsjahres
EUR
21.387,09
656.334,30
18.590,38
67.688,81
742.613,49
764.000,58
Abgänge des
Geschäftsjahres
EUR
15.152,24
100.596,68
37.890,39
138.487,07
153.639,31
Umbuchung
(+/-)
21.644,91
- 21.171,00
-473,91
0,00
0,00
Abschreibungen
(kumulierte)
EUR
214.699,03
111.367.237,58
1.410.813,88
4.583,61
2.784,12
829.255,51
113.614.674,70
Buchwert am
31.12.2009
EUR
25.542,99
248.837.839,75
2.174.411,00
2.330,83
0,00
308.046,38
0,00
0,00
0,00
251.322.627,96
130.072,65
113.829.373,73 251.478.243,60
Abschreibungen
des Geschäftsjahres
EUR
8.715,78
5.239.229,51
109.158,65
2.769,53
0,00
100.746,76
5.451.904,45
5.460.620,23

Bei den Immateriellen Vermögensgegenständen sind erstmalig geleistete
Anzahlungen im Zugang in Höhe von TEUR 15 erfasst.
Die Zugänge im Anlagevermögen ergeben sich überwiegend durch
die Aktivierung der Kosten für die Errichtung einer Photovoltaikanlage,
Fahrstuhl- und Balkonanbauten, Balkonverglasungen sowie
die Schaffung neuer Außenanlagen.
Die Abgänge im Anlagevermögen betreffen im Wesentlichen den
Verkauf von 2 Wohnungen und eines Pkw. Insgesamt entfallen auf
die Abgänge des Geschäftsjahres TEUR 73,7 kumulierte Abschreibungen.
Die Entwicklung der Rücklagen ist in der folgenden Tabelle dargestellt:
Kapitalrücklage
Ergebnisrücklagen
Sonderrücklage
Gesetzliche Rücklage
Andere Ergebnisrücklagen
Bestand am Ende
des Vorjahres
EUR
224.651,66
Bestand am Ende
des Vorjahres
EUR
106.686.716,75
9.390.289,05
77.313.840,99
193.390.846,79
Bützower Str. 4-5a Nobelstr. 38-41
Einstellung während
des Geschäftsjahres
EUR
19.475,00
Einstellung aus
dem Jahresüberschuss
des Geschäftsjahres
EUR
0,00
1.100.000,00
8.892.009,70
9.992.009,70
Entnahme für das
Geschäftsjahr
EUR
0,00
Entnahme für das
Geschäftsjahr
EUR
0,00
0,00
0,00
0,00
23
III
Die Position „Unfertige Leistungen“ umfasst ausschließlich noch
nicht abgerechnete Betriebskosten für die Zeit vom 1. Januar 2009
bis zum 31. Dezember 2009. Dabei sind die bilanzierten Umlagenansprüche
bereits um die erwarteten Umlagenausfälle für leer stehende
Wohnungen in ausreichender Höhe gemindert.
Außer für die in der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“
bilanzierten Forderungen aus Instandhaltungsrücklagen für 127
nicht verkaufte Wohnungen/Gewerbeeinheiten in Wohnungseigentümergemeinschaften
in Höhe von TEUR 258,6 bestehen keine wesentlichen
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr.
Bestand am
Ende des
Geschäftsjahres
EUR
244.126,66
Bestand am
Ende des
Geschäftsjahres
EUR
106.686.716,75
10.490.289,05
86.205.850,69
203.382.856,49

24
III
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
Vorjahr
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern
Vorjahr
Erhaltene Anzahlungen
Vorjahr
Verbindlichkeiten aus
Vermietung
Vorjahr
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und
Leistungen
Vorjahr
Verbindlichkeiten gegenüber
Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis
besteht
Vorjahr
Sonstige Verbindlichkeiten
Vorjahr
Gesamtbetrag
Vorjahr
Die Verbindlichkeiten des Unternehmens stellen sich wie folgt dar:
Insgesamt
EUR
44.908.071,85
55.193.464,89
42.250,87
51.282,23
13.024.997,58
12.369.578,72
20.949,75
30.733,49
2.430.322,86
2.720.451,15
57.560,90
281.774,47
63.904,60
73.168,61
60.548.058,41
70.720.453,56
* Grundpfandrecht in Form von Grundschulden
unter 1 Jahr
EUR
10.663.470,89
7.150.603,69
9.031,36
9.031,36
13.024.997,58
12.369.578,72
20.949,75
30.733,49
2.430.322,86
2.720.451,15
57.560,90
281.774,47
63.904,60
73.168,61
26.270.237,94
22.635.341,49
Restlaufzeit
1 bis 5 Jahre
EUR
18.194.724,75
27.278.299,27
26.340,07
31.931,71
18.221.064,82
27.310.230,98
Davon
über 5 Jahre
EUR
16.049.876,21
20.764.561,93
6.879,44
10.319,16
16.056.755,65
20.774.881,09
EUR
gesichert
44.908.071,85
55.193.464,89
42.250,87
51.282,23
44.950.322,72
55.244.747,12
Art der
Sicherung
Dabei enthält der Posten „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“ aus zum 1. Juli 1995 teilentlastete Altschulden in Höhe von
TEUR 21.176,5.
In der Bilanzposition „Passive Rechnungsabgrenzungsposten“ sind bereits für das Folgejahr vorausgezahlte Mieten in Höhe von
TEUR 636,5 enthalten.
GPR *
GPR *

II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
In der Position "Sonstige betriebliche Erträge" sind die Erträge aus
der Auflösung bzw. Inanspruchnahme von Rückstellungen für
Bauinstandhaltung in Höhe von TEUR 1.856,4 als Posten größeren
Umfanges enthalten.
Die Position „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ enthält neben
den EDV-Kosten keine Aufwendungen von nennenswertem Umfang.
Die vorgenommenen Abschreibungen bei Wohngebäuden sind planmäßig.
D. Sonstige Angaben
1. Die Genossenschaft ist Gesellschafter der URBANA TELEUNION
Rostock GmbH & Co. KG, der Verwaltung URBANA TELEUNION Rostock
GmbH und der SY-Immobilien-Service GmbH mit Sitz in Rostock.
Die Beteiligung der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-
Hafen Rostock eG am Stammkapital der SY-Immobilien-Service
GmbH in Höhe von TEUR 25,6 beträgt 24,8 Prozent. Das Eigenkapital
und der Jahresüberschuss der GmbH zum 31.12.2008 beliefen
sich auf TEUR 450,4 bzw. TEUR 66,3. Vom Bilanzgewinn 2008
sind im Jahr 2009 TEUR 9,9 an die Genossenschaft ausgeschüttet
worden.
2. In der Bilanz nicht erfasste weitere finanzielle Verpflichtungen,
die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind,
bestanden zum Bilanzstichtag nicht.
3. Neben dem Vorstand waren im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigt:
Beschäftigte davon teilzeitbeschäftigt
Kaufmännische Angestellte 35 3
Technische Angestellte 4 1
Hauswarte und
Reinigungskräfte 17 1
Gesamt 56 5
Davon befindet sich ein Hauswart in der Freistellungsphase im
Rahmen einer Altersteilzeitvereinbarung nach AtG.
Außerdem wurden durchschnittlich vier Auszubildende im kaufmännischen
Bereich beschäftigt.
P.-Picasso-Str. 13-15
25
III

26
III
4. Mitgliederbewegung
Stand 1. Januar 2009 9.956
Zugang 826
Abgang 742
Stand 31. Dezember 2009 10.040
Insgesamt haben sich die Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder zum Ablauf des Geschäftsjahres um EUR 50.351,74 auf
EUR 9.524.304,04 erhöht.
Der Gesamtbetrag der Haftsummen hat sich um EUR 50.400,00
erhöht und beläuft sich auf EUR 6.024.000,00. Ein Geschäftsanteil
beträgt EUR 150,00 und die Haftsumme pro Mitglied EUR 600,00.
5. Der zuständige Prüfungsverband ist der
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83 - 22415 Hamburg
6. Mitglieder des Vorstandes:
Stoll, Werner Vorsitzender
Lübcke, Andreas
7. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Arndt, Jürgen Vorsitzender
Bonacker, Manfred stellv. Vorsitz.
Juhrmann, Frank
Krempien, Peter
Lüben, Ingrid
Mesch, Alexander
Raddatz, Manfred
Schuldt, Gisela
Stricker, Dirk bis 29.05.2009
Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG
Der Vorstand
Stoll Lübcke
Rostock, 27. Mai 2010

Lagebericht 2009
I. DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFES
1. Geschäftliche Bedingungen
Die Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG wurde
1954 gegründet. Sie ist derzeit mit 9.614 Wohnungen und 43 Millionen
EUR an Umsatzerlösen eine der größten Wohnungsgenossenschaften
in Mecklenburg-Vorpommern. Zweck der Genossenschaft
ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare
Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder.
Das genossenschaftliche Geschäftsjahr 2009 verlief ebenso wie die
Vorjahre sehr erfolgreich. Der bilanzielle Eigenkapitalanteil konnte
auf 76 Prozent erhöht werden und ist damit in der wohnungswirtschaftlichen
Branche nach wie vor überdurchschnittlich hoch. Die
Kreditverbindlichkeiten bei Banken wurden durch die regulären Tilgungen
und durch Sondertilgungen um rund 10,3 Millionen EUR
reduziert. Der Bilanzanteil dieser Verbindlichkeiten beläuft sich
nunmehr auf nur 16 Prozent.
Der Jahresüberschuss beträgt rund 10,4 Millionen EUR. Das positive
Ergebnis resultiert zu 95 Prozent aus der Hausbewirtschaftung
und entspricht im Wesentlichen unseren Erwartungen sowie der
Planung.
Die Wohnungsleerstände wurden im Geschäftsjahr von 3,1 auf 1,6
Prozent reduziert! Demzufolge konnten die Erlösschmälerungen aus
Nutzungsgebühren im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter gesenkt
werden. Sie stellen aber dennoch, wie bereits in den Vorjahren, einen
Einnahmenausfall größeren Ausmaßes bei den Umsatzerlösen dar.
2. Bestand und Wirtschaftseinheiten
Am 31. Dezember 2009 setzte sich der eigene Bestand an verwalteten
und bewirtschafteten Einheiten in der Genossenschaft wie
folgt zusammen:
Geschäftsjahr Vorjahr
9.614 Wohnungen (Wohnfläche 542.722 m 2 ) 9.611
8 Gäste-Wohnungen 8
8 Hauswartbüros (ehem. Wohnungen) 8
1 Kundenbüro 1
27 gewerbliche Mietobjekte 32
(Nutzfläche 1.898 m 2 )
168 Garagen (Nutzfläche 2.127 m 2 ) 166
1.930 Pkw-Stellplätze (Nutzfläche 23.169 m 2 ) 1.928
5 Sonstige (Nutzfläche 200 m 2 ) 5
11.761 Einheiten gesamt 11.759
27
III
Darüber hinaus wurden Ende 2009 für Dritte insgesamt 252 Eigentumswohnungen
und 2 Gewerberäume in 19 Eigentümergemeinschaften
verwaltet (Vorjahr 251 WE).
Die Veränderung des eigenen Wohnungsbestandes resultierte 2009
aus:
■ dem Zugang von fünf WE, die im Zuge von Umbaumaßnahmen
aus vier Gewerberäumen neu geschaffen wurden.
■ dem Abgang von zwei WE, die an Wohnungseigentümer verkauft
wurden.
Vier Gewerberäume wurden wegen Umbau in WE geschlossen. Des
Weiteren wurden zwei Gewerberäume zu einem zusammengelegt.
Durch den Ankauf von einer Pkw-Garage sowie durch die Errichtung
einer Kradgarage beläuft sich der Bestand auf nunmehr 168 Garagen.
Zwei Pkw-Stellplätze kamen durch Neuanlage hinzu.
3. Vermietungsgeschäft
Die Neuvermietungsquote betrug im Geschäftsjahr durchschnittlich
114 Prozent (Vorjahr ebenfalls). Der Wohnungsleerstand der Genossenschaft
belief sich am 31. Dezember 2009 auf 1,6 Prozent (Vorjahr
3,1 Prozent). Im Land Mecklenburg-Vorpommern lag der durchschnittliche
Wohnungsleerstand aller im VNW organisierten Wohnungsunternehmen
bei 7,3 Prozent und in der Hansestadt Rostock
bei 4,5 Prozent. Die Fluktuationsrate im Wohnungsbestand belief
sich im Geschäftsjahr auf 9,7 Prozent (Vorjahr 9,4 Prozent). Die Wohnungswechsel
innerhalb der Genossenschaft hatten darin einen
Anteil von 2,4 Prozent (Vorjahr ebenfalls). Es blieben also rund ein
Viertel der kündigenden Mitglieder in der Genossenschaft wohnen.
Die vereinnahmten Nutzungsgebühren (Nettokaltmieten) betrugen
im Geschäftsjahr 31,0 Millionen EUR (Vorjahr 30,3 Millionen EUR).
Insgesamt erhöhte sich das Nettokaltmietensoll im Jahr 2009
gegenüber dem Vorjahr um 336,8 TEUR. Die Änderungen resultieren
überwiegend aus diversen Modernisierungsumlagen.
Die Erlösschmälerungen aus Sollmieten verminderten sich durch
Leerstandsrückgänge um rund 449 TEUR (Vorjahr 290 TEUR).
Den voraussichtlichen umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von
12,6 Millionen EUR (Vorjahr 12,1 Millionen EUR) stehen Vorauszahlungen
für vermietete Objekte von insgesamt 13,0 Millionen EUR
(Vorjahr 12,4 Millionen EUR) gegenüber.
4. Investitionen
Insgesamt wurden 12,7 Millionen EUR für Instandsetzungs- und
Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben (Vorjahr 10,3 Millionen
EUR). Darin sind u. a. enthalten:

28
III
■ nichtaktivierungspflichtige Modernisierungen mit 5,1 Millionen
EUR (Vorjahr 3,4 Millionen EUR),
■ Kosten für Außenanlagen mit 0,4 Millionen EUR (Vorjahr 0,3
Millionen EUR).
Des Weiteren wurden für komplexe Modernisierungen 0,5 Millionen
EUR und für Außenanlagen 0,2 Millionen an aktivierungspflichtigen
Kosten aufgewandt. Das Investitionsvolumen in den Bereichen
Modernisierung, Instandsetzung/-haltung und Außenanlagen von
insgesamt 13,4 Millionen EUR (Vorjahr 13,7 Millionen EUR) wurde
2009 wie folgt finanziert:
Erstattungen 0,3 Millionen EUR 2,2 %
Eigenmittel 13,1 Millionen EUR 97,8 %
gesamt 13,4 Millionen EUR 100,0 %
Die Aufwendungen für die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen
beliefen sich 2009 auf insgesamt 6,9 Millionen EUR (Vorjahr 6,6
Millionen EUR), das sind durchschnittlich 12,52 EUR pro m² Nutzfläche
im Jahr.
Die größten Kostenpositionen betrafen die Gewerke Klempner/
Strangsanierungen (1,7 Millionen EUR), Maler/Fassadenrenovierungen
(1,0 Millionen EUR), Bodenbelagsarbeiten (0,9 Millionen
EUR), Elektriker (0,9 Millionen EUR), Maurer/Fliesenleger (0,5
Millionen EUR), Wartungen/Durchsichten (0,5 Millionen EUR),
Tischler (0,2 Millionen EUR), Schlosser/Glaser (0,2 Millionen EUR)
und Heizung (0,2 Millionen EUR).
5. Personal
Neben dem Vorstand waren am 31. Dezember 2009 56 Arbeitnehmer/-innen
und 4 Auszubildende in der Genossenschaft tätig. 35
Mitarbeiter/-innen arbeiteten im kaufmännischen und 21 im technischen
Bereich (einschließlich Hauswarte und Reinigungskräfte).
Ein Mitarbeiter befand sich zum Jahresende in der passiven Phase
der Altersteilzeit nach Altersteilzeitgesetz.
Für alle Arbeitsverhältnisse gilt der wohnungswirtschaftliche
Tarifvertrag.
II. DARSTELLUNG DER LAGE
1. Ertragslage
Das Geschäftsjahr 2009 wurde mit einem Jahresüberschuss von
10,4 Millionen EUR abgeschlossen. Der Jahresüberschuss konnte in
folgenden Ergebnisbereichen erwirtschaftet werden:
Geschäftsbereich 2009 Vorjahr Veränderung
TEUR TEUR TEUR
Ergebnis der Hausbewirtschaftung
+ 9.837,9 + 9.742,9 + 95,0
Ergebnis der Betreuungstätigkeit
u. Leistungen f. Dritte + 18,2 + 34,1 - 15,9
Ergebnis des sonstigen
Geschäftsbetriebes - 66,4 - 55,9 - 10,5
Finanzbereich (Zins- und
Beteiligungserträge) + 623,6 + 1.022,5 - 398,9
Steuern vom Einkommen
und Ertrag - 42,3 - 135,4 + 93,1
Jahresüberschuss + 10.371,0 + 10.608,2 - 237,2
Die Veränderung im Ergebnis der Hausbewirtschaftung resultiert im
Wesentlichen aus:
■ dem Anstieg der Nutzungsgebühren und reduzierten Erlösschmälerungen
(+ 0,8 Millionen EUR)
■ der höheren Entnahme von Baurückstellungen (+ 1,3 Millionen EUR)
■ dem Rückgang von Zinsaufwendungen (+ 0,5 Millionen EUR)
■ höheren Instandhaltungsaufwendungen (- 2,4 Millionen EUR).
Die Erträge im Finanzbereich reduzierten sich um 0,4 Millionen EUR
aufgrund von niedrigeren Zinseinnahmen, des Weiteren durch geringere
Beteiligungserträge, die auf ein Rumpfgeschäftsjahr bei der
URBANA TELEUNION zurückzuführen sind.
Die Nettokaltmieten für Wohnungen betrugen im Dezember 2009
durchschnittlich 4,88 EUR pro m² Wohnfläche (Vorjahr 4,80 EUR).

2. Finanzlage
Die Kapitalflussrechnung nach DRS 2 wird für 2009 wie folgt dargestellt:
I. laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss
Abschreibungen auf das Anlagevermögen
Abnahme langfristiger Rückstellungen
sonstige zahlungsunwirksame Erträge
Cash flow nach DVFA/SG
Zu-/Abnahme kurzfristiger Rückstellungen
Buchgewinne/Buchverluste aus Abgang von
Gegenständen des Anlagevermögens
Zunahme sonstiger kurzfristiger Aktiva
Zunahme sonstiger kurzfristiger Passiva
Cash flow aus laufender Geschäftstätigkeit
planmäßige Tilgungen
Cash flow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen
II. Investitionsbereich
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des AV
Auszahlungen für Investitionen in das AV
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des UV
Cash flow aus Investitionstätigkeit
III. Finanzierungsbereich
Rückzahlungen von Darlehen (Sondertilgungen)
Veränderung der Geschäftsguthaben
Einzahlungen in die Kapitalrücklage
Cash flow aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands
IV. Finanzmittelfonds
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands
Finanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres
Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres
Geschäftsjahr
TEUR
+10.371,0
+5.460,6
-2.152,3
-5,7
+13.673,6
-144,4
-48,2
-267,3
+363,4
+13.577,1
-3.627,0
+9.950,1
+128,2
-764,0
+163,0
-472,8
-6.667,4
+65,3
+19,5
-6.582,6
+2.894,7
+2.894,7
14.580,6
+17.475,3
III
Vorjahr
TEUR
+10.608,2
+5.509,2
-1.303,2
-5,7
+14.808,5
+72,1
-139,1
-707,3
+724,8
+14.759,0
-3.818,1
+10.940,9
+264,9
-3.580,1
_______ 0,0
-3.315,2
-6.877,8
-2,1
+20,4
-6.859,5
+766,2
+766,2
13.814,4
+14.580,6
29

30
III
Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden Geschäftstätigkeit
nach Tilgungen einen Zahlungsmittelzufluss von 9.950 TEUR.
Im Investitions- und Finanzierungsbereich überstiegen die Ausgaben
die Einnahmen um 473 TEUR. Der Finanzmittelbestand hat
sich insgesamt um 2.895 TEUR auf 17.475 TEUR erhöht.
Die Gegenüberstellung der vorhandenen und der kurzfristig realisierbaren
Deckungsmittel mit den kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten
und Rückstellungen zum 31. Dezember 2009 ergibt folgendes
Bild:
Deckungsmittel 31.004 TEUR
kurzfristiges Fremdkapital 16.512 TEUR
Überdeckung 14.492 TEUR
3. Vermögenslage
Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich zum Ende des Geschäftsjahres wie folgt dar:
Vermögen
Anlagevermögen
Umlaufvermögen
Gesamtvermögen
Kapital
Eigenkapital
langfristige
Rückstellungen
Fremdkapital
■ langfristig
■ kurzfristig
(incl. kurzfristiger
Rückstellungen)
Gesamtkapital
31. Dezember 2009
TEUR
251.478
31.004
282.482
%
89,0
11,0
100,0
31. Dezember 2009
TEUR
214.080
6.906
44.984
16.512
282.482
%
75,8
2,4
16,0
5,8
100,0
Am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres betrug die Überdeckung
11.712 TEUR.
Die finanzielle Lage der Genossenschaft stellte zu allen Zeiten im
Geschäftsjahr sicher, dass die für die Finanzierung des laufenden
Geschäfts und der geplanten Investitionen einzusetzenden Eigenmittel
stets zur Verfügung standen und somit alle Zahlungsverpflichtungen
erfüllt werden konnten. Das Gleiche gilt auch für den
Perspektivplan 2010 - 2014.
TEUR
256.255
28.004
284.259
Vorjahr Veränderung
TEUR
203.624
9.058
55.285
16.292
284.259
%
90,1
9,9
100,0
TEUR
- 4.777
+ 3.000
-1.777
Vorjahr Veränderung
%
71,6
3,2
19,5
5,7
100,0
TEUR
+ 10.456
- 2.152
- 10.301
+ 220
- 1.777
%
- 1,9
+ 9,7
- 0,6
%
+ 5,1
- 23,8
- 18,6
+ 1,4
- 0,6

Die Veränderungen im Anlagevermögen resultieren hauptsächlich
aus dem Zugang von komplexen Modernisierungsmaßnahmen und
Außenanlagen (+0,7 Millionen EUR), reduziert um die planmäßigen
Abschreibungen (-5,5 Millionen EUR).
Das Umlaufvermögen erhöhte sich vorwiegend aus dem Zugang an
flüssigen Mitteln (+2,9 Millionen EUR).
Das Eigenkapital erhöhte sich insgesamt um 10,5 Millionen EUR,
hauptsächlich durch den Jahresüberschuss.
Die langfristigen Rückstellungen reduzierten sich insgesamt um
2,2 Millionen EUR. Bei den Rückstellungen für Bauinstandhaltung
gab es eine Reduzierung von 1,8 Millionen EUR und bei den sonstigen
Rückstellungen eine von 0,4 Millionen EUR.
Das langfristige Fremdkapital verringerte sich insgesamt um 10,3
Millionen EUR. Der Abgang durch planmäßige Tilgung belief sich
auf 3,6 Millionen EUR (Vorjahr 3,8 Millionen EUR). Des Weiteren
wurden Sondertilgungen in Höhe von 6,7 Millionen EUR vorgenommen
(Vorjahr 6,9 Millionen EUR).
Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich um insgesamt 0,2
Millionen EUR, vorwiegend bei den erhaltenen Anzahlungen.
4. Gewinnverteilung
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres
2009 in Höhe von 378.958,09 EUR als Bruttodividende von 4,0
Prozent gemäß § 41, Abs. 1 und 2 der Satzung zu verwenden
III. NACHTRAGSBERICHT
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des
Geschäftsjahres 2009 eingetreten sind, haben sich zum Zeitpunkt
der Lageberichterstattung nicht ergeben.
Zum 30.04.2010 konnte eine Sondertilgung für die Altschuldendarlehen
bei gleichzeitiger Neuprolongation in Höhe von 4,7 Millionen
EUR vorgenommen werden.
Die Genossenschaft steht zzt. mit einer Immobilienverwaltungs-
GmbH in Verkaufsverhandlungen, um ein ca. 4.800 m² großes
Grundstück in der Rostocker Innenstadt zum Zwecke der Wohnbebauung
zu erwerben.
Im 1. Quartal 2011 soll in Graal-Müritz weiterer Wohnungsbestand
gekauft werden.
IV. RISIKOBERICHT
31
Unser Risikomanagementsystem basiert vorrangig auf dem Controlling
und der permanenten internen Berichterstattung. Außerdem
werden externe Beobachtungsbereiche wie insbesondere die
Entwicklung des Wohnungsmarktes, der Bevölkerung und des Kapitalmarktes
in die Betrachtung einbezogen.
Im Vordergrund steht dabei das Bestreben, Veränderungen so
rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentlich
negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet
werden können.
Mit der Einführung des Risikohandbuches im Jahr 2001 wurden Risikofelder
definiert, Grundsätze zur Früherkennung von Risiken
festgelegt sowie Aussagen zur internen Revision und permanenten
Schwachstellenanalyse formuliert. Das Risikomanagementsystem
wird entsprechend sich neu ergebender Anforderungen aktualisiert.
Die Ergebnisse des Controllings und die der Monats- und Quartalsreporte
werden permanent im Vorstand und im Aufsichtsrat sowie
auf den monatlichen Leitungsbesprechungen ausgewertet. Das neu
erarbeitete Unternehmenshandbuch stellt ebenfalls eine gute Arbeitsgrundlage
für alle Beschäftigten der Genossenschaft dar.
Die Bankgeschäfte, sowohl debitorisch als auch kreditorisch, sind
geordnet. Die Zinszahlungen für Verbindlichkeiten beliefen sich
2009 auf 1,9 Millionen EUR. Das sind im Durchschnitt 3,7 Prozent
für alle Darlehensbeträge.
Bestandsgefährdende Risiken werden in der künftigen Entwicklung
der Genossenschaft nicht gesehen.
Kennziffern wie Liquidität, Eigenkapitalquote, Verschuldungsgrad
und der geringe Anteil des Kapitaldienstes an der Nettokaltmiete
(17,1 Prozent) zeugen von der absoluten und relativen Stabilität
der Genossenschaft. Aus diesen Gründen ist eine akute Gefährdung
der finanziellen Entwicklung auch nicht in Zeiten der Wirtschafts-,
Finanzmarkt- und Eurokrise zu befürchten.
V. PROGNOSEBERICHT
III
Aus unseren wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser
Immobilienbestand auf Grund seines technischen Zustandes und
der Belegung auch künftig umfassend nachgefragt wird. Damit ist
die Wirtschaftlichkeit aller Objekte perspektivisch gesichert. Durch
unsere Investitionen in Neubau, Modernisierung, Instandsetzung
und Instandhaltung in der Größenordnung von rund 40 Millionen
EUR in den Jahren 2010-2012 wird unsere Marktposition in

32
III
Rostock und Graal-Müritz sowie ein dauerhafter Mittelrückfluss
abgesichert. Als latente Risiken werden die globalen Auswirkungen
der gegenwärtigen Wirtschafts-, Finanzmarkt- und Eurokrise sowie
die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland mit
weiterhin hohen Arbeitslosenzahlen und die teilweise geringer
werdenden verfügbaren Nettoeinkommen gesehen. Den Risiken aus
der Altersstruktur unseres Wohnungsbestandes und der Wohnungsnutzer
werden wir durch weitere bessere technische Ausstattung,
durch Modernisierungen und altenfreundliche Baumaßnahmen entgegenwirken.
Die Bevölkerungs- und Wohnraumbedarfsprognose
des Rostocker Wirtschaftsinstitutes WIMES für die Jahre 2007 bis
2020 wurde analysiert und bildet nach wie vor die Grundlage für
Entscheidungen und für die künftige Strategie der Weiterentwicklung
unserer Genossenschaft. Der Vorstand hält die Prognose im
Großen und Ganzen für wichtig, zukunftsorientiert und realistisch.
Die weitere Reduzierung der Erlösschmälerungen aus Wohnungsleerstandsgründen
und die Eindämmung der Rückstände aus Nutzungsgebühren/Umlagen
sowie die Verbesserung des Mitgliederservices
bleiben permanente Aufgaben in der künftigen genossenschaftlichen
Arbeit.
Die Genossenschaft hat für die Jahre 2010 - 2014 mittelfristige
Wirtschafts- und Finanzpläne erarbeitet. Eine konstante und gute
Ertragslage ist Bestandteil der perspektivischen Planung. Die künf-
Hundsburgallee 3
tige Finanzierung aller Investitionen und Ausgaben wird wie auch
in den Vorjahren auf Grund der guten Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
der Genossenschaft nur aus Eigenmitteln erfolgen. Die
weitere Entschuldung der Genossenschaft wird in den nächsten
Jahren durch laufende Tilgungen und Sondertilgungen von Fremdmitteln
forciert.
Vorgesehene Neubaumaßnahmen werden ein Überarbeiten der mittelfristigen
Planung erfordern.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die derzeitige wirtschaftliche
Situation unserer Genossenschaft die Solidität und Kontinuität
der Geschäftsführung über Jahrzehnte widerspiegelt. Diese Geschäftspolitik
wird auch künftig fortgesetzt.
Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG
Der Vorstand
Stoll Lübcke
Rostock, 27. Mai 2010

IV Bericht der Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat unserer Genossenschaft hat im Berichtszeitraum
2009 sieben Sitzungen abgehalten. Sechs Sitzungen fanden als
gemeinsame Beratungen mit dem Vorstand und eine interne als
konstituierende Sitzung statt.
Der Aufsichtsrat hat seit Juni 2009 mit acht Mitgliedern gearbeitet.
Die Beschlussfähigkeit war auf allen Zusammenkünften gewährleistet.
Der Aufsichtsrat hat sich auf allen gemeinsamen Beratungen vom
Vorstand über die Entwicklung und die Lage der Genossenschaft,
über wichtige Geschäftsvorfälle, über die Unternehmenspolitik,
über die Planungsmaßnahmen sowie über die Risikosituation informieren
lassen. Über diese Schwerpunkte wurde gemeinsam ausführlich
beraten und es wurden die erforderlichen Beschlüsse
gefasst.
Der Aufsichtsrat bestätigt im Rahmen seiner Zuständigkeit und
nach seinen Feststellungen dem Vorstand für das Jahr 2009 eine
ordnungsgemäße, den gesetzlichen sowie den satzungsmäßigen
Bestimmungen entsprechende Arbeit.
Durch die Arbeit der beiden Ausschüsse des Aufsichtsrates,
■ des Bauausschusses und
■ des Prüfungsausschusses
wurden teilweise die Beschlüsse des Aufsichtsrates vorbereitet
bzw. sachkundig untermauert.
So beschäftigte sich der Bauausschuss u. a. inhaltlich mit
■ der Einführung eines Programms zur Durchführung und Dokumentation
der Verkehrssicherungspflichten,
■ den Maßnahmen aufgrund der Änderungen der Heizkostenverordnung,
■ dem Stand zum Einbau der Rauchwarnmelder und
■ den Auswirkungen der neuen HOAI (Honorarordnung für Architekten
und Ingenieure) für unsere Genossenschaft.
Der Prüfungsausschuss
■ kontrollierte den baren Zahlungsverkehr der Geschäftsstelle,
■ informierte sich über den Erfüllungsstand der Pläne der Modernisierung,
der Instandhaltung und Außenanlagengestaltung und
■ prüfte schwerpunktmäßig den Jahresabschluss 2008 mit der Bilanz,
Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang.
Außerdem wurde im Aufsichtsrat das Ergebnis der durchgeführten
gesetzlichen Prüfung gemäß § 58 (2) GenG gemeinsam mit dem
Prüfdienst des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen
beraten. Hierbei wurde nicht nur der mit dem uneingeschränkten
33
Bestätigungsvermerk versehene Jahresabschluss erläutert, sondern
auch die außerordentlich guten wirtschaftlichen Ergebnisse hervorgehoben.
Alle Aufsichtsratsmitglieder beteiligten sich an den jährlich stattfindenden
Wohnbereichsversammlungen der Vertreter und informierten
sich über die Belange unserer Genossenschaftsmitglieder.
Der Aufsichtsrat stimmt den Ausführungen des Vorstandes im
Lagebericht uneingeschränkt zu und schließt sich dem Vorschlag
des Vorstandes über die Verwendung des Bilanzgewinnes für das
Jahr 2009 an und empfiehlt der Vertreterversammlung,
1. den Jahresabschluss 2009 zu genehmigen,
2. dem Gewinnverwendungsvorschlag zuzustimmen und
3. dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2009 Entlastung zu erteilen.
Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009 mit Lagebericht,
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang
wurde von uns geprüft. Es haben sich dabei keine Einwände ergeben.
Der Aufsichtsrat bedankt sich bei allen Vertreterinnen und Vertretern
für die konstruktive und aktive Beteiligung am Genossenschaftsleben.
Besonderen Dank spricht der Aufsichtsrat den hauptamtlichen Beschäftigten,
insbesondere dem Vorstand unserer Genossenschaft,
für die erfolgreiche Arbeit und gute Zusammenarbeit aus.
Rostock, 27. Mai 2010
Jürgen Arndt
Aufsichtsratsvorsitzender
IV

Verzeichnis der Vertreter und Ersatzvertreter
34
V
Stand 23. Juni 2010
Wahlbezirk 01 / unversorgte Mitglieder 1. Fast, Bernd Trojanstraße 5, 18119 Warnemünde
2. Höppner, Klaus-Otto Erich-Mühsam-Str. 29
3. Schoodt, Hans-Jürgen Etkar-André-Straße 20
4. Schult, Ulrich Artur-Becker-Straße 1
5. Stegemann, Horst Alte Weide 37, 18258 Schwaan
Ersatzvertreter 1. Strohecker, Dedo Bojenweg 27
Wahlbezirk 02 / Lichtenhagen • 18109 1. Holtz, Ulrich Bützower Straße 4
2. Holz, Renate Eutiner Straße 26
3. Konopka, Hans-Georg Eutiner Straße 1
4. Lauterbach, Ronny Ratzeburger Straße 12
5. Müller, Adolf Neustrelitzer Straße 3
6. Petschow, Uwe Wolgaster Straße 8
7. Poguntke, Marianne Eutiner Straße 2
8. Sack, Reinhard Ratzeburger Straße 10
9. Zander, Frank Ratzeburger Straße 11
Wahlbezirk 03 / Groß Klein • 18109 1. Bubritzki, Dietmar Gerüstbauerring 19
2. Kirchhoff, Diedrich Alte Warnemünder Chaussee 26
3. Koch, Werner Gerüstbauerring 22
4. Koschorreck, Hans-Jürgen Albrecht-Tischbein-Straße 36
5. Schröder, Bernd Gerüstbauerring 1
6. Weidlich, Elke Hermann-Flach-Straße 7
Ersatzvertreter 1. Kernchen, Klaus Zum Ahornhof 2
Wahlbezirk 04 / Lütten Klein • 18107 1. Beelich, Klaus-Peter Rügener Straße 30
2. Brockmann, Jan Wulfsbergstr. 16, 28329 Bremen
3. Dähn, Joachim Helsinkier Straße 90
4. Käppler, Helmut Binzer Straße 49
5. Krebs, Winfried Binzer Straße 43
6. Müller, Astrid Binzer Straße 41
7. Müller, Clarissa Ahlbecker Straße 4
8. Steinborn, Angela Ahlbecker Straße 4
9. Dr. Wagenknecht, Walter Helsinkier Straße 91
10. Wickboldt, Günter Ahlbecker Straße 6
11. Wilk, Karl Dorothea-Erxleben-Str. 4
Ersatzvertreter 1. Haß, Walter Rügener Straße 30
2. Ahner, Jens Rügener Straße 39
3. Schimmel, Frank Helsinkier Straße 92
Wahlbezirk 05 / Evershagen • 18106 1. Faust, Ingrid Willi-Bredel-Straße 23
2. Fielhauer, Karin Maxim-Gorki-Straße 8
3. Kalkschies, Heinrich Leo-Tolstoi-Straße 3
4. Kleinfeldt, Waltraud Willi-Bredel-Straße 22
5. Manzke, Wilhelm Maxim-Gorki-Straße 57
6. Mock, Ingrid Nordahl-Grieg-Straße 8
7. Schilke, Monika Nordahl-Grieg-Straße 9
8. Trede, Dieter Nordahl-Grieg-Straße 14
Ersatzvertreter 1. Kugelberg, Karl Gerüstbauerring 19
Wahlbezirk 06 / Schmarl • 18106 1. Bulla, Dieter Hundsburgallee 3
2. Bützow, Helga Stephan-Jantzen-Ring 19
3. Grünzig, Roland Kolumbusring 56
4. Lübs, Horst Adam-J.-Krusenstern-Straße 2
5. Paul, Rainer Stephan-Jantzen-Ring 22
6. Pechstein, Roland Kolumbusring 56
7. Pöhle, Kerstin Stephan-Jantzen-Ring 7
8. Schmidt, Wolfgang Kolumbusring 26
Ersatzvertreter 1. Hoferichter, Hans-Peter Stephan-Jantzen-Ring 8

Wahlbezirk 07 / Reutershagen • 18069 1. Jänicke, Peter Werner-Seelenbinder-Straße 8
2. Kalxdorf, Rose-Marie Walter-Stöcker-Straße 8
3. Neugebauer, Brigitte Werner-Seelenbinder-Straße 26
4. Schöler, Heinz Fred-Weickert-Straße 2
Ersatzvertreter 1. Große, Joachim Werner-Seelenbinder-Straße 5
Wahlbezirk 08 / Hansaviertel • 18059 1. Janßen, Günter Voßstraße 51
2. Pradel, Dan Ulrich-von-Hutten-Str. 32
Ersatzvertreter 1. Malchow, Hans Felix-Stillfried-Straße 13
Wahlbezirk 09 / Südstadt • 18059 1. Bartels, Heidemarie Rudolf-Diesel-Straße 2
2. Bollmann, Gert Louis-Pasteur-Straße 7
3. Fenner, Ingeburg Nobelstraße 41
4. Franke, Ralf Galileistraße 6
5. Gläser, Siegfried Röntgenstraße 8
6. Harning, Ralf Majakowskistraße 57
7. Hartung, Jürgen Röntgenstraße 24
8. Leonhardt, Hilde Kurt-Tucholsky-Straße 29
9. Marnau, Heinz-Jürgen Kurt-Tucholsky-Straße 27
10. Mumm, Norbert Louis-Pasteur-Straße 24
11. Retzlaff, Gundula Erich-Weinert-Straße 6
12. Spitzer, Monika Nobelstraße 41
13. Wiegert, Hans Galileistraße 5
Ersatzvertreter 1. Jesse, Helmuth Lomonossowstraße 28
2. Jörn, Klaus-Rüdiger Lomonossowstraße 28
Wahlbezirk 10 / Kröpeliner-Tor-Vorstadt • 18057 1. Weidmann, Sieglinde Jahnstraße 9
Ersatzvertreter 1. Wendt, Ilona Jahnstraße 8
Wahlbezirk 11 / Stadtmitte • 18055 1. Kunkel, Olaf Graf-Schack-Straße 2
Ersatzvertreter 1. Kummerow, Ute Laurembergstraße 22
Wahlbezirk 12 / Brinckmansdorf • 18055 1. Dietrich, Harald Augustenstraße 61B
Wahlbezirk 13 / Dierkow • 18146 1. Käning, Monika Heinrich-Tessenow-Staße 2
2. Koschmieder, Manfred Karl-Theodor-Severin-Straße 3
3. Lehmann, Roland Karl-Theodor-Severin-Straße 3
4. Lonkowsky, Peter Dierkower Höhe 1
5. Schäfer, Hans-Jürgen Lorenzstraße 49
6. Thorun, Lothar Hartmut-Colden-Straße 19
Wahlbezirk 14 / Toitenwinkel • 18147 1. Arendt, Günter Martin-Luther-King-Allee 35
2. Geßner, Karla Röntgenstraße 14
3. Reck, Ralf-Udo Pablo-Picasso-Straße 3
4. Rudolph, Holger Borenweg 9
5. Weber, Jürgen Albert-Schweitzer-Straße 16
6. Schulz, Heinz-Michael Carl-v.-Ossietzky-Straße 12
Ersatzvertreter 1. Fuchs, Günter Albert-Schweitzer-Straße 30
Wahlbezirk 15 / Graal-Müritz • 18181 1. Eckhardt, Ilona Ostseering 15
2. Streichan, Hartmut Ostseering 13
Ersatzvertreter 1. Boer, Wolfgang Ostseering 12
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