mieter-echo - Berliner MieterGemeinschaft eV

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T I T E l
(Zu) armes neukölln
für immobilienbesitzer und investoren ist das neuköllner sanierungsgebiet ein
willkommenes aufwertungsprogramm, da es vor allem zahlungskräftigen
haushalten zugute kommt
Hermann Werle
Bis vor wenigen Jahren galt neukölln als Berlins problembezirk nummer eins – arm, schmutzig und gewalttätig. nennenswerte
investitionen wurden weder von privaten immobilieneigentümern noch vom Bezirk oder land Berlin getätigt. nach Jahren der
tatenlosigkeit wird mit den geplanten sanierungen lediglich ein teil des enormen instandhaltungsrückstaus bei schulen, Kitas,
öffentlichen plätzen und verkehrswegen ausgeglichen. für die immobilienbranche kommt diese Maßnahme zum richtigen Zeitpunkt.
Dass sich in Neukölln einiges tut, hat sich
herumgesprochen und das nicht zuletzt bei
der Immobilienwirtschaft. Vom zunehmenden
Wohnungsmangel und von Investoren aus
aller Welt in die Zange genommen, trifft für
das Nordneuköllner Sanierungsgebiet das
Szenario des IBB-Wohnungsmarktberichts
von 2011 zu: Wohnungssuchende weichen
in Nachbarbezirke aus, wenn Wohnbedürfnisse
in Wunschbezirken wie Kreuzberg nicht
mehr verwirklicht werden können. Das führt
dann auch in den Nachbargebieten zu erhöhter
Nachfrage und steigenden Preisen.
„Verläuft eine solche Entwicklung so dynamisch
wie in Nordneukölln, verwandeln sich
ganze Quartiere innerhalb weniger Jahre zu
lebhaften Ablegern der Szenelagen.“ Bei
diesen Ablegern sei noch offen, was aus ihnen
wird, so der Wohnungsmarktbericht.
Erste Investitionen seien bereits sichtbar und
der Nachfrageschub hätte zu „erheblichen
Preissteigerungen geführt, die mit dem anhaltenden
Nachfragedruck immer weiter südwärts
wandern. (...) Das Wegfallen der Fluglärmbelastungen
durch den Flughafen Tempelhof
und die Nähe zu neuen Frei- und Erholungsflächen
auf dem Tempelhofer Feld forcieren
diese Entwicklung zusätzlich.“
problematische Bevölkerung?
Die Festlegung des Sanierungsgebiets Karl-
Marx-Straße/Sonnenallee heizt die Situation
weiter an. Der Wohnungsmarkt und die Mietenexplosion
werden in den Voruntersuchungen
und Planungen zum Sanierungsgebiet
nur am Rand erwähnt und berücksichtigen
die dramatische Entwicklung der letzten
Jahre in keiner Weise. Nicht die rasant steigenden
Mieten, sondern die Armut der Wohnbevölkerung
werden beklagt. So sei der sozi-
ale Status sehr niedrig und die Kaufkraft gering,
wie es im Endbericht der vorbereitenden
Untersuchungen für die Karl-Marx-Straße
heißt. Die daraus entstandene „Funktionsschwäche“
im Bereich Einzelhandel und
Dienstleistung bestehe „insbesondere in der
Qualität, aber auch im Branchenmix des Angebots“.
Da sich das „geringe Einkommensniveau
im unmittelbaren Umfeld der Karl-
Marx-Straße“ auf den Einkaufsstandort auswirke,
müsse die Entwicklung der Karl-Marx-
Straße „mit den Entwicklungen in den angrenzenden
Quartieren koordiniert werden,
da das Image der Quartiere auf den Standort
ausstrahlt“. Zum positiven Image der Quartiere
trage die Vielfalt der Kulturen bei, die als
Pluspunkt verbucht wird und mit der Neukölln
„über sehr gute Voraussetzungen als Standort
für kreative und kulturelle Unternehmen und
Institutionen“ verfügen würde. Allerdings, so
der Endbericht, kämen „diese positiven Voraussetzungen
bisher noch nicht ausreichend
zum Tragen, da die sozialen Probleme seiner
Bewohnerschaft die öffentliche Meinung über
den Standort negativ dominieren“. Eine prägende
Gestalt der öffentlichen Meinung über
Neukölln ist der Bezirksbürgermeister Heinz
Buschkowsky (SPD), der aus seiner Abscheu
gegenüber Erwerbslosen und Migrant/innen
schon seit Langem keinen Hehl mehr macht,
die deutsche Unterschicht mit fernsehglotzenden
Säufern gleichsetzt und der migrantischen
Unterschicht jegliche erzieherischen
Fähigkeiten abspricht. In dieser Deutlichkeit
kann ein Untersuchungsbericht schwerlich
ausführen, wer im Quartier gern gesehen ist
und wer zur „Problembevölkerung” gehört.
Dementsprechend vorsichtig stellt der Endbericht
der Voruntersuchung bezüglich der
Wohnfunktion Mängel sowohl bei der sozialen
Infrastruktur als auch bei der Bausub-
stanz der Wohngebäude fest. Es müsse „während
des Entwicklungsprozesses ein Gleichgewicht
zwischen der problematischen Sozialstruktur
und den gewünschten Aufwertungstendenzen
gefunden werden“.
sozialplan für reibungslose
Baudurchführung
Eine genauere Definition dieses Gleichgewichts
und wie ein solches erreicht werden
könnte, lässt sich in den Ausführungen des
Berichts nicht finden und auch von Seiten des
Senats bleiben entsprechende Hinweise sehr
vage. Unter der Überschrift „Leitbild und
Entwicklungsziele“ wird lediglich festgehalten,
dass „die Wohnqualität verbessert werden“
soll und die „notwendige energetische
Sanierung und Modernisierung der Wohngebäude
durch die Eigentümer getragen“ würden.
Zwar sollen „mit Mitteln des Genehmigungsverfahrens
negative Auswirkungen auf
die Mieter durch die Umlegung der Eigentümerkosten
abschätzbar sein und soweit wie
möglich gedämpft werden“, die Erfahrungen
früherer Sanierungsgebiete zeigen allerdings,
dass die dämpfende Wirkung des Genehmigungs-
und Sozialplanverfahrens recht bescheiden
ausfällt, wenn keine entsprechenden
Fördermittel zur Verfügung stehen. Folgt man
den Ausführungen der vorbereitenden Untersuchung
für das Gebiet Karl-Marx-Straße,
sollen in den kommenden 15 Jahren beinahe
30 Millionen Euro an öffentlichen Geldern
aus verschiedenen Programmen in die Aufwertung
von öffentlichen Gebäuden, Grundstücken
und des öffentlichen Raums fließen
und von privater Seite werden über 50 Millionen
Euro für die Sanierung und Modernisierung
von 70 privaten Häusern veranschlagt,
wobei energetische Modernisierungen einen
ME 356 / September 2012