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Verwirrend verschieden Wer sich aktuell über Trends auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland informieren möchte, findet eine Vielzahl verschiedenster Datenreihen. Den Qualitätsansprüchen werden sie noch nicht gerecht. Eine wirkliche Entscheidungshilfe für Investitionen am sehr regional geprägten deutschen Wohnungsmarkt sind die deutschen Indizes nicht. 3 Um Investitionspotenziale auf dem deutschen Wohnungsmarkt einschätzen zu können, ist die Miet- und Kaufpreisentwicklung vor dem Hintergrund der jeweils standortspezifischen Nachfrage- Angebots-Situation zu bewerten. In de - x ierte Datenreihen zeigen, wie sich die Mieten und Preise im Verlauf der Zeit verändert haben. Indem sie so die Entwicklung abbilden, lassen sie Trends erkennen und zeigen etwaige Zusammenhänge mit anderen Wohnungsmarktparametern auf. Zudem ist über die Indexierung ein Vergleich der Mietund Kaufpreisentwicklung unterschiedlicher Städte, Regionen oder Länder leicht möglich. Die deutschen Wohnimmobilienindizes sollen den hiesigen Markt für Investoren greifbar machen. Zahlenmäßig haben sie zwar schon zu britischen Datenreihen aufgeholt, die im internationalen Maßstab als vorbildlich gelten. Hinsichtlich der Qualität hinken die inzwischen acht deutschen Indizes den britischen HINDERNISSE/HERAUSFORDERUNGEN FÜR INDEXANBIETER Strukturell (schwer optimierbar) Geringes Transaktionsvolumen Starke Regionalisierung Fragmentierter Bankenmarkt Datenschutz Langer Transaktionsprozess Hausgemacht (optimierbar) Keine zentrale Datenquelle Keine Standardisierung der Datensätze Kein effizienter Datenaggregationsprozess Allgemein geringes Problembewusstsein Geringer Wettbewerb der Indizes Quelle: ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V./Barkow Consulting INDIZES ZEIGEN UNTERSCHIEDLICHE ENTWICKLUNGEN ENTWICKLUNG DER WOHNIMMOBILIENPREISE SEIT 2007 LAUT UNTERSCHIEDLICHER INDIZES 125 120 115 110 105 100 95 90 I II III IV 2007 I II III IV 2008 I II III IV 2009 Pendants jedoch deutlich hinterher. In einer Untersuchung kamen ZIA Zen - traler Immobilien Ausschuss e.V. und Barkow Consulting zu dem Schluss: „Indexdaten in Deutschland sind […] im Schnitt weniger aktuell, weniger repräsentativ, weniger untergliedert (Region, Objektart, Käufergruppe), schlechter oder gar nicht zugänglich und haben keine lange Historie.“ Alle Indizes, die die Miet- und Kaufpreisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt Deutschland abbilden, sollten im Zeitverlauf die gleichen Tendenzen aufzeigen. Tatsächlich ist das nicht der Fall. Wesentliche Gründe sind die unterschiedliche Datenbasis und Markt - ab deckung. So gibt es Indizes, denen An gebotspreise zu Grunde liegen. I II III IV 2010 Wohnimmobilienindizes | I 2011 destatis HPI (schlüsselfertiges Bauen ohne Grundstück) destatis HPI (Neubau) vdp Immobilienpreisindex (selbstgenutztes Wohneigentum) Immobilien Scout IMX (Wohnungen Neubau) BulwienGesa-Immobilienindex (gesamt) ifs/GEWOS DEIX (gesamt) Immobilien Scout IMX (Wohnhäuser Neubau) destatis HPI (Bauland) empirica Deutschlandindex (ETW) empirica Deutschlandindex (Miete) Hypoport HPX (gesamt) Angebotspreis-Indizes empirica AG empirica Deutschlandindex Mietwohnungen, Eigentumswohnungen (Bj. ab 2000, 60 - 80 m2 ANBIETER NAME MARKTSEGMENT , höherwertige Ausstattung) Immobilien Scout GmbH vdp Verband deutscher Pfandbriefmarken e. V. Hypoport AG ifs Institut für Städtebau Statistisches Bundesamt BulwienGesa AG IPD Investment Property Databank GmbH Immobilienindex IMX Transaktionspreis-Indizes vdp-Immobilienpreisindex HPX-hedonic Hauspreisindex Deutscher Eigentums-Immobilien-Index DEIX Hauspreisindex Andere Indizes BulwienGesa-Immobilienindex Deutscher Wohnimmobilienindex DIX Wohnungen, Eigenheime (Neubau, Bestand) Eigentumswohnungen, Eigenheime Eigentumswohnungen, neue/bestehende Ein-/Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen, neue/bestehende Ein-/Zweifamilienhäuser Mietwohnungen (Erstbezug/Wiedervermietung), Eigentumswohnungen (neu), Grundstücke Einfamilienhäuser, Reihenhäuser Professionell-gewerblich verwaltete Wohnimmobilien Quelle: empirica, Immobilien Scout, vdp, Hypoport, ifs/GEWOS, Destatis, BulwienGesa, IPD Andere basieren auf tatsächlichen Transaktionspreisen. Vielfach decken die Indexreihen nicht den Wohnimmobilienmarkt insgesamt ab, sondern konzentrieren sich auf einzelne Segmente. Sie unterscheiden sich zudem in der Berechnungsmethodik, Datenreihenlänge, Veröffentlichungsfrequenz und Aktualität. Neben strukturellen Hindernissen identifizierten die Experten „hausgemachte“ Schwächen, die die Berechnung von Indizes in Deutschland erschweren. Doch für die Transparenz des deutschen Wohnimmobilienmarktes spielt die Verfügbarkeit umfassender, aktueller und nachvollziehbarer Indizes eine wichtige Rolle. Letztlich ist ein Markt umso interessanter für Inves - toren, je transparenter er ist. Wohn-Investor • 2. Ausgabe 2011 2
Experten-Interview mit Nils Olov Boback, Geschäftsführer von NCC Deutschland 20 Jahre NCC in Deutschland In diesem Jahr wird die NCC Deutschland GmbH 20 Jahre alt. In dieser Zeit hat sich das Unternehmen vom Generalunternehmer im Industrie- und Gewerbebau zum Bauträger für Eigenheime bis hin zum Projektentwickler für private und institutionelle Investoren entwickelt. In der aktuellen Projektentwicklerstudie von BulwienGesa landete NCC sogar auf dem ersten Platz der aktivsten Entwickler im Wohnungsbereich. Das Projektvolumen konnte um 15,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden. Herr Boback, wie begann die Unter nehmensgeschichte von NCC Deutschland? Im Jahre 1991 hat der schwedische Baukonzern SIAB, der später in NCC aufging, das Unternehmen Industriebau Fürstenwalde gekauft und so den Grundstein für NCC Deutschland gelegt. Der Schwerpunkt der Unternehmenstätigkeit lag damals klar im Generalunter nehmer- bereich, also dem Bauen für Dritte. Warum sind Sie nicht in diesem Bereich geblieben? Nach einigen Jahren hat sich abgezeichnet, dass dieses Segment langfristig nicht erfolgsversprechend sein würde. Darum haben wir uns der Entwicklung und Errichtung eigener Wohnimmobilienprojekte gewidmet. Anfangs waren wir insbesondere im preiswerten Reihenund Doppelhaussegment im ländlichen Bereich tätig und haben unser Sortiment nach und nach an die regionalen Vorlieben der Hauskäufer angepasst. Welchen Einfluss hatte die globale Wirtschaftskrise? Nach der Finanzkrise mussten auch wir Veränderungen vornehmen. Wir haben auf unsere Kernregionen fokussiert. Doch inzwischen ist der konjunkturelle Aufschwung spürbar, und auch für institutionelle Investoren sind Wohnimmobilien immer noch interessant. Daher sind wir neben dem Privatkundenbereich zunehmend auch in diesem Segment tätig. Bei institutionellen Investoren scheint Ostdeutschland aber nicht erste Wahl zu sein ... Das stimmt. Der ostdeutsche Wohnimmobilienmarkt ist derzeit nicht so attraktiv wie er es nach dem Mauerfall Anfang der neunziger Jahre war. Wir beobachten jedoch, dass die Investoren zurückkehren. Gerade Städte wie Dresden oder Leipzig bieten aufgrund einer steigenden Wohnraumnachfrage gute Chancen für rentable Wohninvestments. Welches ist für Sie das wichtigste Fazit aus den letzten 20 Jahren? Eine festgefahrene Unternehmensstrategie führt nicht zum Erfolg. Wichtiger ist es, die Produktpalette den geänderten Nachfragebedürfnissen anzupassen. Wie geht es weiter? Auch in Zukunft konzentrieren wir uns auf den Wohnimmobilienbereich und wollen weiter wachsen. Wir denken aktuell über die Eröffnung einer achten Kernregion nach, jedoch behalten wir bei allen Expansionsüberlegungen ein vorsichtiges und gesundes Wachstum im Blick. Nachhaltigkeit ist ein wichtiges Schlüsselwort unserer Produkte und Aktivitäten. Wir planen unsere Projekte so, dass wir wirtschaftliche Fragen und die Erfüllung der Wünsche unserer Kunden nach bezahlbarem, gesunden Wohnraum und Wohnumfeld unter gleichrangiger Berücksichtigung der Umweltaspekte abwägen. Nils Olov Boback, Geschäfts - führer von NCC Deutschland News | Wohnsegment mit höchstem Projektvolumen Der Projektentwicklungsmarkt der deutschen A-Städte hat sich laut BulwienGesa deutlich erholt. Um 2,8 Prozent lag der Geldwert zum Stichtag 31.12.2010 höher als ein Jahr zuvor. Getragen wird der Aufwärtstrend von den Fertigstellungen, während die Projekte im Bau und das Planungsvolumen zurückgingen. Unter den Segmenten sind Wohnimmobilien die Triebfeder mit Zuwächsen in allen Entwicklungsstadien: 37 Prozent mehr fertiggestellte Wohnfläche, leichter Zuwachs der Flächen im Bau und erstmals höchster Anteil an den Planungen. +++ Wohnungsbau in dauerhaftem Aufwärtstrend Das ifo Institut prognostiziert bis 2020 eine steigende Wohnungsbaunachfra - ge in Deutschland. Gründe, die derzeit zahlreiche Haushalte zum Bau und Erwerb von Wohneigentum veranlassen, seien die noch relativ nie drigen Hypothekenzinsen, positive Einkommenserwartungen und In fla tionsängste. Nach vielen Jahren schrum - pfender Neubautätigkeit sehen die Experten beim Wohnungsbau den Beginn einer dauerhaften Aufwärtsentwicklung und rechnen für 2013 wieder mit einem Fertigstellungs - volumen von mehr als 200.000 Wohnungen. +++ Deutschland nicht mehr Schlusslicht in Europa Deutschland wird beim Wohnungsbau 2011 erstmals nach sechs Jahren nicht mehr Schlusslicht in Europa sein, LBS Research zufolge aber weiterhin deutlich unter dem europäischen Durchschnitt bleiben. Pro tausend Ein woh - ner werden in den Nachbarländern Schweiz, Frankreich und Österreich mit 5,0 bis 5,6 Wohnungen mindestens zweieinhalb Mal so viele Neubauten errichtet wie in Deutschland mit 2,0. Bis 2013 soll sich die Quote auf 2,5 erhöhen. Dies sei zwar gegenüber 2009 ein Anstieg um fast 50 Prozent, jedoch immer noch weit entfernt von den Spitzenwerten Mitte der neunziger Jahre. Damals lag Deutschland mit fast sieben Wohnungen je tausend Einwohner in Europa auf Rang zwei. Wohn-Investor • 2. Ausgabe 2011 3
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