Haus-Endt-Straße/Angerstraße - Stadt Düsseldorf

Landeshauptstadt Düsseldorf 

Investorenauswahlverfahren 

»HAUS-ENDT-STRASSE/ANGERSTRASSE« 

in Düsseldorf-Urdenbach 

Verfahrensbetreuung: 

Norbert Post • Hartmut Welters 

Architekten BDA & Stadtplaner SRL, Dortmund

INHALT 

1. ANLASS UND ZIEL DES VERFAHRENS 3 

2. AUSSCHREIBUNGSBEDINGUNGEN 

UND VERFAHREN 5 

2.1 Auslober 5 

2.2 Art des Verfahrens 6 

2.3 Bewerbung 6 

2.4 Zugelassene Teilnehmer/Bieter und rechtliche Grundlagen 

des Verfahrens 7 

2.5 Ausschreibungsunterlagen 7 

2.6 Geforderte Leistungen 7 

2.7 Rückfragen 8 

2.8 Abgabe 1. Bearbeitungsstufe 8 

2.9 Abgabe 2. Bearbeitungsstufe 9 

2.10 Empfehlungskommission 9 

2.11 Beurteilungskriterien 10 

2.12 Bekanntgabe der Ergebnisse und Einsprüche 11 

2.13 Weiteres Verfahren 11 

3. SITUATIONSBESCHREIBUNG 12 

3.1 Plangebiet und Lage/Städtebauliches Umfeld 12 

3.2 Rahmenbedingungen und Vorgaben 13 

4. PLANUNGSAUFGABE UND ZIELE 16 

4.1 Städtebauliches Konzept und Neubebauung 16 

5. ANLAGEN 19 

5.1 Gemeinsame Teilnahmeerklärung von Architekt/Investor 

5.2 Erklärung Architekt (Zulassung zur 2. Bearbeitungsstufe) 

5.3 Verfassererklärung Architekt 

5.4 Verfassererklärung Investor 

Auslober 


Stadtplanungsamt 61/33 

Brinckmannstraße 5 

40200 Düsseldorf 

Tel.: 02 11 - 8 99 69 17 

Fax: 02 11 - 8 93 69 17 

Email: jens.grisar@stadt.duesseldorf.de 

Ansprechpartner: 

Jens Grisar/Michael Laferi 

Verfahrensbetreuung 


Architekten BDA & Stadtplaner SRL 

Arndtstraße 37 

44135 Dortmund 

Tel.: 02 31 - 47 73 48 6-0 

Fax: 02 31 - 55 44 44 

Email: info@post-welters.de 

www.post-welters.de 

Ansprechpartner: Anke Thormählen, 

Hartmut Welters

Luftbild des Planungsgebietes 

im Maßstab 1 : 5.000 

(Vermessungs- und Katasteramt) 

INVESTORENAUSWAHLVERFAHREN »HAUS-ENDT-STRASSE/ANGERSTRASSE« IN DÜSSELDORF-URDENBACH 3 

1. Anlass und Ziel des Verfahrens 

Die Aufgabe des Altenheims der Diakonie und Mindernutzungen auf 

den heutigen Grabelandflächen haben die Grundstückseigentümer in 

Abstimmung mit der Stadt Düsseldorf bewogen, nach sinnvollen und 

wirtschaftlichen Folgenutzungen zu suchen. Ergänzt wird dies durch 

strukturelle Änderungen auf Grundstücken entlang der Angerstraße 

(u.a. Aufgabe der gewerblichen Nutzungen). Hieraus resultieren langfristige 

städtebauliche Planungserfordernisse für den Gesamtbereich 

sowie kurzfristige Bebauungsmöglichkeiten auf Teilflächen. Das insgesamt 

ca. 5,0 ha große Plangebiet befindet sich in einem attraktiven 

Stadtteil mit teilweise hochwertiger Wohnnutzung in der Nähe des 

Schlosses Benrath und des Rheins. Die Nachfrage nach Baugrundstücken 

ist in diesem Stadtteil vergleichsweise hoch. 

Die Aufgabe im Investorenverfahren beinhaltet zwei inhaltliche 

Schwerpunkte, die im Rahmen von zwei Bearbeitungsstufen präzisiert 

werden sollen:

Ausschnitt 

aus der Deutschen Grundkarte 

(Vermessungs- und Katasteramt) 


1. Entwicklung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für den 

gesamten ca. 4,5 ha großen Planbereich, das langfristige bauliche 

Optionen auch für derzeit nicht in Frage stehende Grabelandflächen 

ermöglicht. 

2. Neubebauung auf den eigentlichen Grundstücksflächen (ca. 1,6 

ha) entlang der Haus-Endt-Straße auf der Grundlage eines für alle 

Teilnehmer verbindlichen städtebaulichen Konzeptes, das im 

Rahmen der 1. Bearbeitungsstufe ausgewählt wurde. 

Erwartet wird ein gebietsförderliches und umfeldverträgliches 

Nutzungs- und Bebauungskonzept sowie eine hohe städtebaulicharchitektonische 

Qualität. 

Mit dem Investorenverfahren soll(en) nun ein oder mehrere Team(s) 

(Investor und Architekt) gefunden werden, die geeignet und in der 

Lage sind, auf diesen Grundstücken eine adäquate und qualitätsvolle 

Bebauung und Nutzung zu entwickeln und zu realisieren.

INVESTORENAUSWAHLVERFAHREN »HAUS-ENDT-STRASSE/ANGERSTRASSE« IN DÜSSELDORF-URDENBACH 

2. Ausschreibungsbedingungen 

und Verfahren 

2.1 Auslober 

Auslober des Investorenauswahlverfahrens ist die Landeshauptstadt 

Düsseldorf: 


Stadtplanungsamt 61/33 

Städtebauliche Planung Stadtbezirk 9 

Brinckmannstraße 5 


Ansprechpartner: 

Jens Grisar Michael Laferi 

Tel.: 02 11 - 8 99 69 17 02 11 - 8 99 68 20 

Fax: 02 11 - 8 93 69 17 02 11 - 8 93 68 20 

Email: jens.grisar@stadt.duesseldorf.de 

michael.laferi@stadt.duesseldorf.de 

Das Verfahren erfolgt in enger Abstimmung mit den Grundstückseigentümern: 

Evangelische Kirchengemeinde Urdenbach 

Pfarrer Dr. Hütter 

Angerstraße 77 


Tel.: 02 11 - 7 10 00 80 

Diakonie in Düsseldorf 

Thorsten Tillner 

Vorstand Wirtschaft und Verwaltung 

Langerstraße 20a 


Tel.: 02 11 - 7 35 33 50 

Fax: 02 11 - 7 35 33 69 

Gegebenfalls werden im Laufe des Verfahrens weitere Grundstückseigentümer 

einbezogen. 

Die Organisation und Betreuung des Investorenauswahlverfahrens 

erfolgt durch: 





Tel.: 02 31 - 47 73 48 6-0 

Fax: 02 31 - 55 44 44 

Email: info@post-welters.de 

www.post-welters.de 

Ansprechpartner: Anke Thormählen, Hartmut Welters 

5


2.2 Art des Verfahrens 

Es handelt sich um ein zweistufiges Investorenauswahlverfahren mit 

einem vorgeschaltetem Bewerbungsverfahren. Das Verfahren ist in der 

2. Bearbeitungsstufe anonym. 

Die Stadt Düsseldorf und die Grundstückseigentümer beabsichtigen, 

die (Teil-)Flächen durch einen oder mehrere private(n) Investor(en) zu 

einem attraktiven und zukunftsfähigen Wohnstandort entwickeln zu 

lassen. Öffentliches und privates Interesse sollen in einem ausgewogenen 

Verhältnis zum Tragen kommen. Ein öffentliches Interesse besteht 

an einer hohen architektonisch-städtebaulichen Qualität und der 

Option, langfristig auch weitere angrenzende Flächen aufzuwerten 

bzw. einer Bebauung zuzuführen. Das private Interesse äußert sich 

vornehmlich in der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Konzeptes. 

2.3 Bewerbung/Teilnehmer 

Das Verfahren richtet sich an Investoren, Bauträger und Projektentwickler, 

die als zwingende Voraussetzung eine Arbeitsgemeinschaft 

mit Architekten bilden müssen. Folgende Teams aus Investoren/ 

Architekten werden zur Teilnahme aufgefordert: 

• Bauwens GmbH & Co. KG/Böttger Architekten, Köln 

• Deutsche Haus und Boden GmbH & Co. KG West, Düsseldorf/ 

rha reicher haase architekten, Aachen 

• Hochtief AG, Düsseldorf/Planungsbüro Schmitz Aachen GmbH 

• Korbmacher GmbH, Neuss/Sievert und Leister, Düsseldorf 

• Paul Metz GmbH & Co. KG, Viersen/Stadtraum Architekten, Düsseldorf 

• UCIM Unternehmsconsulting GmbH, Düsseldorf/RKW Rhode Kellermann 

Wawrowsky, Düsseldorf 

• bouwfonds NRW GmbH, Düsseldorf/Schwittmann und Bertrams, 

Krefeld 

2.4 Zugelassene Teilnehmer/Bieter und 

rechtliche Grundlagen des Verfahrens 

Die Teilnehmer erklären sich durch Zusendung der in der Anlage 

befindlichen Teilnahmeerklärungen mit den Teilnahmebedingungen 

einverstanden. Die Rücksendung hat bis zum 17. November 2003 zu 

erfolgen. 

Die jeweils beteiligten Architekturbüros erhalten für ihre Architektenleistungen 

der 1. Bearbeitungsstufe von der Stadt Düsseldorf jeweils 

eine Vergütung von 2.500 EUR (einschließlich Nebenkosten und 

Mehrwertsteuer). 

6


Die Architektenleistungen der 2. Bearbeitungsstufe sind vom Bieter/ 

Investor gegenüber den jeweils beteiligten Architekturbüros nach 

HOAI zu vergüten. Eine Zulassung zur 2. Bearbeitungsstufe erfolgt 

nur, wenn die Architekten schriftlich dem Auslober bestätigen, dass 

eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorliegt. 

2.5 Ausschreibungsunterlagen 

Die ausgewählten Teams aus Investoren/Architekten erhalten für die 

Bearbeitung die folgenden Unterlagen: 

• Auslobung mit Anlagen 

• Auszug aus der Deutschen Grundkarte im Maßstab 1 : 5.000 

(digital) 

• Luftbild im Maßstab 1 : 5.000 (digital) 

• Auszug aus dem Flächennutzungsplan 

• Bestandsplan des Geländes im Maßstab 1 : 500 (digital) 

• Denkmalbereichssatzung (Auszug) 

• Bestandspläne des Altenheimes (für die 2. Bearbeitungsstufe) 

2.6 Geforderte Leistungen 

Folgende Leistungen werden von den Teams aus Investoren und 

Architekten gefordert: 

1. Bearbeitungsstufe 

• Bebauungs- und Nutzungskonzept für das gesamte Plangebiet im 

Maßstab 1 : 500 

mit Aussagen über die Nutzungsverteilung, das Erschließungs- und 

Freiraumkonzept einschließlich Flächenaufteilung und die Bauflächen/Baustrukturen 

2. Bearbeitungsstufe 

•Gestaltungskonzept für den engeren Wettbewerbsbereich im Maßstab 

1 : 200 mit Aussagen über die Gestaltung privater, halböffentlicher 

und öffentlicher Erschließungs- und Freiraumflächen 

sowie die Baustruktur einschließlich Geschossigkeit und Dachform 

• Darstellung aller wesentlichen Geschosse, typische Schnitte und 

Ansichten im Maßstab 1 : 100 

• (freiwillig) ein Blatt mit Skizzen, räumlichen Darstellungen und 

sonstigen für die Aufgabe wesentlichen Erläuterungen 

• Flächenberechnungen (städtebauliche Kenndaten und Nutzflächen) 

• Erläuterungsbericht einschließlich Aussagen zur Stellplatzanzahl 

(max. 3 DIN A 4 Seiten) 

• Verfassererklärungen in einem verschlossenen Umschlag (Formblatt 

gemäß Anlage) 

• Kaufpreisgebot für die Grundstücksflächen im derzeitigen Zustand 

(das heißt unter Einbeziehung des vom Investor möglicherweise zu 

7


übernehmenden Abrisses des ehemaligen Altenheimes oder sonstiger 

baulicher Anlagen) in einem gesondert gekennzeichneten 

Umschlag 

2.7 Rückfragen 

Bis zum 17. November 2003 können für die 1. Bearbeitungsstufe 

schriftliche Rückfragen an das betreuende Büro gerichtet werden. Ein 

gemeinsames Einführungskolloquium findet nicht statt. 

Für die 2. Bearbeitungsstufe können bis zum 7. Januar 2004 schriftliche 

Rückfragen an das betreuende Büro gerichtet werden. 

Rückfragen und ihre Beantwortung werden allen Teilnehmern unverzüglich 

zur Verfügung gestellt. Ein gemeinsames Rückfragenkolloquium 

findet nicht statt. 

2.8 Abgabe 1. Bearbeitungsstufe 

Die geforderten Planunterlagen der 1. Bearbeitungsstufe sind bis 

Montag, den 1. Dezember 2003 an folgende Adresse zu senden oder 

bis 18:00 Uhr dort abzugeben (es gilt der Posteingang): 




44135 Dortmund. 

Die Arbeiten sind mit Verfasserangaben zu versehen. Jedes Team soll 

am 9. Dezember 2003 in einem gemeinsamen Vorstellungstermin vor 

der Empfehlungskommission das städtebauliche Konzept präsentieren. 

Das Ergebnis der sich anschließenden Beurteilung durch die 

Empfehlungskommission wird den Teilnehmern durch Übersendung 

des Protokolls mitgeteilt. Das Ergebnis des Protokolls mit den daraus 

resultierenden städtebaulichen Vorgaben (städtebaulicher Rahmenplan) 

wird verbindlicher Bestandteil der Auslobung. 

2.9 Abgabe 2. Bearbeitungsstufe 

Die geforderten Planunterlagen der 2. Bearbeitungsstufe sind bis 

Mittwoch, den 21. Januar 2004 anonym an folgende Adresse zu 

senden oder bis 18:00 Uhr dort abzugeben: 





8


Als Zeitpunkt der Abgabe gilt im Falle der Einlieferung bei Post, Bahn 

oder anderen Transportunternehmen der Tagesstempel, unabhängig 

von der Uhrzeit. Die teilnehmenden Investoren/Architekten haben 

dafür Sorge zu tragen, dass der offizielle Tagesstempel bei der Aufgabe 

auf dem Versandpapier und dem Versandgut vermerkt wird. 

Der Teilnehmer hat im Zweifelsfall den Nachweis der fristgerechten 

Einlieferung zu erbringen (Abgabequittung, Tagesstempel). 

Zur Wahrung der Anonymität ist als Absender die Anschrift des 

Empfängers mit der Kennzeichnung »Investorenauswahlverfahren 

Urdenbach« zu verwenden. 

Die geforderten Wettbewerbsleistungen sind auf der rechten oberen 

Ecke jeder Zeichnung und jeder Textseite sowie auf dem Umschlag der 

Verfassererklärung mit einer sechsstelligen Kennzahl, bestehend aus 

verschiedenen Ziffern (ca. 1 cm hoch), zu versehen. Die Kennzahl darf 

keine Rückschlüsse auf den Wettbewerbsteilnehmer (Geburtstag, 

Telefonnummer usw.) zulassen. 

2.10 Empfehlungskommission 

Die Stadt Düsseldorf benennt zur Bewertung der Arbeiten eine 

Empfehlungskommission. Die Empfehlungskommission erarbeitet 

Empfehlungen für die Gremien der betroffenen Grundstückseigentümer 

und setzt sich aus den folgenden Mitgliedern zusammen: 

Stimmberechtigte Mitglieder: 

• Joachim Erwin, Oberbürgermeister der Stadt Düsseldorf 

• Heinz-Leo Schuth, Bezirksvorsteher 

• Antje Trautmann, stellvertretende Bezirksvorsteherin 

• Pfarrer Dr. Hütter, evangelische Kirchengemeinde Urdenbach 

• Thorsten Tillner, Vorstand Wirtschaft und Verwaltung der Diakonie in 

Düsseldorf 

• Richard Erben, Amtsleiter Stadtplanung der Stadt Düsseldorf 

•Guntram Schoenitz, Amtsleiter Bauaufsicht der Stadt Düsseldorf 

•Prof. Karl-Heinz Petzinka, Architekt, Düsseldorf 

Vertreter/innen: 

• Andrea Blome, Referentin des Oberbürgermeisters, Ressorts Stadtplanung, 

Wirtschaftsförderung, Ordnung, Verkehr, Immobilienmanagement 

• NN, Bezirksvertretung (Stadtbezirk 9) 

• NN, Bezirksvertretung (Stadtbezirk 9) 

• Herr Hütting, evangelische Kirchengemeinde Urdenbach 

• Thorsten Nolting, Diakonie in Düsseldorf 

• Ruth Orzessek-Kruppa, Stadtplanungsamt der Stadt Düsseldorf 

• Heinrich Esser, Bauaufsichtsamt der Stadt Düsseldorf 

•Prof. Jochen Schuster, Architekt, Düsseldorf 

9


Sachverständige: 

• ggf. weitere Eigentümer 

Vorprüfung: 

Die Vorprüfung erfolgt durch das betreuende Büro Post und Welters in 

Zusammenarbeit mit der Stadt Düsseldorf: 

• Jens Grisar, Stadtplanungsamt der Stadt Düsseldorf 

• Michael Laferi, Stadtplanungsamt der Stadt Düsseldorf 

• Anke Thormählen, Dipl.-Ing. (Büro Post - Welters), Dortmund 

• Hartmut Welters, Architekt & Stadtplaner (Büro Post - Welters), 

Dortmund 

• Rolf Hambüchen, evangelisches Gemeinsames Gemeindeamt Düsseldorf-Süd 

•Guido Moritz, Diakonie in Düsseldorf 

Der Auslober behält sich vor, weitere Personen bzw. zu beteiligende 

Ämter als Sachverständige bzw. Vorprüfer hinzuzuziehen. 

2.11 Beurteilungskriterien 

Schwerpunkte der gesamten Planung sind die Berücksichtigung 

städtebaulicher, gestalterischer, funktionaler und wirtschaftlicher 

Grundsätze. Zur Beurteilung der eingereichten Arbeiten dienen für 

beide Bearbeitungsstufen folgende Kriterien: 

Städtebaulich-räumliches Konzept: 

• Entwurfsbestimmende Grundidee 

• Nutzungskonzept 

• Einbindung in den Bestand und das Umfeld 

•Verteilung der Baumassen und Maßstäblichkeit 

•Gliederung, Orientierbarkeit und Übersichtlichkeit 

• Berücksichtigung der verkehrlichen und sonstigen Vorgaben 

Gestaltungs- und Nutzungsqualität sowie funktionale Qualität: 

•Gestaltbestimmende Grundidee 

• Erschließung und Unterbringung des ruhenden Verkehrs 

•Gestalt- und Nutzungsqualität der Freiflächen 

•Gebrauchs- und Nutzungsqualität der Gebäude 

Realisierbarkeit: 

•Umsetzbarkeit des Bebauungskonzeptes 

2.12 Bekanntgabe der Ergebnisse und Einsprüche 

Das Ergebnis des Verfahrens wird allen Teilnehmern unverzüglich 

durch Zusendung des Protokolls der Sitzung der Empfehlungskommission 

bekanntgegeben. Die Entscheidungen der Empfehlungs- 

10


kommission sind endgültig und unterliegen nicht der gerichtlichen 

Nachprüfung. 

Aus der Teilnahme am Investorenauswahlverfahren lassen sich keine 

Verpflichtungen der Stadt Düsseldorf herleiten und es können insofern 

auch keine Ansprüche gegen die Stadt Düsseldorf geltend gemacht 

werden - insbesondere auch nicht aus der Nichtberücksichtigung von 

Angeboten oder für den Fall, dass eine Vergabe der Grundstücksflächen, 

aus welchen Gründen auch immer, nicht erfolgt. 

2.13 Weiteres Verfahren 

Das Verfahren zielt auf die städtebauliche Entwicklung des gesamten 

Areals sowie auf die Vorbereitung des Grundstücksgeschäftes und auf 

die Realisierung der Hochbauten für das engere Plangebiet. Es ist vorgesehen, 

die Grundstücke an einen oder mehrere ausgewählte(n) 

Investor(en) zu veräußern. Diese Entscheidung obliegt den zuständigen 

Gremien und Verantwortlichen der derzeitigen Grundstückseigentümer, 

die ihre Entscheidung in Abstimmung mit der Stadt Düsseldorf 

treffen. 

Die Überlassung der Grundstücksflächen soll unter der Voraussetzung 

erfolgen, dass die zur Ausführung vorgesehene Wettbewerbsarbeit 

unter vollständiger Wahrung des dem Verfasser zustehenden Urheberrechts 

realisiert wird. Zur Absicherung der Ziele werden im Grundstücksüberlassungsvertrag 

ggf. Rücktrittsrechte für den Fall vorgesehen, 

dass der entsprechende Entwurf nach Grundstücksüberlassung 

nicht zur Ausführung gelangt. 

Termine: 

Ausgabe der Unterlagen: Montag, 10. November 2003 

Rückgabe der Teilnahmeerklärung/ 

Schriftliche Rückfragen: Montag, 17. November 2003 

Abgabe der 1. Bearbeitungsstufe: Montag, 1. Dezember 2003 

Empfehlungskommission zur 

1. Bearbeitungsstufe: Dienstag, 9. Dezember 2003 

(ab 10.00 Uhr) 

Schriftliche Rückfragen: Mittwoch, 7. Januar 2004 

Abgabe der 2. Bearbeitungsstufe: Mittwoch, 21. Januar 2004 

Sitzung der Empfehlungskommission: Dienstag, den 3. Februar 2004 

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3. Situationsbeschreibung 

3.1 Plangebiet und Lage 

Das gesamte Plangebiet umfasst eine ca. 5,0 ha große Fläche im 

Stadtteil Urdenbach. Dies er attraktive Stadtteil Urdenbach ist geprägt 

durch ökologisch und funktional hochwertige Grün- und Freiräume: 

• Schloßpark Benrath, 

• Rheinufer und Urdenbacher Altrheinbogen (Urdenbacher Kämpe), 

• den in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Grünzug Alte Itter und dem 

östlich daran anknüpfenden Friedhof Urdenbach. 

Das Plangebiet umfaßt eine Grabelandfläche, die im Flächennutzungsplan 

bereits als Wohnbaufläche dargestellt ist sowie ein Grundstück 

mit einem inzwischen leerstehenden Altenheim. Die Umgebung ist 

geprägt durch 

• eine teilweise hochwertige, bis zu dreigeschossige Einfamilienhausbebauung 

mit Privatgärten im Westen; 

• bis zu viergeschossigen Geschosswohnungsbau im Norden; 

• älteren dörflich-vorstädtisch geprägten, gemischten Nutzungsstrukturen 

mit kleinteiliger Bebauung und tiefen Gartengrundstücken 

im Osten und Süden des Plangebiets. 

Die gewerbliche Nutzung des östlich angrenzenden Grundstücks 

(Fa. Hansen, Angerstraße 97) wurde eingestellt - auch hierfür werden 

derzeit Überlegungen für eine Wohnnutzung in Form von Einfamilienhäusern 

angestellt. 

Lageplan des Plangebietes 

engerer Planungsbereich 

weiterer Planungsbereich 

12


3.2 Rahmenbedingungen und Vorgaben 

Stadträumliche und landschaftliche Einbindung 

Wie bereits erwähnt, ist der Stadtteil geprägt durch hochwertige 

Grün- und Freiräume. Die Ansatzpunkte der bestehenden Grünvernetzungen 

sollen aufgegriffen und weiterentwickelt werden - dies gilt 

insbesondere für den Bereich des weiteren Plangebietes bei Wegfall 

der gesamten Grabelandflächen. Letztlich kann der gesamte Neubaubereich 

an diesen Qualitäten des Umfeldes partizipieren. 

Verkehrliche Anbindung/Erschließung 

Die Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz erfolgt über den 

Knotenpunkt Urdenbacher Allee/Haus-Endt-Straße. Vorgabe für die 

Erschließung des gesamten Neubaugebietes sind zwei Anbindungspunkte: 

•im Südwesten als Fortführung der hier endenden Haus-Endt-Straße 

• und im Norden im Bereich der Plangebietsgrundstücke. 

Die genaue Lage der nördlichen Anbindung (im engeren Plangebiet) 

bleibt den Teilnehmern überlassen. Es wird eine Aussage und planerische 

Abwägung zur Frage erwartet, ob die Erschließung des gesamten 

Planbereiches als Sackgasse oder als durchgängiger Erschließungsring 

erfolgen soll. 

Die Angerstraße sollte nur - wie bisher - eine untergeordnete Erschliessungsfunktion 

aufweisen. Eine Verkehrserschließung der südlichen 

Grabelandflächen über Angerstraße und Heiligenstraße ist allenfalls für 

Notverkehre, Fußgänger und Radfahrer vorstellbar - sie sollte nicht 

zwingende Voraussetzung für die Erschließung des Neubaugebietes 

sein. Bisher ist zur Angerstraße lediglich eine Fußwegeverbindung 

vorhanden. 

Die Zugänglichkeit der vorhandenen Grabelandflächen muss auch im 

Rahmen des beabsichtigten 1. Bauabschnittes gewährleistet werden. 

Dabei sind die vorhandenen Wege innerhalb der Grabelandflächen zu 

berücksichtigen und anzubinden. 

Nutzungsstruktur 

Das unmittelbare Umfeld ist durch eine ausschließliche und reine 

Wohnnutzung geprägt. Lediglich die folgenden ergänzenden Einrichtungen 

sind anzutreffen: 

• ein Lebensmitteldiscounter auf dem gegenüberliegenden Grundstück 

(Haus-Endt-Straße/Robert-Hansen-Straße) 

• das Gemeindezentrum der evangelischen Kirchengemeinde 

Urdenbach mit Pfarrhaus (Angerstraße 75 und 77) 

13


In der ursprünglichen, dörflich geprägten Baustruktur entlang der 

Angerstraße sind vereinzelt noch kleingewerbliche Nutzungen anzutreffen. 

Umgebende Baustruktur 

Das Umfeld des Planungsbereiches ist gekennzeichnet durch: 

• eine im Regelfall drei- bis viergeschossige Bebauung im Norden, 

wobei die älteren Wohngebäude mit Flachdächern ausgebildet sind; 

• eine zwei-, punktuell auch dreigeschossige, verdichtete Reihenhausbebauung 

im Westen, wobei die direkt angrenzenden Zeilen jüngeren 

Datums sind; 

• eine im Regelfall zwei- bis dreigeschossige, dörflich/gewerblich 

geprägte Baustruktur entlang der Angerstraße auf bis zu 80 m tiefen 

Grundstücken; 

• eine im Regelfall eingeschossige, lockere Baustruktur im Süden an 

der Heiligenstraße. 

Im Bereich der Angerstraße existiert eine Denkmalbereichssatzung - 

mehrere Gebäude (u.a. Angerstraße 101) stehen unter Denkmalschutz. 

Grün- und Freiraum 

Einschränkungen wie Lärm, Altlasten usw. sind für die Grundstücke 

der evangelischen Kirche und Diakonie nicht bekannt. 

Grundwasser ist in einem Abstand von ca. 1,5 m unter Geländeoberkante 

anzutreffen. 

Nach einer ersten Einschätzung ist eine Niederschlagswasserbeseitigung 

durch Versickerung nicht möglich. Die Anforderungen an eine 

ortsnahe Niederschlagswasserbeseitigung können ggf. durch Einleitung 

in die Itter erfüllt werden (Probleme: Grundstücksverfügbarkeit, 

geringer Grundwasserflurabstand). 

Grundstück und vorhandene Baulichkeiten 

Die Schließung des Altenheimes ist bereits erfolgt. Das Gebäude samt 

Anbauten sowie die Schuppen und Nebenanlagen der Grabelandflächen 

tehen ab sofort zur Disposition und können abgerissen werden. 

Es ist den Teilnehmern jedoch freigestellt, das Altenheim umzunutzen 

(u.a. gab es in der Vergangenheit Anfragen zu Büronutzungen). 

Das bebaute Grundstück wird im Übrigen dem Investor 

lastenfrei übergeben. 

Für die Abgabe eines Grundstücksgebotes sind die vom Investor zu 

übernehmenden Abbruchkosten einzurechnen. Als Anhaltspunkt kann 

wird von der Bodenrichtwertkarte der Stadt Düsseldorf ausgegangen, 

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die für ein baureifes Grundstück in dieser Lage von einem Grundstückswert 

in Höhe von 440 EUR je qm ausgeht. Hiervon können bei 

der Kalkulation die vorgenannten Belastungen (Abbruchkosten) selbstverständlich 

abgezogen werden. 

Gegebenenfalls ist die ev. Kirchengemeinde Urdenbach auch bereit, 

ihr Grundstück in Erbpacht abzugeben. Seitens der Investoren wird im 

Rahmen des Kaufpreisgebotes eine (freiwillige) Aussage erwartet, ob 

solch eine Regelung vorstellbar bzw. wünschenswert wäre. 

Ver- und Entsorgung 

Alle erforderlichen Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind auf dem 

Grundstück bzw. in der angrenzenden Haus-Endt-Straße vorhanden. 

Alle bestehenden Anschlüsse und Schächte sind bei Abbruch zu 

sichern. 

Bestehendes Planungsrecht und sonstige Bindungen 

Derzeit ist das Grundstück im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche 

dargestellt. Ein Bebauungsplan existiert nicht. Es wird angestrebt, 

das engere Plangebiet nach § 34 BauGB zu entwickeln (siehe 

ausführlich unter 4). 

Südlich angrenzend (Heiligenstraße) wurde bereits ein Bebauungsplanverfahren 

durchgeführt. Die Festsetzungen und städtebaulichen 

Ziele sollen entsprechend berücksichtigt werden. Eine konkrete Umsetzung 

ist hier bisher aufgrund eigentumsrechtlicher Probleme nicht 

möglich.


4. Planungsaufgabe und Ziele 

Die Planungsaufgabe beinhaltet zwei inhaltliche Schwerpunkte: 

1. Entwicklung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für den 

gesamten ca. 5,0 ha großen Planbereich, das langfristige bauliche 

Optionen auch für derzeit nicht in Frage stehende Grabelandflächen 

ermöglicht. 

2. Neubebauung auf den eigentlichen Grundstücksflächen (ca. 1,6 

ha) entlang der Haus-Endt-Straße auf der Grundlage eines für alle 

Teilnehmer verbindlichen städtebaulichen Konzeptes, das im 

Rahmen der 1. Bearbeitungsstufe ausgewählt wurde. 

Die städtebauliche Konzeption und die Neubebauung des Geländes 

sollen dem Standort angemessen sein. Konkrete Vorgaben hinsichtlich 

der städtebaulichen Dichte und der Erschließung werden nicht getroffen, 

jedoch geht die Stadt Düsseldorf davon aus, dass sich die Neubebauung 

hinsichtlich Nutzung, Bauvolumen und Maßstäblichkeit in 

die Umgebung einfügt. Dabei sind die nachbarschaftlichen Belange 

der angrenzenden Wohnnutzung ausreichend zu berücksichtigen. 

Die Stadt Düsseldorf und die Grundstückseigentümer gehen von einer 

reinen Wohnnutzung in Form maßvoll verdichteter Einfamilienhausbebauung 

oder Eigentumswohnanlagen aus. Grundsätzlich vorstellbar 

sind ein ergänzendes, wohnverträgliches Nutzungskonzept oder 

besondere Wohnformen (beispielsweise Hotel, Seniorenwohnanlagen, 

Wohnen für Behinderte aber auch kleinere gastronomische Einrichtungen 

wie Café usw.). Zum Thema »Wohnen für Behinderte« ist in der 

Anlage ein Papier mit Eckdaten der Diakonietochter »in der Gemeinde 

leben gGmbH« aufgeführt. 

4.1 Städtebauliches Konzept und 

Neubebauung im engeren Planbereich 

Planbereiche und Grundstücke 

Die städtebauliche Konzeption soll Aussagen treffen zu folgenden 

Grundstücken bzw. Grundstücksbereichen: 

• engeres Plangebiet mit ca. 1,6 ha (an der Haus-Endt-Straße), das im 

Rahmen des vorliegenden Verfahrens veräußert und bebaut werden 

soll und dabei eine Option auf die bauliche Entwicklung im Süden 

ermöglicht; 

•weiteres Plangebiet mit ca. 2,7 ha (südlicher Teil der Grabelandfläche), 

für die Konzepte erwartet werden, die (wenn überhaupt) 

langfristig bei einer Aufgabe der Grabelandnutzung realisiert werden 

können; 

• ergänzendes Plangebiet mit ca. 0,7 ha (Hansen-Grundstück), für das 

Aussagen zu einer baulichen Entwicklung mit Wohnen unter Abriss 

aller nicht denkmalgeschützter gebäude erwartet werden. 

16


Da die zur Entwicklung anstehenden Grundstücke im engen räumlichen 

Zusammenhang stehen, ist eine gemeinsame und übergeordnete 

städtebauliche Konzeption sinnvoll und erforderlich. Ungeachtet 

dessen sollen die Grundstücke bzw. einzelne Bauabschnitte im weiteren 

Verfahren unabhängig voneinander verwertbar sein und im Rahmen 

der bestehenden Grundstücksverhältnisse kurzfristig realisierungsfähig 

sein. 

Grün- und Freiraum/Umwelt 

Angesichts der vorhandenen hochwertigen Grün- und Freiflächen im 

Umfeld sind keine gesonderten Grünflächen im Plangebiet vorzusehen. 

Die Ansatzpunkte der Grünvernetzung sollen aber aufgegriffen 

und weiterentwickelt werden (s. Skizze Grünvernetzung). Das Wohnumfeld 

soll - insbesondere durch Gliederung in private und halböffentliche 

Flächen - hohe Aufenthalts- und Spielqualitäten bieten. 

Der vorhandene Baumbestand ist nach Möglichkeit zu berücksichtigen 

(siehe auch Plan mit einer Ersteinschätzung der zuständigen Fachabteilung). 

Unabhängig von der Frage, ob der Eingriff infolge Bebauung 

und Versiegelung auszugleichen ist (siehe unten), ist bei Wegfall 

schützenswerter Bäume ein Ausgleich hierfür erforderlich. 

Für das engere Plangebiet wird die Entwicklung eines familien- und 

kinderfreundlichen Umfeldes erwartet. 

Nebenanlagen, Stellplätze/Garagen, Einfriedungen, Mülltonnen usw. 

sind (nicht immer positiv) prägende architektonische Bestandteile 

eines Wohnquartiers. Es wird zwingend erwartet, dass diese Anlagen 

planerisch berücksichtigt und städtebaulich integriert werden sowie 

auf die Gebäudearchitektur abgestimmt sind. 

Bauvolumen/Planungsrecht 

Konkrete Vorgaben hinsichtlich der städtebaulichen Dichte, der überbaubaren 

Grundstücksflächen und Geschossigkeit werden nicht getroffen. 

Die Belange der vorhandenen Wohnbebauung im Umfeld sind 

jedoch ausreichend zu berücksichtigen. Insbesondere sind die abstandsrechtlichen 

Vorschriften gemäß BauO NRW zu beachten. 

Die Zulässigkeit einer Neubebauung für das engere Plangebiet richtet 

sich nach § 34 BauGB richtet. Das heißt, die Neubebauung muss sich 

nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der 

überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung 

einfügen. Dies ist bei einer Wohnbebauung mit überwiegend zwei 

Vollgeschossen und einer städtebaulichen Dichte entsprechend der 

Baunutzungsverordnung gewährleistet. 

Falls zu einem späteren Zeitpunkt eine Realisierung des weiteren, südlichen 

Planbereichs erfolgt, ist hierfür ein Bebauungsplan aufzustellen. 

Für diesen Planbereich wird von einer im Regelfall zweigeschossigen 

Bauweise ausgegangen.


Erschließung und ruhender Verkehr 

Grundsätzlich gelten die Ausführungen unter Punkt 3.2 hinsichtlich 

der Anbindungen des Plangebietes. 

Für die vorgesehenen neuen Nutzungen sind die erforderlichen Stellplätze 

entsprechend der BauO NRW in Verbindung mit der Anlage 1 

der Verwaltungsvorschrift zur Landesbauordnung (VV BauO NRW) auf 

dem Grundstück nachzuweisen (wobei Tiefgaragen nicht ausgeschlossen 

sind). Es wird von 2 Stellplätzen je Einfamilienhaus und 1 Stellplatz 

je Geschosswohnung ausgegangen. 

Architekturqualität 

Die Erwartungen an eine Neubebauung ergeben sich vor allem auch 

aus den vorrangigen Zielen 

• der Stadt, auf Grund der attraktiven Lage und der Knappheit potenzieller 

Wohnbauflächen in Urdenbach, eine möglichst qualitätsvolle 

städtebauliche und architektonische Lösung umzusetzen und 

• der Eigentümer, die eine möglichst wirtschaftliche Grundstücksverwertung 

anstreben. 

Städtebauliche und architektonisch-gestalterische Qualität von Gebäude 

und Wohnumfeld sind wesentliche Kriterien der Beurteilung.


Anlagen 

1. Gemeinsame Teilnahmeerklärung von Architekt/Investor 

2. Erklärung Architekt (Zulassung zur 2. Bearbeitungsstufe) 

3. Verfassererklärung Architekt 

4. Verfassererklärung Investor 

5. Grünvernetzung 

6. Erhaltenswerte Bäume (Luftbildauswertung) 

7. Papier »Wohnen für Behinderte« 

(»in der Gemeinde leben gGmbH«)

Architekt/in 

Büroname/Firmenname 

Ansprechpartner 

Straße 

PLZ, Ort 


»Haus-Endt-Straße/Angerstraße« 


Teilnahmeerklärung 

und Anerkennung der Rahmenbedingungen 

Telefon Fax 

E-Mail Internet 

HIERMIT ERKLÄREN WIR, 

1. dass wir die Teilnahmebedingungen der Ausschreibung akzeptieren, 

2. dass wir an dem Investorenauswahlverfahren in Form einer Arbeitsgemeinschaft mit u.a. 

Investor teilnehmen. 

Datum/Ort/Unterschrift 

Investor 




PLZ, Ort 

Telefon Fax 



1. dass wir die Teilnahmebedingungen der Ausschreibung akzeptieren, 

2. dass wir an dem Investorenauswahlverfahren in Form einer Arbeitsgemeinschaft mit o.a. 

Architekt/in teilnehmen 

3. dass wir den o.a. Architekten/die Architektin für die 2. Bearbeitungsstufe entsprechend den 

Regelungen der HOAI vergüten. 


Anlage 1

Architekt/in 




PLZ, Ort 




Zulassung zur 2. Bearbeitungsstufe/ 

Erklärung 

Telefon Fax 


Anlage 2 


dass uns eine schriftliche Vereinbarung des Investors vorliegt, unsere Leistungen entsprechend HOAI 

zu vergüten - unabhängig von der Platzierung im Investorenauswahlverfahren. 

Datum/Ort/Unterschrift

Architekt/in 




PLZ, Ort 




Verfassererklärung 

Architekt/in 

Telefon Fax 


Mitarbeiter 

Sonderfachleute 


1. dass wir die geistigen Urheber der eingereichten Arbeit sind 


Anlage 3

Investor 




PLZ, Ort 




Verfassererklärung 

Investor 

Telefon Fax 


Mitarbeiter 

Sonderfachleute 

Anlage 4 

Ich verpflichte mich/Wir verpflichten uns zur Realisierung der eingereichten Arbeit und zum Erwerb der 

Liegenschaften unter den in der Auslobung genannten Voraussetzungen. 

Bei einer Auswahl meinerseits/unsererseits zur Umsetzung des Projektes erkläre ich mich/erklären wir 

uns verbindlich bereit, den im Wettbewerb eingereichten Architektenentwurf zusammen mit dem im 

Wettbewerbsverfahren beteiligten Architekten zu realisieren. 

Datum/Ort/Unterschrift

Investormodell Urdenbach 

Hier: Schaffung von Wohnmöglichkeiten für geistig und / oder 

körperlich behinderte Menschen mit Betreuungsbedarf 

Anlage 7 

Die gesamte Bebauung sollte barrierefrei sein, so dass neben der 

Verwirklichung des individuellen Wohnens die Möglichkeit besteht, zu 

Nachbarn Kontakte aufzunehmen. Dies beinhaltet auch, dass die nicht 

bebaute Fläche ebenfalls barrierefrei gestaltet werden sollte. 

Die Nutzung für Menschen mit Behinderungen sollte nicht über 10% 

der gesamt geplanten Wohneinheiten liegen. Sollten noch weitere 

sogenannte Randgruppen als Nutzer der Wohneinheiten angedacht 

sein, sollte die gesamte Nutzung nicht über 15% hinausgehen. 

Zur Verwirklichung der Wohnbedürfnisse zeigt sich, dass Wohneinheiten 

für kleinere Wohngemeinschaften in Düsseldorf fehlen oder eine 

Anmietung durch die Vermieter häufig nicht gedultet wird. Hier 

Wohnraum zu schaffen, ist dringend geboten. Konzeptionell ist eine 

Anbindung an das Ambulant Betreute Wohnen angedacht (Betroffene 

sind Mieter, bzw. Untermieter). Es handelt sich also nicht um eine 

dezentrale stationäre Einrichtung. 

Anzahl 

der WE 

2 

2-3 

2 

bestehend aus 

1 Zimmer, Küche, Nebenräume, barrierefrei 



Flächenobergrenze 

47 qm 

ca. 65 qm 

ca. 95 qm 

Die Wohnungen sollten vom Zuschnitt so gestaltet sein, dass die 

Zimmer in etwa gleich groß sind und keine Durchgangszimmer 

vorhanden sind. 

Die Wohnungen sollten auf dem ganzen Gelände verstreut liegen, um 

eine tatsächliche Integration zu gewährleisten. 

Um eine problemlose Refinanzierung der Miete zu gewährleisten, ist 

es sinnvoll, dass sich die Ausstattung an den Richtlinien des sozialen 

Wohnungsbaus orientiert. 

Um eine ortsnahe Unterstützung anbieten zu können, sollte die Möglichkeit 

eines kleinen Büros auf dem Gelände vorhanden sein. (2 

Räume plus Sanitäranlagen, ca. 40 qm) 

B. Koch 

5.11.03

Haus-Endt-Straße/Angerstraße - Stadt Düsseldorf

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