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Achtung! Haftung für Wege
Bauwerks- und Wegehalterhaftung
Der Winter kommt und mit ihm
(meistens) Schnee und Eis. Eine Situation,
die es sinnvoll macht sich
mit Haftungen für Dachlawinen oder
Eis am Gehweg zu beschäftigen.
Bauwerkshaftung
Der Besitzer eines (Bau-)Werkes
haftet für Schäden, die durch Einsturz
oder Ablösung von Teilen des
Gebäudes entstehen. Davon auch
umfasst sind Dachlawinen, Schnee
oder Eiszapfen. Auch abgebrochene
Äste sind umfasst. Der Besitzer kann
der Eigentümer aber auch der Mieter
oder Pächter sein. Die Haftung gilt
aber nur, wenn das Gebäude mangelhaft
beschaffen ist. Das heißt, es
entspricht nicht der allgemein zu erwartenden
Sicherheit oder der Besitzer
hat alle erforderliche Sorgfalt angewandt
um die Gefahr abzuwenden.
Wegehalterhaftung
Bei der Wegehalterhaftung ist der
Verfügungsberechtige der Verantwortliche.
Auch ihm zurechenbare
“Leute“ (Dienstnehmer, Gehilfen)
sind umfasst. Sind Unternehmen mit
der Betreuung beauftragt (Hausverwaltung,
Räumungsdienste) haftet
der Wegehalter nicht mehr. Als
betroffene “Wege“ sind für Private
vor allem Gehwege (vor dem Haus
oder im Garten/Innenhof) von Bedeutung.
Um eine Haftung zu begründen
ist zumindest grobe Fahrlässigkeit
vorausgesetzt. Schneeräumen
oder streuen von Sand oder
Salz müssen nicht sofort (um vier
Uhr in der Nacht), aber zeitnah
erfolgen um keine Fahrlässigkeit
zu verursachen. Mit Blick
auf diese gesetzlichen Regelungen
(§§1309ff ABGB) erhält
der Satz “einen guten Rutsch“ eine
neue Bedeutung.
Ausschluss bei Abstimmung
Urteil: Eigentümer darf nicht abstimmen
In der Regel entscheidet die Mehrheit
der Miteigentümer über die Auswahl
und Bestellung einer Hausverwaltung.
Aber nicht immer, wie ein
Urteil des Obersten Gerichtshofes (5
Ob 106/17z) festgestellt hat. Gibt
es nämlich ein Naheverhältnis zwischen
Verwaltung und Eigentümer,
so ist dieser Eigentümer bei der Entscheidung
zur Bestellung der Hausverwaltung
ausgeschlossen.
Naheverhältnis
Im hier beschriebenen Fall war die
Verwaltung bereits mit der Betreuung
der Wohnungen des Mehrheitseigentümers
im Haus beauftragt.
Dieser Eigentümer wollte nun auch
die Verwaltung mit der Betreuung
der gesamten Liegenschaft betrauen.
Andere Eigentümer sahen ihre
Interessen gefährdet und klagten
erfolgreich gegen diesen Beschluss.
Der Begriff des wirtschaftlichen Naheverhältnisses
wurde übrigens aus
dem Maklergesetz übernommen. Da
dieser Begriff nicht genauer definiert
ist, ergeben sich hier allerdings
große Auslegungspielräume, was kritisch
gesehen werden kann. Selbst
einzelne Dienst- oder Werkverträge
oder wiederkehrende Aufträge können
ein solches Naheverhältnis begründen.
Zeitpunkt
Das Naheverhältnis muss zum Zeitpunkt
der Abstimmung bereits bestehen,
tritt es später auf, ist der Beschluss
gültig. Hätte also der Eigentümer
die Verwaltung nach der Abstimmung
über die Verwaltung mit
der Betreuung der eigenen Objekte
beauftragt, wäre der Verwaltungsvertrag
gültig.
Rechtsanwalt Mag. Andrej Mlecka
1070 Wien, Neubaugasse 11/9
Tel: +43 (0)1 9721072
Email: kanzlei@mlecka.com
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