Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren: Der ultimative Steuerratgeber für Privatinvestitionen in Wohnimmobilien

Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren:
Der ultimative Steuerratgeber für
Privatinvestitionen in Wohnimmobilien
2. Auflage 2017-2018
ISBN 978-0-9948533-6-3 (Taschenbuch)
ISBN 978-0-9948533-8-7 (Gebundene Ausgabe)
© 2017 by M&E Books Verlag GmbH, Köln
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Steuer-Nr: 218/5725/1344
USt.-IdNr.: DE310782725
LESEPROBE
Geschäftsführer: Vu Dinh
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Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliographie.
Detaillierte bibliographische Daten sind im Internet über http://dnb.de abrufbar

VORWORT
Vermögende Menschen haben erkannt, dass klassische Geldanlagen
in Deutschland einer erdrosselnden Besteuerung unterliegen und,
dass Immobilieninvestments eine elegante Lösung sein können, die
Steuerlast zu senken. Genau darum geht es in diesem Buch.
Auf vielfach geäußerten Wunsch der Leser meines ersten Buches
„Geld verdienen mit Wohnimmobilien – Erfolg als privater Immobilieninvestor“
habe ich nun dieses weitere Buch geschrieben, das ich
ausschließlich dem Thema Steuern widme. Ich erkläre Ihnen Schritt
für Schritt die Funktionsweise der Besteuerung von vermieteten Immobilien.
Dabei ist der Fokus darauf gerichtet, Ihre Immobilieninvestments
steueroptimiert zu gestalten, um dem Staat kein Geld zu schenken.
Ich verspreche Ihnen, dass ich nur die wirklich praxisrelevanten
Themen vorstellen und Sie nicht mit irrelevanten Ausführungen
langweilen werde.
Mein Markenzeichen ist, komplexe Themen einfach zu erklären.
So haben auch Leser ohne Vorkenntnisse die Chance, die Zusammenhänge
zu verstehen und den Weg durch den Steuerdschungel zu finden.
Ich kenne die Themen nicht nur aus der Theorie, sondern auch
von der praktischen Seite her. Profitieren Sie von meinen praktischen
Erfahrungen als erfolgreicher Investor, Jurist mit Spezialisierung im
Steuerrecht und als kaufmännischer Projektleiter in der Immobilienbranche!
LESEPROBE
4
Alexander Goldwein

INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT .................................................................................. 4
INHALTSVERZEICHNIS .......................................................... 6
ABBILDUNGSVERZEICHNIS ................................................. 9
A. EINFÜHRUNG...................................................................... 11
B. GRUNDLAGEN DER INVESTITION IN
WOHNIMMOBILIEN .............................................................. 18
I. Rendite & Wertsteigerung ....................................................................... 22
II. Welche Voraussetzungen muss ein Investor erfüllen? ..................... 25
III. Wie wird man vom Laien zum Profi? .................................................. 28
IV. Grundüberlegungen zur Rendite von Wohnimmobilien ................. 30
1. Errechnung der Rendite .............................................................................................. 31
2. Vervielfältiger ................................................................................................................ 36
3. Nachsteuerrendite ....................................................................................................... 39
4. Veräußerungsgewinne................................................................................................ 40
C. ABLAUF EINER IMMOBILIENTRANSAKTION ........... 42
I. Phasen des Erwerbsvorgangs .................................................................. 43
II. Abschluss des notariellen Kaufvertrages ............................................ 45
1. Umfang der Beurkundungspflicht .......................................................................... 46
2. Notwendige und übliche Regelungen in Kaufverträgen .................................. 48
III. Vollzug des Immobilienkaufvertrags ................................................. 51
IV. Besitzübergang ....................................................................................... 55
6
D. RELEVANTE STEUERTHEMEN ...................................... 58
I. Einkommensteuer..................................................................................... 59
1. Laufende Erträge aus Vermietung und Verpachtung ....................................... 61
2. Veräußerungsgewinne ................................................................................................ 82
3. Mietverträge mit Angehörigen & Freunden ........................................................ 93
4. Problembaustelle „Einkunftserzielungsabsicht“ ................................................ 96
II. Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer .......................................... 100
1. Bemessungsgrundlage bei Immobilienvermögen.............................................. 102
2. Freibeträge und Steuersätze .................................................................................. 105
3. Schenkungen als Steuersparmodell ...................................................................... 110
III. Grunderwerbsteuer ............................................................................. 120
1. Bemessungsgrundlage der Steuer ........................................................................... 121
2. Bemessungsgrundlage bei Bauträgerverträgen ................................................ 123
3. Steuersätze .................................................................................................................... 127
4. Schuldner der Steuer ................................................................................................. 129
IV. Grundsteuern ....................................................................................... 130
V. Umsatzsteuer .......................................................................................... 132
VI. Bauabzugssteuer .................................................................................. 134
VII. Kauf & Verwaltung von Immobilien durch eine GmbH ............... 135
E. DENKMALSCHUTZIMMOBILIE
ALS RENDITEOBJEKT .......................................................... 139
I. Erhöhte Abschreibungssätze ................................................................ 140
II. Stolperfalle „Bereits saniertes Objekt“ .............................................. 142
III. Exkurs: Eigengenutzte Denkmalschutzimmobilie ......................... 143
LESEPROBE
F. FERIENIMMOBILIEN ALS RENDITEOBJEKT ............. 145
I. Internationales Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen
................................................................................................... 147
II. Stolperfalle “Eigennutzung” ............................................................... 150

III. Stolperfalle “Unterschreitung ortsüblicher
Auslastungsungsquote” ............................................................................ 153
IV. Stolperfalle “Gewerblichkeit” ............................................................ 154
G. IMMOBILIENFONDS & IHRE STEUERRECHTLICHE
BEHANDLUNG ...................................................................... 156
I. Geschlossener Immobilienfonds .......................................................... 157
II. Offener Immobilienfonds .................................................................... 160
III. Immobilienpool „Family & Friends“ ................................................. 162
H. BEISPIEL MIT KONKRETEN ZAHLEN & HINWEISEN
FÜR DIE STEUERERKLÄRUNG .......................................... 164
J. BERECHNUNGSTOOL FÜR FINANZIERUNG &
RENDITE ................................................................................. 180
I. Basisdaten .................................................................................................181
II. Mieterliste .............................................................................................. 185
III. Konditionen und Kosten des Darlehens .......................................... 187
IV. Cashflow & Rendite mit Prognose für 10 Jahre ................................ 191
STICHWORTVERZEICHNIS ............................................... 195
BONUSMATERIAL ................................................................ 203
DER AUTOR ............................................................................ 204
8
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1:
Grenz- und Durchschnittssteuersätze 2016 ............................................. 12
Abbildung 2:
Deutschland ist Miet-Europameister ....................................................... 20
Abbildung 3:
Trotz steigender Mieten: Wohnkosten werden seltener als
Belastung empfunden ........................................................................... 21
Abbildung 4:
Phasen beim Immobilienerwerb................................................................. 43
Abbildung 5:
Vollzug eines Immobilienkaufvertrages .................................................. 52
Abbildung 6:
Vereinfachtes Prüfschema “Gewerblicher Grundstückshandel” ..... 87
Abbildung 7:
Anlage V - Einkommensteuererklärung ................................................ 166
Abbildung 8:
Anlage V – ausgefüllte Einkommensteuererklärung ........................ 176
Abbildung 9:
Berechnungstool - Basisdaten .................................................................. 182
Abbildung 10:
Berechnungstool - Mieterliste .................................................................. 186
Abbildung 11:
Berechnungstool - Finanzierung ............................................................. 188
Abbildung 12:
Berechnungstool – Cash-Flow & Renditeprognose ........................... 192
LESEPROBE

10
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
A. EINFÜHRUNG
Ich möchte Sie zunächst dafür sensibilisieren, wie hoch die Steuerbelastungsquote
in Deutschland ist. Wenn Sie beispielsweise ein Einkommen
aus der Vermarktung Ihrer Arbeitskraft versteuern, dann
zahlen Sie satte 42% Einkommensteuer für Beträge ab € 53.666 (Stand:
2017) zu versteuernden Einkommens. 1 Hinzu kommt noch der Solidaritätszuschlag
in Höhe von 5,5% auf die Steuerlast womit Sie bereits bei
44,31% Einkommensteuer liegen. Ggf. kommt noch Kirchensteuer hinzu.
Das sind Zahlen, die schlechte Laune machen. In der nachfolgenden
Grafik können Sie das Ansteigen des Einkommensteuersatzes bis
auf diesen unerfreulichen Wert ablesen.
1 Für die Beträge bis € 53.666 (Stand: 2017) ergibt sich eine niedrigere
Steuerlast. Das ergibt sich aus dem Grundfreibetrag und einem
niedrigeren Eingangssteuersatz. Die Belastung steigt linear progressiv an
bis auf 42% (= erste Stufe des Spitzensteuersatzes). Bei Verheirateten oder
Lebenspartnern greift die erste Stufe des Spitzensteuersatzes aufgrund
des Splittingtarifes erst ab dem doppelten Betrag des zu versteuernden
Einkommens (= € 107.332). Noch unerfreulicher wird es bei Einkommen
ab € 256.304 (= zweite Stufe des Spitzensteuersatzes) für Ledige und entsprechend
dem doppelten Betrag für Ehepartner oder Lebenspartner.
Dann steigt der Einkommensteuersatz auf 45% an.
LESEPROBE
11

A. Einführung
12
Abbildung 1: Grenz- und Durchschnittssteuersätze 2016
Quelle der Abbildung 1:
Institut Arbeit und Qualifikation der Universität Duisburg-Essen 2
Aber das ist ja noch nicht das Ende der Fahnenstange. Wenn Sie
nun mit dem so versteuerten Geld einkaufen gehen, zahlen Sie in der
Regel zusätzlich noch 19% Umsatzsteuer. Bei Einrechnung der Umsatzsteuer
kommen Sie in dem Einkommenssegment oberhalb von €
53.666 (Stand: 2017) auf eine Belastungsquote von 63,31%! Unter Berücksichtigung
des Grundfreibetrages und eines niedrigeren Eingangssteuersatzes
ergibt sich für einen alleinstehenden Arbeitnehmer eine
durchschnittliche Gesamtbelastungsquote mit Steuern und Sozialab-
2 Quelle: Institut Arbeit und Qualifikation der Universität Duisburg-Essen
auf der Grundlage der Daten des Bundesfinanzministeriums -
https://goo.gl/m0tzid
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
gaben von schmerzhaften 54,6%. 3 Das bedeutet, dass ein Arbeitnehmer
bis zum 18.Juli eines Jahres für den Staat arbeitet und erst danach bis
zum Ende des Jahres in die eigene Tasche wirtschaftet. 4 Ich ahne, dass
sich Ihre Mine beim Lesen dieser Zahlen verfinstert. Und das zu Recht,
denn man fragt sich als Bürger, welche Gegenleistung man vom Staat
erhält für eine derart hohe Belastung mit Steuern und Abgaben.
Deutschland liegt bei der Belastungsquote mit Steuern und Sozialabgaben
ausweislich einer aktuellen Studie der OECD auf einem traurigen
zweiten Platz! 5 Nur in einem anderen Mitgliedsstaat der OECD
ist die Belastungsquote für alleinstehende Arbeitnehmer höher. Ihnen
dürfte auf der Grundlage dieser Zahlen klar geworden sein, dass man
allein mit anständiger und ehrlicher Arbeit als Einkommensquelle in
Deutschland nicht auf einen grünen Zweig kommen kann.
Eine Entlastung der Menschen in Deutschland ist auch deshalb
nicht in Sicht, weil der Staat sich traditionell einer plausiblen und belastbaren
Rechtfertigung des angeblichen Finanzbedarfes und der damit
zusammenhängenden Steuerbelastung entzieht. Das hängt auch
damit zusammen, dass Politiker anders als Unternehmer denken und
agieren. Ausgangspunkt der Überlegungen von Politikern ist leider
nicht die Frage, wie hoch der Finanzbedarf ist, um den Staat effizient
und zum Wohle der Bürger zu organisieren, um dann zu entscheiden,
wie hoch die Steuern festgelegt werden müssen, um diesen Finanzbe-
3 Ich verweise dazu auf einen Artikel in der Online-Ausgabe des Handelsblattes
vom 17.07.2017. Sie finden den Artikel im Internet unter dem
folgenden Kurzlink: https://goo.gl/DiQYRb
LESEPROBE
4 Ich verweise dazu auf einen Artikel in der Online-Ausgabe des Handelsblattes
vom 17.07.2017. Sie finden den Artikel im Internet unter dem
folgenden Kurzlink: https://goo.gl/DiQYRb
5 Ich verweise dazu auf einen Artikel in der Online-Ausgabe der FAZ vom
11.04.2017. Sie finden den Artikel im Internet unter dem folgenden Kurzlink:
https://goo.gl/SoGGVS
13

A. Einführung
darf zu decken. Solche eigentlich denklogisch notwendigen Überlegungen
finden nicht in dem gebotenen Maß statt. Stattdessen unterstellen
Politiker als nicht mehr hinterfragte Arbeitshypothese, dass alle
bereits gesetzlich eingestellten Steuern wirklich benötigt werden und
gehen nur noch der Frage nach, wie man beabsichtigte Mehrausgaben
durch eine Erhöhung der Steuern finanziert und wie man diese politisch
rechtfertigt. Erforderlich wäre aber eine viel grundsätzlichere
Analyse, in welchem Umfang die bisherigen Ausgaben wirklich erforderlich
sind und, ob die gesetzlich eingestellte Steuerbelastung wirklich
gerechtfertigt ist. Solche Überlegungen finden leider nicht im erforderlichen
Umfang statt und werden auch im Bundestag und in den
Medien leider nicht wirklich thematisiert. Solange das so ist, wird die
Steuerbelastung in Deutschland weiter auf Rekordniveau bleiben. Da
somit eine Entlastung der Menschen, die ihr Einkommen mit ihrer Arbeitskraft
erzielen (und nicht mit Kapital), auf sehr lange Sicht nicht
realistisch ist, müssen Sie andere Wege gehen.
Es gibt jedoch nicht nur schlechte Nachrichten. Ich habe Ihnen ja
im Vorwort angekündigt, dass ich Ihnen Wege aufzeigen werde, um
die erdrückende Steuerlast für sich zu senken. Ein sehr vielversprechender
Weg sind Kapitalanlagen in Wohnimmobilien. Wenn Sie dieses
Buch zu Ende gelesen und verstanden haben, wie effektiv man die
Steuerbelastung mit Investitionen in vermietete Immobilien senken
kann, dann werden Sie verstehen, warum sich in diesem Sektor Millionäre
und Milliardäre tummeln. Sehr vermögende Menschen sind
häufig auch deshalb vermögend, weil sie viel Zeit darauf verwenden,
Wege zur Absenkung der Steuerlast zu finden. Was in großem Stil
funktioniert, ist auch in kleinem Stil möglich. Es ist nicht erforderlich,
Millionär zu sein, um von diesen Erkenntnisse zu profitieren.
Die in diesem Buch besprochenen Steuerstrategien sind selbstverständlich
völlig legal und vom Staat sogar darauf angelegt, von vermögenden
Menschen ausgenutzt zu werden. Bleiben Sie nicht länger nur
Zaungast bei der Steuersparparty der wirklich Reichen. Die Eintrittskarte
für die Party halten Sie in Form dieses Buches bereits in der
14
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
Hand. Ich kann Ihnen versprechen, dass Sie erstaunt sein werden, wie
großzügig der Staat gegenüber Leuten ist, die im Steuerdschungel die
verschlungenen Pfade gefunden haben.
Nehmen wir ein Beispiel, um zu verdeutlichen was ich meine:
Beispiel:
Ein von mir beratener Investor hat Anfang 2003 ein Mehrfamilienhaus
in München für rund € 400.000 gekauft. Anlässlich des
Verkaufes Ende 2014 hat er mich noch einmal kontaktiert und begeistert
mitgeteilt, dass er diese Immobilie nun für rund € 950.000
verkaufen konnte.
Da zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als 10 Jahre vergangen
waren, konnte der Investor den Veräußerungsgewinn von
mehr als einer halben Millionen Euro steuerfrei vereinnahmen.
Sie werden beim Lesen dieses Beispiels vielleicht denken, dass es
ungerecht ist, dass ein kleiner Angestellter mit einem Einkommen von
beispielsweise € 45.000 pro Jahr gnadenlos besteuert wird, während
ein Investor mit riesigen Gewinnen ungeschoren davonkommt. Aber
genau so ist das Steuerrecht in Deutschland konstruiert. Sie dürfen
nicht vergessen, dass Deutschland ein kapitalistisches Wirtschaftssystem
hat und, dass viele Politiker und Teilhaber der Macht für sich und
ihresgleichen Privilegien im System verankert haben. Das ist übrigens
nicht nur ein deutsches Phänomen. Das gibt es ausnahmslos in allen
Staaten auf diesem Planeten. Damit diese Privilegien für die Nichtprivilegierten
nicht so sichtbar sind, werden sie in einem Steuerdschungel
ein wenig versteckt. Auch das ist ein Grund, warum das Steuerrecht
künstlich kompliziert gestaltet ist.
LESEPROBE
Ich möchte Ihnen an dieser Stelle den Rat geben, keine Kraft damit
zu verschwenden, sich über diese Ungerechtigkeiten aufzuregen. Sie
werden die Welt nicht verändern, weil Sie viel zu mächtige Gegner haben,
die dieses System geschaffen haben und von ihm profitieren. Sei-
15

A. Einführung
en Sie schlau und versuchen Sie besser, im Rahmen Ihrer Möglichkeiten
von den versteckten Steuergeschenken auch zu profitieren. Das ist
eine viel effizientere Form des Protestes und des Widerstands gegen
die Ungerechtigkeiten des Steuersystems. Genau dazu dient dieses
Buch. Wenn Sie so wollen, ist dieser Leitfaden eine „Schatzkarte“, um
Sie zu den verborgenen Steuerprivilegien zu führen.
16
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
LESEPROBE
17

D. Relevante Steuerthemen
58
D. RELEVANTE STEUERTHEMEN
Im Folgenden werde ich auf die steuerrechtlichen Aspekte von
Renditeimmobilien eingehen, um Ihnen deutlich zu machen, dass die
Immobilie gegenüber anderen Geldanlagen sehr gut abschneidet. Die
Steuervorteile werden immer wieder von Immobilienmaklern und
Vertriebsagenturen plakativ beschworen. Aber leider werden die genauen
Inhalte und Zusammenhänge in aller Regel nicht erklärt. Diese
Informationslücke soll durch die nachfolgende Darstellung geschlossen
werden. Dadurch werden Sie in den Stand versetzt, zu erkennen
worauf es wirklich ankommt und was steuerrechtlich erreichbar ist
und was nicht.
Zunächst werde ich Ihnen in Abschnitt I. die einkommensteuerrechtlichen
Hintergründe und Zusammenhänge erklären. Das betrifft
insbesondere die laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
und Veräußerungsgewinne.
Im Anschluss daran werde ich in Abschnitt II. die erbschafts- und
schenkungssteuerrechtlichen Aspekte darstellen. Zum Schluss komme
ich in Abschnitt III. auf die Grunderwerbsteuer und in Abschnitt IV.
auf die Grundsteuer zu sprechen.
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
I. EINKOMMENSTEUER
Immer wieder werden Immobilien als Steuersparmodelle angepriesen.
Dabei wird landläufig die Behauptung aufgestellt, dass eine als
Renditeobjekt erworbene Immobilie dann besonders lukrativ ist, wenn
damit kräftige Verluste eingefahren werden. Diese pauschale Behauptung
ist falsch und gefährlich, wenn nicht differenziert wird.
Wenn über Verluste im Zusammenhang mit einer Immobilienbewirtschaftung
gesprochen wird, dann muss differenziert werden, ob es
sich um rechnerische Buchverluste aus Abschreibungen handelt oder
ob es um tatsächliche operative Verluste geht.
Rechnerische Buchverluste können sich daraus ergeben, dass
Abschreibungen auf die Immobilie für Abnutzung (AfA) höher ausfallen,
als die Einnahmen aus der Immobilie. Diese Konstellation tritt
häufig bei Immobilien auf, die in den ersten Jahren erhöhte Sonderabschreibungen
ermöglichen (z.B. denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude
in städtebaulichen Entwicklungsgebieten). 16
Von diesen rechnerischen Buchverlusten zu unterscheiden sind
tatsächliche operative Verluste. Damit sind solche Verluste gemeint,
die sich nicht rechnerisch aus Abschreibungen als Abzugsposten der
Mieteinkünfte ergeben, sondern aus einem tatsächlichen Überhang
aus echten Kosten (z.B. Darlehenszinsen und Reparaturaufwand) ge-
LESEPROBE
16 Höhere Abschreibungssätze als linear 2% pro Jahr sind derzeit nur noch
für bestimmte Immobilien möglich. Dazu gehören z.B. Gebäude in
städtebaulichen Entwicklungsgebieten (siehe § 7 h EStG) und
denkmalgeschützte Gebäude (siehe § 7 i EStG).
59

D. Relevante Steuerthemen
genüber den Mieteinkünften. Operative Verluste treten z.B. im Falle
eines Leerstandes sehr schnell auf, weil die Einnahmen wegbrechen,
aber die Kosten weiterlaufen.
Während sich aus rechnerischen Buchverlusten in der Tat Steuervorteile
ergeben können, sind tatsächliche operative Verluste schädlich
und können über die steuerrechtliche Berücksichtigung den Verlust
nur begrenzen, aber keineswegs voll kompensieren. Der Immobilienkäufer
muss sich darüber im Klaren sein, dass Verluste aus einer
Immobilie nur teilweise durch Steuererstattungen kompensiert werden
können und zwar maximal in Höhe des Spitzensteuersatzes des Immobilieneigentümers.
Wenn Sie also einen Spitzensteuersatz von 42%
haben, dann können Sie über Steuererstattungen auch nur maximal
42% (zzgl. Solidaritätszuschlag) von aufgelaufenen Verlusten aus der
Vermietung kompensieren, aber niemals 100% oder gar mehr. Verluste
verwandeln sich über die Steuer eben nicht wie von Zauberhand in
Gewinne. Daher sollten Sie als kluger Investor selbstverständlich das
Ziel haben, operative Gewinne und keine Verluste zu erzielen.
Bei Erträgen aus der Veräußerung der Immobilie ist dieser Zusammenhang
noch offensichtlicher. Hier sind Verluste absolut schädlich
und sollten unter allen Umständen vermieden werden. Das gilt
umso mehr als Veräußerungsverluste nicht mit sonstigen Einkünften
verrechnet werden können, sondern nur mit Veräußerungsgewinnen.
Insbesondere können Veräußerungsgewinne fast immer steuerfrei
vereinnahmt werden, wenn einige Grundregeln beachtet werden.
60
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
1. Laufende Erträge aus Vermietung und
Verpachtung
Bei laufenden Erträgen aus der Vermietung der Immobilie stellt
sich die Lage steuerrechtlich wie folgt dar: Die Mieteinnahmen sind
steuerpflichtiges Einkommen und als solche der Einkommensteuer
unterworfen. 17 Von diesen Einkünften dürfen aber die so genannten
Werbungskosten und Sonderausgaben abgezogen werden. Tatsächlich
steuerpflichtig ist somit nur die Differenz aus Mieteinnahmen einerseits
und Werbungskosten und Sonderausgaben andererseits.
a) Definition von Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung
Werfen wir zunächst einen Blick auf die Definition der Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung. Dazu gehören die folgenden Positionen:
• Kaltmieten
• Betriebskostenumlagen (Straßenreinigung, Müllentsorgung, Abwassergebühren,
Wasserversorgung, Versicherung, Grundsteuern
etc.)
LESEPROBE
• Mieten für Garagen und KfZ-Stellplätze
17 Siehe § 2 Absatz 1 Nr. 6 EStG.
61

D. Relevante Steuerthemen
Davon sind die sogenannten Werbungkosten in Abzug zu bringen,
um das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung
zu ermitteln.
b) Definition von Werbungskosten
Was sind denn überhaupt Werbungskosten? Der Begriff umfasst
alle Aufwendungen, die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit
der Vermietung der Immobilie stehen und dem Erwerb, der Sicherung
und Erhaltung der Einnahmen dienen.18
62
Zu den Werbungskosten gehören die folgenden Positionen:
• Darlehenszinsen für Anschaffung und Instandhaltung der Immobilie
(ohne Tilgung)
• Nebenkosten für Darlehensbeschaffung (Grundschuldbestellung
und Eintragung ins Grundbuch)
• Betriebskosten (Straßenreinigung, Müllentsorgung, Abwassergebühren,
Wasserversorgung, Versicherung, Grundsteuern etc.)
• Verwaltungskosten
• Absetzung für Abnutzung (AfA)
• Instandhaltungsaufwendungen
In zeitlicher Hinsicht sind auf jeden Fall diejenigen Aufwendungen
als Werbungskosten absetzbar, die während einer bereits laufenden
Vermietung angefallen sind. Darüber hinaus können unter bestimmten
Voraussetzungen auch solche Aufwendungen absetzbar sein, die zeit-
18 Ich verweise auf § 9 Abs. 1 EStG.
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
lich einer Vermietung vorgelagert oder nachgelagert sind. 19 Vorgelagerte
Werbungskosten können z.B. Bauzeitzinsen sein, die in der Phase
der Errichtung einer Renditeimmobilie für eine Baufinanzierung
auflaufen.
Werbungskosten müssen nach dem Abflussprinzip grundsätzlich
in dem Jahr angesetzt werden, in dem diese tatsächlich angefallen
sind. 20 Bei Zahlungen von Rechnungen (z.B. für Handwerkerleistungen
oder Versicherungsprämien) ist demnach die tatsächliche Zahlung
maßgeblich und nicht das Datum der Rechnungsstellung. 21 Wenn Angehörige
für Sie die Beauftragung von Handwerkern durchführen und
verauslagte Kosten von Ihnen erstattet bekommen, dann sind auch
diese Aufwendungen unproblematisch als Werbungskosten von den
Mieteinnahmen abziehbar. 22
Eine Problembaustelle kann die sogenannte „Einkunftserzielungsabsicht“
sein. Diese ist Grundvoraussetzung für den Werbungskostencharakter
von Aufwendungen und wird von der Finanzverwaltung
immer dann in Zweifel gezogen, wenn die Aufwendungen auch
Bezug zur privaten Lebensgestaltung des Vermieters haben. Das kann
19 Die Einzelheiten zu vor- und nachgelagerten Werbungskosten finden
Sie weiter unten im Abschnitt g) dargestellt.
20 Das ergibt sich aus dem Zufluss- und Abflussprinzip, das in § 11 Einkommensteuergesetz
(EStG) geregelt ist. Eine Ausnahme von diesem
Grundsatz ist in § 82b Einkommensteuerdurchführungsverordnung (ESt-
DVO) geregelt, der eine Verteilung von Instandhaltungsaufwand auf 2 bis
5 Jahre ermöglicht.
LESEPROBE
21 Die Einzelheiten zu vor- und nachgelagerten Werbungskosten finden
Sie weiter unten im Abschnitt g) dargestellt.
22 Ich verweise auf Bundesfinanzhof, Urteil vom 15.01.2008 (Az IX R
45/07) sowie auf das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom
07.07.2008 (Az IV C 1 -S 2211/07/10007) – abrufbar unter folgendem
Kurzlink im Internet: http://goo.gl/9sOq5i
63

D. Relevante Steuerthemen
insbesondere bei Ferienimmobilien der Fall sein, die nicht nur vermietet,
sondern auch für einige Wochen pro Jahr selbst genutzt werden. 23
Problematisch kann in dieser Hinsicht auch die Vermietung von
Wohnraum an Angehörige zu unrealistisch günstigen Konditionen
sein, die einem Fremdvergleich nicht entsprechen. 24
Keine Werbungskosten sind Eigenleistungen an der vermieteten
Immobilie. Diese sind steuerrechtlich irrelevant.
c) Darlehenszinsen
Darlehenszinsen für die Finanzierung des Immobilienerwerbs oder
von Instandhaltungsaufwendungen können bei Renditeobjekten als
Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Das
gleiche gilt für Bauzeitzinsen, die während der Errichtung einer Renditeimmobilie
anfallen. 25 Die gezahlten Darlehenszinsen reduzieren somit
den tatsächlich der Steuer unterworfenen Anteil der Einkünfte aus
Vermietung. Wichtig ist jedoch in diesem Zusammenhang, dass die
Darlehenszinsen eindeutig einer vermieteten Immobilie zuzuordnen
sind. Ich empfehle daher, die Zahlungen über separate Konten laufen
zu lassen. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie mehrere Darlehen laufen
haben und mehrere Immobilien gleichzeitig durch verschiedene
Darlehen finanzieren. Das Finanzamt erkennt die Darlehenszinsen nur
64
23 Ich verweise dazu auf die detaillierten Ausführungen weiter unten in
Kapitel F.
24 In diesen Fällen kommt es mitunter zur Kürzung von Werbungskosten,
wenn die vereinbarte Miete weniger als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete
beträgt. Ich verweise dazu auf die detaillierten Ausführungen
weiter unter in Abschnitt 3. dieses Kapitels.
25 Bundesfinanzhof, Urteil v. 07.11.1989 (Az IX R 190/85).
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
dann als Werbungskosten an, wenn diese eindeutig einer Immobilie
zuzuordnen sind.
Beispiel:
Sie kaufen zeitgleich ein Einfamilienhaus für € 250.000 zur
Nutzung als Eigenheim und eine Eigentumswohnung für € 125.000
zur Vermietung als Renditeobjekt und setzen insgesamt € 100.000
Eigenkapital ein. Sie nehmen ein einziges Bankdarlehen für beide
Immobilienkäufe auf. Steuerrechtlich ist es für Sie am besten,
wenn Sie das Eigenkapital nur für den Erwerb des Eigenheims einsetzen
und das Bankdarlehen nur für das Renditeobjekt, um die
Bankkreditzinsen möglichst steuermindernd ansetzen zu können.
Wenn Sie nun gegenüber dem Finanzamt nicht eindeutig dokumentieren
können, dass Sie das Eigenkapital nur für die Bezahlung
des Eigenheims eingesetzt haben, werden Sie Probleme haben,
die günstigste Variante vom Finanzamt anerkannt zu bekommen.
Das könnte z.B. passieren, wenn die Darlehensvaluta zunächst
auf ein Konto fließt, auf dem auch das Eigenkapital liegt
und von diesem Konto sämtliche Kaufpreise überwiesen werden.
Wenn Sie hingegen mit getrennten Konten arbeiten, können
Sie gegenüber dem Finanzamt jederzeit dokumentieren, welchen
Teil des Darlehens Sie für welche Immobilie eingesetzt haben. Damit
wird auch die Zuordnung der Kreditzinsen zu Einnahmen aus
der Vermietung problemlos möglich, um die Steuerlast zu drücken.
Darüber hinaus können auch solche Kosten als Werbungskosten
anerkannt werden, die im Zusammenhang mit der Finanzierung stehen.
Dazu gehören z.B. die Kosten der Bestellung einer Grundschuld
für die Bank zur Absicherung des Darlehens.
LESEPROBE
Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die für die vorzeitige Rückzahlung
des Darlehens an die Bank beim Verkauf einer Immobilie gezahlt
werden musste, kann jedoch nicht als Werbungskostenposition abgezogen
werden. Sie ist allenfalls bei der Errechnung der Höhe eines
65

D. Relevante Steuerthemen
Veräußerungsgewinns oder Veräußerungsverlustes zu berücksichtigen.
26
d) Disagio
Immer wieder hört man davon, dass ein Disagio bei der Finanzierung
von Renditeimmobilien aus steuerrechtlicher Sicht sinnvoll sein
soll. Ich möchte Ihnen daher erklären, worum es dabei geht und welche
Argumente für und gegen die Vereinbarung eines Disagios sprechen.
Das Disagio stellt eine Vorabzahlung von Darlehenszinsen dar, mit
welcher ein niedrigerer Nominalzinssatz über die Laufzeit des Darlehens
erkauft wird. Es wird entweder in Prozent des Kreditbetrages angegeben
(üblicherweise in einer Größenordnung von 5 – 10%) oder als
Prozentsatz des um das Disagio reduzierten Auszahlungsbetrages des
Darlehens ausgedrückt (z.B. 95% Auszahlungsbetrag, was einem
Disagio von 5% entspricht).
Das Disagio wird vom Auszahlungsbetrag des Darlehens abgezogen
und von der Bank direkt einbehalten. Der Kreditnehmer muss jedoch
gleichwohl 100% der Darlehenssumme verzinsen und tilgen. Wegen
des nicht ausgezahlten Disagios ist somit ein höherer Kreditbetrag
aufzunehmen, zu verzinsen und zurückzuzahlen als bei einem Kredit
ohne Disagio. Das ist durchaus ein gewichtiger Nachteil, da sich
dadurch unter Umständen auch das Verhältnis des Eigenkapital- und
Darlehensanteils an der gesamten Finanzierung ungünstig verschiebt.
66
26 Bundesfinanzhof, Urteil v. 15.01.2008 (Az IX B 166/07)
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
Die Vereinbarung eines Disagios kann überhaupt nur dann sinnvoll
sein, wenn man den Betrag im Jahr der Kreditauszahlung als Werbungskosten
steuerrechtlich geltend machen kann. Das ist grundsätzlich
nur bei Renditeimmobilien und nicht bei selbst genutzten
Wohnimmobilien der Fall. Weitere Voraussetzung der sofortigen steuerrechtlichen
Absetzbarkeit ist, dass die Zinsen des Darlehens für
mindestens 5 Jahre festgeschrieben werden und das Disagio marktüblich
ist. Das wird von der Finanzverwaltung immer dann angenommen,
wenn das Disagio maximal 5% der Darlehenssumme beträgt. Allerdings
kann nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofes
auch bei höheren Prozentsätzen die Marktüblichkeit eines Disagios
und damit die sofortige Abziehbarkeit als Werbungskostenaufwand
gegeben sein. 27
Der bei Renditeimmobilien durch das Disagio erzielte Steuervorteil
besteht in einem Steuerstundungseffekt. Das heißt, dass die Steuerlast
in die Zukunft verschoben, aber nicht vermieden wird. Denn der geringere
Darlehenszinssatz aufgrund des Disagios führt dazu, dass in
den Folgejahren die Zinslast geringer wird und damit auch die Werbungskosten,
die von der Steuer abgesetzt werden können. Der Steuerspareffekt
ist daher bei Lichte betrachtet eher ein Liquiditätseffekt. Ich
persönlich verzichte daher bei meinen Finanzierungen aus all diesen
Gründen auf den Einbau eines Disagios. Insbesondere in Niedrigzinsphasen,
wie wir sie derzeit vorfinden, ist das Disagio ein ungeeignetes
Instrument. Denn der Einspareffekt bezieht sich dann auf mikroskopisch
klein gewordene Zinsunterschiede und ist damit kein geeigneter
Hebel mehr, um nennenswerte Steuerspareffekte zu erzielen.
LESEPROBE
27 Ich verweise dazu auf Bundesfinanzhof, Urteil v. 08.03.2016 (Az IX R
38/14) – abgedruckt in DStR 2016, S. 1408 ff.
67

D. Relevante Steuerthemen
e) Abschreibung für Abnutzung (AfA)
Zu den abziehbaren Werbungskosten gehören darüber hinaus die
Abschreibungen für Abnutzung (AfA). Dabei handelt es sich um einen
pauschalen Ansatz einer Wertminderung des Gebäudes aufgrund
von Abnutzung der Bausubstanz im Laufe der Zeit. Die AfA wird jährlich
in Höhe eines Prozentsatzes der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
des Gebäudes (ohne Grundstück) angesetzt. Für die Besteuerung
wird (bis auf wenige Ausnahmen) eine Nutzungsdauer des
Wohngebäudes von 50 Jahren zugrunde gelegt. Daraus ergibt sich der
Abschreibungssatz von 2% jährlich für den Normalfall.
Da nur auf Gebäude und Gebäudeteile und nicht auf das Grundstück
eine Abschreibung erfolgen kann, ist es für Renditeimmobilien
anstrebenswert, die Anschaffungskosten zu einem möglichst großen
Teil auf das Gebäude und zu einem möglichst kleinen Teil auf das
Grundstück zu verteilen. Damit wird die Abschreibungsbasis betragsmäßig
möglichst groß, welches positive Wirkungen auf den Betrag der
jährlichen Abschreibungen hat. Allerdings muss die Aufteilung realistisch
sein, da sie ansonsten vom Finanzamt nicht anerkannt wird. 28
Grundsätzlich soll die Aufteilung im Verhältnis der tatsächlichen Verkehrswerte
von Grund und Boden und aufstehendem Gebäude erfolgen.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstücks können
Sie auf die Bodenrichtwerte zurückgreifen, die vom Gutachterschuss
für den entsprechenden Standort veröffentlicht worden sind. 29 Wenn
die konkreten Umstände (Mikrolage und Zuschnitt des Grundstücks)
es rechtfertigen, können Sie auf den Bodenrichtwert einen Abschlag
vornehmen. Das müssen Sie natürlich plausibel begründen. 30
68
28 Bundesfinanzhof, Urteil v. 16.09.2015 (Az IX R 12/14)
29 Ich verweise dazu auf die folgenden Internetseite:
http://www.gutachterausschuesse-online.de
30 Bundesfinanzhof, Urteil v. 16.09.2015 (Az IX R 12/14)
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
Das Bundesfinanzministerium hält auf seiner Internetseite ein
Excel-Tool und eine Anleitung zur Errechnung des Gebäudeanteils
zum Download bereit, das durchaus brauchbar ist. 31 Mit diesem Tool
können Sie die geplante Aufteilung des Kaufpreises auf Bodenwert
und Gebäude auf Plausibilität prüfen. Wenn die im notariellen Kaufvertrag
vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück
und Gebäude keine Veranlassung zu nennenswerten Zweifeln gibt,
wird das Finanzamt diese in aller Regel ohne weitere Prüfung anerkennen.
32
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und
Notar- und Gerichtskosten für die Eigentumsumschreibung) gehören
ebenfalls zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Abschreibungsgrundlage.
Da die pauschal angesetzten Abschreibungsbeträge relativ großzügig
bemessen sind, ist der tatsächliche Wertverzehr durch Abnutzung
in aller Regel geringer. Die Abschreibung kann auch dann genutzt
werden, wenn die Immobilie tatsächlich keinen entsprechenden
Wertverzehr erfahren hat. Durch diesen Effekt werden die Mieteinnahmen
rechnerisch in der Regel stärker gedrückt als tatsächlich
Wertminderungen eingetreten sind. Aus diesen Effekten ergeben sich
Steuervorteile für Erträge aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien.
Insbesondere können zusätzlich Instandhaltungsmaßnahmen
von der Steuer abgesetzt werden. Wenn durch diesen Effekt die
Einnahmen aus Vermietung negativ werden, können sie die Steuerlast
für andere Einkunftsarten (z.B. Arbeitslohn aus unselbständiger Arbeit)
mindern.
LESEPROBE
31 Sie finden die Anleitung und das Excel-Tool über den folgenden
Kurzlink im Internet: http://goo.gl/PbEJWg.
32 Bundesfinanzhof, Urteil v. 16.09.2015 (Az IX R 12/14)
69

D. Relevante Steuerthemen
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) wird nach derzeit geltender
Rechtslage für Wohngebäude mit linear 2% pro Jahr gestattet. Für Gebäude,
die vor dem 1.1.1925 fertig gestellt worden sind, gilt ein Abschreibungssatz
von linear 2,5% pro Jahr. 33
Eine degressive Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen
in den ersten Jahren ist nach aktueller Rechtslage nur noch in Sonderfällen
möglich. Dazu gehören z.B. denkmalgeschützte Gebäude (siehe §
7 i EStG) und Gebäude in städtebaulichen Entwicklungsgebieten (siehe
§ 7 h EStG). Früher gab es deutlich mehr Möglichkeiten zur degressiven
Abschreibung. Der Gesetzgeber hat diese jedoch massiv zusammengestrichen.
Von Immobilienerwerbern wird häufig außer Acht gelassen, dass
hohe Sonderabschreibungen in den Anfangsjahren natürlich erkauft
sind durch niedrigere Abschreibungsraten in späteren Jahren, denn die
Abschreibungsbasis kann ja nicht mehr als 100% betragen. Bei Lichte
betrachtet sind also durch die Sonderabschreibungen in den ersten
Jahren Steuerlasten nur in die Zukunft verschoben worden, was natürlich
einen Vorteil in Form eines Steuerstundungseffektes bringt. Sonderabschreibungen
sind daher bei Lichte betrachtet nicht die Supersteuersparmodelle
als die sie von Beratern häufig angepriesen werden.
Ich rate daher dazu, in erster Linie auf solche Immobilien zu setzen,
die auch ohne Berücksichtigung von Steuervorteilen attraktive Renditen
abwerfen. Es spricht nichts dagegen, diese Renditen durch Steuervorteile
zu erhöhen. Es ist jedoch bedenklich, auf eine Renditeimmobilie
zu setzen, die nur durch Sonderabschreibungen in den ersten Jahren
überhaupt halbwegs akzeptable Renditen abwirft. Denn nach Auslaufen
der Sonderabschreibungsmöglichkeiten kommt dann das böse
Erwachen.
70
33 Siehe § 7 Abs. 4 EStG.
Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren
Bei neu errichteten Gebäuden stellen die Herstellungskosten die
Abschreibungsbasis dar. Herstellungskosten sind diejenigen Kosten,
die für die Errichtung des Gebäudes aufgewendet wurden, um es in einen
gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Dazu gehören neben den
Kosten für Handwerkerleistungen und Baumaterial auch die Kosten
eines Architekten und Baustatikers. Ebenfalls erfasst sind die Kosten
für den Anschluss des Grundstückes an Versorgungsnetze. Keine abschreibungsfähigen
Herstellungskosten sind hingegen die öffentlichrechtlich
erhobenen Erschließungskosten der Gemeinde. Sie werden
den Anschaffungskosten des Grundstückes zugerechnet, die nicht abschreibungsfähig
sind.
Die AfA beginnt mit der Fertigstellung des Gebäudes, d.h. wenn
dieses zur Nutzung bereitgestellt werden kann. Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie
beginnt die AfA mit dem Erwerb des Gebäudes (wirtschaftlicher
Übergang). 34 Fallen Erwerb oder Fertigstellung eines Gebäudes
nicht zufällig mit dem Beginn eines Kalenderjahres zusammen,
dann kann im ersten Jahr die AfA nur zeitanteilig geltend gemacht
werden.
Was gilt bei geerbten oder geschenkten Renditeimmobilien? Der
Erbe oder Beschenkte führt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten
des Erblassers bzw. Schenkers fort. Die vom Rechtsvorgänger vorgenommene
AfA wird dann auch Grundlage für den Rechtsnachfolger
und einfach fortgeschrieben. 35
Was gilt, wenn eine Immobilie zunächst selbst genutzt worden ist
und dann vermietet wird? AfA kann in solchen Fällen erst ab dem
LESEPROBE
34 Ich verweise dazu auf die Ausführungen im Kapitel C. Abschnitt IV.
dieses Buches. Dort wird der wirtschaftliche Übergang einer Immobilie
erklärt.
35 Ich verweise dazu auf § 11d Abs. 1 Einkommensteuerdurchführungsverordnung
(EStDV).
71

STICHWORTVERZEICHNIS
A
Abflussprinzip ........................................................................................................................ 63
Abgeltungssteuer ........................................................................................................... 91, 160
Ablauf einer Immobilientransaktion .............................................................................. 42
Abrisskosten ........................................................................................................................... 79
Abschreibungen für Abnutzung (AfA)........................................................................... 68
Anfangsrendite .................................................................................................................... 184
Angehörige ..................................................................................................................... 93, 169
Anlage V ......................................................................................................................... 164, 165
Anlageklasse ........................................................................................................................... 22
Anrechnung der Quellensteuer...................................................................................... 148
Anschaffungskosten ............................................................................................................. 31
anschaffungsnaher Aufwand ........................................................................................... 74
Anschaffungsvorgang ......................................................................................................... 89
Aufteilung der Anschaffungskosten ............................................................................ 170
Auslastungsquote ................................................................................................................. 153
B
Bauabzugssteuer ...................................................................................................................134
Bauträgerverträge ................................................................................................................ 123
Bauzeitzinsen .................................................................................................................. 63, 64
Belastungsquote ..................................................................................................................... 12
Berechnungstool.................................................................................................................. 180
Besitz ......................................................................................................................................... 44
LESEPROBE
195

Besitzübergang ....................................................................................................................... 55
Betriebskostenumlagen ..................................................................................................... 169
Betriebsvermögen ............................................................................................................... 135
Beurkundungspflicht ........................................................................................................... 46
Bewirtschaftungskosten ................................................................................................... 184
Bodenrichtwert .................................................................................................................... 183
Bodenwert ............................................................................................................................... 69
Bundesaufsichtsamt für das Finanzwesen ................................................................ 160
C
Cash-Flow ............................................................................................................... 28, 180, 191
D
Darlehen ................................................................................................................................. 187
Darlehensanteil ...................................................................................................................... 22
Darlehensfinanzierung ......................................................................................................... 51
Darlehensverbindlichkeiten ............................................................................................. 112
Darlehenszinsen .................................................................................................................... 64
Denkmalschutzbehörde ..................................................................................................... 141
Denkmalschutzimmobilie ................................................................................................ 139
Disagio.............................................................................................................................. 66, 188
Doppelbesteuerungsabkommen .................................................................................... 148
Drei-Objekt-Grenze .............................................................................................. 84, 90, 159
E
Eigenkapital ............................................................................................................................ 24
Eigenkapitalanteil ................................................................................................................. 23
Eigenkapitalbindung ............................................................................................................ 26
Eigenkapitalrendite .............................................................................................................. 22
Eigennutzung ........................................................................................................................ 150
Eigennutzung einer Denkmalschutzimmobilie ........................................................ 143
196
Eigentum .................................................................................................................................. 44
Eigentumsumschreibung ................................................................................................... 50
Eigentumswohnung ................................................................. 28, 42, 47, 84, 94, 121, 173
einheitliche und gesonderte Gewinnfeststellung ............................................ 159, 168
Einkaufsfaktor ............................................................................................................... 36, 184
Einkommensteuer .................................................................................................................. 11
Einkommensteuersatz .................................................................................................... 11, 39
Einkünfte aus Kapitalerträgen ....................................................................................... 160
Einkünfte aus Vermietung ................................................................................................. 58
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ..................................................... 61, 159
Einkunftserzielungsabsicht .......................................................................63, 96, 150, 169
Elster – Formulare .............................................................................................................. 164
Elster-Formulare ................................................................................................................. 170
Erbbauimmobilien ................................................................................................................ 79
Erbbaurechtsgesetz ............................................................................................................... 80
Erbbauzins ............................................................................................................................... 80
Erbpacht ................................................................................................................................... 80
Erbschaft .................................................................................................................................. 89
Erbschafts- und Schenkungssteuer .............................................................................. 100
Erbschaftssteuer .................................................................................................................. 100
Erschließungskosten ............................................................................................................ 78
erweiterte Anschaffungskosten ....................................................................................... 35
Erweiterten Anschaffungskosten .................................................................................... 38
F
Ferienimmobilie ...................................................................................................................145
Ferienimmobilie im Ausland ........................................................................................... 147
Finanzierung ......................................................................................................................... 187
Freibeträge ............................................................................................................................. 105
Fremdfinanzierungskosten.............................................................................................. 159
LESEPROBE
197

G
Gebäudeanteil ....................................................................................................................... 171
Gemeinschaftseigentum ..................................................................................... 47, 121, 173
geschlossener Immobilienfonds ............................................................................. 85, 157
gewerblicher Grundstückshandel ................................................................................... 83
Gewerblichkeit ..................................................................................................................... 154
GmbH ...................................................................................................................................... 135
Grundbuch ...................................................................................................................... 55, 129
Grundbuchamt ....................................................................................................................... 55
Grunderwerbssteuer ............................................................................................................ 46
Grunderwerbsteuer .................................................................................................... 120, 129
Grunderwerbsteuergesetz ................................................................................................ 120
Grunderwerbsteuersatz ..................................................................................................... 127
Maklerprovision ............................................................................................................ 35, 182
Grundpfandrechte ................................................................................................................ 49
Grundschulden ...................................................................................................................... 49
Grundsteuer .......................................................................................................................... 130
Grundsteuererlass ............................................................................................................... 130
Gutachterkosten .................................................................................................................... 75
H
Haltedauer ........................................................................................................................ 89, 98
Hebelung der Eigenkapitalrendite .................................................................................. 22
Herstellungskosten ......................................................................................................... 71, 73
I
Immobilienfonds ................................................................................................................. 156
Immobilienpool .................................................................................................................... 162
Instandhaltungsaufwendungen ............................................................... 33, 72, 173, 174
Instandhaltungsrücklage ............................................................................................ 47, 121
198
Jahresnettomiete ............................................................................................................ 32, 34
Kapitalisierungsfaktor ......................................................................................................... 36
Kaufnebenkosten ............................................................................................ 31, 69, 171, 182
Kaufvertrag .........................................................................................................42, 45, 48, 55
KfZ –Stellplätze ....................................................................................................................133
L
Leerstand ................................................................................................................................. 98
Leerstandszeiten .................................................................................................................. 152
M
Mängelgewährleistungsrechte ......................................................................................... 50
Mieterhöhung ....................................................................................................................... 185
Mieterliste .............................................................................................................................. 185
Mietspiegel ............................................................................................................................ 185
Mindesthaltefrist ................................................................................................................... 90
Mobiliar ............................................................................................................. 46, 49, 121, 172
Modernisierungmaßnahmen ............................................................................................ 73
N
Nachgelagerte Werbungskosten ...................................................................................... 77
Nachsteuerrendite ................................................................................................................ 39
Nebenkostenabrechnung ................................................................................................. 130
negative Einkünfte ............................................................................................................... 96
Notar .................................................................................................................................... 51, 55
Notarkosten ............................................................................................................................ 35
O
offenen Immobilienfonds................................................................................................. 160
LESEPROBE
J
K
199

P
privater Vermögensverwaltung ....................................................................................... 83
prognostizierte Rendite ......................................................................................................157
Provisionen für Immobilienmakler ................................................................................ 76
Q
Quellensteuer ....................................................................................................................... 147
R
Rendite ........................................................................................................... 22, 23, 30, 32, 37
Renditeobjekt .......................................................................................................................... 30
Rentabilität .............................................................................................................................. 30
S
Sanierungsmaßnahmen .....................................................................................................142
vorweggenommenen Erbfolge.......................................................................................... 89
Schenkung ....................................................................................................................... 89, 110
Schenkungssteuer ............................................................................................................... 100
Solidaritätszuschlag ................................................................................................................11
Sonderausgaben................................................................................................................... 143
Sondereigentum .................................................................................................................. 174
Steuerbelastungsquote ..........................................................................................................11
Steuererklärung ................................................................................................................... 164
Steuerfreibeträge .................................................................................................................. 101
Steuerklassen ........................................................................................................................ 105
Steuerlast ....................................................................................................................................11
Steuersätze............................................................................................................................. 108
Totalüberschuss ............................................................................................................ 97, 150
Umsatzsteuer ......................................................................................................................... 132
T
U
200
Veräußerungsgewinn ......................................................................................................... 113
Veräußerungsgewinne ................................................................................... 24, 40, 58, 82
Vergleichswertverfahren .................................................................................................. 103
Verluste..................................................................................................................................... 59
Vermietung an Angehörige ........................................................................................ 93, 96
Vervielfältiger .................................................................................................................. 36, 37
Verwaltungskosten ............................................................................................................... 34
Vollzug des Kaufvertrages .................................................................................................. 51
Vorbehaltsnießbrauch ........................................................................................................ 114
Vorgelagerte Werbungskosten .................................................................................. 63, 76
Vorsteuerrendite ................................................................................................................... 39
W
Werbungskosten........................................................................................................... 62, 170
Wertsteigerungen .................................................................................................................. 40
Wertsteigerungspotential ................................................................................................... 25
Wohnimmobilienmarkt ....................................................................................................... 18
LESEPROBE
V
201

DER AUTOR
Alexander Goldwein ist gelernter Jurist und hat einen internationalen
Bildungshintergrund. Er hat in drei Staaten in drei Sprachen
studiert. Er ist mit Kapitalanlagen in Immobilien self-made Millionär
geworden.
Als Autor und Berater hat er zahlreiche Menschen zu wirtschaftlichem
Erfolg geführt. Goldwein verfügt über eine große Bandbreite
praktischer Erfahrung aus seiner Tätigkeit als Jurist in der Rechtsabteilung
einer Bank sowie als kaufmännischer Projektleiter in der Immobilienbranche.
In seiner praktischen Laufbahn hat er Immobilieninvestments
in den USA und in Deutschland aus wirtschaftlicher und recht-
204
licher Sicht begleitet und verantwortet. Durch seine Bücher hat Goldwein
sich bei privaten Kapitalanlegern einen legendären Ruf erarbeitet,
weil er mit seinen ganzheitlichen Erklärungsansätzen den idealen
Nährboden für gelungene Investitionen in Wohnimmobilien erzeugt.
Mit eigenen Investitionen in Immobilien hat er ein beachtliches Vermögen
aufgebaut und wirtschaftliche Unabhängigkeit erlangt.
Goldwein verfolgt konsequent den Ansatz, komplexe Themen einfach
zu erklären, so dass auch Anfänger ohne Vorkenntnisse mühelos
folgen können. Er erreicht so alle, die gerne in Immobilien investieren
würden, aber bisher noch keinen Zugang zu dem notwendigen Fachwissen
erhalten haben. Leider werden Grundkenntnisse des Investierens
und des klugen Umgangs mit Geld in unserem Bildungssystem
sträflich vernachlässigt. So erklärt sich, dass viele Menschen
sich damit schwer tun und ihre Chancen nicht richtig nutzen.
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206
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Goldwein verständlich und mit konkret durchgerechneten
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209

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folgenden Zielsetzungen:
Optimale Gestaltung des Testamentes zur Übertragung von Immobilienvermögen
Optimale und mehrfache Ausnutzung von Steuerfreibeträgen
durch Schenkungen
Absicherung des Schenkers und Senkung des steuerpflichtigen
Übertragungswertes durch Nießbrauch, Wohnrecht und Leibrente
Der Autor Goldwein ist Wirtschaftsjurist mit einer Spezialisierung
im Steuerrecht und im Immobilienrecht. Er ist selbst erfolgreicher Immobilieninvestor
und hat darüber hinaus als kaufmännischer Projektleiter
in der Immobilienbranche und als Syndikusanwalt in der
Rechtsabteilung einer Bank gearbeitet. Mehrere seiner praktischen
Ratgeber zu Kapitalanlagen in Immobilien sind Beststeller Nr. 1 bei
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LESEPROBE
213

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214
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weitreichende Weichenstellungen dar. In diesem Ratgeber werden Sie
zielgenau mit dem praxisrelevanten Wissen versorgt und in den Stand
versetzt, Ihre Entscheidung auf einer soliden Informationsgrundlage
aufzubauen.
Aus dem Inhalt:
Strategien für eine intelligente Finanzierung mit Darlehen & Eigenkapital
Staatliche Förderung des Eigenheimerwerbs (z.B. Wohn-Riester)
Kauf einer gebrauchten Immobilie
Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger
Kauf in der Zwangsversteigerung
Kauf eines Grundstückes & Bau in Eigenregie
Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung
Sie erhalten umfangreiche Informationen und Checklisten für die
Prüfung einer Immobilie auf Herz und Nieren. Als Bonus ist ein Excel-
Rechentool für Immobiliendarlehen verfügbar. Mit diesem Ratgeber
werden Sie in der Lage sein, den Kauf und die Finanzierung gut zu organisieren
und teure Fehlgriffe zu vermeiden.
LESEPROBE
215

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ISBN: 978-3947201167 (Gebundene Ausgabe)
216
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Rechtssicherer Erwerb im Inland und im Ausland
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Eigennutzung und Vermietung der Ferienimmobilie
Ferienimmobilie als Kapitalanlage
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VISA-Anforderungen bei Auslandsimmobilien
Der Bestsellerautor Goldwein ist gelernter Jurist und hat in drei
Staaten in drei Sprachen studiert. Er beschäftigt sich seit fast 20 Jahren
professionell mit Immobilien und ist selbst Eigentümer von Ferienimmobilien
in Deutschland, Spanien und Florida. Mehrere seiner
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begeistert und zum Erfolg geführt.
Als Leser dieses Buches sind Sie zum kostenlosen Bezug von attraktivem
Bonusmaterial des Autors in Form eines Wissenspaketes für
Immobilieninvestoren berechtigt.
LESEPROBE
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FERIENIMMOBILIEN IN SPANIEN
Erwerben, Selbstnutzen & Vermieten
Als gebundene Ausgabe, Taschenbuch & eBook erhältlich
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ISBN: 978-3947201211 (Taschenbuch)
ISBN: 978-3947201228 (Gebundene Ausgabe)
218
Viele Menschen träumen von einer eigenen Ferienimmobilie in
Spanien. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es beim Erwerb und bei
der Finanzierung ankommt und wie Sie Fehler vermeiden.
Sie erfahren ganz konkret:
Kriterien für die Auswahl der Ferienimmobilie
Ermittlung des angemessenen Kaufpreises
Rechtssicherer Erwerb in Spanien
Eliminierung typischer Fehlerquellen
Eigennutzung und Vermietung
Ferienimmobilie in Spanien als Kapitalanlage
Steuerrechtliche Fragen bei Erwerb und Vermietung
VISA-Anforderungen für langfristige Niederlassung
Der Bestsellerautor Goldwein ist gelernter Jurist und hat in drei
Staaten in drei Sprachen studiert. Er beschäftigt sich seit fast 20 Jahren
professionell mit Immobilien und ist selbst Eigentümer von Ferienimmobilien
in Spanien, Deutschland und Florida. Mehrere seiner
Bücher sind Bestseller Nr. 1 bei Amazon und haben zahlreiche Leser
begeistert und zum Erfolg geführt.
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Bonusmaterial des Autors in Form eines Wissenspaketes für
Immobilieninvestoren berechtigt.
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219

FERIENIMMOBILIEN IN DEN USA
Erwerben, Selbstnutzen & Vermieten
Als gebundene Ausgabe, Taschenbuch & eBook erhältlich
Auf Amazon.de: http://amzn.to/2h3um77
ISBN: 978-3947201235 (Taschenbuch)
ISBN: 978-3947201242 (Gebundene Ausgabe)
220
Viele Menschen träumen von einer eigenen Ferienimmobilie in
den USA. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es beim Erwerb und bei
der Finanzierung ankommt und wie Sie Fehler vermeiden.
Sie erfahren ganz konkret:
Kriterien für die Auswahl der Ferienimmobilie
Kriterien für die Auswahl des Standortes
Ermittlung des angemessenen Kaufpreises
Rechtssicherer Erwerb in den USA
Eliminierung typischer Fehlerquellen
Eigennutzung und Vermietung
Ferienimmobilie als Kapitalanlage
Steuerrechtliche Fragen bei Erwerb und Vermietung
VISA-Anforderungen in den USA
Der Bestsellerautor Goldwein ist gelernter Jurist und hat in drei
Staaten in drei Sprachen studiert. Er beschäftigt sich seit fast 20 Jahren
professionell mit Immobilien und ist selbst Eigentümer von Ferienimmobilien
in den USA, Deutschland und Spanien. Mehrere seiner
Bücher sind Bestseller Nr. 1 bei Amazon und haben zahlreiche Leser
begeistert und zum Erfolg geführt.
Als Leser dieses Buches sind Sie zum kostenlosen Bezug von attraktivem
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Immobilieninvestoren berechtigt.
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