Deutschland Info-Brief 04-05/08 - Bundesverband öffentlich ...

Deutschland
In eigener Sache
Der neue Newsletter des Fachbereichs Immobilienbewertung
des BVS widmet sich der Öffentlichkeitsarbeit,
einem neuen Titel für Immobilienbewerter,
neuer Rechtssprechung und der Suche
nach Vorstellungen der Mitglieder des BVS zum
neuen Wertermittlungsrecht.
BVS auf der EXPO-REAL
Der BVS wird auf der größten internationalen
Immobilienmesse in Deutschland vom 06. bis 08.
Oktober 2008 in München vertreten sein. Der
gemeinsame Stand von BVS und GTÜ befindet
sich in der Halle C1, Messestand 522. Die Fachbereiche
Bauschäden, technische Gebäudeausrüstung
und Immobilienbewertung werden die Qualitäten
von Sachverständigen vorstellen und vertreten.
In Veranstaltungen zur baubegleitenden Qualitätsüberprüfung
BQÜ und dem neuen Wertermittlungsrecht
in Deutschland werden die Leistungen
von unabhängigen Sachverständigen vorgestellt
und über das Fachwissen die Qualität der Sachverständigen
bewiesen.
Während der gesamten Messezeit werden Vertreter
der drei Fachbereiche vor Ort sein. Schon jetzt
einen herzlichen Dank für die Freiwilligen, die den
BVS repräsentieren wollen. Sollten Sie insbesondere
mit den Leitungen der Fachbereiche das Gespräch
suchen, können Sie direkt Termine bei
Frau Borowski, Herrn Fischer-Werth und Herrn
Bischoff individuell vereinbaren
Wenn Sie den BVS besuchen wollen, dann kommen
Sie vorbei, einen Kaffee haben wir sicher vor
Ort.
Bitte informieren Sie Ihre Geschäftspartner über
unseren Stand und die Veranstaltungen des BVS.
Ein Musterbrief liegt diesem Newsletter bei. Gerne
können Sie sich auch mit Ihren Geschäftspart-
22.08.2008
Info-Brief 04-05/08
Bundesfachbereich Immobilienbewertung
nern auf unserem Strand verabreden, eine sinnvolle
Anlaufstelle zum Pflegen der Kontakte.
Änderungen zum Wertermittlungsrecht
Mit dem Newsletter 03/2008 wurden alle Mitglieder
des BVS gebeten, ihre Meinung und Änderungsvorschläge
zum neuen Wertermittlungsrecht
auf der Grundlage des Berichts des Sachverständigengremiums
zu übermitteln. Der Abschlussbericht
des Sachverständigengremiums ist dem
Newsletter beigefügt gewesen. Leider haben sich
sehr wenige Mitglieder mit Meinungen, Korrekturvorschlägen
oder Beispielberechnungen gemeldet.
Die neue WertV befindet sich zur Zeit in der Ressortabstimmung
im Bundesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung und noch im
August oder September sollen die Verbände, auch
der BVS beteiligt werden. Wir haben damit die
Möglichkeit, das Recht der Immobilienbewertung
mit zu beeinflussen, eine Chance die nicht ungenutzt
verstreichen sollte. Das Meckern über die
Änderungen ist selbstverständlich einfacher als die
Mitarbeit, nur sind für qualifizierte Sachverständige
eigene Vorstellungen für die sie betreffenden
Regelungen fachlich selbstverständlich.
Die extra eingerichtete E-Mailanschrift steht weiter
für Sie zur Verfügung:
mailto:wertv2008@bvs-ev.de
Änderungen beim Sachwertverfahren
und neue NHK2005
Seit dem Februar 2008 liegen die Ergebnisse des
Forschungsprojekts zum Sachwertverfahren vor
und können auf der Internetseite des BMVBS von
Vorsitzender: Dipl.-Ing. Bernhard Bischoff BVS-Bundesgeschäftsstelle
Stellvertreter: Dipl.-Ing. Anne-Kathrin Borowski Lindenstraße 76, 10969 Berlin
Dipl.-Ing. Bernd Fischer-Werth Telefon: 030-2559380, Telefax: 030-25593814
Dipl.-Ing. Jürgen Schreiber e-Mail: info@bvs-ev.de

BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung Info – Brief 04-05 /08 22.08.2008
jedermann heruntergeladen werden. Der Leiter des
Bundesfachbereichs Immobilienbewertung, Bernhard
Bischoff, hat in über 15 Fortbildungsveranstaltungen
in fast allen Landesverbände diese Regelungen
vorgestellt.
Die neuen NHK und das neue Modell zur Alterswertminderung
sind noch nicht Teil der WertR,
sollen aber von allen Wertermittlern in einer laufenden
Experimentierphase getestet werden. Der
BVS hat hierzu eine besondere E-Mailanschrift
eingerichtet, auf der Ihre Testberichte, Ergebnisse
einer Fehlersuche, Musterrechnungen, Alternativvorschläge,
Erfahrungsberichte oder alles andere
zum Thema übermittelt werden können. Leider ist
auch hier ein geringer Eingang zu verzeichnen.
In den Veranstaltungen gab es deutliche Kritik,
Wünsche nach Vertiefungen und Vereinfachungen
oder Ergänzungen zu den neuen NHK und dem
Alterswertminderungsmodell geäußert. Leider sind
die genauen Ideen und Vorschläge sowie Hinweise
nicht mehr übermittelt worden. Der BVS ist auch
hier gefordert die fachliche Meinung seiner Mitglieder
zu übermitteln. Dazu ist es aber erforderlich,
dass die Mitglieder auch eine Meinung haben
und diese kundtun. Also melden Sie ihre Meinung
und Erfahrung an
mailto:nhk2005@bvs-ev.de
Fortbildung zum Vorzugspreis
für BVS-Mitglieder
Der BVS hat mit dem Seminarveranstalter Volksheimstättenwerk
vhw ein Kooperationsabkommen
geschlossen, wonach die Mitglieder des BVS nicht
den vollen Preis der Seminare des vhw zu bezahlen
haben, sondern nur den Betrag, den die Mitglieder
des vhw zu leisten haben. Die Ermäßigung
beträgt zwischen 20 % und 40 % und die entsprechenden
Kosten sind den jeweiligen Seminarangeboten
zu entnehmen. Bei der Anmeldung notieren
Sie bitte neben den üblichen Anmeldedaten den
Hinweis „BVS-Mitglied“. Die Mitgliedschaft beim
BVS wird geprüft.
Über die Seminare des vhw werden wir im Newsletter
informieren. Die Anmeldungen senden Sie
bitte direkt an das vhw. Der BVS hat weder ihre
Namen und Anschriften oder sonstige Kommunikationsdaten
weitergegeben, was aber das vhw
nicht hindern kann auf anderen Wegen Sie zu
informieren. So sind z.B. die Listen der öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen bei
den Kammern oft öffentlich zugängig.
Investmentgesetz: Mustergeschäftsordnung
für Sachverständigenausschüsse
Nach der Novelle des Investmentgesetzes mit
veränderten Wertermittlungsregelungen für die
offenen Immobilienfonds hat nun die Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine
Mustergeschäftsordnung für die zu jedem Fonds
zu bildenden Sachverständigenausschüsse veröffentlicht,
die die Basis für die jeweiligen Fonds
sein soll. Der Text kann auf der Internetseite der
BaFin www.bafin.de am besten durch Nutzung
der Suchfunktion der Internetseite gefunden werden.
Referentenentwurf für das
Raumordnungsgesetz –ROG-
Durch die Änderung des Grundgesetzes im Rahmen
der Föderalismusreform ergeben sich weitere
Änderungen bei anderen Gesetzen. Dazu gehört
auch das Raumordnungsgesetz, dessen Referentenentwurf
nun vorgelegt wurde. Der Text mit
Begründung kann auf der Internetseite des Bundesministeriums
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
www.bmvbs.de im Bereich „Raumentwicklung“
heruntergeladen werden.
Im Rahmen der Immobilienbewertung werden
besonders die Bindungswirkungen der Raumordnungsplanung
zu beachten sein, da abweichende
Planungen oder Baugenehmigungen grundsätzlich
nicht möglich sind.
Baupreisindex wird umgestellt
Der Baupreisindex wird mit dem Berichtsmonat
August 2008 (Erscheinungstermin Oktober 2008)
auf das neue Basisjahr 2005 = 100 umgestellt.
Gleichzeitig wird es weitere Änderungen geben:
• Wegfall der Indexreihe für „gemischt genutzte
Gebäude“,
• Wegfall der Indexreihen für Baupreise im
früheren Bundesgebiet und in den neuen
Bundesländern,
• Aktualisierung neuer Arbeiten wie „Wärmedämm-Verbundsysteme“
und Vereinfachung
durch Zusammenfassung einiger
Arbeiten.
Das Statistische Bundesamt informiert zusätzlich,
dass keine Garantie für den Fortbestand der Indexreihen
für Einfamilienhäuser und Mehrfamili-
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung Info – Brief 04-05 /08 22.08.2008
engebäude über das das Basisjahr 2005 hinaus
gegeben werden können.
Mit der Einführung des neuen Basisjahres werden
auch die bereits veröffentlichten Indices für das
Jahr 2008 auf das neue Basisjahr umgestellt.
Nutzerentschädigung bei Aufgabe
von Erholungsflächen
In den neuen Bundesländern gibt es weiterhin oft
Streit über die Höhe einer Entschädigung, die ein
Grundstückseigentümer dem Nutzer des Grundstücks
zu zahlen hat, wenn eine Erholungsnutzung
vorliegt und diese Nutzung aufzugeben ist. Die für
diese Fälle geschaffenen Regeln des
SchuldRAnpG können nicht alle möglichen Einzelfälle
detailliert lösen, so das es zu zahlreichen
gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, die
mit großer Emotionalität geführt werden.
Der BGH hatte wieder die Gelegenheit, Einzelfragen
zu entscheiden (Urteil vom 12. März 2008 –
XII ZR 156/05, www.bundesgerichtshof.de) und
stellte fest:
Der Entschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 3
SchuldRAnpG ist der Höhe nach nicht auf den
Zeitwert des Gebäudes (§ 12 Abs. 3) beschränkt.
Die Anwendung des Sachwertverfahrens bei der
Ermittlung des Verkehrswerts i. . von § 12 Abs. 3
SchuldRAnpG ist bei Grundstücken, die der Erholung
dienen, in der Regel nicht zu beanstanden.
In diesem Fall ist die Grundlage ein Grundstück
im Außenbereich (Wald), welches der Nutzer
durch Errichtung eines Bungalows, eines Geräteschuppens,
einer Kläranlage für die Erholungsnutzung
aufbereitet hatte. Bei der Aufgabe der Nutzung
hat der Grundstückseigentümer dem Nutzer
jene Vorteile auszugleichen, die der Nutzer veranlasst
hat und die bei der Nutzungsaufgabe noch
vorhanden sind. Im Urteil heißt es erklärend:
„Das Gesetz unterscheidet danach, ob das Nutzungsverhältnis
durch den Eigentümer oder durch
den Nutzer (bzw. durch von ihm verschuldete
Kündigung) beendet wird. Kündigt der Vermieter,
so verliert der Nutzer das von ihm errichtete Gebäude
gegen seinen Willen. Da er die Investition
im Vertrauen auf den langfristigen Fortbestand
des Nutzungsverhältnisses vorgenommen hat, soll
er eine Entschädigung erhalten, wenn das Gebäude
zum Zeitpunkt der Rückgabe noch einen Wert
hatte. Der auf seine Investition zurückzuführende
und noch vorhandene Wert soll ihm zugute kommen,
und zwar unabhängig davon, ob das Grundstück
durch die Bauten eine Werterhöhung erfährt.“
Die Ermittlung des Verkehrswertes der zu zahlenden
Entschädigung, die keine Entschädigung im
Sinne des Enteignungsrechts ist, ist zwischen den
Beteiligten oft strittig. In diesem Fall hatte der
BGH sich zum Wertermittlungsverfahren zu äußern
und stellt fest:
„Da § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG keine Regeln enthält,
wie die Verkehrswerterhöhung festzustellen
ist, kann auf die Wertermittlungsverordnung zurückgegriffen
werden, die für nahezu alle Bereiche
anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des
Verkehrswerts von Grundstücken enthält. Nach
ständiger Rechtsprechung des BGH liegt die Wahl
der Ermittlungsmethode im pflichtgemäßen Ermessen
des Tatrichters. Die von ihm gewählte
Wertermittlungsmethode muss jedoch nach den
Besonderheiten des konkreten Falles geeignet sein,
den vollen Verkehrswert für den zu bewertenden
Gegenstand zu erfassen, ohne das Weltbild zu
verzerren. Auf das Ertragswertverfahren abzustellen
ist sinnvoll und damit sachgerecht, wenn das
zu bewertende Grundstück dazu bestimmt ist,
nachhaltige Erträge zu erzielen wie etwa bei Mietwohnhäusern,
Geschäfts- und Gewerbegrundstücken.
Dem Käufer eines derartigen Grundstücks
kommt es nämlich in erster Linie darauf an, welche
Rendite ihm das eingesetzte Kapital in Gestalt
der durch die Vermietung oder Verpachtung erzielten
Erträge erwirtschaftet. Demgegenüber
eignet sich das Sachwertverfahren für Grundstücke,
die nach der Art ihrer Bebauung vornehmlich
nicht auf eine möglichst hohe Rendite im Verhältnis
zu den aufgewandten Kosten ausgelegt sind,
sondern der Eigennutzung dienen. Unter Beachtung
dieser Grundsätze und auch sonst ohne Ermessensfehler
haben der Sachverständige und ihm
folgend das Berufungsgericht den Verkehrswert
unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelt.
Sie liegen damit auf einer Linie mit der Bundesregierung,
die im Gesetzgebungsverfahren der
Auffassung war, dass bei Bauwerken, die Erholungszwecken
dienen, sich die Bewertung in aller
Regel am Sachwertverfahren orientieren muss.
Auch die Literatur ist dieser Auffassung überwiegend
gefolgt.“
Im Urteil findet sich kein Hinweis auf eine Marktanpassung,
die aber selbstverständlich ebenfalls
zur Wertermittlung nach dem SchuldRAnpG gehört.
Entgelt für eine Erholungsnutzung
Erholungsflächen in den neuen Bundesländern
führen zu zahlreichen Streitfällen über die Höhe
des zu zahlenden Entgelts für die ausgeübte Nut-
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung Info – Brief 04-05 /08 22.08.2008
zung. Der Gesetz- und der Verordnungsgeber
haben mit der NutzEV eine Rechtsgrundlage geschaffen,
die die Ansprüche von Nutzern und
Grundstückseigentümern ausgleichen soll. So ist
u.a. vorgesehen, dass die in der DDR üblichen
geringen Nutzungsentgelte an die marktüblichen
Werte anzupassen sind.
Der BGH hatte nunmehr über das Nutzungsentgelt
zu entscheiden, welches nach der NutzEV zu
bestimmen ist. In der Entscheidung heißt es (Urteil
vom 09. April 2008 – XII ZR 205/06,
www.bundesgerichtshof.de):
㤠3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV regelt die materiellen
Voraussetzungen für die Anpassung des vereinbarten
Nutzungsentgelts an die Marktmiete. Danach
soll zum 1. November 1993 eine Verdoppelung
des am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelts möglich
sein, mindestens aber eine Festsetzung auf
0,15 bzw. 0,30 DM/m² bei bebauten Grundstücken.
Die Erhöhung auf 0,15 bzw. 0,30 DM/m²
soll damit auf jeden Fall erfolgen können, unabhängig
davon, wie hoch das Entgelt am 2. Oktober
1990 war. Sinn und Zweck des Erläuterungsgebotes
werden nicht beeinträchtigt, wenn dem
Grundstückseigentümer wegen seines falschen
Ausgangspunktes zwar nicht das Doppelte des am
2. Oktober 1990 zulässigen Entgelts, aber jedenfalls
das Mindestentgelt zugesprochen wird. Nach
dem insoweit unmissverständlichen Wortlaut des
Gesetzes soll der Nutzer mindestens - d.h. unabhängig
davon, wie viel er bisher bezahlt hat, was
ortsüblich ist usw. - 0,15 bzw. 0,30 DM/m² bezahlen.
Diese Mindesterhöhung ist nicht davon abhängig,
dass der Kläger in seinem Erhöhungsverlangen
richtige Daten zugrunde legt und zutreffende
Rechtsausführungen vertritt. Sie soll der
Nutzer auch dann zahlen, wenn das Erhöhungsverlangen
unwirksam ist. Der Nutzer bedarf insoweit
auch keines Schutzes. Er weiß, dass er die
sich unmittelbar aus dem Gesetz ergebende Mindestvergütung
auf jeden Fall zahlen muss.“
Erkennbar ist, dass Teile der gesetzlichen Regelung
auch ohne Marktbezug oder inhaltliche
Ansprüche gelten. Damit sind in diesen Fällen
auch Wertermittlung durch Sachverständige oder
Gutachterausschüsse zu dieser Frage nicht
erforderlich.
Strittig war auch, ob Erhöhungen des Nutzungsentgelts
nachträglich vorgenommen werden dürfen
und so in einem Schritt mehrere rechtlich
zulässige Erhöhungen erfolgen. Hierzu entschied
der BGH:
„Soweit das Berufungsgericht meint, es sei unzulässig,
versäumte Erhöhungen in einem Schritt
nachzuholen, vermag sich der Senat dem nicht
anzuschließen. Die Frage, ob ein Grundeigentü-
mer, der einen Erhöhungsschritt nach § 3 Abs. 1
Satz 2 NutzEV versäumt oder zeitweilig auf ihn
verzichtet hat, ihn später in einem Schritt nachholen
kann, ist streitig. Der Senat bejaht die Möglichkeit
einer solchen Nachholung.“
Diese neue Entscheidung lässt es nunmehr zu,
auch unterlassene oder vergessene Erhöhungen in
einem Schritt nachzuvollziehen, was zu erheblichen
Erhöhungen führen kann.
Bauvorbescheid und Planungsrecht:
Durchsetzung der Planungshoheit
gegenüber Bauherrn
Sehr oft begehrt ein Bauherr eine Baugenehmigung
oder einen Bauvorbescheid, während der
Träger der Planungshoheit, in der Regel die Gemeinde,
das beantragte Vorhaben verhindern
möchte. Besonders die Regelungen zum § 35
BauGB in Fällen der Nutzung von Windenergie
führen zu Streitfällen, wenn die Gemeinde die
Vorrangsflächen im Flächennutzungsplan –FNP-
ausweist. In dem vom BGH zu entscheidenden
Fall, hatte ein Bauherr eine Entscheidung des
OVG herbeigeführt, die ihm einen Anspruch auf
Erteilung eines Bauvorbescheids zur Errichtung
einer Windkraftanlage zusprach. Der FNP, der die
Vorrangflächen festlegte und den gewünschten
Standort nicht aufgenommen hatte, war nicht
wirksam geworden, da ein Formfehler vorgelegen
hatte.
Die Gemeinde erteilte trotz Urteil des OVG den
gewünschten Vorbescheid nicht, weil sie zwischenzeitlich
den FNP förmlich wirksam werden
lassen konnte. Der Bauherr klagte nun auf dem
Zivilrechtsweg auf Schadensersatz durch Amtspflichtverletzung,
da er annahm, dass die Bearbeitung
seines Vorbescheids so verzögert wurde, dass
der FNP wirksam werden konnte. Der BGH kam
zum Ergebnis (Urteil vom 19. März 2008 – III ZR
49/07, www.bundesgerichtshof.de):
„Gegenüber der Vollstreckung aus einem rechtskräftigen
Verpflichtungsurteil auf Erteilung eines
Bauvorbescheids für eine Windenergieanlage kann
die Behörde die Vollstreckungsabwehrklage darauf
stützen, dass nach Rechtskraft des Urteils durch
eine Änderung des Flächennutzungsplans die Voraussetzungen
des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB geschaffen
wurden. Zwar kann sich ein bestandskräftiger
Bauvorbescheid, der die Feststellung
enthält, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich
zulässig ist, gegenüber nachfolgenden Rechtsänderungen
durch das Inkrafttreten einer Veränderungssperre
oder eines Bebauungsplans durchset-
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung Info – Brief 04-05 /08 22.08.2008
zen. Dem kann jedoch nicht ohne weiteres der
Fall gleichgestellt werden, dass eine Behörde durch
rechtskräftiges Urteil zum Erlass eines Bauvorbescheids
verpflichtet worden ist, den Bescheid aber
noch nicht erteilt hat. Der gerichtlich festgestellte
Anspruch auf Erteilung verleiht, auch hinsichtlich
des Vertrauensschutzes, nicht die gleiche Rechtsposition
wie ein bereits erlassener Bauvorbescheid.
Wie aus § 14 Abs. 3 BauGB zu ersehen ist, schützt
erst ein erteilter Bescheid den Bauherrn vor
Rechtsänderungen. Bis dahin steht der Anspruch
auf Erteilung, auch wenn er rechtskräftig tituliert
ist, unter dem Vorbehalt, dass sich die Sach- und
Rechtslage nicht in rechtlich relevanter Weise
ändert.“
Das Windrad wurde nicht gebaut und auch die
Amtspflichtverletzung kam nicht zum Zuge, da
der Bauherr seinen Primärrechtsschutz nicht ausgenutzt
hatte.
Wert einer Wertminderung
durch störende mobile Einrichtungen
Ein Grundstückseigentümer möchte ein Grundstück
vermieten, aber der vorherige gewerbliche
Mieter, der sich im Insolvenzverfahren befindet,
räumt die Werkzeugmaschinen nicht, so dass eine
Vermietung nicht möglich ist oder nur sehr eingeschränkt
realisiert werden kann. Für diese Einschränkung
begehrt der Vermieter vom ehemaligen
Mieter Schadensersatz. Vor dem BGH wird
über die Zulässigkeit einer Revision geklagt, die
wegen Unterschreitung des notwendigen Streitwertes
abgelehnt wird.
In der Entscheidung des BGH (Beschluss vom 10.
April 2008 – V ZR 154/07,
www.bundesgerichtshof.de) wird zu der Höhe des
erlittenen Wertverlustes des Grundstückseigentümers
ausgeführt:
Das Interesse des Grundstückseigentümers an der
Beseitigung einer Störung ist grundsätzlich nach
dem Wertverlust zu bestimmen, den die Sache
durch die Störung erleidet. Der für die Beseitigung
der Besitzstörung erforderliche Kostenaufwand ist
für die Bemessung der Beschwer eines in seinem
Eigentum gestörten Klägers dagegen grundsätzlich
unerheblich und auch nicht dem Wert der Beschwer
hinzuzurechnen Diese Kosten können nur
mittelbar für die Bestimmung der Beschwer von
Bedeutung sein, wenn sich aus ihnen ein Anhaltspunkt
für die Wertminderung der Sache durch die
Störung ergibt. Ob das hier so ist, bedarf indes
keiner Entscheidung, weil die Kosten der Beseitigung
in Höhe von 12.000 € unter der in § 26 Nr. 8
EGZPO bestimmten Wertgrenze liegen.
Für die Wertermittlung zeigt der BGH auf, dass
nicht die Kosten für die Beseitigung eines Mangels
entscheidend sind, sondern immer der Einfluss auf
den Wert zu ermitteln und anzusetzen ist. Das gilt
nicht nur für die Beseitigungskosten in diesem
Fall, sondern auch für Baumängel oder –schäden.
Gemeinsame Grenzmauer als
Gebäudewand: Wärmedämmung
zulässig?
Zwei Grundstücksnachbarn habe eine gemeinsame
Grenzmauer errichtet, die als Außenwand der
jeweiligen Gebäude genutzt wird. Da die beiden
Gebäude nicht die gesamte Wand beanspruchen,
sind Teile der gemeinsamen Wand Außenwände
der Gebäude. Ein Nachbar beabsichtigt an seinem
freien Teil der gemeinsamen Mauer eine umfangreiche
Wärmedämmung vorzunehmen, die dann
aber auf dem Grundstück des anderen Nachbarn
liegen würde. Hierüber entsteht Streit, den der
BGH lösen musste.
Der BGH bezieht eindeutig Stellung (Urteil vom
11. April 2008 – V ZR 158/07,
www.bundesgerichtshof.de):
„Entscheidend für den Duldungsanspruch des
Beklagten ist jedoch, dass die von dem Kläger
beabsichtigte Maßnahme dazu führt, dass der freie
Bereich der Giebelmauer in einen den heutigen
Erfordernissen und Anschauungen entsprechenden
Zustand versetzt wird. Anders als bei der
Errichtung der Häuser vor ca. 100 Jahren ist es
heute nicht mehr üblich und zudem mit der Notwendigkeit
der Energieeinsparung unvereinbar, ein
Wohnhaus mit einer ungedämmten Außenwand
zu errichten, die nur aus einem Ziegelstein-
Mauerwerk besteht. Selbst wenn es keine öffentlich-rechtliche
Verpflichtung zur nachträglichen
Dämmung einer solchen Außenwand gibt, entspricht
es doch dem Interesse jedes vernünftig
denkenden Teilhabers der Wand, diese so "nachzurüsten",
dass sie in Funktion und Aussehen dem
allgemein üblichen Standard entspricht. Es geht
also hier nicht nur um das alleinige Interesse des
Klägers an einer besseren Dämmung der Wand.
Deshalb ist es unerheblich, ob das Anbringen
einer Innendämmung im Haus des Klägers technisch
unzulänglich ist. Die gegen diese Feststellung
des Berufungsgerichts gerichteten Revisionsangriffe
bedürfen somit keiner Prüfung. Dasselbe
gilt, soweit die Revision die Erwägungen des Berufungsgerichts
angreift, die es im Hinblick auf die
Ansiedlung einer Pflanze in der Wand zu deren
Sanierungsbedürftigkeit angestellt hat.“
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung Info – Brief 04-05 /08 22.08.2008
Die Kosten für die Wärmedämmung haben nach
dieser Entscheidung nicht beide Wandeigentümer
sondern nur der Begünstigte der Wärmedämmung
zu tragen, deren Anbringung auch im handwerklich
technischen Bereich der Montage der Nachbar
zu dulden hat.
Erlaubnisfreie Rechtsberatung
oder nicht?
Zur richtigen Immobilienbewertung gehört auch
sehr oft die Betrachtung von rechtlichen Einflüssen
auf ein Grundstück, wie es nicht nur Rechte
und Belastungen eines Grundstücks sein können.
So ist die Einschätzung des richtigen Planungsrechts
nach § 34 oder § 35 BauGB relevant für die
Immobilienbewertung, aber oft eine Rechtsfrage.
Zur Abgrenzung von erlaubnisfreier und erlaubnispflichtiger
Rechtsbesorgung hat der BGH nun
in Fällen der Immobilienberatung eine Definition
festgelegt (Beschluss vom 22. April 2008 – XI ZR
272/06, www.bundesgerichtshof.de):
„Zur Abgrenzung erlaubnisfreier Geschäftsbesorgung
von erlaubnispflichtiger Rechtsbesorgung ist
auf den Kern und den Schwerpunkt der Tätigkeit
abzustellen, weil eine Besorgung fremder Geschäfte
außer mit wirtschaftlichen Belangen vielfach
auch mit rechtlichen Vorgängen verknüpft ist.
Maßgeblich ist, ob die Tätigkeit überwiegend auf
wirtschaftlichem Gebiet liegt und die Wahrnehmung
wirtschaftlicher Belange bezweckt, oder ob
die rechtliche Seite der Angelegenheit im Vordergrund
steht und es wesentlich um die Klärung
rechtlicher Verhältnisse geht. Bei der insoweit
vorzunehmenden Prüfung, ob eine angebotene
Dienstleistung als Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten
oder nur als kaufmännische Hilfeleistung
einzuordnen ist, ist entscheidend, ob die
Teiltätigkeit als sozial abgrenzbare Aktivität mit
eigenem, von dem sonstigen Berufsinhalt geschiedenen
charakteristischen Gepräge im Hinblick auf
die zu wahrenden Gemeinwohlbelange verboten
werden muss.“
Für die Immobilienbewertung durch Sachverständige
ist wohl geklärt, dass es keine zu unterlassende
Rechtsberatung ist, wenn die Fachfragen zu
regeln sind.
Vertrauensschutz einer Baugenehmigung
Einem Bauherrn beantrag eine Baugenehmigung.
Im Verfahren erhebt der Nachbar Einwände gegen
die Baugenehmigung. Die Baugenehmigungsbehörde
holt von Fachabteilungen der Verwaltung
Stellungnahmen zu den Einwendungen ein und
erteilt die Baugenehmigung am 01. September
1997 und die Baufreigabe für die Durchführung
von Erdarbeiten am 09. September 1997 und für
die Tiefbauabreiten am 19. September. Der Nachbar
legte bereits am 5. September 1997 Widerspruch
gegen die Baugenehmigung ein.
Im weiteren Klageverfahren wird die Baugenehmigung
aufgehoben und der Bauherr verklagt die
Verwaltung auf Schadensersatz. Der BGH konnte
nun entscheiden (Urteil vom 28. April 2008 – III
ZR 252/06, www.bundesgerichtshof.de), dass
zwar dem Grundstückseigentümer ein Eigenverschulden
anzulasten sei, wenn er trotz Kenntnis
des Widerspruchs weiter baut. Doch in diesem
Fall gilt es auch zu beachten:
„Aus der vorstehend zitierten Abgrenzungsformel
des Senats kann keineswegs schematisch der
Rückschluss gezogen werden, dass Aufwendungen,
die in Kenntnis eines Nachbarwiderspruchs
oder sonstigen Rechtsbehelfs getätigt werden, stets
dem durch die Baugenehmigung begünstigten
Bauherrn selbst zur Last fallen und die Bauaufsichtsbehörde
von jeglicher eigener Verantwortlichkeit
für die rechts- und amtspflichtwidrige
Erteilung befreit wird. Zumindest ist dem Bauherrn
gegen den Mitverschuldenseinwand die
Replik zuzubilligen, er habe seinerseits bei Prüfung
des nachbarlichen Rechtsbehelfs diesem keine
Erfolgsaussicht beimessen dürfen. In diesem
Zusammenhang macht die Klägerin mit der
Revision zu Recht geltend, dass die Einwände des
Nachbarn bereits im Zuge des
Baugenehmigungsverfahrens offen gelegt, von der
Bauaufsichtsbehörde eingehend geprüft und nicht
für durchgreifend erachtet worden waren. Trotz
der Einlegung des Widerspruchs kann sich der
Bauherr daher auf den allgemeinen Grundsatz
berufen, dass er nicht klüger zu sein braucht als
die mit der Bearbeitung des Verwaltungsvorgangs
betrauten sachkundigen Beamten. Der Senat hat
sogar angenommen, dass das
"Rechtsanwendungsrisiko", d.h. die ordnungsgemäße
Handhabung der einschlägigen öffentlichrechtlichen
Vorschriften, nicht bereits dadurch in
vollem Umfang von der Behörde auf den antragstellenden
Bürger selbst verlagert wird, dass dieser
im Vergleich zu ihr über die besseren Erkenntnisquellen
und die größere Erfahrung verfügt.“
Der Schadensersatzanspruch wurde bestätigt.
Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrags
Im Streit um so genannte Schrottimmobilien und
den damit verbundenen Kaufpreisen werden zahlreiche
Prozesse geführt, die auch zu Entscheidun-
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BVS-Bundesfachbereich Immobilienbewertung Info – Brief 04-05 /08 22.08.2008
gen des BGH führen. Im Rahmen der Immobilienbewertung
ist zwar nicht zu entscheiden, ob
eine Kaufpreisvereinbarung sittenwidrig ist weil
der Kaufpreis überhöht gewesen sei, doch sind die
Immobilienbewertungen Maßstab für diese Entscheidungen.
Nach dem BGH ist auch zu klären,
in welchem Umfang die am Kauf und Finanzierung
beteiligten Fachleute diese Differenzen zwischen
Kaufpreis und Verkehrswert hätten erkennen
müssen. So führt der BGH zur Rolle der finanzierenden
Bank aus (Urteil vom 29. April 2008
– XI ZR 221/07, www.bundesgerichtshof.de):
„Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die
Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse
oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls
der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs-
und Hinweispflichten bezüglich des
finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus
den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls
ergeben. Dies kann etwa dann der Fall sein,
wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des
Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor
dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen
kann. Eine Aufklärungspflicht der Bank über
die Unangemessenheit des Kaufpreises unter dem
rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs
ist ausnahmsweise dann anzunehmen,
wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation
zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt,
dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung
des Käufers durch den Verkäufer ausgehen
muss. Von einer solchen sittenwidrigen
Übervorteilung ist auszugehen, wenn der Verkaufspreis
knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert
der Wohnung.“
Im vorliegenden Fall lag der Kaufpreis von
129.000 DM mehr als doppelt so hoch wie der
Verkehrswert von 63.500 DM. Zur Rolle der Bank
heißt es dann im Urteil weiter:
Schaden überschreitet die
Grundstücksgrenze: Entschädigung?
In der Wohnung eines Gebäudes entsteht ein
Brand durch ein defektes Küchengerät. Dieser
Brand springt auf das Nachbargebäude über, in
dem ein Lederwarengeschäft seine Verkaufs- und
Lagerräume hat. Die Warenvorräte sind so beschädigt
worden, dass ein Schaden über 118.000
entsteht. Diesen Schaden soll nun der Eigentümer
des verursachenden Grundstücks übernehmen.
Der BGH urteilte (Urteil vom 01. Februar 2008 –
V ZR 47/07, www.bundesgerichtshof.de):
„Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
ist ein solcher Anspruch gegeben, wenn
von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher
Benutzung rechtswidrige Einwirkungen
auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der
Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks
nicht dulden muss, aus besonderen Gründen
jedoch nicht gemäß §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs.
1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch
Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer
entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung
übersteigen. Hiervon ist auszugehen, wenn
ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift,
da der Nachbar die Gefahr in aller Regel - und so
auch hier - nicht erkennen und die Einwirkungen
auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren
kann.
Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht ferner
an, dass sich Inhalt und Umfang des Anspruchs
nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung
bestimmen und dass diese Entschädigung
auch die Nachteile erfasst, die der hier
Geschädigte infolge der Beeinträchtigung seiner
Warenvorräte durch Rauch, Ruß und Löschwasser
erlitten hat.
Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch entsprechend
§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB dient als
Kompensation für den Ausschluss primärer Abwehransprüche
nach §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1
BGB, schützt also wie diese das Eigentum und
den Besitz an einem Nachbargrundstück. Die
Ausgleichsleistung knüpft an diese Rechtspositionen
an; bei einer Besitzstörung richtet sie sich
nach dem Vermögenswert, der auf dem Recht
beruht, den Besitz innezuhaben. Folgt das Besitzrecht,
wie hier, aus einem Mietvertrag über Gewerberäume,
ist dies vor allem die Möglichkeit,
den Besitz zur Unterhaltung eines Gewerbebetriebes
zu nutzen. Daher sind die vermögenswerten
Betriebsnachteile auszugleichen, die ihre Ursache
in der Besitzstörung haben.“
Bei Fällen der Ermittlung dieses Ausgleichs sind
dann geringeren Werte der Enteignungsentschädigung
zu berücksichtigen und nicht der höhere
Schadensersatz.
Vertikale Grundstücksteilung,
geht das?
Zwei benachbarte Grundstücke werden bebaut,
wobei in den einzelnen Geschossen eine Überbauung
stattfindet. Die Nutzungen überschreiten
dabei aus jeder Richtung die Grundstücksgrenze,
in einem Geschoss „von links nach rechts“ und
darüber „von rechts nach links“, die Bauweise
wird vom BGH als verschachtelt bezeichnet. Beide
Eigentümer hatten dazu gegenseitige Überbaurechte
vereinbart.
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Ein Eigentümer errichtete einen Supermarkt, dessen
Maschinenräume mit Kühlaggregaten direkt
der Überbauung zuzuordnen sind. Der andere
Eigentümer baute später Wohnungen. Strittig sind
die Schallschutzmaßnahmen, da in den Wohnungen
die Geräusche des Supermarktes und besonders
der Maschinen sehr stören sollten.
Für diese vertikale Trennung eines Grundstücks
stellt der BGH fest: (Urteil vom 15. Februar 2008
– V ZR 222/06, www.bundesgerichtshof.de):
„Wurden nebeneinander liegende Grundstücke in
der Weise mit einem einheitlichen Gebäude bebaut,
dass die Grundstücksgrenze das Gebäude
durchschneidet, lässt sich die Frage nach dem
Eigentum an dem Gebäude nicht unmittelbar aus
dem Gesetz beantworten. § 93 BGB bestimmt das
einheitliche Eigentum an dem gesamten Gebäude,
stellt also die Gebäudeeinheit in den Vordergrund;
die in § 94 Abs. 1 BGB vorgeschriebene Bindung
des Eigentums an dem Gebäude an das Grundstückseigentum
führt dagegen zu einer vertikalen
Aufspaltung des Eigentums an dem Gebäude. Es
muss deshalb eine Lösung des sich bei einer solchen
Sachlage ergebenden Widerspruchs gesucht
werden, welche die widerstreitenden Gesetzesbestimmungen
und die Interessen der Beteiligten
angemessen berücksichtigt; dabei ist der Zweckgedanke
der Überbauvorschriften, wirtschaftliche
Werte zu erhalten.
In dem Fall des so genannten Eigengrenzüberbaus
erhält nach der Senatsrechtsprechung der in § 93
BGB geregelte Grundsatz des einheitlichen Eigentums
an einer Sache den Vorrang gegenüber der in
§ 94 Abs. 1 BGB vorgesehenen Bindung des Eigentums
an einem Gebäude an das Grundstückseigentum;
überschreitet der Eigentümer zweier
benachbarter Grundstücke mit dem Bau auf einem
dieser Grundstücke die Grenze zu dem anderen,
wird der hinüber gebaute Gebäudeteil nicht Bestandteil
des überbauten Grundstücks, sondern
das Gebäude bildet, wenn es ein einheitliches
Ganzes darstellt, einen wesentlichen Bestandteil
desjenigen Grundstücks, von dem aus übergebaut
wurde.
Dasselbe gilt für den Fall der Teilung eines
Grundstücks in der Weise, dass ein aufstehendes
Gebäude von der Grenze der beiden neu gebildeten
Grundstücke durchschnitten wird. Gelangen
diese Grundstücke in das Eigentum verschiedener
Personen, ist das Eigentum an dem Gebäude als
Ganzem, wenn sich der nach Umfang, Lage und
wirtschaftlicher Bedeutung eindeutig maßgebende
Teil auf einem der Grundstücke befindet, mit dem
Eigentum an diesem Grundstück verbunden. Nur
wenn die Grenzziehung zu einer Trennung des
Gebäudes in zwei wirtschaftlich selbständige Einheiten
führt, kann jeder Gebäudeteil eigentumsrechtlich
dem Grundstück zugeordnet werden, auf
dem er steht (Grundsatz der vertikalen Teilung
entsprechend dem Gedanken des § 94 Abs. 1
BGB). Ragt jedoch ein Teil des einen Gebäudes in
das Nachbargrundstück hinein, findet auf diesen
Teil, auch wenn es sich nur um eines von mehreren
Geschossen handelt, wiederum § 93 BGB
Anwendung; nach dem darin zum Ausdruck gekommenen
Grundsatz, wirtschaftliche Werte möglichst
zu erhalten, werden Räume, die von ihrer
Größe, Lage, baulichen Eigenart und wirtschaftlichen
Nutzung her einem Gebäudeteil zugeordnet
sind, auch eigentumsrechtlich diesem Gebäudeteil
zugeordnet, sind also mit dem Eigentum an dem
Grundstück verbunden, auf dem sich der maßgebende
Teil des Gebäudes befindet.
Für den hier vorliegenden Fall des wechselseitigen
Überbaus einzelner Geschosse gilt nichts anderes.
Wenn jedes Geschoss insgesamt nach seiner Lage,
baulichen Gestaltung und wirtschaftlichen Nutzung
eine Einheit mit einem der beiden Gebäude
bildet, führt das zu dem Vorrang des in § 93 BGB
ebenfalls zum Ausdruck gekommenen Gesichtspunkts
der natürlich-wirtschaftlichen Einheit von
Gebäuden vor der in § 94 Abs. 1 BGB bestimmten
Zuordnung zu dem Grundstückseigentum.
Eigentümer der Räume in den übergebauten Geschossen
ist somit derjenige, dem das Grundstück
gehört, auf dem sich das Gebäude befindet, dem
die Geschosse bei natürlicher und wirtschaftlicher
Betrachtung zuzuordnen sind.
Der Kläger hat die Wohn- und Schlafräume zum
Teil auf seinem Flurstück Nr. 290/2, zum Teil auf
dem Flurstück Nr. 289/15 errichtet, und zwar
teilweise über den Maschinenräumen, die von der
Beklagten zum Teil auf dem ihr damals gehörenden
Flurstück Nr. 289/15 und zum Teil auf dem
Flurstück Nr. 290/2 des Klägers errichtet wurden.
Die Maschinenräume sind somit, auch soweit sie
sich als Überbau auf dem Flurstück Nr. 290/2
befinden, eigentumsrechtlich dem Flurstück Nr.
289/15 zuzuordnen, während die Räume in den
darüber liegenden Geschossen auch insoweit im
Eigentum des Klägers stehen, als sie auf dem Flurstück
Nr. 289/15 errichtet wurden. Eine vertikale
Teilung des Eigentums an den Gebäuden, die dazu
führt, dass sämtliche Einheiten in allen Geschossen
entgegen ihrer baulichen Gestaltung und tatsächlichen
Nutzung auf der Grundstücksgrenze
eigentumsrechtlich durchtrennt werden, widerspricht
der natürlich-wirtschaftlichen Betrachtungsweise
und insbesondere den Interessen der
beiden Grundstückseigentümer.“
Im Ergebnis ist für die Fragen der Wertermittlung
festzustellen, dass es unter bestimmten Voraussetzungen
möglich ist, das Eigentum an einem
Grundstück vertikal verschachtelt zu teilen. Der
Verkehrswert wäre dann entsprechend zu ermitteln.
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Eigentümer von Wasserleitungen
Bei vielen Wertermittlungen wird ein besonderer
Ansatz für die Anschlüsse an die öffentliche Ver-
und Entsorgung berücksichtigt, der sich aus den
Kosten und dem Eigentum an den Leitungen
begründet. In einem Fall, der dem BGH vorlag,
war durch das Rohr zur Wasserversorgung ein
Schaden aufgetreten, den der Versicherer des
Grundstückseigentümers nun vom Leitungsbetreiber
einklagen wollte. Besonders problematisch
ist es, weil der Eigentümer selber den Leitungsgraben
ausgehoben hat, aber der Leitungsbetreiber
die Verlegung durchführte. Im Urteil der
der BGH fest: (Urteil vom 7. Februar 2008 III ZR
307/05, www.bundesgerichtshof.de):
„Allerdings ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen,
dass die Beklagte im Bereich des hier in
Rede stehenden Abschnitts des Hausanschlusses
zwischen Grundstücksgrenze und Hauptabsperrvorrichtung
Inhaberin der Rohrleitungsanlage war
und damit, grundsätzlich ohne Rücksicht auf die
Ursache des Lecks, für die infolge des ausströmenden
Wassers entstandenen Schäden verantwortlich
ist.
Inhaber einer Anlage im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz
1 HPflG ist, wer die tatsächliche Herrschaft über
ihren Betrieb ausübt und die hierfür erforderlichen
Weisungen erteilen kann. Das bestimmt sich bei
Anschlussleitungen zu den Abnehmern einer Versorgungsanlage
wesentlich nach den Regelungen in
den Satzungen oder Versorgungsbedingungen der
Unternehmen sowie den entsprechenden gesetzlichen
Bestimmungen, hier seit 1980 der Verordnung
über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung
mit Wasser (AVBWasserV) vom 20. Juni
1980 (BGBl. I S. 750, 1067). Der Senat hat auf
dieser Grundlage in dem genannten Urteil vom 1.
Februar 2007 (aaO Rn. 11 ff.) - nach Erlass des
Berufungsurteils - für eine öffentlich-rechtlich
geregelte Wasserversorgung entschieden, Inhaber
des Hausanschlusses sei das Wasserversorgungsunternehmen
auch insoweit, als die Anschlussleitung
innerhalb des Privatgrundstücks verlaufe. Er
hat sich dafür maßgeblich auf die bundesrechtlichen
Vorschriften des § 10 Abs. 3 AVBWasserV
gestützt. Danach gehören Hausanschlüsse zu den
Betriebsanlagen des Wasserversorgungsunternehmens
und stehen vorbehaltlich abweichender Vereinbarung
in dessen Eigentum (Satz 1). Sie werden
ausschließlich von diesem hergestellt, unterhalten,
erneuert, geändert, abgetrennt und beseitigt (Satz
2). Der Anschlussnehmer seinerseits darf keine
Einwirkungen auf den Hausanschluss vornehmen
oder vornehmen lassen (Satz 5). Das lässt im Ganzen
nur den Schluss zu, das Versorgungsunternehmen
haftungsrechtlich als Inhaber auch des
Hausanschlusses anzusehen.
Die vorliegende Fallgestaltung rechtfertigt keine
andere Beurteilung. Die Beklagte hat hier zwar in
Anwendung der in § 10 Abs. 6 AVBWasserV enthaltenen
Ausnahmebestimmung das Eigentum am
Hausanschluss und die Kostenlast für dessen Unterhaltung
abweichend von § 10 Abs. 3 AVBWasserV
geregelt. Der Teil der Anschlussleitung, der
nicht im öffentlichen Raum liegt, wird nach § 4
Abs. 8 Buchst. a der Ergänzenden Versorgungsbedingungen
Eigentum des betroffenen Anschlussnehmers.
Dieser hat auch die Kosten für
die Unterhaltung, Erneuerung und Beseitigung des
Leitungsabschnitts dem Versorgungsunternehmen
zu erstatten (§ 4 Abs. 8 Buchst. d der Bedingungen).“
In Fällen der Immobilienbewertung ist zu beachten,
dass Eigentum einschließlich der Instandhaltung
dem Leitungsträger obliegt und nicht dem
Grundstückseigentümer anzulasten sind. In welchem
Umfang dann die Ansätze in Gutachten zu
korrigieren sind, kann nur im Einzelfall entschieden
werden.
Wert eines Jagdrechts
In Bayern wird ein Jagdbezirk als „Hochwildrevier“
verpachtet, der jährliche Pachtzins wird mit
17,90 €/ha vereinbart. Das entsprechende Wild
war offensichtlich nicht vorhanden und Fachleute
betrachteten das Revier als Niederwildrevier. Es
herrschte Einigkeit in den Instanzen des Rechtsweges,
dass es sich bei dem Fortfall der Eigenschaft
„Hochwildrevier“ um einen Mangel handelt,
für den der Verpächter gewährleistungspflichtig
ist. Der Pächter wollte zusätzlich auch den
Pachtvertrag beenden, was der BGH beurteilte
(Urteil vom 21. Februar 2008 – III ZR 200/07,
www.bundesgerichtshof.de):
„Das Gesetz gesteht bei Mängeln der Mietsache
allein dem Mieter bestimmte Rechte zu (Minderung,
Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche
nach den §§ 536 ff. BGB oder Kündigung
aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1,
Abs. 3 und 4 BGB). Der Vertragsinhalt im Übrigen
bleibt davon unberührt, insbesondere findet
ein Ausgleich zugunsten des Vermieters - etwa
durch Verkürzung der Vertragslaufzeit - nicht
statt. Dass sich vorliegend die vereinbarte Vertragsdauer
an der gesetzlichen Mindestpachtzeit
für Hochwildreviere orientiert hat, ist entgegen der
Auffassung des Berufungsgerichts ohne Belang.“
Die Pacht konnte gemindert werden, der Vertrag
blieb bestehen.
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Betriebskosten 2007: Übersicht
des Deutschen Mieterbundes
Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht regelmäßig
eine Übersicht der Betriebskosten bei Wohnhäusern,
die unter
www.mieterbund.de
im Bereich „Download“ zur Verfügung stehen.
Neben den Betriebskosten finden sich auch Übersichten
zu den Heizkosten. Zu beachten ist, dass
keine regionalen Bezüge vorhanden sind und auch
die Gebäudeart nicht mitgeteilt werden. Der Vergleich
mit den Angaben zum Vorjahr zeigt auch
deutlich, dass nicht jede Entwicklung der Werte
nachvollziehbar ist.
Erneuerbare Energien
Die Wertermittlung von Grundstücken zur Nutzung
erneuerbarer Energien wird immer schwieriger.
Besonders bei Gebäuden mit Anlagen zur
Nutzung der Solarenergie machen es notwendig,
den wirtschaftlichen Vorteil durch die Einspeisungsvergütung
in die Immobilienbewertung mit
aufzunehmen, wenn der Grundstücksmarkt entsprechend
reagiert. Die dazu gehörigen Berechnungen
sind nicht immer einfach. Auf der Seite
www.solarserver.de
werden zahlreiche Angebote der Hersteller von
Solaranlagen mit allen Baudaten vorgestellt. Ergänzt
um einen Solarrechner gibt es die Möglichkeit,
die Effizienz einer Solaranlage nach Region,
Himmelsrichtung und Dachneigung zu ermitteln
und kann den dargestellten wirtschaftlichen Effekt
in die Immobilienbewertung einfließen lassen.
Um die notwendigen Daten über Verbrauch, Kosten
und Effizienz aller Möglichkeiten der erneuerbaren
Energie objektiv zu erhalten, sollte auf
www.bmu.de
der Seite des Bundesumweltministeriums oder
unter
www.erneuerbare-energien.de
das notwendige Material eingesehen und alle wirtschaftlichen
Daten herunter geladen werden. Diese
Informationen können bei der Immobilienbewertung
als Basisinformation dienen, um die wirtschaftlichen
Folgen bei der Bewirtschaftung eines
Gebäudes darstellen zu können.
Werkstattbericht: Nachhaltige
Wohnungswirtschaft
Das Institut für Zukunftsstudien und Technologiebewertung
untersucht im Auftrag verschiedener
Auftraggeber zukünftige Entwicklungen. So wurde
jetzt wein Werkstattbericht „Nachhaltige Wohnungswirtschaft“
als Ergebnis mehrjähriger Forschungsarbeiten
auf den Gebieten Bauen, Wohnen,
Wohnungswirtschaft und nachhaltige Entwicklung
erstellt, der unter
www.izt.de
im Bereich „Downloads“ herunter geladen werden
kann.
Alles über Wertsicherungsklauseln
In vielen Miet- und Pachtverträgen oder Erbbaurechtsverträgen
sind Anpassungen von Zahlungen
in Wertsicherungsklauseln vereinbart worden.
Durch die Umstellung von Preisindexreihen, die
oft als Bezugsgröße vereinbart werden, entstehen
erhebliche Probleme bei der Weiterführung der
mit der Wertsicherung bezweckten Anpassung.
Zur Lösung stellt das Statistische Bundesamt zahlreiche
Dokumente zur Verfügung, die den inhaltlichen
und mathematischen Umgang mit der Umbasierung
erläutern. Zusätzlich kann unter
www.destatis.de
nach dem Klicken auf „Preise“, „Verbraucherpreise“
und „Wertsicherungsklauseln“ eine Online-
Rechenhilfe aufgerufen werden, die alle möglichen
Kombinationen von Indexreihen auf den Einzelfall
bezogen umrechnet. Zur richtigen Anwendung
gibt es eine ausführliche Anleitung und ein Merkblatt
um Punkte- und Prozentregelungen richtig zu
berücksichtigen.
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