E & G Investmentmarktbericht 2017-2018
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Stuttgart – Wirtschaft mit Visionen.<br />
<strong>Investmentmarktbericht</strong> <strong>2017</strong>/<strong>2018</strong>.
Inhalt.<br />
Investmentmarkt Stuttgart.<br />
Stuttgart<br />
Investmentmarkt Stuttgart.......................................................................3<br />
Transaktionsvolumen. Renditenüberblick.............................................4<br />
Nutzungsarten. Käufer-& Verkäufergruppen........................................5<br />
Fazit & Prognose..........................................................................................6<br />
Top-3-Deals<br />
Merceces-Benz Bank: Die Landesstiftung Baden-Württemberg erwirbt das langfristig<br />
vermietete Objekt von Hines für rund 120 Millionen Euro.<br />
City Plaza: Die Zurich Gruppe Deutschland hat das Büro- und Geschäftshaus von einem<br />
spanischen Family Office für circa 105 Millionen Euro gekauft.<br />
Mittlerer Pfad 13-15, Weilimdorf: Cerberus erhält rund 95 Millionen Euro von La<br />
Française Real Estate Partners International für das an Porsche vermietete Objekt.<br />
Ihre Ansprechpartner..................................................................................7<br />
Unsere Dienstleistungen............................................................................8<br />
Transaktionsvolumen knackt erneut die Milliardengrenze.<br />
E & G Immobilien........................................................................................9<br />
German Property Partners......................................................................10<br />
Mit einem Transaktionsvolumen von<br />
1,42 Milliarden Euro im Jahr <strong>2017</strong><br />
war der Investmentumsatz deutlich<br />
geringer als in den Jahren zuvor. Wurde<br />
das Jahr 2016 noch als Rekordjahr<br />
gefeiert, so ging das Transaktionsvolumen<br />
<strong>2017</strong> im Vergleich zum<br />
Vorjahr um 580 Millionen Euro bzw.<br />
29 % zurück. Nichtsdestotrotz wurde<br />
mit diesem Ergebnis die Milliardengrenze<br />
nun bereits zum sechsten Mal<br />
in Folge überschritten.<br />
Nachdem das erste Quartal <strong>2017</strong><br />
mit einem Investmentumsatz von<br />
190 Millionen Euro eher verhalten<br />
startete, schloss der Investmentmarkt<br />
durch den guten Umsatz<br />
von 540 Millionen Euro im zweiten<br />
Quartal und 360 Millionen Euro im<br />
dritten Quartal zum Vorjahresergebnis<br />
auf. Leider konnte das vierte<br />
Quartal mit nur 330 Millionen Euro<br />
Umsatz den Trend der vorangegangenen<br />
Jahre nicht fortsetzen, da<br />
einige Transaktionen im zwei- und<br />
dreistelligen Millionenbereich nicht,<br />
wie ursprünglich erwartet, im Jahr<br />
<strong>2017</strong> abgeschlossen wurden.<br />
Insgesamt wurden im Berichtsjahr<br />
rund 65 Transaktionen getätigt, davon<br />
etwa die Hälfte im zwei- und<br />
dreistelligen Millionenbereich. Das<br />
besondere Interesse der Investoren<br />
lag im Erfassungszeitraum auf der<br />
Nutzungsart Büro. Auf Büroimmobilien<br />
entfielen – nicht zuletzt durch<br />
die Veräußerung der „Mercedes Benz-<br />
Bank“, des „City Plaza“ und des<br />
„Porsche-Hauses“ in Weilimdorf –<br />
rund 67 % des Transaktionsvolumens.<br />
Wohnimmobilien machten einen<br />
Anteil von etwa 14 % des Umsatzes<br />
aus, gefolgt von den Nutzungsarten<br />
Grundstücke/Development mit rund<br />
8 %.<br />
Käufer waren vor allem Offene Fonds<br />
und Spezialfonds mit einem Anteil<br />
von ca. 23 % sowie Versicherungen<br />
mit etwa 16 % Anteil am Gesamtvolumen.<br />
11 % der Käufe wurden durch<br />
Private Investoren/Family Offices getätigt.<br />
Bestandshalter, Opportunity<br />
Fonds und die Öffentliche Verwaltung<br />
machten rund 9 % des Transaktionsvolumens<br />
aus.<br />
Verkäuferseitig waren Projektentwickler<br />
und Bauträger mit einem<br />
Anteil von knapp 21 % am Transaktionsvolumen<br />
am aktivsten, gefolgt von<br />
privaten Verkäufern und Family Offices<br />
mit etwa 15 % und Opportunity<br />
Fonds sowie Corporates/Eigennutzer/<br />
Non-Properties mit jeweils rund 11 %<br />
Anteil am Transaktionsvolumen.<br />
Im Vergleich zum Jahr 2016 ist der<br />
Anteil ausländischer Marktteilnehmer<br />
im Erfassungszeitraum auf Käuferseite<br />
etwas geringer geworden. Dieser betrug<br />
rund 37 %. Zudem leisteten auf<br />
Verkäuferseite ausländische Marktteilnehmer<br />
mit 40 % einen deutlich<br />
höheren Beitrag am Transaktionsgeschehen<br />
als noch 2016.<br />
Für vollvermietete Büroinvestments<br />
in Citylagen wurden <strong>2017</strong> Faktoren<br />
auf ähnlichem Niveau wie 2016 aufgerufen.<br />
Faktoren von bis zu 26,0-<br />
fach wurden erzielt. Das entspricht<br />
einer Bruttoanfangsrendite von ca.<br />
3,8 %. Auch für Geschäftshäuser in<br />
1-a-Lage sind die Renditen stabil<br />
geblieben. Hier wurden im vergangenen<br />
Jahr Faktoren bis zu 29,0-<br />
fach erzielt (3,4 % Bruttoanfangsrendite).<br />
Für langfristig vollvermietete<br />
Büroobjekte in Cityrand- bzw. peripheren<br />
Lagen wurden Faktoren zwischen<br />
18,0- und 22,0-fach (rund 5,5 bis 4,5 %<br />
Bruttoanfangsrendite) bezahlt.<br />
Das Transaktionsvolumen auf dem<br />
Stuttgarter Investmentmarkt bewegt<br />
sich weiterhin auf einem überdurchschnittlichen<br />
Niveau. Das prognostizierte<br />
Transaktionsvolumen von rund<br />
1,5 Milliarden Euro wurde fast erreicht.<br />
I 3
Transaktionsvolumen/Renditenüberlick I 4<br />
Transaktionsvolumen.<br />
Renditenüberblick.<br />
Nutzungsarten.<br />
Käufer- & Verkäuferübersicht.<br />
Transaktionsvolumen Stuttgart* in Milliarden Euro<br />
Volumen nach Nutzungsarten in %<br />
1,80/2,45**<br />
Wohnen<br />
14,4 %<br />
1,20/1,60**<br />
2,00<br />
1,42<br />
Grundstücke/<br />
Development<br />
Mischnutzung<br />
7,5 %<br />
4,6%<br />
66,9 %<br />
Büro<br />
1,00<br />
1,15<br />
Hotel<br />
Einzelhandel<br />
4,1 %<br />
2,0 %<br />
0,5 %<br />
Volumen nach Käufergruppen in %<br />
Sonstige<br />
REITs<br />
Opportunity Fonds<br />
7,5 %<br />
2010 2011 2012 2013 2014<br />
2012<br />
2013<br />
2014<br />
2015<br />
2016<br />
<strong>2017</strong><br />
* inklusive Leinfelden-Echterdingen<br />
** inklusive Wohnportfolio<br />
Projektentwickler/<br />
Bauträger<br />
Corporates/Eigennutzer/<br />
Non-Properties<br />
Immobilien AGs<br />
Asset Manager<br />
Sonstige<br />
5,3 %<br />
2,9 %<br />
1,8 %<br />
0,1 %<br />
6,1 %<br />
8,5 %<br />
8,6 %<br />
Öffentliche Verwaltung<br />
9,2 %<br />
Bestandshalter/<br />
Aufteiler<br />
11,4 %<br />
22,7 %<br />
Private Investoren/<br />
Family Offices<br />
15,9 %<br />
Spitzenrenditen (Bruttoanfangsrenditen) für Gewerbeimmobilien Stuttgart in %<br />
Volumen nach Verkäufergruppen in %<br />
Offene Fonds/<br />
Spezialfonds<br />
Versicherungen<br />
4,60 5,25 7,50<br />
4,60 5,25 7,00 7,50<br />
4,25 5,00 6,80 7,25<br />
4,25 4,50 5,70 6,25<br />
3,50 3,80 5,50 5,70<br />
2012 2013<br />
2014<br />
2015<br />
2016 <strong>2017</strong><br />
3,40 3,80 5,00 5,50<br />
Logistik<br />
Büroobjekte<br />
Fachmarktzentren<br />
Geschäftshäuser<br />
Sonstige<br />
Pensionskassen<br />
Versicherungen<br />
Bestandshalter/Aufteiler<br />
Öffentliche Verwaltung<br />
Asset Manager<br />
Geschlossene Fonds<br />
Projektentwickler/<br />
Bauträger<br />
Immobilien AGs<br />
1,3 %<br />
1,4 %<br />
1,6 %<br />
1,6 %<br />
2,1 %<br />
2,5 %<br />
2,9 %<br />
4,3 %<br />
Banken<br />
7,6 %<br />
20,7 %<br />
8,9 %<br />
REITs<br />
8,9 %<br />
14,5 %<br />
Private Investoren/<br />
Family Offices<br />
10,8 %<br />
10,9 %<br />
Opportunity Fonds<br />
Corporates/Eigennutzer/<br />
Non-Properties<br />
Offene Fonds/Spezialfonds<br />
Quelle der zwei Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.<strong>2017</strong><br />
Quelle der drei Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH © Stand: 31.12.<strong>2017</strong><br />
4 I<br />
I 5
Fazit & Prognose.<br />
Ihre Ansprechpartner.<br />
Bisher ist kein Nachfragerückgang<br />
für das Jahr <strong>2018</strong> zu erwarten, da die<br />
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen<br />
weiterhin positiv sind und die Investitionsbereitschaft<br />
unvermindert groß<br />
ist. Der Stuttgarter Immobilienmarkt<br />
steht aufgrund geringer Volatilität<br />
und der Lage in einer der stärksten<br />
Wirtschaftsregionen Europas stets im<br />
Fokus von nationalen und internationalen<br />
Investoren. Trotz des fehlenden<br />
Angebots an Produkten werden sich<br />
die Renditen in allen Assetklassen auf<br />
niedrigem Niveau stabilisieren.<br />
Es wird davon ausgegangen, dass das<br />
erste Quartal <strong>2018</strong> aufgrund der sich<br />
noch in der Pipeline befindenden Abschlüsse<br />
mit einem hohen Transaktionsvolumen<br />
startet. Angebotsbedingt<br />
wird mit einem ähnlichen Ergebnis<br />
wie <strong>2017</strong> gerechnet und ein Transaktionsvolumen<br />
von 1,5 Milliarden Euro<br />
erwartet.<br />
Im Investmentgeschäft zählen Erfahrung,<br />
eine strategisch ausgerichtete<br />
Arbeitsweise und äußerste Vertraulichkeit.<br />
Nutzen Sie unseren Research,<br />
unsere Transaktionserfahrung und unser<br />
Know-how, wenn es um Ihre gewerbliche<br />
Immobilie geht.<br />
Unser Team in Stuttgart freut sich auf Sie.<br />
Sie erreichen uns unter:<br />
Tel.: 0711/20702-700 oder<br />
Fax: 0711/20702-702.<br />
Informationen im Internet:<br />
www.eug-immobilien.de<br />
Björn Holzwarth<br />
Geschäftsführer<br />
Telefon 0711/20702-720<br />
Bjoern.Holzwarth@eug-re.de<br />
Simone Wiedmann<br />
Research, Beraterin Investment<br />
Telefon 0711/20702-724<br />
Simone.Wiedmann@eug-re.de<br />
Michael Linden<br />
Berater Investment<br />
Telefon 0711/20702-722<br />
Michael.Linden@eug-re.de<br />
Tobias Schneider<br />
Berater Investment<br />
Telefon 0711/20702-723<br />
Tobias.Schneider@eug-re.de<br />
Stefan Knödler<br />
Berater Investment<br />
Telefon 0711/20702-721<br />
Stefan.Knoedler@eug-re.de<br />
Katja Siemer<br />
Assistentin Investment<br />
Telefon 0711/20702-708<br />
Katja.Siemer@eug-re.de<br />
6 I<br />
I 7
Entwicklungen 2015/2016 I 15<br />
Unsere Dienstleistungen.<br />
E & G Immobilien.<br />
E & G Immobilien bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Assetklasse<br />
Immobilie. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir dabei für Sie stets die<br />
Orientierung in den sich schnell verändernden Märkten. Unser Erfolg basiert vor allem auf exzellenter<br />
Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft.<br />
Real Estate.<br />
Private Immobilien.<br />
Unsere Standorte.<br />
Wir sind ihr kompetenter Begleiter rund um Ihre Ankaufs- und Verkaufsthemen aller<br />
Assetklassen – Büro-, Handels- und Geschäftshäuser, Hotels, Projektentwicklungen,<br />
Grundstücke, Wohninvestments sowie Industrie- und Logistikimmobilien.<br />
Unsere Dienstleistungen für Sie:<br />
persönliche Beratung und Betreuung bei An- und Verkaufsvorhaben<br />
umfassende regionale Marktkompetenz und langjährige Mitarbeitererfahrung<br />
Immobilienbewertung/Wertermittlung nach nationalen und internationalen<br />
Bewertungsverfahren<br />
kontinuierliches Research sowie Veröffentlichung von Marktberichten<br />
Konsequenter Research bildet die Basis<br />
für marktkonforme Standort-, Portfolio-<br />
und Wirtschaftlichkeitsanalysen.<br />
Daraus leiten wir Strategien ab, deren<br />
Ziel die Aktivierung von Ertrags- und<br />
Wirtschaftlichkeitspotenzialen ist.<br />
Neben umfangreichen Vermietungsdienstleistungen<br />
zählen das Projektconsulting<br />
und Transaktionsgeschäft<br />
zu unseren Kernkompetenzen. Bei<br />
Immobilieninvestments verfolgen wir<br />
einen ganzheitlichen Consultingansatz:<br />
Angefangen bei der Entwicklung<br />
von Vermarktungsstrategien über<br />
die Aufarbeitung von Objektdaten bis<br />
zur Realisierung von Vermarktungspotenzialen<br />
sind wir Ihr starker Partner.<br />
Unsere Leistungen.<br />
Als führendes Maklerunternehmen<br />
in Stuttgart und der Region, kennen<br />
wir unsere Märkte mit allen Facetten<br />
und Besonderheiten.<br />
Mit viel Kompetenz, Engagement<br />
und fundiertem Hintergrundwissen<br />
nehmen wir uns Zeit, die individuellen<br />
Wünsche und Bedürfnisse unserer<br />
Kunden zu verstehen.<br />
Die Bewertung und Zielgruppenanalyse<br />
der Immobilie basiert auf unserer<br />
langjährigen Erfahrung. Auf diese<br />
Weise schaffen wir die entscheidende<br />
Basis, um den bestmöglichen<br />
Marktpreis für unsere Kunden zu erzielen.<br />
Unsere Leistungen.<br />
Stuttgart, Börsenplatz 1<br />
Telefon 0711/20702-700<br />
München, Herzog-Rudolf-Straße 1<br />
Telefon 089/17 95 94-0<br />
Esslingen, Pliensaustraße 7<br />
Telefon 0711/310 5939-0<br />
Sindelfingen, Planiestraße 15<br />
Telefon 07031/73 44 68-0<br />
Waiblingen, Lange Straße 49<br />
Telefon 07141/299919-0<br />
Für Ihre individuellen Ansprüche und Themen steht Ihnen unser Investmentteam gerne<br />
zur Verfügung.<br />
Research<br />
An- und Ver mietung von Büro-,<br />
Einzelhandels-, Indus trie- und Logistikflächen<br />
Investmentanalyse und -beratung<br />
Transaktionsbegleitung von Büro-,<br />
Einzelhandels-, Wohn-, Hotelsowie<br />
Industrie- und Logistikobjekten<br />
Marktgerechte Immobilienbewertung<br />
Individuelle Zielgruppen-Analyse<br />
Beratung bei Vertragsgestaltung,<br />
notariellem Abschluss und darüber<br />
hinaus<br />
Überregionales Netzwerk<br />
Besondere Marktpräsenz durch hochwertige<br />
Präsentation in unseren Shops<br />
Unsere weiteren Publikationen<br />
Büromarktbericht Stuttgart<br />
Büro- & <strong>Investmentmarktbericht</strong> München<br />
Industrie- & Logistikmarktbericht Stuttgart<br />
Immobilienmarktbericht Stuttgart & Region<br />
Haftungshinweis:<br />
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der hier dargestellten Ein schätzungen kann<br />
keine Haftung übernommen werden. Hierfür bitten wir um Verständnis.<br />
und zusätzliche Informationen erhalten Sie kostenfrei unter:<br />
info@eug-re.de oder www.eug-immobilien.de<br />
8 I<br />
I 9
GERMAN PROPERTY PARTNERS:<br />
Lokale Kompetenz – deutschlandweit.<br />
GERMAN PROPERTY PARTNERS, kurz<br />
GPP, ist ein neues bundesweites Immobiliennetzwerk<br />
im Gewerbebereich.<br />
Ziel der Partnerschaft ist es, in der jeweiligen<br />
Region die Kompetenz führender<br />
Immobilienunternehmen im<br />
Gewerbe- bereich in einem Netzwerk<br />
zu bündeln. Hierdurch können sich<br />
nationale und internationale Kunden<br />
deutschlandweit von einem Immobiliendienstleister<br />
beraten lassen und<br />
so parallel von der lokalen und der<br />
emeinsamen nationalen Expertise<br />
profitieren. Kurz: ein Ansprechpartner<br />
für die Top-7-Immobilienmärkte der<br />
Republik.<br />
Optimales Leistungsportfolio<br />
für den Gewerbeimmobilienmarkt<br />
Unser Leistungsspektrum deckt sowohl<br />
Immobilien-Investments als auch die<br />
gewerbliche Vermietung ab.<br />
Für Investoren übernehmen wir<br />
deutschlandweit unter anderem den<br />
An- und Verkauf von Lager- und Logistikimmobilien.<br />
Dabei kann es sich um Einzelobjekte,<br />
aber auch um komplette Portfolios<br />
handeln. Durch den Bankenhintergrund<br />
der beiden Gründungspartner<br />
lohnt sich für Kunden bereits die Zusammenarbeit<br />
bei der Vorbereitung<br />
von Projektentwicklungen. Denn wir<br />
sind mit der Finanzbranche bestens<br />
vertraut. Zudem unterstützen wir bei<br />
der Suche nach Flächen: von Büroüber<br />
Einzelhandelsflächen bis hin zu<br />
Lager-/Logistik- und Industrieflächen<br />
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I 10
E & G Real Estate GmbH<br />
Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart<br />
Tel.: 0711/20702-700,<br />
Mail: stuttgart@eug-re.de<br />
Web: www.eug-immobilien.de<br />
Amtsgericht Stuttgart, HRB 733293, Geschäftsführer: Mario Caroli, Björn Holzwarth