E & G Investmentmarktbericht Stuttgart 2018-2019
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STUTTGART - EIN REKORDJAHR<br />
<strong>Investmentmarktbericht</strong> <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong>
02<br />
03<br />
E & G Real Estate<br />
unsere Leistungen<br />
INHALT<br />
Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behalten wir für Sie stets die<br />
Orientierung in den sich schnell verändernden Märkten. Unser Erfolg basiert auf<br />
INVESTMENTMARKT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong><br />
exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft.<br />
04<br />
07<br />
08<br />
Transaktionsvolumen auf<br />
Nutzungsarten<br />
Investitionsschwerpunkte<br />
E & G REAL ESTATE<br />
Rekordniveau<br />
<strong>2018</strong><br />
<strong>Stuttgart</strong> <strong>2018</strong><br />
Konsequenter Research bildet die Basis für marktkonforme Standort-, Portfolio- und Wirtschaftlichkeitsanalysen. Daraus<br />
leiten wir Strategien ab, deren Ziel die Aktivierung von Ertrags- und Wirtschaftlichkeitspotenzialen ist. Neben umfangreichen<br />
Vermietungsdienstleistungen in den Bereichen Büro, Einzelhandel sowie Industrie und Logistik zählen das Projektconsulting<br />
und das Transaktionsgeschäft zu unseren Kernkompetenzen. Bei Immobilieninvestments verfolgen wir einen ganzheitlichen<br />
06<br />
Transaktionsvolumen<br />
2013 - <strong>2018</strong><br />
07<br />
Käufergruppen<br />
<strong>2018</strong><br />
Consultingansatz: Angefangen bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien über die Aufarbeitung von Objektdaten bis zur<br />
Realisierung von Vermarktungspotenzialen sind wir Ihr starker Partner.<br />
06<br />
Spitzenrenditen<br />
07<br />
Verkäufergruppen<br />
2009 - <strong>2018</strong><br />
<strong>2018</strong><br />
UNSERE LEISTUNGEN<br />
AN- UND VERMIETUNG<br />
Büro-, Einzelhandels-, Industrieund<br />
Logistikflächen<br />
IMMOBILIENBEWERTUNG<br />
Fundierte Analysen nach nationalen &<br />
internationalen Standards<br />
INVESTMENTANALYSE UND -BERATUNG<br />
Beratung beim Kauf/Verkauf<br />
aller Assetklassen<br />
BUNDESWEIT VERNETZT<br />
Durch GPP an allen Top-7-Standorten<br />
vertreten<br />
FAZIT & PROGNOSE<br />
09<br />
IHRE ANSPRECHPARTNER<br />
RESEARCH<br />
Beobachtung und Analyse der Märkte<br />
TRANSAKTIONSBEGLEITUNG<br />
Persönlich und konsequent über alle Phasen<br />
einer Transaktion<br />
10<br />
GERMAN PROPERTY PARTNERS<br />
11<br />
WEITERE PUBLIKATIONEN<br />
• Büromarktbericht <strong>Stuttgart</strong><br />
• Industrie- & Logistikmarktbericht <strong>Stuttgart</strong><br />
• Büro- & <strong>Investmentmarktbericht</strong> München<br />
Die Publikationen und zusätzliche Informationen erhalten Sie kostenfrei per E-Mail<br />
unter info@eug-re.de und online unter www.eug-immobilien.de<br />
STUTTGART | INVESTMENTMARKTBERICHT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong><br />
STUTTGART | INVESTMENTMARKTBERICHT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong>
04<br />
INVESTMENTMARKT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong><br />
05<br />
Ein starkes Jahr<br />
auf dem Immobilieninvestmentmarkt<br />
Auf dem <strong>Stuttgart</strong>er Immobilien-Investmentmarkt wurde noch nie so<br />
viel investiert wie im letzten Jahr. Durch einen fulminanten Schlussspurt<br />
im 4. Quartal konnte ein Rekordumsatz von 2,34 Milliarden Euro<br />
erzielt werden.<br />
Transaktionsvolumen<br />
auf Rekordniveau<br />
Nachdem das Transaktionsvolumen von 2017 schon in den ersten drei Quartalen <strong>2018</strong> erreicht wurde, war die Höhe<br />
des Investmentumsatzes nicht unerwartet. Im Vorjahr betrug das Transaktionsvolumen ca. 1,42 Milliarden Euro. Dies<br />
bedeutet eine Steigerung um rund 71 Prozent.<br />
Nachdem das erste Quartal <strong>2018</strong> mit einem Investmentumsatz<br />
von 550 Millionen Euro sehr stark startete,<br />
konnte das Transaktionsvolumen trotz eines verhaltenen<br />
Umsatzes von 325 Millionen Euro im zweiten Quartal<br />
und einem durchaus sehenswerten dritten Quartal<br />
mit etwa 555 Millionen Euro das Vorjahresergebnis<br />
bereits egalisieren. Durch einen grandiosen Endspurt<br />
aufgrund mehrerer großvolumiger Transaktionen konnte<br />
im vierten Quartal das Rekordergebnis von rund 910<br />
Millionen Euro verzeichnet werden.<br />
Insgesamt wurden im Berichtsjahr rund 75 Transaktionen<br />
getätigt, davon etwa zwei Drittel im zwei- und<br />
dreistelligen Millionenbereich. Das besondere Interesse<br />
der Investoren lag im Erfassungszeitraum auf<br />
der Nutzungsart Büro. Auf Büroimmobilien entfielen<br />
- nicht zuletzt durch die Veräußerung des „Allianz-Campus“<br />
und des „Uhland Carrées“ - rund 55 Prozent des<br />
Transaktionsvolumens. Gemischt genutzte Immobilien<br />
machten - unter anderem durch den Verkauf des<br />
„SI-Zentrums“ in Möhringen - einen Anteil von etwa<br />
16 Prozent des Umsatzes aus, gefolgt von der Nutzungsart<br />
Wohnen mit rund 8 Prozent.<br />
Käufer waren vor allem Offene Publikumsfonds und<br />
Spezialfonds mit einem Anteil von ca. 29 Prozent<br />
sowie Projektentwickler mit etwa 27 Prozent Anteil<br />
am Gesamtvolumen. Alle weiteren Investorengruppen<br />
hatten einen Anteil von jeweils unter zehn Prozent und<br />
spielten nur eine untergeordnete Rolle.<br />
Verkäuferseitig waren Private-Equity-Fonds/Opportunity-Fonds<br />
mit rund 24 Prozent und Projektentwickler<br />
mit ca. 23 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen<br />
am aktivsten, gefolgt von Offenen Publikumsfonds<br />
und Spezialfonds mit rund 14 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen.<br />
Im Vergleich zum letzten Jahr ist der<br />
Anteil ausländischer Marktteilnehmer auf Käufer- und<br />
Verkäuferseite etwas gesunken. Dieser betrug rund 35<br />
Prozent. Damit beteiligten sich die Marktteilnehmer, sowohl<br />
auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite, im gleichen<br />
Umfang am Transaktionsgeschehen.<br />
Vor allem für vollvermietete Büroinvestments in Stadtteillagen<br />
ist die Rendite <strong>2018</strong> nochmals gesunken. Hier<br />
konnten, aufgrund der Produktknappheit, ähnliche Faktoren<br />
wie in der Innenstadt von bis zu 28-fach erzielt<br />
werden. Das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von<br />
ca. 3,6 Prozent. Auch für Geschäftshäuser in 1-A-Lage<br />
sind die Renditen nochmals gesunken. Hier wurden im<br />
vergangenen Jahr Faktoren bis zu 32,0-fach erzielt (3,1<br />
Prozent Bruttoanfangsrendite).<br />
Mit dem bisher zweigrößten Einzeldeal, nur der Verkauf<br />
des Einkaufszentrums Milaneo mit rund 400 Millionen<br />
Euro 2012 lag darüber, und überdurchschnittlich vielen<br />
Transaktionen im hohen zwei- und niedrigem dreistelligen<br />
Millionenbereich, wurde das 2017 prognostizierte<br />
Volumen deutlich übertroffen.<br />
DIE DREI GRÖSSTEN TRANSAKTIONEN<br />
Objekt Teilmarkt Verkäufer<br />
Käufer<br />
Volumen<br />
Allianz-Campus<br />
<strong>Stuttgart</strong>-Innenstadt<br />
Officefirst<br />
Hines<br />
ca. 340 Mio. €<br />
Uhland Carrée<br />
<strong>Stuttgart</strong>-Innenstadt<br />
Officefirst<br />
Commerz Real<br />
ca. 220 Mio. €<br />
SI-Zentrum<br />
<strong>Stuttgart</strong>-Möhringen<br />
Balandis Real Estate<br />
Brookfield Asset<br />
Management<br />
ca. 145 Mio. €<br />
STUTTGART | INVESTMENTMARKTBERICHT | BÜROMARKTBERICHT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong><br />
STUTTGART | INVESTMENTMARKTBERICHT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong>
06 07<br />
INVESTMENTMARKT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong><br />
INVESTMENTMARKT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong><br />
TRANSAKTIONSVOLUMEN STUTTGART* IN MILLIARDEN EURO<br />
NUTZUNGSARTEN<br />
2,45**<br />
54,5 % Büro<br />
16,0 % Mischnutzung<br />
8,3 % Wohnen<br />
7,2 % Grundstücke/Development<br />
6,7 % Einzelhandel<br />
5,4 % Hotel<br />
1,9 % Sonstige<br />
1,00<br />
1,15<br />
1,80<br />
2,00<br />
1,42<br />
2,34<br />
KÄUFERGRUPPEN<br />
2013 2014 2015 2016 2017 <strong>2018</strong><br />
SPITZENRENDITEN (BRUTTOANFANGSRENDITEN) FÜR GEWERBEIMMOBILIEN IN %<br />
10,50<br />
Logistik<br />
* inkl. Leinfelden-Echterdingen<br />
** inkl. Wohnportfolio<br />
Büro<br />
Geschäftshäuser A-Lage<br />
28,9 % Offene Fonds/Spezialfonds<br />
26,7 % Projektentwickler<br />
7,1 % Fondsmanager<br />
6,7 % Bestandshalter/Aufteiler<br />
6,6 % Pensionskassen/Vesorgungswerke<br />
5,9 % Sonstige<br />
5,1 % Versicherungen<br />
4,0 % Öffentliche Hand<br />
3,5 % Gemeinnützige Organisationen<br />
3,4 % Immobilien AGs/REITs<br />
2,1 % Private Investoren<br />
5,50<br />
5,00<br />
7,50<br />
5,55<br />
5,00<br />
8,00<br />
5,50<br />
4,60<br />
7,50<br />
5,50<br />
4,60<br />
7,00<br />
5,25<br />
4,60<br />
6,80<br />
5,00<br />
4,25<br />
5,70<br />
4,50<br />
4,25<br />
5,80<br />
3,80<br />
3,50<br />
5,00<br />
3,80<br />
3,40<br />
5,00<br />
3,60<br />
3,10<br />
VERKÄUFERGRUPPEN<br />
24,0 % Offene Fonds/Spezialfonds<br />
22,7 % Projektentwickler<br />
14,4 % Immobilien AGs/REITs<br />
11,7 % Bestandshalter/Aufteiler<br />
8,4 % Private Investoren<br />
6,8 % Sonstige<br />
2009 2010 2011<br />
2012<br />
2013<br />
2014<br />
2015<br />
2016<br />
2017<br />
<strong>2018</strong><br />
5,7 % Geschlossene Fonds<br />
3,4 % Corporates/Eigennutzer/Non-Proporties<br />
2,9 % Private-Equtity-Fonds/Opportunity-Fonds<br />
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.<strong>2018</strong><br />
STUTTGART | INVESTMENTMARKTBERICHT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong> STUTTGART | INVESTMENTMARKTBERICHT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong>
08 09<br />
INVESTMENTMARKT <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong><br />
FAZIT & PROGNOSE<br />
Investitionsschwerpunkte<br />
<strong>Stuttgart</strong> <strong>2019</strong><br />
Fazit & Prognose<br />
<strong>2019</strong><br />
< 20 Mio. €<br />
21 - 50 Mio. €<br />
51 - 100 Mio. €<br />
101 - 150 Mio. €<br />
151 - 200 Mio. €<br />
201 - 250 Mio. €<br />
> 1.000 Mio. €<br />
A 81<br />
Richtung Heilbronn<br />
Für das erste Halbjahr <strong>2019</strong> ist kein Rückgang zu erwarten, da die wirtschaftlichen<br />
Rahmenbedingunge noch positiv sind und die Investitionsbereitschaft unvermindert<br />
hoch ist.<br />
Aufgrund der geringen Volatilität verbunden mit der lenden Angebotes und der weiterhin hohen Nachfrage<br />
Lage in einer der stärksten Wirtschaftsregionen Europa noch weiter nachgeben ist von der gesamtwirtschaftlichen<br />
Entwicklung abhängig. Angebotsbedingt wird mit<br />
rückt der <strong>Stuttgart</strong>er Immobilienmarkt immer mehr in<br />
den Fokus von internationalen Investoren. Die Renditen<br />
haben ein historisch niedriges Niveau erreicht. Es und ein Transaktionsvolumen von rund 1,75 Milliarden<br />
einem deutlich geringeren Ergebnis als <strong>2018</strong> gerechnet<br />
wird erwartet, dass sie sich auf diesem niedrigen Niveau<br />
stabilisieren. Ob die Renditen aufgrund des<br />
Euro erwartet.<br />
feh-<br />
Stammheim<br />
Mühlhausen<br />
Zuffenhausen<br />
Münster<br />
A 81<br />
Richtung Singen<br />
Weilimdorf<br />
Feuerbach<br />
Bad Cannstatt<br />
S-Nord<br />
Botnang<br />
S-West<br />
S-Mitte<br />
S-Ost<br />
Wangen<br />
Untertürkheim<br />
Obertürkheim<br />
S-Süd<br />
Hedelfingen<br />
Vaihingen<br />
Degerloch<br />
Degerloch<br />
Sillenbuch<br />
A 8 Richtung<br />
Karlsruhe<br />
Möhringen<br />
A 81<br />
Autobahnkreuz<br />
<strong>Stuttgart</strong><br />
Birkach<br />
Plieningen<br />
Fasanenhof<br />
Leinfelden-<br />
Echterdingen<br />
A 8 Richtung<br />
München<br />
Messe <strong>Stuttgart</strong><br />
Quelle der Darstellung: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.<strong>2018</strong><br />
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10 11<br />
IHRE ANSPRECHPARTNER<br />
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Ihre Ansprechpartner<br />
Unser Team in <strong>Stuttgart</strong> freut sich auf Sie!<br />
Im Investmentgeschäft zählen Erfahrung, eine strategisch ausgerichtete Arbeitsweise<br />
und äußerste Vertraulichkeit. Nutzen Sie unseren Research, unsere Transaktionserfahrung<br />
und unser Know-how, wenn es um Ihre gewerbliche Immobilie geht.<br />
Sie erreichen uns unter:<br />
Informationen im Internet:<br />
German Property Partners<br />
Lokale Kompetenz – deutschlandweit<br />
German Property Partners ist ein nationales Immobiliennetzwerk im Gewerbebereich<br />
mit bisher fünf starken Partnern: E & G Real Estate, Grossmann & Berger, Anteon,<br />
Greif & Contzen sowie blackolive. Getreu unserem Motto „Lokale Kompetenz –<br />
deutschlandweit“ stellen wir Ihnen an allen wichtigen deutschen Immobilienstandorten<br />
einen Ansprechpartner zur Verfügung.<br />
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GPP-STANDORTE<br />
• Hamburg<br />
• Berlin<br />
• Düsseldorf<br />
• Köln<br />
• Frankfurt a. M.<br />
• <strong>Stuttgart</strong><br />
BJÖRN HOLZWARTH<br />
geschäftsführender Gesellschafter<br />
SIMONE WIEDMANN<br />
Beraterin Investment &<br />
Ansprechpartnerin Research<br />
MICHAEL LINDEN<br />
Berater Investment<br />
• München<br />
T +49 711/20702-720<br />
T +49 711/20702-724<br />
T +49 711/20702-722<br />
M<br />
Bjoern.Holzwarth@eug-re.de<br />
M<br />
Simone.Wiedmann@eug-re.de<br />
M<br />
Michael.Linden@eug-re.de<br />
REAL ESTATE<br />
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REAL ESTATE<br />
TOBIAS SCHNEIDER<br />
Berater Investment<br />
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Gewerbe-Marktberichten unter:<br />
T +49 711/20702-723<br />
T +49 711/20702-721<br />
T +49 711/20702-708<br />
www.germanpropertypartners.de/marktberichte<br />
M<br />
Tobias.Schneider@eug-re.de<br />
M<br />
Stefan.Knoedler@eug-re.de<br />
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Katja.Siemer@eug-re.de<br />
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12<br />
E & G Real Estate GmbH<br />
Börsenplatz 1, 70174 <strong>Stuttgart</strong><br />
T +49 711/20702-700<br />
F +49 711/20702-702<br />
E<br />
W<br />
info@eug-re.de<br />
www.eug-realestate.de<br />
Amtsgericht <strong>Stuttgart</strong>, HRB 733293, Geschäftsführer: STUTTGART Mario | INVESTMENTMARKTBERICHT Caroli, Björn Holzwarth <strong>2018</strong>/<strong>2019</strong>