ImmoAktuell von Stefanie Hoekstra September 18

Ausgabe #9 2018
ImmoAktuell
Immobilien, Wohnen und Leben
E ditorial
Wie wohnen wir in Zukunft?
Zukunftsforscher präsentieren Studie bis 2040
Me
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M + 49 177 59 01 207
E s tefanie.hoekstra@remax.de
Lebendig, bunt, sozial, Smart, vernetzt
und multifunktional – so stellen
sich Architekten und Stadtplaner
die Stadt der Zukunft vor. Eines
scheint dabei sicher: Die Zukunft
gehört der Stadt, denn der Trend
zur Urbanisierung wird sich nach
Meinung der Beobachter bis 2030
verschärfen. Und die wachsende
Vielfalt der Lebensstile und Wohnformen
müssen dort auf engstem
Raum integriert werden.
Früher, als die älteren von uns noch
Daktari und Bonanza anschauten, war
unsere Wohnbiografie vorhersehbar:
Aus dem Kinderzimmer heraus gewachsen,
bezogen wir unsere erste
kleine Mietwohnung oder das Zimmer
in der WG, nach der Hochzeit ging‘s
dann ins Einfamilien- oder Reihenhaus,
letzte Station war und ist oft
das Zimmer im Altenheim. Doch im
21. Jahrhundert werden die Biografien
vielfältiger. Unterschiedliche Lebensstile,
Familienformen und Arbeitsmodelle
verändern zunehmend die
Anforderungen an das Wohnumfeld
und den Wohnungsbau. Auch die bisherigen
Grenzen der Lebensbereiche
werden verschwimmen, so das Ergebnis
der Studie „Zukunft des Wohnens“
des Zukunftsinstituts. Wohnen, Arbeiten,
Einkaufen, Beruf und Freizeit,
öffentlich und privat – alles passiert
gleichzeitig und ist überall möglich.
Um die verschiedenen Lebensbereiche
und Wohnmodelle zu verzahnen,
sind innovativer Wohnungsbau und
zukunftsweisendes Immobilienmanagement
gefragt. Bauliche Strukturen
müssen künftig schneller und flexibler
auf gesellschaftliche Veränderungen
reagieren. Wohnungen, Gebäude, ja,
ganze Stadtviertel werden zunehmend
multifunktional und „nutzungsneutral“
gestaltet.
Zonen statt Zimmer
„Conceptual Living“ nennen die Forscher
des Zukunftsinstituts dieses
Phänomen. Die Flexibilität der Lebensentwürfe
und -phasen übertragen sich
aufs Wohnen. Aus WG-Bewohnern
werden Singles, aus Singles Eltern, aus
Elternteilen Alleinwohnende, immer
mehr Patchworkfamilien entstehen –
und die eigenen vier Wände passen
sich an die verschiedenen Lebensphasen
an. „Wir wohnen nicht mehr in
Räumen, sondern in Zonen“, sagen die
Forscher voraus. Möbel ersetzen die
Mauern, Wände lassen sich versetzen.
„Je weniger Wand, desto besser“,
meint Harry Gatterer, Geschäftsführer
Österreich des Zukunftsinstituts und
Mitautor der Studie. Ideal ist demnach
die Ein-Raum-Wohnung mit Bad, da
sie dir größte Planungsfreiheit bietet.
Doch nicht nur die einzelne Wohnungen,
sondern das ganze Haus oder
Quartier wird als flexibles System
gedacht, das Räume bereit hält, die
bei Bedarf zuschaltbar sind, sowie
gemeinschaftlich genutzte Bereiche.
Hausgemeinschaften bieten Räume
der Begegnung und stärken den
gesellschaftlichen Zusammenhalt –
ein Wert, der auch im Jahr 2040 von
Bedeutung ist, meinen die Forscher,
gerade auch für Alleinlebende.

Die Forscher des Zukunftsinstituts gehen
davon aus, dass sich die in sozialen
Medien erlernte Kultur des Teilens
und Tauschens auf den realen (Wohn-)
raum übertragen wird. „Collaborative
Living“, also Leben in Kooperation,
nennen sie den Trend in der Studie
„Zukunft des Wohnens“. „Immer mehr
Menschen eignen sich öffentliche
Bereiche an, um ihr Wohnumfeld zu
erweitern“, erklärt Gatterer. „Der Park
wird zum Garten, die Bibliothek zum
Büro. Die Wohnung ist nicht mehr 42
Quadratmeter groß, sondern hat die
Fläche der ganzen Stadt. Ich eigne
mir die Stadt als Lebensraum an.“
Moderne Gemeinschaftsbüros, Angebote
zur Kinderbetreuung, Elder-Care
Service, Gemeinschaftsgärten Do-ityourself
Werkstätten und Wissenscafé
sind einige der Grundsteine künftigen
Wohnens in Häusern und Quartieren.
Generationenübergreifende Mieterprojekte
(Co-Housing-Modelle) sind
auf dem Vormarsch.
„Outsourcing“ privater Bereiche
Das Auslagern privater Bereiche wird
auch dadurch bedingt sein, dass der
Wohnraum in den Ballungszentren immer
knapper, die Wohnungen immer
kleiner werden. Hinzu kommt, dass die
Menschen in Deutschland in immer
mehr Haushalten leben (40 Prozent
sind Singlehaushalte). „Im privaten
Wohnraum wird nur das Wichtigste
und Notwendigste untergebracht, was
nicht mehr reinpasst, wird in öffentliche
Bereiche ausgelagert“, erklärt
Gatterer. Allerdings reduziert sich der
für die Habseligkeiten benötigte Stauraum
auch durch digitale Güter. Bereits
heute ersetzt der E-Book-Reader
das Bücherregal. Die kommenden
Jahrzenten werden mit vielfältigen
technischen Innovationen aufwarten,
die die Wohnstandards weiter verbessern.
„Das Smart Home war erst der
Anfang“, meinen die Forscher, nur der
Auftakt zu einem neuen vernetzten
und intelligenten Wohnen, das über
technische Spielerein hinaus wirklich
smarte Wohnkonzepte bietet. Zu den
neuen adaptiven Technologielösungen
gehören auch „mitwachsende Grundrisse“
und flexible Zoneneinteilungen.
„Wirklich smart wird ein Zuhause erst,
wenn es sich auf seine Bewohner,
deren Lebensstil und Lebensumstände
einstellen kann, und die Lebensqualität
spürbar verbessert“, so die
Zukunftsforscher.
Quellen: zukunftsinstitut.de/artikel/immobilien-
2040-studie-die-stadtwirtschaft-von-morgen/,
m.focus.de, exporo.de, http://makecity.berlin,
planet-wissen.de/
Köstliche Birnen-Zimt-Marmelade
Die leckere Marmelade ist in nur 20 Minuten fertig
Und so geht’s: Die Birnen waschen,
schälen und in mittelgroße Stücke
schneiden. Zusammen mit dem Mark
der Vanilleschote, der Zitronensäure
(damit die Marmelade auch bei längerer
Lagerung nicht bräunt) und dem
Zimt mit einem Stabmixer in einem
großen Topf zu feinem Mus pürieren.
Den Gelierzucker hinzufügen und
erneut kurz durchmixen. 5 Marmeladengläser
mit heißem Wasser ausspülen.
Rezept
leckere Ideen
Zutaten für 2 Portionen:
• 1000 g Reife Birnen
(am besten Abate)
• 500 g Gelierzucker, 2:1
• 1 Vanilleschote
(das Mark davon)
• 1 Pck. Zitronensäure
• 1 TL Zimtpulver
Die Fruchtmischung auf dem Herd bei
großer Flamme unter Rühren zum Kochen
bringen. Vier Minuten lang ko-
chen lassen, dabei ständig umrühren.
Topf vom Herd nehmen und die Masse
direkt in die vorbereiteten Gläser füllen
(randvoll). Gläser fest verschrauben,
auf den Kopf gestellt abkühlen lassen.
Guten Appetit!
Hilfe, meine Hauswand lebt!
Wie Sie Algenbefall an der Hauswand vorbeugen
90 bis 95 Prozent aller Fassadenverschmutzungen
werden nur durch
Mikroorganismen wie Algen und
Pilze herbeigeführt. Wie kann man
verhindern, dass die Hauswand
sich grün-grau verfärbt?
Auf der Internationalen Bauausstellung
(IBA) 2013 in Hamburg wurde das
weltweit erste Haus mit einer Fassade
aus lebendigen Algen präsentiert: Die
Glasfassade ist mit den pflanzlichen
Organismen gefüllt, die durch Photosynthese
Wärme und Biomasse
produzieren. Weitaus weniger beliebt
und nützlich, aber leider kaum ganz
zu vermeiden, sind Mikroorganismen
wie Algen oder auch Pilze, wenn sie
die Hauswand besiedeln und dabei
unansehnliche grau-grüne Schleier
und Schlieren erzeugen. Leider erweist
sich ausgerechnet ein Wärmedämm-
Verbundsystem, der Klassiker der Gebäudesanierung,
in dieser Hinsicht als
kontraproduktiv, denn: Wenn die Wärme
im Gebäude gehalten wird, bleibt
die Außenseite der Fassade kalt. Bei
kalten Außentemperaturen bildet sich
Kondenswasser und die kühl-feuchte
Oberfläche ist der ideale Nährboden für
Algen. Wohl dem, der bei der Bauplanung
an einen Feuchteschutz gedacht
hat, denn auf trockenen Untergründen
können Mikroorganismen nicht gedeihen.
Eine dickere Putzschicht, ein
Dachüberstand von 60 bis 80 Zentimetern
und korrekt angeschlossene Fensterbänke
verhindern Algenbildung.
Auch hydrophile, mineralische Putz-
ImmoAktuell

systeme und Anstriche mit Silikatfarbe
wirken vorbeugend, weil sie Feuchtigkeit
aufnehmen, die später verdunstet.
Wer eine Wärmedämmung plant, sollte
ein System mit hinterlüfteter Außenfassade
wählen, um den Algen das Leben
schwerer zu machen. Da Algen keine
trockenen Wände mögen, lautet die
simpelste Maßnahme des Algenabwehr:
mehr Sonnenlicht und weniger
Schatten. Schneiden Sie große Pflanzen
zurück und stellen Sie nichts vor
den Hauswänden auf, damit die Sonne
das Kondenswasser auf den Wänden
schneller trocknen kann.
Ist die Fassade bereits besiedelt, reinigen
Sie sie auf keinen Fall mit einem
Hochdruckreiniger, denn der hohe
Druck raut die Oberfläche auf, so dass
künftige Algen sich noch viel besser
ansiedeln können. Besser und schonender
für Anstrich und Putz ist es,
den wasserliebenden und damit auch
-löslichen ungebetenen Gästen wo
möglich mit einer Bürste oder einem
Schrubber zu Leibe zu rücken. Einen
stärkeren Reinigungseffekt erreichen
Sie, wenn Sie dem Wasser Essigessenz
oder einen Löffel Soda-Pulver
pro Liter beifügen (hinterher gründlich
abspülen!). Oder Sie stellen einen Brei
aus 500 Gramm Speisestärke, 100
Gramm Soda auf fünf Liter Wasser
her und lassen ihn vier Stunden lang
einwirken. Dann wird die Fassade mit
Wasserstrahl abgewaschen.
Querulanten in der WEG
Auch Eigentümer können rausfliegen
Nach Paragraph 11 des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) ist eine
Wohneigentümergemeinschaft unauflöslich.
Doch keine Regel ohne
Ausnahme: Wenn einer ständig
querschießt und den Miteigentümern
das Leben schwer macht,
können diese ihn unter Umständen
mittels einer Entziehungsklage
dazu bringen, sein Eigentum zu
veräußern.
Da die Entziehung des Wohneigentums
einen schwerer Eingriff in das
Grundrecht auf Eigentum darstellt,
muss die Eigentümergemeinschaft
gewichtige Gründe haben, um solch
ein Verfahren anzustrengen. Dass der
missliebige Miteigentümer unbequem
ist, weil er bei der Eigentümerversammlung
gerne Contra gibt, reicht
hier natürlich nicht aus.
Es gab jedoch durchaus Fälle, die
die Richter dazu bewogen, in die
Grundrechte eines Wohneigentümers
einzugreifen. So geschehen in Hamburg
(318 S 50/15) wo die Amts- und
später auch die Landgerichtsrichter
entschieden, dass ein Eigentümer mit
Messie-Syndrom seine selbst genutzte
Wohnung verkaufen muss, weil er
grob gegen seine Pflichten verstieß
und eine weitere Nachbarschaft mit
ihm nicht mehr zumutbar sei (siehe §
14 und 18 WEG).
Dem war eine erfolglose Abmahnung
der Miteigentümer vorausgegangen,
die sich darüber beklagten, dass der
Mann nicht nur seine Wohnung vermüllte,
sondern seine Habseligkeiten
zunehmend auch auf Gemeinschaftsflächen
verteilte und damit sogar Ratten
anlockte.
Da er zudem niemanden in seine Wohnung
ließ, konnte bei ihm kein neuer
Kaltwasserzähler eingebaut werden,
wodurch es den Miteigentümer nicht
möglich war, verbrauchsgenau abzurechnen,
da der Miteigentümer auch
den Einbau neuer Fenster blockierte,
mussten diese kostenpflichtig
eingelagert werden. In das Urteil floss
auch ein, dass die Eigentümergemeinschaft
viel Geduld bewiesen und über
Jahre hinweg das Gespräch gesucht
hatte.
Mehrheit der Miteigentümer
muss zustimmen
Der Klage ging, juristisch korrekt, ein
Entziehungsbeschluss voraus. Hierbei
muss die Mehrheit der Miteigentümer,
gezählt nach Köpfen, zustimmen. Da
der betroffene Eigentümer sich weigerte,
seine Wohnung zu veräußern, kam
es zum Prozess, der sich über Jahre
hinzog.
Weitere rechtsrelevante Gründe für
eine Entziehung sind zum Beispiel
Tätlichkeiten und/oder Beleidigungen
gegenüber anderen Wohnungseigentümern
und dem Verwalter, dauernde
Misstrauensbekundungen, wiederholte
Sachbeschädigung und -beschmutzung
und penetrante Fäkalgerüche aus
dem Sondereigentum. (Gehen diese
Pflichtverstöße von Mitbewohnern oder
Mietern aus, so ist der Wohnungseigentümer
verantwortlich.)
Eine weitere schwerwiegende Pflichtverletzung
ist der Hausgeldverzug. Ist
ein Eigentümer mit seinen Hausgeldzahlungen
mit mehr als drei Prozent des
Einheitswertes* seines Wohneigentums
über mehr als drei Monate im Rückstand,
kann eine Eigentumsentziehung
beschlossen werden. Eine Zwangsversteigerung
ist in diesem Fall allerdings
langwierigen und umständlichen
Entziehungsverfahren vorzuziehen.
Das Entziehungsurteil nach Paragraf
18 Abs. 1 WEG verpflichtet den verurteilten
Eigentümer, sein Wohneigentum
zu veräußern, es gibt der Gemeinschaft
jedoch keinen Räumungsanspruch.
Diesen hat nur der Erwerber der
Wohnung. Ob der den bisherigen Eigentümer
auf die Straße setzen muss,
hängt davon ab, worauf die Entziehungsklage
sich begründet. Beruht die
Eigentumsentziehung auf wiederholten
groben Pflichtverstößen wie oben
geschildert, muss der Erwerber dafür
sorgen, dass der vormalige Eigentümer
auszieht, denn Sinn und Zweck eines
Entziehungsverfahrens ist es ja, den
Gemeinschaftsfrieden wieder herzustellen.
Beruht die Eigentumsentziehung aber
auf Hausgeldrückständen, darf der
ehemalige Eigentümer (als Mieter) in
seiner Wohnung bleiben, denn indem
er die Wohnung ersteigert, trägt der
neue Wohnungseigentümer die Kosten
und Lasten und muss für die Rückstände
aufkommen (BGH VZR 221/15).
*Der Einheitswert dient als steuerliche Bemessungsgrundlage
für den Wert von Grundstücken
und Immobilien und liegt in der Regel deutlich unter
dem Verkehrswert. Quellen: dejure.org .gesetzeim-internet.de
www.n-tv.de / haufe.de kostenloseurteile.de
Immobilien, Wohnen und Leben

Marktbericht Idstein und Umgebung
Durchschnittliche Eigenheimpreise der letzten 3 Jahre
Entwicklung Preise freistehende Einfamilienhäuser seit 2011
Quelle: Immobilienmarktbericht 2017, Gutachterausschuss Hessen