Immobilia 2008/06 - SVIT
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Service<br />
Marktwertermittlung und weniger häufig<br />
zur Ermittlung von Investitionswerten verwendet.<br />
Dabei wird dieses Verfahren als<br />
geeignet für die Marktwertermittlung beurteilt<br />
und oftmals als besser geeignet angesehen<br />
als andere Wertermittlungsverfahren.<br />
Bei der Anwendung des DCF-Verfahren<br />
bestehen Unterschiede zwischen der<br />
Wertermittlung von Wohn- und Büroimmobilien.<br />
Die Restlebensdauer ist bei den<br />
Wohnimmobilien z. B. länger als bei Büroimmobilien<br />
und es werden andere Mietverträge<br />
abgeschlossen. Als DCF-Modell<br />
ist das 2-Phasenmodell am verbreitesten,<br />
aber es wird auch das 1-Phasenmodell<br />
verwendet. Sowohl bei Wohn- als auch<br />
bei Büroimmobilien wird die Teuerung<br />
vom grösseren Anteil der Teilnehmer im<br />
Cash-Flow berücksichtigt. Der Diskontsatz<br />
wird am häufigsten vom Markt hergeleitet.<br />
Andere verbreitete Herleitungsarten<br />
sind nach den durchschnittlichen<br />
Kapitalkosten oder nach den Opportunitätskosten.<br />
Der Mietertrag wird i. d. R. gemäss den bestehenden<br />
Mietverträgen festgelegt, wobei<br />
jedoch oftmals die Vertragsdauer und<br />
Miethöhe hinterfragt werden. Nach Mietvertragsende<br />
wird von der Marktmiete<br />
ausgegangen. Die Betriebskosten werden<br />
am häufigsten durch Erfahrungswerte<br />
über die Mieteinnahmen oder Mietfläche<br />
unter Berücksichtigung der Liegenschaftsbuchhaltung<br />
festgelegt. Auch die Instandhaltungskosten<br />
werden am häufigsten<br />
durch Erfahrungswerte über die Mietfläche<br />
oder Mieteinnahmen unter Berücksichtigung<br />
der Liegenschaftsbuchhaltung<br />
festgelegt. 2<br />
Die Berücksichtigung der Instandsetzungskosten<br />
erfolgt üblicherweise durch nähere<br />
Informationen (Liegenschaftsbuchhaltung<br />
der letzten Jahre) und detailliert nach<br />
grosszyklischen Instandstellungsarbeiten<br />
(z. B. Aussensanierung, Innensanierung)<br />
oder nach Bauteilgruppen.<br />
Fazit für Deutschland<br />
Das DCF-Verfahren wird bezüglich seiner<br />
Eignung zur Marktwertermittlung durch<br />
die Teilnehmer aus Deutschland sehr ähnlich<br />
beurteilt wie durch die Teilnehmer aus<br />
der Schweiz. Die meisten Antworten sind<br />
sehr ähnlich ausgefallen und es zeigen<br />
sich die gleichen Unterschiede zwischen<br />
den Wohn- und Büroimmobilien. Auch bei<br />
dem bevorzugten DCF-Modell ergeben<br />
sich bei den Teilnehmern aus Deutschland<br />
zu den Antworten aus der Schweiz keine<br />
wesentlichen Unterschiede. Der Diskontsatz<br />
wird ebenfalls am häufigsten vom<br />
Markt hergeleitet. Andere verbreitete Herleitungsarten<br />
sind nach durchschnittlichen<br />
Kapitalkosten, nach den Opportunitätskosten<br />
und Liegenschaftszinssatz.<br />
Die Antwortgeber aus Deutschland gehen<br />
bei der Festlegung des Mietertrags vom<br />
abgeschlossenen Mietvertrag aus, wobei<br />
jedoch der Mietvertrag und die Mietdauer<br />
teilweise hinterfragt werden. Nach Mietvertragsende<br />
wird von der Marktmiete<br />
ausgegangen. Die Betriebskosten werden<br />
ebenfalls am häufigsten über Erfahrungswerte<br />
durch die Mieteinnahmen oder Mietflächen<br />
unter Berücksichtigung der Liegenschaftsbuchhaltung<br />
festgelegt.<br />
Die Instandhaltungskosten werden am<br />
häufigsten über Erfahrungswerte über<br />
die Mietfläche oder die Mieteinnahme<br />
unter Berücksichtigung der Liegenschaftsbuchhaltung<br />
festgelegt. Die Berücksichtigung<br />
der Instandsetzungskosten<br />
erfolgt bevorzugt durch Erfahrungswerte<br />
aus der Mietfläche und weniger<br />
über Durchschnittswerte aus den Baukosten<br />
oder den Mieteinnahmen. Nicht verbreitet<br />
ist eine detaillierte Berechnung<br />
aus grosszyklischen Instandstellungsarbeiten<br />
(z. B. Aussensanierung, Innensanierung)<br />
oder nach Bauteilgruppen.<br />
Die Anwendung des DCF-Verfahrens erfolgt<br />
in der Schweiz und Deutschland sehr<br />
ähnlich. Bei der Modellart (vorwiegend<br />
2-Phasenmodell) sowie der Länge der<br />
1. Phase sind keine Unterschiede feststellbar.<br />
Die grössten Unterschiede bestehen<br />
bei der Herleitung der Zinssätze und bei<br />
der Anlehnung an die Besonderheiten der<br />
deutschen Wertermittlungsverfahren.<br />
1 Hersberger, David: Wertermittlung mit dem<br />
DCF-Verfahren bei Wohn- und Büroimmobilien in<br />
der Schweiz und Deutschland, Dissertation, 2007.<br />
2 In einer vergleichenden Studie (FM-Monitoring<br />
Schweiz 20<strong>06</strong>: Die Eidgenossen zahlen weniger für<br />
die Bewirtschaftung, Immobilien Zeitung, 22/20<strong>06</strong>,<br />
S. 37) wurde festgestellt, dass die Betriebs- und<br />
Instandhaltungskosten von Büroimmobilien in der<br />
Schweiz zwischen 2005 und 20<strong>06</strong> zurückgegangen<br />
sind (von ∅ 62.90 CHF in 2005 auf ∅ 61.30 CHF in<br />
20<strong>06</strong>).<br />
* Dr. David Hersberger MRICS, Dipl.-Ing. Architekt<br />
SIA, aus Allschwil/Basel ist als Immobilienbewerter<br />
international tätig.<br />
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32 immobilia Juni <strong>2008</strong>
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