Immobilia 2008/11 - SVIT

Service
Nach wie vor verteuern sich die Einfamilienhausangebote
in der französischsprachigen
Schweiz weit überdurchschnittlich. Vor allem
am Genfersee ist bis auf Weiteres kein Ende
des Booms absehbar, noch immer liegen die
Wachstumsraten der Angebotspreise markant
höher als im gesamtschweizerischen
Durchschnitt. Etwas beruhigen dürfte sich
die Situation in den kommenden Monaten.
Dennoch ist zu erwarten, dass die Zuwanderung
von Ausländern auf Grund der schwierigeren
konjunkturellen Lage tendenziell zurückgeht
und damit auch die Wohnungsnachfrage
etwas nachlassen wird.
«Immo-Monitoring» 2009: Herbstausgabe,
198 Seiten, deutsch, zum Preis von
390 CHF zu beziehen bei: Wüest & Partner
AG, Gotthardstrasse 6, 8002 Zürich,
Fax 044 289 90 01 oder www.wuestundpartner.com/immo_monitoring.
ringer der Wunsch umzuziehen: Wer seit über
20 Jahren in derselben Wohnung lebt, zeigt
nur noch eine geringe Bereitschaft, sich mit
einem Umzug zu beschäftigen.
Umzugsgrund ist meist die Wohnung
Die Gründe für den geplanten Umzug liegen
mehrheitlich bei der bewohnten Wohnung
selbst. Über zwei Drittel der umzugswilligen
Mieter nennen die Unzufriedenheit mit der
Wohnung oder deren Grösse als eine ausschlaggebende
Motivation für den Wegzug.
Dafür verantwortlich ist nicht allein der Mangel
an Wohnfläche, denn rund 7% der Umzugswilligen
suchen eine kleinere Wohnung.
Eine wichtige Rolle spielen zudem wie erwähnt
sowohl die Verkleinerung der Haushaltgrössen
beim Auszug der Kinder aus der
elterlichen Wohnung als auch die zunehmenden
Scheidungsraten. Das Wohnumfeld
hingegen wird nur gerade von knapp einem
Viertel der Befragten als wichtiger Umzugs-
Hohe Umzugsbereitschaft
Neben der Zufriedenheit im Beruf und der
Pflege des Freundeskreises rangiert eine
schöne, gut eingerichtete Wohnung an einer
guten Wohnlage mit zuoberst auf der
Wunschliste jener Dinge, die im Leben als
wichtig erachtet werden. Dieser starke
Wunsch dürfte einer der wichtigsten Gründe
dafür sein, dass ein bedeutender Teil der Bevölkerung
mit der Verbesserung der Wohnsituation
beschäftigt ist: Mehr als ein Drittel aller
Mieter und jeder zehnte Wohneigentümer
äussert gegenwärtig latente oder fixe Umzugsabsichten.
Auffallend ist, dass die fixen
Umzugsabsichten bei den Mietern im Verlauf
der letzten acht Jahre tendenziell rückläufig
sind, während sie bei den Eigentümern eher
zugenommen haben. Dies dürfte nicht zuletzt
auf die demografische Entwicklung in diesen
Jahren zurückzuführen sein, gelangen doch
immer grössere Teile der Wohnbevölkerung
in die Nachfamilienphase. Die daraus resultierende
Reduktion der Haushaltgrössen ist oft
Anlass dafür, sich mit einem Auszug aus dem
zu gross gewordenen Wohneigentum zu befassen,
was nicht nur die fixen, sondern vor
allem auch die Zahl der latenten Umzugsabsichten
erhöht. Die Umzugsbereitschaft zeigt
allerdings auch eine starke Abhängigkeit von
der Verweildauer, das heisst davon, wie lange
die Befragten bereits in der gegenwärtig bewohnten
Wohnung leben. Die Umzugsabsichten
erreichen bei jenen Mietern einen
Maximalwert, die erst relativ kurz, das heisst
zwischen 2 und 5 Jahren, in einer Wohnung
wohnen. Je länger die Verweildauer, desto gegrund
erwähnt, während familiäre und berufliche
Gründe bei 45% der Befragten den Umzugsentscheid
wesentlich mitbeeinflussen.
Bei der Unzufriedenheit mit der aktuellen
Wohnung scheinen insbesondere Lärmimmissionen
eine grosse Rolle zu spielen: Lärmisolation
und Lärmbelastung der aktuell
bewohnten Wohnung gehören zu jenen Faktoren,
die bei der Einschätzung der aktuellen
Wohnsituation die geringsten Zufriedenheitswerte
erzielen. So äussern sich je mehr
als ein Drittel der Schweizer Mieter unzufrieden
mit der Lärmisolation beziehungsweise
der Lärmbelastung ihrer Wohnung. Lediglich
der Steuerfuss der Wohngemeinde – über
den sich mehr als 40% der Befragten negativ
äussern – erzielte einen noch schlechteren
Wert. Mit den Wohnkosten, das heisst der
Höhe des Miet- oder Hypothekarzinses, zeigt
sich demgegenüber lediglich ein Viertel der
Befragten unzufrieden.
«Das Thema Wohnungsnot ist
vom Tisch.» sagt Dieter Marmet
Herr Marmet*, was sind Ihre wichtigsten
Erkenntnisse aus dem Immo-Monitoring?
Obwohl die Finanzkrise auch in der Schweiz
spürbar ist und die Immobilienkrise immer
weitere Kreise zieht, ist auf dem Schweizer
Immobilienmarkt kein Absturz zu erwarten.
Insbesondere auf dem Mietwohnungsmarkt
ist sogar mit einem weiteren Preisanstieg
zu rechnen. Die Wohneigentumspreise und
die Geschäftsflächenpreise werden dagegen
stagnieren.
Gab es darüber hinaus auch Überraschungen?
Diverse. Haben Sie beispielsweise gewusst,
dass sich die Dauer der Baubewilligungsverfahren
trotz der zunehmenden Komplexität
in den letzten 15 Jahren nicht verlängert
hat? Oder dass sich die Zahl der Betten in
Ferienwohnungen in den vergangenen dreissig
Jahren fast verdoppelt hat, während die
Zahl der Hotelbetten im selben Zeitraum stagnierte?
Oder dass es in der Schweiz über
18 Mio. Quadratmeter nicht mehr genutzte
Industrie- und Infrastrukturflächen gibt und
diese neu in der «brachenbank.ch» eingesehen
werden können?
Nun ändern sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
fast Tag für Tag. Wann
und wie wird sich dies auf den Schweizer
Immobilienmarkt niederschlagen?
Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
haben sich bereits niedergeschlagen.
Noch im Sommer geisterte nach der Veröffentlichung
der jüngsten Leerstandszahlen
wieder das Stichwort Wohnungsnot durch die
Presse. Inzwischen Fragen sich viele Investoren
besorgt, wie lange die Zuwanderung
von ausländischen Arbeitskräften, die in den
letzten Jahren für einen grossen Teil der Wohnungsnachfrage
verantwortlich waren, noch
anhalten wird. Und auf den Geschäftsflächenmarkt
hat die Zahl der Flächen im Angebot
bereits wieder zu steigen begonnen. Längerfristig
hängt letztlich viel davon ab, wie schnell
die Schweizer Wirtschaft aus der absehbaren
Rezession findet.
* Dieter Marmet ist Partner beim Immobilienbera
tungsunternehmen Wüest & Partner, Zürich.
immobilia November 2008 45