GPP_Marktbericht_2018

LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2018/Q1-4
BÜROVERMIETUNG
KÖLN
INVESTMENT
KÖLN
In 2018 wurde ein Flächenumsatz von ca. 310.000 m²
realisiert. Das Ergebnis aus 2017 wurde somit wieder
erreicht. Sinkender Flächenleerstand und steigende
Mieten prägten die Marktentwicklung wesentlich.
FLÄCHENUMSATZ
Aufgrund des Mangels an Bestandsflächen entschieden
sich Nutzer mit großem Platzbedarf häufig für Neubauprojekte.
Mit den Anmietungen von Design Offices (13.000 m²,
„DO-Haus“, Schanzenstraße / Von-Sparr-Straße, Mülheim)
und Siemens (ca. 10.100 m², „Haus am Platz“, Schanzenstraße/Von-Sparr-Straße,
Mülheim) fanden zwei der
größten Flächenumsätze im Neubauareal „I/D Cologne“
im Teilmarkt Mülheim statt. Im Bankenviertel mietete die
Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen ca. 10.600 m²
im Premiumobjekt „Dominium“ an (Unter Sachsenhausen
17-27).
FLÄCHENANGEBOT UND LEERSTAND
Der Leerstand ist auf rund 200.000 m² gefallen, dies entspricht
etwa 2,6 % des Büroflächenbestands. Allein in der
Innenstadt sind die freien Flächen um fast 40.000 m², d.h.
rund 37 %, zurückgegangen. In 2018 wurden lediglich etwa
50.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt. In 2019 werden
es schätzungsweise 140.000 m² sein, allerdings stehen
hiervon nur noch weniger als 20 % zur Anmietung zur Verfügung.
AUSBLICK
Aufgrund der abgeflauten Wirtschaftskonjunktur und
des geringen kurzfristig verfügbaren Angebots wird der
Flächenumsatz in 2019 voraussichtlich etwas niedriger
ausfallen als im vergangenen Jahr. Insgesamt erscheint
ein Jahresergebnis im Bereich um die 280.000 m² wahrscheinlich.
In 2018 wurde auf dem Kölner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien
ein Transaktionsvolumen von ca.
2,1 Mrd. € erzielt. Dies war im langfristigen Vergleich
das zweitbeste Jahresergebnis, das gegenüber dem Rekordjahr
2017 nur wegen des geringeren Objektangebots
um ca. 200 Mio. € zurückfiel.
INVESTITIONSOBJEKTE
Zu den größten Transaktionen zählte der Verkauf des
Kaufhofs (Hohe Straße 43-51, Ecke Schildergasse) an
Signa. Der Kaufpreis liegt geschätzt über 150 Mio. €. Insbesondere
wegen dieser Großtransaktion kamen Einzelhandelsimmobilien
auf einen Anteil am Transaktionsvolumen
von 13 %. Aufgrund mehrerer Verkäufe von größeren
Hotelanlagen, wie z.B. dem „Maritim Hotel“ (Heumarkt 20),
erreichte dieses Segment ca. 20 % des Investmentumsatzes.
Bürogebäude lagen mit ca. 52 % immer noch auf
Rang eins, wenngleich dies ein vergleichsweise niedriger
Wert ist.
Akzeptanz von Forward-Deals nutzen, die sich auf ca. 18 %
der Investments summierten. Ausländische Erwerber sicherten
sich etwas mehr als ein Viertel des Transaktionsvolumens.
AUSBLICK
Immobilienprodukte stehen weiterhin hoch in der Gunst
der Investoren und der Mangel an Anlagealternativen hält
an. Solange das Zinsniveau und die Finanzierungsbedingungen
so günstig sind, wird das Objektangebot auch in
den kommenden Monaten auf eine hohe Nachfrage und
Zahlungsbereitschaft der Investoren treffen. Bei einem
entsprechenden Angebot könnte erneut ein Transaktionsvolumen
in einem Bereich von ca. 2,0 Mrd. € erreicht
werden.
Köln | Transaktionsvolumen
2014-2019 | in Mrd. €
Behörden und Verbände nahmen aufgrund mehrerer größerer
und diverser kleinerer Vertragsabschlüsse insgesamt
etwa 21 % des gesamten Flächenumsatzes
ab. Co-Working-Anbieter/Business-Center mieteten
31.000 m² an und steigerten somit ihren Umsatzanteil von
ca. 4 % in 2017 auf ca. 10 % im vergangenen Jahr.
MIETEN
Vermieter befanden sich in einer starken Position um Mietpreissteigerungen
durchzusetzen. Die flächengewichtete
Durchschnittsmiete nahm im Jahresverlauf um rund
9 % auf ca. 15,00 €/m²/Monat zu. Die Spitzenmiete stieg
um 7 % auf ca. 23,00 €/m². Die höchste realisierte Miete
betrug etwa 25,00 €/m²/Monat.
Köln | Flächenumsatz
2014-2019 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer
TOP-3-TEILMÄRKTE (Flächenumsatz / Durchschnittsmiete)
INNENSTADT NORD / 50.000 m² / 16,00 €/m²/Monat
MÜLLHEIM / 30.000 m² / 12,90 €/m²/Monat
KÖLNER RINGE / 21.000 m² / 15,20 €/m²/Monat
TOP-3-VERTRÄGE
1. DESIGN OFFICES GMBH
„DO-Haus“, Schanzenstraße / ca. 13.000 m²
2. OBERFINANZDIREKTION NORDRHEIN-WESTFALEN
Unter Sachsenhausen 17-27 / ca. 10.600 m²
3. SIEMENS AG
„Haus am Platz“, Schanzenstraße / ca. 10.100 m²
Köln | Spitzen- und Durchschnittsmieten
2013-2018/Q4 | in €/m² mtl. nettokalt
Gegenüber dem Vorjahr sind die Netto-Spitzenrenditen
weiter gefallen. Bei Geschäftshäusern und Bürogebäuden
hat sich der Rückgang im Jahresverlauf allerdings verlangsamt.
Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser lag bei
2,90 %, für Büros sank sie auf 3,30 %. Tendenziell bewegen
sich die Renditen dieser zwei Assetklassen aufeinander zu.
Den deutlichsten Rückgang verzeichneten Logistikimmobilien
von 4,70 % zum 4. Quartal 2017 auf aktuell 4,20 %.
KÄUFER UND VERKÄUFER
Die stärkste Käufergruppe waren Spezialfonds, die ca.
19 % des Investmentumsatzes stellten. Die größte Verkäufergruppe
waren Projektentwickler mit ca. 23 %. Mehrere
Entwickler konnten 2018 die bei vielen Investoren hohe
5-Jahres-Mittel (2014-2018):
ca. 1,9 Mrd. €
1,3 1,9 1,8 2,3 2,1
Prognose
Q4
0,6 2,0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: German Property Partners (GPP)
5-Jahres-Mittel (2014-2018):
ca. 322.000 m²
260 290 440 310 310
Q4
Prognose
100 280
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: German Property Partners (GPP)
21,25 21,25 21,25 21,50 21,50
12,70 12,70
12,40
14,10
Spitzenmiete
13,70
23,00
Durchschnittsmiete
15,00
2013 2014 2015 2016 2017 2018/Q4
Quelle: German Property Partners (GPP)
18 19
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DE