GPP_Marktbericht_Industrie_2018
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT<br />
MARKTBERICHT | LOGISTIK/INDUSTRIE/LAGER | INVESTMENT/VERMIETUNG <strong>2018</strong>/2019<br />
92<br />
8<br />
9<br />
4,30 – 6,20 €/m 2<br />
Freising<br />
92<br />
Moosburg<br />
an der Isar<br />
VERMIETUNG<br />
MÜNCHEN<br />
Autor: bulwiengesa<br />
96<br />
INVESTMENT<br />
MÜNCHEN<br />
Unterschleißheim<br />
Dachau<br />
4,30 – 6,20 €/m 2 92 5,209<br />
– 7,10 €/m 2<br />
99<br />
9<br />
Fürstenfeldbruck<br />
8<br />
Germering MÜNCHEN<br />
94<br />
96<br />
6,10 – 8,30 €/m 2<br />
Gräfelfing<br />
Unterhaching<br />
5,20 – 7,10 €/m 2<br />
Wolfratshausen 8<br />
4,30 – 6,20 €/m 4,30 – 6,20 €/m<br />
95<br />
2<br />
2<br />
Im Vergleich zum Vorjahr fand <strong>2018</strong> nahezu eine Verdopplung<br />
des Investmentvolumens auf rund 460 Mio. €<br />
statt. Insgesamt wurden knapp 270.000 m² in der Logistikregion<br />
München gehandelt.<br />
INVESTMENTOBJEKTE UND RENDITEENTWICKLUNG<br />
In den vergangenen Jahren war der Münchener Investmentmarkt<br />
in erster Linie durch Objekte kleinerer und<br />
mittlerer Größe geprägt. <strong>2018</strong> konnten jedoch einige<br />
Transaktionen beobachtet werden, die nicht dem eher<br />
kleinflächigeren Light-Industrial-Segment, sondern dem<br />
Logistiksegment zuzuordnen sind. Als teuerster Markt für<br />
Hallen- und Produktionsflächen Deutschlands bewegte<br />
sich die Netto-Spitzenrendite Münchens bei 4,00 %. Damit<br />
sank sie im Vergleich zum Vorjahr um weitere 40 Basispunkte.<br />
Dabei stiegen die Kaufpreise weiterhin stärker als<br />
die erzielten Mietpreise in der Region.<br />
GRUNDSTÜCKSPREISE<br />
Die Grundstückspreise der Logistikregion München bewegen<br />
sich auf einem sehr hohen Niveau. Nicht zuletzt<br />
durch Flächenknappheit bedingt wurden im Stadtgebiet<br />
Grundstückspreise zwischen 390 und 720 €/m² bezahlt.<br />
Holzkirchen<br />
Im Münchener Umland erzielte das obere Marktsegment<br />
mit bis rund 680 €/m² eine ähnliche Größenordnung. Erst<br />
im weiteren Verflechtungsraum ist eine deutliche Preisreduktion<br />
zu spüren: Hier wurde eine Grundstückspreisspanne<br />
von 125 bis 450 €/m² beobachtet.<br />
AUSBLICK<br />
Das Investmentvolumen der Logistikregion München wird<br />
auch 2019 maßgeblich durch das Objektangebot vorgegeben.<br />
Es ist sehr wahrscheinlich, dass sich unter anderem<br />
aufgrund von Angebotsknappheit die durchschnittlichen<br />
Kaufpreise pro Quadratmeter weiter erhöhen werden.<br />
TOP-3-TRANSAKTIONEN NACH FLÄCHE<br />
1. MAISACH, Distributionszentrum, ca. 33.200 m²<br />
Nutzfläche, Käufer: Bayerische Versorgungskammer<br />
2. KIRCHHEIM BEI MÜNCHEN, Lager-/Logistikobjekt,<br />
ca. 32.300 m² Nutzfläche, Käufer: Frasers Property<br />
3. GARCHING, Logistikanlage, ca. 13.000 m²<br />
Nutzfläche, Käufer: Frasers Property Europe<br />
8<br />
Autor: bulwiengesa<br />
94<br />
Stadtgebiet<br />
Umland und<br />
Verflechtungsraum<br />
Übliche Mieten für<br />
Flächen ab 500 m 2<br />
© German Property Partners (<strong>GPP</strong>)/bulwiengesa<br />
In der Logistikregion München wurden im Jahr <strong>2018</strong> insgesamt<br />
rund 217.000 m² Lager- und Hallenflächen vermietet.<br />
Gegenüber 2017 ist dies ein Rückgang um 20 %.<br />
FLÄCHENUMSATZ<br />
Die Marktentwicklung wurde insbesondere von großflächigen<br />
Umsätzen geprägt. 75 % des Flächenumsatzes<br />
entfielen auf die Größenklasse jenseits der 10.000 m².<br />
Mit 75.000 m² Fläche stellte die Deutsche Post DHL den<br />
größten Mietvertragsabschluss. Das Handelsunternehmen<br />
Akar belegte mit ca. 12.000 m² den Platz 2. In<br />
der Gesamtbetrachtung waren die Logistikdienstleister<br />
die stärkste Nachfragergruppe in der Region, mit einem<br />
Anteil von 53 % am gesamten Flächenumsatz. Die Handelslogistik<br />
konnte ihren Flächenumsatz in München im<br />
Vergleich zum Vorjahr um rund 40.000 m² erhöhen und<br />
stellte insgesamt die zweitgrößte Nachfragergruppe. Eigennutzer<br />
waren am Markt mit rund 12 % vertreten. Dies<br />
entspricht in etwa dem Vorjahresniveau.<br />
MIETEN<br />
Im Vergleich zum Vorjahr nahmen die Spitzenmieten für<br />
Hallen- und Produktionsflächen in München im Jahr <strong>2018</strong><br />
um rund 3 % zu. Sowohl Stadtgebiet als auch Großraum<br />
konnten Steigerungen in ähnlichem Maße verzeichnen.<br />
Einzelne Top-Mieten im Stadtgebiet erreichten nunmehr<br />
etwa 8,30 €/m²/Monat. In Umland wurden Top-Mieten von<br />
rund 7,10 €/m²/Monat erzielt.<br />
FLÄCHENANGEBOT<br />
Die Logistikregion München zeichnet sich durch sehr<br />
geringen Leerstand aus. Im Stadtgebiet gab es praktisch<br />
keine verfügbaren modernen Bestandsobjekte. Im<br />
München | Flächenumsatz nach Branche<br />
<strong>2018</strong>/Q1–4 | in %<br />
6 %<br />
31 %<br />
10 %<br />
Logistikdienstleister/Transport<br />
<strong>Industrie</strong>/Produktion/Handwerk<br />
53 %<br />
Handel<br />
Sonstige<br />
Quelle: German Property Partners (<strong>GPP</strong>)<br />
Umland und Verflechtungsraum fanden dementsprechend<br />
auch spekulativ errichtete Flächen schnell Nutzer.<br />
Aufgrund der vorherrschenden Knappheit auf dem Grundstücksmarkt<br />
fiel die Zahl der Projektierungen jedoch vergleichsweise<br />
gering aus.<br />
AUSBLICK<br />
Ein bereits sehr hohes Preisniveau und ein knappes Angebot<br />
begrenzen den Flächenumsatz 2019 insbesondere<br />
im Stadtgebiet. Es ist davon auszugehen, dass hier<br />
die Mietpreise nur noch geringfügig weiter ansteigen<br />
können.<br />
TOP-3-PROJEKTE MIT FERTIGSTELLUNG IN <strong>2018</strong><br />
1. OLCHING - für diverse Nutzer,<br />
ca. 22.000 m² Hallenfläche<br />
2. OBERDING - für diverse Nutzer,<br />
ca. 13.000 m² Hallenfläche<br />
3. OLCHING - für Maytec,<br />
ca. 12.000 m² Hallenfläche<br />
TOP-3-FLÄCHENUMSÄTZE<br />
1. DEUTSCHE POST DHL, MÜNCHEN<br />
ca. 75.000 m² Hallenfläche, Q3<br />
2. AKAR, LANGENBACH<br />
ca. 16.000 m² Hallenfläche, Q2<br />
3. SCHUSTERMANN & BORENSTEIN, ASCHHEIM<br />
ca. 13.000 m² Hallenfläche, Q2<br />
München | Flächenumsatz nach Größe<br />
<strong>2018</strong>/Q1–4 | in %<br />
75 %<br />
1 %<br />
6 %<br />
8 %<br />
10 %<br />
bis 1.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m²<br />
bis 10.000 m² ab 10.001 m²<br />
Quelle: German Property Partners (<strong>GPP</strong>)<br />
20 21<br />
WWW.GERMANPROPERTYPARTNERS.DE
Change language