GPP-Marktbericht: Büro & Investment Deutschland 2019

LOKALE KOMPETENZ – DEUTSCHLANDWEIT
MARKTBERICHT INVESTMENT | BÜROVERMIETUNG 2019/Q1-4
DEUTSCHLAND
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
IM FOKUS
DER RUN AUF DAS PROJEKT
Zwar hat sich die deutsche Konjunktur nach der deutlichen
Abschwächung im Frühsommer 2019 zum Jahresende hin
wieder stabilisiert, mit einem Wirtschaftswachstum von 0,6 %
für das Gesamtjahr 2019 entging diese jedoch nur knapp einer
Rezession. Die konjunkturelle Abkühlung hinterließ zudem
Spuren auf dem deutschen Arbeitsmarkt.
ARBEITSMARKT DEUTSCHLAND
Die abschwächende deutsche Konjunktur sorgte 2019 für
eine leichte Stockung am Arbeitsmarkt. Die Zahl der Arbeitslosen
in Deutschland lag im Dezember 2019 bei 2,3 Mio. und
damit um 0,8 % über dem Vorjahreswert. Die Arbeitslosenquote
lag zum gleichen Zeitpunkt weiterhin bei 4,9 %. Mit
Abklingen der außenwirtschaftlichen Konflikte, sollte der
Arbeitsmarkt jedoch wieder an Dynamik gewinnen.
Nach Angaben des ifo Beschäftigungsbarometers zeigten
sich die deutschen Unternehmen auf der Suche nach Personal
2019 zurückhaltender als noch im Vorjahr. Im Dezember
sank der Indexwert auf 98,9 Punkte. Das Institut
geht jedoch von einer moderaten Fortsetzung des Aufschwungs
am Arbeitsmarkt im Jahresverlauf 2020 aus.
ZINSEN
Auch nach dem Führungswechsel an der Spitze der Europäischen
Zentralbank hält diese weiterhin den Leitzins
auf seinem aktuellen Rekordtief. Erst im Dezember 2020
ist eine strategische Überprüfung des EZB-Kurses angedacht.
Bis dahin ist von einer Beibehaltung der aktuellen
Nullzinspolitik auszugehen. Die US-Notenbank
senkte ihren Leitzins seit Juli 2019 drei Mal in Folge. Angesichts
guter Wirtschaftsperspektiven und niedriger
Arbeitslosigkeit soll dieser nun vorerst unverändert im
Korridor von 1,50 bis 1,75 % belassen werden.
Die 10-jährigen-Bundesanleihen schlossen das Jahr mit
-0,19 % ab und lagen damit zum Jahresende knapp über
ihrer durchschnittlichen Gesamtjahresrendite. Da sich die
Hypothekenzinsen meist an der Entwicklung der Bundesanleihen
orientieren, werden diese demnach auch 2020
kaum nennenswert ansteigen. Das Baugeld bleibt damit
aller Wahrscheinlichkeit nach auf seinem historisch niedrigen
Stand.
IFO GESCHÄFTSKLIMA DEUTSCHLAND
Die Stimmung in den deutschen Chefetagen hat sich
gemäß ifo Geschäftsklima Deutschland wieder gebessert.
Der Tiefpunkt vom Sommer 2019 wurde mittlerweile überwunden.
Mit Abschwellen aktueller Wirtschaftskonflikte
besserten sich ebenfalls die Erwartungen der befragten
Unternehmen. Mit steigender Zuversicht blicken diese ins
neue Jahr.
PROGNOSE BIP
Nach einem ernüchternden konjunkturellen Wachstum
2019 sind die Erwartungen für das Jahr 2020 zurückhaltend
optimistisch. Die wichtigsten Institutionen in Deutschland
erwarten eine leichte Erholung der Weltwirtschaft und
gehen für die deutsche Konjunktur von einem Zuwachs von
0,9 % bis zu 1,4 % aus. Ein wesentlicher Grund dafür ist die
sich anbahnende Entspannung in aktuellen Handelskonflikten.
Von dem Abklingen der Spannungen im Welthandel
profitiert die exportorientierte deutsche Wirtschaft in besonderem
Maße.
In Zeiten niedriger Leerstandsquoten an allen Top-7-Standorten
bieten Projektentwicklungen für Unternehmen oftmals
die einzige Chance, ihre Expansions- oder Reorganisationsstrategien
optimal umzusetzen. Insbesondere bei großflächigem
Bedarf haben Nutzer häufig keine Alternativen zu Projektentwicklungen
und Refurbishments. Entsprechend groß war 2019
der Run auf Neubau- bzw. neuwertige Flächen in den Top-7.
ANGEBOT UND NACHFRAGE
Aufgrund des Nachfrageüberhangs bei Büroflächen mit moderner
Ausstattung in den Top-7 entfiel 2019 ein großer Teil
des Flächenumsatzes auf Projektentwicklungen. Über alle
Standorte lag der Anteil der Projektanmietungen am Gesamtflächenumsatz
bei 35 %. Somit wurde mehr als jeder
dritte Büroflächen-Quadratmeter im Neubau- und Revitalisierungssegment
vermietet. Eigennutzer machten dabei mit
11 % einen untergeordneten Anteil am Flächenumsatz in Projektentwicklungen/Revitalisierungen
aus. Insbesondere in
Stuttgart (44 %) und Düsseldorf (41 %) waren Neubauflächen
für viele Unternehmen die Lösung für ihre Flächensuche.
VORLAUFZEIT
Bis sie ihre Flächen beziehen zu können, müssen die zukünftigen
Mieter einen langen Atem beweisen und Wartezeiten
von bis zu vier Jahren überbrücken. Ein Beispiel hierfür ist
die Anmietung von SAP im Projekt „QH Track“ (Heidestraße)
in Berlin. Der Softwarekonzern unterzeichnete einen Vertrag
über ca. 30.900 m² Bürofläche, die Flächenübergabe ist für
Anfang 2023 avisiert. Auch andernorts gilt es lange Vorlaufzeiten
zu akzeptieren. So wird Siemens ebenfalls erst zum
Jahresende 2023 seine neuen Räumlichkeiten im „Urbanic“
(Schwieberdinger Straße 95-97, Stuttgart) beziehen können.
AUSBLICK
Die Projektentwickler haben erkannt, dass aktuell die
Stunde der spekulativen Neubauvorhaben schlägt. Die Risikobereitschaft
der Entwickler hat sich erhöht. Mit großvolumigen
Projekten ohne Vorvermietung in den zentralen Lagen
mehrerer Top-7-Standorte tragen sie den aktuellen Entwicklungen
Rechnung. Gewiss ist, Unternehmen mit einem
hohen Bedarf an attraktiven Flächen werden sich diese auch
perspektivisch frühzeitig sichern und ihre neuen Räumlichkeiten
zunächst nur aus den Planunterlagen kennen.
TOP 10 ABSCHLÜSSE | TOP-7-STANDORTE
2019 | Anmietung/Baustart | Neubau und Revitalisierung
Standort
Berlin
Berlin
Berlin
Hamburg
Düsseldorf
München
Frankfurt
Düsseldorf
PWC PriceWaterhouseCoopers
Stuttgart
Projekt/
Objekt
„EDGE East Side“
Tamara-Danz-Straße 1
Lyoner Straße 13
„OTTO GOeast“
Werner-Otto-Straße 1-7
„MIZAL“
Plockstraße
„Be:Hub“
Kynaststraße 13-15
„Karl“
Karlstraße 75-79
„QH Track“
Heidestraße
Theodor-Heuss-
Allee 44-46
„Eclipse“
Georg-Glock-Straße 22
„W9“
Weissacher Straße 9
Mieter /
Eigennutzer
Mietfläche
[ca. m²]
Amazon 2023/Q4 63.500
vrsl. Fertigstellung
Frankfurt
DekaBank/Deutsche
Girozentrale
2021/Q4 46.200
Otto Group 2020/Q2 40.000
WPP Deutschland
Holding
2021/Q4 34.100
Bima 2020/Q4 30.900
Apple 2021/Q4 30.600
SAP Deutschland 2023/Q1 30.000
Ing-Diba 2021/Q2 26.100
2022/Q4 26.000
Vector Informatik 2022/Q3 25.000
Beschäftigung in Deutschland
2014-2019/12 | Jahresendwerte | in Mio.
ifo Geschäftsklima Deutschland
2014-2019/12 | Indexwerte 2015=100
Top-7 | Flächenumsatz in Projektentwicklungen
2018/2019 | nach Standorten | in 1.000 m 2
Top-7 | Flächenumsatz in Projektentwicklungen
2019 | in 1.000 m 2 | nach Umsatzanteil
Arbeitslose
Gemeldetes Arbeitsstellenangebot
Arbeitslosenquote
Geschäftslage
Flächenumsatz 2018
Flächenumsatz 2019
Gesamtflächenumsatz 2019
Anteil Projektflächenumsatz
6,7%
0,49
6,4%
0,57
6,1%
0,66
5,7%
0,73
4,9% 4,9%
0,78 0,69
Geschäftsklima
Geschäftserwartungen
Beschäftigungsbarometer
98,9
Berlin
München
Frankfurt
297
349
308
234
103
174
Stuttgart
Düsseldorf
Berlin
313
461
910
44%
41%
38%
98,8
96,3
Hamburg
220
158
Köln
290
34%
93,8
Düsseldorf
65
191
München
762
31%
2,99 2,79 2,69 2,53 2,21 2,23
Stuttgart
89
137
Frankfurt
591
29%
2014 2015 2016 2017 2018 2019/12
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Köln
70
100
Hamburg
545
29%
Quelle: Destatis, Bundesagentur für Arbeit
Quelle: ifo Institut
Quelle: German Property Partners (GPP)
Quelle: German Property Partners (GPP)
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