Betriebskostenabrechnung - Arbeiterkammer Kärnten
Betriebskostenabrechnung - Arbeiterkammer Kärnten
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<strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
kaernten.arbeiterkammer.at
Günther Goach<br />
,, Die <strong>Arbeiterkammer</strong> ist die einzige Konsumentenschutzeinrichtung<br />
in <strong>Kärnten</strong>. Der AK-Konsumentenschutz<br />
steht allen Kärntnerinnen und Kärntnern<br />
mit Rat und Auskunft zur Verfügung, unabhängig davon,<br />
ob sie AK-Mitglieder sind oder nicht.<br />
Ausführliche Konsumentenschutz-Informationen finden<br />
Sie auch im Internet unter kaernten.arbeiterkammer.at.<br />
Viele wertvolle Tipps und interaktive Rechner helfen,<br />
Ärger und Geld zu sparen.<br />
,,<br />
Günther Goach<br />
Präsident der <strong>Arbeiterkammer</strong> <strong>Kärnten</strong>
BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG<br />
Autor der Broschüre:<br />
Mag. Michael Tschamer<br />
AK <strong>Kärnten</strong><br />
Aktualisiert im Juni 2011<br />
AK-Infoservice 1
INHALT<br />
Betriebskosten 3<br />
Rechtliche Grundlagen 3<br />
Was sind Betriebskosten? 5<br />
<strong>Betriebskostenabrechnung</strong> 16<br />
Häufige Gesetzwidrigkeiten bei der <strong>Betriebskostenabrechnung</strong> 22<br />
Musteranträge und Musterbriefe 27<br />
Heiz- und Warmwasserkosten 29<br />
Heiz- und Warmwasserkosten 31<br />
Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten 31<br />
Verteilung der Energiekosten 32<br />
Verteilung der sonstigen Kosten 32<br />
Verteilung der Kosten der Fernwärme 32<br />
Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten 33<br />
Folgen der Abrechnung 34<br />
Wechsel des Wärmeabnehmers 34<br />
Hauptmietzinsabrechnung 35<br />
Fristen 35<br />
Inhalt und Umfang 35<br />
Überprüfung der Hauptmietzinsabrechnung 38<br />
Muster einer Hauptmietzinsabrechnung 39<br />
Mietzinserhöhung in einem Verfahren gemäß § 18 MRG 41<br />
Anhang 43<br />
2 AK-Infoservice
BETRIEBSKOSTEN<br />
Rechtliche Grundlagen<br />
Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält zwingende Bestimmungen über die<br />
Vorschreibung und Abrechnung von Betriebskosten sowie eine taxative<br />
Aufzählung der als Betriebskosten verrechenbaren und auf die Mieter<br />
überwälzbaren Kosten.<br />
Der Anwendungsbereich<br />
Den zwingenden Bestimmungen über die Verrechnung und Abrechnung<br />
von Betriebskosten nach dem MRG unterliegen nicht alle Mietverhältnisse.<br />
Der Anwendungsbereich ist auf folgende Bauten beschränkt:<br />
■ Altbau: Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 1.<br />
Juli 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden (auch Altbaueigentumswohnungen<br />
in Häusern, die bis zum 8.5.1945 errichtet wurden).<br />
■ Geförderter Neubau: Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund<br />
einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung errichtet worden<br />
sind, wenn die Errichtung des Gebäudes mit Wohnbauförderungsmitteln<br />
erfolgte (zB Gemeindewohnungen und – mit geringen Änderungen<br />
– Mietwohnungen von Gemeinnützigen Bauvereinigungen, die so<br />
genannten „Genossenschaftswohnungen“).<br />
Die Vorschriften des MRG über die Verrechnung und Abrechnung von<br />
Betriebskosten sind in folgenden Fällen nicht anzuwenden:<br />
■ Neubau-Wohnungseigentum: Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden,<br />
die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung<br />
neu errichtet worden sind.<br />
Ausnahme: Wenn eine Eigentumswohnung, die aus Mitteln der Wohnbauförderungsgesetze<br />
(WFG) 1954 oder 1968 errichtet wurde, vermietet<br />
wird, ist aufgrund der speziellen Vorschriften der Förderungsgesetze sehr<br />
wohl der Betriebskostenbegriff des MRG anzuwenden!<br />
■ Freifinanzierter Neubau: Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund<br />
einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung ohne Inanspruchnahme<br />
von Wohnbauförderungsmitteln errichtet wurden.<br />
AK-Infoservice 3
■ Bestandgegenstände (Wohnungs- und Geschäftslokalmiete) welche in<br />
Gebäuden gelegen sind, die nicht mehr als zwei selbstständige Bestandeinheiten<br />
aufweisen, wobei Mieträumlichkeiten, die nachträglich<br />
durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden, nicht<br />
zählen.<br />
■ Dienst-, Natural- und Werkswohnungen.<br />
■ Ferienwohnungen.<br />
■ Dachbodenausbauten: Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines<br />
Dachbodens aufgrund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung<br />
neu errichtet worden sind und unausgebaute Dachböden,<br />
die mit der Vereinbarung vermietet werden, dass sie der Hauptmieter<br />
ausbaut.<br />
Vertragliche Vereinbarungen<br />
Bei Mietverhältnissen, auf die das MRG nicht anwendbar ist, sollte man<br />
darauf achten, was man vereinbart. Will der Mieter überhaupt neben dem<br />
vereinbarten Mietzins noch zusätzliche Nebenkosten tragen? Ist der vereinbarte<br />
Mietzins schon ein pauschaler Bruttomietzins inklusive aller<br />
Nebenkosten oder fallen neben dem Netto-Hauptmietzins noch Nebenkosten<br />
an? Welche Nebenkosten soll der Vermieter, welche Nebenkosten<br />
der Mieter tragen?<br />
Bei Mietverträgen, auf die der Betriebskostenbegriff des MRG nicht<br />
anwendbar ist, wäre es nämlich auch möglich, nicht nur die „klassischen<br />
Betriebskosten“ sondern auch die Erhaltungskosten auf den Mieter zu<br />
überwälzen, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Vermieter von Einfamilienhäusern<br />
könnten von ihren Mietern neben der Bezahlung von<br />
Mietzins und Betriebskosten auch die Übernahme von Reparaturkosten<br />
am Haus verlangen und dies im Mietvertrag vereinbaren. Auch<br />
Wohnungseigentümer überwälzen im Mietvertrag öfter die „Reparaturrücklage“,<br />
die die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Erhaltung<br />
und Verbesserung des Hauses anspart, auf die Mieter.<br />
Solche Vereinbarungen können zu erheblichen Verteuerungen während<br />
eines laufenden Mietvertrages führen.<br />
4 AK-Infoservice
2. Was sind Betriebskosten?<br />
Die Posten, die in der <strong>Betriebskostenabrechnung</strong> enthalten sein dürfen,<br />
sind im Mietrechtsgesetz aufgezählt. Es können keine anderen Posten<br />
verrechnet werden.<br />
Der Betriebskostenkatalog<br />
■ Wasser:<br />
Das sind die Kosten für die Wasserversorgung des Hauses und die<br />
Kosten, die für eine vorschriftsmäßige Überprüfung der Versorgung<br />
anfallen.<br />
■ Rauchfangkehrung:<br />
Das sind die wiederkehrenden Kosten für die Rauchfangkehrung in<br />
dem von der Kehrverordnung vorgeschriebenen Ausmaß. Die Kosten<br />
für das Ausschleifen eines Kamins zählen nicht zu den Betriebskosten.<br />
■ Kanalräumung (Abwasser- und Kanalgebühr):<br />
Darunter fallen die Kosten für regelmäßige Kanalräumung, Leerung und<br />
Reinigung von Senkgruben, Behebung von Kanalverstopfungen, wenn<br />
sie ohne Eingriff in die Kanalsubstanz erfolgen.<br />
■ Unratabfuhr:<br />
Das sind die Kosten für die Müllabfuhr und für Entrümpelungen. Bei<br />
einer Entrümpelung dürfen nur jene Kosten auf alle Mieter überwälzt<br />
werden, die zur Entrümpelung solcher Sachen notwendig sind, die auf<br />
allgemeinen Teilen des Hauses gelagert sind und deren Herkunft nicht<br />
mehr feststellbar ist. Werden Sachen entrümpelt, die nachweislich von<br />
bestimmten Mietern oder dem Hauseigentümer stammen, dann dürfen<br />
diese Kosten nicht als Betriebskosten verrechnet werden.<br />
■ Schädlingsbekämpfung (zB Rattenvertilgung):<br />
Schädlinge sind jene Tiere, von denen eine Gefahr der Beschädigung<br />
des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht.<br />
Im Stadtgebiet sind das auch Tauben. Nicht darunter fallen die<br />
Entfernung von Taubenkot oder bauliche Maßnahmen.<br />
■ Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses:<br />
Das sind die Stromkosten und die Kosten für den Ersatz von Glühbirnen<br />
und Sicherungen. Die Kosten für die Behebung von Schäden an<br />
elektrischen Leitungen gehören nicht zu den Betriebskosten.<br />
AK-Infoservice 5
■ Feuerversicherung:<br />
Das ist die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden,<br />
sofern die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der<br />
im Schadensfall zur Wiederherstellung des Hauses ausreicht.<br />
■ Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung:<br />
Das ist die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche<br />
Haftpflicht des Hauseigentümers und gegen Leitungswasserschäden<br />
einschließlich Korrosionsschäden.<br />
■ Versicherung gegen andere Schäden:<br />
Kosten für die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere<br />
Schäden, zB Glasbruch oder Sturm, können nur dann verrechnet werden,<br />
wenn die Mehrheit der Hauptmieter der Erneuerung oder der<br />
Änderung des Versicherungsvertrages zustimmt.<br />
■ Verwaltungskosten:<br />
Das sind Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich der<br />
Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren und dergleichen. Dafür<br />
darf pro Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses<br />
der Kategorie-A-Mietzins verlangt werden – unabhängig davon, ob die<br />
Arbeiten einer professionellen Hausverwaltung übergeben wurden<br />
oder nicht.<br />
Die jährlichen Verwaltungskosten betragen maximal für:<br />
Mietwohnungen nach dem MRG<br />
(pro Jahr und m 2 ) ab 1.1.09: 3,08 2<br />
Mietwohnungen gemeinnütziger<br />
Bauträger (netto pro Jahr,<br />
pro Wohnung oder ab 1.4.10: 196,80 2<br />
anteilig nach Wohnfläche) ab 1.4.11: 200,40 2<br />
Eigentumswohnungen gemeinnütziger<br />
Bauträger (netto pro Jahr,<br />
pro Wohnung oder anteilig ab 1.4.10: 243,60 2<br />
nach Wohnfläche) ab 1.4.11: 248,40 2<br />
6 AK-Infoservice
■ Öffentliche Abgaben:<br />
Die auf eine Liegenschaft entfallende Grundsteuer zählt zu den<br />
Betriebskosten. Ausgenommen sind jene Grundstücksteile, die nur<br />
dem Vermieter oder einzelnen Mietern zur Verfügung stehen. Die<br />
Gebrauchsabgabe für Steckschilder von Geschäften darf aber nicht<br />
auf alle Mieter abgewälzt werden. Das muss der Geschäftsinhaber<br />
bezahlen.<br />
■ Gemeinschaftsanlagen:<br />
Als Betriebskosten werden auch die Gesamtkosten für den Betrieb von<br />
Gemeinschaftsanlagen (Personenaufzug, Waschküche, Grünanlage,<br />
etc.) verrechnet. Wenn alle Mieter des Hauses berechtigt sind, die<br />
Gemeinschaftsanlage zu nutzen, sind die Betriebskosten dieser Anlage<br />
aufzuteilen und abzurechnen. Sind nicht alle Mieter zur Benützung der<br />
Anlage berechtigt, so sind deren Kosten nur auf die Berechtigten aufzuteilen.<br />
BEISPIEL:<br />
Wenn eine gemeinsame Grünanlage, an der niemandem Sondernutzungsrechte<br />
zustehen, nicht betreten werden darf, so können die<br />
Kosten der Pflege (Rasen mähen, Äste abschneiden, etc.) trotzdem<br />
auf die Mieter überwälzt werden. Der Nutzen der Grünfläche besteht<br />
ja auch in der Annehmlichkeit einer gefälligen Umgebung,<br />
einer schönen Aussicht oder besseren Luft, meinte der Oberste<br />
Gerichtshof in einem Urteil im Jahr 1993.<br />
■ Hausbesorgerarbeiten:<br />
Hausbesorgerkosten fallen unabhängig davon an, ob ein Hausbesorger<br />
wirklich beschäftigt ist, der Hauseigentümer die Hausbesorgerarbeiten<br />
selbst durchführt oder durch andere Personen<br />
erledigen lässt.<br />
Rechtliche Grundlage für das Hausbesorgerentgelt sind das Hausbesorgergesetz<br />
und die Mindestlohntarife. Im Beitrag für Hausbesorgerarbeiten<br />
können neben den dem Hausbesorger gebührenden Entgelten<br />
und Ersätzen auch die Kosten für die zur Reinigung erforderlichen Geräte<br />
und Materialien, der Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrages<br />
und die Abfertigung für den Hausbesorger verrechnet werden. Dafür<br />
kann der Vermieter eine Abfertigungsrücklage einheben. Monatlich dür-<br />
AK-Infoservice 7
fen dafür höchstens 2,5 Prozent des monatlichen Bruttoentgeltes des<br />
Hausbesorgers veranschlagt werden.<br />
Durch eine Gesetzesänderung gilt das Hausbesorgergesetz nicht mehr<br />
für Dienstverhältnisse, die nach dem 30.6.2000 abgeschlossen wurden.<br />
Für diese neuen Dienstverhältnisse gibt es keine arbeitsrechtlichen<br />
Sondernormen mehr. Dies wirkt sich auf die Betriebskosten dahingehend<br />
aus, dass der Vermieter für Hausbetreuungsleistungen dem Mieter<br />
„angemessene“ Kosten statt wie bisher einen Beitrag für Hausbesorgerkosten<br />
verrechnen kann. Da das Mietrechtsgesetz die „neuen“ Hausbetreuungsleistungen<br />
und damit auch die angemessenen Kosten sehr<br />
weit definiert, könnte es in Zukunft in vielen Wohnanlagen zu einer<br />
Erhöhung der Betriebskosten kommen. Die „neue“ Hausbetreuung<br />
umfasst unter anderem die Reinhaltung und Wartung der Gehsteige, die<br />
Schneeräumung und die Beaufsichtigung des Hauses, sodass unter<br />
Umständen den Mietern sogar die Aufwendungen für die Tätigkeit von<br />
Bewachungsfirmen oder von Portieren im Wege der Betriebskosten verrechnet<br />
werden könnten.<br />
Über die Verrechnung der Aufwendungen für die Hausbetreuung im<br />
Rahmen der Betriebskosten wird danach unterschieden, wer die Hausbetreuung<br />
verrichtet.<br />
1. Erfolgt sie durch einen Dienstnehmer des Vermieters, können das dem<br />
Dienstnehmer gebührende angemessene Entgelt zuzüglich des<br />
Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrages und der sonstigen<br />
durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben (Kommunalsteuer)<br />
und die Kosten der erforderlichen Geräte und Materialien als<br />
Betriebskosten verrechnet werden<br />
2. Wird die Hausbetreuung durch einen vom Vermieter bestellten<br />
Werkunternehmer durchgeführt, darf den Mietern der angemessene<br />
Werklohn als Betriebskosten verrechnet werden.<br />
3. Wenn der Vermieter die Hausbetreuung selbst durchführt, darf er ein<br />
fiktives angemessenes Entgelt, den fiktiven Dienstgeberanteil des<br />
Sozialversicherungsbeitrages und die fiktiven sonstigen Abgaben, wie<br />
auch die Kosten der Geräte und Materialien als Betriebskosten verrechnen.<br />
8 AK-Infoservice
■ Sonstige Ausgaben:<br />
Reparaturen, Mietzinsausfälle, Delogierungs- und Prozesskosten dürfen<br />
nicht als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden.<br />
Reparaturkosten sind aus der Mietzinsreserve zu bezahlen.<br />
Bei allen Positionen darf der gewerbliche Vermieter nur die Nettobeträge<br />
abrechnen. Eine in den Rechnungen an den Hauseigentümer allenfalls<br />
enthaltene Umsatzsteuer ist herauszurechnen, bevor die Beträge in der<br />
<strong>Betriebskostenabrechnung</strong> an die Mieter weiterverrechnet werden.<br />
BEISPIEL:<br />
Eine Schädlingsbekämpfungsfirma legt dem Hauseigentümer im<br />
August 2010 für Ratten- und Schabenbekämpfung eine Rechnung<br />
über 2 313,95 (2 261,62 + 20% Ust.).<br />
In der <strong>Betriebskostenabrechnung</strong> 2010 darf unter der Position „Schädlingsbekämpfung“<br />
den Mietern nur ein Betrag von 2 261,62 zuzüglich<br />
10% Ust. angelastet werden.<br />
Der Hausbesorger<br />
Pflichten des Hausbesorgers<br />
■ Reinhalten des Hauses.<br />
■ Reinigen der Stiege, Gänge und Höfe einmal wöchentlich.<br />
■ Reinigen der Waschküche und des Trockenraumes einmal monatlich.<br />
■ Kehren des Kellers einmal monatlich.<br />
■ Putzen der Stiegenhausfenster dreimal jährlich.<br />
■ Reinigen bzw. Bestreuen der Gehsteige bei Glatteis.<br />
■ Sorge für die Beleuchtung des Hauses, soweit dazu keine besonderen<br />
Kenntnisse notwendig sind.<br />
■ Zusperren und Öffnen des Haustores zu den vorgesehenen Sperrzeiten<br />
(entfällt bei einer Gegensprechanlage).<br />
■ Besorgung notwendiger Dienstwege.<br />
AK-Infoservice 9
■ Meldung von Gebrechen (ehestmöglich an den Hauseigentümer).<br />
■ Sorge für die Einhaltung der Hausordnung.<br />
■ Dienstleistungen wie Betreuung von Grünanlagen, Zentralheizung oder<br />
Lift müssen ausdrücklich vereinbart und extra entlohnt werden.<br />
■ Der Hausbesorger ist zur Anwesenheit im Haus nur insoweit verpflichtet,<br />
als dies zur ordentlichen Besorgung seiner Pflichten erforderlich ist.<br />
Wenn nichts Abweichendes schriftlich vereinbart wurde, ist es ihm<br />
auch gestattet, nebenbei einen anderen Beruf auszuüben.<br />
Rechte des Hausbesorgers<br />
■ Bei der Bestellung des Hausbesorgers steht den Mietern keine Mitsprache<br />
zu. Sie haben auch kein Weisungsrecht gegenüber dem Hausbesorger.<br />
Auftraggeber des Hausbesorgers ist ausschließlich der Vermieter.<br />
Der Vermieter schuldet aber den Mietern die ordnungsgemäße<br />
Erbringung der Hausbesorgerarbeiten.<br />
■ In Wohnungseigentumsanlagen gehört die Bestellung des Hausbesorgers<br />
zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, die mit einfachem<br />
Mehrheitsbeschluss entschieden werden können.<br />
■ Das Entgelt des Hausbesorgers richtet sich nach dem jeweils gültigen<br />
Hausbesorgermindestlohntarif, der in jedem Bundesland unterschiedlich<br />
ist. Das nach diesen Sätzen berechnete Entgelt, der Urlaubszuschuss,<br />
die Weihnachtsremuneration und der Dienstgeberanteil des<br />
Sozialversicherungsbeitrages sind Betriebskostenbestandteile, die auf<br />
alle Mieter überwälzbar sind.<br />
■ Führt der Eigentümer die Hausbesorgerarbeiten selbst durch oder zieht<br />
er dazu eine Reinigungsfirma heran, ist dieses Entgelt den Mietern<br />
anrechenbar.<br />
■ Ist der Hausbesorger verhindert, muss er auf eigene Kosten für eine<br />
Vertretung sorgen. Bei Krankheit oder Urlaub muss der Hauseigentümer<br />
dem Hausbesorger die Kosten der Vertretung ersetzen.<br />
■ Der Hausbesorger hat Anspruch auf eine Dienstwohnung, die mindestens<br />
aus einem Zimmer, Küche, Vorraum, WC und Badegelegenheit<br />
10 AK-Infoservice
estehen muss. Nimmt er die Dienstwohnung nicht in Anspruch,<br />
gebührt ihm dafür ein monatliches Entgelt in Höhe der für die Sozialversicherung<br />
festgelegten Bewertungssätze. Für die Instandhaltung der<br />
Hausbesorgerwohnung muss der Hauseigentümer aufkommen. Instandhaltungsarbeiten<br />
werden, abgesehen vom Ausmalen der Hausbesorgerwohnung,<br />
aus der Mietzinsreserve finanziert.<br />
■ Ein unbefristetes Dienstverhältnis eines Hausbesorgers ohne Dienstwohnung<br />
kann zum Ende eines Kalendermonats durch Kündigung aufgelöst<br />
werden. Die Kündigungsfrist beträgt für den Hauseigentümer<br />
sechs Wochen und erhöht sich nach zehnjähriger Dauer des Dienstverhältnisses<br />
auf drei Monate. Für den Hausbesorger gilt eine Frist von<br />
einem Monat.<br />
■ Hausbesorger mit Dienstwohnung können nur aus wichtigen Gründen<br />
gekündigt werden (grobes Verschulden, das zu Schaden der Bewohner<br />
oder Eigentümer führt, im Dienst untreu, Zuwendungen, etc.).<br />
<strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
Der Hauseigentümer hat zwei Möglichkeiten, die Betriebskosten zu verrechnen:<br />
■ Er kann die Betriebskosten monatlich abrechnen. In diesem Fall muss<br />
er zumindest drei Tage vor dem Zinstermin die Rechnungsbelege zur<br />
Einsicht auflegen.<br />
■ Er kann eine Jahrespauschalverrechnung machen, bei der monatlich<br />
gleichbleibende Pauschalen eingehoben werden. Abgerechnet wird<br />
zum Jahresende (übliche Form).<br />
Die Einzelvorschreibung<br />
Der Mieter entrichtet den auf seine Wohnung entfallenden Anteil an den<br />
Betriebskosten am Ersten eines jeden Kalendermonats. Voraussetzung<br />
ist, dass die Beträge mindestens drei Tage vor dem Monatsersten unter<br />
Vorlage der Rechnungsbelege nachgewiesen werden und die Fälligkeit<br />
bereits eingetreten ist.<br />
AK-Infoservice 11
Die Jahrespauschalverrechnung<br />
Der Verwalter oder Vermieter muss bis zum 30. Juni des Folgejahres eine<br />
ordentliche Abrechnung über das vergangene Jahr legen und Einsicht in<br />
die dazugehörigen Belege gewähren. Die Abrechnung ist im Haus zur<br />
Einsicht aufzulegen.<br />
Werden die Betriebskosten nicht bis Ende des Nachfolgejahres durch<br />
Legung der Abrechnung geltend gemacht, kann vom Vermieter keine<br />
Nachforderung erfolgen. (Gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG<br />
bzw. wenn § 21 MRG ausdrücklich durch den Mietvertrag vereinbart<br />
wurde).<br />
Die Rechnungslegung muss so detailliert sein, dass jeder Bewohner<br />
auch ohne Fachkenntnisse die Abrechnung überprüfen kann. Die<br />
Einnahmen und Ausgaben müssen soweit aufgeschlüsselt sein,<br />
dass kontrolliert werden kann, wann, wofür und an wen Zahlungen<br />
geleistet wurden. Die Belege müssen bezeichnet und in der Belegesammlung<br />
leicht auffindbar sein. Alle Mieter haben das Recht, die<br />
Abrechnung zu prüfen, Einsicht in die Belege zu nehmen und sich<br />
auf eigene Kosten davon Kopien anfertigen zu lassen. Bei der Vorschreibung<br />
der Pauschalbeträge für das Folgejahr kann eine Anhebung<br />
um maximal 10 Prozent der gesamten Betriebskosten des Vorjahres vorgenommen<br />
werden.<br />
Pflicht zur Rechnungslegung<br />
Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Rechnungslegung nicht nach,<br />
kann jeder Mieter mittels Antrag beim Bezirksgericht (Schlichtungsstelle)<br />
seinen Anspruch auf Rechnungslegung durchsetzen. Auch die Überprüfung<br />
der Betriebskosten und ihrer Verteilung wird vom Bezirksgericht<br />
(Schlichtungsstelle) vorgenommen. Nicht ordnungsgemäß vorgelegte<br />
Abrechnungen können rückwirkend für die drei letzten Jahre verlangt<br />
werden. Unzulässig eingehobene Betriebskosten können ebenfalls innerhalb<br />
von drei Jahren zurückgefordert werden.<br />
Mieter gemeinnütziger Bauvereinigungen müssen begründete Einwendungen<br />
gegen die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten ab Rechnungslegung<br />
erheben. Andernfalls gilt diese als anerkannt.<br />
12 AK-Infoservice
Neben den Betriebskosten und besonderen Aufwendungen (Lift-, Heizung<br />
und Warmwasser) sind aushaftende Darlehen betragsmäßig auszuweisen<br />
und die Höhe der Rücklage samt Verzinsung anzuführen.<br />
Überschüsse und Fehlbeträge<br />
Ergibt sich aus den in der Jahresabrechnung enthaltenen Ausgaben und<br />
den monatlichen Pauschalbeträgen ein Überschuss zu Gunsten der<br />
Hauptmieter, ist der Überschussbetrag zum übernächsten Zinstermin<br />
zurückzuerstatten.<br />
Überschüsse dürfen nicht fortgeschrieben werden. Sie sind auszubezahlen.<br />
Anspruchsberechtigt auf den Überschuss sind die Mieter, die zum<br />
Fälligkeitstermin (übernächster Zinstermin) Mieter sind. Wird der Überschussbetrag<br />
nicht fristgerecht zurückbezahlt, kann der Mieter dies über<br />
das Gericht erzwingen.<br />
Ergibt sich aus der Jahresabrechnung und den monatlichen Pauschalbeträgen<br />
ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, haben die Hauptmieter<br />
den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin zu entrichten. Nachzahlungspflichtig<br />
sind die Mieter, die zum Fälligkeitstermin (übernächster<br />
Zinstermin) gerade Mieter sind. Eine Fortschreibung des Passivsaldos ist<br />
nicht zulässig, da nur die Mieter, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter<br />
sind, Schuldner des Passivsaldos sind.<br />
BEISPIEL:<br />
Die <strong>Betriebskostenabrechnung</strong> für das Jahr 2010 wird am 13.4.2011<br />
im Haus aufgehängt. Die Abrechnung ergibt einen Überschuss zu<br />
Gunsten der Mieter. Dieser Überschuss muss am 1.6.2011 den Mietern<br />
rückerstattet bzw. bei den Mietvorschreibungen für Juni 2011<br />
abgezogen werden.<br />
Ein Mieter, der zum übernächsten Zinstermin nach Rechnungslegung<br />
Mieter ist, erhält seinen Anteil am Überschuss bzw. muss seinen Anteil an<br />
der Nachzahlung tragen, unabhängig davon, ob er im Jahr, über das die<br />
Abrechnung gelegt wurde (zB 2010), bereits Mieter war oder ob er erst im<br />
Jahr der Rechnungslegung eingezogen ist (zB im Februar 2011). (Gilt nur<br />
im Vollanwendungsbereich des MRG bzw. wenn § 21 MRG ausdrücklich<br />
durch den Mietvertrag vereinbart wurde).<br />
AK-Infoservice 13
Der Betriebskostenschlüssel<br />
Die Aufteilung der gesamten Betriebskosten auf die einzelnen Mietobjekte<br />
erfolgt nach deren Anteil an der Gesamtnutzfläche des Hauses.<br />
Besondere Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie Lift<br />
oder Waschküche müssen ebenfalls nach Nutzflächenanteilen aufgeteilt<br />
werden.<br />
Die für Gemeinschaftsanlagen anfallenden Energiekosten kann der<br />
Vermieter jedoch in pauschalierter Form einheben, sofern diese den einzelnen<br />
Benützern zugeordnet werden können (zB Münzautomat in Gemeinschaftswaschküche).<br />
Die Nutzfläche einer Wohnung ist die gesamte Bodenfläche abzüglich der<br />
Wandstärken und Mauerdurchbrechungen. Die Raumhöhe spielt keine<br />
Rolle. Die Fläche einer Loggia ist soweit zu berücksichtigen, als diese an<br />
fünf Seiten umschlossen ist. Treppen, offene Balkone, Terrassen, Dachboden-<br />
und Kellerabteile (Hobbyraum) zählen nur dann zur Nutzfläche,<br />
wenn sie zu Wohnzwecken geeignet sind.<br />
Zur Gesamtnutzfläche des Hauses zählen alle vermieteten, vermietbaren<br />
oder vom Hauseigentümer selbst genutzten Räumlichkeiten. Eine allenfalls<br />
vorhandene Hausbesorgerwohnung bleibt unberücksichtigt.<br />
Vermietbare, aber leerstehende Mietgegenstände sind in die Gesamtnutzfläche<br />
miteinzubeziehen. Die anteiligen Betriebskosten muss der<br />
Eigentümer selbst tragen. Eine abweichende Aufteilungsmöglichkeit der<br />
Betriebskosten besteht dann, wenn von einem Mieter unverhältnismäßig<br />
hohe Betriebskosten verursacht werden (zB überhöhter Wasserverbrauch<br />
durch einen Frisörbetrieb). Durch schriftliche Vereinbarung aller<br />
Mieter mit dem Vermieter kann ein anderer Verteilungsschlüssel festgelegt<br />
werden.<br />
Verändert der Mieter durch bauliche Maßnahmen im Inneren des<br />
Mietobjekts die Nutzfläche bzw. verglast er einen Balkon zu einer Loggia,<br />
bleibt diese Veränderung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses für<br />
die Verteilung der Betriebskosten unberücksichtigt.<br />
14 AK-Infoservice
BEISPIEL:<br />
BETRIEBSKOSTENAUFTEILUNG<br />
Anteilige Betriebskosten für:<br />
Frau Maria Muster,<br />
Mieterstraße 4, 8756 Miethausen,<br />
Wohnung-Nummer...<br />
Gesamtbetriebskosten 2010 2 4.286,10<br />
Gesamtnutzfläche des Hauses 1000 m 2<br />
Nutzfläche Ihres Mietobjektes 100 m 2<br />
Ihr Betriebskostenanteil 10 % 2 428,61<br />
Geleistete Vorauszahlungen<br />
12 x 2 26,89 = 2 322,67<br />
Nachzahlung 2 105,94<br />
Aus den Betriebskosten für das Jahr 2010 ergibt<br />
sich eine Vorschreibung für das Jahr 2011:<br />
2 4.286,10 + 10 % = 2 4.714,71 : 12 = 2 392,89 monatlich.<br />
Vom Nutzflächenschlüssel als Grundlage für die Aufteilung der Betriebskosten<br />
kann abgegangen werden, wenn: die betreffenden Bewirtschaftungskosten<br />
(zB Kaltwasser) vom Verbrauch abhängig sind, der jeweilige<br />
Verbrauch durch Messgeräte ermittelt werden kann, die Verbrauchsmessung<br />
wirtschaftlich ist und wenn eine schriftliche Vereinbarung zwischen<br />
Vermieter und zwei Dritteln der Mieter vorliegt.<br />
AK-Infoservice 15
<strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
<strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
(entspricht Ö-Norm A 4000)<br />
Heinz Hausbesitzer<br />
Abrechnungsplatz 17<br />
9020 Klagenfurt<br />
Telefon 234567<br />
Abrechnung von Betriebskosten, besonderen Aufwendungen und<br />
sonstigen Kosten der Bewirtschaftung<br />
für die Abrechnungseinheit...vom 1.1.2010 bis 31.12.2010<br />
Wohnungsmieter...<br />
Aufteilungsschlüssel Gesamt Ihr Anteil<br />
3.006,75 m 2 3,47 %<br />
abweichende Aufteilung für Liftkosten 2.104,82 m 2 4,96 %<br />
Bezeichnung/Text Datum Vertragspartner Betrag<br />
I. Kostenaufstellung – allgemeine Aufteilung<br />
Öffentliche Abgaben:<br />
Grundsteuer 15.02.2010 Magistrat<br />
Grundsteuer 15.05.2010 Magistrat<br />
Grundsteuer 15.08.2010 Magistrat<br />
Grundsteuer<br />
Kanalgebühr:<br />
15.11.2010 Magistrat<br />
Zwischensumme:<br />
Kanalgebühr 15.02.2010 Magistrat<br />
Kanalgebühr 15.05.2010 Magistrat<br />
Kanalgebühr 15.08.2010 Magistrat<br />
Kanalgebühr<br />
Müllabfuhr:<br />
15.11.2010 Magistrat<br />
Zwischensumme:<br />
Müllabfuhr 15.02.2010 Magistrat<br />
Müllabfuhr 15.05.2010 Magistrat<br />
Müllabfuhr 15.08.2010 Magistrat<br />
Müllabfuhr 15.11.2010 Magistrat<br />
Zwischensumme:<br />
16 AK-Infoservice
Rauchfangkehrer:<br />
Kaminkehrgebühr 18.01.2010 Fa. RFK<br />
Kaminkehrgebühr 23.04.2010 Fa. RFK<br />
Kaminkehrgebühr 18.07.2010 Fa. RFK<br />
Kaminkehrgebühr<br />
Wasser:<br />
18.07.2010 Fa. RFK<br />
Zwischensumme:<br />
Akonto 10.01.2010 Wasserwerk<br />
Akonto 18.02.2010 Wasserwerk<br />
Akonto 19.03.2010 Wasserwerk<br />
Akonto 10.04.2010 Wasserwerk<br />
Akonto 11.05.2010 Wasserwerk<br />
Akonto 07.06.2010 Wasserwerk<br />
Akonto 10.07.2010 Wasserwerk<br />
Akonto 19.08.2010 Wasserwerk<br />
Abrechnung 12.09.2010 Wasserwerk<br />
Akonto 16.10.2010 Wasserwerk<br />
Akonto 19.11.2010 Wasserwerk<br />
Akonto<br />
Strom:<br />
10.12.2010 Wasserwerk<br />
Zwischensumme:<br />
Akonto 12.01.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 12.02.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 12.03.2010 Stadtwerke<br />
Abrechnung 10.04.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 20.05.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 13.06.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 17.07.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 20.08.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 26.09.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 21.10.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 12.11.2010 Stadtwerke<br />
Akonto 17.12.2010 Stadtwerke<br />
Glühbirnenwechsel<br />
Verwaltungskosten:<br />
09.10.2010 Fa. Birne<br />
Zwischensumme:<br />
VKP 25.01.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.02.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.03.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.04.2010 H. Hausbesitzer<br />
AK-Infoservice 17
VKP 25.05.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.06.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.07.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.08.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.09.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.10.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.11.2010 H. Hausbesitzer<br />
VKP 25.12.2010 H. Hausbesitzer<br />
Zwischensumme:<br />
Versicherungen:<br />
Bündel (Feuer, Wasser,<br />
Haftpflicht) 12.01.2010 Vers.G.m.b.H.<br />
Bündel (Feuer, Wasser,<br />
Haftpflicht) 12.07.2010 Vers.G.m.b.H.<br />
Zwischensumme:<br />
Hausbesorgerentgelt:<br />
Nettoentgelt 26.01.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.02.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.03.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.04.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.05.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.06.2010 Fr. Rein<br />
Urlaubszuschuss 26.06.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.07.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.08.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.09.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.10.2010 Fr. Rein<br />
Nettoentgelt 26.11.2010 Fr. Rein<br />
Weihnachtsremuneration 26.11.2010<br />
Nettoentgelt 26.12.2010 Fr. Rein<br />
Sozialversicherung 28.01.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 28.02.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 08.03.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 28.04.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 28.05.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 28.06.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 28.07.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 28.08.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 28.09.2010 GKK<br />
18 AK-Infoservice
Sozialversicherung 28.10.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 28.11.2010 GKK<br />
Sozialversicherung 28.12.2010 GKK<br />
Lohnsteuer 16.01.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.02.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.03.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.04.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.05.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.06.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.07.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.08.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.09.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.10.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.11.2010 FA<br />
Lohnsteuer 16.12.2010 FA<br />
Vertretungskostenersatz 08.08.2010 Fr. Rein<br />
Reinigungsmaterial:<br />
Splitt, Streusalz 10.01.2010 Fa. Putz<br />
Reinigungsgeräte:<br />
Besen, Kübel 12.10.2010 Fa. Putz<br />
Umsatzssteuer Sachbezug 30.12.2010 FA<br />
Zwischensumme:<br />
Schädlingsbekämpfung:<br />
Rattenköder 3.11.2010 Fa. Maus<br />
Summe Betriebskosten Insgesamt Ihr Anteil<br />
(allgemeine Aufteilung) 2 52.155,34 2 1.809,79<br />
II. Kosten abweichende Aufteilung:<br />
Liftkosten:<br />
Wartung 05.01.2010 Fa. Aufzug<br />
Wartung 06.07.2010 Fa. Aufzug<br />
Liftüberprüfung 13.08.2010 TÜV<br />
Summe Kosten Insgesamt Ihr Anteil<br />
(allgemeine Aufteilung) 2 3.327,34 2 165,04<br />
AK-Infoservice 19
Summe Betriebskosten 2 1.809,84<br />
+ Summe<br />
Kosten nach abweichender Aufteilung 2 165,04<br />
2 1.974,83<br />
+ 10 % Umsatzsteuer 2 197,48<br />
Gesamtaufwand 4 2.172,31<br />
Ihre Vorschreibung 2 2.174,36<br />
Gutschrift 4 2,05<br />
Überprüfung der <strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
Um einen groben Überblick zu gewinnen, ist es ratsam, die neue Abrechnung<br />
mit der des Vorjahres zu vergleichen. Prüfen Sie bei unverhältnismäßig<br />
hohen Steigerungen die einzelnen Positionen und kontrollieren<br />
Sie sie durch Einsichtnahme in die Belege.<br />
Ist die Abrechnung unvollständig, nicht genug detailliert oder nicht nachvollziehbar,<br />
dann fordern Sie den Verwalter oder Vermieter schriftlich zur<br />
Verbesserung der Abrechnung innerhalb angemessener Frist auf. Wird<br />
Ihrer Aufforderung nicht entsprochen, können Sie im Außerstreitverfahren<br />
beim Bezirksgericht bzw. bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf<br />
Rechnungslegung einbringen.<br />
Das Außerstreitverfahren<br />
Achtung! Wenn man in Verfahren, die nach dem 1.1.2005 bei Gericht<br />
anhängig gemacht worden sind, im Außerstreitverfahren unterliegt, hat<br />
das Gericht die Möglichkeit, dem gegnerischen Anwalt die Anwaltskosten<br />
(Ausmittlung nach billigem Ermessen) aufzuerlegen. Genauso<br />
erhält man seit 1.1.2005 auch die Kosten der eigenen Vertretung dann<br />
ersetzt, wenn man im Verfahren obsiegt (Anwaltskosten-Ausmittlung<br />
nach billigem Ermessen). In diesem Verfahren muss man nicht anwaltlich<br />
vertreten sein. In der Praxis lassen sich viele Mieter von Mitarbeitern der<br />
Mieterorganisationen vertreten.<br />
Verfahren nach § 37 Mietrechtsgesetz sind bei der Schlichtungsstelle<br />
bzw. beim Bezirksgericht anhängig zu machen.<br />
Entscheidet die Schlichtungsstelle binnen drei Monaten nicht, oder ist<br />
man mit ihrer Entscheidung nicht zufrieden, kann das Gericht angerufen<br />
werden.<br />
20 AK-Infoservice
Bei einem Feststellungsantrag über die Höhe einzelner Betriebskostenposten<br />
sind alle Hauptmieter des Hauses dem Verfahren beizuziehen.<br />
Sie sind vom Gericht (von der Schlichtungsstelle) zu verständigen.<br />
Die Verständigung erfolgt mittels Anschlag im Haus. Die Mieter müssen<br />
Gelegenheit zur vollen Teilnahme am Verfahren haben.<br />
Die Überprüfung im Ausserstreitverfahren<br />
Laut Mietrechtsgesetz können ein, mehrere oder alle Mieter die Überprüfung<br />
der <strong>Betriebskostenabrechnung</strong> beantragen.<br />
Dabei kann die Feststellung darüber begehrt werden<br />
■ ob bestimmte Positionen, die in der <strong>Betriebskostenabrechnung</strong> auf der<br />
Ausgabenseite aufscheinen, überhaupt Betriebskosten darstellen und<br />
■ ob bei den Positionen, die zu den Betriebskosten gehören, die Höhe<br />
der verrechneten Beträge gerechtfertigt ist.<br />
<strong>Betriebskostenabrechnung</strong>en können binnen einer Frist von drei Jahren<br />
bestritten werden.<br />
Die Entscheidung<br />
Das Verfahren ist ein Feststellungsverfahren. In der Entscheidung wird<br />
festgestellt, durch welche Vorschreibungen in der <strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
der Vermieter das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten<br />
hat. Die Rechtskraft einer derartigen Feststellungsentscheidung,<br />
die dem Antrag auch nur eines Mieters stattgibt, bezieht sich dann<br />
auf alle Mieter des Hauses. Diese Entscheidung wirkt somit auch auf<br />
Mieter, die sich am Verfahren nicht beteiligt haben.<br />
Rückzahlung gesetzwidrig verrechneter Beträge<br />
Zwar könnte sich jeder Mieter aus dem festgestellten Überschreitungsbetrag<br />
und seinem Betriebskostenschlüssel seinen Anteil ausrechnen<br />
und ihn von der nächsten Mietzahlung einfach abziehen, doch würde er<br />
so keine Zinsen erhalten.<br />
Besser ist es, wenn sich alle Mieter am Verfahren beteiligen. Wenn eine<br />
Verhandlung in einer Betriebskostenangelegenheit ausgeschrieben wird<br />
und die Mieter durch Anschlag im Haus verständigt werden, sollten sie<br />
AK-Infoservice 21
den Verhandlungstermin selbst wahrnehmen oder einen schriftlich bevollmächtigten<br />
Vertreter (ein anderer Mieter, Verwandter oder ein Mitarbeiter<br />
einer Mieterorganisation) hinschicken. In der Schlichtungsstellen-<br />
oder Gerichtsverhandlung sollte der Mieter oder sein Vertreter<br />
ausdrücklich beantragen, dass in der Entscheidung dem Vermieter auch<br />
aufgetragen werden soll, die anteiligen Beträge der festgestellten Überschreitung<br />
zuzüglich zehn Prozent Umsatzsteuer und vier Prozent Zinsen<br />
an den Mieter zurückzuerstatten.<br />
Häufige Gesetzwidrigkeiten bei der<br />
<strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
Die „typischen“ häufig vorkommenden berechtigten Beanstandungen<br />
sind:<br />
Wasser<br />
Die Kosten der Anschließung an das öffentliche Wasserversorgungsnetz<br />
bzw. an das Kanalnetz dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet<br />
werden.<br />
Die Überwälzung der Kosten für die Behebung von Rohrbrüchen oder für<br />
die Erneuerung von Steigleitungen auf die Mieter ist rechtswidrig.<br />
Verbraucht ein Mieter (Gasthaus, Wäscherei, etc.) andauernd unverhältnismäßig<br />
mehr Wasser als die übrigen Mieter, muss er allein die Kosten<br />
für den Mehrverbrauch tragen. Hier wird der Grundsatz der Aufteilung der<br />
Betriebskosten durchbrochen. Praktischerweise wird in einem solchen<br />
Fall ein Wasserzähler installiert.<br />
Rauchfangkehrung, Müllabfuhr, Kanal<br />
Beträge, für die Behebung von Kaminschäden sind keine Betriebskosten.<br />
Die Kosten der Entrümpelung der Sachen, die dem Vermieter oder<br />
bestimmten einzelnen Mietern zurechenbar sind (zB die Kosten des<br />
Abtransportes von Bauschutt, der anfiel, als der Dachboden ausgebaut<br />
wurde) dürfen nicht allen Mietern über die Betriebskosten angelastet<br />
werden.<br />
22 AK-Infoservice
Eine Kanalreparatur darf nicht als Betriebskostenposten verrechnet<br />
werden.<br />
Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses<br />
Die Kosten der Reparatur schadhafter Lichtleitungen sind keine<br />
Betriebskosten.<br />
Versicherungen<br />
Unter „angemessener“ Versicherung versteht die Rechtsprechung eine<br />
Versicherung zum Neubauwert. Dass in relativ vielen Fällen eine Überversicherung<br />
festgestellt wird, hängt vielleicht auch damit zusammen,<br />
dass manche Hausverwaltungen für den Abschluss von Gebäudeversicherungen<br />
von den Versicherungsanstalten Provisionen erhalten.<br />
Manchmal werden die Prämien für die angemessene Versicherung des<br />
Hauses gegen Glasbruch, Sturm- und andere Schäden den Mietern als<br />
Betriebskosten verrechnet, ohne dass die im Gesetz festgelegte<br />
Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter vorliegt.<br />
Auslagen für die Verwaltung<br />
Der Posten „Verwaltungshonorar“ ist von den Mietern in der Summe der<br />
Betriebskosten zu bezahlen, unabhängig davon, ob die Verwaltung der<br />
Hauseigentümer selbst durchführt oder ob die Verwaltung einer Immobilienverwaltungsfirma<br />
übergeben wurde. Ob gesetzmäßig vorgegangen<br />
wurde, und nur der zulässige Betrag als jährliches Honorar verrechnet<br />
wurde, kann nur bei Kenntnis der Gesamtnutzfläche gesagt werden.<br />
Beitrag für Hausbesorgerarbeiten<br />
Er errechnet sich im wesentlichen aus den aufgrund des Hausbesorgergesetzes<br />
ergangenen Verordnungen der Landeshauptleute und den Mindestlohntarifen.<br />
Der Beitrag steht dem Vermieter unabhängig davon zu,<br />
ob er einen Hausbesorger tatsächlich beschäftigt oder die Reinigungsarbeiten<br />
anderweitig besorgen lässt. Die Höhe der Beträge muss den in<br />
den Rechtsvorschriften festgesetzten Beträgen entsprechen, auch wenn<br />
die tatsächlichen Kosten niedriger sind.<br />
Dass bei Fehlen eines Hausbesorgers den Mietern auch die fiktiven<br />
AK-Infoservice 23
Dienstgeberbeiträge zur Sozialversicherung angelastet werden können,<br />
ist eine unverständliche aber gesetzeskonforme Tatsache. Die Kündigung<br />
des Hausbesorgers und Übergabe der Reinigungsarbeiten an eine<br />
Reinigungsfirma vermindert die Betriebskostenbelastung nicht, sondern<br />
erhöht lediglich den Gewinn des Hauseigentümers.<br />
Werden bei Fehlen eines Hausbesorgers die Reinigungsarbeiten nur sehr<br />
sporadisch oder gar nicht durchgeführt, können die verrechneten Beiträge<br />
für Hausbesorgerarbeiten zurückgefordert werden.<br />
Anteilig anrechenbare öffentliche Abgaben<br />
Zu den öffentlichen Abgaben gehört neben allfälligen Abgaben, die aufgrund<br />
landesgesetzlicher Vorschriften überwälzt werden können, im<br />
wesentlichen nur die Grundsteuer.<br />
Wenn dem Vermieter, anderen hausfremden Personen oder einzelnen<br />
Mietern die ausschließliche Nutzung bestimmter Teilflächen (zB Garten)<br />
allein vorbehalten ist, darf die darauf entfallende Grundsteuer nicht in<br />
Form von Betriebskosten auf alle Mieter überwälzt werden.<br />
Gemeinschaftsanlagen<br />
Hier werden immer wieder unzulässigerweise die Kosten von Reparaturarbeiten<br />
verrechnet.<br />
Bei Aufzügen schließt der Vermieter meist mit einer Firma einen Wartungsvertrag<br />
ab. Wenn dabei nicht nur die reinen Betriebskosten<br />
(Schmierung, Reinigung und Überprüfung) sondern auch die Kosten kleinerer<br />
Reparaturarbeiten verrechnet wurden, dann darf nicht die gesamte<br />
Summe als Betriebskostenposten verrechnet werden, sondern nur der<br />
Teil, der die reinen Betriebskosten umfasst.<br />
Unwirtschaftliche Kosten<br />
Gemäß einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofes darf der<br />
Vermieter als Betriebskosten nicht Kosten verrechnen, die bei vernünftiger<br />
Wirtschaftsführung üblicherweise nicht anfallen.<br />
In einem Fall hatten Mieter die ihnen überaus hoch vorkommenden<br />
Kosten der Gartenbetreuung bestritten. Die in dieser Sache befassten<br />
24 AK-Infoservice
Gerichte führten aus, dass nur die Kosten verrechnet werden dürfen, die<br />
im Rahmen der Durchschnittspreise (übliches Preisniveau) liegen und das<br />
nur dann, wenn die verrechnete Leistung bei Beachtung der erforderlichen<br />
Sorgfalt überhaupt notwendig war.<br />
Guthabensaldo<br />
Aufgrund überhöhter Vorschreibungen in der Abrechnungsperiode gibt<br />
es einige Fälle, in denen Jahresabrechnungen nicht unbeträchtliche Guthaben<br />
zu Gunsten der Mieter ausweisen. Diese Beträge sind zum<br />
übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung an die Mieter<br />
zurückzubezahlen, die zu diesem Zeitpunkt Mieter sind. Die Rückzahlung<br />
der Guthaben wird jedoch selten durchgeführt.<br />
Vor allem Mieter mit befristeten Verträgen, die im Jahr der Rechnungslegung<br />
auslaufen, sollten Guthaben urgieren bzw. sich ihr anteiliges<br />
Guthaben von der übernächsten Mietvorschreibung nach Legung der<br />
Abrechnung einfach abziehen.<br />
Betriebskostenschlüssel<br />
Es ist für Mieter schwierig, die Richtigkeit ihres Betriebskostenschlüssels<br />
festzustellen. Oft stimmen die Angaben im Mietvertrag oder in der Vorschreibung<br />
über die Nutzfläche der Wohnung und den Betriebskostenschlüssel<br />
nicht. Es gibt auch Fälle, in denen die Summe der vom<br />
Hauseigentümer oder Verwalter angewendeten Betriebskostenschlüssel<br />
aller Mieter weit mehr als 100 Prozent ergaben. Man sollte daher im<br />
Zweifel eine Überprüfung von Wohnnutzfläche und Betriebskostenschlüssel<br />
bei der Schlichtungsstelle erwirken.<br />
Jedenfalls sollte man darauf achten, dass zB nach einem Dachbodenausbau<br />
– das bedeutet ja eine Vergrößerung der gesamten Nutzfläche<br />
aller Mietgegenstände des Hauses – der eigene Betriebskostenschlüssel<br />
kleiner wird.<br />
Erhaltungsarbeiten<br />
Oft werden die Kosten von Reparatur- und Erhaltungsarbeiten unzulässigerweise<br />
unter ganz verschiedenen Bezeichnungen („Schlosserarbeiten“,<br />
„Ausmalen des Stiegenhauses“, „Baumeister“, „Reparaturarbeiten“) als<br />
eigene Posten in den <strong>Betriebskostenabrechnung</strong>en abgerechnet.<br />
AK-Infoservice 25
Da Erhaltungsarbeiten natürlich tatsächlich ausgeführt werden und<br />
Belege darüber existieren, erscheint dem Laien eine derartige Abrechnung<br />
vorerst nicht bedenklich. Dass die Kosten von Erhaltungsarbeiten<br />
nicht über die Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden dürfen,<br />
sondern aus den eingehobenen Mietzinsen zu decken sind, wissen viele<br />
Mieter nicht.<br />
Sonstige Leistungen und Materialien<br />
Oft werden Prozesskosten, die dem Vermieter entstanden sind, oder<br />
„Kosten des Geldverkehrs“ als Betriebskosten illegal auf die Mieter überwälzt.<br />
Zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich<br />
der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren und dergleichen kann<br />
der Vermieter pro Kalenderjahr und Quadratmeter Gesamtnutzfläche der<br />
Mietgegenstände des Hauses den Kategorie-A-Mietzins verlangen.<br />
Trotzdem ist es gängige Praxis, eine monatliche Gebühr zwischen 2 0,36<br />
und 2 0,87 pro Mieter für Manipulations-, Zinszettel-, Inkasso-, Buchungs-<br />
oder EDV-Gebühren zusätzlich zum Hauptmietzins und den<br />
Betriebskosten einzuheben.<br />
Dies bedeutet bei einer mittleren Hausverwaltung, die ca. 180 Häuser<br />
verwaltet, gesetzwidrige Mehreinnahmen von etwa 2 36.336 pro Jahr.<br />
Urgenzen von einzelnen Mietern, derartige gesetzwidrige Vorschreibungen<br />
einzustellen, wird regelmäßig auch entsprochen. Den übrigen<br />
Mietern, die diese Vorschreibungen nicht beanstanden, wird diese<br />
„Gebühr“ weiterhin verrechnet.<br />
Sonstige Ausgaben<br />
Eine derartige unbestimmte Bezeichnung der verrechneten Beträge in<br />
der Abrechnung, lässt bereits häufig auf die unrechtmäßige Überwälzung<br />
von betriebskostenfremden Beträgen schließen.<br />
26 AK-Infoservice
Musteranträge und Musterbriefe<br />
Urgenz <strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
(Einschreiben aufgeben und Kopie aufbewahren!)<br />
Absender:<br />
Datum:<br />
Einschreiben<br />
An die<br />
Hausverwaltung des Hauses...<br />
z. H. des bevollmächtigten<br />
Hausverwalters<br />
(oder an den Hauseigentümer)<br />
Betrifft: <strong>Betriebskostenabrechnung</strong> für das Jahr 2010,<br />
für das Haus...<br />
Sehr geehrte(r)...!<br />
Da ich trotz mehrmaliger Nachfrage keine Möglichkeit zur Einsichtnahme<br />
in die Betriebskosten- und Hauptmietzinsabrechnung erhalten habe,<br />
möchte ich Sie nunmehr letztmalig auffordern, mir innerhalb von<br />
14 Tagen bekanntzugeben, wann und wo ich in die Abrechnung des<br />
Jahres 2010 Einsicht nehmen kann.<br />
Sollten Sie meiner Aufforderung nicht nachkommen, sehe ich mich<br />
gezwungen, einen Antrag auf Legung der Betriebskosten- und Hauptmietzinsabrechnung<br />
beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen.<br />
Mit freundlichen Grüßen<br />
....................................................................................................................<br />
(Unterschrift)<br />
AK-Infoservice 27
Erzwingung der Legung einer <strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
Einschreiben<br />
An das Bezirksgericht...<br />
am...(die Schlichtungsstelle)<br />
Antragsteller: Mieter des Hauses...<br />
Top-Nr... Name...<br />
(evtl.) vertreten durch: Mieterorganisation, Rechtsanwalt, etc Antragsgegner:<br />
Hauseigentümer, Wohnadresse (evtl.) vertreten durch: Hausverwaltung,<br />
Rechtsanwalt<br />
Antrag<br />
gemäß der §§ 21 Abs. 3 und 5 in Verbindung mit § 37 MRG 3-fach<br />
(evtl.) Vollmacht vom...<br />
Ich (Wir) Antragsteller(in) bin (sind) Mieter(in) in dem der Gegenseite<br />
gehörigen Haus in...<br />
Die Hausinhabung ist Ihrer gesetzlichen Verpflichtung, den Mietern<br />
Einsicht in die <strong>Betriebskostenabrechnung</strong> für das Kalenderjahr 2010 sowie<br />
in die zugehörigen Belege zu gewähren, nicht nachgekommen. Es wurde<br />
keine Abrechnung beim Hausbesorger oder an einer sonst geeigneten<br />
Stelle im Haus aufgelegt.<br />
Ich (Wir) stelle(n) daher den<br />
Antrag,<br />
die Schlichtungsstelle soll den (die) Antragsgegner zur Vorlage einer den<br />
gesetzlichen Bestimmungen entsprechenden <strong>Betriebskostenabrechnung</strong><br />
für das Kalenderjahr 2010 sowie Einsichtgewährung in die dazugehörigen<br />
Belege verhalten.<br />
Für den Fall, dass sich die Gegenseite auch bei der mündlichen Verhandlung<br />
vor der Gemeinde weigert, beantragen wir unter Androhung einer<br />
Ordnungsstrafe von 2 2.000,– aufzutragen, binnen einer angemessenen<br />
Frist, oben angeführte Abrechnung zu legen und die Einsicht in die Belege<br />
in geeigneter Weise zu gewähren.<br />
....................................................................................................................<br />
Der (Die) Antragsteller<br />
28 AK-Infoservice
HEIZ- UND WARMWASSERKOSTEN NACH DEM<br />
HEIZKOSTENABRECHNUNGSGESETZ<br />
Wer mehr verbraucht, soll auch mehr zahlen – dieses einfache Prinzip<br />
steht hinter dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG). Die Energiekosten,<br />
die beim Betrieb einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage<br />
anfallen, sollen zum überwiegenden Teil verbrauchsabhängig auf die einzelnen<br />
Wärmeabnehmer (Mieter, Wohnungseigentümer) aufgeteilt werden.<br />
Das HeizKG gilt für alle Gebäude mit mehr als vier „Nutzungsobjekten“.<br />
Voraussetzung ist, dass eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage für<br />
ein Gebäude oder mehrere Gebäude besteht. Auch eine Versorgung mit<br />
Fernwärme fällt unter das Heizkostenabrechnungsgesetz.<br />
Wärmeabgeber ist bei gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen im Gebäude<br />
bei Mietverhältnissen in der Regel der Vermieter gegenüber seinen<br />
Mietern (die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern).<br />
Wärmeabgeber in den Fällen der Versorgung mit Fernwärme ist grundsätzlich<br />
das Fernwärmeunternehmen.<br />
Voraussetzung für die Anwendung des HeizKG ist:<br />
1. In den einzelnen Nutzungsobjekten müssen Vorrichtungen zur<br />
Ermittlung der jeweiligen Verbrauchsanteile vorhanden sein.<br />
2. Es muss zumindest eine Verpflichtung bestehen, dass Messeinrichtungen<br />
anzubringen sind. Diese Verpflichtung muss dann noch durchgesetzt<br />
werden, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erreichen.<br />
Ausstattung der Nutzungsobjekte mit Messvorrichtungen<br />
Die Verpflichtung zur Ausstattung der Nutzungsobjekte mit Messvorrichtungen<br />
kann sich bereits aus Auflagen ergeben, die ein Bauträger zur<br />
Erlangung von Wohnbauförderungsmitteln zu erfüllen hat.<br />
AK-Infoservice 29
Das HeizKG selbst sieht aber auch vor, dass jeder Bewohner eines<br />
Hauses mit gemeinsamer Wärmeversorgung die Ausstattung mit<br />
Messvorrichtungen bei der Schlichtungsstelle bzw. bei Gericht beantragen<br />
kann.<br />
Der Erfolg eines solchen Antrages ist von bestimmten Voraussetzungen<br />
abhängig.<br />
Beeinflussbarkeit des Wärmeverbrauchs:<br />
Um Energiekosten nach dem Verbrauch zu verteilen, muss der einzelne<br />
Wärmeabnehmer einen entsprechenden Einfluss auf den Energieverbrauch<br />
haben.<br />
Kann der Energieverbrauch nicht überwiegend von den Wärmeabnehmern<br />
beeinflusst werden, kann eine Ausstattung mit Messvorrichtungen<br />
nicht erfolgreich verlangt werden. Die Energiekosten sind dann zu 100<br />
Prozent nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen.<br />
Kosten-Nutzen-Rechnung:<br />
Sie muss die Wirtschaftlichkeit der Ausstattung mit Messeinrichtungen<br />
belegen. Die Energieeinsparungen müssen mindestens zehn Prozent betragen<br />
und die Kosten der Messeinrichtungen und die damit verbundenen<br />
laufenden Aufwendungen übersteigen. Der entsprechende Kosten-<br />
Nutzen-Vergleich muss von einem Sachverständigen, einem technischen<br />
Büro oder Ziviltechniker erstellt werden. Wird im Gebäude bereits eine<br />
verbrauchsabhängige Abrechnung durchgeführt, aber aus technischen<br />
Gründen der Energieverbrauch nicht überwiegend von den Wärmeabnehmern<br />
beeinflusst, kann man beantragen, dass die gesamten Energiekosten<br />
nach der beheizbaren Nutzfläche aufgeteilt werden.<br />
Beheizbare Nutzfläche<br />
Beheizbare Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche der Wohnungen oder<br />
sonstigen Räumlichkeiten abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf<br />
der Wände befindlichen Durchbrechungen. Treppen, offene Balkone,<br />
Terrassen und offene Loggien zählen nicht dazu.<br />
Die Fläche von gänzlich verbauten Loggien und Balkonen, auch wenn<br />
dort kein Heizkörper montiert ist, der Raum aber aus dem angrenzenden<br />
Zimmer mitbeheizt werden kann, gilt als beheizbare Nutzfläche.<br />
Werden Keller-, Dachboden- oder Gemeinschaftsräume mit Wärme versorgt,<br />
so zählt deren Fläche ebenso zur beheizbaren Nutzfläche.<br />
30 AK-Infoservice
Heiz- und Warmwasserkosten<br />
Zentralheizung, zentrale Warmwasseraufbereitung<br />
Prinzipiell unterscheidet das HeizKG bei den Heizkosten und den<br />
Warmwasserkosten zwischen „Energiekosten“ und „sonstigen Kosten“.<br />
Energiekosten sind die Kosten der Energieträger (Öl, Gas, Kohle), die zur<br />
Erzeugung der Raumwärme und des Warmwassers verwendet werden,<br />
sowie Stromkosten für eine Umwälzpumpe, den Brenner oder zur Regelung<br />
der Aggregate.<br />
Sonstigen Kosten des Betriebes sind solche für die Betreuung und Wartung,<br />
den Ersatz von Verschleißteilen oder Messvorrichtungen, die<br />
Ablesung der Messgeräte und die Abrechnung.<br />
Alle anderen Kosten (Aufwendungen für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten<br />
an der Anlage) muss der Wärmeabgeber aus anderen Einnahmen<br />
bezahlen. Der Vermieter deckt die Kosten von Erhaltungs- und<br />
Verbesserungsarbeiten an der Zentralheizungsanlage aus den eingehobenen<br />
Hauptmietzinsen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft aus<br />
der (Instandhaltungs-) Rücklage.<br />
Fernwärme<br />
Die Höhe der Heiz- und Warmwasserkosten ergibt sich aus den vertraglich<br />
vereinbarten Preisen oder nach behördlich festgesetzten Tarifen.<br />
Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten<br />
Werden von einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage Heizwärme<br />
und Warmwasser geliefert, sind die gesamten Wärmekosten des<br />
Gebäudes entsprechend dem jeweiligen Wärmeverbrauch zwischen<br />
Heizung und Warmwasser zu trennen.<br />
Die Verbrauchsanteile von Heizung und Warmwasser sind getrennt zu<br />
erfassen. Ist dies nicht möglich, wird vom Gesetz ein Anteil der Heizkosten<br />
von 70 Prozent und der Warmwasserkosten von 30 Prozent angenommen.<br />
Eine abweichende einstimmige Vereinbarung ist zulässig. Der<br />
Anteil der Heizkosten muss dabei zwischen 60 Prozent und 80 Prozent<br />
betragen.<br />
AK-Infoservice 31
Verteilung der Energiekosten<br />
Werden die Verbrauchsanteile der einzelnen Wärmeabnehmer mit<br />
Verdunstungszählern bei der Heizung und Wasserzählern beim Warmwasser<br />
erfasst, werden zwischen 55 Prozent und 75 Prozent der Energiekosten<br />
entsprechend dem Verbrauch, der Rest nach der beheizbaren<br />
Nutzfläche aufgeteilt. Der konkrete Prozentsatz ergibt sich aus einer<br />
Vereinbarung, die von allen Wärmeabnehmern (Mieter, Wohnungseigentümer)<br />
und dem Wärmeabgeber einstimmig und schriftlich zu treffen<br />
ist.<br />
Kommt keine Vereinbarung zustande, sind 65 Prozent der Energiekosten<br />
nach dem Verbrauch, der Rest von 35 Prozent nach der beheizbaren<br />
Nutzfläche zu verteilen. Frühere Regelungen über die Aufteilung von<br />
Energiekosten, die diesen Rahmenbedingungen entsprechen, bleiben<br />
aber gültig. Bei älteren Gebäuden wird daher meist weiterhin ein Schlüssel<br />
angewendet werden, wonach 60 Prozent verbrauchsabhängig und 40<br />
Prozent nach der Nutzfläche zu verteilen sind.<br />
Verteilung der sonstigen Kosten des Betriebs<br />
Die sonstigen Kosten des Betriebs der Wärmeversorgungsanlage (alle<br />
laufenden Kosten, die nicht für Energie und Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten<br />
aufgewendet werden) sind nach der beheizbaren Nutzfläche<br />
aufzuteilen.<br />
Verteilung der Kosten der Fernwärme<br />
Bei Fernwärmeversorgung sind die Kosten entsprechend dem Vertrag<br />
oder der behördlichen Preisfestsetzung zu errechnen.<br />
Sieht der Wärmelieferungsvertrag oder der behördliche Tarif eine Trennung<br />
des Gesamtpreises in einen verbrauchsabhängigen Teil (Arbeitspreis)<br />
und einen verbrauchsunabhängigen Teil (Grundpreis, Messpreis)<br />
vor, dann ist der Arbeitspreis zu mindestens 55 Prozent nach gemessenen<br />
Verbrauchsanteilen aufzuteilen, ein allfälliger Rest nach dem Nutzflächenschlüssel.<br />
32 AK-Infoservice
Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten<br />
Die gesamten Kosten sind jeweils für einen Zeitraum von zwölf Monaten<br />
abzurechnen. Dabei kann der Wärmeabgeber entweder das Kalenderjahr<br />
(1.1. bis 31.12) oder einen Zeitraum, der jeweils eine Heizperiode zur<br />
Gänze umfasst, wählen. Jedem Wärmeabnehmer ist spätestens sechs<br />
Monate nach Ende der Abrechnungsperiode eine Übersicht über die<br />
Abrechnung zuzusenden.<br />
Die Abrechnungsübersicht muss enthalten:<br />
■ Beginn und Ende der Abrechnungsperiode<br />
■ die für das gesamte Gebäude zu verrechnenden Heiz- und/oder Warmwasserkosten<br />
summenmäßig; getrennt nach Energiekosten und sonstigen<br />
Kosten des Betriebes<br />
■ beheizbare Nutzfläche des Gebäudes<br />
■ den ermittelten Gesamtverbrauch für das Gebäude – sei es für Heizung<br />
oder Warmwasser<br />
■ beheizbare Nutzfläche des jeweiligen Nutzungsobjektes<br />
■ das Verhältnis zwischen den nach den Verbrauchsanteilen und den<br />
nach der beheizbaren Nutzfläche zu tragenden Energiekosten<br />
■ den auf das jeweilige Nutzungsobjekt entfallenden betragsmäßigen Anteil<br />
an den Energiekosten und an den sonstigen Kosten des Betriebes<br />
■ die für dieses Nutzungsobjekt während der Abrechnungsperiode<br />
geleisteten Vorauszahlungen<br />
■ den sich daraus ergebenden Überschuss oder Fehlbetrag<br />
■ Ort und den Zeitraum, wo in die Abrechnung und die Belegsammlung<br />
Einsicht genommen werden kann<br />
■ ausdrücklichen Hinweis auf die Folgen der Abrechnung<br />
AK-Infoservice 33
Folgen der Abrechnung<br />
Abrechnung und Belegsammlung müssen an einer geeigneten Stelle zur<br />
Einsicht aufgelegt werden.<br />
Ähnlich wie bei den Betriebskosten (im Fall der Pauschalverrechnung)<br />
werden auch für die Heiz- und Warmwasserkosten monatliche Akontierungen<br />
verlangt. Ein Überschuss aus der Abrechnung ist binnen zwei<br />
Monaten zurückzuzahlen. Der Wärmeabnehmer muss einen Fehlbetrag<br />
ebenfalls binnen zwei Monaten nachzahlen.<br />
Wichtig ist die genaue Kontrolle der Abrechnung. Erheben Sie als Wärmeabnehmer<br />
gegen eine Abrechnung nicht innerhalb von sechs Monaten<br />
schriftlich begründete Einwendungen, wird unwiderleglich angenommen,<br />
dass die Abrechnung genehmigt wurde.<br />
Wechsel des Wärmeabnehmers<br />
Kommt es zu einem Mieter- oder Wohnungseigentümerwechsel während<br />
einer Abrechnungsperiode, muss der scheidende Wärmeabnehmer dem<br />
Wärmeabgeber seinen neuen Wohnsitz bekanntgeben. Eine Zwischenablesung<br />
(„Zwischenermittlung der Verbrauchsanteile“) kann verlangt<br />
werden. Für die muss allerdings der Mieter die Ablesekosten bezahlen.<br />
Findet bei einem Wechsel keine Zwischenablesung statt, ist der Verbrauch<br />
aliquot der jeweiligen Nutzungszeiträume aufzuteilen.<br />
Es findet – wenn verlangt – nur eine Zwischenablesung, keine Zwischenabrechnung<br />
statt. Bei der Abrechnung, die am Ende der Abrechnungsperiode<br />
erstellt wird, werden die Gesamtkosten für das Gebäude auf die<br />
einzelnen Nutzungsobjekte verteilt. Die auf das vom Wohnungswechsel<br />
betroffene Nutzungsobjekt entfallenden Kosten werden dann noch aufgrund<br />
der Zwischenablesung oder der aliquoten Aufteilung zwischen<br />
dem alten und neuen Wärmeabnehmer verteilt. Der alte Bewohner bekommt<br />
einen durch seine Akontierungen allenfalls entstandenen Überschuss<br />
zurück, einen Fehlbetrag muss er nachzahlen. Insofern unterscheidet<br />
sich die Heizkostenabrechnung von der „normalen“ <strong>Betriebskostenabrechnung</strong>.<br />
34 AK-Infoservice
HAUPTMIETZINSABRECHNUNG<br />
Das Mietrechtsgesetz enthält zwingende Bestimmungen über die<br />
Hauptmietzinsabrechnung, wann und wo sie aufgelegt werden muss und<br />
was sie beinhalten muss.<br />
Alle Einnahmen des Hauses (Hauptmietzins, Einnahmen aus Mietzinsvorauszahlungen,<br />
Ablösen, Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge,<br />
Zuschüsse für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, Werbeeinnahmen)<br />
und alle Ausgaben (hauptsächlich für Reparaturarbeiten, die der<br />
Erhaltung des Hauses dienen, Beträge für die Tilgung und Verzinsung<br />
geförderter Darlehen, Vermögenssteuer) müssen einzeln angeführt<br />
werden.<br />
Fristen<br />
Laut Mietrechtsgesetz muss der Vermieter bis spätestens 30. Juni eines<br />
jeden Jahres eine Hauptmietzinsabrechnung über das vorausgegangene<br />
Kalenderjahr legen. Diese Abrechnung ist an einer geeigneten Stelle im<br />
Haus zur Einsicht aufzulegen. Der Mieter kann auch in die Belege Einsicht<br />
nehmen und auf seine Kosten Kopien und Abschriften von der<br />
Abrechnung und den Belegen anfertigen lassen.<br />
Kommt der Vermieter (bzw. seine Hausverwaltung) der Verpflichtung zur<br />
Legung der Hauptmietzinsabrechnung nicht nach, sollten Sie ihn brieflich<br />
dazu auffordern. Wenn er die Hauptmietzinsabrechnung dann immer<br />
noch nicht legt, können Sie auch bei der Schlichtungsstelle bzw. beim<br />
Bezirksgericht einen entsprechenden Antrag stellen.<br />
Inhalt und Umfang<br />
In der Hauptmietzinsabrechnung werden Einnahmen und Ausgaben im<br />
betreffenden Mietshaus gegenübergestellt. Die Differenz, die sich daraus<br />
ergibt, nennt man „Mietzinsreserve“ (Überschuss) oder „Mietzinsabgang“<br />
(Fehlbetrag) des jeweiligen Jahres. Im MRG wird genau aufgelistet, welche<br />
Beträge der Vermieter auf der Einnahmen- und auf der Ausgabenseite<br />
ansetzen darf.<br />
AK-Infoservice 35
Zu den Einnahmen zählen:<br />
■ Die von den Mietern eingenommenen Hauptmietzinse samt Erhaltungs-<br />
und Verbesserungsbeiträgen.<br />
■ Ein fiktiver Mietzins für Objekte, die der Vermieter selbst nutzt. Je nach<br />
Ausstattung des Objektes sind pro m 2 der Kategorie-D-Zins oder 50<br />
Prozent (Kat. C), 70 Prozent (Kat. B) oder 100 Prozent (Kat. A) des<br />
Richtwertes (derzeit für <strong>Kärnten</strong> 5,74 2/m 2 ) anzusetzen.<br />
■ Ein fiktiver Mietzins für Objekte, die der Vermieter trotz ihrer Vermietbarkeit<br />
mehr als 6 Monate (bei Durchführung einer Standardanhebung<br />
mehr als 18 Monate) leerstehen lässt. Je nach Ausstattung des Objektes<br />
sind pro m 2 150 Prozent der oben genannten Werte anzusetzen.<br />
■ Ein fiktiver Mietzins (Kategoriemietzins) für Objekte, die ein Wohnungseigentümer<br />
benützt oder vermietet.<br />
■ Einnahmen aus der Vermietung von Fassaden für Werbezwecke.<br />
■ Öffentliche Zuschüsse.<br />
■ Beträge, die der Vermieter aufgrund von illegalen Ablösen erhält (selbst<br />
wenn die Ablöse an den Mieter bereits zurückgezahlt werden musste).<br />
Auf der Ausgabenseite sind auszuweisen:<br />
■ Die durch Rechnungen belegten Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten<br />
(die also nicht als Betriebskosten verrechnet werden<br />
dürfen).<br />
36 AK-Infoservice
TIPP: Die Kosten von Verbesserungsarbeiten dürfen aber nur soweit<br />
in der Hauptmietzinsabrechnung verrechnet werden, als keine<br />
Erhaltungsarbeiten anstehen bzw. die Deckung der Kosten der<br />
Erhaltungsarbeiten ohne „Gefahr“ eines § 18-Mietzinserhöhungsverfahrens<br />
möglich ist. Der Hauseigentümer kann also nicht die gesamte<br />
Mietzinsreserve für den Einbau eines Liftes und für die Standardanhebung<br />
von Wohnungen (Verbesserungsarbeiten) aufbrauchen<br />
und wegen der Reparatur des Daches (Erhaltungsarbeit) eine<br />
Erhöhung der Mietzinse in einem Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz<br />
durchsetzen.<br />
■ Die so genannte Investitionsprämie für den Hauseigentümer. Das sind<br />
20 Prozent der durch Rechnung belegten Kosten von Erhaltungs- und<br />
Verbesserungsarbeiten.<br />
■ Die zur Tilgung und Verzinsung geförderter Darlehen erforderlichen<br />
Beträge.<br />
■ Über zehn Jahre verteilt jene Beträge, die der Vermieter einem scheidenden<br />
Mieter als Investitionsablöse gemäß § 10 MRG zahlen muss.<br />
■ Achtung! Die vom Gesetzgeber dem Vermieter eingeräumte Möglichkeit,<br />
wenn sich aus Einnahmen und Ausgaben ein Überschuss ergibt,<br />
diesen Überschuss um 40 Prozent zu vermindern und diesen Betrag<br />
auf der Ausgabenseite der Hauptmietzinsabrechnung als so genannten<br />
Absetzbetrag geltend zu machen, wurde durch ein Erkenntnis des<br />
Verfassungsgerichtshofes als verfassungswidrig aufgehoben!<br />
TIPP: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, in der Hauptmietzinsabrechnung<br />
eines Jahres die Ergebnisse der neun vorhergehenden<br />
Jahre nochmals anzuführen und so die Mieter über den aktuellen<br />
Stand der Mietzinsreserve der vergangenen zehn Jahre auf dem laufenden<br />
zu halten. Es empfiehlt sich daher, von den Abrechnungen<br />
Kopien anzufertigen und aufzubewahren.<br />
AK-Infoservice 37
Überprüfung der Hauptmietzinsabrechnung<br />
Anders als die <strong>Betriebskostenabrechnung</strong> hat die Hauptmietzinsabrechnung<br />
keine unmittelbaren Auswirkungen in dem Sinn, dass die Mieter ein<br />
Guthaben rückerstattet bekommen bzw. einen Minussaldo (mehr Ausgaben<br />
als Einnahmen) ausgleichen müssen.<br />
Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Legung der Hauptmietzinsabrechnung<br />
nicht nach, kann bei der Schlichtungsstelle bzw. beim<br />
Bezirksgericht ein entsprechender Antrag gestellt werden. Eine inhaltliche<br />
Überprüfung dieser Abrechnung allein für sich ist nicht möglich.<br />
Eine inhaltliche Überprüfung erfolgt nur in einem Verfahren, für das die<br />
Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung relevant ist.<br />
BEISPIEL: Ein Vermieter hat in der Hauptmietzinsabrechnung 2009<br />
eine Dachreparatur (Kosten 2 5.299,81) doppelt verrechnet und<br />
in der Hauptmietzinsabrechnung 2010 eine illegale Ablöse in der<br />
Höhe von 2 10.900,93, die von einem Mieter damals an den Hauseigentümer<br />
geleistet wurde, nicht als Einnahme verzeichnet. Es ist<br />
nicht möglich, einen Antrag bloß darauf zu richten, die Hauptmietzinsabrechnungen<br />
aus 2009 und 2010 entsprechend zu korrigieren.<br />
Der häufigste Fall für den die Hauptmietzinsabrechnungen der jeweils<br />
letzten zehn Jahre relevant sind, ist nämlich das Verfahren zur Erhöhung<br />
der Hauptmietzinse gemäß § 18 MRG. Hier kann es einen großen Unterschied<br />
machen, ob sich bei falschen Abrechnungen über zehn Jahre eine<br />
Mietzinsreserve von nur 2 79.940,12 oder bei richtigen Abrechnungen<br />
eine Mietzinsreserve von 2 123.543,82 ergibt.<br />
TIPP: Halten Sie falsche Angaben (zB werden bei der Wohnung Top<br />
3 niedrigere Hauptmietzinseinnahmen abgerechnet, als tatsächlich<br />
bezahlt werden) und Beweismittel dafür (Aussage und Einzahlungsscheine<br />
des betreffenden Mieters) gleich fest. Im Fall der Fälle,<br />
wenn die (Un-)Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung eine Rolle<br />
spielt, haben Sie es dann viel leichter, und können sich und anderen<br />
Mietern vielleicht erhebliche finanzielle Belastungen ersparen.<br />
38 AK-Infoservice
Muster einer Hauptmietzinsabrechnung<br />
Ausgaben<br />
Ausgaben Rechnungsdatum Vertragspartner Betrag 2<br />
Haustorreparatur 17.01.2010 Schlosser M 361,74<br />
Wasserrohrbruch 04.02.2010 Fa.Maier 507,04<br />
Wasserrohrbruch<br />
Top 15 08.02.2010 Fa.Maier 566,85<br />
Ausmalen nach Rohrbruch<br />
in Top 15 10.02.2010 Maler 303,05<br />
Fassadeninstandsetzung<br />
im Lichthof 17.06.2010 Baumeister H 10.477,24<br />
Wasserrohrbruch<br />
Top 2 18.07.2010 Fa. Maier 505,08<br />
Verfliesung nach<br />
Wasserrohrbruch in Top 2 26.07.2010 Fa.Fliesen-Müller 356,10<br />
Liftreparatur 30.09.2010 Fa. Sch 961,32<br />
Wohnungsverbesserung<br />
Top 7 05.11.2010 Baumeister A 21.062,99<br />
Reparatur der Gegensprechanlage<br />
12.12.2010 Fa.Blitz 201,59<br />
Investitionsprämie 20%<br />
von 2 35.302,98 7.060,60<br />
Summe der Ausgaben 42.363,58<br />
AK-Infoservice 39
Einnahmen<br />
Hauptmietzinse und Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge:<br />
Geschäftslokal: 01/01 bis 08/10 je 1.444,40<br />
09/01 bis 12/10 je 1.510,10 17.599,21<br />
Wohnungen:<br />
Top 1 01/01 bis 02/10 je 385,12<br />
06/01 bis 12/10 je 399,70 3.568,14<br />
Top 2 01/01 bis 12/10 je 142,61 1.711,31<br />
Top 3 01/01 bis 12/10 je 506,97 6.083,69<br />
Top 4 01/01 bis 12/10 je 239,17 2.870,01<br />
Top 5 01/01 bis 12/10 je 228,41 2.740,91<br />
Top 6 01/01 bis 04/10 je 602,61<br />
05/01 bis 12/10 je 616,33 7.341,13<br />
Top 7 11/01 bis 12/10 je 595,92 1.191,83<br />
Top 8 01/01 bis 12/10 je 294,73 3.536,80<br />
Top 9 01/01 bis 12/10 je 105,47 1.265,68<br />
Top 10 01/01 bis 12/10 je 575,38 6.904,58<br />
Top 11 01/01 bis 12/10 je 193,08 2.318,67<br />
Top 12 01/01 bis 12/10 je 451,90 5.422,75<br />
Top 13 01/01 bis 12/10 je 282,91 3.394,91<br />
Top 14 01/10 je 182,52<br />
10/01 bis 12/10 je 391,14 1.355,94<br />
Top 15 01/01 bis 12/10 je 347,99 4.175,82<br />
Top 16 01/01 bis 12/10 je 142,14 1.705,72<br />
Top 17 04/01 bis 12/10 je 564,04 5.076,32<br />
Leerstehungen:<br />
Top 14 08/01 bis 09/10 je 400,54 801,08<br />
Top 17 03/10 578,65 578,65<br />
Versicherungsvergütung<br />
für Wasserrohrbruch<br />
in Top 2 12.12.2010 M-Versicherung 741,26<br />
Versicherungsvergütung<br />
für Wasserrohrbruch<br />
in Top 15 03.08.2010 M-Versicherung 869,89<br />
Summe der Einnahmen 81.254,31<br />
Saldo (Einnahmen minus Ausgaben): 38.890,73<br />
Haupmietzins-Reserve des Jahres 2010 38.890,73<br />
40 AK-Infoservice
Mietzinserhöhung in einem Verfahren<br />
gemäss § 18 Mietrechtsgesetz<br />
Die Mietzinserhöhung gemäß Paragraph 18 Mietrechtsgesetz, dient der<br />
Finanzierung größerer Erhaltungsarbeiten, für die die Mietzinsreserve und<br />
die laufenden Mietzinseingänge keine Deckung bieten. Diese Mietzinserhöhung<br />
kann nur aufgrund einer Entscheidung von Schlichtungsstelle<br />
bzw. Gericht vorgenommen werden. Die Erhöhung der Mietzinse erfolgt<br />
in dem Ausmaß, als es zur Finanzierung der nicht gedeckten Erhaltungsarbeiten<br />
notwendig ist.<br />
Werden dazu Eigenmittel der Vermieter oder Fremdmittel (Bankdarlehen)<br />
verwendet, zählen die Kosten der Geldbeschaffung, der Verzinsung und<br />
der Tilgung zu den Kosten der Erhaltungsarbeiten.<br />
In diesem Verfahren haben alle Mieter Parteistellung. Das heißt: Die<br />
Mieter werden – zumeist durch Anschlag am „schwarzen Brett“ im Haus<br />
– zur Verhandlung geladen. Im Aushang im Haus werden die Nutzflächen<br />
und Ausstattungskategorien der Wohnungen so angegeben, wie sie der<br />
Vermieter bekanntgegeben hat. Stimmen diese Angaben nicht, muss der<br />
Mieter sofort Einwendungen zB gegen eine falsche Kategorieeinstufung<br />
seiner Wohnung erheben. In der Verhandlung kann jeder Mieter Einwendungen<br />
gegen die Erhöhung (zB komplette Dacherneuerung ist nicht<br />
erforderlich, eine kostengünstigere Reparatur reicht aus) bzw. gegen die<br />
Höhe der Hauptmietzinsreserve vorbringen.<br />
Schlichtungsstelle oder Gericht prüfen die Höhe der Hauptmietzinsreserve,<br />
die Notwendigkeit der vom Vermieter behaupteten Arbeiten, die<br />
Angemessenheit der Kosten anhand der Kostenvoranschläge und inwieweit<br />
das finanzielle Erfordernis durch die Hauptmietzinsreserve nicht gedeckt<br />
ist. Mit der Entscheidung wird festgelegt, um welchen Betrag und<br />
für welchen Zeitraum der Hauptmietzins erhöht werden darf.<br />
Die Erhöhung der Hauptmietzinse erfolgt üblicherweise auf zehn Jahre.<br />
Bei Sanierungsarbeiten werden Erhöhungen auch für einen Zeitraum von<br />
15 Jahren bewilligt.<br />
Wenn sich der Vermieter verpflichtet, die Erhaltungsarbeiten binnen einer<br />
angemessenen Frist zu beginnen und durchzuführen, kann auch eine<br />
vorläufige Erhöhung (zB auf ein Jahr) bewilligt werden, die dann verlän-<br />
AK-Infoservice 41
gert werden kann. Nach Durchführung der Arbeiten und Vorlage der<br />
Rechnungen wird eine endgültige Entscheidung über die befristete Erhöhung<br />
der Mietzinse getroffen. Führt der Vermieter die Arbeiten binnen<br />
einer angemessenen Frist nicht durch, kann die Entscheidung über die<br />
vorläufige Erhöhung widerrufen werden. Der Vermieter ist zur Rückzahlung<br />
der eingehobenen Beträge samt Zinsen verpflichtet.<br />
Die Erhöhung der Mietzinse kann auch für nützliche Verbesserungsarbeiten<br />
beantragt werden. Voraussetzung ist, dass für diese Sanierungsarbeiten<br />
eine öffentliche Förderung (Wohnhaussanierungsförderung) gewährt<br />
wird.<br />
42 AK-Infoservice
ANHANG<br />
AK-Fachberatungen<br />
Miet- und Wohnrecht<br />
9021 Klagenfurt | Bahnhofplatz 3<br />
Service-Center<br />
Telefon 050 477-2000<br />
Mo und Mi von 14.30 bis 16.30 Uhr<br />
9500 Villach | Kaiser-Josef-Platz 1<br />
Mittwoch von 14.30 bis 16.30 Uhr<br />
Beratungsstellen und Behörden<br />
Mieterschutzverband Österreich<br />
Benediktinerplatz 5/1 | 9020 Klagenfurt<br />
Telefon 0463/513092<br />
Mo bis Do 8 bis 12 Uhr<br />
und nach Vereinbarung<br />
Mietervereinigung <strong>Kärnten</strong><br />
Telefon 01/40185-22<br />
E-Mail: kaernten@mietervereinigung.at<br />
Schlichtungsstelle in Mietangelegenheiten<br />
Stadthaus | Theaterplatz 3 | 9010 Klagenfurt<br />
Telefon 0463/537-2250<br />
Wohnberatungsstelle des Magistrates Klagenfurt<br />
Paulitschgasse 13 | 9020 Klagenfurt<br />
Telefon 0463/537-3383<br />
Mo bis Fr 8 bis 12 Uhr<br />
AK-Infoservice 43
Bauberatungsstelle des Magistrates Klagenfurt<br />
Paulitschgasse 13 | 9020 Klagenfurt<br />
Telefon 0463/537-3381<br />
Amt der Kärntner Landesregierung<br />
Wohnbauförderungsstelle | Abt. 4 –<br />
UAbt. Wohnungs- und Siedlungswesen<br />
Mießtaler Straße 6 | 9020 Klagenfurt<br />
Telefon 050 536/30442<br />
Mo bis Fr 7.30 bis 12 Uhr, Mo und Mi 13 bis 16 Uhr<br />
44 AK-Infoservice
ARBEITS- UND SOZIALRECHT<br />
KONSUMENTENSCHUTZ<br />
STEUERRECHT<br />
FÖRDERUNGEN<br />
050 477<br />
BEZIRKE<br />
Villach<br />
Hermagor/Service-Center<br />
Wolfsberg<br />
Spittal/Drau<br />
St.Veit/Glan<br />
Völkermarkt<br />
Feldkirchen<br />
050 477-1000<br />
050 477-2000<br />
050 477-3000<br />
050 477-4000<br />
050 477-5100<br />
050 477-5100<br />
050 477-5200<br />
050 477-5300<br />
050 477-5400<br />
050 477-5500<br />
050 477-5600
IMPRESSUM: Herausgeber, Medieninhaber und Verleger: Kammer für Arbeiter und Angestellte für <strong>Kärnten</strong> | 9021 Klagenfurt | Bahnhofplatz 3<br />
Für den Inhalt verantwortlich: Mag. Michael Tschamer | Fotos: Getty Images | Druck: Carinthian Bogendruck | Stand: 06/2011