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Versicherung & Recht
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nicht hingegen gegenüber dem Nachbarn.
Von daher wird sie auch nicht im
Grundbuch, sondern nur im Baulastenverzeichnis
eingetragen. Versperrt der
Nachbar die Zufahrt später allerdings
abredewidrig, hat der andere Nachbar
nur die Möglichkeit, das Wegerecht
über das Bauamt, z. B. mit Bußgeldandrohung,
durchzusetzen.
Überzeugt der andere Nachbar allerdings
das Bauamt, dass die Baulast nicht
mehr erforderlich ist, dann kann diese
wieder gelöscht werden, auch gegen den
Willen des gegenüberliegenden Nachbarn.
Deshalb ist es immer vorteilhafter,
diesbezüglich eine sog. Grunddienstbarkeit
im Grundbuch eintragen zu lassen.
Diese sichert dafür die Rechte des
Nachbarn auf „Lebenszeit“.
GENAUE BEZEICHNUNG
DER GESCHULDETEN BAU-
LEISTUNGEN
Was den Kaufpreis anbelangt, so sollte
dieser stets ein Festpreis (Pauschalpreis)
sein, wobei die geschuldeten Bauleistungen
möglichst genau bezeichnet sein
sollten. Nur so können „hinkende“ bzw.
unechte Pauschalpreisverträge vermieden
werden. Für den geschuldeten Leistungsumfang
ist stets die Baubeschreibung
von größter Wichtigkeit. Von daher
bedarf diese auch immer einer genauen
Prüfung und sollte zudem noch
durch genaue Pläne konkretisiert sein.
Auf lediglich mündliche Angaben bzw.
Aussagen des Verkäufers ist jedoch niemals
Verlass, da im Ernstfall jeglicher
Nachweis fehlt.
Geht es um einen Bauvertrag für ein
Fertighaus, so muss dieser – anders als
der Grundstückskaufvertrag – nicht
vom Notar beglaubigt werden. Details
hingegen lassen sich vor Vertragsabschluss
am besten verhandeln. Denn
nur solange der Vertrag noch nicht unterzeichnet
ist, kann man auch Zugeständnisse
wie bspw. bei Preis, Gewährleistung,
Lieferzeit und Ausführung erwarten.
Handelt es sich um mündliche
Absprachen, dann sollten diese umgehend
in den Vertrag aufgenommen werden.
Wichtig: Wird der Kellerbau von
einem separaten Anbieter durchgeführt,
dann muss hierfür auch ein separater
Vertrag abgeschlossen werden.
GEWÄHRLEISTUNG IST NICHT
GLEICH GEWÄHRLEISTUNG
Manche Holz-Fertighausfirmen geben
eine Gewährleistungs-Garantie von bis
zu 30 Jahren auf die tragenden Konstruktionen.
Bei Ausbau- und Mitbauhäusern
ebenso wie bei Selbstbauhäusern
hingegen muss genau abgecheckt
werden, welche Leistungen bzw. Bauteile
unter die Gewährleistung fallen und
welche nicht.
Im Allgemeinen fallen jedoch nur die
Leistungen darunter, die die Baufirma
erbracht hat, nicht jedoch die Eigenleistungen
des Bauherrn. Bei Ausbaumaterialien
im Paket liegt die Gewährleistung
zwischen 6 Monaten und 5 Jahren
– allerdings nur auf das Material, nicht
auf den Einbau. Wesentlich komplizierter
wird es mit der Gewährleistung,
wenn der Hausanbieter bei Selbstbauern
einen Bauleiter zur Verfügung stellt.
Denn die hierbei auftauchenden Fragen
müssen bereits vor Vertragsabschluss
ganz präzise geregelt werden. Mittlerweile
sind jedoch auch bei Neuobjekten
Gewährleistungsbeschränkungen üblich,
die – je nach Einzelfall – einer sehr
genauen Analyse bedürfen. Hierunter
fallen bspw. Beschränkungen des Rücktrittsrechts.
Dagegen bedarf der übliche weitgehende
Ausschluss von Gewährleistungsrechten
beim Kauf einer Gebraucht-Immobilie
im Einzelfall stets der genauen
Prüfung. Aber auch die Haftungsregelungen
für Altlasten sind beim Grundstückserwerb
ein wichtiges Thema.
Gleiches gilt übrigens auch bei den Fertigstellungsterminen,
denn diese sind
unbedingt in den Vertrag aufzunehmen,
bei Überschreitungen sollten gegebenenfalls
Vertragsstrafen, zumindest
aber Schadensausgleich vereinbart werden.
Spätestens bei Fertigstellung des
Bauwerks sollte eine formelle Abnahme,
am besten unter Beteiligung eines Sachverständigen,
erfolgen.
DAS ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT
ALS LEGALES „DRUCKMITTEL“
Zudem empfehlen sich zwischenzeitliche
Kontrollen, weil viele versteckte
Mängel nach der Fertigstellung des
Bauwerks nicht mehr ohne Weiteres erkannt
werden können. Daneben gibt es
aber auch noch eine Vielzahl von Einzelregelungen,
die beachtet werden sollten.
Von daher steht eine kompetente
anwaltliche Beratung, deren Kosten bei
Vertragsgestaltung – selbst bei durchgängiger
juristischer Beratung während
der gesamten Bauphase – in einem optimalen
Verhältnis gegenüber den aufzuwendenden
Baukosten bzw. zu den
vermeidbaren Kosten aufgrund ungenügender
Vertragsgestaltung. Denn das
Wichtigste ist, dass Mängel am Bau,
die in der Regel unumgänglich sind,
frühzeitig erkannt und vor allem auch
rechtzeitig abgestellt werden.
Vor allem aber sollten durch den Bauherrn
keine vollendeten Tatsachen akzeptiert
werden, denn als Druckmittel
steht ihm jederzeit ein Zurückbehaltungsrecht
an den zu leistenden Zahlungen
in Höhe des dreifachen Betrages der
voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten
zu. Kostet also die Mängelbeseitigung
bspw. 10.000 Euro, dann dürfen
30.000 Euro zurückbehalten werden.
Und zwar so lange als nötig, d. h. bis zur
Nachbesserung bzw. der mangelfreien
Erfüllung. Allerdings sollte der Bauherr
nicht den Fehler machen, sofort eine
Drittfirma mit der Mängelbeseitigung
zu beauftragen.
Auch im privaten Baurecht gelten zwischenzeitlich
sog. Schiedsklauseln bzw.
Schiedsgutachterklauseln. Diese sind
für den privaten Käufer zwar nicht in
allen Fällen vorteilhaft, aber sie sind
auch nicht in jedem Fall nachteilig. Für
Streitfälle bei Fertighäusern wurde stattdessen
eine Ombudsstelle geschaffen,
die bei Schwierigkeiten zwischen Bauherrn
und Unternehmen vermittelt,
ohne dass Gerichte dafür bemüht werden
müssen. Der Ombudsmann selbst
steht dem Bauherrn kostenlos zur Seite,
seine Entscheidung muss respektiert
werden.
© Autor: Dietmar Kern
§
Interessante Urteile
WOHNUNGSEIGENTÜMER
KÜNFTIG HANDLUNGSFÄHIGER
GESETZESREFORM STÄRKT DIE RECHTE DER EIGENTÜMER
UND ERLEICHTERT MODERNISIERUNGEN
Gute Nachrichten für die Besitzer
von Eigentumswohnungen. Ob es
sich zum Beispiel um die Installation
von Ladesäulen für Elektroautos handelt,
um altersgerechte Umbauten oder
energetische Sanierungen: Investitionen
sollen künftig einfacher umgesetzt werden
können. Das sieht eine Novellierung
des Wohnungseigentumsgesetztes
vor, auf die sich die Koalition aus CDU/
CSU und SPD Anfang September geeinigt
hat. Außerdem wird die Position
des Verwalters von Wohnungseigentümergemeinschaften
klarer geregelt.
Was bedeutet es nun, dass Investitionen
einfacher umgesetzt werden können?
Künftig unterliegen bauliche Veränderungen
bei den Eigentümergemeinschaften
keiner Einstimmigkeit mehr.
„Damit wollen wir den massiven Modernisierungsstau
in Wohnungseigentumsanlagen
auflösen“, sagt Sebastian
Steineke, der zuständige Berichterstatter
der CDU/CSU-Bundestagsfraktion. Deren
verbraucherpolitischer Sprecher Dr.
Jan-Marco Luczak erläutert: „Beim
Wohnungseigentumsgesetz haben wir
endlich den Durchbruch für eine grundlegende
Reform geschafft. Wohnungseigentümergemeinschaften
werden künftig
handlungsfähiger sein und die notwendigen
Investitionen leichter beschließen
können. Mit dieser Novelle
machen wir das angestaubte Wohnungseigentumsgesetz
fit für die Zukunft.“
SPD-Sprecher Johannes Fechner fügt
hinzu: „In Zukunft kann ein einzelner
Wohnungseigentümer eine Investition
von anderen Eigentümern verlangen,
wenn er die Kosten dafür selbst trägt.“
Somit könnten wichtige Vorhaben erfolgen,
ohne dass finanzschwächere Eigentümer
überfordert würden.
DIE ROLLE DES VERWALTERS
Welche Rolle dabei künftig der Verwalter
spielt, ist in der Gesetzesreform
ebenfalls festgeschrieben. Demnach hat
jeder Eigentümer Anspruch auf einen
zertifizierten Verwalter, der die notwendigen
rechtlichen und technischen
Kenntnisse mitbringt. Eine Zertifizierung
erhält nur, wer eine entsprechende
Prüfung bei der IHK abgelegt hat. Dies
soll die Qualität der Wohneigentumsverwaltung
deutlich steigern und unqualifizierte
Verwalter oder gar schwarze
Schafe aus dem Markt drängen. Der
Verwalter ist und bleibt lediglich ausführendes
Organ der Eigentümergemeinschaften.
„Hierzu haben wir seine
Befugnisse präzisiert: Ohne gesonderten
Beschluss der Eigentümerversammlung
ist er lediglich berechtigt, Maßnahmen
ordnungsmäßiger Verwaltung zu
treffen, die untergeordnete Bedeutung
haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen
der Eigentümergemeinschaften
führen“, so SPD-Sprecher
Johannes Fechner. CDU-Sprecher
Dr. Jan-Marco Luczak ergänzt dazu:
„Zwar brauchen wir starke und handlungsfähige
Verwalter, aber am Ende
müssen die Eigentümer bei der Wohnungsverarbeitung
den Hut aufbehalten.
Deswegen haben wir durchgesetzt,
dass über teure und bedeutsame Angelegenheiten
immer die Eigentümer
selbst entscheiden und nicht der Verwalter.“
Das Gesetz soll noch im November
2020 in Kraft treten.
red
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