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Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte
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Immobilienrecht in Griechenland
Die Voraussetzungen für die Begründung einer Dienstbarkeit oder eines Nutzungsrechts an
einem Grundstück entsprechen jenen für die Eigentumsübertragung (notarielle
Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch). Der konkrete Inhalt der Dienstbarkeit (z.B.
Wege-, Überfahrtsrechte am Nachbargrundstück, Leitungsrechte für Wasser und Strom,
Bauverbot bzw. -beschränkung, Aussichtsrecht usw.) wird von den Parteien im Einzelfall
frei vereinbart.
Der Nießbrauch oder das Wohnungsrecht gewähren dem Berechtigten ein Recht auf
Nutzung der Sache unter Ausschluss des Eigentümers. Nießbrauchskonstruktionen werden
in der Praxis oft empfohlen. So erwerben beim Kauf einer Immobilie beispielsweise gleich
die Kinder als künftige Erben das Eigentum, während die Eltern lediglich als Nießbraucher
auftreten. Beim Tod der Eltern soll damit eine Erbschaftssteuer lediglich aus dem
geringeren Wert des Nießbrauchs anfallen. Auch im Erbfall kommt es häufig vor, dass ein
Ehegatte dem Überlebenden den Nießbrauch am Nachlass vermacht, um auf diese Weise
dessen Existenz zu sichern.
Hypothek
Das griechische Recht kennt als Grundpfandrechte nur die Hypothek und die
Hypothekenvormerkung. Der sog. Privattitel (vertragliche Hypothek) ist der wichtigste
Grund des Hypothekenerwerbs. Die Hypothekenbestellung erfolgt durch einseitige
Willenserklärung des Eigentümers, die notariell beurkundet und ins Hypothekenbuch des
Grundbuchamtes eingetragen wird. Um die Notarkosten (Wertgebühr iHv 1,2%) zu sparen,
wird deshalb in der Immobilienpraxis der Hypothekenvormerkung der Vorzug gegeben.
Die Hypothekenvormerkung ist im Grunde genommen eine Rangreservierung bzw. eine
bedingte Hypothek. Deren Eintragung in das Hypothekenbuch des Grundbuchamtes erfolgt
auf der Basis eines Gerichtsurteils im Schnellverfahren der Sicherungsmaßnahmen
(Maßnahmen der einstweiligen Verfügung), das im Einvernehmen des Grundverpfänders
und des Gläubigers ergeht. Die Hypothekenvormerkung als beliebtes Mittel der
Kreditsicherung wird stets für einen bestimmten Betrag eingetragen, der in der Praxis die
Hauptforderung um 20-30% übersteigt, um auch eventuelle Verzugszinsen und
Anwaltskosten des Hypothekengläubigers (im Regelfall der Bank) für die
Zwangsvollstreckung in die belastete Immobilie zu decken.
18.2.2 System der Grundstücksregister
Kataster- und Grundbuchämter
Kataster nach dem deutschen, schweizerischen und österreichischen Modell werden in
Griechenland derzeit erst errichtet. Das Katastersystem wird schrittweise von Gebiet zu
Gebiet eingeführt, indem die einzelnen Grundobjekte genau (unter Zuteilung einer
einmaligen 12ziffrigen bzw. für Eigentumswohnungen 16ziffrigen sog.
Nationalkatasterregisternummer) bezeichnet werden und die Rechtslage für jedes