Sozialreferat - RIS

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Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung
im Anwesen Tal 19 / 3. OG links und rechts
für das Beratungs- und Therapiezentrum für
Suchtgefährdete und Abhängige "TAL 19"
Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 02064
4 Anlagen
Beschluss des Sozialausschusses vom 28.05.2009 (SB)
Öffentliche Sitzung
Sozialreferat
Amt für Wohnen und Migration
S-III-W/BS 112-1-19
I. Vortrag des Referenten
1. Sachverhalt
1.1 Antrag
Am 28.11.2008 beantragte die Spieker Hausverwaltung GmbH als Bevollmächtigte
der Grundstücksgemeinschaft Tal 19 / Erben Kalter die Erteilung der Genehmigung
zur Zweckentfremdung durch Nutzungsänderung der zwei Wohnungen
Tal 19 / 3. OG links und rechts. Die Räumlichkeiten sollen dem weiteren Betrieb
des Beratungs- und Therapiezentrums für Suchtgefährdete und Abhängige
"TAL 19" dienen.
1.2 Begründung
Der Antrag wurde von der Hausverwaltung mit vorrangigen öffentlichen Belangen
wie folgt begründet (Anlage 1):
"Gemäß Mietvertrag ... hat der Telefon-Notruf für Suchtgefährdete e.V. das Büro
im 3. OG links ab 01.07.1986 angemietet. Das Büro im 3. OG rechts wurde von
der Firma Daytop, Gesellschaft für soziale Planung und Alternativen mbH ... ab
01.11.1988 angemietet. Zum Zeitpunkt der Anmietung war Herr Ludwig Kalter, inzwischen
verstorbener Miteigentümer des Anwesens Tal 19, erster Vorsitzender
des Telefon-Notruf für Suchtgefährdete e.V. und Geschäftsführer der Daytop, Gesellschaft
für für soziale Planung und Alternativen mbH. Es war Herrn Ludwig Kalter
ein Anliegen, für Suchtkranke in zentraler Lage mit der hervorragenden Anbindung
an öffentliche Verkehrsmittel eine anonyme Zugangsmöglichkeit in belebter
Lage zu bieten.

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Von Anfang an, also seit über 20 Jahren, wird in den Räumen das Beratungs- und
Therapiezentrum Tal 19 geführt. Dieses erfüllt einen wichtigen gemeinnützigen
Versorgungsauftrag im Rahmen der Suchtkrankenhilfe. ... Die Stadt München förderte
von Anfang an die Einrichtung in den Bereichen Miet- und Sachkosten. Nach
Aussage des Beratungs- und Therapiezentrums Tal 19 fungiert diese für etwa
1.000 Menschen jährlich als wichtige Anlaufstelle. ...
Aufgrund der langjährigen Tätigkeit des Beratungs- und Therapiezentrums Tal 19
ist inzwischen eine Institution geschaffen worden und die vertrauten Räume sind
vielen Suchtkranken bei Krisenfällen vertraut und wirken wie eine Heimat. Nach
Aussage des Beratungs- und Therapiezentrums Tal 19 ist gerade bei Suchtkranken
die Akzeptanz einer Einrichtung äußerst wichtig. "Tal 19" ist für sie ein fester
Begriff im Sinne einer Zuflucht.
Anzumerken ist, dass sich die Raumsuche in zentraler Lage für Suchtberatungsstellen
als äußerst schwierig erweist, da sie sowohl bei Anwohnern als auch bei
Mitmietern auf wenig Akzeptanz stoßen. Seitens der Rechtsprechung wurde schon
entschieden, dass Mitmietern ein Anspruch auf Mietminderung zusteht, wenn im
Haus an eine Drogenberatungsstelle vermietet wird. Nach anfänglichen Problemen
besteht im Tal 19 inzwischen ein sehr gutes Verhältnis zur Nachbarschaft. ..."
1.3 Kurzbeschreibung des verloren gehenden Wohnraumes
1.3.1 Lage
Das Anwesen Tal 19 befindet sich im Stadtbezirk 1 und dort im Bezirksteil Altstadt
(Anlage 2).
1.3.2 Art Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung
Behelfsheim
Zweifamilienhaus
Werk-Dienstgebäude
Wohn-/Geschäftshaus
Mehrfamilienhaus
familiengerecht ja nein
1 WE (links), 150 m², 5 Zimmer, Küche, Bad, Diele und
1 WE (rechts), 80 m², 3 Zimmer, Küche, Bad, Diele (Anlage 3)
1.3.3 Beschaffenheit
Baulicher Zustand schlecht mittel gut
Ausstattung schlecht mittel gut
Grundriss schlecht normal gut
Umweltbelastung stark normal gering

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2. Stellungnahme des Bezirksausschusses (Anlage 4)
Der Bezirksausschuss 1 Altstadt-Lehel wurde mit Schreiben vom 09.02.2009 gehört.
Er hat dem Antrag in seiner Sitzung am 17.03.2009 einstimmig zugestimmt.
3. Belange von Mieterinnen und Mietern
Die Räumlichkeiten werden seit 1986 bzw. 1988 vom Beratungs- und Therapiezentrum
für Suchtgefährdete und Abhängige "TAL 19" genutzt. Belange von Mieterinnen
bzw. Mietern sind deshalb nicht berührt.
4. Belange einer Erhaltungssatzung
Das Anwesen befindet sich nicht im räumlichen Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung.
5. Stellungnahme des Sozialreferates
5.1 Öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung
Das öffentliche Interesse an der Beibehaltung des Beratungs- und Therapiezentrums
für Suchtgefährdete und Abhängige "TAL 19" wurde durch das Referat für
Gesundheit und Umwelt (Sucht- und Psychiatriekoordination) und dem Bezirk
Oberbayern (Psychiatrie-/Suchthilfe-Koordination) bestätigt.
5.1.1 Stellungnahme des Referates für Gesundheit und Umwelt vom 22.12.2008
"Der Antrag des Vermieters des oben genannten Anwesens auf Nutzungsänderung
zugunsten der Suchtberatungsstelle TAL 19 des Deutschen Ordens wird
von der Koordination für Psychiatrie und Suchthilfe der LHM dringlich unterstützt.
Das Beratungs- und Therapiezentrum des Deutschen Ordens (früherer Träger:
Daytop) befindet sich seit Jahrzehnten in diesen Räumlichkeiten. Es ist ein fester
Bestandteil der Suchthilfe in München und genießt mit seinem breiten Spektrum
an Beratungs- und Behandlungsangeboten und mit vielfältigen Aktionen zur Öffentlichkeitsarbeit
einen ausgezeichneten Ruf in der Fachwelt wie in der Münchner
Bevölkerung. Die zentrale Verortung in der Münchner Innenstadt trägt wesentlich
zu diesem Erfolg bei. So ist die Beratungsstelle einerseits leicht mit öffentlichen
Verkehrsmitteln erreichbar, andererseits wird ein Beratungsgespräch dabei so
selbstverständlich wie der Einkauf in den umliegenden Geschäften. Der Eingangsbereich
ermöglicht dabei einen geschützten Zugang, der nicht offen legt, dass
eine Suchtberatung aufgesucht wird – die befürchtete Stigmatisierung ist an anderen
Orten durchaus ein Grund, Beratungsangebote zu meiden. Mit diesen Voraussetzungen
ist das Tal 19 ein sehr guter Ort für die dringend benötigten Beratungs-
und Behandlungsangebote in München.
Das Referat für Gesundheit und Umwelt fördert das Beratungs- und Therapiezentrum
TAL 19 mit Zuschüssen zu den Personal- und Mietkosten, der Hauptkostenträger
ist der Bezirk Oberbayern. Die Versorgung der Münchner Bevölkerung mit

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Angeboten der Suchthilfe ist insbesondere im Bereich der Alkoholabhängigkeit
noch nicht bedarfsgerecht ausgebaut, hier fehlen noch weitere Beratungs- und Behandlungsangebote
sowie Kontakt- und Begegnungsstätten. Neben den Personalressourcen,
die zur Verfügung gestellt werden müssen, ist auch die Anmietung
geeigneter Räume zu bezahlbaren Preisen für die Träger der freien Wohlfahrtspflege
in München oft kaum zu leisten. Hinzu kommen Ängste und Vorbehalte, die
Teile der Bevölkerung gegen geplante Suchthilfeeinrichtungen in ihrem Umfeld
äußern. Umso wichtiger ist es, bestehende und in die Stadtgesellschaft sehr gut
integrierte Einrichtungen und Hilfsangebote nicht zu gefährden.
Die Nutzungsänderung für die Räume im dritten Stock des Hauses TAL 19 ist
deshalb im dringenden und vorrangigen öffentlichen Interesse."
5.1.2 Stellungnahme des Bezirks Oberbayern vom 19.12.2008
"Der Bezirk Oberbayern unterstützt und begrüßt ausdrücklich die bestehende
räumliche Situation der Psychosozialen Suchtberatungsstelle des Deutschen Ordens
im Tal 19. Die Lage an einer belebten Straße gewährleistet zentrale Erreichbarkeit
aber auch den bei Suchthilfeeinrichtungen so wichtigen anonymen Zugang.
Die Beratungsstelle hat den gesetzlichen Auftrag nach SGB XII für die Versorgung
suchtkranker Menschen bzw. von Menschen mit Suchtproblemen (Menschen, die
seelisch behindert sind oder von seelischer Behinderung bedroht sind) zu sorgen.
Sie ist ein fachliches Kompetenzzentrum und ein wichtiger Knotenpunkt des psychosozialen
Versorgungssystems in München. Die hier vorgehaltenen Angebote
und die vielfältige und umfassende Beratungs- und Vermittlungs- und Betreuungstätigkeit
kommen der Gesundheit der Münchner Bevölkerung zu Gute. Diese
Dienstleistungen sind ein wichtiger und unverzichtbarer Baustein für die psychosoziale
Versorgung der Münchner und Münchnerinnen.
Die Beratungseinrichtungen des Deutschen Ordens im Tal 19 sind weit über München
hinaus bekannt und es wäre ein großer Verlust, wenn die Beratungsstelle als
Anlaufstelle nicht mehr an der bewährten und bekannten Adresse erreichbar wäre.
Aus diesem Grund ist der Bezirk Oberbayern sehr daran interessiert, dass die bestehende
Adresse beibehalten werden kann.
Wir bitten aus diesen Gründen um die Erteilung einer Ausnahmeregelung für die
Beibehaltung der bestehenden Räumlichkeiten."
5.2 Unvermeidbarkeit der Zweckentfremdung
Die Antragstellerin hat glaubhaft dargestellt und nachgewiesen, dass der bisherige
Standort für den Betrieb des Beratungs- und Therapiezentrums für Suchtgefährdete
und Abhängige "TAL 19" aus Gründen der Erreichbarkeit, der Möglichkeit des
anonymen Zugangs und vor allem wegen der bestehenden Akzeptanz (sowohl bei
Menschen mit Suchtproblemen als auch bei der direkten Nachbarschaft) unbe-

dingt beibehalten werden sollte. Die Beeinträchtigung des Wohnungsmarktes ist
somit nicht vermeidbar.
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5.3 Rechtslage
Nach § 6 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum sind vorrangige öffentliche Belange für eine
Zweckentfremdung in der Regel gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der
Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (zum Beispiel für Erziehungs-, Ausbildungs-,
Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder lebenswichtigen Diensten
(zum Beispiel ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gerade an dieser
Stelle der Gemeinde dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht
zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können.
Die genannten Voraussetzungen sind hier gegeben. Es wurde auch glaubhaft dargelegt,
dass andere geeignete Räume nicht zur Verfügung stehen.
In Abwägung mit dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Wohnraumes ist das
öffentliche Interesse an der Beibehaltung des Beratungs- und Therapiezentrums
für Suchtgefährdete und Abhängige "TAL 19" daher als vorrangig zu bewerten.
5.4 Kurze rechtliche Würdigung:
Der Antrag ist nach Art. 1, 2 und 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung
von Wohnraum (ZwEWG) vom 10.12.2007 (GVBl S. 864, BayRS 2330-
11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.06.2008 (GVBl S. 319) in Verbindung
mit der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung
von Wohnraum (ZeS) vom 02.01.2009 (MüABl. Nr. 1/2009 S. 4) wie
folgt zu beurteilen:
Es liegen vorrangige öffentliche Belange vor, die eine Genehmigung der Zweckentfremdung
rechtfertigen (§ 6 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München
über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum).
Deshalb sollte die Genehmigung zur Zweckentfremdung unter den im Antrag des
Referenten enthaltenen Nebenbestimmungen erteilt werden.

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Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Benker, dem Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Offman,
der Stadtkämmerei, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, dem Referat
für Gesundheit und Umwelt, der Frauengleichstellungsstelle, dem Sozialreferat / Stelle für
interkulturelle Arbeit sowie dem Vorsitzenden, den Fraktionssprecherinnen bzw. Fraktionssprechern
und der/dem Kinder- und Jugendbeauftragten des Bezirksausschusses des
1. Stadtbezirkes ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II. Antrag des Referenten
1. Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Nutzungsänderung
der zwei Wohnungen Tal 19 / 3. OG links und rechts wird unter nachstehenden Nebenbestimmungen
erteilt:
Die Genehmigung wird befristet auf die Dauer der Nutzung als Beratungs- und Therapiezentrum
für Suchtgefährdete und Abhängige "TAL 19". Nach Beendigung dieser
Nutzung sind die Wohnräume wieder unverzüglich Wohnzwecken zuzuführen.
2. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
III. Beschluss
nach Antrag.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Die Vorsitzende Der Referent
Christine Strobl Friedrich Graffe
Bürgermeisterin Berufsm. Stadtrat

IV. Abdruck von I. mit III.
über den Stenografischen Sitzungsdienst
an das Direktorium - Dokumentationsstelle
an die Stadtkämmerei
an das Revisionsamt
an die Frauengleichstellungsstelle
z. K.
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V. Wv. Sozialreferat
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird
bestätigt.
2. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung
An das Referat für Gesundheit und Umwelt
An den Vorsitzenden, die Fraktionssprecherinnen und Fraktionssprecher und
die/den Kinder- und Jugendbeauftragten des Bezirksausschusses des
1. Stadtbezirkes (5-fach)
An das Sozialreferat, S-Z-SP
An das Sozialreferat, S-III-M
z. K.
Am
I.A.