Haid-Mitte - Kulturlandschaft Württembergisches Allgäu

GROSSE KREISSTADT
WANGEN IM ALLGÄU
Teil-Bebauungspläne „Haid-Mitte“
und „Gewerbegebiet Haid“
mit Örtlichen Bauvorschriften
auf der Gemarkung der Stadt Wangen im Allgäu
und der Ortschaft Niederwangen
Begründung und Erläuterung
Vorbemerkung
a) Der Umgriff des Teil-Bebauungsplanes „Haid-Mitte“ mit entsprechenden Örtlichen
Bauvorschriften liegt in Teilen auch auf der Gemarkung der Ortschaft
Niederwangen; es handelt sich hierbei um sogenannte Ausgleichsflächen incl. der
Flächen für Versickerung. Die Gesamtfläche der Überplanung beträgt ca.
38,09 ha Fläche.
b) Wie aus der Überschrift entnommen werden kann, handelt es sich um zwei Teil-
Bebauungspläne, welche gemäß dem Gemeinderatsbeschluss vom 09.04.1990
getrennt oder zusammengefasst aufgestellt werden können.
c) Das Verfahren für die beiden Teilbebauungspläne wurde zusammen
weitergeführt. Im Zeichnerischen Teil ist keine Trennlinie dargestellt.

A) Allgemeines
Anlass und Ziel der Planung
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Für die Kernstadt Wangen im Allgäu wurde 1990 konkret mit der
Entwicklungsplanung „Haid“ begonnen, um den erforderlichen Bedarf an
Wohnbauflächen und Flächen für das produzierende Gewerbe auszuweisen.
Mehrere Wohngebiete (z. B. Kohlplatz, Hinteres Ebnet, Vorderes Ebnet), die vor
1990 erschlossen wurden, sowie die für Gewerbe / Industrie ausgewiesenen Flächen
(z. B. Industrie-Ost), die auch vor 1990 erschlossen wurden, sind weitgehend einer
Bebauung zugeführt worden.
Diese Ausweisungen, insbesondere die Wohnbauflächen, waren erforderlich, um den
sog. inneren Bedarf abzudecken.
Im Jahre 1990 lag die Einwohnerzahl der Kernstadt bei 15390, erhöhte sich bis 1993
auf 16004 und sank bis Ende 1999 auf 15895. Eine ähnliche Entwicklung nahm auch
die Gesamtzahl in der Großen Kreisstadt von 24746 in 1990 auf 25748 in 1993 und
auf 25995 in 2000.
Der oben genannte Entwicklungsplan bot auch die Grundlage für eine sinnvolle,
abschnittsweise Realisierung der beabsichtigten Bebauung dieser letzten größeren
stadtnahen Entwicklungsfläche.
Mit dem Teil-Bebauungsplan „Haid-Süd“, rechtskräftig seit 22.01.1996, wurde der
1. Planabschnitt abgeschlossen. Zwischenzeitlich ist auch die Erschließung
(weitestgehend) verwirklicht, so dass dieser Bereich bis auf wenige Lücken bebaut
ist. Im Bereich dieses Teilbebauungsplanes können laut Statistik vom 18.05.1994
etwa 800 Einwohner auf einer Bruttofläche von ca. 9,08 ha (ohne die Fläche für den
Gemeinbedarf und die Ausgleichsfläche) untergebracht werden.
Eine Auswirkung auf die Zahl der Einwohner in der Kernstadt ist deshalb auch kaum
gegeben.
Ziel der Planung ist es, die Bedarfsdeckung für die ungebrochen starke Nachfrage
nach relativ preiswertem Bauland für den Wohnungsbau längerfristig zu sichern; die
hier angesprochene Bodenpreissituation kann insofern gewährleistet werden, als im
Bereich des Teil-Bebauungsplanes „Haid-Mitte“ die Stadt Wangen im Allgäu über
sämtliche Flächen verfügt.
Auch in Bezug auf die weitere Ausweisung von Gewerbeflächen kann angemerkt
werden, dass diese gerechtfertigt und notwendig ist, da mit Ausnahme des
„Interkommunalen Gewerbegebietes“ keine stadtnahen Gewerbeflächen zur
Verfügung stehen.
Die in Zusammenarbeit mit dem „Zweckverband Interkommunales Gewerbegebiet“
ausgewiesenen Flächen in Geiselharz-Schauwies können aufgrund der stetigen
Nachfrage zügig einer Bebauung zugeführt werden, so dass Vorsorge für Flächen,
auf denen Gewerbe / Dienstleistung angesiedelt werden kann, auch im Bereich der
Kernstadt getroffen werden muss.

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Die natürlichen Grenzen dieses Plangebietes erfordern eine nachhaltige städtebauliche
Entwicklung, die auch eine weitere Entwicklungsmöglichkeit Richtung Nieratz
gedanklich einbezieht.
In den Geltungsbereich des Teil-Bebauungsplanes „Gewerbegebiet-Haid“ wurden
auch Flächen mit einbezogen, für die bereits eine rechtsverbindliche Bauleitplanung
besteht. Hierbei handelt es sich u. a. um den Bereich, in welchem sich der Toom-
Baumarkt angesiedelt hat sowie um den Bereich der Firma Thiermann und die
angrenzenden Flächen in Richtung Süden.
Ziel ist es hier, die rechtsverbindlichen Nutzungen den bestehenden Verhältnissen
anzupassen; d. h. die bisher zulässigen GI-Nutzungen werden künftig als GE
ausgewiesen.
Mit der oben genannten Einbeziehung von Teilbereichen aus dem Bebauungsplan
„Industrie-West II“ ist es auch möglich, die dort ausgewiesene Fläche für
Bahnanlagen entfallen zu lassen (?) , da eine Notwendigkeit hierfür nicht mehr
besteht.
Ziel der Planung ist es auch, die verkehrsmäßige Erschließung / Anbindung an das
bestehende Straßennetz so zu konzipieren, dass die Leistungsfähigkeit der
Ravensburger Straße (B 32) als Zubringer zur Autobahn (A 96) wie auch zur
Aufnahme des innerörtlichen Verkehrs erhalten bleibt. Westliche
Entlastungsmöglichkeiten werden freigehalten.
Auf der Grundlage der Planstatistik für das Gesamtgebiet vom 25.06.1990 ist von
einer Einwohnerzahl von etwa 2540 Personen auszugehen.
Diese Annahme macht es erforderlich, innerhalb des Gebietes an geeigneter Stelle
eine sogenannte „Stadtteil-Versorgung“ planungsrechtlich auszuweisen, um die
Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs zu ermöglichen.
Ein weiteres Ziel der Planung ist es, soweit möglich, innerhalb des
Geltungsbereiches für beide Teilbebauungspläne den naturschutzrechtlichen
Ausgleich durch geeignete Maßnahmen / Festsetzungen zu sichern.
Der dafür vorgesehene Bereich zwischen den Gewerbe- und Wohnbauflächen dient
auch der „Trennung“ dieser Nutzungen in immissionsrechtlicher Hinsicht
(Schallquellenfreie Zone lt. Gutachten).
Auf die Abgrenzung der Wohnnutzung und Gewerbenutzung wurde durch
Erweiterung der gutachtlichen Betrachtung im Zusammenhang mit dem
Bebauungsplan „Ravensburger Straße - Teil 1“ viel Sorgfalt verwendet. Über
ausführliche Emissionsmessungen und wissenschaftliche Verarbeitung der
gewonnenen Daten durch die Firma ITA und über ein Rechtsgutachten von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Dolde, in Verbindung mit Rückkoppelung beim RP Tübingen
wurde die im Plan dargestellte Abgrenzung erarbeitet. Dazu erfolgte nach Eingang
der Stellungnahme eine Abklärung mit dem GAA über die geplanten
immissionsrechtlichen Bedingungen.

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Einfügung in die örtlichen und überörtlichen Planungen (FNP,
Regionalplan u. a.)
Der seit 16.12.1982 rechtskräftige Flächennutzungsplan (FNP) der vereinbarten
Verwaltungsgemeinschaft mit den Gemeinden Achberg, Amtzell und Wangen im
Allgäu weist im überplanten Gebiet eine Wohnbaufläche, eine Grünfläche, eine
Gewerbebaufläche sowie Gewerbebauflächenbestand aus.
Der kleine Bereich südlich der Ausgleichsfläche um den August-Lämmle-Weg ist im
FNP als bestehende Wohnbaufläche ausgewiesen.
Die im FNP als bestehende Gewerbebaufläche ausgewiesenen Teilbereiche sind im
seit 23.01.1973 rechtskräftigen Bebauungsplan „Industrie West II“ erfasst und als
Industrie- bzw. Gewerbegebiet ausgewiesen.
Im Regionalplan Bodensee-Oberschwaben (nach der Verbindlicherklärung vom
04.04.1996) ist die große Kreisstadt Wangen im Allgäu als „MITTELZENTRUM“
ausgewiesen; diese Ausweisung bedeutet auch, dass die Stadt ein
Siedlungsschwerpunkt ist.
Zusammen mit den Gemeinden Achberg, Amtzell, Kißlegg und Argenbühl bildet sie
einen Mittelbereich, welcher in der Entwicklungsachse Lindau, Wangen, Kißlegg,
Leutkirch liegt. Gutachtlich kann auch von Teilen der bayerischen Nachbarschaft
ausgegangen werden.
Gemäß dem Ziel des Regionalplanes ist die Siedlungsentwicklung vorrangig in
Siedlungsschwerpunkten zu konzentrieren, wobei qualifizierte Arbeitsplätze für die
Bevölkerung im Einzugsgebiet sowie ausreichend Wohnungen für den Eigenbedarf
und zur Aufnahme von Wanderungsgewinnen anzustreben sind.
Die Stadt Wangen im Allgäu ist gemäß dem Regionalplan auch ein Schwerpunkt für
Gewerbe und Industrie; dieser ist für die zukünftigen Erfordernisse in der
Bauleitplanung gegen konkurrierende Nutzungen zu sichern (z. B. Einschränkung bei
Einzelhandel).
Die oben genannten Aussagen aus dem Regionalplan sind dem Landesentwicklungsplan
in der Fassung vom 12.12.1983 entnommen; sie orientieren sich an
den Grundsätzen der Raumordnung.
Die vorliegenden Teil-Bebauungspläne sind aus den oben genannten örtlichen und
überörtlichen Vorgaben entwickelt.
Information über die Fortschreibung des FNP
Mit Beschluss des Gemeinsamen Ausschusses vom 05.12.1989 wurde die
Fortschreibung des FNP in die Wege geleitet; die Veröffentlichung dieses
Beschlusses erfolgte am 11.12.1989 als amtliche Bekanntmachung in der
Schwäbischen Zeitung, Ausgabe Wangen.

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Der Gemeinsame Ausschuss befasste sich in der Sitzung vom 22.12.1993 mit dem
Teil-Bebauungsplan „Haid-Süd“. Es wurde beschlossen, die Planabsichten und ggf.
die Rechtswirksamkeit dieser Planung in die Fortschreibung des FNP aufzunehmen
und bei der Gesamtplanung zu berücksichtigen.
Wie im vorausgegangenen Kapitel dargelegt, sind die im FNP 82 angesprochenen
Flächen bereits weitgehend ausgewiesen. Aufgrund der Immission aus dem
ehemaligen Betrieb „Edel“ musste laut gutachtlicher Stellungnahme ein größerer
Abstand eingehalten werden, der dazu führte, dass die Vorgaben des FNP 82
bezüglich der Lage der Wohnbauflächen nicht mehr eingehalten werden konnten.
Der Teil-Bebauungsplan „Haid-Süd“ hat dies dann berücksichtigt, was wiederum
Auswirkungen auf die nun vorliegenden Teil-Bebauungspläne hat.
Diese „Anpassung“ ist auch Gegenstand der FNP-Fortschreibung.
Am 16.06.1997 befasste sich der Gemeinderat der Stadt Wangen im Allgäu bei der
Fortsetzung der Beratung über die Fortschreibung des FNP mit den geplanten
Ausweisungen in der Kernstadt; die Fläche „Haid“ war unstrittig.
Mit Beschluss des Gemeinsamen Ausschusses vom 03.09.1998 wurde die
vorgezogene Anhörung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB in die
Wege geleitet.
Mit Schreiben vom 23.12.1998 wurden die TÖB um eine Stellungnahme bis zum
26.02.1999 gebeten; mit Schreiben vom 23.03.1999 wurden noch einige TÖB an die
Abgabe ihrer Anregungen, Hinweise zu den jeweiligen Fach- bzw. Interessengebieten
erinnert.
Situation / Lagebeschreibung
Das überplante Gebiet der beiden Teilbebauungspläne hat eine Gesamtfläche von
ca. 38,10 ha, wovon ca. 1,28 ha auf der Gemarkung der Ortschaft Niederwangen
liegen. Es weist eine Nord-Südausdehnung von max. 800 m und eine Ost-
Westausdehnung von max. 900 m aus.
Der als „Wohnbauland“ ausgewiesene Bereich umfasst eine Fläche von ca. 9,99 ha
(netto). Der Bereich der „Gewerblichen Bauflächen“ hat eine Größe von ca. 14,76 ha
(netto) und die Flächen für den erforderlichen Ausgleich gemäß § 1 a BauGB
nehmen ca. 6,8 ha in Anspruch. Anzumerken ist hier, dass ca. 0,26 ha an Ausgleichsfläche
noch dem Teil-Bebauungsplan „Haid-Süd“ zuzuordnen sind.
Der Planungsbereich liegt am südlichen Siedlungsrand von „Wittwais“ und im Norden
des Wohngebietes „Berger Höhe“ sowie des Gewerbegebiets „West“. Im Osten
grenzt er an die Ravensburger Straße, im Südwesten an die Bebauung aus dem
Teil-Bebauungsplan „Haid-Süd“ und westlich an landwirtschaftlich genutzte Flächen;
letzteres gilt auch noch für einen größeren Bereich im Norden.

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Das Gebiet ist als weitgehend ebene Fläche zu bezeichnen. Außerhalb des
Plangebietes im Westen steigt das Gelände z. T. stufenartig an. Ein Wassergraben
tangiert im Westen den Planungsbereich. Ein befestigter Weg von Norden nach
Süden verbindet den Siedlungsbereich „Wittwais“ mit dem Siedlungsbereich „Berger
Höhe“; vom letztgenannten Bereich führt ein unbefestigter Weg nach Norden zum
Weiler „Nieratz“. Einige landwirtschaftliche Wege erschließen die derzeit
landwirtschaftlich genutzten Flächen.
Bindungen der Teil-Bebauungspläne
Als wichtige Bindung ist der im Vorgriff bereits gebaute Hauptsammler (∅ 1200) zu
nennen, welcher vom Baugebiet „Waltersbühl-II“ kommend durch das
Wohnbaugebiet in Richtung Süden zum Hauffweg etc. führt.
Eine weitere Abwasserleitung führt vom AKO-Werk nach Westen bzw. Norden, um
am Ende der Siemensstraße in den Hauptsammler zu münden. Die von der
ehemaligen Firma Geiger gebaute private, derzeit ungenutzte Leitung wird nicht als
Bindung angesehen.
Das bestehende Straßennetz, insbesondere die anbaufreie Ravensburger Straße,
hat einen maßgeblichen Einfluss auf die Straßenführung innerhalb des Geltungsbereiches
dieser Bauleitplanung.
Auch die Immissionen, insbesondere aus den gewerblichen Flächen werden als
Bindung in der Planung berücksichtigt.
Der Wassergraben im Westen ist als natürliche Grenze anzusehen.
Versorgungsleitungen der EVS, ob Freileitungen oder Kabel, haben u. E. eher einen
nachrichtlichen Charakter.
Als Bindung, was die Höhenentwicklung der Gebäude anbetrifft, ist die umgebende /
angrenzende Bebauung zu sehen.
Die Linde und die Pappel am Verbindungsweg nach Wittwais werden in ihrem
Bestand gesichert.

B) Erfordernisse der Planung
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Sicherheit und Gesundheit der Bevölkerung
Das Gebiet liegt nach heutiger Erkenntnis nicht im Erdbebenbereich; diesbezügliche
Sicherungsmaßnahmen sind daher nicht erforderlich.
In den Unterlagen zur „Historischen Erkundung“ ist je nach Abgrenzung des
Geltungsbereiches, der Altstandort „Tankstelle Schneble“ östlich der Ravensburger
Straße berührt; anzumerken ist hierzu, dass sich an dieser Stelle die vor kurzem
errichtete DEA-Tankstelle befindet.
Im übrigen Bereich ist nach diesen Unterlagen keine Altablagerung oder ein weiterer
Altstandort vorhanden.
Emissionen gehen wie schon erwähnt von den gewerblich genutzten Flächen aus.
Auch von der Ravensburger Straße mit derzeit teilweise über 20000 Fahrzeugen pro
Tag gehen Emissionen der verschiedensten Arten (Lärm, Staub, Erschütterungen
etc.) aus.
Das in Auftrag gegebene Verkehrsgutachten untersucht im 1. Teil (MIV-Analyse),
welche Entlastungsmöglichkeiten im Raum Wangen und für die B 32 denkbar wären.
Im Zuge der Gesamtplanung „Haid“ wurden von der Ingenieurgesellschaft für
technische Akustik (ITA) mehrere gutachtliche Stellungnahmen gefertigt, welche die
Basis für die Bauleitplanung und deren Vorausetzungen bildeten.
Aufgrund der Tatsache, dass insbesondere der damalige Hauptemittent nicht mehr
existiert und die Nachfolgenutzung weniger störend ist, wird davon ausgegangen,
dass im Hinblick auf die Wohnbaunutzung die Einhaltung der Lärmschutzrichtlinien
gewährleistet ist; gegebenenfalls ergibt sich dadurch eine Verschiebung der
zulässigen Werte im Rahmen des flächenbezogenen Schallleistungspegels. Die
hydrogeologischen Verhältnisse im unbebauten Bereich der beiden Teil-
Bebauungspläne sind in einem Gutachten zusammengefasst. Gefährdungen sind
nicht erkennbar.
Gesundheitliche Gefahren sind auch im Hinblick auf den Bestand an elektrischen
Leitungen nicht zu erwarten, da es sich hier nur um Mittelspannungsleitungen
handelt, von einer Verkabelung im Zuge der Erschließung kann ausgegangen
werden.
Wohnbedürfnisse der Bevölkerung
Wie im Kapitel „Anlass und Ziel der Planung“ dargestellt, ist der Bedarf an
Wohnbauflächen weiter dringlich, so dass die Bereitstellung unumgänglich ist.
Im Teil-Bebauungsplan „Haid-Süd“ sowie in den Ortschaften selbst wurde der
dringendste Bedarf abgedeckt; der Teil-Bebauungsplan „Haid-Mitte“ deckt somit
weiteren Bedarf ab.

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Die Planung sieht sowohl Flächen für Einfamilien- und Doppelhäuser vor, wie auch
Flächen für Reihenhäuser und Hausgruppen, in denen der Bedarf an Eigentumswohnungen
abgedeckt werden kann.
Größere Flächen, auf denen sozialer Wohnungsbau möglich ist, sind in diesem Teil-
Bebauungsplan nicht vorgesehen; die entsprechenden Voraussetzungen sind im
Teil-Bebauungsplan „Haid-Süd“ geschaffen worden.
Die Größe der Grundstücke auf denen Einzel- und / oder Doppelhäuser errichtet
werden können, liegt zwischen 590 m² und 1170 m².
Die Flächen auf denen Hausgruppen oder Doppelhäuser zulässig sind, liegen
zwischen 1200 m² und 2380 m².
Die Flächen auf denen die der Versorgung des Gebietes dienenden Einrichtungen
(Läden, Dienstleistungen etc.) möglich sind, betragen zwischen 3010 m² und
3830 m², wobei die Läden nur im EG und die Dienstleistungen im EG und 1. OG
zulässig sind.
Bei einer Brutto-Baulandfläche im Bereich des Teil-Bebauungsplanes „Haid-Mitte“
(ohne die Ausgleichsflächen) von ca. 12,73 ha ist mit etwa 390 Wohneinheiten (WE)
zu rechnen; bei einer angenommenen Haushaltsgröße von 2,5 – 3,0 Personen ergibt
dies etwa 975 bis 1170 Personen, d. h. ca. 75 - 90 EW/ha im Mittel. Damit wird
Nachhaltigkeit erreicht, die auch Ziel des Bodenschutzgesetzes ist.
Soziale und kulturelle Bedürfnisse
Anlagen für soziale Zwecke wie z. B. Alten-Pflegheime sind in ausreichender Zahl
und Größe im Gebiet der Kernstadt Wangen vorhanden, so dass derartiger Bedarf
hier nicht abzudecken ist (Hospital z. Hl. Geist, Seniorenzentrum St. Vinzenz,
Seniorenwohnanlage in der Flandernstraße, Karl- und Karoline-Kohler-Haus).
Im Bereich des Teil-Bebauungsplanes „Haid-Süd“ ist eine Erweiterungsfläche für
soziale Zwecke ausgewiesen.
Kinderheime gibt es im Bereich der Großen Kreisstadt ebenfalls (Jugendhaus
Haslach, verschiedene private Einrichtungen).
Im Kindergarten „Haid“ ist die Kindertagesstätte integriert; das Jugendhaus wurde
1998 eröffnet. Auch für die Obdachlosen gibt es seit langem ein Haus am Südring.
Anlagen für kulturelle Zwecke sind ebenfalls in der Kernstadt Wangen vorhanden, so
z. B. Museen, Büchereien, alle Schultypen, Archive, Stadthalle, Kleinbühne auch mit
Aktivitäten der vhs.
Offen bleibt die Frage, ob auf Grund des Zuwachses an Einwohnern in diesem
Quartier ein Kindergarten und / oder eine weitere Schuleinheit erforderlich werden.
Im übrigen sind Einrichtungen der oben genannten Art gemäß § 4 (2) 3 BauNVO im
Allgemeinen Wohngebiet auch allgemein zulässig, so dass es keiner besonderen

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Ausweisung bedarf; eine Fläche „Gemeinbedarf Schule“ ist vorsorglich an der Nahtstelle
zur Siedlung Wittwais vorgesehen (außerhalb des Bebauungsplanes).
Sport / Freizeit / Erholung
Der zurzeit bestehende „Bolzplatz“ am Verbindungsweg nach Wittwais entfällt an
dieser Stelle bei der Verwirklichung des Bebauungsplanes; um jedoch den Jugendlichen
auch in Zukunft einen solchen Platz anbieten zu können, ist dieser in der
Grünzone an geeigneter Stelle ausgewiesen; weitere Anlagen für sportliche Zwecke
sind in ausreichender Zahl in der Kernstadt vorhanden (z. B. Stadien, Sportplätze im
Vorderen Ebnet, Skate-Factory, Half-Pipe, etc.).
Bezüglich Freizeit und Erholung kann angemerkt werden, dass die hier geplante
Grünzone, wenngleich auch als Ausgleichsfläche ausgewiesen, eine Fläche ist, die
gemeinsam der Freizeit und Erholung dienen kann.
Da sich der Gesamtbereich in Stadtrandlage befindet, erscheint es nicht erforderlich,
weitere Flächen hierfür auszuweisen.
Einbindung in den Baubestand und in das Orts- / Landschaftsbild
Aufgrund der geografischen Lage der Baugebietsteile zwischen der „Berger Höhe“
und dem Ortsteil „Wittwais“ wird insbesondere mit der Satzung über die Örtlichen
Bauvorschriften, die sich an den rechtskräftigen Bebauungsplänen Haid-Süd,
Ravensburger Straße - Teil I und Industrie West II orientiert, die Einbindung
weitestgehend gewährleistet.
Der baulich höhere Mittelteil im Teil-Bebauungsplan Haid-Mitte soll auch optisch
dokumentieren, wo die Stadtteilversorgung / Dienstleistungen etc. angesiedelt sind,
wo Mitte ist.
Auch die landschaftsbezogenen Textteile wie z. B. die Pflanzfestsetzungen und die
Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke sowie die gestaltete
Grünzone sind wesentlicher Teil für die Einbindung in die Landschaft.
Soweit kleinere Modellierungen in der Grünzone ausgewiesen sind, dienen diese
dem Sichtschutz (Privatheit) bzw. auch als Lärmschutz (Rasenspielfeld).
Denkmalschutz / Denkmalpflege / Erhaltenswertes / Historisches
Der beim Hof Stauber stehende gemauerte Bildstock aus dem 19. Jahrhundert ist
unter Denkmalschutz gestellt und somit erhaltenswert.
Die „Rauchsche Landtafel“ von 1617 zeigt ebenfalls einen Bildstock „Zum
Eißelinsbild“ in diesem Bereich; in der Urflurkarte von 1825 ist diesbezüglich keine
Eintragung zu erkennen.

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In der „Rauchschen Landtafel“ ist die Bezeichnung „Auf der Haid“ zu finden; ebenso
sind Wege eingetragen die z. T. heute noch bestehen.
Als erstes ist hier die heutige Ravensburger Straße zu nennen. Abgehend von dieser
Straße im Bereich des Bildstockes führt ein Weg nach Süden; dieser Weg ist auch in
der Urflurkarte als Fußweg ausgewiesen. Aus heutiger Sicht führte dieser Fußweg
direkt durch das Betriebsgelände der Firma Waldner auf der Trasse der Straße „Im
Weißen Bild“.
Der in Teilen heute noch bestehende unbefestigte Weg nach Nieratz ist sowohl in
der Rauchschen Landtafel wie in der Urflurkarte nachvollziehbar.
Anzumerken ist auch, dass die heutige Flurstückseinteilung zumindest westlich des
befestigten Weges nach Wittwais in weiten Teilen mit der vom Jahre 1825
übereinstimmt.
Die Straße „Haidösch“ wurde laut Messurkunde (MU) von 1966 Nr. 14 ab dem Hof
Johler (Haidösch 7) nach Westen erweitert; der nach Osten führende Teil war laut
MU von 1951 Nr. 34 Teil der Straße „Im Weißen Bild“, die durch das Betriebsgelände
der Firma Waldner führte.
Die Ursprünge der Peter-Dörfler-Straße sind in der MU 1957 Nr. 26 im Bereich
Mörikeweg / Im Grund zu finden; in den nachfolgenden Jahren wurde sie nach
Norden und Süden fortgeführt. Der Zusammenschluss mit der Straße „Haidösch“ ist
in der MU 1966 Nr. 14 dokumentiert.
Der heute befestigte Weg nach Wittwais, in Fortführung des Nieratzer Weges, ist in
Teilen bereits in der Urflurkarte enthalten; der Abschnitt zwischen der Linde und der
Oderstraße ist in der MU 1967 Nr. 3 erstmals aufgeführt.
Das Gebäude Peter-Dörfler-Straße 33 ist erstmals in der MU 1968 Nr. 31 aufgelistet,
das Geb. 35 in der MU 1965 Nr. 38 und das Geb. 37 in der MU 1970 Nr. 2.
Die Gebäude unter der Bezeichnung Ravensburger Straße 71 und Haidösch 6 sind
katastermäßig erstmals in der MU 1970 Nr. 21 erfasst.
In der MU 1903 Nr. 12 ist erstmals eine Hofstelle an der Ravensburger Straße ins
Kataster aufgenommen; für diese Hofstelle wurde am 09.08.1962 die
Baugenehmigung zum Teilabbruch und Umbau sowie Neubau des
Ökonomiegebäudes in der heute bekannten Form erteilt. Katastermäßig wurde die
Hofstelle Ravensburger Straße 83 in der MU 1970 Nr. 21 erfasst.
Kirchliche Erfordernisse
Obwohl im Gesamtwohngebiet „Haid“ mit etwa 2500 Einwohnern zu rechnen sein
wird, ist auf Grund des Bestandes an Kirchen und Versammlungsräumen für die
verschiedenen Religionen / Religionsgemeinschaften eine Ausweisung für
diesbezügliche Zwecke nicht erforderlich.

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Soweit Flächen / Räume für pastorale Arbeit, Jugendarbeit, Altenbetreuung,
Familienbetreuung und dergleichen aus Sicht der Kirchen etc. notwendig sind, ist es
möglich, diese im Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 (2) 3 BauNVO zu
verwirklichen.
Die hier angesprochene Möglichkeit ist aus städtebaulichen Gründen nur in den mit
WA 1 bezeichneten Gebieten zulässig (Fußläufigkeit, zentrale Lage).
Umwelt- und Naturschutz / Landschaftspflege / Naturhaushalt
Gemäß § 1 a Baugesetzbuch (BauGB) sind umweltschützende Belange in die
Abwägung einzustellen; danach ist gemäß § 1 a (1) BauGB mit Grund und Boden
sparsam und schonend umzugehen und die Bodenversiegelung auf das notwendige
Maß zu beschränken.
Hierzu kann ausgeführt werden, dass die im Geltungsbereich der beiden Teil-
Bebauungspläne liegenden Flächen größtenteils unbebaut sind, lediglich die Flächen
entlang der Peter-Dörfler-Straße und der Straße Haidösch sind bebaut und auf
Grund ihrer Nutzungen weitestgehend versiegelt.
Sowohl in den „Gewerbeflächen“ wie auch in den „Wohnbauflächen“ wird über die
Grundflächenzahl die Versiegelung durch Überbauung bestimmt; in einer „zweiten“
Zahl ist festgelegt, inwieweit eine weitere Versiegelung noch zulässig ist.
Beides hat Einfluss auf die Versickerung bzw. Neubildungsrate beim Grundwasser;
an diesen Werten hat sich die Gesamtversiegelung zu orientieren.
Gemäß § 8 a – c BNatSchG sind die Beeinträchtigungen, die durch Eingriffe nach
Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen in Natur und
Landschaft zu erwarten sind, im Geltungsbereich des Bauleitplanes auszugleichen,
zu ersetzen oder zu mindern.
Da sich das geplante Wohnbaugebiet in sensibler Stadtrandlage befindet, müssen
die grünordnerischen Maßnahmen mit besonderer Sorgfalt realisiert werden.
Im Rahmen des in den Bebauungsplan integrierten Grünordnungsplanes werden
nicht nur die Ausgleichsmaßnahmen in Abarbeitung des § 8 a BNatSchG bindend
festgesetzt sondern auch Aussagen über Anpflanzungen (Pflanzenauswahl) und
über Pflegemaßnahmen getroffen.
Die Neubauten sollen durch entsprechende, im Plan festgesetzte Pflanzstandorte
und landschaftsgerechte kleinere Anpflanzungen mit Gehölzgruppen aus
heimischen, standortgerechten Sträuchern, Bäumen und Streuobsthochstämmen
eingegrünt werden.
Eine großzügige Grünzunge unterteilt Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung und
sorgt so nicht nur für eine Durchgrünung und Belüftung der Besiedelung sondern
auch für den Erhalt der Naherholungsbeziehungen in die anschließenden
Landschaftsbereiche.

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Im westlich gelegenen WA wird, soweit topographisch und geologisch möglich, der
Großteil des anfallenden Oberflächenwassers versickert bzw. über öffentliche
Mulden in ein Regenklärbecken abgeleitet und von dort der Vorflut zugeführt.
Im Gewerbegebiet wird das anfallende Dachwasser auf o. a. Weise versickert, das
verbleibende Schmutzwasser wird in den Kanal eingeleitet.
Die WA und GE trennende Grünzäsur dient zusammen mit den nördlich und westlich
angrenzenden Flächen als Ausgleichsflächen für den Eingriff. Hier ist eine
Extensivierung der Nutzung bis hin zum Magerrasen vorgesehen. Einzelne
Feldgehölz- und Baumgruppen dienen zusätzlich der Biotopvernetzung in Richtung
Stadtmitte.
Im Westteil der Ausgleichsflächen ist zusammen mit der Renaturierung des
Entwässerungsgrabens eine Streuobstpflanzung vorgesehen.
Wassergraben und Regenklärbecken samt Überlauf erhalten entsprechende
Randstreifen mit Initialpflanzungen.
Gemäß § 1 a (2) 1 BauGB sind auch die Darstellungen des Landschaftsplans in die
Abwägung einzustellen. Dieser wurde im Zusammenhang mit der Fortschreibung des
FNP von Herrn Detlef Koch, Dipl.-Ing. Landschaftsarchitekt bei der Gesellschaft für
Landeskultur mbH im September 1993 für die Vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft
flächendeckend erarbeitet. Die faunistische Erhebung wird mit der Fortschreibung /
Ergänzung geleistet. Die Struktur lässt erkennen, dass hierzu keine wesentlichen
negativen Veränderungen stattfinden werden.
Für die Fortschreibung zum Flächennutzungsplan wird auch der Landschaftsplan
vom Büro Prof. Schmelzer fortgeschrieben.
Aus den Themenkarten zum Landschaftsplan kann entnommen werden:
(Kursiv geschriebene Texte stammen aus Grundlagen zur Grünordnung bzw.
anderen Quellen).
In Karte 1 – Realnutzung und Siedlungsstruktur
ist der Baubestand und die Freileitung dargestellt. Die Fläche um den Hof zwischen
der Ravensburger Straße und dem Verbindungsweg (Fußweg) nach Wittwais ist als
Mäh- / Standweide ausgewiesen. Dargestellt ist auch der Acker westlich des
Fußweges; seit Jahren wird dort Mais angebaut. Die übrige nicht bebaute Fläche ist
als Mähwiese (frische bis feuchte Standorte) ausgewiesen.
In der Bestandsaufnahme zum Grünordnungsplan wird Folgendes angemerkt:
Potentielle natürliche Vegetation
Typisch für die eher montanen Lagen des Südlichen Oberschwabens und
Westallgäuer Hügellandes wäre ein Waldmeister-Tannen-Buchenwald, der sich nach
Durchlaufen der Sukzession einstellen würde.

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Boden
Gemäß der Flurbilanz der Landwirtschaftsverwaltung liegt der größte Teil der
Flächen im Rahmen der vorrangigen landbaulichen Nutzungsmöglichkeiten in
Anpassung an die natürlichen Standortverhältnisse. Die Böden sind mittel- bis
tiefgründig bei mittelmäßiger Bodenwärme und frisch bis wechselfeuchtem Wasser-
und Lufthaushalt.
Bei einer mittleren Nährstoffausstattung und einer mäßigen bis starken
Kaltluftgefährdung sind charakteristische Nutzpflanzen auf derartigen Böden
Silomais, Äpfel und Zwetschgen mit geringer Spätfrostempfindlichkeit.
Ökologischer Verbund
Die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt weitgehend neben Relief und Bewaldung
die optische Erscheinung des Landschaftsbildes. Der Waldanteil liegt mit ca. 21 %
weit unter dem Landesdurchschnitt von 36 %. Landschaftstypisch sind weiterhin die
zahlreichen Moore, Riedwiesen, verbuschten Torfstiche und Kiesgruben.
Vorhandene unbebaute Nutzungen im Planungsgebiet
Die Fläche wird vor allem als Mähwiese genutzt, d. h. über 90 % der Gesamtfläche
ist Grünland (s. auch Bewertungstabellen).
In Karte 2 – Bodenverhältnisse und Bodennutzung
ist die unbebaute Fläche als Vorrangflur Stufe 1 ausgewiesen; sie ist auch als
„hopfenfähige Fläche“ dargestellt.
Gemäß der Aussage im Deckblatt ist diese Fläche generell der landwirtschaftlichen
Nutzung vorbehalten und damit schutzwürdig. Dies gilt besonders für die
hopfenfähigen Flächen. Erosionsgefährdet ist dieser südliche Drumlinbereich
insbesondere in stark geneigten Flächen durch Überweidung. Als Entwicklungsziele
ist die Reduzierung von Flächenansprüchen, die Erhaltung der Gründlandnutzung
und der Schutz des Bodens vor Erosion durch gemäßigte Beweidung im Deckblatt
benannt.
Zu den Bodenverhältnissen wurde in der Bestandsaufnahme zum Grünordnungsplan
vom 15.10.1991 / 21.10.1991 / 29.01.2000 unter den Stichworten „Geologie und
Böden“ folgendes ausgesagt:
Wangen liegt im Schnittbereich der Teillandschaften Östliches Bodenseegebiet und
Westallgäuer Jungmoränenhügelland. Diese Naturräume sind durch die Einflüsse
der Gletscher und Schmelzwassermassen der Würmeiszeit geprägt.
Vom Beckenzentrum des Bodensees aus breitete sich der Rheingletscher
flächenförmig in das Hinterland aus. Das strömende Eis folgte dabei bevorzugt den
vorgegebenen Senkenachsen (hier der Argensenke) und gliederte sich in einzelne
Loben auf.
Das Gelände liegt im Bereich der würmeiszeitlichen Moräne.
Das Gebiet gehört aus geologischer Sicht überwiegend zu den „Terrassen der
Wangener Stufen“. Nach Baugrunduntersuchungen ist hier bis in knapp 2 m Tiefe ein
sandig-kiesiger Lehm bis lehmiger Kies in weicher bis steifer Konsistenz vorzufinden.

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Darunter geht der Lehmanteil zurück, und es steht bis in Tiefen von etwa 3 und 4,5 m
Kies und Sand mit geringen Schluffbeimengungen in meist lockerer Lagerung an.
Darunter wiederum liegen bindige Schichten, vorwiegend weiche Bändertone, die
schichtenweise von reinen Schluffen unterbrochen sind. Nur am östlichen Hangfuß
des Plateaus an der Berger Höhe sind möglicherweise Abrutsch- und
Abschlämmmassen, auf dem Plateau selbst und zur Berger Höhe hin Lehm
anzutreffen.
Durch das Vorkommen von weichen Böden und der wasserführenden fließfähigen
Schluff-Zwischenschichten sind die Böden besonders empfindlich gegen Verdichtung
sowie tiefreichende Entwässerung (Drainage) und Bautätigkeiten
(Grundwasseranschnitt und –absenkung). Die vorhandenen Lehmböden haben eine
durchschnittliche Bodenwertzahl.
Genauere Details siehe Gutachten „Dr. Ing. Ulrich“ vom 09.08.1996
In Karte 3 – Wasserverhältnisse und Wassernutzung
ist der unbebaute Bereich als Gebiet mit höherer Grundwasserhöffigkeit (kiesiger
Untergrund) dargestellt. Dargestellt sind auch die westlich des Baugebietes
bestehenden Wasserabzugsgräben.
Gemäß der Aussage im Deckblatt ist das Gebiet auf Grund seiner höheren GW-
Höffigkeit generell schutzwürdig. Beeinträchtigt wird das Grundwasser durch
Nitrateintrag / organische Verunreinigung durch Überdüngung. Als Entwicklungsziel
ist der Schutz des oberflächennahen Grundwassers vor schädlichen Stoffeinträgen
durch standortgerechte Bewirtschaftung im Deckblatt genannt.
Zur „Hydrologie“ wurde in der bereits oben erwähnten Bestandsaufnahme zum
Grünordnungsplan Folgendes ausgesagt:
Grundwasser und dessen Bedeutung
Wegen der hydrologisch kleinräumigen Situation und der weniger bedeutenden
Grundwasservorkommen wurde laut Auskunft des Amtes für Wasserwirtschaft und
Bodenschutz in Ravensburg eine systematische Erfassung und Darstellung bisher
nicht durchgeführt.
Ergiebige Grundwasservorkommen treten nur im Argental selbst auf. Im
Regionalplan Bodensee-Oberschwaben werden Grundwasservorkommen mit einem
Mindestdargebot von 50 l/s an hochwertigem Trinkwasser als Wasserschongebiete
ausgewiesen.
Jahresmittel Niederschlag, Temperatur
Wangen zählt zu den niederschlagsreichsten Gebieten in Baden-Württemberg:
Die mittlere Niederschlagsmenge liegt für Wangen zwischen 1200 und 1300 mm pro
Jahr. Die Durchschnittstemperatur liegt im Januar bei 2 – 3°C , im Juli bei 16-17°C.
Der Grundwasserspiegel liegt nach den Baugrunduntersuchungen zwischen 1,2 m
und 3,1 m unter bestehendem Gelände und kann jahreszeitlich schwanken.
Besonders gegen Schadstoffeintrag ist das Grundwasser wegen der sehr stark
durchlässigen oberen Bodenschichten empfindlich.

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Innerhalb des Planungsgebietes sind keine Gewässer vorhanden. Ein
Entwässerungsgraben grenzt im Westen an das Planungsgebiet und schwenkt dann
Richtung Nieratz ab. Hydrologisch betrachtet hat dieser Wassergraben keine
besondere Funktion. Uferbewuchs in Form von Gehölzen ist nicht vorhanden.
Durch die weitgehend großen, flachen Flächen, den Bewuchs mit Wiesen sowie die
relativ stark durchlässigen oberen Bodenschichten ist der Oberflächenabfluss gering.
Genauere Details siehe Gutachten „Dr. Ing. Ulrich“ vom 09.08.1996.
In Karte 4 – Klima / Luft
ist der unbebaute Bereich als klimatischer Ausgleichsraum angegeben; das Gebiet
liegt zwischen 571 und 576 m ü. N.N. gegen Westen steigt es z. T. steil auf über
588 m und darüber an. Hangauf- / Hangabwinde sind an dieser Steilstufe als
Kennzeichnung eingetragen.
Gemäß der Aussage im Deckblatt ist die gesamte Fläche der VG Wangen auf Grund
ihrer klimatischen Funktionen schutzwürdig; besonders die Ausgleichsräume.
Dargelegt wird auch, das die gesamte Fläche der VG Wangen durch
Flächenversiegelung und durch die weltweite Luftverschmutzung klimatisch
beeinträchtigt ist. Als Entwicklungsziel ist generell die Durchführung bzw.
Verstärkung von Maßnahmen zur Emissionsbegrenzung bei Industrie- und
Gewerbebetrieben, Hausbrand und Verkehr im Deckblatt genannt.
Zum „Klima“ wurde in der Bestandsaufnahme zum Grünordnungsplan Folgendes
angemerkt:
Be- und Entlüftung
Ziel ist es, funktionierende Windsysteme in das Argental (und somit in die Altstadt
von Wangen) offenzuhalten und ihre Einzugsgebiete zu sichern oder zu reaktivieren.
Komplett abriegelnde Bebauung ist deshalb zu vermeiden.
Wärmeschutz
Zum Ausgleich sommerlicher Wärmebelastung schattenspendende großkronige
Laubbäume zu erhalten und zu pflanzen. Große sich aufheizende Flächen müssen
vermieden werden.
Klimatisch gesehen haben die Wirtschaftswiesen keine besondere Funktion; sie
dienen als Übergangs- und Durchflussbereich für Kaltluftströme von den angrenzenden
bewaldeten Kuppen.
Anmerkung: Die Nebelbildung ist ein Indiz dafür.
In Karte 5 – Arten und Biotope
sind keine diesbezüglichen Angaben zu finden; auch im Entwurf des LRA
Ravensburg über die Kartierung von Biotopen gemäß § 24 a NatSchG sind keine
Biotope verzeichnet.
Auch aus dem Deckblatt kann keine besondere Schutzwürdigkeit und
Beeinträchtigung für den unbebauten Bereich entnommen werden. Gemäß den
generellen Entwicklungszielen des NatSchG Baden-Württemberg soll die Vegetation

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erhalten bleiben, Tier- und Pflanzwelt soll als Teil des Wirkungsgefüges des
Naturhaushaltes geschont werden.
In Karte 6 – Landschaft (Landschaftsbild, Erholung, Kulturelles Erbe)
sind die bestehenden Wegeverbindungen von der Berger Höhe nach Wittwais bzw.
Nieratz eingetragen. Als landschaftliches Merkmal ist die Allee in der Oderstraße
dargestellt.
Gemäß der Aussage im Deckblatt ist der gesamte Bereich der VG Wangen bezüglich
des Landschaftsbildes, der Erholung und des kulturellen Erbes grundsätzlich
schützenswert; insbesondere sind alle Erholungsräume besonders anziehend und
deshalb erhaltenswert.
Der Bereich westlich des Verbindungsweges von der Berger Höhe nach Nieratz ist
im Deckblatt als Naherholungsbereich dargestellt.
In der Bestandsaufnahme zum Grünordnungsplan ist noch folgendes ausgesagt:
Erholung / Fremdenverkehr
Der Landschaftsraum um Wangen weist eine hohe natürliche Eignung für die
Erholung auf. Dazu kommt eine erhebliche Anzahl von Anlagen mit kulturhistorischer
Bedeutung sowie ein entsprechend interessantes Angebot von
Erholungseinrichtungen der Stadt und anderer Träger. Die Erholungsfunktionen im
Planungsgebiet selbst werden durch Lärmimmissionen und leichte
Beeinträchtigungen der Luftqualität bei entsprechender Windrichtung von der
Bebauung an der Ravensburger Straße her geschmälert.
Das Landschaftsbild prägend sind nur zwei einzelstehende Bäume, eine
erhaltenswerte Linde mit einem Stammdurchmesser von etwa 120 cm und einer
Pappel von ca. 60 cm Durchmesser.
Südlich der vorhandenen Linde befindet sich ein Rasenbolzplatz.
Allgemein betrachtet ist die Fläche als offene, ausgeräumte Landschaft mit
weitgehend fehlenden Strukturelementen einzuordnen.
In Karte 7 –Landschaftsplanerische Ziele und Maßnahmen
ist der Bereich der beiden Teilbebauungspläne als mögliche Siedlungsentwicklung
für Wohnen bzw. Gewerbe dargestellt. Als Entwicklungsmaßnahme ist die
Durchgrünung in dieser Karte ausgewiesen.
Als Bewertungsschlüssel wurde ein tabellarisches Punktesystem (sog. „Hessenliste“)
gewählt, wodurch eine differenzierte Betrachtung mit besonderer Rücksicht auf
problematische Bereiche möglich ist.

Konfliktanalyse
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Planerisches Leitbild
Aus Bestand und Bestandsbewertung lassen sich folgende Stichpunkte zusammenfassend
ableiten, die insgesamt als planerisches Leitbild zu verstehen sind:
Wasserhaushalt
Es ist sicherzustellen, dass die Wasserqualität der Argen erhalten bleibt.
Versickerung und Speicherung von Niederschlagswasser an Ort und Stelle fördert
die Neubildung von Grundwasser und mindert den raschen Direktabfluss. Bäume,
Sträucher und Grünflächen speichern Niederschlagswasser und tragen im Sommer
durch Verdunstungskühle zu einem besseren Wohlbefinden der Bewohner bei.
Be- und Entlüftung
Es ist sicherzustellen, dass funktionierende Berg-Tal-Windsysteme zur Argen /
Altstadt hin erhalten bleiben (Belüftung der Berger Höhe-Siedlung, Entlüftung der
Altstadt).
Flächenhafte Kaltluftproduktion und –ableitung begünstigt den örtlichen Luftaustausch:
Be- und Entlüftung für die Bebauung Wittwais / Waltersbühl.
Landschaftsentwicklung
Die Aufnahme der gegebenen Formen der Kulturlandschaft und der historischen
Bebauung begünstigt die Integration neuer Bauten und Anlagen.
Biotopentwicklung
Es ist sicherzustellen, dass Grünzäsuren sowohl im Nord-Süd- als auch im Ost-West-
Verlauf entwickelt werden, die eine naturräumliche Verbindung der
Siedlungsbereiche gewährleisten.
Ziele der Bebauungsplanung
• Bereitstellung von Wohnbaufläche für die Stadt Wangen
• Städtebauliche Abrundung des bestehenden Wohngebietes Haid-Süd
• Geordnete Erweiterung der bestehenden Gewerbebebauung
Ziele der Grünordnungsplanung
• Schaffung von Ersatz für versiegelte Bodenflächen
• Schaffung von großzügigen, grünplanerisch aufgewerteten Grünflächen zur
Gliederung der bebauten Gebiete, als Ausgleichsflächen und als naturräumliche
Verbindung
• Vermeidung von abriegelnden Bebauungszeilen
• Bereitstellung von Flächen zur Versickerung von Oberflächenwasser
• Schaffung und Entwicklung von landschaftstypischen Elementen und Gestaltung
der Straßenräume
• Schaffung und Entwicklung von Feldgehölzinseln
• Schaffung und Entwicklung einer Streuobstwiese
• Aufwertung und Entwicklung des Entwässerungsgrabens
• Schaffung von öffentlichem Grün und Kinderspielplätzen
• Schaffung eines Rasenspielfeldes als Ersatz für den bestehenden Bolzplatz
• Ausweisung einer Restausgleichsfläche für den Bereich Haid-Süd

Grünordnerische Maßnahmen
Maßnahmen und Festsetzungen
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• Versickerung von Niederschlagswasser an Ort und Stelle durch größtmögliche
Offenhaltung der Belagsflächen in Teilbereichen
• Ableitung überschüssiger Oberflächenwasser in die vorgesehenen Wiesenmulden
mit Notüberläufen soweit erforderlich
• Versickerung des abgeleiteten Oberflächenwassers in einem Regenrückhaltebecken
mit Notüberlauf in die bestehende Vorflut
• Verdunstungskühlung und Beschattung durch mittel- und großkronige Bäume,
Pflanzgebote für mittel- und großkronige Bäume in Hof- und Straßenräumen
sowie in privaten Flächen
• Erhalt einer Grünzäsur im Nord-Südverlauf als Puffer zwischen Wohnbebauung
und gewerblicher Nutzung in Doppelfunktion auch als Ausgleichsfläche
• Schaffung öffentlichen Grüns in Form von Kinderspielplätzen; Ausweisung von
entsprechenden Flächen
• Schaffung öffentlichen Grüns in Form eines Rasenspielfeldes; Ausweisung einer
entsprechenden Fläche
• Schaffung und Entwicklung von Feldgehölzinseln
• Schaffung und Entwicklung einer locker bepflanzten Streuobstwiese
• Renaturierung, Aufweitung und Entwicklung des Entwässerungsgrabens
• Ausformung des Regenrückhaltebeckens in naturnaher Form mit abwechslungsreich
gestalteter Uferausbildung
Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Die geplante Bebauung stellt einen Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne von
§ 8a-c BNatSchG dar. In dieser Konfliktanalyse muß auch darauf hingewiesen
werden, dass es sich beim Eingriff in diese Fläche um die letzte zusammenhängende
Siedlungsfläche der Kernstadt handelt und somit ein vollständiger Ausgleich nicht zu
erreichen ist. Die der Planung zugrunde liegende Grünordnung hat gestaltenden,
gliedernden Charakter; auch durch den hohen örtlichen Ausgleich im Plangebiet
selbst ist durch großflächige Grünbereiche die Chance für eine weitergehende
Biotopbildung (Gegenüberstellung nach Hessenliste) gegeben.
Nachfolgend aufgeführte Schutzgüter werden behandelt nach
- voraussichtlicher Beeinträchtigung
- Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung
- Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet

Arten und Biotope
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Aufgrund der weiteren Bearbeitung im Rahmen der Aktualisierung der Landschaftsplanung
und der Überprüfung durch die Ausarbeitungen des Zielartenkonzeptes des
Landkreises wird eine detaillierte tierökologische Bestandsaufnahme als nicht
erforderlich erachtet.
Es handelt sich bei der zu bebauenden Fläche um eine Intensivweide ohne
Strukturen (außer zwei Solitären). Es ist kein Zielartenvorkommen betroffen.
Auszug aus dem aktualisierten Landschaftsplan 2001:
„Das Maß für die Beurteilung eines Standortes für die Fauna läßt sich, ähnlich der
potenziellen natürlichen Vegetation als Referenz zur Bewertung der Vegetation,
zusätzlich zur vorhandenen Standortqualität anhand dem Vorkommen von Zielarten
beschreiben. Für das Untersuchungsgebiet hat das Landratsamt Ravensburg ein
Zielartenkonzept erstellt. In der Arbeitskarte Arten und Biotopschutz (Karte Nr.
397.003) des Landschaftsplanes lassen sich die Fundorte der Zielarten ablesen und
können den Artenlisten und deren Beschreibung im Anhang des Erläuterungsberichtes
zugeordnet werden.“
„Dem flächendeckend bewirtschafteten Intensivgrünland fehlen generell
bereichernde Strukturen wie kraut- und gräserdominierte Raine an Parzellengrenzen.
Dies begründet das Fehlen von Arten wie der Feldlerche. Ebenso fehlen Extensivwiesen
oder –weiden auf normalen oder trockenen Standorten etwa an mageren
Steilhängen weitgehend, wobei es hierzu kein Erhebungen gibt. Die Qualität der
Landschaft für den Arten und Biotopschutz außerhalb der Tallandschaften und
Senken ist daher eher als mangelhaft einzustufen.“
„Das Planungsgebiet Wangen/Amtzell/Achberg besitzt insbesondere in seinen Tälern
und Senken einen reichen Bestand an Lebensräumen für charakteristische,
gleichzeitig auch gefährdetete Pflanzen und Tiere der voralpinen Landschaft. Schon
vor Ausweisung der FFH-Gebiete wurde dem durch die Ausweisung zahlreicher
Schutzgebiete Rechnung getragen. Darüber wird jedoch leicht übersehen, dass die
Landschaft ohnehin von Natur aus ein hohes Potenzial für den Arten- und
Biotopschutz aufweist und viele Qualitäten in der Vergangenheit, nicht nur bei
Mooren und anderen Feuchtgebieten eingebüßt hat. Die größten Defizite im Arten-
und Biotopschutz liegen vielmehr außerhalb der Talräume, wo es kaum mehr
naturnahe Strukturen inmitten der intensiven Grünlandwirtschaft gibt.“
„Besonderer Schwerpunkt sollte dabei im Zuge der sich anbahnenden Umstrukturierung
in der Landwirtschaft auf die Gebiete der intensiven Grünlandwirtschaft außerhalb
oder angrenzend an die Feuchtgebiete in den Talräumen bzw. in Steillagen
gelegt werden. Sie weisen heute nur noch wenige, meist auch noch zu kleine Strukturen
auf, um eine größere Bedeutung für heimische Tier- und Pflanzenarten zu
besitzen. Möglichkeiten wären hier der Erhalt und die Vergrößerung vorhandener
Streuobstwiesen und die Bereicherung der Landschaft mit Heckenstrukturen und
Streifen von Krautbrachen.“
Nach der Arbeitskarte Arten- und Biotopschutz ist der kleine randliche Bachlauf
durch Maßnahmen aufzuwerten. Dies wird durch die grünordnerischen Maßnahmen
erfolgen.
In der Bewertungstabelle Nutzungstyp verbleibt trotz einem Ausgleich im Gebiet von
67.219 m² ein Ausgleichsdefizit.

Boden/ Wasserhaushalt/ Klima
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Die Schotterterrassen werden seit jeher bevorzugt besiedelt. Es handelt sich jedoch
auch um einen sensiblen Bereich in Bezug auf Reinhaltung des Grundwassers. Bei
der Bodenbewertung nach dem Leitfaden des Umweltministeriums hat der größte
Teil der Fläche eine „sehr hohe Bedeutung als Filter und Puffer für Schadstoffe und
eine sehr hohe Bedeutung als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf“.
Der Boden- und Wasserhaushalt ist demnach das am meisten betroffene Potenzial
durch die geplante Bebauung. Gemindert wird dieser Tatbestand durch die Ausweisung
von 6,72 ha Ausgleichsflächen und einem aufwändigen Oberflächenwassermanagement.
Weitere Minderungsmaßnahmen sind der Verbleib des Aushubs zur
Bodenanhebung und die Festsetzungen zu den nicht vollständig zu versiegelnden
Flächen und Hausgärten.
Klimatische Veränderungen durch die Besiedelung sind gegeben; die Bepflanzung
und Durchgrünung können dies effektiv mindern. In den Grünzäsuren wird Luftaustausch
(Kaltluftzufuhr) geleistet.
Die Extensivierung der Bodennutzung auf den Ausgleichsflächen (67.219 m²) hat
eine breite, verbessernde Wirkung auf den Naturhaushalt.
Der verbleibende Ausgleichsbedarf wird über den Biotopwert mit abgedeckt.
Landschaftsbild und Erholung
Die heute noch vorhandene Sichtbeziehung zur markanten Berger Höhe und die
Offenheit zwischen der Bebauung von Wangen und dem Ortsteil in Wittwais und
Nieratz wird nach Fertigstellung des Baugebiets stark eingeschränkt sein. Dieser
Belang wird durch die ost-west-gerichtete Grünfläche am nördlichen Rand und die
durchweg niedrige Bebauung gemindert. Durch die randlichen Bepflanzungen wie
die Pflanzgebote im Gebiet selbst wird ein locker durchgrüntes und landschaftlich
eingebundenes Baugebiet entstehen.
Zu Erholungsfunktion kann angemerkt werden, dass Bereiche betroffen sind, die zur
spontanen Naherholung genutzt werden (spazieren gehen, radeln, langlaufen etc.).
Die geplante Bebauung nimmt die bestehende Freifläche zwischen Berger Höhe /
Haid-Süd und Wittwais größtenteils in Anspruch. Traditionelle Wanderbeziehungen
Richtung Nieratz und entferntere Ziele bleiben erhalten oder werden konzipiert.
Die planerischen Festsetzungen und die Differenzierung der baulichen Ausformung
gewährleisten einen neuen Siedlungsrand, der diesen Eingriff minimiert.
Zusammenfassung der wesentlichen Ausgleichsmaßnahmen
• Versickerung von Niederschlagswasser an Ort und Stelle in Teilbereichen
• Versickerung von Oberflächenwasser in Retentionsflächen
• Ableitung überschüssiger Oberflächenwasser in die Vorflut
• Verdunstungskühlung und Beschattung durch mittel- und großkronige Bäume
• Erhalt einer Grünzäsur im südlichen Bereich
• Erhalt einer Grünzäsur im nördlichen Bereich

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• Erhalt einer Grünzäsur im Nord-Süd-Verlauf
• Schaffung öffentlichen Grüns in Form von Kinderspielplätzen und eines Rasenspielfeldes
• Förderung des örtlichen Luftaustausches
• Pflanzgebote auf privaten Flächen
• Pflanzgebote auf öffentlichen Flächen
• Schaffung eines Naturraumes im Zusammenhang mit der Renaturierung des
bestehenden Wasserlaufes
Hinweis zur Umlegung und Organisation
Die Ausgleichsmaßnahmen entstehen durch Ausweisung als öffentliche Grünflächen,
deren Pflege die Stadt übernimmt und deren Erstellungskosten umgelegt werden
sowie auch als Maßnahmen auf privaten Grünstücken, zu deren Pflege und Unterhalt
der Privateigentümer per Pflanzbindung und –gebot verpflichtet wird.
Der Gesetzestext (§ 8a BNatSchG) schreibt ausdrücklich vor, dass neben Ausgleich
oder Ersatz erst die Minderung des Eingriffs zu prüfen und abzuwägen ist. Ein vollständiger
Ausgleich ist nicht zwingend erforderlich. Für Defizite ist eine Abwägung
vorzunehmen.
Flächenbilanz
Baufläche 24,75 ha
Verkehrsflächen versiegelt 5,50 ha
Verkehrsgrün 0,74 ha
Öffentliches Grün (Kinderspielflächen) 0,39 ha
Öffentliches Grün (Versickerungsfläche) 1,04 ha
Ausgleichsfläche (öffentlich) 5,68 ha
Gesamtplanungsfläche 38,10 ha
Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz (Bewertung nach Hessenliste
Gemäß einer Auflistung vom 12.03.2001 durch das Ingenieurbüro Schreiber + Kehle
GmbH sieht die Flächenbilanz „BESTAND“ wie folgt aus:
Nutzungs-/Biotoptyp
Fläche (m²) Wert / m² Bewertungsziffer
09.160 Verkehrsgrün 1464 13 19032
10.510 asphaltierte Flächen 14892 3 44676
10.710 Bebauung GE 40204 3 120612
10.710 Bebauung WA 4817 3 14451
11.221 Grünflächen GE 10051 14 140714
11.221 Grünflächen WA 3211 14 44954
06.200 Intensivweide 306391 21 6434211
04.110 Solitärbäume (*) ca. 24 St. x 5 = 120 31 3720
Gesamtbearbeitungsfläche 381030 --- ---
Bewertungsziffer Bestand --- --- 6822370
(*) Die überkronten Flächen sind nicht Teil der Flächenbilanz

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Gemäß § 8 a (2) BNatSchG in der Neufassung vom 21.09.1998 sind die Vorschriften
der Eingriffsregelung bei Vorhaben in Gebieten mit Bebauungsplänen nach § 30
BauGB nicht anzuwenden.
Daraus ergibt sich, dass nur noch für eine Fläche von 306391 m² (im Bestand als
Intensivweide ausgewiesen) ein Ausgleich erforderlich wäre.
Da mit der vorliegenden Planung jedoch auch positiv im Sinne der Eingriffsregelung
in bereits mit Bebauungsplänen nach § 30 BauGB überplante Gebiete eingegriffen
wird, wird die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz auf das gesamte Plangebiet angewendet.
Die Flächenbilanz „PLANUNG“ sieht demnach wie folgt aus:
Nutzungs-/Biotoptyp
Fläche (m²) Wert / m² Bewertungsziffer
04.110 Straßen-/Hausbäume (*) 315 St. x 5 = 1575 31 48825
Streuobst (*) 11 St. x 5 = 55 31 1705
05.242 Wassergraben renat. 878 29 25462
06.120 Versickerungsflächen 10399 47 488753
06.310 Ausgleichsflächen 56820 44 2500080
09.160 Verkehrsgrün 7411 13 96343
10.510 Asphaltierte Flächen 55019 3 165057
10.530 Kinderspielplätze 1310 6 7860
10.540 Bolzplatz 2551 7 17857
10.710 Bebauung GE, MI, SO 103347 3 620074
10.710 Bebauung WA 49941 3 149823
11.221 Grünflächen GE, MI, SO 44291 14 620074
11.221 Grünflächen WA 49941 14 699174
Gesamtbearbeitungsfläche 381030 --- ---
Bewertungsziffer Planung --- --- 5101054
(*) Die überkronten Flächen sind nicht Teil der Flächenbilanz
Die hier ermittelten Flächen stellen realistisch anzunehmende Mittelwerte der
versiegelten Flächen dar; im WA 0,5, in den übrigen Gebieten 0,7; siehe hierzu die
betreffenden Maßtypen in Ziffer A.2 des Textteils.
Gemäß der vorliegenden Flächenbilanz ergibt sich ein Planungsdefizit von 1721316
Punkten; der Eingriff wird zu 74,8 % ausgeglichen.
Mit diesem Maßnahmenbündel sind die feststellbaren Eingriffsfolgen, die nach
Vermeidung bzw. Minderung verbleiben, standort- und landschaftsgerecht
ausgleichbar; die Abwägung zwischen unterschiedlichen Belangen entspricht somit
§ 1a BauGB.

Wirtschaftliche Belange
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Wie im Kapitel „Anlass und Ziel der Planung“ dargestellt, ist die Ausweisung von
gewerblichen Flächen für die nachhaltige Entwicklung der Stadt Wangen im Allgäu
unabdingbar.
Der Bebauungsplan will in seinem Teilbereich „Gewerbegebiet-Haid“ sowohl
produzierende / verarbeitende Gewerbe- und Handwerksbetriebe wie auch
nichtstörende Betriebe / Dienstleistung zulassen. Einzelhandel soll wie in anderen
Bebauungsplänen eingeschränkt werden.
Diese Flächen sollen nach den Möglichkeiten der Lärmbewertung dort dem
produzierenden und verarbeitenden Gewerbe, auch im Mittelstandsbereich,
vorbehalten sein. Weitere Flächen sind durch bestehende und geplante
Wohnbebauung hinsichtlich ihrer Lärmabstrahlung eingeschränkt (flächenbezogener
Schallleistungspegel). Dieses Planungsziel ist städtebaulich von erheblicher
Bedeutung, da es in hohem Maße den Interessen der Wirtschaft und ihrer
weiterführenden Entwicklung im Zuge des Strukturwandels dient.
Dies vor allem auch im Hinblick darauf, dass Dienstleistungen in Zukunft für die
neuen Wirtschaftsstrukturen eine besondere Bedeutung erlangen werden.
Die Ausweisung gewerblich nutzbarer Flächen dient unter anderen auch der
Ansiedlung von Betrieben aus problematischen innerstädtischen Gemengelagen;
dies wiederum schützt auch die anderen Baugebiete im Hinblick auf „Gesundes
Wohnen“, die „Ortsbildgestaltung“, den „Umweltschutz“ etc.
Die hier angesprochenen Grundsätze gelten sinngemäß auch für die Bereiche,
welche nicht als Gewerbegebiete sondern als Mischgebiet ausgewiesen sind; auch
dort soll Einzelhandel eingeschränkt werden.
Von wirtschaftlicher Bedeutung ist die Zulässigkeit von Läden, Schank- und Speisewirtschaften
in einem klar abgegrenzten Bereich im Allgemeinen Wohngebiet zur
Versorgung dieses Gebietes und seiner näheren Umgebung. Im Stadtteil „Berger
Höhe“ stieg die Bevölkerung von ca. 2700 Personen im Jahre 1995 auf knapp über
3000 Personen im Jahre 1998, wobei die Jahre zuvor die Anzahl der Bewohner konstant
bei etwa 2700 lag. Mit der Ausweisung von Wohnbauflächen im Teil-Bebauungsplan
„Haid-Mitte“ wird der Bevölkerungsanteil in diesem Bereich ca. 1000 Personen
betragen, wobei dies im wesentlichen keinen Bevölkerungszuwachs bedeutet.
Im Gebiet Berger-Höhe befindet sich ein Laden mit ca. 300 m² Verkaufsfläche, der im
wesentlichen nur der Nahversorgung dort dient. Die beiden Märkte an der Zeppelinstraße
bzw. Karl-Hirnbein-Straße haben jeweils knapp unter 1000 m² Verkaufsfläche
und dienen überwiegend der anteiligen Versorgung des Gesamtgebietes der Stadt
Wangen. Daraus ergibt sich aus städtebaulichen Gründen die Erforderlichkeit zur
Ausweisung eines „Nahversorgungszentrums“.
Mit der Unzulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten
in den anderen Baugebieten soll insbesondere die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen
Versorgungskernes im Rahmen der Stadtsanierung gefördert und weitest-

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gehend erhalten werden, wobei die verbrauchernahe Versorgung in anderen Bereichen
durchaus gestützt wird.
Soweit im Allgemeinen Wohngebiet nicht störende Handwerks- und Gewerbebetriebe
und bestimmte Anlagen dort nicht zulässig sind, dient dies u. a. der Minimierung
von Immissionen im Hinblick auf die Wohnqualität.
Ein Ausschluss ist auch deshalb gerechtfertigt, weil im Bereich des Teil-Bebauungsplanes
„Gewerbegebiet Haid“ diese Nutzungen uneingeschränkt zulässig sind.
Soweit in den WA- und MI-Gebieten Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen
sind, soll der Hauptnutzungszweck der Gebiete gestärkt werden.
Soweit in den MI- und GE-Gebieten Vergnügungsstätten ausgeschlossen sind, dient
dies der Reduzierung der Immissionen im Hinblick auf die Belange des WA. Lediglich
an einer Stelle (im GE 3 ) ist diese Art von Nutzung zulässig, weil von dort aufgrund
der Entfernung zu den Wohnbauflächen eine Beeinträchtigung durch Lärm etc. nicht
zu erwarten ist.
Mit dem Ausschluss von Lagerplätzen in GE soll einem extensiven Flächenverbrauch
vorgebeugt werden; auch aus gestalterischen Gründen ist eine solche Nutzung dort
unerwünscht.
Mit der ausnahmsweisen Zulässigkeit des sogenannten „Werksverkaufes“ im GE
wird hier die Gleichstellung mit den übrigen gewerblich nutzbaren Flächen (soweit
diese rechtsverbindlich festgesetzt sind) innerhalb des Gemeindegebietes der Stadt
Wangen im Allgäu gewährleistet.
Wie unter der Rubrik „Anlass und Ziel der Planung“ ausgeführt, sollen aus Immissionsgründen
bisher zulässige Nutzungen so geändert werden, dass sie der bisherigen
Nutzung angepasst werden. Auch unter dem Gesichtspunkt des Abwägungsgebotes
ist nach u. E. nicht zu beanstanden, wenn durch die Herabzonung von GI in
GE im Rahmen des Planungsrechtes die Entwicklung in diesen Bereichen der tatsächlichen
Entwicklung innerhalb und außerhalb des Planungsbereiches angeglichen
wird.
Im übrigen kann darauf verwiesen werden, dass innerhalb des Gemeindegebietes
uneingeschränkte GI- und GE-Flächen vorhanden sind, soweit sie für die Unterbringung
von Gewerbebetrieben erforderlich sind.
Die Änderung des GI in ein Sondergebiet entspricht dem Bestand vor Ort. Soweit
hier weitere Einzelheiten der Zulässigkeit geregelt sind, entsprechen diese ebenfalls
der gängigen Praxis für Baumärkte; die genehmigte Nutzung wird festgeschrieben.
Land- und Forstwirtschaft
Belange der Forstwirtschaft waren bei der Planung nicht relevant.
Die Belange der Landwirtschaft sind berührt, da die bisher nicht bebauten Flächen
landwirtschaftlich genutzt werden. Die Fläche vom Hof Stauber mit ca. 9,25 ha ist

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zwischenzeitlich verpachtet; nur ein Teil von ca. 0,38 ha ist nicht von der Planung
erfasst.
Die Abwägung der verschiedenen Belange zeigt jedoch bei dieser Bauleitplanung ein
Übergewicht der wirtschaftlichen Belange sowie der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung;
dahinter müssen die Belange der Landwirtschaft hier zurückstehen.
Verkehr / öffentlicher Personennahverkehr
Das Gebiet selbst verursacht Ziel- und Quellverkehre; es ist vorgesehen, die vorhandenen
Anschlussmöglichkeiten zu nutzen, um eine möglichst flächige Verkehrsverteilung
ohne unnötige Umwegfahrten zu erreichen.
Gleichzeitig wird eine Möglichkeit zur Abkürzung durch Straßenführung, Ausbau und
– über die Teil-Bebauungspläne hinaus – verkehrsrechtliche Maßnahmen derart
erschwert, dass sie keine Relevanz hat.
Bezüglich der beiden Anbindungen an die Ravensburger Straße (B 32) wird auf die
Abstimmung mit dem Straßenbauamt Ravensburg sowie den in Erarbeitung
befindlichen Verkehrsentwicklungsplan (Büro Spiekermann) verwiesen. Eine
Signalisierung des Anschlusses Haidösch sowie eine Koordinierung mit der
Ampelanlage an der Kreuzung Waltersbühl erscheint unumgänglich.
Je nach Gebietscharakter, z. B. WA bzw. GE, und verkehrlichen Gesichtspunkten
wurden die Flächen für den fließenden Verkehr unterschiedlich dimensioniert; so sind
die beiden Kreisverkehre bewußt auch als „Grenzmarken“ zwischen Wohnbebauung
und Gewerbeflächen vorgesehen. Mit einer differenzierten Gestaltung der Ausfahrten
wird auf die verschiedenen nachfolgenden Gebietstypen reagiert.
Für den ÖPNV sind an geeigneter Stelle Haltebuchten ausgewiesen, welche sowohl
den Wohnbereich wie auch Teile des Gewerbegebietes als „Einzugsbereich“
erfassen. Im Gebiet Haid-Süd befindet sich der nächste Haltepunkt in der Gustav-
Freytag-Straße in einer Entfernung von ca. 430 m. Die derzeitige Haltestelle in
Wittwais ist ca. 730 m entfernt; ein Haltepunkt in der Oderstraße würde die Strecke
nach beiden Seiten in etwa halbieren.
Bis auf ganz wenige Teilstrecken sind beidseitige Gehwege geplant, so dass die
Sicherheit für die Fußgänger gewährleistet ist. Ein verzweigtes Wegenetz
insbesondere in den öffentlichen Grünflächen, dient sowohl dem Radfahrer wie auch
dem Fußgänger. Bezüglich des in der Haidösch geplanten Gehweges auf der
Nordseite erscheint eine Änderung der momentanen Ausbausituation sinnvoll, da der
Niederbordstein nicht als Abtrennung zur Fahrbahn ersichtlich ist. Hilfsweise sollte in
diesem Bereich ein Parkverbot angeordnet werden, um eine Überparkung des
Gehweges zu vermeiden.
Im Anschlussbereich an das Baugebiet Haid-Süd sind an geeigneten Stellen
verkehrsberuhigte Bereiche ausgewiesen, in denen nur mit Schrittgeschwindigkeit
(7 km/h) gefahren werden darf; dies sind dann gemischt genutzte Flächen ohne
abgetrennten Gehweg.
Weitere verkehrsberuhigende Maßnahmen in Teilen des Gesamtgebietes sind vorgesehen,
um Erschwernisse und Hemmnisse zu bilden gegen unerwünschten Durchgangsverkehr
(siehe Lageplan zur Verkehrsberuhigung). Weitere Maßnahmen

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können im Rahmen von verkehrsrechtlichen Anordnungen auch nachträglich
umgesetzt werden, z. B. ein Durchfahrtsverbot für den Schwerlastverkehr durch das
Wohngebiet.
Ver- und Entsorgung / Rohstoffvorkommen
Die Versorgung des Gebietes mit Strom, Wasser, Gas, Fernmelde- / Kommunikationseinrichtungen
kann problemlos erfolgen.
Zur Entwässerung des Gebietes wurde ein wasserrechtliches Genehmigungverfahren
durchgeführt. Gemäß dem Konzept wird das Gebiet mit drei verschiedenen
Systemen entwässert.
In bestimmten Bereichen, sowohl im Wohngebiet wie auch im Gewerbegebiet erfolgt
die Entwässerung im Mischsystem.
Im sogenannten modifizierten Mischsystem wird das nicht schädlich verunreinigte
Regenwasser von den Dachflächen über Sickereinrichtungen weitestgehend dem
Untergrund zugeführt; der Überlauf geht in den Vorfluter. Von diesem System sind
Teile des Wohngebietes erfasst. Die westlich der Franz-Walchner-Straße gelegenen
Gewerbeflächen können auch diesem System angeschlossen werden.
Für einen weiteren Teil des Wohngebietes ist das modifizierte Trennsystem
vorgesehen; hierbei wird das Schmutzwasser bzw. das Regenwasser in separaten
Leitungen entsorgt.
Nur in einem bestimmten Bereich des Wohngebietes ist die Entwässerung des
Untergeschosses im Freispiegelgefälle nicht möglich.
Eine Versickerung von Oberflächenwasser ist aufgrund der Bodenverhältnisse
größtenteils möglich.
Die Müllentsorgung sowie die Entwässerung des Gebietes ist ebenfalls
gewährleistet. Um das Gebiet im sogenannten „Freispiegelgefälle“ entwässern zu
können, ist es erforderlich, dass größere Teilbereiche des Gebietes aufgefüllt werden
(0,50 m bis 1,50 m über vorhandenem Gelände).
Die Sicherung von Rohstoffvorkommen und / oder deren Erhaltung waren bei der
Planung nicht relevant. Anzumerken bleibt in diesem Zusammenhang, dass in der
Tat im Bereich dieses Bebauungsplanes Verwitterungs- und Schmelzwasserkies in
unterschiedlicher Stärke vorhanden ist.
Verteidigung / Zivilschutz
Belange der Verteidigung waren bei der Planung nicht relevant. Gesetzliche
Vorgaben im Hinblick auf den Zivilschutz bestehen derzeit nicht, so dass auch dies
bei der Planung nicht relevant war.
Betriebliche Maßnahmen zum Schutz der Beschäftigten insbesondere in den
Gewerbegebieten, sind hiervon nicht berührt. Diesbezügliche Vorgaben werden
seitens des Gewerbeaufsichtsamtes Sigmaringen – Amt für Arbeits- und
Umweltschutz- gemacht.

Emissionen / Immissionen
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Das Gesamtgebiet ist aufgrund bestehender Nutzungen (Verkehr, Gewerbe,
Dienstleistung, Landwirtschaft etc.) vorbelastet.
Wie aus dem Plan ersichtlich, grenzt das Plangebiet im Westen und Nordwesten
weiterhin an landwirtschaftlich genutzte Flächen an. Durch diese Lage sind
Immissionen aus der üblichen landwirtschaftlichen Nutzung als unvermeidlich
anzusehen. Die Aufwendungen für mögliche Abwehreinrichtungen stehen nach dem
heutigen Stand der Technik in keinem Verhältnis zur Häufigkeit der denkbaren
Belästigungen; dies trifft auch für die Übungsbahn von Trabrennpferden zu, die seit
1990/91 besteht. Die gegenseitige Rücksichtnahme wird daher vorausgesetzt.
Was die Emissionen / Immissionen aus den gewerblich genutzten Flächen anbetrifft,
sind diese durch die Aufgabe des metallverarbeitenden Betriebes „Edel“ wesentlich
verändert, insbesondere zur Nachtzeit. An dieser Stelle befindet sich nun ein
Baumarkt mit Gartencenter, dessen Stellplatzpotential derzeit Hauptemittent ist; die
Emissionen aus dem Stellplatzbereich werden durch das vorhandene Gebäude
weitestgehend gegen Westen abgeschirmt.
Die Emissionen / Immissionen aus den übrigen Betrieben entlang der Peter-Dörfler-
Straße sind als nicht erheblich belästigend einzustufen; gleiches gilt auch für die
Betriebe in der Siemensstraße. Im Wesentlichen handelt es sich in diesen Bereichen
um Lärm aus Fahrzeugbewegungen und bestimmten Arbeitsvorgängen (Thiermann);
Gerüche, Stäube, Erschütterungen etc. als weitere Emissionsquellen sind hier nicht
von Belang.
Im Zusammenhang mit dem Teil-Bebauungsplan „Haid-Süd“, welcher im
wesentlichen dort Wohnbauflächen ausweist, wurde in mehreren „Gutachtlichen
Stellungnahmen“ nachgewiesen, dass auf Grund der Entfernung zu den gewerblich
nutzbaren Flächen, die in den GE/GI-Gebieten auftretenden Emissionen keinen
entscheidenden Einfluss auf das dortige Allgemeine Wohngebiet haben.
Im Basisgutachten vom 03.10.1988 wird die Geräuschbelastung aus den Gebieten
„Bahnhof-Industrie-West I“, Industrie-West-II“ und „Ravensburger Straße-Teil 1“ zur
Beurteilung für einen flächenbezogenen A-Schallleistungspegel - auf Grund von
Planungswerten - herangezogen.
Das heißt auch, dass der gesamte Geltungsbereich dieser beiden Teil-Bebauungspläne
in den Gutachten entsprechende Beachtung und Würdigung findet.
Untersucht wurde auch die Frage, ob durch eine durchgehende Wallanlage eine
effektive Lärmminderung zum Vorteil des Wohnbaugebietes erreicht werden kann.
Als Ergebnis kann festgehalten werden, dass eine solche Anlage keinen Sinn machen
würde, da lediglich eine vernachlässigbare Pegelminderung zu erwarten wäre.
Auch aus städtebaulichen und gestalterischen Gründen ist eine solche Anlage nicht
gerechtfertigt.

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Aus dem „Prüfbericht“ vom 14.12.1989 zu den Geräuschimmissionen aus den östlich
benachbarten gewerblich genutzten Flächen und dem Straßenverkehr,
(insbesondere auf der B 32) geht hervor, dass die bisher erarbeiteten Vorschläge zur
Gliederung des Baugebietes vom 11.01.1989 aufrechterhalten werden können.
In der „Gutachtlichen Stellungnahme“ vom 11.01.1989 zur Festlegung einer Übergangszone
zwischen der geplanten Wohnbebauung und den östlich benachbarten
gewerblich genutzten Flächen, unter dem Gesichtspunkt des Schallimmissionsschutzes
ist dargelegt, welche flächenbezogenen Schallleistungspegel festgelegt
werden sollten, damit die Richtwerte für das WA eingehalten werden können.
Zur konkreten Beurteilung der festzusetzenden Schallleistungspegel, für die einzelnen
Bereiche der gewerblich zu nutzenden Flächen wurden die in Anlage 3 des
Gutachtens dargestellten schallabstrahlenden Flächen in einem Lageplan 1:500
übertragen. Durch eine Abstimmung dieser Flächen auf die nun vorliegende
Planung, wobei die Flächeninhalte durch die Verrundung in etwa gleich geblieben
sind, wurden die flächenbezogenen Schallleistungspegel für die Nachtzeit den
betroffenen Flächen zugeordnet.
Mit den so getroffenen Festsetzungen ist der Nachtwert von 40 dB(A) an der Grenze
des Allgemeinen Wohngebietes eingehalten; soweit erforderlich wurden die oben
ermittelten Nachtwerte noch einmal um je 5 dB(A) reduziert. Letzteres deshalb, weil
durch die vorliegende Planung die angedachte schallquellenfreie Pufferzone zum
Teil nicht ganz mit den Vorgaben in Anlage 1 des Gutachtens übereinstimmt.
Auch die Lage des Rasenspielfeldes ist hiervon betroffen.
Die Tagespegel sind in allen Gebieten generell um 15 dB(A) höher anzunehmen.
Bodenverbrauch
Zur Realisierung der Planung ist es unter anderem erforderlich, landwirtschaftlich
genutzte Flächen in Anspruch zu nehmen.
Das überplante Gebiet hat eine Gesamtgröße von ca. 38,10 ha. An Nettobauland
werden insgesamt ca. 24,76 ha ausgewiesen, wobei ca. 5,82 ha bereits in
rechtskräftigen Bebauungsplänen erfasst waren.
Der Anteil für das Allgemeine Wohngebiet beträgt ca. 17,75 ha (brutto), für das
Gewerbe-, Misch- sowie Sondergebiet ca. 19,97 ha (brutto). Die Versickerungs- bzw.
Ausgleichsflächen haben einen Anteil von ca. 6,72 ha. Die Verkehrsflächen liegen
bei ca. 5,50 ha.
Da Grundstücksgrenzen im Bebauungsplan keine Festsetzung darstellen sondern
allenfalls Aufteilungsvorschläge sind, ist davon auszugehen, dass eine der städtischen
Situation entsprechende hinreichend dichte Bebauung zustandekommt.
Durch die Möglichkeit, Doppelhäuser und Hausgruppen zu errichten, sowie durch
den Verzicht auf Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten in den Allgemeinen
Wohngebieten wird die vorgesehene Dichte auf Grund der Erfahrung im Teil-
Bebauungsplan „Haid-Süd“ real erreicht werden.

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C) Begründung zu einzelnen Festsetzungen des Textteiles
und des Zeichnerischen Teiles
Zu Ziffer A.1 und entsprechende Planzeichen:
In dieser Ziffer ist die Art der baulichen Nutzung für bestimmte Bereiche geregelt,
wobei insbesondere die Einschränkung der Einzelhandelsbetriebe deshalb erfolgt,
um die Zentralitätsfunktion der Kernstadt nicht zu gefährden oder an ungeeigneten
Stellen eine falsche Entwicklung einzuleiten. In diesem Zusammenhang wird auch
auf das Gutachten der GMA „Überprüfung von einzelhandelsbezogenen
Festsetzungen in ausgewählten Bebauungsplänen in der Großen Kreisstadt Wangen
(LK Ravensburg)“, Juni 1996, verwiesen.
Andererseits ist es in einem bestimmten Bereich möglich, für den täglichen Bedarf
entsprechende Versorgungseinheiten zu bauen.
Andere Einschränkungen dienen dazu, das Wohnen nicht zu stören oder sind
geeignet, bestimmte Nutzungen an Stellen zuzulassen, an denen sie auf Grund ihrer
Emissionen nicht wesentlich stören.
Wieder andere Einschränkungen wurden deshalb getroffen, weil für die
entsprechende Art von Nutzung in diesen Bereichen kein Bedarf – aus
städtebaulichen Gründen – besteht.
Zu Ziffer A.2 – A.7 und entsprechende Planzeichen:
In diesen Abschnitten wird das städtebauliche Bild dieser Bereiche geregelt.
Bestimmt wird hier auch das Maß von Ausnahmen, welche zur Planungsflexibilität
beitragen. Nebenanlagen dürfen das straßenräumliche Bild nicht beeinträchtigen.
Zu Ziffer A.8:
Die hier getroffenen Festsetzungen dienen dazu, das verfügbare Bauland nach
Bedarfsgrößen zu gliedern, um einerseits mit Grund und Boden sparsam umzugehen
und andererseits eine größere Flexibilität zu ermöglichen.
Zu Ziffer A.9:
Die hier getroffene – verbale – Festsetzung dient dazu, Flächen für den ruhenden
Verkehr zuzulassen, ohne den Standort genau festzulegen, so dass auch hier eine
ausreichende Planungsflexibilität besteht.
Zu Ziffer A.10 und entsprechende Planzeichen:
Aus städtebaulichen Gründen – Ortseinfahrt – sowie aus Gründen der Gleichbehandlung
und aus verkehrlichen Gründen wurde diese Festsetzung getroffen.
Zu Ziffer A.11 und entsprechende Planzeichen:
In dieser Ziffer sind die Belange des Verkehrs geregelt; soweit Anschlussbeschränkungen
festgesetzt wurden, dienen diese der Sicherheit des fließenden Verkehrs
sowie der bauleitplanerischen Absicherung der im Rahmen des Straßenausbaus
geplanten Verkehrsberuhigungsmaßnahmen (Bauminseln in der Maria-Catharina-
Reich- und Leopold-Mauch-Straße). Weitere verkehrsberuhigende Maßnahmen sind
aus Sicht der Bauleitplanung nicht erforderlich.

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Zu Ziffer A.12 und entsprechende Planzeichen:
In diesen Ziffern ist die Ver- und Entsorgung für diesen Bereich geregelt, wobei
insbesondere die Festsetzungen zur Rückhaltung und Versickerung von wesentlichem
Belang – in vielerlei Hinsicht – sind.
Zu Ziffer A.13 und entsprechende Planzeichen:
Hier sind die öffentlichen Grünflächen und deren Nutzungen angesprochen; sie
dienen ökologisch / grünordnerischen Belangen sowie der Unterbringung von
Spielplätzen und einem Rasenspielfeld. Hier ist auch die bauliche Ausstattung sowie
die gärtnerische Gestaltung dieser Anlagen festgesetzt, soweit dies aus
städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Weitergehende Festsetzungen wie
Einschränkungen der Benutzungszeiten können im Rahmen der Baugenehmigung
dargestellt werden.
Zu Ziffer A.14 und entsprechende Planzeichen:
Der vorhandene Wassergraben ist gemäß den getroffenenen Festsetzungen
aufzuwerten, um seine ökologische Funktion zu optimieren.
Zu Ziffer 15 und entsprechende Planzeichen:
Hier ist geregelt, welche Flächen zum Ausgleich für den Eingriff in Natur und Landschaft
in Anspruch genommen werden und welche zum Ausgleich – auf Grund der
Bestandsicherung – nicht herangezogen werden. Auch die „Restausgleichsfläche“ für
den Teil-Bebauungsplan „Haid-Süd“ ist hier festgelegt.
Zu Ziffer A.16 und entsprechende Planzeichen:
In dieser Ziffer ist die Sicherung von Leitungs- bzw. Geh- und Fahrrechten
angesprochen, so dass die ständige Zugänglichkeit gewährleistet ist.
Zu Ziffer A.17:
Hier sind Festsetzungen zur Einschränkung von Lärmimmissionen bzw. –emissionen
getroffen; diese Maßnahmen verbessern die Wohnqualität und die Qualität von
Arbeits- und Büroräumen.
Zu Ziffer A.18 , A.19 und entsprechende Planzeichen:
Die Festsetzungen unter diesen Ziffern dienen den ökologisch / grünordnerischen
Belangen und der Einbindung der Siedlung in die Landschaft. Auch die hier
getroffenen Festsetzungen zählen im Prinzip zu den Ausgleichsmaßnahmen.
Zu Ziffer A.20 und entsprechende Planzeichen:
Diese Festsetzungen ergeben sich aus der Festlegung über die Verkehrsflächen;
durch die Festsetzung zur Auffüllung von Flächen entfallen dann die Böschungen
entlang der Straßen etc.
Zu Ziffer A.21 und entsprechende Planzeichen:
Hiermit werden die Bezugspunkte für die Höhenentwicklung der Gebäude bestimmt.
Dies dient in Ergänzung des Maßes der Nutzung der Präzisierung der
städtebaulichen Erscheinung des Baugebietes sowie der Sicherstellung der
Entwässerung der Gebäude im Hinblick auf die Oberflächenwasserversickerung.

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Zu Ziffer A.22:
Die hier getroffenen Festsetzungen sollen die Sicherheit der Bauwerke gewährleisten
sowie dem Schutz des Grundwassers dienen.
Zu Ziffer B.1 – B.7 und entsprechende Planzeichen:
In diesen Abschnitten sind die gestalterischen Festsetzungen / Anforderungen an die
Gebäude geregelt. Sie sichern landschaftsbezogene Bauweisen und Bauformen,
ohne die Architektur unzumutbar einzuschränken; zeitgemäße Gestaltungsformen
sind nicht ausgeschlossen.
Zu Ziffer B.8 – B.10:
Die hier getroffenen Festsetzungen sollen u. a. die Werbeanlagen und Empfangseinrichtungen
(Funk / TV) – sofern sie erforderlich werden – sowie die Freileitungen
zurückhaltend in die allgemeine Baugestaltung einbinden und das Stadtbild nicht
beeinträchtigen.
Zu Ziffer B.11 – B.14:
Die in diesen Abschnitten getroffenen Festsetzungen dienen der Gestaltung der
Freiräume / Freiflächen, wobei ästhetische Gesichtspunkte auch eine Rolle spielen.
Des weiteren dienen diese Festsetzungen auch dazu, die Gestaltung der
unbebauten Flächen so zu regeln, dass unter Berücksichtigung des
Nutzungszweckes dennoch der Naturhaushalt nicht über Gebühr beeinträchtigt wird
und sich diese Flächen in das Landschafts- und Stadtbild einfügen.
Zu Ziffer B.13:
Die hier getroffenen Regelungen sichern die jeweiligen individuellen Bereiche in den
Wohngebieten. In den übrigen Gebieten dienen sie auch dem Schutz des Eigentums
sowie der Sicherheit. Aus gestalterischen Gründen, aus städtebaulichen Überlegungen
sowie aus Sicherheitsgründen wurden gewisse Einschränkungen gemacht.
Auch „Energiezäune“ sollen sich in die Stadtlandschaft einfügen.
Zu Ziffer B.15:
In dieser Ziffer ist insbesondere die Geländeveränderung durch Aufschüttung geregelt,
die sich aufgrund der künftigen Höhenlage der Verkehrsflächen zwangsläufig
ergibt.

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D) Auswirkungen der Planung / Bodenordnung / Kosten
Dieser Plan greift ein in folgende rechtskräftige Bebauungspläne:
An der Oderstraße (rechtskräftig seit 07.06.1990)
Industrie West II (rechtskräftig seit 23.01.1973, vereinfacht geändert seit 24.02.1976,
erneut rechtskräftig geändert seit 11.03.1996)
Änderungsbebauungsplan Waltersbühl I (rechtskräftig seit 20.02.1975, rechtskräftig
geändert seit 11.03.1996)
Ravensburger Straße Teil I (rechtskräftig seit 13.09.1990)
Waltersbühl II (rechtskräftig seit 19.01.1979, rechtskräftig geändert seit 11.03.1996)
Wittwais (rechtskräftig seit 18.10.1960)
• Mit Inkrafttreten der beiden Teil-Bebauungspläne und den Örtlichen Bauvorschriften
werden in den Randbereichen einige bisher zulässige Nutzungen/
Vorgaben geändert.
Besonders genannt seien hier diejenigen Bereiche, welche bisher im Bebauungsplan
„Industrie-West II“ erfasst waren und der Bereich des Bebauungsplanes „An
der Oderstraße“.
Die Änderung der zulässigen Nutzung auf dem Areal des ehemaligen Betriebes
Edel erfolgt im Einvernehmen, so dass ein Vertrauensschaden gemäß § 39
BauGB nicht besteht. Gleiches gilt sinngemäß auch für eine mögliche
Entschädigung gemäß § 42 BauGB, da unseres Erachtens mit der Änderung der
bisher zulässigen Nutzung (GI) in ein Sondergebiet keine Wertminderung des
Grundstückes eingetreten ist.
Auch die Änderungen im Bereich entlang der Peter-Dörfler-Straße lösen keinen
Vertrauensschaden gemäß § 39 BauGB aus, da seit dem 09.04.1990
(Aufstellungsbeschluss) u. E. keine Änderungs-/ Erweiterungsabsichten im
Hinblick auf die damalige zulässige Nutzung (GI / GE) beabsichtigt waren.
Was eine mögliche Entschädigung gemäß § 42 BauGB anbetrifft, vertreten wir
die Auffassung, dass auf Grund der hier vorhandenen Nutzung die beabsichtigte
Änderung entschädigungslos erfolgen kann. Dies vor allem deshalb, weil der
Bestand sowie eine mögliche Erweiterung durch die Änderung in der Nutzungsart
nicht gefährdet ist und somit eine Wertminderung der dortigen Grundstücke nicht
erfolgt.
Auch die Tatsache, dass sich die zulässigen Emissionen / Immissionen in den
letzten 7 Jahren nicht verändert haben, lässt unseres Erachtens eine entschädigungsfreie
Herabzonung der bisher zulässigen Nutzungen zu.

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In Bezug auf die Veränderungen im Bereich der Oderstraße kann festgehalten
werden, dass die nun vorhandene Entwicklung im Einvernehmen mit der Stadt
Wangen erfolgte; ein Vertrauensschaden nach § 39 BauGB ist somit nicht von
Belang; gleiches gilt hier sinngemäß auch in Bezug auf § 42 BauGB.
Die Frage der Entschädigung gemäß § 40 BauGB stellt sich im Zusammenhang
mit der Rechtskraft dieser Teil-Bebauuungspläne.
• Zur späteren Realisierung der Planung, ist es erforderlich, die im Plan neu
festgesetzten Verkehrsflächen zu bauen.
Weitere Erschließungsmaßnahmen (z. B. Kanal, Wasser, Strom, Gas, Sickermulden,
Telefon etc.) sind je nach Erfordernis zu bauen.
• Im Zusammenhang mit der Erschließung ist es auch erforderlich, bestehende
Erschließungsanlagen (teilweise) zu verändern (z. B. elektr. Freileitung / Kabel /
Rückbau Wendefläche Siemensstraße) oder gar in Teilen stillzulegen (z. B.
private PVC-Druckleitung). Bestehende Wegeverbindungen (z. B. landwirtschaftliche
Wege) sind an die neuen Erschließungsstraßen anzubinden.
Die Sicherung bestehender Erschießungsanlagen (z. B. Kanäle, elektr. Leitungen
etc.) hat, sofern nicht bereits geschehen, durch die Schaffung entsprechender
Grunddienstbarkeiten zu erfolgen.
• Im Zusammenhang mit der Realisierung von Bauvorhaben ist zu gewährleisten,
dass die gesetzlichen Bestimmungen über die Wiederverwertung von Erdaushub
auf dem Grundstück selbst oder im Bereich der Teil-Bebauungspläne beachtet
werden.
Überschüssiges Aushubmaterial ist rechtzeitig der Bodenbörse beim Landratsamt
Ravensburg für dessen Weiter-/ Wiederverwertung anzuzeigen.
• Auf Grund der hydrogeologischen Verhältnisse ist nicht ausgeschlossen, dass mit
Mehraufwendungen für die Gründung und Bauwerkssicherung gerechnet werden
muss (Grundwasser z. B.).
• Der sinnvoll zu leistende Ausgleich nach § 1 a BauGB i. S. von § 8 a BNatSchG
wird durch verschiedene Maßnahmen gewährleistet. Die dafür notwendigen
Kosten sind auf die neu geschaffenen Baugrundstücke prozentual umzulegen
(Anlage und Pflege etc.).
• Die Kosten der Erschließung werden gemäß dem Erschließungsbeitragsrecht
erhoben.
• Die anteiligen Kosten für Wasser, Kanal sowie für Strom, Gas, Telefon etc.
werden gemäß den entsprechenden Satzungen der Ver- bzw. Entsorgungsträger
erhoben, sofern die Grundstücke als nicht erschlossen zu betrachten sind;
darüber befindet die Kämmerei (Beitragswesen).
• Zum Bau der Versickerungsmulden etc., soweit diese in öffentlichen Flächen liegen,
ist anzumerken, dass die Kosten der Herstellung als Teil der Entwässe-

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rungskosten zu sehen sind. Die Kosten der Unterhaltung / Pflege bedürfen möglicherweise
einer neuen Regelung, sofern diese nicht in der „Kanalunterhaltung“
enthalten sind.
• Gemäß dem Schreiben des Straßenbauamtes Ravensburg vom 22.12.1999 kann
nach Abschluss der Umbaumaßnahmen im Kreuzungsbereich B 32 / Haidösch
die Tankstellenzu- und ausfahrt nur noch jeweils stadtauswärts erfolgen.
Hingewiesen wird auch darauf, dass die Erreichbarkeit des Waldburgweges von
der Straße „Haidösch“ aus künftig eingeschränkt (Markierung, bei Signalisierung
wartende Fahrzeuge) sein wird; gleiches gilt auch für Flst. 541/3 (Ravensburger
Straße 71).
Auch die Zu- und Ausfahrtmöglichkeiten bei Flst. 572/3 (Ravensburger Straße
68) sind dann eingeschränkt.
Wangen im Allgäu, den 20.03.2000 / 17.04.2001 / 17.10.2001
Stadtbauamt / Stadtplanung
W e i ß
Stadtbaumeister