Bauspardarlehen: klassisch und Variationen - BA-CA Synthi Schweiz

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IMMOBILIEN & DESIGN FINANZIERUNG
52 trendSPEZIAL ID 4/2007
Das finanzielle
Fundament

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Kapitalbeschaffung. Beim Kauf einer Wohnung
oder eines Hauses geht’s um viel Geld – umso wichtiger
ist die Wahl der Finanzierung. Lesen Sie, welche
Varianten zur Auswahl stehen, was für Vor- und
Nachteile abzuwägen sind und welche Risken man im
Auge behalten sollte. VON EVA-MARIA BENISCH
Die Anschaffung eines Eigenheims
ist für die meisten Menschen die
größte finanzielle Investition ihres
Lebens. Und die wenigsten
haben das erforderliche Kapital
für die Liegenschaft oder den Hausbau auf
der hohen Kante liegen, also wird der
Großteil über ein Darlehen finanziert.
Die Bandbreite der Angebote ist groß:
Sie reicht vom stockkonservativen Bauspardarlehen
bis zum hoch riskanten endfälligen
Fremdwährungskredit. Welche Finanzierungsform
am besten geeignet ist,
muss jeder für sich selbst entscheiden.
Was steckt hinter den unterschiedlichen
Finanzierungsformen? Wann ist ein variabler
Zins günstiger, wann eine Fixzins- �
ILLUSTRATION: ANDREAS LEITNER; ARCHITEKTUR: JOSEF JAKOB
4/2007 trendSPEZIAL ID 53

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IMMOBILIEN & DESIGN FINANZIERUNG
vereinbarung? Soll man laufend tilgen
oder erst am Ende der Laufzeit? Soll man
sich in Euro verschulden oder in Fremdwährung?
Die richtigen Antworten zu finden
ist wichtig: Immerhin geht es darum,
über die nächsten 20 oder 30 Jahre Zahlungsverpflichtungen
pünktlich zu erfüllen.
Daher sollten diese in jedem Fall
überschaubar sein, um böse Überraschungen
zu vermeiden.
Eigenmittel eruieren. In einem allerersten
Schritt ist es erforderlich, die Gesamtkosten
für die Anschaffung der Immobilie
oder den Hausbau zu eruieren.
Denn zum Kaufpreis beziehungsweise den
Errichtungskosten kommen zumindest
rund zehn Prozent Nebenkosten wie etwa
die Gebühren für die Eintragung im
Grundbuch, Notariats- oder Anwaltskosten,
Grunderwerbsteuer oder eventuelle
Maklergebühren.
In einem weiteren Schritt ist nachzurechnen,
wie viel Eigenmittel zur Verfügung
stehen – also Bargeld, Sparbücher,
Fondsveranlagungen oder angesparte Versicherungspolizzen.
Dieses Kapital sollte
mittelfristig verfügbar sein. Keinen Sinn
würde es machen, seine Pensionsvorsorge
aufzulösen. Ein Haushaltsfinanzplan mit
den monatlichen Einnahmen abzüglich
der fixen Verpflichtungen gibt schließlich
Auskunft darüber, wie viel monatlich zur
Tilgung des Kredits zur Verfügung steht.
Klassischer Mix. Ein gewisser Eigenmittelanteil
sollte bereits vorhanden sein,
empfiehlt Kurt Bruckner, Leiter der Kundenbetreuung
Niederösterreich und Wien
von der Raiffeisen Bausparkasse. Als
Faustregel nennt er: „Ein Viertel bis ein
Drittel der Gesamtkosten des Objekts.“
Der konkrete Sinn: Man kann sich die Finanzierung
eher leisten, weil die monatliche
Rückzahlungsrate und damit die Gesamtbelastung
(= die Summe der Tilgungen)
geringer ausfallen. Die Wahrheit
dahinter: Die Bausparkassen glauben aus
langjähriger Erfahrung, dass sie bei einer
Zwangsliquidation selten weniger als 70
Prozent des ursprünglichen Werts erzielen.
Auf jeden Fall sollte man bei der Konzipierung
der Finanzierung prüfen, ob
man in den Genuss einer Wohnbauförderung
kommen kann, „weil sie am kostengünstigsten
ist“, erklärt Ludwig Kremser,
Kreditexperte der Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-Wien.
Wer das Risiko steigender Zinsen minimieren
will, weil sie die Rückzahlungsverpflichtung
empfindlich verteuern können,
sollte sich mit der Finanzierung über ein
Bauspardarlehen vertraut machen. Der
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WÄHRUNGSVERGLEICH
Der richtige Zeitpunkt
■ Wer im September 2001 einen Kredit von
144.350 Schweizer Franken (= Gegenwert
100.000 Euro) aufnahm, hat bis Februar
2007 rund elf Prozent an Währungsgewinn
verbucht.
Wer im Jänner 2000 einen Kredit von
161.440 Schweizer Franken (= Gegenwert
100.000 Euro) aufnahm, hat seine Schuld
bis September 2001 um zwölf Prozent erhöht.
Bis zum Februar 2007 hat sie sich
freilich verringert.
1,7
1,6
1,5
EUR/CHF
1,4
’95 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06
Quelle: Erste Bank, auf Basis Devisenmittelkurs ohne Spesen
große Vorteil liegt darin, dass die Zinsen
mit maximal sechs Prozent1) gedeckelt
sind. „Die kostenlose Zinsabsicherung ist
ein integrierter Bestandteil des Systems“,
betont Josef Mayer, Sprecher der Wüstenrot
Bausparkasse. Ein Zinsniveau jenseits
der sechs Prozent ist derzeit zwar kein
Thema, aber längerfristig nicht auszuschließen.
„Anfang der neunziger Jahre
kosteten Kredite bis zu 14 Prozent“, erinnert
sich Manfred Katzenschlager, Finanzierungsexperte
der Erste Bank. Die Europäische
Zentralbank hat die Leitzinsen
seit Ende 2005 immerhin bereits in sieben
Schritten von zwei auf 3,75 Prozent erhöht
und wird sie voraussichtlich heuer
weiter anheben.
Das Bausparmodell. Der übliche Weg
zu einem Bauspardarlehen sieht vor, dass
man zumindest 30 Prozent Eigenmittel
anspart und damit die Berechtigung zur
Aufnahme eines Darlehens erwirbt.2)
Wenn die Nachfrage nach Bauspargeld
steigt und die Mittel der Bausparkassen
knapp werden, verlängert sich entsprechend
die Wartezeit bis zur Zuteilung des
Vertrags.
Derzeit ist das aber nicht der Fall. Die
1) Der Mindestzinssatz beträgt drei Prozent.
2) Die Berechnung erfolgt nach einem Punktesystem auf
Basis der Faktoren Zeit und Höhe der Ansparprämie –
nach dem Prinzip: Wer hat wie lange wie viel Kapital
zur Verfügung gestellt.
■ Wer im Oktober 1998 einen Kredit über
16.150.000 Yen (= 100.000 Euro) aufnahm,
hatte im Oktober 2000 um 80 Prozent
mehr Schulden. Wer die Nerven behielt
und weiter im Yen blieb, hat die Schuld bis
Februar 2007 zumindest auf den Gegenwert
von 102.000 Euro zurückgeschraubt.
Wer im Oktober 2000 8.998.000 Yen
(= 100.000 Euro) aufnahm, hat seine
Schuld im Februar 2007 um mehr als 40
Prozent auf rund 56.800 Euro reduziert.
160
140
120
100
80
EUR/JPY
60
’95 ’96 ’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06
vier Bausparkassen – Raiffeisen, S-
Bausparkasse, Wüstenrot und ABV – verfügen
über ausreichende Liquidität in
ihrem System. Sie vergeben daher vorwiegend
so genannte Sofortdarlehen.
Deren Abwicklung klingt allerdings einigermaßen
kompliziert: Braucht man
100.000 Euro, so gewährt die Bausparkasse
ein Darlehen über 150.000, wobei
100.000 tatsächlich ausbezahlt werden,
aber nicht die übrigen 50.000 (= „fiktives
Eigenkapital“). Damit wird die systemimmanente
Wartezeit auf normale
Bauspardarlehen überbrückt, die derzeit
18 Monate beträgt. Dafür zahlt man den
Bausparkassen einen fixen Zinssatz – aktuell
je nach Institut zwischen 2,6 und 3,3
Prozent per annum –, allerdings von den
150.000 Euro, also von der so genannten
Vertragssumme (= Darlehen plus vorfinanzierte
Eigenmittel). Bezogen auf die
tatsächlich verbrauchten 100.000 Euro
belaufen sich die Finanzierungskosten auf
3,9 bis 4,7 Prozent per annum.
„Nach 18 Monaten werden die Karten
neu gemischt“, erklärt Rudolf Wipplinger,
Produktmanager Finanzieren in der S-
Bausparkasse. Denn dann wird der Vertrag
auf variablen Zins umgestellt, dessen Höhe
sich nach dem jeweiligen Indikator (= Referenzzins)3)
richtet. De facto würden
Bauspardarlehen demnach aktuell zwischen
4,9 und 5,4 Prozent per annum kosten.4)

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ZINS-CHARTS
Auf & ab
■ Seit dem Zinsen-Hoch Ende der achtziger/Anfang
der neunziger Jahre schwächten
sich die 3-Monats-Sätze in den letzten
Jahren auf historisch tiefe Zinsen ab.
Jetzt zeigt der Zinstrend allerdings wieder
nach oben.
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
3-Monats-Zinssätze (ohne Marge)
in Prozent
■ EUR/ATS ■ USD ■ CHF ■ JPY
Quelle: Erste Bank
1990 1995 2000 2005
Konkretes Rechenbeispiel. Und was
bedeutet das alles, wenn man 100.000 Euro
Darlehen über 20 Jahre aufnimmt und
laufend tilgt? Dazu ein Beispiel der Raiffeisen
Bausparkasse: Im besten Fall (bei
drei Prozent Zinsen) beträgt die monatliche
Belastung 580 Euro und im schlechtesten
Fall (bei sechs Prozent) 715 Euro.
Auf Basis des Zinsniveaus von Anfang
März wäre die monatliche Rückzahlungsrate
rund 670 Euro.
In der klassischen Form werden
Bauspardarlehen laufend getilgt. Darüber
hinaus bieten die Bausparkassen seit einigen
Jahren auch noch eine Reihe von anderen
Rückzahlungsmodalitäten an – wie
etwa Fixratendarlehen, Stufendarlehen,
endfällige Darlehen oder kombinierte Euro-/Fremdwährungsdarlehen
(siehe Kasten
„Bauspardarlehen: klassisch und Variationen“,
Seite 56). Kurzum: Das Angebot
der Bausparkassen ist – verglichen mit
früher – bunter geworden.
Die Zinsobergrenze von sechs Prozent
ist nicht der einzige Vorteil einer Bausparfinanzierung.
Ein weiterer: Sie ist von der
3) Raiffeisen Bausparkasse und Wüstenrot verwenden
den 12-Monats-Euribor, ABV den 6-Monats-Euribor
und S-Bausparkasse den 3-Jahres-Euro-Swap. Die Indikatoren
findet man unter: www.oenb.at/de/stat_mel
ders/datenangebot/zinssaetze/zinssaetze_und_wechsel
kurse.jsp
Kreditgebühr (0,8 Prozent) befreit – im
Gegensatz zu Hypothekarkrediten oder
Versicherungsdarlehen. Bausparmittel
sind in der Höhe allerdings mit 150.000
Euro pro Person beziehungsweise 300.000
Euro für Ehepaare oder Lebensgemeinschaften
begrenzt.
Der klassische Hypothekarkredit. Im
Gegensatz dazu gibt es bei einem Hypothekarkredit
einer Bank keinen Höchstbetrag
und auch kein zwingendes Eigenmittelerfordernis.
Entscheidend sei, „dass
sich der Kunde die Rückzahlungsrate leisten
kann, die im Optimalfall bei 30 Prozent
des Einkommens
liegt“, erklärt Katja Fries,
Expertin für Wohnbaufinanzierung
in der Erste
Bank.
Ganz ohne Eigenmittel
läuft es in der Praxis
aber dann doch nicht
ab. Bausparkassen dürfen
Darlehen kraft Gesetz für
maximal 80 Prozent des
Liegenschaftswerts vergeben,
Banken halten sich de
facto an ähnliche Größenordnungen.
Darüber hinaus drängen die Banken
gerne auf weitere Sicherheiten wie Ablebens-
oder Kreditrestschuldversicherungen.
Wenn die Rückzahlung bei Jungfamilien
auf den allein verdienenden Vater
abgestimmt ist, scheint eine solche Absicherung
aus Sicht des Schuldners durchaus
vernünftig, damit für den Fall, dass
dem Familienvater etwas zustößt, Mutter
und Kinder nicht ohne Dach über dem
Kopf dastehen. In der Regel wird die Polizze
an die Bank verpfändet, die damit
rasch und mit wenig Aufwand auf die Versicherungsleistung
zugreifen kann, statt
umgehend die Liegenschaft zu liquidieren.
„Eine Risikoversicherung muss aber
nicht zwingend über die Bank abgewickelt
werden, um sie zugunsten der Bank verpfänden
zu lassen“, betont
Günther Hindinger, Geschäftsführer
der Investis
Vermögensberatung.
Denn die Prämienunterschiede
zwischen den Anbietern
sind zum Teil beträchtlich.
Ein Beispiel:
Eine Ablebensversicherung
für 100.000 Euro
über 20 Jahre kostet bei
der deutschen Europa Le-
bensversicherung um bis
zu 40 Prozent, eine Kre-
■ „Nach 18
Monaten Fixzins
für das Zwischen-
darlehen werden
die Karten neu
gemischt.“
RUDOLF WIPPLINGER,
S-BAUSPARKASSE
■ „Mit einer
Eigenmittelquote
von einem Viertel
bis ein Drittel wird
die Finanzierung
eher leistbar.“
ditrestschuldversicherung über die deutsche
Dialog Lebensversicherung um bis zu
45 Prozent weniger als bei der Wiener
Städtischen Versicherung. Wenn es um eine
laufende Tilgung geht, sei eine Er- und
Ablebensversicherung, wie sie von Banken
bisweilen gerne verlangt wird, jedenfalls
nicht notwendig, stellt Hindinger
klar.
Kampf um Konditionen. Welchen
Zinssatz man mit der Bank für den Hypothekarkredit
konkret aushandelt, hängt
von der eigenen Bonität und dem Verhandlungsgeschick
ab. Der Aufschlag auf
den Referenzzinssatz liegt
in der Regel zwischen einem
und 1,5 Prozent. Variable
Euro-Kredite kosten
für mittlere Bonität
derzeit im Schnitt fünf
Prozent per annum.
In jedem Fall stellt sich
die Frage, welche Laufzeit
man idealerweise wählen
soll. Banken akzeptieren
normalerweise bis zu 30
Jahre, Bausparkassen
grundsätzlich bis zu 31,5
Jahre. Der Vorteil längerer
Laufzeiten: Die monatliche Rate fällt geringer
aus. Der Nachteil: Die Gesamtbelastung
steigt.
Christof Sperk, Leiter Produktmanagement
Finanzierung in der BA-CA, rät von
extrem langen Laufzeiten eher ab. „Je länger
die Kreditlaufzeit, umso ungünstiger
ist es für den Kunden“, begründet er anhand
eines 100.000-Euro-Kredits mit
fünf Prozent Zinsen. Über 20 Jahre beträgt
die Monatsrate 651 Euro und die Gesamtbelastung
156.283 Euro, über 25 Jahre sind
es 575 Euro pro Monat beziehungsweise
172.647 Euro gesamt, und über 30 Jahre
liegt die monatliche Rückzahlungsrate bei
527 Euro und die Gesamtrückzahlung bei
189.842 Euro. Bezogen auf die monatliche
Rate beträgt die Differenz bei 25 gegenüber
20 Jahren 76 Euro, bei 30 gegenüber
25 Jahren aber nur 48
Euro. „Je länger die Laufzeit,
umso geringer ist der
Vorteil bezogen auf die
laufende Rate“, rechnet
Sperk vor.
Das mag zwar grundsätzlich
stimmen. Die fixe
Ratenverpflichtung muss
man sich allerdings auch
leisten können. Hindinger
empfiehlt deshalb, lieber
4) Das fiktive Eigenkapital wird übrigens gleichzeitig
ausgebucht.
KURT BRUCKNER,
RAIFFEISEN BAUSPARKASSE
�
eine längere Laufzeit zu
vereinbaren und, wenn
4/2007 trendSPEZIAL ID 55

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IMMOBILIEN & DESIGN FINANZIERUNG
möglich, einmal pro Jahr einen
höheren Betrag rückzuführen.
Normalerweise ist dies ohne zusätzliche
Kosten möglich, sofern
es sich um keine Fixzinsvereinbarung
handelt.
Fix oder variabel. Normalerweise
stellen die Bausparkassen
nach 18-monatiger Zwischenfinanzierung
auf variable Zinsen
um. Fixe Zinsen über einen längeren Zeitraum
sind nicht die Norm, werden vereinzelt
aber angeboten (siehe Kasten
„Bauspardarlehen: klassisch und Variationen“).
Banken sind da flexibler: Je nach
Kundenwunsch offerieren sie Fixzinskonditionen
für ein, zwei, fünf, aber maximal
für zehn Jahre.
Der Vorteil einer solchen Fixzinsvereinbarung
liegt auf der Hand: Man kann
die monatlichen Verpflichtungen über
den vereinbarten Zeitraum genau kalkulieren
– auch wenn das allgemeine Zinsniveau
steigt. Umsonst ist diese Sicherheit
freilich nicht: Je länger die Absicherungsperiode
dauern soll, umso höher ist der
quotierte fixierte Zinssatz. Und wenn das
Zinsniveau wider Erwarten zurückgeht,
ist man klar im Nachteil.
Schwierige Entscheidung. Wie teuer
eine langfristige Fixzinsvereinbarung im
ÜBERBLICK
Bauspardarlehen: klassisch und Variationen
Das Angebot der Bausparkassen ist – verglichen mit früher - bunter geworden.
Vergleich zu variablen Zinsen ist, hängt im
Wesentlichen von der Neigung der Zinsstrukturkurve
ab: Ist sie – so wie aktuell –
flach – das heißt langfristige Zinsen sind
nicht wesentlich höher als kurzfristige –
„dann ist eine Fixzinsvereinbarung relativ
günstig“, erklärt Fries von der Erste Bank.
Trotzdem sei die Nachfrage nach zehnjähriger
Fixzinsbindung vernachlässigbar,
konstatiert Kremser von der Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-Wien.
In der Tiefzinsphase der vergangenen
Jahre war es klarerweise besonders günstig,
auf variable Zinsen zu setzen, die sich
nach einem bestimmten Indikator richten.
Meist geht es dabei um den 3-Monats-Euribor,
um die Sekundärmarktrendite oder
um den Durchschnitt dieser beiden Indikatoren.
Wo liegt da der Unterschied? Je
näher sich der Indikator an den Geldmarkt
Raiffeisen Bausparkasse S-Bausparkasse Wüstenrot ABV
klassisch + sofort Sofort Darlehen Sofortdarlehen Bauspardarlehen/ Sofortfinanzierung
Sofort-Finanzierung
Aktueller Fixzins für 2,6%/3,85% 2,6%/3,9% 3,3%/4,6% 3,25% inkl. Kapitalbe-
18 Monate bezogen auf die schaffungskostenbeitrag/4,64%
Vertrags-/Darlehenssumme
Indikator 12-Monats-Euribor 3-Jahres-Euro-Swap 12-Monats-Euribor 6-Monats-Euribor
Stichtag des Indikators Durchschnittswert des mittleren 15.8., 15.9., 15.10 die letzten 3 Banktage 31.5. Und 30.11.
Monats des Vorquartals des Vorjahres im November
(= November des Vorjahres)
Aufschlag bis zu 1,5%, aktuell 1% 1% 1,60% bis zu 2%, aktuell 1,25%
Rundung kaufmännisch auf 1/10% kaufmännisch auf 1/10% kaufmännisch auf 1/10% kaufmännisch auf volle 1/8%
aktuell äquivalenter Zinssatz 4,9% statt möglicher 5,4% 4,90% 5,40% 5% p. a.
gemäß Zinsgleitklausel
Variationen Wohnbau Stufendarlehen Dynamisches Bauspardarlehen Endfälliges Bauspardarlehen PlusDarlehen
niedrige Einstiegsrate mit niedrige Startrate mit jährlicher 3 Rückzahlungsvarianten: Max. 20–25 Jahre tilgungs-
Anpassung alle 5 Jahre Steigerung um 2% gleichbleibend = Mischrate freie Phase, in der nur Zins-
dynamisch = Straffelratenmodell zahlungen geleistet werden,
endfällig = Zinsrückzahlung danach bis zu 10 Jahre Rückwährend
der Laufzeit, Kapital- führung des offenen
tilgung am Ende der Laufzeit Darlehensbetrages
Wohnbau Fixratendarlehen Endfälliges Bauspardarlehen
gleichbleibende Tilgungsrate über während der Laufzeit werden nur
die gesamte Laufzeit; Laufzeit und die Zinsen getilgt, gleichzeitig in
Gesamtrückzahlung abhängig von einem Veranlagungsprodukt an-
Zinsentwicklung: mindestens 18,5, gespart und das Kapital am Ende
maximal 28,5 Jahre der Laufzeit getilgt
WohnBau Sofortkredit Fixzinssatz für 120 Monate Fixzinsdarlehen
Hypothekarkredit mit 4,75% fix für 3,9% für 18 Monate, 3,9% auf 18 Monate,
5 Jahre oder 5,25% fix für 10 Jahre 5% für 102 Monate 5,1% fix für 8,5 Jahre
KombiDarlehen
25% bis 50% des Darlehens in
Fremdwährung für max. 15 Jahre
Quelle: Angaben der Bausparkassen
56 trendSPEZIAL ID 4/2007
„Man muss bei endfälligen
Fremdwährungskrediten vor
allem die Entwicklung
des Tilgungsträgers im
Auge behalten.“
Günther Hindinger,
Investis Vermögensberatung
MICHAEL RAUSCH-SCHOTT, RENÉ PROHASKA

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anlehnt (wie 3-Monats-Euribor),
umso niedriger, aber umso
schwankungsfreudiger ist er
meist auch. Und umgekehrt: Je
stärker sich der Indikator am
Kapitalmarkt misst (wie Sekundärmarktrendite
oder 3-
Jahres-Swap), umso träger und
umso mehr vergangenheitsbezogen
ist der Referenzzins.
Kurzfristig hat der Indikator somit eine
unmittelbare Auswirkung auf die Zinszahlung.
Über einen Zeitraum von 20 oder
30 Jahren gleichen sich die zwischenzeitlichen
Schwankungen allerdings mehr oder
minder aus. Entscheidend ist vielmehr,
dass der Indikator im Kreditvertrag präzise
definiert wird. Das gilt insbesondere
auch für Verträge, die nach einer Fixzinsperiode
auf variable Zinsen umgestellt
werden. Denn wenn es im Kreditvertrag
beispielsweise „zu den dann gültigen Konditionen“
heißt, „kann es mitunter zu bösen
Überraschungen kommen“, warnt
Vermögensberater Hindinger.5)
„Man sollte sich von einem günstigen
Einstiegszins keinesfalls blenden lassen“,
gibt Erich Rainbacher, Generaldirektor
der Raiffeisen Bausparkasse, zu Bedenken,
„sondern auch auf die Zinsanpassungsintervalle
achten.“ Denn: In Zeiten
steigender Zinsen sind kurze Anpassungsperioden
nachteiliger als lange.
Üblicherweise werden Darlehen oder
Kredit mittels Pauschalraten (= Annuitäten)
getilgt, die sich aus Zinsen und Kapitalrückzahlung
zusammensetzen. Zu Beginn
der Laufzeit werden mit der Rückzahlung
vor allem Zinsen bedient, mit
fortschreitender Laufzeit wird zunehmend
mehr Kapital getilgt. Der Vorteil: Je
mehr der aushaftende Betrag zusammenschmilzt,
umso geringer wird das Risiko,
weil ein eventueller Zinsanstieg immer
weniger stark auf die Restschuld und deren
Tilgungszeit durchschlägt.
Neuartige Modelle. Trotzdem haben
sich in den letzten Jahren immer mehr
Bauherren für einen endfälligen Kredit
entschieden. Das heißt: Während der
Laufzeit werden nur die Zinsen bezahlt.
Üblicherweise spart man dann parallel zur
Kreditlaufzeit in einem so genannten
Tilgungsträger – Versicherungsprodukt6)
oder Fonds – Vermögen an, das als Kreditsicherstellung
zugunsten der Bank verpfändet
wird.
5) Nicht unbedeutend ist es auch, ob der Kreditzins gerundet
wird und wenn ja, ob kaufmännische auf Zehntel
oder Achtel. Das macht durchaus einen Unterschied:
Wenn immer aufgerundet wird, ist man schon bei 0,01
Prozent im Nachteil.
„Bei laufender Tilgung
nimmt das Risiko mit
fortschreitender
Laufzeit ab.“
Ludwig Kremser,
Raiffeisenlandesbank
Niederösterreich-Wien
Wozu das gut sein soll? Nun, das Modell
beruht auf der Hoffnung, dass die Rendite
aus dem Ansparprodukt höher ist als der
Kreditzins, wodurch die Finanzierung
letztlich billiger wird. Kurzum – es geht
um ein klassisches Zinsdifferenzgeschäft,
das allerdings auch mit den entsprechenden
Risiken verbunden ist: erstens, dass
sich bei steigenden Zinsen die aushaftenden
Kreditschulden entsprechend erhöhen;
zweitens, dass der Ertrag aus dem
Tilgungsträger geringer ausfällt als erhofft
und am Ende der Laufzeit ein unerwartetes
Loch zu stopfen ist.
Diese Gefahr ist bei einer Euro-Finan-
SCHWEIZER FRANKEN
Riskantes Manöver
Spekulation mit Fremdwährungskrediten.
■ Ein Bauherr nahm 1994 einen
Schweizer-Franken-Kredit von knapp
200.000 Euro mit einer Laufzeit von 22
Jahren auf und auf Empfehlung seines
Beraters eine klassische Lebensversicherung
– nach dem Motto: Wenn
man schon bei der Fremdwährung ein
Risiko eingeht, dann wählt man einen
grundsoliden Tilgungsträger, damit
nichts passieren kann.
Die Rechnung ist nicht aufgegangen:
Aufgrund der sinkenden Zinsen hat
die Versicherung ihre Auszahlungsprognose
laufend nach unten revidiert.
Die Deckungslücke wurde immer
höher: Im Februar 2001 wich die Prognose
mit rund 150.000 Euro um 25 Prozent
von der Darlehenssumme ab, im
Oktober 2002 mit 130.400 Euro um 34
Prozent.
Aufgrund der guten Bonität des
Schuldners wurde die Finanzierung
durch ein riskantes, aber erfolgreiches
Manöver wieder ins Lot gebracht, indem
im Mai 2001 in den schwächelnden
Yen umgeschuldet und im Juni
2003 wieder zurück in den dann
schwächelnden Schweizer Franken
konvertiert wurde.
zierung groß – insbesondere dann, wenn
eine klassische Er- und Ablebensversicherung
als Tilgungsträger dienen soll. Kein
Wunder, dass Uniqa bei ihrem Polizzendarlehen
in die Trickkiste greifen muss
und einen speziellen Tarif mit höherer
Aktienquote und niedrigerer Garantieverzinsung
aus dem Hut zaubert.7) Andernfalls
würde sich die Rechnung nicht einmal
im Offert ausgehen.
Fremdwährung statt Euro. Wer einen
endfälligen Kredit nimmt, verschuldet
sich deshalb meist nicht in Euro, sondern
lässt sich von niedrigeren Zinsen in fremder
Währung verlocken. Besonders beliebt
sind traditionellerweise der japanische
Yen und der Schweizer Franken. Zum
Zins- und Tilgungsträgerrisiko kommt
hier freilich noch das Wechselkursrisiko
dazu. Das kann gut-, aber auch ordentlich
schiefgehen – je nachdem, ob man zum
richtigen oder falschen Zeitpunkt ein- beziehungsweise
aussteigt: Wer sich etwa im
Oktober 2000 im Yen verschuldet hat und
Mitte Februar 2007 in einen Euro-Kredit
umgestiegen ist, konnte seine Schuld gravierend
– um mehr als 40 Prozent – reduzieren.
Wer dagegen zwischen Oktober
1998 und Oktober 2000 im Yen finanziert
war, hat seine Schuld empfindlich vergrößert,
nämlich um knapp 80 Prozent
(siehe Kurs-Chart EUR/JPY, Seite 54). Im
Schweizer Franken fielen die Ausschläge
etwas geringer aus: Zwischen September
2001 und Februar 2007 konnte man sich
über rund elf Prozent Kursgewinn freuen,
zwischen Jänner 2000 und September
2001 fielen zwölf Prozent Kursverlust an
(siehe Kurs-Chart EUR/CHF, Seite 54).
Wer einen endfälligen Fremdwährungskredit
aufnimmt, ist gut beraten, nicht nur
Zinsen und Währung im Auge zu behalten,
sondern vor allem auch zu beobachten,
ob sich das Ansparvehikel tatsächlich
plangemäß entwickelt. Besonders bitter
muss man für seine Spekulation büßen,
wenn man dann noch auf den falschen Tilgungsträger
gesetzt hat – zum Beispiel eine
klassische Lebensversicherung (siehe
Kasten).
Der Reiz der Fremdwährungen.
Verlockend an der Fremdwährungsfinanzierung
ist für die meisten Bauherren und
Immobilienkäufer, dass die monatliche
Zinslast und die Ansparrate auf den �
6) Fondsgebundene oder fondsorientierte Lebensversicherung
oder britische Lebensversicherung, mitunter
auch klassische Er- und Ablebensversicherung.
7) In diesem Spezialtarif beträgt die Aktienquote 30 Prozent
und der Garantiezins 1,75 Prozent. In einer klassischen Erund
Ablebensversicherung liegt die Aktienquote unter 10
Prozent und der Garantiezins beträgt aktuell 2,25 Prozent.
4/2007 trendSPEZIAL ID 57

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IMMOBILIEN & DESIGN FINANZIERUNG
Tilgungsträger sowie die erwartete Gesamtbelastung
in der Prognoserechnung
niedriger sind als im Euro. Deshalb wurden
Fremdwährungskredite Ende der
neunziger Jahre freizügig an nahezu jeden
Häuselbauer vergeben – bis es zum Platzen
der Technologieblase auf den Aktienmärkten
im Jahr 2000 kam.
Heute achten die Banken nicht nur darauf,
dass sich der Schuldner die monatliche
Rate auch in Euro leisten kann, sondern
verlangen obendrein mehr Sicherheiten
und rechnen die Renditeerwartungen
für den Tilgungsträger meist nur noch mit
bis zu sechs Prozent brutto per annum
(rund 4,5 Prozent netto) hoch. Vor dem
Crash 2000 wurden dagegen auch Kalkulationen
mit mehr als zehn Prozent Performance
per annum akzeptiert. Wer sein
Portfolio damals vorwiegend mit New-
Economy-Fonds bestückt hat, wird sein
Sparziel kaum zeitgerecht erreichen.
Fazit: Für einen Fremdwährungskredit
braucht man gute bis stahlharte Nerven.
Zittern bis zum Ende. Ob man sich mit
dem aufgeladenen Risiko wirklich so viel
Geld erspart wie erhofft, weiß man erst am
Ende, wenn man den Kredit endgültig getilgt
hat. Derzeit scheint eine Neuverschuldung
aufgrund der schwachen Kurse
von Franken und Yen jedenfalls ungünstig.
Darüber hinaus sollte man auch die
Kosten, die mit einer Fremdwährungsfinanzierung
verbunden sind, nicht unterschätzen.
Das beginnt schon bei der höheren
Gebühr für die Kontoführung, dazu
kommen die Wechselkursgebühren (Konvertierungskosten
= Differenz Geld-/Briefkurs
sowie Devisenkommission 0,25 Pro-
trend
HERAUSGEBER TREND:
Helmut A. Gansterer, Dr. Christian Rainer
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58 trendSPEZIAL ID 4/2007
DESIGN &
IMMOBILIEN
zent des konvertierten
Betrages), die zunächst
beim Abschluss, aber
auch mit jeder Zinszahlung
anfallen. Will man in
Panik in den Euro umsteigen
und hält sich dabei
nicht an den vereinbarten
Stichtag, dann bekommt
man von der
Bank ein saftiges Pönale
aufgebrummt. Und wenn
man, um Währungsgewinne
zu lukrieren, öfter zwischen
Fremdwährung und Euro hin und her
wechselt, kann es leicht passieren, dass der
erzielte Gewinn durch die Spesen wieder
aufgefressen wird. Ganz zu schweigen von
der Spekulationssteuer für unterjährige
Währungsgewinne.8) Generell gilt: „Je
kürzer die Restlaufzeit, umso weniger
zahlt sich eine Umschuldung aus, weil sich
die Spesen nicht amortisieren können“,
erklärt Wipplinger von der S-Bausparkasse.
Risiken eingrenzen. Zittrige Hände
und Fremdwährungskredit passen also
überhaupt nicht zusammen – oder doch?
Na klar! Es gibt heute natürlich Instrumente
zur Absicherung: Erste Bank und
BA-CA bieten beispielsweise standardisierte
so genannte Zins-Caps gegen steigende
Zinsen mit unterschiedlichen Laufzeiten
und „Strike“-Preisen (= Höhe des
■ „Als Rück-
zahlungsrate
empfehlen wir
rund 30 Prozent
des verfügbaren
Einkommens.“
KATJA FRIES, ERSTE BANK
8) Spekulationssteuer (bis zu 50 Prozent) fällt an, wenn
aus der Fremdwährung in Euro zurückgewechselt wird
und seit dem letzten Wechsel in die Fremdwährung
nicht eine Jahr und ein Tag vergangen ist.
9) BA-CA ab 100.000 Euro, Erste Bank aber bereits ab
1000 Euro.
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abgesicherten Zinssatzes)
an.9) Diese Möglichkeit ist
allerdings mit weiteren
Kosten verbunden: Eine
Zinssatzabsicherung auf
3,5 Prozent im Schweizer
Franken kostet bis Mitte
2017 in etwa fünf Prozent
vom abgesicherten Betrag
und für eine 20-jährige
Laufzeit rund doppelt so
viel.
Die BA-CA hat noch ein
weiteres verlockendes Konzept mit dem so
genannten „Synthi Schweiz“ parat: Man
verschuldet sich im Euro mit der Option,
unter bestimmten Bedingungen in den
Schweizer Franken zu wechseln, und kassiert
eine Prämie als Ausgleich für den
niedrigeren Kreditzins im Schweizer
Franken. Solange der Schweizer Franken
schwach bleibt, hat man gewonnen. Steigt
der Wechselkurs über ein bestimmtes Niveau
an, und bleibt er in der Folge innerhalb
vorgegebener Bandbreiten, dann
muss man zwangsweise in Schweizer
Franken konvertieren – und zwar zu einem
extrem schlechten Kurs. Der lukrierte
Zinsgewinn löst sich dann möglicherweise
ganz oder zumindest teilweise in
Luft auf.
Diese derivativen Optionsstrukturen
lassen einen zwar besser schlafen, sind
aber vor allem ein gutes Geschäft für die
Bank. Denn wenn man versucht, alle Risiken
einer Fremdwährungsfinanzierung
abzusichern, kann man ja gleich im Euro
bleiben und über ein Bauspardarlehen
oder einen laufend tilgenden Euro-Kredit
finanzieren. ●
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