BREITENFELDER STRASSE 84 LEIPZIG- - Dekor, Putz & Bau ...

BREITENFELDER 

STRASSE 84 LEIPZIG- 

GOHLIS

Das Angebot 1 

Willkommen in Leipzig 2 

Das Angebot im Überblick 3 

Breitenfelder Straße 84 in 04157 Leipzig 4 

Chancen und Risiken 5 

Der Standort 11 

Leipzig – pulsierende Stadt mit vielen Gesichtern 12 

Leipzigs Superlative 13 

Leipzig in Zahlen 15 

Stadtplan und Lage des Objektes 16 

Das Objekt 17 

Leipzig-Gohlis 18 

Übersichtsplan des Objektes 24 

Objektansichten 22 

Grundrisse der einzelnen Wohnungen 26 

TÜV – geprüft 36 

Preisliste Breitenfelder Straße 84, 04157 Leipzig 37 

Baubeschreibung Breitenfelder Straße 84, 04157 Leipzig 38 

Rechtliche Konzeption 42 

Die steuerliche Grundlagen 46 

Die Referenzen 49 

Nordstraße 55, Leipzig 50 

Goethestraße, Taucha 51 

Gottschedstraße 20, Leipzig 52 

Paul-Michael-Straße, Leipzig 54 

Ihre Vertragspartner 56 

Haftungs- und Angabenvorbehalte 57

DAS ANGEBOT 

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Willkommen in Leipzig 

Mit diesem Prospekt möchten wir Ihr Interesse 

für eine überzeugende Immobilienanlage 

in einer der lebendigsten und aufstrebendsten 

Städte Deutschlands als einen 

Hauptpfeiler der langfristigen Vermögensbildung 

wecken. Leipzig ist die älteste Messestadt 

der Welt, herausragender Industriestandort 

in Mitteldeutschland, europäisches 

Logistikzentrum. Zugleich ist sie aber auch 

eine Stadt der Künste und Kultur, als auch 

bedeutender Bildungs- und Wissensstandort. 

Leipzig – eine Großstadt voller Potenzial 

und Lebensqualität. Nördlich des Zentrums 

der Messemetropole im traumhaften Leipziger 

Stadtteil Gohlis befindet sich das Objekt. 

Mit der Nähe zur pulsierenden City 

einerseits und Naherholungsmöglichkeiten 

im romantischen Rosental andererseits ist 

dieser Standort von ganz besonderer Attraktivität 

und besticht durch seinen Facettenreichtum. 

Im ältesten Literaturmuseum Deutschlands 

sowie dem Gohliser Schlösschen kommen 

Kulturliebhaber direkt vor der Haustür auf 

ihre Kosten. Das Wohngebäude, das sich 

in der Breitenfelder Straße befindet, ist denkmalgeschützt 

und wird von unserem Unternehmen 

fachgerecht restauriert und behutsam 

modernisiert. 

Erwiesene Zuverlässigkeit, Solidität und Stilgefühl 

bei der liebevollen Rekonstruktion 

speziell denkmalgeschützter Bauten haben 

mittlerweile bei einer Vielzahl von uns durchgeführter 

Projekte zum Erfolg geführt. Für 

das Gelingen eines Projektes ist ein Team 

eingespielter Partner, die sich aus gemeinsamer 

Arbeit kennen und einander vertrauen, 

die unbedingte Voraussetzung. Alle Partner 

eint die gleiche Geschäftsethik. Deren 

Inhalt und Ziel ist es, eine höchstmögliche 

Qualität, Vertrauenswürdigkeit und Kundenzufriedenheit 

zu gewährleisten.

Das Angebot 

im Überblick 

Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot 

der DGG AG als 

- Initiatorin und Prospektherausgeberin 

- Bauträgerin für die Sanierungs- und Ausbaumaßnahmen 

und 

- Verkäuferin der vorhandenen Bausubstanz 

für das ca. 1900 in der Breitenfelder Str. 84 

in massiver Ziegelbauweise errichtete Mehrfamilienhaus. 

Im Zuge der Modernisierungsund 

Instandsetzungsmaßnahmen entstehen 

14 Wohnungen unterschiedlicher Größe. 

Das Angebot richtet sich an Investoren, die 

diese Wohnungseigentumseinheiten zum 

Zwecke der langfristigen Vermietung erwerben 

wollen. Dieses Angebot ist daher nicht 

geeignet für Investoren, die lediglich kurzfristige 

Verrechnungsmöglichkeiten aufgrund 

eines Steuerstundungsmodells be- 

Das Angebot 

gehren oder eine kurze Anlagedauer mit 

einer feststehenden Verzinsung des Kapitals 

während des gesamten Anlagezeitraums und 

die Rückzahlung zu einem fest bestimmten 

Zeitpunkt wünschen und die nicht die im 

Prospekt genannten Risiken tragen wollen. 

Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren, 

die eine Kapitalanlegereigentumswohnung 

zum Zwecke der langfristigen 

sachwertunterlegten Zukunfts- bzw. Altersversorgung 

unter Berücksichtigung der im 

Prospekt beschriebenen Chancen erwerben 

wollen. Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig 

bereit und wirtschaftlich in der Lage 

sein, die im Prospekt genannten und unbedingt 

zu beachtenden Risiken einzugehen 

und die sich bei entsprechender Höhe der 

Fremdfinanzierung ggf. ergebende Unterdeckung 

zwischen Einnahmen und Ausgaben 

zu finanzieren bzw. auszugleichen. 

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Breitenfelder Straße 84 

in 04157 Leipzig 

Produktpartner: DGG·Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG 

Produkt: Denkmal-Sanierungsobjekt 

Baujahr: ca. 1900 

Anzahl WE: 14 Wohneinheiten 

Wohnungsgrößen: ca. 67 bis 115 m 2 

Anzahl Wohnräume: 2 bis 4 

Kaufpreis pro m 2 : 2.350 EUR 

Kaufpreis pro WE: 157.356 EUR bis 270.085 EUR 

Denkmalabschreibung: Erhöhte AfA nach § 7i EStG 

80 % des Kaufpreises (Sanierungsanteil) 

Lineare Abschreibung: Lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG 

2,5 % linear über 40 Jahre auf 10 % des Kaufpreises 

(Anteil Altbausubstanz) 

Nebenkosten: 

WEG-Verwaltung: 21,06 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit 

SE-Verwaltung: 19,04 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit 

Instandhaltung: 0,40 EUR pro m 2 und Monat für die Wohneinheit 

Qualitätskontrolle: Baubegleitend durch den TÜV Süd 

Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin 

wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die für 

die Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher Bedeutung 

sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben 

wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen 

Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin steht für die 

wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten 

Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung kann 

für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw. 

über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen werden, da diese von 

der Prospektherausgeberin nicht geprüft wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind. 

Die Prospektherausgeberin überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des 

Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist.

Chancen 

und Risiken 

Aktuell in Immobilien zu investieren, 

bedeutet eine gute Chance Wertsteigerungen 

wahrzunehmen, da momentan 

– betrachtet auf einen 30-Jahres-Zeitraum 

– relativ niedrige Grundstückswerte, 

Baupreise und Zinsniveaus zu 

verzeichnen sind. Das angebotene Investment 

birgt jedoch – wie jede andere 

Kapitalanlage auch – nicht nur Chancen, 

sondern auch Risiken. Obwohl 

Immobilien im Vergleich zu anderen 

Kapitalanlagen bei langfristiger Betrachtung 

als überdurchschnittlich sicher 

gelten, will der Verkäufer mit diesem 

Kapitel den Käufer möglichst umfassend 

auch über oftmals sehr unwahrscheinliche, 

jedoch potenziell denkbare Risiken 

aufklären. 

Nachfolgend werden daher zehn der 

wichtigsten Faktoren zur Beurteilung 

der Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen 

dargestellt. Essentiell 

für ein erfolgreiches Immobilieninvestment 

sind demnach zuverlässige Vertragspartner, 

eine rechtssichere Vertragsgestaltung, 

ein guter Standort, 

moderne und qualitativ hochwertige 

Baumaßnahmen, ein durchdachtes 

Nutzungskonzept, eine ordentliche 

Verwaltung, eine weitsichtige Pflege-, 

Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, 

eine größtmögliche Kostentransparenz 

sowie eine solide Finanzierung 

und die optimale Ausnutzung von steuerlichen 

Vorteilen. 

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die 

entsprechende Beurteilung aktuell immer 

nur eine Bestandsaufnahme darstellen 

kann und zukünftige Betrachtungen 

zwangläufig nur Prognosecharakter 

haben. Insbesondere ist dabei 

zu berücksichtigen, dass die dargestellten 

Chancen und Risiken auch kumuliert, 

das heißt gehäuft auftreten können. 

Konkret ist denkbar, dass ein Investor 

im ungünstigsten Fall durch die 

gleichzeitige Realisierung mehrerer Risiken 

in den persönlichen Vermögensverfall 

gerät, indem er beispielsweise 

bei hoher Fremdfinanzierung, die dazu 

führt, dass die Einnahmen die Ausgaben 

einschließlich Zinsen und Tilgung nicht 

decken, nicht in der Lage ist, die so 

entstandene Unterdeckung durch sein 

persönliches, gegebenenfalls sich auch 

verschlechterndes Einkommen und/ 

oder Vermögen, zu finanzieren bzw. 

auszugleichen. 

1. Vertragspartner 

Für eine Immobilieninvestition ist die 

Wahl des richtigen Partners von großer 

Bedeutung. Dies gilt sowohl für die 

Verkäufer als aber auch für die Käuferseite. 

Verkäufer und Prospektherausgeber ist 

die DGG Deutsche Gesellschaft für 

Grundbesitz AG, mit Sitz in Leipzig. 

Die DGG Deutsche Gesellschaft für 

Grundbesitz AG schließt und hält daher 

nur Verträge mit Käufern, bei denen 

die Annahme gerechtfertigt ist, dass 

die für die Investition erforderlichen 

Eigenmittel zur Verfügung stehen und 

auch etwa eingeplante Fremdmittel 

zugesagt sind. 

Umgekehrt offenbart die DGG Deutsche 

Gesellschaft für Grundbesitz AG 

ihre wirtschaftlichen Verhältnisse sowie 

ihre Leistungsfähigkeit unter anderem 

durch die in der Vergangenheit allein 

oder mit Kooperationspartnern realisierten 

Referenzprojekte, die zum Teil auch 

in diesem Prospekt abgedruckt sind. 

Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers 

hat der Käufer nach Bildung des Wohnund 

Teileigentums sowie der Eintragung 

einer Auflassungsvormerkung im 

Grundbuch die Sicherheit auf Übertragung 

des erworbenen Objektes. Die 

dingliche Sicherung durch eine Auflassungsvormerkung 

beinhaltet jedoch 

keine Sicherung des Anspruchs auf 

Fertigstellung der Baumaßnahmen. Der 

Erwerber muss möglicherweise in Absprache 

mit den übrigen Investoren die 

Modernisierung bzw. den Ausbau teilweise 

oder vollständig in eigener Verantwortung 

durchführen lassen, wenn 

der Verkäufer leistungsunfähig ist. Die 

Kosten hierfür kann er im Wege des 

Schadenersatzes oder der Minderung 

verlangen beziehungsweise gegen den 

Kaufpreis stellen. Im Falle der Insolvenz 

des Bauträgers/Verkäufers kann dies 

jedoch dazu führen, dass die Restleistungen 

oder Mängel gerichtlich festgestellt 

werden müssen, um letztendlich 

lastenfreies Eigentum zu erhalten. Hierdurch 

kann es zu einer Erhöhung der 

Kosten durch Sachverständigengebühren, 

Ersatzvornahmen, Rechtsstreitigkeiten 

und insgesamt des Modernisierungs- 

und Herstellungsaufwandes 

oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten 

mit weiteren Investoren/Miteigentümern 

kommen. Dies kann weiter 

dazu führen, dass die Baumaßnahmen 

erheblich verspätet und im Extremfall 

überhaupt nicht durchgeführt werden, 

mit der Folge, dass der Investor die 

Zinsen und die Tilgung für die anteilig 

bereits gegebenenfalls aufgenommene 

Kaufpreisfinanzierung bzw. die gesamte 

Darlehenssumme (zurück) zu zahlen 

hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen. 

Bei einem Erwerber, der Verbraucher 

ist, ist dem Erwerber eine Sicherheit für 

die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjekts 

in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruchs 

zu leisten (§ 632a 

Abs. 3 BGB). Diese Vertragserfül- 

lungssicherheit schließt nicht aus, dass 

Vertragsstörungen eintreten und das 

Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt 

wird, obwohl der Erwerber Zahlungen 

an den Verkäufer leistete. 

Dem Erwerber ist es andererseits bei 

einem vertragsgerechten Verhalten 

durch seinen Vertragspartner nach dem 

Gesetz grundsätzlich nicht gestattet, 

die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages 

zu verlangen oder den Rücktritt 

vom Vertrag zu erklären. Solche 

Möglichkeiten bestehen in der Regel 

nur, wenn sich der Verkäufer seinerseits 

vertragswidrig verhält. Gründen, die in 

der Person des Erwerbers liegen, zum 

Beispiel Finanzierungsschwierigkeiten, 

oder einseitige Motive in der Person 

des Erwerbers, zum Beispiel der im 

nachhinein auftretende Wunsch, die 

Erwerbskosten für eine andere Vermögensanlage 

oder die private Lebensführung 

zu verwenden, gestatten nicht 

den Rücktritt vom Vertrag. Den Erwerber 

trifft deshalb das Risiko, dass er am 

Grundstückskauf festhalten muss, auch 

wenn er auf Grund seiner persönlichen 

und wirtschaftlichen Verhältnisse daran 

nicht (mehr) festhalten will. 

2. Vertragsgestaltung 

Das Angebot 

Mit dem vorliegenden Prospekt wird 

der Kauf von Wohnungseigentum im 

Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 

(WEG) angeboten. Gleichzeitig wird 

ein Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum 

geschlossen, in welchen 

der Käufer eintritt (siehe hierzu 

„6. Verwaltung“). 

Der hier angebotene Erwerb von noch 

zu modernisierenden Bestandswohnungen 

erfolgt im Wege eines Kaufvertrages 

mit Modernisierungsverpflichtung beziehungsweise 

Ausbauverpflichtung zu 

einem Festpreis (Bauträgervertrag). 

Demnach erhält der Käufer eine schlüsselfertig 

modernisierte beziehungsweise 

hergestellte Wohnung, wobei das Risiko 

von Kostensteigerungen oder anderen 

Baurisiken gemäß der Vereinbarung im 

Kaufvertrag der Verkäufer trägt. Zahlungen 

an den Verkäufer erfolgen unter 

Beachtung der Käufersicherung nach 

der Makler- und Bauträgerverordnung 

(MaBV). Dies bedeutet, dass der Käufer 

nur in der Höhe Zahlungen zu leisten 

hat, wie auch Bauleistungen durch den 

Verkäufer erbracht werden. 

Der Verkäufer/Bauträger sieht die schlüsselfertige 

Bezugsfertigkeit des Sondereigentums 

bis zum 31.05.2010 vor. Die 

Gesamtfertigstellung ist bis zum 31.08. 

2010 geplant. Abweichendes kann im 

Kaufvertrag vereinbart sein. Nach der 

Abnahme gewährleistet der Verkäufer/ 

Bauträger dem Käufer fünf Jahre ordent- 

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liche Mängelbeseitigung auf seine Bauleistungen 

am Gebäude. Die ab Abnahme 

bestehenden Gewährleistungsansprüche 

können verloren gehen, wenn 

der Bauträger während dieser Zeit in 

Insolvenz gerät. 

Allgemein besteht das Risiko, wenn der 

Verkäufer/Bauträger leistungsunfähig 

wird, dass Herstellungsansprüche nur 

bedingt oder gar nicht gegen ihn 

durchgesetzt werden können. Bei der 

Sicherung der MaBV durch Zahlung 

des Kaufpreises nach Baufortschritt ist 

zu berücksichtigen, dass nur die Sicherheit 

besteht, dass Zahlungen von der 

Fertigstellung und der Beseitigung von 

Mängeln abhängig gemacht werden 

können. Gleiches gilt für die zuvor erwähnte 

Vertragserfüllungssicherheit 

nach § 632a Abs. 3 BGB in Höhe von 

5 %, wenn diese durch Einbehalt von 

den Raten realisiert wird. Sobald vollständig 

gezahlt wurde oder weitergehende 

Ansprüche gegen den Verkäufer 

entstehen (zum Beispiel Schadensersatz 

wegen der mit dem Ankauf verbundenen 

Nebenkosten, wegen eintretender 

Verzögerungsschäden, Miet-Nutzungsausfall, 

entgangener Steuervorteil oder 

wegen Mängel nach vorbehaltsloser 

Abnahme), trägt der Käufer das Risiko 

der fehlenden Leistungsfähigkeit des 

Verkäufers. Auch im Falle der Zusicherung 

der Bezugsfertigkeit kann sich die 

Baudurchführung verzögern, zum Beispiel 

bedingt durch Streik oder eine 

von der Berufsvertretung angeordnete 

Aussperrung im Betrieb des Bauträgers 

oder einen unmittelbar für ihn arbeitenden 

Betrieb, durch höhere Gewalt, 

vom Arbeitsamt bzw. durch berufsständische 

Vereinigung bestimmte und anerkannte 

Schlechtwettertage, Baueinstellung 

aufgrund öffentlich-rechtlicher 

oder gerichtlicher Entscheidungen. 

Die Baugenehmigung war zum Prospekterstellungszeitpunkt 

noch nicht 

erteilt. Der Prospektherausgeber geht 

jedoch davon aus, dass bis auf kleinere 

Auflagen das Projekt wie im Prospekt 

beschrieben gebaut werden kann. 

Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung 

des Angebots wird auf die umfassenden 

Ausführungen in diesem Prospekt 

zum „Rechtlichen Konzept“ sowie 

die Anlage zu diesem Prospekt verwiesen. 

3. Standort 

Der Wert einer Immobilie hängt zum 

großen Teil vom Standort ab. Hierbei 

wird unterschieden zwischen Aktivräumen 

(es ziehen mehr Leute in die Gegend) 

und Passivräumen (es ziehen aus 

der Gegend mehr Leute weg). Gleich- 

zeitig ist weiter zu unterscheiden zwischen 

dem so genannten Makrostandort 

(Stadt, in welcher sich die Investition 

befindet) und dem so genannten Mikrostandort 

(Stadtteil/Gegend, in dem 

sich die Immobilie befindet). 

Bemerkenswert an der vorliegenden 

Immobilie ist die Eigenschaft des Gebäudes 

in der Breitenfelder Straße 84 

in Leipzig als Kulturdenkmal. Vorteilhaft 

hieran ist, dass hinsichtlich der Sanierungsaufwendungen 

die steuerlich interessanten 

Voraussetzungen für eine 

Anwendung des § 7 i EStG vorliegen 

(siehe hierzu insbesondere „Die steuerlichen 

Auswirkungen“). Demgegenüber 

stehen die öffentlich rechtlichen Beschränkungen 

nach den Bestimmungen 

des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes, 

an die sich der Verkäufer und in 

der Folgezeit auch der Käufer zu halten 

haben. Soweit von diesen Beschränkungen 

das Projekt als solches betroffen 

ist, trägt das diesbezügliche Risiko vorrangig 

der Bauträger. Unter anderem 

sind die Auflagen des Denkmalschutzes 

im Zusammenhang mit der Sanierung 

und Modernisierung des Gebäudes zu 

beachten. 

Das Umfeld des Hauses, in der sich die 

erworbene Eigentumswohnung befindet, 

sowie die Entwicklung der Mieten 

und Immobilienpreise können sich – 

auch in Abhängigkeit von konjunkturellen 

Schwankungen – zum Vorteil, 

aber auch nachteilig verändern, was 

erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit 

der Eigentumswohnung haben 

kann. Der angebotene Standort 

ist im Übrigen im Prospekt eingehend 

beschrieben. 

4. Qualität der Baumaßnahmen 

Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich 

vom nachfrageorientierten und 

modernen Wohnverhältnissen angepassten 

Zuschnitt sowie den üblicherweise 

gewünschten Ausstattungsmerkmalen 

ab. Daneben ist selbstverständlich 

auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit 

des Investments entscheidend. 

Vorliegend richtet sich die Bauqualität 

nach der vertragsgemäßen Umsetzung 

der im Vertrag enthaltenen und versprochenen 

Baubeschreibung sowie 

Ausstattung. Es ist nicht auszuschließen, 

dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte 

Mängel auftreten. Bei der beabsichtigten 

Altbaumodernisierung ist 

nicht auszuschließen, dass kontruktionsbedingte 

negative Abweichungen 

von beispielsweise DIN-Soll-Normen 

für Neubauten zur tatsächlichen Ausführung 

auftreten (zum Beispiel hinsichtlich 

Schall- und Wärmeschutz). 

Sofern quantitative Änderungen der 

Wohnfläche (+/- 3%) und der Raumaufteilung 

eintreten, haben diese nach 

der vertraglichen Gestaltung keinen 

Einfluss auf den Preis und auf den sonstigen 

Vertragsinhalt. Kaufpreisminderungen 

oder -erhöhungen sind demnach 

erst angezeigt, wenn diese Toleranzschwelle 

von 3% überschritten ist. 

Die Wohnflächenberechnung erfolgte 

nach der Wohnflächenverordnung, wobei 

Balkone und Austritte mit der Hälfte 

ihrer Grundfläche angesetzt werden. 

Die Verkäuferin weist dazu ausdrücklich 

darauf hin, dass der Gesetzgeber für 

Rechtsgeschäfte ab dem 01.01.2004 

durch eine Neuregelung im Rahmen 

der Wohnflächenverordnung eine veränderte 

Flächenberechnung (Ansatz 

der Balkone mit 1/4 ihrer Grundfläche) 

vorschreibt, welche nach dem Wortlaut 

der Verordnung nur für preisgebundenen 

Wohnraum verbindlich ist. Zur Vermeidung 

von Unsicherheiten bei der 

Berechnung von Balkon-, Loggia- und 

Terrassenflächen ist nach den Plänen 

im Ergebnis vorgesehen, dass vorgenannte, 

dem Vertragsgegenstand zugeordnete 

Bereiche bei der Wohnflächenermittlung 

zu 50% anzurechnen 

sind. Der Käufer wird darauf hingewiesen, 

dass im Rahmen der Vermietung 

und Nebenkostenabrechnung auch für 

nicht preisgebundenen Wohnraum eine 

Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung 

ohne Einschränkung 

möglicherweise bindend sein kann. 

Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes, 

den konkreten Plänen 

und Grundrissen, der Baubeschreibung 

und Ausstattung und der Abnahme 

durch einen Sachverständigen wird auf 

die weiteren Ausführungen in diesem 

Prospekt verwiesen. 

5. Nutzungskonzept 

Die angebotenen Eigentumswohnungen 

eignen sich sowohl zur Selbstnutzung 

als auch zur Vermietung. 

Vermietete Eigentumswohnungen haben 

gegenüber der so genannten 

Selbstnutzer-Eigentumswohnung im 

Verkaufsfall den Nachteil, dass diese – 

wenn sie nicht wieder entmietet sind 

– für die Käufergruppe Selbstnutzer in 

der Regel ausfallen. Deshalb kommen 

vermietete Eigentumswohnungen in 

erster Linie für andere Kapitalanleger 

in Betracht, die dann einen Rentabilitätsvergleich 

mit alternativen Kapitalanlagen 

anstellen, was bei nicht ausreichend 

langer Haltedauer zur deutlichen 

Absenkung des erzielbaren Verkaufspreises 

gegenüber der investierten Gesamtsumme 

(Kaufpreis, Neben- und 

Finanzierungskosten etc.) führen kann. 

Eine vermietete Eigentumswohnung ist

deshalb als so genannte Generationeninvestition 

ein vor allem langfristig zu 

betrachtendes Engagement, weil im 

Gesamtkaufpreis unter anderem auch 

Kosten für Vertrieb und Marketing enthalten 

sind, die neben der dann erneut 

fällig werdenden Grunderwerbsteuer 

sowie der Notargebühren etc. bei einem 

Weiterverkauf unter Umständen 

nicht realisiert werden können beziehungsweise 

wieder anfielen und dadurch 

den Verkaufspreis und somit die 

Gesamtrentabilität schmälern. Hinzukommt, 

dass bei einer Weiterveräußerung 

für den Zweiterwerber Sonderabschreibungen 

entfallen, weshalb der 

zu erzielende Verkaufspreis bei einer 

kurzfristigen Weiterveräußerung gewöhnlich 

niedriger ist, als der hier angebotene 

Erwerbspreis. 

5.1 Selbstnutzung 

Sofern der Käufer beabsichtigt die Wohnung 

selbst zu nutzen, ist zu beachten, 

dass der Käufer nicht selten Sonderwünsche 

bei der Raumaufteilung oder 

der Ausstattung seiner Wohnung hat. 

Diese müssen so früh als möglich beim 

Bauträger angemeldet und mit diesem 

abgesprochen werden, da anderenfalls 

eine Berücksichtigung aufgrund des 

geplanten zügigen Baufortschritts nicht 

oder nur schwer möglich ist. Sonderwünsche 

können gegebenenfalls zu 

Kostenerhöhungen und einer Bauzeitverlängerung 

führen, für die der Käufer 

haftet. Da die Kosten der Mietgarantie 

im Kaufpreis enthalten ist, sollte sich 

der Käufer bei Vertragsunterzeichnung 

mit dem Verkäufer absprechen, ob die 

Mietgarantie entfallen kann, wenn eine 

Selbstnutzung beabsichtigt ist. 

5.2 Vermietung 

Entscheidet sich der Käufer dagegen 

für die Vermietung, kommt es für seine 

Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit 

beziehungsweise den Mietertrag 

der Eigentumswohnung an. Aufgrund 

des Standortes, der Wohnungsgrößen 

sowie der Architektur geht der 

Prospektherausgeber von einer potenziell 

guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen 

aus, weshalb vom 

Verkäufer eine Mietgarantie angeboten 

werden kann. Die Verkäuferin übernimmt 

dementsprechend für eine Laufzeit 

von 12 Monate die Mietgarantie 

für die erworbene Einheit. Die Mietgarantie 

erfasst nicht die Bewirtschaftungskosten 

und Nebenkosten. Der Erwerber 

trägt deshalb dass Risiko, dass er trotz 

Mietgarantie Kosten hat, mit denen er 

nicht rechnet. Zum Beispiel können 

unerwartete Kosten durch außergewöhnliche 

Instandhaltungsmaßnahmen 

entstehen, die durch die Instandhaltungsrücklage 

nicht gedeckt sind. Be- 

triebskostenumlagen können bei Mietern 

nicht realisiert werden. 

Die tatsächlichen Mieterträge in den 

verschiedenen Wohneinheiten sind unterschiedlich. 

Die vorgesehene Mietgarantie 

liegt zum Teil über den tatsächlich 

aktuellen vereinbarten Mieten und kann 

auch über der Miethöhe liegen, die in 

absehbarer Zeit durch Mieterhöhungen 

erzielt werden kann. Eine Gewähr für 

die Bonität des aktuellen und eventuell 

eines neu einziehenden Mieters kann 

nicht übernommen werden. Der Erwerber 

trägt deshalb das Risiko, dass er 

nach Ablauf der Mietgarantie nicht die 

erwarteten Mieteinnahmen erzielt. Die 

zu beanspruchende Miete kann geringer 

sein als die Mietgarantie. Mieter 

können zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig 

sein. 

Trotz der Mietgarantie ist dem Erwerber 

anzuraten, auch ein gewisses Leerstands- 

und damit Mietausfallrisiko einzukalkulieren. 

Nach Ablauf der Garantie 

trägt der Erwerber das Risiko für die 

Übernahme und die Begleichung der 

Miete und der Betriebskosten durch 

den Mieter. Er trägt deshalb das Risiko, 

mit Mieteinnahmen auszufallen. Außerdem 

trägt der Erwerber das Risiko, auf 

eigene Kosten, für eine Neuvermietung 

sorgen zu müssen und die Kosten tragen 

zu müssen, um seine Rechte gegenüber 

den Mietern durchzusetzen. Bei 

Nichtzahlung der Miete muss er die 

Kosten und die Risiken einer Räumungsund 

Zahlungsklage oder eine Vollstreckung 

gegenüber dem Mieter tragen. 

Der Erwerber muss außerdem damit 

rechnen, dass es nicht möglich ist, die 

gegenwärtig vereinbarten Mieten, die 

unter der Mietgarantie liegen können, 

in der Zukunft in nennenswertem Umfang 

erhöhen zu können. Der Erwerber 

ist bei Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung 

an die ortsübliche Vergleichsmiete 

auf die ortsüblichen Vergleichsmieten 

beschränkt. Mieterhöhungsverlangen 

sind nur nach Ablauf bestimmter 

Fristen seit der letzten Mieterhöhung 

möglich und in der Höhe nach auf eine 

Kappungsgrenze beschränkt. Der Erwerber 

trägt deshalb das Risiko, nur in 

eingeschränktem Umfang eine Erhöhung 

und Anpassung der Miete verlangen 

zu können. 

Die Wirtschaftlichkeit des Objektes 

hängt schließlich auch von der Leistungsfähigkeit 

des Mietgaranten ab. 

Wenn der Mietgarant zahlungsunfähig 

wird oder aus anderen Gründen die 

Mietgarantieleistungen nicht erbringt, 

trifft den Erwerber das Risiko die vorhergesehenen 

Mindereinnahmen nicht 

zu realisieren. 

Das Angebot 

Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH, die zugleich Verwalter 

nach dem Wohnungseigentumsgesetz 

(WEG) ist, bietet die Übernahme von 

Mietverwaltungsleistungen je Wohnungseigentum 

für derzeit monatlich 

EUR 19,04 inklusive der jeweils gesetzlichen 

Mehrwertsteuer an. Falls sich der 

Käufer nicht für den Abschluss eines 

Sondereigentumsverwaltungsvertrages 

entscheidet, muss er selbst alle Aufgaben 

übernehmen, die sich im Zusammenhang 

mit der Vermietung ergeben, 

wie zum Beispiel 

- gegebenenfalls kostenpflichtige Mietersuche, 

- Abschluss der Mietverträge, 

- Überwachung der Mieteingänge, 

- Einforderung rückständiger Mieten, 

- Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen 

und 

- Durchführung der Anschlussvermietungen. 

Dazu kommt der Besuch der jährlich 

stattfindenden Eigentümerversammlung 

zur Wahrung der Interessen gegenüber 

den anderen Wohnungseigentümern 

in der Hausgemeinschaft. Der 

Käufer trägt das Mietausfallrisiko sowie 

gegebenenfalls entstehende Kosten der 

Neuvermietung (Makler) und gegebenenfalls 

erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung 

etc. gegenüber dem Mieter. 

Dies sollte er bei seiner Rentabilitätsberechnung 

berücksichtigen. 

Soweit im Prospekt von Mieteinnahmen 

gesprochen wird, handelt es sich ausdrücklich 

nur um unverbindliche Prognosen, 

welche auf der Grundlage von 

Erfahrungswerten vergleichbarer Objekte 

und/oder Statistiken abgegeben 

wurden. In jedem Fall ist auch ein gewisses 

Leerstandsrisiko mit einzukalkulieren. 

Die Bonität der Mieter wird in der Regel 

anhand marktüblicher Kriterien überprüft 

(Selbstauskunft), wobei sich diese 

selbstverständlich auch im Laufe der 

Zeit (bspw. durch Verlust des Arbeitsplatzes) 

nachteilig verändern kann. Erteilt 

der Eigentümer den Auftrag zur 

Vermietung nicht, muss er selbst für 

die Vermietung der Wohnung sorgen 

oder andere Dritte beauftragen, um 

einen Leerstand zu vermeiden. Gleichzeitig 

ist zu berücksichtigen, dass trotz 

vorliegender Bezugsfertigkeit und Erteilung 

eines Vermittlungsauftrags die erste 

Vermietung bis zu mehrere Monate 

in Anspruch nehmen kann. Während 

dieser Zeit hat der Erwerber keine Mieteinnahmen 

und muss eine sich ergebende 

Finanzierungslücke aus eigenen 

Mitteln abdecken. Im Detail sollte sich 

der Erwerber hierzu mit der Verkäuferin 

bzw. Hausverwaltung abstimmen. 

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Zur näheren Ausgestaltung des angebotenen 

Mietverwaltervertrages (Sondereigentumsverwaltung) 

wird auf die 

Ausführungen zum „Rechtlichen Konzept“ 

in diesem Prospekt verwiesen. 

6. Verwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft 

Eine Immobilie muss verwaltet werden. 

Die Qualität der Verwaltung entscheidet 

wesentlich über die Werthaltigkeit einer 

Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung 

für eine mögliche Wertsteigerung. 

Zur Verwaltung einer Immobilie 

gehören im Wesentlichen die Verwaltung 

des Gemeinschaftseigentums sowie 

des Sondereigentums. 

Zu den Aufgaben und Pflichten des 

Verwalters nach dem WEG (WEG-Verwalter) 

für das Gemeinschaftseigentum 

und des Mietverwalters – im Fall der 

Beauftragung eines Mietverwalters – 

wird auf die Ausführungen zum „Rechtlichen 

Konzept“ verwiesen. Durch die 

Tätigkeit des Verwalters kann sich der 

Gesamtzustand der Wohnanlage wie 

auch die Mieterstruktur positiv oder 

negativ verändern. So entscheidet z.B. 

der eingesetzte Mietverwalter durch 

die Auswahl der Mieter (Bonität/soziales 

Verhalten) maßgeblich über den Erfolg 

der Immobilieninvestition. Er entscheidend 

regelmäßig über die Höhe des 

abzuschließenden Mietvertrages und 

der von den Mietern zu entrichteten 

Umlagen, indem er zum Beispiel wirtschaftlich 

eigenständig entscheiden 

muss, ob er in einer eher schlechten 

Vermietungsphase die Mieten senkt, 

um eine Vermietung zu realisieren. 

Ungeachtet dessen kann selbstverständlich 

kein Verwalter garantieren, ob 

beispielsweise nach Ablauf einer bestimmten 

Zeit die Wohnung tatsächlich 

vermietet ist beziehungsweise der Mieter 

seinen Zahlungsverpflichtungen 

nachkommen kann beziehungsweise 

nachkommt. 

Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie 

besteht die Gefahr der Wertminderung, 

eingeschränkter Vermietbarkeit 

sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen. 

Zu einer gewissenhaften 

Verwaltung gehört zum Beispiel 

auch die sorgfältige Pflege der Außenanlagen. 

Ein guter WEG-Verwalter 

schafft es darüber hinaus, die von ihm 

vertretene Eigentümergemeinschaft 

„an einem Strang“ ziehen zu lassen, 

insbesondere bei wichtigen Entscheidungen 

in Eigentümerversammlungen 

zum Beispiel zu beschließender Sonderumlagen, 

der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen 

oder dem 

Vorgehen gegen mit Hausgeld säumigen 

Miteigentümern. 

Neben der Sondereigentumsverwaltung 

beziehungsweise der Mietverwaltung 

benötigen alle Käufer als Mitglieder 

der Eigentümergemeinschaft einen 

Verwalter für das Gemeinschaftseigentum. 

Im vorliegenden Objekt wird zum 

ersten Verwalter die Sachsengrund 

Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt. 

Die monatlich hierfür entstehenden 

Kosten in Höhe von EUR 21,06 je 

Wohnungseigentum inkl. der jeweils 

gesetzlichen Mehrwertsteuer trägt 

ebenfalls von Anfang an der Käufer und 

sind von diesem in seine Rentabilitätsberechnung 

einzustellen. 

Kosten der Verwaltung können üblicherweise 

nicht auf die Mieter umgelegt 

werden. Zu weiteren Gebühren für besondere 

Leistungen der Verwalterin und 

den Bewirtschaftungskosten wird auf 

die Angaben im Angebot nebst Anlagen 

zum Prospekt verwiesen. Das rechtliche 

Konzept der Verträge ist in diesem Prospekt 

gesondert erläutert. 

Der Erwerber von Wohn-/Teileigentum 

als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft 

ist in der Nutzung seines 

Eigentums durch die Rechte der anderen 

Miteigentümer beschränkt. Es besteht 

eine Verpflichtung, das gemeinschaftliche 

Eigentum ordnungsgemäß 

zu verwalten. Die jeweiligen Eigentümer 

haben hierbei zusammenzuwirken. Sie 

sind verpflichtet, Beiträge zu leisten, 

insbesondere in finanzieller Hinsicht, 

selbst wenn sie einzelne Maßnahmen 

für interessenwidrig oder zweckwidrig 

halten sollten. Bestimmte Bewirtschaftungsmaßnahmen 

können mit der 

Mehrheit der Stimmen beschlossen 

werden. Konfliktlagen aus der Gemeinschaftsbezogenheit 

sind denkbar. Beispielhaft 

sei erwähnt, dass die wirksame 

Geltendmachung von Gewährleistungsmängeln 

im Bereich des Gemeinschaftseigentums, 

je nach dem, welche konkreten 

Ansprüche geltend gemacht 

werden (Schadenersatz, Kaufpreisminderung 

etc.), ein Zusammenwirken der 

Eigentümer und die Herbeiführung 

einer geeigneten Beschlusslage voraussetzt. 

Beim Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft 

ist zu beachten, 

dass spezifische Kosten entstehen können, 

die bei einem Alleineigentümer 

nicht unbedingt entstehen würden. Ein 

subjektiver Wunsch nach sparsamen 

Lösungen oder Eigenleistungen wird 

sich möglicherweise nicht in jedem Fall 

durchsetzen können. Die Gemeinschaftsbezogenheit 

der Eigentümerstellung 

bewirkt auch eine Abhängigkeit von 

den anderen Miteigentümern. Es kann 

sein, dass ein Miteigentümer beharrlich 

die Hausordnung und die Grundlagen 

der Wohnungseigentümergemeinschaft 

(Miteigentumsordnung, Beschlüsse, 

etc.) missachtet und dadurch anderen 

Nachteile zufügt oder andere belästigt. 

Problematisch kann werden, wenn ein 

Eigentümer in finanzieller Hinsicht nicht 

mehr in der Lage ist, seine Beiträge zur 

Bewirtschaftung des jeweiligen Objektes 

zu leisten. Sollte ein Miteigentümer in 

Vermögensverfall und mit Wohngeldzahlungen 

ausfallen, besteht die Haftung 

der anderen Eigentümer für Verbindlichkeiten 

der Gemeinschaft im 

Außenverhältnis fort. Mithin ist denkbar, 

dass Betriebskosten für Wohnungen zu 

tragen sind, für die keine Wohngeldzahlungen 

erlangt werden können. Die 

gesetzlichen Möglichkeiten, in solchen 

Fällen eine Einziehung der Wohnung 

herbeizuführen, sind unter anderem in 

finanzieller Hinsicht mit Problemen behaftet. 

7. Pflege-, Erhaltungs- und 

Instandhaltungsplanung 

Wer sich für eine Investition in eine Immobilie 

entscheidet, ist gehalten, langfristig 

zu denken. Zur langfristigen Planung 

gehört die rechtzeitige Vorsorge 

für zukünftig notwendig werdende Instandhaltungen 

und Instandsetzungen. 

Nach der diesem Angebot zugrunde 

liegenden Teilungserklärung ist demnach 

die regelmäßige Einzahlung einer 

Instandhaltungsrücklage vorgesehen. 

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage 

wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft 

im Rahmen der Eigentümerversammlung 

festgelegt. Sie kann 

sich aufgrund eines Beschlusses der 

Eigentümerversammlung erhöhen, aber 

auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage 

wird gebildet, damit anfallende 

Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum 

(zum Beispiel Dach, Fassade, 

Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) von 

der Eigentümergemeinschaft gezahlt 

werden können. Erfahrungsgemäß fallen 

vor allem in den Anfangsjahren geringere 

Ausgaben als die vorgesehene 

Instandhaltungsrücklage an. Die Instandhaltungsrücklage 

erhöht sich somit 

sukzessive und steht in späteren 

Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen 

zur Verfügung. Erzielt 

die Eigentümergemeinschaft durch das 

Anlegen der Instandhaltungsrücklage 

Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer 

einbehalten. 

Als Kalkulationsgrundlage werden im 

hier vorliegenden Angebot die anfänglichen 

monatlichen Einzahlungen der 

Käufer in die Instandhaltungsrücklage 

mit pauschal EUR 0,40 pro qm und 

Monat vorgesehen. Da dieser Betrag 

nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer 

der Verschleißbauteile ermittelt 

wurde und nicht der in § 28 Abs. 2 BV

(beziehungsweise der Betriebskostenverordnung) 

genannten Instandhaltungskostenpauschale 

entspricht, ist 

die Instandhaltungsrücklage langfristig 

gegebenenfalls zu gering bemessen. 

Sofern die Instandhaltungsrücklage 

nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten 

der Immobilie zu tragen, sind 

etwaige zusätzliche Kosten vom Wohnungseigentümer 

zu tragen (Sonderumlagen). 

Es ist davon auszugehen, 

dass innerhalb eines Zyklus von 15 bis 

40 Jahren eine grundlegende Erneuerung 

des Wohngebäudes erforderlich 

sein kann. Bedingt wird diese Erneuerung 

durch den Ersatz der Verschleißbauteile 

und die Anpassung an geänderte 

Wohnbedürfnisse. Es ist möglich, 

dass bereits ab dem 15. Jahr beziehungsweise 

früher erhebliche zusätzliche 

finanzielle Mittel für die Modernisierung 

und Instandhaltung der Immobilie 

zur Verfügung gestellt werden 

müssen. Zum heutigen Stand sind 

hierüber keine eindeutigen quantitativen 

und qualitativen Aussagen möglich. 

Auch bei einer umfassenden Sanierung 

und Modernisierung sowie einem 

durchdachten Ausbau können während 

der Restnutzungsdauer der Einheiten 

sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten 

weitere Anpassungen an die 

künftigen Bedürfnisse und Wünsche 

der Mieter erforderlich werden (zum 

Beispiel bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, 

Multimedia und Ähnliches). 

Die Kosten für solche Maßnahmen 

sind durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage 

regelmäßig nicht abgedeckt. 

Zu berücksichtigen ist auch, dass der 

Käufer die Kosten etwaiger Reparaturen 

an seinem Sondereigentum selbst zu 

tragen hat, soweit er vom Mieter oder 

Dritten keinen Ersatz verlangen kann. 

Insofern ist zu empfehlen, auch hierfür 

von Anfang an Rücklagen zu bilden 

und diese in die Rentabilitätsberechnung 

einzustellen. 

8. Kosten und Finanzierung 

Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt 

in der Regel aus Eigenkapital und 

Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, 

dass der Investor neben dem 

Kaufpreis üblicherweise auch die Erwerbsnebenkosten 

(Notar- und Grundbuchkosten 

sowie Grunderwerbssteuer) 

sowie gegebenenfalls entstehende Zwischenfinanzierungskosten 

(für die Zeit 

der ersten Ratenzahlung ab Erwerb/ 

Baubeginn bis hin zur Vermietung) zu 

bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen 

mit einzurechnen sind. 

Die genannten Kaufpreise beinhalten 

bereits die Gegenleistung des Käufers 

für sämtliche Projektierungs-, Marketing- 

und Vertriebskosten, welche über 

der gewöhnlichen Maklercourtage liegen. 

Da die Vertriebskosten je nach 

Vertriebspartner und Vertriebsstand 

unterschiedlich hoch sind, können diese 

bei Interesse bei dem Verkäufer abgefragt 

werden. 

Die auf den Grundstücksanteil entfallenden 

Anschaffungskosten sind im 

Kaufvertrag bezeichnet und wurden 

von der Verkäuferin ermittelt. Die abschließende 

Prüfung und Anerkennung 

obliegt dem zuständigen Finanzamt. 

Dies kann zu einer Veränderung der 

steuerlichen Annahmen führen, wofür 

die Verkäuferin jedoch keine Haftung 

übernehmen kann. Gleiches gilt für 

sonstige Prognosen, wie z.B. Berechnungsmodelle 

etc. 

Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken 

etc.) ist zu berücksichtigen, dass 

die Konditionen (Zins und Tilgung) 

zeitlich befristet sind und das Objekt 

in der Zukunft deswegen gegebenenfalls 

nachfinanziert werden muss. Nach 

Ablauf der Finanzierung hat sich der 

Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung, 

gegebenenfalls nach Vereinbarung 

neuer Konditionen und unter 

Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren 

etc., zu kümmern. Bei 

der Anschlussfinanzierung ist zu beachten, 

dass der dann gültige Zinssatz 

höher oder niedriger sein kann als zu 

Beginn der Investition, wodurch sich 

eine liquiditätsmäßige Verschlechterung 

oder Verbesserung im Verhältnis zu den 

Mieteinnahmen ergeben kann. Die Finanzierung 

ist ausschließlich Sache des 

Käufers. 

Bei der Entscheidung zum Investment 

sind neben den behandelten objektspezifischen 

Chancen und Risiken auch die 

persönlichen und individuellen Verhältnisse 

des Käufers (wie zum Beispiel 

Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit 

etc.) zu berücksichtigen. Soweit 

der Investor den Erwerb seiner 

Wohneinheit durch ein Bankdarlehen 

finanziert, haftet er persönlich für die 

fristgerechte Bedienung von Zinsen 

und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig 

vom Vermietungsstand seiner 

Wohneinheit. 

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs 

setzt die Kreditzusage einer 

Bank voraus. Entscheidet sich der Erwerber 

zum Kauf, bevor er eine verbindliche 

Kreditzusage hat, besteht das 

Risiko, dass auf Grund der Kaufentscheidung 

der Grundstückskaufvertrag zu 

Stande kommt, ohne dass der Erwerber 

– mangels Kreditzusage – über die Mittel 

verfügt, den Grundstückskaufpreis 

zu bezahlen. Dann ist denkbar, dass 

Das Angebot 

der Verkäufer in das sonstige Vermögen 

des Erwerbers vollstreckt und dessen 

Privatinsolvenz herbeigeführt wird. 

Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle 

mit mannigfaltigen Chancen 

und Risiken, die individuell auf die 

Bedürfnisse des Investors zugeschnitten 

werden können. Der Investor sollte sich 

hierzu mehrere Angebote einholen beziehungsweise 

sich beispielsweise von 

seinem Vertriebspartner eingehend informieren 

und aufklären lassen. 

Zu den Investitionskosten wird auf die 

Angaben im Angebot verwiesen. 

9. Steuerliche Aspekte 

Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung, falls er die 

erworbene Wohnung nicht selbst nutzt. 

Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition 

führen in der Regel zunächst 

zu einer Senkung des zu versteuernden 

Einkommens des Investors. Eine Eintragung 

der steuerlichen Auswirkungen 

auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens 

im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. 

Es gibt keine Gewähr dafür, dass die 

zurzeit der Prospektherausgabe geltenden 

Steuergesetze und Verordnungen 

sowie die Finanzrechtsprechung und 

Verwaltungspraxis in unveränderter 

Form fortbestehen bleiben. 

Die in diesem Prospekt enthaltenen 

Angaben zu den steuerlichen Auswirkungen 

– auf welche ausdrücklich verwiesen 

wird – geben die Beurteilung 

von Fachleuten sowie deren Interpretation 

der derzeitigen Rechtslage wieder. 

Abweichende Interpretationen 

durch die Finanzbehörden können nicht 

ausgeschlossen werden. Die Erläuterungen 

der steuerlichen Behandlung der 

Investition in diesem Prospekt spiegeln 

nur grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen 

wider und ersetzen in 

keinem Fall die persönliche und individuell 

auf den Käufer abgestimmte Steuerberatung. 

Für das Erreichen vom Investor verfolgter 

steuerlicher Ziele kann daher weder 

vom Prospektherausgeber noch einem 

Vermittler eine Haftung übernommen 

werden. Der Prospektherausgeber haftet 

insbesondere nicht dafür, dass der 

Käufer Sonderabschreibungen nach 

den §§ 7 i, h EStG in Anspruch nehmen 

kann. 

10. Kumulation von Chancen und 

Risiken 

Das vorliegende Angebot enthält die 

Chance zur werthaltigen Immobilienin- 

9

10 

vestition, wobei die Risiken abgewogen 

werden müssen. 

Im Extremfall können die beschriebenen 

Risiken auch gehäuft auftreten (z.B. 

Leerstand oder rückläufige Mieten bei 

steigenden Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung 

und erforderlich 

werdende Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen) 

und je nach 

Vermögenslage im schlimmsten Fall bis 

hin zu erheblichen Vermögensverlusten 

des Investors führen. Die vorstehende 

Darstellung der Chancen und Risiken 

kann nicht abschließend sein und enthält 

nur die nach Auffassung der Prospektherausgeber 

wichtigsten Aspekte. 

Weitergehende Auseinandersetzungen 

würden den Rahmen der gebotenen 

übersichtlichen Darstellung übersteigen. 

Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt 

und zum Teil komplizierte 

Rechtsmaterien beschreibt, welche 

zudem im Laufe der Zeit Veränderungen 

unterliegen, kann nicht ausgeschlossen 

werden, dass Angaben oder 

Umstände unerwähnt bleiben, welche 

für die Anlageentscheidung des Investors 

beziehungsweise dessen Risikoabwägung 

gegebenenfalls von Bedeutung 

sind oder werden. Insofern steht der 

Prospektherausgeber einem interessierten 

Käufer jederzeit zur vollständigen 

und richtigen Beantwortung gegebenenfalls 

ergänzend auftretender Fragen 

zur Verfügung. 

Weil auch die individuellen Bedürfnisse 

und Möglichkeiten eines Investors 

zwangsläufig in einem Prospekt nicht 

ganzheitlich berücksichtigt werden können, 

ist in jedem Fall die individuelle 

Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung 

und Empfehlung durch eine 

fachkundige Person Ihres Vertrauens 

(beispielsweise Rechtsanwalt oder Steuerberater) 

anzuraten.

DER STANDORT 

11

12 

Leipzig – pulsierende Stadt 

mit vielen Gesichtern 

Leipzig ist die Stadt, von der seit jeher reiche 

Impulse für das europäische Wirtschaftsund 

Geistesleben ausgehen – eine Messeund 

Kulturstadt, die mit Massendemonstrationen 

im Herbst 1989 den Schritt zur friedlichen 

Revolution wagte und damit den 

Weg zur deutschen Wiedervereinigung ebnete. 

Schon immer war Leipzig eine Stadt, 

die aus der Symbiose von Tradition und 

Innovation gelebt hat. In den letzten Jahren 

ist die Metropole außerdem zum Inbegriff 

des ostdeutschen Aufschwungs geworden 

und nimmt eine bedeutende Stellung sowohl 

im deutschen als auch im gesamteuropäischen 

Kontext ein. 

Leipzig ist eine wahre Kulturoase. Als Bach- 

Stadt ist sie international bekannt und zieht 

mit dem Bach-Archiv, dem Bach-Museum 

und natürlich der Thomaskirche als einstiger 

Wirkungsstätte des bedeutenden Musikers 

Johann Sebastian Bach viele Touristen an. 

Der Thomanerchor, das Ensemble der Oper 

Leipzig, das Gewandhausorchester und das 

MDR Sinfonie Orchester sind in der internationalen 

Musikszene bekannte und etablierte 

Namen. Daneben besitzt besonders auch 

die erste Musikhochschule Deutschlands 

weltweites Renommee. Ihr Begründer und 

Namensgeber Felix Mendelssohn-Bartholdy 

wirkte am Gewandhaus und hat der Nachwelt 

viele einflussreiche Musikwerke hinterlassen. 

Im Mendelssohn-Haus, das als Museum 

dient, wird dem Komponisten heute 

gedacht. 

Die Messestadt verfügt außerdem über 

mehrere bedeutende Kunstsammlungen. 

Diese befinden sich im neu erbauten Museum 

für Bildende Künste, dem Grassimuseum 

sowie der Galerie für Zeitgenössische Kunst. 

Das Stadtbild der Metropole ist geprägt 

von einer Vielzahl architektonisch hochwertiger 

Bauwerke, wie beispielsweise dem alten 

Rathaus, dem Neuen Rathaus, dem MDR- 

Hochhaus und dem Völkerschlachtdenkmal. 

Vor allem die traditionsreichen Hochschulen 

prägen das Bild von Leipzig als Stadt der 

Wissenschaft und Bildung. Neben der zweitältesten 

Universität Deutschlands gehören 

dazu die Hochschule für Technik, Wirtschaft 

und Kultur, die Hochschule für Grafik und 

Buchkunst, die Hochschule für Musik und 

Theater und die älteste Wirtschaftshochschule 

Deutschlands. Aber auch die zahlreichen 

Forschungsinstitute der Leibnitz-, 

Fraunhofer- und Max-Planck-Gesellschaft 

begründen den Wissensstandort. 

Wenn es darum geht, auf internationalen 

Märkten erfolgreich zu sein, stützt sich 

Leipzig auf zukunftsträchtige Technologien 

in den Bereichen Automobil- und Zulieferungsindustrie,Medien/Kommunikationstechnik/IT,Gesundheit/Biotechnologie/Medizintechnik/Life-Sciences, 

Energie- und 

Umwelttechnik und Dienstleistungen. 

So hat das umsatzstärkste ostdeutsche Unternehmen, 

die Verbundnetz Gas AG, hier 

ihren Sitz. Darüber hinaus konnte Leipzig 

in den letzten Jahren große Unternehmen 

ansiedeln, wie beispielsweise Siemens, die 

Deutsche Telekom, Porsche, BMW und Amazon. 

Leipzig entwickelt sich außerdem zum globalen 

Dreh- und Angelpunkt für Güter und 

Waren, die rund um den Globus verschickt 

werden. Die Leipziger Neue Messe, der Flughafen 

Leipzig/Halle, die Versandzentren von 

Quelle, DHL und Amazon stärken die Stadt 

dabei als internationalen Logistikstandort. 

Die Messemetropole diente schon in den 

vergangenen Jahrhunderten, bedingt durch 

die verkehrsgünstige Lage, als Handelsstadt. 

Auch heute zeichnet sich Leipzig durch eine 

hervorragende infrastrukturelle Erschließung 

aus. So liegt die Stadt zum einen an den 

großen deutschen und europäischen Verkehrsachsen, 

die in alle Himmelsrichtungen

führen. Zum anderen binden der Flughafen 

und der größte Kopfbahnhof Europas, der 

durch den Bau des Citytunnels noch optimiert 

wird, die Stadt optimal an Luft und 

Schiene an. 

Durch das Angebot an ÖPNV mit dem 

umfangreichsten Straßenbahnnetz Deutschlands, 

den zahlreichen Buslinien und der S- 

Bahn lässt sich die Stadt problemlos mit 

öffentlichen Verkehrsmitteln durchqueren, 

ohne dass auf die eigenen vier Räder zurückgegriffen 

werden muss. 

Für die hohe Lebensqualität in Leipzig sorgen 

neben den vielseitigen Möglichkeiten 

für Kultur und Sport die zahlreichen Kneipen, 

Cafés und Restaurants. Daneben gibt es in 

und um Leipzig viele Erholungsgebiete und 

Freizeithochburgen, wie das Zentralstadion, 

die Arena Leipzig, der Zoo und den Vergnügungspark 

Belantis. 

Das Neuseenland, eine durch die Rekultivierung 

und Renaturierung des ehemaligen 

Braunkohletagebaus entstandene und entstehende 

wunderschönen Seenlandschaft, 

ist mit den Badeseen, dem großen Wassersportangebot 

und natürlich dem großflächigen 

Auwaldgebiet sowohl für Einwohner als 

auch für Gäste der Messestadt eine willkommene 

Stätte zum Abschalten vom Alltagsstress. 

Der Aktivitäten der Leipziger sind keine 

Grenzen gesetzt: Natur- und Cityliebhaber, 

jung und alt, Erlebnishungrige und Ruheliebende 

kommen hier, zwischen Pleiße, Parthe 

und Weißer Elster, auf ihre Kosten. 

Eingebettet in einen grünen Promenadenring 

befindet sich das pulsierende Herz der 

Stadt, das historische Zentrum. Seine ganz 

besondere Architektur, mit den vielen Läden, 

Restaurants und Cafés um und in den berühmten 

Leipziger Passagen, wie Mädler-Passage, 

Specks Hof und Barthels Hof laden zum 

gemütlichen Flanieren und Verweilen ein. 

Leipzigs Superlative 

Der Standort 

Aus dem bekannten Handelszentrum wurde 

im Jahre 1497 die Messestadt Leipzig. Das 

durch Kaiser Maximilian I. verliehene und 

1507 erneut bestätigte Reichsmesseprivileg 

machte Leipzig zur ältesten Messestadt der 

Welt und zu einem international renommierten 

Anziehungspunkt für Händler und Besucher. 

Noch heute prägen die aus dieser 

Zeit stammenden Kaufmanns- und Handelshöfe 

das Stadtbild. 

In Leipzig wurde 

die Deutsche Bücherei gegründet! 

1913 wurde in Leipzig die Deutsche Bücherei 

als Gesamtarchiv des deutschen Schrifttums 

gegründet. Nach 1990 vereinigte sich 

das Archiv, in dem alle in deutscher Sprache 

erschienenen Publikationen gesammelt werden, 

mit der 1947 in Frankfurt/Main gegründeten 

Deutschen Bibliothek. Beide teilen 

sich seither die Archivierung von Neuerscheinungen. 

In Leipzig erschien vor 350 Jahren 

die erste Tageszeitung! 

Im Juli 1650 erschien in der Messestadt die 

erste Tageszeitung der Welt, die der Drucker 

Timotheus Ritzsch sechsmal wöchentlich 

unter dem Titel „Die Einkommenden Zeitungen“ 

herausgab. Das Blatt hatte vier 

Seiten im A5-Format, die mit politischen 

Meldungen gefüllt waren. 

Leipzig verfügt über das älteste bürgerliche 

Konzertorchester Europas! 

Das im Jahre 1809 gegründete Leipziger 

Gewandhaus Quartett ist das älteste bürgerliche 

Streichquartett der Welt. Mit dem 

„Großen Concert“, das aus 16 Musikern 

bestand und von Leipziger Bürgern 1743 

gegründet wurde, begann die Geschichte 

13

14 

des Gewandhauses. Heute ist das Gewandhausorchester 

weltberühmt. Fast 200 Musiker 

tragen zum Erfolg des Ensembles bei. 

Leipzig besitzt das 

monumentalste Denkmal Europas! 

Das Leipziger Völkerschlachtdenkmal, 1913 

anlässlich des 100-jährigen Gedenkens an 

die Völkerschlacht bei Leipzig als Mahnmal 

des Friedens eingeweiht, ist der größte 

Denkmalsbau Europas. Reizvoll ist der Aufstieg 

von der Krypta zur Aussichtsplattform 

über 364 Stufen in 91 m Höhe. 61 Pfeiler 

stützen den 300.000 t schweren Steinkoloss. 

Leipzig besitzt den 

größten Kopfbahnhof Europas! 

Wenig bekannt ist, dass Leipzig in Deutschland 

Ausgangspunkt des neuzeitlichen Fernverkehrs 

auf der Schiene war. 1915 entstand 

der Hauptbahnhof als größter Kopfbahnhof 

Europas. Nach seiner Restaurierung präsentiert 

sich nun das Bauwerk mit seiner gigantischen 

Querhalle (267 m lang, 32 m breit 

und 18 m hoch) und 30.000 m 2 Verkaufsfläche 

wieder auf der Höhe der Zeit. 

Leipzig besitzt 

ein einzigartiges Affenhaus! 

Die Leipziger Menschenaffenanlage im Zoo, 

die im Jahre 2001 eingeweiht wurde, ist 

weltweit einmalig. Internationale Wissenschaftler 

(Max-Planck-Institut) betreiben in 

dieser mit 30.000 m 2 umfangreichsten Primatenanlage 

der Welt Verhaltensforschung. 

Leipzig besitzt ein einzigartiges 

System an Passagen! 

Zur Poesie der Stadt gehört das einzigartige 

System der Passagen und Durchgangshöfe. 

Nur Leipzig verfügt über ein so geschlossenes 

System innerstädtischer Passagen. Der 

Besucher kann die historischen Formen wie 

in einer Bauausstellung durchwandern. Am 

bekanntesten ist die Mädlerpassage. 

Leipzig besitzt 

Deutschlands größten Stadtplatz! 

Mit seinen 40.000 m 2 ist der Leipziger 

Augustusplatz der größte Stadtplatz in 

Deutschland. Als man 1834 mit der Anlage 

begann, befanden sich hier noch Gärten. 

Bedeutung erlangte der Platz vor allem 

während der Friedlichen Revolution ‘89, als 

sich dort bis zu 300.000 Demonstranten 

versammelten. 

Leipzig ist deutschlandweit 

die drittgrünste Stadt! 

In und um Leipzig befindet sich der Auenwald, 

mit ca. 1800 ha holztragender Fläche 

einer der größten zusammenhängenden 

Auenwälder – ein europaweit einzigartiger 

grüner Gürtel mitten in der Großstadt. Das 

Gebiet dient zur Naherholung und unterliegt 

strengen Naturschutzauflagen. Ausgedehnte 

Parks wie das Rosental und der Clara-Zetkin- 

Park tragen dazu bei, dass Leipzig die drittgrünste 

Stadt in Deutschland ist. 

Leipzig besitzt europaweit den 

zweitältesten Botanischen Garten! 

Die Ursprünge des Botanischen Garten 

reichen bis in das Jahr 1542 zurück, in dem 

er als „Hortus medicus“ (Arzneigarten) angelegt 

wurde. Heute gehört er zur Universität 

und dient wegen seines geringen Umfangs 

von 2,7 ha in erster Linie Forschungszwecken. 

Copyright: Leipziger Tourist-Service

Leipzig in Zahlen 

Der Standort 

Einwohner: 511.942 (Stand: Juli 2008) 

Fläche: 40% landwirtschaftliche Nutzfläche, 15% Wald- und Erholungsfläche, 

2,5% Wasserfläche 

Kindertagesstätten: 192 mit 17.278 Plätzen (15.448 davon sind belegt) 

Schulen: 141, darunter Schulen freier Träger (Waldorf, Montessori, Kreativ, 

Internationale, u.a.) 

Wirtschaft: 34.058 Unternehmen 

Messen: 41 mit insgesamt 1.383.421 Besuchern im Jahr 2007 

Sportvereine: 350, 71.953 Mitglieder, 71 Plätze und 128 Hallen 

Deutsche Bücherei: mit fast 14 Mio. Bänden 

Zoo-Besucher: 1,77 Mio. 

Übernachtungen: 1,84 Mio. 

Flughafen: ca. 51.000 Flugbewegungen und 2,7 Mio Passagiere 

Bevölkerungsbewegung: positive Zuzugsquote (23.969 Zuzüge und 19.030 Fortzüge) 

15

MÖCKERN 

Elsterbecken 

16 

Stadtplan und Lage 

des Objektes Breitenfelder Straße 84 

Objekt 

Breitenfelder 

Straße 84 

Friedrich-Ebert-Straße 

Georg-Schumann-Straße 

GOHLIS 

SÜD 

Waldstraße 

ROSENTAL 

Landsberger Straße 

Breitenfelder Str. 

Jahnallee 

Max-Liebermann-Straße 

Lindenthaler Str. 

Parthe 

MITTE 

GOHLIS 

MITTE 

Käthe-Kollwitz-Str. 

Lützowatraße 

Gohliser Straße 

Pfaffendorfer Straße 

Virchowstraße 

Eutritzscher Straße 

Delitzscher Straße 

Georgiring 

Wittenberger Straße 

Theresienstraße 

Berliner Straße 

Lud wig-Erhard-Straße 

Maximilianallee 

Rackwitzer Straße 

Kohlgartenstraße 

TröndlinringEisenbahnstraße 

ZENTRUM 

ZENTRUM 

NORD 

Hauptbahnhof 

EUTRITZSCH 

SCHÖNEFELD 

Dresdner Straße

DAS OBJEKT 

17

Leipzig-Gohlis 

Gohlis zählt zu den schönsten und attraktivsten 

Wohngegenden der Messemetropole. 

Der Stadtteil im Leipziger Norden wartet 

mit einer Vielzahl von Schätzen auf. So erstrahlt 

das Gohliser Schlösschen als Sommerpalais 

im Stil des Rokoko und verleiht 

dem Ortsteil einen prunkvollen und erhabenen 

Glanz. Bis heute genießt es einen 

hervorragenden Ruf als Veranstaltungsstätte 

für Meetings und Empfänge aber auch für 

Konzerte, Lesungen, Theateraufführungen 

und Kunsterlebnisse. Schon Friedrich Schiller 

und der Körnersche Freundeskreis gehörten 

zu den Gästen des Gohliser Schlösschens, 

das auch unter dem klangvollen Namen 

„Musenhof am Rosental“ bekannt ist. Direkt 

daran grenzt das romantisch anmutende 

Rosental an, ein parkartiger Teil des Leipziger 

Auwaldes. Beim gemütlichen und entspannenden 

Spaziergang kann man an mancher 

Stelle aus der Ferne sogar einen Blick auf 

die Tiere des Leipziger Zoos werfen. Schiller 

besuchte nicht nur das Schlösschen in Gohlis, 

sondern wählte den Stadtteil auch zur 

Schaffensstätte seines Don Carlos aus und 

schrieb dort die erste Fassung der Ode an 

die Freude. Das Bauernhaus, in dem er 

Das Objekt 

wohnte, ist das älteste erhaltene Haus von 

Gohlis und dient heute als Gedenkstätte. 

Als ältestes Literaturmuseum Deutschlands 

ist es unter dem Namen Schillerhaus bekannt 

und gehört neben der Schokoladenfabrik, 

dem Exerzierplatz, der Friedenskirche, 

der Versöhnungskirche und der Gohliser 

Mühle zu den Sehenswürdigkeiten im Leipziger 

Norden. Gohlis hat auch in Sachen 

Kultur Einiges zu bieten. Denn dort bereichern 

zahlreiche Galerien, das Kulturzentrum 

„Der Anker“, das „Gohliser Zimmertheater“ 

und das „Theater im Globus“ das großstädtische 

Leben. Aber nicht nur die Sehenswürdigkeiten 

und Ausflugsmöglichkeiten 

machen Gohlis zu einem attraktiven Wohnraum. 

Die zentrumsnahe, aber gleichwohl 

ruhige Lage erlaubt spontane Ausflüge ins 

Herz der Bachstadt. Autobahn und Messe 

sind in wenigen Autominuten erreichbar 

ebenso wie Nova Eventis, das zum ausgedehnten 

Shoppen einlädt. 

Besonders attraktiv sind die Wohnungen in 

der Breitenfelder Straße für Familien. Sind 

doch die Jugendarbeit, zahlreiche Kindertagesstätten, 

Schulen sowie Sportstätten prägend 

für den Stadtteil. 

19

20 

Beispiel des Sanierungsergebnisses in der Nachbarschaft

Breitenfelder Straße 

Das Objekt 

Übersichtsplan des 

Objektes Breitenfelder Straße 84 

Breitenfelder 

Straße 84 

21

26 


Grundriss Erdgeschoss 

Wohnung 01 69,10 qm 



Kind 

17,40 qm 

Schlafen 

17,30 qm 

Bad 

8,52 qm 

Küche 

10,03 qm 

Wohnen 

20,75 qm 

Küche/Essen 

Diele 

10,93 qm 

Ak. 

1,93 qm 

Wohnung 02 

ca. 100,95 qm 

Wohnung 03 

ca. 68,28 qm 

Diele 

10,55 qm 

40,61 qm 

Schlafen 

16,02 qm 

Ak. 

2,41 qm 

Wo 

Aufzu

hnen Balkon 

2,47 qm 

g 

Bad 

10,31 qm 

Wohnung 01 

ca. 69,10 qm 

Schlafen 

16,45 qm 

Ak. 

1,66 qm 

Diele 

11,84 qm 

Gartenanteil WE 02 

Balkon 

2,10 qm 

Küche/Essen 

12,59 qm 

Wohnen 

16,94 qm 

Bad 

7,52 qm 

Das Objekt 

27

28 


Grundriss 1. Obergeschoss 




Loggia 

Küche/Essen 

Kind 

17,44 qm Diele 

10,62 qm 

Schlafen 

17,31 qm 

Bad 

8,50 qm 

Küche 

10,20 qm 

Wohnen 

20,93 qm 

Ak. 

1,93 qm 

Wohnung 06 

ca. 101,11 qm 

Wohnung 05 

ca. 66,96 qm 

Diele 

10,76 qm 

40,67 qm 

Schlafen 

16,56 qm

Aufzug 

Wohnen 

Bad 

10,68 qm 

Wohnung 04 

ca. 86,03 qm 

Diele 

7,17 qm 

Kind 

10,62 qm 

Balkon 

2,47 qm 

WC 

1,68 qm 

Schlafen 

15,83 qm 

Ak. 

1,66 qm 

Flur 

9,12 qm 

Balkon 

2,10 qm 

Küche/Essen 

12,58 qm 

Wohnen 

17,33 qm 

Bad 

7,94 qm 

Das Objekt 

29

30 






Loggia 

Küche/Essen 

Kind 


10,62 qm 

Schlafen 

18,31 qm 

Bad 

9,02 qm 

Küche 

10,93 qm 

Wohnen 

22,07 qm 

Ak. 

1,93 qm 

Wohnung 09 

ca. 105,45 qm 

Wohnung 08 

ca. 70,48 qm 

Diele 

10,90 qm 

42,58 qm 

Schlafen 

17,56 qm

Aufzug 

Wohnen 

Bad 

11,21 qm 

Wohnung 07 

ca. 90,77 qm 

Diele 

7,00 qm 

Kind 

11,24 qm 

Balkon 

2,47 qm 

WC 

1,68 qm 

Schlafen 

16,68 qm 

Ak. 

1,70 qm 

Flur 

9,20 qm 

Balkon 

2,10 qm 

Küche/Essen 

13,90 qm 

Wohnen 

18,89 qm 

Bad 

8,36 qm 

Das Objekt 

31

32 






Loggia 

Küche/Essen 

Kind 


10,62 qm 

Schlafen 

18,31 qm 

Bad 

9,02 qm 

Küche 

10,93 qm 

Wohnen 

21,85 qm 

Ak. 

1,93 qm 

Wohnung 12 

ca. 105,18 qm 

Wohnung 11 

ca. 70,34 qm 

Diele 

10,86 qm 

42,31 qm 

Schlafen 

17,68 qm

Aufzug 

Wohnen 

Bad 

11,21 qm 

Wohnung 10 

ca. 91,03 qm 

Diele 

7,00 qm 

Kind 

11,24 qm 

Balkon 

2,47 qm 

WC 

1,68 qm 

Schlafen 

16,68 qm 

Ak. 

1,70 qm 

Flur 

9,20 qm 

Balkon 

2,10 qm 

Küche/Essen 

13,96 qm 

Wohnen 

19,10 qm 

Bad 

8,36 qm 

Das Objekt 

33

34 


Grundriss Dachgeschoss 



Schlafen 

18,95 qm 

Kind 

13,93 qm 

Schlafen 

15,84 qm 

Kind 

16,86 qm 

Küche/Essen 

WC 

1,81 qm 

Diele 

10,70 qm 

44,17 qm 

Ak. 

2,10 qm 

Wohnung 14 

ca. 103,67 qm 

Ak. 

1,78 qm 

Gäste 

13,60 qm

Aufzug 

Wohnen 

Bad 

11,36 qm 

Wohnung 13 

ca. 114,93 qm 

Diele 

17,31 qm 

Bad 

7,11 qm 

Küche 

9,89 qm 

Balkon 

2,47 qm 

Terrasse 

4,25 qm 

Wohnen/Essen 

26,48 qm 

2,3 m 

2,0 m 

1,5 m 

1,0 m 

Das Objekt 

35

36 

Baubegleitende Qualitätskontrolle 

und Abnahme durch den TÜV 

Mit der TÜV Süd Industrie Service GmbH 

wird für das Bauvorhaben eine qualitätssichernde 

Baubegleitung vereinbart und in 

Auftrag gegeben. Im Rahmen dieser baubegleitenden 

Qualitätssicherung begehen 

Mitarbeiter des TÜV turnusgemäß die Baustelle, 

um auftretende Mängel rechtzeitig 

zu erkennen und Abhilfe zu empfehlen. 

Vorgesehen sind 8 bis 10 Baustellenbesuche. 

Ferner begleitet die TÜV Süd Industrie Service 

GmbH den Verwalter bei der Schlussabnahme 

des Gemeinschaftseigentums und 

erstellt einen entsprechenden Abnahmebericht. 

Der Prüfumfang der TÜV Süd Industrie 

Service GmbH beinhaltet die Mängelerfassung 

und stellt im Schlussbericht fest, dass: 

1. das Objekt nach der vorliegenden, vereinbarten 

Baubeschreibung gebaut wurde, 

dass die in der Baubeschreibung 

aufgeführten Vorschriften eingehalten 

wurden, wobei darauf hinzuweisen ist, 

dass eine Überprüfung nur stichpunkthaltig 

erfolgen kann; 

2. die anerkannten Regeln der Technik 

eingehalten wurden und dass die VDE- 

Vorschriften und sonstige Sondervorschriften 

berücksichtigt wurden. Bei 

Altbauten gilt dies, soweit es die baulichen 

Gegebenheiten zulassen; 

3. keine erkennbaren Mängel vorhanden 

sind.

Preisliste 

Breitenfelder Straße 84, 04157 Leipzig 

Das Objekt 

WE Lage Anzahl Wohn- Balkon/ kalkulierte Kaufpreis 1 Anteil Anteil Sanierungs- 

Nr. Räume fläche Terrasse Miete WE Grundstück 2 Altbausubs. 2 anteil 2 

qm mtl. EUR EUR EUR EUR 

ca. EUR 

01 EG links 2 69,10 B 414,60 162.385,00 16.238,50 16.238,50 129.908,00 

02 EG mitte 3 100,95 B 605,70 237.232,50 23.723,25 23.723,25 189.786,00 

03 EG rechts 2 68,28 - 409,68 160.458,00 16.045,80 16.045,80 128.366,40 

04 1.OG links 3 86,03 B 516,18 202.170,50 20.217,05 20.217,05 161.736,40 

05 1.OG mitte 2 66,96 - 401,76 157.356,00 15.735,60 15.735,60 125.884,80 

06 1.OG rechts 3 101,11 B 606,66 237.608,50 23.760,85 23.760,85 190.086,80 

07 2.OG links 3 90,77 B 544,62 213.309,50 21.330,95 21.330,95 170.647,60 

08 2.OG mitte 2 70,48 - 422,88 165.628,00 16.562,80 16.562,80 132.502,40 

09 2.OG rechts 3 105,45 B 632,70 247.807,50 24.780,75 24.780,75 198.246,00 

10 3.OG links 3 91,03 B 546,18 213.920,50 21.392,05 21.392,05 171.136,40 

11 3.OG mitte 2 70,34 - 422,04 165.299,00 16.529,90 16.529,90 132.239,20 

12 3.OG rechts 3 105,18 B 631,08 247.173,00 24.717,30 24.717,30 197.738,40 

13 DG links 4 114,93 T 689,58 270.085,50 27.008,55 27.008,55 216.068,40 

14 DG rechts 3 103,67 B 622,02 243.624,50 24.362,45 24.362,45 194.899,60 

1 

Der Kaufpreis versteht sich zzgl. der Erwerbsnebenkosten. 

2 

Die Aufteilung des Kaufpreises in die Anteile Grundstück, Altbau sowie Sanierung beruht auf Erfahrungswerten ohne Übernahme einer Gewähr. 

37

38 

Baubeschreibung 

Breitenfelder Straße 84, 04157 Leipzig-Gohlis 

1. Allgemeine Angaben 

1.1 Angaben zum Gebäudetyp 

Die Gebäude sind in massiver Ziegelbauweise 

errichtet (Baujahr ca. 1900). 

Es handelt sich um ein mehrgeschossige 

Wohngebäude mit Dachgeschoss. Das 

Gebäude ist vollständig unterkellert. 

Grundlagen der Ausführung bzw. der 

Instandsetzung- und Renovierungsarbeiten 

sind die allgemein anerkannten 

Regeln der Technik, die behördlichen 

Bestimmungen der Verwal-tungs- und 

Bauaufsichtbehörden, die einschlägigen 

Gesetze sowie die für das Bauvorhaben 

maßgeblichen Bauvorschriften und Verordnungen. 

Soweit die gültigen DIN-Normen oder 

die anerkannten Regeln der Technik 

aufgrund der Besonderheiten des historischen 

Bauwerks nicht eingehalten 

werden können, stellt dies keinen Mangel 

dar. Die Bauausführungen haben 

allerdings so zu erfolgen, dass sie den 

vorstehend genannten Regelungen 

möglichst nahe kommen. 

Grundsätzlich gilt, dass „Sollbruchrisse“ 

zwischen Trockenbau und massiven 

Bauteilen keine Mängel darstellen, da 

sie nicht vermeidbar sind, es sei denn, 

der Riss wird im Einzelfall als Mangel 

bestätigt. Altbaubedingte Unebenheiten 

in Böden, Wänden und Decken 

stellen ebenfalls keinen Mangel dar. 

Neu ausgeführte Bauleistungen am Gebäude 

entsprechen den anerkannten 

Regeln der Technik. Für vorhandene 

Bauteile in die während der Sanierung 

nicht eingegriffen wird, gelten die Bestimmungen 

der gültigen DIN-Vorschriften 

bzw. die anerkannten Regelnder 

Technik nicht. 

Der Bauträger kann die Baubeschreibung 

ohne Zustimmung des Käufers 

ändern, wenn dies aufgrund tatsächlicher 

oder rechtlicher Gegebenheiten 

insbesondere behördlicher Auflagennotwendig 

wird und sich für den Käufer 

keine den Wert oder die Tauglichkeit 

des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende 

Abweichung ergibt. Dieses 

gilt auch für Abstandsflächen von Sanitärobjekten 

in Bad oder WC-Bereich. 

Von der Planung abweichende Grundrissänderungen 

bleiben vorbehalten, 

soweit sie aus technischen Gründen 

erforderlich sind. 

1.2 Flächenberechnungen 

Die Flächenberechnung für Wohnungen 

nach DIN wird nach der Betriebskosten- 

und Wohnflächenverordnung 

(WoFlV) seit 7/2004 auf der Grundlage 

eines digital erstellten Aufmasses mittels 

CAD- Programm erstellt. 

1.3 Gutachten 

Holzschutzgutachten 

Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung 

zur Ermittlung von biotischen 

Schäden durch holzzerstörende 

Pilze und Insekten durchgeführt. Die 

Untersuchung erfolgt durch einen geprüften 

Fachmann (Sachverständiger) 

für Holzschutz, Pilz- und Insektenschäden 

verbauter Hölzer im Hochbau auf 

der Grundlage der DIN 68 800, Teil 2- 

4, welcher die fachgerechte Sanierung 

überwacht und die Abnahme dieser 

Sanierungsarbeiten durchführt. Bei längerer 

Zeit leer stehenden Gebäuden 

kann ein Hausschwammbefall nicht 

ausgeschlossen werden. Sollte dieser 

festgestellt werden, erfolgt eine fachgerechte 

Beseitigung nach den Vorgaben 

und unter Überwachung des Sachverständigen 

für Holzschutz. 

Gutachten durch vereidigten 

Sachverständigen für Brandschutz, 

Standsicherheit und 

Wärmeschutz 

Der jeweils erforderliche Nachweis über 

Standsicherheit einschließlich der Feuerwider-standsdauer 

der tragenden 

Bauteile, Schall-, Wärme- und vorbeugenden 

baulichen Brandschutz werden 

von einem Tragwerksplaner erstellt. 

Diese Unterlagen werden durch staatlich 

anerkannte Sachverständige oder 

eine sachverständige Stelle gemäß § 

82 (4) SächsBO geprüft. Die ergangenen 

Prüfberichte werden dem Bauordnungsamt 

vorgelegt. 

Wärmeschutznachweis für 

Gebäude 

Die Bauausführungen erfolgen, soweit 

dies möglich ist, nach den gültigen 

DIN-Normen sowie der Energieeinsparverordnung 

nach Maßgabe der behördlichen 

Auflagen (Denkmalschutz) sowie 

der zulässigen Abweichung für Altbausanierung. 

TÜV – Baubegleitendes 

Qualitätscontrolling 

Der TÜV Süd führt während der Sanierung 

ein „Baubegleitendes Qualitätscontrolling“ 

durch. 

Auftrag der Baustellenkontrollen ist es, 

die Bauleistung der jeweils wesentlichen 

bautechnischen Schwerpunkte und 

deren Grundlagen zu überprüfen und 

das Ergebnis zu dokumentieren. Die 

wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte 

der Baumaßnahme sind im Baustellenkontrollplan 

des BC-Vertrages 

festgelegt. 

Nach jeder Begehung wird vom TÜV 

ein schriftlicher Bericht erstellt; sofern 

es der Baufortschritt zulässt, wird die 

Beseitigung der vom TÜV festgestellten 

Mängel im Zuge der nächsten Begehung 

kontrolliert und dokumentiert. 

TÜV – Technische Abnahme 

Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung 

des Bauvorhabens erfolgt durch den 

TÜV Süd die technische Abnahme der 

Wohneinheiten (Sondereigentum). Der 

TÜV Süd überwacht die Mängelbeseitigung. 

Hierfür werden Mängelprotokolle 

im Sinne von VOB Teil B § 12 Abs. 

4 erstellt. 

2. Technische Anlagen 

Hausanschluss und Haustechnik 

2.1 Hausanschlüsse 

Heizungsanlage 

Die Heizungsanlage (Gaszentralheizung 

mit Brennwerttechnik) ist außentemperaturgeführt 

und wird als Zweirohrsystem 

errichtet. Die Installation des Heizkessels 

erfolgt in einer Heizzentrale. Der 

Anschluss erfolgt über das vorhandene 

Gasnetz der Stadt Leipzig. Die Heizungsanlage 

ist für die gesamte bauliche 

Anlage geplant. Änderungen durch 

behördliche Auflagen oder baulicher 

Gegebenheiten müssen berücksichtigt 

werden und können zu Planungsänderungen 

führen. 

Wasseranschluss und 

-aufbereitung 

Das Warmwasser wird zentral aufbereitet, 

die Größe des Warmwasserbehälters 

ergibt sich aus den Berechnungen des 

Fachingenieurs. Die Verteilungsleitungen 

für Kalt- und Warmwasserleitungen 

sowie die Zirkulationsleitungen werden 

aus Edelstahlrohren oder modernen 

Metallverbundrohrsystemen hergestellt 

und in den dafür vorgesehenen Installationsschächten 

verlegt. Gleiches gilt 

für Leitungen der Wohnungsinstallation. 

Die Trinkwasserversorgung erfolgt über 

das vorhandene Trinkwassernetz der 

Stadt Leipzig. Der vorhandene Trinkwasseranschluss 

wird überprüft und 

ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungen 

werden demontiert und entsorgt. 

Es wird ein zentraler Trinkwasserfilter 

installiert, der rückspülbar ist. 

Wärmemengen- und 

Wasserzähler 

Wärmemengen- und Wasserzähler werden 

bei einer entsprechenden Fachfirma 

über die Hausverwaltung gemietet. 

Regenwasser 

Alte Entwässerungsleitungen werden 

demontiert und entsorgt. Die Entwäs-

serung der Dachrinne erfolgt über die 

außenliegenden Fallrohre mit Einbindung 

über Standrohre in die vorhandene 

Grundleitung. 

Die Entwässerung der Terrassen, Loggien 

und Balkone erfolgt durch Einbindung 

an die Fallrohre. Sämtliche Regenrinnen, 

Fallrohre und Verkleidungen im 

Dachbereich sowie die Verkleidung 

sämtlicher Fensterbänke, Gurtgesimse 

und Bekrönungen der Fassade werden 

mit Titanzinkblech ausgeführt. 

Abwassergrundleitungen 

Alte Versorgungsleitungen werden demontiert 

und entsorgt. Die Grundleitungen 

werden geprüft und ggf. fachgerecht 

erneuert. Der Anschluss erfolgt 

an das öffentliche Abwassernetz. 

Strom/Telefon 

Die Elektroanlage wird gemäß den 

Richtlinien der Leipziger Stadtwerke 

zentralisiert. In diesen E-Räumen werden 

die zentralen Zähleranlagen angelegt. 

Der elektrische Hausanschluss wird nach 

Beurteilung des Versorgungsträgers der 

Stadtwerke Leipzig entsprechend der 

geltenden Nutzungsverordnung erneuert. 

Alle Wohnungen werden zum Anschluss 

von Telefon und Kabelfernsehen 

vorbereitet und mit entsprechenden 

Anschlussdosen ausgestattet. 

Die Leitungsführung erfolgt unter Putz 

bis zur zentralen Übergabe (Verteilerschrank) 

im Keller. Die Nutzung erfolgt 

über Einzelverträge der Nutzer (Mieter) 

mit den Versorgern. 

2.2 Heizungsanlage 

Heizkörper 

Sämtliche Zuleitungen der Wohnungsverteilung 

zu den Einzelheizkörpern 

werden verdeckt geführt. Die Wohnungen 

werden in allen zu beheizenden 

Räumen mit endlackierten Flächenheizkörpern, 

profiliert als Ventil-Heizkörper, 

in den Raumwärmebedarf angepassten 

Typen und Größen gemäß der Wärmebedarfsberechnung 

ausgestattet. Die 

Heizkörper in den Bädern werden als 

Handtuchwärmetrockner (Sprossenheizkörper) 

ausgeführt. 

Steigleitungen/ 

Verteilungsleitungen 

Die Steig- sowie Wohnungsverteilungsleitungen 

bestehen aus Kupfer oder 

Metallverbundrohrsystemen. 

2.3. Sanitär 

Frischwasserleitungen 

Alte Versorgungsleitungen werden demontiert 

und entsorgt. Es werden neue 

Kalt- und Warmwasserleitungen sowie 

Zirkulationsleitungen aus Edelstahlrohren 

oder gleichwertigen hergestellt. 

Abwasserleitungen 

Neue Abwasserleitungen (Fallrohre in 

den Installationsschächten) werden aus 

heißwasserbeständigem, schallgedämmtem 

Abwasserrohren in erforderlicher 

Größe installiert, die waagerechten 

Abflussleitungen in den Wohnungen 

bestehen aus HT-Rohren. 

Sanitärobjekte, Armaturen 

Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss, 

Abfluss für den Anschluss der Spüle, 2 

Eckventile (1 Doppeleckventil für 

Spülmaschine). Die Montage der Zuund 

Abflussleitung erfolgt im Aufstellungsbereich 

der Spüle auf der Wand. 

Bad: Kalt- und Warmwasseranschluss 

für die Badewanne und Waschbecken. 

Das Toilettenbecken erhält einen Kaltwasseranschluss. 

Grundsätzlich kommen 

in der Bad- und Sanitärausstattung 

deutsche Markenfabrikate zum 

Einsatz. 

Badewannenanlage: 

- einer körpergeformten Badewanne 

(ca. 75 x 170 cm) 

- Wannenab- und Überlaufgarnitur 

mit Drehgriff und Siphon 

- Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie 

in verchromter Ausführung, mit 

Umstellung auf Brause und Wanneneinlauf 

- Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes, 

Metallschlauch (ca.160 cm) 

- Wannengriff 

- Badetuchhalter 

Duschwannenanlage: 

- einer Duschwanne in flacher Form 

(ca. 80 x 80 cm), inkl. Ablaufgarnitur 

- Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie 

mit Handbrause in verchromter 

Ausführung 

- Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes, 

Metallschlauch (ca.160 cm) 

- standardisierte Kunststoffduschtrennwand 

Aus dem Grundriss ist ersichtlich, dass 

mindestens eine Badewannen- bzw. 

Duschwannenanlage vorhanden ist. 

WC-Anlage: 

- Tiefspülklosett aus Porzellan wandhängend 

mit eingebautem Spülkasten, 

Sparspülung 

- WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel 

- Papierhalter verchromt 

Waschtischanlage: 

- Breite ca. 60 cm 

- Einhebelmischbatterie m. Zugknopfablaufgarnitur 

verchromt, Wandspiegel 

- Handtuchhalter Ring oder 2-armig 

Das Objekt 

Anschluss für Spüle und Waschmaschine 

Jede Wohnung erhält einen Wasch- und 

Spülmaschinenanschluss. Der Anschluss 

der Spüle und Spülmaschine erfolgt in 

der Küche über Eckventil mit Schubrosette. 

Der Anschluss für die Waschmaschine 

erfolgt soweit möglich im Abstellraum 

(falls nicht vorhanden in der 

Küche). 

Lüftung Innenbäder/Innen-WC 

Die Raumentlüftung der innenliegenden 

Bäder und WC´s erfolgt über Einzellüfter. 

Die Schaltung ist mit dem 

Lichtschalter kombiniert. Die Entlüftung 

erfolgt verdeckt in entsprechenden 

Versorgungsschächten über Dach 

2.4 Elektroinstallation 

Ausstattung nach DIN 18015/ 

VDE Bestimmungen 

Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche 

Markenfabrikate. Sie werden in Unterputzausführung 

einschließlich der Verdrahtung 

gemäß den entsprechenden 

Richtlinien und Verordnungen geliefert 

und eingebaut. Der Sicherungskasten/ 

Unterverteilung wird jeweils im Flur installiert. 

Der Ausstattungsgrad erfolgt 

gem. DIN 18015 Teil 2. Im Einzelnen 

erfolgt die Bestückung wie nachfolgend 

beschrieben. 

Anforderungen für die Ausstattung 

Es erfolgt eine komplette Neuinstallation 

der Elektroanlagen in den Wohnungen, 

im Treppenhaus und in den Kellern. 

Die Stromversorgung erfolgt über den 

Stromkreis der einzelnen Wohnung. 

Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage 

(Beleuchtung, Heizung) sowie der 

Zugänge zu den Mieterkellerräumen. 

Die Kellerräume, die den einzelnen 

Wohnungen zugeordnet werden, erhalten 

jeweils einen Beleuchtungskörper 

(Schiffsarmaturen mit Schalter und eine 

Steckdose). Kellerflure, Allgemeinräume, 

Heizungs- und Lüftungsanlagen, sowie 

Außen- und Treppenhausbeleuchtung 

werden vom Gemeinschaftszähler versorgt. 

Die Zählermontage erfolgt ausschließlich 

durch die Energieversorger. Wenn 

bei der Wohnungsabnahme der Nutzer 

noch nicht bekannt ist, erfolgt die Übergabe 

der Wohnung an den Käufer ohne 

Zähleinrichtung. Schaffung eines zentralen 

Zählerplatzes und eines zentralen 

Potentialausgleiches. 

Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage 

mit Videoüberwachung in jeder 

Wohneinheit mit elektrischer Türöffnung 

der Hauseingangstür eingebaut. 

Die Treppenhausbeleuchtung erhält 

39

40 

eine Zeitschaltautomatik mit Warnfunktion. 

Weiterhin wird ein zentraler Anschluss 

aller Wohneinheiten für Telekom 

und TV-Anlage geschaffen. 

Bäder: 1 Lichtschalter, 2 Steckdosen 

im Bereich Spiegel/Waschbecken, 1 

schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 

1 Deckenauslass bzw. -strahler 

in ausreichender Menge (angepasst der 

Raumgröße), 1 Steckdose jeweils für 

Waschmaschine und Trockner (bzw. in 

der Küche, falls Aufstellfläche im Bad 

nicht gegeben), elektrische Fußbodenbegleitheizung 

WC: 1 Lichtschalter, 1 Steckdose im 

Bereich Spiegel/Waschbecken, 1 schaltbarer 

Wandauslass im Spiegelbereich, 

1 Deckenauslass bzw. -strahler in ausreichender 

Menge (angepasst der 

Raumgröße) 

Küchen: 2 Doppel-Steckdosen (im Bereich 

der Küchenarbeitsfläche), 1 Herdanschlussdose, 

1 Steckdose für Dunstabzugshaube, 

1 Steckdose für Einbauküche 

(Kühl-/Gefriergerät) , 1 Steckdose 

für Spülmaschine, 1 Steckdose jeweils 

Waschmaschine und Trockner (falls 

Aufstellfläche im Bad nicht gegeben), 

1 Deckenauslass bzw. -strahler in ausreichender 

Menge (angepasst der 

Raumgröße), 1 Antennen-/Kabelanschlussdose 

Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer: 

1 Lichtschalter als Kombination mit 

Steckdose, 1 Deckenauslass, 3 Doppelsteckdosen, 

1 Antennen-/Kabelanschlussdose, 

1 Telefonanschlussdose 

kombiniert mit Einfachsteckdose 

Flur: 2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter 

als Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose 

kombiniert mit Einfachsteckdose, 

1 Deckenauslass bzw. -strahler 

in ausreichender Menge (angepasst der 

Raumgröße) 

Abstellraum: 1 Lichtschalter in Kombination 

mit 1 Steckdose, 1 Deckenauslass, 

1 Steckdose jeweils für Waschmaschine 

und Trockner (bzw. in der Küche, 

falls Aufstellfläche nicht gegeben) 

Keller: Komplette Neuinstallation der 

Elektroanlagen in den Kellern. Die 

Stromversorgung erfolgt über den 

Stromkreis der einzelnen Wohnung. 

Die Kellerräume, die den einzelnen 

Wohnungen zugeordnet werden, erhalten 

jeweils einen Beleuchtungskörper 

(Schiffsarmaturen mit Schalter und eine 

Steckdose). 

Balkon/Terrasse/Loggia: 1 Steckdose, 

1 Außenleuchte 

Treppenhaus/Außenanlagen: Die Beleuchtung 

erfolgt über Wand- bzw. 

Deckenleuchten in Stil und Farbe dem 

Treppenhaus angepasst. An einer Stelle 

wird eine abschaltbare Steckdose für 

die Treppenreinigung angebracht. Die 

Treppenhausbeleuchtung wird über ein 

Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnung 

geregelt. Jede Etage erhält eine 

Leuchte, ebenso der Kellerzugang, der 

Eingangsbereich sowie der Hof (1 Außenleuchte 

mit Dämmerungsschalter 

und Bewegungsmelder). 

Entsprechend der örtlichen Gegebenheiten 

und Raumgrößen kann die angegebene 

Elektroausstattung variieren. 

3. Bauwerk 

3.1 Dach 

Dachausbau 

Der Ausbau des vorhandenen Dachgeschosses 

erfolgt in Trockenbauweise 

gemäß den An-forderungen an den 

Brand- und Schallschutz. 

Dies betrifft sämtliche Wände, Decken, 

Stützen und Verbände sowie die Dachschrägen. 

Die vorhandene Dachform 

bleibt erhalten. 

Bei Ausbau des Dachgeschosses werden 

die sich aus der Planung ergebenden 

statischen, schallschutz- und brandschutztechnischen 

Anforderungen berücksichtigt 

und umgesetzt. Stützen, 

Kehlbalken und andere statische Bauteile 

werden nach Möglichkeit in den 

Ausbau integriert. Die vorhandenen 

Sparren müssen aus diesem Grund im 

erforderlichen Maß verstärkt werden. 

Aus statischen Gründen müssen ggf. 

Verstärkungen des Dachverbandes aus 

Stahl vorgenommen werden. Die Fallstränge 

der Entwässerungsleitungen 

erhalten eine durch das Dach nach 

außen geführte Entlüftung. Vorhandene 

Schornsteine werden teilweise bis unter 

Kellerdecke abgebrochen bzw. für die 

neu errichtete Heizungsanlage zur Abgasführung 

saniert (Einzug eines Abgasrohres) 

und genutzt. 

Um den erforderlichen Wärmeschutz 

im Dachgeschoss zu gewährleisten, ist 

der Einbau einer Wärmedämmung 

(Sparrenzwischendämmung) entsprechend 

der geltenden Energieeinsparverordnung 

(EnEV) vorgesehen. 

Die Innenverkleidung des Dachraumes 

erfolgt in Trockenbauweise (Gipskarton). 

Zur Belichtung werden Dachflächenfenster 

in ausreichender Größe 

eingebaut. 

Die Dacheindeckung erfolgt in Abstimmung 

mit dem Denkmalschutz. Die 

Dachterrassen und Flachdachbereiche 

werden mit Bitumen- oder Kunststoff- 

abdichtungen gemäß Flachdachrichtlinie 

abgedichtet. 

Die Dachterrassen werden mit kesseldruckimprägnierten 

Holzlattenrosten 

mit rutschhemmender Oberfläche als 

Gehbelag ausgeführt. 

Dachklempnerarbeiten 

Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre, 

Standrohr (mit Reinigungsöffnung), 

Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen, 

Schneefanggitter etc. 

werden mit Titanzinkblech ausgeführt. 

3.2 Straßen- und Hoffassade 

Die Sanierung der historischen Fassade 

und Sockel erfolgt unter Maßgabe der 

denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. 

Die Straßenseitige Fassade darf 

nicht mit einem Wärmedämmverbundsystem 

gedämmt werden, die Fassade 

wird nach historischem Vorbild detailgetreu 

restauriert und wiederhergestellt. 

Die Hofseitige Fassade erhält in Abstimmung 

mit dem Denkmalschutz ein Wärmedämmverbundsystem 

mit Außenputz 

sowie entsprechenden Farbanstrich. 

3.3 Fenster- und Balkontüren 

Sämtliche vorhandenen Fenster werden 

demontiert und durch neue Holzisolierglasfenster 

mit Dreh-/Kippflügel nach 

Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen 

Genehmigung sowie unter Maßgabe 

des Schallschutzgutachtens ersetzt. 

Fensterbänke 

Innen: Fensterbänke aus Kalkstein Jura 

Außen: Fensterbanke, Gesimse ect. 

außen erhalten eine Abdeckung aus 

Zinkblech (nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen 

Genehmigung) 

3.4 Hauseingangstüren 

Die vorhandenen Hauseingangstüren 

werden fachgerecht aufgearbeitet oder 

durch neue Holztüren nach Maßgabe 

der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung 

ersetzt. 

3.5 Balkone 

Die Ausführung der neu zu errichtenden 

Balkone erfolgt als verzinkte Stahlkonstruktion 

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen 

Genehmigung. Die 

Balkonplatte besteht aus Beton, Material, 

Farbe, Form der Brüstung usw. ist 

mit der Denkmalpflege abzustimmen. 

3.6 Treppenhaus 

Das Treppenhaus wird nach einer Befunduntersuchung 

durch einen Restau-

ator sowie nach Maßgaben der denkmalschutzrechtlichen 

Auflagen komplett 

saniert. 

Die Treppenanlage aus Holz sowie vorhandene 

Bodenfliesen werden entsprechend 

überarbeitet und wenn erforderlich, 

ergänzt. 

Trittstufen sowie die Podeste werden 

geschliffen und neu versiegelt. Die 

Handläufe und Treppenwangen erhalten 

entsprechend den Auflagen vom 

Denkmalschutz einen neuen Anstrich. 

Vorhandene Wohnungseingangstüren 

werden fachgerecht unter Berücksichtigung 

der Verbesserung des Brand-, 

Schall- und Einbruchschutzes restauriert 

und ertüchtigt oder durch neue Wohnungseingangstüren 

als an den Bestand 

angelehntes Stilelement ersetzt. 

Die Treppenhausfenster werden in einer 

dem historischen Bestand entsprechenden 

Gliederung komplett erneuert, 

bzw. nach Auflagen der denkmalschutzrechtlichen 

Genehmigung restauriert. 

Die Wände werden vollflächig gespachtelt 

und verschliffen. Auf Grundlage 

der Befunduntersuchung des Restaurators 

sowie der denkmalschutzrechtlichen 

Genehmigung erfolgt die Wiederherstellung 

der Originalausmalung im 

Decken- und Wandbereich. 

3.7 Keller 

Die einzelnen Kellerabteile werden aus 

einer luftzirkulationsfördernden, offenen 

und verzinkten Metallkonstruktion ausgeführt. 

Der Einbau von Türen (T30) erfolgt 

nach den Erfordernissen der derzeit 

geltenden Brandschutzbestimmungen. 

Sämtliche Kellerfenster werden erneuert 

(verzinkter Stahlrahmen mit Lüftungsgitter 

bzw. nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen 

Genehmigung). 

Kellerdecke 

Die vorhandene Kellerdecke liegt ca. 

0,50 cm über Oberkante Terrain und 

besteht aus einem Ziegelgewölbe. 

Kellerfußboden 

Der vorhandene Kellerfußboden wird 

auf Schäden untersucht. Ist seine Funktion 

nicht gestört, bleibt er weitestgehend 

erhalten. Unebenheiten werden 

ausgebessert. Falls erforderlich wird ein 

Gussasphaltbeton auf den vorhandenen 

Fußboden aufgebracht. 

Kellerwände 

Die Kellerwände werden von schadhaften 

Putz befreit, sandgestrahlt und als 

sichtbares Mauerwerk belassen. Größere 

Fehlstellen im Mauerwerk werden 

mit gleichem Material ausgebessert. 

Es erfolgt durch den TÜV Süd eine 

Überprüfung des Bauzustandes hinsichtlich 

auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit, 

schädigender Salze im Mauerwerk. 

Im Ergebnis dieser Untersuchungen 

werden erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen 

durchgeführt. In der 

Regel zur Sperrung gegen aufsteigende 

Feuchtigkeit ins Erdgeschoss. Grundsätzlich 

wird eine vertikal- und horizontal 

Abdichtung der zugänglichen Kelleraußenwände 

durchgeführt. Da es sich 

bei den Kellerräumen jedoch um untergeordnete 

Neben-/Abstellflächen handelt, 

stellt eine bestehen bleibende 

Restfeuchte keinen Mangel dar. 

3.8 Wohneinheiten 

Wohnungstrennwände 

Bestand: Massive Wohnungstrennwände 

in Stärken von 15-24 cm. Bei zu 

geringen Wandstärken werden die 

Wohnungstrennwände brand- und 

schallschutztechnisch ertüchtigt (Gipskarton-Vorsatzschale). 

Neu: Soweit Wände in den Wohnungen 

neu hinzukommen oder erneuert werden 

müssen, werden diese Wände als 

Trockenbauwände gemäß den Anforderungen 

an den Brand- und Schallschutz 

errichtet (beidseitige Doppelbeplankung). 

Neue tragende Wände werden 

in Ziegelbauweise erstellt und beidseitig 

verputzt. 

Wand- und Deckenbeläge 

An allen Innenwänden und Decken 

wird die alte Tapete entfernt. Schadhafte 

Putzstellen werden ausgebessert. 

Soweit keine Neuaufteilung der Wohnungen 

erfolgt, unterliegen alle Wände 

dem Bestandsschutz. Bad-, Küchenund 

Flurbereiche erhalten eine Trockenbau-Unterhangdecke. 

In Wohnräumen, die aus statischen 

Gründen Unterzüge erhalten, werden 

ebenfalls Trockenbau-Unterhangdecken 

eingebaut. 

In den Wohneinheiten werden die Wände 

und Decken glatt gespachtelt und 

erhalten einen zweifachen deckenden 

Dispersionsanstrich im Farbton weiß. 

Die Wände der Bäder sowie der Gäste- 

WC erhalten einen zeitgemäßen hochwertigen 

Fliesenbelag. Die exakte Höhe 

des Fliesenbelages ergibt sich aus der 

Höhe der vorhandenen Gegebenheiten, 

z.B. Vorwandkonstruktion, sowie den 

Abmessungen der Fliesen. Die Wandfliesen 

werden im Dünnbettverfahren 

inkl. erforderlicher Abdichtungen im 

Das Objekt 

Spritzwasserbereich verlegt. Oberhalb 

der Fliesen werden die Wände gespachtelt 

und deckend gestrichen. 

Fußbodenaufbau/Bodenbelag 

Die Böden in den Wohnungen erhalten 

einen Gussasphaltestrich bzw. Zementestrich 

mit einer entsprechenden Trittschalldämmung. 

Die Türbereiche innerhalb 

der Wohnungen werden nach 

Möglichkeit schwellenlos ausgeführt. 

Eine Schwelle vom Treppenhaus in die 

Wohnung ergibt sich aus denkmalschutzrechtlichen 

Vorgaben, die Veränderungen 

im Treppenhaus nicht zulassen. 

Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer: 

Die Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer 

erhalten ein Massivparkett (Mosaikparkett 

d= 8 mm) aus Eiche mit umlaufenden 

Sockelleisten. 

Küche: Für Küchen ist ein Fliesenbelag 

(Materialpreis EUR 30,00 pro qm) vorgesehen. 

Optional kann, bei Einigung 

vor Baubeginn kostenneutral, auch hier 

die Verlegung von Mosaikparkett vereinbart 

werden. 

Bad: Die Böden im Bad erhalten einen 

Fliesenbelag (Materialpreis EUR 30,00 

pro qm) inkl. der erforderlichen Abdichtung. 

Wohnungsinnentüren 

Sämtliche Innentüren werden, sofern 

vom Denkmalschutz nicht anders gefordert, 

erneuert. Es werden neue hochwertige 

Zimmertüren eingebaut. Die 

Türbeschläge werden in Edelstahl ausgeführt. 

Schließanlage in der 

Wohnungseingangstür 

Es wird eine Schließanlage mit Hauptund 

Gruppensperre GPI, serienmäßig 

mit Aufbohr- und Abtastsicherung. Die 

Übergabe erfolgt inkl. eines Schließplanes 

an die Hausverwaltung. 

4. Sonstige Ausstattung 

Küchen 

Der Einbau einer Einbauküche kann auf 

Wunsch nach gemeinsamer Abstimmung 

vor Baubeginn optional gegen 

Aufpreis erfolgen. 

Briefkastenanlage 

Die neue Briefkastenanlage wird als 

wandhängende Anlage in Abstimmung 

mit dem Denkmalamt im Treppenhausbereich 

erstellt 

Aufzug 

Das Haus erhält einen 4-Personenaufzug 

(z.B. Firma Otis oder Thyssen ect.) mit 

Haltestellen von Erdgeschoss bis Dachgeschoss. 

Die Ausführung erfolgt nach 

41

42 

Planung und den Angaben des Aufzugsherstellers. 

Außenanlagen 

Die gesamte Außenanlage wird unter 

Maßgabe der zuständigen Ämter 

(Denkmalschutz, Grünflächenamt) gestaltet. 

Historische Beläge im Gehwegbereich 

werden erhalten bzw. neu verlegt. 

Es werden zentrale Müllcontainerstellplätze 

in ausreichender Anzahl hergestellt. 

Die Restfläche wird mit Rasen 

und Sträuchern lt. Planungsunterlagen 

begrünt. 

5. Planungsänderungen 

Änderungen in der Planung, an vorgesehenen 

Materialien und bei Einrichtungsgegenständen 

sind vorbehalten, 

soweit sie aus technischen Gründen 

oder aus Gründen der Materialbeschaffung 

zweckmäßig sind und den geschilderten 

Standard nicht mindern. Änderungen 

in der Baugenehmigung oder 

aufgrund behördlicher Auflagen oder 

geänderter gesetzlicher Bestimmungen 

können zu Planungsänderungen führen 

und bleiben vorbehalten. 

6. Sonderwünsche 

Änderungswünsche (Planung, Ausstattung) 

eines Käufers bezüglich des Sondereigentums 

sind möglich, soweit es 

der Bautenstand zulässt, sie technisch 

durchführbar und diese Änderungs- 

Rechtliche 

Konzeption 

Das hier angebotene Immobilieninvestment 

ist mit dem Abschluss mehrerer 

Verträge verbunden. Bei den Verträgen 

handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot 

nebst einer Grundlagenurkunde 

des Notars Kukral mit Amtssitz in Leipzig. 

Ferner tritt der Erwerber als künftiges 

Mitglied in einen bereits abgeschlossenen 

WEG-Verwaltervertrag mit 

der Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH ein. Optional kann ein 

Sondereigentumsverwaltungsvertrag 

geschlossen werden. Daneben wird 

dem Erwerber der Abschluss eines 

Mietgarantievertrag angeboten, dessen 

Kosten bereits im Kaufpreis enthalten 

sind. In der Grundlagenurkunde sind 

die Teilungserklärung gem. § 8 WEG, 

die Pläne, die Baubeschreibung sowie 

Planungs- und Änderungsvollmachten 

enthalten. Die wesentlichen Inhalte der 

Verträge werden im Folgenden kurz 

erläutert. Die vollständigen Verträge 

werden dem Interessenten auf Wusch 

ausreichende Zeit vor dem Erwerb überlassen. 

wünsche nicht gegen die Interessen 

der Gemeinschaft gerichtet sind. Die 

Änderungen sind mit dem Bauherrn 

bzw. Bauträger (Grundstücksverkäufer) 

im Einzelnen vorab zu besprechen. 

Dieser untersucht die Durchführungsmöglichkeit 

und veranlasst ggf. eine 

Kostenkalkulation durch den Generalunternehmer 

bzw. die Handwerksfirmen. 

Auf Grundlage dieser Kostenkalkulation 

wird ein Zusatzvertrag zwischen 

dem Käufer und dem Generalunternehmer 

bzw. den Handwerksfirmen 

über den Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen. 

Die Leistungen sind darin 

direkt mit dem Generalunternehmer 

bzw. den Handwerksfirmen abzurechnen. 

Dasselbe Prinzip gilt auch bei der 

Abwahl einer Leistung. Mündliche 

Auskünfte bedürfen zu ihrer Gültigkeit 

immer der Schriftform. 

7. Angabenvorbehalt 

Alle Angaben sind vom Ersteller der 

Baubeschreibung sorgfältig geprüft und 

zusammengestellt worden. Kein Vermittler, 

Anlageberater oder sonstiger 

Dritter ist berechtigt, Auskünfte zu erteilen 

oder Zusicherungen zu machen, 

die von diesen Angaben abweichen 

oder über sie hinausgehen. Solche Auskünfte 

und Zusicherungen sind im Übrigen 

nur wirksam, wenn sie schriftlich 

durch die Ersteller der Baubeschreibung 

erfolgen. Sämtliche Angaben entsprechen 

dem Stand der Planung im August 

I. Kaufvertrag 

1. Angebot 

Der Investor unterbreitet der Verkäuferin, 

der DGG Deutsche Gesellschaft für 

Grundbesitz AG, Karl-Tauchnitz-Str. 2, 

04107 Leipzig, ein notarielles Angebot 

zum Abschluss des im Folgenden beschriebenen 

Kaufvertrages über eine 

noch zu sanierende Altbauwohnung. 

An dieses Angebot ist der Investor 40 

Tage ab Beurkundung unwiderruflich 

gebunden. Über diesen Zeitpunkt hinaus 

besteht das Angebot weiter fort. 

Es kann jedoch dann durch den Anbieter 

widerrufen werden, es sei denn, die 

Annahme wurde vor Zugang des Widerrufs 

bereits erklärt. Die Annahme ist 

erfolgt, wenn die Annahmeerklärung 

vor einem deutschen Notar beurkundet 

worden ist. 

2008. Sie stehen unter dem Vorbehalt 

grundsätzlich unveränderter Planungsund 

gleichbleibender rechtlicher Verhältnisse 

der Spruchpraxis der Gerichte, 

Verwaltungs- und Finanzbehörden. 

8. Haftungsvorbehalt 

Die Haftung der gegenwärtigen und 

zukünftigen Vertragspartner für unrichtige 

oder unvollständige Angaben oder 

für Verletzung eventuell bestehender 

Aufklärungs- oder Hinweispflichten 

gegenüber dem Erwerber ist auf Vorsatz 

und auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt. 

In Plänen eingezeichnete Möblierungen 

haben rein informativen Charakter und 

sind nicht im Kaufpreis enthalten. Die 

Maße in den Zeichnungen können sich 

in der Ausführungsplanung aus technischen 

Gründen ändern (z.B. wegen 

Vormauerungen, Lüftungsschächten, 

im Dachgeschoss statisch bedingter 

Stützen usw.). Änderungswünsche sind 

im Kaufvertrag schriftlich zu vereinbaren. 

Änderungen infolge behördlicher 

Auflagen und bautechnische Maßnahmen 

bleiben vorbehalten; desgleichen 

die Verwendung anderer Baustoffe, soweit 

diese keine Wertminderung herbeiführen. 

Stand: Februar 2009 

DGG AG 

2. Inhalt 

a) Grundstück 

Die Verkäuferin ist bzw. wird Eigentümerin 

des im Grundbuch des Amtsgerichts 

Leipzig, Blatt 709, lfd. Nr. 1 verzeichneten 

Grundbesitzes, Flurstück 

337m, Flur 1, gelegen in Leipzig. Das 

Grundstück wird zur Bildung von Wohnungseigentum 

entsprechend der Teilungserklärung 

aufgeteilt. Das Grundeigentum 

wird bei Veräußerung wie 

folgt belastet sein: 

Abt. II: lastenfrei 

Abt. III: Globalgrundschulden der 

Verkäuferin 

Der Anspruch des Käufers auf Lastenfreistellung 

aufgrund des Grundstückskaufvertrages 

bleibt unberührt. 

Die in Abt. III eingetragenen Grundschulden 

müssen bei Eigentumsumschreibung 

auf den Erwerber gelöscht 

sein.

) Teilung Wohnungseigentumsgesetz 

(WEG) und Kaufgegenstand 

Die Verkäuferin wird das Eigentum an 

dem Grundstück in Miteigentumsanteile 

nach § 8 WEG in der Weise teilen, 

dass mit jedem Anteil das Sondereigentum 

an einer bestimmten Wohnung 

und einem Kellerraum im auf dem 

Grundstück errichteten Gebäude verbunden 

ist. Die Teilungserklärung ist 

Gegenstand der Grundlagenurkunde. 

Die Verkäuferin verpflichtet sich, den 

Kaufgegenstand nach Maßgabe der 

Grundlagenurkunde zu sanieren. Die 

Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde 

noch nicht erteilt. Die Anlegung der 

Wohnungsgrundbücher ist demnach 

noch nicht erfolgt. Der Kaufvertrag hat 

demnach den Kauf einer noch zu sanierenden 

bzw. noch auszubauenden 

Sondereigentumseinheit einschl. Kellerraum 

nebst Miteigentumsanteil am 

Gemeinschaftseigentum zum Gegenstand. 

Der Kaufgegenstand wird dazu 

im Kaufvertrag exakt bezeichnet. 

c) Denkmalschutzrechtliche 

Genehmigungsvorbehalte 

Das auf dem Grundstück stehende Gebäude 

ist nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz 

ein Kulturdenkmal und 

unterliegt somit den Bestimmungen 

dieses Gesetzes. Gem. § 12 SächsDSchG 

bedürfen jegliche Veränderungen, Modernisierungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen 

am und im Kulturdenkmal 

der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. 

Wenn die geplanten Maßnahmen 

baugenehmigungspflichtig sind, 

tritt an die Stelle der denkmalschutzrechtlichen 

Genehmigungen die Stellungnahme 

(Zustimmung oder Versagung) 

der Denkmalschutzbehörde zum 

Bauvorhaben gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. 

Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung 

lagen die erforderlichen 

Genehmigungen noch nicht vor, die 

Prospektherausgeberin geht jedoch davon 

aus, dass das Projekt wie prospektiert, 

ggf. mit kleinen Auflagen und Änderungen, 

umgesetzt werden kann. 

Die Verkäuferin bestätigt im Grundstückskaufvertrag, 

dass mit den aufgrund 

dieses Vertrages zu erbringenden 

Bauleistungen alle Anforderungen des 

Denkmalschutzes verwirklichen werden. 

d) Kaufpreis, Wohnfläche und 

Fälligkeit 

Die Immobilie einschließlich Sanierung 

wird zum Festpreis verkauft, wobei der 

Festpreis auf Grund und Boden, die 

Altbausubstanz, sowie die Sanierungsarbeiten 

aufgeteilt ist. Diese Aufteilung 

ist lediglich eine Schätzung und das 

Finanzamt kann nach entsprechender 

Prüfung eine andere Aufteilung festlegen. 

Weder der Berater noch der Bauträger 

(Verkäufer) haften für diese Auf- 

teilung. Die angegebene Wohnfläche 

wurde nach der ab dem 01.01.2004 

geltenden Wohnflächenverordnung 

(WoFlV) berechnet. Balkone, Terrassen 

und Austrittsflächen werden mit 50% 

ihrer Fläche berücksichtigt. Geringfügige 

Flächenabweichungen von bis zu 

+/-3% haben keinerlei Einfluss auf den 

Preis und den sonstigen Vertragsinhalt. 

Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten 

der Projektierung, des Marketings und 

des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere 

auch die Innenprovision, die der 

Verkäufer an den Kapitalanlagenvertrieb 

bezahlt und die ggf. über dem Niveau 

der gewöhnlichen Maklercourtage liegen 

kann. Die Höhe kann je nach Wohnung, 

Vertriebspartner und Vertriebsstand 

des Gesamtprojektes unterschiedlich 

sein und bei Interesse bei der Verkäuferin 

erfragt werden. Im Kaufpreis 

nicht enthalten sind die Kosten von im 

Vertrag nicht vereinbarten Sonderwünschen, 

sowie Notar- und Grundbuchgebühren, 

die notwendigen Kosten des 

Vertragsvollzuges, die vom Erwerber 

unter Umständen an den Vermittler zu 

zahlende Außenprovision, die Kosten 

von Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte 

des Käufers, die Beiträge 

zur Feuerversicherung ab Deckungszusage, 

die Grunderwerbsteuer 

sowie die Grundsteuer, Gebühren und 

Beiträge nach Übergang von Lasten 

und Gefahren. Insbesondere hat der 

Käufer die Notarkosten, die Kosten der 

Grundschuldbestellung sowie die 

Grunderwerbsteuer zu übernehmen, 

was im Allgemeinen ca. 5,5% des Kaufpreises 

(3,5% Grunderwerbsteuer, ca. 

2,0% Notar, Gerichtskosten, Kosten 

Finanzierungsgrundschuld) ausmacht. 

Bei der Kalkulation sind auch die Zwischenfinanzierungskosten 

sowie Bereitstellungszinsen 

für die Zeit von der Darlehenserteilung 

bis hin zur ersten Mieteinnahme 

einzukalkulieren. Die Finanzierung 

ist ausschließlich Sache des 

Erwerbers. 

Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt 

zu zahlen, wobei sich die Raten 

an den Vorgaben der den Erwerber 

schützenden Makler- und Bauträgerverordnung 

(MaBV) orientieren und im 

Einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu 

entnehmen sind. Bei der Anforderung 

der Raten ist eine Bestätigung des Bauleiters 

über den Baufortschritt vorzulegen. 

Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen 

für sämtliche Kaufpreisraten 

sind: 

- Vorlage einer Fotokopie der Baugenehmigung 

durch den Verkäufer 

- Eintragung einer Auflassungsvormerkung 

für den Käufer im Range nach 

den derzeit eingetragenen Vorbelastungen 

und mit der Maßgabe, dass 

Grundpfandrechte zur Finanzierung 

des Kaufpreises, die mit Zustimmung 

des Käufers zur Eintragung gelangen, 

Das Objekt 

der Vormerkung im Range vorgehen 

dürfen; 

- Rechtswirksamkeit des Vertrages und 

Erteilung der zum Verkauf notwendigen 

öffentlich-rechtlichen Genehmigungen 

(Negativattest nach § 17 

SächsDSchG, §§ 25 ff. SächsWG); 

- Sicherung der Lastenfreistellung im 

Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV, 

das heißt die Freistellung von allen 

vom Käufer nicht zu übernehmenden 

Grundpfandrechten muss mit 

aus dem Kaufpreis erfüllbaren Zahlungsauflagen 

gewährleistet sein. 

Da die Kaufpreisansprüche an die zwischenfinanzierende 

Bank abgetreten 

sind, kann der Kaufpreis nur an diese 

mit schuldbefreiender Wirkung gezahlt 

werden. Zahlt der Käufer bei Fälligkeit 

nicht, kommt er ohne Mahnung in Verzug. 

Wenn der Käufer Verbraucher ist, ist 

dem Käufer Sicherheit für die rechtzeitige 

Herstellung des Vertragsobjektes 

ohne wesentliche Mängel in Höhe von 

5% zu leisten. Dies wird dadurch bewirkt, 

dass der Käufer die Raten bis zum 

Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit 

zurückhält. 

e) Grundstücksbelastungen zur 

Kaufpreisfinanzierung 

Die Verkäuferin erteilt dem Käufer die 

Vollmacht, die zur Sicherung der vom 

Käufer aufgenommenen Darlehen erforderlichen 

Grundschulden dergestalt 

zu bestellen (Belastungsvollmacht), dass 

diese nur gilt, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde 

die im Kaufvertrag 

festgehaltenen Sicherungsvereinbarungen 

wiedergegeben werden. Zur Sicherung 

der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht 

mit Bedingungen und 

Auflagen verbunden, die den Zweck 

haben, dass Auszahlungen der finanzierenden 

Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld 

tilgen. Der Verkäufer übernimmt 

im Zusammenhang mit der 

Grundschuldbestellung zur Kaufpreisfinanzierung 

keine persönliche Haftung 

noch trägt er damit verbundene Kosten. 

Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung 

ausschließlich Sache des Erwerbers und 

ist keine Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit. 

Es obliegt dem Käufer 

dafür Sorge zu tragen, dass die Auszahlungsvoraussetzungen 

für seine Finanzierung 

bis zur Kaufpreisfälligkeit gegeben 

sind. 

f) Sanierungsverpflichtung und 

Fertigstellung 

Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung 

ergibt sich aus der Baubeschreibung, 

die als Anlage der Grundlagenurkunde 

(Teilungserklärung) beigefügt 

und in diesem Prospekt abgedruckt 

ist, und der Baugenehmigung. 

Die Baubeschreibung wird damit zum 

43

44 

Gegenstand des Grundstückskaufvertrages 

gemacht. Bei Zweifeln über die 

zu erbringenden Bauleistungen geht 

die Baubeschreibung den Bauplänen 

vor. 

Bezüglich der vom Verkäufer geschuldeten 

Bauleistungen können im Einvernehmen 

mit dem Käufer anstelle der 

in der Baubeschreibung und in den 

Bauzeichnungen aufgeführten Leistungen 

gleichwertige andere Leistungen 

erbracht werden, insbesondere gleichwertige 

andere Ausstattungsgegenstände 

verwendet werden, wenn es die 

Umstände erfordern. Abweichungen 

von den Bauplänen und der Baubeschreibung 

können im Übrigen nach 

Absprache unter den Vertragsteilen 

vorgenommen werden, wenn behördliche 

Auflagen oder bautechnische 

Gründe dies erfordern. Sie dürfen sich 

jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd 

auf das Vertragsobjekt auswirken 

und müssen dem Käufer bekannt gegeben 

und zumutbar sein. 

Das Bauvorhaben wird entsprechend 

der Vereinbarung im Kaufvertrag bis 

zum 31.05.2010 bezugsfertig hergestellt. 

Der Verkäufer haftet dem Käufer 

für jeden nachweislich aus der Überschreitung 

dieser Frist entstehenden 

Schaden, soweit die Verzögerung nicht 

auf höhere Gewalt oder Durchführung 

von Sonderwünschen für den Käufer 

zurückzuführen ist Der Verkäufer ist 

nicht verpflichtet, bautechnischen Sonderwünschen 

des Käufers, also Leistungen, 

die nicht in dieser Grundstückskaufvertrag 

oder der Bezugsurkunde 

enthalten sind, nachzukommen. Sonderwünsche 

sind nach Absprache mit 

dem Verkäufer möglich, falls dies der 

Baufortschritt zulässt. Ein Rückbau ist 

grundsätzlich auszuschließen. Sonderwünsche 

sind falls nicht anders vereinbart 

gesondert zu vergüten. 

g) Abnahme des Sonder- und 

Gemeinschaftseigentums 

Die Abnahme des Sondereigentums 

erfolgt bei Bezugsfertigkeit, wobei der 

Käufer hierzu mit einer Frist von zwei 

Wochen zwischen Absendung der Mitteilung 

und Abnahmetermin zu diesem 

geladen wird. Bei Besichtigung wird 

ein Abnahmeprotokoll gefertigt, in welches 

Restarbeiten oder Mängel aufgenommen 

werden. 

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums 

erfolgt nach vollständiger Fertigstellung 

des Gebäudes durch die Eigentümergemeinschaft 

durch einen Sachverständigen. 

Eine Einladung durch 

den Verkäufer zum Termin der Abnahme 

des Gemeinschaftseigentums erfolgt 

nicht. Die jeweilige Abnahme ist maßgeblich 

für den Verjährungsbeginn. 

h) Übergang des Vertragsbesitzes 

sowie der Rechte und Pflichten 

Besitz und Nutzungen gehen von dem 

Zeitpunkt an auf den Käufer über, ab 

dem dieser das Vertragsobjekt aufgrund 

Übergabe nutzen darf. Ab Übergabe 

sowie im Fall einer vorzeitigen Nutzung 

ab Nutzungsbeginn gehen alle Lasten, 

insbesondere auch die laufenden Steuern 

und öffentlichen Abgaben, die Gefahr 

eines zufälligen Untergangs und 

einer zufälligen Verschlechterung, sowie 

die Verkehrssicherungspflicht auf den 

Käufer über. Der Verkäufer ist zur Übergabe 

verpflichtet, wenn die Abnahme 

durchgeführt ist und der Käufer alle zu 

diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen 

geleistet hat oder Zug um Zug gegen 

Übergabe leistet. Der Verkäufer erteilt 

dem Käufer ab Besitzübergabe Stimmrechtsvollmacht 

für die Eigentümerversammlung. 

Ein Hausgeld für den Vertragsbesitz 

hat bis zur Besitzübergabe 

der Verkäufer, ab diesem Zeitpunkt der 

Käufer zu zahlen. 

Der Verkäufer trägt alle Erschließungsbeiträge 

im Sinne des Baugesetzbuches 

für Erschließungsanlagen, die bis zur 

bezugsfertigen Fertigstellung des Vertragsobjektes 

bereits hergestellt sind, 

oder für die die Gemeinde bei der 

Durchführung des Bauvorhabens Voraus- 

oder Sicherheitsleistungen verlangt 

hat oder über die ein Erschließungsvertrag 

mit der Gemeinde geschlossen 

wurde, sowie Kosten für naturschutzrechtliche 

Ausgleichsmaßnahmen. 

Außerdem trägt er alle Kosten für die 

Anschlüsse des Vertragsobjektes an Verund 

Entsorgungsanlagen, einschließlich 

der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge 

und Kommunalabgaben nach 

dem Kommunalabgabengesetz für die 

erstmalige vollständige Erschließung 

des Vertragsobjekts sowie die Kosten 

der inneren Erschließung. Art und Umfang 

der Leistungen des Verkäufers 

richten sich insoweit nach der Baubeschreibung 

und der Baugenehmigung 

für das Bauvorhaben. Im Übrigen trägt 

solche Kosten der Käufer. Etwaige Rückerstattungen 

von Vorausleistungen stehen 

dem Verkäufer zu. 

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

bestehen für den Kaufgegenstand keine 

Miet/Pachtverhältnisse. 

i) Gewährleistung 

Hinsichtlich der Gewährleistung wird 

im Vertrag wie folgt unterschieden. Bezüglich 

des Grund und Bodens sowie 

für Gebäudeteile, für die der Verkäufer 

keine Arbeiten schuldet, insbesondere 

der Keller, sind Sachmängelgewährleistungsansprüche 

des Käufers ausgeschlossen, 

sofern nicht § 309 Ziffer 7 

BGB (Haftungsausschluss bei Verletzung 

von Leben, Körper, Gesundheit u. grobem 

Verschulden) diesem Ausschluss 

entgegensteht. Für die erbrachten Sa- 

nierungs- und Modernisierungsleistungen 

gilt das Werkvertragsrecht des BGB, 

wobei der Käufer einen Anspruch auf 

Nacherfüllung oder Minderungsrechte 

geltend machen und bei Mängeln vom 

Vertrag zurücktreten oder Schadenersatz 

verlangen kann. Es gelten die gesetzlichen 

Verjährungsfristen. 

j) Vollmachten 

Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten 

enthalten. Zunächst werden die 

Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung 

nötigen Umfang bevollmächtigt. 

Der Käufer erhält eine Belastungsvollmacht 

für das Vertragsobjekt 

zur Darlehensbeschaffung. Die Verkäuferin 

wiederum ist bevollmächtigt, Sonder- 

und Gemeinschaftseigentumsflächen 

in Größe und Anzahl der Wohnungen 

zu verändern, sowie umzuwandeln. 

Im Innenverhältnis dürfen diese 

Vollmachten nur insoweit benutzt werden, 

als ihre Ausübung in Übereinstimmung 

mit diesem Vertrag steht oder 

der Erfüllung behördlicher Auflagen 

dient und das Sondereigentum des 

Käufers nicht beeinträchtigt. 

k) Rücktritt 

Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nachdem 

die Verkäuferin das unterbreitete Angebot 

des Käufers angenommen hat, nur 

aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen 

möglich. Grundsätzlich ist der hierfür 

gegebene Raum äußerst beschränkt 

und ist nur bei gravierenden Gründen 

gegeben. Generell gilt die Rechtsregel, 

dass einmal geschlossene Verträge von 

beiden Parteien eingehalten werden 

müssen. 

l) Voraussetzungen und Folgen 

der Eigentumsübertragung 

Eigentum erwirbt der Käufer erst mit 

seiner Eintragung im Grundbuch, unter 

anderem nach Vollzug der Teilungserklärung, 

Erklärung der Auflassung in 

einer Nachtragsurkunde sowie Vorlage 

der Unbedenklichkeitsbescheinigung 

des Finanzamtes und vollständiger Zahlung 

des Kaufpreises. Zur Sicherung 

dieses Anspruchs wird im Grundbuch 

eine Auflassungsvormerkung eingetragen, 

welche mit der Eintragung des 

Käufers als Eigentümer gelöscht wird. 

II. Verwaltervertrag für das 

Gemeinschaftseigentum, 

Gemeinschaftsordnung 

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums 

wird die Sachsengrund 

Hausverwaltungsgesellschaft mbH, 

Rehwagenstraße 2, 04288 Leipzig, bestellt, 

beauftragt und bevollmächtigt. 

Die Verwalterbestellung ist auf die die 

Dauer von zunächst drei Jahren ab 

Übergabe der ersten Wohneinheit an 

einen Erwerber befristet. Der mit dem

Verwalter abgeschlossene Verwaltervertrag 

kann vor Ablauf dieser Frist nur 

aus wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst 

werden. In diesen Vertrag tritt der 

Erwerber mit Übergang von Besitz/Nutzen 

und Lasten, spätestens mit Eintragung 

als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch 

nach den Regelungen des 

WEG ein. Die einzelnen Aufgaben und 

Befugnisse ergeben sich aus dem Verwaltervertrag 

sowie dem zugehörigen 

Leistungskatalog. Die Vergütung des 

Verwalters beträgt je Wohnungseigentum 

monatlich derzeit EUR 21,06 inkl. 

der jeweils gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer. 

Zusatzleistungen sind entsprechend 

dem Verwaltervertrag gesondert 

zu vergüten. Die gleichzeitig 

mit dem Vertrag erteilte Verwaltervollmacht, 

die Regelungen der Gemeinschaftsordnung 

und die Vorschriften 

des WEG erlauben dem Verwalter, die 

Wohnungseigentümergem. umfassend 

gegenüber Dritten zu vertreten. 

Nach der Gemeinschaftsordnung, die 

Gegenstand der Teilungserklärung ist, 

ist jeder Eigentümer zur Sicherung der 

regelmäßigen Hausgeldzahlung verpflichtet 

dem Verwalter auf dessen Anforderung 

eine schriftliche Abtretungserklärung 

auszuhändigen, in der zukünftige 

Erlöse aus der Vermietung des 

Sondereigentums nach Maßgabe der 

Detailregelungen in der Gemeinschaftsordnung 

abgetreten werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft 

hat 

nach der Gemeinschaftsordnung Anspruch 

auf Abgabe einer notariellen 

Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung 

gegenüber einem säumigen 

Mieteigentümer, der zum Beispiel das 

Hausgeld nicht zahlt. Die Veräußerung 

des Wohnungs- und Teileigentums bedarf 

der Zustimmung des Verwalters. 

Der Verwalter ist befugt, im Zuge der 

Erteilung seiner formellen Zustimmungserklärung 

im Voraus die Abgabe 

einer notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung 

des neuen Erwerbers 

zu verlangen. Die Wohneinheiten 

dürfen nur zu Wohnzwecken genutzt 

werden, es sei denn sämtliche 

Wohnungs-/Teileigentumseigentümer 

stimmen einer abweichenden Nutzung 

zu. 

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, 

die über die ordnungsgemäße 

Instandhaltung oder Instandsetzung 

des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, 

können mit einer Mehrheit 

von 3/4 der in der Wohnungseigentümerversammlung 

erschienenen oder 

vertretenen Wohnungseigentümer beschlossen 

werden. Die Wohnungs- bzw. 

Teileigentümer haben eine Instandhaltungsrücklage 

für das gemeinschaftliche 

Eigentum anzulegen. Über die Höhe 

der Beträge beschließt die Eigentümerversammlung. 

Zeichnet sich ab, dass 

die Höhe der nicht gezahlten Hausgel- 

der die Liquidität der Gemeinschaft gefährdet, 

so ist der Verwalter zur vorübergehenden 

Entnahme aus Mitteln der 

Instandhaltungsrücklage oder zur Aufnahme 

eines Darlehens, z.B. in der 

Form eines Überziehungskredites, ausdrücklich 

ermächtigt. 

III. Sondereigentumsverwaltung 

Grundsätzlich kann der Käufer wählen, 

ob er seine Sondereigentumseinheit 

selbst verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung 

beauftragt. Die Sachsengrund 

Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH bietet die Sondereigentumsverwaltung 

für eine Vergütung je Wohnungseigentum 

von monatlich EUR 

19,04 inkl. der jeweils gültigen gesetzlichen 

Mehrwertsteuer an. Für den Fall, 

dass der Käufer die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH mit der 

Sondereigentumsverwaltung beauftragt, 

werden zur Durchführung der 

Verwaltung erforderliche Vollmachten 

des Käufers verlangt, mit denen die 

Hausverwaltung z.B. bevollmächtigt 

wird, die Mieten, die Nebenkosten und 

die Mietkaution einzuziehen, Mietverträge 

abzuschließen oder diese zu kündigen, 

sowie notfalls Mietrückstände 

gerichtlich geltend zu machen. 

IV. Mietgarantie 

Auf Wunsch des Investors kann mit der 

Verkäuferin als Garantiegeberin ohne 

Kaufpreisaufschlag ein Mietgarantievertrag 

abgeschlossen werden. Der Mietgarantievertrag 

macht für den Erwerber 

aber nur Sinn, wenn er seine Eigentumseinheit 

vermieten, d.h. nicht selbst nutzen 

will. 

Voraussetzung für die Mietgarantieleistung 

ist jedoch, dass Erwerber und Veräußerer 

wechselseitig vertragstreu sind 

und nicht Streitigkeiten begründen, 

die zu Lasten des Garantiegeber gehen. 

Dies betrifft insbesondere auch die für 

die Vermietung zwingend erforderliche 

enge und reibungslose Zusammenarbeit 

zwischen Veräußerer und Garantiegeber 

für üblicherweise während des 

Beginns und der Laufzeit des Mietgarantievertrags 

auftretenden Nachbesserungs- 

und Gewährleistungsarbeiten, 

da diese einen direkten Einfluss auf den 

Vermietungserfolg haben. 

Mit dem Mietgarantievertrag garantiert 

die Garantiegeberin für insgesamt 12 

Monate einen Kaltmietzins in prospektierter 

Höhe gemäß den vertraglichen 

Bedingungen, beginnend mit dem dritten 

Monat nachdem die Eigentumseinheit 

bezugsfertig ist, das Sondereigentum 

abgenommen wurde und der 

Übergang von Besitz/Nutzen/Lasten 

erfolgte. Die Garantiegeberin zahlt dabei 

die Differenz zwischen der für die 

Einheit tatsächlich erzielten Kaltmiete 

Das Objekt 

zur prospektierten Garantiemiete, jedoch 

höchstens für die Dauer von 12 

Monaten. Die Mietnebenkosten sind 

von der Garantie nicht erfasst. Der Investor 

ist verpflichtet, Betriebs- und Nebenkosten 

sowie das Hausgeld (Instandhaltungsrücklage) 

an den Verwalter 

nach dem WEG zu zahlen. Vom auszuzahlenden 

Mietgarantiebetrag sind diejenigen 

Beträge abzuziehen, die aus 

der Nettokaltmiete zur Begleichung 

von Kostenanforderungen des Verwalters 

nach dem Wohnungseigentumsgesetz 

und sonstigen bestehenden Vertragsverhältnissen 

verwendet wurden, 

unabhängig davon, ob die Kosten auf 

den Mieter umlegbar sind oder nicht. 

Erfolgt die Erstvermietung zu einer Miete, 

welche über der garantierten Miete 

liegt, steht die Differenz für die Laufzeit 

der Mietgarantie dem Garantiegeber 

zu. Dies gilt entsprechend bei einer 

Vermietung vor Beginn der Mietgarantie. 

Ist die Vermietung während der Garantiezeit 

aus Gründen, die vom Erwerber 

zu vertreten sind, nicht oder nur gemindert 

möglich, so entfällt für diesen Zeitraum 

die Garantieverpflichtung des 

Garantiegebers entsprechend. Im Mietgarantievertrag 

sind weitere Ausnahmen 

zur Eintrittspflicht des Garantiegebers 

vorgesehen. Mietgarantieleistungen 

sind zum Beispiel ausgeschlossen, 

wenn fällige Kaufpreiszahlungen 

vom Erwerber nicht geleistet werden 

oder Mietminderungsrechte ausgeübt 

werden, es sei den sie beruhen auf 

Umstände, die der Garantiegeber zu 

vertreten hat. 

Als Voraussetzung für die Durchführung 

des Garantievertrages erteilt der Investor 

dem Garantiegeber Vermietungsvollmachten, 

die auf Unterbevollmächtigte 

übertragen werden kann. Der Erwerber 

tritt seine Ansprüche gegenüber dem 

Mieter auf Mietzahlung während der 

Garantiezeit an den Garantiegeber ab. 

Der Garantievertrag endet entweder 

nach 12 Monaten oder wenn eine der 

Parteien aus wichtigem Grund den Vertrag 

kündigt. Ansprüche aus dem Garantievertrag 

verjähren ein Jahr nach 

Beendigung des Mietgarantievertrages, 

wobei Ausnahmen gelten, z.B. bei Haftungsansprüchen 

die auf Vorsatz beruhen. 

Die Haftung des Garantiegebers 

ist unter Beachtung von Ausnahmen 

auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit 

beschränkt. 

45

46 

Die steuerlichen 

Grundlagen 

Nachfolgend werden die grundlegenden 

steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang 

mit Immobilienerwerben 

nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage 

(Stand 01.01.2008) dargestellt. Bei dem 

zu sanierenden Objekt handelt es sich 

um ein denkmalgeschütztes Gebäude, 

welches ca. 1900 errichtet wurde. Das 

Gebäude ist ein mehrgeschossiges 

Wohngebäude mit Dachgeschoss. Der 

vollständige Abschluss der Sanierungsmaßnahmen 

am angebotenen Objekt 

ist bis spät. 31.08.2010 vorgesehen. 

A IMMOBILIENERWERB ZUR 

FREMDVERMIETUNG 

1. Voraussetzungen für die 

steuerliche Berücksichtigung 

Der Erwerb und die Nutzung einer 

Immobilie zur Fremdvermietung kann 

einkommenssteuerlich nur dann berücksichtigt 

werden, wenn es sich um 

keine Liebhaberei handelt, sondern die 

Absicht besteht, auf Dauer gesehen 

nachhaltig Überschüsse zu erzielen. 

Von dieser Absicht wird nach ständiger 

Rechtsprechung bei einer auf Dauer 

angelegten Vermietung ausgegangen 

(Schreiben des Bundesministeriums der 

Finanzen vom 08.10.2004). Sollte die 

Finanzverwaltung daran Zweifel haben, 

trägt der Steuerpflichtige die objektive 

Beweislast. Hierfür kann eine Prognose 

erstellt werden, in der sich in dem 

ganzen Betrachtungszeitraum ein 

Totalüberschuss aus den voraussichtlichen 

Einnahmen abzüglich der kalkulierten 

Werbungskosten ergibt. Der 

Prognosezeitraum orientiert sich laut 

dem Schreiben des Bundesministeriums 

für Finanzen vom 23.07.1992 an der 

„voraussichtlichen Vermögensnutzung“, 

die bei Gebäuden 100 Jahre betragen 

soll. Der Bundesfinanzhof hält dagegen 

in jüngeren Urteilen eine Kalkulation 

von über 50 Jahre für nicht angemessen, 

da diese spekulative Komponenten 

enthält. 

Darüber hinaus wird nach neuerer 

Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht 

in Abhängigkeit von der 

Höhe der Mietzinsen beurteilt (Urteil 

d. Bundesfinanzhofs vom 05.11.2002). 

Beträgt demnach bei einer langfristigen 

Vermietung der Mietzins mindestens 

75% der ortsüblichen Marktmiete, ist 

grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht 

auszugehen. 

Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 

56% und 75% der ortsüblichen Mieten, 

ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand 

einer Überschussprognose zu 

überprüfen. Bei einer positiven Prognose 

ist das Vorliegen einer solchen Absicht 

zu bejahen. Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit 

in einen entgeltlichen 

und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 

Der unentgeltliche Teil ist steuerlich 

nicht relevant. Die entsprechenden 

anteiligen Werbungskosten können 

insoweit nicht abgezogen werden. Gleiches 

gilt, wenn der Mietzins unabhängig 

von der Überschussprognose weniger 

als 56% der ortsüblichen Mieten 

beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). 

Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag 

mit Zustimmung des Bundesrates das 

Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs 

im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen 

beschlossen. Damit 

wurde unter anderem ein § 15 b ins 

EStG eingeführt. Dieser neue Paragraph 

gilt für Verluste aus Steuerstundungsmodellen, 

denen ein Steuerpflichtiger 

nach dem 10.11.2005 beitritt oder für 

die nach dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb 

begonnen wurde. Bestandteil 

dieser Gesetzesänderung ist eine 

Regelung, nach der Verluste aus sog. 

Steuerstundungsmodellen weder mit 

anderen positiven Einkünften verrechnet 

noch nach § 10 d EStG abgezogen 

werden dürfen. Diese Verluste mindern 

jedoch die Einkünfte, die der Steuerpflichtige 

in den folgenden Jahren aus 

derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein 

Steuerstundungsmodell liegt nach dieser 

Vorschrift vor, wenn aufgrund einer 

modellhaften Gestaltung steuerliche 

Vorteile in Form von negativen Einkünften 

erzielt werden sollen. Diese Regelung 

soll jedoch nur Anwendung finden, 

wenn innerhalb der Verlustphase das 

Verhältnis der Summe der prognostizierten 

Verluste zur Höhe des gezeichneten 

und nach dem Konzept auch 

aufzubringenden Kapitals oder bei Einzelinvestitionen 

des eingesetzten Eigenkapitals 

10 vom Hundert übersteigt. 

Betroffen von dieser neuen Regelung 

sind insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen, 

geschlossene Immobilienfonds 

und ähnliche Konstruktionen. 

Nicht abschließend geklärt ist die Frage, 

ob auch Fälle, in denen ein Bauträger 

Objekte mit Modernisierungszusage an 

Anleger veräußert, vom § 15 b EStG 

erfasst werden. Teilweise wird die Ansicht 

vertreten, dass in solchen Fällen 

aufgrund der vom Anbieter vorformulierten 

und prospektierten Verträge eine 

Modellhaftigkeit anzunehmen sei und 

es damit zu einer Verlustabzugbeschränkung 

nach § 15 b EStG komme. Überwiegend 

wird diese Rechtsauffassung 

jedoch abgelehnt (vgl. bspw. Beck in 

DStR 06, 61 ff.). In der Gesetzesbegründung 

zu § 21 Abs. I Satz 1 EStG – der 

§ 15 b EStG auch für die Einkünfte aus 

Vermietung und Verpachtung für anwendbar 

erklärt – heißt es, dass von 

der Neuregelung „Bauträgergestaltungen, 

in denen ein Bauträger ein Objekt 

in einem Sanierungsgebiet oder ein 

Denkmal saniert, für die Sonderabschreibungen 

geltend gemacht werden 

können und bei denen vor Beginn der 

Sanierung die Grundstücke oder Eigentumswohnungen 

an Erwerber außerhalb 

einer Fondskonstruktion veräußert 

werden“, nicht betroffen seien. Zum 

gleichen Ergebnis gelangt ein Anwendungsschreiben 

des Bundesministeriums 

der Finanzen vom 17.07.2007, 

worin klargestellt wird, dass es zu einer 

Modellhaftigkeit einer solchen Gestaltung 

nur dann kommt, wenn der Erwerber 

neben dem „reinen“ Erwerb 

der Eigentumswohnung (hierzu ist auch 

noch der eventuell anfallende Sanierungsaufwand 

zu rechnen) auch modellhafte 

Zusatz- oder Nebenleistungen 

vom Bauträger (selbst, von dem Bauträger 

nahe stehenden Personen, von Gesellschaften, 

an denen der Bauträger 

selbst oder diesem nahe stehende Personen 

beteiligt sind oder auf Vermittlung 

des Bauträgers von Dritten) in Anspruch 

nimmt und wenn die Zusatzund 

Nebenleistungen einen Steuerstundungseffekt 

ermöglichen sollen. 

Voraussetzung für die Anwendbarkeit 

des § 15 b EStG ist also, dass für die 

Zusatz- und Nebenleistungen ein gesondertes 

Entgelt berechnet wird, denn 

anderenfalls würden sie den Steuerstundungseffekt 

nicht ermöglichen. Dabei 

reicht bereits die Inanspruchnahme 

einer einzigen modellhaften Zusatzleistung 

zur Annahme der Modellhaftigkeit 

der Anlage aus. Nicht zu den „schädlichen“ 

Zusatz- und Nebenleistungen 

gehören die Vereinbarungen über Leistungen, 

die die Bewirtschaftung und 

Verwaltung betreffen. Hierzu gehören 

vor allem die Aufwendungen für die 

Hausverwaltung und die Tätigkeit des 

WEG-Verwalters. Auch der Abschluss 

eines sog. Mietpools wird seitens des 

Finanzministeriums als unschädlich angesehen. 

Voraussetzung für die Unschädlichkeit 

ist jedoch, dass es sich 

nicht um Vorauszahlungen für mehr 

als zwölf Monate handelt. Zu den 

„schädlichen“ Nebenleistungen gehören 

grundsätzlich auch Mietgarantien 

oder Bürgschaften für die Endfinanzierung. 

Voraussetzung für die Annahme 

einer schädlichen Nebenleistung ist 

jedoch auch hier, dass diese gegen ein 

besonderes Entgelt gewährt werden. 

Im Umkehrschluss folgt hieraus, dass 

es nicht zur Modellhaftigkeit der Anlage 

kommt, wenn die Nebenleistung lediglich 

Bestandteil des (einheitlichen) Kaufpreises 

der Eigentumswohnung ist. Zur 

Problematik, dass das BMF-Schreiben 

vom 17.07.2007 die pauschale Aussage 

enthält, dass die Vermarktung mittels 

Prospekt immer ein Indiz für die Modellhaftigkeit 

und damit für die Anwendung 

von § 15 b EStG ist, ist festzuhalten, 

dass es sich bei einem Bauträgerprojekt 

nach der wohl herrschenden 

Meinung hierbei nur um ein abstraktes 

Indiz handelt. Um zur Anwendung von 

§ 15 b EStG zu kommen, bedarf es im 

Bereich des Erwerbs einer Eigentumswohnung 

vom Bauträger konkret der 

Inanspruchnahme von „schädlichen“ 

Nebenleistungen (s. zum Vorstehenden 

den Aufsatz von Gragert „Verlustver-

echnungsbeschränkung für Steuerstundungsmodelle“ 

in NWB Nr. 39 vom 

24.09.2007 sowie NWB Nr. 30 vom 

21.07.2008). Da zum § 15 b EStG 

bisher weder Rechtsprechung noch 

längerfristige Anwendungspraxis der 

Finanzverwaltung bekannt ist, besteht 

bezüglich dieser Rechtsauffassung noch 

keine abschließende Rechtssicherheit. 

2. Abgrenzung zw. Vermögensverwaltung 

u. Gewerbebetrieb 

Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen 

unter A.1. steuerrelevant, ist 

ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte 

aus Vermietung und Verpachtung 

(§ 21 EStG) oder aus Gewerbebetrieb 

(§ 15 EStG) handelt. 

Eine private Vermögensverwaltung liegt 

dann vor, wenn der Investor eine Immobilie 

dauerhaft an Fremde zur Nutzung 

vermietet (Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung). Die Grenze 

der privaten Vermögensverwaltung 

wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich 

der Fremdvermietung neben 

der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen 

Dienstleistungen erbracht 

werden. 

Werden innerhalb von 5 Jahren mehr 

als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung 

davon aus, dass die 

Grenze der privaten Vermögensverwaltung 

überschritten wird (sog. Drei- 

Objekt-Grenze), da nicht mehr die Substanznutzung, 

sondern die Substanzwertsteigerung 

in den Vordergrund 

getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher 

Grundstückshandel begründet. 

Gewinne und Veräußerungsgewinne 

werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

umqualifiziert. In Sonderfällen 

kann sich die Frist von 5 Jahren auf 10 

Jahre verlängern. Durch neuere Urteile 

des Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung 

zur Drei-Objekt-Grenze relativiert, 

so dass bezüglich des gewerblichen 

Grundstückshandels z.Z. keine 

eindeutige Rechtsicherheit besteht. 

Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

handelt, unterliegen diese 

neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer 

und zwar unabhängig von 

der Behaltensdauer. 

Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung unterliegt 

ein etwaiger Veräußerungsgewinn als 

sog. privates Veräußerungsgeschäft 

nach der derzeitigen Rechtslage nur 

dann der Einkommensteuer, wenn zwischen 

Anschaffung und Veräußerung 

der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre 

liegen. Als Veräußerungsgewinn wird 

grundsätzlich der Überschuss des Verkaufserlöses 

über den um die vorgenommenen 

Abschreibungen reduzierten 

Anschaffungs- und Herstellungskosten 

und den Veräußerungskosten 

angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, 

die im Zeitraum zwischen Anschaffung 

oder Fertigstellung und Ver- 

äußerung ausschließlich zu eigenen 

Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung 

und in den beiden vorangegangenen 

Jahren zu eigenen Wohnzwecken 

genutzt wurden. 

In der Koalitionsvereinbarung vom 

11.11.2005 zwischen CDU/CSU und 

SPD ist eine Erweiterung der Steuerpflicht 

für solche privaten Veräußerungsgeschäfte 

vorgesehen. So wurde 

unter anderem diskutiert, zum 01.01. 

2007 auch über die oben genannte 10 

Jahresfrist hinaus eine pauschale Versteuerung 

von solchen Veräußerungsgewinnen 

mit 20% vorzunehmen. Aussagen 

zur genauen Ausgestaltung dieser 

geplanten Gesetzesänderung lassen 

sich derzeit nicht machen. Es muss damit 

gerechnet werden, dass die o.g. 

derzeitige gesetzliche Regelung nur 

zeitlich begrenzt fortbesteht. 

3. Überschussermittlung 

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im 

Rahmen der Vermögensverwaltung 

ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung im Sinne 

des § 21 EStG. 

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung erfolgt durch 

die Gegenüberstellung der (Miet-)Einnahmen 

und der im Zusammenhang 

mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten 

(Überschussermittlung). 

Steuerliche Vorteile können dann eintreten, 

wenn sich ein Überhang von 

Werbungskosten ergibt und dieser mit 

anderen positiven Einkünften des Investors 

mit steuerlicher Wirkung verrechnet 

werden kann. 

4. Verlustverrechnung 

Die Verlustverrechnung in dem Veranlagungsjahr, 

in dem der Verlust entstanden 

ist, ist betragsmäßig ab dem Veranlagungsjahr 

2004 wieder unbegrenzt 

möglich. 

Im Veranlagungszeitraum können nicht 

verrechnete Verluste, bis zu einem Betrag 

von EUR 511.500 in das Vorjahr 

zurückgetragen werden, oder sie werden 

in die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen. 

Bei zusammenveranlagten Ehegatten 

erhöht sich der Verlustrücktrag 

auf bis zu EUR 1.023.000. Der verbleibende 

Verlustvortrag ist in den folgenden 

Veranlagungsjahren bis zu EUR 1 

Mio. des Gesamtbetrages der Einkünfte 

und der darüber hinausgehende Anteil 

bis zu 60% des Gesamtbetrages der 

Einkünfte abzugsfähig (§ 10d EStG). 

Nicht verrechnete Verluste werden vorgetragen. 

Bei zusammenveranlagten 

Ehegatten erhöht sich der Betrag auf 

EUR 2 Mio. 

5. Werbungskosten bei Vermietung 

und Verpachtung 

5.1 Allgemeines 

Gemäß § 9 Abs. 1 EStG sind Werbungs- 

Das Objekt 

kosten alle Aufwendungen zum Erwerb, 

zur Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. 

Anschaffungs- und Herstellungskosten 

können im Rahmen der 

Überschussermittlung nur anteilig in 

Form von Abschreibungen berücksichtigt 

werden. Andere Aufwendungen 

(Fremdkapitalzinsen, sonstige Finanzierungskosten, 

Betriebskosten, Verwaltungskosten, 

Grundsteuer etc.) sind als 

sofort abziehbare Werbungskosten im 

Veranlagungsjahr der Zahlung berücksichtigungsfähig. 

Aufwendungen für 

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnah-men, 

die innerhalb von drei 

Jahren nach Anschaffung des Gebäudes 

durchgeführt werden und 15% der 

Anschaffungskosten übersteigen, zählen 

zu den Herstellungskosten (anschaffungsnahe 

Herstellungskosten), ansonsten 

i.d.R. zu den sofort abzugsfähigen 

Werbungskosten. 

5.2 Disagio und Damnum 

Disagio ist die Differenz zwischen dem 

Ausgabebetrag und dem Nennbetrag 

eines Darlehens. 

Bei den Einkünften aus Vermietung und 

Verpachtung darf ein (marktübliches) 

Disagio – unter weiteren Voraussetzungen 

– im Zeitpunkt der Zahlung als 

Werbungskosten abgezogen werden. 

Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen 

steuerlichen Verlusten, da 

hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert 

werden. Dies gilt nur, solange 

das vereinbarte Disagio marktüblichen 

Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium 

(BMF) legt mit 

Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass 

von einer Marktüblichkeit des Disagios 

auszugehen ist, wenn für ein Darlehen 

mit einem Zinsfestschreibungszeitraum 

von mindestens fünf Jahren ein Disagio 

in Höhe von bis zu 5% vereinbart worden 

ist. Diese Regelung ist erstmals für 

Darlehensverträge anzuwenden, die 

nach dem 31.12.2003 abgeschlossen 

wurden. 

Das EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz 

ändert das EStG in der Form, dass geleistete 

Vorauszahlungen für eine Nutzungsüberlassung 

von mehr als fünf 

Jahren insgesamt auf den Zeitraum 

gleichmäßig zu verteilen sind, für den 

sie geleistet werden (§ 11 Abs. 2 Satz 

3 EStG). Nach dem Gesetzeswortlaut 

ist auch ein Disagio betroffen. Das o.g. 

BMF-Schreiben steht demnach im Widerspruch 

zum Gesetzeswortlaut. 

Während der Beratungen zur Gesetzgebung 

sollte das Disagio jedoch nicht 

in diese Gesetzesregelung einbezogen 

werden. Mit Schreiben vom 05.04.2005 

wurde daher vom Bundesministerium 

der Finanzen im Vorgriff auf eine gesetzliche 

Klarstellung bestimmt, dass 

es von der Finanzverwaltung nicht beanstandet 

wird, wenn die Neuregelung 

des § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG nicht auf 

ein Disagio angewendet wird, das vor 

47

48 

dem 01.01.2006 abgeflossen ist. Mit 

Schreiben des Bundesministeriums der 

Finanzen vom 15.12.2005 wurde diese 

Verwaltungsanweisung auch über den 

31.12.2005 hinaus verlängert. Damit 

bleibt es bei der bisherigen Verwaltungspraxis 

für entsprechende Disagios. Die 

beschriebenen Regelungen gelten entsprechend 

auch für ein Damnum. 

5.3 Normale Abschreibungen 

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung 

beträgt grundsätzlich 2% der Anschaffungs- 

oder Herstellungskosten, 

soweit sie auf das Gebäude entfallen. 

Wurde das Gebäude vor dem 01.01. 

1925 fertig gestellt, erhöht sich der 

jährliche Abschreibungssatz auf 2,5%. 

Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche 

können linear (gleichmäßig) über 

die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. 

Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken 

dienen, konnte bisher ggf. 

eine erhöhte degressive Abschreibung 

nach § 7 Abs. 5 Nr. 3 EStG vorgenommen 

werden. Im Gesetz zum Einstieg 

in ein steuerliches Sofortprogramm 

wurde die Möglichkeit der degressiven 

Abschreibung zum 01.01.2006 abgeschafft. 

Die bisherige Regelung ist nur 

noch für Objekte anzuwenden, die auf 

Grund eines nach dem 31.12.2003 und 

vor dem 01.01.2006 gestellten Bauantrags 

hergestellt oder auf Grund eines 

nach dem 31.12.2003 und vor dem 

01.01. 2006 rechtswirksam abgeschlossenen 

obligatorischen Vertrags angeschafft 

worden sind. 

5.4 Erhöhte Abschreibungen nach 

§ 7i EStG 

Bei einem im Inland belegenen Gebäude, 

das nach den jeweiligen landesrechtlichen 

Vorschriften ein Baudenkmal 

ist, können erhöhte Abschreibungen 

vorgenommen werden. Beim Erwerb 

von Eigentumswohnungen betragen 

diese erhöhten Abschreibungen für den 

Teil der Anschaffungskosten, der auf 

die Herstellungskosten für Baumaßnahmen 

entfällt, die nach Art und Umfang 

der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal 

oder zu seiner sinnvollen Nutzung 

erforderlich sind, im Jahr der Herstellung 

und in den folgenden sieben 

Jahren jeweils bis zu 9% und in den 

folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7% 

alternativ zur linearen Abschreibung 

von 2% bzw. 2,5% (§ 7i EStG, sog. 

Denkmal-AfA). Erhaltene Zuschüsse 

mindern die o.g. Anschaffungskosten 

als Abschreibungsbemessungsgrundlage. 

Die Abschreibung erfolgt im Jahr 

des Abschlusses der Baumaßnahme 

und in den elf darauf folgenden Jahren. 

Nicht in Anspruch genommene erhöhte 

Abschreibungen können in späteren 

Veranlagungszeiträumen nicht nachgeholt 

werden. Die Baumaßnahmen sind 

nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss 

des notariellen Kaufvertrages 

durchgeführt werden. Die erhöhten 

Abschreibungen können nur in Anspruch 

genommen werden, wenn eine 

entsprechende Bescheinigung der nach 

Landesrecht zuständigen Stelle über 

die denkmalrechtlichen Voraussetzungen 

und die Erforderlichkeit der Aufwendungen 

vorliegt. Zweckmäßigerweise 

wird vor Beginn der Baumaßnahme 

eine vorläufige Bescheinigung 

eingeholt. Ungeachtet dessen ist umstritten, 

inwieweit die Finanzbehörden 

an derartige Bescheinigungen, bspw. 

vom Denkmalschutzamt gebunden sind 

oder nicht. Strittig sind oftmals auch 

diejenigen Fälle, in denen die Modernisierungsmaßnahmen 

so umfassend 

sind, dass dadurch ein Neubau entsteht 

oder Umnutzungen, bspw. von Gewerbe- 

in Wohnnutzung. In solchen Fällen 

haben die Finanzämter die Denkmalschutzabschreibungen 

oftmals schon 

versagt. 

Da das Finanzamt nach Maßgabe der 

Einkommensteuerrichtlinien 2005 (R 7i 

Abs. 3) in der Regel die Aufteilung der 

Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz 

bzw. auf die begünstigten Sanierungsaufwendungen 

überprüft, können 

sich ggf. zwischen den im Kaufvertrag 

genannten Sanierungsaufwendungen 

und den steuerlich begünstigten Aufwendungen 

Abweichungen ergeben. 

6. Einkommensteuervorauszahlung 

bzw. Eintragung eines 

Lohnsteuerfreibetrages 

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen 

Verluste können bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren 

(§ 37 

EStG) oder in Form eines Freibetrages 

auf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 

Nr. 5b EStG) berücksichtigt werden. 

Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, 

die nach der Fertigstellung oder der 

Anschaffung der Immobilie beginnen. 

Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr 

seiner Fertigstellung angeschafft, tritt 

an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung 

(§ 37 Abs. 3 Satz 8 u. 9 EStG). 

Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren 

ist ein amtlich vorgeschriebener 

Vordruck zu verwenden. Der Antrag 

muss spät. bis 30.11. des Kalenderjahres 

gestellt werden, für das die Lohnsteuerkarte 

gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 EStG). 

B IMMOBILIENERWERB ZUR 

EIGENNUTZUNG 

Sonderausgaben 

Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen 

landesrechtlichen Vorschriften 

ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer 

nach § 10f EStG die Aufwendungen 

für begünstigte Baumaßnahmen im 

Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme 

und in den neun folgenden Kalenderjahren 

jeweils bis zu 9% wie Sonderausgaben 

abziehen (§ 10f Abs. 1 

EStG), wenn alle Voraussetzungen des 

§ 7i EStG erfüllt sind (u.a. Vorliegen 

einer entsprechenden Bescheinigung 

der zuständigen Behörde, vgl. Ausführungen 

zum § 7i EStG unter A.5.4). 

Diese Regelung ist bei Eigentumswohnungen 

entsprechend anzuwenden (§ 

10f Abs. 5 EStG). 

Der Abzugsbetrag wird nur gewährt, 

soweit mit den begünstigten Baumaßnahmen 

nach dem Abschluss des notariellen 

Kaufvertrages begonnen wird. 

Eine Nachholung von nicht ausgenutzten 

Abzugsbeträgen in späteren Perioden 

ist nicht möglich. Der Sonderausgabenabzug 

wird nur insoweit gewährt, 

wie in dem jeweiligen Kalenderjahr die 

Wohnung zu eigenen Wohnzwecken 

genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 EStG). 

Die Steuervergünstigung nach § 10 f 

EStG kann nur für ein begünstigtes Objekt 

gewährt werden. Bei Ehegatten 

können diese Abzugsbeträge insgesamt 

für zwei Objekte in Anspruch genommen 

werden. 

Einkommensteuervorauszahlung bzw. 

Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages 

Hier gelten die Ausführungen unter 

A.6. entsprechend. 

C SONSTIGE STEUERLICHE 

AUSWIRKUNGEN 

Nach Zustandekommen des notariellen 

Kaufvertrages fällt zu der in Dresden 

belegenen Immobilie Grunderwerbsteuer 

i.H.v. 3,5% des Kaufpreises an. 

Die Grunderwerbsteuer entsteht auch 

bei der Veräußerung des Objekts. I.d.R. 

hat der Erwerber diese Grunderwerbsteuer 

zu zahlen, wobei der Verkäufer 

gegenüber dem Finanzamt neben dem 

Käufer gesamtschuldnerisch haftet. Darüber 

hinaus fällt laufend Grundsteuer 

an. Wird das Objekt vermietet, kann 

diese jedoch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 

auf den Mieter umgelegt 

werden. 

D BERÜCKSICHTIGUNG INDIVI- 

DUELLER STEUERLICHER RAH- 

MENBEDINGUNGEN EINES 

INVESTORS 

Die steuerlichen Konsequenzen aus der 

Entscheidung zum Kauf einer Immobilie 

und ggf. auch später anstehende Entscheidungen, 

wie die Anpassung der 

vertraglichen Rahmenbedingungen an 

veränderte Marktstrukturen oder die 

Veräußerung bzw. Nutzungsänderungen 

der Immobilie und die sich daraus 

ergebenen steuerlichen Folgen lassen 

sich verbindlich nur unter Berücksichtigung 

der individuellen Rahmenbedingungen 

des jeweiligen Investors ableiten. 

Die Prospektherausgeberin empfiehlt 

daher jedem Erwerber vor dem 

Abschluss eines Kaufvertrages einen 

Steuerberater seines Vertrauens zu Rate 

zu ziehen.

DIE REFERENZEN 

49

50 

Nordstraße 55 

Leipzig

Goethestraße 

Taucha 

51

52 

Gottschedstraße 20 

Leipzig

Paul-Michael-Straße 

Leipzig 

55

56 

Ihre Vertragspartner 

Verkäufer und Initiator 

WEG-Verwalter 

SE-Verwalter 

Qualitätskontrolle 

DGG·Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG 

Karl-Tauchnitz-Straße 2 

04107 Leipzig 

HRB 21 209, AG Leipzig 

Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH 

Rehwagenstraße 2 

04288 Leipzig 

HRB 43 00, AG Leipzig 

TÜV-geprüftes Wohneigentum 

TÜV Süd Industrie Service GmbH · Leipzig 

Wiesenring 2 

04159 Leipzig 

HRB 10 93 26, AG München

Haftungs- und 

Angabenvorbehalte 

Mit diesem Prospekt werden ausschließlich 

Auskünfte zu der angebotenen Immobilie erteilt. 

Seitens der Initiatorin, Prospektherausgeberin 

und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-, 

Finanzierungs-, Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung 

erbracht. Eine Haftung für den 

Eintritt von Kosten-, Ertrags- und Steuerprognosen 

sowie für die zukünftige Entwicklung 

der Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten, 

insbesondere auch für ggf. erstellte Berechnungsbeispiele 

etc. kann (u.a. aufgrund 

der Vielzahl unbekannter bzw. veränderlicher 

Parameter) nicht übernommen werden. 

Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die 

bis zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten 

oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend. 

Planungs- und Berechnungsgrundlagen 

stehen unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell 

möglichen Veränderung. Die derzeitige 

Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis 

sowie Rechtsprechung kann sich verändern. 

Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen 

und Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge, 

Entwürfe und Muster zu verstehen und nicht 

als wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung. 

Die tatsächliche Gestaltung und 

Bauausführung kann hiervon abweichen. Die 

Realisierung von Planungen steht unter dem 

Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens 

der entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben 

ausschließlich die notariell beurkundeten 

Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen 

Vertreter der Gesellschaften erfolgt ausschließlich 

zur Information der Vertretungsverhältnisse. 

Eine persönliche Vertrauenswerbung 

mit den genannten Personen wird damit nicht 

bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten 

Vertragspartner. Verbindliche bzw. vom Prospekt 

abweichende Angaben darf und kann 

nur die Prospektherausgeberin machen. Dritte 

Personen, insbesondere mit dem Vertrieb und 

der Vermittlung befasste Personen sind hierzu 

nicht legitimiert. Kaufinteressenten wird als 

Anlage eine Vertragsmappe mit z.T. unverbindlichen 

Vertragsmustern (Entwürfen) ausgehändigt. 

Der Prospekt ist nur im Zusammenhang 

mit dieser Anlage vollständig. Da auch die abzuschließenden 

Verträge Veränderungen in 

sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen 

können, besitzen nur die letztendlich wechsel- 

seitig abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. 

Die im Exposè enthaltenen Angaben und Angebote 

sind demnach unverbindlich. 

Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich 

geschützt. Der Prospektaufbau und Inhalt 

orientiert sich am IDW-S 4 Standard der Wirtschaftsprüfer 

(Stand 18.05.2006), ohne dass 

hieraus Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin 

hergeleitet werden können. Aufgrund 

des unten angegebenen frühen Prospekterstellungszeitpunktes 

und des daraus resultierenden 

Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt 

noch nicht sämtliche im Prospekt wiedergegebenen 

Daten, Fakten und Zahlen des 

Projektes feststanden und der Erwerber bei 

Interesse hierzu von den Projektbeteiligten jederzeit 

über den jüngsten Stand der Dinge 

informiert werden kann, akzeptiert er, dass 

Ansprüche aus diesem Prospekt – soweit überhaupt 

gegeben – binnen sechs Monaten ab 

Kenntnis, spätestens jedoch zwei Jahre ab dem 

angegebenen Herausgabedatum verjähren, 

es sei denn, die Prospektherausgeberin hat im 

Prospekt vorsätzlich oder grob fahrlässig Falschangaben 

gemacht. Die Prospektherausgeberin 

versichert dazu, dass sie nach bestem Wissen 

und Gewissen über alle für die Anlageentscheidung 

wesentlichen Umstände im Prospekt 

vollständig und richtig aufgeklärt hat. Trotz 

gewissenhaftester Prüfung und sorgfältigster 

Erarbeitung können Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen 

werden. 

Der Prospekt wurde im Februar 2009 erstellt 

und herausgegeben. 

Überreicht durch: 

57

DGG·Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG 

Karl-Tauchnitz-Straße 2 · 04107 Leipzig 

Telefon: 0341 / 22 525 10 · www.dgg-ag.de

BREITENFELDER STRASSE 84 LEIPZIG- - Dekor, Putz & Bau ...

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