gif-Standardisierung des DCF-Verfahrens - Altmeppen
gif-Standardisierung des DCF-Verfahrens - Altmeppen
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<strong>gif</strong>-<strong>Standardisierung</strong> <strong>des</strong><br />
<strong>DCF</strong>-<strong>Verfahrens</strong><br />
Referent: Dipl.-Ing. Hermann <strong>Altmeppen</strong><br />
Öffentlich bestellter und vereidigter Grundstücks-Sachverständiger<br />
Leiter Arbeitskreis 3 „Marktwertermittlung“ der <strong>gif</strong><br />
<strong>gif</strong>-Seminar – Frankfurt/Main<br />
23. November 2006
Zweifel an Verkehrswerten<br />
große Nachfrage durch angelsächsische Investoren<br />
und erhöhte Transparenzanforderungen<br />
<strong>Standardisierung</strong> <strong>des</strong> <strong>DCF</strong>-<strong>Verfahrens</strong> durch <strong>gif</strong>
Beispiel Liegenschaftszinssätze<br />
© GAA Bremen 2006
Verkaufs- / Bewertungsstudien von RICS UK und BIIS<br />
© Archner / Leopoldsberger September 2006
Immobilienmanagement<br />
Marktwertermittlung<br />
<strong>gif</strong> –<br />
<strong>DCF</strong><br />
Risikomanagement
Discounted-Cash-Flow-Verfahren (<strong>DCF</strong>)<br />
– dynamisches Wertermittlungsverfahren<br />
– periodische Betrachtung und Restwertermittlung<br />
– Abdiskontierung zum Barwert<br />
– Offenlegung aller signifikanten Geldströme<br />
– Risikobetrachtung
Historie<br />
– erste Beschreibung 1877 in den USA<br />
– Bewertung großer Investitionsentscheidungen<br />
– Unternehmensbewertung
<strong>DCF</strong> in der Immobilienbewertung<br />
Aufteilung in<br />
• periodischen Betrachtungszeitraum<br />
• Restwert mit großem Anteil am Marktwert
Bisheriger Einsatz von <strong>DCF</strong> bei Immobilien<br />
überwiegend durch Investoren<br />
Diskontierungszins beinhaltet Risikoneigung <strong>des</strong><br />
Investors<br />
Ergebnis gibt Aufschluss über Rentabilität der<br />
Investition<br />
kein Marktwert
Ablaufschema standardisiertes <strong>DCF</strong>-Verfahren<br />
Einnahmen<br />
positive Einnahmen<br />
Miete (tatsächliche Miete/Marktmiete) [€/m²; €/Einheit*]<br />
Verwaltungskostenumlage (nur Gewerbe) [€; %**]<br />
Sondereinnahmen [€]<br />
Summe<br />
fehlende Einnahmen<br />
Vermietungszugeständnisse [€]<br />
Leerstand [€; %**]<br />
- konjunktureller Leerstand<br />
- struktureller Leerstand<br />
Leerstand bei Mieterwechsel [€]<br />
Mietausfallwagnis [%***]<br />
Summe<br />
Summe Einnahmen<br />
Ausgaben<br />
Instandhaltungskosten [€/m²]<br />
Verwaltungskosten [€/Einheit; %**]<br />
nicht umlegbare Betriebskosten [€/m²; €]<br />
Instandsetzungs-/Modernisierungskosten [€/m²; €]<br />
Mieterwechselkosten<br />
Summe<br />
[€/m²; €]<br />
Summe<br />
Periodischer Teil<br />
Restwertbetrachtung<br />
t1 t2 t3 ... tn tn<br />
Summe periodischer Teil [€] Σ1 Σ2 Σ3 ... Σn<br />
Marktwert<br />
Abzinsungsfaktor [ - ] q -1<br />
q -2<br />
q -3 ... q -n<br />
Summe pos. Einnahmen in tn<br />
x Rohertragsfaktor<br />
oder<br />
Bodenwert - Abrisskosten<br />
bzw. Liquidationsverfahren<br />
Barwerte [€] B 1 B2 B3 ... Bn Bn, Rest<br />
Marktwert [€]<br />
+ + + + +<br />
-<br />
-<br />
=<br />
x<br />
=<br />
q -n<br />
x<br />
Positive Einnahmen<br />
Fehlende Einnahmen<br />
Ausgaben<br />
Restwert<br />
Diskontierung<br />
Marktwert
Periodischer Betrachtungszeitraum<br />
Einnahmen<br />
positive Einnahmen<br />
Miete (tatsächliche Miete/Marktmiete) [€/m²; €/Einheit*]<br />
Verwaltungskostenumlage (nur Gewerbe) [€; %**]<br />
Sondereinnahmen [€]<br />
Summe<br />
fehlende Einnahmen<br />
Vermietungszugeständnisse [€]<br />
Leerstand [€; %**]<br />
- konjunktureller Leerstand<br />
- struktureller Leerstand<br />
Leerstand bei Mieterwechsel [€]<br />
Mietausfallwagnis [%***]<br />
Summe<br />
Summe Einnahmen<br />
Ausgaben<br />
Instandhaltungskosten [€/m²]<br />
Verwaltungskosten [€/Einheit; %**]<br />
nicht umlegbare Betriebskosten [€/m²; €]<br />
Instandsetzungs-/Modernisierungskosten [€/m²; €]<br />
Mieterwechselkosten<br />
Summe<br />
[€/m²; €]<br />
Summe<br />
Periodischer Teil<br />
Restwertbetrachtung<br />
t1 t2 t3 ... tn tn<br />
Summe periodischer Teil [€] Σ1 Σ2 Σ3 ... Σn<br />
Marktwert<br />
Abzinsungsfaktor [ - ] q -1<br />
q -2<br />
q -3 ... q -n<br />
Summe pos. Einnahmen in tn<br />
x Rohertragsfaktor<br />
oder<br />
Bodenwert - Abrisskosten<br />
bzw. Liquidationsverfahren<br />
Barwerte [€] B 1 B2 B3 ... Bn Bn, Rest<br />
Marktwert [€]<br />
+ + + + +<br />
-<br />
-<br />
=<br />
x<br />
=<br />
q -n<br />
x
Periodischer Betrachtungszeitraum<br />
– 10 – 15 Jahre sind optimal<br />
– bei kurzen Restnutzungsdauern Verlängerung bis Abriss<br />
– Darstellung der Zahlungsströme<br />
– Grundlage kann existierender Vollständiger Finanzplan<br />
sein
„Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie<br />
sich auf die Zukunft beziehen!“<br />
Mark Twain<br />
Prognosen sind ein Spiel mit dem Unbekannten!<br />
Dies sollte einen aber nicht davon abhalten, sie zu<br />
entwickeln, zu nutzen und regelmäßig zu überprüfen
Zyklen<br />
– Kreislauf wiederkehrender Ereignisse in periodischen<br />
Zeitabständen<br />
– Charakterisierung durch Länge und Höhe der<br />
Schwankungen<br />
– Zusammenhang zwischen Immobilien- und Konjunkturzyklus
Zyklen
Einnahmen<br />
positive Einnahmen<br />
Miete (tatsächliche Miete/Marktmiete) [€/m²; €/Einheit]<br />
Verwaltungskostenumlage (nur Gewerbe) [€; %]<br />
Sondereinnahmen [€]<br />
Summe<br />
fehlende Einnahmen<br />
Vermietungszugeständnisse [€]<br />
Leerstand [€; %]<br />
- konjunktureller Leerstand<br />
- struktureller Leerstand<br />
Leerstand bei Mieterwechsel [€]<br />
Mietausfallwagnis [%***]<br />
Summe<br />
Summe Einnahmen<br />
Einnahmen<br />
Periodischer Teil<br />
t 1 t 2 t 3 ... t n<br />
-<br />
Positive<br />
Einnahmen<br />
Fehlende<br />
Einnahmen
Einnahmen<br />
• Positive Einnahmen<br />
• Fehlende Einnahmen (Mietausfall)<br />
Miete (tatsächliche Miete / Marktmiete)<br />
Verwaltungskostenumlage bei Gewerbe<br />
Sondereinnahmen
Miete<br />
– Mietsimulation für zukünftige Mietentwicklung<br />
– während Mietvertragslaufzeiten tatsächliche Miete<br />
– Marktmiete nach Mietvertragsende (keine nachhaltige Miete)
Entwicklung Vertragsmiete<br />
Mietsimulation<br />
Mietvertrag ?<br />
ja nein<br />
Eingangsdaten aus Mietvertrag Ermittlung der Marktmiete<br />
Mietbeginn Datum<br />
Mietende Datum<br />
Option Jahre<br />
aktuelle Miete €/m²<br />
Mietfläche m²<br />
Indexklausel<br />
Auslöser % bzw. Punkte<br />
Weitergabe %<br />
Simulationsparameter Simulationsparameter<br />
Simulationsstart Datum jährl. Mietentwicklung** in Phase 1 %<br />
Indexstand Start I0 jährl. Mietentwicklung** in Phase 2 %<br />
Indexstand letzte Anpassung I1<br />
Optionsrealisierung ja / nein jährl. Mietentwicklung** in Phase n %<br />
jährl. Indexentwicklung* in Phase 1 %<br />
jährl. Indexentwicklung* in Phase 2 %<br />
jährl. Indexentwicklung* in Phase n %<br />
Vertragsmiete bis Mietvertragsende<br />
* Indexentwicklung gemäß Mietvertragsvorgaben<br />
** Mietentwicklung gemäß Mietanpassungsfaktor<br />
nach Mietvertragsende<br />
Marktmiete<br />
Entwicklung Marktmiete
Tatsächliche Miete<br />
Berücksichtigung der bestehenden<br />
Mietverträge mit:<br />
Miethöhe und Mietflächen<br />
Vertragsende und evtl. Optionen<br />
Staffelmieten und Indexierungen
Marktmiete<br />
– Ermittlung der Marktmiete für Nutzungen am Stichtag<br />
– Simulation der Marktmiete über Betrachtungszeitraum<br />
– Mietanpassungsfaktoren
Verwaltungskostenumlage<br />
– nur bei Gewerbe möglich<br />
– Ansatz in % auf Sollmieteinnahmen oder als Betrag<br />
– vertragliche Regelungen je<strong>des</strong> Mietvertrages beachten
Sondereinnahmen<br />
Einnahmen aus Vermietung / Verpachtung<br />
von u. a.:<br />
Werbeflächen<br />
Mobilfunkantennen<br />
Automaten<br />
Mobiliar
Beispiel: Entwicklungsprognose für Marktmiete<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Büro 7,50 7,58 7,65 7,69 7,69 7,57 7,42 7,42 7,42 7,46 7,50 7,57 7,65 7,76 7,84<br />
1,0 % 1,0 % 0,5 % 0,0 % -1,5 % -2,0 % 0,0 % 0,0 % 0,5 % 0,5 % 1,0 % 1,0 % 1,5 % 1,0 %<br />
Gastronomie 9,00 9,09 9,23 9,27 9,27 9,09 8,86 8,82 8,82 8,82 8,86 8,95 9,08 9,22 9,26<br />
1,0 % 1,5 % 0,5 % 0,0 % -2,0 % -2,5 % -0,5 % 0,0 % 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 1,5 % 0,5 %<br />
10,00<br />
9,00<br />
8,00<br />
7,00<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Büro Gastronomie
Beispiel: Entwicklung der positiven Einnahmen<br />
Mieteinnahmen 323.738 €<br />
Verw.-kostenumlage 12.950 €<br />
Sondereinnahmen - €<br />
Positive Einnahmen 336.688 €<br />
Mieteinnahmen 340.671 €<br />
Verw.-kostenumlage 13.627 €<br />
Sondereinnahmen - €<br />
Positive Einnahmen 354.298 €<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013<br />
325.481 €<br />
13.019 €<br />
- €<br />
338.500 €<br />
340.762 €<br />
13.630 €<br />
- €<br />
354.393 €<br />
348.687 €<br />
13.947 €<br />
- €<br />
362.634 €<br />
349.102 €<br />
13.964 €<br />
- €<br />
363.066 €<br />
349.971 €<br />
13.999 €<br />
- €<br />
363.970 €<br />
349.551 €<br />
13.982 €<br />
- €<br />
363.533 €<br />
350.923 €<br />
14.037 €<br />
- €<br />
364.960 €<br />
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe<br />
338.010 €<br />
13.520 €<br />
- €<br />
351.530 €<br />
332.047 €<br />
13.282 €<br />
- €<br />
345.329 €<br />
332.459 €<br />
13.298 €<br />
- €<br />
345.757 €<br />
335.720 €<br />
13.429 €<br />
- €<br />
349.148 €<br />
337.540 €<br />
13.502 €<br />
- €<br />
351.041 €<br />
341.946 €<br />
13.678 €<br />
- €<br />
355.624 €<br />
5.096.607 €<br />
203.864 €<br />
- €<br />
5.300.471 €
Beispiel: Entwicklung der positiven Einnahmen<br />
380.000<br />
360.000<br />
340.000<br />
320.000<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Positive Einnahmen Mittelwert 2006 - 2020
Einnahmen<br />
positive Einnahmen<br />
Miete (tatsächliche Miete/Marktmiete) [€/m²; €/Einheit]<br />
Verwaltungskostenumlage (nur Gewerbe) [€; %]<br />
Sondereinnahmen [€]<br />
Summe<br />
fehlende Einnahmen<br />
Vermietungszugeständnisse [€]<br />
Leerstand [€; %]<br />
- konjunktureller Leerstand<br />
- struktureller Leerstand<br />
Leerstand bei Mieterwechsel [€]<br />
Mietausfallwagnis [%]<br />
Summe<br />
Summe Einnahmen<br />
Einnahmen<br />
Periodischer Teil<br />
t 1 t 2 t 3 ... t n<br />
-<br />
Positive<br />
Einnahmen<br />
Fehlende<br />
Einnahmen
Einnahmen<br />
• Positive Einnahmen<br />
• Fehlende Einnahmen (Mietausfall)<br />
Vermietungszugeständnisse<br />
Leerstand (konjunkturell, strukturell, Mieterwechsel)<br />
Mietausfallwagnis
Vermietungszugeständnisse<br />
– mietfreie Zeiten (Incentives)<br />
– Reduzierung bzw. Verzicht der Verwaltungskostenumlage
Leerstand<br />
Berücksichtigung der fehlenden<br />
Einnahmen durch:<br />
konjunkturellen Leerstand<br />
strukturellen Leerstand<br />
Mieterwechsel
Konjunktureller Leerstand<br />
– resultiert aus schwankender Flächennachfrage<br />
– starke Abhängigkeit zur konjunkturellen Wirtschaftslage<br />
– aktuelle konjunkturelle Situation und zyklische Entwicklung<br />
berücksichtigen<br />
– Ansatz <strong>des</strong> vorhandenen Leerstan<strong>des</strong>
Struktureller Leerstand (Sockelleerstand)<br />
– wird auch in konjunkturellen Hochphasen nicht abgebaut<br />
– abhängig von Lage und objektspezifischen Faktoren<br />
– kann nur durch geeignete Maßnahmen beseitigt werden<br />
– Gefahr <strong>des</strong> vollständigen Leerstan<strong>des</strong>
Leerstand aus Mieterwechseln<br />
– jeder Mieterwechsel verursacht i. d. R. Leerstand<br />
– abhängig von Nachfrage<br />
– Zeiten für Schönheitsreparaturen/Umbauarbeiten notwendig
Mietausfallwagnis<br />
– Risiko für nicht einnehmbare Mieten<br />
– Ursachen sind u. a. Insolvenz<br />
– Höhe abhängig von Bonität der Mieter
Beispiel: Konjunkturentwicklung<br />
– Konjunkturzyklus 10 Jahre<br />
– fallende Konjunkturphase < steigende Konjunkturphase<br />
1,00<br />
0,50<br />
0,00<br />
-0,50<br />
-1,00<br />
Hochkonjunktur Hochkonjunktur<br />
Rezession<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Konjunkturverlauf
Beispiel: konjunktureller Leerstand<br />
Jahr 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013<br />
Vermarktungsdauer 4 Mon. 2 Mon. 1 Mon. 0,5 Mon. 3 Mon. 5 Mon. 7 Mon. 10 Mon.<br />
Jahr 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Vermarktungsdauer 8 Mon. 6 Mon. 4 Mon. 2 Mon. 1 Mon. 0,5 Mon. 3 Mon.<br />
10 Mon.<br />
8 Mon.<br />
6 Mon.<br />
4 Mon.<br />
2 Mon.<br />
0 Mon.<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Vermarktungsdauer
Beispiel: fehlende Einnahmen<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013<br />
Mietzugeständnisse - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
Konjunkt. Leerstand 5.250 €<br />
Strukt. Leerstand - €<br />
Mieterwechsel 4.305 €<br />
Mietausfallwagnis 3.367 €<br />
Fehlende Einnahmen 12.922 €<br />
5.173 €<br />
- €<br />
3.476 €<br />
3.385 €<br />
12.034 €<br />
7.297 €<br />
- €<br />
14.593 €<br />
3.544 €<br />
25.434 €<br />
3.712 €<br />
- €<br />
14.848 €<br />
3.626 €<br />
22.186 €<br />
- €<br />
- €<br />
- €<br />
3.631 €<br />
3.631 €<br />
10.376 €<br />
- €<br />
5.847 €<br />
3.640 €<br />
19.863 €<br />
17.740 €<br />
- €<br />
3.406 €<br />
3.635 €<br />
24.782 €<br />
39.980 €<br />
- €<br />
7.996 €<br />
3.650 €<br />
51.626 €<br />
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe<br />
Mietzugeständnisse - € - € - € - € - € - € - € - €<br />
Konjunkt. Leerstand 83.832 €<br />
Strukt. Leerstand - €<br />
Mieterwechsel 43.535 €<br />
Mietausfallwagnis 3.543 €<br />
Fehlende Einnahmen 130.909 €<br />
21.479 €<br />
- €<br />
7.160 €<br />
3.515 €<br />
32.154 €<br />
8.216 €<br />
- €<br />
5.787 €<br />
3.453 €<br />
17.457 €<br />
5.171 €<br />
- €<br />
3.475 €<br />
3.458 €<br />
12.103 €<br />
9.233 €<br />
- €<br />
18.466 €<br />
3.491 €<br />
31.191 €<br />
5.479 €<br />
- €<br />
46.924 €<br />
3.510 €<br />
55.914 €<br />
11.287 €<br />
- €<br />
7.525 €<br />
3.556 €<br />
22.368 €<br />
234.225 €<br />
- €<br />
132.872 €<br />
24.527 €<br />
391.624 €
Beispiel: fehlende Einnahmen<br />
150.000<br />
100.000<br />
50.000<br />
0<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
2010<br />
2011<br />
2012<br />
2013<br />
Fehlende Einnahmen<br />
2014<br />
2015<br />
2016<br />
2017<br />
2018<br />
2019<br />
2020
Ausgaben<br />
Instandhaltungskosten [€/m²]<br />
Verwaltungskosten [€/Einheit; %]<br />
nicht umlegbare Betriebskosten [€/m²; €]<br />
Instandsetzungs-/Modernisierungskosten [€/m²; €]<br />
Mieterwechselkosten<br />
Summe<br />
[€/m²; €]<br />
Ausgaben<br />
Periodischer Teil<br />
t 1 t 2 t 3 ... t n<br />
-<br />
Ausgaben
Ausgaben<br />
Instandhaltungskosten<br />
Verwaltungskosten<br />
nicht umlegbare Betriebskosten<br />
Instandsetzungs- / Modernisierungskosten<br />
Mieterwechselkosten
Ausgaben<br />
– grundsätzlich die allgemeine Preissteigerung berücksichtigen<br />
– Inflationsentwicklung definieren
Instandhaltungskosten<br />
– Kosten zur Erhaltung der vollen Gebrauchsfähigkeit<br />
– Ansatz in objektspezifischer Höhe<br />
– steigende Tendenz mit zunehmenden Gebäudealter<br />
– Regelungen aus Mietverträge beachten (Dach und Fach)
Verwaltungskosten<br />
– abhängig von Art und Größe der Immobilie<br />
– Ansatz in €/Mieteinheit bzw. % von Sollmiete
Nicht umlegbare Betriebskosten<br />
– vom Vermieter zu tragende Betriebskosten<br />
– gesetzlich nicht umlagefähige Betriebskosten (Wohnen)<br />
– nicht umgelegte Betriebskosten (u. a. wegen Leerstand)<br />
– individuelle Regelungen der Mietverträge berücksichtigen
Instandsetzungs- / Modernisierungskosten<br />
– Erfahrungssätze bzw. tatsächlicher Instandsetzungsstau<br />
– abhängig u. a. von Nutzungsart, Alter und Qualität <strong>des</strong><br />
Gebäu<strong>des</strong><br />
– Modernisierungsinvestitionen können Mietsteigerungen<br />
bewirken
Mieterwechselkosten<br />
– Umbau- und Vermarktungskosten<br />
– periodengenauer Ansatz unter Berücksichtigung der<br />
vorhandenen Mietverträge<br />
– starke Abhängigkeit zur Angebots-Nachfrage-Relation
Beispiel: Periodenergebnisse<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013<br />
Positive Einnahmen 336.688 € 338.500 € 354.393 € 362.634 € 363.066 € 363.970 € 363.533 € 364.960 €<br />
Fehlende Einnahmen 12.922 €<br />
Ausgaben 41.393 €<br />
Periodenergebnis 282.373 €<br />
12.034 €<br />
38.035 €<br />
288.431 €<br />
25.434 €<br />
73.345 €<br />
255.614 €<br />
22.186 €<br />
74.411 €<br />
266.037 €<br />
3.631 €<br />
28.595 €<br />
330.840 €<br />
19.863 €<br />
51.926 €<br />
292.181 €<br />
24.782 €<br />
44.170 €<br />
294.581 €<br />
51.626 €<br />
69.133 €<br />
244.202 €<br />
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe<br />
Positive Einnahmen 354.298 € 351.530 € 345.329 € 345.757 € 349.148 € 351.041 € 355.624 € 5.300.471 €<br />
Fehlende Einnahmen 130.909 €<br />
Ausgaben 128.656 €<br />
Periodenergebnis 94.733 €<br />
32.154 €<br />
61.717 €<br />
257.659 €<br />
17.457 €<br />
54.129 €<br />
273.743 €<br />
12.103 €<br />
43.689 €<br />
289.965 €<br />
31.191 €<br />
100.891 €<br />
217.066 €<br />
55.914 €<br />
113.046 €<br />
182.081 €<br />
22.368 €<br />
63.042 €<br />
270.214 €<br />
474.573 €<br />
986.179 €<br />
3.839.719 €
Beispiel: Periodenergebnisse<br />
400.000<br />
300.000<br />
200.000<br />
100.000<br />
0<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Positive Einnahmen Fehlende Einnahmen Ausgaben Periodenergebnis
Restwert<br />
Einnahmen<br />
positive Einnahmen<br />
Miete (tatsächliche Miete/Marktmiete) [€/m²; €/Einheit*]<br />
Verwaltungskostenumlage (nur Gewerbe) [€; %**]<br />
Sondereinnahmen [€]<br />
Summe<br />
fehlende Einnahmen<br />
Vermietungszugeständnisse [€]<br />
Leerstand [€; %**]<br />
- konjunktureller Leerstand<br />
- struktureller Leerstand<br />
Leerstand bei Mieterwechsel [€]<br />
Mietausfallwagnis [%***]<br />
Summe<br />
Summe Einnahmen<br />
Ausgaben<br />
Instandhaltungskosten [€/m²]<br />
Verwaltungskosten [€/Einheit; %**]<br />
nicht umlegbare Betriebskosten [€/m²; €]<br />
Instandsetzungs-/Modernisierungskosten [€/m²; €]<br />
Mieterwechselkosten<br />
Summe<br />
[€/m²; €]<br />
Summe<br />
Periodischer Teil<br />
Restwertbetrachtung<br />
t1 t2 t3 ... tn tn<br />
Summe periodischer Teil [€] Σ1 Σ2 Σ3 ... Σn<br />
Marktwert<br />
Abzinsungsfaktor [ - ] q -1<br />
q -2<br />
q -3 ... q -n<br />
Summe pos. Einnahmen in tn<br />
x Rohertragsfaktor<br />
oder<br />
Bodenwert - Abrisskosten<br />
bzw. Liquidationsverfahren<br />
Barwerte [€] B 1 B2 B3 ... Bn Bn, Rest<br />
Marktwert [€]<br />
+ + + + +<br />
-<br />
-<br />
=<br />
x<br />
=<br />
q -n<br />
x
Restwert<br />
• Längere Restnutzungsdauer<br />
• Kurze Restnutzungsdauer<br />
Regelfall<br />
Rohertrag in letzter Periode x Rohertragsfaktor<br />
methodische Trennung zum Ertragswertverfahren
Restwert<br />
• Längere Restnutzungsdauer<br />
• Kurze Restnutzungsdauer<br />
Modernisierung wirtschaftlich nicht sinnvoll<br />
kurze wirtschaftliche Lebensdauer (Baumärkte, ...)<br />
periodische Betrachtung bis Ende Restnutzungsdauer<br />
Restwert = Bodenwert – Abrisskosten
Restwert<br />
• Längere Restnutzungsdauer<br />
• Kurze Restnutzungsdauer<br />
Alternativ: Liquidationsverfahren
Abzinsung<br />
– aus Diskontierungszinssatz i ergeben sich jährliche<br />
Abzinsungsfaktoren q n<br />
– Abzinsungsfaktor q n = (1+i) -n<br />
– abzinsen der Periodenergebnisse und <strong>des</strong> Restwert zu<br />
Barwerten
Marktwert<br />
– die Summe der Barwerte ergibt den Marktwert der zu<br />
bewertenden Immobilie<br />
– alle markt- und objektspezifischen Gegebenheiten wurden<br />
im Verfahren berücksichtig<br />
– Marktanpassung ist nicht mehr notwendig
<strong>DCF</strong>-Verfahren<br />
– alle Ansätze sind kritisch zu würdigen und nachvollziehbar<br />
zu begründen<br />
– Plausibilisierung über andere Verfahren sinnvoll bei<br />
fehlender Erfahrung
<strong>DCF</strong>-Verfahren<br />
– Offenlegung der Geldströme ermöglicht mehr Transparenz<br />
– inhaltliche Ergebnisse können u. a. vom Immobilien-<br />
management und Controlling genutzt werden<br />
– Finanzierungsprobleme können frühzeitig erkannt werden<br />
– Risikomanagement ist möglich
Immobilienmanagement<br />
Marktwertermittlung<br />
<strong>gif</strong> –<br />
<strong>DCF</strong><br />
Risikomanagement
Operatives Immobilienmanagement<br />
Entscheidungshilfe für Verlängerung von Mietverträgen:<br />
Marktmiete 10,00 €/m²<br />
Kosten Mieterwechsel inkl. fehlender Einnahmen<br />
Umbaukosten 60,00 €/m²<br />
Maklercourtage 2 MM x 10,00 €/m² = 20,00 €/m²<br />
Leerstand Mieterwechsel 2 Mon. x 10,00 €/m² = 20,00 €/m²<br />
Konjunktureller Leerstand 2 Mon. x 10,00 €/m² = 20,00 €/m²<br />
Betriebskosten 4 Mon. x 2,50 €/m² = 10,00 €/m²<br />
130,00 €/m²<br />
Anteil Kosten Mieterwechsel an Marktmiete<br />
5-jähriger Mietvertrag 2,17 €/m² 22 %<br />
3-jähriger Mietvertrag 3,61 €/m² 36 %
2005<br />
2006<br />
Risikomanagement<br />
1.500.000 €<br />
1.000.000 €<br />
500.000 €<br />
- €<br />
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019<br />
Einnahmen Bewirtschaftungskosten Kosten Mieterwechsel Cash Flow<br />
1.500.000<br />
1.000.000<br />
500.000<br />
0<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020<br />
Einnahmen Bewirtschaftungskosten Kosten Mieterwechsel und konjunktureller Leerstand Cash Flow
Strategisches Immobilienmanagement<br />
„Die Spinne“<br />
Portfolio<br />
Gebäude 1<br />
Gebäude 2<br />
Gebäude 3<br />
Roher Rohertragsanteil<br />
Roher tr tr agsanteil<br />
over<br />
over<br />
over rrent r<br />
ent<br />
ent ent<br />
1 0 0 ,0 %<br />
1 0 0 ,0 % 1 0 0<br />
1 0 0 ,0 %<br />
9 0 ,0 %<br />
9 0 ,0 % 9 0<br />
9 0 ,0 %<br />
8 0 ,0 %<br />
8 0<br />
8 0 ,0 %<br />
8 0 ,0 %<br />
7 0 ,0 %<br />
7 0 ,0 %<br />
7 0 ,0 % 7 0<br />
6 0 ,0 %<br />
6 0 ,0 %<br />
6 0<br />
6 0 ,0 %<br />
5 0 ,0 %<br />
5 0 ,0 % 5 0<br />
5 0 ,0 %<br />
4 0 ,0 %<br />
4 0 ,0 % 4 0<br />
4 0 ,0 %<br />
3 0 ,0 3 % 0<br />
3 0 ,0 %<br />
3 0 ,0 %<br />
2 0 ,0 %<br />
2 0 ,0 % 2 0<br />
2 0 ,0 %<br />
1 0<br />
1 0 ,0 1 % 0 ,0 %<br />
1 0 ,0 %<br />
0<br />
0 ,0<br />
0<br />
% 0 ,0 %<br />
,0 %<br />
under under<br />
under<br />
rrent r ent ent<br />
ent<br />
Leerstandsanteil<br />
Leer Leerstandsanteil<br />
Leer standsanteil
Eine Immobilie hat nur einen Marktwert!<br />
Egal nach welchem Verfahren er ermittelt wurde!
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !<br />
<strong>Altmeppen</strong> & Partner<br />
Frankfurter Straße 2 (ARTmax)<br />
38122 Braunschweig<br />
Telefon: 05 31 / 8 01 16 - 60<br />
Fax: 05 31 / 8 01 16 - 66<br />
E-Mail: altmeppen@altmeppen.de<br />
Internet: www.altmeppen.de<br />
Referent: Dipl.-Ing. Hermann <strong>Altmeppen</strong>
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