Einführung der jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung

Wohngenossenschaft Hohmad Thun, 23. Oktober 2004
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3600 Thun
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Änderungen bei den Heiz- und Nebenkosten – Einführung einer jährlichen
Abrechnung
Sehr geehrte Genossenschafterin
Sehr geehrter Genossenschafter
Wie an der Hauptversammlung vom 30. April 2004 angekündigt, arbeitet die Verwaltung an
einer Totalrevision der Heiz- und Nebenkostensituation sowie an der Einführung einer jährlichen
Heiz- und Nebenkostenabrechnung.
Warum soll bei den Heiz- und Nebenkosten etwas geändert werden?
Die bisherige langjährige Praxis vermag den neuen Gegebenheiten (Mietrecht) und Ansprüchen
des Vorstandes und der Mieterinnen und Mieter nicht mehr zu genügen. Es fehlt an
Transparenz und an der Kostenwahrheit. Das Verbraucherverhalten wird heute zuwenig berücksichtigt.
Die Eigenheiten und Spezialitäten jeder einzelnen Etappe kommen ungenügend
zum Tragen.
Was und wie wurde bisher abgerechnet?
Abgerechnet wurden bisher lediglich die Heizkosten. Die meisten Nebenkosten sind im Mietzins
inbegriffen. Allerdings wurde diese Trennung nicht strikte eingehalten. Es gibt Kostenarten,
welche in die Heizkostenabrechnung eingeflossen sind, obwohl sie zu den Nebenkosten
gehören (Allgemeinstrom, Waschen). Dies ist zwar nicht grundsätzlich falsch, aber es ist
ungenau und inkonsequent. Bisher wurden die Kosten pro Etappe erhoben und mit Verteilerschlüsseln
auf die Wohnungen verteilt.
Was und wie soll in Zukunft abgerechnet werden?
Ab dem 1. Mai 2005 sollen alle Kostenarten der Heiz- und Nebenkosten genau erhoben und
jährlich abgerechnet werden. Die Kosten werden, wo möglich, pro Haus erhoben und mit
neuem Verteilerschlüssel auf die Wohnungen verteilt.
Wie sind die Beträge erhoben worden? Was bildete die Grundlage?
Unser kürzlich verstorbener langjähriger Kassier Hermann Frey hat aufgrund der unten aufgeführten
Aufstellung der zukünftigen Kostenarten die Frankenbeträge erhoben. Weil die
bisherige Praxis nicht mit den neuen Kostenarten übereinstimmt, musste er die Beträge in
mühsamer Arbeit heraussuchen und zum Teil umrechnen. Als Basis dienten die bezahlten
Rechnungen der Periode Oktober 2002 bis September 2003. Die meisten Kosten sind seit
dem September 2003 stabil geblieben. Eine Ausnahme davon bilden natürlich aus bekannten
Gründen die Brennstoffe (ÖL und Gas) sowie das Wasser.
Was ist das Ziel dieser Neuerung?
Durch die neue Methode wird übersichtlich und transparent dargestellt, welche Liegenschaften
welche Kosten und in welcher Höhe verursachen. Zudem wird das Verursacherprinzip
konsequenter angewendet. Das heisst, wer viel verbraucht (Heizung, Warmwasser usw.)
bezahlt auch mehr.
Kontaktperson:
H. Berger, Präsident Tel. (G) 031 / 321 65 89 Email (G) heinz.berger@bern.ch
Tel. (P) 033 / 222 24 64 Email (P) h.berger@gmx.ch

Welche Kosten werden erhoben und wie werden sie verteilt?
Aufstellung über die zukünftigen Kostenpositionen:
Kostenart Art der Abrechnung Verteil-Schlüssel
(Nebenkosten)
Wassergebühren (Sauberwasser) Abrechnung gemäss Verbrauch Fläche (m2)
Abwassergebühren (Verbrauch) Abrechnung gemäss Verbrauch Fläche (m2)
Abwassergrundgebühren Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Anzahl Zimmer
Kehrichtgrundgebühren Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Anzahl Zimmer
Allgemeinstrom Abrechnung gemäss Verbrauch Fläche (m2)
Hauswartung Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Fläche (m2)
Umgebungspflege Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Fläche (m2)
Cablecom Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Pro TV-Anschluss
Service-Abos Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Fläche (m2)
(Heizkosten)
Heizungsbedienung Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Volumen (m3)
Gas (Kochen, Warmwasser, Heizung) Abrechnung gemäss Verbrauch Volumen (m3)
Brennstoffe (Öl) Abrechnung gemäss Verbrauch Volumen (m3)
Strom für Brenner / Pumpen Abrechnung gemäss Verbrauch Volumen (m3)
Feuerungskontrolle Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Volumen (m3)
Kaminfeger Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Volumen (m3)
Tankreinigung (Rückstellung) Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Volumen (m3)
Boilerentkalkung (Rückstellung) Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Volumen (m3)
Service-Abos Abrechnung gemäss Aufwand (Kosten) Volumen (m3)
Erklärungen zu den einzelnen Kostenarten:
Nebenkosten
Wassergebühren: = Bezug bzw. Verbrauch von Sauberwasser.
Abwassergebühren: = Für die gleiche Menge, die als Sauberwasser bezogen wird,
muss die Abwassergebühr bezahlt werden.
Abwassergrundgebühr: = Grundgebühr (pro Zimmer, also nicht verbrauchsabhängig).
Kehrichtgrundgebühr: = Grundgebühr (pro Zimmer, also nicht verbrauchsabhängig).
Das Verursacherverhalten wird von der Stadt Thun zusätzlich
mittels Sackgebühren beeinflusst.
Allgemeinstrom: = Strom für Beleuchtung Treppenhaus, Kellergang, Aussen-
beleuchtung, Waschen, Brenner und Pumpen.
Hauswartung: = Für alle Reinigungsarbeiten, die nicht durch die Genossenschafter
selbst erledigt werden.
Umgebungsarbeiten: = Für die Pflege der Umgebung (Bäume schneiden usw.).
Cablecom: = Kabelfernseh-Anschluss.
Service-Abo: = Für Waschmaschinen und Tumbler.
Heizkosten
Heizungsbedienung: = Für die Bedienung und Betreuung der Heizanlagen.
Gas / Brennstoffe = Kochen, Warmwasser, Heizen.
Strom Brenner/Pumpen = Nebenaggregate der Heizung (laufen über den Allgemeinzähler)
Feuerungskontrolle = Abgaskontrolle Heizung (gesetzlich vorgeschrieben).
Kaninfeger: = Reinigung der Heizanlage (Kessel, Kamin usw.).
Service-Abo: = Für den Service und die Kontrolle der Brenner.
Tankreinigung: = Jeder Tank muss alle 10 Jahre gereinigt werden. Weil die Rechnung
nur alle 10 Jahre anfällt, werden Rückstellungen gebildet.
Boilerentkalkung: = Jeder Boiler muss alle 5 Jahre entkalkt werden. Weil die Rechnung
nur alle 5 Jahre anfällt, werden Rückstellungen gebildet.
Bemerkung: Nicht jede Kostenart fällt in jeder Etappe an. Massgebend sind die vorhandenen
Infrastrukturen und die Installationen.
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Die Problematik:
Wie erwartet, gestaltete sich die Arbeit als ausserordentlich komplex. Die Analyse der langjährigen
Praxis wie auch die Festlegung der neuen zukünftigen Gebühren waren mit einem
enormen Zeitaufwand verbunden. Nicht nur wegen der schwankenden Kosten, sondern auch
deshalb, weil sich jede Etappe erheblich von der anderen unterscheidet. Keine Etappe kann
mit der anderen verglichen werden. Nachstehend ist ersichtlich, wie unterschiedlich sich die
Gebäudestrukturen, Installationen usw. präsentieren:
1. Etappe
Gebäudestruktur
2. Etappe 3. Etappe
15 Wohnhäuser
für je 4 Familien
2 Wohnhäuser für je 8 Familien
5 Wohnhäuser für je 8 Familien,
zusammengebaut, je 2 und 3
Heizung
Installationen / Infrastruktur
Heizung Heizung
1 Gasheizung pro Haus 1 Ölheizung pro Haus
2 Ölheizungen (Nr. 66 und 78)
für 5 Gebäude
Warmwasser Warmwasser Warmwasser
1 Gasboiler pro Haus 1 Boiler pro Wohnung (elektrisch)
2 zentrale Warmwasserboiler
mit Heizung (Öl) für 5 Gebäude
Kochen Kochen Kochen
Kochen mit Gas Kochen mit Gas Kochen mit Strom
Heizen, Warmwasser und
Kochen:
nur 1 Gaszähler
pro Haus
Heizkosten,
Warmwasser und
Kochen:
Durch die Verwaltung
(mittels Heiz- und
Nebenkosten-Abrechnung)
Erfassung des Verbrauchs
Heizen:
Ölverbrauch
Warmwasser:
Stromzähler pro Wohnung
Kochgas:
1 Gaszähler pro Wohnung
Rechnungsstellung
Heizkosten:
Durch die Verwaltung (mittels Heiz- u.
Nebenkostenabrechnung)
Warmwasser (Stromkosten):
Durch Energie Thun AG direkt.
Kochgas:
Durch Energie Thun AG direkt.
Heizen:
Ölverbrauch
Warmwasser:
mit Heizung, also Ölverbrauch
Kochen:
Stromzähler pro Wohnung
Heizkosten:
Durch die Verwaltung (mittels Heiz-
u. Nebenkostenabrechnung)
Warmwasser:
Durch die Verwaltung (mittels Heiz-
u. Nebenkostenabrechnung)
Kochstrom:
Durch Energie Thun AG direkt.
Einführung der neuen Regelung (Zeitpunkt)
Die neuen Heiz- und Nebenkostengebühren werden per 1. Mai 2005 eingeführt. Die erste
Heiz- und Nebenkostenabrechung wird für die Periode vom 1. Mai 2005 – 30. April 2006 erstellt.
Sie wird voraussichtlich im Juli/August 2006 vorliegen. Bisher lag die Abrechnung erst
ein Jahr später vor. Wir möchten die Zeitspanne zwischen Abschluss der Heizperiode und
Erstellen der Heiz- und Nebenkostenabrechnung verkürzen.
Auswirkungen auf die Mietzinse
Bei der Erhebung und Analyse wurde einerseits auf die bestehende Praxis abgestellt, andererseits
wurde der bisherige Mietzins „auseinander genommen“ und aufgeteilt in
• den Mietzins (netto)
• die Heizkosten
• die Nebenkosten.
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Diese drei Beträge ergeben zusammen den Bruttomietzins. Die Beträge für die Heiz- und
Nebenkosten sind Akontozahlungen. Das bedeutet, dass am Ende des Betriebsjahres die
geleisteten Akontozahlungen den Kosten gegenübergestellt werden. Idealerweise geht die
Rechnung auf. In der Praxis ist dies jedoch praktisch nie der Fall. Dies deshalb, weil es Kosten
gibt, deren Höhe schwanken und nicht zum Voraus feststehen, z. B.:
• Der Verbrauch von Gas und Öl (verbrauchs- und witterungsabhängig).
• Der Verbrauch von Sauberwasser (verbrauchs- und witterungsabhängig).
• Der Preis von Gas und Öl (Weltwirtschaftslage, Sicherheitslage).
• Der Umfang der Umgebungsarbeiten.
• usw.
Im Grundsatz gilt, dass die neu eingeführten Kosten vom Mietzins abzuziehen sind, so dass
unter dem Strich keine Mietzinserhöhung resultiert. Wir haben versucht, diesem Grundsatz
Rechnung zu tragen. Aufgrund der oben aufgeführten schwankenden Kosten ist dies jedoch
ein schwieriges Unterfangen.
Traditionelle Rückzahlung von Heizungsgeld
Bisher war es so, dass jedes Jahr ein bestimmter Betrag aus der Heizungsabrechnung zurückbezahlt
wurde (= zuviel bezahlte Akontobeträge). Dieser Umstand wurde ebenfalls berücksichtigt.
Wir sind davon ausgegangen, dass sich dieser Betrag
• für jede 2-Zimmerwohnung pro Monat auf ungefähr Fr. 20.00 (Fr. 240.00 pro Jahr),
• für jede 3-Zimmerwohnung pro Monat auf ungefähr Fr. 30.00 (Fr. 360.00 pro Jahr) und
• für jede 4-Zimmerwohnung pro Monat auf ungefähr Fr. 40.00 (Fr. 480.00 pro Jahr)
beläuft. Wir haben diesen Betrag bei der Miete abgezogen, also den Mietzins reduziert. Dafür
wird es zu keinen Rückzahlungen mehr kommen. Ausser, die Genossenschafter und Genossenschafterinnen
sind mit dem Verbrauch von Heizung, Wasser, Strom usw. sparsam,
und diese Sparbemühungen werden zusätzlich durch günstige Preise (Heizöl, Gas, Wasser
usw.) und milden Wintern positiv beeinflusst.
Berechnungsbeispiele (der jetzige Mietzins Ihrer Wohnung kann durchaus um ein paar Franken
abweichen. Die genauen Beträge werden Ihnen später bekannt gegeben).
4-Zimmerwohnung aus der 1. Etappe. Die 1. Etappe weist aufgrund der Umstellung der Heizung
von Öl auf Gas im Frühjahr 2004 gegenüber den anderen Etappen besondere Eigenheiten
auf.
Aufstellung des Mietzinses, gültig bis ins Jahr 2003:
• Bis und mit zum Jahr 2003 musste in der 1. Etappe zusätzlich zum Mietzins jeweils
zweimal pro Jahr der Gasverbrauch bezahlt werden. Dafür gab es zwei separate Einzahlungsscheine.
• Im Gegenzug fiel die Heizkostenabrechnung geringer aus, so dass bis und mit Mai
2003 eine Rückzahlung des zuviel bezahlten Heizungsgeldes erfolgte (die Auszahlung
erfolgte im Mai 2004, also immer ein Jahr verspätet).
Bisherige Zusammensetzung des Mietzinses pro Monat bis 2003
(mit separater Bezahlung des Gasverbrauchs)
Fr.
Miete der 4-Zimmerwohnung (ohne Parkplatz, ohne Garage) 716.00
Heizkosten / Nebenkosten 136.00
Parkplatz oder Garage 0.00
Mietzins brutto 852.00
Abzüglich der „traditionellen“ Heizungsgeldrückzahlungen (Annahme
Verwaltung, siehe oben)
-40.00
Mietzins ohne Gaskosten 812.00
Gaskosten, separate Bezahlung (2x pro Jahr, siehe Bemerkung **) 40.00
Mietzins mit Gaskosten 852.00
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H. Berger, Präsident Tel. (G) 031 / 321 65 89 Email (G) heinz.berger@bern.ch
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Dieselbe 4-Zimmerwohnung aus der 1. Etappe
Aufstellung des Mietzinses, gültig bis ins Jahr Frühjahr 2004 (Umstellung von Oel- auf Gasheizung):
• Ab 2004 verzichtete man auf das Verteilen der zwei zusätzlichen Einzahlungsscheine
bzw. auf das separate Einfordern der Gaskosten. Der Gasverbrauch wird stattdessen
den Heizkosten belastet.
• Für die Heizperiode 1.5.2002 – 30.4.2003 ist die letzte Rückzahlung von Heizungsgeld
im Mai 2004 erfolgt (bei unserer Genossenschaft vergeht zwischen dem Abschluss der
Heizperiode und der Rückzahlung etwas mehr als ein Jahr).
• Ab der Heizperiode 1.5.2003 – 30.4.2004 gibt es bei der 1. Etappe folgedessen keine
reguläre Heizungsgeldauszahlung mehr (die Rückzahlung wäre im Mai 2005 erfolgt).
Die Schlussabrechnung für das 2. Halbjahr 2003 (Umfang, Höhe, Zeitpunkt) muss noch
festgelegt werden.
Bisherige Zusammensetzung des Mietzinses pro Monat bis 2004 Fr.
Miete der 4-Zimmerwohnung (ohne Parkplatz, ohne Garage) 716.00
Heizkosten / Nebenkosten 136.00
Parkplatz oder Garage 0.00
Mietzins brutto 852.00
Abzüglich der „traditionellen“ Heizungsgeldrückzahlungen (Annahme
Verwaltung für diese Wohnung ca. Fr. 40.00 pro Monat, siehe oben)
Gibt es nicht mehr, da die
Gaskosten jetzt mit den
Heizkosten bezahlt werden
Mietzins brutto mit Gaskosten 852.00
Gaskosten, separate Bezahlung (2x pro Jahr, siehe Bemerkung **).
Annahme Verwaltung für diese Wohnung ca. Fr. 40.00 pro Monat
Nicht mehr nötig, da die
Gaskosten jetzt mit den
Heizkosten bezahlt werden
Mietzins brutto mit Gaskosten 852.00
Wie aus der Aufstellung ersichtlich ist, bleibt die effektive monatliche Belastung mit
Fr. 852.00 unverändert. Es muss aber berücksichtigt werden, dass die Verwaltung bei den
beiden Positionen Gaskosten und Heizungsgeldrückzahlungen Annahmen treffen musste.
Annahmen können kleinere Ungenauigkeiten beinhalten.
In Zukunft, das heisst ab dem 1. Mai 2005, setzt sich der Mietzins wie folgt zusammen:
Neue Zusammensetzung des Mietzinses pro Monat ab 1. Mai 2005 Fr.
Miete der 4-Zimmerwohnung (ohne Parkplatz, ohne Garage) neu (netto) 670.75
Nebenkosten neu 91.05
Heizkosten neu 90.20
Parkplatz oder Garage 0.00
Mietzins brutto 852.00
** Gas in der 1. Etappe (Spezialfall)
Damit die neuen Heiz- und Nebenkosten möglichst genau festgelegt werden konnten, musste
die Umstellung der Heizung von Öl auf Gas im Frühjahr 2004 berücksichtigt werden.
Bisher mussten alle Haushalte den Gasverbrauch für das Kochen und das Warmwasser
zweimal im Jahr zusätzlich zum Mietzins mit zwei Einzahlungsscheinen, welche jeweils in die
Briefkästen geworfen wurden, bezahlen. Dieser Betrag belief sich auf ca. Fr. 40.00 pro Wohnung
und Monat.
Neu werden keine Einzahlungsscheine mehr verteilt. Die Kosten werden in die Heizkosten
integriert. Das heisst, dass die Heizkosten um diesen Betrag steigen, bzw. die Heizungsgeldrückzahlung
um diesen Betrag geringer ausfällt.
Das „Gasproblem“ verkompliziert das Ganze auf den ersten Blick erheblich. Beim nachfolgenden
Beispiel für die 3. Etappe ist es viel einfacher. Das Ziel und die Auswirkungen sind
dieselben.
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H. Berger, Präsident Tel. (G) 031 / 321 65 89 Email (G) heinz.berger@bern.ch
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Beispiel einer 3-Zimmerwohnung aus der 3. Etappe (gilt auch für 2. Etappe)
(ohne Berücksichtigung von Garagen oder Parkplätzen)
Auch hier kann der jetzige Mietzins Ihrer Wohnung um ein paar Franken abweichen. Die genauen
Beträge werden Ihnen später bekannt gegeben.
Bisherige Zusammensetzung des Mietzinses pro Monat Fr.
Miete der 3-Zimmerwohnung (ohne Parkplatz, ohne Garage) 659.00
Heizkosten / Nebenkosten 137.00
Parkplatz oder Garage 0.00
Mietzins brutto 796.00
Abzüglich der „traditionellen“ Heizungsgeldrückzahlungen (Annahme
Verwaltung, siehe oben)
-35.00
Mietzins 761.00
In Zukunft, das heisst ab dem 1. Mai 2005, setzt sich der Mietzins wie folgt zusammen:
Neue Zusammensetzung des Mietzinses pro Monat Fr.
Miete der 3-Zimmerwohnung (ohne Parkplatz, ohne Garage) neu (netto) 620.00
Nebenkosten neu 100.10
Heizkosten neu 40.90
Parkplatz oder Garage 0.00
Mietzins brutto 761.00
Fazit:
Wie Sie sehen, ändert sich am Endbetrag des Mietzinses nichts. Wohl aber in der Zusammensetzung.
Die neuen Heiz- und Nebenkosten wurden so berechnet, dass die
von den Genossenschafterinnen und Genossenschaftern einbezahlten Beträge der
Höhe der Kosten entsprechen sollten.
Allerdings konnten wir bei den verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung und Wasser)
nur Annahmen, die auf Zahlen vergangener Jahre basieren, treffen. Ganz entscheidend
sind hier das Verbraucherverhalten einerseits und die Entwicklung der Kosten
der Brennstoffe (Öl, Gas) sowie die Witterung (milde/strenge Winter) andererseits.
Weitere Schritte
Im Verlaufe des Januar 2005 werden wir Ihnen das amtliche Formular mit weiteren Informationen
über die genaue Höhe der einzelnen Gebühren zukommen lassen. Wie bereits erwähnt,
gilt die neue Regelung ab dem 1. Mai 2005.
Bemerkung
Trotz aller Sorgfalt und Bemühungen, die richtigen Gebühren und Kosten in der richtigen
Höhe festzulegen, können kleinere Fehlberechnungen in einzelnen Positionen nicht ausgeschlossen
werden.
Der Vorstand hat sich daher entschlossen, im ersten Abrechnungsjahr (1. Mai 2005 – 30.
April 2006) auf allfällige Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung (nicht Heizkostenabrechnung)
zu verzichten. Diese Mehr-Kosten gehen vollumfänglich (100%) zu Lasten der
Genossenschaft. Im zweiten Abrechnungsjahr (1. Mai 2006 – 30. April 2007) übernimmt die
Genossenschaft noch die Hälfte (50%) eines allfälligen Kostenüberschusses.
Von dieser Regelung ausgenommen sind also die Heizkosten, da diese auch bisher immer
abgerechnet wurden. In der jetzigen Zeit, wo der Ölpreis „verrückt“ spielt, muss mit steigenden
Kosten gerechnet werden. Diese wären auch negativ in der Haushaltskasse zu spüren
gewesen, wenn alles beim Alten geblieben wäre und bei den Heiz- und Nebenkosten nichts
geändert hätte. Das „traditionelle“ Heizungsrückzahlungsgeld, von vielen als "Feriengeld"
sehr geschätzt, wäre ohnehin mit steigenden Brennstoffpreisen weniger geworden.
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Schlusswort
Liebe Genossenschafterinnen und Genossenschafter, ich habe mir die Frage gestellt, ob es
richtig ist, in einer solchen Detailtiefe zu informieren. Einige werden die Informationen gar
nicht lesen, andere nur oberflächlich. Wenn es jemanden aber interessiert, so hat er Anrecht
auf eine umfassende und transparente Information.
Bei Unklarheiten und Fragen wenden Sie sich bitte direkt an mich. Ich erkläre Ihnen gerne
weitere Einzelheiten.
Im Namen des Vorstandes
Heinz Berger, Präsident
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