Jahresbericht des Präsidenten per 30. April 2010 - hohmad.ch

Wohngenossenschaft Hohmad Thun, im Juli 2010
Hohmadstrasse 22
3600 Thun
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kontakt@hohmad.ch
Jahresbericht des Präsidenten per 30. April 2010
Sehr geehrte Genossenschafterinnen
Sehr geehrte Genossenschafter
Einleitung
Am 30. April 2010 wurde das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2009 bis 30. April 2010
abgeschlossen. Der vorliegende Jahresbericht soll Ihnen einen Überblick über die
vielfältigen Aktivitäten in der Genossenschaft und über die Tätigkeit des Vorstandes
vermitteln.
Der Gesamtvorstand hat sich an insgesamt 12 Sitzungen getroffen, um anstehende
Geschäfte, Projekte, Aufgaben oder Problemfälle zu besprechen, nach Lösungen zu
suchen und Entscheidungen zu treffen. Zusätzlich nahmen Vorstandsmitglieder an
zahlreichen Ausschusssitzungen teil.
Neuorganisation der Verwaltung ab Mitte November 2009
Mitte November 2009 hat sich Renate Kaderli aus gesundheitlichen Gründen
entschlossen, alle Ämter und Aufgaben, welche sie für die Wohngenossenschaft
Hohmad inne hatte, per sofort niederzulegen.
Der Vorstand hat diesen Entscheid ausserordentlich bedauert. Renate Kaderli hat in
den letzten Jahren für die Genossenschaft eine immense Arbeit geleistet und die
Entwicklung der Hohmad wesentlich mitgeprägt. Dafür gebührt ihr ein riesiges
Dankeschön. Wir wünschen ihr und ihrer Familie für die Zukunft alles Gute.
Bedingt durch den Rücktritt von ihren zahlreichen Ämtern hat der Vorstand an der
Sitzung vom 16. November 2009 entschieden, die Führung und die Verwaltung der
Hohmad zu trennen und neu zu organisieren. Die Verwaltung und Bewirtschaftung
aller 116 Wohnungen der Genossenschaft wurde auf der Basis eines in der
Immobilienbranche üblichen Verwaltungsauftrages (SVIT 1 ) im Mandat an die
Immobilienverwaltung Brigitte Bühlmann, Thierachern, übertragen. Damit wird ein
weiterer wichtiger Schritt in Richtung Professionalität gemacht. In Bezug auf die
Organisation bestand bisher das Milizsystem, d. h. das Kassieramt wurde von Brigitte
Bühlmann in der Freizeit ausgeübt. Mit dem Verwaltungsauftrag werden diese
Strukturen jetzt professionalisiert.
Vize-Präsident
Das Amt des Vize-Präsidenten hat das langjährige Vorstandsmitglied und
Bankenvertreter (AEK Bank 1826) Peter Aeschlimann übernommen
Sekretär
Das Amt des Sekretärs übernahm Heinz Berger, in Personalunion zusammen mit dem
Präsidium.
Bauliches / Unterhalt / Reparaturen
Für den laufenden Unterhalt und für die Kleinreparaturen ist Frau Bühlmann
zuständig.
1 Schweizerisches Verband der Immobilientreuhänder

Sanierung der 2. Etappe / Mängelbehebung in der 1. Etappe
Für diese Aufgaben konnten wir den Architekten Michael Tschofen gewinnen. Er
arbeitet ebenfalls auf Mandatsbasis. Der Beizug des Architekten bei baulichen Fragen
und/oder Problemen geschieht durch die Verwalterin oder durch den Vorstand.
Vakanzen im Vorstand
Durch die Rücktritte von Renate Kaderli und Brigitte Bühlmann entstanden Lücken im
Vorstand. In der Person von Kylian Eggens aus der 3. Etappe konnten wir ein neues
Vorstandsmitglied gewinnen. Obwohl Kylian Eggens bereits an diversen
Vorstandssitzungen teilgenommen hat, heissen wir ihn jetzt noch offiziell herzlich
willkommen.
Für das zweite Vorstandsamt hat sich auf unseren Aufruf hin leider niemand gemeldet.
An dieser Stelle wiederholen wir den Aufruf. Falls Sie Interesse an einem
Vorstandsamt haben, melden Sie sich bitte beim Präsidenten H. Berger.
Für die Bewohnerinnen und Bewohner der Genossenschaft ist mit diesen Änderungen
ein neues Zeitalter angebrochen. Zuständig ist nun eine Verwaltung, die nicht mehr
dem Vorstand angehört. Der Vorstand ist zuständig für die Führung der
Genossenschaft und legt die Strategie fest. Für die Umsetzung sind auswärtige
Personen beauftragt. Mit der Trennung der Aufgaben und der Örtlichkeit können sich
die Vorstandsmitglieder besser abgrenzen. In den letzten sechs Monaten hat sich
gezeigt, dass die neue Organisation sehr gut funktioniert.
Unterhalt / Sanierungen
Sanierungsarbeiten 1. Etappe
Am 19. Februar 2007 wurde mit der Küchen- und Bädersanierung in der 1. Etappe
begonnen. In den insgesamt 60 Wohnungen wurden die Erneuerungsarbeiten in drei
Schritten ausgeführt. Bis Dezember 2009 sind innerhalb von drei Jahren alle 60
Wohnungen erneuert worden. Am 11. Dezember 2009 wurden sämtliche 60
Wohnungen besucht und die gemeldeten Mängel erfasst. Die aufgenommenen Mängel
wurden bis Frühjahr 2010 behoben.
Fazit: Angesichts der grossen Sanierungen waren die aufgenommenen Mängel nicht
nur sehr klein, sondern auch anzahlmässig gering. Das spricht für die tolle Arbeit aller
beteiligten Firmen und Unternehmungen. An dieser Stelle gebührt allen ein grosses
Dankeschön!
Sanierungsarbeiten 2. Etappe
Die ursprüngliche Unterhalts-Planung sah vor, dass vor der Sanierung der 2. Etappe
eine Pause von drei Jahren (2010-2012) eingelegt wird. Der Sanierungsbeginn war
also für 2013 vorgesehen.
Der Vorstand hat nun entschieden, keine Pause zu machen, sondern mit der
Sanierung der 2. Etappe im Frühjahr 2010 fortzufahren.
Warum die Erneuerungsarbeiten vorziehen?
Dass wir nun die Arbeiten in der zweiten Etappe vorziehen, hat verschiedene Gründe.
• Die Probleme und Reparaturen nehmen zu. Beispielsweise sind Leitungen
undicht.
• Geräte (Kühlschränke, Kochherde usw.) versagen den Dienst.
• Die Küchenmöbel lassen sich nur sehr schwer reparieren (Scharniere, Griffe,
Auszüge). Es gibt schon seit langem keine Ersatzteile mehr.
• Die Undichtheit des Glasdaches führt zu Wassereinbrüchen im Treppenhaus.
• Die schlechte Isolierung der Estriche führt zu hohen Heizkosten.
• Die Handwerkerpreise gestalten sich aufgrund der Wirtschaftkrise moderat.
• Die tiefen Hypothekarzinse ermöglichen es, Hypotheken zu günstigen
Konditionen aufzunehmen

Was wird genau gemacht?
Der Vorstand hat die beiden Wohnhäuser durch den Architekten analysieren lassen.
Die Resultate zeigten, dass die 2. Etappe einer tiefer gehenden Erneuerung
unterzogen werden muss. Mit dem Ersatz der Bäder und Küchen ist es nicht getan.
Folgende Gebäudeteile und Anlagen müssen zwingend saniert und/oder
ausgewechselt werden.
• Bäder inklusive Warmwasseraufbereitung. Diese dulden keinen Aufschub und
müssen so schnell wie möglich saniert werden.
• Küchen. Diese müssen in nächsten 3 – 5 Jahren ersetzt werden.
• Wenn die Bäder und Küchen erneuert werden, sind gleichzeitig die
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Wasser- und Abwasserleitungen,
inkl. Kellerverteilung) zu ersetzen.
• Elektrische Anlagen. Die elektrischen Leitungen müssen an 13 Amper
angepasst werden, damit wir die gesetzlichen Auflagen erfüllen.
• Reparatur des Glasdaches. Die Sanierung muss in den nächsten 3 – 5 Jahren
angepackt werden.
• Erneuerung der Heizungen. Diese müssen in nächsten 3 – 5 Jahren ersetzt
werden
Nach den Sanierungen in der 1. und 3. Etappe wurden die Mieten um Fr. 90.00 pro
Monat erhöht. Dieser Betrag reicht bei der Sanierung der 2. Etappe leider nicht aus.
Der Grund liegt bei den viel höheren Investitionen pro Wohnung. Während beispielsweise
in der 1. Etappe rund Fr. 50‘000.00 pro Wohnung ausgegeben wurden, sind es
in der 2. Etappe eineinhalb Mal soviel, d. h. rund Fr. 75‘000.00 (Total rund
Fr. 1'200'000.00). Deshalb steigt auch der Betrag der Mietzinserhöhung auf Fr. 140.00
pro Monat und Wohnung. Dieser Betrag wird sich aber für die Mieter noch reduzieren,
da die Estrich- und Kellerisolierung und die neuen Heizungen den Energieverbrauch
vermindern.
Die Bewohnerinnen und Bewohner der Hohmadstrasse 22 und 22A wurden am 2. März
2010 an einer Informationsversammlung detailliert über das Vorhaben orientiert. Mit
den Arbeiten wird im Mai 2010 begonnen. Sie dauern ca. bis Ende Oktober 2010.
Ausblick: Ende einer grossen Sanierungsphase
Im Oktober 2010 wird beendet, was im Oktober 2002 angefangen hatte. Damals hat
der Vorstand alle 116 Wohnungen besichtigt und eine Bestandesaufnahme gemacht.
Aufgrund dieser Aufnahme wurde die Sanierungs-Strategie festgelegt und alle
Genossenschafterinnen und Genossenschafter ausführlich darüber informiert.
Anschliessend wurden mit einer Umfrage die Meinungen eingeholt. Es zeigte sich,
dass eine überwiegende Mehrheit die Sanierungsstrategie befürwortete. An der
Generalversammlung vom 23. April 2003 schliesslich wurden die geplanten
Sanierungen praktisch einstimmig gutgeheissen. Mehr Details werden wir im nächsten
Jahr an dieser Stelle aufführen.
Übrige Unterhaltsarbeiten
Nebst der Realisierung der erwähnten grossen Erneuerungs-Vorhaben wurde im
Rahmen des laufenden Unterhalts wie jedes Jahr eine Vielzahl kleinerer
Reparaturarbeiten in Auftrag gegeben. Der sich seit einiger Zeit abzeichnende
Generationenwechsel in unserer Genossenschaft hat sich auch in diesem Berichtsjahr
etwas verlangsamt. Vor der Neuvermietung müssen die meisten Wohnungen einer
umfassenden Renovation unterzogen werden. Dafür investiert die Genossenschaft viel
Geld. Die daraus resultierenden Komfortverbesserungen sind für die
Wiedervermietung sehr wichtig. Ohne diese Massnahmen wäre es schwierig,
geeignete Mieterinnen und Mieter zu finden. Um den Wohnungsstandard auch bei den
unveränderten Mietverhältnissen zu wahren, fielen entsprechende Einzelzimmer-
Renovationen an.

In der nachfolgenden Tabelle sind die wichtigsten Ausgaben vom Mai 2009 bis
April 2010 aufgeführt.
Investition Fr.
1. Etappe, Renovation Suleggstrasse 19 und 25
Sanierung der zwanzig Küchen und Bäder sowie des gesamten
484'000.00
Rohrleitungssystems (Zu- und Ableitungen sowie Kellerverteilung)
Wohnungsrenovationen nach neuer Standardausrichtung und Konzept
64'800.00
sowie notwendige Einzelzimmer-Renovationen
Total getätigte Investitionen 2009/2010 (Mai bis April) 548'800.00
Die finanzielle Situation der Wohngenossenschaft Hohmad Thun
Die Finanzlage der Wohngenossenschaft Hohmad Thun ist nach wie vor gut, auch
wenn wir nun in der 2. Etappe fast Fr. 400'000.00 mehr investieren als dies in der
Finanzplanung vorgesehen war. Wie in den Vorjahren haben wir diese Investitionen
mit der Aufnahme von Hypotheken finanziert. Dies führt zu markant höheren
Kapitalkosten. Mit moderaten Mietzinserhöhungen, seit 1. März 2009, wird diesem
Umstand Rechnung getragen.
Massiver Anstieg der Heiz- und Nebenkosten
Die ganze Schweiz, also auch alle Hohmad - Mieter, haben ab Frühling bis gegen
Ende 2009 mit der Heizkostenabrechnung unliebsame Post erhalten. Die Heizkosten
sind förmlich explodiert.
Dass die Heiz- und Nebenkosten in den letzten Jahren stark gestiegen sind, hat viele
Ursachen, welche die Hohmad nicht beeinflussen kann. Sie liegen vor allem in
markanten Erhöhungen im Energiesektor sowie bei verschiedenen neuen Gebühren
und Abgaben auf nationaler, kantonaler und kommunaler Ebene (beispielsweise bei
den Stromkosten, die seit dem 1.1.2008 nebst der Netznutzung und Stromlieferung
neu auch Förderabgaben des Bundes sowie Abgaben und Leistungen an das
Gemeinwesen beinhalten).
Die Mengen- und Preisentwicklung an den internationalen Märkten, gesteuert durch
die politischen Einflüsse, haben zu stark gestiegenen Brennstoffpreisen (Heizöl und
Erdgas) geführt.
Während wir beim Gas jeweils den Tagespreis bezahlen müssen, versuchen wir, das
Heizöl möglichst günstig einzukaufen. Trotz dieser Bemühungen haben zwei
Ereignisse, welche gleichzeitig zusammengetroffen sind, für sehr hohe Heizkosten
gesorgt: Ein langer und kalter Winter 2008/2009 und sehr stark gestiegene
Energiepreise. Diese zwei Umstände sind ganz klar hauptverantwortlich für die hohen
Nachzahlungen bei den Heizkosten. Mieterinnen und Mieter, aber auch die Verwaltung
wurden von den hohen Nachbelastungen der Periode 2008/2009 negativ überrascht.
Es ist bedeutend angenehmer, Rückzahlungen anzukündigen, anstatt Rechnungen für
hohe Nachzahlungen zu versenden.
Während sich die Brennstoffpreise 2008 auf einem Rekordhoch befanden, sind sie
zurzeit wieder auf fast «normalem» Stand. Doch die Verdreifachung der CO 2 -Abgabe,
die das Parlament beschlossen hatte und per 1. Januar 2010 eingeführt wurde, hat
den Heizölpreis einmal mehr in die Höhe getrieben. Trotzdem, wir sind guter
Hoffnung, für die aktuelle Heizperiode 2009/2010 „bessere“ oder „schönere“
Heizkostenabrechnungen versenden zu können.
Verbraucherverhalten
Zur Erinnerung: Es liegt in Ihrer Hand, mit Ihrem Verbraucherverhalten die Heizkosten
massgeblich zu beeinflussen. Wir können anhand der Verbrauchszahlen der letzten
Jahre unschwer feststellen, wer auf den Verbrauch achtet und wer nicht. Beachten Sie
bitte dringend folgende Punkte:

• Hohe Raumtemperaturen d.h. Raumtemperaturen von 24 oder 25 Grad
schlagen sich gnadenlos im Verbrauch nieder. 21 Grad reichen aus.
• Kippfenster: Zusätzlich zu den hohen Temperaturen lassen offen gelassene
Kippfenster die Radiatoren glühen. Das kostet viel und nützt niemandem. Die
Mauern und Möbel erkalten, die Danfoss-Ventile werden geöffnet. Man will ja
schliesslich trotzdem warm haben.
• Schliessen Sie über Nacht die Fenster- und Rollläden. Sie sparen zusätzlich
Heizwärme.
• Wasser: Parallel zum hohen Gasverbrauch wurde vielerorts mehr Wasser
verbraucht. Es handelt sich dabei nicht um Wasser für die Pflanzplätze. Wenn
aber anstelle von kurzen Duschen lange Dampfbäder und -duschen genossen
werden, erhöht sich der Warmwasserverbrauch markant. Weil das Wasser
bekanntlich mit Gas (1. Etappe) oder mit Öl (3. Etappe) erwärmt wird, bedeutet
dies wiederum einen Mehrverbrauch.
Die besonderen Tipps
Verfärbte Fugen in Bädern und Küchen
Bei Wohnungsabnahmen und –kontrollen weisen Silikonfugen rund um Badewannen
und Waschtisch-Ablagen oft kleine schwarze Punkte auf, die sich mit der Zeit
ausbreiten und die ganzen Fugen stark verfärben können. Das lässt sich einfach
vermeiden:
• Nach dem Duschen oder Baden 5 bis 10 Minuten lüften, wenn möglich
Durchzug.
• Duschvorhang geschlossen lassen, bis der meiste Dampf entwichen ist.
• Fugen rund um die Badewanne kurz mit einem Lappen nachtrocknen.
• Badezimmertür möglichst oft offen lassen, damit die Luft permanent zirkulieren
kann.
Das müssen Sie wissen: Der Vermieter kann eine Kostenübernahme für die
Erneuerung verfärbter Silikonfugen ablehnen.
Unerwünschte silberne Gäste
Silberfischchen sind flügellose, lichtscheue Insekten, die selten grössere Schäden
anrichten, aber trotzdem für Menschen unangenehm sind. Tagsüber halten sie sich in
dunklen Ritzen und Fugen, hinter Sockelleisten und losen Tapeten versteckt.
Besonders wohl fühlen sie sich in Räumen mit hoher Luftfeuchtigkeit und
Temperaturen, wie sie oft in Badezimmern, Küchen und Waschküchen vorherrschen.
Silberfischchen deuten also auf ein Feuchtigkeitsproblem hin. Durch regelmässiges
Lüften und Trockenhalten gefährdeter Räume kann ihre Vermehrung reduziert bzw.
gestoppt werden. Bei Befall können parallel dazu spezielle Fangdosen eingesetzt
werden, die im Fachhandel erhältlich sind.
… und nicht nur der Schmutz ist weg!
Neue Kombi-Reinigungsmittel für Bad und Küche werden als wahre Kraftprotze
angepriesen. Sie versprechen, hartnäckigen Schmutz und Kalkablagerungen mit
revolutionären Formeln wie von selbst zu entfernen. Das hat auch seine Kehrseite:
Bei falscher Anwendung wird nämlich die wertvolle Verchromung der Armaturen
angegriffen. Weil die Mittel noch 24 Stunden nach deren Aufsprühen nachhaltig
wirken, sollten Sie sie nicht zu lange einwirken lassen – und vor allem Wasserhahnen,
Duschen-Gleitstangen, Ablaufsiebe usw. mit viel Wasser abspülen und anschliessend
trocken reiben. So ersparen Sie sich unter Umständen auch hohe Folgekosten, denn
der teure Ersatz von sanitären Armaturen ist nicht in jedem Fall durch die
Mieterhaftpflichtversicherung gedeckt.
Verstopfte Abflüsse – nicht bei mir!
Gurgelnde, verstopfte Abflüsse sind doppelt unangenehm: Im Bad, Lavabo oder Küche
läuft das Wasser immer schlechter ab. Die Kosten für die Entstopfung sind
Mietersache. Weil Seifen-, Fett- und Kalkrückstände schnell steinartige Verkrustungen
bilden, lohnt es sich, folgendes zu beachten:

• Haare im Lavabo- und Badewannensieb immer entfernen, nicht
hinunterspülen.
• Niemals Rüst- und Essabfälle, Watte und Hygieneartikel, Katzenstreu oder
Sand hinunterspülen.
• Über dem Ablauf ein Auffangsieb anbringen (im Handel erhältlich).
• Nach jedem Abwaschen kurz mit heissem Wasser nachspülen.
• Die Leitungen von Geschirrspülern periodisch durch einen Fachmann von Fett,
Seife usw. reinigen lassen.
• Bei leichteren Verstopfungen hilft vielfach schon der altbewährte Stöpsel und
danach einen Liter Cola in den Abfluss giessen und über Nacht einwirken
lassen – manchmal wirkt’s!
Achtung: Auf keinen Fall sollten Sie versuchen einen Ablauf mit einem harten, spitzen
Gegenstand selber zu entstopfen, weil damit der Siphon verletzt und ein noch
grösserer Schaden verursacht werden kann. Verzichten Sie der Umwelt zuliebe auch
auf chemische Abflussreiniger mit hohem Giftgehalt.
Todesfälle
Durch den Tod wurden seit der letzten Generalversammlung abberufen:
• Frau Frieda Blaser, Suleggstrasse 3, gestorben am 1. Dezember 2009 im
94. Altersjahr
Den Angehörigen entbieten wir an dieser Stelle unser herzliches Beileid.
Kündigungen und Neuvermietungen
Adresse Kündigung durch Neue Mieter Monat
Länggasse 64 Frau Sabrina Dubach Familie Pereira-Duarte November 2009
Länggasse 66 Familie Pereira-Duarte Frau Monika Eyer November 2009
Mattenstrasse 23 Übergangswohnung Frau Lotti von Niederhäusern November 2009
Tradition / Anlässe
Die langjährigen traditionellen Anlässe (Klausentag, Weihnachtsausflug) wurden wie
jedes Jahr durchgeführt und sehr geschätzt. Allerdings muss gesagt werden, dass das
Brätlifest 2009 aufgrund fehlender „Manneskraft“ erstmals in der Geschichte der
Hohmad nicht durchgeführt wurde. Es fanden sich nicht genügend Helfer. An die
fleissigen Helferinnen und Helfern hinter den Kulissen, welche die anderen Anlässe
organisierten, geht hiermit ein herzliches Dankeschön!
Rückblick/Ausblick
Die Sanierungen verlangten oder verlangen von Ihnen, sehr geehrte
Genossenschafterinnen und Genossenschafter, einiges ab. Lärm, Staub, Geruch und
andere Unannehmlichkeiten mussten oder müssen erduldet werden. Für das
Verständnis danken wir Ihnen herzlich!
Dank
Herzlich bedanken möchte ich mich wie im Vorjahr bei unseren zahlreichen
Helferinnen und Helfern, den Mitgliedern der Kontrollstelle sowie bei meinen
Vorstandskolleginnen und Vorstandskollegen für ihren grossen nebenamtlichen
Einsatz und unser gutes Einvernehmen.

Ein grosses Dankeschön aber auch an Sie, werte Genossenschafterinnen und
Genossenschafter, dass Sie uns im vergangenen Jahr treu geblieben sind!
Schlusswort
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen einen Überblick über die Entwicklung
unserer Genossenschaft gegeben zu haben. Als Letztes möchte ich Ihnen mit zwei
Sprichwörtern auch für das kommende Geschäftsjahr der Genossenschaft einen
kleinen Denkanstoss mit auf den Weg geben:
Im Namen des Vorstandes
Heinz Berger, Präsident
Wohngenossenschaft Hohmad
„Es wäre eine Freude zu leben,
wenn jeder die Hälfte von dem tut,
was er von anderen verlangt“
(Verfasser unbekannt)
„Alles ist schon einmal gesagt worden,
aber da niemand zuhört,
muss man es immer von neuem sagen“
(Verfasser unbekannt)