Jahresbericht des Präsidenten per 30. April 2010 - hohmad.ch

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Sanierung der 2. Etappe / Mängelbehebung in der 1. Etappe Für diese Aufgaben konnten wir den Architekten Michael Tschofen gewinnen. Er arbeitet ebenfalls auf Mandatsbasis. Der Beizug des Architekten bei baulichen Fragen und/oder Problemen geschieht durch die Verwalterin oder durch den Vorstand. Vakanzen im Vorstand Durch die Rücktritte von Renate Kaderli und Brigitte Bühlmann entstanden Lücken im Vorstand. In der Person von Kylian Eggens aus der 3. Etappe konnten wir ein neues Vorstandsmitglied gewinnen. Obwohl Kylian Eggens bereits an diversen Vorstandssitzungen teilgenommen hat, heissen wir ihn jetzt noch offiziell herzlich willkommen. Für das zweite Vorstandsamt hat sich auf unseren Aufruf hin leider niemand gemeldet. An dieser Stelle wiederholen wir den Aufruf. Falls Sie Interesse an einem Vorstandsamt haben, melden Sie sich bitte beim Präsidenten H. Berger. Für die Bewohnerinnen und Bewohner der Genossenschaft ist mit diesen Änderungen ein neues Zeitalter angebrochen. Zuständig ist nun eine Verwaltung, die nicht mehr dem Vorstand angehört. Der Vorstand ist zuständig für die Führung der Genossenschaft und legt die Strategie fest. Für die Umsetzung sind auswärtige Personen beauftragt. Mit der Trennung der Aufgaben und der Örtlichkeit können sich die Vorstandsmitglieder besser abgrenzen. In den letzten sechs Monaten hat sich gezeigt, dass die neue Organisation sehr gut funktioniert. Unterhalt / Sanierungen Sanierungsarbeiten 1. Etappe Am 19. Februar 2007 wurde mit der Küchen- und Bädersanierung in der 1. Etappe begonnen. In den insgesamt 60 Wohnungen wurden die Erneuerungsarbeiten in drei Schritten ausgeführt. Bis Dezember 2009 sind innerhalb von drei Jahren alle 60 Wohnungen erneuert worden. Am 11. Dezember 2009 wurden sämtliche 60 Wohnungen besucht und die gemeldeten Mängel erfasst. Die aufgenommenen Mängel wurden bis Frühjahr 2010 behoben. Fazit: Angesichts der grossen Sanierungen waren die aufgenommenen Mängel nicht nur sehr klein, sondern auch anzahlmässig gering. Das spricht für die tolle Arbeit aller beteiligten Firmen und Unternehmungen. An dieser Stelle gebührt allen ein grosses Dankeschön! Sanierungsarbeiten 2. Etappe Die ursprüngliche Unterhalts-Planung sah vor, dass vor der Sanierung der 2. Etappe eine Pause von drei Jahren (2010-2012) eingelegt wird. Der Sanierungsbeginn war also für 2013 vorgesehen. Der Vorstand hat nun entschieden, keine Pause zu machen, sondern mit der Sanierung der 2. Etappe im Frühjahr 2010 fortzufahren. Warum die Erneuerungsarbeiten vorziehen? Dass wir nun die Arbeiten in der zweiten Etappe vorziehen, hat verschiedene Gründe. • Die Probleme und Reparaturen nehmen zu. Beispielsweise sind Leitungen undicht. • Geräte (Kühlschränke, Kochherde usw.) versagen den Dienst. • Die Küchenmöbel lassen sich nur sehr schwer reparieren (Scharniere, Griffe, Auszüge). Es gibt schon seit langem keine Ersatzteile mehr. • Die Undichtheit des Glasdaches führt zu Wassereinbrüchen im Treppenhaus. • Die schlechte Isolierung der Estriche führt zu hohen Heizkosten. • Die Handwerkerpreise gestalten sich aufgrund der Wirtschaftkrise moderat. • Die tiefen Hypothekarzinse ermöglichen es, Hypotheken zu günstigen Konditionen aufzunehmen
Was wird genau gemacht? Der Vorstand hat die beiden Wohnhäuser durch den Architekten analysieren lassen. Die Resultate zeigten, dass die 2. Etappe einer tiefer gehenden Erneuerung unterzogen werden muss. Mit dem Ersatz der Bäder und Küchen ist es nicht getan. Folgende Gebäudeteile und Anlagen müssen zwingend saniert und/oder ausgewechselt werden. • Bäder inklusive Warmwasseraufbereitung. Diese dulden keinen Aufschub und müssen so schnell wie möglich saniert werden. • Küchen. Diese müssen in nächsten 3 – 5 Jahren ersetzt werden. • Wenn die Bäder und Küchen erneuert werden, sind gleichzeitig die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Wasser- und Abwasserleitungen, inkl. Kellerverteilung) zu ersetzen. • Elektrische Anlagen. Die elektrischen Leitungen müssen an 13 Amper angepasst werden, damit wir die gesetzlichen Auflagen erfüllen. • Reparatur des Glasdaches. Die Sanierung muss in den nächsten 3 – 5 Jahren angepackt werden. • Erneuerung der Heizungen. Diese müssen in nächsten 3 – 5 Jahren ersetzt werden Nach den Sanierungen in der 1. und 3. Etappe wurden die Mieten um Fr. 90.00 pro Monat erhöht. Dieser Betrag reicht bei der Sanierung der 2. Etappe leider nicht aus. Der Grund liegt bei den viel höheren Investitionen pro Wohnung. Während beispielsweise in der 1. Etappe rund Fr. 50‘000.00 pro Wohnung ausgegeben wurden, sind es in der 2. Etappe eineinhalb Mal soviel, d. h. rund Fr. 75‘000.00 (Total rund Fr. 1'200'000.00). Deshalb steigt auch der Betrag der Mietzinserhöhung auf Fr. 140.00 pro Monat und Wohnung. Dieser Betrag wird sich aber für die Mieter noch reduzieren, da die Estrich- und Kellerisolierung und die neuen Heizungen den Energieverbrauch vermindern. Die Bewohnerinnen und Bewohner der Hohmadstrasse 22 und 22A wurden am 2. März 2010 an einer Informationsversammlung detailliert über das Vorhaben orientiert. Mit den Arbeiten wird im Mai 2010 begonnen. Sie dauern ca. bis Ende Oktober 2010. Ausblick: Ende einer grossen Sanierungsphase Im Oktober 2010 wird beendet, was im Oktober 2002 angefangen hatte. Damals hat der Vorstand alle 116 Wohnungen besichtigt und eine Bestandesaufnahme gemacht. Aufgrund dieser Aufnahme wurde die Sanierungs-Strategie festgelegt und alle Genossenschafterinnen und Genossenschafter ausführlich darüber informiert. Anschliessend wurden mit einer Umfrage die Meinungen eingeholt. Es zeigte sich, dass eine überwiegende Mehrheit die Sanierungsstrategie befürwortete. An der Generalversammlung vom 23. April 2003 schliesslich wurden die geplanten Sanierungen praktisch einstimmig gutgeheissen. Mehr Details werden wir im nächsten Jahr an dieser Stelle aufführen. Übrige Unterhaltsarbeiten Nebst der Realisierung der erwähnten grossen Erneuerungs-Vorhaben wurde im Rahmen des laufenden Unterhalts wie jedes Jahr eine Vielzahl kleinerer Reparaturarbeiten in Auftrag gegeben. Der sich seit einiger Zeit abzeichnende Generationenwechsel in unserer Genossenschaft hat sich auch in diesem Berichtsjahr etwas verlangsamt. Vor der Neuvermietung müssen die meisten Wohnungen einer umfassenden Renovation unterzogen werden. Dafür investiert die Genossenschaft viel Geld. Die daraus resultierenden Komfortverbesserungen sind für die Wiedervermietung sehr wichtig. Ohne diese Massnahmen wäre es schwierig, geeignete Mieterinnen und Mieter zu finden. Um den Wohnungsstandard auch bei den unveränderten Mietverhältnissen zu wahren, fielen entsprechende Einzelzimmer- Renovationen an.
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