ENTWURF – Änderungen nach Absprache Verwaltervertrag

SCHÄFFER HAUSVERWALTUNGS-GMBH * GERHARD-ROHLFS-STR. 69 * 28757 BREMEN
ENTWURF – Änderungen nach Absprache
Verwaltervertrag
Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Bremen
- im folgenden Gemeinschaft genannt -
und
der Firma SCHÄFFER Hausverwaltungs-GmbH, Gerhard-Rohlfs-Str. 69, 28757 Bremen, im folgenden Verwalter genannt
wird über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der vorbezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft
folgender Vertrag vereinbart:
§ 1 Bestellung und Abberufung des Verwalters
1.1. Gemäß Beschluss zu TOP der Eigentümerversammlung vom wurde die Schäffer Hausverwaltungs-
GmbH, Gerhard-Rohlfs-Str. 69, 28757 Bremen, zur Verwalterin der Eigentümergemeinschaft ab entsprechend §
26 WEG bestellt.
1.2. Durch Beschluss zu TOP der Eigentümerversammlung vom wurde N.N. von der Gemeinschaft beauftragt
und bevollmächtigt, diesen Vertrag namens der Gemeinschaft rechtsverbindlich zu unterzeichnen.
1.3. Der Verwaltervertrag läuft bis zum und verlängert sich jeweils um ein Jahr, falls nicht drei Monate vor Ablauf
des Vertragsjahres die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss die Kündigung dieses
Verwaltervertrages beschließt. In diesem Falle leitet die Gemeinschaft Maßnahmen zur Bestellung eines neuen Verwalters
ein.
1.4. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können die Gemeinschaft und der Verwalter jederzeit ohne Einhaltung einer
Kündigungsfrist das Vertragsverhältnis beenden. Die ordentliche und fristlose Kündigung ( § 626 BGB) ist wirksam
zugestellt, wenn sie der Gemeinschaft zu Händen eines bestellten Verwaltungsbeirates und wenn ein solcher nicht bestellt
ist, einem Mitglied der Gemeinschaft bzw. dem Verwalter schriftlich zugegangen ist.
1.5. Die Verwalterleistung und das Verhältnis zwischen Verwalter und Gemeinschaft regelt dieser Vertrag. Sofern dieser
Vertrag keine Regelung enthält, gelten die gesetzlichen Bestimmungen sowie die Regelungen in der Teilungserklärung
und Gemeinschaftsordnung.
§ 2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
2.1. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus dem WEG, der Teilungserklärung und/oder der Gemeinschaftsordnung,
diesem Vertrag und ergänzend aus den Bestimmungen über die entgeltliche Geschäftsbesorgung ( §
675 BGB). Der Verwalter unterliegt dabei der Weisung der Eigentümergemeinschaft und nicht einzelner Eigentümer.
Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und verpflichtet:
2.11. die Eigentümerversammlung einzuberufen; den Vorsitz in der Versammlung zu übernehmen; über die Beschlüsse
der Gemeinschaft Niederschriften zu fertigen;
2.12. die Beschlüsse der Gemeinschaft durchzuführen;
2.13. die Niederschriften über Beschlüsse der Eigentümerversammlung sowie die richterlichen Entscheidungen nach §
43 WEG ordnungsgemäß aufzubewahren;
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2.14. jeweils einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Wirtschaftsjahres gleich Kalenderjahr die Jahresabrechnung
zu fertigen und beides der Gemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen;
2.15. die für ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen
selbst zu treffen;
2.16. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen nach
eigenem Ermessen zu treffen;
2.17. die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen größeren Umfanges so
vorzubereiten, dass die Gemeinschaft die notwendigen Beschlüsse über die Durchführung der Maßnahmen fassen kann;
2.18. Versicherungsverträge abzuschließen und zu kündigen sowie die Abwicklung der Schadensfälle im Gemeinschaftseigentum
vorzunehmen;
2.19. über die Art und Weise der Nutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen und Gemeinschaftsflächen ( Hofbenutzung,
Waschküche etc. ) zu entscheiden, falls ein Beschluss der Gemeinschaft nicht vorliegt;
2.20. die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderlichen Gebrauchsgegenstände sowie Versorgungsgüter ( z. B.
Putzmaterial, Glühbirnen usw. ) zu beschaffen;
2.21. erforderliche und/oder notwendige Wartungsverträge abzuschließen und nicht notwendige Verträge zu kündigen;
2.22. Der Verwalter ist ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft weder berechtigt noch verpflichtet, Gewährleistungsansprüche
wegen Baumängel für diese durchzusetzen.
2.3. Der Verwalter ist zur ordnungsgemäßen Geldanlage des Verwaltungsvermögens, insbesondere der Instandhaltungsrückstellung
verpflichtet. Er hat die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder mit der Sorgfalt eines Verwalters von
Wohnungseigentum zu betreiben; nicht aber als Anlageberater oder Bankier. Das gemeinschaftliche Vermögen hat der
Verwalter von seinem Vermögen getrennt zu halten. Über die Verwendung der gemeinschaftlichen Gelder hat der Verwalter
Rechnung zu legen.
2.4. Im übrigen ist der Verwalter verpflichtet, alle Leistungen im Namen und auf Rechnung der Gemeinschaft ordnungsgemäß
zu erbringen, für die ihm gemäß § 3 dieses Vertrages Vertretungsmacht bzw. Vollmacht eingeräumt wird.
2.5. Bei Beendigung der Verwaltertätigkeit hat der Verwalter ordnungsgemäß Rechnung zu legen. Darüber hinaus ist der
Verwalter verpflichtet, alle in seinem Besitz befindlichen Unterlagen, die zu einer ordnungsgemäßen Fortführung der
Verwaltung notwendig sind, unverzüglich herauszugeben.
§ 3 Vertretungsvollmacht / Vollmacht
3.1. Der Verwalter ist berechtigt, den Verband der Wohnungseigentümer, bzw. im Namen aller Wohnungseigentümer
oder auch im eigenem Namen und mit Wirkung für und gegen den Verband der Wohnungseigentümer, bzw. alle Wohnungseigentümer:
3.2. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums zusammenhängen.
3.3. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft
gerichtet sind.
3.4. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich
sind.
3.5. den Verband der Wohnungseigentümer sowie die Wohnungseigentümer gerichtlich (sowohl im Aktiv- wie auch im
Passivprozess) und außergerichtlich auch im eigenen Namen in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung selbst oder
durch von ihm beauftragte Rechtsanwälte zu vertreten und in diesem Zusammenhang bestehende Ansprüche durchzusetzen,
und zwar z. B. Hausgeldrückstände, Sonderumlagen und ähnliches auch ohne Beschluss der Gemeinschaft. Die notwendigen
Kosten trägt die Gemeinschaft.
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3.6. Hauswarttätigkeiten an sich selbst zu vergeben.
3.7. Personal der Eigentümergemeinschaft für die Hausbewirtschaftung einzustellen und zu entlassen.
3.8. Der Verwalter kann seine Aufgaben oder Teilaufgaben an Dritte übergeben und diesen Untervollmacht erteilen.
3.9. Zum Nachweis seiner Vertretungsvollmacht kann der Verwalter jederzeit eine Vollmacht verlangen, die von mindestens
zwei dazu ermächtigten Wohnungseigentümern, bzw. Verwaltungsbeirat, zu unterzeichnen ist. Erlischt die Vertretungsvollmacht,
so ist die Vollmacht der Gemeinschaft zu Händen eines vom Verwalter auszuwählenden Mitgliedes des
Verwaltungsbeirates oder einem Miteigentümer, wenn kein Beirat besteht, unverzüglich zurückzugeben; ein Zurückhaltungsrecht
an der Urkunde steht dem Verwalter ausdrücklich nicht zu.
§ 4 Nutzungen, Lasten und Kosten (Hausgeld)
4.1. Das Hausgeld ist der anteilige Beitrag der Wohnungseigentümer zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums,
zu den Kosten der sonstigen Verwaltungsleistungen und seines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen
Eigentums sowie zur Instandhaltungsrücklage. Es wird im jährlichen Wirtschaftsplan ( Ziffer 2.14.) festgestellt und in der
Versammlung der Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschlossen.
4.2. Die Kostenumlage erfolgt nach dem in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss festgelegten
Verteilungsschlüssel. Ist in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung kein Verteilungsschlüssel vereinbart,
erfolgt die Kostenumlage gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen.
4.3. Das Hausgeld ist monatlich im voraus als a-conto-Zahlung in der von dem Verwalter aufgegebenen Höhe spätestens
am 3. Werktag eines jeden Monats kostenfrei im Lastschriftverfahren zu zahlen. Die Hausgeldzahlungen haben ausschließlich
auf das Konto der Gemeinschaft zu erfolgen. Das Hausgeld muss stets gemäß dem zuletzt beschlossenem
Wirtschaftsplan gezahlt werden.
4.4. Die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten sowie von Aufrechnungsansprüchen bezüglich des Hausgeldes,
der Umlagen oder sonstigem Gemeinschaftsvermögens ist ausgeschlossen. Die Aufrechnung mit durch Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannten Gegenforderung oder mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung i. S. von
§ 21 Abs. 1 WEG i. V. mit § 683 BGB gegen die Gemeinschaft bleibt hiervon ausgenommen.
4.5. Ergibt sich bei der Jahresabrechnung (nach Ziff. 2.14.) eine Überzahlung, so wird diese mit dem laufenden Hausgeld
verrechnet, bzw. zurückgezahlt. Fehlbeträge sind mit Beschlussfassung über die Jahresabrechnung sofort fällig und werden
mit der nächsten fälligen Hausgeldzahlung eingezogen.
4.6. Die eingezahlten Hausgelder werden nicht verzinst. Die Guthabenzinsen des Bankkontos stehen der Gemeinschaft
insgesamt zu, während die Soll-( Kredit) Zinsen von der Gemeinschaft insgesamt zu tragen sind.
4.7. Reicht das monatliche Hausgeld zur Deckung der laufenden Ausgaben nicht aus, kann der Verwalter über den gültigen
Wirtschaftsplan hinaus weitere Vorschüsse auf die voraussichtlichen Kosten und Lastenbeiträge verlangen.
4.8. Der Verwalter ist berechtigt, die in den monatlichen Hausgeldern enthaltenen anteiligen Beträge für die Zuführung
zur Instandhaltungsrückstellung erst dann einer Geldanlage zuzuführen, wenn das gemeinschaftliche Bankkonto einen
entsprechenden Überschuss aufweist.
4.9. Der Verwalter ist berechtigt, die Kosten der laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Instandhaltungsrückstellung
zu entnehmen, sofern der Kostenanschlag der lfd. Instandhaltung nicht ausreicht.
§ 5 Geschäftsordnung, Vergütung, Haftung
Soweit im Wohnungseigentumsgesetz und in diesem Vertrag nichts anderes bestimmt ist, regelt sich das Verhältnis zwischen
Gemeinschaft und Verwalter nach den Vorschriften des § 675 BGB über entgeltliche Geschäftsbesorgung.
5.1. Verwaltervergütung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Die Verwaltervergütung beträgt monatlich € ab zuzüglich der gesetzlichen MwSt. je Wohnungs-/Teileigentum.
Die Vergütung für jede Garageneinheit, die gesondert abgerechnet werden muss, beträgt monatlich € zuzüg-
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lich der Mehrwertsteuer. Die Vergütung kann der Verwalter dem Gemeinschaftskonto entnehmen und ist fällig zu Beginn
eines jeden Monats.
Nimmt ein Eigentümer am Lastschriftverfahren nicht teil, so erhöht sich dessen monatliche Verwaltervergütung wegen
des erhöhten Verwaltungs- und Buchungsaufwandes um € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
5.2. Die Verwaltervergütung kann an die tatsächlichen Kosten jährlich angepasst werden und zwar jeweils zum 01. Januar
eines jeden Kalenderjahres, frühestens jedoch zum 10. Über die Anpassung der Höhe der Vergütung ist in der
Eigentümerversammlung bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan zu beschließen.
5.3. Entgelte für besondere Leistungen, z. B. die Vorbereitung, Überwachung und Abnahme von größeren ( €)
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ( Ausschreibung, Überwachung und Abnahme der Arbeiten) sind in
der Vergütung nicht enthalten. Derartige Leistungen sind besonders zu vergüten, auch wenn sie mit eigenem Personal des
Verwalters ausgeführt werden. Die Gebühr beträgt % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer der Bausumme.
Die Entgelte fallen nicht an, wenn ein Dritter mit den vorstehend aufgeführten Aufgaben beauftragt wird.
5.4. Entgelte für rechtliche Stellungnahmen, Ausarbeitungen und Kosten für Maßnahmen der Rechtsverfolgung, sowie
Kosten, die dem Verwalter dadurch entstehen, dass er die Gemeinschaft in einem Verfahren nach § 43 WEG vertritt oder
in dem er als Bevollmächtigter i.S. des § 189 Abs. ZPO zu handeln hat, sind in der Verwaltervergütung nicht enthalten.
Solche in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten sind insbesondere Kosten für die Vervielfältigungen der Schriftsätze
und Entscheidungen, Teilnahme an Gerichtsverhandlungen sowie für Porti und sonstige Verwaltungsleistungen, die
entsprechend der Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte in der jeweils gültigen Fassung abgerechnet werden. Die
Entgelte fallen nicht an, wenn Dritte damit beauftragt werden.
5.5. In der Verwaltervergütung sind die Aufwendungen für die Durchführung einer jährlichen Eigentümerversammlung
enthalten, nicht aber evtl. anfallende Miet- und Raumkosten für das Versammlungslokal. Ferner sind die Kosten für die
Erstellung, Vervielfältigung und Versand der Niederschrift in der Verwaltervergütung enthalten ( Ziff. 2.11). Für jede
weitere - außerordentliche - Versammlung ist 1/12 der jeweiligen jährlichen Verwaltervergütung zu entrichten. Diese
Regelung gilt nicht für die notwendigen Versammlungen im Jahre und für Wiederholungsversammlungen.
5.6. Liegt bei Übernahme der Verwaltung keine geordnete Buchführung, Beleghaltung oder Rechnungslegung vor, so
wird für die Erstellung der erstmaligen Einrichtung der Verwaltungsunterlagen sowie der Abrechnungsgrundlagen eine
gesonderte Gebühr zuzüglich Mehrwertsteuer in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat vereinbart. Die Gemeinschaft
trägt auch die Auslagen und Kosten für die Beschaffung der notwendigen Gemeinschaftsunterlagen, wie z. B. Teilungserklärung,
Bauzeichnungen usw.
5.7. Der Verwalter ist ferner berechtigt, folgende Gebühren und Kosten zusätzlich zur Verwaltervergütung ( Ziff. 5.1. ) zu
erheben.
5.7.1. Mahngebühren (zur Zeit € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer), Verzugszinsen
5.7.2. Kosten für erwünschte Kopien aus den Verwalterakten (z.Z. € pro Blatt zuzüglich Mehrwertsteuer).
5.7.3. Für die gesonderten Aufwendungen, die bei einem Eigentümerwechsel entstehen, erhält der Verwalter für seine
Tätigkeit eine Vergütung in Höhe einer Jahresgebühr des betreffenden Sondereigentums von dem(r) neu eintretenden
Eigentümer(in).
5.7.4. Kosten für Sonderleistungen gegenüber einzelnen Eigentümern nach vorheriger Absprache des etwaigen Zeitaufwandes
mit einer Stundenhonorierung.
5.7.5. Für jedes abzurechnendes Eigentum fallen für Porto, Kopien usw. im Abrechnungsjahr 0 € ab zuzüglich der
gesetzlichen Mehrwertsteuer an.
5.7.6. Für die Vorbereitung, Durchführung und Erstellung der Heizkostenabrechnung wird je abzurechnende Einheit eine
jährliche Gebühr von zur Zeit 0 € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer berechnet.
5.7.7. Für die Vorbereitung , Durchführung und Erstellung der Wasserkostenabrechnung wird je abzurechnende Einheit
eine jährliche Gebühr von zur Zeit 0 € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer berechnet.
5.7.7. Für die gesonderte Erstellung von Nachweisen nach dem Steuerrecht oder anderen Rechtsvorschriften (z.B. haushaltsnahe
Dienstleistungen, Energieausweisen usw.) kann der Verwalter je Bescheinigung eine gesonderte Gebühr von
zurzeit Euro zuzüglich der Mehrwertsteuer erheben.
5.8. Der Verwalter ist von den Beschränkungen des § 181 BGB ( Selbstkontrahieren) im Rahmen des gesetzlich zulässigen
befreit.
5.9. Die Haftung des Verwalters bestimmt sich nach der gesetzlichen Regelung. Schadensersatzansprüche aus Vertragsverletzung
und Nebenpflichtverletzungen verjähren während der Vertragslaufzeit in drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in
dem der Anspruch der Gemeinschaft, bzw. einzelner Eigentümer entstanden ist, spätestens jedoch in drei Jahren nach
Beendigung des Verwalteramtes.
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§ 6 Versammlung der Wohnungseigentümer
6.1. Für die ordnungsgemäße Einberufung genügt eine schriftliche Einladung an die dem Verwalter bekannte Anschrift
des Eigentümers, bzw. dessen Bevollmächtigten, unter Einhaltung einer Frist von mindestens zwei Wochen bei gleichzeitiger
Angabe der Tagesordnung. Die Ladungsfrist kann in dringenden Fällen auf drei Kalendertage verkürzt werden.
6.2. Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern die Gemeinschaft nichts anderes bestimmt, der
Verwalter.
6.3. Zu Beginn der Eigentümerversammlung sind vom Vorsitzenden die ordnungsgemäße Einberufung und die Beschlussfähigkeit
festzustellen.
6.4. Zur Protokollführung ist der Verwalter dann nicht verpflichtet, wenn er nicht Vorsitzender in der Versammlung ist.
In diesem Fall ist der jeweilige Versammlungsvorsitzende für die Fassung und Fertigung der Niederschrift verpflichtet.
Von den weiteren Vorschriften nach Ziff. 2.11. und Ziff. 5.5. ist der Verwalter nicht befreit.
§ 7 Mehrheit von Teileigentümern
7.1. Steht ein Wohn- oder Teileigentum mehreren Personen zu, so sind diese verpflichtet, unverzüglich einen mit einer
Vollmacht versehenen Bevollmächtigten zu bestellen und dem Verwalter namhaft zu machen. Dies gilt nicht für den
Ehegatten und Angehörige in der gleichen Familie, die gemeinsam Teileigentümer sind.
7.2. Mehrere Berechtigte an einem Eigentum sind hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag Gesamtgläubiger
und Gesamtschuldner und bevollmächtigen sich gegenseitig in allen Angelegenheiten, welche die Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, Erklärungen mit verbindlicher Wirkung für jeden abzugeben oder zu empfangen.
7.3 Jeder Eigentümer ist verpflichtet, einen Bevollmächtigten mit Wohnsitz im Inland dann zu bestellen, wenn er an der
Ausübung seiner Eigentümerrechte durch ständigen Aufenthalt im Ausland (länger als drei Monate) verhindert ist.
§ 8 Mündliche Nebenabreden und sonstige Vereinbarungen
Weitere Rechte und Pflichten des Teileigentümers ergeben sich aus dem Gesetz, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung
sowie Beschlüssen der Gemeinschaft.
Mündliche Nebenabreden und sonstige Vereinbarungen sind für diesen Vertrag nicht getroffen.
§ 9 Teilweise Unwirksamkeit
Wird ein Teil dieses Vertrages unwirksam, so bleibt der übrige Vertragsteil weiter gültig. Der unwirksame Vertragsteil ist
durch die gesetzliche Regelung zu ersetzen.
§ 10 Änderungen und Ergänzungen
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit eines Beschlusses der Gemeinschaft und
der Zustimmung des Verwalters. Ein Auszug aus der Niederschrift über die Vertragsänderung ist dem Originalvertrag
beizuheften.
Bremen, am
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Hausverwaltungs-GmbH
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