Allreal - Geschäftsbericht 2011 - Allreal Holding AG

-
Geschäftsbericht 2011

ende
italerhöhung
1. Januar
Performance der Aktie im Überblick
20
15
10
5
0
–5
–10
–15
2008
2009
2010
2011
Gesamtperformance: Kursveränderung
plus Dividende plus Bezugsrechte aus
Kapitalerhöhung in Prozenten des Kurses
am 1. Januar
Marktwerte und Leerstandsquote
CHF Mio.
3200
2800
2400
2000
1600
1200
800
400
2008
2009
2010
2011
6%
4%
2%
Renditeliegeschaften
Anlageliegenschaften im Bau
Leerstandsquote in %
Unternehmensergebnis
CHF Mio.
140
120
100
80
60
40
20
2008
2009
2010
2011
Unternehmensergebnis inkl.
Neubewertungseffekt
Unternehmensergebnis exkl.
Neubewertungseffekt
Abgewickeltes Projektvolumen
und EBIT Generalunternehmung
CHF Mio.
800
700
600
500
400
300
200
100
2008
2009
2010
2011
Mieteranteile Geschäftsliegenscha
in Prozent des Ertrags aus Vermiet
60
40
20
Grösster Mieter 8.5%
Viert- und fünftgrösster Mieter 8.0%
Übrige 56.7%
Abgewickeltes Projektvolumen
Generalunternehmung
EBIT Generalunternehmung

Immobilien im Überblick
2011
bzw. 31.12.2011*
2010
bzw. 31.12.2010*
Veränderung
in Prozent 1
Renditeliegenschaften
Geschäftsliegenschaften Anzahl 46 46 –
Wohnliegenschaften Anzahl 19 19 –
Marktwert am Stichtag CHF Mio. 2 529.2 2 373.3 +6.6
Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt CHF Mio. 38.9 36.5 +6.6
Ertrag aus Vermietung CHF Mio. 142.9 139.1 +2.7
Leerstandsquote2 % 4.4 4.8 –0.4
Liegenschaftenaufwand CHF Mio. 19.0 20.7 –8.2
Liegenschaftenaufwand in % des Mietertrages 13.3 14.9 –1.6
Bruttorendite3 % 5.8 5.9 –0.1
Nettorendite4 % 5.1 5.1 –
Anlageliegenschaften im Bau
Liegenschaften Anzahl 5 2 +3
Marktwert am Stichtag CHF Mio. 421.8 246.0 +71.5
Investitionsvolumen CHF Mio. 835.0 564.0 +48.0
Entwicklungsliegenschaften
Buchwert Entwicklungsreserven am Stichtag CHF Mio. 225.9 111.8 +102.1
Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven CHF Mio. 992.0 733.0 +35.3
Buchwert angefangene Bauten am Stichtag CHF Mio. 278.2 307.5 –9.5
Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten CHF Mio. 604.0 824.0 –26.7
Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am Stichtag CHF Mio. 0.0 36.7 –
* Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr,
Bestandeswerte die Stichtage 31.12.2011 bzw. 31.12.2010
1 Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt
2 In Prozent vom Soll-Mietertrag, kumuliert per Stichtag
3 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwertes am 1. Januar
4 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwertes am 1. Januar

Kennzahlen im Überblick
2011
bzw. 31.12.2011*
2010
bzw. 31.12.2010*
Veränderung
in Prozent 1
Gruppe
Gesamtleistung2 CHF Mio. 886.1 726.1 +22.0
Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio. 217.5 185.0 +17.6
Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio. 140.8 116.4 +21.0
Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio. 172.8 171.5 +0.8
Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio. 109.0 106.1 +2.7
Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit CHF Mio. –22.9 36.5 –
Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt % 8.9 8.2 +0.7
Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt % 7.3 7.9 –0.6
Eigenkapitalanteil am Stichtag % 43.8 48.7 –4.9
Net Gearing3 am Stichtag % 99.2 84.2 +15.0
Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag % 2.30 2.59 –0.29
Durchschnittliche Restlaufzeit auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag Monate 51 46 +5
Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung CHF Mio. 743.2 587.0 +26.6
Operative Marge Generalunternehmung4 % 51.8 54.7 –2.9
Personalbestand am Stichtag Anzahl Vollzeitstellen 297 261 +36
Allreal Holding AG
Jahresgewinn CHF Mio. 72.3 61.4 +17.8
Aktienkapital CHF Mio. 683.2 683.2 –
Aktie
Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt CHF 10.34 8.80 +17.5
Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt CHF 8.00 8.02 –0.2
Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag CHF 124.70 120.85 +3.2
Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag CHF 117.75 114.70 +2.7
Ausschüttung je Aktie5 CHF 5.50 5.50 –
Börsenkurs am Stichtag CHF 136.50 136.20 +0.2
Dividenden-/Ausschüttungsrendite5 % 4.0 4.0 –
Bewertung am Stichtag
Börsenkapitalisierung6 CHF Mio. 1 863.3 1 859.6 +0.2
Enterprise Value (EV) 7 CHF Mio. 3 457.4 3 177.7 +8.8
* Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr,
Bestandeswerte die Stichtage 31.12.2011 bzw. 31.12.2010
1 Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt
2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften plus abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung
3 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquide Mittel in Prozent des Eigenkapitals
4 EBIT exkl. Neubewertung und Wiedereinbringung Wertkorrekturen auf Projekten in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit
5 Antrag des Verwaltungsrates CHF 5.50 pro Aktie für Geschäftsjahr 2011 in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen
6 Börsenkurs der Aktie am Stichtag multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien
7 Börsenkapitalisierung plus Netto finanzschulden

Jahresbericht
2 Vorwort
5 Marktumfeld
6 Geschäftsmodell und Strategie
8 Nachhaltigkeit
10 Organe
12 Geschäftsfeld Immobilien
16 Geschäftsfeld Generalunternehmung
21 Ausblick
22 Corporate Governance
Finanzbericht
59 Finanzkommentar
64 Konzernrechnung der Allreal-Gruppe
133 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung
135 Bericht des Liegenschaftenschätzers
142 Jahresrechnung der Allreal Holding AG
Ergänzende Informationen
152 Informationen für Investoren und Analysten
159 Glossar immobilienspezifischer Fachbegriffe
161 Organisation und Termine
1

Vorwort
2
— Mit ausgezeichnetem Unternehmensergebnis weiter auf Erfolgskurs
— Kontinuierlich ausgebautes Portfolio mit sehr guter Nettorendite
— Generalunternehmung mit markant höherem Projektvolumen
— Gut abgesicherte Finanzierung ermöglicht weitere Investitionen
— Vorsichtig optimistische Einschätzung der Zukunftsaussichten
— Antrag auf unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie
Im Geschäftsjahr 2011 überzeugte Allreal mit einem gegenüber dem Vorjahr
nochmals verbesserten Resultat. Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt
betrug CHF 140.8 Millionen und lag damit 21 Prozent über
dem Vorjahreswert. Zum sehr guten Resultat beigetragen haben sowohl die
Gewinne aus Geschäftstätigkeit als auch die in Summe höhere Bewertung
der Anlageliegenschaften.
Das Ergebnis bestätigt die ausgezeichnete Verfassung, in der sich das Unternehmen
befindet.
Das Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt in Höhe von CHF
109.0 Millionen ist geprägt von der Zunahme der Mieterträge, dem stabilen
und rentablen Geschäftsverlauf der Generalunternehmung sowie dem tiefen
Finanzierungsaufwand. Das Resultat widerspiegelt die operative Stärke des
Unternehmens und belegt die vorteilhafte Positionierung im zunehmend anspruchsvollen
Immobilienmarkt.
Die Vielzahl laufender und neu in Angriff genommener Projekte sowie die
deutliche Zunahme der Erträge aus Vermietung von Renditeliegenschaften
führten zu einer gegenüber dem Vorjahr markanten Zunahme der Gesamtleistung
um 22 Prozent auf CHF 886.1 Millionen.
In dem von Schuldenkrise, währungspolitischen Turbulenzen und starken
Kursschwankungen geprägten Umfeld vermochte sich die Allreal-Aktie erfreulich
gut und deutlich besser als der Gesamtmarkt zu behaupten. Die Entwicklung
des Börsenkurses und der für das Geschäftsjahr 2010 ausgeschüttete
Betrag von CHF 5.50 pro Aktie ergaben eine erfreuliche Gesamtrendite
von 4.3 Prozent.
Festhalten an attraktiver Ausschüttungspolitik
An der auf 30. März 2012 angesetzten Generalversammlung wird der Verwaltungsrat
den Aktionären die Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie vorschlagen,
entsprechend einer auf den Jahresschlusskurs bezogenen Rendite von
ansehnlichen 4.0 Prozent. Die Ausschüttung wird aus den Reserven aus
Kapitalanlagen getätigt und ist für private Aktionäre steuerfrei. Die Auszahlung
erfolgt also ohne Abzug der Verrechnungssteuer.
Überzeugendes Geschäftsfeld Immobilien in anspruchsvollem Umfeld
Im Geschäftsjahr 2011 wurde das Portfolio der Renditeliegenschaften weiter
ausgebaut. Bei den zwei in der Berichtsperiode neu hinzugekommenen Liegenschaften
im Gesamtwert von rund CHF 134 Millionen handelt es sich um
eine grössere Wohnsiedlung aus eigener Projektentwicklung und Realisation
in Adliswil sowie um ein auf dem Transaktionsmarkt erworbenes Bürogebäude
in Genf-Cointrin. Beide Neuzugänge sind nahezu vollständig vermietet
und waren bereits ab Mitte 2011 voll ertragswirksam.

Anteil der Geschäftsfelder
am operativen Betriebsergebnis
2011
Immobilien 67.1%
Generalunternehmung 32.9%
Im Rahmen der kontinuierlichen Optimierung des Portfolios wurden eine
ältere Wohnliegenschaft in Zürich und ein kleineres Geschäftshaus in Basel
im Gesamtwert von CHF 10 Millionen gewinnbringend veräussert.
Die Umklassierung von drei bislang als Entwicklungsliegenschaften ausgewiesenen
Liegenschaften und der Erwerb einer in Ausführung befindlichen
Wohnüberbauung resultierten in einem markanten Ausbau des Portfolios
der Anlageliegenschaften im Bau.
Die Bewertung der Renditeliegenschaften und der Anlageliegenschaften im
Bau führte in Summe zu einer positiven Wertkorrektur von CHF 44.7 Millionen,
entsprechend 1.5 Prozent des Marktwertes aller Anlageliegenschaften.
In der Folge belief sich der Wert des gesamten Portfolios per 31. Dezember
2011 auf CHF 2.95 Milliarden. Davon entfielen CHF 2.53 Milliarden auf das
Portfolio der Renditeliegenschaften und CHF 0.42 Milliarden auf dasjenige
der Anlageliegenschaften im Bau.
Der Ausbau des Portfolios durch zwei unmittelbar ertragswirksame Renditeliegenschaften
und die Abnahme der leerstandsbedingten Ertragsausfälle
führten zu einer Zunahme der Mieterträge im Geschäftsjahr 2011 auf
CHF 142.9 Millionen.
Dank Vermietungserfolgen und den nahezu vollständig vermieteten Neuzugängen
sank die Leerstandsquote im Geschäftsjahr 2011 auf erfreulich tiefe
4.4 Prozent des jährlichen Soll-Mietertrages.
Begünstigt durch die tiefe Leerstandsquote und den im langjährigen Mittel
stabilen Liegenschaftenaufwand betrug die mit Vermietung der 65 Renditeliegenschaften
erzielte Nettorendite hervorragende 5.1 Prozent.
Geschäftsfeld Generalunternehmung mit höherem Projektvolumen
Das vom Geschäftsfeld Generalunternehmung abgewickelte Projektvolumen
verzeichnete im Geschäftsjahr 2011 eine massive Zunahme auf CHF 743.2
Millionen. Der Anteil der Drittaufträge lag bei 58.4 Prozent. Vom gesamten
Projektvolumen entfielen 79.1 Prozent auf Neubauten und 20.9 Prozent auf
Renovationen und Umbauten.
Trotz einer geringeren Zahl von Projektabschlüssen belief sich der Erfolg
aus Geschäftstätigkeit in der Berichtsperiode auf respektable CHF 108.3 Millionen.
Dazu beigetragen haben der auf hohem Niveau stabile Verkauf von
Wohneigentum, die Vergabegewinne aus laufender Projektabwicklung sowie
die Gewinne aus abgeschlossenen Projekten, die jeweils zyklisch anfallen.
Der aufgrund der guten Auftragslage in der Berichtsperiode vollzogene Ausbau
der Kapazitäten führte zu einem Anstieg sowohl der Personalkosten
als auch des übrigen Aufwands. Deshalb resultierte ein leicht unter dem
Vergleichswert des Vorjahres liegendes Betriebsergebnis von CHF 56.1 Millionen.
3

Dr. Thomas Lustenberger
Präsident des Verwaltungsrates
4
Der gesicherte Arbeitsvorrat in Höhe von rund CHF 2.1 Milliarden per Stichtag
garantiert die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während deutlich
über zwei Jahren.
Vorteilhafte Finanzierung ermöglicht weitere Investitionen
Im Geschäftsjahr 2011 nutzte Allreal die vorteilhaften Marktbedingungen für
die erneute Verbesserung der Refinanzierungsbasis. Mit einem gegenüber
dem Vorjahr nochmals markant tieferen Durchschnittszinssatz für Fremdkapital
von 2.3 Prozent bei einer auf 51 Monate erweiterten Restlaufzeit bleibt
das Unternehmen sehr vorteilhaft finanziert.
Mit der im zweiten Quartal der Berichtsperiode erfolgreich ausgegebenen
2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 von CHF 150 Millionen verfügt Allreal
trotz tieferer Eigenkapitalquote über die zur Finanzierung von Eigenprojekten
und den weiteren Ausbau des Portfolios notwendigen Mittel. Per Stichtag
betrug die kurzfristig verfügbare Verschuldungskapazität rund CHF 800 Millionen.
Zuversichtlicher Ausblick trotz unsicherem Konjunkturverlauf
Es ist davon auszugehen, dass sich das Wirtschaftswachstum weiter verlangsamen
und an Dynamik verlieren wird. Dennoch sind Verwaltungsrat und
Gruppenleitung für die kommende Berichtsperiode vorsichtig optimistisch.
Insbesondere dank stabilen Mieterträgen und hohem Arbeitsvorrat der Generalunternehmung
rechnet das Unternehmen für das Geschäftsjahr 2012
erneut mit einem guten, voraussichtlich nur leicht unter dem Vorjahr liegenden
operativen Ergebnis.
Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren
Beitrag zum ausgezeichneten Geschäftsergebnis und den Aktionären für das
Vertrauen und die Unterstützung.
Bruno Bettoni
Vorsitzender der Gruppenleitung

Marktumfeld
Immobilienmarkt
Die Nachfrage nach Immobilien als langfristig werthaltige Investition und als
Alternative zu anderen Anlagekategorien ist unverändert hoch. Der bei den
institutionellen Investoren vorhandene Anlagedruck, die enttäuschende Entwicklung
der Aktienmärkte und das anhaltend tiefe Zinsniveau führten zu
tendenziell weiter steigenden Preisen. Davon ausgenommen waren lediglich
peripher gelegene Liegenschaften, gewerblich genutzte Immobilien sowie
Wohneigentum im obersten Preissegment.
Der Markt für Renditeliegenschaften mit langfristig stabilen Erträgen blieb
auch 2011 geprägt von einer deutlich über dem Angebot liegenden Nachfrage,
und eine Trendwende scheint sich nicht abzuzeichnen.
Aufgrund der anhaltend tiefen Hypothekarzinsen und der im Vergleich mit
den europäischen Staaten immer noch unterdurchschnittlichen Eigentumsquote
blieb die Nachfrage im Wohneigentumsmarkt auf hohem Niveau stabil.
Da sowohl Renditeliegenschaften als auch Wohneigentum nach wie vor stark
gefragt sind, verzeichneten die Preise für baureife Grundstücke weiter eine
steigende Tendenz. Die hohen Landpreise führen zunehmend dazu, dass
statt Mietwohnungen Wohneigentum erstellt wird.
Abgesehen von sehr zentralen und innerstädtischen Lagen, wo die Wohnungsmieten
weiter anstiegen, waren im Mietwohnungsmarkt nur geringfügige
Veränderungen zu beobachten. Auch die Preise für Büro-, Gewerbeund
Verkaufsflächen waren in der Berichtsperiode mehrheitlich stabil.
Generalunternehmung
2011 wurden in der Schweiz mehr als 45 000 Wohnungen neu erstellt. Die
damit verbundene lebhafte Bautätigkeit sorgte bei den Produktionsbetrieben
für eine mehrheitlich sehr gute Auslastung der Kapazitäten. In der
Folge kamen die Preise praktisch kaum unter Druck, und die Unternehmer
offerierten in der Regel jeweils ungefähr auf Höhe des Vorjahres. Bei einzelnen
Arbeitsgattungen führte die gute Auslastung der Betriebe sogar zu
leicht höheren Preisen. Die höheren Rohstoffpreise wurden durch den starken
Schweizer Franken mehrheitlich kompensiert und wirkten sich deshalb
kaum auf die Preise aus.
Für die Generalunternehmer blieb der Markt geprägt von steigendem Preisdruck
und weiter sinkenden Margen. Für die meisten Auftraggeber bleibt der
Preis das massgebliche Kriterium bei der Auftragsvergabe an einen Totaloder
Generalunternehmer. Da Projekte häufig noch während des laufenden
Submissionsverfahrens angepasst werden und die für die Ausarbeitung einer
Offerte zur Verfügung stehende Zeit zunehmend kürzer bemessen wird,
ist eine sorgfältige Kalkulation oft schwierig zu bewerkstelligen. Unvollständig
kalkulierte oder allein zur Auslastung der Kapazitäten übernommene
Aufträge schaden sowohl der gesamten Branche als schliesslich auch dem
Auftraggeber – sei es wegen nachträglich gestellter finanzieller Forderungen
oder nicht erfüllter Qualitätsansprüche.
5

Geschäftsmodell und Strategie
6
Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit
des Generalunternehmers (Projektentwicklung, Realisation, Kauf und Verkauf
von Liegenschaften).
Das Portfolio besteht aus Geschäfts- und Wohnliegenschaften in den wirtschaftlichen
Zentren der Schweiz, mit einem klaren Schwergewicht im
Grossraum Zürich.
Mit diesem Geschäftsmodell kann Allreal die ganze Wertschöpfungskette einer
Immobilie abdecken: von der Projektentwicklung über die Realisierung
bis zur langfristig rentablen Immobilienanlage. Von den Synergien, die sich
aus der Kombination der beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung
ergeben, profitieren sowohl die Auftraggeber wie auch das
Unternehmen.
Da Allreal weder im Bauhaupt- noch im Baunebengewerbe tätig ist und
keinerlei derartige Beteiligungen hält, sind die Unabhängigkeit und die
Transparenz bei Auftragsvergaben jederzeit gewährleistet. Diese erfolgen
ausschliesslich aufgrund sachlicher und wirtschaftlicher Kriterien.
Die wichtigsten operativen und finanziellen Zielwerte sind wie folgt definiert:
Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt 6–7% p.a.
Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt 7–10% p.a
Anteil des Segments Wohnen am Total der Mieterträge 20–30%
Nettorendite auf Investitionen und Renditeliegenschaften
(zu Anschaffungskosten)
� 5%
Eigenkapitalanteil � 35%
Net Gearing/Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital � 150%
Zinsdeckungsgrad � 2.0
Fremdkapitalanteil bei Anlage- und Entwicklungsliegenschaften � 70%
Ausschüttungspolitik � 75% des Unternehmensergebnisses (exkl. Neubewertungseffekt)
Geschäftsfeld Immobilien
Die aktive Bewirtschaftung des Immobilienbestandes ermöglicht eine nachhaltige
Wertschöpfung und einen konstant hohen Geldfluss aus betrieblicher
Geschäftstätigkeit. Einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios
werden gekauft, ertragsoptimiert und – je nach Zielsetzung und Marktlage
– gehalten oder verkauft. Der Fokus liegt auf ertragsstabilen und rentablen
Wohn- und Geschäftsliegenschaften an attraktiven Lagen in den wirtschaftlichen
Zentren der Schweiz. Das Immobilienportfolio soll zu den drei grössten
der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften gehören und einen
Anteil des Segments Wohnen von 20 bis 30 Prozent aufweisen. Bei der Verwaltung
der Liegenschaften arbeitet Allreal in der Regel mit lokal und regional
verankerten Unternehmen zusammen.

Geschäftsfeld Generalunternehmung
Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Gebiets-, Areal- und Projektentwicklung,
die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften.
Für private und institutionelle Investoren und Bauherren sowie für das
eigene Portfolio entwickelt Allreal Projekte innerhalb des gesamten Immobilienspektrums.
Ergebnis sind baureife Projekte mit marktgerechter
Rendite und optimaler Wertschöpfung. Aufgrund des hohen Synergie- und
Wertschöpfungspotenzials ist die Projektentwicklung für Allreal von strategischer
Bedeutung.
Die Realisation umfasst die Kalkulation, die Planung und die Ausführung von
Hochbauten jeglicher Grösse und Komplexität im Neubau, Umbau und bei
Renovationen in der geforderten Qualität und unter Einhaltung von Kosten
und Terminen.
Allreal verkauft Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Produktion und
berät Privatpersonen, Unternehmen sowie institutionelle Anleger bei Immobiliengeschäften
aller Art. Wesentliche Tätigkeiten sind die Suche und die
Vermittlung von Grundstücken, der Kauf und Verkauf von Anlageobjekten, die
Erstvermietung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften aus eigener Produktion,
das Ausarbeiten von Schätzungen und Verträgen sowie die Beratung
bei Handänderungen.
Das Geschäftsfeld Generalunternehmung soll zu den grössten Anbietern in
der Schweiz gehören und eine marktführende Stellung im Grossraum Zürich
haben.
Immobilien
Portfoliomanagement
Wohn- und
Geschäftsliegenschaften
Erfahrung
Know-how
Qualität
Generalunternehmung
Projektentwicklung
Realisation
Kauf/Verkauf
7

Nachhaltigkeit
8
Verantwortliches unternehmerisches Handeln und eine nachhaltige Unternehmensführung
bestimmen bei Allreal von jeher die Denk- und Arbeitsweise.
Das Unternehmen ist sich der Verantwortung gegenüber Umwelt und
Gesellschaft bewusst und nimmt diese auch wahr.
Der für die gesamte Allreal-Gruppe verbindliche Verhaltenskodex (Code of
Conduct) beschreibt das von Mitarbeitenden, Auftragnehmern und Lieferanten
erwartete Verhalten und definiert damit die Leitplanken, die ohne Ausnahmen
und Einschränkungen zu respektieren und zu beachten sind. Die
eigenverantwortliche Einhaltung hoher ethischer Verhaltensstandards und
die strikte Befolgung aller für das Unternehmen relevanten nationalen und
internationalen Gesetze bilden dabei die Grundlage allen unternehmerischen
Handelns.
Ökonomische Verantwortung
Allreal ist bestrebt, den Aktionären regelmässig eine mit direkten Immobilienanlagen
vergleichbare Rendite zu ermöglichen und die Anteilseigner
dadurch am wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens partizipieren zu lassen.
Das erwiesenermassen erfolgreiche Geschäftsmodell kombiniert ein
ertragsstabiles Liegenschaftenportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers.
Bis zu 75 Prozent der aus dem operativen Geschäft resultierenden
Gewinne werden an die Aktionäre ausgeschüttet. Die verbleibenden rund
25 Prozent des operativen Gewinns investiert Allreal in der Regel in neue
oder bereits in Angriff genommene Projekte für das eigene Portfolio oder
den Verkauf an Dritte.
Dank der klaren Strategie, dem überlegten Umgang mit Risiken, der soliden
Finanzierung und der hohen Ertragskraft verfügt Allreal bei Anlegern
wie Investoren über einen ausgezeichneten Ruf. Dieser über die Jahre aufgebaute
Wettbewerbsvorteil ermöglicht dem Unternehmen die Fortführung
des eingeschlagenen Wachstumskurses und die kontinuierliche Steigerung
des Unternehmenswertes.
Das klare Bekenntnis zu einer langfristig nachhaltigen Geschäftspolitik
ebenso wie ein von Respekt und gegenseitigem Vertrauen geprägter Umgang
mit allen Anspruchsgruppen sind fester Bestandteil der Unternehmenskultur
– unabhängig von den wirtschaftlichen Zielsetzungen und Rahmenbedingungen.
Insbesondere anerkennt Allreal auch die Verantwortung gegenüber den
staatlichen Institutionen, den Mitarbeitenden sowie den Vertragspartnern.
Ökologische Verantwortung
Beim Bauen wie auch beim Betrieb von Liegenschaften lässt sich die Belastung
der Umwelt zwar minimieren, aber nicht gänzlich eliminieren. Die
Bemühungen, die Umwelt so wenig wie möglich zu belasten, führt in der
Regel zu höheren Gestehungskosten einer Immobilie und stehen damit – zumindest
kurz- bis mittelfristig – häufig im Widerspruch zu wirtschaftlichen
Interessen. Allreal weiss um diesen Konflikt und bemüht sich, die Beeinträchtigung
der Umwelt auf ein Minimum zu beschränken und mit knappen
Ressourcen sparsam umzugehen. Wenn immer möglich bevorzugt Allreal
ökologische Projekte und berät die Auftraggeber bei einer umweltfreundlichen
Umsetzung ihrer Bauvorhaben. Darüber hinaus bemüht sich Allreal,

durch konsequente Einhaltung umweltrechtlicher Vorschriften, die Förderung
von energiesparenden Massnahmen sowie durch nachhaltiges Bauen
die Umwelt zu schützen und den Einsatz nicht erneuerbarer Ressourcen
gering zu halten. In diesem Zusammenhang hat sich Allreal einen Namen
geschaffen als Pionier und Wegbereiter bei der Entwicklung, Planung und
Ausführung ökologisch beispielhafter Projekte. Seit 2000 hat das Unternehmen
mehr als 50 Minergie-Bauten erstellt, darunter auch die mit dem
Schweizer Solarpreis und Watt d’Or ausgezeichnete Null-Heizenergie-
Wohnüberbauung Eulachhof in Winterthur. Darüber hinaus realisiert Allreal
mit Richti Wallisellen die erste Arealüberbauung in der Schweiz, welche die
Anforderungen aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllt.
Auch beim Betrieb und beim Unterhalt der eigenen Renditeliegenschaften
bemüht sich Allreal, die Belastung der Umwelt so gering wie möglich zu halten.
Auf Basis der international anerkannten Empfehlungen der European
Public Real Estate Association erfasst, misst und analysiert Allreal bei allen
Renditeliegenschaften den Energieverbrauch, den Wasserverbrauch und den
CO 2-Ausstoss. Das systematisch erfasste Datenmaterial ermöglicht die präzise
Aufnahme des Ist-Zustandes sowie einen für die Definition nachhaltiger
Massnahmen relevanten Mehrjahresvergleich. Die entsprechenden Kennzahlen
werden erstmals in den Geschäftsbericht 2012 einfliessen und sollen
zukünftig laufend ergänzt werden.
Gesellschaftliche und soziale Verantwortung
Leistungsfähige, kompetente und erfahrene Mitarbeitende sind für eine
langfristig erfolgreiche Geschäftstätigkeit von grösster Bedeutung. Deshalb
legt Allreal viel Gewicht auf die kontinuierliche und systematische Aus- und
Weiterbildung der Mitarbeitenden auf allen hierarchischen Stufen und in allen
Tätigkeitsgebieten.
Eine zweimal jährlich durchgeführte Befragung aller Mitarbeitenden garantiert,
dass Konfliktpotenziale frühzeitig erkannt und entsprechende Massnahmen
zeitgerecht definiert und umgesetzt werden können.
Um die Qualität der zu erbringenden Dienstleistungen auf einem konstant
hohen Niveau halten zu können, unterhält Allreal ein für alle Mitarbeitenden
gültiges Management-System, in dem sämtliche Prozesse und Abläufe
verbindlich definiert sind. Darüber hinaus sind insbesondere auch alle die
Sicherheit am Arbeitsplatz und auf den Baustellen betreffenden Aspekte
klar geregelt. Die Einhaltung der geltenden Sicherheitsbestimmungen wird
durch einen internen Sicherheitsbeauftragten regelmässig überprüft.
Allreal pflegt den Dialog mit Mitarbeitenden, Kunden, Auftragnehmern und
Lieferanten wie auch den Kontakt und Gedankenaustausch mit Vertretern
von Politik, Behörden, Parteien und Interessensverbänden. Grundlage dafür
bildet eine offene und transparente Kommunikation gegenüber allen
Anspruchsgruppen. Zudem unterstützt Allreal im Rahmen von langfristig
getroffenen Vereinbarungen kulturell und sozial tätige Institutionen.
9

Organe
Verwaltungsrat
Dr. Thomas Lustenberger
(*1951, CH) Präsident,
Mitglied seit 1999
Dr. iur., LL.M.
Seit 1980 Partner in der
Rechtsanwaltskanzlei
Meyer Lustenberger,
Zürich
VR-Mitglied Calida Holding
AG, Oberkirch (Präsident)
sowie weiterer nicht
kotierter Gesellschaften
10
Erich Walser
(*1947, CH) Vizepräsident,
Mitglied seit 1999
lic. oec. HSG, lic. iur.
Seit 2003 Präsident
des Verwaltungsrates der
Helvetia Gruppe
1994–2007
Vorsitzender der
Geschäftsleitung der
Helvetia Patria Gruppe
1991–1993
Vorsitzender der
Geschäftsleitung der
Helvetia Versicherungen
1979–1990
Verschiedene leitende
Funktionen bei der
Helvetia
VR-Mitglied Huber+Suhner
AG, Herisau (Vizepräsident)
sowie weiterer nicht
kotierter Gesellschaften
Die folgende Tabelle enthält Informationen zu den Mitgliedern des Verwaltungsrates und
der Gruppenleitung der Gesellschaft, die alle Wohnsitz in der Schweiz haben.
Dr. Rudolf W. Hug
(*1944, CH) Mitglied,
Mitglied seit 2003
Dr. iur., MBA INSEAD
Seit 1997 selbständiger
Unternehmensberater
1987–1997
Generaldirektor Sparte International
SKA/CS/CSFB
1983–1986
Leiter Sitz Bern SKA
1977–1982
Leiter Ressort Nordamerika
Schweizerische
Kreditanstalt (SKA)
1972–1976
Internationales Kreditgeschäft
Chase Manhattan
Bank New York und
Düsseldorf
VR-Mitglied Panalpina
Welttransport (Holding)
AG, Basel (Präsident);
Deutsche Bank (Schweiz)
AG, Genf sowie zweier
nicht kotierter Gesellschaften
Stiftungsrat Ernst Göhner
Stiftung
Dr. Jakob Baer
(*1944, CH) Mitglied,
Mitglied seit 2005
Dr. iur., Fürsprecher
Seit 2004 selbständiger
Konsulent
1994–2004
CEO KPMG Schweiz sowie
Mitglied der europäischen
und internationalen Führungsgremien
von KPMG
1992–1994
Mitglied der Geschäftsleitung
KPMG Schweiz
1975–1992
Verschiedene leitende
Funktionen bei der Fides
Gruppe
1971–1975
Rechtsdienst der Eidg.
Finanzverwaltung
VR-Mitglied Adecco S.A.,
Chéserex (bis 24.04.2012);
Barry Callebaut AG, Zürich;
Rieter Holding AG, Winterthur;
Swiss Re, Zürich
VR-Mitglied Stäubli
Holding AG, Pfäffikon SZ
(Präsident) sowie einer
weiteren nicht kotierten
Gesellschaft
Albert Leiser
(*1957, CH) Mitglied,
Mitglied seit 2005
Eidg. diplomierter
Immobilientreuhänder
Seit 2004 Direktor der
Hauseigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich
1999–2004
Bereichsleiter Liegenschaften
und Hypotheken
der Rentenanstalt/Swiss
Life
1994–1998
Verschiedene leitende
Funktionen bei Rentenanstalt/Swiss
Life
1977–1994
Tätigkeit bei verschiedenenImmobilienunternehmen
VR-Mitglied dreier nicht
kotierter Gesellschaften
Mitglied und Delegierter
SVIT Zürich
Gemeinderat der Stadt
Zürich
Sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrates der Gesellschaft sind nicht exekutiv bei Allreal tätig und haben mit Ausnahme der vorerwähnten Mandate
insbesondere keine amtlichen oder politischen Funktionen inne. Keines der Verwaltungsratsmitglieder hatte in der Vergangenheit operative
Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb von Allreal. Es bestehen zwei Verwaltungsratsausschüsse (Risk and Audit-Ausschuss und Nominierungsund
Entschädigungsausschuss). Die Mitglieder des Verwaltungsrates werden jeweils einzeln für eine Amtszeit von drei Jahren gewählt.

Gruppenleitung
Bruno Bettoni
(*1949, CH)
Vorsitzender der Gruppenleitung
seit 1999
1995–1999
Geschäftsführer der
Oerlikon-Bührle Immobilien AG
1983–1995
Mitglied der Geschäftsleitung der
Oerlikon-Bührle Immobilien AG
1973
Eintritt in die Oerlikon-Bührle
Immobilien AG als Projektleiter
Lehre als Hochbauzeichner
Zusatzlehre als Maurer
SKU-Lehrgang für ganzheitliche
Unternehmensführung
Diverse betriebswirtschaftliche
Weiterbildungskurse
Revisionsstelle
KPMG AG, Zürich
Hans Engel
(*1955, CH)
Leiter Immobilien
Mitglied der Gruppenleitung
seit 1999
Eidg. diplomierter Immobilientreuhänder
1987–1999
Mitglied der Geschäftsleitung der
Oerlikon-Bührle Immobilien AG
1981
Eintritt in die Oerlikon-Bührle
Immobilien AG als Spezialist für
Vertragswesen sowie für den
Kauf, Verkauf und die Entwicklung
von Liegenschaften
1974–1980
Urkunds-, Konkurs- und Grundbuchbeamter
in zwei Notariaten
im Kanton Zürich
Kaufmännische Lehre
Diverse berufsbezogene Weiterbildungskurse
Patrick Krähenmann
(*1969, CH)
Leiter Generalunternehmung
Mitglied der Gruppenleitung
seit 2011
Dipl. Bauingenieur FH
2007
Spartenleiter Realisation
2002–2006
Bereichsleiter Renovation & Umbau,
Mitglied der Geschäftsleitung
2000
Eintritt in die Allreal Generalunternehmung
AG als Assistent
der Geschäftsleitung und
Qualitätsverantwortlicher
NDS Immobilienökonomie
MBA GSBA/State University of
New York
Vizepräsident Verband Schweizerischer
Generalunternehmer
VSGU
Externer Liegenschaftenschätzer
Jones Lang LaSalle AG, Zürich
Roger Herzog
(*1972, CH)
Leiter Finanzen
Mitglied der Gruppenleitung
seit 2004
Betr. oec. HWV, dipl. Wirtschaftsprüfer
2003
Eintritt in die Allreal Generalunternehmung
AG
als Leiter Rechungswesen
1998–2003
PricewaterhouseCoopers, Manager
Wirtschaftsprüfung und -beratung
1995–1998
Zürcher HWV, Ausbildung zum
Betriebsökonomen
1988–1995
Schweiz. Kreditanstalt, Mitarbeiter
Devisenhandel und kommerzielle
Kredite
Kaufmännische Lehre
Die Mitglieder der Gruppenleitung haben mit Ausnahme von VR-Mandaten innerhalb von Allreal keine weiteren solchen Ämter inne und üben mit
Ausnahme der offengelegten Mandate keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus.
Zeichnungsberechtigung
Die Mitglieder des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung zeichnen kollektiv zu zweien für die Gesellschaft.
11

Geschäftsfeld Immobilien
Renditeliegenschaften
CHF Mio.
2750
2500
2250
2000
1750
1500
1250
1000
750
500
250
12
2008
2009
2010
2011
Im Geschäftsjahr 2011 waren zwei Zugänge zum Portfolio der Renditeliegenschaften
zu verzeichnen – beide mit attraktivem Ertragspotenzial. Per 1. Juni
2011 wurde die umgehend ertragswirksame Übernahme der Wohnliegenschaft
Moos-/Grütstrasse in Adliswil vollzogen. Bei der Liegenschaft handelt
es sich um eine im Minergie-Standard realisierte Wohnsiedlung mit zwölf
Mehrfamilienhäusern im Entwicklungsgebiet Dietlimoos. Von den insgesamt
209 Wohneinheiten übernahm Allreal 137 Mietwohnungen und zwei Ateliers
in den eigenen Liegenschaftenbestand. Der jährliche Soll-Mietertrag des bereits
unmittelbar nach Fertigstellung voll vermieteten Neuzugangs beläuft
sich auf CHF 3.8 Millionen.
Durch den Erwerb einer viergeschossigen Geschäftsliegenschaft beim Flughafen
Genf-Cointrin wurde der in der Westschweiz angestrebte Ausbau
des Portfolios erfolgreich fortgeführt. Das per 1. Juli 2011 ertragswirksame
Bürogebäude Le Lumion an der Route François-Peyrot in der Genfer Gemeinde
Le Grand-Saconnex ist nahezu vollständig vermietet. Die sieben
Jahre alte Renditeliegenschaft verfügt über eine Nutzfläche von 5500 Quadratmetern.
Der daraus resultierende jährliche Soll-Mietertrag beträgt rund
CHF 3.6 Millionen.
Im Rahmen der kontinuierlichen Optimierung des Portfolios wurden in der
Berichtsperiode eine ältere Wohnliegenschaft in Zürich sowie eine kleinere
Geschäftsliegenschaft in Basel veräussert. Der mit dem Verkauf der beiden
Immobilien erzielte Erlös von rund CHF 10 Millionen lag acht Prozent über
dem geschätzten Marktwert.
Regionale Verteilung Geschäfts- und Wohnliegenschaften
in Prozent Marktwert per 31. Dezember 2011
Stadt Zürich 53.1% Kanton Zürich 31.6% Übrige Regionen 15.3%
Der Verkauf der Wohnliegenschaft Bächlerstrasse in Zürich-Affoltern erfolgte
per 1. Mai 2011. Die 1954 erstellte und 2002 ins Portfolio übernommene
Wohnsiedlung umfasst insgesamt 24 Mietwohnungen mit einem Soll-Mietertrag
von CHF 0.4 Millionen pro Jahr.
Der zweite Abgang betrifft eine rund 30 Jahre alte Geschäftsliegenschaft
an der Clarastrasse in Basel. Der Verkauf des 1999 erworbenen Gebäudes
mit einer vermietbaren Fläche von 1289 Quadratmetern erfolgte per 15. Juli
2011. Der jährliche Soll-Ertrag aus der Vermietung der Büro-, Gewerbe- und
Wohnflächen betrug CHF 0.3 Millionen.

Ertrag aus Renditeliegenschaften
CHF Mio.
160
140
120
100
80
60
40
20
2008
2009
2010
2011
Da sich Zu- und Abgänge in der Berichtsperiode die Waage hielten, blieb das
Portfolio der Renditeliegenschaften zahlenmässig unverändert. Per Stichtag
umfasste es 46 Geschäfts- und 19 Wohnliegenschaften. Der durchschnittliche
Marktwert pro Renditeliegenschaft liegt mit CHF 39 Millionen deutlich
über dem Vergleichswert des Vorjahres.
In der Berichtsperiode verzeichneten die Mieterträge gegenüber dem Vorjahr
eine Zunahme um 2.7 Prozent auf CHF 142.9 Millionen. Hauptgründe für
das Wachstum sind der planmässig fortgesetzte Ausbau des Portfolios und
der damit einhergehende Zuwachs an vermietbaren Flächen sowie der Rückgang
der leerstandsbedingten Ertragsausfälle. Der Anteil der Geschäftsliegenschaften
am Total der Mieterträge belief sich im Geschäftsjahr 2011 auf
84 Prozent, jener der Wohnliegenschaften auf 16 Prozent.
Gemessen am Soll-Mietertrag waren im Geschäftsjahr 2011 rund fünf Prozent
der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften zu erneuern
oder zu verlängern. In der Regel gelang dies zu unveränderten oder leicht
besseren Konditionen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten
Mietverträge lag am Stichtag bei 5.6 Jahren. Dieser auch im Branchenvergleich
ausgezeichnete Wert belegt sowohl die gute Berechenbarkeit der bestehenden
Mietverträge als auch das geringe Risiko von Ertragsausfällen.
2012 stehen 4.4 Prozent der befristeten Mietverträge zur Erneuerung an.
Die mit 4.8 Prozent für das Portfolio der Renditeliegenschaften bereits
im Vorjahr erfreulich tiefe Leerstandsquote verzeichnete in der Berichtsperiode
einen weiteren Rückgang um 0.4 Prozentpunkte auf 4.4 Prozent. Gemessen
am Ertrag betrug die Leerstandsquote bei den Geschäftsliegenschaften
4.6 Prozent und bei den Wohnliegenschaften 3.7 Prozent. Die erfreuliche
Entwicklung begünstigt haben sowohl die Erfolge bei der Wiedervermietung
als auch die Zugänge voll vermieteter Liegenschaften. Vom gesamten Leerstand
entfielen am Stichtag 48.7 Prozent auf die beiden Liegenschaften In
der Luberzen Urdorf und auf die Zentrumsüberbauung Wallisellen.
Aufteilung Geschäfts- und Wohnliegenschaften nach Nutzungsart
in Prozent Soll-Mietertrag 2011
Büro/Dienstleistung 53% Wohnen 19% Verkauf 8%
Gewerbe/Lager 10%
Parking 7% Übrige 3%
Im Geschäftsjahr 2011 wurden insgesamt CHF 19.0 Millionen in den Betrieb
und Unterhalt der Renditeliegenschaften sowie für werterhaltende Mass-
13

Kumulierter Leerstand
Renditeliegenschaften
in Prozent Soll-Mietertrag
6
5
4
3
2
1
14
2008
2009
2010
2011
nahmen investiert, entsprechend 13.3 Prozent der Mieterträge. Der Liegenschaftenaufwand
entsprach damit dem angestrebten langjährigen durchschnittlichen
Mittelwert von 13 bis 15 Prozent.
Mit einer konstant hohen Nettorendite von 5.1 Prozent vermochte das
65 Renditeliegenschaften umfassende Portfolio im Geschäftsjahr 2011 erneut
zu überzeugen.
Grösste Mieter von Geschäftsliegenschaften – gemessen am effektiven Bruttomietertrag
– waren 2011, wie bereits im Vorjahr, die IBM Schweiz AG (8.5%),
die MAN Diesel & Turbo Schweiz AG (6.4%), der Kanton Zürich (5.2%), die
Partner Reinsurance Company Ltd. (4.3%) und die Credit Suisse AG (3.7%).
Gemessen am Ertrag aller Geschäftsliegenschaften lag der Anteil der fünf
grössten Mieter bei 28.1 Prozent, jener der zehn grössten Mieter bei 43.3
Prozent.
Der am Soll-Mietertrag gemessene Nutzungsmix der Renditeliegenschaften
blieb auch im Geschäftsjahr 2011 stabil und erfuhr gegenüber dem Vorjahr
nur marginale Veränderungen. Am Stichtag lag der Anteil von Büro- und
Dienstleistung bei 53 Prozent, Wohnen generierte 19 Prozent der Erträge,
Gewerbe und Lager 10 Prozent, Verkauf 8 Prozent und Parking 7 Prozent. Auf
übrige Nutzungen entfielen 3 Prozent.
Gemessen am Marktwert befanden sich per 31. Dezember 2011 von den insgesamt
65 Renditeliegenschaften 53.1 Prozent in der Stadt Zürich, 31.6 Prozent
im Kanton Zürich und 15.3 Prozent ausserhalb des Kantons Zürich.
Letztere verteilten sich mit 8.3 Prozent auf Basel, mit 4.6 Prozent auf Genf
und mit 2.4 Prozent auf Zug.
Mieteranteile Geschäftsliegenschaften
in Prozent des Ertrags aus Vermietung 2011
Grösster Mieter 9% Zweit- und drittgrösster Mieter 11%
Viert- und fünftgrösster Mieter 8%
Übrige 57%
Sechst- bis zehntgrösster Mieter 15%
Bei den Anlageliegenschaften im Bau waren in der Berichtsperiode vier
Zugänge und ein Abgang zu verzeichnen. Gemessen am Marktwert führte
dies zu einem gegenüber dem Vorjahr markanten Ausbau des Portfolios
von CHF 246.0 Millionen auf CHF 421.8 Millionen. Bei den Neuzugängen, die
nach Fertigstellung 2013 beziehungsweise im ersten Halbjahr 2014 in das

Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen werden, handelt es sich um
eine Wohnüberbauung mit 53 Mietwohnungen in Gland VD, den an Allianz
Suisse vermieteten Bürokomplex auf dem Richti-Areal in Wallisellen, das
Wohnhochhaus Escher-Terrassen mit 61 Mietwohnungen in Zürich-West sowie
eine Liegenschaft mit 40 Mietwohnungen in Neu-Oerlikon. Einziger
Abgang war die Mitte 2011 ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommene
Wohnsiedlung Moos-/Grütstrasse in Adliswil. Zusammen mit dem bereits
in den Vorjahren ausgewiesenen Toni-Areal umfasste das Portfolio per
Stichtag fünf im Bau befindliche Liegenschaften mit einem bei Fertigstellung
erwarteten Soll-Mietertrag von total CHF 45.8 Millionen. Mit Ausnahme der
Wohnüberbauung in Gland handelt es sich bei allen Anlageliegenschaften im
Bau um selber entwickelte Projekte, die von der eigenen Generalunternehmung
ausgeführt werden.
Wohnliegenschaften
Wohnungsmix nach Wohnungsgrössen
≤1½ Zimmer 6.2% ≤2½ Zimmer 21.6% ≤3½ Zimmer 36.2%
≤4½ Zimmer 28.5% ≥5 Zimmer 7.5%
Die Bewertung sämtlicher Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2011
führte zu einer in Summe deutlichen Aufwertung vor Steuern um 44.7 Millionen
beziehungsweise 1.5 Prozent des Marktwertes des gesamten Portfolios.
Von der positiven Wertveränderung entfielen CHF 29.3 Millionen auf
das Portfolio der Renditeliegenschaften und CHF 15.4 Millionen auf jenes der
Anlageliegenschaften im Bau. Die vom externen Schätzungsexperten vorgenommene
Höherbewertung der Anlageliegenschaften widerspiegelt einerseits
den hohen Renditedruck, bestätigt aber andererseits sowohl die hohe
Qualität des Portfolios als auch dessen Ertragskraft.
Bestandesveränderungen und Höherbewertung resultierten in einem gegenüber
dem Stichtag des Vorjahres 12.7 Prozent höheren Wert des Gesamtportfolios
von CHF 2951 Millionen.
2011 betrug der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am Unternehmensergebnis
exklusive Neubewertungseffekt 67.1 Prozent.
15

Geschäftsfeld Generalunternehmung
16
Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit in Höhe von CHF 108.3 Millionen gelang
es dem Geschäftsfeld Generalunternehmung, an das ausgezeichnete
Resultat des Geschäftsjahres 2010 anzuknüpfen. Das von den drei Sparten
Projektentwicklung, Realisation und Kauf/Verkauf in der Berichtsperiode
erzielte Ergebnis egalisierte den Rekordwert des Vorjahres.
Die gute Auftragslage und der hohe Auftragsbestand führten in der Berichtsperiode
zu einer Ausweitung der Kapazitäten. Der Personalbestand
verzeichnete eine Zunahme um 36 auf total 297 Vollzeitstellen. Die damit
verbundenen Mehrkosten resultierten in einem 5.2 Prozent unter dem Vorjahreswert
liegenden Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 56.1 Millionen.
Das im Geschäftsjahr 2011 erzielte Unternehmensergebnis von CHF 37.1 Millionen
belegt die ausgeprägte Ertragskraft und die hohe Profitabilität des
Geschäftsfeldes Generalunternehmung, entsprechend einer Eigenkapitalrendite
von 15.6 Prozent.
Projektentwicklung
Die mit Drittaufträgen und Eigenprojekten gut ausgelastete Sparte Projektentwicklung
stellte in der Berichtsperiode im Zusammenhang mit mehreren
Projekten ihre Fähigkeit unter Beweis, innert nützlicher Frist realisierbare
und langfristig werthaltige Lösungen zu entwickeln. Mit bis zur Baureife entwickelten
Projekten leistete die im Geschäftsjahr 2011 personell verstärkte
Sparte wiederum einen wesentlichen Beitrag zum Erfolg des gesamten Geschäftsfeldes.
Zum einen durch zusätzlich abzuwickelndes Projektvolumen,
zum anderen mit Liegenschaften für das eigene Portfolio oder durch den gewinnbringenden
Verkauf an Dritte.
Im Geschäftsjahr 2011 schloss die Projektentwicklung auch noch die letzten
zwei Projekte auf dem Richti-Areal in Wallisellen ab und übergab diese der
Realisation. Mit einem Investitionsvolumen von gegen CHF 700 Millionen
und sechs von verschiedenen Architekten entworfenen Gebäuden war Richti
Wallisellen eine sehr komplexe, anspruchsvolle Arealentwicklung. Dank der
ausgezeichneten Zusammenarbeit und Koordination zwischen allen Bereichen
und Personen, die innerhalb des Unternehmens an diesem für Allreal
sehr bedeutenden Grossprojekt mitarbeiten, gelang der Stabwechsel von der
Entwicklung zur Ausführung bei allen Projekten reibungslos.
Anfang 2011 wurde die Entwicklung eines mit Richti Wallisellen vergleichbar
grossen Projektes in Angriff genommen. Dabei handelt es sich um ein bis
2014 gesichertes, rund 55 000 Quadratmeter grosses Areal in Bülach. Das
ehemals industriell genutzte Grundstück eignet sich bestens für die Realisation
von rund 360 Miet- und Eigentumswohnungen sowie von zirka 17 000
Quadratmetern Büro- und Dienstleistungsflächen. Das aus der Entwicklung
resultierende Investitionsvolumen beläuft sich auf gegen CHF 270 Millionen.
Aufgrund bestehender Mietverhältnisse und einer für die Erstellung von
Wohnraum notwendigen Umzonung ist von einem Baubeginn 2014 oder 2015
auszugehen.
Im September 2011 erwarb Allreal ein 20 000 Quadratmeter grosses Grundstück
in Zürich-Unterstrass. Das ausgezeichnet erschlossene Guggach-
Areal an bevorzugter Lage eignet sich bestens für die Realisation von hoch-

wertigem Wohnraum. Um die Entwicklung eines qualitativ und städtebaulich
überzeugenden Projekts zu gewährleisten, wurde unmittelbar nach vollzogenem
Kauf ein Studienauftrag mit sechs Architekturbüros durchgeführt.
Der von der Jury gewählte und zur Weiterbearbeitung empfohlene Entwurf
wird den hohen Ansprüchen vollumfänglich gerecht. Der Baubeginn für die
200 Eigentumswohnungen in vier um einen grossen, parkartigen Innenhof
angeordneten Baukörpern ist für Herbst 2012 geplant, jedoch abhängig vom
Verlauf des Bewilligungsverfahrens.
Im Geschäftsjahr 2011 gewann Allreal mit Projekten aus eigener Entwicklung
sowohl in Romanshorn TG als auch in Luzern einen Investorenwettbewerb.
Das Projektvolumen der beiden Projekte beläuft sich auf total rund CHF 77
Millionen.
Zu den wichtigsten Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2011 neu in
Angriff genommen, massgeblich weiterbearbeitet oder abgeschlossen wurden,
gehören:
Dietlimoos-Moos* GE Wohnen und Gewerbe Adliswil ZH
Bahnhofstrasse * PE Nutzungsart offen Baden AG
Wuhrmatt* PE Wohnüberbauung Bottmingen BL
Cholplatz PE Wohneigentum Bülach ZH
Gstückt* PE Alterszentrum Bülach ZH
Fangleten/Solistrasse AE Wohnen, Dienstleistung und
Gewerbe
Bülach ZH
Lerchenbergstrasse PE Wohneigentum Erlenbach ZH
Industriestrasse* PE Wohnen und Büro Luzern
Bruggächer PE Wohneigentum Mönchaltorf ZH
Bahnhofstrasse* PE Wohnen, Büro und Gewerbe Romanshorn TG
Goldschlägistrasse* PE Nutzungsart offen Schlieren ZH
Richtiring PE Bürogebäude Wallisellen ZH
Ringhof PE Wohn- und Geschäftshaus Wallisellen ZH
Superblock* PE Büro und Wohnen Winterthur ZH
Neunbrunnenstrasse PE Wohnüberbauung Zürich-Oerlikon
Guggach PE Wohneigentum Zürich-Unterstrass
Escher-Wyss-Areal, PE Wohnen, Büro, Gewerbe und Zürich-West
mehrere Baufelder
Industrie
GE: Gebietsentwicklung
AE: Arealentwicklung
PE: Projektentwicklung
*: Auftrag für Dritte
Per 31. Dezember 2011 entsprachen die von der Sparte zu bearbeitenden
Dritt- und Eigenprojekte einem konstant hohen potenziellen, im ausgewiesenen
Arbeitsvorrat nicht berücksichtigen Investitionsvolumen von rund CHF
1 Milliarde.
Realisation
Das abgewickelte Projektvolumen verzeichnete in der Berichtsperiode eine
gegenüber dem Vorjahreswert markante Zunahme um 26.6 Prozent auf CHF
743.2 Millionen. Zum erfreulichen Wachstum beigetragen haben neben den
Eigenprojekten auch die erfolgreiche Akquisition von Neu- und Umbauprojekten
für Dritte.
17

Operative Marge Generalunternehmung
in Prozent
60
50
40
30
20
10
18
2008
2009
2010
2011
Von dem im Geschäftsjahr 2011 abgewickelten Volumen entfielen 41.6 Prozent
auf Eigenprojekte und 58.4 Prozent auf Drittaufträge. Der Anteil der
Neubauprojekte am gesamten Volumen lag bei 79.1 Prozent, jener für Umund
Neubauten sowie Renovationen bei 20.9 Prozent.
Der Um- und Neubau des Toni-Areals in Zürich-West und das Neubauprojekt
Richti Wallisellen waren in der Berichtsperiode die grössten Bauvorhaben,
die sich in Ausführung befanden.
Auf dem Richti-Areal in Wallisellen, auf dem dereinst über 4000 Menschen
wohnen und arbeiten werden, wurde Ende 2011 parallel auf sechs von sieben
Baufeldern gearbeitet. Der Baubeginn für das letzte noch in Angriff zu
nehmende Projekt wird im ersten Quartal 2012 erfolgen. Das Investitionsvolumen
der gesamten Arealüberbauung mit 299 Eigentums- und 200 Mietwohnungen
sowie rund 3000 Arbeitsplätzen beläuft sich auf gegen CHF 700
Millionen. Richti Wallisellen gilt als erste Arealüberbauung in der Schweiz,
welche bei Fertigstellung die Ziele aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft
erfüllen wird.
Mit dem Baubeginn für das Verwaltungsgebäude Superblock in Winterthur
wurde Ende 2011 ein bedeutender Drittauftrag in Angriff genommen. Der
Neubau mit einer Bausumme von rund CHF 200 Millionen verfügt über zirka
2200 Arbeitsplätze, 27 Mietwohnungen und eine Kinderkrippe. Die Fertigstellung
des von AXA Winterthur und der städtischen Verwaltung genutzten
Gebäudes ist für Herbst 2014 geplant.
Ein weiteres Grossprojekt ist der für die UBS AG zu realisierende Umbau
von 92 Geschäftsstellen im Grossraum Zürich und in der Ostschweiz. Der
Auftrag mit einem Gesamtvolumen von über CHF 90 Millionen erstreckt sich
über drei Jahre. Das erste Los wurde im April 2011 in Angriff genommen.
Die Arbeiten sind ausgesprochen komplex und anspruchsvoll, da der Betrieb
der Geschäftsstellen auch während des Umbaus jederzeit zu gewährleisten
ist. Darüber hinaus sind strenge Sicherheitsvorschriften zu beachten. Planung
und Ausführung verlangen ein hohes Mass an Flexibilität, da für jede
Geschäftsstelle eine individuelle Vorgehensweise erarbeitet werden muss,
die Planungs- und Vorlaufzeiten aber sehr kurz bemessen sind. In der Berichtsperiode
befanden sich durchschnittlich jeweils zehn Geschäftsstellen
gleichzeitig in Ausführung.
Zu den wichtigsten im Geschäftsjahr 2011 neu in Angriff genommenen Projekten
gehören:
Sanierung Wohnüberbauung Obermattstrasse Bern
Wohneigentum Schinebüel Birmenstorf AG
Wohn- und Geschäftshaus Blickpunkt Buchs SG
Wohn- und Geschäftshaus Bahnhofstrasse Buchs SG
Sanierung Wohnüberbauung Oberdorfstrasse/Im Winkel Dübendorf ZH
Wohn- und Geschäftshaus Römerhof Ennetbaden AG
Wohnüberbauung Mühlestrasse Herisau AR
Wohnüberbauung Promenade Horgen ZH
Bürogebäude Bahnhofstrasse Lupfig AG
Wohneigentum Widenfeld Sennwald SG

Wohnüberbauung Mühleweg Schöftland AG
Wohnüberbauung Im Sonnenfeld Villmergen AG
Bürogebäude Richtiring Wallisellen ZH
Wohn- und Geschäftshaus Ringhof Wallisellen ZH
Büro- und Verwaltungsgebäude Superblock Winterthur ZH
Wohnhochhaus Escher-Terrassen Zürich-West
Umbau Mehrfamilienhaus Seestrasse Zürich-Seefeld
Wohnüberbauung Luegisland Zürich-Schwamendingen
Gesamtsanierung Wohnsiedlung Sihlfeld Zürich-Aussersihl
In der Berichtsperiode fertig gestellte und der Bauherrschaft übergebene
Projekte waren unter anderen:
Wohnüberbauung Moos-/Grütstrasse, Dietlimoos Adliswil ZH
Wohnüberbauung Breitipark Bassersdorf ZH
Sanierung Wohnüberbauung Gyrischachen Burgdorf BE
Zentrumsüberbauung Lyssbachpark Lyss BE
Sanierung Wohnüberbauung Rorschacherstrasse St. Gallen
Zentrumsüberbauung Kolumbanstrasse St. Gallen
Wohnüberbauung Seeblick Steckborn TG
Wohneigentum Lidostrasse Unterägeri ZG
Wohnüberbauung Max Winterthur ZH
Wohnüberbauung Chrobelbach Wittenbach SG
Per 31. Dezember befanden sich über 120 Projekte in Ausführung. Aufgrund
des erfreulichen Auftragseingangs konnte der Arbeitsvorrat trotz zusätzlichen
Kapazitäten nicht abgebaut werden. Die per 31. Dezember 2011 gesicherten
Aufträge garantieren eine volle Auslastung des Geschäftsfeldes
Generalunternehmung während deutlich mehr als zwei Jahren.
Kompetente Projekt- und Bauleiter sind auf dem Arbeitsmarkt nur sehr
schwer zu finden. Diesem Umstand begegnete das Geschäftsfeld Generalunternehmung
unter anderem mit der Einführung einer internen Bauleiterschule
und der Lancierung eines Trainee-Programmes. Die modular aufgebaute,
berufsbegleitend durchgeführte Bauleiterschule ermöglicht eine
praxisorientierte Ausbildung und befähigt die Absolventen des einjährigen
Programms, die wichtige Rolle des Bauleiters im Sinne des Unternehmens
wahrzunehmen. Das auf die spezifischen Bedürfnisse und Anforderungen von
Hochschulabsolventen entwickelte Trainee-Programm bietet zukünftigen
Führungskräften einen praxisbezogenen und mehrere Stationen umfassenden
Einstieg ins Berufsleben.
Kauf/Verkauf von Liegenschaften
Der Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation erwies
sich im Geschäftsjahr 2011 erneut als verlässliche Ertragsstütze. Mit 200 abgesetzten
Einheiten leistete die Sparte wie schon in den Vorjahren einen substanziellen
Beitrag zum überzeugenden Ergebnis des Geschäftsfeldes. Die trotz
eines zumindest im Grossraum Zürich immer grösseren Angebots anhaltend
guten Verkaufszahlen sind zweifellos auch darauf zurückzuführen, dass sich
Allreal seit vielen Jahren auf Projekte im mittleren und oberen Preissegment
beschränkt. Per 31. Dezember 2011 standen 245 Wohneinheiten zum Verkauf.
19

20
Dabei handelte es sich um folgende Projekte:
Anzahl Wohnungen/ Verkaufsstart
Wohnungen verkauft bis
Ende 2011
Aublickweg Au-Wädenswil ZH 118/97 Q2 2009
Holengass Meilen ZH 22/5 Q2 2010
Konradhof Wallisellen ZH 177/114 Q4 2010
Schinebüel Birmenstorf AG 63/39 Q4 2010
Escherhof Wallisellen ZH 122/38 Q3 2011
Lerchenbergstrasse Erlenbach 39/4 Q3 2011
Folgende Projekte wurden nach Verkauf aller Einheiten im Geschäftsjahr
2011 abgeschlossen:
Anzahl Wohnungen Verkaufsstart
Ahornweg Adliswil ZH 84 Q2 2009
Lidostrasse Unterägeri ZG 29 Q4 2009
Bei der 2009 fertig gestellten Anlageliegenschaft Bauarena Volketswil erfolgte
in der Berichtsperiode die Eigentumsübertragung und die mit dem
Projektabschluss verbundene Verbuchung des entsprechenden Gewinns.
Mit der Markthalle Basel wurde eine weitere Liegenschaft aus eigener Entwicklung
und Realisation erfolgreich am Markt platziert und an einen institutionellen
Anleger veräussert. Die Handänderung wird nach Abschluss der
Bau- und Sanierungsarbeiten im Frühjahr 2012 erfolgen.
Im Geschäftsjahr 2011 erwarb Allreal drei für die Entwicklung und Realisation
von Wohneigentum geeignete Grundstücke im Grossraum Zürich.
Zusätzlich zu dem ehemals industriell genutzten Areal in Bülach gelang
Allreal die Sicherung weiterer attraktiver Grundstücke in Basel, Kilchberg
ZH, Mönchaltorf ZH und Zürich-Unterstrass. Die in der Berichtsperiode erworbenen
beziehungsweise gesicherten Ländereien repräsentieren ein geschätztes
Investitionsvolumen von rund CHF 530 Millionen.
2011 belief sich der Anteil des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am
Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt auf 32.9 Prozent.

Ausblick
In welcher Form und wie stark sich die Schuldenkrise und die Frankenstärke
auf die Wirtschaftsentwicklung in der Schweiz auswirken werden, lässt sich
kaum abschätzen. Aufgrund rückläufiger Exporte und der sich abzeichnenden
Zurückhaltung der Unternehmen bei den Ausrüstungsinvestitionen ist
jedoch davon auszugehen, dass sich das Wachstum des Bruttoinlandproduktes
weiter abschwächen wird und allenfalls sogar leicht in den negativen Bereich
rutschen könnte. Zudem ist auch mit einem Anstieg der Arbeitslosenquote
zu rechnen.
Demgegenüber gibt es Anzeichen dafür, dass sowohl der private Konsum als
auch die Bauinvestitionen vorderhand stabil bleiben dürften. Insbesondere
beim Wohnungsbau, der in der Berichtsperiode gegenüber den Vorjahren
nochmals deutlich zulegte, erscheint eine Trendwende kaum wahrscheinlich.
Dank Einhaltung realistischer Finanzierungsrichtlinien durch die Banken
muss im Gesamtmarkt auch keine Blasenbildung befürchtet werden. Die
für das Unternehmen grundsätzlich positive Einschätzung gründet einerseits
auf der hohen Zahl von eingereichten Baugesuchen, andererseits auf der im
europäischen Vergleich nach wie vor unterdurchschnittlichen Eigentumsquote
und den tiefen Hypothekarzinsen, die den Erwerb von Wohneigentum
begünstigen.
Zudem lässt sich feststellen, dass die hohe Attraktivität des Grossraums
Zürich, in dem Allreal sehr präsent und ausgezeichnet aufgestellt ist, sowohl
als Standort für Unternehmen wie auch als Wohnort gewahrt bleibt. Eine vergleichbare
Entwicklung lässt sich in der Region Genf/Lausanne beobachten.
Dank dem bewährten Geschäftsmodell und der soliden Finanzierung verfügt
Allreal über ein hohes Mass an Flexibilität und die Möglichkeit, Opportunitäten
zu nutzen: entweder durch Kauf beziehungsweise Verkauf von Liegenschaften
oder durch die Entwicklung und Realisation von Projekten auch
ohne Drittinvestor. Ein weiterer Wettbewerbsvorteil ergibt sich daraus, dass
Allreal als schweizerisch beherrschtes Unternehmen beim Wohnungsbau
keinerlei Einschränkungen in Verbindung mit der Lex Koller unterliegt.
Die im Geschäftsjahr 2011 ausgewiesene markante Zunahme der Anlageliegenschaften
im Bau garantiert auch zukünftig kontinuierlich wachsende
Mieterträge. So werden zum Beispiel das Toni-Areal in Zürich-West und der
Hauptsitz von Allianz Suisse in Wallisellen bereits ab dem zweiten Halbjahr
2013 ertragswirksam. Zudem garantieren die nach Fertigstellung ins eigene
Portfolio zu überführenden Eigenprojekte eine auf hohem Niveau stabile
Grundauslastung des Geschäftsfeldes Generalunternehmung. Der hohe
Arbeitsvorrat von über CHF 2.1 Milliarden und das in der Berichtperiode auf
dem Drittmarkt mit intakten Gewinnaussichten akquirierte Projektvolumen
von über CHF 500 Millionen unterstreichen die ausgezeichneten Voraussetzungen
für die nähere Zukunft.
Trotz vieler Unwägbarkeiten ist Allreal kurz- und mittelfristig vorsichtig
optimistisch und rechnet für 2012 mit einem nur leicht unter dem ausgezeichneten
Resultat des Geschäftsjahres 2011 liegenden operativen Ergebnis.
21

Corporate Governance
Allreal
Holding AG
Zürich
Allreal
Home AG
Zürich
Allreal
Generalunter-
nehmung AG
Zürich
Allreal
Office AG
Zürich
Allreal
Markthalle AG
Zürich
Allreal
Toni AG
Zürich
22 Allreal Geschäftsbericht 2011
Grundlagen und Einleitung
Dieser Bericht zur Corporate Governance beschreibt die Grundsätze der
Führung und Kontrolle auf oberster Unternehmensstufe der Allreal-Gruppe.
Die nachstehenden Angaben zur Corporate Governance entsprechen der
Corporate-Governance-Richtlinie (RLCG) der SIX Swiss Exchange, welche am
1. Juli 2009 in Kraft gesetzt wurde, sowie den Kommentaren zur Corporate-
Governance-Richtlinie. Sie folgen dem Aufbau der RLCG.
1 Konzernstruktur und Aktionariat
1.1 Konzernstruktur
Die Allreal-Gruppe ist nur in der Schweiz tätig und besitzt nachfolgend aufgeführte
Rechtsstruktur und Beteiligungsverhältnisse.
PM
Management AG
Urtenen-Schönbühl
Allreal
Vulkan AG
Zürich
Firma Sitz Aktienkapital
CHF Mio.
Beteiligungsquote in %
Allreal Home AG Zürich 26.52 100.00
Allreal Office AG Zürich 150.00 100.00
Allreal Toni AG Zürich 70.00 100.00
Allreal Vulkan AG Zürich 50.00 100.00
Allreal West AG Zürich 20.00 100.00
Apalux AG Zürich 0.90 100.00
Allreal Finanz AG1 Baar 100.50 100.00
Allreal Generalunternehmung AG Zürich 10.00 100.00
Allreal Markthalle AG Zürich 10.00 100.00
PM Management AG Urtenen 0.10 100.00
1 mit Filiale in Grand Cayman (Cayman Islands)
Allreal
West AG
Zürich
Apalux AG
Zürich
Allreal
Finanz AG
Baar
Bei sämtlichen Beteiligungen handelt es sich um nicht kotierte Gesellschaften,
welche zu 100% in den Konsolidierungskreis der Konzernrechnung miteinbezogen
werden.
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Konsolidierungskreis nicht verändert.

Die operative Konzernstruktur gliedert sich in zwei Geschäftsfelder:
Geschäftsfeld Immobilien
Anlagetätigkeit in Geschäfts- und Wohnliegenschaften, darin eingeschlossen
Liegenschaften mit besonderem Entwicklungs potenzial und Anlageliegenschaften
im Bau.
Geschäftsfeld Generalunternehmung
Kombination von Projektentwicklung, Generalunternehmertätigkeit (Realisation)
und Dienstleistungen im Immobilienbereich.
Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ist an der SIX Swiss Exchange kotiert.
Per 31. Dezember 2011 beträgt die Börsenkapitalisierung CHF 1863.3 Mio.
Die Namenaktien werden am Hauptsegment gehandelt (Valor 883756, ISIN
CH0008837566, Kürzel ALLN).
1.2 Bedeutende Aktionäre
Im Aktienregister der Allreal Holding AG sind per 31. Dezember folgende
Aktionäre mit einer die 3%-Quote übersteigenden Beteiligung (direkt und/
oder indirekt) eingetragen («bedeutende Aktionäre»):
Allreal Geschäftsbericht 2011
2011 2010
Helvetia Gruppe, St. Gallen1 11.7% 11.7%
Pensionskasse der Oerlikon Contraves AG, Zürich 6.0% 6.4%
Kanton Zürich, BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich 5.4% 5.3%
Swiss Life Funds AG, Lugano 4.4% 4.4%
PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich 3.6% 3.9%
Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal 3.6% 3.6%
Mobiliar Gruppe, Bern2 3.0% 3.3%
1 Haltend via 100%-Tochtergesellschaften Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft AG, Basel,
und Helvetia Beteiligungen AG, St. Gallen
2 Haltend via 100%-Tochtergesellschaften Schweizerische Mobiliar-Versicherungsgesellschaft, Bern,
und Mobilière Suisse Société d’ssurances sur la vie, Nyon.
Für weitere Einzelheiten zur Zusammensetzung des Aktionariats vgl. Seite
153 des Geschäftsberichts.
Aufgrund der Gesetzgebung über den Erwerb von Grundstücken in der
Schweiz («Lex Koller») benötigt die Allreal-Gruppe für den Erwerb von
Wohnimmobilien sowie von Bauland für die Realisation von Wohneigentum
den Nachweis der inländischen Beherrschung.
Um den Vorschriften der «Lex Koller» Genüge zu tun, besteht zwischen den
bedeutenden Aktionären sowie mehreren anderen Aktionären ein Aktionärsbindungsvertrag.
Unter diesem haben sich die beteiligten Aktionäre
verpflichtet, gemeinsam eine bestimmende Mehrheit des Aktienkapitals
der Allreal Holding AG zu halten. Darüber hinausgehende Anteile sind frei
verfügbar. Per 31. Dezember 2011 halten die Poolaktionäre 46.51% des
23

24 Allreal Geschäftsbericht 2011
Aktienkapitals (gebundene und freie Aktien). Kernelemente des Aktionärsbindungsvertrages
sind die Regeln für die Poolaktionäre, wonach der Verkauf
von gebundenen Aktien – unter dem Vorbehalt des Vorkaufsrechtes der
übrigen Poolaktionäre – nur an Dritte möglich ist, die nicht als ausländische
Personen im Sinne der «Lex Koller» gelten und bereit sind, in den Vertrag
einzutreten.
In der Berichtsperiode betrug der Anteil der Poolaktionäre (gebundene
Aktien) unverändert zum Vorjahr 36.99% des Aktienkapitals. Es sind keine
Änderungen bei den Parteien des Aktionärsbindungsvertrages eingetreten,
weshalb auch keine Offenlegungsmeldungen im Jahr 2011 erfolgten.
Angaben zu diesen Aktionären sind auf der Homepage der SIX Swiss Exchange,
Rubrik bedeutende Aktionäre (Pfad: www.six-exchange-regulation.
com/obligations/disclosure/major_shareholders_de.html), abrufbar.
1.3 Kreuzbeteiligungen
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.
2 Kapitalstruktur
2.1 Kapital per Stichtag
Per 31. Dezember hatte die Allreal Holding AG folgende Kapitalstruktur:
CHF Mio. 2011 2010
Ausgegebenes Aktienkapital 683.2 683.2
Genehmigtes Kapital 86.1 86.1
Bedingtes Kapital 134.8 134.9
2.2 Genehmigtes und bedingtes Kapital im Besonderen
Genehmigtes Kapital
Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das
Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis
26. März 2012 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen,
Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder
Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen
oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen
Platzierung von Aktien um maximal CHF 200.0 Mio. durch Ausgabe von
maximal 4 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes
Kapital). Im Mai 2010 wurde wegen der Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot
das genehmigte Kapital von CHF 200.0 Mio. um CHF 113.9 Mio. auf
CHF 86.1 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2011).
Bedingtes Kapital
Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten
hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter
Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von

maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namen aktien
à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen
Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte
Kapital hat sich infolge Konversion von Wandel obligationen in Aktien
um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2011).
Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes
Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks
Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und
Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist per Bilanzstichtag nicht beansprucht.
2.3 Kapitalveränderungen
In den Jahren 2009 bis 2011 hat sich die Kapitalstruktur wegen einer Kapitalerhöhung
mit Bezugsrechtsangebot im Mai 2010 und der Konversion von
Wandelobligationen in Aktien im März 2011 wie folgt verändert:
CHF 31.12.2011 31.12.2010 31.12.2009
Ordentliches Aktienkapital 683 213 550 683 195 550 569 329 650
Genehmigtes Aktienkapital 86 134 100 86 134 100 200 000 000
Bedingtes Aktienkapital 134 846 750 134 864 750 134 864 750
2.4 Aktien und Partizipationsscheine
Das Aktienkapital ist eingeteilt in 13 664 271 voll einbezahlte Namenaktien
à CHF 50 nominal. Alle ausstehenden Aktien sind Einheitsaktien, und es
bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien.
Die Namenaktien sind in Form von Wertrechten ausgegeben und als Bucheffekten
ausgestaltet.
Alle Aktien sind dividendenberechtigt. Voraussetzung für die Ausübung der
dem Aktionär zustehenden Mitwirkungsrechte ist der Eintrag im Aktienbuch
der Gesellschaft. Jede eingetragene Aktie berechtigt an der Generalversammlung
zu einer Stimme.
Für die Aktien, die die Gesellschaft in ihrem Eigenbestand hält, ruhen die
Stimmrechte, und es werden keine Dividenden für diese Aktien ausbezahlt.
Die Gesellschaft verfügt über kein Partizipationsscheinkapital.
2.5 Genussscheine
Allreal hat keine Genussscheine herausgegeben.
2.6 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen
Jeder Aktionär kann sich im Aktienbuch der Gesellschaft eintragen lassen.
Allreal Geschäftsbericht 2011
25

26 Allreal Geschäftsbericht 2011
Der Verwaltungsrat kann die Eintragung ablehnen, sofern die Anzahl der
vom Erwerber beziehungsweise einer gemeinsam handelnden Aktionärsgruppe
gehaltenen Namenaktien direkt oder indirekt 5% des Aktienkapitals
überschreitet.
Nominee-Eintragungen sind unter Vorbehalt der vorerwähnten 5%-Klausel
ohne Stimmrechtsbeschränkungen möglich.
2.7 Wandelanleihen und Optionen
Die Gesellschaft hat eine 2.125% Wandelanleihe in der Höhe von CHF 199.95
Mio. (Laufzeit 9. Oktober 2009 bis 9. Oktober 2014) ausstehend.
Im März 2011 wurden mit Konversion von Wandelobligationen 360 Namenaktien
à nominal CHF 50 aus bedingtem Kapital geschaffen. Aus diesem
Grund hat sich der ursprüngliche Emissionsbetrag der Wandelanleihe von
CHF 200.0 Mio. um CHF 0.05 Mio. auf CHF 199.95 Mio. reduziert.
Die Wandelanleihe ist an der SIX Swiss Exchange kotiert (Valor 10 553 767,
ISIN CH0105537671, Kürzel ALL09). Der Zinscoupon ist jährlich am 9. Okto-
ber zahlbar. Die Rückzahlung der Anleihe erfolgt spätestens am 9. Oktober
2014 zum Nennwert. Jede Inhaberobligation von CHF 5 000 nominal kann
bis 19. September 2014 in 36.03604 Namenaktien der Allreal Holding AG
gewandelt werden, was einem Wandelpreis von CHF 138.75 entspricht.
Bei einer vollständigen Ausübung der Wandelrechte würden 1 441 081 neue
Aktien à CHF 50 nominal aus bedingtem Kapital geschaffen, entsprechend
einem Aktienkapital von maximal CHF 72.1 Mio. Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten
sowie für solche Kapitalmarktins trumente übliche Anleihensklauseln.
Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur
vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder jederzeit zu 100% des Nennwertes
inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mehr als 85% des ursprünglichen
Anleihebetrages gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind, oder
falls der Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von
30 aufeinanderfolgenden Handelstagen während 20 Handelstagen mindes-
tens den Preis von CHF 180.40 erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen
Rückzahlung waren per 31. Dezember 2011 nicht erfüllt.
Per Bilanzstichtag hat die Gesellschaft weder Optionsanleihen noch Optionspläne
auf Allreal-Namenaktien ausgegeben.
3 Verwaltungsrat
3.1 Mitglieder des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG besteht gemäss Statuten aus
einem oder mehreren Mitgliedern, zurzeit deren fünf. Für die aktuelle
Zusammensetzung sowie Angaben zu den einzelnen Verwaltungsratsmitgliedern
vgl. Seite 10 des Geschäftsberichts. Alle Mitglieder sind nicht
exekutiv in der Gesellschaft tätig und hatten in der Vergangenheit keine
operativen Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb der Allreal-Gruppe.

Die Allreal-Gruppe bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen
Angelegenheiten von mehreren Rechtsanwaltskanzleien, u.a. auch von
meyerlustenberger Rechtsanwälte, in der Dr. Thomas Lustenberger, Präsident
des Verwaltungsrates der Allreal Holding AG, einer von 18 Partnern ist.
meyerlustenberger hat Allreal im Geschäftsjahr 2011 Honorare in der Höhe
von CHF 0.06 Mio. in Rechnung gestellt.
Die Helvetia Gruppe, die 11.7% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG
hält, ist mit Erich Walser im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten.
Allreal ist für die Helvetia Gruppe als Generalunternehmerin in der Projektentwicklung
und in der Realisation von Bauprojekten tätig, die zu markt-
üblichen Konditionen ausgeführt werden. Das abgewickelte Projektvolumen
für die Helvetia Gruppe betrug in der Berichtsperiode CHF 60.9 Mio.
Im Weiteren bestehen Versicherungsverträge zwischen der Helvetia Gruppe
und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen
von CHF 1.1 Mio. (Gebäude-, Bau- und Kaderversicherungen).
Weitere wesentliche Geschäftsbeziehungen zwischen Allreal und den Mitgliedern
des Verwaltungsrates bestehen nicht.
3.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen
In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mitglieder
des Verwaltungsrates ausserhalb der Allreal-Gruppe vgl. Seite 10
des Geschäftsberichts.
3.3 Wahl und Amtszeit
Die Mitglieder des Verwaltungsrates werden auf drei Jahre einzeln durch die
Generalversammlung gewählt. Wiederwahl ist zulässig. Die Alterslimite liegt
bei 70 Jahren. Die Wahlperiode für Dr. Thomas Lustenberger, Erich Walser
und Dr. Rudolf W. Hug endet mit der ordentlichen Generalversammlung 2012.
Dr. Jakob Baer und Albert Leiser sind für eine Periode bis zur ordentlichen
Generalversammlung 2014 gewählt.
Dr. Thomas Lustenberger und Erich Walser wurden erstmalig 1999 in den
Verwaltungsrat gewählt, Dr. Rudolf W. Hug im Jahr 2003, Dr. Jakob Baer und
Albert Leiser im Jahr 2005.
3.4 Interne Organisation
Der Verwaltungsrat konstituiert sich selber und hat Dr. Thomas Lustenberger
zu seinem Präsidenten und Erich Walser zu seinem Vizepräsidenten
be stimmt. Die Funktion eines Delegierten des Verwaltungsrates besteht
nicht.
Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Mitglieder
anwesend ist. Er fasst seine Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen
Stimmen; der Vorsitzende hat Stichentscheid.
Allreal Geschäftsbericht 2011
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28 Allreal Geschäftsbericht 2011
Der Verwaltungsrat hält jährlich vier ordentliche Sitzungen ab, die in der
Regel einen halben Tag dauern. Zu aktuellen Themen können zusätzliche
Sitzungen einberufen wer den. Im Jahr 2011 wurden insgesamt vier Sitzungen
abgehalten. An drei Sitzungen nahmen während der gesamten Sitzungsdauer
alle Verwaltungsräte teil, an einer deren vier. Die Mitglieder der Gruppenleitung
nehmen für einzelne Traktanden ebenfalls an den Sitzungen des
Verwaltungsrates teil. Im Weiteren hat der Ver waltungsrat auf dem Zirkularweg
mehrere Geschäfts vorfälle abgehandelt.
Schwerpunkte der Verwaltungsratssitzungen im Geschäftsjahr 2011 waren:
— die Überprüfung, Anpassung und Genehmigung der Unternehmensstrategie,
der Mittelfristplanung 2012–2014 mit verschiedenen Szenarien und
des Jahresbudgets 2012
— die vertiefte Diskussion und die Prüfung der Umsetzung der Zwei-Säulen-Strategie
mit Nachvollzug der quantitativen und qualitativen Zielvorgaben
— eine vertiefte Diskussion und Auseinandersetzung mit den Alleinstellungsmerkmalen/Wettbewerbsvorteilen
von Allreal und davon abgelei tet
die Überprüfung der strategischen Zielsetzungen auf quantitativer und
qualitativer Basis mit Beschlussfassung einzelner Wachstumsinitiativen
— die Diskussion und Genehmigung der Finanzabschlüsse pro Quartal
inklusive Liquiditätsstatus, Fremdfinanzierungen und pendenter Rechtsfälle,
der Abweichungsanalyse zum Budget 2011 sowie der Prognoserechnung
für das gesamte Geschäftsjahr 2011
— die Behandlung und Genehmigung von Anträgen betreffend Zu- und Verkäufe
von Anlage- und Entwicklungsliegenschaften sowie die Diskussion
des Auftragsbestandes des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am
Drittmarkt und der daraus abgeleiteten Akquisitionsstrategie
— die Diskussion über den Transaktions- und Mietermarkt und die davon
abgeleiteten Massnahmen für erfolgreiche Wiedervermietungen von
Mietflächen bei Renditeliegenschaften und den Abbau von Leerständen
— die Beurteilung von Chancen und Risiken grosser Eigenprojekte (Entwicklungsliegenschaften
und Anlageliegenschaften im Bau)
— die Überwachung und Einhaltung der Anlagerichtlinien
— die Beratungen und Beschlussfassungen in Zusammenhang mit der
Ausgabe der 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016
— die Genehmigung der halbjährlichen externen finanziellen Berichterstattung
inklusive Medienmitteilungen
— die Genehmigung der Anträge des Risk and Audit-Ausschusses und des
Nominierungs- und Entschädigungsausschusses
— die Beratungen zum Risikomanagement und zum internen Kontrollsystem
(IKS)
— die Entwicklung des Aktienkurses und der Aktionärsstruktur in Bezug
auf die Einhaltung der Vorschriften der «Lex Koller»
— die Diskussion und Genehmigung der vorzuschlagenden Traktanden zuhanden
der Generalversammlung vom 25. März 2011.
Verschiedene Kadermitarbeiter der Allreal-Gruppe haben dem Verwaltungsrat
für Diskussionen über den aktuellen Geschäftsgang im Geschäftsfeld

Immobilien sowie in den Sparten Projektentwicklung, Realisation und Kauf/
Verkauf der Generalunternehmung an diesen Sitzungen direkt Auskunft gegeben.
Der Präsident des Verwaltungsrates übernimmt als Ansprechpartner des
Vorsitzenden der Gruppenleitung Sonderaufgaben. Die Wahrnehmung dieser
Aufgaben beinhaltet mehrere Sitzungen jährlich und häufige telefonische
Kontakte.
3.5 Verwaltungsratsausschüsse
Um das Fachwissen und die Erfahrungen der einzelnen Mitglieder des
Verwaltungsrates gezielt in die Entscheidungsfindung einfliessen oder
zur Wahrnehmung seiner Aufsichtspflicht Bericht erstatten zu lassen, hat
der Verwaltungsrat, gestützt auf das Organisationsreglement, zwei Ausschüsse
gebildet. Die dem Ver waltungsrat gemäss Organisationsreglement
und Gesetz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben dem Verwaltungsrat
als Gesamt gremium, d.h. die beiden Ausschüsse haben keine
Entscheidungsbefugnis. Die Vorsitzenden der Ausschüsse informieren den
Gesamtverwaltungsrat über die wesentlichen Erkenntnisse aus den Ausschusssitzungen
bzw. präsentieren die sich ergebenden Anträge.
Risk and Audit-Ausschuss
Der Risk and Audit-Ausschuss unterstützt den Verwaltungsrat bei der Beaufsichtigung
des Rechnungswesens und der Finanzberichterstattung, der
Revisionsstelle, des externen Liegenschaftenbewerters sowie bei der Kontrolle
betreffend die Einhaltung rechtlicher Vor schriften.
Die Aufgaben beinhalten die Überprüfung der Ausgestaltung des Rechnungswesens
in Bezug auf Angemessenheit, Zuverlässigkeit und Wirksamkeit, die
Überprüfung des Jahresabschlusses und der anderen zu publi zierenden
Finanzinformationen, die Überwachung der Einschätzung der Unternehmensrisiken
und die Überprüfung der Praktiken des Risiko-Managements
beziehungsweise der Wirksamkeit und Effizienz des internen Kontroll systems
(IKS) sowie der periodischen Überprüfung der Allreal zur Ver fügung
stehenden Versicherungsdeckung. Dazu obliegt es dem Risk and Audit-Ausschuss,
die Geschäftstätigkeit hinsichtlich Einhaltung von Beschlüssen des
Verwaltungsrates, interner Reglemente und Richtlinien, unternehmenspolitischer
Grundsätze und der einschlägigen Rechtsvorschriften, insbesondere
wie sie sich aus dem Börsen gesetz ergeben, zu überwachen.
Im Weiteren überprüft der Risk and Audit-Ausschuss die Leistung, Un-
ab hängig keit und Entschädigung der Revisionsstelle sowie des externen
Liegenschaftenschätzers. Hierzu gehört insbesondere die Kontrolle der Vereinbarkeit
der Revisionstätigkeit mit allfälligen Beratungsmandaten und
die Überprüfung der gesamten Honorierung. Die Prüfberichte und die daraus
abgeleiteten Feststellungen und Empfehlungen werden mit der Gruppenleitung
und der externen Revision im Detail diskutiert und Massnahmen
daraus abgeleitet, deren Umsetzung durch den Risk and Audit-Ausschuss
überwacht wird.
Allreal Geschäftsbericht 2011
29

30 Allreal Geschäftsbericht 2011
Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Risk and Audit-Ausschusses
sind im Organisationsreglement vom 12. Dezember 2007 festgehalten. Der
Gesamtverwaltungsrat wird durch den Präsidenten des Risk and Audit-Ausschusses
anlässlich der nächstfolgenden Verwaltungsratssitzung über die
Tätigkeiten des Aus schusses informiert und entscheidet über sich ergeben de
Anträge.
Der Risk and Audit-Ausschuss setzt sich wie im Vorjahr aus Albert Leiser
(Präsident) und Dr. Rudolf W. Hug (Mitglied) zusammen. Der Leiter Finanzen
nimmt in der Regel an den Sitzungen teil.
Im Jahr 2011 hat der Risk and Audit-Ausschuss zwei Sitzungen abgehalten,
um den Jahresabschluss 2010 und den Halbjahresabschluss 2011 in Bezug
auf die vorerwähnten Aufgaben hin zu überprüfen. Im Weiteren wurde die
Zusammenarbeit mit der externen Revision und der operativen Führung
eingehend beurteilt. An den jeweils zweistündigen Sitzungen nahmen alle
Mitglieder des Risk and Audit-Ausschusses und teilweise der Leiter Finanzen
teil. Für einzelne Traktanden waren Vertreter der externen Revision, des
externen Liegenschaftenschätzers und Spezialisten für das Versicherungswesen
anwesend.
Nominierungs- und Entschädigungsausschuss
Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss unterstützt den Verwaltungsrat
in Bezug auf Selektierung, Entschädigung und Ausbildung der Mitglieder
des Verwaltungsrates, der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung
der Generalunternehmung.
Seine Aufgaben beinhalten die Leitung des Prozesses der Selektion von Mitgliedern
von Verwaltungsrat und Gruppenleitung sowie die entsprechende
Antragstellung an den Gesamtverwaltungsrat; bezüglich Gruppenleitung
erstreckt sich dies auch auf die Antragstellung über die wesentlichen Bedingungen
ihrer Arbeitsverträge. Der Ausschuss stellt dem Gesamtverwaltungsrat
zudem Antrag über dessen Entschädigung sowie über diejenige von
Gruppenleitung und Geschäftsleitung der Generalunternehmung.
Zu seinen weiteren Aufgaben zählen die Nachfolgeplanung auf oberster Führungsebene,
die Überwachung der Kaderausbildung sowie die Prüfung und
Beantragung der vom Vorsitzenden der Gruppenleitung vorgeschlagenen
Gehaltspolitik zuhanden des Gesamtverwaltungsrates.
Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses
sind im Organisationsreglement vom 12. Dezember
2007 festgehalten. Der Präsident des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses
orientiert den Gesamtverwaltungsrat über die Tätigkeiten des
Ausschusses. Dieser entscheidet über sich ergebende Anträge. Der Ausschuss
hat keine Entscheidungsbefugnis.
Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss besteht wie im Vorjahr
aus Dr. Thomas Lustenberger (Präsident) und Erich Walser (Mitglied). In der
Regel nimmt der Vorsitzende der Gruppenleitung an den Sitzungen teil.

Im Jahr 2011 hat der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss zwei
rund zweistündige Sitzungen abgehalten, an welchen beide Mitglieder des
Nominierungs- und Entschädigungsausschusses sowie der Vorsitzende der
Gruppenleitung anwesend waren. Gegenstand dieser Sitzungen bzw. Telefonkonferenzen
waren Fragen der Nachfolgeplanung, der Organisation der
Unternehmung sowie Fragen betreffend die Entschädigungen für die Mitglieder
des Verwaltungsrates, der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung
der Generalunternehmung. Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss
hat auf den Beizug von externen Beratern verzichtet. Der Ausschuss
unterbreitete dem Verwaltungsrat seine Anträge bezüglich dieser Themen.
3.6 Kompetenzregelung
Die Grundsätze der obersten Führung und Kompetenzordnung sind im
Organisationsreglement vom 12. Dezember 2007 festgehalten. Während der
Verwaltungsrat die Aufgaben eines Aufsichts- und Lenkungsgremiums übernimmt,
obliegt das operative Geschäft der Gruppenleitung.
Dabei stehen dem Verwaltungsrat gemäss Statuten und Organisationsreglement
insbesondere folgende Kompetenzen zu:
— Oberleitung der Allreal-Gruppe und Oberaufsicht über die mit der
Geschäftsleitung betrauten Personen («Compliance»)
— Festlegen der Organisation und Ernennung von Geschäftsleitung und
Vertretungsberechtigten, inkl. Salärbestimmung
— Ausgestaltung von Rechnungswesen, Finanzkontrolle und Finanzplanung
— Erstellung von Jahresbericht und Jahresrechnung, Vorbereitung der
Generalversammlung und Ausführung ihrer Beschlüsse
— Festlegen der Geschäftspolitik, insbesondere der Investitions- und
Finanzpolitik
— Entscheid über grössere Geschäfte, insbesondere Investitionen und
Devestitionen.
Alle übrigen Aufgaben sind der Gruppenleitung delegiert. Insbesondere
erarbeitet sie auch zur Genehmigung durch den Verwaltungsrat die Mittel -
fristplanung über einen Zeitraum von drei Jahren, das Jahres budget und
Abschlüsse sowie Investitions- bzw. Devestitionsanträge. Sie führt das ope-
rative Geschäft. Die Allreal-Gruppe verfügt über keine interne Revision.
Für die Überprüfung von Liegenschaftsabrechnungen, die durch externe
Liegenschaftsverwaltungen erstellt werden, finden regelmässige Reviews
durch Mitarbeitende von Allreal statt. Die Kontrolle der externen Liegenschaftsverwaltungen
in Bezug auf mehrwertsteuerliche Belange wird durch
eine von Allreal beauftragte Beratungsgesellschaft wahrgenommen.
Allreal Geschäftsbericht 2011
31

32 Allreal Geschäftsbericht 2011
3.7 Informations- und Kontrollinstrumente (IKS) gegenüber der
Gruppenleitung
Als Aufsichts- und Kontrollinstrumente stehen dem Verwaltungsrat insbesondere
zur Verfügung:
— Vergleichsrechnung des Jahresbudgets zur Mittelfristplanung und entsprechende
Abweichungsanalyse (jährlich)
— Berichterstattung über die Funktionsfähigkeit und Wirksamkeit des
internen Kontrollsystems (IKS) für die finanzielle Berichterstattung
(jährlich)
— Berichte über die Einhaltung der Anlagerichtlinien, basierend auf Instrumenten
eines vereinfachten Liability-Managements (vierteljährlich)
— Quartalsabschlüsse mit Darstellung der finanziellen Lage (inkl. Budgetvergleich,
Jahresendprognose und entsprechende Abweichungsanalyse)
sowie Managementberichte (vierteljährlich)
— Balanced Score Card betreffend die Allreal-Gruppe und ihre Unternehmensbereiche
(vierteljährlich)
— Risikomatrix und –beurteilungen einzelner Grossprojekte (vierteljährlich)
— detaillierte Berichte der Gruppenleitung über den Geschäftsgang in den
einzelnen Geschäftsbereichen, mit Nachweis der getätigten Investitionen
und Devestitionen (Management Information System/vierteljährlich).
4 Gruppenleitung
4.1 Mitglieder der Gruppenleitung
Die Gruppenleitung wird durch den Verwaltungsrat bestimmt. Sie umfasste
mit dem Vorsitzenden der Gruppenleitung, dem Leiter Immobi lien, dem
Leiter Generalunternehmung und dem Leiter Finanzen vier Personen. Die
Gruppenleitung wurde per 1. Januar 2011 mit der Ernennung eines neuen
Leiters Generalunternehmung auf vier Personen erweitert. Die vertragliche
Kündigungsfrist der Mitglieder der Gruppenleitung beträgt sechs bis zwölf
Monate. An gaben zu den einzelnen Mitgliedern der Gruppenleitung vgl.
Seite 11 des Geschäftsberichts.
4.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen
In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mitglieder
der Gruppenleitung ausserhalb der Allreal-Gruppe vgl. Seite 11 des
Geschäftsberichts.

4.3 Managementverträge
Allreal hat keine Managementtätigkeiten an Dritte ausgelagert.
5 Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
5.1 Inhalt und Festsetzungsverfahren der Entschädigungen und der
Beteiligungsprogramme
Die Mitglieder des Verwaltungsrates erhalten ein festgelegtes Fixhonorar,
das jährlich bestimmt und bar ausbezahlt wird. Die Vergütung berücksichtigt
die Beanspruchung und Verantwortlichkeit der einzelnen Mitglieder und ist
nicht an Zielvorgaben der Gesellschaft gebunden.
Mitglieder der Gruppenleitung erhalten zusätzlich zum fixen Jahresgrundgehalt
(inklusive Lohnnebenleistungen und Beiträge an Vorsorgeeinrichtungen/Kaderplan)
eine sich am Jahresergebnis des Unternehmens (Leistungsbonus)
und der Erreichung individueller Ziele (Funktionsbonus) orientierende
variable Vergütung (Zielbonus). Darüber hinaus erhalten die Mitglieder der
Gruppenleitung eine sich am langfristigen Erfolg des Unternehmens orientierende
variable Vergütung in Form von Aktienzuteilungen.
Die Höhe des fixen Jahresgrundgehalts ist abhängig vom Aufgaben- und
Verantwortungsbereich, von der Erfahrung sowie vom Leistungsausweis.
Es wird beim Eintritt ins Unternehmen beziehungsweise bei Berufung in die
Gruppenleitung festgelegt und jährlich überprüft. Das Total der für das Geschäftsjahr
2011 an die Mitglieder der Gruppenleitung ausbezahlten fixen
Vergütungen beträgt CHF 1.57 Mio. und die Beiträge an Vorsorgeeinrichtungen
(Kaderplan) CHF 0.21 Mio.
Die Höhe des aus Leistungs- und Funktionsbonus bestehenden Zielbonus
wird durch den Verwaltungsrat jährlich festgelegt.
Der Leistungsbonus orientiert sich am budgetierten operativen Unternehmensergebnis
(Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt). Bei Erreichung
des Budgets wird der Leistungsbonus im Folgejahr nach Genehmigung
der Jahresrechnung durch den Verwaltungsrat bar ausbezahlt. Liegt
das operative Unternehmensergebnis zehn oder mehr Prozent unter Budget,
wird kein Leistungsbonus ausbezahlt. Bei einem operativen Unternehmensergebnis
von zehn und mehr Prozent über Budget werden 150 Prozent des
vereinbarten Leistungsbonus ausbezahlt. Der Leistungsbonus für ein weniger
als zehn Prozent über oder unter Budget liegendes operatives Unternehmensergebnis
wird linear errechnet.
Das Total der für das Geschäftsjahr 2011 an die Mitglieder der Gruppenleitung
ausbezahlten Leistungsboni lag bei CHF 1.36 Mio.
Der Funktionsbonus ist abhängig von der vom Mitglied der Gruppenleitung
in seinem Verantwortungs- und Funktionsbereich erbrachten Leistung und
damit von der individuellen Zielerreichung. Der Anteil des Funktionsbonus
Allreal Geschäftsbericht 2011
33

34 Allreal Geschäftsbericht 2011
kann maximal 40 Prozent des Zielbonus betragen. Werden die individuellen
Ziele nicht erreicht, wird kein Bonus ausbezahlt.
Das Total der für das Geschäftsjahr 2011 an die Mitglieder der Gruppenleitung
ausbezahlten Funktionsboni lag bei CHF 0.38 Mio.
Zusätzlich zum variablen Zielbonus kann der Verwaltungsrat einzelnen
Mitgliedern der Gruppenleitung nach freiem Ermessen und ohne wiederkehrenden
Anspruch eine zusätzliche, sich am langfristigen Erfolg der Firma
orientierende variable Vergütungskomponente in Form von Aktien ausrichten.
Der Börsenwert der zugeteilten Namenaktien darf zehn Prozent des für
das jeweilige Jahr relevanten fixen Grundgehaltes nicht übersteigen. Über
die Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen, über
die weiteren Aktien nach zwei Jahren, sofern sein Arbeitsverhältnis dann
ungekündigt ist.
Die Entwicklung des Aktienkurses zählt nicht als Komponente zur Festsetzung
der Vergütung an die Gruppenleitung. Im Jahr 2011 wurden den Mitgliedern
der Gruppenleitung Namenaktien im Wert von CHF 0.1 Mio. aus dem
Bestand eigener Aktien der Gesellschaft zugeteilt.
Von der gesamten an die Mitglieder der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr
entrichteten Vergütung in Höhe von CHF 3.62 Mio. entfallen 43 Prozent
auf die fixen Vergütungen (Jahresgrundgehalt) und auf den variablen Lohnanteil
(Leistungs- und Funktionsbonus sowie Aktien) 57 Prozent. Der Anteil
der variablen Komponente an der Gesamtvergütung der vier Mitglieder der
Gruppenleitung lag zwischen 52 und 61 Prozent.
Im Falle des Ausscheidens von Personen aus dem Verwaltungsrat oder der
Gruppenleitung bestehen keine vertraglich zugesicherten Leistungen und
Vorteile zugunsten dieser Personen.
Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss schlägt dem Gesamtverwaltungsrat
einmal jährlich die Höhe der Vergütungen an die einzelnen
Mitglieder des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung vor und informiert
gleichzeitig über den Ablauf des Festsetzungsverfahrens und den Verlauf
des Entschädigungsprozesses. Der Gesamtverwaltungsrat entscheidet abschliessend
über die Vergütungen, wobei alle Mitglieder des Verwaltungsrates
ein Mitspracherecht haben.
In der Sitzung des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses, in welcher
die Anträge an den Gesamtverwaltungsrat vorbereitet werden, nimmt
der Vorsitzende der Gruppenleitung teil, ausser wenn seine Leistung beurteilt
und seine Vergütung festgelegt wird.
6 Mitwirkungsrechte der Aktionäre
6.1 Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung
Die Mitwirkungsrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer
durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist. Der Verwaltungsrat kann eine

Eintragung ablehnen, sofern die Anzahl der vom Erwerber beziehungsweise
einer gemeinsam handelnden Aktionärsgruppe gehaltenen Namenaktien 5%
des Aktienkapitals überschreitet. Die Eintragungsbeschränkungen können
durch einfachen Mehrheits beschluss der Generalversammlung aufgehoben
werden. Es bestehen im Weiteren keine Beschränkungen.
Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2011 keine Eintragungen ins
Aktienbuch abgelehnt.
Jeder Aktionär hat zudem die Möglichkeit, seine Aktien an der Generalversammlung
selbst zu vertreten oder sich durch eine schriftlich bevollmächtigte
Person, die nicht Aktionär zu sein braucht, vertreten zu lassen.
Die Statuten und das Organisationsreglement der Allreal Holding AG sind
auf der Homepage von Allreal abrufbar: www.allreal.ch/Anleger/Corporate
Governance/Statuten und Reglemente (www.allreal.ch/weballreal/index/
main/anleger/cg-allgemein/cg-kapital-grundlagen.htm).
6.2 Statutarische Quoren
Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen
Bestim mungen zur Beschlussfassung (Art. 703 und 704 OR) hinausgehen.
6.3 Einberufung der Generalversammlung
Für die Einberufung der Generalversammlung gelten die gesetzlichen
Bestimmungen (Art. 699 und 700 OR).
6.4 Traktandierung
Aktionäre, die einzeln oder gemeinsam mindestens 20 000 Aktien vertreten,
können Traktandierungsbegehren und Anträge schriftlich beim Verwaltungsrat
bis 20 Tage vor der Generalversammlung einreichen.
Die Traktandenliste in deutscher Sprache wird den Aktionären mit der Einladung
zur General versammlung zugestellt.
Auf Beschluss der Generalversammlung können Verhandlungsgegenstände
ohne vorherige Ankündigung zur Diskussion zugelassen werden. Eine
Beschlussfassung ist jedoch mit Ausnahme der Einberufung einer ausserordentlichen
Generalversammlung oder einer Sonderprüfung erst in der
nächsten Generalversammlung möglich.
6.5 Eintragungen in das Aktienbuch
Die Einladung zur Generalversammlung wird den Aktionären mindestens
20 Tage im Voraus zugestellt. Stimmberechtigt sind die bis zum letzten Versanddatum
im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre.
Stichtag für die 13. ordentliche Generalversammlung vom 30. März 2012 ist
der 8. März 2012.
Allreal Geschäftsbericht 2011
35

36 Allreal Geschäftsbericht 2011
7 Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen
7.1 Angebotspflicht
Allreal hat in ihren Statuten die börsengesetzliche Angebotspflicht gemäss
Art. 32 BEHG ausgeschlossen (Opting Out). Die Bestimmung wurde eingefügt,
um Veränderungen innerhalb der Poolaktionäre zu ermöglichen, ohne
dass eine Angebotspflicht ausgelöst wird.
7.2 Kontrollwechselklauseln
Für den Fall eines Mehrheitswechsels an der Gesellschaft gibt es für die
Mitglieder des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung keine begünstigenden
vertraglichen Vereinbarungen.
8 Revisionsstelle
8.1 Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors
Die Revisionsstelle wird jährlich durch die General versammlung ge-
wählt. KPMG AG hat im Jahr 2004 das Mandat als Revisionsstelle der Allreal
Holding AG und der übrigen Allreal-Gesellschaften übernommen.
Die Generalversammlung vom 25. März 2011 hat das Mandat um ein Jahr
verlängert. Auf diesen Zeitpunkt hin hat Herr Martin Schaad neu die Funktion
als Lead-Engagement-Partner übernommen.
8.2 Revisionshonorare
Für das Jahr 2011 wurden CHF 0.26 Mio. in Rechnung gestellt und beinhalten
die Honorarvergütungen für die Prüfung der konsolidierten Jahresrechnung,
der statutarischen Einzelabschlüsse aller Allreal-Gesellschaften sowie des
Reviews für den Halbjahresabschluss.
8.3 Zusätzliche Honorare
Es wurden keine weiteren Dienstleistungen von KPMG AG in Anspruch genommen.
8.4 Informationsinstrumente der externen Revision
Der Risk and Audit-Ausschuss nimmt im Rahmen der auf Seiten 29 und 30
des Geschäftsberichts beschriebenen Aufgaben den Informationsaustausch
mit der externen Revision wahr.
Die Revisoren haben in der Berichtsperiode während vier Wochen Prüfungen
für den Halbjahresabschluss, das interne Kontrollsystem (IKS) und den Jahresabschluss
vorgenommen. Die Resultate wurden mit den Mitgliedern der
Gruppenleitung besprochen.

Die Revisionsstelle erstellt nebst der gesetzlichen Berichterstattung
an die Generalversammlung einen umfassenden Bericht an den Verwaltungs-
rat, der zusammen mit weiteren Ergebnissen und Verbesserungsvorschlägen
an der Sitzung des Risk and Audit-Ausschusses präsentiert und im Detail
besprochen wird. Darin enthalten waren im Geschäftsjahr 2011 insbesondere
Themenkreise wie Prüfungsschwerpunkte und -tätigkeiten der Revisionsstelle,
Angaben zur Risikobeurteilung, wesentliche Feststellungen zur Rech -
nungslegung und Berichterstattung, Prüfdifferenzen, internes Kontrollsystem
(IKS) sowie Auswirkungen von IFRS-Änderungen und zukünftige
Entwicklungen. Der Vorsitzende des Risk and Audit-Ausschusses bringt die
wichtigsten Resultate aus diesen Besprechungen dem Gesamtverwaltungsrat
zur Kenntnis.
Der Risk and Audit-Ausschuss hat im Jahr 2011 zwei Sitzungen abgehalten,
wo bei an beiden Besprechungen für einzelne Traktanden Vertreter der externen
Revision teilgenommen haben.
Die Höhe des Revisionshonorars für das Jahr 2011 wurde aufgrund eines
Budgetvorschlags der externen Revision durch den Risk and Audit-Ausschuss
geprüft und vom Gesamtverwaltungsrat genehmigt.
In der Berichtsperiode wurde kein Auswahlverfahren für die Bestimmung
einer neuen externen Revisionsstelle durchgeführt.
9 Informationspolitik
Allreal orientiert zweimal jährlich durch Jahres- bzw. Halbjahresbericht
über Geschäftsgang und finanzielle Situation. Die finanzielle Berichterstattung
erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting
Standards (IFRS) sowie mit den Vorschriften des Kotierungsreglements der
SIX Swiss Exchange. Konzern- und Jahresrechnung per 31. Dezember entsprechen
zudem dem schweizerischen Gesetz.
Im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragene Aktionäre erhalten den Geschäfts-
sowie den Halbjahresbericht zugestellt. Anstelle des ausführlichen
Geschäftsberichts können Aktionäre den Kurzbericht zum Geschäftsgang erhalten
oder auf die Zustellung der erwähnten Berichte ganz verzichten. Die
Traktandenliste mit der Einladung zur Generalversammlung wird den eingetragenen
Aktionären auf jeden Fall zugeschickt.
Medien- und Analystenkonferenzen finden halbjährlich statt. Im Weiteren
untersteht Allreal der Pflicht zur Ad-hoc-Publizität ge mäss Art. 53 des Kotierungsreglements.
Ad-hoc-Mitteilungen werden interessierten Personen
auf Wunsch per E-Mail zugesandt. An- bzw. Abmeldung erfolgt über
die Homepage der Gesellschaft: www.allreal.ch/Anleger/Ad hoc-Publizität
(www.allreal.ch/weballreal/index/main/anleger/anleger-adhoc.htm).
Allreal Geschäftsbericht 2011
37

38 Allreal Geschäftsbericht 2011
Weitere Informationen über Allreal und die elektronische Version des Geschäftsberichts
sind verfügbar auf www.allreal.ch. Die Kontakt adressen sind
auf Seite 162 des Geschäftsberichts aufgeführt.
Eine Übersicht über wichtige Termine findet sich nachstehend:
Generalversammlung 2012 30. März 2012
Halbjahresabschluss 2012 23. August 2012
Jahresabschluss 2012 28. Februar 2013
Generalversammlung 2013 5. April 2013

Allreal
Fotosammlung 2011
Lina Kim / Michael Wesely
Thomas Julier / Cédric Eisenring
Katalin Deér
Marchand Meffre

Lina Kim / Michael Wesely
Congresso Nacional, 2004
C-Print, 100 × 140 cm

Thomas Julier / Cédric Eisenring
Perspective Views of Buildings, 2009
Serie von 30 Inkjet-Prints auf ultra smooth fine art paper, 44.7 × 25.2 cm

Katalin Deér
Serie von 10 Bildern, ohne Titel, 2006 – 2010
C-Print ab Negativ, 27 × 41 cm

Hnlu-Muhlt
COSU"

Marchand Meffre
Michigan Central Station (outside),
Chromogenic Print, 95 × 120 cm
Woodward Avenue
seen from Broderick Tower,
Chromogenic Print, 85 × 120 cm
Ticket Lobby, Michigan Central Station
Chromogenic Print, 95 × 120 cm

Allreal Fotosammlung 2011
Bei den Aufnahmen handelt es sich um Ankäufe für die Sammlung zeitgenössischer
Architekturfotografie - ein bedeutendes und langfristiges kulturelles Engagement des
Unternehmens. Beim Ausbau der Sammlung werden neben bereits arrivierten
Künstlern nach Möglichkeit immer auch junge, beziehungsweise in einem frühen
Stadium ihres Schaffens stehende Fotografen berücksichtigt.

Finanzkommentar
Konzerngesamtergebnisrechnung
Im Geschäftsjahr 2011 stieg das operative Unternehmensergebnis auf CHF
109 Millionen, entsprechend einer Erhöhung um 2.7 Prozent gegenüber dem
Rekordergebnis des Vorjahres. Bei tieferem Finanzaufwand trugen in der
Berichtsperiode ein deutlich höheres Liegenschaftenergebnis aus Vermietung
und Verkauf sowie ein gegenüber dem Vorjahr unveränderter Erfolg aus
Generalunternehmung zur Resultatverbesserung bei und kompensierten die
höheren Personal- und Betriebsaufwendungen.
Im Geschäftsfeld Immobilien stiegen die Mieterträge gegenüber dem Vor-
jahr infolge des Portfoliowachstums um 2.7 Prozent auf CHF 142.9 Millionen.
Beim Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Geschäfts- und Wohnliegenschaften
ergaben sich Veränderungsraten von –0.7 Prozent beziehungsweise
1.2 Prozent (like-for-like rental growth). Der Liegenschaftenaufwand lag mit
13.3 Prozent des Mietertrages unter dem Vorjahresniveau, jedoch in der langjährigen
normalisierten Bandbreite von 13 bis 15 Prozent. Die Nettorendite
des Portfolios blieb mit 5.1 Prozent auf hohem Niveau konstant. Die kumulierte
Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2011 sehr tiefe 4.4 Prozent
des Soll-Mietertrages. Die grössten Leerstände bestehen in den Geschäftsliegenschaften
Zentrumsüberbauung Wallisellen und In der Luberzen
Urdorf.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer
führte zu einer positiven Wertkorrektur um CHF 44.7 Millionen,
entsprechend 1.5 Prozent des Anlagewertes des gesamten Portfolios. Zur
Höherbewertung trugen die Geschäftsliegenschaften (CHF 11.0 Mio.), die
Wohnliegenschaften (CHF 18.3 Mio.) und die Anlageliegenschaften im Bau
(CHF 15.4 Mio.) gleichermassen bei. Die hohe positive Wertkorrektur bei den
Anlageliegenschaften im Bau ergab sich aufgrund der erstmaligen Bewertung
von vier Projekten, die von den Entwicklungsliegenschaften zu den Anlageliegenschaften
im Bau umklassiert wurden, sowie aus dem Effekt, dass
sich die zukünftigen Erträge mit Projektfortschritt auf der Zeitachse nach
vorne verschieben. Die durchschnittlichen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze
wurden per 31. Dezember 2011 über das gesamte Portfolio
um 9 Basispunkte gesenkt.
Der Verkauf von zwei Anlageliegenschaften resultierte in einem Erfolg von
CHF 0.8 Millionen vor Steuern. Die erzielten Preise lagen rund acht Prozent
über den bilanzierten Marktwerten per 31. Dezember 2010.
Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit
in Höhe von CHF 108.3 Millionen. Durch die deutliche Zunahme
des abgewickelten Projektvolumens verzeichneten die Honorarerträge
und Gewinne aus Bautätigkeit gegenüber der Vorjahresperiode eine
Zunahme um CHF 2.2 Millionen. Zudem sind die zyklisch anfallenden Gewinne
aus abgeschlossenen Projekten nur CHF 0.4 Millionen unter dem Vorjahr
ausgefallen. Um den hohen Arbeitsvorrat bearbeiten zu können, wurden
die Kapazitäten deutlich ausgebaut, wodurch sich Personal- und übriger Betriebsaufwand
von CHF 52.9 Millionen auf CHF 56.3 Millionen erhöhte.
Allreal Geschäftsbericht 2011
59

60 Allreal Geschäftsbericht 2011
Obwohl sich die Nettofinanzschulden um rund CHF 276 Millionen erhöhten,
fiel der Nettofinanzaufwand mit CHF 32.3 Millionen um CHF 1.7 Millionen
tiefer aus als in der Vorjahresperiode. Neben einem deutlich tieferen Refinanzierungszinssatz
haben auch die höhere Aktivierung von Zinsaufwendungen
von CHF 7.6 Millionen und tiefere Aufzinsungseffekte aus Amortisation
der beiden Anleihen von CHF 3.0 Millionen zum positiven Finanzergebnis
beigetragen.
Der operative Steueraufwand erhöhte sich leicht auf CHF 31.5 Millionen und
lag mit 22.4 Prozent des Unternehmensergebnisses vor Steuern über dem
Konzernsteuersatz von 22 Prozent. Davon entfielen CHF 26.3 Millionen auf
laufende Steuern und CHF 5.2 Millionen auf latente Steuern. Der Steueraufwand
war wie bereits im Vorjahr geprägt von hohen Aufwendungen bei den
Grundstückgewinnsteuern, die aus den Projektabschlüssen im Geschäftsfeld
Generalunternehmung anfielen. Die latenten Steuereffekte aus Neubewertung
der Anlageliegenschaften betrugen CHF 12.9 Millionen.
Konzernbilanz und Konzerneigenkapitalnachweis
Der Marktwert der Anlageliegenschaften belief sich am 31. Dezember 2011
auf CHF 2 951 Millionen. Er setzt sich zusammen aus Geschäftsliegenschaften
(CHF 2 085 Mio.), Wohnliegenschaften (CHF 444 Mio.) sowie Anlageliegenschaften
im Bau (CHF 422 Mio.). Zur Erhöhung des Liegenschaftenbestandes
trugen Zu- und Verkäufe (CHF 69.1 Mio.), Investitionen (CHF 106.5
Mio.), Umklassierungen von anderen Bilanzpositionen (CHF 111.9 Mio.) sowie
eine positive Wertkorrektur durch Neubewertung (CHF 44.7 Mio.) bei. Vier
Projekte mit einem Investitionsvolumen von insgesamt CHF 323 Millionen
wurden im Jahr 2011 neu dem Bestand der Anlageliegenschaften im Bau zugeordnet.
Alle Anlageliegenschaften im Bau werden voraussichtlich in den
Jahren 2013 und 2014 in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt.
Nettorendite Anlageliegenschaften
in Prozent
6
5
4
3
2
1
2008
2009
2010
2011
Durchschnittliche Zinskosten
am 31. Dezember in Prozent
3
2
1
2008
2009
2010
2011

Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung
in Prozent
8
6
4
2
2008
2009
Eigenkapitalquote
Zielband
2010
2011
in Prozent am 31. Dezember
50
40
30
20
10
2008
2009
2010
2011
Minimum
Mit einem Buchwert von CHF 504.1 Millionen stieg der Bestand an Entwicklungsliegenschaften
im Vergleich zum 31. Dezember 2010 deutlich um CHF
48.1 Millionen. Bei den Entwicklungsreserven (CHF 226 Mio.) schlägt das
Guggach-Areal in Zürich-Unterstrass mit rund CHF 93 Millionen am höchsten
zu Buche. Die zu Anschaffungskosten bilanzierten angefangenen Bauten
(CHF 278 Mio.) weisen attraktive Gewinnpotenziale auf, die sich nach Fertigstellung
in der Konzerngesamtergebnisrechnung niederschlagen werden.
Aufgrund des Portfolioausbaus, der Investitionen für Anlageliegenschaften
im Bau und für Entwicklungsliegenschaften erhöhten sich die Netto-
finanzschulden um CHF 276 Millionen auf CHF 1594 Millionen. Die latenten
Steuerverbindlichkeiten betrugen am Bilanzstichtag netto CHF 94.6 Millionen
(31.12.2010: CHF 83.5 Mio.). Sie nahmen infolge der Aufwertung der
Anlageliegenschaften sowie wegen zeitlicher Differenzen zwischen Konzernrechnung
und Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften zu und wurden
durch neue latente Steuerguthaben aus der Bewertung von Zinssatzswaps
nicht kompensiert. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich durch
das höhere abgewickelte Projektvolumen in der Generalunternehmung auf
CHF 159.1 Millionen (31.12.2010: CHF 110.5 Mio.).
Das Konzerneigenkapital erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 41.1
Millionen und betrug am Bilanzstichtag CHF 1607.4 Millionen. Dem Unternehmensergebnis
von CHF 140.8 Millionen und der Konversion von Wandelanleihen
in Aktien (CHF 0.1 Mio.) standen die Ausschüttung von Reserven
aus Kapitaleinlagen (CHF –74.9 Mio.) und der starke Anstieg der negativen
Wiederbeschaffungswerte für derivative Finanz instrumente (CHF –25.0 Mio.)
gegenüber. Letzterer ist Folge des anhaltend tiefen Zinsniveaus, das sich in
der Bewertung von Zinssatzswaps niederschlägt.
Das Eigenkapital je Aktie stieg in der Folge um CHF 3.05 auf CHF 117.75 (NAV
nach latenten Steuern).
Konzerngeldflussrechnung
Im Vergleich zum Vorjahr hat die anhaltend positive Geschäftsentwicklung
zu einem konstanten betrieblichen Geldfluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens
von CHF 152.9 Millionen geführt (2010: CHF 151.7 Mio.).
Unter Berücksichtigung der Erhöhung des Nettoumlaufvermögens um CHF
114.9 Millionen ergab sich ein Geldfluss von CHF 38.0 Millionen, der unter
anderem zur Bezahlung der Finanzkosten (CHF 35.1 Mio.) und der laufenden
Steuern (CHF 25.8 Mio.) eingesetzt wurde. Es resultierte ein Geldfluss
aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von CHF –22.9 Millionen (2010: CHF 36.5
Mio.).
Die Investitionstätigkeit hielt auch in der Berichtsperiode an, wobei der Zukauf
einer Geschäftsliegenschaft in Le Grand-Saconnex mit CHF 74.3 Millionen
und wertvermehrende Investitionen in bestehende Renditeliegenschaften
von CHF 0.4 Millionen die Verkäufe von zwei Renditeliegenschaften von
netto CHF 10.3 Millionen überstiegen. Die fortgesetzte Projekttätigkeit bei
den Anlageliegenschaften im Bau führte zu geldwirksamen Investitionen von
CHF 106.5 Millionen. Bei den übrigen Sach- und Finanzanlagen wurden neue
Allreal Geschäftsbericht 2011
61

62 Allreal Geschäftsbericht 2011
Mittel im Umfang von CHF 4.6 Millionen gebunden. Gesamthaft resultierte
ein Geldfluss aus Investitionstätigkeit von CHF 175.5 Millionen (2010: CHF
52.2 Mio.).
Auf der Finanzierungsseite kam es aufgrund der getätigten Investitionen zu
einem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Finanzierung um CHF 311.1 Millio-
nen. Unter Anrechnung der Auszahlung an die Aktionäre und der Veränderung
eigener Aktien ergab sich ein Nettomittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit von
236.4 Millionen (2010: CHF 21.2 Mio.).
Finanzielle Situation
Die Anlagerichtlinien von Allreal und die in den Kreditverträgen mit Banken
festgesetzte maximale Verschuldungshöhe definieren die relevanten Finanzkennzahlen.
Diese wurden während des gesamten Geschäftsjahres und per
31. Dezember 2011 wie folgt eingehalten: Die konsolidierte Eigenkapitalquote
betrug 43.8 Prozent (mindestens 35%), das Net Gearing 99.2 Prozent (maximal
150%), der Zinsdeckungsgrad 5.4 (mindestens 2.0) und die Belehnungshöhe
der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 48.2 Prozent (maximal 70
Prozent).
Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten betrug Ende
des Geschäftsjahres sehr tiefe 2.30 Prozent (31.12.2010: 2.59%), bei einer verlängerten
Restlaufzeit von 51 Monaten (31.12.2010: 46 Monate). Das verzinsliche
Fremdkapital war am Bilanzstichtag zu 92 Prozent mit Zinssatzswaps,
Festhypotheken, Obligationen- und Wandelanleihe gegenüber Zinsveränderungen
abgesichert. In der Berichtsperiode wurden neue Zinssatzswaps mit
Kontraktwerten von CHF 150 Millionen abgeschlossen. Die gewichtete Restlaufzeit
dieser Zinssatzswaps betrug 8.8 Jahre, bei einem durchschnittlichen
Zinssatz von 1.81 Prozent.
Durch die Emission der 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 über CHF 150
Millionen im Mai 2011 wurde die Belehnung der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften
(Loan-to-Value) per Bilanzstichtag auf konstant tiefen 38.4
Prozent (2010: 37.9%) gehalten.
Die sofort verfügbaren Bankkreditlimiten beliefen sich am 31. Dezember
2011 auf komfortable CHF 565 Millionen. Mit diesen Mitteln, der langen Restlaufzeit
der Finanzverbindlichkeiten, den sehr tiefen Refinanzierungskosten
sowie der respektablen Eigenkapitalquote von 43.8 Prozent ist Allreal vorteilhaft
finanziert.
Mit 69 Prozent des operativen Unternehmensergebnisses liegt die Ausschüttungsquote
unterhalb des von der Gesellschaft definierten Maximalwertes
von 75 Prozent.

Jahresabschluss der Allreal Holding AG
Im Geschäftsjahr 2011 wurde ein deutlich höherer Gewinn von CHF 72.3 Millionen
erzielt (2010: CHF 61.4 Mio.). Die Tochtergesellschaften haben der Allreal
Holding AG im Jahr 2011 Dividenden in Höhe von CHF 62.0 Millionen
ausgerichtet. Das Netto-Finanzergebnis erhöhte sich trotz Einmalaufwendungen
von insgesamt CHF 1.4 Millionen im Zusammenhang mit der Emission
der Obligationenanleihe auf CHF 12.9 Millionen (2010: CHF 5.4 Mio.).
Gegenüber der Vorjahresperiode fielen übrige Aufwendungen und Steuern
mit CHF 2.6 Millionen leicht höher aus.
Bedingt durch die Ausgabe der 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 über
CHF 150 Millionen erhöhte sich die Bilanzsumme im Vergleich zum Vorjahr
auf CHF 1632.5 Millionen. Die zugeflossenen Mittel wurden zur Refinanzierung
der Gruppengesellschaften verwendet.
Per 31. Dezember 2011 betrug das Eigenkapital CHF 1 277.3 Millionen
(31.12.2010: CHF 1 279.9 Millionen).
Allreal Geschäftsbericht 2011
63

Konzernrechnung der Allreal-Gruppe
Konzerngesamtergebnisrechnung
CHF Mio. Anmerkung 2011 2010 1
Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften 3.1 142.9 139.1
Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften 3.2 –19.0 –20.7
Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften 123.9 118.4
Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften 3.3 0.8 2.2
Höherbewertung Renditeliegenschaften 54.1 23.3
Tieferbewertung Renditeliegenschaften –24.8 –16.9
Höherbewertung Anlageliegenschaften im Bau 15.4 7.1
Tieferbewertung Anlageliegenschaften im Bau 0.0 0.0
Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften 44.7 13.5
Ertrag aus Realisation Generalunternehmung 434.4 348.2
Direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung –380.9 –289.4
Ertrag aus Verkauf Entwicklung 225.5 145.8
Direkter Aufwand aus Verkauf Entwicklung –199.2 –119.1
Aktivierte Eigenleistungen 27.4 19.9
Diverse Erträge 1.1 2.8
Erfolg aus Generalunternehmung 3.4 108.3 108.2
Personalaufwand 3.5, 3.10 –46.9 –44.8
Übriger Betriebsaufwand 3.6 –12.4 –11.7
EBITDA 218.4 185.8
Abschreibung übrige Sachanlagen 4.3 –0.9 –0.8
Betriebsergebnis (EBIT) 217.5 185.0
Finanzertrag 3.7 0.5 0.2
Finanzaufwand 3.8 –32.8 –34.2
Unternehmensergebnis vor Steuern 185.2 151.0
Steueraufwand 5.1 –44.4 –34.6
Unternehmensergebnis 140.8 116.4
Bewertung Finanzinstrumente 5.4.4 –32.0 –0.9
Latente Steuern aus Bewertung Finanzinstrumente 7.0 0.2
Sonstiges Ergebnis –25.0 –0.7
Gesamtergebnis 115.8 115.7
Umsatz aus operativer Geschäftstätigkeit 802.8 633.1
EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung 173.7 172.3
Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung 172.8 171.5
Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt 109.0 106.1
Unternehmensergebnis je Aktie in CHF
— inkl. Neubewertungseffekt 3.9 10.34 8.80
— exkl. Neubewertungseffekt 3.9 8.00 8.02
Verwässertes Unternehmensergebnis je Aktie in CHF
— inkl. Neubewertungseffekt 3.9 9.72 8.22
— exkl. Neubewertungseffekt 3.9 7.61 7.53
1 Angepasste Werte aufgrund geänderter Darstellung des Erfolgs aus Generalunternehmung, vgl. 1.3
64 Allreal Geschäftsbericht 2011

Konzernbilanz
CHF Mio. Anmerkungen 31.12.2011 31.12.2010
Renditeliegenschaften 4.1 2 529.2 2 373.3
Anlageliegenschaften im Bau 4.1 421.8 246.0
Übrige Sachanlagen 4.3 2.4 2.3
Finanzanlagen 4.4 10.5 8.7
Latente Steuerguthaben 5.1 43.0 34.1
Anlagevermögen 3 006.9 2 664.4
Entwicklungsliegenschaften 4.2 504.1 456.0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4.5 85.1 60.5
Übrige Forderungen 4.6 3.6 4.1
Liquide Mittel 4.7 71.9 33.9
Umlaufvermögen 664.7 554.5
Aktiven 3 671.6 3 218.9
Aktienkapital 4.8 683.2 683.2
Kapitalreserven 419.2 494.0
Eigene Aktien 4.8 –1.9 –1.3
Gewinnreserven 506.9 390.4
Konzerneigenkapital 1 607.4 1 566.3
Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung 4.9 356.0 204.5
Rückstellung für latente Steuern 5.1 137.6 117.6
Langfristige Rückstellungen 4.10 4.2 4.9
Übrige langfristige Verbindlichkeiten 4.11 77.4 48.9
Langfristiges Fremdkapital 575.2 375.9
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.12 120.4 71.4
Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten 5.1 19.9 18.7
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 4.13 36.0 36.8
Kurzfristige Rückstellungen 4.10 2.7 2.3
Verbindlichkeiten aus kurzfristiger Finanzierung 4.9 1 310.0 1 147.5
Kurzfristiges Fremdkapital 1 489.0 1 276.7
Fremdkapital 2 064.2 1 652.6
Passiven 3 671.6 3 218.9
Eigenkapital (NAV) je Aktie in CHF
— vor latenten Steuern 4.14 124.70 120.85
— nach latenten Steuern 4.14 117.75 114.70
Allreal Geschäftsbericht 2011
65

Konzerneigenkapitalnachweis
CHF Mio. Aktien-
kapital
Kapital -
reserven
Eigene
Aktien
66 Allreal Geschäftsbericht 2011
Hedging -
reserven
Gewinnreserven
Neu -
bewertungsreserven
Übrige
Gewinn-
reserven
Stand 1. Januar 2009 569.3 382.8 –5.1 –25.0 70.3 258.4 1 250.7
Unternehmensergebnis 88.6 88.6
Bewertung Finanzinstrumente –12.6 –12.6
Gesamtergebnis –12.6 88.6 76.0
Wandelanleihe 8.0 8.0
Kauf eigene Aktien –33.8 –33.8
Verkauf eigene Aktien 33.2 0.1 33.3
Dividendenauszahlung –56.7 –56.7
Umklassierung / Rundungsdifferenz 0.6 –0.6 0.0
Stand 31. Dezember 2009 569.3 382.8 –5.7 –37.6 70.9 297.8 1 277.5
Unternehmensergebnis 116.4 116.4
Bewertung Finanzinstrumente –0.7 –0.7
Gesamtergebnis –0.7 116.4 115.7
Kapitalerhöhung 113.9 111.2 225.1
Kauf eigene Aktien –34.8 –34.8
Verkauf eigene Aktien 39.2 0.5 39.7
Dividendenauszahlung –56.9 –56.9
Umklassierung 13.6 –13.6 0.0
Stand 31. Dezember 2010 683.2 494.0 –1.3 –38.3 84.5 344.2 1 566.3
Unternehmensergebnis 140.8 140.8
Bewertung Finanzinstrumente –25.0 –25.0
Gesamtergebnis –25.0 140.8 115.8
Kauf eigene Aktien –43.8 –43.8
Verkauf eigene Aktien 43.1 0.7 43.8
Auszahlung an Aktionäre –74.9 –74.9
Schaffung Aktien aus
Wandelanleihe 0.0 0.1 0.1
Aktienbasierte Vergütungen 0.1 0.1
Umklassierung –1.4 1.4 0.0
Stand 31. Dezember 2011 683.2 419.2 –1.9 –63.3 83.1 487.1 1 607.4
Die Kapitalreserven weisen das von den Aktionären bei Zeichnung von Aktienkapital der Allreal Holding AG über den
Nominalwert hinausgehende Entgelt (Agio) nach Abzug der entsprechenden Emissionskosten aus.
Weitere Ausführungen zur Bilanzierung von Hedgingreserven und Neubewertungsreserven vgl. 2.2 und 2.9.
Total

Konzerngeldflussrechnung
CHF Mio. Anmerkung 2011 2010
Unternehmensergebnis vor Steuern 185.2 151.0
Nettofinanzaufwand 3.7, 3.8 32.3 34.0
Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften 4.1 –44.7 –13.5
Abschreibung übrige Sachanlagen 4.3 0.9 0.8
Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften 3.3 –0.8 –2.2
Aktivierte Eigenleistungen auf Entwicklungsliegenschaften 3.4 –19.8 –19.9
Aktienbasierte Vergütungen 3.11 0.1 0.0
Übrige Positionen –0.3 1.5
Abnahme / (Zunahme) Entwicklungsliegenschaften –136.1 –72.2
Abnahme / (Zunahme) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen –26.2 31.4
Abnahme / (Zunahme) übrige Forderungen 1.5 0.9
Zunahme / (Abnahme) Rückstellungen –0.3 0.6
Zunahme / (Abnahme) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 48.9 –13.4
Zunahme / (Abnahme) übrige kurzfristige Verbindlichkeiten –2.7 6.1
Bezahlte Finanzkosten –35.6 –39.0
Erhaltene Finanzerlöse 0.5 0.2
Bezahlte Steuern –25.8 –29.8
Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit –22.9 36.5
Investitionen Renditeliegenschaften 4.1 –74.7 –48.0
Devestitionen Renditeliegenschaften 4.1 10.3 59.2
Investitionen Anlageliegenschaften im Bau 4.1 –106.5 –60.1
Devestitionen Anlageliegenschaften im Bau 4.1 0.0 0.0
Investitionen übrige Sachanlagen 4.3 –1.0 –1.8
Devestitionen übrige Sachanlagen 4.3 0.0 0.0
Zunahme Finanzanlagen –3.8 –2.0
Abnahme Finanzanlagen 0.2 0.3
Geldfluss aus Investitionstätigkeit –175.5 –52.4
Aufnahme Verbindlichkeiten aus Finanzierung 628.0 455.3
Rückzahlung Verbindlichkeiten aus Finanzierung –465.5 –454.3
Kapitalerhöhung 0.0 225.1
Emission Obligationenanleihe 4.8 148.6 0.0
Rückzahlung Wandelanleihe 0.0 –152.9
Kauf eigene Aktien –43.8 –34.8
Verkauf eigene Aktien 44.0 39.7
Auszahlung an Aktionäre –74.9 –56.9
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 236.4 21.2
Veränderung liquide Mittel 38.0 5.3
Liquide Mittel am 1. Januar 4.7 33.9 28.6
Liquide Mittel am 31. Dezember 4.7 71.9 33.9
Allreal Geschäftsbericht 2011
67

Segmentinformationen Geschäftsjahr 2011
CHF Mio. Immobilien Generalunternehmung
68 Allreal Geschäftsbericht 2011
Total
Segmente
Holding/
Eliminationen
Erfolgsrechnung
Erfolg aus Geschäftstätigkeit1 124.7 108.3 233.0 0.0 233.0
Erfolg aus konzerninternen Dienstleistungen –4.4 5.0 0.6 –0.6 0.0
Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften 44.7 0.0 44.7 0.0 44.7
Personal- und übriger Aufwand –1.9 –56.3 –58.2 –1.1 –59.3
EBITDA 163.1 57.0 220.1 –1.7 218.4
Abschreibungen und Wertberichtigungen 0.0 –0.9 –0.9 0.0 –0.9
Betriebsergebnis (EBIT) 163.1 56.1 219.2 –1.7 217.5
Nettofinanzaufwand –28.4 –3.9 –32.3 0.0 –32.3
Steueraufwand –27.4 –15.1 –42.5 –1.9 –44.4
Unternehmensergebnis 107.3 37.1 144.4 –3.6 140.8
EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung 118.4 57.0 175.4 –1.7 173.7
Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung 118.4 56.1 174.5 –1.7 172.8
Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt 75.5 37.1 112.6 –3.6 109.0
Operative Marge in Prozent 2 94.9 51.8 74.9 – 74.2
Ertrag aus Vermietung 142.9 0.0 142.9 0.0 142.9
Abgewickeltes Projektvolumen Drittprojekte 0.0 434.4 434.4 0.0 434.4
Abgewickeltes Projektvolumen Eigenprojekte 0.0 308.8 308.8 0.0 308.8
Gesamtumsatz (gemäss interner Berichterstattung) 142.9 743.2 886.1 0.0 886.1
abzüglich Ertrag aus konzerninternen Dienstleistungen
Gesamtumsatz gegenüber Dritten (gemäss interner
0.0 –91.9 –91.9 0.0 –91.9
Berichterstattung) 142.9 651.3 794.2 0.0 794.2
abzüglich Überleitungsposition externe Berichterstattung3 0.0 8.6 8.6 0.0 8.6
Umsatz aus operativer Geschäftstätigkeit 142.9 659.9 802.8 0.0 802.8
Bilanz per 31.12.2011
Anlagevermögen4 2 999.4 7.5 3 006.9 0.0 3 006.9
Umlaufvermögen 10.4 639.8 650.2 14.5 664.7
Total Aktiven 3 009.8 647.3 3 657.1 14.5 3 671.6
Rückstellungen 1.2 5.9 7.1 0.0 7.1
Übriges Fremdkapital (exkl. Finanzierung und Steuern) 101.6 132.0 233.6 0.0 233.6
Finanzverbindlichkeiten 1 424.9 241.1 1 666.0 0.0 1 666.0
Steuerverbindlichkeiten 137.5 9.9 147.4 10.1 157.5
Total Fremdkapital 1 665.2 388.9 2 054.1 10.1 2 064.2
Total zugeordnetes Eigenkapital 5 1 344.6 258.4 1 603.0 4.4 1 607.4
1 Erfolg aus Vermietung und Verkauf Anlageliegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien) bzw. Erfolg aus Generalunternehmung (Geschäftsfeld Generalunternehmung) inklusive
Wertberichtigung auf Entwicklungsliegenschaften
2 EBIT exklusive Neubewertung in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit
3 Zur Erklärung der Überleitungsposition vgl. 1.3 und 2.7
4 Investitionen in das Anlagevermögen sind in den jeweiligen Anlagespiegeln der einzelnen Bilanzpositionen ab Seite 94 des Geschäftsberichts ersichtlich.
5 Die Zuordnung des Eigenkapitals auf die einzelnen Segmente entspricht der internen Finanzberichterstattung, die für die Generalunternehmung eine Eigenkapitalquote von
40% festlegt; Finanz- und Steuerverbindlichkeiten werden entsprechend zugeordnet.
Die Allreal-Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig. Eine Segmentierung nach Umsatz und Anlagevermögen
entfällt deshalb.
Total

Segmentinformationen Geschäftsjahr 2010
CHF Mio. Immobilien Generalunternehmung
Allreal Geschäftsbericht 2011
Total
Segmente
Holding/
Eliminationen
Erfolgsrechnung
Erfolg aus Geschäftstätigkeit1 120.6 108.2 228.8 0.0 228.8
Erfolg aus konzerninternen Dienstleistungen –4.0 4.6 0.6 –0.6 0.0
Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften 13.5 0.0 13.5 0.0 13.5
Personal- und übriger Aufwand –2.6 –52.9 –55.5 –1.0 –56.5
EBITDA 127.5 59.9 187.4 –1.6 185.8
Abschreibungen und Wertberichtigungen –0.1 –0.7 –0.8 0.0 –0.8
Betriebsergebnis (EBIT) 127.4 59.2 186.6 –1.6 185.0
Nettofinanzaufwand –29.9 –4.1 –34.0 0.0 –34.0
Steueraufwand –17.4 –15.5 –32.9 –1.7 –34.6
Unternehmensergebnis 80.1 39.6 119.7 –3.3 116.4
EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung 114.0 59.9 173.9 –1.6 172.3
Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung 113.9 59.2 173.1 –1.6 171.5
Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt 69.8 39.6 109.4 –3.3 106.1
Operative Marge in Prozent 2 94.4 54.7 75.7 – 75.0
Ertrag aus Vermietung 139.1 0.0 139.1 0.0 139.1
Abgewickeltes Projektvolumen Drittprojekte 0.0 348.2 348.2 0.0 348.2
Abgewickeltes Projektvolumen Eigenprojekte 0.0 238.8 238.8 0.0 238.8
Gesamtumsatz (gemäss interner Berichterstattung) 139.1 587.0 726.1 0.0 726.1
abzüglich Ertrag aus konzerninternen Dienstleistungen
Gesamtumsatz gegenüber Dritten (gemäss interner
0.0 –51.9 –51.9 0.0 –51.9
Berichterstattung) 139.1 535.1 674.2 0.0 674.2
abzüglich Überleitungsposition externe Berichterstattung3 0.0 –41.1 –41.1 0.0 –41.1
Umsatz aus operativer Geschäftstätigkeit 139.1 494.0 633.1 0.0 633.1
Bilanz per 31.12.2010
Anlagevermögen4 2 657.4 7.0 2 664.4 0.0 2 664.4
Umlaufvermögen 8.6 536.6 545.2 9.3 554.5
Total Aktiven 2 666.0 543.6 3 209.6 9.3 3 218.9
Rückstellungen 1.2 6.0 7.2 0.0 7.2
Übriges Fremdkapital (exkl. Finanzierung und Steuern) 73.3 83.8 157.1 0.0 157.1
Finanzverbindlichkeiten 1 126.5 225.5 1 352.0 0.0 1 352.0
Steuerverbindlichkeiten 117.3 10.9 128.2 8.1 136.3
Total Fremdkapital 1 318.3 326.2 1 644.5 8.1 1 652.6
Total zugeordnetes Eigenkapital 5 1 347.7 217.4 1 565.1 1.2 1 566.3
1 Erfolg aus Vermietung und Verkauf Anlageliegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien) bzw. Erfolg aus Generalunternehmung (Geschäftsfeld Generalunternehmung) inklusive
Wertberichtigung auf Entwicklungsliegenschaften
2 EBIT exklusive Neubewertung in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit inklusive Wertberichtigung Vermögenswerte
3 Zur Erklärung der Überleitungsposition vgl. 1.3 und 2.7
4 Investitionen in das Anlagevermögen sind in den jeweiligen Anlagespiegeln der einzelnen Bilanzpositionen ab Seite 94 des Geschäftsberichts ersichtlich.
5 Die Zuordnung des Eigenkapitals auf die einzelnen Segmente entspricht der internen Finanzberichterstattung, die für die Generalunternehmung eine Eigenkapitalquote von
40% festlegt; Finanz- und Steuerverbindlichkeiten werden entsprechend zugeordnet.
Die Allreal-Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig. Eine Segmentierung nach Umsatz und Anlagevermögen
entfällt deshalb.
Total
69

Anhang der Konzernrechnung
1 Grundlagen
70 Allreal Geschäftsbericht 2011
1.1 Tätigkeit
Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher
Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Grossraum Zürich. Sie befasst
sich einerseits mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Portfolios
von Wohn- und Geschäftsliegenschaften (Immobilien) und andererseits
mit der Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten für den eigenen Bedarf
und im Auftrag Dritter sowie dem Erbringen weiterer Immobiliendienstleistungen
(Generalunternehmung).
Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ZG ist an der SIX Swiss Exchange
kotiert und übt als Muttergesellschaft die Führung über die Allreal-Gruppe
aus.
1.2 Rechnungslegung
Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien
erstellten Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften per 31. Dezember.
Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International
Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit
dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung
der SIX Swiss Exchange und dem schweizerischen Ge setz.
Im Jahr 2011 kamen folgende neuen IFRS-Rechnungslegungsstandards und
Interpretationen erstmals in der Konzernrechnung zur Anwendung:
— IAS 24: Related Party Disclosures (Revised)
— IAS 32: Financial Instruments: Presentation (Amendment)
— IFRIC 14: IAS 19: The Limit on a Defined Benefit Asset,
Minimum Funding Requirements and
their Interaction (Amendment)
— IFRIC 19: Extinguishing Financial Liabilities with
Equity Instruments
— Improvements to IFRSs (Mai 2010)
Die überarbeiteten Standards und neuen Interpretationen haben keine
wesentlichen Auswirkungen auf das Konzernergebnis und das Konzerneigenkapital
der Allreal-Gruppe.

Für die nächsten Berichterstattungen treten folgende neuen oder überarbeiteten
IFRS-Rechnungslegungsstandards und Interpretationen in Kraft, unter
Angabe, ab welchem Geschäftsjahr Allreal die Berücksichtigung der Änderungen
plant:
− IAS 1: Presentation of Financial Instruments (Amendment), 2013
− IAS 12: Deferred Tax: Recovery of Underlying Assets, 2012
− IAS 19: Employee Benefits (Amendment), 2013
− IAS 27: Consolidated and Separate Financial Statements
(Amendment), 2013
− IAS 28: Investments in Associates (Amendment), 2013
− IAS 32: Financial Instruments: Presentation (Amendment), 2014
− IFRS 7: Financial Instruments: Disclosures (Amendment), 2012
− IFRS 9: Financial Instruments: Classification and Measurement of
Financial Assets, 2015
− IFRS 10: Consolidated Financial Statements, 2013
− IFRS 11: Joint Arrangements, 2013
− IFRS 12: Disclosure of Interests in Other Entities, 2013
− IFRS 13: Fair Value Measurement, 2013
Diese Änderungen werden durch Allreal nicht vorzeitig angewendet. Eventuelle
Auswirkungen auf die Konzernrechnung werden somit erst in den jeweiligen
Geschäftsjahren ab Übernahme der neuen oder überarbeiteten IFRS-
Rechnungslegungsstandards und -interpretationen berücksichtigt. Mit dem
IFRS 13 (Fair Value Measurement), welcher ab 1. Januar 2013 den bisherigen
IAS 40-Standard ergänzt, wird unter anderem die Fair Value-Ermittlung für
Anlageliegenschaften neu definiert. Dabei gelangt insbesondere das Konzept
des «Highest and Best Use» zur Anwendung, was bei einzelnen Anlageliegenschaften
der Allreal-Gruppe zu höheren Fair Values führen könnte. Die
Auswirkungen des neuen Standards auf die Konzernrechnung werden im
Jahr 2012 analysiert. Von den übrigen IFRS-Änderungen sind nebst zusätzlichen
Offenlegungspflichten keine wesentlichen Anpassungen zu erwarten.
Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 10. Februar 2012 die Konzern-
rechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung
der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 30. März 2012.
1.3 Neudarstellung der Gesamtergebnisrechnung
In der Gesamtergebnisrechnung wurde das abgewickelte Projektvolumen
aus Generalunternehmung (Umsatz der Generalunternehmung) bislang als
Summe sämtlicher Erträge aus Drittprojekten und dem Umsatz aus dem
Verkauf von Entwicklungsliegenschaften – hergeleitet nach dem Produktionsverfahren
– ausgewiesen. Die Anlagekosten für noch nicht verkaufte
Entwicklungsliegenschaften wurden gleichzeitig im direkten Aufwand aus
Realisation Generalunternehmung berücksichtigt.
Diese Darstellungsweise entspricht nicht den Vorschriften von IAS 2 und
IAS 18, da der Umsatz aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erst
bei Übergang von Nutzen und Gefahren erfasst werden darf, und demzufolge
auch die dazugehörigen Kosten erst zu diesem Zeitpunkt als direkter Aufwand
in der Gesamtergebnisrechnung zu berücksichtigen sind. Aus diesem
Grund wird der Erfolg aus Generalunternehmung neu unterteilt in Ertrag aus
Allreal Geschäftsbericht 2011
71

72 Allreal Geschäftsbericht 2011
Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte) und Ertrag aus Verkauf
Entwicklung (Eigenprojekte), vgl. auch 2.6.
Diese Anpassung hat eine Änderung in der Darstellung der Gesamtergebnisrechnung
zur Folge, wobei der Umsatz aus Verkauf Entwicklung und der
dazugehörige direkte Aufwand um je CHF 41.1 Mio. im Jahr 2010 reduziert
wurden. Diese Anpassung hat keinen Einfluss auf den Erfolg aus Generalunternehmung,
das Unternehmensergebnis oder das Konzerneigenkapital.
Angepasste Konzerngesamtergebnisrechnung 2010 für den Erfolg aus Generalunternehmung:
CHF Mio. Angepasste
Gesamtergebnis-
rechnung 2010
Publizierte
Gesamtergebnis-
rechnung 2010
Abgewickeltes Netto-Projektvolumen aus
Generalunternehmung 0.0 535.1
Ertrag aus Realisation Generalunternehmung 348.2 0.0
Ertrag aus Verkauf Entwicklung
Direkter Aufwand für abgewickeltes Projektvolumen aus
145.8 0.0
Generalunternehmung 0.0 –476.3
Direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung –289.4 0.0
Direkter Aufwand aus Verkauf Entwicklung
Erfolg aus Projektentwicklung und Verkauf Entwicklungs-
–119.1 0.0
liegenschaften 0.0 26.7
Aktivierte Eigenleistungen 19.9 19.9
Diverse Erträge 2.8 2.8
Erfolg aus Generalunternehmung 108.2 108.2
Umsatz aus operativer Geschäftstätigkeit
(bisher Gesamtumsatz) 633.1 674.2
1.4 Konsolidierungsmethode
Gruppengesellschaften, an denen die Allreal-Gruppe die Leitung und Kontrolle
zu mehr als 50% hält, werden durch Vollkonsolidierung in der Konzernrechnung
berücksichtigt. Neue Gesellschaften werden ab Erwerbsstichtag
voll einbezogen.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbsmethode.
Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb bestimmt sich aus
der Summe des Marktwertes der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen
oder übernommenen Verbindlichkeiten und der von Allreal
ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Transaktionskosten in Zusammenhang
mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst. Der
aus einem Unternehmenserwerb entstehende Goodwill wird als Vermögenswert
bilanziert und entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis,
Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem
Marktwert des zuvor gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der
zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten.
Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der
Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwertes des übernommenen
Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge zwischen
den konsolidierten Gesellschaften sowie konzerninterne Zwischengewinne
werden eliminiert.
1.5 Konsolidierungskreis
Gesellschaft Sitz Aktien kapital
CHF Mio.
Allreal Geschäftsbericht 2011
Beteiligungs-
quote 2011
Beteiligungs-
quote 2010
Allreal Holding AG Baar 683.2 – –
Allreal Finanz AG Baar 100.5 100% 100%
Allreal Generalunternehmung AG Zürich 10.0 100% 100%
Allreal Markthalle AG Zürich 10.0 100% 100%
PM Management AG Urtenen-Schönbühl 0.1 100% 100%
Allreal Home AG Zürich 26.5 100% 100%
Allreal Office AG Zürich 150.0 100% 100%
Allreal Toni AG Zürich 70.0 100% 100%
Allreal Vulkan AG Zürich 50.0 100% 100%
Allreal West AG Zürich 20.0 100% 100%
Apalux AG Zürich 0.9 100% 100%
Der Konsolidierungskreis blieb in der Berichtsperiode unverändert.
1.6 Segmentberichterstattung
Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung
unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung
entspricht dem Management Approach, in dem die Gruppenleitung als
Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis
vierteljährlich überwacht. Zur Überleitung der Segmentsberichterstattung
auf die Gesamtergebnisrechnung vgl. 2.7.
Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG
(Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal
Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften
Vulkanstrasse und Bändliweg in Zürich-Altstetten), Allreal West AG
(Escher-Wyss-Areal in Zürich-West) und Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften).
Die Allreal Generalunternehmung AG, die Allreal Markthalle AG und die
PM Management AG entsprechen dem Geschäftsfeld Generalunternehmung.
Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal
Finanz AG (konzerninterne Finanzierung) sind nicht auf Segmente zugeordnet,
da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert
werden. Sie werden in den Segmentinformationen unter Holding/Eliminationen
aufgeführt.
In der Berichtsperiode hat die Generalunternehmung 14.01% des Ertrags aus
Realisation Generalunternehmung mit einem Kunden abgewickelt.
73

74 Allreal Geschäftsbericht 2011
2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
2.1 Allgemeines
Die Erstellung der Konzernrechnung verlangt Einschätzungen und Annahmen.
Sie betreffen die ausgewiesenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten
und Even tualverpflichtungen im Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge
und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Die Bilanzierung erfolgt
grundsätzlich zu Anschaffungskosten, mit Ausnahme der Anlageliegenschaften
und der derivativen Finanzinstrumente, die zu Marktwerten eingestellt
sind. Für die wesentlichen Schätzungen und Annahmen vgl. fortfolgende
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze, insbesondere 2.30. Wenn zu einem
späteren Zeitpunkt derartige Einschätzungen und Annahmen, die im
Zeitpunkt der Bi lanzierung nach bes tem Wissen getroffen wurden, von den
tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen
und Annahmen in jenem Berichtsjahr angepasst, in dem sich
die Situation geändert hat. Wesentliche Veränderungen werden in der Konzernrechnung
offengelegt.
2.2 Derivative Finanzinstrumente
Ein derivatives Finanzinstrument wird als Sicherungsinstrument definiert,
wenn die Absicherung des zugerechneten zukünftigen Cashflows als hoch
wirksam eingestuft wird und die Auswirkungen des Absicherungsgeschäftes
verlässlich bestimmt werden können. Im Weiteren besteht eine hohe Eintrittswahrscheinlichkeit
des erwarteten zukünftigen Cashflows, und die Sicherungsbeziehung
ist zu Beginn des Sicherungsgeschäftes dokumentiert.
Die Allreal-Gruppe setzt Zinssatzswaps ausschliesslich als Sicherungsinstrumente
ein, da sich Grundgeschäft und Zinssatzswaps weitgehend decken:
Die Swaps werden als hocheffektiv bewertet und unterliegen dem Hedge
Accounting (Cashflow Hedges). Die Zinssatzswaps werden zu Anschaffungswerten
bilanziert und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die Veränderungen
des Wiederbeschaffungswertes werden bis zu deren Realisierung
und unter Berücksichtigung von latenten Steuern somit über das Eigenkapital
erfasst. Positive Wiederbeschaffungswerte sind in den übrigen Forderungen
oder in den Finanzanlagen bilanziert, abhängig davon, ob die Restlaufzeit
der derivativen Finanzinstrumente länger als zwölf Monate ist. Negative
Wiederbeschaffungswerte sind in den übrigen kurzfristigen oder in den langfristigen
Verbindlichkeiten bilanziert, abhängig davon, ob die Restlaufzeit
der derivativen Finan zinstrumente länger als zwölf Monate ist. Die latenten
Steuern auf den Wiederbeschaffungswerten der Zinssatzswaps werden als
latente Steuerguthaben bzw. latente Steuerverbindlichkeiten eingebucht.
Der Nettobetrag aus Wiederbeschaffungswerten und latenten Steuern wird
im Konzerneigenkapitalnachweis als Hedgingreserve ausgewiesen. In der
Gesamtergebnisrechnung werden die in der Berichtsperiode angefallenen
Veränderungen der Wiederbeschaffungswerte mit dem Effekt aus latenten
Steuern als sonstiges Ergebnis dargestellt.
2.3 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften
Der Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften umfasst Nettomieterträge
nach Abzug von Baurechtszinsen, Leerstandsausfällen und Inkassoverlusten.
Die Erträge und Aufwendungen in Zusammenhang mit der Abrechnung
von Nebenkosten werden nicht berücksichtigt, da diese durch Liegenschaf-

tenverwaltungsgesellschaften erstellt werden. Kosten für Verwaltung, Betrieb,
Unterhalt und Reparaturen werden erfolgswirksam gesondert als
direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften ausgewiesen.
2.4 Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften
Die Gewinne und Verluste aus Verkauf von Anlageliegenschaften entsprechen
der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös nach Abzug von Transaktionskosten
und dem zuletzt bilanzierten Marktwert der veräusserten Liegenschaften.
Der Erfolg wird zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und
Gefahren erfolgswirksam realisiert.
2.5 Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften
Die Neubewertung der Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im
Bau zeigt in Über ein stimmung mit IAS 40 die Veränderungen des Marktwertes
des Immo bi lien portfolios. Grundlage bildet der Bericht des unabhängigen
Liegenschaftenschätzers. Die der Neubewertung zugrunde liegende Liegenschaftenbewertung
schliesst in Übereinstimmung mit IAS 40, Ziffer 30,
den Abzug von Transaktionskosten im Zeitpunkt des Verkaufs aus.
Weitere Ausführungen zur Bilanzierung von Anlageliegenschaften vgl. 2.9.
2.6 Erfolg aus Generalunternehmung
Der Ertrag aus Realisation Generalunternehmung umfasst das während
einer Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen für Dritte («Drittprojekte»)
und entspricht dem nach Massgabe des Baufortschritts abgegrenzten
Total aller Projektkosten, Honorare und Gewinnen aus Bautätigkeit
nach der Percentage of Completion Method (POC) gemäss IAS 11. Bei verlustbringenden
Projekten wird der geschätzte Endverlust sofort erfolgswirksam
in den Projektsaldi (Forderungen oder Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen) zurückgestellt.
Gemäss IAS 18 werden als Ertrag aus Verkauf Entwicklung in der Gesamtergebnisrechnung
die realisierten und erhaltenen Verkaufserlöse für Entwicklungsliegenschaften
(«Eigenprojekte») berücksichtigt. Die Umsatzerfassung
erfolgt zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahren, das heisst
bei Eigentumsübertragung und Vollzug im Grundbuch. Gewinne und Verluste
aus der Veräusserung von Eigenprojekten werden zum Zeitpunkt des Übergangs
der letzten Einheit verbucht.
Im direkten Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf
Entwicklung sind sowohl die zeitlich abgegrenzten Projektkosten aller Drittprojekte
enthalten, die von Unternehmern hinzugekauft wurden, als auch
die kumulierten Anlagekosten inklusive aktivierter Eigenleistungen für veräusserte
Eigenprojekte.
Aktivierte Eigenleistungen ergeben sich sowohl für Anlageliegenschaften
im Bau als auch für Entwicklungsliegenschaften und werden in der Gesamtergebnisrechnung
zu Herstellkosten bewertet, wenn eigene Projektarbeiten
angefallen sind.
Allreal Geschäftsbericht 2011
75

76 Allreal Geschäftsbericht 2011
2.7 Überleitung Segmentsberichterstattung
auf die Gesamtergebnisrechnung
In der internen Berichterstattung wird das Unternehmensergebnis analog
dargestellt wie in der Segmentsberichterstattung. Betreffend das Geschäftsfeld
Generalunternehmung besteht eine Differenz zwischen der Segmentsberichterstattung
und der Gesamtergebnisrechnung, und zwar in Bezug auf
die Quantifizierung der Umsätze.
Bei der Segmentsberichterstattung wird das abgewickelte Projektvolumen
für sämtliche Dritt- und Eigenprojekte als massgebende Umsatzgrösse
herangezogen.
In der Gesamtergebnisrechnung werden die Umsätze aus Realisation Generalunternehmung
und die Umsätze aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften
gemäss 2.6 erfasst. In der Segmentsberichterstattung werden die
für das Geschäftsfeld Immobilien abgewickelten Projektvolumen (konzerninterner
Umsatz) und für Eigenprojekte die Differenz zwischen abgewickeltem
Projektvolumen und realisiertem Verkauf aus Entwicklung dargestellt.
2.8 Finanzaufwand/aktivierte Bauzinsen
Die Zinsaufwendungen werden auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich
abgegrenzt und direkt der Gesamtergebnisrechnung belastet.
Bei in Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften
im Bau werden die direkt auf ein Projekt zurechenbaren Zinskosten aus
Finanzierungen Dritter voll umfänglich aktiviert. Darüber hinaus wird analog
zur internen Finanzbericht erstattung sowie in Auslegung von IAS 23, Ziffer
14, die Annahme getroffen, dass die übrigen angefangenen Bauten zu
55–60% fremdfinanziert werden. Davon ausgehend werden für angefangene
Bauten ab dem Zeitpunkt des Baubeginns auf 55–60% des anfallenden
Fremdkapitals Zinsaufwendungen aktiviert. Der zugrunde liegende Fremdkapitalzins
entspricht dem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz während
der Berichts periode.
2.9 Anlageliegenschaften
Die im Anlagevermögen bilanzierten Anlageliegenschaften teilen sich auf in
Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) und Anlageliegenschaften
im Bau. Alle Anlageliegenschaften werden in Übereinstimmung
mit IAS 40 zum Marktwert bilanziert. Die Bewertung zum Zeitpunkt der Ersterfassung
erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive direkt zurechenbarer
Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Marktwerte unter
Verwendung der Discounted Cashflow-Methode (DCF) regelmässig auf den
Bilanzstichtag hin durch den externen unabhängigen Liegenschaftenschätzer
ermittelt (Fair Value). Einzelheiten zur Bewertungsmethode und den
wesentlichen Annahmen vgl. 2.30. Veränderungen des Marktwertes werden
unter Berücksichtigung latenter Steuern erfolgswirksam erfasst. Die kumu-
lierte Differenz zwischen Anschaffungskos ten und Marktwerten aller Anlage-
liegenschaften mit Einbezug der darauf lasten den latenten Steuern werden
im Eigenkapitalnachweis als Teil der Gewinnreserven (Neubewertungsreserven)
ausgewiesen. Renditelie genschaften, deren Verkauf an Dritte beschlossen
wurde, werden gemäss IFRS 5 zu Marktwerten separat als zur Veräusse-

ung bestimmte Anlageliegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen.
Damit Projekte den Anlageliegenschaften im Bau zugeordnet werden können,
müssen kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die Realisierung
ist für das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt, es besteht
eine rechtskräftige Baubewilligung, und der interne Ausführungsentscheid
durch die Gruppenleitung liegt vor. Im Wei teren sind Aufwendungen und Erträge
zuverlässig schätzbar, damit eine Marktwertschätzung unter Verwendung
der DCF-Methode durchgeführt werden kann.
2.10 Entwicklungsliegenschaften
Die im Umlaufvermögen bilanzierten Entwicklungsliegenschaften beinhalten
Entwicklungsreserven, angefangene Bauten sowie fertig gestellte Liegenschaften,
die noch nicht an Dritte veräussert wurden. Sofern die in 2.9
erwähnten Kriterien für Anlageliegenschaften im Bau nicht erfüllt sind, werden
solche Projekte ebenfalls als Entwicklungsliegenschaften in die Bilanz
eingestellt.
Die Bilanzierung der Entwicklungsliegenschaften erfolgt nach IAS 2, wonach
diese Liegenschaften zu Anschaffungs- bzw. Herstellkosten oder einem
tieferen realisierbaren Nettowert in die Konzernrechnung eingestellt werden.
Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur
Veräusserung noch zu erwartender Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine
allfällige Wertberichtigung wird im Erfolg aus Generalunternehmung berücksichtigt.
In den Entwicklungsreserven werden bereits im Eigentum von Allreal befindliche
Grundstücke oder Anzahlungen für geplante Landkäufe sowie Drittkosten
(nicht aber Eigenleistungen) aktiviert, wenn mit der Realisierung des
Projektes gerechnet wird, die Ausführungsarbeiten aber noch nicht begonnen
haben.
Als angefangene Bauten werden Projekte in Ausführung bilanziert, deren
bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen ist, die objektspezifische
Gesamtabrechnung noch nicht vorliegt und die Eigentumsübertragung an
Dritte noch nicht vollständig erfolgte. Realisierte und baulich abgeschlossene
sowie unmittelbar zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften
an Dritte werden als fertiggestellte Liegenschaften ausgewiesen.
2.11 Übrige Sachanlagen
Die Bewertung der übrigen Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- bzw.
Her stellungskosten abzüglich betriebsnotwendiger Abschreibungen, gegebenenfalls
vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertverminderungen.
Die geschätzte Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäftseinrichtungen
beträgt vier bis fünf Jahre sowie drei Jahre für IT-Infrastruktur
und Betriebseinrichtungen in Anlageliegenschaften. Die in den übrigen Sachanlagen
aktivierten Kunstgegenstände werden nicht abgeschrieben. Reparatur-
und Unterhalts kosten werden erfolgswirksam erfasst. Die Abschreibungen
werden linear vorgenommen.
2.12 Immaterielle Anlagen
Die immateriellen Anlagen betreffen Goodwill. Dieser entspricht dem Summenüberschuss
von Kaufpreis, dem Beitrag der Minderheitsanteile am über-
Allreal Geschäftsbericht 2011
77

78 Allreal Geschäftsbericht 2011
nommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor bereits gehaltenen
Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte,
Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten.
2.13 Finanzanlagen
Finanzanlagen beinhalten langfristige Darlehen im Rahmen der üblichen
Ge schäftstätigkeit und Vorfinanzierung von Mieterausbauten sowie positive
Wiederbeschaffungswerte von Zinssatz swaps mit einer Laufzeit grösser als
12 Monate. Die Darlehen werden nach der «amortised cost method» bilanziert
und sind frei verfügbar.
2.14 Kurzfristige Forderungen
Forderungen aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bilanziert,
d.h., erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen
aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Positive
Nettopositionen werden unter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen,
negative Nettopositionen unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen ausgewiesen; vgl. auch 2.6.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Forderungen
werden zum Nominalwert abzüglich notwendiger Wertberichtigungen für
nicht einbringbare Forderungen ausgewiesen. Die Wertberichtigungen basieren
auf einer Einzelbeurteilung der Forderung unter Berücksichtigung von
hinterlegten Sicherheiten und beziehen zudem entsprechende historische
Erfahrungswerte mit ein.
Alle kurzfristigen Forderungen sind frei verfügbar und nicht verpfändet.
2.15 Liquide Mittel
Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Post- und Bankguthaben
so wie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen.
Der Ausweis erfolgt zum Nominalwert.
2.16 Aktienkapital/Eigene Aktien
Das Aktienkapital der Allreal Holding AG wird als Eigenkapital ausgewiesen,
da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie besteht. Emissionskosten,
die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe
der neuen Aktien zuordenbar sind, werden mit den Kapitalreserven im Eigenkapital
verrechnet. Das mit Kapitalerhöhungen oder durch Konversion
Wandelanleihe einbezahlte Agio wird in den Kapitalreserven bilanziert.
Eigene Aktien können durch die Allreal Holding AG oder durch eine ihrer
Gruppengesellschaften am Bilanzstichtag gehalten werden. Diese werden
zu Anschaffungskosten direkt mit dem Eigenkapital verrechnet und als separate
Position im Konzerneigenkapitalnachweis aufgeführt. Gewinne und
Verluste aus Transaktionen mit eigenen Aktien werden in den übrigen Gewinnreserven
des Eigenkapitals berücksichtigt.
2.17 Wandelanleihen
Ausstehende Wandelanleihen werden gemäss IAS 32 bilanziert, in dem eine
Aufteilung in Fremdkapital (Finanzverbindlichkeiten) und Eigenkapital vorgenommen
wird. Die Zuweisung zum Eigenkapital entspricht der Differenz

zwischen Emissions erlös vor Ausgabekosten und Fair Value der Finanzverbindlichkeiten.
Die Emissionskosten werden mit der Wandelanleihe verrechnet
und anteilsmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt. Der Eigenkapitalanteil
bleibt bis zu Wandlungen oder Rückkauf von Obligationen im
Eigenkapital un verändert. Die Differenz zwischen bilanzierten Finanzverbindlichkeiten
und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Wandelanleihen
nach der Effektivzinsmethode erfolgswirksam amortisiert.
2.18 Obligationenanleihen
Ausstehende Obligationenanleihen werden bei der Emission nach Abzug der
Transaktionskosten zum erhaltenen Gegenwert bilanziert. Die Differenz zwischen
bilanzierten Finanzverbindlichkeiten und dem Rückzahlungsbetrag
wird über die Laufzeit der Obligationenanleihen nach der Effektivzinsmethode
erfolgswirksam amortisiert.
2.19 Verbindlichkeiten aus Finanzierung
Die Finanzschulden beinhalten neben den Obligationen- und Wandelanleihen
grundpfandgesicherte Bankkredite und werden in Übereinstimmung mit
IAS 1 als langfris tige Finanz verbindlichkeiten erfasst, sofern die vertraglich
vereinbarte Restlaufzeit in den Kreditverträgen grösser als zwölf Monate ist.
Alle anderen Finanz verbindlichkeiten werden als kurzfristige Bankschulden
bilanziert, auch Amortisationszahlungen, die innerhalb von zwölf Monaten
nach Bilanzstichtag fällig werden. Die Bewertung aller Verbindlichkeiten aus
Finanzierung erfolgt unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu den fortgeführten
Anschaffungswerten.
2.20 Rückstellungen
Rückstellungen werden in dem Masse vorgenommen, als entsprechende
Verpflichtungen per Bilanzstichtag bestehen und deren Ereignis in der Vergangenheit
liegt. Im Weiteren kann die Höhe zuverlässig geschätzt werden,
und die Eintretenswahrscheinlichkeit wird höher eingestuft als die des
Nichteintretens. Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen
erfolgt je nach Einschätzung, ob eine In anspruchnahme innerhalb eines Jahres
oder später erfolgt.
2.21 Kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip
bilanziert, d.h., erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen
aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi).
Negative Nettopositionen werden unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen, positive Nettopositionen unter Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen ausgewiesen.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Verbindlichkeiten
(passive Rechnungsabgrenzungen), die innerhalb eines Jahres fällig
werden, werden zum Nominalwert ausgewiesen.
2.22 Leasing
Leasingverträge werden als finanzielles Leasing bilanziert, wenn im Wesentlichen
alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen des
Leasingobjekts auf die Allreal-Gruppe übergehen. Die Klassifizierung erfolgt
zu Beginn des Leasingverhältnisses. Dabei werden die Leasingverbindlich-
Allreal Geschäftsbericht 2011
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80 Allreal Geschäftsbericht 2011
keiten in Zins- und Tilgungsbeträge aufgeteilt und der Leasinggegenstand
über die geschätzte Nutzungs- oder kürzere Leasingdauer abgeschrieben.
Das Leasingobjekt wird zum tieferen Wert von Barwert der Leasingzahlungen
und Verkehrswert aktiviert.
Operative Leasingverträge wie zum Beispiel Mieterträge oder Baurechtszinsen
werden bilanziell nicht erfasst, da es sich in der Regel um langfristige
Mietverträge mit einer festen Laufzeit handelt, bei denen das Eigentum
bei Vertragsablauf nicht auf die Mieter übergeht. Die Geldströme werden
direkt bei Zahlungszeitpunkt erfolgswirksam berücksichtigt.
2.23 Impairment
Beim Vorliegen von Anhaltspunkten, dass die Werthaltigkeit von Aktiven
beeinträchtigt ist, wird mindestens einmal jährlich ein Impairment-Test
durchgeführt und der realisierbare Wert geschätzt. Als realisierbarer Wert
wird der tiefere Betrag zwischen Nutzwert und Verkehrswert abzüglich
Verkaufskosten ermittelt. Eine allfällige Differenz zwischen dem Aktivum
und dem realisierbaren Wert wird erfolgswirksam abgeschrieben und im
Anhang der Konzernrechnung separat ausgewiesen. Mit Ausnahme der
Anlageliegenschaften und der latenten Steuerguthaben können alle Aktiven
einem Impairment-Test unterzogen werden.
2.24 Steuern
Die in der Gesamtergebnisrechnung aufgeführte Position des Steueraufwands
umfasst laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit, latente Steuern aus
Neubewertung und übrige latente Steuern.
Die Steuern aus Geschäftstätigkeit umfassen die geschuldeten Ertragssteuern
des Geschäftsjahres sowie angefallene Grundstückgewinnsteuern
aus der Fertigstellung und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften
(Geschäftsfeld Generalunternehmung) und der Veräusserung von Anlageliegenschaften
(Geschäftsfeld Immobilien).
Die laufenden Ertragssteuern werden nach Berücksichtigung von steuerlich
verwendbaren Verlustvorträgen und unter Zugrundelegung der jeweils gültigen
Steuerordnung anhand der von den einzelnen Gruppengesellschaften
ausgewiesenen Ergebnisse ermittelt und unter den kurzfristigen Steuerverbindlichkeiten
bilanziert.
Latente Steuern werden nach der «Comprehensive Balance Sheet Liability
Method» ermittelt und zu den am Bilanzstichtag gültigen bzw. angekündigten
Steuersätzen berechnet. Veränderungen der latenten Steuern wer-
den, mit Ausnahme jener auf den Wieder beschaffungswerten der Cashflow
Hedges, erfolgswirksam über die Gesamt ergebnisrechnung verbucht.
Latente Steuerverbindlichkeiten berücksichtigen die er trags- und grundstückgewinnsteuerlichen
Abweichungen zwischen der Bewertung für die
Zwecke der Konzernrechnung und der jeweils gültigen steuerlichen Bewertung
einzelner Aktiven und Passiven. Dabei wird auf grundsätzlich allen Abweichungen,
die zu zeitlichen Verschiebungen in der Besteuerung führen,
eine latente Steuer berechnet. Für die Höherbewertung von Anlageliegenschaften
(positive Differenz zwischen Anschaffungskosten und Marktwert)

kommt ein individueller Steuersatz zur Anwendung, wobei für jede einzelne
Anlageliegenschaft eine realistische Haltedauer festgelegt wird.
Latente Steuerguthaben aus steuerlichen Verlustvorträgen und Tieferbewertung
von Anlageliegenschaften (negative Differenz zwischen Steuerwert
und Marktwert) werden aktiviert, wenn ihre Verwertbarkeit mit zukünftigen
steuerbaren Erträgen gesichert erscheint.
2.25 Personalvorsorge
Mitarbeitende der Allreal-Gruppe sind für die obligatorische und überobligatorische
Personalvorsorge gemäss BVG bei der Pensionskasse Allreal
ver sichert. Die Pensionskasse Allreal ist eine rechtlich selbständige Vorsorgeeinrichtung,
die nach schweizerischem Recht auf dem Beitragsprimat
ba siert.
Aufgrund seiner Charakteristiken wird der Vorsorgeplan nach IAS 19 als Leistungsprimat
(«defined benefit plan») qualifiziert. Bei leistungsorientierten
Plänen wird der Barwert der erwarteten Ansprüche nach der «Projected Unit
Credit Method» ermittelt und zurückgestellt. Alle Verpflichtungen und die
diesen gegenüberstehenden Vorsorgeaktiven werden jährlich zu Marktwerten
durch einen unabhängigen Versicherungsmathematiker neu berechnet.
Die Vorsorgekosten, die mit der Arbeitsleistung der Berichtsperiode zusammenhängen
und die Verzinsung der erworbenen Vorsorgeansprüche werden
erfolgswirksam erfasst. Frühere Arbeitsleistungen betreffende Vorsorgekosten,
die auf neue oder verbesserte Vorsorgeleistungen zurückzuführen
sind («Past Service Costs»), werden linear bis zum Zeitpunkt der Anspruchsberechtigung
über den Personalvorsorgeaufwand erfasst.
Versicherungstechnische Gewinne und Verluste aus der Neuberechnung
werden linear über die durchschnittliche Restdienstzeit erfolgswirksam erfasst,
sofern sie 10 Prozent des höheren Wertes von Vorsorgeverpflichtung
und Planaktiven überschreiten (Korridor-Methode).
Überdeckungen werden nur bis zu einem Betrag aktiviert, der die Summe
von nicht erfasstem nachzuverrechnendem Dienstzeitaufwand, nicht erfassten
versicherungsmathematischen Verlusten und dem Nutzen aus zukünftigen
Beitragsrückzahlungen oder -reduktionen nicht übersteigt.
Für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden besteht eine mit einer Versicherungsgesellschaft
abgeschlossene Kaderversicherung, die gemäss IAS 19
als Beitragsprimat qualifiziert wird. Die in der Berichtsperiode ausgewiesenen
Aufwendungen entsprechen den geleisteten Beitragszahlungen des
Arbeitgebers.
2.26 Aktienbasierte Vergütungen
Den Mitgliedern der Gruppenleitung und ausgewählten Kadermitarbeitern
kann ein Teil der variablen Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding
AG ausgerichtet werden. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann
der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte der zugeteilten Aktien
wird ihm in zwei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis
zu diesem Zeitpunkt ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch
die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im
Allreal Geschäftsbericht 2011
81

82 Allreal Geschäftsbericht 2011
Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird gemäss
IFRS 2 über den Leistungszeitraum (Vesting period) erfolgswirksam im Personalaufwand
erfasst. Die Bewertung der sofort verfügbaren Aktien erfolgt
zum Verkehrswert beim Gewährungszeitpunkt und für die übrigen Aktien
zum Börsenkurs am Bilanzstichtag.
2.27 Unternehmensergebnis je Aktie
Der Reingewinn je Aktie errechnet sich aus der Division des Unternehmensergebnisses
durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender
Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt
nebst der Aufrechnung von Aufwendungen und Erträgen im Zusammenhang
mit den Wandelanleihen (Zinsaufwand, Amortisationseffekte,
Steuern) auch zusätzliche Aktien, die durch die Ausübung von Options- oder
Wandelrechten entstehen können und einen Verwässerungseffekt zur Folge
haben.
2.28 Konzerngeldflussrechnung
Als Fonds werden flüssige Mittel (Kassenbestände, Post- und Bankguthaben)
sowie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von
90 Tagen verwendet. Der Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit setzt sich aus
dem betrieblichen Geldfluss vor Veränderung des Nettoumlaufvermögens
(NUV), den Veränderungen des NUV (ohne flüssige Mittel und kurzfris tige
Steuerverbindlichkeiten) sowie den bezahlten Finanzkosten, erhaltenen
Finanz erlösen und den bezahlten Ertrags- und Grundstückgewinnsteuern
zusammen. Die Geldflüsse aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit sind
gesondert dargestellt.
2.29 Fremdwährungen
Die Tätigkeit der Allreal-Gruppe beschränkt sich geografisch auf die Schweiz.
Es bestehen deshalb keine wesentlichen Aktiven und Verbindlichkeiten in
Fremdwährungen. Alle Gruppengesellschaften erstellen ihre Jahresrechnung
in Schweizer Franken, womit aus der Konsolidierung keine Umrechnungsdifferenzen
entstehen.
2.30 Bewertungsunsicherheiten
Anlageliegenschaften
Allreal hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert per 31. Dezember
2011 von CHF 2 951.0 Mio. Die Anlageliegenschaften sind zum Marktwert bewertet,
welcher auf Basis der Discounted Cashflow-Methode (DCF) ermittelt
wird. Die DCF-Methode basiert auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen,
wobei das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf Basis zukünftiger
Einnahmen und Ausgaben ermittelt wird. Die Marktwerte berücksichtigen
keine Transaktionskosten bei Veräusserung.
Die zukünftigen Mietzinseinnahmen werden auf Basis aktueller Vertragsmieten
und jährlicher Sollmieteinnahmen prognostiziert. Im Fall auslaufender
Geschäftsmietverträge wird eine aus aktueller Sicht nachhaltige Marktmiete
eingesetzt. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der Regel
der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung. Im
Fall von unbefristeten Mietverträgen werden bei deutlicher Abweichung der

Vertragsmieten vom Marktniveau im Exitjahr ebenfalls nachhaltige Marktmieten
eingesetzt.
Bewirtschaftungs- und Gebäudekosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen
Liegenschaftsabrechnungen und beinhalten nicht umlagefähige
Betriebs- und Unterhaltskosten sowie zukünftige Instandsetzungskosten
anhand der mehrjährigen Jahresbudgets der Allreal. Diese Kosten berücksichtigen
ausschliesslich Kosten zur Substanzerhaltung, welche das der
Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig
sichert. Zukünftige wertvermehrende Investitionen und damit verbundene
Mehrerträge werden deshalb nicht eingerechnet.
Die Diskontierung erfolgt für jede Anlageliegenschaft objektspezifisch nach
Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment. Die Teuerung wird in
den prognostizierten Zahlungsströmen berücksichtigt. Die Diskontierungs-
und Kapitalisierungssätze orientieren sich an der Verzinsung langfristiger,
risikofreier Anlagen plus eines spezifischen Risikozuschlags.
Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Renditeliegenschaften mit einem
Marktwert von CHF 2 529.2 Mio. per 31. Dezember 2011 würde die isolierte
Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um
50 Basispunkte zu einer Werterhöhung von CHF 278.5 Mio. beziehungsweise
zu einer Wertreduktion von CHF 227.8 Mio. führen.
Entwicklungsliegenschaften
Allreal hält Entwicklungsliegenschaften mit einem Buchwert von CHF 504.1
Mio. per 31. Dezember 2011. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- bzw.
Herstellkosten – inklusive Eigenleistungen für angefangene Bauten – abzüglich
Wertberichtigungen für Wertverminderungen. Spätestens am Bilanzstichtag
wird für alle Entwicklungsprojekte ein Impairment-Test durchgeführt,
indem die aufgelaufenen und zukünftigen Kosten dem realisierbaren
Wert gegenübergestellt werden. Auf der Kostenseite werden, unter anderem
aufgrund von Investitionsrechnungen, zeitlichem Verlauf der Projekte und
Kostenprognosen von Projektleitern die Aufwendungen ermittelt. Die Erlöse
basieren auf Markteinschätzungen, Erfahrungswerten und bisherigen Verkaufserfolgen.
Sofern die tatsächlichen Baukosten und Verkaufserlöse in
den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann
eine Anpassung der Buchwerte notwendig sein.
Steuern
Die Allreal-Gruppe verfügt über wesentliche latente Steuerguthaben
(31.12.2011: CHF 43.0 Mio.) und -verbindlichkeiten (31.12.2011: CHF 137.6 Mio.),
die hauptsächlich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften
anfallen; vgl. 2.24. Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften
wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt.
Sollte die effektive Haltedauer der Anlageliegenschaften nicht der angenommenen
Haltedauer entsprechen, kann sich bei Veräusserung eine Steuerlast
ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.
2.31 Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung
Allreal verfügt über ein umfassendes Management-System (QMS). Dieses
beschreibt sämtliche übergeordneten Prozesse sowie die dazugehörenden
Allreal Geschäftsbericht 2011
83

84 Allreal Geschäftsbericht 2011
Kontrollen und integriert die Aufgaben der Führung, die operativen Prozesse
sowie die Unterstützungsprozesse. Das QMS deckt auch nichtfinanzielle
Prozesse ab. Daneben besteht ein dokumentiertes internes Kontrollsystem
zur Buchführung und zur finanziellen Berichterstattung, um das Risiko einer
wesentlichen Falschdarstellung in der Jahresrechnung zu vermeiden bzw.
zu vermindern oder aufzudecken. Die Kontrollen zur finanziellen Berichterstattung
richten sich nach dem COSO-Rahmenkonzept. Die Gruppenleitung
bestätigt dem Verwaltungsrat einmal pro Jahr schriftlich, dass ein internes
Kontrollsystem existiert und effektiv ist.
Der Verwaltungsrat bzw. der Risk and Audit-Ausschuss beurteilen mindestens
einmal jährlich die von der Gruppenleitung erstellte Risikobeurteilung
auf Unternehmensstufe (Identifikation, Quantifizierung, Kontrolle und
Steuerung). Die Risikobeurteilung hat insbesondere die Zuverlässigkeit und
Vollständigkeit von finanziellen Informationen (Ordnungsmässigkeit), die
Vermögenssicherung, die Einhaltung von Gesetzen, Bestimmungen und Verträgen
sowie die Gefahr von Bilanzbetrügereien explizit zu berücksichtigen.
Um die Übereinstimmung des Konzernabschlusses der Allreal-Gruppe mit
den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässigkeit
der Berichterstattung zu gewährleisten, sind wirksame interne Kontroll-
und Steuerungssysteme eingerichtet. Bei der Bilanzierung und Bewertung
werden zukunftsgerichtete Einschätzungen und Annahmen getroffen. Schätzungen
und Annahmen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung
der Buchwerte von Vermögen und Schulden innerhalb des nächsten
Geschäftsjahres darstellen, sind unter den einzelnen Positionen im Anhang
dargestellt. Für finanzielles Risikomanagement vgl. 5.4.2.
3 Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung
3.1 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften
CHF Mio. 2011 2010
Mietertrag aus Geschäftsliegenschaften 120.2 116.3
Mietertrag aus Wohnliegenschaften 22.7 22.8
Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften 142.9 139.1
Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:
Soll-Mietertrag 150.3 147.4
Baurechtszinsen –0.1 –0.3
Leerstandsausfall –6.6 –7.0
Inkassoverluste und Ertragsausfälle aus mietfreien Zeiten –0.7 –1.0
Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften 142.9 139.1
Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2011 gesamthaft
4.4% des Soll-Mietertrages (2010: 4.8%), aufgeteilt auf die Geschäftsliegenschaften
mit 4.6% und die Wohnliegenschaften mit 3.7% (2010: 5.2% bzw.
2.5%).

Die Ertragsausfälle für mietfreie Zeiten betreffen Erst- und Wiedervermietungen
von Geschäftsflächen, die durch die Mieter gemäss vertraglichen
Vereinbarungen in der Berichtsperiode zeitlich gestaffelt bezogen wurden
und die während dieser Dauer keine oder reduzierte Mietzinsen im Total von
CHF 0.6 Mio. bezahlten (2010: CHF 0.8 Mio.). Die effektiven Inkassoverluste
beliefen sich auf CHF 0.1 Mio. (2010: CHF 0.2 Mio.).
Bei zwei Renditeliegenschaften ist Allreal Baurechtsnehmerin, wobei nur
für eine Geschäftsliegenschaft ein Baurechtszins geschuldet ist. Dieser wird
gemäss vertraglicher Vereinbarung jährlich neu aufgrund der Kapitalmarktzinsen
für eine Folgeperiode von 12 Monaten festgelegt. Die zukünftigen
Baurechtszinsen fallen wie folgt an:
CHF Mio. 2011 2010
Baurechtszinsen bis ein Jahr –0.1 –0.1
Baurechtszinsen ab zwei bis fünf Jahre –0.2 –0.3
Baurechtszinsen nach fünf Jahren –4.4 –4.9
Total zukünftige Baurechtszinsen –4.7 –5.3
Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:
CHF Mio. 2011 2010
auf durchgehend gehaltenen Geschäftsliegenschaften 118.3 109.6
auf durchgehend gehaltenen Wohnliegenschaften 21.0 20.8
auf Zukäufen und Eigenentwicklungen 3.3 5.3
auf verkauften Liegenschaften 0.3 3.4
Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften 142.9 139.1
Der Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Geschäfts- und Wohnliegenschaften
veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um –0.7% bzw. +1.2% (likefor-like
rental growth). Bei der Berechnung der Wachstumsrate auf dem
Bestandesportfolio wurden Zu- und Abgänge in den Jahren 2011 und 2010
nicht berücksichtigt.
3.2 Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften
CHF Mio. 2011 2010
Verwaltungs- und Betriebsaufwand Geschäftsliegenschaften –5.4 –5.4
Verwaltungs- und Betriebsaufwand Wohnliegenschaften –1.3 –1.3
Unterhalts- und Reparaturaufwand Geschäftsliegenschaften –11.0 –11.6
Unterhalts- und Reparaturaufwand Wohnliegenschaften –1.3 –2.4
Liegenschaftenaufwand –19.0 –20.7
Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften
im Geschäftsfeld Immobilien.
Allreal Geschäftsbericht 2011
85

86 Allreal Geschäftsbericht 2011
Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. 2011 2010
Verwaltungshonorare und -kosten –3.7 –3.5
Versicherungen, Gebühren und Abgaben –1.2 –1.2
Hauswartung –0.4 –0.5
Übriger Aufwand und Nebenkosten (Eigentümerlasten) –1.4 –1.5
Verwaltungs- und Betriebsaufwand –6.7 –6.7
Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr
2011 auf CHF 0.5 Mio. (2010: CHF 0.8 Mio.).
3.3 Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften
CHF Mio. 2011 2010
Verkaufserlös 10.3 59.2
Transaktionskosten aus Verkauf 0.0 –0.1
Bilanzwert = Marktwert am 31.12. des Vorjahres –9.5 –56.9
Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften 0.8 2.2
In der Berichtsperiode wurden eine Wohnliegenschaft in Zürich-Affoltern
und eine Geschäftsliegenschaft in Basel mit Verkaufspreisen von CHF 6.7
Mio. und CHF 3.6 Mio. veräussert. Nach Abzug der Transaktionskosten resultierte
ein Verkaufserfolg vor Steuern von CHF 0.8 Mio.
3.4 Erfolg aus Generalunternehmung
CHF Mio. 2011 2010
Dritthonorare und Gewinne aus Bautätigkeit 53.5 58.8
Erfolg aus Projektentwicklung und Verkauf Entwicklungsliegenschaften 26.3 26.7
Aktivierte Eigenleistungen 27.4 19.9
Diverse Erträge 1.1 2.8
Erfolg aus Generalunternehmung 108.3 108.2
Die Dritthonorare und Gewinne aus Bautätigkeiten setzen sich aus Architektur-
und Generalunternehmungshonoraren (CHF 32.2 Mio.) und Gewinnen
aus Bautätigkeit (CHF 23.5 Mio.) zusammen. Demgegenüber stehen direkt
verrechnete Erlösminderungen für Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien,
Del kredere sowie Drittaufwand aus Offertkosten (CHF
–2.2 Mio.).
Beim Erfolg aus Projektentwicklung und Verkauf Entwicklungsliegenschaften
in Höhe von CHF 26.3 Mio. (2010: CHF 26.7 Mio.) entfallen CHF 23.7 Mio.
auf Verkaufsgewinne aus den drei abgeschlossenen Projekten Ahornweg
Adliswil, Lidostrasse Unterägeri und Bauarena Volketswil. Mit weiteren Projektentwicklungs-
und Verkaufsaktivitäten wurden CHF 2.6 Mio. erzielt.

In den diversen Erträgen von CHF 1.1 Mio. sind Mieterträge aus Entwicklungsliegenschaften
von CHF 0.8 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen
und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.3 Mio. enthalten.
3.5 Personalaufwand
CHF Mio. 2011 2010
Löhne und Gehälter –39.1 –36.4
Sozialleistungen –3.3 –3.5
Personalvorsorge –3.4 –3.2
Aktienbasierte Vergütungen –0.1 0.0
Übriger Personalaufwand –1.0 –1.7
Personalaufwand –46.9 –44.8
Der Personalaufwand betrifft, mit Ausnahme der Verwaltungsratshonorare
(Holding, CHF 0.5 Mio.), die Generalunternehmung. Anderen Unternehmensbereichen
zur Verfügung gestellte Personaldienstleistungen werden mittels
Management Fees abgegolten (vgl. 5.6).
In den Löhnen und Gehältern von CHF 39.1 Mio. sind variable Vergütungen in
Form von Boni (CHF 4.6 Mio.) enthalten. Für aktienbasierte Vergütungen an
die Geschäftsleitung vgl. 3.11.
Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für Aus- und Weiterbildung
(CHF 0.7 Mio.), freiwillige Dienstaltersgutschriften an Mitarbeitende
(CHF 0.1 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.1 Mio.)
sowie weitere mitarbeiterbezogene Aufwendungen (CHF 0.1 Mio.).
Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 316 Mitarbeitende, entsprechend
297 Vollzeitstellen (2010: 275 Mitarbeitende/261 Vollzeitstellen).
3.6 Übriger Betriebsaufwand
CHF Mio. 2011 2010
Informatikaufwand –1.2 –1.1
Mietaufwand –2.9 –2.8
Beratungs- und Rechtsaufwand –0.7 –1.2
Verwaltungsaufwand –3.2 –2.9
Kapitalsteuern –1.9 –1.8
Übriger allgemeiner Betriebsaufwand –2.5 –1.9
Übriger Betriebsaufwand –12.4 –11.7
Der Mietaufwand betrifft von Allreal genutzte Geschäftsräumlichkeiten und
Parkplätze in Zürich, Basel, Bern und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht
ein indexierter Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2018 und
einem jährlichen Mietzins von CHF 2.8 Mio. (total CHF 17.0 Mio. bis 2018),
wovon bis 30. September 2011 CHF 0.3 Mio. durch einen Untermieter getragen
wurden. Die Mietverträge für die anderen drei Standorte mit jährlichen
Mietzinsen von CHF 0.4 Mio. (total CHF 1.7 Mio. bis Vertragsende) haben fixe
Laufzeiten bis maximal Januar 2017.
Allreal Geschäftsbericht 2011
87

88 Allreal Geschäftsbericht 2011
Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation,
Tele kommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt.
Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für
Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen, Porti und
Frankieraufwendungen, Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer
sowie Spesen von Mitarbeitenden.
3.7 Finanzertrag
CHF Mio. 2011 2010
Zinsertrag aus Bauabrechnungen 0.2 0.0
Zinsertrag aus definitiven Steuerabrechnungen 0.1 0.0
Zinsertrag aus liquiden Mitteln 0.1 0.1
Zinsertrag aus Finanzanlagen 0.1 0.1
Finanzertrag 0.5 0.2
3.8 Finanzaufwand
CHF Mio. 2011 2010
Zinsaufwand für Verbindlichkeiten und Derivate gegenüber Banken –30.6 –31.6
Zinsaufwand für Obligationenanleihe –2.5 0.0
Zinsaufwand für Wandelanleihen –7.1 –9.3
Zinsaufwand für übrige Verbindlichkeiten –0.2 0.0
Aktivierte Bauzinsen 7.6 6.7
Finanzaufwand –32.8 –34.2
Der Finanzaufwand für die 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 enthält abgegrenzte
Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 2.3 Mio. und die Amortisation
zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.2 Mio.
Der Finanzaufwand für die 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 setzt sich aus
bezahlten und abgegrenzten Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 4.2 Mio.
(2010: CHF 5.5 Mio.) und der Amortisation zwischen Schuldkomponente und
Rückzahlungsbetrag von CHF 2.9 Mio. zusammen (2010: CHF 3.8 Mio.). Im
Vorjahr war der Finanzaufwand bis Juni 2010 noch mit der 1.875% Wandelanleihe
2006–2010 belastet.
Die aktivierten Bauzinsen von CHF 7.6 Mio. betreffen entweder direkt zurechenbare
Zinskosten Dritter oder die Zuordnung von durchschnittlich
55–60% des anfallenden Fremdkapitalaufwands bei in Bau befindlichen Ent-
wicklungs liegenschaften (CHF 4.1 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau
(CHF 3.5 Mio.) unter Annahme eines durchschnittlichen Zinssatzes von 2.4%
(2010: 2.6%).
Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten
beträgt 2.30%, mit einer Zinsbindung von 4.3 Jahren (2010: 2.59%, Zinsbindung
3.8 Jahre).

Basierend auf den per Bilanzstichtag ausstehenden Finanzverbindlichkeiten
mit unterjähriger Zinsbindung hätte eine Zinserhöhung um 1% eine Verteuerung
der annualisierten Zinskosten von CHF 1.4 Mio. zur Folge (2010: CHF
0.3 Mio.).
3.9 Unternehmensergebnis je Aktie
Allreal Geschäftsbericht 2011
2011 2010
Anzahl ausstehende Aktien am 01.01. (’000 Stück) 13 654 11 340
Veränderung Bestand eigene Aktien (’000 Stück) –3 37
Aktienemission aus Kapitalerhöhung (’000 Stück) 0 2 277
Aktienemission aus Wandelanleihen (’000) Stück 0 0
Anzahl ausstehende Aktien am 31.12. (’000 Stück) 13 651 13 654
Durchschnittliche Anzahl ausstehende Aktien (in ’000 Stück) 13 616 13 218
Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) 109.0 106.1
Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften (CHF Mio.) 44.7 13.5
Latente Steuern auf Neubewertungserfolg (CHF Mio.) –12.9 –3.2
Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) 140.8 116.4
Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt (CHF) 10.34 8.80
Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt (CHF) 8.00 8.02
Verwässertes Unternehmensergebnis je Aktie
— inkl. Neubewertungseffekt (CHF) 9.72 8.22
— exkl. Neubewertungseffekt (CHF) 7.61 7.53
In Übereinstimmung mit IAS 33 ergibt sich, bedingt durch die Ausgabe von
Wandelanleihen, ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmens ergebnis
pro Aktie. Für die Berechnung der Verwässerung wurde das Unternehmensergebnis
um die Effekte aus den Wandelanleihen korrigiert (Finanzaufwand,
latente und laufende Steuern). Dies führt zu einem verwässerten Unternehmensergebnis
inklusive Neubewertungseffekt von CHF 146.3 Mio. bzw.
exklusive Neubewertungseffekt von CHF 114.5 Mio. Die durchschnittliche
Anzahl ausstehender Aktien erhöht sich um die maximal bei Wandlung auszugebenden
Beteiligungsrechte (zeitgewichtet) von 13 616 086 auf 15 057 167
Aktien.
Bei einer vollständigen Ausübung der Wandelrechte der 2.125% Wandel-
anleihe 2009–2014 zu einem Wandelpreis von CHF 138.75 pro Namenaktie
würden 1 441 081 neue Aktien aus bedingtem Kapital geschaffen.
3.10 Personalvorsorge
Gemäss IAS 19 qualifiziert sich die Pensionskasse Allreal als Leistungsprimat.
Unter Zugrunde legung der hierbei gültigen «Projected Unit Credit
Method» ergibt sich für den Konzernabschluss der Allreal-Gruppe folgendes
Bild:
89

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen
90 Allreal Geschäftsbericht 2011
CHF Mio. 2011 2010
Barwert der Vorsorgeverpflichtungen am 1. Januar 86.0 76.3
Änderung des Vorsorgeplans 0.4 0.0
Kosten der erworbenen Vorsorgeansprüche 2.8 2.6
Zinsaufwendungen 2.2 2.5
Beiträge der Versicherten 2.8 2.6
Ausbezahlte Leistungen 2.2 –4.2
Versicherungsprämien –0.1 –0.1
Versicherungsmathematische Verluste/(Gewinne) –3.2 6.3
Barwert der Vorsorgeverpflichtungen am 31. Dezember 93.1 86.0
Veränderungen des Vermögens der Pensionskasse zu Marktwerten
CHF Mio. 2011 2010
Vermögen der Pensionskasse zu Marktwerten am 1. Januar 85.3 78.9
Erwartete Rendite auf Planvermögen 3.1 3.2
Beiträge des Arbeitgebers 2.8 2.6
Beiträge der Versicherten 2.8 2.6
Ausbezahlte Leistungen 2.2 –4.2
Versicherungsprämien –0.1 –0.1
Versicherungsmathematische Gewinne/(Verluste) –2.8 2.3
Vermögen der Pensionskasse zu Marktwerten am 31. Dezember 93.3 85.3
CHF Mio. 31.12.2011 01.01.2011
Barwert der Vorsorgeverpflichtungen 93.1 86.0
Vermögen der Pensionskasse zu Marktwerten –93.3 –85.3
Nettovorsorgevermögen –0.2 0.7
Noch nicht erfasste versicherungstechnische Verluste/(Gewinne) 0.2 –1.2
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand 0.0 0.5
Nettovorsorgeverbindlichkeiten 0.0 0.0
Die effektive Rendite des Vermögens der Pensionskasse betrug im Jahr 2011
0.7% (2010: 4.2%).
Die Planaktiven teilen sich per 31. Dezember 2011 wie folgt auf die einzelnen
Anlagekategorien auf: Immobilien 44.4% (2010: 47.0%), Obligationen 28.6%
(2010: 29.8%), Aktien 19.6% (2010: 17.8%) sowie flüssige Mittel und Forderungen
7.4% (2010: 5.4%).
Die erwartete Rendite des Vorsorgevermögens beträgt 3.7% (2010: 3.5%) und
entspricht dem gewichteten Durchschnitt der Vermögensverteilung und den
erwarteten Renditen je Anlagekategorie. Sie setzt sich zusammen aus Immobilien
4.8% (2010: 4.8%), Obligationen 2.0%–3.0% (2010: 1.5%–1.8%), Aktien
6.0%–6.2% (2010: 6.3%–6.6%) und flüssigen Mitteln 0.5% (2010: 0.75%).

Dabei erfolgte die Berechnung der Vorsorgeverpflichtungen auf der Basis
folgender Annahmen:
CHF Mio. 31.12.2011 31.12.2010
Diskontierungszinssatz 2.5% 2.6%
Lohnentwicklung 1.0% 1.5%
Rentenentwicklung 0.25% 0.5%
Erwartete Verzinsung der Altersguthaben 2.5% 2.6%
Erwartete Rendite des Vermögens 3.7% 3.5%
Durchschnittlich verbleibende Dienstzeit der Arbeitnehmer in Jahren 9.8 6.1
Auf den 1. Januar 2012 hat die Pensionskasse eine Planänderung in Kraft gesetzt,
wonach die Altersgutschriften um 0.5% erhöht und die Risikoprämien
gleichzeitig um 0.5% gesenkt werden. Ferner wurden die Umwandlungssätze
reduziert sowie die Risikoleistungen Tod und Invalidität erhöht. Die
Spar kapitalien wurden für die aktiv Versicherten mittels einer Einmaleinlage
zulasten der Pensionskasse erhöht, um die Reduktion des Umwandlungssatzes
teilweise zu kompensieren. Die Differenz zwischen den Vorsorgeverpflichtungen
nach neuem und bisherigem Plan von CHF 0.4 Mio. wird als
nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand berücksichtigt und über die durchschnittlich
verbleibende Dienstzeit von 9.8 Jahren amortisiert.
In der folgenden Tabelle sind die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans
und der Einfluss von Abweichungen aufgrund erwarteter und
tatsächlicher Werte der Vorsorgeverpflichtungen und des Vermögens der
Pensionskasse für die letzten Berichtsperioden dargestellt:
CHF Mio. 31.12.2011 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007
Barwert der Vorsorgeverpflichtungen 93.1 86.0 76.3 69.6 69.3
Vermögen der Pensionskasse zu Marktwerten –93.3 –85.3 –78.9 –71.3 –72.3
Nettovorsorgeverbindlichkeiten/(Nettovorsorgevermögen) –0.2 0.7 –2.6 –1.7 –3.0
Nicht erfasste versicherungstechnische Verluste/(Gewinne) –0.2 –1.2 1.9 0.8 3.0
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand 0.4 0.5 0.7 0.9 0.0
Nettovorsorgeverbindlichkeiten 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Erfahrungsbedingte Anpassung der Vorsorgeverpflichtungen –1.2 –1.3 –0.1 –0.1 –1.1
Erfahrungsbedingte Anpassung des Vermögens der Pensionskasse 2.8 –2.4 –1.8 0.5 –0.5
Allreal Geschäftsbericht 2011
91

92 Allreal Geschäftsbericht 2011
Nachweis der Entwicklung der Nettovorsorgeverbindlichkeiten/
technischer Fehlbetrag
CHF Mio. 2011 2010
Nettovorsorgeverbindlichkeiten am 1. Januar 0.0 0.0
Total Vorsorgeaufwand 2.8 2.6
Beiträge des Arbeitgebers –2.8 –2.6
Nettovorsorgeverbindlichkeiten am 31. Dezember 0.0 0.0
Die erfahrungsbedingten Anpassungen bei den Planaktiven betrugen CHF
2.8 Mio. (2010: CHF –2.4 Mio.) und bei den Vorsorgeverbindlichkeiten CHF
–1.2 Mio. (2010: CHF –1.3 Mio.).
Gemäss IAS 19.58 (IFRIC 14) kann ein in der Bilanz zu aktivierender ökonomischer
Nutzen entstehen, wenn der laufende Vorsorgeaufwand grösser ist
als die reglementarischen Beiträge. Per Bilanzstichtag sind diese Voraussetzungen
wie im Vorjahr nicht gegeben.
Für das Folgejahr werden Planbeiträge von je CHF 2.8 Mio. (2010: CHF 2.8
Mio.) von Arbeitgeber und Arbeitnehmern erwartet.
Berechnung des Vorsorgeaufwands
CHF Mio. 2011 2010
Kosten der erworbenen Vorsorgeansprüche 5.6 5.2
Verzinsung der erworbenen Vorsorgeansprüche 2.2 2.5
Total Kosten 7.8 7.7
Beiträge der Versicherten –2.8 –2.6
Erwarteter Vermögensertrag –3.1 –3.2
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand 0.0 –0.2
Nettovorsorgeaufwand zulasten des Arbeitgebers 1.9 1.7
Beiträge des Arbeitgebers (im Personalaufwand verbucht) –2.8 –2.6
Anpassung Vorsorgeaufwand –0.9 –0.9
Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitar beitenden
eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kader versicherung.
Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der
Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der
Berichtsperiode auf CHF 0.6 Mio. (2010: CHF 0.6 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert
sich nach IAS 19 als Beitragsprimat.

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2011
CHF 3.2 Mio. (2010: CHF 3.2 Mio.).
Die Pensionskasse gilt gemäss IAS 24 als nahestehende Person; vgl. 5.5.
3.11 Aktienbasierte Vergütungen
Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Gruppenleitung und ausgewählten
Kadermitarbeitern nach freiem Ermessen und ohne wiederkehrenden
Anspruch eine Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG ausrichten.
Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte
sofort verfügen. Die zweite Hälfte der zugeteilten Aktien wird ihm in zwei
Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis zu diesem
Zeitpunkt ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft
mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang
mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum
(Vesting period) erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst.
Gewährungszeitpunkt Anzahl
Allreal-Aktien
Allreal Geschäftsbericht 2011
Börsenkurs
in CHF
Aufwand
in CHF Mio.
Verfügbarkeit
23.03.2011 250 144.20 0.036 sofort
23.03.2011 250 136.50* 0.013 28.02.2013
13.12.2011 460 137.00 0.063 sofort
13.12.2011 460 136.50* 0.001 30.11.2013
1 Börsenkurs am 31.12.2011
Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode
CHF 0.11 Mio. (2010: CHF 0.07 Mio.).
93

4 Erläuterungen zur Konzernbilanz
4.1 Anlageliegenschaften
Geschäfts liegenschaften Wohn-
liegenschaften
94 Allreal Geschäftsbericht 2011
Anlageliegen-
schaften im Bau
Total Anlage liegenschaften
CHF Mio. 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Anschaffungskosten
Stand 1. Januar 1 938.0 1 731.4 330.8 357.6 233.2 319.8 2 502.0 2 408.8
Zukäufe 74.3 46.7 0.0 0.0 4.4 0.0 78.7 46.7
Investitionen 0.4 1.3 0.0 0.0 102.1 63.0 102.5 64.3
Aktivierte Bauzinsen 0.0 0.0 0.0 0.0 3.5 3.8 3.5 3.8
Abgänge
Umklassierung an zur Veräusserung
–3.9 –25.1 –6.4 –34.3 0.0 0.0 –10.3 –59.4
bestimmt 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Umklassierungen 0.0 183.7 59.5 7.5 52.4 –153.4 111.9 37.8
Stand 31. Dezember 2 008.8 1 938.0 383.9 330.8 395.6 233.2 2 788.3 2 502.0
Neubewertung
Stand 1. Januar 65.1 79.3 39.4 38.8 12.8 –7.8 117.3 110.3
Höherbewertungen 35.8 19.0 18.3 4.3 15.4 7.1 69.5 30.4
Tieferbewertungen –24.8 –16.6 0.0 –0.3 0.0 0.0 –24.8 –16.9
Abgänge
Umklassierung an zur Veräusserung
0.4 –1.6 0.3 4.1 0.0 0.0 0.7 2.5
bestimmt 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Umklassierungen 0.0 –15.0 2.0 –7.5 –2.0 13.5 0.0 –9.0
Stand 31. Dezember 76.5 65.1 60.0 39.4 26.2 12.8 162.7 117.3
zur Veräusserung
bestimmte Anlageliegenschaften
Stand 1. Januar
Umklassierung von Anschaffungs-
0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
kosten 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Umklassierung von Neubewertung 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Abgänge 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Stand 31. Dezember 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Bilanzwert = Marktwert 1. Januar 2 003.1 1 810.7 370.2 396.4 246.0 312.0 2 619.3 2 519.1
Bilanzwert = Marktwert 31. Dezember 2 085.3 2 003.1 443.9 370.2 421.8 246.0 2 951.0 2 619.3
davon bilanziert in Anlagevermögen
davon bilanziert als zur
Veräusserung bestimmt (Umlauf-
2 085.3 2 003.1 443.9 370.2 421.8 246.0 2 951.0 2 619.3
vermögen) 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
davon verpfändet bzw.
eingeschränkt verfügbar 1 970.2 1 962.5 443.9 370.2 388.0 199.2 2 802.1 2 531.9
Brandversicherungswert 2 076.5 2 047.2 362.2 324.0 0.0 0.0 2 438.7 2 371.2

Die Zukäufe in den Anschaffungskosten betreffen den Erwerb der Geschäftsliegenschaft
Route François-Peyrot 10–14 in Le Grand-Saconnex (CHF 74.3
Mio.) sowie die Grundstück- und Transaktionskosten der Anlageliegenschaft
im Bau Eikenøtt in Gland (CHF 4.4 Mio.)
Bei den Geschäftsliegenschaften (CHF 0.4 Mio.) und den Anlageliegenschaften
im Bau (CHF 102.6 Mio.) wurden in der Berichtsperiode wertvermehrende
Investitionen von total CHF 103.0 Mio. getätigt.
Für Abgänge aus der Veräusserung von zwei Anlageliegenschaften wurde
deren Marktwert per 31. Dezember 2010 von CHF 9.5 Mio. (CHF 10.2 Mio. Anschaffungskosten
und CHF –0.7 Mio. Neubewertung) aus den Aktiven eliminiert.
Mit baulicher Fertigstellung der bisher in den Anlageliegenschaften im Bau
bilanzierten Wohnüberbauung Moosstrasse 1–13/Grütstrasse 33–39 in Adlis-
wil wurde die Liegenschaft mit Anschaffungskosten von CHF 59.5 Mio. und
CHF 2.0 Mio. Neubewertung zu den Wohnliegenschaften umklassiert.
In den Anlageliegenschaften im Bau wurden – nebst dem Erwerb des Projekts
Eikenøtt in Gland – im Jahr 2011 neu die drei Projekte Bürogebäude
Allianz, Wallisellen, Escher-Terrassen, Zürich und Neunbrunnenstrasse,
Zürich bilanziert, da die Voraussetzungen gemäss Bilanzierungs- und
Bewertungsgrundsätzen (vgl. 2.9) erfüllt waren. Es erfolgte deshalb eine erfolgsneutrale
Umgliederung von CHF 111.9 Mio. Anschaffungskosten von den
Entwicklungsliegenschaften zu den Anlageliegenschaften im Bau.
Allreal Geschäftsbericht 2011
95

96 Allreal Geschäftsbericht 2011
Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten verteilen sich
Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:
Anschaffungskosten Marktwert Marktwertveränderung1
CHF Mio. 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Stadt Zürich 1 182.1 1 182.2 1 291.0 1 273.8 17.2 7.6
übriger Kanton Zürich 489.6 489.6 464.8 473.0 –8.2 –8.1
übrige Regionen 337.1 266.2 329.5 256.3 2.0 2.9
Geschäftsliegenschaften 2 008.8 1 938.0 2 085.3 2 003.1 11.0 2.4
Stadt Zürich 45.5 51.9 52.2 56.2 2.0 1.2
übriger Kanton Zürich 283.9 224.3 334.0 258.0 14.6 2.4
übrige Regionen 54.5 54.6 57.7 56.0 1.7 0.4
Wohnliegenschaften 383.9 330.8 443.9 370.2 18.3 4.0
Stadt Zürich 267.4 188.4 285.6 199.2 7.3 5.1
übriger Kanton Zürich 119.4 44.3 127.4 46.8 8.1 2.0
übrige Regionen
Anlageliegenschaften
8.8 0.0 8.8 0.0 0.0 0.0
im Bau 395.6 232.7 421.8 246.0 15.4 7.1
1 Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr
Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten
(Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven
Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertver mehrende
Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.
Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember
durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers
nach der Discounted Cashflow-Methode (vgl. Seiten 134 bis 142
des Geschäfts berichts).
Als Liegenschaftenschätzer ist im Auftragsverhältnis Jones Lang LaSalle AG
tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen
zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.
Für Details zu den Anlageliegenschaften vgl. Seiten 122 bis 127 der Konzernrechnung.

4.2 Entwicklungsliegenschaften
Entwicklungs-
reserven
Allreal Geschäftsbericht 2011
Angefangene
Bauten
Fertig gestellte
Liegenschaften
Total Entwicklungsliegenschaften
CHF Mio. 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Stand 1. Januar 111.8 165.4 307.5 224.8 36.7 4.2 456.0 394.4
Zukäufe 141.1 32.1 0.0 4.0 0.0 0.0 141.1 36.1
Aus Bautätigkeit/Entwicklung 14.8 13.0 219.1 197.8 0.0 6.7 233.9 217.5
Wertberichtigung 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Abgänge 0.0 –1.0 –178.3 –146.1 –36.7 –14.6 –215.0 –161.7
Umklassierungen –41.8 –97.7 –70.1 27.0 0.0 40.4 –111.9 –30.3
Stand 31. Dezember =
Bilanzwert 225.9 111.8 278.2 307.5 0.0 36.7 504.1 456.0
davon verpfändet bzw.
eingeschränkt verfügbar 0.0 0.0 72.0 47.0 0.0 0.0 72.0 47.0
Die Zukäufe beinhalten Kaufpreiszahlungen bei Eigentumsübertragung
für die Grundstücke der Projekte Cholplatz Bülach, Lerchenbergstrasse
Erlenbach, Stockenstrasse Kilchberg, Bruggächer Mönchaltorf und Guggach
Zürich.
Die Umklassierungen von netto CHF 111.9 Mio. zu den Anlageliegenschaften
im Bau (vgl 4.1) betreffen die drei bislang als Entwicklungsliegenschaften
ausgewiesenen Projekte Bürogebäude Allianz Wallisellen (Anschaffungskosten
CHF 96.0 Mio.), Escher-Terrassen Zürich (CHF 8.7 Mio.) und Neunbrunnenstrasse
Zürich (CHF 7.2 Mio.).
In der Berichtsperiode wurde der hälftige Miteigentumsanteil an der Bauarena
Volketswil mit einem Buchwert von CHF 36.7 Mio. an eine Drittpartei
veräussert.
97

4.3 Übrige Sachanlagen
98 Allreal Geschäftsbericht 2011
CHF Mio. 2011 2010
Anschaffungskosten
Stand 1. Januar 6.2 4.4
Zugänge 1.0 1.8
Abgänge 0.0 0.0
Stand 31. Dezember 7.2 6.2
Kumulierte Abschreibungen
Stand 1. Januar 3.9 3.1
Zugänge 0.9 0.8
Abgänge 0.0 0.0
Stand 31. Dezember 4.8 3.9
Buchwert 31. Dezember 2.4 2.3
davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar 0.0 0.0
Brandversicherungswert 8.4 8.4
Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten
für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten an den Standorten Baar, Bern,
Wallisellen und Zürich (CHF 0.9 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.8 Mio.)
und Kunstgegenstände (CHF 0.7 Mio.).
4.4 Finanzanlagen
CHF Mio. 2011 2010
Darlehen 4.6 4.6
Vorfinanzierung Mieterausbauten 5.9 2.3
Positive Wiederbeschaffungswerte Zinsswaps 0.0 1.8
Finanzanlagen 10.5 8.7
Für die Vorfinanzierung und Sicherung eines möglichen Bauvorhabens hat
Allreal einer Drittperson ein in der Laufzeit unbestimmtes Darlehen über
CHF 3.6 Mio. gewährt (keine Amortisationen, unverzinst).
Mit dem beabsichtigten Erwerb eines Grundstücks wurde auf Basis eines
beurkundeten Vorvertrages eine Anzahlung von CHF 1.0 Mio. an die Verkäuferschaft
geleistet (keine Amortisationen, unverzinst).
Für Innenausbauten von Geschäftsflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld
Immobilien die angefallenen Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die
Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter zurückbezahlt

werden. Per Bilanzstichtag belaufen sich diese Vorfinanzierungen auf CHF
5.9 Mio., mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2031 (jährliche Amortisationen CHF
0.6 Mio., Zinssätze 2%–7.5% p.a.).
4.5 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
CHF Mio. 2011 2010
Debitoren Generalunternehmung 76.1 52.2
Auftragssaldi Generalunternehmung 4.8 3.9
Wertberichtigungen Debitoren Generalunternehmung –1.3 –0.7
Geschäftsfeld Immobilien 5.5 5.1
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 85.1 60.5
Die Wertberichtigungen beziehen sich im Wesentlichen auf überfällige Forderungen
aus laufenden oder abgeschlossenen Aufträgen im Geschäftsfeld
Generalunternehmung. Diese werden aufgrund von Einzelbeurteilungen der
Gruppenleitung in Bezug auf die Einbringbarkeit der Guthaben gebildet. Die
Debitoren des Geschäftsfeldes Immobilien beinhalten Guthaben gegenüber
Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.
Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung
beliefen sich auf CHF 0.1 Mio. (2010: CHF 0.1 Mio.). Für Ertragsausfälle im
Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.
Per Bilanzstichtag sind die Forderungen von CHF 5.5 Mio. im Geschäftsfeld
Immobilien noch nicht fällig. Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung
besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:
CHF Mio. 2011 2010
Nicht fällig 74.4 50.2
Überfällig bis 30 Tage 0.3 1.2
Überfällig 31 bis 60 Tage 0.1 0.1
Überfällig 61 bis 120 Tage 0.0 0.0
Überfällig grösser als 120 Tage 0.0 0.0
Debitoren Generalunternehmung 74.8 51.5
Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14
beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen
pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden bzw.
noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.
Allreal Geschäftsbericht 2011
99

100 Allreal Geschäftsbericht 2011
CHF Mio. 2011 2010
Angefallene Auftragskosten 521.6 454.2
Verbuchte Honorarerträge 47.2 37.6
Verbuchte Gewinne und Verluste 15.4 17.2
Erbrachte Leistungen 584.2 509.0
. /. Erhaltene Anzahlungen –640.4 –536.7
Total Projektsaldi –56.2 –27.7
davon mit Aktiv-Saldo
(bilanziert als Forderungen aus Lieferungen und Leistungen) 4.8
davon mit Passiv-Saldo
(bilanziert als Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen) 61.0
4.6 Übrige Forderungen
CHF Mio. 2011 2010
Forderungen aus Kaufpreise Grundstücke 0.0 0.6
Forderungen aus WIR-Guthaben 0.6 0.8
Forderungen aus Altlastenbeseitigung 0.7 0.7
Diverse andere Forderungen 2.3 2.0
Übrige Forderungen 3.6 4.1
Die Forderungen aus Altlasten (CHF 0.7 Mio.) betreffen zwei Anlageliegenschaften
im Geschäftsfeld Immobilien, bei welchen Allreal die Beseitigung
von Altlasten bevorschusst hat.
Die diversen anderen Forderungen beinhalten im Wesentlichen Guthaben aus
Abrechnung der Verrechnungssteuer, geleistete Depots/Kautionen für Projekte
der Generalunternehmung und aktive Rechnungsabgrenzungen in Höhe
von CHF 1.3 Mio. sowie CHF 1.0 Mio. Restguthaben aus Abrechnung eines Auftrages
der Generalunternehmung, der im Jahr 2011 abgeschlossen und im
Folgejahr durch die Drittpartei bezahlt wird.
4.7 Liquide Mittel
Die flüssigen Mittel in Höhe von CHF 71.9 Mio. sind als Kontokorrentguthaben
frei verfügbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen
Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben,
mit mindestens «A» beurteilt werden.
4.8 Aktienkapital
Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus
13 664 271 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert. Jede Aktie verfügt über eine
Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktien register zur Teilnahme an
der Generalversammlung. Für Veränderungen des Eigenkapitals vgl. Konzerneigenkapitalnachweis
auf Seite 66.
Am 31. Dezember 2011 hielt Allreal 13 463 eigene Aktien (31.12.2010: 10 365
Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 137.65
3.9
31.6

(31.12.2010: CHF 125.10). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten
Eigenkapital in Abzug gebracht. Für Veränderungen des Bestands an eigenen
Aktien vgl. 3.9.
Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das
Aktien kapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis
26. März 2012 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen,
Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder
Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen
oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen
Platzierung von Aktien um maximal CHF 200.0 Mio. durch Ausgabe von
maximal 4 000 000 Namen aktien à nominal CHF 50 zu erhöhen. Im Mai 2010
wurde durch die Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot das genehmigte
Kapital von CHF 200.0 Mio. um CHF 113.9 Mio. auf CHF 86.1 Mio. reduziert
(Stand: 31. Dezember 2011).
Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten
hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter
Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von
maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien
à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen
Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte
Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien
um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2011).
Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes
Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks
Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung.
Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.
Im Vorjahr wurden durch die Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot
2 277 318 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert geschaffen. Aus der Konversion
Wandelobligationen erhöhte sich das Aktienkapital im Jahr 2011 um 360
Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding
AG vom 30. März 2012 eine Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie, entsprechend
einem Gesamtbetrag von CHF 75.2 Mio. in Form einer Rückzahlung
von Reserven aus Kapitaleinlagen. Im Vorjahr wurden CHF 74.9 Mio. Reserven
aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet, was CHF 5.50 pro
Aktie entspricht.
4.9 Verbindlichkeiten aus Finanzierung
Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung)
CHF Mio. 5 Jahre Total
Per 31.12.2010 1 147.5 0.0 200.0 17.5 1 365.0
Per 31.12.2011 1 310.0 200.0 167.4 0.0 1 677.4
davon mit Tilgung 75.0 0.0 0.0 0.0 75.0
Tilgung p.a. 3.0 200.0 167.4 0.0 370.4
Allreal Geschäftsbericht 2011
101

102 Allreal Geschäftsbericht 2011
Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten
Bankkrediten, einer Wandelanleihe und einer Obligationenanleihe. Die
Bankkredite in Form von festen Vorschüssen und Hypotheken werden auf
rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind
nebst der 2.50% Obligationenanleihe und der 2.125% Wandelanleihe nur
Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit grösser als
zwölf Monate haben.
In den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung sind eine im Jahr
2011 emittierte 2.50% Obligationenanleihe und eine im Jahr 2009 ausgegebene
2.125% Wandelanleihe enthalten:
2.50% Obligationenanleihe 2011–2016
Betrag CHF 150.0 Mio.
Emissionspreis 100.45%
Coupon 2.50%, zahlbar jährlich jeweils am 12. Mai
Laufzeit 5 Jahre
Rückzahlung Am 12. Mai 2016 zum Nennwert
Per Bilanzstichtag ist die 2.50% Obligationenanleihe mit CHF 148.8 Mio. in
den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert und es wurden
in der Berichtsperiode CHF 0.2 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten
aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird nebst dem tatsächlich zu
bezahlenden Zins von 2.50% auch der Aufwand, welcher einem Effektivzinssatz
von 2.71% entspricht, abgegrenzt.
2.125% Wandelanleihe 2009–2014
Betrag CHF 199.95 Mio. (ursprünglich CHF 200 Mio.)
Emissionspreis 100%
Coupon 2.125% p.a., zahlbar jährlich jeweils am 9. Oktober
Laufzeit 5 Jahre
Rückzahlung Spätestens am 9. Oktober 2014 zum Nennwert
Wandelpreis CHF 138.75
Jede Inhaberobligation von CHF 5 000 nominal kann bis 19. September 2014
in 36.03604 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden. Es bestehen
vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente
übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen sind insbesondere
die Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder
jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern
mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrags gewandelt und/oder
zurückgekauft worden sind oder falls der Schlusskurs der Namenaktie der
Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinanderfolgenden Handelstagen
während 20 Handelstagen mindestens den Preis von CHF 180.40 erreicht.
Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2011
nicht erfüllt.

Aufgrund der Kapitalerhöhung im Mai 2010 wurde gemäss den Anleihensbedingungen
das Bezugsrechtsverhältnis von 35.08772 auf 36.03604 Namenaktien
pro CHF 5 000 nominal Inhaberobligationen bzw. der Wandelpreis von
CHF 142.50 auf CHF 138.75 angepasst.
Gemäss IAS 32 ist bei der erstmaligen Erfassung der Wandelanleihe eine
Aufteilung in Fremd- und Eigenkapital vorzunehmen, da in der Wandelanleihe
«multiple embedded derivatives» enthalten sind. Die Zuweisung zum
Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen Emissionserlös vor Ausgabekosten
und Fair Value der Finanzverbindlichkeiten, welche sich unter
Be rücksichtigung eines Referenzzinssatzes von 3.02% ergibt. Die Emissionskosten
werden anteilmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt. Der
Eigenkapitalanteil bleibt bis zu Wandlungen von Obligationen in Eigenkapital
unverändert.
Per Bilanzstichtag ist die 2.125% Wandelanleihe wie folgt bilanziert:
CHF Mio. 2011 2010
Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung vor Emissionskosten 188.1 188.1
Untergang Wandelanleihe infolge Konversion in Namenaktien –0.1 0.0
. /. anteilige Emissionskosten im Fremdkapital –4.4 –4.4
Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag 6.2 3.3
Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung (Schuldkomponente) 189.8 187.0
Zuweisung an Eigenkapital vor Emissionskosten 11.9 11.9
. /. anteilige Emissionskosten im Eigenkapital –0.3 –0.3
. /. Umgliederung in Rückstellungen für latente Steuern –3.6 –3.6
Zuweisung an Eigenkapital netto 8.0 8.0
Umgliederung für Rückstellungen für latente Steuern 3.6 3.6
Auflösung latente Steuerverbindlichkeiten –1.4 –0.7
Rückstellungen für latente Steuern 2.2 2.9
In der Berichtsperiode wurden damit CHF 2.9 Mio. für die Amortisation Differenz
Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag zulasten des Finanzaufwands
verbucht.
Die Differenz von CHF 10.2 Mio. per 31. Dezember 2011 zwischen der Schuldkomponente
(CHF 189.8 Mio.) und dem Rückzahlungsbetrag (CHF 199.95
Mio.) wird über die restliche Laufzeit der Wandelanleihe bis 2014 nach der
Effektivzinsmethode amortisiert.
Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der
Schuldkomponente sowie anteiliger Emissionskosten werden latente Steuerverbindlichkeiten
zum Konzernsteuersatz von 22% be rück sichtigt und über die
Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst. Im Jahr 2011 wurden
latente Steuern von CHF 0.7 Mio. zugunsten des Steueraufwands aufgelöst.
In der Erfolgsrechnung wird nebst dem tatsächlichen zu bezahlenden Zins
von 2.125% auch der Aufwand, welcher einem Effektivzinssatz von 3.79%
entspricht, abgegrenzt.
Allreal Geschäftsbericht 2011
103

Fristigkeit der Zinssätze (Zinsbindung)
104 Allreal Geschäftsbericht 2011
CHF Mio. 5 Jahre Total
Per 31.12.2010
Verbindlichkeiten aus Finanzierung 1 147.5 0.0 200.0 17.5 1 365.0
Effekt aus Zinssatzswaps –1 020.0 400.0 370.0 250.0 0.0
Total 127.5 400.0 570.0 267.5 1 365.0
Total in % 9.3 29.3 41.8 19.6 100.0
Per 31.12.2011
Verbindlichkeiten aus Finanzierung 1 310.0 200.0 167.4 0.0 1 677.4
Effekt aus Zinssatzswaps –1 020.0 270.0 150.0 600.0 0.0
Total 290.0 470.0 317.4 600.0 1 677.4
Total in % 17.3 28.0 18.9 35.8 100.0
Die zeitliche Klassierung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt bei
der Zinsbindung aufgrund des effektiven Fälligkeitsdatums der unterliegenden
festen Vorschüsse und Hypotheken bzw. dem Laufzeitende der Obligationen
und Wandelanleihe. Bei der Berechnung der Kapital- und Zinsbindung
wurden die Anleihen mit ihren ausstehenden Nominalwerten und den Coupons
2.50% bzw. 2.125% berücksichtigt.
Per 31. Dezember 2011 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF
1310.0 Mio. und Festhypotheken von CHF 17.4 Mio. (zu Nominalwerten), die
zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden.
Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung
(ohne Obligationen und Wandelanleihe zu Nominalwerten) auf folgende
Bankengruppen und Versicherungen:
Gegenpartei
CHF Mio.
Betrag Anteil in %
Schweizer Grossbanken 548.0 41.3
Schweizer Kantonalbanken 665.3 50.1
Übrige Schweizer Banken 96.7 7.3
Schweizer Versicherungen 17.4 1.3
Ausländische Banken 0.0 0.0
Total 1 327.4 100.0
In den nächsten zwölf Monaten enden zwei Zinssatzswaps über CHF 100.0
Mio. zu 2.37% im Dezember 2012 und CHF 50 Mio. zu 3.20% im Dezember
2012.
Hätte Allreal keine Zinssatzswaps abgeschlossen, wären 78.1% der Finanzverbindlichkeiten
variabel verzinslich und einem Zinsänderungsrisiko am
Markt ausgesetzt (31. Dezember 2010: 83.4%).
Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember
2011 beträgt 2.30% (31. Dezember 2010: 2.59%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten
per 31. Dezember 2011 beträgt 51 Monate (31. Dezember 2010: 46 Monate).
Weitere Ausführungen zu den Finanzinstrumenten vgl. 5.4.
4.10 Rückstellungen
Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen
Projekten des Geschäftsfeldes Generalunternehmung ab. Die
übrigen Rückstellungen beinhalten Mietzinsgarantien sowie mögliche Mittelabflüsse
aus pendenten Rechtsfällen im Geschäftsfeld Immobilien. In
Übereinstimmung mit IAS 11, Ziffer 40, werden Rückstellungen für bestehende
Risiken aus laufenden Aufträgen (Baurisiken) direkt mit den Projektsaldi
in den Forderungen bzw. Verbindlichkeiten verrechnet.
Kurzfristige Rückstellungen
Baugarantien Übriges Total
CHF Mio. 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Stand 1. Januar 1.0 0.0 1.3 1.3 2.3 1.3
Zuweisung 0.7 1.0 0.0 0.0 0.7 1.0
Beanspruchung –0.1 0.0 –0.1 –0.1 –0.2 –0.1
Auflösung –0.2 0.0 0.0 0.0 –0.2 0.0
Umklassierung 0.0 0.0 0.1 0.1 0.1 0.1
Stand 31. Dezember 1.4 1.0 1.3 1.3 2.7 2.3
Langfristige Rückstellungen
Baugarantien Übriges Total
CHF Mio. 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Stand 1. Januar 3.3 2.7 1.6 2.5 4.9 5.2
Zuweisung 0.0 0.6 0.0 0.0 0.0 0.6
Beanspruchung 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Auflösung –0.6 0.0 0.0 –0.8 –0.6 –0.8
Umklassierung 0.0 0.0 –0.1 –0.1 –0.1 –0.1
Stand 31. Dezember 2.7 3.3 1.5 1.6 4.2 4.9
Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst.
Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen
notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen
Ereignissen abzubilden, bei welchen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist.
Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend
mit Unsicherheiten behaftet sind.
Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach
Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später
erfolgt.
Allreal Geschäftsbericht 2011
105

4.11 Übrige langfristige Verbindlichkeiten
106 Allreal Geschäftsbericht 2011
Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 77.4 Mio.
(31.12.2010: CHF 48.9 Mio.) betreffen die negativen Wiederbeschaffungswerte
der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser als
zwölf Monate ist. Die steuerlichen Effekte sind in den latenten Steuerguthaben
berücksichtigt.
4.12 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
CHF Mio. 2011 2010
Kreditoren Generalunternehmung 59.2 39.8
Auftragssaldi Generalunternehmung 61.0 31.6
Verbindlichkeiten gegenüber Liegenschaftenverwaltungen 0.2 0.0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 120.4 71.4
Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender
Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter
2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen; vgl. auch 4.5.
4.13 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
CHF Mio. 2011 2010
Diverse Verbindlichkeiten 3.8 3.4
Abgrenzung Ferienguthaben Mitarbeiter 2.0 2.8
Negative Wiederbeschaffungswerte Zinssatzswaps 3.7 2.0
Passive Rechnungsabgrenzungen 26.5 28.6
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 36.0 36.8
Die diversen Verbindlichkeiten beinhalten neben Sachkreditoren (CHF 2.3
Mio.) auch Verbindlichkeiten aus der Abrechnung Mehrwertsteuer (CHF 1.5
Mio.).
Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch
nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet
und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per
31.12.2011 auf CHF 2.0 Mio. belaufen (31.12.2010: CHF 2.8 Mio.).
In den übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten bestehen negative Wiederbeschaffungswerte
von Zinssatzswaps (Hedge Accounting) über CHF 3.7 Mio.
(31.12.2010: CHF 2.0 Mio.), deren Restlaufzeit kleiner als zwölf Monate ist.

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind abgegrenzte Zinsaufwendungen
aus Finanzverbindlichkeiten, zeitliche Abgrenzung von Mieterträgen und
Liegenschaftenaufwendungen und pendente Abrechnungen aus abgeschlossenen
Projekten der Generalunternehmung erfasst.
4.14 Eigenkapital (NAV) je Aktie
CHF Mio. 2011 2010
Ausstehende Aktien (in ’000 Stück) am 31. Dezember 13 651 13 654
Konzerneigenkapital (CHF Mio.) 1 607.4 1 566.3
Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern (CHF) 117.75 114.70
Konzerneigenkapital plus Rückstellung für latente Steuern
abzüglich latente Steuerguthaben (CHF Mio.) 1 702.0 1 649.8
Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern (CHF) 124.70 120.85
Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 136.50. Dies entspricht einem
Aufschlag von 15.9% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten
Steuern von CHF 117.75 (31.12.2010: Aufschlag 18.7%).
5 Ergänzende Erläuterungen
5.1 Steuern
5.1.1 Zusammensetzung Steueraufwand
Der Steueraufwand für die Jahre 2011 und 2010 in der Erfolgsrechnung setzt
sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. Anmerkung 2011 2010
Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit 5.1.2 –26.3 –30.5
Latente Steuern aus Neubewertung 5.1.4 –12.9 –3.2
Übrige latente Steuern 5.1.5 –5.2 –0.9
Total Steueraufwand –44.4 –34.6
Allreal Geschäftsbericht 2011
107

108 Allreal Geschäftsbericht 2011
5.1.2 Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit
Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen
Steuersätze zur Anwendung.
Diese Position setzt sich aus Ertragssteuern und Grundstückgewinnsteuern
zusammen:
CHF Mio. 2011 2010
Ertragssteuern –18.1 –17.4
Grundstückgewinnsteuern –8.2 –13.1
Steuern aus Geschäftstätigkeit –26.3 –30.5
Die Aufwendungen für Grundstückgewinnsteuern sind im Geschäftsfeld Generalunternehmung
vom Zeitpunkt der Fertigstellung von Entwicklungsliegenschaften
und im Geschäftsfeld Immobilien von Verkäufen aus dem Portfolio
abhängig. Diese Objektsteuern fallen dementsprechend zyklisch an.
5.1.3 Kurzfristige Steuerguthaben/-verbindlichkeiten
Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten am 31. Dezember
gegenüber kommunalen und kantonalen Steuerbehörden:
CHF Mio. 2011 2010
Grundstückgewinnsteuern –0.8 –2.3
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2004 0.0 0.1
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2005 0.7 –0.5
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2006 0.8 3.2
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2007 1.9 1.9
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2008 2.0 3.1
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2009 8.3 8.6
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2010 –4.6 4.6
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2011 11.6 0.0
Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten 19.9 18.7
5.1.4 Latente Steuern aus Neubewertung in der Erfolgsrechnung
Die latenten Steuern aus Neubewertung setzen sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. 2011 2010
Aus Neubewertung laufendes Jahr –12.9 –3.2
Total latente Steuern aus Neubewertung –12.9 –3.2
Die positive Wertkorrektur der Anlageliegenschaften von CHF 44.7 Mio.
führte zu einem negativen Beitrag an latenten Steuern in der Erfolgsrechnung
von CHF 12.9 Mio. per Saldo, wovon CHF 9.3 Mio. auf die Renditeliegenschaften
und CHF 3.6 Mio. auf die Anlageliegenschaften im Bau entfallen.

5.1.5 Übrige latente Steuern in der Erfolgsrechnung
CHF Mio. 2011 2010
Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen –5.7 –3.3
Aus aktivierten Steuereffekten aus Verlustvorträgen –0.1 1.4
Aus Bilanzierung Wandelanleihe 0.7 0.8
Aus Auflösung infolge Liegenschaftsverkaufs –0.1 0.2
Total übrige latente Steuern –5.2 –0.9
Im Jahr 2011 entstand aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen zwischen den
steuerlich massgebenden Einzelabschlüssen der Allreal-Gruppengesellschaften
und der Konzernrechnung ein latenter Steueraufwand von CHF 5.7
Mio. (2010: CHF 3.3 Mio.). In der Berichtsperiode wurden Steuerverlustvorträge
von CHF 0.4 Mio. aktiviert und CHF 0.5 Mio. in Anspruch genommen.
Mit dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften wurden latente Steuerguthaben
von CHF 0.1 Mio. aufgelöst.
5.1.6 Latente Steuerverpflichtungen und -guthaben
Latente Steuerverpflichtungen der im langfristigen Fremdkapital ausgewiesenen
Rückstellung für latente Steuern setzen sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. 2011 2010
Aus Höherbewertung von Anlageliegenschaften 74.3 59.4
Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften 52.6 48.4
Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf sonstigen Bilanzpositionen 8.3 6.9
Aus Bilanzierung Obligationenanleihe 0.2 0.0
Aus Bilanzierung Wandelanleihe 2.2 2.9
Rückstellung für latente Steuern 137.6 117.6
Die latenten Steuerverpflichtungen in Zusammenhang mit der Höherbewertung
von Anlageliegenschaften basieren in der Regel auf einer durchschnittlichen
Haltedauer von 10 Jahren ab Kaufdatum und einem Steuersatz
von bis zu 33% (2010: 33%). Für jede Anlageliegenschaft wird eine separate
Berechnung der latenten Steuern durchgeführt.
Zeitliche Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften und sonstigen
Bilanzpositionen erfassen die Unterschiede zwischen den Einzelabschlüssen
der Allreal-Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung. Dabei handelt
es sich vor allem um getätigte Abschreibungen auf Anlage- und Entwicklungsliegenschaften,
zusätzliche Wertberichtigungen auf Forderungen sowie
Erfassung von zusätzlichen Rückstellungen, die bei der laufenden steuerlichen
Bemessung in Abzug gebracht werden. Die Bewertungsdifferenzen
werden mit dem Konzernsteuersatz von 22% (2010: 22%) berechnet.
Die Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften
im Kanton Zürich sowie auf sonstigen Bilanzpositionen werden mit dem
Konzernsteuersatz von 22% (2010: 22%) berechnet. Bei Bewertungsdifferenzen
auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften ausserhalb des Kantons
Zürich wurde ein Steuersatz von 15% (2010: 22%) berücksichtigt. Mit der An-
Allreal Geschäftsbericht 2011
109

110 Allreal Geschäftsbericht 2011
wendung dieses tieferen Steuersatzes wurden CHF 0.8 Mio. latente Steuern
zugunsten des Steueraufwands des Jahres 2011 aufgelöst.
Im Jahr 2011 wurden mit der Amortisation der 2.125% Wandelanleihe total
CHF 0.7 Mio. an latenten Steuern erfolgswirksam der Gesamtergebnisrechnung
gutgeschrieben (2010: CHF 0.8 Mio.).
Latente Steuerguthaben bestehen auf folgenden Positionen:
CHF Mio. 2011 2010
Aus Tieferbewertung von Anlageliegenschaften 22.5 20.6
Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf sonstigen Bilanzpositionen 0.2 0.2
Aus negativen Wiederbeschaffungswerten Zinsswaps (netto) 17.9 10.8
Aus Steuerverlustvorträgen 2.4 2.5
Latente Steuerguthaben 43.0 34.1
IAS 12 setzt für die Aktivierung latenter Steuerguthaben aus Verlustvorträgen
oder aus negativer Marktwertanpassung die sach liche und die zeitliche
Verrechenbarkeit voraus. Bezüglich der Tieferbewertung von Anlageliegenschaften
besteht die Möglichkeit, Verluste aus Liegenschaftenverkauf mit
anderen laufenden Gewinnen zu verrechnen. Es wurde ein Steuersatz von
22% angewendet (2010: 22%).
Latente Steuerguthaben auf negative Wiederbeschaffungswerte von Zinssatzswaps
in der Höhe von CHF 17.9 Mio. wurden direkt im Eigenkapital
erfasst und haben sich im Vergleich zum Vorjahr um CHF 7.1 Mio. erhöht.
Per 31. Dezember 2011 bestehen aktive latente Steuern auf Steuerverlustvorträge
von CHF 2.4 Mio. (31.12.2010: CHF 2.5 Mio.) und betreffen drei Allreal-
Gruppengesellschaften mit Sitz in Zürich, die in den Einzelabschlüssen 2007
bis 2011 Verluste ausweisen, deren Verrechnung mit Gewinnen in den Folgejahren
wahrscheinlich sind (Verfall von erstem Steuerverlustvortrag ab dem
Jahr 2014. Es wurde ein Steuersatz von 22% angewendet [2010: 22%]).
5.1.7 Überleitungsrechnung
Die folgende Aufstellung zeigt die Überleitung zwischen den für die Gruppe
massgebenden theoretischen Steuersätzen und den effektiven Steuern.
CHF Mio. 2011 2010
Unternehmensergebnis vor Steuern 185.2 151.0
Referenzsteuersatz % 22.0 22.0
Erwarteter Steueraufwand zum Referenzsteuersatz 40.7 33.3
Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen 3.1 0.2
Senkung Steuersatz auf ausserkantonalen Anlageliegenschaften –0.8 0.0
Belastungen/(Gutschriften) laufende Steuern Vorjahre 0.3 0.5
Erträge mit effektiv höherem Steuersatz 1.1 0.6
Effektiver Steueraufwand 44.4 34.6

Der angewendete Referenzsteuersatz ist die Gesamtsumme der nationalen,
kantonalen und kommunalen Ertragssteuersätze, die im Durchschnitt zur
Anwendung kommen.
Die Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen beinhaltet die Veränderung
der Aufwertungen von Immobilien sowie deren kumulierten Saldo,
belastet mit bis zu 33% latenten Steuern und in Differenz zum Referenzsteuersatz
von 22%.
Die Belastung mit CHF 0.3 Mio. für laufende Steuern der Vorjahre resultiert
aus der Neuberechnung des Steuerstatus pro Gruppengesellschaft aufgrund
eingereichter Steuererklärungen oder definitiv erhaltener Steuereinschätzungen.
Erträge mit einem höheren Steuersatz berücksichtigen den Effekt, dass
Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit
totalen Steuersätzen von bis zu 35% belastet sind und deshalb über dem
Konzernsteuersatz von 22% liegen. Dabei handelt es sich insbesondere um
Gewinne, die bei der Abrechnung von abgeschlossenen Projekten im Geschäftsfeld
Generalunternehmung zur Besteuerung gelangen.
5.2 Kaufverpflichtungen, Eventualverbindlichkeiten und
Rechtsstreitigkeiten
CHF Mio. 2011 2010
Kaufverpflichtungen 6.3 36.2
Garantien und Bürgschaften 0.0 0.0
Die Kaufverpflichtungen stehen im Zusammenhang mit vertraglichen Vereinbarungen
zum Erwerb von Entwicklungsliegenschaften. Die Inanspruchnahme
der Verpflichtung hängt von der Erfüllung der mit den Gegenparteien
vereinbarten Bedingungen ab, und es ist damit zu rechnen, dass innerhalb
der nächs ten zwölf Monate alle aufgeführten Kaufverpflichtungen eingelöst
werden.
Es bestehen wie im Vorjahr keine Garantien und Bürgschaften zugunsten
Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss
Garantien und Bürgschaften in der Höhe von zusätzlich CHF 759.0 Mio. im
Zusammenhang mit Finanzierungen und derivativen Finanzgeschäften mit
Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (2010: CHF 648.2 Mio.).
Per 31. Dezember 2011 bestehen keine pendenten Rechtsfälle, die geeignet
sind, die Vermögens- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich zu
beeinflussen, ohne dass dafür entsprechende Rückstellungen bestehen.
Allreal Geschäftsbericht 2011
111

112 Allreal Geschäftsbericht 2011
5.3 Verpfändete Aktiven zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten
CHF Mio. 2011 2010
Anlageliegenschaften 2 951.0 2 619.3
Entwicklungsliegenschaften 504.1 456.0
Total betroffene Aktiven 3 455.1 3 075.3
davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar 2 874.1 2 578.7
davon effektiv beansprucht (Verbindlichkeiten aus Finanzierung) 1 327.4 1 165.0
5.4 Finanzinstrumente
5.4.1 Finanzierungs- und Kapital-Management
Im Rahmen der Finanzierungsstrategie hat der Verwaltungsrat mit den letztmals
am 1. Oktober 2006 angepassten Anlagerichtlinien Vorgaben erlassen,
inwiefern eine Fremdverschuldung durch die Allreal-Gruppe möglich ist. Der
konsolidierte Eigenkapitalanteil muss am Bilanzstichtag über 35% liegen,
das Net Gearing darf 150% nicht übersteigen, der Zinsdeckungsfaktor den
Faktor 2.0 nicht unterschreiten und die Belehnung der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften
muss unter 70% liegen. Die Richtlinien haben sich gegenüber
dem Vorjahr nicht geändert.
Der Verwaltungsrat überprüft vierteljährlich die Kapitalstruktur und überwacht
insbesondere die Einhaltung der Grenzwerte gemäss Anlagerichtlinien.
Die Finanzkennzahlen werden per Bilanzstichtag wie folgt eingehalten:
Eigenkapitalquote
(Konzerneigenkapital in Prozent der Passiven)
CHF Mio. 31.12.2011 31.12.2010
Konzerneigenkapital 1 607.4 1 566.3
Passiven 3 671.6 3 218.9
Eigenkapitalquote 43.8% 48.7%
Net Gearing
(Nettofinanzschulden in Prozent des Konzerneigenkapitals)
CHF Mio. 31.12.2011 31.12.2010
Verbindlichkeiten aus Finanzierung 1 666.0 1 352.0
Liquide Mittel –71.9 –33.9
Nettofinanzschulden 1 594.1 1 318.1
Konzerneigenkapital 1 607.4 1 566.3
Net Gearing 99.2% 84.2%

Zinsdeckungsfaktor
(EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung dividiert durch Nettofinanzaufwand)
CHF Mio. 31.12.2011 31.12.2010
EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung 173.7 172.3
Nettofinanzaufwand 32.3 34.0
Zinsdeckungsfaktor 5.4 5.1
Belehnungswert Liegenschaften
(Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Prozent des Buchwerts Anlage- und
Entwicklungsliegenschaften in Prozent)
CHF Mio. 31.12.2011 31.12.2010
Verbindlichkeiten aus Finanzierung 1 666.0 1 352.0
Anlageliegenschaften 2 951.0 2 619.3
Entwicklungsliegenschaften 504.1 456.0
Total Liegenschaften 3 455.1 3 075.3
Belehnungswert Liegenschaften 48.2% 44.0%
5.4.2 Finanzielles Risikomanagement
Die Allreal-Gruppe ist verschiedenen Finanzrisiken aus Markt, Zinssatzänderungen,
Forderungen, Refinan zierung und Liquidität ausgesetzt. Das
Risikomanagement wird in Übereinstimmung mit den vom Verwaltungsrat
genehmigten Finanzierungs- und Anlagerichtlinien durchgeführt. Die operative
Umsetzung der Richtlinien erfolgt direkt durch den Leiter Finanzen, welcher
mindestens einmal pro Monat der Gruppenleitung über die wichtigsten
Finanzrisiken Bericht erstattet. Der Verwaltungsrat wird schriftlich alle drei
Monate durch die Gruppenleitung über die Entwicklung der Finanzrisiken informiert.
5.4.3 Marktrisiko
Bei den Finanzinstrumenten ist Allreal hauptsächlich dem Marktrisiko infolge
Zinsänderungen ausgesetzt. Die in diesem Zusammenhang relevante
Sensitivitätsanalyse ist in 5.4.4 aufgeführt.
5.4.4 Zinsänderungsrisiko
Aus der Schwankung des Marktzinssatzes entsteht für die Allreal-Gruppe
ein Zinsänderungsrisiko, da die Gruppengesellschaften Feste Vorschüsse
mit hypothekarischer Deckung bzw. Hypothekardarlehen auf kurzfristiger
Basis bis maximal 12 Monate bei Banken ausschliesslich in Schweizer Franken
aufnehmen. Diesem Risiko wird mit einem frühzeitigen und ausgewogenen
Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten in Form von Zinssatzswaps
begegnet, um einerseits die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten
zu verlängern und andererseits den durchschnittlichen
Zinssatz dieser Schulden zu fixieren. Damit wird das Zinsänderungsrisiko
reduziert. Dabei werden sogenannte Payer Swaps abgeschlossen, bei welchen
Allreal als fixe Zahlerin in den Kontrakt über eine bestimmte Laufzeit
Allreal Geschäftsbericht 2011
113

114 Allreal Geschäftsbericht 2011
eintritt. Die Gegenpartei bezahlt im Gegenzug den variablen CHF-Libor auf
1-, 3- oder 6-Monats-Basis. Die Zinszahlungen werden monatlich, viertel- oder
halbjährlich netto mit der Gegenpartei abgerechnet. Die variablen Zins-
zahlungen aus den Payer Swaps können noch zusätzlich verkürzt werden,
indem der variable 3- oder 6-Monats-Zins mit Hilfe von Base Swaps auf
1-Monats-Basis reduziert wird. Diese Base Swaps tauschen kurzfristige
Zinszahlungen aus und haben das gleiche Laufzeitende wie die darüberliegenden
Payer Swaps. Sie führen für Allreal zu einer risikofreien Reduktion
der Zinsenlast, ohne das Kontraktvolumen zu erhöhen. Die Anforderungen
des Hedge Accounting (Cashflow Hedges) werden für alle Zinssatzswaps
erfüllt.
Die Zinsfälligkeitsstruktur wird durch den Verwaltungsrat und die Gruppenleitung
mindestens quartalsweise überprüft und mittels eines vereinfachten
Liability Management die Risiken analysiert. Es wird eine gleichmässige Verteilung
der Zinserneuerungstermine mit einer Restlaufzeit von drei bis fünf
Jahren angestrebt.
Per 31. Dezember 2011 bestehen Zinssatzswaps (Payer Swaps) von total CHF
1170 Mio. (31.12.2010: CHF 1120.0 Mio.):
Laufzeit
CHF Mio.
Zinssatz Kontraktwert Negativer Wiederbeschaffungswert
12/2012 2.37% 100.0 –2.2
12/2012 3.20% 50.0 –1.5
02/2013 2.65% 100.0 –5.3
08/2013 2.80% 50.0 –2.7
02/2014 1.81% 120.0 –6.5
01/2015 1.42% 50.0 –2.5
09/2015 2.14% 50.0 –3.8
12/2015 2.10% 50.0 –3.0
02/2017 3.35% 50.0 –6.3
05/2017 1.53% 50.0 –3.3
10/2018 2.03% 50.0 –4.6
12/2018 1.35% 50.0 –2.1
04/2019 2.23% 50.0 –5.6
05/2020 1.73% 100.0 –7.6
12/2020 2.09% 100.0 –10.5
10/2021 1.71% 100.0 –7.1
12/2021 2.31% 50.0 –6.5
Total Zinssatzswaps 1 170.0 –81.1
Zur Senkung des Finanzaufwands wurden in den Vorjahren Base Swaps mit
einem Kontraktwert von CHF 150 Mio. und im Jahr 2011 mit einem Kontraktwert
von CHF 100 Mio. abgeschlossen, die sich auf bereits abgesicherte
Zahlungsströme durch Payer Swaps beziehen. Die Base Swaps haben Endlaufzeiten
von Dezember 2012 bis Februar 2017.
In der Berichtsperiode wurden Zinssatzswaps mit einem Kontraktwert von
total CHF 200 Mio. und Endlaufzeiten von Dezember 2013 bis Dezember 2014

vorzeitig verlängert und die Laufzeiten neu bis maximal Oktober 2021 fixiert.
Dadurch wurden die vertraglich festgelegten fixen Zahlungsströme mit
Inkrafttreten der neuen Zinssatzswaps sofort nach unten angepasst. Die Restrukturierung
dieser Zinssatzswaps wurde erfolgsneutral durchgeführt.
Die negativen Wiederbeschaffungswerte von CHF 81.1 Mio. wurden für
die Zinssatzswaps, deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate ist, mit
CHF 77.4 Mio. in den übrigen langfristigen Verbindlichkeiten und für die im
Jahr 2012 auslaufenden Zinssatzswaps mit CHF 3.7 Mio. in den übrigen kurzfristigen
Verbindlichkeiten bilanziert.
Bewertung Zinssatzswaps
CHF Mio. 2011 2010
Stand 1. Januar –49.1 –48.2
Verlust aus Marktbewertung –32.0 –0.9
Stand 31. Dezember –81.1 –49.1
Latente Steuern aus Marktbewertung 17.8 10.8
Stand 31. Dezember netto –63.3 –38.3
Es werden keine weiteren derivativen Finanzinstrumente eingesetzt.
Per Bilanzstichtag ergeben sich folgende Werte im Zusammenhang mit den
ausstehenden Zinssatzswaps, die nach Laufzeitende der Kontrakte gegliedert
sind:
CHF Mio. 5 Jahre Total
Per 31.12.2010
Kontraktwert 100.0 400.0 370.0 250.0 1 120.0
Wiederbeschaffungswert –2.0 –22.7 –19.7 –4.7 –49.1
Durchschnittlicher Zinssatz in % 2.17 2.65 2.17 1.93 2.29
Per 31.12.2011
Kontraktwert 150.0 270.0 150.0 600.0 1 170.0
Wiederbeschaffungswert –3.7 –14.5 –9.3 –68.1 –81.1
Durchschnittlicher Zinssatz in % 2.44 2.31 1.85 1.97 2.09
Die effektiven Wertveränderungen der Zinssatzswaps werden als Teil der
Gewinnreserven im Eigenkapital ausgewiesen, da es sich um Hedge Accounting
handelt. Die Zinssatzswaps beeinflussen erfolgswirksam die Gesamtergebnisrechnung
jeweils in der Berichtsperiode, in welcher Zinszahlungen
mit der Gegenpartei ausgetauscht werden. Diese fallen zeitlich mit den Fälligkeiten
der kurzfristigen Festen Vorschüsse auf hypothekarischer Basis
zusammen. Die bestehenden Zinssatzswaps waren gemäss Hedge Accounting
während der gesamten Berichtsperiode voll effektiv.
Unter Einbezug des Kontraktvolumens der derivativen Finanzinstrumente
und der Verbindlichkeiten aus Finanzierung, der liquiden Mittel und der
Finanzanlagen per Bilanzstichtag wurde eine Sensitivitätsanalyse berechnet.
Dabei wurde die Annahme getroffen, dass die Bilanzpositionen während
Allreal Geschäftsbericht 2011
115

116 Allreal Geschäftsbericht 2011
eines ganzen Jahres in diesem Umfang bestehen und sich das allgemeine
Zins niveau um einen Prozentpunkt verändert. Dieses Vorgehen entspricht
den Berechnungen gemäss interner Finanzberichterstattung an Verwaltungsrat
und Gruppenleitung.
Sofern das allgemeine Zinsniveau um 100 Basispunkte höher bzw. tiefer als
per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde
das Unternehmensergebnis CHF 1.4 Mio. tiefer bzw. CHF 0.05 Mio. besser
ausfallen (2010: CHF 0.2 Mio./CHF 0.1 Mio.) und das Konzerneigenkapital um
CHF 48.2 Mio steigen respektive CHF 38.4 Mio. sinken (31.12.2010: CHF 43.7
Mio./CHF –32.8 Mio.).
5.4.5 Kreditrisiko
Das Kreditrisiko besteht für Allreal darin, dass eine Gegenpartei infolge Ausfalls
ihre finanziellen Verpflichtungen nicht einhalten kann und es zu Verlusten
für die Gruppe kommt. Zahlungsausstände und Bonität der Kunden
sowohl im Geschäftsfeld Generalunternehmung als auch im Geschäftsfeld
Immobilien werden laufend überwacht. Es bestehen monatliche Berichterstattungen
mit Kommentierung der grössten Positionen an die Gruppenleitung.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrigen Forderungen
setzen sich aus einer Vielzahl von Guthaben gegenüber Gegenparteien im
Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie gegenüber Mietern und Liegenschaftenverwaltungen
im Geschäftsfeld Immobilien zusammen. Forderungen
aus Mietverhältnissen sind in der Regel über separate Bankgarantien
oder Mieterkautionen abgesichert. Es bestehen keine Klumpenrisiken, in
dem ein einzelner Schuldner mehr als 10% der gesamten Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen ausmacht. Für laufende Bauvorhaben werden
periodisch Akontozahlungen einverlangt. Allreal verfolgt eine enge Debitorenüberwachung,
weshalb die historische Ausfallrate in der Folge gering ist.
Das Kreditrisiko bei den liquiden Mitteln und derivativen Finanzinstrumenten
wird als klein erachtet, da als Gegenparteien nur Banken und Versicherungen
mit guter Bonität auftreten (Rating mindestens «A»). Es wird darauf
geachtet, mit vielen Banken zusammenzuarbeiten, die vorwiegend in der
Schweiz tätig sind. Das maximale Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln ist
mit CHF 3.9 Mio. geringer als der Buchwert von CHF 71.9, da mit einigen
kreditgebenden Banken der Verrechnungsverzicht zwischen Guthaben und
Verbindlichkeiten vertraglich wegbedungen wurde.
Das maximale Ausfallrisiko bei den Debitoren und übrigen Forderungen entspricht
dem Buchwert. Aus abgegebenen Garantien und Bürgschaften zugunsten
von Banken im Zusammenhang mit Finanzierungen und derivativen
Finanzinstrumenten sind keine zusätz lichen Belastungen zu erwarten, die
höher sind als die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Finanzierung gegenüber
Banken von CHF 1327.4 Mio.
Das Kreditrisiko bei den Finanzanlagen beträgt per Bilanzstichtag CHF 10.5
Mio. und entspricht der Bilanzposition.

5.4.6 Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiko
Per Bilanzstichtag bestehen von Banken zugesagte und sofort abrufbare
Kreditlimiten in Höhe von CHF 245 Mio., die nicht benützt worden sind. Dar-
über hinaus verfügt Alllreal über bestehende Kreditlimiten für einzelne
Grossprojekte, die je nach Projektfortschritt um weitere CHF 320 Mio. in Anspruch
genommen werden können. Die in den Kreditverträgen mit Banken
vereinbarten und einzuhaltenden Finanzkennzahlen entsprechen denjenigen
der Anlagerichtlinien und wurden in der Berichtsperiode jederzeit eingehalten.
Es besteht eine dreijährige Mittelfristplanung für die Allreal-Gruppe, die
sicherstellt, dass die Grenzwerte gemäss Anlagerichtlinien durch frühzeitige
Verlängerung auslaufender Kredite auf rollender Basis eingehalten werden.
Aufgrund der Financial Convenants besteht für Allreal die Möglichkeit, rund
CHF 0.8 Mia. an neuen Verbindlichkeiten aus Finanzierung aufzunehmen, bevor
neue Eigenmittel zugeführt werden müssen.
Die nachstehende Aufstellung zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse
von bestehenden Verbindlichkeiten inklusive derivativer Finanzinstrumente
(Payer Swaps) gemäss Definition von IAS 39 am Bilanzstichtag. Es werden
jeweils die frühestmöglichen Rückzahlungen gemäss vertraglichen Vereinbarungen
als Enddatum eingesetzt. Da bei den Zinssatzswaps das Fixing
der variablen Zahlungsströme jeweils monatlich, viertel- oder halbjährlich
erfolgt und in der Zukunft liegt, wurden die CHF-Libor-Zinssätze auf 1- bis
6-Monats-Basis am 31. Dezember als Referenzzinssatz verwendet.
Zins- und Nominalbetragszahlungen aus Verbindlichkeiten
CHF Mio. Buchwert 3 Jahre
Per 31.12.2010
Verbindlichkeiten aus Finanzierung
(inkl. Zinsen)
1 352.0 1 178.1 9.3 221.6
Derivative Finanzinstrumente
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
50.9 25.2 43.4 28.1
und Leistungen
71.4 71.4 0.0 0.0
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 34.8 33.8 1.0 0.0
Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten 18.7 14.1 4.6 0.0
Total 1 527.8 1 322.6 58.3 249.7
Per 31.12.2011
Verbindlichkeiten aus Finanzierung
(inkl. Zinsen)
1 666.0 1 327.6 216.7 169.1
Derivative Finanzinstrumente
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
81.1 24.5 41.6 46.1
und Leistungen
120.4 120.4 0.0 0.0
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 32.3 31.0 1.3 0.0
Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten 19.9 11.8 8.1 0.0
Total 1 919.7 1 515.3 267.7 215.2
Allreal Geschäftsbericht 2011
117

118 Allreal Geschäftsbericht 2011
5.4.7 Marktbewertung von Finanzinstrumenten
Finanzanlagen und Verbindlichkeiten aus Finanzierung werden unter Anwendung
der «amortised cost method» zu fortgeführten Anschaffungswerten
bilanziert.
Derivative Finanzinstrumente (Zinssatzswaps) werden auf den Bilanzstichtag
hin zu Marktwerten bewertet, in dem zukünftige Zahlungsströme zu aktuellen
Zinssätzen am 31. Dezember geschätzt und abdiskontiert werden. Da
es sich um standardisierte Kontrakte handelt, ist eine Bewertung auf Basis
von aktuellen Zinssätzen möglich. Die Berechnung der Zinssatzswaps lässt
Allreal durch Banken durchführen.
Gemäss IFRS 7 sind alle zu Fair Value bilanzierten Finanzinstrumente in
Kategorien zu unterteilen.
Die Zuordnung auf die einzelnen Kategorien ist von der Datenbasis zur Ermittlung
der Fair Values abhängig.
Kategorie 1: Fair Value mit Hilfe von Kursnotierungen auf einem aktiven
Markt (Börse)
Kategorie 2: Fair Value mit Hilfe einer Bewertungsmethode, deren Eingabefaktoren
von einem aktiven Markt abgeleitet werden
Kategorie 3: Fair Value mit Hilfe einer Bewertungsmethode, deren Eingabefaktoren
nicht auf einem aktiven Markt beobachtbar sind
CHF Mio. Kategorie 1 Kategorie 2 Kategorie 3 Total
Per 31.12.2010
Verbindlichkeiten aus derivativen
Finanzinstrumenten (netto)
Per 31.12.2011
Verbindlichkeiten aus derivativen
Finanzinstrumenten
0.0
0.0
–49.1
–81.1
0.0
0.0
–49.1
–81.1
In den Jahren 2011 und 2010 fanden keine Umklassierungen innerhalb der
Kategorien statt.
Mit Ausnahme der nachstehend dargestellten Verbindlichkeiten aus Finanzierung
ist davon auszugehen, dass die Buchwerte der Finanzaktiven und der
übrigen Finanzpassiven den Fair Values entsprechen.
CHF Mio. 31.12.2011
Buchwert
31.12.2011
Fair Value
31.12.2010
Buchwert
31.12.2010
Fair Value
2.50% Obligationenanleihe 148.8 156.4 – –
2.125% Wandelanleihe 189.8 204.3 187.0 208.6
Festhypotheken 17.4 18.4 26.0 26.3
Die Fair Values der Schuldkomponenten der Obligationen- und Wandelanleihen
entsprechen dem Börsenkurs per Bilanzstichtag. Bei den Festhypothe-

ken kommen wie im Vorjahr die jeweiligen Swap-Zinssätze für die verschiedenen
Laufzeiten plus Kreditmarge von 0.45% zur Anwendung.
Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Buch- und Marktwerte (Fair Values)
aller bilanzierter Finanzinstrumente ersichtlich.
CHF Mio. 31.12.2011
Buchwert
Allreal Geschäftsbericht 2011
31.12.2011
Marktwert
31.12.2010
Buchwert
31.12.2010
Marktwert
Finanzaktiven
Aktiven zu amortisierten Kosten 95.6 95.6 67.6 67.6
Liquide Mittel 71.9 71.9 33.9 33.9
Kredite und Forderungen
Für Hedge Accounting verwendete
167.5 167.5 101.5 101.5
derivative Finanzinstrumente 0.0 0.0 1.8 1.8
Finanzpassiven
Verbindlichkeiten aus Finanzierung
zu amortisierten Kosten 1 666.0 1 689.1 1 352.0 1 364.2
Übrige Passiven zu amortisierten Kosten
Für Hedge Accounting verwendete
150.7 150.7 103.4 103.4
derivative Finanzinstrumente 81.1 81.1 50.9 50.9
5.5 Transaktionen mit nahestehenden Personen
Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten die Aktionäre, die
sich im Aktionärsbindungsvertrag zur Einhaltung der Vorschriften der «Lex
Koller» zusammengeschlossen haben, Aktionäre mit einer Beteiligung >3%
an der Allreal Holding AG, der Verwaltungsrat, die Gruppenleitung und die
Pensionskasse Allreal.
Die Verwaltungsratshonorare für das Geschäftsjahr 2011 betragen gesamthaft
CHF 0.47 Mio. (2010: CHF 0.47 Mio.), die Vergütungen an die Mit glieder
der Gruppenleitung gesamthaft CHF 3.62 Mio. (2010: CHF 2.19 Mio.) Gegenüber
Mitgliedern des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung bestehen
keine Forderungen, Verbindlichkeiten oder Garantien.
Seit dem 1. Januar 2011 umfasst die Gruppenleitung vier Personen (2010:
drei). Die Mitglieder der Gruppenleitung erhielten gesamthaft CHF 3.62 Mio.,
wovon CHF 1.84 Mio. auf variable Vergütungen in Form von Boni (CHF 1.74
Mio.) und von Aktien (CHF 0.10 Mio.) entfallen. Die fixen Vergütungen beinhalten
Grundgehälter von CHF 1.57 Mio. und Beiträge an Vorsorgeeinrichtungen
(Kaderplan) von CHF 0.21 Mio.
Ergänzende Angaben zu den Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung
vgl. Erläuterungen in der Jahresrechnung der Allreal Holding AG auf
Seiten 147 bis 148.
Die Helvetia Gruppe, die 11.7% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält,
ist mit Erich Walser im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Es
bestehen Versicherungs verträge (Gebäude-, Bau- und Kaderversicherungen)
zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit
einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.1 Mio. (2010: CHF 1.0 Mio.).
119

120 Allreal Geschäftsbericht 2011
Die Generalunternehmung hat im Berichtsjahr für mehrere Parteien des
Aktionärsbindungsvertrages Bauprojekte für total CHF 61.2 Mio. (2010:
CHF 68.2 Mio.) zu marktüblichen Konditionen aus geführt. Die abgewickelten
Projektvolumen betrugen für die Helvetia Gruppe CHF 60.9 Mio. und für die
übrigen Parteien des Aktionärsbindungsvertrages CHF 0.3 Mio.
Für die Mobiliar Gruppe, die 3.0% am Aktienkapital der Allreal Holding AG
hält und nicht zu den Aktionären des Aktionärsbindungsvertrags gehört, hat
die Generalunternehmung im Jahr 2011 Bauprojekte mit einem Projektvolumen
von CHF 4.8 Mio. realisiert. Es besteht zudem ein Gebäudeversicherungsvertrag
mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 0.02 Mio.
Die zur Unternehmensgruppe des Kernaktionärs IHAG Holding AG gehören-
de Privatbank IHAG Zürich AG hat Allreal einen hypothekarisch gesicherten
Kredit von CHF 25 Mio. (Zinssatz 0.54% p.a. bis 23.01.2012) gewährt und
ist mit dem Market Making für die Gesellschaft beauftragt (Honorare von
CHF 0.08 Mio.).
Die Allreal-Gruppe bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen
Angelegenheiten von mehreren Rechtsanwaltskanzleien, u.a. auch von
meyerlustenberger Rechtsanwälte, in der Dr. Thomas Lustenberger, Präsident
des Verwaltungsrates der Allreal Holding AG, einer von 18 Partnern ist.
Über die Mandats erteilung an externe Anwälte entscheidet in der Regel die
Gruppenleitung ohne Konsultation des Verwaltungsrates.
meyerlustenberger hat der Allreal-Gruppe im Geschäftsjahr 2011 Honorare
im Betrag von CHF 0.06 Mio. in Rechnung gestellt (2010: CHF 0.29 Mio.).
Die Pensionskasse Allreal hält Allreal Namenaktien im Wert von CHF 1.3
Mio. (2010: CHF 1.3 Mio.). Es bestehen keine wesentlichen Forderungen oder
Verbindlichkeiten zwischen der Pensionskasse Allreal und den Allreal-Gesellschaften
zum Bilanzstichtag. Die Arbeitgeberbeiträge von Allreal betrugen
in der Berichtsperiode CHF 2.8 Mio. (2010: CHF 2.6 Mio.).
Unter Berücksichtigung der vorerwähnten Sachverhalte haben keine weiteren
Transaktionen mit nahestehenden Personen im Jahr 2011 stattgefunden.
5.6 Gruppeninterne Beziehungen
Die Transaktionen zwischen den einzelnen Gruppengesellschaften erfolgen
zu «at arm’s length»-Bedingungen. Dies gilt insbesondere auch für bauliche
Leistungen der Generalunternehmung an das Geschäftsfeld Immobilien.
Ferner erbringt die Generalunternehmung Managementleistungen zugunsten
der übrigen Unternehmensbereiche. Hierfür erhielt sie 2011 vom
Geschäftsfeld Immobilien CHF 4.4 Mio. (2010: CHF 4.0 Mio.) sowie von der
Allreal Holding AG CHF 0.6 Mio. (2010: CHF 0.6 Mio.), welche in der Konzernrechnung
wieder eliminiert wurden.

5.7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Zwischen dem 31. Dezember 2011 und dem 10. Februar 2012 (Datum der
Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine
Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und
Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.
Allreal Geschäftsbericht 2011
121

Informationen zum Liegenschaftenportfolio
Geschäftsliegenschaften per 31. Dezember 2011
Ort Adresse Eigentumsverhältnis
1
122 Allreal Geschäftsbericht 2011
Erwerbs-
jahr
Baujahr Renova tionen 2 Grundstücks-
fläche in m 2
Stadt Zürich
Zürich Badenerstrasse 141 BR 2002 1968 2002 TR 713
Zürich Bändliweg 21 AE 2005 1995 9 254
Zürich Bellerivestrasse 30 AE 2004 1986 2 316
Zürich Bellerivestrasse 36
Binzmühlestrasse 95–99,
AE 2004 1974 2009/2010 TR 10 494
Zürich
Therese Giehse-Strasse 1, «Center Eleven» AE 2005 2001 11 712
Zürich Birmensdorferstrasse 108/Weststrasse 75 AE 2000 1983 2007/2008 GR 1 254
Zürich Brandschenkestrasse 38/40 AE 2001 1992 1 402
Zürich Buckhauserstrasse 32 AE 2003 1968 2006 TR 1 905
Zürich Dreikönigstrasse 37 AE 2000 1990 1 264
Zürich Eggbühlstrasse 21–25 AE 2008/2010 1993 2005 TR 6 221
Zürich Grüngasse 27–31/Badenerstrasse 119–133 AE 2002 1925 2006/2007TR 7 870
Zürich Hardstrasse 319 (Escher-Wyss-Areal) 5 AE 2002 1945–2010 59 117
Zürich Hohlstrasse 600 AE 2001 1986 2006 TR 2 894
Zürich Kalchbühlstrasse 22/24 AE 2000 1976 3 101
Zürich Kreuzstrasse 5 BR 2004 2006 3 333
Zürich Lagerstrasse 41+45 AE 2001 1954 2005 GR 1 909
Zürich Max Högger-Strasse 2 AE 2003 1975 2011 TR 2 131
Zürich Renggerstrasse 3 AE 1999 1966 2001 TR 1 389
Zürich Thurgauerstrasse 39 AE 1999 1970 2000/2005 GR 3 195
Zürich Vulkanstrasse 106 AE 2002 2005 12 295
Zürich Weststrasse 74 AE 1996 1995 1 482
Zürich Zollikerstrasse 183 AE 2008 1984 2007 TR 3 371
Zürich Zollstrasse/Josefstrasse 23–29/Klingenstrasse 4 AE 1993/2006 1997 4 201
Total Stadt Zürich 152 823
1 AE = Alleineigentum; BR = Baurecht zu 100% im Eigentum von Allreal
2 GR = Gesamtrenovation; TR = Teilrenovation
3 Kumulierte Leerstandsquote in Prozent vom Soll-Mietertrag 2011
4 Gemäss Bewertung per 31.12.2011 (nominelle Zinssätze)
5 Nur Büroflächen

Altlasten-
verdachts-
flächenkataster
Nutzfläche
in m 2
Anteil
Büro
in %
Anteil
Verkauf
in %
Anteil
Wohnen
in %
Allreal Geschäftsbericht 2011
Übrige
Nutzungen
in %
Soll-Mietertrag
in CHF Mio.
für 2011
Leerstand
in % 3
Diskontierungs-
bzw. Kapitalisie-
rungssatz in % 4
ja 2 600 85.1 0.0 0.0 14.9 1.0 0.0 5.30/5.30
nein 18 642 90.8 0.0 0.0 9.2 7.0 0.0 4.80/5.00
nein 3 078 94.7 0.0 0.0 5.3 1.4 0.1 4.80/4.80
nein 11 950 73.6 0.0 0.0 26.4 5.7 0.7 4.60/4.60
nein 26 139 7.8 54.6 32.7 4.9 6.9 4.5 4.90/4.90
nein 4 743 74.5 3.0 10.5 12.0 1.5 12.1 5.10/5.10
nein 7 440 33.8 0.0 19.3 46.9 3.9 0.3 4.90/4.90
nein 2 699 42.8 0.0 0.0 57.2 0.4 0.0 5.50/5.50
nein 3 553 79.3 0.0 8.1 12.6 2.6 0.0 4.60/4.60
nein 20 175 61.6 0.0 0.0 38.4 4.7 0.0 5.10/5.10
ja 12 847 16.5 7.6 32.8 43.1 3.5 1.1 5.49/5.49
ja 55 624 28.2 0.0 0.0 71.8 10.0 0.5 6.44/7.51
nein 10 190 91.0 0.0 0.0 9.0 3.8 0.0 5.00/5.00
nein 6 244 45.8 0.0 6.0 48.2 1.6 0.0 5.10/5.10
nein 1 628 95.7 0.0 0.0 4.3 1.0 5 0.0 4.60/4.60
nein 5 279 75.4 0.0 0.0 24.6 2.7 0.0 4.80/4.80
ja 6 967 83.2 0.0 0.0 16.8 1.5 12.3 5.50/5.50
nein 1 729 77.1 0.0 0.0 22.9 0.5 2.9 5.10/5.10
nein 10 189 68.4 9.5 1.3 20.8 2.4 4.7 5.30/5.30
nein 36 311 95.1 0.0 0.0 4.9 11.0 0.0 4.90/4.90
nein 3 277 33.5 0.0 55.3 11.2 0.9 22.7 5.20/5.20
nein 2 777 81.7 0.0 0.0 18.3 1.3 0.0 4.90/4.90
nein 10 703 56.9 3.3 29.8 9.9 4.1 0.0 4.80/4.80
264 784 56.2 6.3 7.8 29.7 79.4 1.5
123

Geschäftsliegenschaften per 31. Dezember 2011
Ort Adresse Eigentumsverhältnis
1
124 Allreal Geschäftsbericht 2011
Erwerbs-
jahr
Baujahr Renova tionen 2 Grundstücks-
fläche in m 2
Übriger Kanton Zürich
Bassersdorf Grindelstrasse 3/5 AE 2008 1988 2001 TR 6004
Dielsdorf Kronenstrasse 10 AE 1999 1979 1995/2007 TR 1936
Dietlikon Alte Dübendorferstrasse 17 AE 2006 2006 2 464
Glattbrugg Thurgauerstrasse 111 AE 1997 1969 1995 TR 4 086
Kloten Schaffhauserstrasse 115/121 AE 2001 1992 4 000
Opfikon Lindbergh-Allee 15 AE 1987 2007 5 241
Schlieren Bernstrasse 55 AE 2003 2003 7 089
Schlieren Zürcherstrasse 104 AE 2002 1988 2011 GR 4 724
Urdorf In der Luberzen 29 AE 2000 1993 4 667
Wallisellen Neugutstr. 2–6/Bahnhofplatz 2/Bahnhofstr. 25 AE 2007 2010 12 897
Winterthur Schützenstrasse 2/Zürcherstrasse 12+146 AE 2002 1928/53/86 18 386
Zumikon Farlifangstrasse 1 AE 2000 1986 2000/2001 GR 2 717
Total übriger Kanton Zürich 74 211
Übrige Regionen
Baar Baarermatte AE 2002 1981 17 960
Baar Oberdorfstrasse 9–13 AE 2000 1989 5 216
Basel Missionsstrasse 60–62a AE 1999 1972 2002 GR 1 811
Basel Missionsstrasse 64–64a AE 2007 1972 1 658
Basel Steinenvorstadt 36 AE 1999 1982 2002 TR 718
Basel
Le Grand-
Viaduktstrasse 40–44/Binningerstrasse 35 AE 2009 1998 5 454
Saconnex Route François-Peyrot 10–14 AE 2011 2004 8 442
Muttenz St. Jakobs-Strasse 110 AE 1999 1987 2 367
Petit-Lancy Chemin des Olliquettes 4/Chemin du Gué 99 AE 2008 2010 1 417
Total Übrige Regionen 45 043
Total Geschäftsliegenschaften 272 077
1 AE = Alleineigentum
2 GR = Gesamtrenovation; TR = Teilrenovation
3 Kumulierte Leerstandsquote in Prozent vom Soll-Mietertrag 2011
4 Gemäss Bewertung per 31.12.2011 (nominelle Zinssätze)
5 Bürogebäude Lightcube und Miteigentumsanteile am Parkhaus TMC Galleria
6 Drei Liegenschaften

Altlasten-
verdachts-
flächenkataster
Nutzfläche
in m 2
Anteil
Büro
in %
Anteil
Verkauf
in %
Anteil
Wohnen
in %
Allreal Geschäftsbericht 2011
Übrige
Nutzungen
in %
Soll-Mietertrag
in CHF Mio.
für 2011
Leerstand
in % 3
Diskontierungs-
bzw. Kapitalisie-
rungssatz in % 4
nein 12 586 55.9 0.0 0.0 44.1 1.9 25.8 5.70/5.70
nein 1 694 19.6 56.3 15.1 9.0 0.4 7.7 5.40/5.40
nein 2 730 0.0 75.8 0.0 24.2 1.2 0.0 5.20/5.20
nein 7 417 9.0 74.7 0.0 16.3 2.0 15.6 5.50/5.50
nein 4 343 97.5 0.0 0.0 2.5 1.1 12.0 5.40/5.40
ja 13 314 90.8 0.0 0.0 9.2 4.6 0.0 4.80/4.80
nein 10 193 88.2 0.0 0.0 11.8 2.1 14.2 5.40/5.40
nein 2 705 35.5 43.1 0.0 21.4 1.3 0.0 5.50/5.50
nein 9 456 74.1 0.0 0.0 25.9 2.1 68.1 5.50/5.50
nein 19 317 24.1 23.4 33.9 18.6 6.7 14.0 5.00/5.00
nein 24 319 82.1 0.0 0.0 17.9 5.5 2.8 5.31/5.31
nein 2 356 51.4 0.0 0.0 48.6 0.6 0.0 5.50/5.50
110 430 60.8 12.9 6.2 20.1 29.5 13.1
nein 10 112 76.4 0.0 0.0 23.6 2.7 0.2 5.30/5.30
nein 6 231 63.0 12.4 11.1 13.5 1.5 7.4 5.50/5.50
nein 3 985 81.8 0.0 8.0 10.2 1.2 2.6 5.20/5.20
nein 2 829 71.9 0.0 3.4 24.7 0.5 7.8 5.20/5.20
nein 4 292 37.5 27.8 30.3 4.4 1.5 0.7 5.00/5.00
nein 20 213 61.8 20.2 0.0 18.0 5.6 6.8 5.00/5.00
nein 5 498 92.8 0.0 0.0 7.2 1.8 5.5 4.70/4.70
nein 2 043 98.0 0.0 0.0 2.0 0.5 7.7 5.70/5.70
ja 5 516 91.8 0.0 0.0 8.2 2.3 0.1 4.80/4.80
60 719 71.2 10.0 4.0 14.9 17.6 4.1
435 933 59.5 8.5 6.8 25.2 126.5 4.6
125

Wohnliegenschaften per 31. Dezember 2011
Ort Adresse Eigentumsverhältnis
1
Erwerbs-
jahr
126 Allreal Geschäftsbericht 2011
Baujahr Renova -
tionen 2
Grund-
stücks-
fläche in m 2
Altlasten-
verdachts-
flächenkataster
Stadt Zürich
Zürich Heerenwiesen 23–41 AE 2003 1996 6 970 nein 4 670
Zürich Josefstrasse 137 AE 1999 1984 903 ja 2 747
Zürich Zollikerstrasse 185–187 AE 2008 1984 1 445 nein 1 637
Total Stadt Zürich 9 318 9 054
Übriger Kanton Zürich
Moosstrasse 1–13/
Adliswil Grütstrasse 33–39
Hohfuristrasse 7–11/
AE 2005 2011 13 901 nein 13 299
Bülach Unterweg 55–59/Im Stumpen 2 AE 1999 1979 8 412 nein 3 850
Effretikon Im Lindenhof 7/9/11
Unterdorfstrasse 2/4/
AE 2007 1972 1997 TR 3 349 nein 1 979
Fällanden Unterdorfwäg 2–22 AE 2003 2008 23 691 nein 14 903
Glattbrugg Hohenstieglenstrasse 1–23, 2–16 AE 1999 1990 29 639 nein 14 654
Kloten Schaffhauserstrasse 117/119 AE 2001 1992 3 643 nein 2 090
Oberglatt Chlirietstrasse 6, 8, 10 AE 2003 1974 2006/2007 TR 2 028 nein 2 479
Schlieren Badenerstrasse 58–60
Limmataustrasse 2–8/
AE 2003 1955 1 408 nein 1 184
Schlieren Limmatstrasse 9–11/Engstringermatte AE 1999 1984 8 907 ja 5 100
Schlieren Schulstrasse 71–77/Flöhrebenstrasse 6 StWE5 2002 1988 2 543 nein 3 332
Schlieren Zürcherstrasse 52 AE 2002 1972 2005/2006 GR 2 214 nein 1 515
Schlieren Zürcherstrasse 64
Sunnebüelstrasse 1–17/
AE 1999 1972 2005/2006 GR 1 395 ja 1 783
Volketswil Ifangstrasse 12–20/Neufund 1/3 AE 1999 1968 2002/2003 GR 20 110 nein 12 236
Total übriger Kanton Zürich 121 240 78 404
Übrige Regionen
Allschwil Kurzelängeweg 26–38+32a AE 1999 1989 2010 TR 6 260 nein 4 015
Basel Achilles Bischoff-Strasse 2–10 AE 2006 1969 2009 GR 2 420 ja 5 954
Basel Grosspeterstr. 45/St.-Jakobs-Strasse 108 AE 2006 1995 2 067 nein 3 022
Total Übrige Regionen 10 747 12 991
Total Wohnliegenschaften 141 305 100 449
1 AE = Alleineigentum; StWE = Stockwerkeigentum
2 GR = Gesamtrenovation; TR = Teilrenovation
3 Kumulierte Leerstandsquote in Prozent vom Soll-Mietertrag 2011
4 Gemäss Bewertung per 31.12.2011 (nominelle Zinssätze)
5 Stockwerkeigentum zu 100% im Eigentum von Allreal
Wohn-
fläche
in m 2

1–1 1/2-
Zimmer-
Wohnungen
2–2 1/2-
Zimmer-
Wohnungen
3–3 1/2-
Zimmer-
Wohnungen
4–4 1/2-
Zimmer-
Wohnungen
≥5-
Zimmer-
Wohnungen
Allreal Geschäftsbericht 2011
Total
Wohnungen
Übrige
Nutzung
in m 2
Soll-
Mietertrag
in CHF Mio.
für 2011
Leerstand
in % 3
Diskontierungs-
bzw. Kapitalisie-
rungssatz
in % 4
5 7 15 17 4 48 1 799 1.5 1.0 4.80/4.80
4 36 0 0 0 40 212 0.8 0.2 4.80/4.80
2 2 4 4 2 14 165 0.6 0.2 4.70/4.70
11 45 19 21 6 102 2 176 2.9 0.6
0 27 62 38 10 137 350 2.3 24.1 4.80/4.80
0 9 16 18 6 49 50 0.8 1.0 5.00/5.00
0 8 18 0 0 26 71 0.4 0.2 4.90/4.90
0 20 41 56 22 139 2 392 4.1 2.7 4.80/4.80
18 30 71 41 0 160 659 3.0 1.0 4.90/4.90
0 4 0 10 4 18 200 0.5 2.6 4.90/4.90
0 17 17 0 0 34 9 0.5 0.1 5.00/5.00
4 16 4 0 0 24 28 0.3 0.2 5.00/5.00
0 18 24 12 0 54 286 1.0 0.4 4.90/4.90
0 0 24 16 0 40 354 0.8 3.2 4.90/4.90
0 5 11 6 0 22 671 0.4 1.9 5.00/5.00
7 5 12 5 0 29 268 0.5 0.5 5.00/5.00
0 0 48 60 40 148 110 2.4 0.0 5.00/5.00
29 159 348 262 82 880 5 448 17.0 4.3
0 7 20 20 0 47 490 1.0 2.0 5.00/5.00
28 24 28 24 0 104 1 040 1.6 4.1 5.00/5.00
5 19 11 8 0 43 47 0.9 3.2 5.00/5.00
33 50 59 52 0 194 1 577 3.5 3.2
73 254 426 335 88 1 176 9 201 23.4 3.7
127

Zugänge Renditeliegenschaften
128 Allreal Geschäftsbericht 2011
Ort Adresse Typus 1 Baujahr Nutzungs -
übergang
Adliswil Moosstrasse 1–13/Grütstrasse 33–39 WL 2011 01.06.2011
Le Grand-
Saconnex Route François-Peyrot 10–14 GL 2004 21.06.2011
1 WL = Wohnliegenschaft
GL = Geschäftsliegenschaft
Abgänge Renditeliegenschaften
Ort Adresse Typus 1 Baujahr Nutzungs -
übergang
Basel Clarastrasse 56 GL 1980 15.07.2011
Zürich Bächlerstrasse 54–58 WL 1954 01.05.2011
1 WL = Wohnliegenschaft
1 GL = Geschäftsliegenschaft
Liegenschaften im Baurecht
Ort Adresse Vertragsdauer
Zürich Badenerstrasse 141 30. Januar 2101
Zürich Kreuzstrasse 5 20. Oktober 2086
Grösste Mieter Geschäftsliegenschaften
Vom Gesamtmietertrag aus Geschäftsliegenschaften entfallen auf:
2011 2010
IBM Schweiz AG 9% 8%
MAN Diesel & Turbo Schweiz AG 6% 6%
Kanton Zürich 5% 6%
Partner Reinsurance Company Ltd. (PartnerRe) 4% 5%
Credit Suisse AG 4% 4%
Total 28% 29%
Bezogen auf den Gesamtmietertrag aller Renditeliegenschaften (Geschäfts-
und Wohnliegenschaften) im Jahr 2011 reduziert sich der Anteil der fünf
grössten Mieter auf 26% (IBM Schweiz 8%, MAN Diesel & Turbo Schweiz AG
6%, Kanton Zürich 5%, PartnerRe 4% und Credit Suisse AG 3%).

Fälligkeitsprofil der Mietverträge der Mietverträge Geschäftsliegenschaften
Geschäftsliegenschaften
in Prozent der ausstehenden Mieterträge in CHF Mio.
28
24
20
16
12
8
4
0
2012
2013
2014
2015
Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Mietverträge beträgt 5.6 Jahre
(31.12.2010: 5.9 Jahre).
Zukünftige Erträge aus befristeten Mietverträgen
Aufgrund von befristeten Mietverträgen bei den Renditeliegenschaften resultieren
folgende nominale Mieterträge, die in Zukunft anfallen:
CHF Mio. 2011 2010
Geschäftsliegenschaften
Mieteinnahmen bis ein Jahr 106.8 104.6
Mieteinnahmen ab zwei bis fünf Jahre 336.7 359.4
Mieteinnahmen nach fünf Jahren 147.0 174.1
Total zukünftige Mieterträge aus befristeten Verträgen 590.5 638.1
Wohnliegenschaften
Mieteinnahmen bis ein Jahr 1.2 1.2
Mieteinnahmen ab zwei bis fünf Jahre 4.1 4.3
Mieteinnahmen nach fünf Jahren 2.7 3.4
Total zukünftige Mieterträge aus befristeten Verträgen 8.0 8.9
Total zukünftige Mieterträge aus befristeten Verträgen
Renditeliegenschaften 598.5 647.0
85% aller Mietverträge für Geschäftsflächen sind indexiert, das heisst, die
Mieten werden aufgrund des Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) der
Teuerungsentwicklung angepasst.
Allreal Geschäftsbericht 2011
2016
2017
2018
2019
2020ff.
unbefristet
Vertragsende bestehender Mietverträge
129

Anlageliegenschaften im Bau per 31. Dezember 2011
Ort Liegenschaft Erwerb/
Projektstart
130 Allreal Geschäftsbericht 2011
96.1% der Mietverträge für Wohnflächen sind unbefristet (2010: 94.4%). Bei
den befristeten Mietverträgen der Wohnliegenschaften beträgt die gewichtete
Restlaufzeit 5.6 Jahre (31.12.2010: 5.8 Jahre). Die Preise für Wohnungsmieten
orientieren sich unter anderem an der Entwicklung des Referenzzinssatzes
für Hypothekarforderungen, welcher vierteljährlich durch die
Schweizerische Nationalbank erhoben wird und letztmals im Dezember 2011
publiziert wurde.
Per 31. Dezember 2011 sind 71.2% sämtlicher Miet verträge mit Indexklauseln
versehen, entsprechend einem Soll-Miet ertrag von CHF 108.4 Mio. (2010:
74.1%, CHF 109.2 Mio.).
Grundstücks-
fläche in m 2
Altlasten-
verdachts-
flächen-
kataster
Marktwert
CHF Mio. 1
Geschätztes
Investitionsvolumen
CHF Mio. 2
Soll-
Mieterträge bei
Fertigstellung p.a.
CHF Mio.
Erwartete
Fertig-
stellung
Gland Eikenøtt 2011 1 173 nein 8.7 30.0 1.7 31.12.2013
Wallisellen Bürogebäude Allianz 2002 14 470 ja 127.4 215.0 12.4 31.05.2013
Zürich Escher-Terrassen 2004 2 087 ja 14.7 52.0 2.9 31.01.2014
Zürich Neunbrunnenstrasse 1993 4 291 ja 10.5 26.0 1.4 31.03.2013
Zürich Toni-Areal 2007 24 435 ja 260.5 512.0 27.4 30.06.2013
Total Anlageliegenschaften im Bau 421.8 835.0
1 Gemäss Bewertung per 31.12.2011
2 Gebäude- und Landkosten
Eikenøtt, Gland
Neubau einer Wohnüberbauung mit 53 Mietwohnungen sowie 60 Parkplät-
zen und einer kumulierten Nettowohnfläche von 4958 Quadratmetern in
Gland VD. Das Projekt wird durch die Losinger Construction SA ausgeführt
und nach Bauvollendung im Jahr 2013 in den Bestand der Renditeliegenschaften
überführt. Für die erstmalige Marktwertermittlung per Bilanzstichtag
wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von
4.90% angewendet.
Bürogebäude Allianz, Wallisellen
Neubau eines 18-geschossigen Bürogebäudes sowie einer daran angrenzenden
sechsgeschossigen Büroliegenschaft mit einer Nutzfläche von insgesamt
rund 45 900 Quadratmetern. Als Hauptmieter wird Allianz Suisse
die Gebäude mit 1500 Arbeitsplätzen im Jahr 2013 beziehen und hat dafür
mit Allreal einen zehnjährigen Mietvertrag abgeschlossen. Das Projekt wird
durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Bauvollendung im
Jahr 2013 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die Marktwertermittlung
per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und
Kapitalisierungszinssätze von 5.00% angewendet.

Escher-Terrassen, Zürich
Realisation eines 19-geschossigen Wohnhochhauses mit 51 Mietwohnungen
mit einer kumulierten Nettowohnfläche von 6127 Quadratmetern und Räumlichkeiten
für die Probebühnen des Opernhauses sowie einer Tiefgarage mit
35 Einstellplätzen auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West. Das Projekt
wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und voraussichtlich 2014 in
den Bestand der Renditeliegenschaften überführt. Für die Marktwertermittlung
per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze
von 5.00% angewendet.
Neunbrunnenstrasse, Zürich
Neubau einer Wohnüberbauung mit 40 Mietwohnungen sowie 30 Parkplätzen
und einer kumulierten Nettowohnfläche von 4665 Quadratmetern in Neu-
Oerlikon. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und
nach Bauvollendung im Jahr 2013 in den Bestand der Renditeliegenschaften
überführt. Für die erstmalige Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden
nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von 4.90% angewendet.
Toni-Areal, Zürich
Realisation eines Fachhochschulhauses für rund 5000 Studierende, Dozierende
und Mitarbeitende mit Räumlichkeiten für Veranstaltungen und
Gewerbe sowie von 100 Mietwohnungen in Zürich-West durch die Generalunternehmung.
Die vermietbare Nutzfläche inklusive Wohnen beläuft sich
auf rund 87 500 Quadratmeter, wovon der Kanton Zürich beziehungsweise die
Zürcher Fachhochschulen mindestens 73 100 Quadratmeter belegen werden
(20-jähriger Mietvertrag). Die kumulierte Nettowohnfläche der 100 Mietwohnungen
beläuft sich auf 9992 Quadratmeter. Nach Bauvollendung wird das
Toni-Areal im Jahr 2013 in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt.
Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs-
und Kapitalisierungszinssätze von 4.80% angewendet (31.12.2010:
4.80%).
Alle Anlageliegenschaften im Bau befinden sich zu 100% im Alleineigentum
von Allreal.
Allreal Geschäftsbericht 2011
131

Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2011
Ort Liegenschaft Erwerb/
Projektstart
Grundstücks-
fläche in m 2
Altlasten-
verdachts-
flächen-
kataster
132 Allreal Geschäftsbericht 2011
Buchwert
CHF Mio.
Geschätztes
Investitionsvolumen
CHF Mio. 1
Projektstand Erwartete
Fertig-
stellung
Entwicklungsreserven
Basel Kirschblütenweg 2011 3 949 nein 0.1³ 15.0 in Planung offen
Bassersdorf Grindelstrasse 2008 6 000 nein 3.72 15.0 in Planung offen
Bülach Fangleten/Solistrasse 2011 55 318 ja 0.8³ 270.0 in Planung offen
Bülach Cholplatz 2011 11 847 nein 14.3² 57.0 Baueingabe 2014
Erlenbach Lerchenbergstrasse 2009 13 614 nein 40.03 85.0 Baubewilligung 2014
Kilchberg Stockenstrasse 2011 1 496 nein 6.72 14.0 Baubewilligung 2014
Mönchaltorf Bruggächer 2010 14 382 nein 11.32 40.0 Baubewilligung 2014
Opfikon Lilienthal-Boulevard 2007 9 821 nein 16.82 60.0 Baubewilligung offen
Rümlang Airport Business Park 1987 30 277 nein 15.32 100.0 Baubewilligung offen
Volketswil Guntenbachstrasse 2008 5 330 nein 3.62 25.0 in Planung offen
Wallisellen Favrehof 2002 8 791 ja 11.6² 63.0 Baubewilligung 2015
Zürich Guggach 2011 20 045 nein 92.6³ 190.0 Baueingabe 2015
Zürich Nelkenstrasse 2010 486 nein 3.22 6.0 Baueingabe 2013
Zürich Schiffbaustrasse 2010 1 610 ja 2.52 17.0 in Planung offen
Zürich Herostrasse 2010 4 027 nein 3.42 35.0 Baubewilligung 2014
Total Entwicklungsreserven 186 993 225.9 992.0
Angefangene Bauten
Au-Wädenswil Aublickweg 2007 25 134 nein 14.2 30.0 in Ausführung 2012
Basel Markthalle 2006 8 966 ja 72.0 88.0 in Ausführung 2012
Birmenstorf Schinebüel 2007 16 122 nein 21.0 45.0 in Ausführung 2013
Meilen Holengass 2009 9 614 nein 44.0 64.0 in Ausführung 2013
Wallisellen Escherhof 2002 8 394 ja 33.5 80.0 in Ausführung 2013
Wallisellen Konradhof 2002 19 373 ja 43.2 115.0 in Ausführung 2013
Wallisellen Richtiring 2002 10 639 ja 39.2 120.0 in Ausführung 2014
Wallisellen Ringhof 2002 9 409 ja 11.1 62.0 in Ausführung 2014
Total angefangene Bauten 107 651 278.2 604.0
Total fertiggestellte Liegenschaften 0.0
Total Entwicklungsliegenschaften 504.1 1 596.0
1 Grundstück- und Baukosten
2 Buchwert beinhaltet Anschaffungskosten für das zu 100% im Eigentum von Allreal befindliche Grundstück und aufgelaufene Projektkosten Dritter
3 Buchwert beinhaltet Anschaffungskosten für geleistete Anzahlungen für Grundstücke und aufgelaufene Projektkosten Dritter (Eigentumsübertragung
für Grundstücke ausstehend)
Für ergänzende Ausführungen zu den Entwicklungsliegenschaften und einzelnen Projekten vgl. Seiten 16 bis 20 des
Geschäftsberichts.

Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung an die Generalversammlung der
Allreal Holding AG, Baar
Als Revisionsstelle haben wir die auf Seiten 64 bis 132 wiedergegebene Konzernrechnung der
Allreal Holding AG, Baar, bestehend aus Konzerngesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz,
Konzerneigenkapitalnachweis, Konzerngeldflussrechnung und Anhang, für das am 31. Dezember
2011 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den
International Financial Reporting Standards (lFRS), dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung
(Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen
Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung
und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer
Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder
Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der Revisionsstelle
Unsere Verantwortung ist es, auf grund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung
abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen
Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing
vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen
Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen
für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben.
Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies
schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung
als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt
der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von
Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht
aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die
Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden,
der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der
Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten
Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil
bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2011 abgeschlossene
Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting
Standards (lFRS) und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie
Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz.
133

IONES LANG
LASALLEo
An den Verwaltungsrat der
Allreal Holding AG, Baar
Zürich, 10. Februar 2012
Jones Lang LaSalle AG
Prime Tower Hardstrasse 201 8005 Zürich Schweiz
lel+414421575oo fax+41442157501
wwwjoneslanglasalle.ch
Marktwert der Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe per 31. Dezember 2011
1 Auftrag
Die Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe wurden im Auftrag der Eigentümerin zum Zweck ihrer
Rechnungslegung von Jones Lang LaSalle AG per 31. Dezember 2011 zum Marktwert bewertet. Dabei
handelte es sich um 19 Wohnliegenschaften, 46 Geschäftsliegenschaften und 5 Anlageliegenschaften im
Bau.
2 Bewertungsstandard
Die Jones Lang LaSalle AG bestätigt, dass die Bewertungen entsprechend den Richtlinien und
Ausführungsbestimmungen der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) durchgeführt wurden. Die
Wertansätze geben die Einschätzungen der Marktwerte (Market Values) zum 31. Dezember 2011 wieder.
In Übereinstimmung mit IVSC (International Valuation Standards Committee) und TEGoVA (The
European Group of Valuers' Association) gilt als Marktwert
der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum
Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach
angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft
werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Gemäss den Anweisungen der Allreal-Gruppe wurden die Bewertungen nach dem Accounting Standard
IFRS durchgeführt. Die erwähnten Bewertungsstandards decken sich mit der Definition des fairen Wertes
(Fair Value Model), wie sie sich in lAS 40 unter den Paragraphen 33 - 55 findet. Damit werden auch die
Vorgaben gemäss Kotierungsreglement der SIX Swiss Exchange eingehalten.
3 Bewertungsmethode
Die Jones Lang LaSalle AG bewertete die Renditeliegenschaften sowie die Anlageliegenschaften im Bau
der Allreal-Gruppe mit der Discounted-Cashflow Methode (DCF-Methode). Dabei wird das
Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die
resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach
Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die
135

138
Zweiphasenmodell über in der Regel 10 Jahre DCF + Exitwert) sowie die unterschiedliche Herleitung und
Abbildung der Zahlungsströme zu signifikant anderen Diskontierungszinssätzen, aber dennoch zu
vergleichbaren Marktwerten.
Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Immobilien und der damit verbundenen Preissteigerungen
insbesondere bei Liegenschaften an attraktiven Lagen haben wir bei insgesamt 15 Wohn- und 15
Geschäftsliegenschaften die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze angepasst. Dabei wurde bei
einer Liegenschaft der Diskontierungszinssatz um 20 und der Kapitalisierungszinssatz um 40 Basispunkte
gesenkt. Bei 3 Objekten wurden die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 30 Basispunkte
reduziert, während bei 11 Objekten die Sätze um 20 Basispunkte und bei den restlichen 15 Objekten um
10 Basispunkte gesenkt wurden.
Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz per 31. Dezember 2011 für das Segment
der Wohnliegenschaften beträgt 4.89% (31. Dezember 2010: 5.00%), der durchschnittliche
kapitalgewichtete Kapitalisierungszinssatz ebenfalls 4.89% (31 . Dezember 2010: 5.00%).
Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz per 31 . Dezember 2011 für das Segment
der Geschäftsliegenschaften beträgt 5.07% (31 . Dezember 2010: 5.16%). Der durchschnittliche
kapitalgewichtete Kapitalisierungszinssatz liegt bei 5.14% (31. Dezember 2010: 5.23%).
1.2 Mietzinseinnahmen
Basis der Bewertungen sind die effektiven Mietzinseinnahmen zum Stichtag vom 1. Januar 2012.
Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert.
Dies geschieht durch die mietvertrag lieh vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der
Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-)Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger
Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Die Marktmieten basieren auf den Mietpreisdatenbanken und
dem Immobilien Research von Jones Lang LaSalle AG. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt
in der Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung. Im Fall von
unbefristeten Wohnungsmietverträgen werden bei deutlicher Abweichung der Vertragsmieten vom
Marktniveau ebenfalls nachhaltige Marktmieten angesetzt.
1.3 Indexierung
Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen Elemente des
Inftationsschutzes von Immobilien und muss daher in einer dynamischen Betrachtung berücksichtigt
werden.
Mieten für Büro- und Gewerbeftächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise
(LlK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an die Veränderung des von der Nationalbank
quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich aber auch noch einen
Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen
(KOF, BAK, SECO) für die Entwicklung des LlK und der Hypothekarzinsen wurden von der Jones Lang
LaSalle AG folgende Annahmen für die zukünftige Indexierung der Vertragsmieten getroffen:
Abbildung 2: Annahmen zur Indexierung der Mieten pro Jahr
Indexierung Geschäftsmieten
Indexierung Wohnmieten
2013 2014-2021
1.00%
0.00%
1.00%
1.25%

Die dargestellten Wachstumsraten stellen die den Bewertungen zugrunde liegende Mietsteigerung im
angegebenen Jahr aufgrund der Veränderung von LlK und/oder Referenzzinsatz des Vorjahres dar. In
den Bewertungen werden dabei für jede Mieteinheit die vertraglich vereinbarten prozentualen Ansätze
berücksichtigt. Bei fehlenden Angaben werden die zukünftigen Mieteinnahmen zu 100% an die
angenommenen Wachstumsraten gekoppelt. Die oben abgebildeten Wachstumsraten werden in der
Regel auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten
verwendet.
Die verwendeten Indexierungsannahmen der Mieteinnahmen widerspiegeln nicht notwendigerweise die
exakte Veränderung von LlK oder Referenzzinssatz, sondern stellen die den Bewertungen zugrunde
liegende Anpassung der Mieteinnahmen dar.
1.4 Leerstand
Für ablaufende Mietverträge von Verkaufs- und Büroflächen wird ein objekt- und segmentspezifischer
Leerstand angesetzt. Diese Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsende) wird spezifisch für
jedes Objekt festgelegt und liegt in der Regel zwischen drei und neun Monaten. In speziellen Fällen
werden auch längere oder kürzere Wiedervermietungsszenarien angenommen. Das allgemeine
Leerstandrisiko wird über einen strukturellen Leerstand berücksichtigt, der ebenfalls objektspezifisch
angesetzt wird.
Bei den Wohnliegenschaften werden in der Regel keine spezifischen Leerstände angesetzt, da die
Mietverträge üblicherweise nicht befristet sind. Die normale Mieterfluktuation wird mit Hilfe eines
strukturellen Leerstandes berücksichtigt, der objektspezifisch angesetzt wird.
1.5 Bewirtschaftungskosten
Die zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen
Liegenschaftsabrechnungen. Die nicht umlagefähigen Kosten betreffen Betriebs- und Unterhaltskosten,
die in der Regel aufgrund der vertraglichen Bedingungen nicht auf den Mieter umgewälzt werden können
oder Bewirtschaftungskosten, die infolge Leerstandes vom Hauseigentümer zu tragen sind. Anhand der
Analyse der historischen Zahlen und Benchmarks von Jones Lang LaSalle werden die zukünftigen
Bewirtschaftungskosten modelliert.
1.6 Instandsetzungskosten
Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung
zu. Die Allreal-Gruppe führt detaillierte 10-Jahresbudgets für Instandsetzungen. Diese wurden von Jones
Lang LaSalle auf ihre Plausibilität geprüft und in den Bewertungen berücksichtigt. Zudem berücksichtigt
die Jones Lang LaSalle AG eigene Schätzungen für notwendige Investitionen während der 10-
Jahresperiode.
Die zur Ermittlung des Exitwertes langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen ("Capex")
werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der
Liegenschaft bestimmte Anteile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und
folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Der im Exitjahr in einen
(Instandsetzungs-)Fonds umgerechnete Betrag berücksichtigt ausschliesslich Kosten zur
Substanzerhaltung, welche das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau
langfristig sichern.
In Übereinstimmung mit lAS 40 werden keine eventuell vorhandenen Umnutzungspotenziale respektive
keine damit verbundenen zusätzlichen Mietzinseinnahmen berücksichtigt.
139

140
2 Bewertung von Anlageliegenschaften im Bau
In den Anwendungsbereich von lAS 40 fallen auch alle Immobilien, welche für die spätere Nutzung als
Renditeliegenschaft vorgesehen sind und sich aktuell im Bau oder in der Entwicklung befinden. Somit sind
nach lAS 40 auch Immobilien, die für das eigene Anlageportfolio entwickelt und erstellt werden, zum
Marktwert zu bilanzieren. Die Bilanzierung zum Marktwert setzt unter anderem voraus, dass der Fair
Value zuverlässig ermittelt werden kann. Dies ist in der Regel der Fall, wenn eine rechtskräftige
Baubewilligung und ein definitiver Ausführungsentscheid der zuständigen Gremien der Allreal-Gruppe
vorliegen.
Die Marktwertermittlung der Anlageliegenschaften im Bau erfolgt wie bei den Renditeliegenschaften mit
der DCF-Methode. Dabei wird der Marktwert der Immobilie nach Fertigstellung (Beginn Nutzungsphase)
ermittelt und dieser mit den während der Bauphase noch anfallenden Zahlungsströme (Landkosten,
Baukosten, Drittprojektkosten, Gebühren, etc.) risikoadjustiert auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Die
vorgängig gemachten Ausführungen zur Wertentwicklung mit der DCF-Methode bei den
Renditeliegenschaften kommen auch bei der Bewertung der Anlageliegenschaften im Bau zur
Anwendung. Die Bewertungsmethodik entspricht den Bewertungsvorschriften gemäss lAS 40 und den
Empfehlungen des International Valuation Standards Board (IVSB) sowie der European Public Real
Estate Association (EPRA).
Als Grundlage für die Bestimmung des Marktwertes der Anlageliegenschaften im Bau stellt die Alireal­
Gruppe Projektberichte zur Verfügung, die Auskunft zum Projektstand (Stand Ausführung, Stand
Vermietung), zu den aufgelaufenen und den voraussichtlich noch anfallenden Projektkosten sowie zu den
Terminen (voraussichtlicher Fertigstellungstermin) geben. Die Unterlagen werden von der Jones Lang
LaSalle AG auf ihre Plausibilität geprüft und in den Bewertungen berücksichtigt.
3 Analyse der Wertveränderung
Der Gesamtwert der Renditeliegenschaften (ohne Anlageliegenschaften im Bau) hat sich gegenüber dem
Vorjahr um CHF 155.9 Mio. oder 6.6% erhöht. Die Wertveränderung des Gesamtportfolios gegenüber
dem Marktwert vom 31. Dezember 2010 begründet sich hauptsächlich durch einen positiven Saldo aus
Portfoliozugängen und -abgängen von CHF 129.8 Mio. Die innere Wertveränderung, welche durch
Veränderungen in den Zahlungsströmen und Änderungen der Diskontierungs- und
Kapitalisierungszinssätze zustande kommt, führte zu einer Wertzunahme von CHF 26.1 Mio.
4 Allgemeine Übersicht Immobilienrnarkt Schweiz
Jones Lang LaSalle führte im vierten Quartal 2011 eine ausführliche Analyse zu verschiedenen
Segmenten und Regionen des Schweizer Immobilienmarktes durch, welche als Grundlage für eine
plausible Prognose der Zahlungsströme in den DCF-Bewertungen verwendet wurde. Einige
Kernaussagen werden im Folgenden kurz zusammengefasst und mit aktuellen Marktentwicklungen
ergänzt.
4.1 Mietmarkt Wohnen
Trotz hoher Wohnbautautätigkeit ist im Jahr 2011 die Leerwohnungsziffer nur geringfügig angestiegen.
Mit 0.94% per 1. Juni 2011 ist die Schweizer Leerwohnungsziffer immer noch als tief zu bezeichnen. Die
Angebotsmieten sind gemäss diverser Mietpreiszinsindizes wie z.B. demjenigen der Schweizer
Nationalbank oder demjenigen von Homegate AG im Vergleich zum Vorjahr weiter angestiegen. Das
höchste Wachstum wurde gemäss Homegate bei den neuen Wohnungen beobachtet, welches im

Jahresrechnung der Allreal Holding AG
142
Erfolgsrechnung
CHF Mio. Anhang 2011 2010
Ertrag aus Beteiligungen 2 62.0 58.0
Finanzertrag 3 21.0 18.1
Ertrag 83.0 76.1
Übriger Aufwand 4 –1.4 –1.3
Finanzaufwand 5 –8.1 –12.7
Steueraufwand –1.2 –0.7
Aufwand –10.7 –14.7
Jahresgewinn 72.3 61.4
Bilanz per 31. Dezember
Beteiligungen 6 809.7 809.7
Darlehen gegenüber Gruppengesellschaften 817.9 666.7
Anlagevermögen 1 627.6 1 476.4
Kurzfristige Forderungen gegenüber Gruppengesellschaften 0.9 0.5
Kurzfristige Forderungen gegenüber Dritten 0.1 0.1
Wertschriften 7 1.8 1.4
Liquide Mittel 2.1 3.2
Umlaufvermögen 4.9 5.2
Aktiven 1 632.5 1 481.6
Aktienkapital 8 683.2 683.2
Gesetzliche Reserven
Allgemeine Reserven 9 4.9 0.0
Reserven aus Kapitaleinlagen 10 419.5 499.9
Reserven für eigene Aktien 11 1.9 1.3
Bilanzgewinn 167.8 95.5
Eigenkapital 1 277.3 1 279.9
2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 12 150.0 0.0
2.125% Wandelanleihe 2009–2014 13 200.0 200.0
Langfristiges Fremdkapital 350.0 200.0
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten 5.2 1.7
Kurzfristiges Fremdkapital 5.2 1.7
Fremdkapital 355.2 201.7
Passiven 1 632.5 1 481.6

Anhang
1 Grundlagen
Die Allreal Holding AG wurde am 17. Mai 1999 gegründet. Als Holdinggesellschaft
übt sie keine operative Tätigkeit aus. Ihre Aufgabe beschränkt sich auf
die Führung und Finanzierung der Allreal-Gruppe.
Die Jahresrechnung der Allreal Holding AG ist in Übereinstimmung mit den
Vorschriften des schweizerischen Obligationenrechts erstellt. Sie ergänzt
die nach internationalen Rechnungslegungsgrundsätzen (IFRS) erstellte
Konzernrechnung (Seiten 64 bis 132). Während die Konzernrechnung über
die wirtschaftliche Situation der Gruppe als Ganzes orientiert, beziehen sich
die Informationen in der Jahresrechnung der Allreal Holding AG (Seiten 142
bis 150) allein auf die Konzernmuttergesellschaft. Die Bestimmungen gemäss
Art. 663e OR werden eingehalten.
2 Ertrag aus Beteiligungen
CHF Mio. 2011 2010
Allreal Generalunternehmung AG 20.0 20.0
Allreal Home AG 5.0 5.0
Allreal Office AG 20.0 10.0
Allreal West AG 5.0 3.0
Allreal Finanz AG 12.0 20.0
Ertrag aus Beteiligungen 62.0 58.0
3 Finanzertrag
CHF Mio. 2011 2010
Entschädigungen von Gruppengesellschaften für ausgestellte Garantien 2.6 2.2
Zinsertrag Gruppendarlehen 17.8 15.4
Erfolg im Zusammenhang mit eigenen Aktien 0.6 0.5
Finanzertrag 21.0 18.1
4 Übriger Aufwand
Der übrige Aufwand betrifft die für eine Holdinggesellschaft üblichen
Verwaltungsaufwendungen (VR-Honorare, Rechtsberatung, Versicherungen
und Kapitalsteuern). Die an die Allreal Generalunternehmung AG bezahlten
Management Fees betragen wie im Vorjahr CHF 0.6 Mio.
143

144
5 Finanzaufwand
CHF Mio. 2011 2010
Zinsaufwand 1.875% Wandelanleihe 2006–2010 0.0 1.2
Zinsaufwand 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 4.3 4.3
Zinsaufwand 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 2.4 0.0
Emissionsaufwand 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 1.4 0.0
Emissionsaufwand Kapitalerhöhung 2010 0.0 7.1
Zinsaufwand Gruppendarlehen 0.0 0.1
Finanzaufwand 8.1 12.7
6 Beteiligungen
Gesellschaft Sitz Aktien-
kapital
CHF Mio.
Beteiligung
31.12.2011
Beteiligung
31.12.2010
Allreal Finanz AG Baar 100.5 100% 100%
Allreal Generalunternehmung AG Zürich 10.0 100% 100%
Allreal Home AG Zürich 26.5 100% 100%
Allreal Markthalle AG Zürich 10.0 100% 100%
Allreal Office AG Zürich 150.0 100% 100%
Allreal Toni AG Zürich 70.0 100% 100%
Allreal Vulkan AG Zürich 50.0 100% 100%
Allreal West AG Zürich 20.0 100% 100%
Der gesamte Bilanzwert der Beteiligungen beträgt wie im Vorjahr CHF 809.7
Mio., da sich in der Berichtsperiode keine Änderungen ergeben haben.
7 Wertschriften
Bei den Wertschriften handelt es sich um 13 463 eigene Aktien (31.12.2010:
10 365), die zum Börsenkurs per 31. Dezember bewertet sind.
8 Aktienkapital
Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus
13 664 271 Namen aktien zu je CHF 50 Nennwert. Das mit Kapitalerhöhungen
und Konversion Wandel anleihe einbezahlte Agio wird unter den Reserven
aus Kapitaleinlagen ausgewiesen.
Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital
– gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 26. März
2012 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligun-
gen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzie-
rung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen
oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzie-
rung von Aktien um maximal CHF 200.0 Mio. durch Ausgabe von maximal
4 000 000 Namen aktien à nominal CHF 50 zu erhöhen. Im Mai 2010 wurde
durch die Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot das genehmigte Kapital
von CHF 200.0 Mio. um CHF 113.9 Mio. auf CHF 86.1 Mio. reduziert (Stand:
31. Dezember 2011).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten
hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter
Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von
maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien
à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen
Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte
Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien
um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2011).
Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes
Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks
Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung.
Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.
9 Allgemeine Reserven
CHF Mio. 2011 2010
Übertrag von Reserven aus Kapitaleinlagen 6.8 0.0
Übertrag an Reserven für eigene Aktien –1.9 0.0
Allgemeine Reserven per 31. Dezember 4.9 0.0
10 Reserven aus Kapitaleinlagen
CHF Mio. 2011 2010
Agio aus Kapitalerhöhungen 500.9 500.9
Agio aus Konversion Wandelanleihen 0.3 0.3
Übertrag an allgemeine Reserven –6.8 0.0
Übertrag an Reserven für eigene Aktien 0.0 –1.3
Ausschüttung an Aktionäre –75.2 0.0
Ausschüttung auf eigenen Aktien 0.3 0.0
Reserven aus Kapitaleinlagen per 31. Dezember 419.5 499.9
Der im Rahmen der Kapitalerhöhung 2010 angefallene Emissionsaufwand
von CHF 6.8 Mio. wurde von der Eidgenössischen Steuerverwaltung bei der
definitiven Einschätzung der Reserven aus Kapitaleinlagen in Abzug gebracht,
weshalb der Betrag zu den allgemeinen Reserven umklassiert wurde.
11 Eigene Aktien
Anzahl
Aktien
2011
Wert
CHF Mio.
Anzahl
Aktien
2010
Wert
CHF Mio.
Stand bzw. Marktwert per 1. Januar 10 365 1.4 46 898 5.8
Käufe 317 525 43.8 276 477 34.8
Verkäufe –314 427 –44.0 –313 010 –39.7
Unrealisierte Kurserfolge per 31. Dezember 0.6 0.5
Stand bzw. Marktwert per 31. Dezember 13 463 1.8 10 365 1.4
Stand der Reserven für eigene Aktien 1.9 1.3
145

146
12 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016
Betrag CHF 150.0 Mio.
Emissionspreis 100.45%
Coupon 2.50% p.a., zahlbar jährlich jeweils am 12. Mai
Laufzeit 5 Jahre
Rückzahlung Am 12. Mai 2016 zum Nennwert
Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente
übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist
insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit
zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern
mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurückgekauft
worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren
per 31. Dezember 2011 nicht erfüllt.
13 2.125% Wandelanleihe 2009–2014
Betrag CHF 199.95 Mio. (ursprünglich CHF 200.0 Mio.)
Emissionspreis 100%
Coupon 2.125% p.a., zahlbar jährlich jeweils am 9. Oktober
Laufzeit 5 Jahre
Rückzahlung Spätestens am 9. Oktober 2014 zum Nennwert
Wandelpreis CHF 138.75
Jede Inhaberobligation von CHF 5 000 nominal kann bis 19. September 2014 in
36.03603 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden. Es bestehen
vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktins
trumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen sind insbesondere
die Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar
entweder jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen,
sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags gewandelt
und/oder von Allreal zurückgekauft worden sind oder falls der
Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinanderfolgenden
Handelstagen während 20 Handelstagen mindestens den
Preis von CHF 180.40 erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung
waren per 31. Dezember 2011 nicht erfüllt.
14 Bedeutende Aktionäre
Im Aktienregister der Allreal Holding AG waren per 31. Dezember die fol -
genden Aktionäre mit einer die 3%-Quote übersteigenden Beteiligung (direkt
und/oder indirekt) eingetragen:
2011 2010
Helvetia Gruppe, St. Gallen 11.7% 11.7%
Pensionskasse der Oerlikon Contraves AG, Zürich 6.0% 6.4%
Kanton Zürich, BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich 5.4% 5.3%
Swiss Life Funds AG, Lugano 4.4% 4.4%
PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich 3.6% 3.9%
Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal 3.6% 3.6%
Mobiliar Gruppe, Bern 3.0% 3.3%

15 Vergütungen und Beteiligungen von Verwaltungsrat
und Gruppenleitung
Die Mitglieder des Verwaltungsrates erhielten Fixhonorare von total CHF
0.47 Mio. (2010: CHF 0.47 Mio.), die nach Genehmigung der Jahresrechnung
durch die Generalversammlung bar ausbezahlt werden. Weitere Vergütungen
an diese Personen bestehen nicht.
Name Funktion 2011 2010
CHF Mio. CHF Mio.
Dr. Thomas Lustenberger Präsident 0.15 0.15
Erich Walser Vizepräsident 0.08 0.08
Dr. Rudolf W. Hug Mitglied 0.08 0.08
Dr. Jakob Baer Mitglied 0.08 0.08
Albert Leiser Mitglied 0.08 0.08
Seit 1. Januar 2011 umfasst die Gruppenleitung vier Personen (2010: drei).
Diese erhielten in der Berichtsperiode eine Gesamtvergütung von CHF 3.62
Mio. (2010: CHF 2.19 Mio.), wovon CHF 1.53 Mio. (2010: CHF 1.13 Mio.) als
höchste Gesamtvergütung an Bruno Bettoni, Vorsitzender der Gruppenleitung,
ausgerichtet wurde.
Die variablen Boni in Form einer Barzahlung werden nach Genehmigung der
Jahresrechnung durch den Verwaltungsrat im Februar 2012 ausbezahlt.
CHF Mio. 2011 2010
Bruno Bettoni, Vorsitzender der Gruppenleitung
Fixes Grundgehalt 0.60 0.57
Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge 0.06 0.06
Variabler Bonus als Barzahlung 0.82 0.50
Variable Vergütung in Aktien1 0.05 0.00
Gesamtvergütung 1.53 1.13
Übrige Mitglieder der Gruppenleitung
Fixe Grundgehälter 0.97 0.57
Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge 0.15 0.11
Variable Boni als Barzahlung 0.92 0.35
Variable Vergütung in Aktien1 0.05 0.03
Gesamtvergütung 2.09 1.06
1 Berechnet zum Marktwert per Zuteilungsdatum
Die Vergütungen an den Verwaltungsrat werden durch die Allreal Holding AG
direkt ausgerichtet. Die Mitglieder der Gruppenleitung sind bei der zu 100%
der Allreal Holding AG gehörenden Tochtergesellschaft Allreal Generalunternehmung
AG angestellt, welche die Vergütungen an diese Personen
ausbezahlt. Alle Beträge sind brutto ausgewiesen vor Sozialversicherungsbeiträgen
zulasten der Vergütungsempfänger. Der Arbeitgeberanteil an
Sozialversicherungsbeiträgen ist nicht berücksichtigt.
147

148
In der Berichtsperiode wurden weder Darlehen und Kredite an die Mitglieder
des Verwaltungsrates oder der Gruppenleitung gewährt noch Vergütungen
an ehemalige Organmitglieder geleistet.
Folgende Mitglieder des Verwaltungsrates und der Gruppenleitung halten
per Bilanzstichtag direkt oder indirekt eine Beteiligung an der Allreal
Holding AG:
Name Funktion
Anzahl
Aktien
2011 2010
Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrates 5 470 5 470
Erich Walser Vizepräsident des Verwaltungsrates 2 400 2 400
Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung 13 786 13 536
Hans Engel Leiter Immobilien,
Mitglied der Gruppenleitung 220 110
Patrick Krähenmann Leiter Generalunternehmung,
Mitglied der Gruppenleitung 314 –
Roger Herzog Leiter Finanzen,
Mitglied der Gruppenleitung 1 520 1 900
Die bei Erich Walser ausgewiesene Anzahl Aktien enthält nicht die Beteiligung
der Helvetia Gruppe, St. Gallen, bei welcher Erich Walser die Funktion
des Präsidenten des Verwaltungsrates ausübt.
Die auf Verwaltungsrat und Gruppenleitung entfallenden Aktien entsprechen
einer Beteiligungsquote von 0.17% am Aktienkapital der Gesellschaft
(31.12.2010: 0.17%).
16 Angaben zur Risikobeurteilung
Um die Übereinstimmung des Jahresabschlusses der Allreal Holding AG mit
den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässigkeit
der Unternehmensberichterstattung zu gewährleisten, wurden interne Vorkehrungen
getroffen. Diese beziehen sich auf zeitgemässe Buchhaltungssys
teme und -abläufe ebenso wie auf die Erstellung des Jahresabschlusses.
Als Holdinggesellschaft besteht die Aufgabe der Allreal Holding AG in der
Führung der Allreal-Gruppe, deren finanzielle Berichterstattung in einer
Konzernrechnung zusammengefasst ist. Dementsprechend stützt sich die
Allreal Holding AG auf das konzerninterne Risikomanagement und die
Risiko beurteilung ab, welche in der Konzernrechnung des Geschäftsjahres
2011 offengelegt sind.

17 Eventualverpflichtungen
Per 31. Dezember 2011 bestehen Garantien und Bürgschaften an Dritte im
Zusam menhang mit Finanzierungen von Allreal-Gruppengesellschaften
von CHF 759.0 Mio. (31.12.2010: CHF 648.2 Mio.). Für die Mehrwertsteuer-
Gruppenbesteuerung haftet die Allreal Holding AG gegen über der Eidgenössischen
Steuerverwaltung solidarisch zusammen mit den übrigen
Allreal-Gruppengesellschaften für Verbindlichkeiten aus Ab rech nungen der
Mehrwertsteuer.
Es bestehen keine weiteren nach Art. 663b OR ausweispflichtigen Sachverhalte.
149

150
Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns
Der Verwaltungsrat unterbreitet der Generalversammlung folgenden Antrag
über die Verwendung des Bilanzgewinns:
CHF Mio. 2011 2010
Vortrag aus Vorjahr 95.5 34.1
Jahresgewinn
Bilanzgewinn am 31. Dezember
72.3 61.4
(zur Verfügung der Generalversammlung) 167.8 95.5
Vortrag auf neue Rechnung 167.8 95.5
Da die gesetzlichen Reserven 50% des Aktienkapitals übersteigen, wird auf
eine weitere Zuweisung verzichtet.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 30. März 2012
eine Einlagenausschüttung von CHF 75.2 Mio. in Form einer Rückzahlung
von Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 5.50 pro Namenaktie.
CHF Mio. 2011 2010
Reserven aus Kapitaleinlagen am 31. Dezember
(zur Verfügung der Generalversammlung)
419.5 494.4
Auszahlung einer Ausschüttung (CHF 5.50 pro Aktie) –75.2 –75.2
Ausschüttung auf eigenen Aktien 0.0 0.3
Vortrag auf neue Rechnung 344.3 419.5
Im Ergebnisverwendungsvorschlag sind bei der Ausschüttung allfällig neue
Aktien aus Wandlung (Emission aus bedingtem Kapital) nicht berücksichtigt.
Die von der Generalversammlung bestimmte Ausschüttung für das Geschäfts -
jahr 2011 wird den Aktionären ohne Abzug der Verrechnungssteuer spesenfrei
ab 6. April 2012 an den von ihnen angegebenen Zahlungsort ausbezahlt.
Baar, 10. Februar 2012
Für den Verwaltungsrat:
Dr. Thomas Lustenberger, Präsident

Informationen für Investoren und Analysten
152
Angaben zur Aktie und zur Ausschüttung an die Aktionäre
Im Jahr 2011 wurde mit der Allreal-Aktie, bezogen auf den Börsenkurs vom
1. Januar 2011, eine Gesamtperformance von 4.3% erreicht. Diese setzt sich
zusammen aus dem Kursanstieg (0.2%) und der Ausschüttung an die Aktionäre
(4.1%).
In den letzten drei Jahren erzielten Investoren mit der Allreal-Aktie
eine annualisierte Gesamtperformance von 19.6% (2009), 17.1% (2010) und
4.3% (2011). Daraus ergibt sich eine durchschnittliche stetige Rendite von
15.4% p.a.
Am 31. Dezember 2011 betrug die Börsenkapitalisierung der Allreal-Gruppe
CHF 1863.3 Millionen. Per Bilanzstichtag lag das konsolidierte Eigenkapital
bei CHF 1607.4 Millionen, womit ein Aufschlag (Differenz zwischen Börsenkurs
und Eigenkapital pro Aktie) von 15.9 Prozent resultiert (31.12.2010:
18.7%).
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 30. März 2012
eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 je
Namenaktie in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen
(«Kapitaleinlageprinzip»).
Die Ausschüttung beträgt 69.0 Prozent des Unternehmensergebnisses exkl.
Neubewertungseffekt, entsprechend einer Barrendite von 4.0 Prozent, bezogen
auf den Schlusskurs der Namenaktie am 31. Dezember 2011.
Entwicklung Aktienkurs (indexiert)
Januar 2011–Dezember 2011
160
140
120
100
03.01.2011
01.02.2011
01.03.2011
01.04.2011
03.05.2011
01.06.2011
01.07.2011
02.08.2011
Allreal SPI SXI Swiss Real Estate Shares
01.09.2011
01.10.2011
01.11.2011
30.12.2011

Kennzahlen zur Aktie
2011 2010
Ausgegebenes Aktienkapital am 31. Dezember CHF Mio. 683.2 683.2
Genehmigtes Kapital am 31. Dezember CHF Mio. 86.1 86.1
Bedingtes Kapital am 31. Dezember CHF Mio. 134.8 134.9
Ausgegebene Aktien am 31. Dezember Anzahl 13 664 271 13 663 911
Eigene Aktien am 31. Dezember Anzahl 13 463 10 365
Ausstehende Aktien am 31. Dezember 1 Anzahl 13 650 808 13 653 546
Ausstehende Aktien im Jahresdurchschnitt Anzahl 13 616 086 13 217 556
Börsenkurs Höchst CHF 148.00 138.30
Börsenkurs Tiefst CHF 128.00 114.00
Börsenkurs am 31. Dezember (Steuerwert) CHF 136.50 136.20
Börsenkapitalisierung am 31. Dezember 2 CHF Mio. 1 863.3 1 859.6
Durchschnittliches Handelsvolumen pro Tag
(on-exchange) Anzahl Aktien 10 261 10 399
1 Anzahl ausgegebene Aktien abzüglich Anzahl eigene Aktien
2 Börsenkurs am 31. Dezember multipliziert mit Anzahl ausstehender Aktien am 31. Dezember
Aktienstatistik
Art der Aktie Namenaktie
Nennwert pro Aktie CHF 50
Valorennummer 883 756
Symbol SIX ALLN
ISIN CH0008837566
Bloomberg ALLN SW
Aktionärsstruktur per 31. Dezember 2011
Anzahl Aktien Anzahl Aktionäre Anzahl Aktien %
>409 927 Aktien (>3%) 7 5 160 559 38
100 001–409 927 Aktien 14 2 627 004 19
10 001–100 000 Aktien 70 2 317 078 17
1001–10 000 Aktien 339 1 027 211 8
1–1000 Aktien 2 395 604 381 4
Total eingetragen 2 825 11 736 233 86
Nicht eingetragen 1 928 038 14
Total Aktien 13 664 271 100
54.6% des Aktienkapitals werden von institutionellen Investoren (Pensionskassen
und Versicherungsgesellschaften) und 8.8% von natürlichen Personen
gehalten. Weitere 22.5% verteilen sich auf übrige juristische Personen
sowie Fonds, Stiftungen und Banken. 14.1% des Aktienkapitals wurden nicht
zur Anmeldung im Aktienregister eingetragen. Auf ausländische Aktionäre
entfallen 3.8% (eingetragene Aktien).
153

154
2.50% Obligationenanleihe 2011–2016
Die Allreal Holding AG hat im zweiten Quartal 2011 eine festverzinsliche
Anleihe über CHF 150.0 Mio. begeben. Aus der 2.50% Obligationenanleihe
2011–2016 flossen der Gesellschaft mit Liberierungsdatum vom 12. Mai 2011
nach Abzug der Emissionskosten CHF 148.6 Mio. zu.
Weitergehende Ausführungen zur Obligationenanleihe sind auf Seite 102
des Geschäftsberichts ersichtlich bzw. können dem Emissions prospekt vom
10. Mai 2011 entnommen werden.
Börsenkurs Höchst % 106.00
Börsenkurs Tiefst % 101.30
Börsenkurs am 31. Dezember
Durchschnittliches Volumen pro verzeichneten
% 104.25
Handelstag (on-exchange) CHF Mio. 0.12
Kursentwicklung 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 (in Prozent)
10. Mai 2011–Dezember 2011
106
104
102
100
10.05.2011
31.05.2011
30.06.2011
29.07.2011
2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 SBI Domestic Non-Government Index
Betrag der 106Obligationenanleihe
CHF 150 Mio.
Art der Obligationenanleihe Inhaberobligation
Nominalbetrag/Stückelung 104
CHF 5 000
Emissionspreis 100.45%
Coupon 102
2.50% p.a., zahlbar jährlich jeweils am 12. Mai
Laufzeit 5 Jahre
Rückzahlung 100
Am 12. Mai 2016 zum Nennwert
Valorennummer 12 248 748
Symbol SIX 98
ALL11
ISIN
106
CH0122487488
2.125% Wandelanleihe 2009–2014
104
Im zweiten Halbjahr 2009 wurde im Rahmen eines Bookbuilding-Verfahrens
eine 2.125% Wandelanleihe über CHF 200.0 Mio. mit einer Laufzeit von fünf
102
Jahren platziert. Die Emissionskosten betrugen CHF 4.7 Mio.
100
98
31.08.2011
30.09.2011
28.10.2011
30.11.2011
2011
30.12.2011

Im Jahr 2011 wurden CHF 0.05 Mio. Wandelobligationen zu einem Ausübungspreis
von CHF 138.75 in Allreal-Namenaktien umgetauscht. Somit
beträgt die ausstehende Wandelanleihe per 31. Dezember 2011 CHF 199.95
Mio. zu Nominalwert.
Weitergehende Ausführungen zur Wandelanleihe sind auf den Seiten 102 und
103 des Geschäftsberichts ersichtlich bzw. können dem Emissionsprospekt
vom 21. November 2009 entnommen werden.
2011 2010
Börsenkurs Höchst % 105.35 105.00
Börsenkurs Tiefst % 101.80 99.90
Börsenkurs am 31. Dezember
Durchschnittliches Volumen pro verzeichneten
% 102.20 104.30
Handelstag (on-exchange) CHF Mio. 0.15 0.29
Kursentwicklung 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 (in Prozent)
Januar 2011–Dezember 2011
108
106
104
102
100
03.01.2011
28.02.2011
30.03.2011
29.04.2011
31.05.2011
2.125% Wandelanleihe 2009–2014 SBI Domestic Non-Government Index
Betrag der Wandelanleihe CHF 199.95 Mio. (ursprünglich CHF 200.0 Mio.)
Art der Wandelanleihe Inhaberobligation
Nominalbetrag/Stückelung CHF 5 000
Emissionspreis 100%
Coupon 2.125% p.a., zahlbar jährlich jeweils am 9. Oktober
Laufzeit 5 Jahre
Rückzahlung Spätestens am 9. Oktober 2014 zum Nennwert
Wandelpreis CHF 138.75
Valorennummer 10 553 767
Symbol SIX ALL09
ISIN CH0105537671
30.06.2011
29.07.2011
31.08.2011
30.09.2011
28.10.2011
30.11.2011
30.12.2011
155

Ergänzende Informationen zur Bewertung
156
2011 2010
Investiertes Kapital 1 CHF Mio. 3 230.4 2 885.6
Durchschnittlich investiertes Kapital CHF Mio. 3 058.0 2 845.4
Gesamtkapitalrendite (ROIC) 2 % 5.7 6.0
Durchschnittlicher Bestand an Anlageliegenschaften CHF Mio. 2 785.2 2 569.2
Zinsdeckungsgrad 3 5.4 5.1
Ausschüttungsquote 4 % 69.0 70.9
Gesamtperformance 5 % 4.3 17.1
Absolute Performance 6 % 0.2 10.7
Relative Performance 7 % 8.6 7.8
Gewinnrendite 8 % 7.6 6.3
Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E-Ratio) 9 13.2 15.5
Verhältnis Börsen-/Buchwert 10 115.9 118.7
Durchschnittlicher EV/EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung 19.1 17.5
EV/investiertes Kapital % 107.0 110.1
Free Float 11 % 60.0 59.7
1 Gesamte Aktiven abzüglich unverzinslicher Verbindlichkeiten und latenter Steuerguthaben
2 EBIT exkl. Erfolg aus Neubewertung in Prozent des durchschnittlich investierten Kapitals
3 EBITDA exkl. Wiedereinbringung Wertkorrekturen auf Projekten und Erfolg aus Neubewertung,
dividiert durch den Nettofinanzaufwand
4 Ausschüttung an Aktionäre in Prozent des Unternehmensergebnisses exkl. Neubewertungseffekt
5 Ausschüttung an Aktionäre plus Kursveränderung in Prozenten des Kurses am 1. Januar
6 Kursveränderung in Prozent des Kurses am 1. Januar
7 Absolute Performance minus prozentualer Veränderung des SPI seit 1. Januar
8 Unternehmensergebnis dividiert durch Börsenkapitalisierung
9 Börsenkurs am 31. Dezember dividiert durch Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt
10 Börsenkapitalisierung dividiert durch Konzerneigenkapital
11 Ausgegebene Aktien abzüglich unter dem Konsortialvertrag gebundener Aktien, abzüglich von zusätzlichen
Aktionären mit >3% Beteiligung gehaltene sowie eigene Aktien, in Prozent der total ausgegebenen Aktien

Angaben zu den Anlageliegenschaften
Stadt Zürich
Übriger
Kanton Zürich Übrige Regionen Total Liegenschaften
2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Geschäftsliegenschaften
Anzahl 23 23 14 14 9 9 46 46
Nutzfläche ’000 m2 265 265 110 110 61 57 436 432
Leerstandsquote1 % 1.5 1.8 13.1 13.6 4.1 7.3 4.6 5.2
Mietertrag CHF Mio. 78.0 78.8 25.6 24.3 16.6 13.2 120.2 116.3
Liegenschaftenerfolg2 CHF Mio. 68.7 68.3 21.1 21.0 14.0 10.0 103.8 99.3
Bruttorendite % 6.1 6.1 5.4 5.5 5.7 5.9 5.9 6.0
Nettorendite3 % 5.4 5.3 4.5 4.7 4.7 4.5 5.1 5.1
Anschaffungswert CHF Mio. 1 182.1 1 182.2 489.6 489.6 337.1 266.2 2 008.8 1 938.0
Marktwert
Durchschnittlicher Marktwert
CHF Mio. 1 291.0 1 273.8 464.8 473.0 329.5 256.3 2 085.3 2 003.1
pro Objekt CHF Mio. 56.1 55.4 33.2 33.8 36.6 28.5 45.3 43.5
Marktwertveränderung4 CHF Mio. 17.2 7.6 –8.2 –8.1 2.0 2.9 11.0 2.4
Wohnliegenschaften
Anzahl 3 4 13 12 3 3 19 19
Wohnfläche ’000 m2 9 10 78 65 13 13 100 88
Leerstandsquote1 % 0.6 0.8 4.3 1.5 3.2 8.8 3.7 2.5
Mietertrag CHF Mio. 2.9 3.1 16.4 16.5 3.4 3.2 22.7 22.8
Liegenschaftenerfolg2 CHF Mio. 2.5 2.3 14.6 14.6 3.0 2.2 20.1 19.1
Bruttorendite % 5.5 5.7 5.5 5.9 6.1 5.7 5.6 5.9
Nettorendite3 % 4.9 4.1 4.9 5.2 5.3 4.1 5.0 4.9
Anschaffungswert CHF Mio. 45.5 51.9 283.9 224.3 54.5 54.5 383.9 330.7
Marktwert
Durchschnittlicher Marktwert
CHF Mio. 52.2 56.2 334.0 258.0 57.7 56.0 443.9 370.2
pro Objekt CHF Mio. 17.4 14.1 25.7 21.5 19.2 18.7 23.4 19.5
Marktwertveränderung4 CHF Mio. 2.0 1.2 14.6 2.4 1.7 0.4 18.3 4.0
Anlageliegenschaften im Bau
Anzahl 3 1 1 1 1 – 5 2
Grundstücksfläche 000 m2 31 24 14 14 1 – 46 38
Anschaffungswert CHF Mio. 267.4 188.4 119.4 44.3 8.8 – 395.6 232.7
Marktwert CHF Mio. 285.6 199.2 127.4 46.8 8.8 – 421.8 246.0
Marktwertveränderung4 CHF Mio. 7.3 5.1 8.1 2.0 0.0 – 15.4 7.1
Investitionsvolumen CHF Mio. 590.0 500.0 215.0 64.0 30.0 – 835.0 564.0
1 In Prozent vom Soll-Mietertrag, kumuliert per Stichtag
2 Mietertrag abzüglich Liegenschaftenaufwand
3 Erfolg aus Vermietung in Prozent des fortgeführten Marktwertes am 1. Januar
4 Aus Neubewertung im Vergleich 31. Dezember 2011 zu 31. Dezember 2010
157

Mehrjahresübersicht
Finanzielle Kennzahlen (in CHF Mio.) 2011 2010 2009 2008 2007
Gesamtleistung 886.1 726.9 624.1 623.3 607.3
Erfolg aus Vermietung und Verkauf Anlageliegenschaften 124.7 120.6 119.7 108.3 100.5
Erfolg aus Generalunternehmung 108.3 108.2 82.2 81.8 78.8
Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung 743.2 587.0 491.2 499.9 532.6
Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung 217.5 185.0 149.5 152.5 151.3
Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung 172.8 171.5 143.0 135.3 125.5
Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt 140.8 116.4 88.6 90.7 88.0
Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt 109.0 106.1 83.1 78.4 70.3
Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit –22.9 36.5 79.0 108.1 117.1
Geldfluss aus Investitionstätigkeit –175.5 –52.4 –216.1 –150.5 –256.9
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 236.4 21.2 146.6 42.0 146.0
Bilanzsumme am 31. Dezember 3 671.6 3 218.9 3 077.2 2 860.6 2 671.3
Marktwert Anlageliegenschaften am 31. Dezember 2 951.0 2 619.3 2 519.1 2 310.2 2 113.0
Bilanzwert Entwicklungsliegenschaften am 31. Dezember 504.1 456.0 394.4 380.9 409.8
Nettorendite Anlageliegenschaften (%) 5.1 5.1 5.2 5.2 5.2
Operative Marge Generalunternehmung (%) 51.8 54.7 40.5 42.2 41.6
Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten (%) 2.30 2.59 2.56 2.79 2.81
Durchschnittliche Restlaufzeit auf Finanzverbindlichkeiten (Monate) 51 46 36 44 48
Eigenkapitalrendite inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt (%) 8.9 8.2 7.1 7.2 8.3
Eigenkapitalrendite exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt (%) 7.3 7.9 6.7 6.1 7.1
Eigenkapitalanteil am 31. Dezember (%) 43.8 48.7 41.5 43.7 46.9
Net Gearing am 31. Dezember (%) 99.2 84.2 115.2 102.8 92.0
Börsenkapitalisierung am 31. Dezember 1 863.3 1 859.6 1 394.8 1 213.7 1 481.2
Aktie (in CHF) 2011 2010 2009 2008 2007
Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt 10.34 8.80 7.61 7.99 8.78
Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt 8.00 8.02 7.14 6.91 7.02
Ausschüttung je Aktie 5.50 1 5.50 5.00 5.00 5.00
Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am 31. Dezember 124.70 120.85 119.70 117.30 116.80
Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am 31. Dezember 117.75 114.70 112.65 110.25 110.40
Börsenkurs Höchst 148.00 138.30 131.70 140.70 154.55
Börsenkurs Tiefst 128.00 114.00 105.10 105.20 121.40
Börsenkurs am 31. Dezember 136.50 136.20 123.00 107.00 130.50
Barrendite Ausschüttung (%) 4.0 1 4.0 4.1 4.7 3.8
Ausschüttungsquote (%) 69.0 70.9 68.4 72.6 81.0
1 Antrag des Verwaltungsrates an die Generalversammlung vom 30. März 2012
in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen
158

Glossar immobilienspezifischer Fachbegriffe
Anschaffungskosten Summe aller mit dem Erwerb einer Liegenschaft entstandenen Kosten
(Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen) und/oder
effektive Gestehungskosten aus eigener Bautätigkeit sowie wertvermehrende
Investitionen und Gesamterneuerungen.
Bruttorendite Berechnet sich aus dem Soll-Mietertrag in Prozent des Marktwertes per
1. Januar.
Erfolg aus Verkauf
Anlageliegenschaften
Inkassoverluste
und Ertragsausfälle aus
mietfreien Zeiten
Differenz zwischen bezahltem Verkaufspreis (Verkaufserlös) und dem letzten
bilanziell erfassten Marktwert, unter Berücksichtigung der Transaktionskosten
aus dem Verkauf sowie allfällig abgegebener geldwirksamer Garantien
an den Verkäufer.
Summe aller Kosten aus Forderungsausfällen aus dem Mietgeschäft und
Aufwendungen im Zusammenhang mit Rabatten an bestehende oder zukünftige
Mieter, mietzinsfreie Zeiten usw. sowie von Ausfällen bei leerstehenden
Flächen infolge Umbauarbeiten.
Investitionsvolumen Total der Grundstück- und Baukosten (inkl. aktivierbarer Eigenleistungen
und Bauzinsen) zu Anschaffungswerten.
Leerstandsquote Summe aller kumulierten Mietzinsausfälle infolge Nichtvermietung und
Leerstands in Prozent des Soll-Mietertrags.
Liegenschaftenerfolg Mietertrag abzüglich Aufwendungen für Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und
Reparaturen sowie für werterhaltende Renovationen. Beschreibt das Liegenschaftenergebnis
vor Abzug der Fremdkapitalkosten und Steuern (EBIT).
Marktwert Entspricht dem geschätzten Betrag, zu dem eine Liegenschaft am Bewertungsstichtag
zwischen einem kaufwilligen Erwerber und einem verkaufswilligen
Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemässer Vermarktung übertragen
wird, wobei jede Partei unabhängig, wissentlich und ohne Zwang gehandelt
hat.
Die Marktwertschätzung wird in der Regel mittels Discounted Cashflow-
Methode (DCF) vorgenommen, unter Ausschluss der Einberechnung von
Transaktionskosten.
Mietertrag Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum erzielten Einnahmen
(Soll-Mietertrag) abzüglich Baurechtszinsen, Leerstandsausfälle und Inkassoverluste.
Nettorendite Berechnet sich aus dem Liegenschaftenerfolg in Prozent des Marktwertes
per 1. Januar.
Neubewertungseffekt Entspricht der im Vergleich zum Bilanzstichtag des Vorjahres aus Neubewertung
resultierenden Höher- bzw. Tieferbewertung der Anlageliegenschaften
(Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) durch
den externen Liegenschaftenschätzer, unter Berücksichtigung der daraus
resultierenden Veränderungen der latenten Steuern (Differenz zwischen
Markt- und Anschaffungswert).
159

Soll-Mietertrag Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum möglichen Einnahmen
bei Vollvermietung vor Abzug von Baurechtszinsen, Leerstandsausfällen
und Inkassoverlusten.
Unterhalts- und Reparaturaufwand Summe aller Kosten, die zur Wiederherstellung oder zur Bewahrung des
Soll-Zustandes einer Liegenschaft notwendig und durch den Eigentümer zu
tragen sind. Darunter fallen auch Reparatur- und Wartungskosten.
Verwaltungs- und Betriebsaufwand Total aller Kosten, die dem Eigentümer durch den Gebrauch einer Liegenschaft
exklusive Unterhalts- und Reparaturaufwendungen entstehen. Zum
Verwaltungs- und Betriebsaufwand gehören auch alle auf den Mieter nicht
überwälzbaren Nebenkosten, z.B. aufgrund mietvertraglicher Regelungen.
160
Die Begriffsdefinitionen lehnen sich an die Dokumentation D 0213 «Finanzkennzahlen für Immobilien» des SIA und
des SVIT/USPI an (Ausgabe 2005).

Organisation und Termine
Struktur und Adressen
Allreal Holding AG
Allreal Finanz AG
Grabenstrasse 25
6340 Baar
Allreal Home AG
Eggbühlstrasse 15
8050 Zürich
T 044 319 11 11
Organigramm
Allreal-Gruppe
Bruno Bettoni
Finanzen & Controlling
Roger Herzog
Immobilien
Hans Engel
Portfoliomanagement
Alain Paratte
Kontakte
Bruno Bettoni
Vorsitzender
der Gruppenleitung
Roger Herzog
Leiter Finanzen
Matthias Meier
Leiter Unternehmens-
kommunikation
Kommunikation
Matthias Meier
Allreal Office AG
Allreal Toni AG
Allreal Vulkan AG
Allreal West AG
Apalux AG
Eggbühlstrasse 15
8050 Zürich
T 044 319 11 11
Generalunternehmung
Patrick Krähenmann
Projektentwicklung
Nigel Woolfson
T 044 319 12 37
F 044 319 15 35
bruno.bettoni@allreal.ch
T 044 319 12 04
F 044 319 15 35
roger.herzog@allreal.ch
T 044 319 12 67
F 044 319 15 35
matthias.meier@allreal.ch
Personal
Maria Gaugler
Realisation
Patrick Krähenmann
Termine
Allreal Generalunternehmung AG
Allreal Markthalle AG
PM Management AG
Eggbühlstrasse 15
8050 Zürich
T 044 319 11 11
St. Alban-Vorstadt 80
4052 Basel
T 061 206 96 96
Zieglerstrasse 53
3007 Bern
T 031 917 18 88
Gaiserwaldstrasse 14
9015 St. Gallen
T 071 314 08 20
Kauf/Verkauf
Eugen Bentele
Generalversammlung 2012 30. März 2012, 16:00 Uhr
Kaufleutensaal
Pelikanplatz
8001 Zürich
Halbjahresabschluss 2012 23. August 2012
Jahresabschluss 2012 28. Februar 2013
Generalversammlung 2013 5. April 2013
161

162
Aktienregister
Für Adress- und sonstige Änderungen im Aktienregister ist zuständig:
SIX SAG AG
Baslerstrasse 90
Postfach
4601 Olten
T 062 311 61 20
F 062 311 61 92
E-Mail office@sag.ch
Berichterstattung durch Finanzanalysten
Die Allreal-Gruppe wird unter anderem durch folgende Banken bewertet und
analysiert:
Zürcher Kantonalbank
Markus Waeber
Research, IRE
Postfach
8010 Zürich
T 044 292 26 94
markus.waeber@zkb.ch
UBS AG
Sebastian Weiss
Equity Research
Europastrasse 1
8152 Opfikon
T 044 239 16 67
sebastian.weiss@ubs.com
Investor Relations
Allreal-Gruppe
Eggbühlstrasse 15
8050 Zürich
Roger Herzog
Leiter Finanzen
T 044 319 12 04
F 044 319 15 35
roger.herzog@allreal.ch
Matthias Meier
Leiter Unternehmenskommunikation
T 044 319 12 62
F 044 319 15 35
matthias.meier@allreal.ch
Bank Vontobel AG
Stefan Schürmann
Head of Financials
Dreikönigstrasse 37
8022 Zürich
T 058 283 63 42
stefan.schuermann@vontobel.ch
Maerki Baumann & Co. AG
Rolf Frey
Leiter Immobilien
Dreikönigstrasse 6
8002 Zürich
T 044 286 79 71
rolf.frey@mbczh.ch

Für weitere Informationen und Auskünfte zu Allreal:
Allreal-Gruppe
Unternehmenskommunikation
Matthias Meier
T 044 319 12 67
F 044 319 15 35
matthias.meier@allreal.ch
www.allreal.ch
Weitere Geschäftsberichte und der Geschäftsbericht in Kurzform in
deutscher oder englischer Sprache können unter folgender Adresse
bestellt werden:
Allreal-Gruppe
Katharina Keller
Eggbühlstrasse 15
T 044 319 11 11
F 044 319 11 12
katharina.keller@allreal.ch
Der Online- Geschäftsbericht ist in Deutsch und Englisch verfügbar unter
http://ir.allreal.ch
Aktionäre, die anstelle des ausführlichen Geschäftsberichts die Zustellung
des Geschäftsberichts in Kurzform wünschen oder auf die Zustellung
von Berichten ganz verzichten und einzig die Einladung zur Generalversammlung
erhalten wollen, können dies der Gesellschaft jederzeit
mitteilen.
163

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Text und Redaktion
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Grafisches Konzept
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Layout/Prepress/Press
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164

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