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Jörg Janser Es braucht den Makler beim Handel mit Rendite-Liegenschaften Durch Fachwissen, Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick kann der Immobilienmakler einen markanten Mehrwert für den Mandanten erzielen. Der Beizug eines Maklers beim Kauf und beim Verkauf von Rendite- Liegenschaften lohnt sich insbesondere aus diesen Gründen: Der aufwendige Verkaufsprozess muss gut koordiniert werden. Zusammentragen der Liegenschaftsunterlagen, Zielgruppendefinition, Dokumentationserstellung, Mieter- information, Durchführung der Besichtigungen, Kaufpreisverhandlungen, Kaufvertrags- ausarbeitung und Berechnung allfälliger Steuerfolgen – all diese Prozesse werden durch den Makler gebündelt und umgesetzt. Immobilienmakler verfügen über ein gutes Netzwerk. Häufig wollen Verkäufer Rendite- Liegenschaften aus Diskretionsgründen ohne Publikation in Printmedien oder im Inter- net vermarkten. In diesem Fall kommen dem engmaschigen Beziehungsnetz und der gut gepflegten Interessenten-Datenbank des Maklers eine grosse Bedeutung zu. Börsenkotierte Unternehmen haben eine Verantwortung gegenüber den Aktionären. Ver- äussert eine Firma eine Liegenschaft, muss sie einen möglichst hohen Erlös erzielen. Dies gelingt im Rahmen eines transparenten Verkaufsprozesses, der durch einen er- fahrenen Immobilienmakler gesteuert wird. Auch sind die Steuerfolgen bei der Ver- äusserung einer Liegenschaft, die sich im Besitz einer AG befindet, zu berücksichtigen. Oft ist der Makler auch als Mediator im zwischenmenschlichen Bereich gefordert, zum Beispiel bei der Zusammenarbeit mit Erbengemeinschaften. Dank seiner Erfahrung und dem nötigen Fingerspitzengefühl kann er die Erbengemeinschaft zusammenhalten und den Verkauf erfolgreich abwickeln. Bei einem Liegenschaftenhandel gibt es eine Fülle rechtlicher Aspekte, die – falls nicht beachtet – zu einer Minderung des Verkaufserlöses führen können. Der Makler kennt die gesetzlichen Rahmenbedingungen und berät seinen Mandanten umfassend. Unser neuer Newsletter zeigt Ihnen verschiedene aktuelle Tendenzen und interessante Aspekte der Liegenschaftsvermarktung auf. Wir wünschen Ihnen viel Spass bei der Lektüre.
Johannes Fräulin Seniorenresidenzen in Deutschland als konjunkturresistente Anlageobjekte Der Schweizer Immobilien- markt ist zwar stabil, doch das Angebot ist sehr knapp und gute Objekte sind nur schwierig zu finden. Für Immobilien-Investoren liegt – begünstigt durch den starken Franken – eine Diver - sifikation ins Ausland nahe. Besonders interessant können in diesem Zusammenhang konjunkturunabhängige Spezialimmobilien wie zum Beispiel Seniorenresidenzen in Deutschland sein. Wir haben uns mit einem ausgewiesenen Spezialisten über dieses Thema unterhalten. Herr zu Königsegg, Sie leiten den Valartis German Residential Health Care Fonds, ein geschlossenes Anlagevehikel, das in Seniorenresidenzen und Pflegeheime in Deutschland investiert. Wer sind Ihre Anleger? Frédéric zu Königsegg: «Unsere Anleger sind hauptsächlich Schweizer Pensionskassen.» Wodurch unterscheiden sich Seniorenresi- denzen/Pflegeheime von anderen Immobilienarten? «Sie haben eine schwache Korrelation mit anderen Immobilienarten, da sie relativ konjunkturresistent sind. Die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt oder Verschiebungen bei der Kaufkraft haben kaum Einfluss auf die Nachfrage und Belegung von Seniorenresidenzen. Deshalb eignen sich diese Objekte gut zur Diversifizierung.» Gibt es einen Idealtypus von Seniorenresidenz/Pflegeheim? «Es sollte nur in Objekte investiert werden, die als Pflegeheime konzipiert wurden. In solchen Objekten kann ein professioneller Betreiber effizient und profitabel arbeiten. Eine gewisse Anzahl Betten ist für einen rentablen Betrieb notwendig – die Idealgrösse liegt bei 80 bis 120 Betten. Wenn das Objekt zu gross ist, verliert es an Attraktivität. Wichtig ist die Drittbetreiberfähigkeit. Das heisst: Wenn der Betreiber ausfällt, sollte ein neuer Betreiber übernehmen können.» Worauf kommt es bei der Lage von Seniorenresidenzen/ Pflegeheimen an? «Die Lageanalyse für solche Objekte ist eine ganz andere als beispielsweise für Wohn- oder Büro-Liegenschaften. Entscheidend ist die Altersstruktur der Region. Die entsprechenden Daten und Prognosen erhält man beim Statistischen Bundes- amt. Die Grösse des Einzugsgebietes muss abgesteckt werden. Wichtig ist auch die Konkurrenzanalyse. Die Mikrolage ist am besten in der Ortsmitte mit kurzen Fusswegen, durchaus auch an be- lebten Strassen.» Bei Betreiber-Immobi- l lien ist der Betreiber der Schlüssel zum Er- folg oder auch das grösste Risiko. Woran erkennt man einen guten Betreiber? «Die Einnahmen sind über die Sozialversicherung und das Sozialamt abgesichert. Die betriebswirtschaftliche Seite und die Qualität der Pflege müssen stimmen. Man sollte auf die goldene 5er-Regel achten. Der Betreiber sollte mindestens 5 Standorte unterhalten. Er sollte über mindestens 500 Betten verfügen und seit 5 Jahren erfolgreich im Geschäft sein.» Hohe Rendite = hohes Risiko. Wie kann man das Risiko bei Seniorenresidenzen/Pflegeheimen minimieren? «Die Drittbetreiberfähigkeit des Objekts ist wesentlich. Wenn die Qualität stimmt, kann das Objekt auch wieder am Markt platziert werden, falls der Betreiber ausfällt. Der Mietvertrag sollte als Triple- oder Double-Net-Vertrag mit einer möglichst langen Laufzeit von mindestens 15 bis 20 Jahren abgeschlossen werden. Man sollte unbedingt auch den Geschäftsverlauf anhand der Belegungszahlen prüfen. Die Mietzinsgarantie sollte durch die Holding des Betreibers geleistet werden.» Wie schätzen Sie den Markt für Seniorenresidenzen/Pflegeheime in Deutschland ein? Welche Tendenzen erkennen Sie für die nächsten Jahre? «Der Markt der Betreiber ist fragmentiert und momentan auf dem Wege der Professionalisierung. Kleine Betreiber werden, sofern die bewirtschafteten Objekte geeignet sind, von grösseren geschluckt. Seniorenresidenzen/Pflegeheime sind eine Assetklasse, die noch keine breite Akzeptanz erreicht hat. Der Markt für diese Objekte könnte sich wie jener für Logistikimmobilien in Deutschland vor einigen Jahren entwickeln. Mit zunehmender Akzeptanz werden solche Objekte auch den grossen Portfolien beigemischt. Die Folge ist eine grössere Nachfrage, was wiederum zu höheren Preisen führt.» Herr zu Königsegg, vielen Dank für das Gespräch. Erfahren Sie mehr über konkrete Investitionsmöglichkeiten. Gerne erwarten wir Ihre Kontaktaufnahme: johannes.fraeulin@kmp.ch oder Tel. 043 344 65 07
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