Sondernews Stiftung Warentest - Finanztest - Genotrade eK

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Sondernews
Genotrade eK
V e r w a l t u n g V e r t r i e b M a r k e t i n g
Inhalt
Stellungnahme von Genotec eG
u n d G e n o t r a d e e K z u
Veröffentlichungen der Stiftung
Warentest / Finanztest vom
15.02.2006 Nr.3, März 2006
Personen
Inhaber Jens Meier
Kontakt
Genotrade eK.
Stauffenbergstrasse 20
74523 Schwäb. Hall/Solpark
Tel.: 0791 - 946 19 0
Fax: 0791 - 946 19 11
info@geno-trade.de
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Mietkauf ist eine faire und seriöse Alternative zum
kreditfinanzierten Bauen
Stellungnahme der Genotec eG,
Leinfelden-Echterdingen, und der
Genotrade eK, Schwäbisch Hall, zu
tendenziösen, teils irreführenden und teils
schlicht falschen Behauptungen zum
Thema Mietkauf in der oben genannten
Veröffentlichung der Stiftung Warentest/
Finanztest. Wir möchten darauf hinweisen,
dass die Genotec eG, vertreten durch den
Vorstand, Manfred Carle, und die
Genotrade eK, vertreten durch den Inhaber
Jens Meier, am 17. Januar 2006 zu einem
Gespräch mit der Finanztest-Redaktion
nach Berlin gereist sind, um offen und
ohne Einschränkungen das innovative
GenoKonzept eingehend im persönlichen
Gespräch zu erläutern. Nach dem offenen
Gespräch wurden der verantwortlichen
Redakteurin, Frau Marion Weitemeier,
weitere Informationen zur Verfügung
gestellt.
Es wird an dieser Stelle festgehalten, dass
die Genotec eG und die Genotrade eK alle
offenen Fragen, unterstützt durch den
Anwalt Dr. Sitzenfrei, klären konnte.
Stellungnahme zum Artikel
der Stiftung Warentest / Finanztest
Stellungnahme von Jens Meier, Inhaber der
Genotrade eK, zum Presseartikel der Stiftung
Warentest / Finanztest vom 15. Februar 2006,
Nr. 3, März 2006. Verantwortlich für den Inhalt:
Redakteurin Marion Weitemeier und
Chefredakteur HermannJosef Tenhagen.
Genossen auf der Wartebank
Mietkauf. Die Genossen der Genotec sollen
ihr Traumhaus erst mieten und später kaufen,
ganz ohne Kredit. Das Modell klappt aber nur,
wenn ständig neue Genossen Geld
einzahlen.
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Jens Meier stellt richtig:
Genossen vor der Bereitstellung
Die Mitglieder unserer Genossenschaft
können spätestens nach 25 Jahren das
Objekt, welches sie bis zu 25 Jahre lang
k e n n e n l e r n e n k o n n t e n , z u m b e i
Vertragsabschluss fest vereinbarten
Kaufpreis erwerben. Selbstverständlich
funktioniert das GenoKonzept unter der
Voraussetzung, dass - wie bei allen
wirtschaftlichen Prozessen das Produkt auch
verkauft wird. Neukunden sind das
Lebenselixier eines jeden Produktes.
Sie will auch Menschen, welche wenig oder
kein Eigenkapital haben, in die eigenen vier
Wände bringen. Sogar Bauinteressierte, die
von den Banken keinen Kredit bekommen,
sind bei ihr willkommen. Wie soll das
funktionieren?
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Jens Meier stellt richtig:
Finanztest Zwischen 8,7 und 17,5% Nutzungskapital
(Pfand) benötigt jeder, der über die Genotec
ein Haus oder eine Wohnung mietkaufen oder
mieten möchte. Falsch ist, dass ein Mitglied
der Genossenschaft seine Eigenheimträume
ohne Eigenkapital realisieren kann. Hier wurde
unerklärlicherweise erneut eine Behauptung
der Verbraucherzentrale Sachsen, vertreten
durch Andrea Hoffmann, unreflektiert
übernommen. So entsteht der Eindruck
entstehen, dass die Genotec lediglich ein
Produkt für finanziell schwächere Menschen
entwickelt hat. Richtig ist, dass der Genotec
auch Menschen willkommen sind, welche bei
den Banken keinen Kredit bekommen würden.
Dies sind zum Beispiel Selbständige,
Menschen über 50 und Menschen, welche
unter den Bedingungen von Basel II keine
weitere Zinsfestschreibung von Ihrer Bank
erhalten.
Das Genotec-Angebot wendet sich aber auch
an Menschen, die ganz einfach keinen Kredit
aufnehmen, sondern schuldenfrei ihr
Eigentum realisieren möchten. Für alle gelten
dennoch die Voraussetzungen der nötigen
Eigenmittel und die Bezahlung der
Abschlussgebühr. Diese finanziellen
Voraussetzungen muss ein potenzieller
Mietkäufer erfüllen, um in den Genuss des
GenoKonzeptes zu kommen.
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Möchte der Kunde raus aus seinem Vertrag, hat er eine
Kündigungsfrist von drei Monaten. Er kann dabei Geld
verlieren, doch er steht ohne Schulden da. Sein größtes
Risiko besteht darin, dass er erst spät oder vielleicht nie als
Mieter in seine Wunschimmobilie einzieht. Dann würde er
auch nie Hausbesitzer. Außerdem ist der Mietkauf teurer als
eine Vollfinanzierung mit einem Bankkredit.
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Jens Meier stellt richtig:
Der Kunde der Genotec hat dadurch, dass er in Abt. II im
Grundbuch und nicht in Abt. I eingetragen ist, die
Möglichkeit, jederzeit auf seine persönliche Lebenssituation
zu reagieren. Er kann, wie oben beschrieben, mit einer
Kündigungsfrist von 3 Monaten sein für ihn erstelltes Objekt
kündigen. Dieser Sachverhalt ist einer der wesentlichen
Vorteile des GenoKonzeptes. Der Mietkäufer ist als Besitzer
einer Geno-Immobilie frei wie ein Mieter. Wenn er auszieht,
erhält er seine 1,1% zweckgebundener Ansparbeitrag
(Sparbuch) und seine GenoEinlage zurück. Die
Weitervermarktung der Immobilie spielt für den Mietkäufer
dann keine Rolle mehr.
Wie soll man bei einer Eigenkapitalgenossenschaft Geld
verlieren? Die Ermittlung de Auseinandersetzungsguthabens
gibt die Antwort auf diese Frage. Was zählt, ist
der Wert der eG bezogen auf jeden einzelnen Anteil.
Sicherlich ist es denkbar, dass die Genotec irgendwann
einmal eine Wertberichtigung durchführen muss. Dies ist
aus heutiger Sicht allerdings nur durch die Verknüpfung
vieler unglücklicher Umstände vorstellbar. Doch selbst
diese sehr unwahrscheinliche Alternative bedeutet
lediglich, das die Mitglieder der Genossenschaft dann einen
Abschlag hinnehmen müssten, z.B. 5 oder 10% auf ihre
Einlage. Doch ist dieses Risiko gering, verglichen mit dem
Verlust bei einer möglichen Kündigung eines Bankkredites
nach einer bestimmten Laufzeit oder - noch eindrucksvoller
mit dem drastischen Verlust, wenn eine vollfinanzierende
Bank den Baukredit kündigt. In diesen Fällen ist das
denkbare Risiko um ein Vielfaches höher.
Es folgt der Einwand, ein Mietkäufer könnte unter
ungünstigen Umständen nie sein eigenes Haus mit der
Genotec realisieren, da sich die Wartezeiten unendlich
verlängern könnten. Wahr ist: Die Bereitstellungszeiten der
Genotec sind allen Beteiligten offen zur Verfügung gestellt
worden. Dennoch könnte dieser unwahrscheinliche Fall
theoretisch eintreten, allerdings nur dann, wenn die
Genotec keine neuen Mitglieder gewinnt. Was dann? Der
Mietkäufer hat das Recht, den Genossenschaftsvertrag zu
kündigen und geht, wenn er dennoch bauen will, dann im
Notfall über die Bank. Hinweis: Wie viele Menschen in
Deutschland haben schon einen Bausparvertrag
abgeschlossen und dennoch nicht mit ihm gebaut. Es sind
viele hunderttausend Bausparer! Das innovative
GenoKonzept aber wird in den kommenden Jahren so viele
Menschen für sich gewinnen, dass die Bereitstellung der
Finanzmittel taggenau vollzogen werden wird.
Die Behauptung ist falsch, dass Genotec im Vergleich zu
einer Bank-Vollfinanzierung teurer sei.
Niemand in der Finanzwelt kann sicher behaupten, dass
entweder das GenoKonzept billiger oder eine
Bankfinanzierung die günstigere Möglichkeit darstellt.
Sondernews - Stiftung Warentest - Finanztest Warum nicht? Es ist niemanden möglich, die
Wertentwicklung der Ansparergänzung vorherzusehen.
Finanztest hat hier 5% unterstellt. Dies ist ein Wert, den man
bei einer Laufzeit von 25 Jahren zu Grund legen kann, es
kann aber durchaus auch weniger oder mehr sein. Daher
kann es keine Empfehlung ohne Hinweis auf die
offensichtlichen Unwägbarkeiten geben.
Mietkauf teurer als Bankkredit
Lücke zum Hauspreis von 160.000 EUR: 28.480 EUR
Bankkredit 5 Prozent p.a. Tilgung 2 Prozent
Gesamtbelastung über 25 Jahre 280.000 EUR
Wir haben den Mietkauf mit einer Bankfinanzierung für eine
Immobilie im Wert von 160.000 EUR verglichen. Wenn der
Mietkäufer jedes Jahr so viel investiert wie er bei einer
Vollfinanzierung über eine Bank zahlen müsste, fehlen ihm
nach 25 Jahren 28.480 EUR. Außerdem hat er beim Eintritt
eine Abschlussgebühr von 2.240 EUR gezahlt. Um die
Lücke zu schließen, bleiben ihm die Genossenschaftsanteile,
die er anfangs zeichnen musste. Unsicher
ist, ob er sie komplett zurückerhält.
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Jens Meier stellt richtig:
Bei der Betrachtung dieses Vergleich im Finanztest
macht sich bei mir als Finanzierungsprofi
Unverständnis breit. Haben Banken keine Gebühren?
Man denke nur an die Provisionen für die Vermittler. Und wo
gibt es eine Vollfinanzierung in Höhe von 5 Prozent auf 25
Jahre fest. Eine aktuelle Recherche im Internet bei
verschieden Finanzierungsplattformen ergab: Die Allianz ist
im Internet die einzige Gesellschaft, bei der mögliche
Zinskonditionen zu ermitteln sind. Dieses Angebot - der
Zinssatz mit Stand vom 16.02.2006 beträgt 5,64 nominal -
gilt allerdings auch nur für bestimmte Berufsgruppen.
Rechnen wir nun erneut nach dem Modell der Stiftung
Warentest / Finanztest.
160.000 EUR Bankkredit 5,64% und 1,84% Tilgung, 25
Jahre Laufzeit. Aufwendungen monatlich 997,33 EUR mal
12 Monate mal 25 Jahre ergibt 299.199 EUR.
Schon jetzt entsteht ein Unterschied zur Finanztest
Berechnung in Höhe von 19.199 EUR Mehrkosten.
Doch das ist noch nicht alles: Die Gesamtannuität beträgt
jetzt 7,48 Prozent, um nach 25 Jahren schuldenfrei zu sein.
Hierzu im Vergleich das GenoKonzept: 160.000 EUR
Mietkauf 5,00% und 1,10% zweckgebundener Ansparbeitrag,
25 Jahre Fest. Aufwendungen monatlich 813,33
EUR mal 12 Monate mal 25 Jahre ergibt 244.000 EUR.
Da die Annuität bei 7,48 Prozent liegt, besteht jetzt noch die
Möglichkeit 1,38 (7,48-6,10) Prozent anzusparen. Bei einer
angenommenen Verzinsung (wie Finanztest) von 5%
Wertentwicklung bedeutet dies folgendes:
Die freien 1,38% werden zu 5% auf 25 Jahre angelegt, das
sind monatlich 184,00 EUR, bei einer Bausumme von
160.000 EUR. Somit stehen ca. 108.235 EUR nach 25
Jahren zur Verfügung. Zusätzlich haben sie noch den
zweckgebundenen Ansparbeitrag von 1,10% zur
Verfügung.
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Finanztest hat einen Gesamtbetrag von ca. 131.520 EUR
ermittelt und Genotrade hat den Betrag von ca. 168.900
EUR errechnet. Somit ergibt sich kein Fehlbetrag von
28.480 EUR sondern im Gegenteil ein Überschuss
gegenüber einer Bankfinanzierung in Höhe von
ca. 8.900 EUR.
Mietkauf ist billiger als Bankkredit?
Es ist nicht entscheidend, welche Form der Finanzierung
günstiger ist. Der Vergleich mag wechselweise mal zu
Gunsten von Genotec und mal zum Vorteil des Bankkredits
ausgehen.
Entscheidend ist, dass der Bauherr bei Genotec über die
gesamte Laufzeit kein Darlehen in Anspruch nehmen muss.
Er ist keiner Zwangsmaßnahme ausgesetzt, kann das
Objekt mit einer 100% Sicherheit erwerben, kann es kaufen,
wann immer er es für richtig hält. Spätestens aber nach 25
Jahren, zu einem Preis der notariell festgelegt wurde.
Doch der Termin ist nicht garantiert.
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Jens Meier stellt richtig:
Die erste Bausparkasse wurde 1921 gegründet und besteht
heute noch. Auch ihre Tarife sind nicht garantiert.
Mittelzufluss und Mittelabfluss kann auch eine
Bausparkasse nicht garantieren. Dennoch geht Genotec
davon aus, dass die Bereitstellung der Gelder durch die
Genotec durch das enorme Kundenpotential ebenso
zuverlässig gewährleistet ist wie bei anderen
Finanzunternehmen auch.
Happige Abschlussgebühr zwischen 1600 EUR und 6400
EUR bezahlt…
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Jens Meier stellt richtig:
Wer über Kosten spricht, darf auch die Finanzierungssummen
der dazugehörigen Bauvorhaben und die
Produkte der Mitbewerber nicht außer acht lassen. Bei 1600
EUR Abschlussgebühr hat der Mietkäufer immerhin bis zu
114.285 EUR zur Verfügung. Bei 6400 EUR Abschlussgebühr
beträgt die Summe immerhin 457.142 EUR. Zum
Vergleich eine der besten Bausparkassen, die Allianz-
Dresdner: Sie verlangt für einen Bausparvertrag über
114.000 EUR, Tarif 4, 1824 EUR und 7312 Euro bei 457.000
Euro. Bei einer Bankfinanzierung können bis zu 2%
Bearbeitungsgebühren erhoben werden oder diese werden
in den Zins hineingerechnet. Somit entstehen hier im
Vergleich Kosten für das Darlehen in Höhe von 2280 EUR
und 9140 EUR. Im Gegensatz zu vielen anderen ist aber
relevant, dass die Genotec im Vergleich zu vielen anderen
Unternehmen ihre Konditionen offen auf den Tisch legt.
Sondernews - Stiftung Warentest - Finanztest Schafft es der Genosse jedoch nicht, innerhalb der 25jährigen
Mietphase das Geld für sein Haus aufzubringen,
verfällt seine Kaufoption. Er muss dann aus der Immobilie
ausziehen.
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Jens Meier stellt richtig:
Schafft es der Genosse jedoch nicht, innerhalb der 25jährigen
Mietphase das Geld für sein Haus aufzubringen,
kann er, wenn er es wünscht, die Finanzierungslücke zum
Erwerb seines Objektes noch immer durch einen Bankkredit
schließen. Er kann allerdings auch das Haus an eine dritte
Person verkaufen und darf dann die möglichen Gewinne
sein eigen nennen. Genotec verlangt lediglich den
festgelegten Kaufpreis. Jedem Kunden der Genotec, dem
das Ansparen des Kaufpreises in 25 Jahren nicht gelungen
ist, kann geholfen werden. Ausziehen muss er nur dann,
wenn er ausziehen will.
Wackliges System
Die Genotec ist 2002 gegründet worden. Ende 2005 hatte
sie rund 1000 Genossen. Bislang ist aber noch kein einziger
in seine Wunschimmobilie eingezogen. Bis August 2006
sollen die ersten 32 Genossen eine Zuteilung erhalten.
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Jens Meier stellt richtig:
Die Genotec ist zwar am 06.11.2002 gegründet worden. Mit
dem heutigen Produkt ist die Genotec allerdings erst seit
dem 01.07.2004 auf dem deutschen Markt. Nach den
Stichtagen der Bereitstellungsberechnung waren die ersten
Genossen (Wartefrist mindestens 12 Monate) nicht vor dem
31.12.2005 bereitstellungsberechtigt. Hinzu kommt, dass
die Genotec nicht wissen kann, ob der Kunde nach 12
Monaten oder nach 39 Monaten seine Bereitstellung in
Anspruch nehmen wird. Daher kann auch nur von einer
voraussichtlichen Bereitstellung von 32 Genossen
gesprochen werden. Ob und wann der Kunde sein
Bauvorhaben realisiert, obliegt einzig und allein ihm selbst
nach seiner Bereitstellung.
Damit die Genossen nach der Wartezeit Mieter werden
können, braucht die Genotec Heerscharen an neuen
Mitgliedern. Bis 2012 möchte sie rund 46.000 Genossen
haben. Damit würde sie innerhalb von sieben Jahren zu
einer der mitgliederstärksten Genossenschaft
Deutschlands aufsteigen. Andere Genossenschaften
haben dafür Jahrzehnte gebraucht. Bis 2021 will die
Genotec über 180.000 Genossen haben.
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Jens Meier stellt richtig:
Die Genotec konnte innerhalb eines Jahres über 1000 neue
Genossen für das GenoKonzept begeistern kann.
Angesichts dieser Erfolgszahlen ist es nachvollziehbar,
dass die Genotec mit überzeugenden Zuwachsraten
kalkulieren darf. Alleine im Jahr 2011 und 2012 rechnen wir
mit je 10.000 neuen Genossen. Das Produkt hat ein
wesentlich größeres Potential. Genotec steht erst am
Anfang der Marktdurchdringung. Die Genotec stellt das
Thema Eigenheimrealisierung in ein völlig neues Licht.
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Aus diesem Grund wird sich die Genotec in den nächsten
Jahren nicht nur zur mitgliederstärksten Genossenschaft,
sondern auch zur stärksten Genossenschaft in Bezug auf
die Eigenheimrealisierung entwickeln. 180.000 Genossen
in 16 Jahren ist ebenfalls keine unrealistische Zahl, wenn
man berücksichtigt, dass alleine in den Jahren 2019 bis
2021 ca. 59.000 neue Mitglieder gewonnen werden sollen.
Bitte bedenken sie, dass die Bausparkassen im Jahr 2004
alleine ca. 5.000.000 neue Bausparverträge verkauft
haben. Somit entspricht der Gesamtmitgliederstand der
Genotec nach 16 Jahren nur 4% des Neugeschäftes der
Bausparkassen in einem Jahr.
Genotec will sein System nicht mit dem der
Bausparkassenvergleichen, weil dies zwei völlig
verschiedene Modelle sind. Lediglich die Bereitstellungsberechnung
ist mit der Zuteilungsberechnung der
Bausparkassen verwandt. Ansonsten gelangt jeder
Vergleich beider Modelle zu dem Ergebnis, dass diese
beiden so unterschiedlichen Formen sehr gut miteinander
harmonieren können. Und dies bei allen deutlichen
Unterscheiden: Das Genokonzept ist keine Finanzierungsform,
sondern eine Genossenschaft, welche Immobilien
erwirbt und diese ihren Mitgliedern zur Vermietung mit
Kaufoption bereitstellt.
Die Genotec rechnet aber damit, dass sich bis zu 30 Prozent
ihrer Mieter schnell wieder verabschieden. Entweder weil
sie zügig ausziehen oder weil sie ihre Immobilien sehr früh
kaufen. Letzteres erscheint bei ihrer Zielgruppe aber
unwahrscheinlich.
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Jens Meier stellt richtig:
Dem Finanztest wurden unterschiedliche Prognoseberechnungen
zur Verfügung gestellt. Das Verlassen der
Genossenschaft von bis zu 30% der Genossen wäre im
Jahr 2019 simuliert. Eine andere Modellrechnung simulierte
bis zu 13% ausscheidende Genossen. Bei der hohen
Flexibilität des GenoKonzept ist es folgerichtig, erhöhte
Ausstiegszahlen zu kalkulieren. Die Kalkulation liegt
zwischen 13-30%. Je nach dem Verhalten der Genossen
wird die Genotec ihre Mietkaufvoraussetzungen anpassen.
Genotec-Kunden sind durchaus in der Lage, ihre Immobilie
vorzeitig zu erwerben , wie eine vorurteilsfreie Bewertung
der Genotec-Zielgruppe deutlich macht. Jeder Kunde der
sich als z.B. für einen Bausparvertrag der Allianz-Dresdner
Bausparkasse als Ansparergänzung entscheidet, kann
schon (je nach Ansparung)nach 14-15 Jahren das Haus
erwerben. Der Genotec-Berater informiert jeden
Interessenten sehr detailliert.
Wenn nötig, will sie etwa die Tarife für Neukunden ändern.
Damit macht sie aber ihr Angebot unattraktiver.
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Jens Meier stellt richtig:
Diese Feststellung impliziert zunächst einmal, dass das
Genotec-Angebot attraktiv ist, wofür wir uns herzlich
bedanken!
Sollte die Genotec aber z.B. die GenoEinlage von 8,7% und
17,5% erhöhen, ist dies sicherlich nicht mehr so attraktiv wie
bisher, aber angesichts der aktuellen Marktgegebenheiten
noch lange nicht unattraktiv. Die Genotec kann auf
Sondernews - Stiftung Warentest - Finanztest entsprechende Marktveränderungen zum Schutz der
Bereitstellungen in der Zukunft künftig und gut und
wirtschaftlich vernünftig reagieren. Die Tarifwelten der
Bausparkassen und Versicherungsunternehmen haben
sich ebenfalls in den letzten Jahrzehnten immer wieder
deutlich verändert.
Ob die Genotec ihre Genossen in die Wunschimmobilie
bringt, gleicht derzeit einer Wette. Geht die Wette schief,
platz außerdem sein Traum von den eigenen Wänden.
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Jens Meier stellt richtig:
Eine Genossenschaft und ihre Möglichkeiten mit einer
Wette gleich zu setzen, ist schon ein wenig despektierlich.
Aber man erinnere sich nur: Georg Kropp, der Begründer
der Bausparkassen wurde im Jahr 1924 belächelt und als
unseriöser Geldeinsammler beschimpft. Heute strahlt die
Wüstenrot aufgrund seiner Hartnäckigkeit in einem hellen
Licht. Neues braucht seine Zeit, und eine Idee deren Zeit
gekommen ist, wird sich nicht aufhalten lassen.
Jens Meier: „Wetten Sie mit Genotec und bleiben Sie
schuldenfrei, oder wetten Sie mit einem Kredit im
Rücken, dass Sie diesen über 25 Jahre oder mehr
tragen können und wollen.“
„Anschlusskommentar“ von Jens Meier:
Wenn ich als Endverbraucher den Artikel von Marion
Weitemeier im Finanztest lese, werde ich sicherlich nicht in
Begeisterungsstürme für Genotec ausbrechen. Aber ich
werde mich dem neuen Weg zum eigenen Heim ein wenig
annähern und ihn weiter verfolgen. Ich mache mir ein
eigenes Bild, indem ich mich an einen Fachberater wende.
Dennoch bedanke ich mich bei der Redakteurin, die ich als
besonders einsatzfreudig und engagiert kennen gelernt
habe. Der Artikel ist kritisch geschrieben und mit kleinen
Fragezeichen gespickt. Das ist das gute Recht einer freien
Presse.
Doch das innovative GenoKonzept ist in dieser Form erst
seit rund 20 Monaten auf dem deutschen Markt. In so kurzer
Zeit kann sich eine so grundsätzliche neue Idee nicht
wirklich durchsetzen und sicher noch keine Lobeshymnen
erwarten. Aber die Genotec-Idee wird sich durchsetzen,
weil sie sich an den Interessen der Menschen orientiert, die
ihren Traum vom eigenen Haus auch angesichts vieler
Lebensrisiken nicht aufgeben möchten.
Verantwortlich für den Inhalt:
Jens Meier, Inhaber der Genotrade eK
Schwäbisch Hall den 20. Februar 2006
Seite 4-4