Fachtagung der Unternehmen Viessmann Deutschland GmbH und ...

Techem 

Fachtagung 

der Unternehmen Viessmann Deutschland 

GmbH und Techem Energy Services 

Viessmannstr. 1, 35108 Allendorfr/Eder 

am 20.10.2010 

21. Oktober 2010 

Referent 

Dr. Olaf Riecke 

Folie 1 

www.riecke-hamburg.de 

Dr. Olaf Riecke

WEG techem 

Verwalterhaftung für die Missachtung 

öffentlich-rechtlicher Vorschriften 

(EichG, EnEV; LBauO) 

Fachtagung am 20.10.2010 

Referent 

Dr. Olaf Riecke 

www.riecke-hamburg.de 

21. Oktober 2010 Folie 2 Dr. Olaf Riecke

WEG techem 

• Gesetzliche Haftung 

Fahrplan Teil 1 

– als Organ des Verbandes? 

– als „Organ“ der Wohnungseigentümer? 

– aus Delikt? 

• soweit er verpflichtet ist 

• soweit Verband verpflichtet ist 

• soweit Wohnungseigentümer verpflichtet sind? 

• Vertragliche Haftung ggü. Verband 

– Vertrag und § 280 BGB 

• Haftung aus Vertrag zu Gunsten Dritter ggü. 

Wohnungseigentümer 


WEG techem 

Fahrplan Teil 2 

• Haftung ggü. Dritten (Auskunft, Beratung …) 

• Haftung des Verbandes für Verwalter 

– § 31 BGB 

– § 278 BGB 

• Befreiungsmöglichkeiten 

• Einzelfälle 


WEG techem 

Gesetzliche Haftung 

als Organ des Verbandes 

• Der WEG-Verwalter hat eine Doppelfunktion bzw. 

Zwitterstellung (arg. § 27 Abs. 2 und 3 WEG): 

• Er handelt nicht nur im Einzelfall als Vertreter für alle 

Wohnungseigentümer, sondern auch als Organ für den 

Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“. 

• In den Fällen des § 27 Abs.1 WEG besteht keine 

Vertretungsmacht. Er hat ohne Beschluss nur 

Geschäftsführungskompetenz. 

• Besteht kein Verwaltervertrag kommt der gesetzlichen 

Haftung Bedeutung zu. 


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Gesetzliche Haftung aus Delikt 

• Eine Eigenhaftung des Verwalters aus Delikt ist denkbar. 

• Sie kann nicht über die Verpflichtungen nach § 27 WEG 

hinausgehen. Sonst ergäben sich Wertungswidersprüche 

(vgl. Jennißen/Schmidt Rn.752 und Gottschalg Rn. 73). 


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Vertragliche Haftung ggü dem Verband 

• Da der Verwaltervertrag mit dem Verband abgeschlossen 

wird, kommt eine direkte Vertragshaftung nur in diesem 

Verhältnis in Betracht. 

• Für seine Mitarbeiter haftet der Verwalter wegen § 278 BGB. 

• Bei Pflichtverletzungen ergibt sich seine Haftung aus den 

§§ 280 ff BGB. 

• Die vertragliche Haftung konkurriert mit der gesetzlichen 

Haftung; kann im Einzelfall bei besonderen Vertragspflichten 

aber weitergehen. 


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Konsequenz 

• Bei umfangreichen von der öffentlichen Hand geforderten 

Maßnahmen muss er sofort eine Eigentümerversammlung 

einberufen und Beschlussvorschläge unterbreiten. 

• Bei Handeln ohne Vertretungsmacht und z. B. im Rahmen 

einer GoA könnte sein Aufwendungsersatzanspruch nach § 

670 BGB – teilweise – verneint werden. 

• Zu echten Notmaßnahmen bleibt er in jedem Fall berechtigt 

(§ 27 Abs.3 Nr.4 iVm § 27 Abs.1 Nr.3 WEG). Hierunter fallen 

nur Sicherungsmaßnahmen. 


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Haftung 

• Weiß der Verwalter um öffentlich-rechtliche Pflichten mit 

langen Übergangsfristen, muss er rechtzeitig tätig werden. 

• Ergehen wegen der Verzögerung Bußgeldbescheide, ist der 

Verwalter haftbar. 

• Bsp.: Anbringung von Thermostatventilen nach EnEV, 

Rauchwarnmeldern nach LBauO, Verbrauchserfassungsgeräten 

etc. 


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Haftung aus Vertrag zu Gunsten Dritter 

ggü. Wohnungseigentümern 

• Der Verwaltervertrag mit dem Verband entfaltet Schutzwirkungen 

auch zugunsten der Eigentümer. 

• Die Pflichtverletzung kann auch in einem Unterlassen 

bestehen, wenn eine Verpflichtung zum Handeln bestand. 

• § 49 Abs.2 WEG stellt weder ein Haftungsprivileg dar (Riecke 

WE 2008, 148; BGH v. 18.8.2010, V ZB 164/09), noch kann er 

analog gelten; der Verwalter haftet idR für leichte Fahrlässigkeit 

bereits. 

• Für im Namen des Verbandes eingeschaltete Sonderfachleute 

haftet der Verwalter aber nicht! 


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Verkehrssicherungspflichten 

• Treffen sowohl den Verband als auch die Wohnungseigentümer, 

§ 27 Abs.1 Nr.2 WEG. 

• Bsp: öff.-rechtliche Pflicht zur Gehwegreinigung und zum 

Schneeräumen. 

• Wichtig: Wenn zB der Hauswart vom Verband angestellt 

wurde, scheidet Vertragshaftung nach § 278 BGB zulasten 

des Verwalters aus. Ihn trifft nur eine Überwachungspflicht. 

• Lit: Gottschalg, Verwalterhaftung Rn. 280 ff 


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Ausgangspunkt 

• Verbände wie die WEG (§ 10 Abs.6 WEG) können Adressat 

einer Geldbuße sein (vgl. § 30 Abs.1 OWiG). 

• Seit der Entdeckung der sog. Teilrechtsfähigkeit durch BGH 

(vom 2.6.2005, ZMR 2005, 547) - richtig: volle 

Rechtsfähigkeit in Teilbereichen - sind nicht mehr primär 

die einzelnen Wohnungseigentümer STÖRER. 


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§ 30 OWiG - Geldbuße gegen juristische 

Personen und Personenvereinigungen 

• (1) Hat jemand 

• 1. als vertretungsberechtigtes Organ einer juristischen Person 

oder als Mitglied eines solchen Organs, 

• 2. als Vorstand eines nicht rechtsfähigen Vereins oder als Mitglied 

eines solchen Vorstandes, 

• 5. als sonstige Person, die für die Leitung des Betriebs oder 

Unternehmens einer juristischen Person oder einer in Nummer 2 

oder 3 genannten Personenvereinigung verantwortlich handelt, 

wozu auch die Überwachung der Geschäftsführung oder die 

sonstige Ausübung von Kontrollbefugnissen in leitender Stellung 

gehört, 

• eine Straftat oder OWi begangen, durch die Pflichten, welche die 

juristische Person oder die Personenvereinigung treffen, verletzt 

worden sind … , so kann gegen diese eine Geldbuße festgesetzt 

werden. 


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Rechtsfähigkeit ist aber nicht immer mit 

Rechtspersönlichkeit gleichzusetzen 

• arg. § 11 Abs.2 Nr.1 InsO: 

• § 11 Zulässigkeit des Insolvenzverfahrens 

• (1) Ein Insolvenzverfahren kann über das Vermögen jeder 

natürlichen und jeder juristischen Person eröffnet werden. Der 

nicht rechtsfähige Verein steht insoweit einer juristischen 

Person gleich. 

• (2) Ein Insolvenzverfahren kann ferner eröffnet werden: 

• 1. über das Vermögen einer Gesellschaft ohne 

Rechtspersönlichkeit (offene Handelsgesellschaft, 

Kommanditgesellschaft, Partnerschaftsgesellschaft, 

Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts, Partenreederei, 

Europäische wirtschaftliche Interessenvereinigung) 


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• § 124 HGB 

Trotz und wegen fehlender 

Rechtspersönlichkeit … 

• (1) Die offene Handelsgesellschaft kann unter ihrer Firma 

Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, 

Eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken 

erwerben, vor Gericht klagen und verklagt werden. 

• § 11 WEG Unauflöslichkeit der Gemeinschaft 

• (3) Ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen 

der Gemeinschaft findet nicht statt. 


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Kein Bußgeld gegen den Verband ?! 

• WEGem ist keine juristische Person iSd Owi-Recht 

• Sie ist auch keine Gesellschaft (vgl. § 14 Abs.2 BGB) 

• Konsequenz: 

• Die Festsetzung von Bußgeldern gegen den Verband 

scheidet aus! 

• Deshalb: 

• Was liegt näher als den WEG-Verwalter in die Pflicht zu 

nehmen? 


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Sieht man das anders … 

• Dann wäre nur der WEG-Verwalter „Repräsentant“ und 

vertretungsberechtigtes Organ des Verbandes; 

• nicht der Beirat und nicht die WE-Versammlung 


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Voraussetzungen 

• Verletzung von Verbandspflichten durch den Verwalter 

• Nicht: Zuwiderhandlungen zulasten des Verbandes 

• zB: Verkehrssicherungspflichten; Verstoß gegen EichG, 

EnEV… 

• Bis zur Änderung des § 30 OWiG kann nach h.M. (vgl. 

Helmrich NZM 2010, 460) der Verband sanktionslos untätig 

bleiben! 

• Das ist für sein Organ (WEG-Verwalter) mit Haftungsrisiken 

verbunden! 


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Vermeidungsstrategien 

Ausnutzen von Befreiungsmöglichkeiten von 

Nachrüstpflichten 

• gemäß§ 10 Abs. 6 EnEV oder 

• gemäß § 25 EnEV. 

• Die dort benutzten unbestimmten Rechtsbegriffe sind 

freilich derzeit kaum zu handhaben. 

Ermächtigungsgrundlage ist § 5 Abs. 1 und 2 EnEG. Es 

geht also um die »übliche Nutzungsdauer« und die 

»Erwirtschaftung in angemessener Zeit«. In der bisherigen 

Rechtsprechung gilt ein 10 Jahres Vergleichszeitraum. 


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• § 10 Abs.6 EnEV: 

§§ 10 Abs.6 und § 25 EnEV 

• Die Absätze 2 bis 5 sind nicht anzuwenden, soweit die für 

die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die 

eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener 

Frist erwirtschaftet werden können. 


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§ 25 Abs. 1 EnEV 

• Die nach Landesrecht zuständigen Behörden haben auf 

Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung zu 

befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen 

besonderer Umstände durch einen unangemessenen 

Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte 

führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn 

die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen 

Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende 

Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die 

eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden 

können. 


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§ 25 II EnEV 

• (2) Eine unbillige Härte im Sinne des Absatzes 1 kann sich 

auch daraus ergeben, dass ein Eigentümer zum gleichen 

Zeitpunkt oder in nahem zeitlichen Zusammenhang 

mehrere Pflichten nach dieser Verordnung oder zusätzlich 

nach anderen öffentlichrechtlichen Vorschriften aus 

Gründen der Energieeinsparung zu erfüllen hat und ihm 

dies nicht zuzumuten ist. 


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Unklare Rechtslage 

• Derzeit ist völlig offen, ob jetzt 10, 15, 20 oder sogar noch 

mehr Jahre gelten. 

• Geht man von der Nutzungsdauer/Lebensdauer des 

jeweiligen Bauteils aus (was m. E. konsequent ist) bzw. bei 

Bestandgebäuden von der noch zu erwartende Restdauer 

(siehe § 5 Abs. 1 S. 3 EnEG) aus, verbietet sich die 

pauschale Betrachtungsweise. 

• Die Politik (Bundesministerium für Bau Verkehr) äußert sich 

hierzu nicht, auch die Verbände sind derzeit ratlos. 


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Wer auf die Politik setzt … 

• Es ist nicht damit zu rechnen, dass kurz- oder mittelfristig 

Hilfestellung aus der Politik kommen wird . 

• Anders war es bei Kaltwasserzählern in Hamburg. Dort gibt 

es inzwischen zu der Befreiungsmöglichkeit nach HBauO 

ein Arbeitsblatt der Behörde, indem konkretisiert wird, 

unter welchen Voraussetzungen eine Unzumutbarkeit/ 

Unwirtschaftlichkeit gegeben ist und die Behörden die 

Befreiung von der Einbaupflicht bewilligen müssen. 


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Bauprüfdienst (BPD) 5/2003 Nachträglicher Einbau von 

Einrichtungen zur Messung des Wasserverbrauchs 

(BPD Wasserzähler) 

• Nach § 39 Abs. 3 HbgBauO ist jede Wohnung oder andere 

Nutzungseinheit in Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken 

dienen, mit Einrichtungen zur Messung des Wasserverbrauchs 

in der Wohnung oder der Nutzungseinheit auszurüsten. Die 

Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Gebäude sind 

verpflichtet, bis zum 1. September 2004 jede Wohnung oder 

andere Nutzungseinheit nach Satz 1 mit solchen Einrichtungen 

auszurüsten. 


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Ausnahmen 

• Ausnahmen können zugelassen werden, 

• soweit die Ausrüstung im Einzelfall wegen besonderer 

Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in 

sonstiger Weise zu unverhältnismäßigen Kosten führt. 

• Der vorliegende Bauprüfdienst erläutert, unter welchen 

Umständen bei bestehenden Gebäuden ein 

unangemessener Aufwand bzw. unverhältnismäßige 

Kosten vorliegen. 


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Verfahrensantrag 

• Der Ausnahmeantrag muss folgende Angaben enthalten : 

• - Wohnflächen pro Hauseingang (in m²) 

• - anrechenbare Installationskosten pro Hauseingang (in Euro) 

• - Vergleich der in die Berechnungsformel eingesetzten 

anrechenbaren Installationskosten und der Wohnfläche (Summe 

jeweils pro Hauseingang) mit der Kostenobergrenze 

• - Anzahl der Wohnungen pro Hauseingang 

• - erforderliche Anzahl der Wasserzähler pro Hauseingang 

• - Berechnung der durchschnittlichen Anzahl an Wasserzählern 

pro Wohnung (bezogen auf den Hauseingang) 

• Die erforderliche Anzahl von Wasserzählern und die 

anrechenbaren Installationskosten sind über 

Kostenvoranschläge eines Fachbetriebes nachzuweisen. 


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Sonderfall WEG 

• Bei Eigentümergemeinschaften nach dem WEG kann von 

der Vorgabe abgewichen werden, dass die in den 

Bauvorlagen nachzuweisenden Parameter auf die 

jeweiligen Hauseingänge zu beziehen sind. 

• Innerhalb der Eigentumsgemeinschaften soll eine 

einheitliche Abrechnung erfolgen können, daher ist bei 

Gemeinschaften nach dem WEG die Bezugsgröße nicht 

zwangsläufig der Hauseingang. 

• Statt dessen kann die gesamte Eigentümergemeinschaft 

(Wohnfläche und anrechenbare Investitionskosten) in einer 

Berechnung berücksichtigt werden. 


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Rspr. aus Franken 

• Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit Urteil vom 

28.7.2010 - 14 S 438/10 WEG für die Umstellung von Öl- 

Zentral-Heizung auf Fernwärme 40 Jahre zugrundegelegt! 

• Die Maßgeblichkeit der 40 Jahre wird nicht näher 

begründet; offenbar ist dies die übliche Nutzungsdauer 

einer Fernwärmeanlage. 


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Beschlussantrag lautete: 

• Es wird der Antrag gestellt, im Zuge des Austausches des 

alten Heizkessels Brötje als Energiequelle künftig die 

Fernwärme der N-ERGIE zu nutzen. Die erforderlichen 

Umbaumaßnahmen an der Regelung, den Absperrungen 

und der Pumpen können nach Auftragserteilung erfolgen. 

Die Kosten dieser Maßnahme gehen zu Lasten der 

Instandhaltungsrücklage. 

• Beschluß: Für den Antrag 465 Stimmen, gegen den Antrag: 

294 Stimmen, Enthaltungen: 49 Stimmen, gesamt: 808 

Stimmen. Somit ist der Antrag mehrheitlich genehmigt. 


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Beanstandung ggü dem Verwalter 

• Der Erneuerung der Heizanlage steht nicht entgegen, dass 

sie derzeit funktionstüchtig ist. Eine Erneuerung ist nicht 

nur dann notwendig, wenn eine technische Einrichtung 

endgültig ausfällt, sondern schon dann, wenn sie sich in 

einem Zustand befindet, in dem jederzeit damit gerechnet 

werden muss, dass wesentliche Teile unbrauchbar werden. 

• Hinzu kommt, dass die Zentralheizung aufgrund der EnEV 

spätestens im Laufe des Jahres 2011 jedenfalls teilweise 

erneuert werden muss. Der zuständige Kaminkehrermeister 

hat ausgesagt, dass er den Kessel des Baujahres 1973 bei 

der nächsten Feuerstättenschau im Jahr 2011 beanstandet 

würde und er dann, wenn nicht binnen 3 Monaten Abhilfe 

geschaffen würde, die Bauaufsicht einschalten müsse. Aus 

diesem Grund hatte er der Verwalterin bereits eine 

Beanstandung geschickt. 


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Kosten-Nutzen-Analyse 

• Die Investitionskosten für die Fernwärme sind zwar 

ursprünglich um ca. 4.000,00 € höher, hingegen wird die 

Wohnungseigentümergemeinschaft in den nächsten 40 

Jahren 64.500,00 € an Folgekosten gegenüber der Öl- 

Zentral-Heizung sparen. 

• Insgesamt verspricht dies innerhalb der nächsten 40 Jahre 

einen langfristigen finanziellen Vorteil von ca. 60.000,00 €. 


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Ordnungspflichtigkeit des WEG-Verwalters 

für Brandschutz 

• 1. Die Inanspruchnahme des Verwalters einer 

Wohnungseigentümergemeinschaft zur Sicherstellung des 

Brandschutzes im Bereich des Gemeinschaftseigentums 

durch eine Ordnungsverfügung (hier: Freihalten des 

Treppenhauses) ist nicht zu beanstanden. 

• Der Begriff der Instandhaltung (§ 27 Abs.1 Nr.2 WEG) 

umfasst auch die Beseitigung einer Störung der 

öffentlichen Sicherheit oder Ordnung. 

• OVG NRW (Münster), Beschluss vom 15.4.2009, 10 B 

304/09, ZMR 2010, 78 


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§ 27 Abs.1 Nr. 2 und 3 WEG 

• (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern 

und gegenüber der Gemeinschaft der 

Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,…. 

• 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und 

Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums 

erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 

• 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des 

gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen 

zu treffen; 


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Weiter das OVG NRW 

• 2. Die aus Gründen des Brandschutzes geforderte 

Beseitigung von Gegenständen aus dem Bereich eines 

notwendigen Rettungsweges kann nicht nur mit der 

Brennbarkeit der Gegenstände begründet werden, sondern 

auch damit, dass sie im Brandfall den Durchgang für Retter 

und Bewohner des Hauses erschweren. 

• Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die nutzbare Breite 

des Rettungsweges unter Berücksichtigung der 

vorhandenen Gegenstände die Anforderungen der §§ 36 

Abs 5, 38 Abs.2 BauO NRW 2006 erfüllt. 

• 3. Eine Ordnungsverfügung, die dem Adressaten die 

Beseitigung "sämtlicher Brandlasten aus dem Treppenhaus" 

aufgibt, kann wegen Unbestimmtheit rechtswidrig sein. 


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Begründung 

• Die Inanspruchnahme des Verwalters nach dem WEG ist 

nicht zu beanstanden. 

• Nach der Rechtsprechung des beschließenden Gerichts 

ergibt sich aus dem Umstand, dass der Verwalter ein 

eigenes selbständiges Recht hat, die für die 

ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung 

erforderlichen Maßnahmen zu treffen, auch, dass er 

aufgrund dieser Handlungsbefugnis als Störer in Anspruch 

genommen werden kann. 

• Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 17. Dezember 2008 - 10 A 

1649/08 – n. v. 


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weiter 

• Der Verwalter ist vielmehr nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG 

berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der 

Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie die 

laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen 

Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu 

treffen. Damit sind auch nicht lediglich Reparaturen und 

Instandsetzungsmaßnahmen gemeint. 

• Der Begriff der Instandhaltung umfasst auch die 

Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit oder 

Ordnung. Diese Ordnungspflicht ist umfassend zu 

verstehen. 

• Der Umstand, dass der Wegfall einer Heizung zu 

Folgeproblemen führen mag, ändert daran nichts. 


WEG techem 

weiter 

• Auch der Hinweis auf die Verjährung zivilrechtlicher 

Beseitigungsansprüche gegenüber einzelnen Eigentümern 

schränkt die Ordnungspflicht des Verwalters in keiner 

Weise ein. 

• Von ihm wird durch die Ordnungsverfügung nur die 

Beseitigung der beanstandeten Gegenstände aus dem 

Bereich des Rettungsweges verlangt; dies erfordert keine 

Zerstörung der Gegenstände, sondern lediglich ihre 

Sicherstellung an einem ungefährlichen Ort, falls die 

Eigentümer der Aufforderung des Verwalters nicht 

nachkommen, sie zu entfernen. 


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Tenor der Verfügung 

• Muss die Vollstreckungsfähigkeit der Anordnung 

sicherstellen. Dem Adressaten der Verfügung wird 

aufgegeben, "sämtliche Brandlasten aus dem Treppenhaus 

zu entfernen", ohne dass eindeutig bestimmt wäre, was 

genau als "Brandlast" zu verstehen und deshalb von dieser 

Verpflichtung erfasst ist. 

• Die im Tenor zusätzlich enthaltene Aufstellung von 

Gegenständen ist durch den Zusatz "wie unter anderem" 

ausdrücklich als nicht abschließend gekennzeichnet, so 

dass der Adressat davon ausgehen muss, zusätzliche, im 

Tenor nicht genannte Gegenstände entfernen zu müssen, 

wenn sie eine Brandlast darstellen. 


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Kritik 

• Das Ergebnis der Entscheidung ist falsch, der WEG- 

Verwalter also nicht ordnungspflichtig. 

• Das OVG, das sich auf eigene, bereits zum alten Recht 

zweifelhafte Rechtsprechung beruft, verkennt jedenfalls die 

nach dem 1. 7. 2007 veränderte rechtliche Situation. 

• § 27 Abs.1 WEG gewährt dem Verwalter keine Vertretungsbefugnis. 

Die Vorschrift bezieht sich nach dem Willen des 

Gesetzgebers (BT-Dr 16/887, S. 70 = NZM 2006, 401, 442 li. 

Sp.) nur auf das Innenverhältnis. 

• So bereits Drasdo NJW Spezial 2009, 594 


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Weitere Kritik 

• Auch die Argumentation, dass der Verwalter handeln dürfe, 

weil ihm nach § 27 Abs.3 S. 1 Nr. 3 WEG eine Vollmacht für 

die Durchführung von laufenden Instandsetzungs- und - 

haltungsmaßnahmen eingeräumt worden sei, ist 

unzutreffend. Darunter sind wiederkehrende Maßnahmen zu 

verstehen (BGH, NJW 1977, 44). Dies dürfte bei der 

Befolgung einer Ordnungsverfügung nicht der Fall sein. 

• Für alle nicht regelmäßig wiederkehrenden Maßnahmen 

bedarf es, wie sich aus § 27 Abs.3 S.1 Nr. 7 WEG ergibt, 

einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, um ein 

Handlungsrecht und damit auch eine entsprechende Pflicht 

zu begründen. Auf eine Notwendigkeit der geforderten 

Maßnahme kommt es mithin nicht an. 


WEG techem 

§ 27 Abs. 3 Nr. 3 und 7 WEG 

• (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft 

der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen 

sie … 

• 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen 

ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung 

gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; … 

• 7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen 

vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder 

Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit 

ermächtigt ist. 


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Zur GaragenVO NRW 

• Durch Ordnungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung kann 

der WEG-Verwalter verpflichtet werden, aus 

Brandschutzgründen mit einer Frist von ca. 3 Wochen 

Garagentore dauerhaft in geöffneter Position festzusetzen 

und dafür zu sorgen, dass in den Einstellboxen gelagerte 

Materialien, mit Ausnahme derer, die an ein KFZ montiert 

werden können, zu entfernen und doie Boxen dauerhaft in 

diesem Zustand zu halten. 

• VG Düsseldorf, Urteil vom 20.8.2010, 25 K 3582/10 


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Sachverhalt 

• Großgarage mit 65 Einstellplätzen. 

• Insoweit wurde Sondereigentum begründet. 

• Nach LBauO sind Garagen nur zum Abstellen von PKW 

zugelassen. 

• Berufsfeuerwehr sieht in dem Umfunktionieren zum 

weiteren Lagerraum/Kellerraum zusätzliche konkrete 

Brandgefahr. 


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Begründung 

• Weil der Verwalter handeln darf, gilt er als STÖRER. Seine 

Ordnungspflicht sei umfassend. 

• Offenhalten der Einstellboxen gefährdet nicht Charakter als 

Sondereigentum (arg. § 3 Abs.3 Satz 1 Nr.3 WEG). 

• Die Inanspruchnahme aller einzelnen Sondereigentümer 

würde zu unverhältnismäßigem Verwaltungsaufwand 

führen. 


WEG techem 

§ 61 Abs.1 LBauO NRW 

• Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden: 

• (1) Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, der 

Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der 

Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher 

Anlagen … darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen 

Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen 

Anordnungen eingehalten werden. 

• Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach 

pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen 

zu treffen. 


WEG techem 

§ 61 Abs.2 LBauO NRW 

• (2) Auch nach Erteilung einer Baugenehmigung (§ 75) oder 

einer Zustimmung nach § 80 können Anforderungen 

gestellt werden, um dabei nicht voraussehbare Gefahren 

oder unzumutbare Belästigungen von der Allgemeinheit 

oder denjenigen, die die bauliche Anlage benutzen, 

abzuwenden. 


WEG techem 

Richterlicher Hinweis 

• Nach § 27 Abs.1 Nr.3 WEG ist der WEG-Verwalter in 

dringenden Fällen in der Lage, sonstige zur Erhaltung des 

gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen 

zu treffen. 

• Dies werde in § 27 Abs.3 Nr. 4 WEG aufgegriffen. 

• Kein erfolgreiches Berufen auf § 123 StGB 

(Hausfriedensbruch) oder § 303 StGB (Sachbeschädigung) 

möglich, da ggf. Duldungsverfügung 

#.öä#ö,läöälpolljkhjtzzt0 Mieter oder Sondereigentümer 

flankierend möglich ist. 


WEG techem 

Bewertung 

• Bei Notmaßnahmen muss bzw darf der Verwalter im 

Innenverhältnis gemäß § 27 Abs.1 Nr. 3 WEG handeln; 

• Im Außenverhältnis hat ihn § 27 Abs.3 Nr.4 WEG mit der 

erforderlichen Vertretungsmacht versehen; 

• Insoweit decken sich Rechte und Pflichten im 

Innenverhältnis mit der zur Ausführung benötigten 

Vertretungsmacht (vgl. Spielbauer/Then § 27 Rn. 36) 


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Risiken für den Verwalter 

• In den Bereichen Verkehrssicherung 

• (herunterfallende Gebäudeteile [§§ 836 f. BGB], Brandschutz 

[freihalten des Treppenhauses; Rauchwarnmelder]) 

• besteht die Möglichkeit/Gefahr, dass den Verwalter 

persönlich eine Handlungspflicht trifft, so dass die 

Freihaltung durch die Wohnungseigentümer ihm nicht 

helfen könnte. 


WEG techem 

Rauchwarnmelder und LBauO 

• Brand- und Rauchwarnmelder gehören zu den 

Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der 

Wohnungseigentümer dienen und aus diesem Grunde 

gemäß § 5 Abs.2 WEG zwingend gemeinschaftliches 

Eigentum sind. 

• Für diese rechtliche Qualifikation ist es unbeachtlich, dass 

sich die Melder innerhalb des räumlichen Bereichs des 

Sondereigentums befinden. 

• Die Gemeinschaft hat Beschlusskompetenz zur 

Erweiterung bzw. zum Einbau der Melder. 

• OLG Frankfurt vom 17.7.2008, 20 W 325/06 ZMR 2009, 865 


WEG techem 

AG Ahrensburg, Urteil vom 25.9.2008, 

37 C 11/08, ZMR 2009, 78 

• 1. Rauchwarnmelder dienen auch der Sicherheit des 

Gebäudes. Durch sie sollen nicht nur die in den Räumen 

befindlichen Personen/Bewohner geschützt werden. 

• 2. Auch wenn Rauchwarnmelder in den Räumen des 

Sondereigentums angebracht werden, handelt es sich 

insoweit um Gemeinschaftseigentum; sie sind nicht 

sondereigentumsfähig…. 

• 4. Der Einbau von Rauchwarnmeldern bereits im Jahr vor 

Ablauf der Frist der maßgeblichen Landesbauordnung 

entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. 

Anm: zu Einzelheiten vgl. J.-H. Schmidt/R. Breiholdt/O. Riecke 

ZMR 2008, 341ff, Breiholdt HbgGE 2008, 250; zum Mietrecht 

vgl. Kinne GE 2008, 1029, Harsch WuM 2008, 521. 


WEG techem 

Einzelaktionen der Eigentümer 

• AG Rendsburg Urteil vom 30.10.2008, 18 C 545/08, ZMR 

2009, 239 

• Rauchwarnmelder sind zwingend Gemeinschaftseigentum. 

• Hat ein Wohnungseigentümer bereits deutlich teurere 

Melder installiert, soll er ausnahmsweise nicht verpflichtet 

werden können, die von der Gemeinschaft ausgewählten 

Geräte zu dulden. 

• Eine Kostenverteilung nach Zahl der je Wohnung verbauten 

Melder ist nicht zu beanstanden. 


WEG techem 

Duldungspflichten der Eigentümer 

• AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 13.6.2008, 716C C89/08, 

ZMR 2009, 47 

• Der Nutzer ist verpflichtet den Mitarbeitern eines 

Fachunternehmens Zugang zur Wohnung zu gewähren und 

den Einbau von zertifizierten batteriebetriebenen 

Rauchwarnmeldern zu dulden. 


WEG techem 

VG München, Urteil vom 29.5.2008, M 

11 K 07.6087, DWE 2009, 22 

• Bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen kommen 

(nachträgliche) Brandschutzanforderungen grundsätzlich 

nur dann in Betracht, wenn beide Rettungswege entweder 

nicht vorhanden sind oder Mängel aufweisen . 

• Eine gesetzliche Verpflichtung zur Anbringung von 

Rauchwarnmeldern in Wohnungen normiert die Bayerische 

Bauordnung - anders als in verschiedenen anderen 

neueren Landesbauordnungen - bisher allerdings nicht. 

• Die Ausstattung von „Wohnungen, Häusern und 

Werkstätten“ mit Rauchwarnmeldern wird den Bürgern 

lediglich empfohlen 


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Fehlalarm und Kostentragung 

OVG Hamburg Beschluss vom 1.7.2008, 1 Bf 250/07, ZMR 

2009, 567 

• Feuerwehreinsätze wegen des Fehlalarms einer 

Brandmeldeanlage sind auch dann gebührenpflichtig, wenn 

die Anlage zwar im überwiegenden öffentlichen Interesse 

eingerichtet wurde, sie aber auch privaten Interessen dient. 


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OVG Schleswig vom 23.2.2000, 2 K 

20/97, SchlHA 2000, 141 

• Auch wenn die Vorsorgeleistungen für größere 

Notfalleinsätze - ebenso wie Vorsorgeleistungen für den 

herkömmlichen Rettungsdienst - für die Allgemeinheit von 

Bedeutung und Interesse sind, sind es letztlich diejenigen, 

die den Rettungsdienst in Anspruch nehmen müssen, 

denen die getroffene Vorsorge allein zugute kommt. Dies 

rechtfertigt, die öffentliche Hand zu entlasten und dem 

Personenkreis, dem die Leistungen zurechenbar sind, allein 

die Kosten aufzubürden. 

• Keine Einwände lassen sich weiterhin dagegen erheben, 

dass die Aufwendungen für sog. Fehleinsätze in den 

gebührenpflichtigen Aufwand einbezogen wurden. 


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weiter 

• Diese Aufwendungen sind betriebsbedingt. Nach § 6 Abs. 1 

Satz 1 RDG ist Rettungsdienst die bedarfsgerechte und 

leistungsfähige Sicherstellung von Notfallrettungen und 

Krankentransport in öffentlich-rechtlicher Trägerschaft. 

Diese Definition verdeutlicht, dass die öffentliche 

Einrichtung Rettungsdienst das Versorgungssystem als 

Ganzes umfasst. 

• Sog. Fehleinsätze, sei es, dass der Verletzte eines 

Transports nicht bedarf bzw. es ablehnt, transportiert zu 

werden oder sei es, weil niemand am Einsatzort angetroffen 

wird, sind unvermeidlich. 


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Verstoß gegen das Eichgesetz 

• 1. Einem Wohnungseigentumsverwalter ist es nicht als 

ordnungswidrig vorzuwerfen, wegen der Verwendung und 

Bereithaltung nicht mehr gültig geeichter Wasserzähler in 

der Wohnungseigentumsanlage einen Verstoß nach § 25 

Abs.1 Satz 1 Nr. 1 EichG begangen zu haben, wenn er die 

Wohnungseigentümer auf die Erforderlichkeit einer 

Zählereichung hingewiesen hat, aber die Gemeinschaft 

gleichwohl einstimmig beschlossen hat, einen 

Zähleraustausch zurückzustellen. 

• AG Düsseldorf, Beschluss vom 14.3.2008, ZMR 2008, 741 


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Zweifelhafte Begründung 

• 2. Zudem verbietet die genannte Vorschrift, ungeeichte 

Messgeräte im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder 

bereitzuhalten. Bei der Verwendung und Bereithaltung von 

Wasserzählern im Rahmen einer Eigentumsgemeinschaft 

und der darauf fußenden Abrechnung innerhalb der 

Eigentümergemeinschaft handelt es sich aber gerade nicht 

um geschäftlichen Verkehr im Sinne der Vorschrift. Wenn 

es die Eigentümerversammlung für ausreichend erachtet, 

auf der Basis ungeeichter Wasserzähler den 

Gesamtverbrauch bzw. die darauf fußende Verteilung nach 

einem festgelegten Verteilungsschlüssel abzurechnen, 

handelt es sich um eine Maßnahme ohne Außenwirkung. 


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Sachverhalt/Bußgeldbescheid 

• Der Betroffene ist gewählter Verwalter der 

Wohnungseigentumsanlage A in ... E. 

• In der vorgenannten Liegenschaft befanden sich jedenfalls 

wenigstens am 16. August 2006 26 nicht mehr gültig 

geeichte Wasserzähler, die der Berechnung des 

Wasserverbrauchs in den einzelnen Eigentumswohnungen 

dienten. 

• Durch Bußgeldbescheid vom 28. März 2007 ist dem 

Betroffenen zur Last gelegt worden, wegen der 

Verwendung und Bereithaltung dieser nicht mehr gültig 

geeichten Wasserzähler in der genannten Liegenschaft 

einen Verstoß nach § 25 Abs.1 Satz 1 Nr. 1a EichG 

begangen zu haben. 


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§ 25 EichG 

• § 25 Fortbestehen von Eichpflichten 

• (1) Es ist verboten, 

• 1. Messgeräte zur Bestimmung 

• a) der Länge, der Fläche, des Volumens, der Masse, der 

thermischen oder elektrischen Energie, der thermischen 

oder elektrischen Leistung, der Durchflussstärke von 

Flüssigkeiten oder Gasen oder der Dichte oder des Gehalts 

von Flüssigkeiten, … 

ungeeicht im geschäftlichen Verkehr zu verwenden oder so 

bereitzuhalten, dass sie ohne besondere Vorbereitung in 

Gebrauch genommen werden können, 


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Fall nach Helmrich NZM 2010, 457 

• Passant wird durch herabfallende Dachziegel verletzt. 

WEGem ließ Dach trotz bekannter Mängel nicht sanieren. 

• Haftung des WEG-Verwalters wegen fahrlässiger 

Körperverletzung denkbar (§ 229 StGB). 

• § 229 StGB Fahrlässige Körperverletzung 

• Wer durch Fahrlässigkeit die Körperverletzung einer 

anderen Person verursacht, wird mit Freiheitsstrafe bis zu 

drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. 


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WEG-typische Taten 

• Verletzung von privat- oder öffentlich-rechtlichen 

Verkehrssicherungspflichten des Verwalters selbst oder 

des Verbandes 

• Verstöße gegen Baumschutzverordnungen beim Fällen 

alter Bäume 


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EnEV I 

• Sehr praxisrelevant sind Verstöße gegen die EnEV 

1.10.2009. 

• Welche Folgen hat es, wenn man die Vorgaben ignoriert 

und einen Handwerker findet, der bereit ist, seinerseits die 

Vorgaben zu ignorieren. 

• Das hängt u.a. von der rechtlichen Stellung des WEG- 

Verwalters ab! 


WEG techem 

EnEV II 

• Dämmpflicht jetzt per 1.1.2012 auch für begehbare 

Dachböden nach EnEV 2009. 

• Bei Nichtbeachtung droht Bußgeld bis 50.000 Euro (vgl. § 8 

EnEG; Drasdo in Riecke/Schmid WEG S.1347). 

• Aufgaben des Verwalters: Vorlage von 

Beschlussvorschlägen, die der Verwalter dann umsetzen 

muss; Kein selbständiges Tätigwerden. 

• Von der EnEV geforderte Maßnahmen sind keine baulichen 

Veränderungen im Sinne des § 22 WEG (vgl. Drasdo in 

Riecke/Schmid, 3. Aufl EnEV Rn. 75 ff., S. 1336 ff). 


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§ 10 EnEV Nachrüstung bei Anlagen 

und Gebäuden 

• (1) Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit 

flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden 

und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt 

worden sind, nicht mehr betreiben. …. 

• (2) Eigentümer von Gebäuden müssen dafür sorgen, dass 

bei heizungstechnischen Anlagen bisher ungedämmte, 

zugängliche Wärmeverteilungs - und Warmwasserleitungen 

sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen 

befinden, nach Anlage 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe 

gedämmt sind. 


WEG techem 

§ 10 EnEV Nachrüstung bei Anlagen 

und Gebäuden 

• (3)Eigentümer von Wohngebäuden sowie von 

Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung 

jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen 

von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen 

dafür sorgen, dass bisher ungedämmte, 

nicht begehbare, aber zugängliche oberste 

Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass 

der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 

Watt/(m²·K) nicht überschreitet. ….. 

• (4)Auf begehbare, bisher ungedämmte oberste 

Geschossdecken beheizter Räume ist Absatz 3 nach dem 

31. Dezember 2011 entsprechend anzuwenden. 


WEG techem 

§ 27 Ordnungswidrigkeiten 

• (1) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs.1 Nr.1 

Energieeinsparungsgesetz handelt, wer vorsätzlich 

oder leichtfertig 

• 1.entgegen § 3 Absatz 1 ein Wohngebäude nicht richtig 

errichtet, 

• 2.entgegen § 4 Absatz 1 ein Nichtwohngebäude nicht richtig 

errichtet, 

• 3.entgegen § 9 Absatz 1 Satz 1 Änderungen ausführt, 

• 4. .. 5. … 6.entgegen § 13 Abs1 Satz 1 , auch in Verbindung 

mit Satz 2, einen Heizkessel einbaut oder aufstellt, 

• 7.entgegen § 14 Abs.1 Satz 1, Absa2 Satz 1 oder Abs.3 eine 

Zentralheizung, eine heizungstechnische Anlage oder eine 

Umwälzpumpe nicht oder nicht rechtzeitig ausstattet… 


WEG techem 

Rechtsstellung und Funktion des 

Verwalters 

• Letztlich geht es um die ganz grundlegende Frage der 

Rechtsstellung und Funktion des Verwalters bei 

rechtswidrigem Verhalten der Wohnungseigentümer. 

• Ist er Kontrollorgan (bei der Einhaltung öffentlichrechtlicher 

Vorgaben des Staates) oder ist er nur 

privatrechtlicher Dienstleister mit beschränkten Hinweisund 

Warnpflichten ? 

• JH Schmidt für letzteres in Festschrift für Merle, S. 329 ff. 


techem 

21. Oktober 2010 

Danke für Ihre Aufmerksamkeit 

zum Nachlesen 

siehe u.a.: 

Folie 71 

Dr. Olaf Riecke

Fachtagung der Unternehmen Viessmann Deutschland GmbH und ...

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