Die hedonische Theorie der Immobilienpreise - CER-ETH

Vom Wert der Sicht und anderer Dinge 

Der hedonische Ansatz 

Marco Salvi 

Ökonomie II 

SS 2006

Inhalt der Vorlesung 

• Der Preis eines Hauses als die Summe der Preise der Attribute 

dieses Hauses. 

• Die hedonische Gleichung als Zusammenhang zwischen dem 

Hauspreis und den einzelnen Attributen. 

• Die hedonische Bewertungsmethode 

• Kann man die Lagequalität objektiv bewerten? 

• Wie viel ist "gute Architektur" wert? 

• Hedonische Immobilienpreisindizes 

Ökonomie II / SS06 

2

Die Theorie der hedonischen Preise

Kompensierende Differenziale 

• Der Bodenpreis widerspiegelt die Zahlungsbereitschaft der 

Nachfrager für die Eigenschaften einer Lage (in erster Linie die 

Nähe zum Zentrum, die natürlichen Annehmlichkeiten, die 

Qualität der Nachbarschaft usw.). 

• Der Immobilienpreis bzw. die Miete widerspiegelt die 

Zahlungsbereitschaft der Nachfrager für die Eigenschaften der 

Lage und der Gebäudestruktur (Grösse, Qualität, Zustand). Da 

das Wohnangebot nicht fix ist, beeinflussen auch die Baukosten 

diese Preise. 

• Immobilienpreisunterschiede gleichen die Unterschiede in der 

Qualität der Lage oder der Gebäudestruktur aus 

(Preisunterschiede als kompensierende Differenziale) � 

räumliches Gleichgewicht. 


4

Das Haus und seine Attribute 

• Ein Haus kann gedanklich in seine nutzenstiftende Eigenschaften 

(Attribute) aufgeteilt werden, wie z.B. die Grösse (Wohnfläche, 

Inhalt), der Ausbausstandard, die Lage usw. 

• Obwohl diese Eigenschaften nur gebündelt in Form eines Hauses 

erworben werden können, bestehen implizit ein Markt und ein 

Preis für jede Eigenschaft (Sherwin Rosen [1974]). 

• Wer eine Wohnung mietet oder kauft, bewertet implizit sämtliche 

Eigenschaften dieser Wohnung. Der Kaufpreis (bzw. die Miete) 

stellt die Summe der Ausgaben dar, die die typische Käuferin für 

eine bestimmte Menge an Eigenschaften bei einem gegebenen 

impliziten Preis dieser Eigenschaften zu zahlen bereit ist. 


5

Eine Analogie 

• Freeman [1993] schlägt folgende Analogie vor: 

– Der potentielle Hauseigentümer als Käufer in einem Einkaufszentrum. 

– Anstatt die Produkte selber zu wählen und in den Einkaufswagen zu 

legen, dürfen die Käufer nur zwischen bereits gefüllten 

Einkaufswagen wählen. 

– Jeder Korb beinhaltet die gleichen Güter, aber in unterschiedlicher 

Quantität oder Qualität. 

• Die Körbe werden versteigert. Der Preis eines Bündels hängt von den 

darin enthaltenen Gütern ab. 

• Wie lässt sich der (implizite) Preis der einzelnen Güter im Einkaufswagen 

ermitteln? Wie können die Preise der einzelnen Güter mit jenen anderer 

Supermärkten verglichen werden? Wie viel würden Kunden für einen 

neuen Korb mit einer anderen Zusammensetzung ausgeben? 

� Hedonische Methode 


6

Die hedonischen Preise 

• Der Zusammenhang zwischen Kaufpreis und Eigenschaften des Hauses 

lässt sich durch eine hedonische Gleichung darstellen: 

Hauspreis = Preis einer Einheit Grundstückfläche*Grösse (Menge) 

+ Preis einer Einheit Wohnfläche*Wohnfläche 

+ Preis einer Nasszelle*Anzahl Nasszellen 

+ Preis der Alterung *Alter des Gebäudes 

+ ... 

+ Preis einer Min Fahrzeit nach ZH*Fahrzeit nach Zürich 

+ Allg. Immobilienpreisniveau im Zeitpunkt des Kaufes *Zeit 

+ zufällige unsystematische Einflussfaktoren 

• Darstellung: bekannt, mit statistischen Methoden zu bestimmen. 

• Diese Gleichung kann gelöst werden, vorausgesetzt, es liegen Daten 

betreffend Kaufpreis und Eigenschaften der Liegenschaften vor. 

• Die Koeffizienten können durch den Einsatz von herkömmlichen 

statistischen Methoden bestimmt werden (multiple Regression). 


7

Regressionsanalyse 

e i 


• Die Gerade, welche die 

Summe der quadrierten 

Abweichungen der Residuen 

(e) minimiert, ist die 

lineare Regression der 

Preise auf den Inhalt. 

• Ca. 50% der Preisunterschiede 

können auf den 

Inhalt zurückgeführt 

werden. 

• Der Preis kann simultan 

auf mehrere Eigenschaften 

regressiert werden. Die 

dazu geeignete statistische 

Methode wird 'multiple 

Regression' genannt. 

8

Die hedonische Schätzmethode 

• Die hedonische Gleichung kann ohne weiteres zur Schätzung von 

Immobilien verwendet werden. 

• In einem ersten Schritt werden die Eigenschaften der Liegenschaft, die 

bewertet werden soll, erfasst. 

Hauspreis = p G *Grundstückfläche +p W *Wohnfläche 

+ p N *Anzahl Nasszellen) + p A *Alter 

+ ... 

+ p F *Fahrzeit nach Zürich 

+ pI*Zeitpunkt des Kaufes 

• Darstellung: bekannt, gesucht. 

• Diese Merkmale werden nun mit den geschätzten Koeffizienten p G , p W , 

..., p F , pI gewichtet, womit sich der geschätzte Preis der Liegenschaft 

ergibt. 

• Die Gewichtung der einzelnen Eigenschaften wird durch den Markt 

bestimmt und ist somit weitgehend objektiv. 


9

Annahmen 

• Welche Annahmen treffen wir implizit, wenn wir die hedonische 

Gleichung aufstellen? 

1. Mobilität: Die Umzugskosten sind nicht derart hoch, dass die Haushalte 

"falsch bepreiste" Qualitätsunterschiede nicht ausnützen könnten. 

2. Vollständige Information: Die Haushalte sind bezüglich Preise und 

Angebote vollständig informiert. 

3. Preisanpassung: Die Attributpreise passen sich den neuen 

Gegebenheiten sofort an. 

• Restriktive Annahmen? Wie sieht es in Wirklichkeit aus ? 


10

Hedonische Preise

Wohneigentumspreise im Kt. Zürich 

Einfamilienhäuser 

Stockwerkeigentum 

in % 

in % 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

14 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

Kaufpreise (2003) 

0 

50000 250000 450000 650000 850000 1050000 1250000 1450000 1650000 


• Stichprobe: ca. 

15'000 verkaufte 

Liegenschaften im 

Kanton Zürich. 

• Grosse Preisunterschiede 

bzw. 

grosse Streuung. 

• Häuser als 

heterogene Güter 

• Diese Preisunterschiede 

möchten wir 

erklären! 

12

Was bestimmt den Wert eines Hauses? 

• Als Beispiel Einfamilienhäuser im Kt. Zürich (hedo. Modell ZKB) 

– Inhalt/Kubatur (m 3 ) 

– Grundstückfläche (m 2 ) 

– Anzahl Zimmer 

– Alter 

– Anzahl Nasszellen 

– Bausubstanz (neuwertig, saniert, sanierungsbedürftig, recht unterhalten) 

– Bauweise (massiv, andere) 

– Freistehend oder angebaut 

– Moderne Küche/Bad (höchstens 10 Jahre alt) 

– Parkierungsmöglichkeiten (Einzel-, Doppelgarage, Tiefgarage, 

Abstellplatz) 

– Isolierverglasung 

– Waschküche/Trockenraum 

– Sauna, Swimmingpool 

– Fahrzeit zum Zentrum Zürich mit PW, Fahrzeit nach Winterthur mit PW 

– Gemeinde, Region 

– Steuerfuss/Steuerkraft der Gemeinde 

– Mikrolage (subjektive Einschätzung oder Objektivierung mit GIS) 


13

Sind Häuser Unikate? 

• Die vorherige Liste berücksichtigt sowohl Strukturvariablen 

(Grösse des Objektes, Zustand, Komfort usw.) als auch 

Lagevariablen (Gemeinde, Mikrolage). 

• Bestimmt ist eine solche Liste nicht vollständig (was wurden Sie 

zusätzlich erfassen?) 

• Dennoch: Diese Eigenschaften erklären 86% der unterschiede in 

den Transaktionspreisen von Einfamilienhäusern im Kanton 

Zürich! (genauer gesagt: 86% der Varianz der Preise). 

• Anders gesagt: Höchstens 14% der Preisvariation kann auf 

sämtliche weiteren, nicht erfassten Eigenschaften zurückgeführt 

werden. 


14

Die Wirkung der Attribute auf den 

Hauspreis 

• Wie wirken die einzelnen Attribute auf die Preise von 

Einfamilienhäusern? 

• Es ändern sich immer mehrere Eigenschaften gleichzeitig: z.B. 

der Inhalt eines Hauses und die Anzahl der Zimmer sind in der 

Regel stark korreliert (Ausnahmen?). Ohne statistische Analyse 

kann die isolierte Wirkung der einzelnen Eigenschaften kaum 

ermittelt werden. 

• Dank der hedonischen Gleichung kann der Preiseinfluss eines 

Attributes gegeben den Wert der übrigen Eigenschaften gleich 

gehalten werden (ceteris paribus). Damit lässt sich ein Preiseffekt 

bei konstanter Qualität ermitteln (Qualitätsbereinigung). 


15

Preisaufschlag, in % 

Grösse 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

300 

500 

700 

900 

Inhalt [Kubikmeter] 

1100 

Prozentualer Aufschlag für EFH 

unterschiedlicher Grösse im Vergleich 

mit einem EFH von nur 300 m 3 Inhalt 


• Die übrigen Attribute werden 

jetzt konstant gehalten. 

• 1% mehr Inhalt führt zu einer 

Preiserhöhung von ca. 0,5%. 

• Der marginale Preis der Grösse, 

d.h. der Preis für einen 

zusätzlichen Kubikmeter Inhalt, 

nimmt mit der Grösse leicht ab. 

• Interpretation: 

– abnehmender Grenznutzen 

– sinkende Grenzbaukosten 

16

Preisaufschlag, in % 

Grundstückfläche 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

150 

3 00 

450 

6 00 

Grundstückfläche [m2] 

7 50 

9 00 

1050 

1 200 

Prozentualer Aufschlag für EFH 

unterschiedlicher Grundstückfläche im 

Vergleich mit einem EFH auf einem 

Grundstück von 150 m 2. 


• Die gleiche Übung wird 

jetzt für die Grundstückfläche 

wiederholt. 

• Achtung: Eine grössere 

Fläche bei gleichem 

Inhalt bedeutet bloss, 

dass die Ausnützungsziffer 

(bauliche Dichte) 

gesenkt wird. 

• 1% mehr Grundstückfläche 

führt zu einer 

Preiserhöhung von ca. 

0.16%. 

17

Marginaler Grundstückpreis 

• Die Schätzung der hedonischen Gleichung 

ln(Hauspreis) = p G *ln(Grundstückfläche) + 

p W *ln(Wohnfläche) + p N *ln(Nasszellen) + ... 

ergibt für den Kt. ZH p G = 0.16. 

• p G ist eine partielle Ableitung der log. Preise. 

∂ ln p 

∂lng 

= 

∂p 

∂g 

⋅ 

g 

p 

⇒ 

Δp 

Δg 

≈ 

0. 

16 

• Ø-preis für ein EFH im Kt. Zürich Fr. 783'000.- und Ø-Grundstückfläche 

420 m2. Marginaler Bodenpreis 

Δp 

p 

2 

= 0. 16 ⋅ ≈ 300 Fr./m 

Δg 

g 

• Ø Quadratmeterpreis im Kt. Zürich (unbebaut): ca. 550 Fr.! 


⋅ 

p 

g 

18

in 1000 Fr. 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

Zu grossen Parzellen? 

25 

100 

175 

250 

325 

400 

Zahlungsbereitschaft Kosten 

475 

550 

625 

700 

Grundstuckfläche [m2] 

775 

850 

925 

1000 

( a) 

= x( 

a) 

− c ⋅a 

⇒ x′ 

( a) 

− c 0 

max = 

a 

Der Gewinn ist maximal, wo die Grenzkosten 

dem Grenzerlös entsprechen (hier bei 

ca. 260 m 2) . 


• Der marginale 

Bodenpreis widerspiegelt 

die Zahlungsbereitschaft 

der Käufer. 

• Bsp: Ein Projektentwickler 

kauft 2000 m2 Land 

für 500 Fr/m2 . 

• Angenommen er darf das 

Grundstück frei 

parzellieren, wie gross 

wird die optimale 

Parzelle sein? 

Π • Es scheint so, als wären 

die Parzellen im Kt. 

Zürich zu gross! 

19

700 

600 

500 

400 

300 

200 

Teuerer Boden, kleinere Parzellen 

Relative Bodenpreise und Grundstückfläche 

(EFH, Kt. ZH) 

0 

1974 

1977 

1980 

1983 

1986 

1989 

1992 

1995 

1998 

2001 

2004 

3.5 

2.5 

1.5 

0.5 

Mittlere Grundstücksfläche von neuerstellten EFH (linke 

Skala) 

Verhältnis von Baukosten- und Bodenpreisindex (1980=1) 

3 

2 

1 


• Der Faktor Boden 

(Grundstücksfläche) ist im 

Vergleich zum Faktor Kapital 

(Gebäudestruktur) teurer 

geworden. 

• Dies wirkte sich auf die 

Grösse der Parzellen aus. 

Heute wird tendenziell dichter 

gebaut. 

• Der Immobilienmarkt reagiert 

auf die Knappheit des 

Bodens! 

20

Altersentwertung 

• Zwei Ursachen der Altersentwertung 

– Physische Entwertung: witterungs- und abnuntzungsbedingte 

Abschreibung des Gebäudes 

– Demodierung infolge veränderten Präferenzen der Eigentümer in 

Bezug auf Grundriss, Kücheneinrichtung, Raumhöhe usw. 

• Beispiel Einfamilienhäuser : 

Kombinierter Preiseffekt der Bausubstanz und des Gebäudealters 

(Als Vergleichsbasis gilt ein Neubau) 

10 Jahre 25 Jahre 50 Jahre 

Sanierter Altbau - -3.6% -10.8% 

Recht unterhaltener Altbau -4.6% -9.4% -16.3% 

Sanierungsbedürftiger Altbau - -18.7%% -25% 


21

Preisabschlag, in % 

Die Demodierung der Baustile 

0% 

-5% 

-10% 

-15% 

-20% 

-25% 

-30% 

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 

Gebäudealter 

Prozentualer Preiseffekt des Alters bei 

konstantem Zustand des Gebäudes. 


• In den ersten Jahren 

nach der Erstellung 

nimmt die Entwertung 

am schnellsten zu. 

(= Gebrauchtwagenmarkt?) 

• Bei den Eigentumswohnungen 

ist der 

Demodierungseffekt 

in den ersten Jahren 

4x stärker als die 

physische 

Abschreibung. 

22

Makrolage 

• Die Makrolage soll Auskunft darüber geben, wie sich die 

grossräumige Verteilung der Liegenschaften (auf der Ebene einer 

ganzen Gemeinde oder Region) auf die Preise auswirkt. 

• Dabei konzentrieren wir uns hier auf zwei Faktoren: 

– Die Steuerbelastung 

– Die Distanz zur City (Central Business District) 

• Wir messen also die Kapitalisierung der Pendelkosten und der 

Gemeindesteuern in den Immobilienpreisen. 


23

Preisminderung, in % 

Die Kapitalisierung der 

Gemeindesteuern 

0% 

-1% 

-2% 

-3% 

-4% 

-5% 

-6% 

-7% 

Steuerfuss der Gemeinde, in % 

70 

75 

80 

85 

90 

95 

100 

105 

110 

115 

120 

125 

130 

Einfamilienhäuser Stockwerkeigentum 

Preiseffekt der unterschiedlichen 

Steuerbelastungen. 


• Kompensierende Differenziale: 

Preisunterschiede 

kompensieren auch die 

unterschiedliche 

Steuerbelastung. 

• Tatsächlich findet eine 

Kapitalisierung statt. 

• Allerdings heisst dies nicht, 

dass kein Anreiz besteht, aus 

steuerlichen Gründen 

umzuziehen. 

24

Preisabschlag, in % 

Die Kapitalisierung der Pendelkosten 

0% 

-5% 

-10% 

-15% 

-20% 

-25% 

-30% 

-35% 

Distanz [min] 

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 48 50 

Fahrzeit nach Zürich Fahrzeit nach Winterthur 

Prozentualer Preisabschlag der 

Distanz zum Zentrum (EFH). 

Reisedistanz gemessen in min 

Autofahrzeit. 


• Die Reisezeit nach Zürich 

schlägt stark zu Buche. 

• Der Effekt ist auch für 

Winterthur nachweisbar. 

• Der Effekt ist stärker für 

Stockwerkeigentum 

(-40% bei 40 min 

Fahrzeit) 

• Die konvexe Form der 

Kurve hat eine 

ökonomische Bedeutung 

(Siehe Vorlesung Nr. 5) 

25

Zentralität: die wichtigste 

Lageeigenschaft 

Zentralität zu Zürich mit öffentlichen 

Verkehrsmitteln 

Quelle: Amt für Verkehr Kt. ZH 


26

Pendlerkosten: 

Wer zentral wohnt spart Geld 

• 1 zusätzliche Minute 

Pendelzeit (z.B. von 10 

auf 11 Min) reduziert den 

Preis eines 1 Mio.-EFH um 

ca. 15'000 Fr. 

• Diese Summe kann mit 

dem Aufwand fürs Pendeln 

(Zeit + direkte Kosten) verglichen 

werden. 

• Für Haushalte, die sich 

klar zur Stadt hin 

orientieren, lohnt es sich 

nicht, weit weg vom 

Zentrum zu wohnen! 

Quelle: Zürcher Kantonalbank 


27

Mikrolage 

• Unter "Mikrolage" versteht man die Menge aller kleinräumigen 

Lageeigenschaften einer Immobilie. 

• Die Qualität einer Lage – als eine der wichtigsten Eigenschaften 

einer Liegenschaft (Lage, Lage, Lage...) -- gilt oft als nicht objektiv 

messbar. 

• Dank leistungsfähigen geographischen Informationssystemen und 

der Aufbereitung geographischer Informationen in digitaler Form 

lassen sich jedoch die wesentlichen Lagemerkmalen weitgehend 

objektiv darstellen. 


28

Mögliche Qualitätsindikatoren 

• Hangneigung, Exposition des Hanges 

• Theoretische Aussicht und Seesicht 

• Bauliche Dichte (Ausnützungsziffer, Baumessziffer) 

• Sozioökonomische Zusammensetzung der Nachbarschaft 

• Entfernung zur nächsten Hochspannungsleitung 

• Entfernung zur nächsten Bahnlinie 

• Entfernung zum nächsten Einkaufszentrum 

• Entfernung zum nächsten Erholungsgebiet 

• Entfernung zur nächsten S-Bahnhaltestelle 

• Entfernung zur nächsten Schule 

• Entfernung zum nächsten Kindergarten 

• Lärmbelastung (Strasse, Flugzeuge, Bahn) 

• Belastung durch Schadstoffe (NOx) 


29

GIS-Variablen im Hektarraster 


• Definition des 

Siedlungsgebietes: 

Bauzonen und 

Bauentwicklungsgebiete 

sowie 

Geopostadressen 

ausserhalb der 

Bauzonen 

• Es ergeben sich ca. 

51'000 Datenpunkte 

im Hektarraster für den 

Kt. Zürich. 

• Für die Mittelpunkte 

dieser Hektar wurden 

sämtliche räumlicher 

Variablen berechnet. 

30

Berechnung von Gehdistanzen 


• Das GIS berechnet für alle 

Hektaren alle möglichen 

Routen zu den 

verschiedenen Objekten 

einer Klasse (z.B. ÖV- 

Haltestellen) und bestimmt 

dann die kürzeste Strecke. 

• Auf diese Weise werden 

Gehdistanzen 

– zur nächsten ÖV- 

Haltestelle 

– zur nächsten Schulen 

– zum nächsten 

Kindergarten 

– zur nächsten Einkaufsmöglichkeit 

31

Gehdistanzen im Kanton Zürich 

Kindergarten Schule 

ÖV 


Einkaufsmöglichkeit 

32

Topographie 


• Digitales 

Geländemodell mit 

Maschenweite 

100m (entspricht 

ha-Raster) 

• Daraus lassen sich 

folgende Variablen 

berechnen: 

– Hangneigung 

– Exposition 

– theoretische 

Aussicht 

– von der Aussicht 

abgeleitet: 

Seesicht 

33

Exposition 


• Exposition der 

Grundstücke und 

Verteilung der EFH. 

• EFH tendenziell auf 

südwestlich 

orientierten 

Grundstücken. 

34

Sichtbarkeitsanalyse 

• Im GIS kann anhand des digitalen Geländemodells eine theoretische 

Sichtbarkeit (ohne störende Einflüsse wie Häuser, Bäume etc.) berechnet 

werden 

Beispiel 1: gute Aussicht, keine Seesicht Beispiel 2: gute Aussicht, Seesicht 


35

Seesicht 


• Falls sich der sichtbare 

Bereich mit einem See 

(Zürichsee, Greifensee 

und Pfäffikersee) 

überschneidet, wird die 

sichtbare Seefläche 

berechnet. 

Seesicht - Anzahl sichtbare ha Seefläche 

Objekte ohne Seesicht ausgeschlossen 

36

Der Preis der Aussicht 

Allgemeine Sicht 

0 bis 50 km 2 

50 bis 100 km 2 

100 bis 250 km 2 

über 250 km 2 

Seesicht 

0 bis 5 km 2 

5 bis 20 km 2 

20 bis 40 km 2 

über 40 km 2 

Preiszuschlag 

- 

2,2% 

2,8% 

3,2% 

- 

2,6% 

6,2% 

11,2% 


• Die Aufpreise für die 

allgemeine Aussicht sind 

bescheiden, da der Kt. 

Zürich viele gute 

Aussichtslagen bietet. 

• Seesicht ist knapp und 

erzielt maximale Aufpreise 

von über 11 Prozent. 

• Beste Aussicht und 

Seesicht in Kombination 

erhöhen den Preis um 15 

Prozent. 

37

Der Preis der Ruhe 

Immission Preiseinfluss in % Bemerkung 

Strassenlärm - 0,66% pro dB(A) über 55 dB 

Bahnlärm - 4% 

Fluglärm - 0,67% pro dB(A) 


Tageslärm gemessen 

als Leq über 16h 

falls näher als 100m 

an einer Bahnlinie 

Medianwert aus 33 

internationalen Studien 

38

Die Hedonik im Einsatz… 

• Mit der hedonischen Methode lässt sich der wertmindernde 

Einfluss von Fluglärm auf selbst bewohnte Liegenschaften 

aus den Preisen von effektiven Freihandverkäufen isoliert. 

• Beispiel Fluglärm Flughafen Zürich (MIFLU) 

Beispiel Differenz Differenz Reduktion Kumuliert in % 

EFH zu 50 dB(A) Grundbelast. pro dB(A) 

Grundbelastung 65 dB(A) 15 dB(A) 0.8% 12.0% 70% 

Tagesrand 68 dB(A) 3 dB(A) 0.8% 2.4% 14% 

Spitzenbelastung 69 dB(A) 4 dB(A) 0.7% 2.8% 16% 

Total Wertminderung in % 17.2% 100% 

Quelle: ZKB 


39

Vergleichbare Lageklassen 

Beste Lagen in Winterthur kosten so viel wie die schlechtesten in Zürich 


40

Der Preis der (guten) Architektur 

• Die Liste der erfassten Eigenschaften enthielt keine 'ästhetische' 

Variable, dennoch konnte 86% der Preisvariation erklärt werden. 

• Die Demodierung der Baustiele kann empirisch nachgewiesen 

werden. 

• Einige Studien (z.B. Vandell und Lane [1989] für Bürohäuser in 

Chicago) zeigen, dass "gute Architektur" tendenziell mit höheren 

Baukosten (ca. 10-20%) und mit höheren erzielten Mieten 

korreliert ist. Die Auswirkung auf die Rentabilität ist unklar. 

• "Mutige" Architektur hat die Eigenschaft einer Lotterie : es besteht 

eine kleinere Wahrscheinlichkeit, eine sehr hohe Rendite zu 

erzielen (=Kunstmarkt). 


41

Hedonische Immobilienpreisindizes

Exkurs: zur Geschichte der Hedonik 

• Die hedonische Methode wird allgemein dann eingesetzt, wenn 

Preisvergleiche zwischen heterogenen Gütern gefragt sind, wie 

beispielsweise der Bewertung von Autos und Immobilien oder zur 

Messung der Preisentwicklung von Computern u.ä. 

• Erste Anwendung in der Autoindustrie (Andrew Court [1939]): 

qualitätsbereinigter Index der Autopreise. 

• Autopreis = p G*Grösse + p L*Leistung + p M*Marke + p A 

*Alter + ... + pI*Zeit 

• Der Anstieg der Autopreise zwischen 1925-35 konnte alleine auf 

die drastische Verbesserung der Qualität (Getriebegehäuse, 

Sicherheitsglas, stärkere Motoren) zurückgeführt werden. 


43

Immobilienpreisindizes 

• Immobilienpreisindizes bilden die Veränderung des allgemeinen 

Immobilienpreisniveaus ab (ähnlich wie ein Aktienindex für 

Aktien). 

• "Naive" Immobilienpreisindizes berechnen die Preisentwicklung 

anhand des Durchschnittwertes (je Wohnungstyp oder Region) 

der Transaktionspreise (oder der Angebotspreise). 

• Damit bleibt die spezifische Heterogenität des Immobilienmarktes 

unberücksichtigt: 

– die Transaktionen einer gegeben Periode stellen keine 

Zufallsstichprobe des Gesamtbestandes dar; 

– die Qualität des Bestandes ändert sich über die Zeit. 


44

Hedonische Immobilienpreisindizes 


• Der Zeitpunkt des Verkaufs stellt 

ein weiteres Attribut des 

verkauften Objektes dar. 

• Somit kann die Veränderung der 

Immobilienpreise bei konstanter 

Qualität/Quantität der übrigen 

Attributen gemessen werden. 

• Alternativ kann die 

Preisentwicklung eine Objektes 

mit gegebenen Eigenschaften 

abgebildet werden. 

45

108 

106 

104 

102 

100 

98 

96 

Verzerrte Preisindizes 

Q1 

2002 

Q2 

2002 

Q3 

2002 

Q4 

2002 

Mietpreisindizes (Angebotsmieten) 

Q1 

2003 

Q2 

2003 

Q3 

2003 

Q4 

2003 

Q1 

2004 

Q2 

2004 

Q3 

2004 

homegate.ch Schweiz (hedonisch) SNB/Wüest&Partner (nicht-hedonisch) 


• Nicht-hedonische Indizes 

überschätzen in der Regel 

die Veränderung der Preise. 

• In diesem Fall ist der 

Unterschied vor allem auf 

die Verbesserung der 

Qualität des Wohnungsangebots 

zurückzuführen 

(grössere, neuere Whg. an 

zentralen Lagen bei gleicher 

Anzahl Zimmer). 

46

Zusammenfassung 

• Häuser sind nur begrenzt Unikate: Der Zusammenhang zwischen 

Marktpreis und Eigenschaften eines Hauses lässt sich durch die 

hedonische Gleichung darstellen. Es gibt einen Markt für die 

gebündelten Eigenschaften eines Hauses (und einen Preis für diese 

Eigenschaften). 

• Die Eigenschaftspreise lassen sich mit statistischen Methoden bestimmen 

(z.B. mit der multiplen Regression). Diese Ergebnisse kann man zur 

Schätzung des Marktwertes von Immobilien verwenden. 

• Die hedonische Analyse kann auch Angaben über die 

Zahlungsbereitschaft der Bevölkerung für die Eingrenzung bestimmter 

Immissionen (z.B. Lärm) liefern. Die Lagequalität kann verglichen 

werden. 

• Hedonische Indizes bilden die Immobilienpreisentwicklung korrekt ab. 

Durchschnittspreisindizes sind nicht qualitätsbereinigt und überzeichnen 

in der Regel die Immobilienpreisinflation. 


47

Die hedonische Theorie der Immobilienpreise - CER-ETH

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