Begründung zum Bebauungsplan "Börschelwiesen" - Kieselbronn

Gemeinde Kieselbronn
Landkreis Enzkreis
Bebauungsplan "Börschelwiesen“
- einfacher Bebauungsplan -
1. Erforderlichkeit der Planung
Begründung
Entwurf vom 25.04.2012
Für den Planbereich besteht der rechtskräftige Teilbebauungsplan „Börschelwiesen“, der im
Jahr 1961 aufgrund des Ortsstraßengesetzes und des Aufbaugesetzes erlassen wurde. Die
Gemeinde Kieselbronn und das Amt für Baurecht und Naturschutz des Landratsamtes Enzkreis
hatten sich in den vergangenen Jahren immer wieder mit Bauvorhaben im Bereich
nördlich der Eisinger Straße zu beschäftigen. Sowohl die Gemeinde als auch das Baurechtsamt
des Enzkreises taten sich bei der Beurteilung einzelner Bauvorhaben mit der Abgrenzung
zwischen dem Innen- und dem Außenbereich schwer. Bauvorhaben waren nur in Bereichen
zulässig, die nach § 34 BauGB bebaubar waren. Unklar war jedoch die rückwärtige
nördliche Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich.
Die seither vorhandenen baurechtlichen Regelungen im Bereich der Eisinger Straße sind
insgesamt nicht befriedigend, da sie teilweise lückenhaft und auslegungsfähig sind. Es ist
nicht erwünscht, dass im rückwärtigen Bereich der vorhandenen Grundstücke weitere
Gebäude für das Wohnen oder sonstige gewerbliche Nutzungen entstehen. Das Amt für
Baurecht und Naturschutz des Landratsamtes Enzkreis hat der Gemeinde Kieselbronn
empfohlen, zur Klarheit und insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit, eine nördliche
Baugrenze verbindlich festzulegen. Neue Baumöglichkeiten sollen mit dem Bebauungsplan
im Grundsatz nicht geschaffen werden.
Von den Bauherren wurde teils ein Abrücken von der vorderen „Bauflucht“, die rechtlich als
Baulinie zu werten war, gewünscht. Den Anträgen wurde in der Regel zugestimmt. In diesem
Zusammenhang sollte auch die bestehende Bauflucht des Teilbebauungsplans „Börschelwiesen“
in eine Baugrenze umgewandelt werden.
An den bestehenden Gebäuden nördlich der Eisinger Straße besteht zudem aufgrund des
Baualters von teils mehr als 50 Jahren der Bedarf einer Anpassung an zeitgemäße Wohnverhältnisse.
Auch bei Anbauten stellt sich die Frage, wie weit ein Baugrundstück als Innenbereich
zu beurteilen ist und wo dieses in den Außenbereich übergeht.
Aufgrund der allgemein sehr großen Grundstücke soll den Grundstückseigentümern künftig
die Möglichkeit einer rechtssicheren Beurteilung ihrer Baumöglichkeiten gegeben werden.
Der rückwärtige nördliche Grundstücksbereich soll künftig als private Grünfläche festgesetzt
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werden. Die Überplanung der rückwärtigen Grünflächen als „Private Grünfläche“ schafft
künftig auch Rechtssicherheit im Bezug auf die mögliche Nutzung als Garten. Künftig werden
dort Nebengebäude zulässig sein, die bisher im Außenbereich als solches nicht zulässig
wären.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird die Gemeinde für die Zukunft eine
rechtssichere Regelung für den gesamten Bereich des Baugebietes schaffen. In vorhandene
Regelungen der Gestaltungssatzung der Gemeinde (Örtliche Bauvorschriften für den Bereich
der geschlossenen Bebauung in Kieselbronn – Bereich C) soll durch den Bebauungsplan
nicht eingegriffen werden.
2. Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans
Die bestehende Baustruktur nördlich der Eisinger Straße soll auf Dauer erhalten und den
Eigentümern mit der Konkretisierung der Abgrenzung eine angemessene und rechtssichere
Möglichkeit zur Erweiterung ihrer Gebäude eingeräumt werden.
Die Änderung der baulich vorhandenen Strukturen ist nicht beabsichtigt. Die Gemeinde
möchte deshalb im Zuge des Bebauungsplanverfahrens nur die Regelungen verbindlich
festlegen, die für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung in den nächsten Jahren
unmittelbar erforderlich sind.
Deshalb soll nur ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt werden. Ein qualifizierter
Bebauungsplan (§ 30 BauGB) würde die überbaubaren und nicht überbaubaren Flächen, die
Verkehrsflächen, die Art der baulichen Nutzung und das Maß der baulichen Nutzung
festlegen. Soweit die Gemeinde einen Bebauungsplan aufstellt, in dem eine oder mehrere
Festsetzungen der o. g. Aufzählung fehlen, entspricht dieser einem einfachen Bebauungsplan.
Wo keine Regelungen getroffen wurden, beurteilen sich die Baumöglichkeiten wie
bisher nach § 34 BauGB (Umgebungsbebauung).
Der für den Bereich der Börschelwiesen vorgesehene Bebauungsplan soll nur die wichtigsten
Festsetzungselemente enthalten. Aufgrund der bereits vorhandenen Bebauung ist es
nicht erforderlich die Art der baulichen Nutzung zu regeln.
Um das Nebeneinander einer künftigen baulichen Entwicklung und der bestehenden
Gebäude weitgehend konfliktfrei zu gewährleisten, müssen Festsetzungen bezüglich des
zulässigen Maßes der baulichen Nutzung getroffen werden. Für das Maß der baulichen
Nutzung sollen nur elementare Eckwerte festgelegt werden, die einerseits den Bauherren ein
großes Maß an persönlichem Entwicklungspotential für ihre Grundstücke geben,
andererseits jedoch verhindern, dass vermeintlich neue Baumöglichkeiten entstehen. Eine
Verdichtung der bestehenden Bebauung soll im Grundsatz nicht entstehen.
Es werden im Bebauungsplan die bebaubaren und die nicht überbaubaren Flächen
festgelegt. Durch Festsetzung der privaten Grünfläche werden im Bebauungsplan die
Bereiche festgelegt, die nachhaltig nicht baulich genutzt werden sollen. Dies betrifft die
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nördlichen rückwärtigen Grundstücksbereiche, die bisher potentiell dem Außenbereich
zugeordnet wurden. Eine bauliche Nutzung im Außenbereich ist im Grundsatz nicht möglich.
Die Möglichkeit, die Fläche künftig als Gartenland nutzen zu können, schafft weitere
Nutzungsmöglichkeiten.
3. Planerisches Konzept
Die auf dem Grundstück „Eisinger Straße 54“ durch die Bebauung vorhandene hintere
(max.) Bautiefe wird in den neuen Plan als rückwärtige nördliche Baugrenze aufgenommen.
Mit dem neuen planerischen Konzept soll im vorderen Grundstücksbereich eine überbaubare
Fläche mit einer Tiefe von in der Regel 24,5 m ausgewiesen werden. Die überbaubare Zone
beginnt gemessen von der jetzigen Straßengrenze in der Regel bei 4 m.
An die rückwärtige nördliche Baugrenze schließt sich ein 6 – 15 m breiter Bereich an, der
Bauland ist (Innenbereich nach § 34 BauGB), jedoch mit Hauptgebäuden nicht bebaut werden
darf. Dieser Bereich kann mit untergeordneten Nebengebäuden ohne Aufenthaltsräume
oder untergeordneten Bauteilen (von Gebäuden) bebaut werden kann. Der Bereich kann
über das Baufenster hinaus auch für die Parkierung auf den Grundstücken oder für Garagen
genutzt werden. Die untergeordneten Nebengebäude sind in Anlehnung an den baulichen
Umfang zulässig, der verfahrensfrei nach der LBO keiner Baugenehmigung bedarf. Seitliche
Abstandsflächen sind im Grundsatz einzuhalten.
Die weitere Grundstückstiefe wird als private Grünfläche ausgewiesen. In der privaten
Grünfläche wird ein Nebengebäude zulässig sein, das eine angemessene Gartennutzung
ermöglicht. Sonstige Gebäude, die dort schon stehen, genießen künftig Bestandsschutz.
Ansonsten ist die Fläche als Garten nutzbar.
Die seither festgelegte Bauflucht, die analog einer Baulinie ein Abrücken der Gebäude in
rückwärtige nördliche Grundstücksbereiche verhindert hat, soll durch eine Baugrenze ersetzt
werden. Ein Abrücken von der Baugrenze ist künftig zulässig. Die Festsetzung einer
Baugrenze in Verbindung mit einer sehr großen Baufeldtiefe kann jedoch dazu führen, dass
neue Gebäude im Laufe der Zeit von der Straßenkante abrücken und im hinteren (ruhigeren)
Grundstücksteil errichtet werden (analog zu Eisinger Str. 52, Eisinger Str. 12a). Dies kann
dazu führen, dass in den Fällen, in denen im Vorderland kein Nebengebäude errichtet wird,
eine lückenhafte Bebauung entstehen kann. Den möglichen Umstand, dass künftig errichtete
Gebäude in rückwärtige Grundstücksbereiche zurücktreten, nimmt man mit dem neuen
Bebauungsplan in Kauf. Der Gemeinde ist es wichtig, der künftigen Bebauung und Nutzung
der Grundstücke den notwendigen Entwicklungsspielraum einzuräumen.
Um eine Bebauung für die jeweilige Nachbarschaft auch mit den großen und tiefen
Baufeldern künftig verträglich zu gestalten und trotzdem eine ausreichende Flexibilität zu
haben, wurde das Maß der baulichen Nutzung über die Festsetzung:
� einer Grundflächenzahl mit 0,4, bezogen auf die Baufläche
� einer Geschossflächenzahl mit 0,5, bezogen auf die Baufläche
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� und gegenüber der LBO erhöhten Maßen der Abstandflächen
beschränkt.
Nicht gewünscht ist, dass künftig innerhalb der überbaubaren Flächen allzu massive Baukörper
errichtet werden, die die Gebietsstruktur in Frage stellen. Künftig werden Gebäude mit
Gebäudelängen bis zu 24,5 m Länge allgemein zulässig sein. Um zu steuern, dass künftige
Gebäude der Struktur des bestehenden Baugebietes vom Umfang ihrer Nutzung her
entsprechen, wird im Bebauungsplan eine max. zulässige Grund- und Geschossfläche
festgesetzt. Bestehende Gebäude oder bauliche Anlagen nutzen die festgesetzte max.
Grundfläche mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und die max. Geschossfläche mit einer
Geschossflächenzahl von 0,5 nicht aus. Diese Festlegung beschränkt effektiv die mögliche
„Baumasse“ auf den Grundstücken. Es wird mit diesen Festlegungen gewährleistet, dass die
Bebauung der Grundstücke auch künftig nicht allzu massiv wird. Zu beachten ist, dass die
maßgebliche Grundstücksfläche auf deren Grundlage sich die max. zulässige Grund- und
Geschossfläche berechnet, die Fläche der Grundstücke im Bauland ist. Die private
Grünfläche ist nicht Grundlage der Berechnung für die maßgebliche Fläche im Bauland (§ 19
Abs. 3 BauNVO).
Aus Gründen des Nachbarschutzes werden für sehr lange Gebäude bzw. Gebäudewände,
die seither dort bislang nicht realisiert sind, jedoch baurechtlich genehmigungsfähig gewesen
wären, gegenüber der Landesbauordnung höhere Abstandsflächen bzw. größere
Grenzabstände gefordert. Diese Festsetzung soll dem Schutz der jeweiligen Nachbarschaft
vor allzu großer Verschattung dienen. Bei den Überlegungen die zu dieser Festsetzung
geführt haben, muss berücksichtigt werden, dass es sich um ein seit den 1950er Jahren
gewachsenes Baugebiet handelt und früher nach dem Bauordnungsrecht (alte LBO) größere
seitliche Grenzabstände zu den jeweiligen Nachbargrenzen einzuhalten waren als dies
nunmehr der Fall ist.
Alternativ zur Festsetzung größerer Abstandsflächen wäre die Festsetzung von seitlichen
Baugrenzen auf den Grundstücken möglich gewesen, um die nachbarlichen Interessen in
dem gewachsenen Baugebiet ausreichend zu würdigen. Dies würde jedoch die Flexibilität
des Bebauungsplans zu sehr einschränken. Die Grundstücksgrenzen im Plangebiet sind
nicht statisch. Durch Grunderwerb kann es mittelfristig zu Veränderungen wie
Zusammenlegungen oder Teilungen kommen. Der Bebauungsplan würde dann evtl.
sinnvollen Lösungen entgegenstehen.
4. Gebäude Eisinger Straße 38
Das Gebäude Eisinger Straße 38 wurde Mitte der 1960er Jahre auf einem selbständigen
Grundstück im Norden des Baugebietes, welches in einem amtlichen Umlegungsverfahren
Anfang der 1960er Jahre gebildet wurde, baurechtlich genehmigt. Erweiterungen des
Gebäudes wurde in der Folge baurechtlich genehmigt. Das an der Straße gelegene
selbständige „Vorderliegergrundstück“ wurde später mit dem „Hinterliegergrundstück“ zum
heutigen Flst. 7567 verschmolzen.
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Auch wenn der Standort des Gebäudes aus heutiger Sicht als städtebauliche
Fehlentwicklung betrachtet wird, so ist die Situation zu würdigen, aus der heraus diese
Entwicklung entstanden ist. Die Gemeinde als amtliche Umlegungsstelle sowie auch als
Beteiligte im anschließenden Baugenehmigungsverfahren war sich in den 1960er Jahren im
Klaren darüber, welche Folgen die rückwärtige Bebauung bis in eine Tiefe von ca. 65 m von
der Straßenbegrenzungslinie aus hat.
Aufgrund dessen wird mit der Überplanung des Baugebietes für das Gebäude Eisinger
Straße 38 einschl. seines Nebengebäudes eine baurechtliche Absicherung des Bestands
durch die Ausweisung einer überbaubaren Grundstücksfläche gewährleistet. Ein Abstandsmaß
von 2,5 m zur öffentlichen Verkehrsfläche ist künftig einzuhalten.
Das im Bebauungsplan festgesetzte Maß der baulichen Nutzung (u. a. Grund- und Geschossflächenzahl)
gilt auch für das Anwesen „Eisinger Straße 38“ auf Flst. 7567.
5. Bauordnungsrechtlich Regelungen
Bestehende bauordnungsrechtliche Regelungen nach § 74 LBO werden nicht neu gefasst.
Für das Gebiet wird die Gestaltungssatzung (Örtliche Bauvorschriften für den Bereich der
geschlossenen Bebauung in Kieselbronn – Bereich C), die im Jahr 2011 rechtskräftig wurde,
nach wie vor Gültigkeit haben.
6. Umweltbericht, Artenschutzrechtliche Untersuchung, Verfahren
Es handelt sich um die einfache Änderung eines bestehenden Bebauungsplans. Der Bebauungsplan
schafft gegenüber den seitherigen bestehenden baurechtlichen Regelungen
und Nutzungsansprüchen lediglich Rechtssicherheit. Er eröffnet keine neuen Baumöglichkeiten.
Er dient dazu Rechtssicherheit im Planungsbereich zu schaffen.
Eine sehr intensive Grundstücksnutzung, z.B. durch ein Mehrfamilienwohnhaus war seither
ohne weitere Beschränkungen zulässig. Bezüglich der Abstandsflächen waren nur die
Mindestmaße der LBO einzuhalten. Geschosswohnungsbauten sind zwar künftig im
Baugebiet nach wie vor möglich, die einzuhaltenden Anforderungen an die Geschossflächenzahl
und die Abstandsflächen sind jedoch deutlich höher als bisherige Regelungen.
Die Möglichkeiten einer allzu intensiven Grundstücksnutzung werden durch den
Bebauungsplan wirksam beschränkt. Der Schutz der Umgebungsbebauung wird gestärkt.
Dadurch, dass gegenüber dem bestehenden Bebauungsplan keine neuen Baumöglichkeiten
geschaffen werden, kann das Bebauungsplanverfahren im vereinfachten Verfahren durchgeführt
werden. Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4
BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2
BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusam-
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menfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 und § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4c
BauGB ist nicht anzuwenden.
Der Umstand, dass der Bebauungsplan lediglich bestehende baurechtliche Ansprüche konkretisiert,
macht auch eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung im Bebauungsplanverfahren
entbehrlich.
Bei der Beteiligung nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird darauf hingewiesen, dass von der
Umweltprüfung abgesehen wird.
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Gefertigt: BKR Kommunalsiedlung GmbH
Mühlstraße 1, 75223 Niefern-Öschelbronn Bohner, Dipl.-Ing. FH
25.04.2012 Stadtplaner
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