WM 08-2012 - Wohn

Beiträge 

B. Gsell, 

Räumungsklagen bei Eigentümer- und 

Vermietewechsel 41 1 

K. Zehelein, 

Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung zu dem 

Gesetz über die energetische Modernisierung von 

vermietetem Wohnraum und die vereinfachte 

Betriebskosten; Abrede über die Höhe eines 

Betriebskostenvorschusses als Vereinbarung über die 

Umlegung von Betriebskosten 

IBGH -XI1 ZR 88/10) 453 

Ordenrl cnc i

Wohnungswirtschaft und Mietrecht 

- 

65. JG.. HEFT 8 ZITAT: WuM August 2012 

Pro$ Dr Beute Gsell, München 

Räumungsklagen bei Eigentümer- und Vermieterwechsel" 

I. Einleitung - Veräußerung bricht nicht Miete 

Veräußertdervermieter-Eigentümer sein Grundstück, so tritt 

nach $ 566 Abs. 1 BGB - ggf. i.Vm. $ 578 BGB - der Erwerbe~ 

hinsichtlich der Mietverträge über die Nutzung von 

Wohurauin bzw. Grundstücken und anderen Räumen anstelle 

U 

Pflichten ein. Dieser selbst im Gesetz verkürzt und unmtreffend 

mit dem Schlagwort „Kauf bricht nicht Miete" wiedergegebenen 

Regelung kommt in Zeiten der großflächigen 

Veräußemng insbesondere kommunaler Wohnungsbestände 

an Investoreui ersichtlich erhebliche praktischeBedeutung zu. 

Sie gilt imübngen nach 5 57 ZVG auch für einen Erwerb des 

Gmndstücks im Wege der Zwangsversteigerung. 

Im Folgenden soll nur ein Teilaspekt der damit msammenhängenden 

Fragen behandelt werden, nämlich die Frage der 

Räumung und Herausgabe des Mietgeeenstandes nach Beendigungdes 

~ietverhknisses. Zu uit&.scheiden sind dabei 

die materiell-rechtlichen Auswirkungen des Eitrentümer- " 

wecbsels auf die Räumungs- und Herausgabe- bzw. Kündigungslage 

einerseits und deren prozessrechtliche Konsequenzen 

andererseits. 

Gefragt werden kann also zum einen, wie es sich rnateiiellrechtlichauswirkt, 

wenn dem bisherigenEigentümerundVerinieter 

aufgrund Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch 

auf Räumung und Herausgabe der Räume bzw. des 

Grundstücks nach $ 546BGB aber auch etwa aus $ 985 BGB 

und sonstigen konkumerenden Anspruchsgrundlagen - zusteht. 

Entsprechend kann untersucht werden, was gilt, wenn 

das Mietvertragsverhältnis im Zeituunkt der Veräußerung zwar 

U 

wenigstens die Voraussetzungen oder ein Teil der Voraussetzungen 

vorliegen für eine solche vennieterseitige Kündigung. 

Zu klären ist jeweils, wie sich die Veräußerung auf den Räumungs 

und Herausgabeanspruch bzw. dessen Voraussetzungen 

auswirkt und was mit möglichen Einwendungen des 

Mieters geschieht. 

- wi'e bereits angezeuret - auch mit Blick auf deren Konse- 

quenzen für einen möglichen Räumungsprozess untersuchen. 

Diese prozessuale Perspektive einer Räumungsklage soll im 

Folgenden im Vordergrund stehen. Allerdings ist ofiensicht- 

lich, dass die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage, i.e. 

deren Begründetheit maßgeblich von der materiellen Rechts- 

WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 812012 

lage abhängen, so dass zunächst auf die soeben aufgeworfenen 

materiellen Rechtsfragen eingegangen werden muss. Da die 

UU " 

ZPO mit $5 265 ~bs.5, 325 Abs. 1,727 ZPO besondere Regelungen 

für dieveräußemng des Streitgegenstandes enthält, 

wird die Veräußerung des Grundstückes vor Rechtshängigkeit, 

diejenige nach Rechtshängigkeit und schließlich diejenige 

nach Rechtskraft des Rälimungs- und Herausgabemieils 

getrennt untersucht. 

11. Veräußerung vor Rechtshängigkeit 

1. Schicksal materiell-rechtlicher Herausgabeansprüche 

bzw. Kündigungslagen? 

a. Vertrag bei Veräußerung beendet und Mieter ausgezogen 

Was die Veräuljerung des Grundstücks vor Erhebung einer 

Räumungsklage anbelangt, so ist materiell-rechtlich zunächst 

kurz klarzustellen, dass $ 566 BGB nach h. M. keine Anwendung 

findet, wenn das Mietverhältnis heiveräußemng beendet 

und der Mieter bereits ausgezogen ist.? 

b. Vertrag bei Veräußerung beendet, aber noch kein 

Anszuz des Mieters 

U 

nicht ausgezogen ist.3 Der Erwerber erlangt danach also in 

diesem Fall den bereits in der Person des Veräußerers entstandenen 

Rückgabe- und Räumungsanspruch aus $546 

Abs. 1 BGB.4 

Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die Gründe, 

auf die der Veräußerer seine Kündigung stützte, auch in der 

Person des Erwerbers verwirklicht sind. Vielmehr kommt es 

darauf nach materiellem Recht prinzipiell nicht an, da mit 

*)Der Beitrag wurde als Vortrag auf dem 14. Deutschen Mietgenchtstag 

am 16. März 2012 in Dortmund gehalten. Die Autorin ist Universitäts- 

piofessorin an der juristischen Fakultät der Ludwig-Manimilians-Uni- 

versität München und Richterin arn OLC München. Es gilt das ge- 

41 1

J:i n 1rL\.t11ic11 KI.I~.~L, \',.ilr..~\\crl~.il~~~~~ >II~I;IIIII? Mietverhällnis ergebenden Rechte und Pflichten" eintritl. Es 

III ciii .\I>\+ ~,kli~ii~\icili:;l~~ii, i~iii;i\i.i~iJ,.ll uii.l. .Ai15 .l.i ist auf dieser Grundlage aber nicht ausgeschlossen, als Rechte 

Rc.Ii~~pi::l~u~i~ .I?, IKiH 2igih1 \ ILII \CII>\I 1111 .II< I.i~c~ilx 

11.t,.h 6 57.; .\I>>. 2 Kr. 2 RGii n~-li~\ .~~~,lcr:, 

Da der BGE (ich) indiesem Fall nachvertragliche Pflichten 

ablehnt, die über den Ablauf der Kündigungsfrist hinausreichen: 

ist der Erwerber selbst dann nicht zur Wiederbegrün- Vertragsverhältnis. 

dung des Mietverhältnisses verpflichtet, wenn in seiner Person 

kein Eigenbedarf vorliegt. 

bh. Ratio der Kündigungsvoraussetzung entscheidend 

Versteht man also $566 BGB im Sinne einer gesetzlichenver- 

C. Vertrag bei Veräußerung gekündigt, aber noch keine tragsübernahme, so heißt dies allerdings nicht, dass alle Tat- 

Vertragsheeudigung 

bestandsvoraussetzungen für eine Vertragsbeendigung, die 

aa. Herrschendes Verständnis von 5 566 BGB im Sinne einmal vor der Veräußerung vorlagen, zu Gunsten des Ereiner 

zeitlichen Zäsur lässt Fortwirkung von Kündigung werbers fortwirken. Vielmehr bernhen die verschiedenen Künzweifelhaft 

erscheinen 

digungsvoraussetzungen materiell-rechtlich auf unterschiedlichen 

Erwägungen. Grob gesprochen lassen sich eher ver- 

Wandelt man die Konstellation nun in zeitlicher Hinsicht dahin 

mieterbezogene und eher nicht vermieterbezogene, sondern 

ab. dass der Veräußerer zwar schon gekündizt hat. iedoch das 

mieter- oder objektbezogene Merkmale unterscheiden. M. E. 

~ektragsverhdtnis bei ~eräußerung noch geht beendet ist, 

sollte diese jeweilige materiell-rechtliche Ratio einer Kündiweil 

noch eine Kündigungsfrist, insbesondere nach § 573c 

gungsvoraussetzung den Ausschlag geben für die Frage, ob 

BGB, läuft, so folgt aus der Anwendung von $ 566 Abs. 1 

eine Fortwirkung zu Gunsten des Erwerhers anzunehmen ist 

BGB, dass der Rückgabeanspruch, wenn er denn entsteht, 

oder nicht. Nu wo eine Tatbestandsvoraussetzung auf die Pernunmehr 

in der Person des Erwerbers entsteht, auch hier also 

son des Veimieters bezogen ist, sollte es auf den Erwerber an- 

erstmit dem Ende der ~ündiiungsfrist Wirkungen entfaltet, 

fragt sich, in wessen Person dieVoraussetzungen für das Gestaltungsrecht 

im Zeitpunkt der Vollendung der Kündigungsfrist 

vorliegen müssen. 

Diese Frage ist einmal deshalb nicht einfach zu beantworten, 

weil ein grundlegender Streit herrscht um das richtige Verständnis 

des § 566 BGB. Die Rechtsprechung steht mit Teileii 

der Literatur auf dem Standpunkt, dass es nach 566 BGB 

nicht zu einer Rechtsnachfolge des Erwerbers in die Rechte 

aus dem Mietvertrag komme, sondern der Mietvertrag im Zeitpunkt 

der Veräußerung mit demselben Inhalt, den der zuvor 

zwischen Veräußerer und Mieter geschlossene Vertrag hatte, 

nunmehr zwischen dem Erwerber und dem Mieter neu entstehe.7 

Damit kommt es zu einer grundsätzlich strikten 

zeitlichen Zäsur. Bereits entstandene Rechte und Pflichten 

bleiben beiinveräußerer, neue Rechte und Pflichten entstehen 

beim Erwerber.Uuf der Grundlage einer solchen strikten 

zeitlichen Zäsur Iässt sich kaum begründen, dass mehraktige 

bzw. gestreckte Tatbestände oder gar Dauertatbestände, wie 

sie insbesondere als Kündigungsgrnnd einem Kündigungsrecht 

zugrunde liegen können, zu Gunsten des Erwerbers fortwirken, 

wenn sie mvor ganz oder teilweise in der Person des 

Veräußerers entstanden sind.9 man denke nur an den Zahlungsverzug 

gegenaber dem bisherigen Vermieter, $543 

Abs.2 Nr. 3 BGB. Sie nicht fortwirken zu lassen, kann aber 

unangemessen erscheinen, weil auf diese Weise der Mieter 

aus der Veräußerung einen Vorteil zieht, ohne dass es dafür 

einen sachlichen Grund gibt.10 

Leichter tut man sich hingegen mit einer Überleitung von Kündigungsvoraussetzungen 

auf den Erwerber, wenn man den 

Mietvertrag mit einer in der Literatur vertretenen Ansicht als 

Einheit begreift und in § 566 BGB eine Fonn der gesetzlichenVertragsühernahme 

sieht.'' Ein solchesVerständnis trägt 

dem Charakter der Miete als einheitlichem Dauerschuldverhältnis 

wesentlich besser Rechnung und erscheint damit als 

rechtlichen vorgang ohne Not zerteilt. Dies zumal man in 

vielerlei Hinsicht doch nicht umhin kommt, die für eine 

Rechtsnachfolge geltenden Regelungen auf den Wechsel des 

Vermieters infolge Veräußerung anzuwenden, so namentlich 

S265Ahs. 2 ZPO, worauf noch m~ckmkommen sein wird.13 

Zwar bleibt es auch dann, wenn man $566 BGB als gesetzliche 

Vertragsübemahme einordnet, dabei, dass der Vermieter 

nur „in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem 

Denn andernfalls würde die& dem Abstellen auf den Vermieter 

verfolgte gesetzgeberische Absicht infolge der Veräußerung 

vereitelt. Der Veräußerer ist nun einmal ab der Veräußernng 

nicht mehr Vermieter. Dagegen hat es bei eher objektund 

mieterbezogenen Tatbestandsmerkmalen dabei zu 

bewenden, dass der Mietvertrag ein einheitliches Dauerschuldverhältnis 

ist und der Mieter aus derveräußemn~ keine 

jekt oder mieterbezogene Merkmale als nicht verwirklicht m 

erachten. 

cc. Im Einzelnen 

Was zunächst die Eigenbedarfsküudigung anbelangt, 5 573 

Abs. 2 Nr. 2 BGB, so wird bei Veräußeruug vor Ablauf der 

Kündigungsfrist überwiegend angenommen, der Eigenbedarf 

des Veräußerers begründe kein Kündigungsrecht mehr, wes- 

wegen der Vermieter das Mietverhältnis fortsetzen müsse,l4 

sofern nicht der Eigenbedarfsgrnnd im Erwerber fortwirke.15 

Dies erscheint nach der Ratio der Eigenbedarfskündigung kon- 

5) S. BGH, NJW 2003,2604; BGH, NJW 20'06,220 = WUM 2005,782; 

BGH, NJW 2009,1141 = WuM2008,497;Dededer,NJW2008,1189, 

1191; Horst, ZMR 2009,655,660. 

6) S. zum Guiiren StaudingerlEmerich. 201 1, B566 Rn.46 m.wN.; 

Derleder, NJW 2008, 1189, 1191f; MünchKornmiHäublein, 6. Aufl. 

mi? s>""" i h....... h ~ ". ~ 

7) S. bereits RGZ 59, 177, 188; RGZ 102, 177, 178; s. nur aus jüngerer 

Zeit BGH,NJW 2005,1187=WuM 2005,20l;BGH,NJW 2006,1800, 

1801: NJW 2008,2256,2257 = WuM 2008,402; weitere Nachweise 

bei StaudingeriEmn ierich, 201 1,s 566 Rii. 4; s. zum Ganzen auch Weiterneyer, 

FS Blank, : 2006,445ff. 

8) S. im Einzelnen die Nachweise bei StaudingeriEmiiierich, 2011, $566 

Rn4 18~ 

llj So heute"ochvorall.em von StauMngerEmmerich, 201 1.5 566Rn.5, 

47arn.wN.; Weiteineyer in: FS Blank, 2006,445E. (m.w.N. auchrur 

altere" Literatur auf S. 447 Fn. 15), 45 1 ff. 

12) Vgl. dazu, dass die rechtstechnischcii Bedenken gegen die Anerken- 

nung einer Vertragsühernahme heute überholt erscheinen, Weiterneyer 

in: FS Bliink, 2006,445 ii. 451ff. m.w.N. 

13) S. unter111. 3. a. 

14) BGH, N m 2006,220 = WuM 2005,782; LG Berlin, Beschluss vom 

4.1 I. 2010 - h7 S 33110, ritieit iiach juris: Derlcder, NJW 2008, 1189, 

ilOl 

.,L. 

15) Dazu OLG Hamm, NJW-RR 1992, 1164 = WuM 1992, 460: An- 

gehöriger eiwirbtdie Wohnung; ebenso LG Karlsruhe, WuM 1990,353. 

WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT812012

sequent. Das Argument, dass der Mieter durch die Veräuße- 

mng nicht besser gestellt werden soll als ohne diese, verfängt 

hier nicht, da die Veräußerung hier nur den Grund für den 

Wegfall des Eigenbedarfs darstellt. Genauso, wie es dem Mie- 

ter auch sonst zum Vorteil gereicht, wenn der Eigenbedarf 

vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, widerspricht es des- 

halb nicht den Wertungen des materiellen Rechts, wenn der 

Mieter hier von der Veräußemng profitiert. 

Dieselben Grundsätze müssen aber auch etwa für eine Kün- 

dieune nach 6 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Hinderung an 

weiligen~allei um Gninde geht, die in der Person des vermieters 

liegen. Das BVerfG verlangt für eine Kündigung aus 

$ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Prüfung sämtlicher Umstände des 

Einzelfalles und namentlich eine Berücksichtigung der von 

dem Erwerber für den Erwerb der Wohnung erbrachten Auf- 

\\~~riJlirig~~~i. ', .\iidcr> dl\ h21 lprriiiir oh~c~klhc/~~g.~~i.~ri ,\,- 

eine ~ortGirkun~ eines zu;or beimveräußerer verwirklichten 

Umstandes in Betracht: So mögen sowohl der Erwerber als 

auch zuvor derveräußerer Aufwendungen für das Grundstück 

erbracht haben, die außer Verhältnis stehen zu den erzielbaren 

Mieteinnahmen und mag deshalb in der Person des Erwerbers 

derselbe vermieterbezogeue Umstand gegeben sein wie zuvor 

beim Veräußerer. Dann kann ebenso wie bei der Eigenbedarfskündigung 

ausnahmsweise eine Fortwirkung bejaht werden. 

Was hingegen den Kündigungsgrund der schuldhaften Pflichtverletzung 

i. S.v. $573 Abs. 2 Nr. 1 BGB betrifft, so geht es 

um eine primär mieterbezogene Tatbestandsvoraussetzung. 

Deshalb sollte aus meiner Sicht die Kündigung wegen 

schuldhafter Pflichtverletzung grundsätzlich zu Gunsten des 

Erwerbers fortwirken, da andernfalls der Mieter durch dieveräußerung 

des Grundstückes privilegiert wird, ohne dass es 

dafür einen sachlichen Grund gibt.17 

d. Kündigungsrecht bei Veräußerung bereits entstanden, 

aber vom Veräußerer noch nicht ausgeübt 

Dreht man nun noch ein wenig an der Uhr und stellt man sich 

vor, dass das Kündigungsrecht bei Veräußemng bereits ent- 

standen war, aber vom Veräußerer noch nicht ausgeübt war, 

so ist wiederum zu fragen, ob eine solche Kündigungslage 

fortwirkt zu Gunsten des Erwerbers. Klarzustellen ist zu- 

nächst, dass hier nach der Veräußerung nur noch der Erwer- 

her kündigen kann, denn nur er ist nach der Veräußemng der 

Vermieter. 

Vielfach findet sich nun allerdings in der Literatur die Aus- 

sage, dass ein bereits entstandenes, aber nicht ausgeübtes 

Kündigungsrecht mit der Veräußerung prinzipiell erlösche. 18 

insbesondere für den Zahlungsverzug des Mieters wird auf 

der Grundlage der h. M., nach welcher es im Falle des $ 566 

BGB nicht zu einer Rechtsnachfolge in das Mietverhältnis 

kommt,l9 angenommen, dass eine Kündigungslage nach 5 543 

Abs. 2 Nr. 3 BGB nur zu Gunsteu des Erwerbers fortwirke, 

wenn ihm die entsprechenden Zahlungsansprüche des Ver- 

äußerers abgetreten worden seien.20 Dies überzeugt nach dem 

oben Gesagten nicht. Auch hier gilt vielmehr wieder der 

Grundsatz, dass es dem Mieter nicht zum Vorteil gereichen 

soll, dass das Gmndstück veräußert wurde. Es gibt deshalb 

keinen sachlichen Grund, eine durch Zahlungsverzug ver- 

wirkiichte Kündigungslage erlöschen zu lassen, es sei denn, 

das Kündigungsrecht war bereits durch den Veräußerer ver- 

wirkt.21 Vielmehr muss auch hier wieder der Mietvertrag als 

Dauerschuldverhältnis gesehen und deshalb eine zeitliche 

Zäsur hinsichtlich der Voraussetzungen von Rechten des Vermieters 

vermieden werden. Zu den Rechten i. S. V. § 566 BGB 

sind deshalb auch die Voraussetzuneen eines Kündigungs- . . 

rz.hir.\ il, Iic,iiliun;.,rcrhic\ 7u \ci5lcl1~.11. wi\indi,~\~. nichi 

- SIIC~I.!II Jc,r !! r~l~.~li.~itl~.li~~~i \kr\sc,~~h:trL:i~ J,,, GNIIJsI~I:~~, zusprechen. Der Erwerher hingegen kann seinerseits auch 

die nach dem bislang Gesagten als nicht vermieterbezogene dann, wenn in seinem Verhältnis zum Veräußerer bereits ein 

Voraussetzungen zu Gunsten des Erwerbers fortwirken, ist Besitzwechsel mit Übergang der Gefahr, der Nutzungen und 

hinsichtlich der für das Grundstück erbrachten Aufwendungen der Lasten stattgefunden hat, nicht kündigen, bevor er im 

Gmndhuch eingetragen und neuer Eigentümer wird. § 185 

Abs.2 BGB findet keine Anwendung23, so dass auch eine 

nachträgliche Heilung der zunächst unberechtigt erklärten 

Kundimin~ ausscheidet. Der Erwerber könnte also den Un- 


gungsrecbts als Gestaltungsrecht nicht in Betracht.24 Immer- 

hin wird eine Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB durch den 

16) Vgl. BVeriG, NJW 1991,3270,3271 = WuM 1992.46; BVeifG, NJW- 

RR 2004, 371 und allgemein zur Auslegung der Regelung bereits 

BVerfG, NJW 1989, 972 = WuM 1989, 118; vgl. zum Ganzen auch 

Derleder, NJW 2008, 1189, 1191, der ebenfalls ein Abstellen auf die 

finanziellen Verhältnisse des Erwerbers verlangt; vgl. aber auch BGH 

NJW-RR 2008, 869 = WUM 2008,233, wonach es an der Erheblichkeit 

des Nachteils fehlet1 kann, wem der Vermieter die Wohnung im 

vermieteten Zustand erworben hat, da dem Gmndstück dann von Anfang 

an der durch die Vermietung begründete Minderwert anhaftet. 

17) Indiesem SinneauchDerleder,NJW 2008.11 89,1191, der auf die foabestehende 

Wirkung der Vemagsverletzung und die Zumutbarkeit für 

den Enverber abstellt; ähnlich MünchKommlRäublein, 6. Aufl. 2012, 

6566 Rn 15 

18) So StaudingerEmmerich, 2011, 8566 Rn.47 m.w.N.; ebenso im 

Grundsatz Börstinghaus, NZM 2004,481,488. 

19) S. die Nachw in Fn.6 und 7. 

20) Vgl. etwa OLG Hamm, NJW-RR 1993,273,274; OLG Hamm, Urteil 

vom 21. 1.2009 - 30 U 106108. zitiert nach iuris: LG Berlin. GE 2005. 

487; Börstinghaus, NZM 2004,481,488; ~erleder, NJW 2008, 1189, 

119 1; Horst, ZMR 2009,655,660; a. A. StaudingeriEmmerich, 201 1, 

9 566 Rn. 47a m.w.N. 

21) Die Frage, ob die Kündigung eines Mietverhälmisses nach $543 BGB 

einer Erklaningsfrist unterliegt oder ob 8 314 Abs. 3 BGB durch die 

spezielle Ausgestaltung der außerordentlichen Kündigung bei der Miete 

gespent wird, ist vor allem mit Blick auf die Kündigung wegen Zahlungsverz~iges 

umstritten, vgl. einerseits für Anwendung von 8 314 

Abs. 3 BGB MünchKommiBieber, 6. Aufl. 2012, 5 543 Rn. 53; dagegen 

MünchKodGaier, 6. Aufl. 2012,5314 Rn.9; überzeugend für eine 

zurückhaltende Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB Schmidt-Futtererl 

Blank, 10. Aufl. 201 1, $543 Rn. 127, wonach der Einwand der verspäteten 

Kündigung lediglich imAusnahmefal1 greifen dürfe undzwar 

nur dann, wem zwischen dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen 

und dem Ausspruch der Kündigung längere Zeit vergangen sei und 

der Mieter aufgmnd korikreter Umstände davon ausgehen dürfe, der 

Vermieter werde von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen; 

offen gelassen wirddie Frage von BGH, NZM 2009,314,315 = 

23) LG Hamburg, WuM 1977, 2i

Veräußerer für zulässig erachtet.25 wobei angenommen wird, nach $ 566 BGB gegen den Erwerber richtet,'o weil dieser 

dass eine Abtretung des Kündigungsrechts entsprechend nunmehr nach $ 535 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in eiumgedeutet 

werden kann.26 nem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand m 

überlassen, gilt Abweichendes für Schadens- und Aufwene. 

Einzelne Voraussetzungen des Küudigungsrechts 

dungsansprüche insbesondere wegen Mängeln, die bei Verbei 

Veräußerung bereits entstanden 

äußerung bereits beseitigt sind. Hier kommt es bei Schadens- 

Verändert man nun die zeitliche Perspektive noch einmal und erSatzanSprüchen auf die ~~~~~~h~~~ des schadens an, weil 

fragt sich, was gilt, wenn nur einzelne Voraussetzungen des dieser für die ~ älli~k~i~ des ~ ~ h ent. 

Kündigungsrechtes bereits entstanden sind im Zeitpunkt der scheidend ist. N~~ dann, wenn der schaden zumindest teil. 

Veräußerung, so ergibt sich auch insofern die richtige Linie „i„ erst nach~eräußerung ist, richten sich folg. 

bereits aus dem bislang Gesagten: Wiederum kann nunmehr lieh Schadensersatzansprüche gegen den Erwerher.3i Dies gilt 

allein der Erwerber kündigen, weil er allein Vermieter ist. Und dann, wenn der veräußerer mit der ~ ~ ~ ~ 

wiederum ist hinsichtlich der Frage, inwieweit er in Kündi- in vUmg geraten ist, ohne dass es darauf 

gungsvoraussetzungen, die bereits vor der Veräußerung ver- den ~~~~~b~~ einverschulden tnfft.32 und bei~ufwendungen 

wirklicbt wurden, eintritt, keine strikte zeitliche Zäsur vorzu- ist entscheidend, wann die~ufwendung i, s,~. $$ 53(jaAbs. 2, 

nehmen. Vielmehr ist auch hier nach der Ratio derjeweiligen 539 BGB vorgenommen wurde, i,e, vor oder nach veräuße. 

Kündigungsvoraussetzung zu fragen und lediglich in Bezug rung.ii 

auf solche Kündigungsvoraussetzungen, die die Person des 

vemiieters betreffen, zu verlangen, dass sie in dessen person, Hinsichtlich der Betriehskostenabrechnung weicht die h. M. 

also aktuell in der person des Erwerbers, verwirklicht wur- allerdings mit Blick darauf, dass die Veräußerung kaum einden. 

Danach kann etwa bei einem Zahlungsverzug vor Ver- mal exakt zum Ende eines Abrechnungszeitraumes erfolgen 

äußemng, der noch nicht ausreichte für die ~ ~ ~ reines ü ~ wird, d ~ vom ~ Fälligkeitsprinzip g 

ab und nimmt an, dass der Ver- 

Kündigungsrechtes nach $543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der Erwer- äußerer verpflichtet bleibt, über die bei Veräußemng bereits 

ber nicht erst dann kündigen, wenn entweder seit der Veräu- abgeschlossenen Rechnungsperioden abzurechnen und die 

Beträge in der nach g: 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ehrder- entsprechenden beiderseitigen Ansprüche auf Rückerstattung 

lichen Höhe aufgelaufen sind oder ihm der Veräußerer die oder Nachzahlung für diese bereits abgeschlossenen Perioden 

Ansprüche, welche die früheren, vor der Veräuße~ng einge- zwischen diesen beiden Personen, also Veräußerer und Mietretenen 

Rückstände begründen, abtritt und diese zusammen ter, verbleihen.34 Der Erwerber erwirbt damit die Ahrechmit 

den nunmehr seit derveräußemng aufgelaufenen Beträgen nungs- und ggf. Rückerstattungspflicht nur hinsichtlich der 

die Tathestandsvoraussetzungen des $543 Abs. 2 NI. 3 BGB dann noch laufenden Rechnungspenode sowie aller künftigen 

erfüllen.27 Vielmehr tritt der Erwerher auch hier wieder in die Ahrechnungsperioden. 

entsprechende, auf das Verhalten des Mieters bezogene Tat- 

~ 

l 

bestandsvoraussetzung des Zahlungsvermges ein und kann C. eines Zurückbehaltungsrechts einer 

deshalb auch ohne eine Abtretung der Zahlungsansprüche des Aufrechnungsmöglichkeit fragwürdig 

Veräußerers die aktuellen und die früheren Rückstände addieren. 

soweit sich aus der beschriebenen zeitlichen zäsur ergibt, dass 

der Mieter seine Schadensersatz-. Aufwendunesersatz- oder 

f. Bei Veräußerung noch kein Kündigungsgrund 

entstanden 

Nur der Vollständigkeit halber sei schließlich erwähnt, dass 

selbstverständlich neue, vollständig erst nach Veräußerung 

eingetretene Kündigungstatbestände ebenfalls eine Kündigung 

durch den Erwerber rechtfertigen, so etwa ein nach der 

Veräußerung eintretender Zahlungsverzug gegenüber dem Erwerber 

i. S.V. $543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. 

2. Schicksal materiell-rechtlicher Einwendungen 

des Mieters? 

auch Abrechnungs- und ~ückerst~ttnngsans~rü~he gegen den 

Veräußerer geltend zu machen bat, droht dem Mieter für den 

Zeitraum ab der Veräußerung ein Verlust darauf gestützter Zurückbehaltungs- 

und Aufrechnungsmöglichkeiten.~ Da er 

nämlich die ab der Veräußerung fallig werdenden Mietraten 

nach $ 566 BGB dem Erwerber schuldet, könnte er diesem 

gegenüher ein zuvor dem Veräußerer gegenüber bestehendes 

Zurückhehaltungsrecht oder eine Aufrechnungsmöglichkeit 

nur geltend machen, wenn $$404 ff. BGB Anwendung fanden. 

a. Herrschende zeitliche Zäsur erstreckt sich auf die 

Einwendungen des Mieters 

Nun noch ein Wort zur Frage, was mit den Einwendungen 

des ~ i ~ im t der ~ veräußening ~ ~ des cnind. 

stücks. Auch hier greift nach h. M.28 der Grundsatz der Neuhegründung 

des Mietverhältnisses mit dem Erwerber ein und 

ergibt sich folglich grundsätzlich eine zeitliche Zäsur: 

Spiegelbildlich zu den Ansprüchen des Vermieters gilt auch 

hinsichtlich der Ansprüche des Mieters, dass Rechte, die im 

Zeitpunkt der Veräußemng bereits vollständig entstanden waren, 

nicht übergehen, sondern sich weiterhin gegen den Ver- 

25) Vgl. nurBGH,NJW 19Y8,896,897=WuM 1998,99;BGH,NIW2002, 

3389,3391 = WuM 2002,601; Horst, ZMR 2009,655,656 m.w.N. 

26) BGH, NJW 1998,896,897 = WuM 1998,99; Horst, ZMR 2009,655, 

656. 

27) S. dazu bereits die Nachweise in Fn. 20. 

28) S. die Nachweise in Fn.6 U. 7. 

29) S, zum Fälligkeitspnnrip die umfangreichen Nachweise bei 

dinger~mmench, 201 I, $566 R".~I 

30) BGH, NZM2006,696= WuM2006,435; Horst,ZMR2009,655,659; 

Derleder, NIW 2008,1189,1190; S~udingerlEmmefich. 2011, $566 

Rn.52: 

31) KG Berlin, ZMR 2010, 182, 183; Horst, ZMR 2009, 655, 659: umfangreiche 

Nachweise bei StuudingeriE ,erich, 201 ,, s 566 Rn. 54, 

32) BGH,NJW2005,1187=WuM2005,201;Horst,ZMR2009,655,659; 

äußerer richten. Für die ~ ~~ Entstehung eines Ansvruches kommt StaudineerlErnmerich. 2011. S566 Rn.54: kritisch MünchKommi 

es nach materiellem ~ ~ pnndpTell ~ hauf die t Fälligkeit an, so ~äublek 6. Aufl. 2012, B 566"~". 39 m.w.'N., der für eine gesamtdass 

ein~nsprnch des ~ i derbereits ~ gegenüber ~ demver- ~ ~ 

schuldnnerischeHafmng 

~ , 

vonVeräußercrundErwerberfWnach dem Erwerb 

entstehende Tcilschiden plidieit. 

äußerer war, grundsätzlich nicht nach § 566 BGB 33) BGH,NJW 1965,1225;BGH, NJW 1988, 705;Horst,ZMR2009,655, 

übergeht, es sei denn, er entsteht dauernd neu.29 659; StaudingerIEmmerich, 2011,s 566 Rn. 53 m. w.N. 

34) BGH, NZM 2001, 158 = WuM 2000, 609, wo die Pflicht von Veräub. 

Im Einzelnen ßerer und Erwerber zur Zusammenwirkung ausgesprochen wird; BGH, 

NJW 2204, 851 = WUM 2004,95; BGH, Nm-RR 2008,323,324 = 

Praktisch bedeutsam sind vor allem Schadensersatz- undAufwendungsersatzansprüche, 

aber auch~nspfiche auf 

nung der Betriebskosten und etwaige Nachzahlnngsansprüche 

WUM 2007,698; für die gewerbliche Miete ebenso BGH, NJW-RR 

2005,96: vgl. ferner BGH, NJW 2007,1818,1819 = WuM 2007,267; 

ausführlich rum Derleder, NZM 2009, 

des Mieters. Wahrend namentlich der Anspmch auf Mängelheseitigung 

selbst sich ab dem Zeitpunkt der Verdußening 

~~~~di~~~~i~,,,,,,~~i~h, 

2011,s 566 R". 55.55b m.w.~. 

35) Dazu eingehend Weitemeyerin: FS Blank, 2006,445 ff., 447fC. m.w.N. 

414 WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 812012

Geht man aber mit der h. M. davon aus, dass es bei 5 566 nicht 

zu einer Rechtsnachfolge komme, sondern zu einer Neu- 

beeründune des Rechtsverhaltnisses. scheidet iedenfalls eine 

allerdings fragwürdig, stellt sich die Situation hinsichtlich der 

Interessen des Mieters doch nicht wesentlich anders dar als 

bei Abtretung der Ansurüche auf Mietzinszahlung an den Er- 

Erwerber wenygstens in bestimmten~ituationen wie etwa bei 

i einer lanee Zeit unterbliebenen Ahrechnnne der Bemebskosten 

suhsziäre ~flichten aufzuerlegen,?Y aufdie dann der Mieter 

eine Aufrechnung bzw. ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich 

der laufenden Miete stützen könnte. 

d. Kein* Bedeutung im Kontext des Anspruches auf 

Herausgabe und Räumung 

All dies spielt allerdings für die vorliegend interessierende 

Situation des Anspruches auf Herausgabe und Räumung der 

Mietsache keine Rolle, da insofern nach $5 570, 578 BGB 

ein Zurückhehaltungsrecht des Mieters gegen den Rückgabe- 

anspruch des Vermieters ohnehin ausscheidet40 und eine Auf- 

rechnung mangels Gleichartigkeit etwliiger Gegenansprüche 

des Mieters ebenfalls nicht iii Betracht kommt. 

Denkbar bleiben aher Einwendungen, welche die Vorausset- 

zungen des Kündigungsrechtes betreffen. So wirkt etwa eine 

durch den Vermieter gewährte Stundung der Miete zu Lasten 

des Erwerbers weiterhin verzugsausschließend.~ 

Außerdem kann der Mieter beispielsweise dann, wenn derveräußerer 

eine fristlose Kündigungnach 5 543Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 

BGB ausges~rochen - . hat. ungeachtet eines Wechsels des 

C;ruii.l~iii:k\:i-c~~tiii~i~ ii~:Ii > 5fi.~.-\Ii~ 3 \i 2 R(;H ririi Bc 

iric(li \~r~ii~crc~i. unrl .Iiliiiit

3. Aktivlegitimation und Prozessführungsbefugnis 

a. Veräußerer als gesetzlicher Prozessstandschafter 

Da wie oben ausgeführt49 der Veräußerer den Rückgabeanspruch 

aus $ 546Abs. 1 BGB mit derveräußerung verliert bzw. 

dieser sogleich in der Person des Erwerbers entsteht, sofern 

der Vertrag bei Veräußemng noch nicht beendet war, wäre eine 

Räumungsklage des Veräußerers im Zeitpunkt der Veräußerune 

an sich unbegründet oder um es technisch zu formulieren: 

Der \>riii,Ilcr.!r \crli,,ri iiiii Jcr \>r:xii Icriin. Je$ Ciruii.l\tuik\ 

\eiiiz ,\kiivleciriiii:i~i~~~i für dic R:iiiiiiiiii~~klii$~~. RiJiiiccr 

U U 

Kläger müsste nun eigentlich der Erwerber werden. Jedoch 

führt die Veränßemng des Streitgegenstandes nach der ZPO 

nicht zu einemParteiwechse1. Es findet vielmehr $ 265 Abs. 2 

mal mehr deutlich: dassdie ~hese der h .~., es kommgim d alle 

des 8 566 BGB nicht zu einer Rechtsnachfolge, auf tönernen 

Füßen steht. Denn die Regelung des B 265 ZPO ist nach Wort- 

laut, Systematik, aber auch ihrer Genese und Ratio klar für 

den Fall der Rechtsnachfolge konzipiert. 

Da es sich hier um einen Wechsel auf Klägerseite handelt, ver- 

langt die herrschende sog. Relevanztheorie eine Umstellung 

des Klageantrags auf Leistung an den Rechtsnachfolger.52 Der 

bisherige Eigentümer und Vermieter muss nunmehr also 

Herausgabe an den Erwerber verlangen, der dadurch aber eben 

nicht Partei wird. Unterlässt der Veräußerer dies, wird die 

Klage als unbegründet abgewiesen.53 Das Gericht hat nach 

5 139 ZPO im Rahmen seiner materiellen Prozessleitungs- 

pflicht auf eine entsprechende Antragsänderung hinzuwir- 

ken.54 Die Rechtsprechung behandelt eine solche Umstellung 

des Klageantrages uicht als echte Klageänderung, sondern 

als bloßeAntragsbeschränkung,55 so dass 8 264 Nr. 2 ZPO An- 

wendung findet.56 

Der neue Eigentümer ist nach 5 265 Abs. 2 ZPO nicht be- 

rechtigt, den Prozess ohne Zustimmung des Gegners (Mie- 

ters) als Partei zu übernehmen. Dagegen ist $ 266 ZPO auf 

des beklagten Mieters Bedeutung. Lagen beispielsweise in der 

Person des Veräußerers die Voraussetzungen des Eigenbedarfes 

nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, war aber die 

Kündigungsfrist bei Veräußemng noch nicht abgelaufen, so 

verliert derveräußerer als Prozessstandschafter des Erwerbers 

den Raumunes~rozess, 

L , wenn nicht ausnahmsweise auch in 

Jcr Pcr.~ii dr., Envcrhcr. der I:igeiilicd;irt' lil(ri 2r:S.hriii.ll-l iirl?i:r/ 

\trc\l ..~~,~, -~ I,! ~~~-~ \ur1 ? ~ ~ I1 I. >51m Kf. 151, 

ginhi.iiiJig: nt,iic KI;,gc &~> En\.,rbcrs \i.ircrr..i~i$riiiid Jc\ I:iii- 5 1) S. nur~öllerl~reger, ~60,29. ~ufl. 2012,$ 265 Rn. 6; indiesem Sinne 

i\:iii.le~iler I

5. Vollstreckung 

Nach $ 727 ZPO kann der Erwerber, obwohl er gar nicht Partei 

des Räumunesnrozesses war. Erteilune der Vollstreckunes- 

klausel zur foilstreckung aus dem vom Veräußerer in P~O- 

zessstandschaft erstrittenen Urteils beantragen.64 Da es zu 

einerRechtskrafterstreckungnach $325Abs. 1 ZPO zu Guns- 

ten des Erwerbers auch dann kommt, wenn die Veräußerung 

im Prozess nicht offengelegt wurde.65 eilt dies auch bei einer 

kann der e erb er stets durch öffentliche Urkunde, nämlizh 

durch einen Gmndbuchauszug nacbweisen.67 Ein Nachweis 

ist entbehrlich, wenn die Rechtsnachfolge offenkundig ist oder 

der Schuldner die Rechtsnachfolge im Sinne von $ 288 ZPO 

zugestanden und der bisherige Gläubiger der Erteilung der 

Vollstreckungsklausel an den Rechtsnachfolger zugestimmt 

hat.@ 

IV. Veräußerung nach Rechtskraft des Urteils 

Kommt es erst nach rechtskräftiger Entscheidung der Räumungsklage 

zu einer ~eränßerungdes Gmdstücks~ so ist auferund 

des bereits erfolgten Abschlusses des Erkenntnisver- 

Fahrens die Frage nachdem Schicksal der materiell-rechtlichen 

Herausgabeansprüche, Kündigungsrechte und -lagen 

grundsätzlich nicht mehr von vordringlichem Interesse, sondem 

ist entscheidend, ob die Rechtskraftwirkung des Urteils 

sich auf den Erwerher erstreckt. 

1. Rechtskrafterstreckung 

Die Rechtskrafterstreckung eines aufgmnd der Räumungsklage 

des Veräußerers ergangenen Urteils auf den Erwerber 

ist auch bei einer Veräußemng - des Grundstückes nach Rechtshi;~ft?iiiiritt 

/ii büalieii uiid /\v.ir ~,a,ihl LII C;.iii~teii :(I, :iu

Richter um Amtsgericht D?: Kai Zehelein, Hunuu 

Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung zu dem Gesetz über 

die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum 

und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln 

(Mietrechtänderungsgesetz - ~iet~ÄndG)' 

-Anmerkung zu dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung mit Schwerpunkt auf 

rechtsdogmatischen und prozessualen Aspekten - 

Der mit dem Stand vom 25.5.2012 vorliegende Gesetzesent- 

wurf' verfolgt maßgeblich das Ziel, durch die Förderung und 

Vereinfachung der Durchführung energetischer Modemisie- 

rungsmaßnahmen Energieeinsparmöglichkeiten zu geuerie- 

ren. Ein weiteres Ziel des Gesetzesvorhabens ist die Schaf- 

fung verbesserter Möglichkeiten für den Vermieter, die Räu- 

mung von Wohnraum durchzusetzen und Mietzahlnngen m 

sichern. 

Die allgemeine Geeignetheit des Gesetzesentwurfs zur Förderung 

der Energieeinsparnng und die Frage, ob und in welchem 

Umfang Vermieter bereit und inderLage sind, dieihnen 

mit der geplanten Gesetzesänderung an die Hand gegebenen 

Möglichkeiten zu nutzen. sind weniger rechtliche denn tatsächliche, 

insbesondere fachspezifi&h gebäudetechnische 

Probleme. die in dieser Stellunenahme ~ ~~ " nicht beurteilt werden 

können und sollen. Vielmehr ist das Augenmerk auf die unmittelbare 

Auswirkung der geplanten Regelungen für die Parteien 

und das Gerichtsverfahren zu legen, wobei hier auch 

nur auf die in dieser Hinsicht zentralen Neuregelungeu eingegangen 

wird. 

I. Neuregelungen zur energetischen Modernisierung 

1. B 536 Ahs. la BGB-E 

„Für dir Douer von drei Monaten bleibt eiize Minderung der Tauglichkeit 

a@er Betracht, soweit diese ai$Grund einer Maflnahine eintritt, die einer 

energerisciien Moikündigung muss 

Angaben enthalten über: 

I. die Art und den vomiissichtiichen Umfang der Modeinisierungsmafl- 

nahm in wesentlichen Zügen. 

2. den voruussichtlichcrz Beginn und die voraussichtliche Dauer der Mo- 

dernisiemnrsmaßnahme, 

dieser Arbeiten mit durchführen wird. prozessual wird dervir- 

.) Bei Auisi,tr handelt es die Stellungnahme des Verfassers 

mieter also darlegen und beweisen müssen, welche Maß- , d, Reierentenentwurf 25.10.201 I für das ~ ~ M,nahmen 

unter S555b Ziff. I BGB-E fallen und welche nicht, nisteriumderJustiz,CürIntegration~indEuropa, welcheimHinblickuuf 

was bereits aus Substantiierunesgfiinden überwiegend nur auf- den Kahinettsennvurf vom 25.5.2012überarbeitet wurde. DerVerfasser 

grund eines sachverständigengutaChtens möglich sein wird, ist Richter für Miet- und Wahnungseigentumssachen am Amtsgericht 

~ 

Dieses Gutachten wird daher alle Modemisierungsmaßnah- ,) 313112, 

men behandeln müssen. Umgekehrt läuft der Mieter, der sich 

zu Recht gegen einen ungerechtfertigten Gebrauch des 5 536 

Abs. la BGB-E zur Wehr setzen kann, Gefahr, die Minderung 

falsch einzuschätzen und dann mit 

achterkosten werden, Ob das eher dazu führt, dass 

Vermieter sich in geringerem Umfang auf 5 536 Abs. la BGB-E 

berufen oder dazu, dass Mieter aufgrnnd des erheblichen 

2) EnergetischeModemisiemngeni. S. d. B555bZiff. 1 BGB-Esindsolche, 

„durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuer 

bare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. 

3) 5 555c Abs. 2 BGB-E lautet: „In der Mudernisierungsankündigung für 

eineModernisierungsmuflnahmennch 5555bNummerl und2 kannder 

Vermieter i>isbesondere hinsichtlich derenergetischen QualitufvonBaueilm 

aufuiigemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. '' 

DE BR-D~S. 313112, s.21. 


setzt wissen, so dass kaum vorstellbar ist, dass ihm aufgrund 

te Pouschalwerte Bezug nehmen. 

- 

(3) Die Absätze I 

tragen müsste. Jedenfalls erteilt der ~esetzesentw&den bisund 

2 gelten nicht,flr Modi.~nirie~ung.smnßnahn~e~i, die 

nur mir einer urierheblichen Einwirkung aufdie Mietsache verbunden sind herieen Anforderungen eine deutliche Absage. da diese Fraund 

nur zir einer unerhebiiche>i Mielerhöhuiigfuhren. 

(4) Eine zum Nachteil des Mieter.~ abweichende Vereinbarurig ist uiiwirks

Der Kabinettsentwurf nennt ausdnicklich Klimaschutz und 

drohende Energieknappheit als Begründung. Ebenso war es 

auch schon in dem Initiator-Papier vom Herbst 2010 darge- 

legt. Auch das Energiekonzept der Bundesregiemng für eine 

umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energiever- 

sorgung führt als Ziel der energetischen Gebäudesaniemng' 

und der für dessen Umsetzung erforderlichen Novellierung 

des Mietrechtsa die nachhaltige Minderung des Verbrauchs 

fossiler Energieträger auf. Diese Ziele nutzen der gesamten 

bedenklich dar. ~em-sollte durch eine adäquate Berücksichtigung 

erhöhter Mieten gerade als Folge energetischer Modernisiemngen 

im Zuge der Gewährung der Gmndsicherung 

(und somit einer umfassenderen Kostenverteilung) Rechnung 

getragen werden. 

11. Neuregelungen bei Räumungen und Mietforderungen 

1. S283a ZPO-E 

Die Neureglung einer Sicherungs- (bisher: Hinterlegungs-) 

-anordnung für während des Prozesses fällig gewordene 

Forderungen, die gegenüber dem Referentenentwurf weitere 

Anderungen erfahren hat, dient dem Vermieter und sichert 

seine Mietforderung während des Zahlungs-, insbesondere 

mietausfallbedingten Räumungsverfahrens. Die prozessualen 

Möglichkeiten der $5 257 ff. ZPO werden daher um die 

werterhaltende des $283a ZPO-E ergänzt. 

a) 8 283a Abs. 1 ZPO-E 

„Das Prozessgerichf ordnet aufAntrag des Kiagers an, dass der Beklagte 

wegen der Geldforderungen, die noch Rechtshängigkeit der Klage fülli~ 

geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit 

1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Egolg hat und 

2. die Anordnung nach Abwäyung der heiderseifigrn Interessen zur Abwendung 

besonderer Nachteilefir den Kläger gerech?fertigt ist. Hinsicht- 

lich der ahruwä~enden Interessen prnürf ,. .. deren Glaubhairmachunz. 

i'i,.ii,,: .h, I'.i,,. ,

estandsmerkmals „hohe Aussicht auf Erfo1g"in Abs. 1 Ziff. 1 

der Norm sein. Dieses ist in besonderem Maße auslegungsfähig 

und muss sich zudem von dem Begriff der „hinreichenden6'Aussicht 

auf Erfolg in $114 ZPO abgrenzen, diese also 

deutlich übersteigen. Die Begründung des Kabinettsentwurfs 

enthält hierzu zunächst das Beispiel, dass „die Einwendungen 

des Mieters wenig werthaltig sinC.16 Die prozessuale Bedeutung 

einer solchen ,WerthaltigkeitX ist jedoch nicht klar, 

znmal das Prozessrecht klassischerweise mit den Begriffen 

Schlüssigkeit, Erheblichkeit und Substantiiertheit arbeifet, die 

der Bewertung als weniger oder mehr ..werthaltie" nicht zugänglich 

sindund zur Vermeidung wiilkürlich& Entscheidungen 

auch nicht sein dürfen. Wenig hilfreich sind auch die 

beispielhaften Darlegungen in der Entwurfsbegründung, dass 

das Gericht seine Prognose nach demvortrag der Parteien und 

eventuellen Beweisereebnissen treffen könne.17 Hinsichtlich 

der Würdigung des ~&teivortrags wird auf Vorstehendes verwiesen: 

soweit ein Beweisereebnis als Einschätzungserundlage 

dienen soll, dürfte dies fir den ~ermieter prakti&hkaum 

hilfreich sein, da die Beweisaufnahme in der Regel erst gegen 

Ende des Verfahrens stattfindet bzw. dessen Abschluss bildet 

" - - 

möglich wäre, so dass eine Sicherungsanordnung, die erst 

dann erginge, ihren Zweck gänzlich verfehlen würde. 

Das Gericht kann auch im Rahmen der Bestimmung der 

Erfolgsaussicht keine Interessenabwägung vornehmen, da diesein 

Ziff. 2 ohnehin zusätzlich vorgesehenist. Hierbei ist zwar 

auch zu sehen, dass bereits die Anforderung an die hinreichende 

Aussicht auf Erfolg in 5 114 ZPO in der Praxis im Hinblick 

auf den Justizgewährungsanspruch eher gering angesetzt 

wird, diese also in der Regel bereits bei einer notwendigen 

Beweisaufnahme oder einer tieferen rechtlichen Pnifung zu 

bejahen ist. Inwieweit der Begriff der hohen Erfolgsaussicht 

hierüber aber hinaus gehen kann, ohne dem Gericht im 

laufenden Verfahren, das sich - hierin liegt ja der Zweck des 

$ 283a ZPO-E - aus verfahrensbedingten Gründen in einem 

bestimmten Stadium vor der Entscheidung befindet, die 

Notwendigkeit einer Beweisantizipation oder einer vorausgreifenden 

rechtlichen Prüfung aufzubürden (beides ist 

dogmatisch und prozessual schwer m rechtfertigen), ist fraglich 

und dürfte in der Praxis auf massive Schwierigkeiten 

stoßen. Soweit die Entwurfsbegnindung hierzu ausführt,^^ das 

Gericht würde nach dem Parteivortrag eine Prognoseentscheidung 

über den Verfahrensausgang treffen, der eine Einschätzung 

zur Entscheiduneserheblichkeit der aufgeworfenen 

Fragen, zum Maß der verbiibenden Unklarheit und ggf. zum 

Beweiswert noch nicht ausgeschöpfter Beweisangebote m- 

grunde liege, so ist das gerade im Kontext gerichtlicher Prognoseentscheidungen 

der 5s 114 ff. und91aZPO und der hierzu 

bestehenden Anforderungen und gebildeten Kasuistik inhaltslos 

und vermag weder-die konkrete Vorgehensweise des 

Gerichts noch das Maß der Erfolesaussicht zu beschreiben. 

U U 

Zugrundelegung streitigen Sachverhalts nach einer Beweis- 

aufnahme unter Berücksichtigung des gesamten Verfahrens- 

inhalts in der gerichtlichen Endentscheidung betrifft und 

gerade keine vorab zu treffende Prognoseentscheidung. An- 

ders gesagt: Eine Prognoseentscheidung basierend auf den 

Anforderungen des $286 Abs. l ZPO ist ein prozessualer 

Widersnmch in sich. 

prozessuale feueing darstellt, sondernbereits Teil des Ge- 

setzesentwurfs des Bundesrats vom 2.2.2006 zur Sicherung 

von Werkuntemehmeransprüchen und zur verbesserten 

Durchsetzung von Forderungen war (Forderungssichemugs- 

gesetz - FoSiG).iY Ziel des Gesetzesvorhabens war es, dem 

Werkuntemehmer, ebenso wie nunmehr dem Vermieter, die 


In dieser ~ntwurfsbe&ndung sollte eine hohe Erfolgsaus- 

sicht dann zu beiahen sein. wenn eerade noch kein den An- 

forderungen des' § 286 Abi. 1 ZPÖ entsprechendes Maß an 

Üherzeueune eeeebeuist-so dass wenie nachvollziehbar ist. 

weshalb ehen das in demhiesigen ~ntw&bei gleichem Wort: 

laut nun doch anzunehmen wäre - das Gericht aber auf der 

Grundlage eines ,.fundierten Zwischenergebnisses eine Prog- 

nose üb& den verfahrensausgang" treffenkann. Als ~eis~ieie 

wurden das Vorliegen eines aualifizierten Parteieutachtens. 

U U 

doch nicht überzeugen, so dass die Heranziehung der Be- 

zessual nicht ausreicheid bestritten und führt r~lationst~chnisch 

zu der Zugrundelegung dessen Inhalts für die Entscheidung, 

so dass eine Prognoseentscheidung nicht gegeben ist. 

Eine Entscheidung nachvorliegen des gerichtlich eingeholten 

Gutachtens widerspricht gerade dem Charakter des 8 283a 

ZPO-E, der ehen Forderungssicherungen aufgrund der 

Notwendigkeit der Gutachtenerstellung und vor dieser ermöglichen 

soll. Die Heranziehung des ,,zweifelhaften Gegenbeweises", 

den die damalige Begründung als gegeben ansieht, 

wenn die „Umstände" der Benennung insbesondere Zeugenbeweises 

auf die fehlende Ergiebigkeit schließen lassen, dürfte 

ebenfalls aufgrund des Willkürempfindens der betroffenen 

Partei kaum vertretbar und prozessual ohnehin nicht zu begründen 

sein. 

Das dann in der Fassung vom 23.10.2008 erlassene Forderungssicherungsgesetz" 

hat diese Norm auch nicht mehr enthalten. 

Die Bundesrechtsanwaltskammer hatte in der Stellungnahme 

vom September 200423 ebenso wie der Deutsche 

Anwaltsverein im Oktober 200424 zutreffend darauf hingewiesen, 

dass eine dogmatische Erfassung und halbwegs 

stringente Handhabung der hohen Erfolgaussicht durch die 

Gerichte nicht möglich sein werde. Zudem sei eine wirkliche 

Prognoseentscheidung in Bausacheu aufgrund der Unvorher- 

,cIit>;irkcii Je, I..r~ehiii,w~ \oii S.I:II~~~SI~~IIJI~~II~.II~I:I~I~I~ 

clic.c.. i.1 Ihci Ciuisihi:ii iii \Iii~inr~i/c~~r.ii iii~.lir aii(l~,r>i t)Iiiit,hin 

nicht möglich, zumal (so Giauer25 in der ~tellunbahme 

vom 17.1.2006) der Richter mangels eigener Sachkenntnis 

hier auch keine gehaltvolle Eigenprognose abgeben könne, 

es sich also letztlich um diejenige des Sachverständigen handele. 

Insgesamt, so die Bundesrechtsanwaltskammer schon 

2004, werde der Prozess mit Zumutbarkeitsüberlegungen 

überfrachtet. Das ist in dem hiesigen Gesetzesentwurf zwar 

auch ausdrücklich vom gesetzgeb&ischen Willen zu Gunsten 

des Vermieters gedeckt, ändert jedoch nichts an der insgesamt 

schon damals zutreffenden Kritik der Bundesrechtsanwaltskammer, 

die nunmehr insbesondere durch die Möglichkeit der 

zusatzlichen Erlaneune eines Räumun~stitels über den eeplanten 

5 940a AbsY3 60-E noch versgrkt wird.26 

19) BT-Drs. 161511.' 

20) In BT-Drs. 1615 11 „vorl2ufige Zahlungsanordnung" genannt. 

21) BT-Drs. 161511, S.20. 

22) BGB1.12008, S.2022. 

23) BRAK Stellungnahme Nr 2004132. 

24) DAV Stellungnahme NI 2004-46. 

25) Die vorstehend genannten Stellungnahmen nebst Ausführungen sind 

im Internet abrufbar auf der Homepage der Rechtsanwaltskamer 

Karlsnihe unter: www.rak-kailsnihe.de/fi1eadminiuserIup1oad~ 

StellungnahmeRAK_Neu~egelung.pdf 

26) S.dzu unter 11.4.

Das Tatbestandsmerkmal der „hohen Erfolgsdussicht" ist in 

der Praxis daher unbrauchbar und birgt in hohem Maß die 

Gefahr als willkürlich empfundener Entscheidungen in sich, 

was aber zumindest durch die nunmehr aufgenommene 

Rechtsmittelfähigkeit ein wenig abgemildert wird. 

Unklar ist auch, was eigentlich der Glaubhaftmachung nach 

Abs. 1 Ziff. 2 Satz2 unterfallen soll. Der streitgegenständliche 

Parteivoftrag des Hauptsacheverfahrens, also der Inhalt des 

Verfahrens als solcher, kann es nicht sein, da dieser bereits bei 

der Prüfung der hohen Erfolgsaussicht nach Ziff. 1 (ohne 

Glaubhaftmachung) umfassendzu berücksichtigen ist. Glaubhaft 

zu niachen sind daher allein die in die nacr~ejahung der 

hohen Erfolesaussicht vorzunehmende Abwäzunz einmstellenden 

~nteressen bzw. die Tatsachen, welche diesen zugrunde 

liegen. Hier dürften aber kaum Erkenntnisse von Bedeutung 

zu envarten sein. Das Interesse des Vermieters besteht srund- 

mit leeren Händen da m stehen. Hierzu bedarf es aberkeiner 

Glaubhaftmachung, da das gesamte Konzept der Sicher~lngsanordnurig 

auf dieses Problem ausgerichtet ist und das entsprechende 

Interesse des Vermieters bereits anerkennt. Welche 

besonderen Aspekte auf der Mieterseite zu berücksichtigen 

wären, ist ebenfalls kaum ersichtlich, da dieser schon 

durch den Abschluss des Mietvertrags seine Bereitschaft und 

Fähigkeit, die Mietzahlungen zu erbringen, zu erkennen gegeben 

hat. Welches (neben dem in Ziff. 1 bzgl. der Einwendungen 

gegen die Zahlun~s~flicht selbst zu prüfende) weitere 

~~-~ 

lich. Denn eine and&weitige ~envendungsu~twendigkeit der 

nicht geleisteten Mieten bzw. Mietdnteile wird der Mieter, 

nachdem er sich zu deren Zahlung urs~rünrlich einmal ver- 

&enduugsmöglichkeiten sichem, sondern dessen Äquivalenz- 

interesse im laufenden Vertragsverhältnis berücksichtigen. 

Dem Mieter sollte weiterhinentsprechend 5 569Abs. 3 Ziff. 2 

2. Alt. BGB die Möglichkeit gegeben werden, die Sicherheit 

durch die Vorlage der Erklärung einer öffentlichen Stelle zur 

Kostenübernahme zu leisten. 

b) 8 283a Abs. 2 ZPO-E 

„Der Beklagte hut die Siclzerheitrleisiung biimen einer von? Gericht zu he- 

stimmenden Frist nachzuweise+. Bejblgr der Beklagte die Sichrrunjis- 

anordnung nicht, setzt das Gericht gegen ihn aufAntrag des Klngrrs ein 

Ordnunjisgeldurid~~denFull, dassrliesesnichtbcigefrieben werden kann. 

OrdnungshnfI fest Verspricht die Anordnung des Ordnungrgeldes keinen 

ESolg, kann das Gencht Ordnungshqii anordnen? 

Eine weitere Neuerung im Kabinettsentwurf ist die (zwingende) 

Festsetzung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft 

gegen den Schuldner bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung 

nach Abs.2. Das, so die Entwurfsbegründung, 

diene der Vermeidung von Verfahrensverzögemngen, was jedoch 

zu bezweifeln ist. Zunächst ist zu sehen, dass hier 

systemfremd die Leistung einer Geldzahlung (als Sicherheit) 

nicht durch die allgemeine Vollstreckung wegen Geldforderungen 

durchgesetzt wird, sondern, wie bei nichtvertretbaren 

Handlungen, durch die Festsetzung von Geldzahlungen und 

Ersatzhaft i. S. d. 3 888 ZPO (auch die Verwendung der Begriffe 

,,Ordnungsgeld" und „Ordnungshait" ist unpassend, da 

es sich weniger um ein Sanktions- als vielmehr um ein Druckmittel 

handelt). Die Begründung führt hierzu auf, dass eine 

Durchsetzung mit Zwangsmitteln durch Parteivollstreckung 

nicht vorgesehen sei. Hier stellt sich aber die Frage, ob nicht 

gerade dies, basierend auf der Anordnung als Vollstreckungstitel, 

notwendig wäre, um das Ziel der Sicherungsanordnung 

erreichen zu können, denn eben darin liegt ja das 

tatsächliche Interesse des Vermieters - an Ordnungsgeldem 

oder Ordnungshaft des Mieters hat er keines. Der Entwurf 

scheint das Interesse aber zu verneinen, da es den Vermieter 

insoweit auf die geplante Räumungsverfügung nach § 940a 

Abs. 3 ZPO-E27 verweist. Die Festsetzung von Ordnungsgeld 

und ersdtzweiser Ordnungshaft dürfte jedoch dem Mieter, der 

trotz gegen ihn ergangener Sicheningsanordnung nicht zahlt, 

also häufig auch gar nicht zahlen kann, kaum dazu bringen, 

der Anordnungsverpflichtung nachzukommen. Daher steht 

dem zeitlichen Mehraufwand des Gerichts durch die Durch- 

führung des Anordnungs- undVollstreckungsverfahrens kaum 

eine adäquate Sichernngswirkung zugunsten des Vermieters 

gegenüber. Vielmehr sollte diesem entweder selbst die Mög- 

lichkeit gegen werden, die Sicherheitsleistung zu vollstrecken, 

oder das Gericht sollte diese Vollstreckung selbst durchführen, 

da es nach dem Sinn und Zweck des geplanten 5 283a ZPO-E 

letztlich allein darum geht, dem Vemieter möglichst schnell 

seine Mietansprüche wirtschaftlich zu sichem. 

C) S 283a Abs. 4 ZPO-E 

„Soweil dem Klüger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Re- 

gelunji ein An.spruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hut er 

den Schaden zu et-.~enen, der dem Bekiugten durch die Sicherheitrleisiung 

entstanden ist 5 717Ah~riti 2 Satz2 gilt entsprechend: 

Fraglich ist auch, ob die neu aufgenommene verschuldens- 

leistung sei& Interesse durchsetzen, während der Vermieter 

seinen Anspruch gerichtlich geltend machen muss und wäh- 

rend des Verfahrens auch keine Miete erhält. Das soll 5 283a 

ZPO-E gerade verhindern und einen Interessenausgleich 

schaffen, der dem Vermieter durch die Sicherheitsleistungs- 

pKicht des Mieters den Wert der Forderung erhäit, während 

dem Mieter seine Rechte durch den vorläufigen Charakter 

der Anordnung erhalten bleiben. Insofern wird dem Vermie- 

ter ein legitimes Sicherungsinteresse zugesprochen, dem ein 

verschuldensunabhängiger Schadenersatzanspruch im Falle 

des Unterliegens im Hauptsacheverfahren jedoch wider- 

spricht. Dieser erscheint dem Reselungszweck des 8283a 

der Miete ebenfalls eine ~chadenersab~flicht des Mieters be gründen, dieser kann sichjedochvon derVermutung des 8 280 

Abs. 1 Satz 2 BGB (soweit für diese riach Durchführung des 

Verfahrens, dem die Zahlungsansprüche zugrunde liegen, 

überhaupt noch Raum ist) entlasten und wird das auch häufig 

können. Hängt die Frage einer berechtigten Minderung etwa 

vom Ergebnis eines Sachverständigengutachtens ab, wird 

man, insbesondere wenn sowohl bausuhstanzliche als auch 

nutzungsverhaltensbedingte Ursachen gegeben sind, dem 

Mieter nur schwer eine schuldhafte Pflichtverletzung vorwerfen 

können.28 Dagegen haftet der Vermieter verschuldensunabhängig, 

weil er die Sicherung der Mietzahlungen beantragt 

hat. Berücksichtigt man hierbei zusätzlich die gänzlich 

unklaren Voraussetzungen des Erlasses der Anordnung in 

Abs. 1 Ziff. 1 der Norm, erscheint eine derartige Haftungsbegründung 

zu Lasten des Vermieters kaum sachgerecht. 

2. $885a ZPO-E 

,,ßeschrnnkter Vollsheckungsaufh- LI^ 

(I) Der Vuilstrecki

.i,i.r. >i,i. ,i 

.,: U.. l,

S 940a Abs. 2 ZPO-E ist somit hinsichtlich des Verfüeunes- 

anspruchs des 940 ZPO einschränkt, cielmehr solch~seli>st 

- 

Tatbestand nennt. 

Auch auf der Ebene des Verfüguneserundes modifiziert die 

des Tatbestands ergehen kann. Es handelt sich auch nicht& 

eine gesetzlich angeordnete Reduktion des gerichtlichen 

Prüfungsumfangs im Rahmen des 940 ZPO, denn eine 

solche liegt (ebenso wie bei der Ermessensreduktion auf Null) 

nur dann vor, wenn reduziertels Prüfung~Ermessen und ursprünglichels 

PrüfunglErmessen denselben Tathestand aufweisen. 

das Gesetz also bei dessen Beiahune nur die weiteren 

gerichtlichen Schritte determiniert. es istyedoch vorliegend 

gerade nicht gegeben, da 5 940a Abs. 2 ZPO-E einen eigenständigen 

Tathestand aufweist, der ggf. allein eine Räumungsverfügung 

nach $S: 940, 940a Abs. 1 ZPO-E auf der 

Ebene des Anspruchsgrundes nicht begründen könnte. 

Sowohl auf der Ebene des Verfügungsanspruchs als auch auf 

derjenigen des Verfügungsgrundes stellt sich 5 940a Ahs. 2 

ZPO-E somit als eine von $940 ZPO unabhängige und eigenständige 

Verfügungsnorm dar und nicht, wie es d8r Kabinettsentwurf 

darstellt,33 um eine Erweitemng des bishengen 

§ 940a ZPO. Sie deckt sich dogmatisch trotz systematischer 

Stellung hinter 5 940a Abs. 1 ZPO-E mit dieser Norm 

nicht. 

b) Tatbestand 

Problematisch ist, dass die Norm als Tatbestand das Vorliegen 

eines Räumungstitels gegen „den Mieter" nennt. Hierbei 

ist nicht klargestellt, ob es sich um nur einen von mehreren 

Mietern handeln muss. oder ob, falls mehrere Mieter gegeben 

U U 

von mehreren Mietern geräumt werden, wenn nur gegen diesen 

oder gar einen anderen Mieter ein Titel vorliegt?). Ein Titel 

gegen alle Mieter wäre im Hinblick auf Sinn und Zweck der 

Norm zu fordern, da die Räurnungsverfügung auch die Vereitelung 

der Herausgabe der Mietsache an den Vermieter in 

den Fällen verhindern soll, in denen die Mieter vor Gericht 

unterlegen sind und dann Dritten Besitz verschaffen (den sie 

i. d. R. selbst nutzen). Liegt jedoch, wie nicht selten etwa in 

den Fällen, in denen nur einer von mehreren Mietern Versäumnisurteil 

gegen sich hat ergehen lassen, nur gegen die- 

nis, da der Vermieter ohnehin kein; ~esit¿anQer Mietsache 

erlangen kann, bevor nicht gegen alle Mieter einTitel vorliegt. 

Zudem sollte klarstellend zwischen Haupt- und Untermieter 

unterschieden werden. Nicht selten befinden sich in der Miet- 

sache nach Ergehen des Räumungsurteils nicht nur Personen, 

die allein Besitz begründet haben, sondern diese legen Unter- 

mietverträge mit den Hauptmietern vor. Auch diese sind zu- 

nächst einmal ,,Mieter", woran weder das Fehlen der Be- 

rechtigung des Hauptmieters zur Untervermietuug noch der 

Kenntnis des Vermieters von der Besitzbegründung etwas 

ändern. In §940a Abs. 2 ZPO-E könnte daher die Formulie- 

rung ,.den Mieter" in ..alle Hauotmieter" geändert werden, 

dung des Dritten als auch eines ~ntermietverhältniss&t- 

wendig ist, da ansonsten Untermietverhältnisse, von denen 

der Vermieter zwar Kenntnis hat, nicht aber von der Besitz- 

begründung dieser, ebenfalls von s940aAbs. 2 ZPO-E erfasst 

wären, was nicht dem Gesetzeszweck entspricht. 

424 

4. g 940a Abs. 3 ZPO 

„Ir1 Räumung.~kInge wegen Zahlungsverzu~~ erhoben, davdie Räumung 

von Wohnraum durcheinsiweilige I/e>Sugung auch angeordnet werden, wenn 

derBeklagte einer Sicherungsanurdnung ($283~) imHauptsacheveflhren 

nicht Folge leirtet." 

a) Allgemeine fiberlegungen 

Die Regelung des Abs. 3 ist die konsequente Fortführung der 

geplanten Sicheningsanordnung des $ 283a ZPO-E, da die Anordnung 

die Mieteinnahmen des Vermieters nicht nur rechtlich, 

sondern auch wirtschaftlich schützen soll. Zahlt der Mieter 

die Miete nicht, soll der Vermieter durch die Hinterlegung 

oder. bei deren Ausfall, durch die Räumung mit der Möelichieit 

der ~euvermiekng geschützt werden. So sehr dies& 

Ansatz rrechtsnolitisch auch nachvollziehbar ist. stellt sich 

doch die ~ra&, ob der Gesetzgeber hier nicht übermäßig in 

die (auch Verfahrens-) Rechte des Mieters eingreift. Denn im 

Gegensatz zu s283aZPO-E, dessen Folgen nach Beendigung 

des Verfahrens reversibel sind, sind sie es bei $ 940 Abs. 3 

ZPO-E nicht. Der Vermieter erhält hier die Möglichkeit, einen 

zu erlangen. 

Das ist vor dem Hintergrund der verfassungsrechtlichen 

Grundentscheidungen aus Art. 103 Ahs. 1 und 20 Ahs. 3 GG, 

U. - 

fahren des einstweiligen und vorläufigen Rechtschutzes ein- 

zig als temporäre Sicherungsmaßnahmen deklarieren, hedenk- 

lich - insbesondere dort, wo die Entscheidungen nicht rück- 

Mietwohnung gegenüber einer Räumung von Art. 13 Abs. 1 

und 14 Abs. 1 GG als geschützt ansieht, so dass die Wertent- 

scheidungen der Normen bei jeder staatlichen Abwägung zwi- 

schen den Interessen von Vermieter und Mieter rn beachten 

sind.34 

Ob diesen verfassungsrechtlichen Anfordemngen an das zivil- 

prozessuale Verfahren bei der Schaffung von § 940a Abs. 3 

ZPO-E ausreichend Rechnung getragen wurde, kann zumin- 

dest hinterh-agt werden. Die Begründung des Kahinettsent- 

wurfs behauptet zwar, dass es sich hierbei um einen ange- 

U U 

lich fassbarnoch prozessual oder tatsächlich m begründen. 

Denn das Problem der Verzögerungsabsicht (-taktik) des Be- 

klagten mit der Leistung ist so alt wie das Prozessrecht selbst 

t1i1.1 III &!der I

Handwerkers an der Begleichung seiner Rechnung für Werk- Abs. 3 ZPO-E mit aufzunehmen - jedenfalls, wenn man der 

arbeiten, denen der Auftraggeber ebenso häufig aus Ver- Ansicht der Begründung des Kabinettsentwurfs folgt. 

zögerungsgründen letztlich unbegründete (aber durch die Einholung 

von Sachverständigengutachten zeit- und kostenintensive) 

Mängeleinreden entgegensetzt, ist nicht erkennbar. 

Dort ist es dem Gerichtjedoch untersagt, bei ,,nicht werthakigen" 

Einwänden des Auftraggebers dem Kläger den 

Rechunngsanspruch im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens 

zuzusprechen, obwohl dies im Gegensatz zur Räumung 

reversibel wäre. 

Genau das aber würde wiederum den Sinn der Regelung in 

Frage stellen. Nach der Entwurfsbegründung sollVerfügungsanspruch 

der Anspruch auf Räumung der Wohnung sein, der 

Verstoß gegen die Hinterlegungsanordnung der Verfügungsgmnd.39 

Die Hinterlegungsanordnung des § 283a ZPO-E soll 

aber gerade dazu dienen, die Ansprüche des Vermieters zu 

sichem, bis - also bevor diese (und bei der zahlungsverzugsbedingten 

Räumung ganz überwiegend auch der Räumungs- 

Hierbei ist auch zu heachten, dass der Gmnd für die Schaffung 

des $283a ZPO-E und somit die Räumungsverfügung 

aus 5 940a Abs. 3 ZPO-E nach der Begründung des Kahi~i~ti~~~iitu 

uri, .t~icIi darin LU ,ch.,n ],I, t.~~t/.t~~cll?tt i>t unJ ni:ht ,~,It~~ii .,ii:li .tl~~cIclt~it ivird. zu erwarten ist, obwohl $ 283a ZPO-E selbst nur eine Zah- 

Lunrsklage voraussetzt. Hier konnte der Vermieter also anch 

J.1, 1ec10;li h.ttiii i in\he\~iti,lcrc tii~ltt tri S,liiiiinicli.;lleti ni:lit 

immer vom Mieter vorab überhaupt beuaeilt werden. 

b) Erlassvuraussetzungen 

Ein weiterer entscheidender Unterschied zwischen der Räu- 

mungsverfügung nach $940 Abs. 3 ZPO-E und dem allge- 

meinen mietrechtlichen Räumungsverfahren liegt darin, dass 

eine Räumung nach 5 940 Abs. 3 ZPO-E nach dem geplanten 

- 

Folge geleistet wurde. Zöge man alleindiesen Tatbestand 

heran, müsste das Gericht die Voraussetzungen der zahlungs- 

verzugshedingten Räumung nicht mehr prüfen, insbesondere 

also nicht, ob die Kündigungserklärung den formalen Anfor- 

derungen entspricht (bzw. eine solche überhaupt vorliegt) oder 

ob der Zahlungsverzug, wie es die Kündigung nach $ 543 

Abs. 2 Ziff. 3 BGB voraussetzt. vom Mieter zu vemeten ist. 

zwar, dass 5-940 ~bus.3 ZPO-E grundsätzlich einen Ver- 

fügungsanspruch und einen Verfügungsgmnd voraussetze38 

und verweist insoweit auf die Anfordemngen der $5 935,936, 

916, 917 ZPO. Das würde voraussetzen, dass $ 940 Ahs. 3 

ZPO-E wie $940 Abs. 1 ZPO-E und im Gegensatz zu $940 

Abs. 2 ZPO-E eine Regelung i. S. d. $935 ZPO darstellt 

(wobei es an sich eine solche i. S. d. 5 940 ZPO wäre), also 

einen Sonderfall oder eine Konkretisierung dieser. Das aber 

ist dem Wortlaut des geplanten Gesetzes so gerade nicht zu 

entnehmen, da es eigene Tatbestände normiert, die Rechts- 

hängigkeit einer Räumungsklage und den Verstoß gegen die 

Hinterlegungsanordnung. Hier wäre daher anzuraten, das Be- 

stehen des Räumnngsanspruchs in den Tatbestand des $940 


so zu verstehen sein, dass es sich um eine zahlungsverzugb~,Jtiigt:> 

R.iiiiiiiiit:~kI:i~c h:ind~.ln iiiti\,te, ei~tdcuii;: 8.1 

ir.ilti;li hcttic~i;~ll~. 7itiii;t. >2fi3.1 %PO-E nur dir /;~hlunr\klage 

voraussetzt. 

Bei einer Gesamthehachtung der etwas unklaren Voraussetzungen 

des 5 940a Abs. 3 ZPO-E sowie der erheblichen 

Gewihrung von Einschätzungsspielräumen an die Gerichte 

sowohl, was den Tatbestand der „hoben Erfolgsaussicht" in 

$283a Abs. 1 Ziff. 1 ZPO-E als anch den Prüfungsumfang 

des Bestehens des Räumungsanspruchs (so man einen solchen 

entgegen dem Wortlaut der Norm überhaupt verlangt) im 

einstweiligenVerfügungsverfahren betrifft, stellt sich schließlich 

auch die Frage, ob dieses noch den Anfordemneen an die 

geln, genügt. 

C) Schonfrist des 5 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB 

Weiterhin ist zu beachten, dass $940~1 Abs. 3 ZPO-E das 

Heilungsrecht des Mieters aus $569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB ein- 

- , - . . . 

37) Vgl. hierzu insbesondere die Entscheidung des BGH vorn 21. Oktober 

2009 -V111 ZR 64109, WuM 2009,736. 

ZR> S 49

schränkt. Denn der Tatbestand des (i 940aAbs. 3 ZPO-E (und 111. Fazit 

eben nicht Verfügung~g~nd, wie es die Begründung des Kahinettsentwurfs 

sieht) ist allein die Nichtbefolgung der Hinterlegungsanordnung. 

Das Gericht hat bereits nach Eingang ~ ~ - - 

r K i r ~ l r ~ i i l'iiii~~~i ~ i J. \rrl~.lt~kii' J 

l:in\~.~ri.l: Ji: llini.~rlL~~ti~i~,.~~i~8r,ln~~~i? 

ti:i:l~ > 2h.3.1 ZPO-F. 

Während das gesetzgeberische Ziel der Schaffung von Anreizen 

für dieDurchführung energetischer Saniemngenebenso 

wie die Stärkung der Vermieterseite . gegen . „Mietnomadeni 

n I i r I ~ : n r I r I ~ r n oifeii- n 

~1:11il1~li sciordcn U lrd. \VCI.~ .lic .\u~~~hcit~i~ii 

111 'I>lleii iioch 

auszusprechen, die so$ bereits für die Folgende Monatsmiete ~nstimm&keiten auf. Problematisch erscheint, dass die Kosgilt. 

Komnt der Mieter - der ~ Anordnung ~ -~ - nicht nach. droht ihm 

die Räumungsverfügung nach 5 940aÄhs. 3 ZPO-E, da diese 

ten energetischer Sanierungen größtenteils auf ~ ~ die Mieter 

U U U 

umgelegt werden, obwohl der gesetzgeberische Zweck - die 

bereits bei einmaliger Nichtleistung ergehen kann. Nach § 569 Einsparung von Energie und die Reduzierung des Verbrauchs 

Abs. 3 Ziff. 2 BGB kann der Mieter die Kündigung jedoch fossiler Brennstoffe - der Gesamtgesellschaft zu Gute kombinnen 

zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Klage durch men soll. Dies wird zudem zu einer weiteren Verdrängung 

Befriedigung des Vermieters oder Vorlage einer entsprechen- gerade sozial schwächerer Mieter aus attraktiven Wohnden 

Erklärung einer öffentlichen Stelle heilen. Diese Mög- bereichen führen, die bereits aufgrund der bestehenden Gelichkeit 

wird ihm durch die Verfügung nach s940a Ahs. 3 setzeslage stattfindet und in hohem Maße auf Kritik stößt. Hier 

ZPO-E genommen, es sei denn, man würde die nachträgliche 

Heilung unter § 927 ZPO fassen, was bei Raumungsverfahren 

jedoch i. d. R. die eingetretenen Folgen nicht rückgängig 

macht, oder aber den Räumungsanspruch umfassend prüfen, 

was den unter b) aufgeführten Bedenken begegnet. Dies ist 

kann die Grundsicherung ein Steuerungs- und Verteilungsinstmment 

darstellen. 

Die geplante Regelung des 8 283aZPO-E ist insgesamt zu begrüßen, 

dürfte jedoch in der jetzigen Form, in der sie bereits 

zuvor nicht umgesetzt wurde, gerichtlich kaum handhabbar 

von großer Bedeutung insbesondere für diejenigen Mieter, die und für die Parteien aufgmnd der umfangreichen und wenig 

aufgrund von Veränderungen im familiären oder beruflichen transparenten Abwägungen der Gerichte wenig nachvoll- 

Bereich mangels vorhandenem Vermögen eben diese Zeit ziehbar sein und somit auf wenig Akzeptanz stoßen. Dembenötigen, 

um die finanziellen Mittel für die Miete zu er- gegenüber steht eine weitere Verfahrensbelastung der Gerichte 

langen, Leistungen bewilligt zu erhalten oder zumindest die und somit Verfahrensverzögerung im Rahmen der Anord- 

Ubernahmeerklämng vorlegen zu können (was nach der miet- nungsdurchführung. Der verschuldensunabhängige Schadenrechtlichen 

Prozesserfahrung einige Wochen in Anspruch ersatzanspruch, dem der Vermieter ausgesetzt ist, steht dem 

nimmt). Ehen hierin liegt ja auch der Sinn des 569 Abs. 3 Regelungszweck weiterhin entgegen und erscheint nicht 

Ziff. 2 BGB, der als besondere Ausfonnung des sozialen Miet- sachgerecht. Die Räumungsverfügung des g 940 Ahs. 2 ZPO-E 

rechts auch nur für Wohnraummietverhältnisse Anwendung ist jedenfalls aus vollstreckungsrechtlicher Sicht zu begrüßen, 

findet.41 Die Folgen sind auch hier nicht mehr reversibel. dürfte aber in der dogmatischen Charakterisierung noch verschiedenen 

Diskussionen unterliegen. Die Raumunesverfü- U 

Das Problem des eingeschrankten Rechtsschutzes des Mie- gUng nach 5 940 Abs. 3 ZPO-E kknte einerseits aufgrund 

ters sieht auch der Kabinettsentwurf>Z der verweis auf die der geringen Anforderungen und der Schaffung irreversibler 

A~S. 4 erforderliche ~ ~ bkann ijedoch, j ~ zumal ~ sie ~ Folgen im einstweiligen Rechtsschutzverfahren verfassungsjedenfalls 

nach der ~ ~ ~ ~ ~ auch ~ schriftlich f ~ b rechtlichen ~ ~ Bedenken r ü begegnen, ~ d andererseits ~ ~ scheint ~ sie in 

erfolgen kann, ein vollwertiges Klageverfahren und eine ihrem Hanptanwendungsbereich, der ~orderungssicherung 

mündliche verhandlung (mit der ~ ~ ~ l i ~ einenvergleich h k ~ i ~ , über § 283a ZPO-E bei Einholung von Sachverständigengutherbeizuführen) 

nicht ersetzen und den rein vorläufigen cha. achten (oder umfassender Zeugenvemehmung) leerzulaufen, 

rakter der ~ ~ und die hiermit für ~ den Mie. bzw. dogmatisch ~ noch nicht ~ ganz stringent zu sein. ~ Hier wäre 

ter verbundenen verfahrensrechtlichen Defizite nicht komes 

vielleicht doch ratsamer, die Sicherung des Vermieters und 

pensieren. Die des Widerspruchs dem denZahlungsdruckfür denMieter alleinüber eine raschevoll- 

Mieterrichtieerweise diemündlicheVerhandlung. wobei entstreckung 

der Hinterlegungsanordnung zu forcieren. 

scheidungse&eblicher~atsachenzeit~unkt auch dcren Schluss 

ist, bedeutet aber, dass der Beklagte zunächst erst einmal ein 

Rechtsmittel einlegen muss. Die Verhandlung erfolgt meist 

wurfsbegründung die 6 936, 924 Abs. 3, 707 ZPO auf, die 

Einstellung liegt hier aber im Ermessen des Gerichts basierend 

auf einer Interessenabwägung. Und hier wird das Gericht die 

gesetzgeherische Entscheidung des § 940aAbs. 3 ZPO-E, der 

demVermieter aufgrund der Möglichkeit zur Räumung durch 

einstweilige Verfügung gerade ein schnelles Handlungsinstrument 

an die Hand geben möchte, maßgeblich berücksichtigen 

müssen, während auf der Mieterseite (nur) das Interesse 

an der Wohnuneserhaltnng steht, zu dessen Lasten sich 

C;t~\.,i/ iii C~J.ii~.~.\h\. i ZI'O-11.1 h~,i:ii> .tii~,1iii~hll;li iiir 

r.iii., Ie~~~.ilc~~~ii~~~~~~ 

iiii.1 \\rri~~rIi,~liiiii~ " dsi \IICI- 

forderungen &schieden huat. ginm kommt die Notwendig- 

keit der Erfolgsaussicht im Rahmen des § 707 ZPO. Nicht 

möglich ist es hingegen, dass der Mieter die Einstellung gegen 

Sicherheitsleistung allein durch Glaubhaftmachung der Un- 

§ 924~bs' 2'~s.zpo keine~nwendungfiudet'~eringe~e- 

41) Heirlein/Kandelhard. Mietrecht, 4. Aufl 2010, $569 Rn. 30; Sternel, 

deutung kommt dem in der Praxis ohnehin wenig angewen- ~ i ~ i r ~ ~ h4. t A ~O. 2009, XIII R". 152. 

deten 9 939 ZPO zu, zumal auch hier Sicherheit zu leisten ist. 42) s.49. 


- 

.\~i\\%irkungcii der gcpI:intcn .\ndt~rungrn des \CI\~~IT.III~ \,,II I..:~:~i~.li,.ii.~i~ /.U ~:r~ti~lc~~i. 

,IIC .Iur:l~ Jh 

\lirtrrclit\ nul' hlcnwhrii niii Ikliindrrun~en >i.iii.iniii~iiir\k~)~i/r.~~t .Icr 131i11.1c~\i.!l1r ir-I \r ~,rJ,,ii Eiiic Oii- 

(Plenarprotnkoll171183 S. 21835) nungsklausz soll dir BImA eine den kommunalen und re- 

Auf Anfrage des Bundestagsabgeordneten Dr. llja Seifert (DIE 

LINKE) hat der Parl. Staatssekretär beim Bundesministerium 

der ~ ~ D~. ~ t i darauf ~ hingewiesen, dass ~~~~~h~~ 

mit jjehjndernngen von den geplanten Änderungen nicht 

snezifisch. sondern so wie andere Mieter und Vermieter auch ~~ ~~~~~-~~~~ 

gionalen Zielvorstellungen entsprechende Nachnutzung auch 

dann möglich machen, wenn dabei nicht der volle Wert 

realisiert wird. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 

14.6.2012 beschlossen, den Entwurf beim Deutschen Bundestag 

einmbringen. (Wü) 

betroffen sind. Deshalb sei auch davon abgesehen worden, 

Behindertenverbände bei der Erarbeitung des Entwurfs ein- Bundesbericht Forschung und Innovation 2012 

zubeziehen. (Wü) . . 

Strompreisentwicklung von 2003 bis 2012 

(Plenarprotnkoll17/186 S. 22287) 

Auf Anfrage der Abgeordneten Bärbel Höhn (BUNDNIS 901 

DLE GRÜNEN) hat der Parl. Staatssekretär beim Bundeswirtschafisministerium, 

Ernst Burghacher, mitgeteilt, dass der 

Strompreis für einen repräsentativen Haushalt mit einemjährlichen 

Stromverbrauch von 3500 Kilowattstunden in den 

letzten 10 Jahren von 17,17 Cent um 8.58 Cent auf 25,75 Cent 

(BT-DIS. 1719680) 

Die Bundesregiemng hat den Bundestag mit dem vorgelegten 

(über 500 Seiten starken) Bericht nicht nur über die Forschungs- 

und lnnovationspolitik des Bundes unterrichtet, sondern 

auch über die der Bundesländer sowie den Stand der internationalen 

Zusammenarbeit auf diesem Gebiet. Zu den behandelten 

Forschungsschwerpunkten gehören U. a. die Bereiche 

Energieforschung und Energietechnologien sowie Raumordnung, 

Stadtentwicklung, Wohnen und Bauforschnng. (Wü) 

je Kilowattstunde gestiegen ist. Von dem Anstieg entfallen ~i~ht~,.i~ am BGH ~ i~tli~d weinland neue 

3,17 Cent je Kilowattstunde auf die gestiegene EEG-Umlage. Pressesprecherin mit Schwerpunkt Zivilrecht 

,T=,::\ 

i vv U1 

Die Richterin am Bundesgerichtshof Dietlind Weinland ist 

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes vom Präsidenten des Bundesgerichtshofs zur neuen Presseüber 

die Bundesanstalt für Immnbilienaufgaben surecherin mit Schwemunkt Zivilrecht bestimmt worden. Sie 

und Rheinland-~fzz zielt darauf ab, die Bedingungen für d; tuinsreiht zuständigen V Zivilsenats. (Wü) 

Die relativen Veränderungen zum Vormonat betragen in v. H.: -0.1 

WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 812012 427 

U U

Preisindex für die Lebenshaitung: 

Wohnungsmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe 

Basisiahr 2005 ~ ~- = 100 - 

d 

Jahr/ 2005 12004 2003 1 2002 / 2001 1 2000 / 1999 / 1998 1997 1 1996 / 1995 1 1994 1 1993 1 1992 / 1991 

Jahresdurchschnitt 1100,001 97.3 1 953 / 94,4 1 93,5 / 91.3 1 88,X 87,7 1 86,9 / 84,7 / 82,7 / 80.2 1 77,l / 71,3 1 65,5 

Die relativen Veränderungen zumVorjahr betragen in Y H.: +1,9 

Die relativenverändemngen zum Vormonat betragen in v. H.: -0,2 

Quelle: Statistisches Bundesamt 

Handbuch der Mietnebenkosten. Von Michael J. Schmid, 

Richter am OLG München, weiland Richter am Bayerischen 

Obersten Landesgericht. 12. Aufl., Luchterhand i011. 420 

Seiten. Gebunden. 58,- Euro. ISBN 978-3-472-07560-8. 

Das Standardwerk zu den Mietnebenkosten gibt einen umfassenden 

Überblick über alle mit der ,,Zweiten Miete" zusammenhängenden 

Fragen bei Mietverhältnissen über Wohnund 

Gewerberäume. In bewährter Weise werden die Grundlagen 

wie Mietnebenkostenvereinbarung, Ahrechnungsmaßstäbe 

und Abrechnung dargestellt. 

Die eiuzelnenNehenkostenvon Abwasser bis Zentralheizung 

werden mit einer Fülle von Rechtsprechung detailliert behandelt. 

Bezüge zum allgemeinen Mietrecht, wie die Behandlung 

der Nebenkosten bei Minderung und Kündigung, 

und prozessuale Fragen runden die Darstellung ab. Muster und 

Checklisten geben zusätzliche Hilfestellungen. 

Der Bundesgerichtshof hat seit der letzten Auflage dieses 

Buches wiederum zahlreiche Grundsatzurteile zum Mietnebenkostenrecht 

gefällt. Vor allem bezüglich der Anforderungen 

an eine Abrechnung hat der BGH seine Rechtsprechung 

weiterentwickelt. Die Darstellung dieser Problematik 

wurde deshalb in der Neuauflage völlig neu gestaltet. 

Durch die Bezugnahme des WEG auf die mietrechtlichen Betriebskosten 

hat das Buch verstärkte Bedeutung auch für das 

Mitglied des für Immobilienmiete zuständigen Senats des 

Oberlandesgerichts München. 

Fachanwaltskommentar Mietrecht. Von Dr Michael J. 

Schmid, Richter am OLG München, weiland Richter am 

Biy>ri~.+ieii Ober~t~~ii Liii.Ie,g~ri:hi. i.11.1 111: 

. \ IIIIC;~C I Ht~r:, 

I;.:li:in\v41iiit iur \lici- iiii.1 \\'~iliiiiii~~~~~i~;~i~u~tt~r~. 

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rung aller relevanten Gesetze undVerordnungen eines Rechts- 

;ebici. /i~~:iritrii.~ii~ct'.~r.t iii ein~,iit I3;iiiJ Heini F.i,~lisi~\\~lr~k.~iiii~ieiit.ii 

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nahe und fundierte Kommentierune. 

dergrund der ~ommentierun~ steht die kechtsprechung. 

Durch die Wiedergabe vieler Einzelfallentscheidungen wird 

der im Mietrecht trotz grundlegender Entscheidungen des 

BGH weiterhin bestehenden Kasuistik Rechnung getragen. 

Da das Mietrecht zahlreiche Bezüge zu anderen Rechts- 

~echnung getragen. - iessrecht kommentiert.' 

DerAutor: D>: Michael J. Schmid. München. weilandRichter Kommentiert werden U. a. das BGB (Ausrue). . . das LPartG 

an1 l3av~~ri~~.l1en Oher~i~~ii L.inJ.,\+,ri:hi. r.iiiercler 11~~r.tii.- t ,\u>/.iig t, J.t,

1970, die 11. BV, das WohnBindG (Auszug), das WoFG 

(Auszug), das WiStG (Auszug), das StGB (Auszug), die Ins0 

(Auszug), das ZVG (Auszug), die ZPO (Auszug), das GVG 

(Auszug), die EugVVO (Auszug), das GKG (Auszug) und - 

neu aufgenommen - das WBVG. Stand der Bearbeitung ist 

der 1.5.2011. 

Neu in der 3. Auflage: Der BGH hat die Anforderungen an 

vertragpräzisi&. Zahlreiche Entscheidungeniu Schönheits- 

reparaturen und Gewährleistung waren ebenso einzuarbeiten 

wie wichtige Entscheidungen zu Kündigung und Mieterhö- 

hung. Kommentiert ist die inzwischen erfolgte Neufassung 

der Heizkosteni! Die Neuregelung zur Zuweisung der Ehe- 

wohnung infolge Aufiebung der HausratsVO war zu berück- 

sichtigen. 

Die Autoren sind: Dr Michael J. Sclzmid, Richter am OLG, 

München; DK Oliver Elzei: Richter am KG, Berlin; Verena 

Guhn, Rechtsanwältin, Stuttgart; Robert Harsch, Rechts- 

~teuGberaterin, Diplomkauffrau, Köln; DK 0laj Riecke, 

Richter am AG Hamhurg-Blankenese; Dipl. Kaufm. Wolf-Ge- 

org Rohde, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Köln; Christiane 

Roos, HomburglSaar; D% Andreas Stangl, Rechtsanwalt, 

Cham, Cornelius Wendlei: Richter amAGHamhurg-Bannbek. 

Formularbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungs- 

eigentumsrecht. Von Dr Werner Hinz, Vorsitzender Richter 

am LG Itzehoe i Walter Junker, Rechtsanwalt, Hamhurg / 

Hartmut von Rechenberg, Rechtsanwalt, Hamhurg 1 Pro{ 

Friedemann Sternel, Hamhurg (Hrsg.). 2. Aufl., Luchterhand 

2012. 1090 Seiten. Gebunden. 119,- Euro. ISBN 978-3-472- 

08018-3. 

Das Formularbuch des Fachanwaltsbandbuchs Miet- und 

Wohnungseigentumsrecht hält in Ergänzung zum Handbuch 

des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht die für 

Wenn die Gemeinde, für deren Gebiet eine Mieterhöhung 

hcgehrt II ird, ühcr keinen eigenen hlirtspieg~l 

~rrfügt, so ist nürh $ 558~ .\hs.l Satrl R(;R die Ilrranzichiing 

dcs \lietspiegels einer vcrgleichharrn (;Cmcindc 

zuläs\i~. \i.rfügen aIlcrding\ mchrerc Zachhargeiiidndcn 

iiher einen \liclspiegel, so ist die Xetrofkne 

Icisa~hl der Gemeinde zu bcaründen. Fehlt 

Urteil vom21.9.201 1,49 C 91911 1 

von Hermann-.Tosef Wüstefeld. 


die praktische Umsetzung der Rechtsfragen erforderlichen Ar- 

beitshilfen bereit. Es enthält neben klassischen Vertrags- 

mustern auch Berechnungsheispiele, Checklisten und Schrift- 

satzmuster m speziellen Prohlemfallen. Das Themenspekmim 

der Fachanwaltsordnung wird dabei vollständig abgedeckt. 

Das Formularbuch enthält Arheitshilfen zu den folgenden 

Themengehieten: 

- Mietrecht einschließlichpacht sowieVerfahrens-,Vollstre- 

ckungs- und Gebührenrecht mit RVG, 

- Wohnungseigenturnsrecht einschließlich Wohnungserh- 

haurecht und Danerwohnrecht einschließlich Verfahrens-, 

Vollstreckungs- und Gebührenrecht mit RVG, 

- Bauträgerrecht, Kaufrecht, 

- Maklerrecht, 

- Nachharrecht, 

- Gmndzüge des Immobilienrechts, 

- Verwaltungsrecht sowie 

- Steuerrecht. 

Die Neuauflage berücksichtigt insbesondere die Flut neu 

ergangener Entscheidungen, insbesondere zu den Themen 

Schönheitsreparaturen, Betriebskostenahrechnung und Ei- 

genhedarfsktindigung. 

Die Autoren sind: Dr FrankBottenberg, Rechtsanwalt, Ham- 

burg; Henrike Butenberg, Rechtsanwältin, München; Torsten 

Flomm, Hamhurg; Jürgen Herrlein, Rechtsanwalt, Frankfurt 

a. M.; Dr WernerHinz, Vors. Richter am LG, Itzehoe; DK Pa- 

trick Kühnemund, Rechtsanwalt, Hamhurg; Dr Gerd-Hinrich 

Langhein, Notar, Hamburg; Nicola Zsabelle Muck, Rechts- 

anwältin, Hamhurg; Mathias Schefi Rechtsanwalt, Reinheck; 

Prof: Wolfgang Schneider, Hochschule für Wirtschaft und 

Recht, Berlin; Pitt Severin, Rechtsanwalt, Hamburg; Dr Falk 

V. Rechenberg, Rechtsanwalt, Hamburg; DI: Hartmut V. 

Rechenberg, Rechtsanwalt, Hamhurg; Karen Wolbers, Rechts- 

anwältin, Hamhurg; Dr Markus Würdingel; Universität Re- 

genshurg. 

A. Problemstellung 

Wenn der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichs- 

miete anpassen will, muss er sein Mieterhöhungsverlangen 

begründen und dazu auf eines der in 8 558a Ahs. 2 BGB ge- 

nannten Begründungsmittel zurückgreifen. Diese stehen zwar 

gleichwertig nebeneinander, in der Praxis spielen aber nur 

(einfache und qualifizierte) Mietspiegel und die Entgelte von 

Vergleichswohnungen eine Rolle, da Sachverständigengut- 

achten wegen der vom Vermieter zu tragenden Kosten ge- 

scheut werden und einschlägige Mietdatenbanken zurzeit 

fehlen. 

Das beste Begründungsmittel ist in der Regel ein örtlicher 

Mietspiegel, da die dort aufgeführten Daten ühlicherweise 

auch auf der Mieterseite Akzeptanz finden; zudem kann ein 

Mietspiegel - selbst wenn er nicht als qualifizierter Miet- 

spiegel erstellt wurde - unter Umständen auch im Prozess als 

Beweismittel herangezogen werden (BGH, Urt. V. 16.6.2010- 

VIIi ZR 99/09 - WuM 2010, 505). Fehlt ein örtlicher Miet- 

*) Die Beiträge sind auf der Grundlage eines Kooperationsveitrages zwi- 

schen Wohnungswiitschvft und Mietrecht und der juris GmbH ent- 

nommen aus der Ausgabe 1412012 von juris PraxisReport Miet- und 

Wahnungseigentumsrechr.

spiegel, kann der Vermieter nach Ver~leichswohnungen su- Bemessung des Wohngeldes maß~eblichen Mietenstufen 

(~hrensburg 5; ~ordersiedt 6) zeigen, dass das Mietniveau in 

Ahrensburg niedriger liegt. All dies hätte es möplicherweise 

heiten dazu sind aber n&h vielfach umstritten 

gerechtfeZgt, die CergleGhbarkeit der beiden ~Zmeinden zu 

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung 

Die Vermieterin einer Wohnung in Ahrensburg (Schleswig- 

Holstein) hatte ihre Mieterhöhung mit dem Miets~iegel von 

verneinen und das Mieterhöhungsverlangen aus diesem Gmnd 

als nicht ausreichend begründet anzusehen. 

D. Auswirkungen für die Praxis 

seine Zustimmung. 

. U - - 

Mieter sollten sich nicht darauf verlassen, dass sich die Ansicht 

des AG Ahrensburg auf Dauer durchsetzt. Wenn es keine 

anderen Argumente gegen die Mieterhöhung gibt als die feh- 

Ihre daraufiin erhobene Zustimmungsklage wurde vom AG 

Ahrensburg als unzulässig abgewiesen. Zur Begründung wies 

das Gericht darauf hin, dass es auchin der Nachbarstadt Hamburg 

einen Mietspiegel gebe. In einem solchen Fall müsse die 

Vermieterin daher begründen, warum sie sich für den gewählten 

Mietspiegel (und damit gegen den Hilmburger) entschieden 

habe. Ohne eine solche Begründung liege kein ordnungsgemäßes 

Erhöhungsverlangen vor, so dass die Üherlegungsfrist 

des Mieters nicht in Gang gesetzt worden sei. 

lende Begründung für die Auswahl unter mehreren Mietspiegeln, 

kann ein Prozess schnell mit einer teuren Niederlage 

enden. 

C. Kontext der Entscheidung 

Die Entscheidung mag vorn Ergebnis her zutreffend sein, die 

Begründung überzeugt jedoch nicht. Auch wenn sich das 

Amtsgericht für sein Ergebnis auf eine Entscheidung des LG 

Düsseldod (Beschl. V. 10.10.2005 - 23 S 343105 - WuM 

2006, 100) beruft, gibt es keinen stichhaltigen Grund für die 

Forderung, die Auswahl unter mehreren in Betracht kom- 

menden Mietspiegeln näher zu erläutern. 

Schon der Wortlaut spricht gegen ein solches Verständnis der 

Vorschrift, da dort nur auf die Vergleichbarkeit der Gemeinde 

abgestellt wird. Und diese ist unabhängig davon, ob es noch 

weitere Mietspiegel gibt, die auch hätten gewählt werden kön- 

nen. Eine solche Forderung übersieht aber auch, dass es in 

diesem Stadium nicht um die materielle Begründetheit der 

Mieterhöhung geht, sondern damin, ein Mieterhöhungsver- 

langen formal korrekt zu begründen. Der BGH (BGH, Urt. v. 

16.6.201 0 - VIII ZR 99109 - WuM 2010, 505) hat sich nur 

kurz mit der Vergleichbarkeit der Gemeinden befasst, in der 

Vergangenheit aber stets betont, dass an das Begründungs- 

erfordernis keine zu hohen Anforderungen gestellt werden 

dürfen. Im Erhöhungsverlangen muss die ortsübliche Ver- 

gleichsmiete noch nicht nachgewiesen werden. Der Vermie- 

ter soll dem Mieter lediglich Anhaltspunkte geben, damit 

dieser währendder Uberlegungsfrist die Berechtigung derEr- 

höhung überprüfen kann (BGH, Urt. V. 12.11.2003 -Vm ZR 

52/03 -WuM 2004.93). Es ist nicht ersichtlich, dass der Mie- 

ter diese Prüfung nicht vornehmen kann, wenn der Vermieter 

nach eigenemEnnessen einen von mehreren in Betracht kom- 

menden Mietspiegeln heranzieht, ohne auf die Existenz an- 

derer Mietspiegel hinzuweisen bzw. seine Auswahl zu 

erläutern. 

Entscheidend bleibt daher die Frage, ob sich der vom Ver- 

mieter gewählte Mietspiegel auf eine vergleichbare Gemeinde 

bezieht oder nicht. Dazu hat das OLG Stuttgart (Rechtsent- 

scheid V. 2.2.1982 - 8 REMiet 4/81 - WuM 1982, 108) noch 

unter der Geltung des MHG entschieden, dass sich der Ver- 

mieter auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stützen 

darf, wenn die Behauptung, dies sei eine vergleichbare Ge- 

meinde, nicht offensichtlich unbegründet ist. Hier hatte das 

Amtsgericht ansetzen können und müssen. Es ist nämlich 

höchst zweifelhaft, ob Norderstedt eine mit Ahrensburg ver- 

gleichbare Gemeinde ist (der vom Amtsgericht als Altemati- 

ve angesehene Mietspiegel von Hamburg dürfte erst recht 

nicht diesem Kriterium entsprechen). Auch wenn beide Ge- 

meinden zum Umland von Hamburg gehören (aber nicht 

benachbart sind), ergeben sich erhebliche Unterschiede z. B. 

durch die Einwohnerzahl (gut 30000 in Ahrensburg gegen- 

über gut 70000 in Norderstedt) und durch die Anbindung von 

Norderstedt an das Hamburger S-Bahnnetz. Auch die für die 

Neutralitätspflicht des Vcrwaltcrs 

auch gcgcnühcr schwierigen 

\\'ohnungseigentümern 

1.eitsätzc: 

I. Ein \U.:

7 

C. Kontext der Entscheidung 

Der Verwalter ist als ausführendes Organ verpflichtet, die Ent- 

scheidungen der Wohnungseigentümer umzusetzen. Er ist je- 

doch kein Aufsichtsorgan, sondern hat als uneigennütziger 

Treuhänder der Wohnungseigentümer zu agieren (Spielbauer 

in: SoielbauerIThen. WEG. 2. Aufl. 2012. 8 26 Rn. 2 unter 

Als Treuhänder aller Eigentümer kommt es ihm nicht zu, 

einzelne oder mehrere Eigentümer zu kritisieren. Er hat zu 

informieren und die Grundlage für Beschlüsse der Eigentü- 

mer zu schaflen. Dabei hat er sich jeglicher unangemessener 

Einflussnahme auf den Entscheidungswillen der Eigentümer 

zu enthalten, die über eine sachliche Information hinausgeht. 

Dass die Bezeichnung einer Person als Querulant nicht als 

bloße Unmutsaußerung abgetan werden kann, zeigen folgende 

Beispiele: Der Hessische VGH entschied 1967, dass ein 

Quemlant partiell prozessunfähig sein könne und dass diese 

Prozessunfähigkeit ausnahmsweise ohne Zuziehung eines 

Psychiaters vom Gericht festgestellt werden könne (Hessi- 

scher VCH, Entsch V. 1.6.1967 - V OE 13/67). Ein Richter 

am LG Frankfurt äußerte in einer mündlichen Verhandlung, 

er werde seinen Jahresurlaub wegen dieser ,,Querulantenu 

nicht verschieben. Das OLG Frankfurt (Beschl. V. 13.8.2001 

- 1 W 23/01) hielt das Ablehnungsgesuch der Beklagten gegen 

den Richter für begründet, denn die Bezeichnung als 

Querulant rechtfertige die Besorgnis, der Richter werde das 

Vorbringen der so bezeichneten Partei möglicherweise von 

vornherein als Ausdrnck von Uneinsichtigkeit und Unbelehr- 

barkeit ansehen und sich demgema nicht sachlich und emst- 

haft damit auseinandersetzen, mmal die Entgleisung nicht 

durch eine sofortige Berichtigung und Entschuldigung aus der 

Welt geschafft worden sei. 

Will ein Gericht die Bestellung eines Verwalters für unwirk- 

sam erklären, muss es bei der Abwägung der Argumente dem 

Mehrheitswillen der Wohnungseigentüiner eine besondere Be- 

deutung beimessen, weil im Gegensatz zur Abberufung eines 

Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalter ent- 

schieden hat, im Fall der Bestellung und insbesondere im Fall 

der fortgesetzten Bestellung die Mehrheit der Eigentümer für 

den Verwalter votiert hat. Deshalb sind bei der Anfechtung 

des Bestellungsbeschlusses höhere Aufordemngen an das Vor- 

liegen eines wichtigen Grundes zu stellen als bei der Ab- 

bemfung (Spielbauer, a. a.O., $26 Rn. 16 unter Hinweis auf 

LG Köln, Urt. V. 22.4.2010 - 29 S 202109 sowie LG Karls- 

ruhe, Urt. v. 16.6.2009 - 11 S 25/09; ebenso: Niedenführl 

Kümmellvan den Houten, WEG, 9. Aufl., $26 Rn. 17 unter 

Hinweis auf OLG Hamhurg, Beschl. V. 25.10.2004 - 2 Wx 

145101 - ZMR 2005, 71, 72; KG, Beschl. V. 20.4.2007 - 24 

W 12107 - ZMR 2007, 801). 

Als Beispiel eines wichtigen Grundes für eine BestellunglAb- 

berufung eines Verwalters ist die Beleidigung eines Ei- 

I 

Einzelbestellungen Einbanddecken 

1988-201 1 sind noch möglich I 

gentümerslVerwaltungsheirates anerkannt (vgl. Spielhauer, 

a. a.O., $26 Rn. 23 unter Hinweis auf die Entscheidung des 

BayOhlG,Beschl. V 15.1.2004-2ZBR240103-ZMR2004, 

923; ebenso: Niedenführ, a.a.0. $26 Rn. 99). 

Bezeichnet ein Verwalter einen Miteigentümer, also einen 

Treugeher, als Quemlanten, wertet er nicht nur dessen inhalt- 

liche Anträge und Einlassungen in höchst unsachlicher Weise 

ab, sondern desavouiert ihn auch in seiner psychischen 

Befindlichkeit, der durch diese Bezeichnung krankhafte Züge 

attestiert werden. 

Ein Anwalt, der seinen Mandanten öffentlich als Quemlanten 

bezeichnet, kann ebenso wenig auf dessen weiteresVertrauen 

hoffen wie ein Verwalter oder Richter, noch dazu wenn, wie 

im vorliegendenFall, eine fortgesetzteBestellung für fünf Jah- 

re erfolgen soll. Wenn ein Verwalter einen schwierigen Mit- 

eigentümer durch eine solche Titulierung geradezu aus der 

Gemeinschaft der übrigen Eigentümer, deren Stimmen er sich 

erhofft, ausgrenzt, dokumentiert er auf das Deutlichste seine 

mangelnde Neutralität und damit seine Uugeeignetbeit als 

Treuhänder auch dieses Eigentümers. Daran ändert sich auch 

nichts dadurch, dass die übrigen Eigentümer, wie die Bem- 

fung im vorliegenden Fall zeigt, die Wertung des Verwalters 

teilen und verteidigen und die Ausgrenzung des einzelnen Ei- 

gentümers mit betreiben. Derartiges kann nicht ordnungs- 

geinäßerverwaltung i.S.v. 9: 21 Abs. 4 WEG entsprechen, auf 

die auch der vermeintliche Querulant einen Anspmch hat. 

D. Auswirkungen für die Praxis 

Die Entscheidung entspricht allgemeinen von der Rechtspre- 

chung und Literatur entwickelten Gmndsätzen und mag als 

deutliche Ennnemng dafür dienen, dass Verwalter sich anf- 

grund ihrer Stellung als Treuhänder strikter Neutralität zu he- 

fleißigen haben und keinesfalls auch noch das Geschäft der 

Mehrheit der Eigentümer zu betreiben haben. die eventuell 

U 

es vielmehr so, dass als Querulanten angesehene Miteigentümer 

im Kern ihrer Beanstandungen nicht selten Recht haben, 

aber aufgmnd der Gegebenheiten in der Gemeinschaft nicht 

mehr in der Lage sind, sich angemessen zu artikulieren. 

E. Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung 

Die Berufung war auch auf eine vermeintlich unzutreffende 

Würdigung der Beweisaufnahme durch das Amtsgericht ge- 

stützt worden. Allerdings hatten die Berufungsführer ledig- 

lich ihre eigene Bewertung der Beweisaufnahme dejenigen 

des Amtsgerichts gegenübergestellt, ohne konkrete Anhalts- 

punkte für Zweifel an Richtigkeit und Vollständigkeit der 

Tatsachenfeststel1ungi.S.v. $529Abs. 1 NI. 1 ZPO (vergleiche 

im einzelnen Heßler in: Zöller, Zivilprozessordnung, 29. Aufl. 

$529 Rn. 3 E.) aufzuführen. Deshalb sah das Landgericht zu 

Recht keinenAnlass für eine auch nur teilweise Wiederholung 

der Beweisaufnahme. 

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Deutschen Mieterbundes rnbH.. Postfach 02 10 41 . 10121 Berlin 

WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 812012 431

BGH-Rechtsprechung nach der Mietrechtsreform 

-Tabellarische Übersicht Stand Juni 2012 -Anschluss an WuM 2012,80 ff. - 

§ 199 BGB Jedenfalls nach der noch im Jahre 2004 erfolgten Veröffentlichung BGH, 31. Januar 2012 MietPrax-AK 

des BGH-Urteils zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklau- V111 ZR 141111 

$ 199 BGB Nr. 1 = 

seln mit starren Fristen steht die zuvor (möglicherweise) unklare 

NJW 2012,1572. 

L 

P 3117 IIGR 

Rechtslage dem Verjährungsbeginn nicht mehr entgegen. 

. . - .... - 

10 ~,.tit,ni $:n~rhI..licii >lici\cnr.t; 11.t1i .,.n: Kl..~i~l, ,112 ,l:$ii \'CF- H(ill, >I.II ?ol? I iii!',icr i.!n 1.~.i~iiiii~~hrr~i1iiiiiii1i~~r~~~lii 

.I.iliiii~~~h:iiJ :iiirii.~iii, h:i :I- SI1 /.U 79 I. 

ner Ändemng der-ortsüblichen-oder angemessenen Miete den vom 

Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem 

Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der lnhaltskontrolle gemäß 

5 307 Abs. 1 BGB stand. 

-. . . . . . . 

>l~~iPr;tx-:\K 

P 307 UCili Ur. I. 

§ 535 BGB 

§ 535 BGB 

6535 BGB 

$536 BGB 

8 536 BGB 

$538 BGB 

§ 538 BGB 

B539 BGB 

432 

Zu denVoraussetzungen einer ergänzendenVertragsauslegung bei ei- 

ner mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel. 

Die Frape, ob und unter welchen Umständen mit dem Abschluss ei- 

umständen des jeweiligen ~inrelfallsab und entzieht sicheiner allgemeinen 

Betrachtung. 

Zur Auslegung der vertraglichen Beziehungen bei einem Wohn- 

raummietvemag und anschließende mrVeriügungstellung eines Gar- 

tengeländes zu Ausstellungszwecken. 

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietge- 

brauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche 

Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch 

Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, 

über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auf- 

treten; der Vorlage eines ,,Protokolls" bedarf es nicht. 

Zur Frage, ob Mietvertragsparteien in einer Großstadt eine konklu- 

dente Beschaffenheitsvereinbmng getroffen haben, wonach der Mie- 

ter das Risiko von Störungen durch eine lange nach Vertragsschluss 

auf dem Nachbargmndstück eingerichtete Großbaustelle übernom- 

men hat. 

Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einemneu- BGH, 22. Februar 2012 

en weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farh- VIII ZR 20511 1 

wahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich 

für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspmcht und dem Mieter 

noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile 

vom 18. Juni 2008 - VIn ZR 224107, NZM 2008, 605 Rn. 18; 

vom 22. Oktober 2008 -V111 ZR 283107, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.). 

1. DieVerpflichtung, die Schönheitsreparaturen ,,regelmaßig" durch- 

zuführen, ist wirksam, da hierdurch hinreichend deutlich zum Aus- 

dmck kommt, dass im Einzelfall Abweichungen möglich sind. 

2. Die in einem Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach eine Er- 

nenemng der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versor- 

gungsleitungen und an Einbaumöbeln regelmäßig nach sechs Jahren 

erforderlich ist, ist aus der maßgeblichen Sicht des durchschnittli- 

chen, verständigen Mieters auch bei mieterfeindlichster Auslegung 

so zu verstehen, dass es sich bei ihr um eine imverhältnis zum Fri- 

stenplan speziellere Regelung hinsichtlich bestimmter Gegenstände 

handelt. 

3. Aus der Klausel geht auch hinreichend klar hervor, dass nur der 

Innenanstrich der Türen gemeint ist. 

BGH, 11. Januar 201 2 

XI1 ZR 40110 

BGH, 21. Februar 2012 

BGH, 26. April 2012 

V ZR 27611 1 

BGH, 29. Febmar 2012 

V111 ZR 155111 


V111 ZR 2211 1 

BGH, 20. März 2012 

V111 ZR 19211 1 

a) Ein Sachvortrag mr Begründung eines Anspmchs ist dann schlüs- BGH, 28. Febmar 2012 

sig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die inVerbin- VIII ZR 124111 

dung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend 

gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen 

zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, 

soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. 

b) Der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ist 

für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung. 

MietPrax-AK 

$ 535 BGB Nr. 49= 

NJW 2012,844. 

MietPrax-AK 

WuM 2012,314 = 

MietPrax-AK 

g535BGBNr. 51. 


MietPrax-AK 

5536BGB Nr. 41. 


MietPrax-AK 

5 536 BGB Nr. 42. 

Wuhl2012.194 = 

MietPrax-AK 

$ 538 BGB Nr. 55. 

Wuhl 2012, 312 = 

MietPrax-AK 

8 538 BGB NI. 56. 

WuM 2012, 31 1 = 

MietPrax-AK 

$539 BGB Nr. 3. 


$ 543 BGB 

5 543 BGB 

$543 BGB 

Niinmt ein Mieter, der einen erheblichen Vorschuss für Mangelbe- 

seitieunesarbeiten erhalten hat, diese Arbeiten über einen längeren 

Mietvertrag darstellen. 

- . 

Ein Schädiger hat nicht schlechthin alle durch ein Schadensereignis 

adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten des Geschädigten zu 

ersetzen, sondern nur solche Kosten, die aus der ex-ante-Sicht einer 

vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person in der Situation des 

Geschädigten nach den Umständen des Falles zur Wahmng und 

Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. 

In einfach gelagerten Fällen der fristlosen Kündigung wegen Zah- 

lungsvermges, bei denen mit rechtlichen oder tatsächlichen Schwie- 

rigkeiten nicht zu rechnen ist, kann der Geschädigte eine erstmalige 

Geltendmacliung seiner Rechte grundsätzlich selbst vornehmen. Die 

sofortige Einschaltung eines Rechtsanwalts ist nur dann notwendig, 

wenn in der Person des Geschädigten z. B. ein Mangel an geschäft- 

licher Gewandtheit vorliegt. 

I 1 che Rechtsprechung sorgfältig beachten. I 

B550 BGB 

BGH, 17. Januar 2012 

VIII ZR 6311 1 

BGH, 3 1. Januar 2012 

V111 ZR 27711 1 

Ein Mieter, der mit Mietzahlungen in Rückstand geraten ist, muss BGH, 11. April 2012 

darlegen und ggf. beweisen, dass er ohne Verschulden an der Ent- XII ZR 48/10 

nchtung der Miete gehindert war, um das Kündigungsrecht des B 543 

Abs. 2 Nr. 3 BGB auszuschließen. 

Ein Verschulden des Mieters kann ausgeschlossen sein, wenn er sich 

in einem schuldlosen Irrtum über das Bestehen oder den Umfang 

seiner Zahlungspflicht befindet. 

An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsintums sind strenge 

heim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept 

praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vor- 

sieht. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Reeelfall zeit- 

lich begrenzt sein und darf nicht den Zufdlligkeiten der sgdentischen 

Lebensplanung oder dem eigenen freien Beliehen des Vermieters 

überlassen bleiben. 

1. Das Schriftformeifordemis soll vor allem Erwerber schützen. 

2. Dass die Vertragsparteien die Vereinbarung schriftlich vorliegen 

ans. 

3. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn sich eine Ver- 

tragspartei auf den Schriffformmangel beruft. 

4. Das Schriftformerfordernis gilt auch bei wesentlichen Kündi- 

gungsbeschränkungen. 

V111 ZR 92/11 

3 543 BGB Nr. 23= 

GUT 2012, 127. 


MietPrax-AK 

3 543 BGB NI. 24. 


MietPrax-AK 

5 543 BGB Nr. 25. 

MietPrax-AK 

3 549 BGB Nr. 1. 

-8- 

8 551 BGB 

§ 553 BGB 

$556 BGB 

hätten, ohne dass sie Vertragsbestandteil geworden ist, reicht nicht 

Der Anspmch auf Zahlung der Kaution erlischlnicht mit Beendigung 

des Mietverhälinisses, sondern erst dann, wenn kein Sicheningsin- 

teresse des Vermieters mehr besteht. 

Erfolgt die Annahme einer Bürgschaft statt der vereinbarten Bar- 

kaution erfullungshalber. ist darin zugleich eine Stundung m sehen, 

die den Lauf der Verjährung des Kautionszahlungsanspruchs hemmt. 

Aus 3 553 BGB kann kein Anspruch auf Erteilung einer generellen, 

nicht personenhezogenen Untermieterlanhnis abgeleitet werden. 


V111 ZR 23511 1 

BGH, 22. November 201 1 

V111 ZR 65/11 


V111 ZR 290111 

- 

/ rig vorgenommene bauiiche ~eränderunge;. 

- I 

Der Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum BGH, 17. November 201 1 

bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervoranszahlungen V ZB 3411 1 

abgedeckten Betriebskosten von dem Ersteher nicht als Aufwendungsersatz 

analog 5 670 BGB beanspruchen. 

MietPrax-AK 

$550 BGB Nr. 31 = 

GE 2012,686. 

WuM 2012.97 = 

MietPrax-AK 

5 551 BGB Nr. 12. 

MietPran-AK 

3 553 BGB Nr. 2 = 

GE 2012,825. 

I I 

$ 554 BGB Nr. 8. 

MietPrax-AK 

3 556 BGB Nr. 83= 

NZM 2012,325. 


i556 BGB a) Die Frage, ob der Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung BGH, 22. November 201 1 WuM 2012,97 = 

mehrere Gebäude zu einer Abrechnuneseinheit zusainmenfassen darf. VIII ZR 22811 1 

MietPrax-AK 

betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Rich- 

5 556 BGB NI. 84. 

tigkeit. 

b) Ein Mietvertrag enthält nicht deshalb eine stillschweigende Vereinbarung, 

dass die Abrechnung gebäudebezogen zu erfolgen hat, 

weil nur die Adresse der Wohnung angegeben wurde. 

C) Es ist nicht erforderlich, dass die der Abrechnung zugrunde gelegte 

Abrechnungseinheit durch nähere Bezeichnung der davon umfassten 

Gebäude erläutert wird. 

I I 1 

/B 556 BGB I Eine Betnebskoütenabrechnungist auch dann nachvollziehbar, wenn / BGH, 13. Dezember 201 1 / WUM 2012.98 = 1 

- 

Iäutemng ist nicht erforderlich. 

Ebenso verhält es sich bei in der Abrechnung m hoch oder zu niedrig 

- also auch mit Null - angesetzten Vorauszahlungen. 

Betriebskosten, die anteilig für Stellplätze anfallen, können nicht 

auf Wohnraummieter umgelegt werden. 

i556 BGB 1. Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlage- BGH, 31. Januar 2012 

vereinbarune fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist. führt V111 ZR 335110 

nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formel- 

I len Gründen: 

2. Der Mieter muss den entsprechenden Einwaiid innerhalb von zwölf 

Monaten seit Erhalt einer Betnebskostenabrechnimg mitteilen. 

3. Dabei ist es unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskos- 

tenarten oder für die Betriebskosten inseesamt keine Umlaeeverein- 

hamng zwischen den Mietvertragsparteien getroffen worden ist. 

8 556 BGB 

I 

a) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen im Rahmen der Be BGH, 22. November 2011 WuM 2012,276 = 

leeeinsicht auch Verträge mit Dritten vorzuleeen. soweit deren Her- VIII ZR 3811 1 

aniiehung zur sachgerechten Überprüfung der i'kbenkostenabrechnung 

und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung 

gemäß 5 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB eriorderlich 

ist. Dies ist insbesondere bei einem Wärmelieferunesvertrae 

I b ~ ~ ~ i ekann t ezur r Durchsetmne " dieses Ans~mchs Sowohl die 1 

laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Wann- 

IWasser ' wie auch den Nachrahlunesbetrae zurückbehalten. solaiiee 

der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den mgrnndeliegen- 

1 

den Wärmeliefervertrag gewährt. 

MietPrax-AK 

5 556 BGB Nr. 87. 

B556 BGB , Durch die Ausgliedcrung von Kaltwasser- und Entwässerungsko- BGH, 13. März 2012 WuM 2012, 345 = 

sten aus dem vertraglich vereinbarten Abrechnungskreis für kalte Be- V111 ZR 29111 1 

triebskosten wird die Nachvollriehbarkeit der Abrechnung nicht beeinträchtigt. 

Dies gilt auch, wenn für beide Abrechnungskreise unterschiedliche 

Abrechnungsreiüäume gelten. 

Es kann unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit sogar geboten 

sein, diese Änderung vorzunehmen. 

MietPrax-AK 

9 556 BGB Nr. 88. 

I I 

$556 BGB I Sind die Wasser- und Entwässeruneskosten vertraelich nach Ver-/BGH. 13. März 2012 

B556 BGB 

Verhältnis der Wohnfläche abrechnet. 

Ob dann ein Abzug analog 5 12 HeizKV von 15% zu erfolgen hat, 

bleibt offen. 

I zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten. 

I 

~WUM 2012.316 = 

k-i 

MietPrax-AK 

ist formell unerheblich, wenn er bei der Bezeichnung der Wirt 

schaftseinheit die Hausnummern einiger Gebäude vergessen hat. 

Vlll ZR 329110 

5 556 BGB NI 90= 

GUT 2012, 163. 

/GE 2012,822. 


I 

B 556 BGB 

$556 BGB 

5557a BGB 

§ 558 BGB 

8558a BGB 

§ 559b BGB 

§ 560 BGB 

$ 566a BGB 

6569 BGB 

$573 BGB 

$573 BGB 

a) Auch nach Inkrafttreten der Mieirechtsreform können Ansprüche BGH, 21. Februar 2012 

aus einer Betriebskostenabrechnung verwirkt sein. 

Vlll ZR 14611 1 

h) EineVerwirkung vor Ablauf dervejährungsfrist kann nur aus ganz 

besonderen Gründen angenommen werden. 

C) Hat der Mieter konkrete Einwände gegen mehrere Betriebskostenabrechnungen 

erhoben und hat der Vermieter mehrere Abrechnungen 

daraufhin nicht geltend gemacht und die Fordemngen verjähren 

lassen, dann ist 3'12 Jahre nach Zugang der Abrechnung auch 

das erforderliche Umstandsmoment gegeben. 

a) Soweit keine besonderen Abreden getroffeii sind, sind in die Ah- 

rechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig fol- 

gende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der 

Gesamtkosten, die Angabe und die Erläutemng der zugrunde geleg- 

ten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und 

der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. 

h) Werden die Wasserkosten nach Verbrauch abgerechnet, ist auch 

bei einer gewerblichen Nutzung einzelner Einheiten kein Vorwegab- 

zug erforderlich. 


V111 ZR 20711 1 


MietPrax-AK 

$ 556 BGB Nr. 92. 


MietPrax-AK 

S 556 BGB Nr 93. 

a) Eine Staffelmietvereinharung, in der die jeweilige Miete oder die BGH, 15. Febmar 2012 WuM 2012, 278 = 

jeweilige Erhöhung iür die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag VIIIZR 197111 

MietPrax-AK 

und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen 

ist, ist gemäß 5 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondem 

für die ersten zehn Jahre wirksam. 

b) Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine 

$ 557a BGB Nr. 16. 

Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind. 

I I 

Zur EmittlungderortsüblichenVergleichsmietedurch denTairichter BGH, 29. Februar 2012 

I 


V111 ZR 346110 

MietPrax-AK 

$558 BGB Nr. 32. 

Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die in 

9 558aAbs. 2 Nr. 4 BGB gefordertendreiVergleichswohnungen hin 

aus - weitere Wohnungen benennt, die nicht dieVoraussetzungen des 

§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen 

weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass 

die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten 

Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlanglen Miete zweifeln lässt, 

ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit 

des Erhöhungsverlangens. 

Der Vermieter kann eine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen, 

wenn ihm die Kosten von den Handwerkern in Rechnung gestellt 

wurden. Auf die Bezahlung der Rechnung kommt es nicht an. 

Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhalt- 

lich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senats- 

rechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - V111 ZR 

258109, WuM 2010,490 Rn. 26). 

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks gehl die Verptlich- 

tung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Geset- 

zes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer 

die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem 

sonstigen Vermögen angelegt hatte. 

$569 Abs.3 NI. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei 

preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. 

Mit der rechtskräftigen Abweisung einer Räumungsklage steht le- 

diglich fest, dass dem Kläger im Zeitpunkt der letzten miindlichen 

Verhandlung des fiüheren Rechtsstreits kein Rauniungsdnspmch zu- 

stand. An einer erneuten Klage, mit der geltend gemacht wird, das 

Mietverhältnis sei durch eine erneute Kündigung nunmehr beendet, 

ist der Kläger durch die rechlskräftige Entscheidung im Vorprozess 

nicht gehindert. 

Ein im urspiüngiichen Mietvertrag mit einer Genossenschaft ver- 

einbarter Kündigungsausschluss, der die Mitgliedschaft des Mieters 

in der Genossenschaft voraussetzt, hat nach derveräußemng der Wohnung 

und dem Eintritt des E~werbers in den Mietvertrag keine Bedeutung 

mehr. 

WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT812012 


V111 ZR 7911 1 


V111 ZR 294111 

BGH, 15. Mai 2012 

V111 ZR 246111 


XI! ZR 13110 

BGH, 9. Mai 2012 

V111 ZR 32711 1 


V111 ZR 171111 


V111 ZR 25011 1 

WUM 2012,283 = 

MietPrax-AK 

S558a BGB Nr. 27. 


MietPrax-AK 

$ 559b BGB Nr. 4. 


MietPrax-AK 

§ 560 BGB Nr. 7. 


MietPrax-AK 

S566aBGB Nr. ll. 


MietPrax-AK 

5 569 BGB Nr. 8. 

WuM 2012, 152 = 

MietPrax-AK 

5 573 BGB NI. 39. 


MietPrax-AK 

$ 573 BGB Nr. 40. 

435

8 573 BGB 

8573~ BGB 

81124 BGB 

-a) Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in 5 573 Abs. 1 BGH, 9. Mai 2012 

Satz l BGB ist gleichgewichtig mit den in 5 573 Abs. 2 BGB ge- V111 ZR 23811 1 

nannten Kündigungsg~nden (im Anschluss an BVerfG, NJW 1992, 

105,106 zu 5 564a BGB aF; BGH, Urteile vom 23. Mai 2007 -V111 

ZR 122106, WuM 2007,457 Rn. 13 undVIII ZR 113106, WuM 2007, 

459 Rn. 13). 

b) 5 573 Abs. l Satz 1 BGB verwehrt es dem Vermieter nicht, auch 

Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu 

berücksichtigen. als sich aus ihnen aufgnuid eines familiären, wirt- 

schaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes In- 

teresse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses er- 

gibt. 

öffentlichen Rechts kann ein 

2 NI. 2 BGB ..artverwandtes" 

Zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem 

Wohnraummietvertrag. 

I I I 

a) Im Rahmen einer Zwangsverwaltung richtet sich die Wirksamkeit 

von Vorausverfügungen desVollstreckungsschuldners allein nach den 

Vorschriften der $5 1124, 1125 BGB, wenn ein Gmndpfandgl'aubi- 

. - 

ger die Zwangsvollstreckung betreibt. 

b) Die Unanwendharkeit des 5 1124 Abs.2 BGB zum Zwecke der 

Missbrauchsverhinderungist auf Fälle beschränkt, in denen dienicht 

nach periodischen Zeitabschnitten berechnete Vorauszahlung einer 

Gesamtmiete bereits imursprünglichenMietvertrag vereinbart wurde. 

BGH, 23. November 201 1 

V111 ZR 12011 1 

BGH, 11. Oktober 201 1 

V111 ZR 10311 1 

BGH, 15. Februar2012 WUM 2012,210= 

barer Baukostenzuschuss. V111 ZR 166110 MietPrax-AK 

8 1124 BGB NI. 6. 

Post AG nicht als verschulden zugerechnet wer2en. 

Er darf darauf vertrauen, dass die Postlaufzeiten eingehalten wer- 

den, die seitens der Deutschen Post AG für den Normaiiall festge- 

legt werden. 

In seinem Verantwortungshereich liegt es allein, das Schriftstück so 

rechtzeitig und ordnungsgemäß aufzugeben. dass es nach den orea- 


MietPrax-AK 

$573 BGB NI. 41. i 


MietPrax-AK 

5 573c BGB NI. 25. 


MietPrax-AK 

5 1124 BGB NI. 5. 

S 7 HeizKV a) Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur BGH, 1. Februar 2012 

unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs V111 ZR 15611 1 


MietPrax-AK 5 7 

abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20. Februar 

2008 -V111 ZR 49/07. WUM 2008.223). 

b) Die auf der Anwendung des ~bfluss~rinzi~s bemhende Fehlerhaftigkeit 

einer Heizkostenahrechnung kann nicht durch eine Kürzung 

der auf die Nutzer entfdlleiideii Kostenanteile nach $12 Abs. 1 

HeizkostenV ausgeglichen werden. 

HeizKV Nr. 2. 

67 11ri7K\' 

I 

1 

- . .. .- .- 

. I Illk.hc:hn~i k I I n n l ili~cni h I 4 . I h r I \\"\I ?i.I?, 245 = 

~l~~,~~r~n/~~cr.t~~llr~vc~J~n, 

~~.~~~ncl~c 

l'~~ric~~nJ~c~~~u~Jr~.~kl~:h~~J~r 

\'I11 7.U 2bOll I \Iictl'r~\-\K 6 7 

( konkludeni vereinbart haben. ( ~ e i z ~ 3. ~ ~ r . 

I " I 

8116 ZPO Die wirtschaftliche Zumutbarkeit ist zu bejahen, wenn der Betrag, BGH, 14. Dezember 2011 MietPrax-AK $ 116 

den ein Gläubiger auch bei Berücksichtigung des Prozessrisikos bei XI1 ZA 2211 1 

der Verteilung der Masse zu erwarten hat, denjenigen deutlich ühersteigt, 

den er fur die Kosten aufzubringen hat. Außerdem müssen die 

Gläubiger die betreffenden Mittel unschwer aufbringen können. 

ZPO Nr. 2. 

8239 ZPO 

1. Für Passivprozesse gilt $ 239 Abs. 2-4 ZPO nicht. 

2. Für die Einordnung eines Prozesses als Passivprozess kommt es 

nicht auf die Parteirolle an, sondern auf das mit dem jeweiligen Kla- 

geantrag verfolgte Rechtsschutzziel. 

BGH, 4. April 2012 

XI1 ZR 5211 1 

MietPrax-AK 

8239ZPONr. I. 


6 529 ZPO 

9 531 ZPO 

§ 543 ZPO 

8 719 ZPO 

§ 68 GKG 

3 35 Ins0 

$109 Ins0 

Das Bemfungsgericht ist zur erneutenVemehmuiig eines Zeugen ver- 

pflichtet, wenn es dessen Aussage anders verstehen will als dievorin- 

stanz. 


XI1 ZR 1811 1 

I ' \11ctPr.&-.4K 

Die für die Anwendune - des . 6 531 Abs. 2 Satz1 Nr. 1 ZPO ehrder- BGH. 21. Dezember 201 1 WuM 2012.160 = 

II:IIC \~~r:~u~~cl,u~~; Jd,, J!< l

$8535,307,310 Abs.3 Satz2 BCB 

1. Ist nach Beendigung des Mietverhältnisses ans der noch 

vorzunehmenden Nebenkostenabrechnung eine Nachfor- 

derung zu erwarten, darf der Vermieter bis zum Ablauf 

der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einen angemesse- 

nen Teil der Mietkantion einbehalten. Dies kann insbe- 

sondere der Fall sein, wenn das Mietverhältnis nur noch 

in den ersten, besonders kalten Monaten des Jahres be- 

standen bat und daher ein überdurchschnittlicher Heiz- 

kostenanteil wahrscheinlich ist. 

2. Zur Wirksamkeit einer Quotenahgeltnngsklansel. 

3. Zur Wirksamkeit einer formularmäßigenVerpflichtung 

zu Renovierungsarbeiten im BesichtigungsprotokoII. 

(Leitsätze der Redaktion) 

AG Gießen, Urteil vom 10. Mai 2012 - 48 C 35211 1 

Zum Sachverhalt: Durch schriftlichen Mietvertrüg vom 

7.9.2009 mieteten die Kläger von der Beklagten ab dem 

1.12.2009 eine Wohnung in der Straße 36 in L. 

5 12 Nr. 4 des Mietvertrags lautet: 

a) Der Mierer ist verpSlichrec ai

fi 

Was die mr Aufrechnung gestellten Ansprüche für die Maler- 

arbeiten der Firma B. angeht, ist zunächst unklar, ob sie auf 

- -. 

stützt werden sollen. 

hältniises noch nicht abghaufen es fehlen~uci Darlegungen 

dazu, wo und in welchem Umfang eine so starke Abnutzung 

der Dekoration vorhanden gewesen sein soll, dass schon vor 

Ablauf der Fristen eine neue Renovierung erforderlich gewe- 

sen sein soll. 

Die Quotenklausel in $12 Nr. 4c des Vertrags ist unwirksam 

(3 307 Abs. 1 BGB). Zunächst verstößt die Klausel gegen das 

Transparenzgehot; außerdem enthält sie im Ergebnis starre 

Fristen, so dass ein Mieter unabhängig vom Zustand der Woh- 

nung immer die gleiche Quote m zahlen hat (vgl. BGH, WuM 

2006, 677). Nach dieser Klausel ist nur bei „normaler" Ab- 

nutzung ein Anteil zu zahlen; was unter normaler Abnutzung 

zu verstehen ist, wird nicht erläutert. Da auch eine unter- 

durchschnittliche Abnutzung nicht unnormal ist, kann der Ver- 

mieter immer argumentieren, der Zustand der Wohnung sei 

noch als normal zu bezeichnen. Dazu kommt noch, dass die 

vorgesehenen Renoviemngsfristen viel zu kurz sind (vgl. 

Langenherg, WuM 2006, 122). Kaum jemand renoviert bei- 

spielsweise eine Küche nach drei Jahren oder ein Wohn- 

zimmer nach fünf Jahren. Der Bundesgerichtshof hat in der 

vom Beklagten selbst vorgelegten Entscheidung die hier ver- 

einbarten Fristen von drei, fünf und sieben Jahren nur für die 

U U 

auch nicht dargelegt, in welchen Räumen welche Arbeiten 

vorgenommen wurden und auf welchen Raum welche Teilbeträge 

der Rechnungen entfallen. Selbst für die Räume, die 

alle drei Jahre zu renovieren sind, könnten nach dieser Klausel 

keine 50% verlangt werden. Abgesehen davon fehlt ein 

Angebot einer anerkannten Firma; die den Klägern in Rechnung 

gestellten Beträge sind daher nicht nachvollziehbar. 

Die zurAufrechnung gestelltenAnsprüche können auch nicht 

auf die Vereinbarung im Vorbesichtigungsprotokoll gestützt 

werden. Die Beklagte ist gewerblicheVermieterin; vouihr ver- 

wendete Klauseln sind also schon dann als AGB anzusehen, 

wenn sie nur ein einziges Mal venvendet werden (S 310Abs. 3 

Satz2 BGB). Dass die Klausel. wonach Decken und Wände 

nung am 1.2.201 1 gerad; 14 Monate bewohnt bitten, war es 

unangemessen [$ 307 Abs. l BGB], sie zu verpflichten, die 

komplette Wohnung neu zu stre~chen. Zu beachten ist auch, 

es sinngemäß, die ~rledigung der genannten Leistungen sei 

Voraussetzung für eine Wohnungsabnahme. 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Heimo Klemm, Gießen 

5 536 ,\hs. 1 BGB 

Zur Höhe der Mietrninderung bei Gebrauchsbeeinträch- 

tignng durch Bauarbeiten. 

(Orientierungssatz der Redaktion) 

AG Wiesbaden, Urteil vom25. Juni 201293 C 269611 1 (42) 

Zum Sachverhalt: Die Parteien sind durch Mietvertrag mit- 

einander verbunden. Der Beklagte hatte wegen der behaupte- 


ten Beeinträchtigung durch Bauarbeiten in den Monaten 

August und September 2010 den geschuldeten Mietzins von 

660,00 £ (600 £ Netto-Miete zzgl. 60 £ Nebenkosten- 

vorauszahlung) für den Monat November 2010 um 132,00£ 

gemindert. Eine Minderung in Höhe von 66,00 £ hat der Klä- 

ger anerkannt; die Differenz von 66,00 £ begehrt er mit der 

Klage. 

Aus den Gründen: Die Klage ist begründet, da der Kläger 

gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung des 

restlichen Mietzinses für den Monat November 2010 in Höhe 

von 66,OO £ gem. $535 BGB i. V. m. § 4 des Mietveruags 

hat. 

Unstreitig fanden zwischen dem4.8. und dem4.9.2010 Bauarbeiten 

amHaus statt. Hierfür wurde am4.8.2010 ein Gerüst 

aufgestellt und am 3.9.2010 abgebaut. 

In welcher Höhe eine Minderung bei Bauarbeiten vorzunehmen 

ist, hängt jeweils von den Umständen des Einzelfalls ab. 

Generalisierende Aussagen sind nur schwer möglich. Insbesondere 

ist darauf abzustellen, in welchem Umfang die Ge- 

diese angemietet wurden, sowie Art,Ü&g und Intensität 

der Arbeiten. 

Finden die Arbeiten am Mietohjekt selbst statt und handelt es 

sich um eine Totalsaniemng, so kann in der Regel von einer 

Mindeningsquote zwischen 20 und 30% für die Dauer der 

lärmintensiven Außenarbeiten ausgegangen werden. Die Mindemngsquote 

ist auf die Bruttokaltmiete zu berechnen. 

Die von dem Kläger anerkannte Mindemng von 66.00 €, he- 

trags angemessen im ~inneion $ 536 BGB. 

Nach dem Vortrag des Beklagten kam es im genannten Zeitraum 

zu einer Beeinträchtigung durch das vor dem Fenster 

der Wohnung des Beklagten aufgebaute Gerüst (Einsehbarkeit 

der Wohnung, Erhöhung der Einbmchsgefahr) und an 13 

Tagen durch Baulänn (Bohr-, Schweiß-, Schleif-, Hämmerund 

Aufzugsgeräusche). 

Durch diese von dem Beklagten behaupteten Beeinträchtigungen 

wäre eine Minderung von 20% der Bmttokaltmiete 

von im vorliegenden Fall 19.35 £ am Tag (600,00 € I 31 Tage) 

für 13 Tage, mithin 50,31 €, angemessen. 

Für die an 6 Tagen durch Malerarbeiten, den Auf- und Abbau 

des Gerüsts und dessen hestimmungsgemie Benutzung ver- 

ursachten Beeinträchtigungen ist eine Minderung von 5% der 

Bruttokaltmiete von 19,35 £pro Tag, mithin weiteren 531 £ 

angemessen. 

Für die Existenz des Geiüstes an sich an den 11 Tagen, an wel- 

chen keine weiterenBeeinträchtigungen dargelegt wurden, ist 

eine Minderung von 3% der Bruttokaltmiete von 19,35 £ am 

Tag, mithin 6.39 €, angemessen. 

Wegen der am an zwei Tagen in insgesamt einer Stunde durch- 

geführten Renovieruugsarbeiten in der Küche und im Bade- 

eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit im ~Ynnedes 

$ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB handelt. 

Daher stünde dem Beklagten nach seinem eigenen Vortrag 

lediglich eine Minderung in Höhe von 62.51 € zu, welche 

unter dem klägerseits zugestandenen Betrag liegt. 

Mitgeteilt vom Mieterbund Wiesbaden und Umgebung e. V. 

439

$$ 543,569 RGB; 10 WoBindG; 

$11 HmbWoBindG 

8 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kosten- 

miete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entspre- 

chend anzuwenden. 

BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - V111 ZR 327111 

(LG Hamburg, Urteil vom 21. Oktober 2011 - 31 L S 60110; 

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 26. August 2010 - 812 C 

186109) 

I Zum Sachverhalt: Die Klägerin, eine Wohnungsbuu- 

genossenschaft, überließ der Beklagten als ihrem Mitglied 

durch Dauernutmngsvertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Be- 

stand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in 

Hamburg. In $4 des von der Klägerin gestellten Formular- 

vearages heißt es: 

„(I) Das Nutzungsverhältnis wirdfür it Z,thIui~; \~~r~~ri:l~iIi:lier R

I 

22103, WuM 2003,69 1 unter 11; vom 14. Oktober 2009 -V111 

ZR 159108, WuM 2009,744Rn. 9; vom24. M&rz2010-ViII 

ZR 177109, BGHZ 185, 114 [=WuM 2010,2961 Rn. 8). 

11 Dies greift die Revision ebenso wenig an wie die weitere 

Annahme des Berufungsgerichts, dass sich bei dem hier 

gegebenen preisgebundenen Wohnraum eine Erhöhung der 

Nutzungsgebühr und der Nebenkostenvorauszahlungen nicht 

nach $$ 558,560 BGB, sondern nach dem mit 5; 10 WoBindG 

übereinstimmenden Q: 11 des Gesetzes zur Sicherung der 

Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in der Freien und 

S. 305) bestimmt. ~anicb kann der Vermieter dem Mieter 

gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte 

Entgelt und die gezahlten Umlagen um einen bestimmten Betrag 

bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden sollen, 

wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als 

5 27 11. BV) zulässigen ~nt~el; verpflichte; ist. Da die EIklämng 

des Vermieters gemäß $ I I Abs. 2 Satz I HmbWoBindG 

die Wirkung hat, dass von dem Ersten des auf die Erklärung 

folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des 

bisher zu entrichtenden Entgelts tritt, und das Bemfunesee- 

verfahyen davon auszugehen, dass die Beklagte der Klägenn 

die jeweiligen Erhöhungsbeträge schuldete und bei Ausspmch 

der Kündigung vom 7. Juli 2009 für die Monate Juni und Juli 

2009 mit einem gemäß $556b Abs. 1 BGB bis zum dritten 

Werktag eines jeden Monats zu entrichtenden und die Miete 

für einen Monat übersteigenden Betrag inVerzug geraten war. 

12 2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch die Annahme 

des Berufungsgerichts, die Klägerin sei an einer wirksamen 

Kündigung bereits durch $ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gehindert 

gewesen. Nach dieserVorschrift kann derVermieter, wennder 

Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach 

den $$558 bis 560 BGB vemrteilt worden ist, das Mietver- 

wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentkhen Gst- 

losen Kündigung schon wegen der bisher geschuldetenMiete 

erfüllt sind. 

13 a) Ob $ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der nach seinem Wortlaut 

nur Mieterhöhungen und Verindemngen von Betriebskosten 

eemäR $5558 bis 560 BGB und damit nur Ent~eltverände- 

~orschriftenhier $ 11 ~ m b ~ o ~ - ientsprechend n d ~ anzuwenden 

ist, ist umstritten. 

14 Teilweise wird eine analoge Anwendung des $ 569 Abs. 3 

Nr. 3 BGB wegen Fehlens einer gleichwertigen Regelung im 

Preisbindungsrecht für geboten erachtet. Denn die Interes- 

senlage bei Mieterhöhungen nach $ 10 WoBindG sei nicht an- 

ders als bei denjenigen nach $$ 558 ff. BGB. Zudem seien die 

Mieter von preisgebundenem Wohnraum besonders schutz- 

bedürftig, da sie im Zweifel zu den sozial schwächeren 

Bevölkerungsschicbten zählten und nicht davon ausgegan- 

gen werden könne, dass der Gesetzgeber diese Mieter von dem 

mit $ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bezweckten Schutz habe aus- 

nehmen wollen (LG Köln, WuM 1995, 593; AG Hamburg- 

Harburg, ZMR 2011, 558, 559; Sternel, Mietrecht aktuell, 

4. Aufl., Rn. XI1 147; jurisPK-BGBMössner, 5. Aufl., 3 569 

Rn. 188). 

18 Die Gegenansicht verweist auf den für eindeutig erachteten 

WOHNUNGSWlRTSCHAFT UND MIETRECHT 812012 

(Lammel, Wohnraummietrecht, 3.Aufl., 9: 569 Rn. 46; Münch- 

KommBGB/Häublein, 6. Aufl., $ 569 Rn. 35; Bambergerl 

RothIWöstmann, BGB, 2. Aufl., $569 Rn.19; AnwK- 

BGBMinz, 2005, $569 Rn.53; Franke in Fischer-Dieskaul 

PergandeISchwender, Wohnungsbaurecht, Stand Januar 201 1, 

$ 569 Anm. 9.1). Ferner verweist sie darauf, dass der Gesetz- 

geber in $10 Abs. 3 Nr. l MHG bereits die § 569 Abs. 3 Nr. 3 

BGB entsprechende Vorgäugerbestiininuug des $ 9 Abs.2 

MHG ausdrücklich von einer Anwendung auf preisgebunde- 

nen Wohnraum ausgenommen habe und auch die Neufassung 

des Gesetzes nach der Mietrechtsreform nur das private Wohn- 

raummietrecht habe erfassen sollen (Lammel, aaO, $569 

Rn. 46 Fn. 74). 

16 b) Mit der zuletzt genannten Auffassung hält der Senat die 

Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des $569 

Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum für nicht 

gegeben. Dazu fehlt es entgegen der Sichtweise des Ben- 

fungsgerichts bereits an der erforderlichen Regelungslücke. 

Abgesehen davon, dass schon der Ausnahmecharakter dieser 

Vorschrift im Gesamtzusammenhang der Kündigungsbe- 

stimmungen für eine restriktive Handhabung der Vorschrift 

und damit gegen eine Analogiefähigkeit spricht (vgl. Senats- 

urteil vom 16. Februar 2005 -V111 ZR 6104, WuM 2005,250 

unter 11 2 C), macht die Entstehungsgeschichte der Norm 

deutlich, dass die vom Berufungsgericht für geboten erachtete 

Analogie auszuscheiden hat. 

17 aa) Eine dem $569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Re- 

gelung findet sicherstmals in $ 3 Abs. 5 des Gesetzes über den 

Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraumvom 

25. November 1971 (BGBI. I S.1839 - WKSchG). die ur- 

damals in $3 Absr6 WKSchG geregelte Betriebskosten- 

erhöhung noch nicht mit erfasst hatte. Durch $3 Abs. 5 

WKSchG wollte der Gesetzgeber sichergestellt wissen, dass 

wegen derjenigen Erhöhungsbeträge, die während des Klage- 

verfahrens auf Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs des 

Vermieters zur Mieterhöhung gemäß $ 3 Abs. 3 WKSchG 

eventuell aufgelaufen waren, nicht alsbald nach Rechtskraft 

des Urteils eine Kündigung wegen Zahlurigsverzugs ($ 554 

BGB aF) erfolgen konnte. Gleichzeitig war jedoch in $3 

Abs. 7 WKSchG bestimmt worden, dass die Regelungen des 

3 WKSchG nicht für preisgebundenen Wohnraum gelten. 

Dies ist damit begründet worden, dass bei preisgebundenem 

Wohnraum die Obergrenzen für die Miethöhe wie auch die 

Möglichkeit für die Durchsetzung einer Mieterhöhung be- 

sonders geregelt seien, so dass Absatz 7 klarstelle, dass die 

Absätze 1 bis 6 für Mietverhältnisse über solchen Wohnraum 

nicht gelten sollten (BT-Drs. W2421, S. 4). 

18 bb) Daran hat sich durch den in Art. 3 des Zweiten Gesetzes 

über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohn- 

raumvom 18. Dezember 1974 (BGB1. I S. 3603) geschaffenen 

$ 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miet- 

höhegesetz - MHG) nichts geändert. Hierdurch ist zwar die 

bisherige Regelung in $ 3 Abs. 7 WKSchG unter anderem auf 

die den heutigen $8 559,560 BGB entsprechenden Regelun- 

gen der $$3 f. MHG erweitert worden, weil es für notwendig 

erachtet worden ist, diese Schutzvorschnft für den Mieter etwa 

auch auf Mieterhöhungen bei Modernisierungen nach $ 3 

MHG auszudehnen, zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung 

durch die Erklärung des Vermieters automatisch wirksam 

werde (BT-Drs. 712011, S.13). Gleichzeitig ist jedoch für 

preisgebundenen Wohnraum die bisherige Regelung beibe- 

halten und in Q: 10Abs. 3 Nr. 1 MHG lediglich dahin angepasst 

worden, dass die Vorschriften der $$I bis 9 MfiG nicht für 

Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten 

sollten (vgl. BT-Drs. 712011, S. 14). Ein noch weitergehender

aufzmnd anderer Rechtsvorschriften oder vertraglicher Ver- 

Fordert werden darf, ist nicht in d& Gesetz übernommen wor- 

den (vgl. BT-Drs. 712011, S.18, 20; ferner bereits BR-Drs. 

391171 [Beschluss], S. 5). 

19 cc) An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber bei Schaf- 

fung des $569 Abs. 3 Nr. 3 BGB im Zuge des Gesetzes zur 

Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts 

(Mietrechtsreformgesetr) vom 19. Juni 2001 (BGB1. I 

S. 1149). durch dessen Art. 10 Nr. 1 zugleich das Miethöhege- 

setz aufgehoben worden ist, 6stgehalten. Die nunmehr auf 

die $$558 ff. BGB bezogene Ubernahme des $ 9Abs. 2MHG 

in 8 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB hat der Gesetzgeber damit begrün- 

det, dass diese Regelung systematisch zu den Regelnngs- 

gegenständen des $569 BGB gehöre und in dieser Bestim- 

mung leichter aufzufinden sei als bei den Regelungen der 

$5 558ff. BGB über die Mieterhöhung (BT-Drs. 1414553, 

S.64). 

20 Gleichzeitig ist in der Gesetzesbegrtindnng zumVerhältnis 

des privaten Wohnraummietrechts zum öffentlichen Wohnungsrecht 

klargestellt worden, dass der in dieser Form dann 

anch umgesetzte Entwurf das private Wohnraummietrecht im 

Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfasse. Das betreffe in 

erster Linie dievorschnften über die Erhöhung der Miete bei 

tit,lir prci~~~liiiii,l~~~i.~t~ \\'.~liiiiiiig~~ii 

ili: Iii~~rtii ciiili.,ltcttcii \;~r.:liriitr.ti \'.ir.ii iii J:,, BGI3 c.iii

stehend aufgezeigten gängigen Verständnis entsprechend - 

sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine 

ordentliche Kündigung hinaus auch ihrer gesetzlichen 

Kündigungsmöglichkeiten aus wichtigem Grund begehen 

wollte. Das gilt namentlich dann, wenn der Kündigungsgnind 

-wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist - in einem nach 

der gesetzlichen Wertung des $ 543 Abs. 1,Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 

5 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB als erheblich anzusehenden 

\lir~r~.~liliiiig~\~~r/~g iiiiJ Jdiiiii iii ciiicr \~rirdg~v:rIct/uii~ 

vc~i Gc,\vi:ht lhs,t:li~. .\u.l~ ein vcr~un,Iiczr uii,I re.ll1.91cr \':r- ~ ~~ 

U 

tragspartner kann unter Abwägung der Interessen der normalerweise 

beteiligten Verkehrskreise die Formularklausel, wonach 

die Klägerin das Nutzunesverbältnis nur kündigen kann. 

billige&eiSe nicht dahin verstehen, dass die ~l$erin sich 

selbst für diesen Fall ihres gesetzlichen Kündigungsrechts he- 

geben und die Vertragsverletzung insoweit sanktionslos stel- 

len wollte. Dabei ist nicht nur zu berücksichtigen. dass 

jedenfalls $ 543 Abs. 1 BGB ein allgemeines und auch nicht 

abdingbares Recht beider Vertragsparteien normiert, das Ver- 

tragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen 

(BT-Drs. 1414553, S.43; vgl. ferner BGH, Urteil vom 5. Juni 

1992 - LwZR 11191, BGHZ 118, 351, 355; MünchKomm- 

BGBBieber, aaO, $ 543 Rn. 74; BambergeriRothiEhlert, aaO, 

5 543 Rn. 61), so dass von einer freiwilligen Einschränkung 

dieses für ein Dauerschuldverhältnis elementaren Rechts je- 

denfalls nicht ohne Weiteres ausgegangen werden kann. Zu- 

sätzlich ist auch in Rechnung zu stellen, dass ein Verzicht auf 

Rechte im Allgemeinen nicht zu vermuten ist, sofern nicht 

eindeutige Anhaltspunkte vorliegen, die der Vertragspartner 

als Aufgabe des Rechts - hier des Kündigungsrechts aus wich- 

tigem Grund gemäß § 543 BGB - verstehen darf (BGH, Ur- 

teile vom 25. November 1998 -V111 ZR 259197. WM 1999. 

868 unter 111 2a; vom 7. Januar 2003 - x ZR 94/00; 

BGHReport 2003,646,647). 

27 (2) Solche eindeutigen Anhaltspunkte, die einen Willen der 

Klägenn erkennen lassen, ohne jeden Vorbehalt ein für allemal 

auf ihr Kündigungsrecht nach 5 543 BGB zu verzichten, liegen 

aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspart- 

ners nicht vor. Sie ergeben sich insbesondere auch nicht 

daraus, dass die mit ,,Fristlose Kündigung" überschriebene 

Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag ein- 

bezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) der 

Klägenn gestrichen worden ist. Denn die Klägerin hat in 6 4 

gleich zu üblichen ~ietGrhältnissen zugebilligten erhöhten 

Bestandsschutzes jedenfalls für den Fall einer - wie hier - 

gegebenen schwerwiegendenVertragsverletzung gerade nicht 

ihres gesetzliches Kündigungsrechts aus wichtigem Grund begeben 

wollte. 

28 (3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffas- 

sung des Berufungsgerichts auch eine Anwendung der Un- 

klarheitenregel des $ 305c Abs. 2 BGB m Lasten der Kläge- 

rin nicht in Betracht. Denn diese Regel ist nicht schon dann 

anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraus- 

setzung ist vielmehr, dass nach Ausschövfung der in Betracht 

lich vertretbar sind (BGH, Urteile ;om6. M& 1996 - IV ZR 

275195, NJW-RR 1996. 857 unter 3 a: vom 5. Mai 201 0 - Tl1 

~ ~ --- 

ZR 209109, BGHZ 185, 310 ~n.14). Außer Betracht zu 

bleiben haben dabei allerdings Verständnismöglichkeiten, die 

zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und 

für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht 

ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 15. November 

2007 - 111 ZR 247106, WM 2008, 308 Rn. 28; vom 

5.Mai 2010 - 111 ZR 209109, aaO). Das ist hier - wie vor- 

WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MlETRECHT8l2012 

stehend ausgeführt - hinsichtlich eines Verzichts der Klägenn 

auf die Möglichkeit zur fristlosen Kündi~une aus wichtigem 

Grund gemäß $ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz IN:^ Buchst. a, 

$ 569 Ahs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der Fall. 

29 b) Die Wirksamkeit der Kündieune vom 7. Juli 2009 

U 

sprochen worden ist. Zwar muss eine Kündigung, um wirk- 

sam zu sein, gegenüber dem anderen Vertragsteil erklärt wer- 

den und ihm zugehen (StaudingeriRolfs. BGB, Neuhearb. 

201 1, $ 542 Rn. 36; ErmaniLützenkirchen, BGB, 13. Aufl., 

$ 542 Rn. 14; jurisPK-BGBlMünch, aaO, $ 542 Rn. 9). Der 

Treuhänder war jedoch am 7. Juli 2009 der richtige Kündi- 

gungsadressat. 

30 aa) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das 

Vermögen der Beklagten ist ihr Recht, das zur Insolvenzmasse 

gehörende Vermögen m verwalten und darüber zu verfügen, 

gemäß $ 80 Ahs. 1 InsO auf den Insolvenzverwalter, hier 

gemäß 5 313 Abs. 1 Satzl, $ 304 Abs. 1 Satzl InsO auf den 

Treuhänder übergegangen (vgl. BGH, Urteil vom24. Juli 2003 - 

IX ZR 333100, NZI 2003, 666 unter 12). Dementsprechend 

hat der Dauemutzungsvertrag zwischen der Klägerin und der 

Beklagten, der trotz der in $ 109 Abs. 1 Satz2, 3 InsO für 

Wohnungsmietverhältnisse getroffenen Sonderregelungen 

nicht vom Masseheschlag ausgenommen war (Pape, NZM 

2004, 401, 410; Eckert, NZM 2006, 803, 804f.; Uhlenbruck~Wegener, 

Insolvenzordnung, 13. Aufl., $108 Rn. 30, 

$ 109Rn. 21; jeweilsmwN; aAMarotzke, KTS l999,269ff.), 

gemäß $ 108Ahs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse 

fortbestanden und ist der Treuhänder mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens 

anstelle der Beklagten in den vor Verfahrenseröffnung 

geschlossenen Vertrag eingetreten. Dieser 

Stellung des Treuhänders entsprechend war die Kündigung 

der Klägerin an den Treuhänder zu adressieren (vgl. Flatow, 

NZM 2011, 607, 613; Uhlenbruck/Wegener, aaO, $109 

Rn. 21). 

31 bb) Hieran hat bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 

nach $109 Abs. 1 Satz2 InsO abgegeben hatte, wonach A; 

sprüche des Vermieters aus dem Wohnungsmietverhältnis, die 

nach Ablauf der in Satz 1 genannten, auf das Monatsende he- 

zogenen Frist von drei Monaten fällig werden, nicht im In- 

solvenzverfahren geltend gemacht werden können. Zwar ist 

umstritten, ob diese Enthaftungserklämng, die dazu dient, die 

Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis 

herbeizuführen, der sie durch den in $108 Abs. 1 InsO an- 

geordneten Fortbestand des Mietverhältnisses ausgesetzt ist 

(dazu BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, WM 

2008,1510 [=WuM 2008,5071 Rn. 22; vom 13.April2011- 

VIIIZR295110,WuM2011,282Rn. 15 f.), zurFolge hat,dass 

der Mietvertrag freigegeben und auf den Schuldner überge- 

leitet wird und dadurch wieder vollständig dem Verwaltungs- 

undVerfügungsrecht des Schuldners unterliegt, der in diesem 

Fall auch alleiniger Kündigungsadressat wird, oder ob sich 

die Bedeutung der Erklärung darauf beschränkt. dass die 

deshalb nur ihm gegenüber wirksam gekündi'gt werden kann 

(zum Meinungsstand Flatow, aaO, S. 609f.; Cymutta, WuM 

2008,582,584f. mwN). 

32 ES bedarf allerdings keiner Entscheidung, ob die vom 

Treuhänder abgegebene Enthaftungserklärung, der der 

Gesetzgeber die Wirkung beilegen wollte, dass dadurch der 

Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortgesetzt 

wird (BT-Drs. 1415680, S. 271, im Ergebnis zu der be- 

schriebenen Freigabewirkung geführt hat. Zwar wird für die- 

sen Fall vereinzelt vertreten, dass bereits nach Abgabe der 

Enthaftungserklärung eine Kündigung des Vermieters nur

noch gegenüber dem Mieter und nicht mehr gegenüber dem mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Mit der 

Verwalter zu erklären sei (Tintelnot in Kühler/F'riitting. Kom- Rechtskraft des Urteils wird die Zustimmung des Mieters 

mentar zur Insolvenzordnung, Stand November 201 1, $ 109 ersetzt. Dies erfolgt rückwirkend auf denin $ 558bAhs. 1 BGB 

Rn.21). Ganz überwiegend wird aber der Einhitt eirier genannteuZeitpunkt.InderRegel1iegtdieserZeitpunktmeh- 

Freieahe- oder Enthaftuneswirkuue erst mit dem -hier bei rere Monate vor der Rechtskraft des Urteils. Dies hat zur 

$ 10fAhs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 I ~ O 

U U 

angenommen (Ühlen- 

brucmegener, aaO, $109 Rn. 19; Andreskeithaus, 

Insolvenzordnung, 2. Aufl., $109 Rn. 14; Dahl, NZM 2008, 

585, 586; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; AG Gottingen, NZM 

2009, 617f.). 

33 Letztgenannte Auffassung trifft zu. Denn auch der Gesetz- 

geber wollte, wie zugleichim Wortlaut des 9: 109Abs. 1 Satz2 

Ins0 hinreichend zum Ausdmck gekommen ist, die Wirkung 

sen (B?-D;S. 1415680, aaO). In d& Zeit davor war deshalb 

eine Kündigung des Nutzungsvertrages durch die Klägerin an 

den Treuhänder zu adressieren. 

-. III. N.i,~lixllr.lc~ii k.,nii J.,,aii~ci;~~liieiic 

Ilni.il h..iii~~ri Re- 

I hen: i : ~ i ~ ~ ~" > 502 l \h\. I ZPUI I>ic S.i;lic 

ist, da der ~echtssheit nicht zur ~ndentscheidung reif ist, an 

das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen 

Feststellungen zu den jeweils bestehenden Zahlungsrückständen 

der Beklagten und einem sich daraus ergehenden 

Kündigungsgmnd getroffen werden können ($ 563 

Abs. l Satz 1 ZPO). 

Anmerkung: 

I. Der BGH hat in dem Urteil vom 9.5.2012 drei für die Pra- 

xis bedeutsame Rechtsfragen behandelt und entschieden, näm- 

lich 

1. Ist die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine öffent- 

lich geförderte, der Preisbindung unterliegende Wohnung aus- 

geschlossen, wenn der Zahlungsverzug aus einer Mieterhö- 

$ 543 Äbs, 2 Nr. 3 BGB erfüllt. Hier ist es sinnvoll~den~ie- 

ter für eine gewisse Zeit durch eine Kündigungssperre vor 

einer überraschenden Kündigung zu schützen. 

Nach dem Wortlaut des $569Abs. 3 Nr. 3 BGB setzt die Kün- 

digungssperre allerdings voraus, dass der Mieter „zur Zah- 

lungeiner erhöhten Mietef'vemrteilt wird. Nach $ 558bAhs. 2 

BGB muss der Vermieter allerdings zunächst „auf Erteilung 

der Zustimmung" zur Mieterhöhung klagen. Dies führt zu der 

Frage, ob dievorsclnift auf einem Redaktionsversehen beruht, 

wie dies mmfniheren inhaltsgleichen $ 9 MHG vertreten wor- 

den ist (s. Schmidt-Futterermlank, Mietrecht, 6. Aufl. 1987, 

Rn. C 476), oder ob neben der Verurteilung zur Zustimmung 

tatsächlich noch eine weitere Vemrteilung zur Zahlung erfor- 

derlich ist, damit das Kündigungsrecht ausgeübt werden kann. 

Mit dem Sinn der Kündigungssperre stünde dies nicht im Ein- 

klang, weil mit der Rechtskraft des Zustimmungsurteils zu- 

gleich die Ziihlungspflicht des Mieters feststeht. Es spricht 

deshalb vieles dafür, dass der Gesetzgeber die bisherige Re- 

gelung des $9 MHG unreflektiert übernommen hat. Deshalb 

gilt: Ist der Mieter im Verfahren nach $558 BGB verurteilt 

worden, einer Mieterhöhung zuzustimmen, so kann der Ver- 

mieter zwei Monate nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils 

kündigen, wenn zu diesem Zeitpunkt die weiterenvorausset- 

zuugen des 5 543 Abs. 2Nr. 3 BGB gegeben sind(BGH, WuM 

2005,458). Diese Regelung gilt auch dann, wenn der Mieter 

rückwirkend zur Zustimmung verurteilt worden ist (BGH, 

a.a.0.). Hat der Mieter der Mieterhöhung freiwillig zu- 

gestimmt ($ 558h Abs. 1 BGB), so wird hierdurch der Miet- 

vertrag abgeändert. Die Regelung des 5569Abs. 3 Nr. 3 BGB 

ist dann unanwendbar. weil sich daraus nicht ergibt. dass der 

entschieden ist? 

h) Nach dem Wortlaut des $ 569 Ahs. 3 Nr. 3 BGB gilt die 

2. Wird durch die in den Nutzungsverträgeu der Wohnungs- soerrfrist auch bei ~ i ~ t ~ ü ~ infolge k ~ tder ä ~ d ~ ~ h~ ö h 

. - - - ~ - ~ ~ D ~ ~ ~ - ~ ~ ~ - ~ ~ 

aus wichtigem Grund ausgeschlossen? und nach B 560 Abs. 4 BGB. 

- - 3. Muss die Kündigung gegenüber dem Mieter oder gegenüber 

dem Treuhänder (Insolvenzverwalter) erklärt werden, 

wenn über das Vermögen des Mieters das Iusolvenzverfahreu 

eröffnet wurde? 

a) ~~~h der früheren ~ ~ ~ hdes BGH t ~ (WUM ~ 2010, ~ 

156) setzte die ~ ~ der Behiehskostenvorausz*lungen 

h ~ h ~ 

nur eine formell richtige *brechnung voraus; auf die inhalt. 

liche Richtigkeit sollte es nicht ankommen. Diese Rechts- 

~ ~ 

~ 

11. Die nachfolgende Anmerkung befasst sich nur mit dem 

unter der Ziff. 1. formulierten Rechtsprohlem. Dabei ist zunächst 

zu untersuchen, wie S569Abs.j NI. 3 BGB beim freifinanzierten 

Wohnraum anzuwenden ist. 

ansicht hat der BGH in dem Urteil vom 15.5.2012 (WuM 

2012.321) . , aufgegeben. Danachist diehassung vonvoraus- 

Zahlungen nura;fder Grundlage einer f&mell und inhaltlich 

korrekten Abrechnung möglich. Die geänderte Rechtspre- 

1. In $569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist Folgendes geregelt: - - 

,.IAI,~,,~.\/!CI< r ,.C ./il,kr;i,~i~:~,, 7J/~/~~,~v 

CI,IC rerlj~~/~~e ,, .\/I, I,, 

, I I I $ 5 . I I ~~ ..I;/I 

~ 

"" , , / , , 1 1 , L.. 

mieter das Mietverhältnis wegen ~ahlungsver~ugs des Mieters 

nicht vorAblauf von zwei Monaten nach rechtikräfliger 

I/erurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der 

auflerordei~tlichei~ j+istloserz Kündigung sclzon wegerz der 

bisher geschuldeten Miete e@llt sind." 

a) DieVorschrift gilt zunächst für Mieterhöhungennach 5 558 

chung hat folgende Auswirkungen: 

I I \i~i\%ti;c,ri J;r \11el?i die /..iIil~ii~g .l.,r c~rI~:~lileii \'ctrSi.i,- 

Ici.iiiii~,n. \.I k:liiii .Izr \;i.iiiier.~i7.:1hluiig~kl.~~.c 2ihc.heii. Iii 

diesem~all kann der Mieter einwenden, dass & die erhöhten 

Behäge nicht schuldet, weil die Betriebskostenahrechnung 

formell oder inhaltlich fehlerhaft ist. Das Gericht muss im 

Zahlungsprozess die. Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung 

überprüfen. Erweist sich die Betriehskostenahrechnung 

als zutreffend, so wird der Mieter zur Zahlung vemrteilt. 

Dieser Fall wird vom Wortlaut des 569 Ahs. Nr, BGB 

BGB. Bei diesen Mieterhöhungen ergibt die Anordnung einer 

Kündigungssperre einen guten Sinn: Ist das Mieterhöhungsverlangen 

begründet, so schuldet der Mieter die erhöhte Miete 

mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des 

Erhöhungsverlangens ($ 558h Abs. 1 BGB). Im Falle der Zuerfasst, 

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit 

den rückständigen Betiiehskostenvorauszahlungen ist dann 

erst nach Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des 

Zahlungsurteils möglich. 

stimmung des Mieters wird die erhöhte Miete zu diesem Zeit- Allerdings ist darauf Iiinzuweiseii, dass die Vorschrift nach 

punkt fällig. Stimmt der Mieter nicht zu, so muss der Ver- ihrem Wortlaut nur für die außerordentliche fristlose Kündi- 

444 WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT812012

gung aus wichtigem Gmnd gem. $ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gilt. 

Dies hat zur Folge, dass der Vermieter ohne Beachtung der 

Sperrfrist nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen könnte. 

Streitig ist, ob $ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf die ordentliche be- 

fristete Kündigung entsprechend anwendbar ist (so LG Berlin, 

GE 2012, 548; a. A. Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, 

Rn. 877; Hinz, NZM 2010, 57, 68). Uber die analoge An- 

wendung des $569 Abs. 3 BGB auf die ordentliche Kündi- 

gung hat der BGH noch nicht entschieden. Sie ist nach der 

hier vertretenen Ansicht zu bejahen. Es stünde mit dem Gnind- 

gedanken des Mieterschutzes nicht im Einklang, wenn der 

Mieter gegenüber einer ordentlichen befristeten Kündigung 

weniger geschützt wäre als gegenüber einer außerordentlichen 

fristlosen Vertragsbeendigung. 

(2) Geht dem Mieter eine Erhöhungserklärung nach 5 560 

Abs.4 BGB zu. so kann er Klage auf Feststellung erheben, 

dass er den erhöhten Vorauszahlungsbetrag wegen formeller 

oder inhaltlicher Mängel der Betnebskostenabrechnung nicht 

schuldet. Fraelich ist, ob 8 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bewirkt, dass 

lich ist. Der Wortlaut derVorschrift setzt eine~eheiiung zir 

Zahlung voraus. Nach dem Schutzzweck der Regelung sollte 

jedoch eine entsprechende Anwendung auf die Feststellungsklage 

in Erwägung gezogen werden. 

(3) Der Vermieter kann wegen der Weigerung des Mieters zur 

Zahlung der erhöhten Voransleistungen fristlos kündigen, 

wenn die Voraussetzungen der $$ 543 Abs. 2 NI. 3 oder 573 

Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegen. Auch in diesen Fällen stellt sich 

die Frage nach der Anwendung des $569 Abs. 3 Nr. 3 BGB. 

Nach dem Urteil des BGH vom 18.7.2012 - VIII ZR 111 1 

(vom BGH noch nicht veröffentlicht; Abdruck erfolgt in einer 

der nächsten Ausgaben, d. Red.) - setzt die Kündigung des 

Mietverhältnisses in diesem Fall nicht voraus, dass der Mieter 

zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen 

und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge vemrteilt 

worden ist. Der Mieter hat also ein erhebliches Kündigungsrisiko 

m tragen, wenn die gerichtliche Prüfung ergibt, dass 

die Abrechnung fehlerfrei ist. Dann stellt sich die weitere Frage, 

ob der Zahlungsverzug möglicherweise deshalb entfällt, 

weil sich der Mieter in der Beurteilung der Sach- oder Rechtslage 

geirrt hat. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH 

(WuM 2007,24; NJW 2006,3271; WuM 2012,323) gilt insoweit 

ein strenger Maßstab: ..Der Schuldnermuss die Rechts- 

U U - 

(201 1). $ 569 BGB Rn. 54). Folgt man der Rechtsansicht des 

BGH in dem oben zitierten Urteil vom 18.7.2012, so gilt die 

zur Betriebskostenerhöhung dargestellte Rechtslage auch für 

die Mieterhöhung nach $ 559 BGB. 

111. DieVorschrift des 8 569Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt für alleMiet- 

~ udiese f Mietverhältnisse sind die~irsclniften über die Mieterhöhung 

(§§ 557-561 BGB) nicht anwendbar; folgerichtig 

kann auch $ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht angewandt werden. 

Auf Geschäftsraummietverhältnisse ist § 569 Abs. 3 Nr. 3 

BGB ebenfalls unanwendbar. 

BGB entsprechendeVorschrift. Deshalb ist zu fragen, ob $569 

Abs. 3 Nr. 3 BGB auf den preisgebundenen Wohnraum ent- 

sprechend anzuwenden ist. Dies wird in der instanzgencht- 

lichen Rechtsprechung und in der Literatur teilweise mit der 

Begründung beiaht, dass die Interessenlage bezüglich des ge- 

4. A&. 2009; Rn. XI1 147). ~ ach anderer Ansicht ist eine 

analoge Anwendung des $ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen 

Wohnraum nicht möglich (Lammel, Wohnraummietrecht, 

3. Aufl. 2007, § 569 Rn. 46; Häublein in: Münch- 

Komm, $569 Rn. 35; Wöstmann in: BamhergerRoth 569 

Rn. 19). DerBGH schließt sichder letztgenannten Auffassung 

an: Aus der Gesetzesgeschichte sei abzuleiten, dass der 

Gesetzgeber den Mieter einer preisgebundenen Wohnung 

nicht im gleichen Maße für schutzbedürftig erachtet wie den 

Mieter einer freifinanzierten Wohnung. Die Entscheidung des 

BGH ist aus rechtssystematischen Gründen nicht zu beanstanden, 

weil die Analogie eine planwidrige Gesetzeslücke 

voraussetzt, an der es vorliegend fehlt. Die Ansicht des Gesetzgebers 

trifft allerdings nur teilweise zu. Zwar scheidet eine 

ents~rechende Anwendung des 8 569 Abs. 3 auf die Kosten- 

zahlung bestehen zwischen der fostenmieterhöhung nach den 

$$ 4, 20 Abs. 4 NMV und der Erhöhung nach $ 560 Abs. 4 

BGB keine wesentlichen Unterschiede. Insoweit wäre ein ge- 

setzlicher Kündigungsschutz in dem (geringen) durch B 569 

Abs. 3 NI. 3 gewährten Umfang durchaus angezeigt. 

RiLG a. D. Hubert Blank, Mannheim 

achten ... Entschuldigt ist ein ~echtsi;rtum nur dann, wenn der 

irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt 

mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu 

9 548 Ahs. 2 BGB 

rechnen brauchte. Nach allgemeinen Grundsätzen muss der Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schön- 

Mieter darlegen und beweisen, dass er ohne Verschulden an hcit,reparaturklaii,el üii den \'t.rniietcr einen Al)g~ltungcder 

Entrichtung der Miete gehindert war." Ein schuldaus- I~ctr~g lur nicht durchgeführte Srhünheil>reparaturen, so 

schließender Rechts- oder Tatsachenirrtum wird also so gut uiiti*rlicgt der sich Iiicrau~ i~grl>cnde I$creicherungsanwie 

nie vorliegen. Dem Mieter ist zu raten, im Zweifelsfall nriich des \lieter, dcr kurzen \eriährunu des S 5lX.\lii.Z 

den ~rhöhungsbetrag unter Vorbehalt zu zahlen und sodann BGB (Bestätigung und ~ortführui~ von E~~,-urteil vom 

den Bereicherungsans~ruch - . wegen rechtsgrundloser Zahlung 4. Mai 2011 - ViiI ZR 195110, NJW 2011,1866 [= WuM 

Jcr Erli~~liiiii~~hcrr.~~c gclirnJ /U iiidch,~n. 111 Ji,.~ciii \':rt.~lircii 2011,3631). 

k:iiiii die I3cre:liii~uii~ ilcr I~r11~~1iiiii.' der I3crricl>~ki~~leiivorauszahlungen 

übeqkft werden, ohne dass dies mit dem BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 -VIII ZR 12112 

Risiko des Wohnungsverlustes verbunden ist. 

(LG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 2011 - 65 S 10111;AG 

2 l)ie Jl~cicrl~,~liu~i~ II.I:II l)ur.I~~iil~rtiiig c~iier JIotlcr~ii\ie- Neukölln, Urteil vom 18. November 2010 - 7 C 287110) 

iuni ~,ri;~l:r - \i ir. Jic Ei.h.iliiiiir der I3ctrich~k.~~tc~n1):1~1~:h~lc~ 

odGdie ~Fhöhung der ~etnebshstenvorauszahlun&n - ehen- I Zum Sachverhalt: Der Kläger war bis zum 3 1. August 2007 

falls auf Grund einer einseitigen Erklärung. Auch hier ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. im Mietverstreitig, 

ob eine fristlose Kündigung in jedem Fall eine vortrag vom 18. Januar 1980 ist in den Allgemeinen Vertragshergehende 

rechtskräftige Vemrteilung zur Zahlung voraus- bestimmungen unter Nr. 5 ,,Erhaltung der überlassenen Räusetzt 

(LG Berlin, ZMR 1989,305; Hinz, NZM 2010,57,67), me" ein Fristenplan zur Durchfühmng der Schönheitsrepaoder 

ob $569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nur gilt, wenn der Vermieter raturen enthalten und in Absatz 2 unter anderem Folgendes 

eine Zahlungsklage erhoben hat (Emmerich in: Staudinger geregelt: 


..

,.121 ... 

Dos Mitxlied isi nicht beieciirigt, ohne Ziimuiig der Geiiossenschqit 

vor, der bisherigen Aurführurigrari abzuweichen ... " 

2 Mit Schreiben vom 3. Juli 2007 untersagte die Beklagte dem 

- ~ ~~ - - 

forderte stattdessen einen AusgleichsbetragAin Höhe von 

7310€, den der Kläger am 8. August 2007 bezahlte. Mit 

Schreiben vom 25. November 2009 und vom 9. Dezember 

2009 forderte der Kläger die Beklagte erfolglos zur Rückzahlung 

dieses Betrages auf. 

3 Mit der am 23. April 2010 eingereichten und am 15. Juni 

2010 zugestellten Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf 

Zahlung von 7310 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher 

Anwaltskosten in Höhe von 661,16 € nebst 

Zinsen in Anspmch. Die Beklagte beruft sich auf Verjahrung 

des geltend gemachten Anspruchs. 

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht 

hat - nachdem der Kläger die Klage in Höhe von 

1775.08 € sowie der geltend gemachten Rechtsanwaltskosten 

zurückgenommen hatte - auf die Berufung des Klägers 

der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in 

Höhe von 5534,92 € nebst Zinsen stattgegeben. Mit der vom 

Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte 

die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 

5 Die Revision hat Erfolg. 

6 Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hat - soweit 

für das Revisionsverfahren noch von Interesse - zur Begrün- 

dung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 

7 Die Beklagte habe den vom Beklagten nach Klagenick- 

nahme noch geforderten Betrag ohne Rechtsgrund erlangt und 

sei daher gemäß $ 812 Abs. 1 Satz1 Alt. 1 BGB zu dessen 

Rückzahluns veroflichtet. Die vertragliche Regelung über die 

abweichen dürfen, sei unwirksam. 

X Der Anspruch des Klägers sei entgegen der Auffassung des 

Amtsgerichts nicht verjährt. Die kurze Verjährungsfrist des 

$ 548 Abs. 2 BGB sei auf die auf Rückzahlung von Abgel- 

für die Frage, ob die gezahlten Ahgeltungsbeträge zurück- 

verlangt werden könnten, spiele der Zustand der Mietsache 

- -, bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Rolle, so dass das 

zentrale Argument für eine Anwendung des $ 548Ahs. 2BGB 

entfalle. Dabei werde von der Kammer nicht verkannt, dass 

Sinn und Zweck des $548 Abs. 2 BGB darin liege, die wech- 

selseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien - auch be- 

reicherungsrechtlicher Natur - nach Beendigung des Miet- 

verhältnisses möglichst rasch abzuwickeln, und deshalb S: 548 

Abs.2 BGB weit auszulegen sei. Zwar sei der Zustand der 

Mietsache bei der Festlegung des Abgeltungsbetrags von Be- 

deutung, nicht jedoch bei der Entscheidung über die Rück- 

fordemng desselben. Hier komme es allein auf das Bestehen 

des Rechtsgrundes an, welcher bei Unwirksamkeit der Reno- 

vierungsklausel fehle. 

. ,\u,.li J., Jir. hli~,izi. .lic ~.iii-ii Zhgcliiiiig~hc~i~:~~ h~/.~lill 

l..,iidii iii I'.,lsc ,liewr Eiii~;lieiJuii: Ihi.>\cr siiiiiileii. '11, Jii 

~ietei, die ~chönheitsre~araturen äufgrund einer unwirk- 

samen Klausel ausgeführt hatten und nach Erhebung der Ver- 

jähmngseinrede durch denVermieter ihre Aufwendungen nach 

Ablauf der in 548 Abs. 2 BGB bestimmten Frist nicht mehr 

mit Erfolg zunickfordern könnten, rechtfertige keine andere 

Bewertung. 

io Ii. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht 

stand. Der vom Kläger geltend gemachte Rückforderungs- 

anspruch ist gemäß $548 Abs.2 BGB verjährt. 

I i 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, 

dass die in Nr. 5 Abs. 2 des Mietvertrags bestimmte Regelung 

über die Ausfühmne von Schönheitsre~araturen den Mieter 

iuhriiii;,~ri \,~r~~lir

17 111. Das Berufuiigsurteil kann nach allem keinen Bestand 

haben; es ist aufzuheben ($ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine wei- 

teren Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache 

selbst zu entscheiden ($563 Abs. 3 ZPO). Da der geltend 

gemachte Anspruch verjährt ist, hat die Klage keinen Erfolg. 

Die Benifung des Beklagten gegen das die Klage abweisende 

Urteil des Amtsgerichts ist daher zurückzuweisen. 

oj 549 Abs.3 BGB 

Zum Begriff des Studentenwohnheims im Sinne des 8 549 

Abs.3 BGB. 

BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - V111 ZR 9211 1 

(LG Heidelberg, Urteil vom 25. Februar 201 1 - 5 S 87110; AG 

Heidelberg, Urteil vom 10. September 2010 - 30 C 280109) 

I Zum Sachverhalt: Der Kläger (ursprünglich 0. S., nach 

dessen Tod seine Erben) nimmt den Beklagten auf Räumung 

eines möblierten Wohnheimzimmers in Anspruch. Die Par- 

teien streiten darüber, ob es sich dabei um Wohnraum in ei- 

nem Studentenwohnheim im Sinne des $ 549 Abs. 3 BGB 

handelt und deshalb der soziale Kündigungsschutz ($573 

BGB) keine Anwendung findet. 

2 Das Anwesen des Klägers, in dem der Beklagte seit dem 

1. März 2004 ein Zimmer bewohnt, verfügt über 67 Zimmer, 

von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. 

Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studentenwohn- 

heim erteilt. 63 Zimmer wurden aus Landesmitteln zur För- 

derung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert; die 

. 

räume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt. Die gegen- 

wärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten beträgt 

190 E. 

3 Die mit den Mietem abgeschlossenen Verträge sind regel- 

mäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich ieweils um 

" U 

mester in dem Wohnheim des Klägers, einige - wie der Beklagte 

- auch viele Jahre. Am 27. Dezember 2008 kündigte 

der Kläger dem Beklagten schriftlich unter Hinweis auf 

„Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" zum 

31. März 2009. 

4 Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Raumung 

und Herausgabe verurteilt. Die dagegen gerichtete Berufung 

des Beklagten ist erfolgreich gewesen. Mit der vom 

j Die Revision hat keinen Erfolg 

6 Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht (LG Heidel- 

berg, WuM 201 1, 167) hat zur Begründung seiner Entschei- 

dung im Wesentlichen ausgeführt: 

7 Dem Kläger stehe mangels wirksamer Kündigung kein An- 

spruch auf Räumung und Herausgabe des möblierten Zim- 

mers zu. Die Vorschrift des $573 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach 

derVermieter die Gründe für ein berechtigtes Interesse in dem 

Kündigungsschreiben anzugeben hat, sei vorliegend an- 

wendbar, da die Voraussetzungen des $ 549 Abs. 3 BGB zum 

Vorliegen eines Studentenwohnheims nicht erfüllt seien. 

8 Dass sich sein Zimmer in einem als „Studentenwohnheim" 

lung eine

aaO Rn. 34f.; Weitemeyer in EmmerichISonnenschein, aaO; 

Palandweidenkaff, BGB, 71. Aufl., $ 549 Rn. 20; Feldhahnl 

Schmid in PrüttingtWegefleinreich, BGB, 7. Aufl., $ 549 

Rn. 8; BamhergerIRothEhlert, aaO; HerrleinIKandelhardl 

Both, Mietrecht, 3. Aufl., $550 BGB Rn. 25; vgl. auch OLG 

Bremen, NJW-RR 1989,266 [=WuM 1989, 1221; AG Frei- 

hurg, WuM 1987, 128; AG München, aaO; aA Münch- 

KommBGBlBieber. 6. Aufl.. 5 549 Rn. 30: Soergel/Heintz- 

L 

ist, eine Vielzahl von Studenten mit Wohnraum zu versorgen 

(LG Konstanz, aaO; Stemel, aaO; SoergelIHeintzmann, aaO; 

vgl. auch ErmanLÜtzenkirchen, aaO; aA Münch-KommBGBI 

Bieber, aaO). 

is b) Der Senat folgt der vom Bemfungsgericht vertretenen 

Auffassung. Aus der Entstehungsgeschichte des $ 549 Abs. 3 

BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber die Einschränkung im 

möglichst vizen Studierenden dac~ohnen ineinem Studentenwohnheim 

zu ermöglichen und dabei alle Bewerber eleich 

zu behandeln; diese Zielnchtung muss sich, wie das Bemfungsgericht 

richtig gesehen hat, in einem entsprechenden 

Belegungskonzept niederschlagen. 

19 aa) Die Vorschrift geht zurück auf die Regelung in $564b 

Abs. 7 Nr. 3 BGB aF, die durch das Gesetz zur Erhöhung 

des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 

(BGB1. I S. 1912) eingeführt wurde. Hintergmnd der Novellierung 

war, dass es den Trägern von Studentenwohnheirnen 

nicht mehr lösbare rechtliche Schwierigkeiten bereitete, die 

Mietvertrage mit den Studenten zeitlich zu begrenzen und so 

eine möglichst große Zahl von Bewerbern in den Genuss eines 

günstigen Wohnheimplatzes zu bringen (sog. Rotationsprinzip). 

Die Fluktuation der Belegung wurde jedoch vom 

Gesetzgeber im Hinblick auf den zu . geringen - Bestand an 

\\'~~hiiIicii~~~~l.it~eii .~,i,(.iriiii.l:~i J~~stil~~~~lihclii~i.l.u~i~ .I,, 11o1- 

riciidi- uii$~,.cli~,n (BTDr,. 9 207\>. 5. 1 I,. 

20 bb) Der vom Gesetzgeber gewollte zügige Bewohnerwechsel 

bei gleicher Behandlung der Interessenten kann nur 

erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein 

Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen 

ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten 

mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstraktgenerellen 

Kriterien nraktiziert. Die Dauer des Mietverhält- 

oder dem eigenenlfreien Belieben des Vermieters überlassen 

bleiben. g 549 Ahs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter 

eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht 

genehmen Mietern zu ermöglichen. Die für Studentenheime 

vorgesehene Ausnahme vom sozialen Kündigungsschutz dient 

allein dem sozialen Zweck, eine Fluktuation zu ermöglichen 

und den frei werdenden Wohnraum wiederum anderen Stu- 

denten unter Wahrnng des Gleichbehandlungsgrundsatzes zur 

Verfügung zu stellen. 

dabei - worauf das ~emfungsgekcht ebenfalls zu Recht abstellt 

- mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender 

Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten 

tatsächlichen Ubnng ergeben. 

22 cc) Die Höhe der Miete allein ist hingegen - anders als die 

Revision meint - kein hinreichendes Kriterium, auch wenn 

Zimmer in Studentenwohnheimen in der Regel deutlich güns- 

,. . 

ge, ob wohnraum ,,preiswert" ist oder nicht, schwer zu beur- 

teilen ist, kann allein mittels einer günstigen Miete die vom 

448 

Gesetzgeber gewollte Fluktuation nicht erreicht werden. Viel- 

mehr verhält es sich so, dass bei einer besonders günstigen 

Miete die Studenten möglichst lange in dem Wohnheim ver- 

bleiben werden und so andere Interessenten gerade keine 

Möglichkeit haben, in den Genuss eines Wohnheimplatzes zu 

kommen. Umgekehrt steht nichtjeder erzielte Gewinn der Ein- 

stufung eines Anwesens als Studentenwohnheim entgegen, 

sofern der Vermieter dennoch ein Konzent praktiziert, bei dem 

23 4. Gemessen an den vorgenanntenVoranssetzungen handelt 

es sich bei demklägerischen Anwesen nicht um ein Studenten- 

wohnheim im Sinne des $549 Ahs. 3 BGB. Denn es ist nicht 

ersichtlich, dass in dem vom Kläger betriebenen Wohnheim 

ein abstrakt-generellen Kriterien folgendes soziales Ro- 

tationssvstem praktiziert worden wäre. Die in den Mietver- 

trägen enthaltene Befristung auf ein Jahr mit Verlängerungs- 

ontion für ieweils ein weiteres Semester stellt entgegen der 

kffassung der Revision noch kein „soziales forations- 

system" dar. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die vertrag- 

1icheVerlängerungsoption vom Kläger zumindest im Rahmen 

einer beständigen Praxis nach einem bestimmten, auf die 

gleichmäßige Berücksichtigung aller Studenten gerichteten 

Fluktuationsmodus ausgeübt worden wäre. 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Beate Otto, Heidelherg 

Hinweis der Redaktion: Das Urteil des Berufungsgerichts 

ist ahgedmckt in WuM 201 1, 167. 

$554 Ahs.2 Satz 1 BGB 

013 cinc \oiii \rriiiirter heabsiclitiglr %Ioderiiisirrung\iiialliiali~iir 

cinc \krhc*scrune dcr \lictsachc dar,tcllt. i>i 

grundsätzlich nach dem Zustand der ~ ohnung 

einschließlich der vom Mieter vorgenommenenverhesserungsmaßnahmen 

zu beurteilen; unberücksichtigt 

bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig 

vorgenommene bauliche Veränderungen. 

BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 -V111 ZR 1 1011 1 

(LG Berlin, Urteil vom 11. März 201 1 - 63 S 469109; AG 

Berlin-Mitte, Urteil vom 11. August 2009 - 14 C 342108) 

i Zum Sachverhalt: Die Beklagten sind seit dem Jahre 1996 

Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Wohnung 

verfügt über eine von der Vormieterin mit Zustimmung des 

fniherenvermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin einge- 

baute Gasetagenheizung, für die die Beklagten der Vormietenn 

eine Ablösesumme gezahlt haben. Zuvor war die Wohnung 

mit Kohleöfen beheizt worden. 

2 Mit Schreiben vom 21. Mai 2008 kündigte die Klägerin den 

Beklagten an, deren Wohnung durch eine Modemisiemngs- 

maßnahme gemäß 5 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Ener- 

gieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus 

vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die 

liche Umlage mit 19,66£ und den nachAnschlu& an die Gas- 

Zentralheizung neu zu zahlenden Heizkostenvorschuss mit 

113,52 € pro Monat. Die Beklagten stimmten derMaßnahme 

nicht zu. 

3 Die Klägerin hat daraufhin mit der vorliegenden Klage die 

Vemrteilung der Beklagten zur Duldung des Anschlusses an 

die Gaszentralheizung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage 

abgewiesen. Auf die Bemfung der Klägerin hat das Landgericht 

das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Beklag- 

WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 812012

ten antragsgemäß verurteilt. Mit ihrer vom Berufungsgericht 

zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung 

des erstinstanzlichen Urteils. 

4 Die Revision hat Erfolg. 

GE 201 1,57 f.; GE 2010,1273; Urteilvoin4. Dezember2007 

- 63 S 130107, juris Rn. 5; GE 2004, 236; jeweils zu 5 554 

BGB; LG Berlin, NZM 1999,1036; GE 1998,616; LG Hamburg, 

ZMR 1984,60; jeweils zurvorgängerregelungin $541b 

BGB aF, StaudingerIEmmerich, BGB, Neubearb. 2011,$ 554 

A~~ den ~,.",,d~,,: 1, ~ ~ ~ hat zur B ~ ~. Rn. f 23; Emmerich ~ ~ in EmmericWSonnenschein, ~ ~ ~ Miete, ~ 10. ~ i 

gründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Aufl., $554Rn. 11; Kinnein KinnelSchach/Bieber, Miet- und 

Mietprozessrecht, 6. Aufl., $554 BGB Rn. 55; Schmid, Miet- 

6 Die Klagerin habe gegen die Beklagten einen Anspruch 

recht, 2006, § 554 Rn. 20; sternel, ~ i~tr~~ht~kt~~ll, 

4.~~fl., 

gemäß $554Abs.l BGB (gemeint: $554Abs.2Satz1 BGB) 

Rn.IV 326f.; ders. in Huff, Neues Mietrecht, 2001, S. 89, 

auf Duldung des Anschlusses der von ihnen innegehaltenen 

102f.; ~ ~ ~ ~ BGB, ~ / 13, Aufl,, ~ ~ § 554 ~ Rn,24; ~ ~ ~ 

Wohnung an die Gaszentralheizung, daes sich hierbei um eine j u n s p ~ ~ ~ ~ ~ ~ / 5, i Aufl,, l ~ 554 Rn, ~ 9), ~ , 

Modernisierungsmaßnahme handele. Modernisierungsmaßnahmen 

seien bauliche Veränderungen der Mietsache, die 12 Nach anderer Ansicht ist hingegen bei der Beurteilung der 

deren Gebrauchswert erhöhten und eine bessere ~~t~~~~ Fr%e, ob es sich bei der vomVermieter geplanten Maßnahme 

gegenüber dem vom Vermieter zur Verfügung gestellten zu. Um eine Modernisierung handelt, auf den gegenwärtigen Zustand 

ermöglichten, Dies sei vorliegend der Fall, da der vom stand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorge- 

Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand derjenige ohne "~"menenverbesserungsmaßnahme~ abzustellen (AG Ham- 

Sammelheizung, mithin die Ausstattung mit ~ohleöfe~ sei. burg, WuM 1993,41,42; so wohl auch LG Berlin, MM 2003, 

Demgegenüberstelle der Anschluss andie Gaszentralheizung 193 [vgl. hierzu KG, WuM 2008, 5971; AG Münster, WuM 

eine Modernisierungsmaßnahme dar. 

1996, 268 f.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 554 

Rn.41). 

7 Maßgebend für die Beurteilung einerverbessemng des Gebrauchswerts 

sei der vom Vermieter zur Ver. 13 h) Der Senat hat dievorstehend genannte Frage bishernicht 

fügung gestellte, nicht der vom Mieter, sei es auch mit Ge. entschieden. Er hat sie im Senatsurteil vom 24. September 

nehmigung des Vermieters, geschaffene Zustand. vertrags. 2008 (V111 ZR 275107, NJW 2008, 3630 Rn. 33f. [=WuM 

gemäß sei vorliegend die ~~~~~~t~~~~ mit einer ofenheimng, 2008,6671) mangels Entscheidungserheblichkeit offen lassen 

~ , ~ spreche ~ f schon ü ~ die ~~~~l~~~ in 3 der ~~l~~~ I des können. Er entscheidet sie nunmehr im Sinne der letzt- 

~ i ~ t ~ ~ wonach , . t ~ ~ der ~ ~ , , i , die überprüfung ~ t ~ und ~ genannten Aiiffassung. Bei der Frage, ob die vom Vermieter 

wartung der ofen und/oder ~ ~ regelmäßig ~ auf seine ~ beabsichtigte ~ ~ Maßnahme ä eine t Verbesserung ~ der Mietsache 

~~~t~~ vornehmen solle, üb^^ hinaus hätten die ~ ~ k l dxstellt, ~ ~ ist . grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der 

ten selbst eine ~~i~~~~~ dervormieterin vorgelegt, nach deren Wohnung abzustellen; unberücksichtigt bleiben lediglich 

Inhalt sie die Gasetagenbeizung von dieser direkt gegen zah. etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorlung 

einer Abstandssumme übernommen hätten. Die Gaseta- genommene Veränderungen. 

genheizung sei daher nicht vom Vermieter gestellt worden. 14 aa) Der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsmaß- 

~i~ darüber hinaus vorgebrachten ~ i der B ~. nahmen ~ des Vermieters ~ m dulden, ~ liegt die ~ Zielsetzung des d 

klagten griffen nicht durch. Insbesondere lägen keine sozia. Gesetzgebers zugrunde, volkswirtschaftlich und ökologisch 

Ien ~ärt~~ründ~ vor, denn die ~ ~ kwendeten l ~ lediglich ~ t ~in"volle ~ ~ Modernisierungsmaßnahmen und damit zugleich die 

ein, sie müssten nun erhöhte Vorschüsse zahlen, Dass dies im Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu fördern 

ver~ältnis zu ihrem~inkommen oder zu den bisher getätigten (vgl. BT-Drs. 1414553, S. 2 und 36; Schmidt-FuttererEisen- 

Aufwendnngen auf die Heizung eine Härte darstelle, hätten ~chmid, Mietrecht, 10. Aufl., $554 BGB Rn.5); zudem soll 

sie nicht dargelegt. 

der Vermieter in die Lage versetzt werden, den objektiven Gebrauchs- 

und Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im 

9 11. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachpnifung nicht 

I~~~~~~~~ einer besseren Verinietbarkeit zu erhöhen (vgl, 

stand.Mitdervom Berufungsgericht gegebenen Begründung 

senatsu,.teile vom 13. ~~b~~~ 2008 - VIII ZR 105107, NJW 

kann ein Anspruch der Klagenn auf Duldung des Anschlusses 

2008, 1218 [ =wu~ 2008, z19, Rn, 21; vom 28, September 

der Wohnung an die im Haus vorhandene Caszentralheizung 

201 1 VIII ZR 326110, NJW 201 1,3 514 201 6251 

nicht bejaht werden. 

~ 

Rn. 23; jeweils mwN; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 

10 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht 3. Aufl., 5 554 Rn. 1). Unter Berücksichtigung dieser Zwecke 

den von der Klägerin auf der Gmndlage der von der Revision ist es nicht gerechtfertigt, bei der Frage, ob eine vomVermieter 

nicht beanstandeten Modernisierungsankündigung geltend beabsichtigte Maßnahme m einer Verbesserung der Mietsa- 

gemachten Duldungsanspruch unter dem Gesichtspunkt des che führt, auf einen fiktiven Zustand unter Außerachtlassung 

Vorliegens einer Modernisierungsmaßnahme gemäß S: 554 genehmigter Mieterinvestitionen abzustellen. Vielmehr ver- 

Abs. 2 Satz 1 BGB geprüft. Das Berufungsgericht hat jedoch hielte sich der Vennieter widersprüchlich, wenn er einerseits 

bei der Beurteilung, ob mit der angekündigten Modernisie dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten m 

rungsmaßnahme eine - von ihm alleine in den Blick genom- modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen 

mene- Wohnwertverbesserung gemäß 5 554 Abs. 2 Satz 1 Modernisierungden auf dieseweise vomMieter geschaffenen 

Alt. 1 BGB verbunden ist, rechtsfehlerhaft den von der Klä- rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte. Erst 

gerin erstrebten Anschluss der Wohnung an die im Haus vor- recht gilt dies, wenn - wie hier - eine Verbesserung in Form 

handene Gaszentralheizung mit einer vor Beginn des streit- des Einbaus einer Gasetagenheizung durch einen früheren 

gegenständlichen Mietverhältnisses gegebenen Ausstattung Mieter durchgeführt und somit bei Beginn des aktuellen Miet- 

der Wohnung mit Kohleöfen verglichen. verhältnisses schon vorhanden war. 

I I a) In der Rechtsprechung der Instanzgenchte und in der Li- 1s bb) Die Dispositionsbefugnis des Vermieters wird insoweit 

teratur wird allerdings überwiegend die Auffassung vertreten, nicht unzulässig eingeschränkt. Denn der Mieter hat grund- 

dass das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme gemäß sätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm ge- 

5554Abs.ZSatz I BGB nachderbeabsichtigtenveränderung stattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit 

des vom Vermieter geschuldeten Zustandes zu beurteilen sei. dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohn- 

Maßgeblich hierfür sei allein der vomVermieter zur Verfügung komforts vorzunehmen (Senatsnrteil vom 14. September 201 1 - 

gestelltezustand, sodassVerbesserungsmaßnahmendesMie- V111 ZR 1011 1, NZM 2012, 154 [=WuM 2011, 6711 Rn. 11 

ters auch dann außer Betracht zu bleiben hätten, wenn sie mit mwN). Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen 

Zustimmung desVermieters erfolgt seien (so etwa LG Berlin, Maßnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese 


an Bedingungen zu knüpfen uiid so sicherzustellen, dass die 

vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von 

ihm beabsichtigten Investitionen in Ubereinstimmung bringen 

lassen und- falls vomVermieter gewünscht - dauerhaft in der 

Wohnung verbleiben. Selbst wenn aber die Vertragsparteien 

eine Vereinbarung über den dauerhaften Verbleib der Mieterinvestition 

in der Wohnung nicht getroffen haben, wird der 

\'-riiiicrcr tiiie .\it.unuii- J.,, \\'~~ii.ihiiici.~~lii~ J;, \Ii~.i-r\ 

i Z 53') I3CiKf iii .l,.r 11i.+1 ii:i;Ii ,\ 552 RGH .~I)\\ciiilcii ksiiiii:n. 

16 CC) Entgegen der überwiegend vertretenen Auffassung sind 

die vom Mieter bereits getätigten Aufwendungen nach dem 

Gesetzeswortlaut nicht lediglich im Rahmen der die Dulduugspflicht 

ausschließenden Härte gemäß 554Abs. 2 Satz 2 

BGB zu beiücksichtigen (so aber bereits Schmidt-Futtere11 

Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rn. C 166 g). Der 

Gesetzgeber wollte mit der Aufnahme der vom Mieter getätigten 

Verwendungen als Gmud für eine Härte zwar sicherstellen, 

dass vorausgegangene eigene Verwendungen des 

Mieters auf die Mietsache bei der Abwägung, ob ein Duldungsanspruch 

ausgeschlossen ist, zu berücksichtigen sind 

(BT-Drs. 912079, S. 12). Hieraus folgt aber nicht, dass bei der 

~nsowez ist allein entscheidend, ob durch die geplante Maßnahme 

objektiv der Gebrauchs- oder Substanzwert der gemieteten 

Raume oder des Gebäudes erhöht beziehungsweise 

eine Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird (vgl. 

BT-Drs. 912079, S. 12). Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt 

sind, etwa weil die vom Vermieter geplante Modernisierung 

über das hinausgeht, was der Mieter zur Verbesserung 

der Mietsache unternommen hat, ist im Rahmen der dann 

grundsätzlich bestehenden Duldungspflicht des Mieters zu 

prüfen, ob die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen - 

etwa wegen der vomMieter auf eigene Kosten vorgenommenen 

Umbau- undVerbesserungsmaßnahmen - eine unzumutbare 

Härte darstellt. 

in der Modernisierungsa:kündigung der kfägerin auch an- 

gesprochene - Maßnahme zur Energieeinsparung gemäß 

5 554 Abs.2 Satz1 Alt. 2 BGB sein. Dies kann jedoch nicht 

losgelijst von den Umständen des Einzelfalls beurteilt wer- 

den. Das Bemfungsgericht hat - von seinem Rechtsstandpunkt 

aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob der 

in der Revisionserwiderung wiederholte, unter Sachver- 

ständigenbeweis gestellte Vortrag der Klägerin zutrifft, die 

moderne Gaszentralheimng, an die alle Wohnungen des Hau- 

ses mit Ausnahme derjenigen der Beklagten angeschlossen 

seien, sei erheblich energiesparender als die in der Wohnung 

der Beklagten vorhandene Gasetagenheizung. Diese Fest- 

stellungen werden nachzuholen sein. 

19 111. Nach alledem kann das angefochteneurteil keinen Be- 

stand haben; es ist aufzuheben (5562Abs. 1 ZPO). Die Sache 

ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an 

das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erfor- 

derlichen Fe~ko\tcii;irte~i iii deii irrt;ixdiirrh drii \'erniicter 

iht iii die\ciii Falle niir niit %ustinimiiiic des hlieters 

möglich. Eine solche Zustimmung liegt m;ht in der 

bloßen jahrelangen Zahlung der Betriebskosten, wenn 

nicht der Vermieter nach den Gesamtumständen davon 

ausgehen konnte, dass der Mieter einer Umlage weiterer 

Betriebskosten zustimmen werde. 

3. Sind die Rechenschritte zur Verteilung der einzelnen 

Kosten nicht erkennbar und nachvollziehbar und sind die 

Flächen, nach denen die Verteilung vorgenommen wurde, 

aus der Betriebskostenabrechnung nicht ersichtlich, ist 

diese formell fehlerhaft. 

4. Zur Umlage vertraglich nicht geregelter Wärmecontracting-Kosten. 

5. Teilt der Mieter dem Vermieter mit. in welcher Höhe er 

Vorauszahlungen auf kalte ~etriebskoiten und Heizkosten 

ieweils leistet. lieet darin eine Tilgunzsbestimmune zem. 

366 Abs. 1 ~ ~ ~ yfür d den i e verherer verbindli&%t. 


AG Dortmund, Urteil vom 19. Juni 2012 - 425 C 1232112 

Zum Sachverhalt: Die Klägerin hat von der V Wohnstätten 

init Mietvertrag vom 18. März 1986 eine damals dem Ge- 

meinnützigkeitsrecht unterliegende Wohnung gemietet. $4 

des Mietvertrags, in dem es heißt, dass „neben der Miete für 

folgende Kosten . . . folgende monatliche Vorauszahlungen ... 

zu entrichten" sind, ist durchgestrichen. Im Mietvertrag 

befindet sich der Hinweis, dass die „Erläuterungen zum Miet- 

vertrag" Bestandteil des Mietvestsags seien. In diesen heißt 

es. dass es sich bei der Miete um die Kostenmiete handelt. Zu 

U -' 

wässer;ng), die Kosten der Wasserversorgung, der ~eiiung, 

der Schomsteinreinigung, der Versicherungen und der Garten- 

pflege. 

U 

~--- -~ 

stellung der Beheizung auf Wärmecontracting an, welche ab 

1.1.2001 erfolgte. In der Folgezeit gab es Streit zwischen der 

Fa. V und den Mietern dieses und vieler anderer Häuser 

darüber, ob diese Umstellung zulässig war. Die Fa. V einigte 

sich damals mit dem Mieterbund darauf, eine Schiedsstelle 

einzurichten, die die Rechtmäßigkeit überprüfen sollte. Die 

Schiedsstelle kam m dem Ergebnis, dass die Fa. V die Ein- 

führung des Wärmecontractings unzureichend angekündigt 

hatte. Daraufhin erstattete die Fa. V. für das Jahr 2001 der Be- 

klagten 218,79 € Heizkosten zurück. 

Rechtsnachfolgerin der Fa. V wurde die D. A. Diese schrieb 

unter dem 27.4.2007, dass der BGHdie Umstellung aufWär- 

mecontracting geprüft und für einige Fälle als unzulässig er- 

klärt habe. Man habe sich mit dem Deutschen Mieterbund 

auf ein vereinfachtes Verfahren der Erstattung geeinigt. Der 

Beklagten wurden für die Jahre 2001 und 2002 nochmals 

432,48 € gutgeschrieben. 

Die Klägerin, eine Gesellschaft aus den Niederlanden, hat das 

Grundstück wohl im Jahre 2007 oder später erworben. Sie 

hat unter dem 22.9.2010 der Beklagten eine Betriebskosten- 

abrechnung für das Jahr 2009 zukommen lassen. Diese 


schließt bei den kalten Betriebskosten mit einem Nachzahlungsbetrag 

von 215,13 € und bei den Heizkosten von 

207,64€. Die Klägerin erhöhte die Vorauszahlungen ab 

1.11.2010um 31,00 £. In derBetriebskostenabrechnung werden 

verschiedene Abrechnungsschlüssel benutzt, die sich aus 

unterschiedlichen Ahrechnungskreisen zusammensetzen. Zur 

Vorverteilung heißt es, dass die Kosten für die Gehäudeversichening 

von 169 307,53 E, für die Haftpflichtversicherung 

von 9258,25 €, für die Gartenpflege von 260524,70 € und 

Hauswartskosten von 391 057,30 £ jeweils auf die Häuser in 

Dortmund verteilt worden wären. Es folgt eine Liste mit Ca. 

1 189Anschnften in Dortmund. In derAbrechnung werden auch 

1 die Kosten für Hausmeister, Allgemeinstrom, Oberflächen- 

Wasser und Dachrinnenreinigung auf die Beklagte verteilt. Die 

1 

Heizkosten umfassen die Kosten für Wärmecontracting. 

5 

Die Beklagte erhob mit Schreiben des Mietervereins vom 

20.10.2010 Einwendungen gegen die Abrechnung und teilte 

mit, dass sie ab dem 1.11.2010 nur Vorauszahlungen von 

165,006, also 20,00 € weniger als vouder Klägennverlangt, 

zahlen werde; hiervon sollten 80,OO € auf die kalten Betriebskosten 

und 85,00 £ auf die Heizkosten entfallen. Die 

geforderten Nachzahlungsbeträge aus der Abrechnung für 

2009 hat die Beklagte nicht beglichen. Die Klägerin hat die 

Zahlungen von 165,00 £ monatlich zunächst auf die erhöhten 

Behiehskostenvorauszahlungen verrechnet, so dass ab November 

2010 bis Januar 2012 jeweils 20,00 £ m wenig an 

Grundmiete bei ihr verbucht wurden. Sie verlangt mit der vorliegenden 

Klage die Zahlung von 300,00 € Mietrückstand 

sowie die Nachzahlungsbeträge aus der Abrechnung für 2009 

in Höhe von 422,77 E. 

Unter dem 28.6.2011 erteilte die Klägerin durch ihre Verwaltung 

die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 

2010. Diese entspricht im Wesentlichen der Ahrechnung für 

das Jahr 2009 und schließt mit einer Nachzahlung von 

247,35 €, die gleichfalls mit der vorliegenden Klage geltend 

gemacht werden. 

Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihre Abrechnungenformell 

und materiell ordnungsgemäß seien. Da seit Jahren über 

die Betriehskosten in der vorliegenden Art abgerechnet worden 

sei, müsse die Beklagte auch die ursprünglich nicht vereinbarten 

Betriehskosten zahlen. 

Die Beklagte ist der Auffassung, die Grundmiete in voller 

Höhe gezahlt zu haben und Kosten des Wärmecontractings 

ebenso wenig tragen zu müssen wie dienicht vereinbartenBe- 

die Zahiung verlangen. 

rechnung ist in Teilen form21 unwirksam und in weiteren 

Teilen materiell fehlerhaft, so dass nach Abzug der Voraus- 

zahlungen kein Nachzahlungshetra~ übrig bleibt. 

. . 

I . I>!: kc~\icii iiir Jic kl.~ii~riici~i.~r 

rirdrii 711,4'1 £ iiiiJ Ji., Di~lii iiiiiciirciiii.'iiii< .i'J. 12 C iiiii.. 

sen von der ~ekagten mangels vertraglicherAbrede nicht getragen 

werden. 

Im ursprünglichen Mietvertrag sind diese Kostenarten nicht 

als umlagefahig vereinbart worden. Dass in der Folgezeit auf 

Grund der Uherleitungsvorschriften in der 11. BV diese Positionen 

durch Gestaltungserklärung als umlagefähig vereinhart 

wurden, ist nicht ersichtlich. Es ist schon zweifelhaft, dass 

hier überhaupt preisgebundener Wohnraum vorgelegen hat. 

i 117,.;7 E . .\Ilg.~ii~~~iri 

gebundene Wohnung nur die Umlage einzeGer ~etnebskos- 


ten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch ein- 

seitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer 

Betriebskosten im Sinne des $ 27 11. BV erreichen, indem er 

dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt. Nach An- 

sicht des BGH (NJW 2010,1744 = WuM 2010,364 = NZM 

2010,436 = MietPrax-AK, § 20 NMV Nr. 2 mit Anm. Eisen- 

schmid; Schach, jurisPR-MietR 1212010 Anm. 2; Kinne, GE 

2010,725; Lützenkirchen, MietRB 2010,189; Drasdo, NJW- 

Spezial 2010,418) kann dies auch dadurch geschehen, dass 

er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriehs- 

kostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten um- 

fasst. Hier ist von der Klägerin nicht dareelegt worden, dass 

lich, dass es sich um ehemals gemeinnützigen Wohnungsbau 

handelte. Auch dort durfte der Vermieter nur eine Miete ver- 

langen, die die laufenden Aufwendungen desVermieters nicht 

übertraf. Das ist die Definition der Kostenmiete, auf die im 

Mietvertrag Bezug genommen wurde. Dadurch wurde die 

Wohnung aber nicht preisgebunden, so dass das WoBindG, 

die NMV oder die 11. BV Anwendune auf das Mietverhältnis 

ko~ten~ositione~können'deshalb 

Mieters eingeführt werden. 

~ ~~~ 

nur mit Zustimmung des 

Eine solche Zustimmung ist jedoch nicht - auch nicht durch 

jahrelange Zahlung - erfolgt. Unabhängig davon, dass der 

Sachvortrag der Klägerin diesbezüglich völlig unsubstantiiert 

ist, weil nicht vorgetragen ist, wann erstmals welche Position 

zusätzlich vertragswidrig in die Abrechnung aufgenommen 

wurde und von der Beklagten ohne Einwendungen gezahlt 

wurde, würde dies zumindest für die Zukunft zu keiner Ver- 

tragsändemng führen. 

Rn. V 301;; ders., P ~G 40,83, 93), sondern lediglich ein 

Rechenwerkgem. $ 259 BGB (BGH, NZM 2010,783 [=WuM 

2010,6311 = MietPrax-AK $ 767 ZPO NI. I mit Anm. Börstinghaus; 

dazu Kinne, GE2010,1379; BGH, NJW 1982,573 

[=WuM 1982,2071; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 

§ 556 Rn. 326; Schach, GE 2000, 1677, 1678; Weitemeyer 

in: Staudinger (201 l), 9: 556 BGB Rn. 82; Both in: 

HerrleinIKandelhard, $556 BGB Rn. 69; a. A. zumindest für 

die Wohnraummiete: Blank, DWW 2009, 91). Durch ein 

solches Rechenwerk wird der Inhalt der vertraglichen Vereinbarungen 

nicht geändert. Es beinhaltet noch nicht einmal 

ein Angebot auf Abschluss eines Anderungsvemags. Soweit 

der VIII. Zivilsenat (BGH, NZM 2004, 418 [=WuM 2004, 

2921 = MietPrax-AK $ 2 Nr. 17 BetrKV Nr. 2 mit Anm. Eisenschmid; 

Schumacher, WuM 2004, 507; Schmid, GE 2004, 

736; Langenherg, NZM 2005,51, 52; Derckx, WuM 2005, 

690; BGH, NZM 2003,417 [=WuM 2003,4361 = MietPrax- 

AK 9: 2 Nr. 17 BetrKV Nr. 1 mit Anm. Eisenschmid; Blank 

NZM 2004,651; Langenherg NZM 2005,51 und 53; BGH, 

NZM 2000,961) fniher in der jahrelangen Zahlung nicht ge- 

schuldeter Betriehskosten eine stillschweigende Andemng der 

mietvertraglichen Betriebskostenvereinbamng gesehen hat, 

konnte dem bereits deshalb nicht gefolgt werden. Schon die 

Abrechnung des Vermieters enthält kein Angebot auf Abschluss 

einer Änderungsvereinhamng. Mit der Zahlung will 

der Mieter ebenfalls keine Willenserklämng abgeben. Der 

Vermieter versteht den Zahlungseingang auf dem Konto auch 

nicht als rechtsgeschäftliche Erklärung. Inzwischen hat der 

VIII. Zivilsenat selbst seine Rechtsurechune zu der Fraee 

\~ic.t~rctn:fi~ ~ I I ~ ~ ~ ~ I 

2007. ti94 = \Ihl 2ili1X. hl = hlictl'r.s\-.AK 9.550 BGB Nr. 

25 kit~~m. ~isenschmid; dazu Schmid, ZMR 2008, 110; 

Derckx, NZM 2008,239). Er ist zwar bei seiner grundsätzlichen 

Auffassung geblieben, dass die mietvemaglichen Ver- 

451

einbarnngen auch konkludent geändert werden können, er hat Quadratmeter, wobei die Gesamtfläche, durch die die Kosten 

aber als zusätzliche Voraussetzung postuliert, dass der ,;Ver- jeweils dividiert werden, differiert. 

mieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen konnte, 

Eine solche Abrechnung ist hinsichtlich der Positionen Gedass 

der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zubände- 

und Haftpflichtversicherung sowie Gartenpflege und 

stimmen" werde (BGH, NJW 2008,283 [=WnM 2007,6941 

Hauswart formell mangelhaft und kann deshalb einen ent- 

= NZM 2008, 81 = MietPrax-AK $ 556 BGB Nr. 25). Nicht 

sprechenden Nachzahlungsbetrag nicht auslösen (AG Dortausreichend 

sei dafür, dass der Mieter nicht vereinbarte Bemund, 

Urteil vom 5.7.201 1 - 425 C 222611 1, WuM 201 1, 

triebskosten in einer erteilten Abrechnung in der Vergangen- 

473). Es ist aus der Abrechnung für einen durchschnittlichen 

heit bezahlt habe. Aus der Übersendung einer Betnebskostenabrechnung, 

die von den vertraglichen Vereinbarungen ab- 

Mieter, auf den abzustellen ist (BGH, Urteil vom 18.5.2011 

- VIII ZR 240110, NJW 201'1, 2786 [=WuM 2011,4201 

weicht, lasse sich für den Mieter nicht ohne Weiteres der Wille 

=NZM 201 1, 627 = MietPrax-AK, $ 556 BGB Nr. 76 mit 

des Vermieters entnehmen, eine Anderung des Mietvertrags 

Anm. Eisenschmid; BGH, Urteil vom 19.11.2008 - VIiI ZR 

herbeizuführen (BGH, NJW 2008,283 [=WuM 2007, 6941 

295107. NJW 2009.283 = WuM 2009.42 = NZM 2009.78 ~~~, 

=NZM 2008, 81 = MietPrax-AK 8556 BGB Nr.25). Die 

=~ie&rax-AK, $ 556 BGB Nr. 38it Anm. Eisenschmid), 

nicht ersichtlich, wie die Vorverteilung der immensen Kosten 

. " 

auf die Ca. 189 Häuser erfolgt ist. Es sind zwar Gesamtkosten 

Vermieters, nur so verstanden werden, dass der ~ieter meint, 

angegeben und der Kostenanteil für „Dortmund", und es sind 

zu genau dieser Zahlung verpflichtet zu sein (so auch Langendann 

Ca. 189 Häuser in Dortmund angegeben worden. Die 

berg in: Schmidt-Fntterer, Mietrecht, S 556 BGB Rn. 56-61). 

Rechenschritte, auf Grund derer die einzelnen Kosten verteilt 

Ns.h .\ii\i:lii Je, IKiIi iiiii\\i.ii iur ciiie \',.rir~:~:;ii,lcr.iii~ 

wurden, sind aber nicht ansatzweise erkennbar oder gar nachli~i~li 

\\~,iicre L'~ii~t.iiiJc Ii:n/iik~iiiirii,~ti .B(il I. UZhl 2llllh. 27b 

vollziehbar. Sollen die Gesamtkosten auch Gebäude umfassen, 

[=WuM 2008,2251 = NJW 2008,1302= ~iet~rax-AK 556 

die nicht in Dortmund sind, so dass die Klägerin zunächst die 

BGB Nr. 31 mithm. Eisenschmid; dazu Schach, GE 2008, 

Kosten nur für Dortmund errechnet hat? Die Flächen, nach 

524; Hoffmann, MietRB 2008, 162). Hierfür ist von der Klädenen 

die Verteilung vorgenommen wurde, sind ebenfalls 

gerin auch nicht ansatzweise etwas vorgetragen. Inzwischen 

nicht aus der Abrechnung ersichtlich. 

relativiert der VIII. Senat sogar die Bedeutung der Zahlung 

Aber selbst wenn man einen formellen Fehler verneinen 

würde, ist die Abrechnung wegen dieses Mangels, aher auch 

wendungsrristen gem. $ 556 BGB begründet nachAnsicht des auf Grund der unzulässigen Bildung der Wirtschaftseinheiten 

Senats die vorbehaltlose Zahlung eines Betriebskostensaldos materiell unbegründet. Es ist nicht ansatzweise ersichtlich, 

durch den Mieter für sich genommen nicht die Annahme eines warum die Klägerin berechtigt sein soll, hier für diese Kostendekliiratorischen 

Schuldanerkenntnisses (BGH, NJW 2011, arten überhaupt Wirtschaftseinheiten zu bilden. Weder die 

445 [= WuM 201 1,2201 = MietPrax-AK $556 BGB Nr. 64 Voraussetzungen der 11. BV zur Bildung von Wirtschaftseinmit 

Anm. Eisenschmid; ausführlich zur Bedeutung der Zahlung 

als Schuldanerkenntnis: Flatow, WnM 2010,606). Inso- 

Iici1eii \iii,l il.ii::l.iit ii.>,li Jic ;criiigei:ii .\iii;~r~l:riiii~~~i~. Jic 

I r I I I I I I . \,>III 23.0.21il0- \ I 1 1 %K 227 !)V. 

fern hat sich der VIII. Senat seiner eigenen Rechtsprechung 

zu den Rechtsfolgeu einer Zahlung auf eine Rechnung im 

Kaufrecht angeschlossen (BGH, NJW 2009,580). 

NJW 2010, 3228 [=WuM 2010, 4931 = NZM 2010, 781 

=MietPrax-AK, 9: 556 BGB Nr. 54 mit Anm. Eisenschmid; 

Beuermann, GE 2010, 1156; Wall, jurisPR-MietR 1912010 

23638 £ sind deshalb zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung 

für das Jahr 2009 aufgenommen worden. 

Anm. I; Schmid, ZMR 201 1, 15) an die Bildung von Wirtschaftseinheiten 

stellt. Auchnach Ansicht des BGHmuss eine 

Hinsichtlich weiterer 181,54 £ ist die Abrechnung formiil 

nicht ordnungsgemäß, und zwar hinsichtlich der Kosten 

für die Gartenpflege (125,28€), der Gebäudeversicherung 

(53,34£) und der Haftpflichtversicherung (2.92 C). Das hat 

das erkennende Gericht bereits für die Betriebskostenabrech- 

473). An dieser Beurteilung hat sich auch nach Wechsel des 

Verwalters nichts geändert. Die Verwaltung hat für die Kosten- 

arten Gebäude- und Haftpflichtversicherung sowie Garten- 

pflege und Hauswart Wirtschaftseinheiten gebildet. In der Be- 

triebskostenabrechnung heißt es dann: .,Für nachfolgende 

U 

Höhe von teilweise mehreren Hunderttausend Euro. Anschließend 

folgt eine Liste mit Ca. 189 Gebänden in Dortmund, 

auf die diese Kosten verteilt worden sein sollen. Neben den 

wohnflächen sind nicht angegeben. Die dort jeweik angGebenen 

Kostenanteile tauchen weiter vorne in der Abrechnung 

so nicht auf. Es heißt dort „soweit nichts anderes vermerkt 

ist, beziehen sich die abgerechneten Kosten auf die Häuser A. 

E. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 10." Dann ist weiter noch von diversen 

Abrechnungseinheiten die Rede, zu denen jeweils nur bestimmte 

Häuser gehören sollen. Die Abrechnuneseinheiten 

h l iii~i Ziillrii \cr,ili~~ii. JIL, iii Jir ..l3,~r:~liiiiin; der I liiiI:,,c 

iiir B~~trieh~hiistcii" ,cln\i 1111 :\hi.~~l~iiitii~~~:lili~s~~~l 

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1 

\li.i\~~Ii.;l~i~~~~c~ 

.ICII B..I~ICII ciiicr V ~rhlnJ~,~i

etrag von 1006,50 £ errechnet ist. Die Klägerin ist der An- 

sicht, im Mietvertrag seien Vorschüsse auf Betriebskosten 

gemäß 5 27 der 11. Berechnungsverordnung vereinbart wor- 

den. Diese könnten daher abgerechnet und umgelegt werden. 

Die Beklagte leistete die geforderte Nachzahlung nicht. 

gerin bl';eb erfnlglos. Mit der zugelassenen ~ evisii verfolgt 

die Klägerin ihr Begehren weiter. 

6 Die Revision hat keinen Erfolg. 

7 Ans den Gründen: I. Das Berufungsgericht, dessen Ent- 

scheidung in Grundeigentum 2010,849 veröffentlicht ist, hat 

zur Begründung seiner Auffassung, die Klägerin könne die 

Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2007 nicht 

verlangen, im Wesentlichen ausgeführt: Nebenkosten könn- 

ten-unabhängig von der Art des Mietverhältnisses - mit dem 

Mieternur gesondert abgerechnet werden, wenn dies im Miet- 

vertrag klar und eindeutig geregelt sei. Die vereinbarte Miet- 

stmktÜr müsse erkennenl~sse;, dass der Mieter die Neben- 

kosten ganz oder anteilig neben der Gmndmiete tragen solle. 

wenn die Absprachen über die ~ebenkostenumla~e-dem 

schuldrechtlichenBestimrntheitsgrnndsatzim Sinne des $241 

BGB aF bzw. $241 Abs. 1 BGB nF entspreche und die nach 

dem Willen der Parteien abrechnungsfähigen Nebenkosten 

inhaltlich konkretisiert oder zumindest eindeutig bestimmbar 

" " 

ter von Wohnraum nicht umlegbar. Anderes ergebe 

sich hier auch nicht daraus, dass der Mietvertrag den Begriff 

„Betriebskosten"verwende, der in 5 2 der Betriebskostenver- 

ordnung bzw. der zur Zeit des Mietvertragsabschlusses gel- 

tenden Anlage 3 zu $27 der 11. Berechnungsverordnung 

gesetzlich definiert sei. Eine ausdrückliche Bezugnahme auf 

diese Vorschriften reiche zwar grundsätzlich aus, sei aber auch 

erforderlich und hier nicht erfolgt. Die Parteien hätten auch 

nicht durch spätere Übung die Betriebskosten so konkretisiert, 

dass eine wirksameVereinbarung vorliege. Dennes sei bisher 

nur einmal für das Jahr 1998 abgerechnet worden, wobei die 

Beklagte der Abrechnung bereits mit dem Hinweis auf die 

Unwirksamkeit der vertraglichenvereinbarung widersprochen 

habe. 

8 11. Diese Ausfühmngen halten der rechtlichen Nachpnifung 

stand. 

454 

dieVerweisung auf die nicht abgedruckte Norm enthält: OLG 

Rostock, NJW 2006, 3217; LG Erfurt, WuM 2008, 283; 

Lammel, WuM 2008,659; verneinend OLG Schleswig, NJW 

1995, 2858, 2859 [=WuM 1996, 851; für den Fall, dass die 

infolge der Nichteeltune der Bestimmung eintretende Rechts- 

1752 [=WuM 1991,3811), kann jedoch dahinstehen. 

11 b) Die Parteien haben das Mietverhältnis jedenfalls kon- 

kludent fortgesetzt hzw. ein neues Mietverhältnis auf uube- 

stimmte Zeit auf der Grundlage des Mietvertrages vom 21. 

Dezember 1993 begründet (vgl. hierzu Haase, ZMR 2003, 

557, 562f., 566). Bereits im Rahmen des im Jahr 2000 

geführten Rechtsstreits über die Betriehskostennachforderun- 

gen für 1997 und 1998 gingen beide Parteien davon aus, dass 

zwischen ihnen auf der Grundlage des Mietvertrages vom 21. 

Dezember 1993 ein Mietverhältnis besteht. Ebenso verhält es 

sich in dem vorliegenden Rechtsstreit. Nachdem die ur- 

sprüngliche Mietzeit seit über 13 Jahren abgelaufen ist, beide 

Parteien sich aber gleichwohl mietvertraglich gebunden füh- 

len, lässt dies nur den - ersichtlich auch vom Bemfungsge- 

richt gezogenen - Schluss zu, dass nach Ablauf der Mietzeit 

jedenfalls konkludent ein Mietvertrag zustande gekommen ist. 

12 2. Der Mietvertrag enthält aber keine Rechtsgrundlage für 

einen Anspruch auf Zahlung abrechenbarer Betriebskosten, 

weshalb die Klage zu Recht abgewiesen worden ist. 

13 a) Nach $ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die 

Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch 

geeigneten Zustand rn überlassen und sie während der 

Mietzeit in diesemzustandzu erhalten. DerVermieter hat die 

auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen ($ 535 Abs. 1 

Satz3 BGB). Dazu gehören auch die Betriebskosten. Das 

(ie\.,t/ ;c,hi iiiiihin J:t\dii .iii\. ,l.~,\ dct \l.riiii,.icr die ;iii. ,der 

tichr..ii:li~:c\ii~liriiii~ Ii~~rriihr~~iidcii K,i.reii iii klie \Iicre ciiikalkuliert 

und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten 

werden. Abweichungen hiervon bedürfen der Vereinbamng. 

Demgemäß sieht $556Abs. 1 Satz 1 BGB nFvor, dass 

die Vertragsparteien regeln können, der Mieter solle Betriebskosten 

tragen. 

14 b) Eine Vereinbarung dieses Inhalts muss dem Mietver- 

gelnng, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grund- 

miete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere 

müssen der Art nach konkretisiert werden. Nur dann ist es dem 

9 1. Die Frage, ob die Klägerin die Betriebskostennachforderung 

beanspruchen kam, ist entgegen der Auffassung 

der Revision nicht unter Zugmndelegung eines beendeten (Senatsurteil vom 6. April 2005 -XI1 ZR 158101 - NZM 2005, 

Mietverhältnisses zu entscheiden. Der Mietvertrag sieht unter 863 Rn. 28; Schmidt-Futtererkangenberg, Mietrecht, 10. 

Ziff. 2.5 zwar vor, dass imFall der Fortsetzung des Gebrauchs Aufl., 5 556 Rn. 35; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., V 

der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit neben der zu Rn. 124; Staudingermeitemeyer, BGB [2011], $ 556 Rn. 49; 

/ihlciiiIcii Sui/uiig~:ii1~:1i:i~11g1.1ig dic ~i~~licii,iiii.t.~li.iiig ciii~,\ MünchKommBGBISchmid, 6. Aufl., $ 556 Rn. 12; Eisen- 

\v~~it:rcii S:li.,.l~~n~ vt)rh?Ii.ilrcii hl..ih~, 11th hli~~ivcrlijl~~ii~ schmidlWal1, Betriebskosten-Kommentar, 3. Aufl., $556 

zwischen den Parteien ist indessen nicht beendet. 

Rn. 1510). 

io a) Zu Recht weist die Revision allerdings darauf hin, dass 

die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die Beklagte einen 

bis zum 31. Oktober 1998 befristeten Mietvertrag abge- 

15 C) Diese Voraussetzungen sind selbst bei einer formularmäßigenvereinharung 

in Gnem ~obnraummietvertrag erfüllt, 

wenn der Vertrag zur Umlezune der Betriebskosten ~~ ~ 

- - eine Verweisung 

auf die-hlage 3 zu $ 27 Abs. 1 U. Berechnungsver- 

" " 

(B 545 BGB nF) ahbedungen worden ist. Nach dieser Beordnung 

enthält, sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten" 

im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu 627 Abs. 1 

stimmung verlängert sich das Mietverhältnis auf unhestimm- 11. Berechnungsverordnung handelt (~GH, urteile vom 

te Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach 8. A~n12009 -VIn ZR 128108 - NJW 2009.2058 I=WuM 

2009,3511 Rn. 10; vom27. Juni2007-~111~~202/06-~JW 

dem and&& Teil erklärt. Ob 5 568 BGB aF, auf den im Mietvertrag 

lediglich verwiesen wird, rechtswirksam ahbedungen 

wurde (bejahend für den Fall, dass ein Formularvertrag nur 

2007,3060 [=WuM 2007,5711 Rn. 19 und vom 7. April 2004 

- vrn ZR 167103 - NJW-RR 2004,575 [=WUM 2004,z901 

unter LI 1 b bb). Denn der allgemeineverweis auf die Anlage 3 

gibt dem Mieter hinsichtlich der Nr. 1-16 hinreichende 


I 

i 

Klarheit darüber, mit welchen Nebenkosten erjedenfalls dem 

Grunde nach zurechnen hat, weil diese dort imEinzelnen auf- 

geführt sind. 

16 d) Im vorliegenden Fall enthält der Mietvertrag weder eine 

Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten noch eineverweisnng 

auf die- seinerzeit noch eeltende- Anlage 3 zu 8 27 

.\h, I 11. Bc~re;li~iiin~~i~~rorJ~~u~ig 

C~CII.IIIIII uirJ UIII.,~ Jii 

iihL~r~:liriit ..\~~l~eiih,i~icii. \ ii.liiiclir niir J:r> \\dti ..l3etiii.h>kostenvorschuss"; 

außerdem findet sich die ~brede, Nebenkosten 

für Betriebskosten würden in Form monatlicher Ab- 

i schlagszahlungen erhoben. 

I 

17 Ob eine derart gestaltete Vereinhamng grundsätzlich als 

I 

7 

hinreichend bestimmte Regelung über die Ubemahme von Be- 

tiiebskosten im Sinne der Anlage 3 zu $27 Abs. 1 11. Berech- 

nungsverordnung durch den Mieter angesehen werden könnte, 

bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Auch wenn 

die Verwendung des Begriffs „Betriebskosten" hierfür teil- 

weise als ausreichend angesehen wird (so MünchKommBGB/ 

Schmid, 6.Aufl., $556 Rn. 18; a.A. Schmidt-EuttererLangen- 

berg, aaO, 5 556 Rn. 36; EisenschrnidtWall, aaO, § 556 

I Rn. 1519ff.; StaudingerNeitemeyer, aaO, $ 556 Rn. 50; für 

! einen gewerblichen Mietvertrag: OLG Düsseldorf, ZMR 

2003, 109, 11 I), kann dies hier jedenfalls nicht gelten. 

i 

I 

18 (1) Wie sich aus Ziff. 3.2 des Mietvertrages ergibt, waren 

für Heizkosten keine Vorauszahlungen vorgesehen. Dass die- 

se Position nicht in den im Mietvertrag genannten Betrag von 

232,50 DM einbezogen worden ist, wird durch die Betriebs- 

kostenabrechnung für das Jahr 2007 bestätigt, in der insofern 

keine Kosten aufgeführt sind. Daraus folgt, dass die Ver- 

tragsparteien den Begriff der Betriehskosten nicht im Sinne 

der Anlage 3 zu 8 27 Abc. 1 11. Berechnungsverordnung ver- 

standen haben, in der Heizkosten unter Ziff. 4 genannt sind. 

19 (2) Welchen anderen Inhalt die Vertragsparteien dem Be- 

griff beigelegt haben, lässt sich auch durch eine Auslegung 

des Mietvertrages nicht erkennen. Zwar ist die Auslegung von 

Willenserklämngeii grundsätzlich Aufgabe des Tauichters. Da 

das Bemfungsgericht eine Auslegung aber nicht vorgenom- 

men hat und weitere Feststellungen nicht zu envarten sind. 

kann der Senat denvertrag selbst-auslegen (ständ. Rspr., vgl. 

BGHZ 65, 107, 112). 

20 Die Vereinbarung einer Vorauszahlung deutet allerdings 

ein Indiz für den Umfang der Betriebskostenumlegung Gin 

(MünchKommßGBISchmid, aaO, 8 556 Rn. 13). Im vorlie- 

genden Fall belaufen sich die Vorauszahlungen auf rund 40% 

der Miete, obwohl Heizkosten, die in der Regel einen be- 

trächtlichen Anteil der Betriebskosten ausmachen, gerade 

nicht in dem Betrag enthalten sind. Angesichts dieser Höhe 

der Vorauszahlungen kann aber nicht ausgeschlossen werden, 

dass mit ,,Betriebskostenw bzw. ,,Nebenkosten" auch Posi- 

stande gekommen. 

G 

gegen. In demseinerreit entschiedenen Fall waren die „Kos- 

ten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" 

neben weiteren ausdnicklich genannten Mietnebenkosten in 

einer im Mietvertrag in Bezug genommenen Aufstellung auf- 

geführt. Zur Ausfüllung des Begriffes konnte auf die im We- 

sentlichen übereinstimmenden Definitionen in 5 I Abs. 2 Nr. 1 

BetrKV und 8 26 Abs. 1 11. Berechnungsverordnung zurück- 


gegriffen werden, weshalb die erforderliche Bestimmtheit ge- 

geben war. Ein solcher Rückgriff ist im vorliegenden Fall - 

wie ausgeführt - nicht möglich. 

22 (4) Das Auslegungsergebnis wird im Übrigen durch das 

Verhalten der Vertragsparteien nach Abschluss des Mietver- 

trages bestätigt. Im Rahmen des im Jahr 2000 geführten 

Rechtsstreits bestand Einvernehmen darüber, dass eine Um- 

legung von Betriebskosten nicht vereinbart worden ist. Das 

ergibt sich eindeutig aus dem von denvorinstanzen in Bezug 

genommenen Schreiben des damaligen Klägewertreters vom 

17. Juli 2000. Eine entsprechende Abrede ist auch später nicht 

erfolgt. Vielmehr hat die Beklagte seitdeinüber acht Jahrennd 

insgesamt über fünfzehn Jahre bis zur Erhebung der vorlie- 

genden Klage Vorauszahlungen erbracht, ohne dass ihr gegen- 

über - außer für 199711998 und 2007 - abgerechnet worden 

ist. 

den ist. vielmehr ist durch schlüssiges Verhalten eine Änderung 

der Mietstruktur im Sinne einer Bmttomiete bzw. einer 

Teilinklusivmiete erfolgt (vgl. hierzu Schmitt-FuttererLangenberg, 

aaO, $ 556 Rn. 56). Denn denvertragsparteien warjedenfalls 

seit dem Jahr 2000 - die fehlende Umlegungsvereinbarung 

bewusst. Gleichwohl hat die Beklagte weiterhin die 

,~oranszahlungen" geleistet, ohne dass die Betriebskosten 

abgerechnet wurden. Der Klägerin ist es auch deshalb verwehrt, 

die geforderte Nachzahlung zu verlangen, ohnedass es 

auf die - vom Berufungsgericht offen gelassene -Frage ankommt, 

ob es sich bei dem Mietvertrag um einen Individnaloder 

um einen Formularvertrag handelt. 

24 3. Die Annahme des Bemfungsgenchts, dieParteien hätten 

nicht durch spätere Übung die Betriebskosten konkretisiert, 

begegnet nach den vorstehenden Ausführungen ebenfalls 

keinen rechtlichen Bedenken. 

5 573 RCR 

Zum Kündigungsrecht des Vermieters wegen Kündigung 

eines Betreuungsvertrags durch den Mieter; zur Koppe- 

lung von Miet- und Betreuungsvertrag. 

(Orientierungssatz der Redaktion) 

LG Neubrandenhurg, Urteil vom 13. Juni 2012 - 1 S 139111 

(AG Neubrandenburg, Urteil vom 14. Oktober 2011 - 5 C 

167110) 

Zum Sachverhalt: I. Die Parteien streiten um den Bestand 

eines Mietverhältnisses. 

Am 11.10.2008 schlossen die Kläger mit der Beklagten, der 

B. GbR, einen Mietvertrag über die Wohnung Nr. 17 in der 

Wohnanlage für betreutes Wohnen in der G. W.straße in N. 

Am 2.10.2008 schlossen die Kläger mit der B. GmbH einen 

Vertrag, der Betreuungsleistungen, insbesondere die Zurverfügungstellung 

eines Hausnotrufgeräts, beinhaltete. Hierfür 

zahlten die Kläger eine monatliche Betreunngspauschale von 

98 £. 

Im Januar 2010 kündigten die Kläger den Betreuungsvemag. 

Auf die Kündigung reagierte die Beklagte mit dem Hinweis, 

dass der Betreuungsvertrag an den Mietvertrag gekoppelt sei, 

. - 

und drohten die Kündigung des Mietvertrags an. Die Klärer 

1iiclir.n 211 .I?r Kiiiiilig.iiig Je, Il?tr,~iiiin-,\snr:i:, iAi. I).iriiui 

iiiii hiiii.li:ir. lic Iir.hl.~.?I: Jcn hliei\cnr.tr :aiii 3. Ir. 21.11) iilii 

Wirkung km 3 1.8.2010. 

Mit der Klage haben die Kläger die Feststellung begehrt, dass 

die von der Beklagten ausgesvrochene Kündinune des Miet-

habe kein Kündigungsrecht zugestanden. Es gebe keinerlei haben. Diese beiden Verträge sind nicht in der Weise mitrechtliche 

Konnelung zwischen dem Mietvertrag und dem Betreuungsvertrag. 

~inider&~e~hhängi~keit ergehe sich nicht 

einander verbunden. dass der Mietvertrag ohne den Betreu- 

U 

ungsvertrag keinen Bestand haben sollte. 

aus dem Vertragstext und sei auch schon deshalb ausgeschlossen, 

weil es sich um verschiedene Vertragspartner handele 

(B. GbR bzw. B. GmbH). Andere Mieter des Hauses 

hätten ebenfalls keinen Betreuungsvertrag. 

Der Wortlaut des Mietvertrags liefert für eine derartige Annahme 

keinerlei Anhaltspunkte. Im Vertragstext wird der Betreuungsvertrag 

mit keiner Silbe emähnt. Der Mietvertrag enthält 

nicht einmal einen Himweis darauf, dass die Wohnung sich 

Die Kündigung des Betreuungsvertrags sei gerechtfertigt gewesen, 

da das Notsufgerät nicht einwandfrei funktioniert habe. 

Als die Kiägenn zu 2) am 2.1.2010 dringend ärztliche Hilfe 

benötigt hahe, sei das Notrufgerät ausgefallen; die gleiche 

in einer Seniorenwohnanlage befindet, dass der Mieterlrreis 

sich auf ältere Menschen beschränkt oder dass überhaupt die 

Möglichkeit des gleichzeitigen Abschlusses eines Betreuungsvertrags 

besteht. 

Erfahrung hätten andere Mieter zu unterschiedlichen Zeiten 

machen müssen. 

Lediglich der Betreuungsvertrag enthält in 8 5 folgende Klausel: 

,,DerVertrag läuft bis zur Auflösungdes Mietverbältuisses 

Die Beklagte hat dem entgegengehalten, es sei schon vor Vertragsschluss 

Einigung darüber erzielt worden, dass der Bestand 

des Mietvertrags von dem Bestand des Betreuungsvertrags 

abhängig sein sollte. Dies ergebe sich auch daraus, dass 

es sich um geförderten Wohnraum handele, so dass die Beklagte 

sich an die vorgegebenen Fördemchtlinien zu halten 

habe und eine Fehlhelegung der Wohnungen vermeiden müsse. 

So sei siez. B. der Stadt N. rechenschaftspflichtig über den 

der Wohnung.". Mag dadurch auch in dieser Richtung eine 

Verbundenheit der Verträge hergestellt sein, die den Klägern 

auch bekannt war, da sie den Betreuungsvertrag einige Tage 

vor dem Mietvertrag unterzeichnet haben, ergibt sich daraus 

jedoch kein Hinweis darauf, dass eine Bindung auch in die 

andere Richtung gewollt war, dass also der Bestand des Mietvertrags 

an den Bestand des Betreuungsvertrags geknüpft werden 

sollte. 

Wegfall eines Wohnberechtigungsscheins. Ihre eigene unter- Der Inhalt beider Verträge und die jeweilige vertragstypische 

nehmerische Kalkulation gebiete zudem eine Koppelung von Leistung legt eine derartige Koppelung auch nicht nahe. Wäh- 

Miet- und Betreuungsvertrag. 

rend es für den Anbieter der Betreuungsleistung wegen der 

Mit Urteil vom 14.10.2011 hat das Amtsgericht Neubrandenhurg 

der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, 

der Mietvertrag sei durch die Kündigung nicht wirksam 

beendet worden. Die von den Klägern ausgesprochene 

Kündigung des Betreuungsvertrags hahe nicht zu einer Beendigung 

des Mietvertrags geführt, da heide Verträge rechtlich 

unabhängig voneinander seien. Die Kündigung des Mietvertrags 

durch die Beklagte sei unwirksam, da der Beklagten 

kein Kündigungsrecht zugestanden habe. In der Kündigung 

des Betreuungsvertrags durch die Kläger sei kein vertragswidriges 

Verhalten zu erkennen. Insbesondere sei die Miete 

nicht günstig, so dass auszuschließen sei, dass die Kläger sich 

unter Umgehung der Bedingungen zum Anmieten der Wohnung 

günstigen Wohnraum erhalten wollten. Zudem habe die 

Beweisaufnaliine ergeben, dass das Notrufgerät tatsächlich 

mehrfach nicht zuverlässig funktioniert habe, so dass die Kiäger 

zur Kündigung des Betreuungsvertrags berechtigt gewesen 

seien. 

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit der fomund 

fristgerecht eingelegten Berufung. Die Kläger verteidigen 

das amtsgenchtliche Urteil. 

räumlichen Nähe und der Installation der Notsufanlage von 

Bedeutung ist, ob der Empfänger der Be.treuungsleistung in 

der Anlage wohnt, ist es für den Vermieter nicht von Belang, 

inwieweit der Mieter seinen Alltag allein bewältigt oder auf 

Hilfe angewiesen ist. Die vertragstypische Leistung der Gebrauchsüberlassung 

der Mieträume wird dadurch weder erleichtert 

noch erschwert. 

Aus der Entscheidung des BGH vom 23.2.2006 - I11 ZR 

167105 [WuM 2006,2041 ergibt sich nichts anderes. In dem 

vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um eine ausdnickliche 

Koppelung von Miet- und Servicevertrag, die in beiden 

Fällen expressis verbis vereinbart war. Der BGH hat entschieden, 

dass eine solche Koppelung grundsätzlich möglich, 

insbesondere nicht sittenwidrig sei. Daraus ergiht sich für den 

vorliegenden Fall lediglich, dass eine Koppelung der Verträge 

möglich gewesen wäre. Sie hätte indes vereinbart werden müssen, 

was hier nicht erfolgt ist. Es ist die Beklagte selbst, die 

ihre eigenen Mietverträge entwirft und gestaltet. Wenn sie eine 

Koppelung gewollt hätte, hätte es ihr freigestanden, dies in 

den Mietvertrag aufzunehmen. 

Schließlich spricht gegen eine Koppelung von Miet- und Servicevertrag 

auch der rein formale Umstand. dass es sich um 

zwei verschiedene Vertragspartner handelt. Vermieter ist die 

B. GbR, Anbieter der Betreuungsleistung die B. GmbH. Obwohl 

es zwischen beiden Gesellschaften uersonelle Ver- 

Aus den Gründen: 11. DieBerufung istzulässig, jedochnicht 

begründet. 

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht 

der Feststellungsklage stattgegeben. Die von der Beklagten 

am 3.6.2010 ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. 

mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein 

berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhält- 

nisses hat, 8 573 Abs. 1 BGB. Ein solches ist unter anderem 

dann gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten 

schuldhaft nicht unerheblich verletzt, 8 573 Ahs. 2 Ziffer 1 

BGB. 

a. Eine Pflichtverletzung der Kläger liegt jedoch nicht vor. 

(I) Die Kläger habeu ihre Pflichten aus dem Mietvertrag nicht 

dadurch verletzt, dass sie den Betreuungsvertrag gekündigt 

456 

nahe, dgaus irgendwelche ~ch~ssfolgeru~gen auf eine K&pelung 

beider Verträge zu ziehen. 

ungsvertrags keine ~ertra~sverletzun~ des Mietvertrags darstellen. 

(2) Die Kläger haben mit ihrer Kündigung des Betreuungs- 

Vertrags auch nicht gegen eine mundliche Nebenabrede zum 

Mietvertrag verstoßen. Zwar hat die Beklagte behauptet, bereits 

vor Abschluss des Mietvertrags sei Einvernehmen 

U 

schlüssig. [. . .] 

(3) Die Kläger haben auch keine Vertragsverletzung dadurch 

begangen, dass sie den Betreuungsvertrag lediglich unter einem 

Vonvand gekündigt hätten, um sich der daraus ergeben- 


den Verpflichtungen zu entledigen, sich jedoch andererseits 

den Mietvertrag zu einer kostengünstigen Miete zu erhalten. 

Davon abgesehen, dass die Beklagte eine derartige Vertrags- 

verletzung darlegen und beweisen müsste, bestehen hierfür 

auch keine Anhaltspunkte. Die Ausführungen des Amts- 

gerichts zu diesem Punkt sind zutreffend. 

~ ~~~~~~ 

und damit innerhalb der Mietzinsspanne des be- 

I zogen auf die gesamte StadtN. Die Kläger zahlen zudemeine 

Betriebskostenpauschale für verbrauchsunahhängige Be- 

I 

triebskosten (148 €), die die Vorauszahlung für die verbraucbsabhängigen 

Betriebskosten deutlich übersteigt. Man- 

] 

I 

gels nachvollziehbarer Erläntenrng dieser Kosten und ihres 

ungewöhnlichen Verhältnisses zueinander drängt sich jeden- 

falls der Gedanke auf, dass damit eine versteckte zweite Miete 

erhoben wird. Jedenfalls spricht dies gegen die Annahme, die 

Kläger hätten sich den weiteren Aufenthalt in der Mietwob- 

nung unter Umgehung der Betreuung erhalten wollen. 

Zudem kommt das Amtsgericht zutreffend zu dem Ergebnis, 

dass die Kläger berechtigt waren, den Betreuungsvertrag nach 

Mafigabe des B 5 Ziffer I zu kündigen. Danach waren beide 

Vertragspartner berechtigt, den Betreunngsvertrag jederzeit 

aus wichtigem Grund zu kündigen. Der wichtige Grund liegt 

hier in der nicht zuverlässigen Funktion des Notrufgeräts. Die 

Bereitstellung des Hausnotrufs ist der wesentliche Inhalt des 

Bctr~~.i~~n~~\crtr.~~~. 

\\~igc K?:lit~hc~:h~crJc 

vertrags erschließt sich somit daraus nicht. 

ist unbegründet. 

Gleiches gilt für denErlass des Ministeriums ftir Bau, Landes- 3 1. Das Beschwerdegericht hat die Erteilung der Rechtsentwicklung 

und Umwelt vom 31.8.1995 [Amtsblatt M-V nachfolgeklausel gemäß § 727 ZPO abgelehnt, weil der Er- 

1995 S. 11041 über das Landesprogramm zur Förderung der steher des der Zwangsverwaltung unterliegenden Grund- 

457

eigenturns nicht Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters sei. 

Deshalb könne und müsse er die Räumung und Herausgabe 

des von ihm ersteigerten Grundeigentums durch den gekün- 

digten Mieter selbst dann im vereinfachten Klauselertei- 

lungsverfahren nach $ 93 Abs. 1 ZVG betreiben, wenn der 

Zwangsverwalter - wie hier - bereits einen Räumungstitel 

gegen den Mieter erstritten habe. 

4 2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand. 

s Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Vollstre- 

ckungsklausel nach $ 727 Abs. 1 ZPO liegen nicht vor. Der 

Antragsteller ist nicht Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters 

R. im Sinne dieser Vorschrift. 

> 

den nach dem Titel zu vollstreckendenÄnspnich selbst ;der 

jedenfalls die Berechtigung erworben hat, den Anspnich gel- 

tend zumachen (BGH, Beschluss vom 29. Juni 201 1 -VIIZB 

89110, BGHZ 190, 172 Rn. 16 m.w.N.). Beides trifft für den 

Antragsteller hinsichtlich des für den Zwangsverwalter R. 

titulierten Räumungs- und Herausgabeanspniches nicht zu. 

7 aa) Gemäß $ 152 Ahs. l ZVG hat der Verwalter das Recht 

und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforder- 

lich sind, um das der Beschlagnahme unterliegende Grund- 

stück in seinem wirtschaftlichen Bestande zu erhalten und ord- 

nungsgemäß zu benutzen. Er tritt gemäß $152Abs. 2 ZVG in 

bereits bestehende, das beschlagnahmte Objekt betreffende 

Mietverhältnisse ein und ist berechtigt, alle Rechte des Ei- 

gentümers aus diesen Vertragsverh'ältnissen selbständig gel- 

tend zu machen, wozu auch die Kündigung (BGH, Urteil vom 

9. März 2005 -V111 ZR 330103, NJW-RR 2005,1029, 1030 

[=WuM 2005,4601 m.w.N.) und der sich hieraus gemäß B 546 

BGB ergebende Anspruch auf Rückgabe der Mietsache ge- 

hören. Die dem Verwalter nach 152 Abs. 1 ZVG obliegende 

ordnungsgemäße Nutzung und Verwaltung des Grundstücks 

schließt die Befugnis ein, auch solche Ansprüche zu verfolgen, 

die sich aus einer rechtsgrundlosen Benutzung der der 

Zwangsverwaltung unterliegenden Sache sowie der Verlet- 

zung von Besitzrechten ergeben. Denn die Durchsetzung 

dieser Rechte dient dazu, eine Schmälerung der nach B 155 

ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden (BGH, Urteil 

vom 29. Juni 2006 - K ZR 119104, NJW-RR 2007,265; Ur- 

teil vom 23. Juli 2003 - XI1 ZR 16/00, NJW-RR 2003,1308 

[=WuM2003,510]; Urteilvom 14.Mai 1992-IXZR241191, 

NJW 1992, 2487). Dementsprechend ist der Verwalter nach 

der Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen einer 

zweckentsprechenden Verwaltung dazu berufen, die Rechte 

des Eigentümers auf Räumung und Herausgabe des Miet- 

objekts wahrzunehmen, zu deren - auch gerichtlichen - 

Durchsetzung er befugt ist (Stöber, ZVG, 19. Aufl., $ 152 

Rn. 5.4). 

8 Darin zeigt sich, dass der Zwangsverwalter seine Befugnisse 

aus der Rechtsposition des Eigentümers ableitet, dessen 

Rechte und Pflichten er in den Grenzen wahrnehmen kann 

und muss, die ihm durch die Erfordernisse einer ordnungsgemäßen 

Verwaltung des beschlagnahmten Grundeigentums 

gesetzt sind (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 1954 - V1 ZR 

257152, LM, NI. 2 zu 5 265 ZPO). Er handelt von Amts wegen 

im eigenen Namen und aus eigenem Recht, ohne selbst 

Eigentümer zu werden oder Eigentumsrechte zu erwerben 

(Stöber, ZVG, 19. Aufl., 5 152 Rn. 3.2). Mit der Aufhebung 

der Zwangsverwaltung erlöschen die Wirkungen der Beschlagnahme 

und die hieran geknüpften Befugnisse des Verwalters 

(BGH, Urteil vom 27. Januar 1954 -V1 ZR 257152, 

aaO). 

Y bb) Der Bundesgetichtshof hat bereits entschieden, dass der 

folger des Zwangsverwalters ist und deshalb nach Beendigung 

der Zwangsverwaltung nicht als Patei in einem vom Zwangs- 

verwaltergegen eine; Grundstücksmieter geführten Rechts- 

streit über die Bezahlung von Mietzinsforderungen eintreten 

kann (BGH, Urteilvom27. Januar 1954-VIZR 257152, aaO; 

bestätigt in BGH, Urteil vom 7. April 1978 -V ZR 154175, 

BGHZ71,216,219). Die hierzu entwickelten Grundsätze, die 

der Bundesgerichtshof entgegen der Auffassung der Rechts- 

beschwerde auch auf solche Mietzinsforderungen angewendet 

hat, die bereits wahrend der Dauer der Zwangsverwaltung fäl- 

lig geworden waren, gelten in gleicher Weise für die Beant- 

wortung der Frage, ob der Ersteher des zwangsversteigerten 

Grundeigentums Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters im 

Sinne des $ 727 ZPO ist und die Umschreibung eines von 

diesem gegen Mieter des Versteigerungsohjekts erwirkten 

Raumungstitels verlangen kann. 

vom Schuldner abgeleitet Eigentum am Zkangsverstei- 

geningsobjekt. Er ist nicht Rechtsnachfolger des ursprüngli- 

chen Eigentümers, weil durch den konstitutiv wirkenden Ho- 

vom 19. Oktober 1959 -V11 ~~68158, WM 1960, 25,26; 

lJrteil vom 15. Mai 1986-IXZR2185.NJW-RR 1986.11 15: 

urteil vom 29. Juni 2004 - IX ZR 258102, BGHZ 159,397). 

henden Rechte auch nicht Rechtsnachfolger des ~wangsver- 

walters ist, der selbst keine Eigentumsrechte innehat und ledig- 

lich dazu berufen ist, diejenigendes Schuldners von Amts we- 

gen wahrzunehmen. Für die von der Rechtsbeschwerde unter 

Hinweis auf Stöber, ZVG, 19. Aufl., $90 Rn.2.1 und $ 161 

Rn. 6.10, befürwortete Anwendung des 5 727 ZPO ist deshalb 

kein Raum. 

I I (2) Aus dem Umstand, dass der titulierte Herausgahean- 

spruch materiell-rechtlich aus $ 546 BGB und damit aus dem 

durch Kündigunr beendeten Mietverhältnis zwischen dem 

auch insoweit nGht Rechtsnachfolger des zwangs&walters, 

der den vertraglichen Rückgaheanspruch des vormaligen Ei- 

gentümers und Vermieters im eigenen Namen gerichtlich hat 

titulieren lassen. 

12 Allerdings schreibt $ 57 ZVG durch Bezugnahme auf die 

Vorschrift des 5 566 BGB vor, dass der Ersteher in bestehen- 

Jahres-Einbanddecken 2011 

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Verlags- und Verwaltungsgesellschaft 

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Postfach 02 10 41 . 10121 Berlin 


I 

~ 

de Mietverhältnisse eintritt, soweit das der Beschlagnahme 

unterliegende Gmndstück dem Mieter überlassen ist. Die ihm 

hierdurch zufallenden Rechte umfassen den vertraglichen 

Rückgabeansprnch desvennieters auch dann, wenn das Mietverhaltnis 

- wie hier - bereits vor der Erteilung des Zuschlaes 

wirksam gekündigt worden war (BGH, ~rtz vom 28. ~ uli 

1978 - VIII ZR 139177. NJW 1978. 2148 - zu S 557 Abs. 1 

BGB a.F.). 

13 Daraus folgt indes nicht, dass der Ersteher durch Rechts- 

nachfolge in die Rechtsposition eintritt, die der Zwangsver- 

walter in Ausübung seines Amtes durch Geltendmachung des 

Anspruchs aus $ 546 BGB gegenüber den Mietern gericht- 

lich erstritten hat. Das Gegenteil ist der Fall. Denn ebenso 

führen darf (BGH, Urteil vom 27. Januar 1954 -VI ZR 257152, 

aaO), ist er ab diesem Zeitpunkt auch nicht mehr befugt, die 

Herausgabe des nicht mehr von der Beschlagnahme umfassten 

Mietobjekts zu betreiben. Dann aber hält er auch keine Rechts- 

position mehr inne, in die der Ersteher durch den Erwerb des 

Eigentums eingerückt sein könnte (i.E. ebenso: OLG Celle, 

Beschluss vom 6. September 2010 - 4 W 137110, bei juris). 

14 In Erwägung dessen braucht der Senat nicht zu entscheiden, 

ob der Ersteher überhaupt an die Stelle des im Titel als 

Gläubiger ausgewiesenen Verwalters treten kann, indem er 

den nach dem Titel zu vollstreckenden Anspmch selbst oder 

jedenfalls die Berechtigung erwirbt, den Anspmch geltend zu 

machen. Daran ist schon deshalb zu zweifeln, weil der Ver- 

walter keine eigenen Rechte ausübt, sondern lediglich dazu 

berufen ist, diejenigen des Eigentümers wahrzunehmen, wobei 

er, wie sicli aus $155 ZVG ergibt, neben den Interessen des 

Eigentümers auch diejenigen der Realgläubiger zu berück- 

sichtigen hat. Vor diesem Hintergrund könnten, ohne dass der 

Senat hierzu endgültig Stellung nehmen muss, auch un- 

abhängig von den mit der Beendigung der Zwangsverwaltung 

einhergehenden Folgen Bedenken bestehen, den Ersteher des 

Grundeigentums im Wege der Rechtsnachfolge in die Rechts- 

position eines mit derlei Aufgaben betrauten Amtsvenvalters 

einrücken zu lassen. 

15 h) Ein praktisches Bedürfnis, dem Antragsteller gemäß 

$727 ZPO eine Umschreibung des auf den Verwalter lauten- 

den Räumungstitels zu ermöglichen, besteht nicht. Ihm ist 

durch $93 Abs. 1 Satz 1 ZVG die Möglichkeit eröffnet, die 

Räumung und Herausgabe der vom Antragsgegner inne- 

gehaltenen Räume im Wege der Zwangsvollstreckung zu be- 

treiben. Die Besorgnis, gemäß $93 Abs. 1 Satz2, 57 ZVG 

an der Räumungsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss 

gehindert zu sein, besteht nicht, weil in Ansehung der Ergeb- 

nisse der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Gerichts- 

verfahren davon auszugehen ist, dass demhtragsgegner nach 

wirksamer Kündigung der Mietverträge kein Recht zum Be- 

sitz an den herauszugebenden Räumen mehr zusteht. Insoweit 

ist auch von Bedeutung, dass es im Verfahren gemäß $ 93 

Abs. 1 Satz2 ZVG nach der Rechtsprechung des Bundes- 

gerichtshofs nicht ausreicht, dass der Mieter sich auf ein Recht 

zum Besitz bemft. Vielmehr müssen - von ihm im Einzelnen 

darzulegende - Anhaltspunkte gegeben sein, die sein Be- 

sitzrecht zumindest nahe legen (BGH, Beschluss vom 14. 

Febmar 2008 -V ZB 108107, DGVZ 2008, 170; Beschluss 

vom 27. Februar 2004 - IXa ZB 269103, Rufleger 2004.368 

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5 10 Abs. 2 Satr2,3 WEG; 5 242 RGR 

: liii I.tlir Ii.ii \r i.i.lcii .li: Ir.ilci~ciiiuiii~~iiili~iizii?3 ii11J?1 

, ~ I JI? L \\'\~h~iung 22 i\\.~ilvc~r,t'~igcrt. S1ili?r \kurJ.. Ja> 

1. Eine vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung 

kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung im 

Sinn%des $I0 WEG sein. Ein auf Zustimmung 

zur Anderung der sachenrecht'ichen des 

Wnhnunsseisentums lässt sich daher aus 6 1OAbs.2 Satz2 

WEG nicht herleiten. 

2. Die Einräumung eines im Grundbuch eingetragenen 

Sondernutzungsrechts kann Gegenstand einer Vereinbarung 

im Sinne des $ 10 WEG sein. Soll das Sondernutzungsrecht 

aber Inhalt von unter Einbeziehung von Gemeinschaftseigentnm 

nen zu schaffenden Wohnungseigentumseinheiten 

werden, ist eine isolierte Betrachtung 

der einzelnen Regelungen nicht möglich. Eine Vereinbarung 

im Sinne des $10 WEG kann hierüber daher nicht 

getroffen werden. 

3. Ein bestandskräftiger Beschluss über die Zustimmung 

zur Vornahme baulicher Veränderungen durch einen 

Wohnungseigentümer vermag im Regelfall einen Anspruch 

ans 8 242 BGB auf entsprechende Anpassung der 

dinglichen Rechtslage und der Teilungserklärung nicht zu 

begründen, wenn damit einem wegen absoluter Unzuständigkrit 

iiirlifigrii Rcschlusstt.il vhne IVritercs zur 

\\'irksamkrit verholikn aürde. 


BGH, Urteil vom 11. Mai 2012 V ZR 189111 

(LG Berlin, Urteil vom 21. Juni 201 1 - 85 S 65110WEG; AG 

Charlottenburg, - Urteilvom 11. September2009 -73 C 212108 

WEG) 

ursprünglich zur Wohnung 22 gehörende Sondernutzungsrecht 

an der Dachgeschossteilfläche des Hinterhauses auf die 

Wohnung 21 Seit dem Jahr 2007 gibt es zwi. 

sehen den Wohnungseigentümern Streitigkeiten wegen der 

Nutzung der vier Dachgeschosswohnungen und der Dachgarten. 

.. . 

3 Der Kläger zu 1, der jetzt Eigentümer der Teileigentumseinheit 

23 ist, sowie die Kläger zu 2 und 3, die Eigentümer 

der Wohnung 21 sind, verlangen von den Beklagten die 

Genehmigung einer notariellenVereinbarung, die für die Wohnungseigentümer 

durch einen vollmachtlosen Vertreter ahgeschlossen 

wurde. Danach werden die beiden Teileigentumseinheiten 

23 und 24 unter Einheziebung der im Gemeinschaftseigentum 

stehenden Waschküche sowie eines Teils der 

der Wohnung 21 zugewiesenen Sondernutzungsfläche in vier 

Sondereigentumseinheiten umgewandelt und diesen dinglich 

- gesicherte Sondernutzunesrechte - an den Dachgärten - zugewiesen. 

Inhalt der Vereinbarung sind auch Kostenregelungen 

sowie die Erkläning, dass das neu gebildete Wohnungseigenturn 

U. a. auf die Kläger übergeht. Während ein Teil der 

Wohnungseigentümer die Vereinbarung genehmigte, lehnten 

die Beklaeten dies ab. Das Amtsgericht hat die Klage der 

KI;,;LT .,iif ~riciliiii? iler ~ciicl~iii:~iiii~ ui1.l Jic v ~ii ,l;iii I3c- 

-- kI.,si.~n /LI I? ~~rlioh~~~i~~ 

\\'iJ~,rhl,t4., .,LI( F~\I;LIIIIIIQ \

.tri J:r +~li:ii,leii R~g~.li.ii; ;iii, ,.li\vir\r i-jiiiirl-ii Ciriiiiilcii ist dagegen ein Abänderungsanspruch im Hinblick auf die 

uiiier I3:riick~i:htigiiii~ :tllcr llii~.i:ii~.ls ,Ic\ l~.~i~/~~I~ill~~~. 

in.. sachenrechtlicben Grundlagen der Gemeinschaft. Insoweit 

bc..~nJr.rc dci Kcchic und Iraicr~,>\~.n Jc,r .,ndr.rcii \\oIiiiiiiig~- verbleibt es dabei, dass in besonders gelagerten Ausnahmeciiciiiiiiii:r. 

unhilio :r>.liziiii \\'I< dei \Vanl.,ui iinJ Jic 

sGtematische Ste1l:ng der Regelung zeigen, betrifft 3 10 

fällen - ohne Herabsenkung der bisherigen Anforderungen - 

aufgrund des Gemeinschaftsverhältiiisses nach Treu und Glau- 

Abs. 2 WEG nur schuldrechtliche Vereinbarungen (Klein in 

Bmann, WEG. 11. Aufl., 5 10 Rn. 157). die freilich durch 

ben für die Miteigentümer die Verpflichtung zur Andemng 

der Vereinbarungen bestehen kann (zu einem solchen Sachverhalt 

vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 2003 -V ZR 

447101, ZMR 2004,206). 

~egrÜnd;ngderWFG-Novelle 2007 inBT-Drs. 167887, S.'lY). 

Eine solche Vereinbarung setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer 

ihre Iunenheziehungen untereinander regeln, also 

eine Gemeinschaftsordnung schaffen, die ähnlich einer Satzung 

die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungs- 

12 b) Das Berufungsgericht hat das Vorliegen außergewöhnlicher 

Umstände, die die Verweigerung der Zustimmung zu 

der notariellen Vereinbarung als grob unbillig und damit als 

Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen 

lassen, rechtsfehlerfrei verneint. 

13 aa) Zutreffend geht es davon aus, dass der Beschluss der 

~ ~ 

(Senat, Urteil vom 4. Äpril 2003 V ZR 322162, NJW 2003, eigentumseinheiten unter Einbeziebung von Gemeinschafts- 

2165, 2166 [=WuM 2003, 4731). Daher lässt sich ein Au- flächen in vier Wohnungseigentumseinheiten und der Einsoruch 

auf Zustimmung zur Änderung der sachenrechtlichen räumung eines Sondemutzungsrechts für die neu gebildeten 

Einheiten an den Dachgärten zugestimmt haben, nichOg ist; 

denn die Umwidmung von Teileigentum in Wohnungseigentum, 

die Begründung von Sondernutzungsrechten und die Umwandlung 

von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum 

sind einer Beschlussfassnng von vornherein entzogen (vgl. 

waudlung VonTeileigenturnin Wohnungseigeutum die sachen- 

Senat, Beschluss vom 20. September 2000 -V ZB 58/99, 

rechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft nicht berühre. so 

BGHZ 145, 158, 167 [=WuM 2000, 6201). Soweit die Kläger 

meinen, das Berufungsgericht verkenne, dass in diesem 

Beschluss zudeich die bestandskraftige und damit gültige Beaber 

nicht lediglich um eine Anderung der~weckGesti&nung 

der Nutzung der Teileigentumseinheiten. Vielmehr soll nach 

der von ihnen gewünschten Vereinbarung die Umwandlung 

schluss vom20. September 2000 -V ZB 58/95, ~ ~~z.145, 

der beiden ~eigigentumseinheiten in vier Wohnungseige~ 

158, 168), stellt dies keinen Umstand dar, aus dem sie einen 

tumseinheiten dadurch erfolgen. dass an Teilen des Gemein- 

Anspruch auf Anpassung der Teilungserklärung und der diugschaftseigentums 

(Waschküche und Sondernutzungsfläche der 

licheu Rechtslage an die neuen baulichen Gegebenheiten ab- 

Wohnung 21) Sondereigentum begründet wird. Diese Regeleiten 

können. Es kann dahin gestellt bleiben. ob die Nichtiglung 

betrifft nicht lediglich das Gemeiuschaftsverhältnis der 

Wohnungseigentümer untereinander, sondern aufgmnd der 

mit derpnderung der Zweckbestimmung untrennbar verbuninzidenter 

liegende ~eschlkfass~ug über die Billigung der 

denen Anderung auch der Eigentumsverhältnisse die sachen- 

Vornahme baulicherveränderungen am Gemeinschaftseigenrechtlichen 

Grundlagen der Gemeinschaft. Ebenso ist die vertum 

erfasst. Denn allein ein bestandskraftiger Beschluss über 

langte Einräumung eines Sondernutzuugsrechts an den 

die Zustimmung zur Vornahme baulicher Veränderungen 

Dachterrassen einer isolierten Beurteilung anhand von 5 10 

durch einen Wohnungseigentümer vermag ohne das Hin- 

Abs. 2 Satz3 WEG nicht zueänglich. . . Die Eiuräumung - eines 

zutreten weiterer, ganz außergewöhnlicher Umstände einen 

iiii (;ruii.ll~ii,h ciii~~ir.i~ciieii ~.~iiJ:riiiii~iiii~~r~~:lit~ h:iiiii 

Anspruch auf entsprechende Anpassung der dinglichen 

/\v.ir (~i~rcii~t.~iiJ :iiici \;.r:iiih.triiiii 1111 Siiiii?rlc~ $ I0M'I.G 

Rechtslage und der Teilungserkläruug nicht zu begründen. 

und damyt auch eines Anspruchs na& 5 10Abs. 2 Sak 3WEG 

sein, daauch eindinglichwirkendes Sondernutzungsrecht die 

sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum 

recht jedoch lnhalt der - unter Einbeziehung von Gerne& 

14 bb) Die Erwägungen des Berufungsgerichts, mit denen es 

das Vorliegen solcher außergewöhnlicher Umstände verneint, 

schaftseigentum - neu m schaffenden Wohnungseigentums- begegnen keinen rechtlichen Bedenken 

einheiten werden. Die Regelungsgegenstände sind damit auf 

eine Weise miteinander verknüpft, die eine isolierte Betrachtung 

einzelner Regelungen nicht zulässt. 

is (1) Ein besonderer Vemauenstathestand in der Person der 

Kläger, auf den sie ihr Begehren stützen könnten, liegt nicht 

vor. Das Berufungsgericht weist zutreffend darauf hin, dass 

io 2. Die Kläger können den geltend gemachten Anspruch 

auch nicht aus 5 242 BGB herleiten. 

die rechtlichen Gegebenheiten der von ihnen envorbeneu Einheiten 

aus den der ~eilungserklämng beigefügten Abgeschlos- 

I I ~!ii/uireiiciiLI I,I .ilI.~r~liti;~ J:r Ein\v.iiiJ Jcr I3ehl~~~i~~ii. 

senheitsbescheiniguneen und den Aufteilun~snlänen. die 

n ~ L ~~ ~ ~ ~. 

d . I b . 2 S i ' E I .\~~dcr~iii;~.tii~pruih 

durch ~emgnahme lnhalt des Grundbuchs geworden sind, 

ihersichtlich 

waren. Die Kläger können sich daher nicht dmf ~~1iIie.ienJ r.yle iinJ .laiisI~:ii iur c~iiicii NI' 3 242 SC. 

\iiii/ir~ii \ii~prii:li .~iil.~iiJ~~iuiig Jc,r ~..:liaii~~;liili:li~~~i Ciriiiiilberufen, 

sie hätten darauf vertrauen dürfen, dass die tatsäch- 

1:jicii kin R.II~~II niciir ,:I. (icce~i,i;~iiJ Jer l

Abweichung bei der Bauausführung einer Wohnungseigentumsanlage 

von dem Aufteilungsplan nur ein isolierter, nicht 

mit Sondereigentum verbundener Miteigentumsanteil erworben 

wurde; in einem solchen Fall sind die Miteigentümer im 

Rahmen des Zumutbaren verpflichtet, den Teilungsvertrag 

nebst Aufteilungsplan der tatsächlichen Bebauung anzupassen. 

Darum geht es im vorliegenden Fall einer nachträglichen 

Bebauung von Gemeinschaftseigentum durch einen Miteigenfümer 

nicht. Soweit die Revision meint, die Regelung 

zum Uherbau (§ 912 BGB) müss~entsprechende Anwendung 

finden, verkennt sie, dass die Uberbauung eines fremden 

Grundstücks keinen Anspmch auf dingliche Rechtsänderung 

begründet. 

17 (3) Zutreffend sieht das Benifungsgericht auch in der lang- 

stand, d& das Begehren der Kläger rechtfertigt. Eine Pflicht 

zur Erbringung von Leistungen in Form einer grundbuch- 

rechtlichen Anerkennung des geduldeten Zustands und An- 

derung der Teilungserklärung unter Verzicht auf Teile des Ge- 

meinschaftseigentnms folgt aus der bloßen Duldung eines Zu- 

stands nicht. 

18 (4) Ebenso verneint das Berufungsgericht zu Recht die 

Voraussetzungen einer Verwirkung des betroffenen Gemein- 

schaftseigentums durch die übrigen Wohnungseigentümer. Es 

fehlt bereits an dem erforderlichen Umstandsmoment. imHin- 

blick auf die von dem Voreigentümer ohne entsprechende Be- 

schlussfassunz eizenmächtizfür den Wohnunzsausbau in An- 

spruch genommek waschkche ist bereits Zcht ersichtlich, 

worin ein Verhalten der übrigen Wohnungseigentümer liegen 

könnte, das ein Vertrauen auf eine entsprechende Anpassung 

der dinglichen Rechtslage begründen könnte. Im Ubrigen liegt 

in der Beschlussfassung vom 28. April 1992 schon deshalb 

kein einen Vemauenstatbestand begründendes Verhalten der 

übrigen Wohnungseigentümer, weil nicht alle Wohnungs- 

eigentümer an dem Beschluss beteiligt waren. Auch wurde er 

ger aufgrund eines verhalte; der Beklagten darauf einrichten 

durften, diese würden ihre Rechte am Gemeinschaftseigentum 

nicht mehr geltend machen, sind weder vorgetragen 

noch ersichtlich. 

19 (5) Soweit die Kläger ein treuwidriges Verhalten der Beklagten 

dann sehen, dass sie einerseits die Kostenvorteile aus 

dem zwischen dem Voreigentümer und den Wohnungseigentümern 

getroffenen Abkommen zögen, andererseits aber den 

Vollzug dieses Abkommens im Grundbuch verweigerten, trifft 

dies bereits im Auseanes~unkt .. nicht zu. Ein - wie die Kläger 

iiiciiicii - ,..,iii (;~~~cii,~~iiighi~ii ;eri:lircic~ Ahhoiiiiii.~n" iiiii 

J~,iii l~ili.~.~. ,Ist,, der \',~r,~i

2 Mit notariellemvertrag vom 10. November 2010 verkaufte 

die Beteiligte zu 1 das mit der Wohnung NI. 44 verbundene 

Sondernutzungsrecht an die Beteiligte zu 2. Zugleich erklärten 

die Veitragsparteien, die Gemeinschaftsordnung so zu ändern, 

dass das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz 

von der Wohnung Nr. 44 abgeschrieben und der Teileigentumseinheit 

Nr. 72 (Duplex NI. 72 oben) zugewiesen werde. 

3 Zur Sicherung des Ubertragung~ans~ruchs bewilligte die 

Beteiligte . zu 1 die Eintragun~ - einer Vormerkung in das Grnndhitih. 

Jcicii li~nir~~iiti:! Ji? I Irhiiti.l~rii>t.iriii ..ni 31. hldr/ ?i!l I 

:XI> \'i.flr:icri~i J,,r Ik~:ilict.,n ~:JI~I~.I~I 11.11 Jlii B:\:hIu,\ 

vom 22. Juni 2011 hat das ~ruudbu&amt den Antrag zurückgewiesen. 

Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten 

zu l ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht 

zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die 

Beteiligte zu 1 den Eintragungsantrag weiter. 

4 Aus den Gründen: 11. Das Beschwerdegencht, dessen Entscheidung 

unter anderem in ZWE 2012,92 veröffentlicht ist, 

meint, ein Sondernutzungsrecht könne nicht einem von mehreren 

Miteigentümern einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit 

übertragen werden. Die Eintragung des Sondernutzungsrechts 

erfolge auf dem Grundbuchblatt, auf welchem 

auch das Sondereigentum eingetragen sei. Da nicht für jeden 

Miteigentümer ein eigenes Grundhuchblatt angelegt werde, 

könne das Recht nur einheitlich allen Miteigentümern zu- 

mannISeuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Teil C 

Rn. 359; Häublein, DNotZ 2004, 635; Böttcher, Rpfleger 

2005, 648, 652f.; Kühnlein, MittBayNot 2012,43). 

io 2. Der Senat war mit dieser Frage bislang nicht befasst. Er 

entscheidet sie nun im Sinn der letztgenannten Auffassune. 

weichend von der Regel des $13 Abs. 2 Satz l - ~ ~ ~ ~ des e i l e 

Gemeinschaftseigentums allein zu benutzen (Senat, Urteil 

vom 20. September 2000 V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 

167 f. [=WuM 2000, 6201). Es kann aufgrund der Pnvatautonomie 

im Rahmen der Gesetze frei gestaltet werden 

(Häublein, DNotZ 2004,635 f.; Kühnlein, MittBayNot 2012, 

43f.; vgl. auch Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., 5 13 

Rn. 79). Der Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zu einem 

Miteieentumsanteil an dem Sondereieentnm stehen ~ -- keine ze- U 

setzliihen Regelungen entgegen; insbesondere ist sie mit dem 

Wortlaut des 5 10 Ahs. 3 WEG vereinbar. Miteigentum ist 

nämlich dem Alleineigentum gleichartig (BGH, Urteil vom 

14. Febniar 1962 -1V ZR 156161, BGHZ36,365,368; Bamherger/Roth/Fritzsche, 

BGB, 3. Aufl. ij 1008, Rn. 1). Auch 

derjenige, der IediglichMiteigentümer einer Wohnungs- bzw. 

Teileigentumseinheit ist, gehört somit zu dem Kreis der 

Wohnungs- hzw. Teileigenturner. Dies zeigt sich auch daran, 

dass ihm das Recht zur Benutzung des gemeinschaftlichen 

Eigentums und zur Teilnahme an der Eigentümerversammstenen. 

lulg zusteht (OLG Nürnberg, DNotZ 2012, 144f.; Häublein, 

s Das hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. DNotZ 2004. 635: Böttcher. R~fleger 2005. 648. 652f.: 

6 111. Die nach $78 GBO statthafte und nach 5 71 FamFG Kühnlein, ~ itt~aj~ot 2012; 4?f.).~ie ~e~elung in $25 

auch im Ubngen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Abs. 2 Satz2 WEG, dass Miteigentümer von Wohnungs- 

Das von dem Beschwerdegericht als Grund für die Zurück- eigentum das Stimmrecht nur einheitlich ausüben können, verweisung 

des Antrags angeführte rechtliche Hindernis besteht deutlicht in besonderem Maß, dass das Wohnungseigentumsnicht. 

gesetz auch solche Miteigentümer als Wohnungseigentürner 

7 1. Ob ein Sondemutzungsrecht einem Miteigentumsanteil ansieht. Zudem kann der Formulierung, dass~Geiniarungen 

an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet „als Inhalt des Sondereigentums" in das Grundbuch eingewerden 

kann, wird in Rechtsprechung und Literatur unter- tragen werden können (5 10 Abs.3 WEG), weder nach dem 

schiedlich beurteilt. 

Wortlaut noch nach Sinn und Zweck oder Entstehungsgeschichte 

der Vorschrift eine Beschränkung der Zuordnung 

8 a) Nach einer Auffassung ist dies mit dem Wortlaut des 5 I0 

von Sondernutzungsrechten zu Miteigentumsanteilen ent- 

Ahs. 3 WEG unvereinbar. Nach dieser Vorschrift werde ein im 

nommen werden (näher Häublein, DNotZ 2004,635 f.). 

Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht zum Inhalt 

des Sondereigentums. Sondereigentum könne jedoch nur ei- 12 b) Der Zuordnung von Sondernutzungsrechten zu Mitnem 

Wohnungseigentümer zustehen. Ein Bruchteilseigentü- eigentumsanteilen an Wohnungs- bzw. Teileigentum stehen 

mer sei nicht alleiniger Berechtigter eines Sondereigentums die aus den Rechten folgenden Befugnisse nicht entgegen. Für 

und deswegen kein Wohnungseigentümer im Sinne von ij 10 die Zuordnung besteht auch ein praktisches Bedürfnis, wie 

Abs. 3 WEG (KG, DNotZ 2004,634 und dem folgend Münch- der vorliegende Fall zeigt. Die Beteiligte zu 2 hat ein herech- 

Komm-BGBICommichau, 5. Aufl., ij 10 WEG Rn. 20; tigtes Interesse daran, das Sondernutzungsrecht ohne Mit- 

SchönerIStöber, Gmndbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 2910, 2963; wirkung des weiteren Miteigentümers der Duplexgarage zu 

Rapp in Beck'sches Notarhandhuch, 5. Aufl., Teil A.111. erwerben. Wäre die Zuordnung des Sondernutzungsrechts nur 

Rn. 62; Herrmann in KuntzeErtl/Herrmann/Eickmann, zu der Teileigentumseinheit insgesamt möglich, müsste der 

Grnndbuchrecht, 6. Aufl., S. 179 Rn. E 83). Zudem führe die weitere Miteigentümer bei dem Erwerb durch die Beteiligte 

Verbindung eines Sondernutzungsrechts mit einem Mit- zu 2 mitwirken und anschließend mit ihr eine Benutzungseieentumsanteil 

zu einer unterschiedlichen Auseestaltung der regelung hinsichtlich des Sondernutzungsrechts treffen. 

hlii:i~oiiiiiii~:t~itc~I~~. I)ie\ ,,.I jcJ.iili rc:liili:li .iii~~c~,~lil,,~- 

1 . I 3 I h . . \ i i n I Einrc~i i ' i i U U 

barungen als Inhalt des Sondereigentums insgesamt und nicht 

lediglich eines Teils des Sondereigentums erlaube (KG, 

DNotZ 2004, 634f.). 

ii.ii 1k.i J.~iCiiiiii.Ihii:Ii:ii1ir.~~~i1~1c.~1.~~~ii.iii1.1~~Ii Ji:Einir~runc 

~ ~ -- 

U. 

U U 

eines Sondernutzungsrechts, welches einemBruchteilseigen- 

eigentumseinheiizugeordnet werden. Auch eiL~nichteils- 

eigentümer sei Wohnungseigentümer, so dass sich aus dem 

Wortlaut des § 10 WEG keine Beschränkung ergehe (OLG 

Nürnberg, DNotZ 2012, 144; Klein in Bärmann, WEG, 11. 

Aufl., $13 Rn.79; PalandtJBassenge, BGB, 71. Aufl., ij 13 

WEG Rn.9; ErmadGrziwotz, BGB, 13. Aufl., 9 15 WEG 

Rn.7; MeikelIMorvilius, GBO, 10. Aufl., Einl. C Rn.148; 

BauerIOefele, GBO, 2. Aufl.,AT V Rn. 135; HügeVKral, GBO, 

2. Aufl., Seite 1146 Rn.45; BeckOK GBOfKral, Edition 14, 

Rn. 45; BeckOKWEGiDötsch, Edition 11, 5 15 Rn. 297; Bär- 

WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT812012 

., L., I)

# 1004 BGB; # 14 Nr. 1 WEG 

a) Der DiN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit 

es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungs- 

eigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Ritt- 

schall zu dulden haben. 

b) Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grund- 

sätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Ge- 

bäudes geltenden Schutzwerten. 

C) Der Umstand, dass ein vorhandener Bodenbelag durch 

einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heran- 

Ziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme 

geltenden Ausgabe der DIN 4109. 

d) Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung 

eines vorhandenen, die Mindestanforderungen über- 

schreitenden Ii.ittschallschutzes. 

BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 -V ZR 19511 1 

(LG Braunschweig, Urteil vom 19. Juli 2011 - 6 S 479110; 

AG Braunschweig, Urteil vom 15. Oktober 2010 - 119 C 

3333109) 

,..liiii/. \II)I< 2ilti3. ItII) - ii.ir iii -.i.cli-r M?i>.! (.i*hitti:li /U 

iii.i.h;ii. ,I.l>, d.i,liir.4i I;~,iii~,ni J,.r .,iidcrtii \\ohiiiiiig\eigcn- -. 

tümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche 

Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei macht es 

die Mieterin der Beklagten vorgenommenen Austausch des 

Teppichbodens - nicht auf einem eigenen Tun des Woh- 

nungseigentümers beruht. Denn dieser hat nach $ 14 Nr. 2 

WEG für die Einhaltung der in $14 Nr. 1 WEG bezeichneten 

Pflichten durch diejenigen Personen zu sorgen, denen er die 

Wohnung zur Benutzung überlässt. 

6 2. Ein Verstoß gegen die in $ 14 Nr. 1 WEG geregelten 

Pflichten, bei dessenvorliegen der nachteilig betroffene Woh- 

nungseigentümer sowohl nach $ 15 Abs. 3 WEG als auch nach 

$ 1004 Abs. 1 BGB die Unterlassung oder Beseitigung der 

Beeinträchtigung verlangen kann (vgl. BayObLG, NJW-RR 

2000, 747, 748; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., $ 14 

Rn. 42 sowie $ 15 Rn. 431, ist indes nicht gegeben. 

7 a) Ob der Gebrauch des Sondereigentums bei einem anderen 

Wohnun~seieentümer einen Nachteil iiii Sinne von P 14 

zum sachverhalt: mägem eine ~ i Nr. 1 WEG ~ hirv&ruft, ~ den dieser ~ nicht hinzunehmen ~ ~ braucht, ~ 

im ersten 0bergeschoss eines 1966 e,.,.ichteten G~. ist in erster Linie eine Frage tatrichterlicher Würdigung, die 

baudes. ~i~ darüber liegende wohnung der ~ ~ kwar l revisionsrechtlich ~ ~ t ~ nur ~ eingeschränkt überprüfbar ist (vgl. Bayzum 

Zeitpunkt des Erwerbs der Kläger im Wohnzimmer und ObLG, NZM 2004,747,748 [=WuM 2004,7331; OLG Münim 

Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nach dem Auszug der chen, NJW 2008,592; OLG Brandenbw, ZWE 2010,272). 

langjährigen Mieter der Beklagten wurde der ~ ~ ~ ~ Die i Prüfung ~ h beschränkt b ~ d sich ~ im ~ Wesentlichen darauf, ob das 

seitens der neuen ~ i im wohnZimmer ~ ~ durch ~~~i~~~ ~ ~ Bemfungsgencht i ~ den Rechtsbegriff des Nachteils zutreffend 

und im ~l~~ durch pliesen ersetzt. neue ~~l~~ erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen 

weils auf einer SchallSchutzmatte auf dem vor. Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erhandenen 

ParkeMußboden verlegt. den übrigen ~ä~~~~ fahmngssätze beachtet hat (vgl. Senat, Beschluss vom7. Oktobefindet 

sich unverändert ein Fliesenhelag. 

her2004-VZB 22/04, BGHZ 160,354,360f. [=WuM2004, 

6811; BGH, Urteil vom 1. Juli 2010 -I ZR 176108, Nm-RR 

2 Die Kläger machen geltend, seit der Entfernung des Tep- 201 117, 118 Rn,20 jew, mwN). 

pichbodeus komme es in ihrer Wohnung zu unzumutbaren 

¿ärmbelästigungen durch Tritt und ~uftschall. Sie verlangen 

von den Beklagten, dass diese ihre Wohnung mit einer verbesserten 

Trittschalldämmung versehen und dazu näher bezeichnete 

Maßnahmen durchführen. Die Klage ist in denvorinstanzen 

erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht 

zugelassenen Revision, deren Zunickweisung die Beklagten 

beantragen, verfolgen die Kläger ihr Klageziel weiter. 

3 Ans den Gründen: I. Das -sachverständig beratene - Bemfungsgencht 

verneint einen Anspruch der Kläger auf Verbesserung 

des Tnttschallschutzes nach $1004 BGB i.Vm. § 14 

Nr. 1 WEG. Die von der Wohnung der Beklagten ausgehenden 

akustischen Beeinträchtigungen bewegten sich in demBereich 

der DIN 4109 in der Ausgabe von 1962. Der Austausch der 

Fußbodenbeläge habe zudem zu einer wesentlichen Verbesserung 

der Tnttschalldämmung im Vergleich m dem Zustand 

geführt, der bei der Errichtung des Gebäudes bestanden habe. 

Dass die Kläger bei dem Erwerb ihrer Wohnung aufgrund des 

seinerzeit in der Wohnung der Beklagten verlegten Teppichbodens 

davon ausgegangen seien, das Haus sei nicht hellhörig, 

führe nicht dazu. dass die Beklaeten in Zukunft an diesem 

H:l:ig ic\tliali~~ii iiiiis,ttii. I1c.r .Aiiq>ni:li .CI ;iii;li iiiiht linicr 

dziii Ci~~i.~lii~piiiikr iI~r L;,.iigkeir d.r iii der\4;,hnuii: Jcr Kliiger 

wahrnehmbaren Geräusche begründet. 

4 11. Die Revision ist nicht begründet. 

5 1. Maßstab fiir die sich zwischen den Wohnungseigentümem 

hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten ist 

$ 14 NI. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, 

von den in seinem Sondereigentum stehenden Gehäudeteilen 

- wozu nach allgemeiner Auffassung auch der 

Oberbodenbelag gehört (vgl. BayObLG, Nm-RR 1994,598, 

599 [=WuM 1994, 1511; OLG Hamm, ZMR 2001, 842; 

WeitnauerBriesemeister, WEG, 9. Aufl., $ 5 Rn. 17; Hogen- 

X b) Daran gemessen lässt die Entscheidung des Berufungs- 

gerichts keinen Rechtsfehler erkennen. 

9 aa) Zu Recht hat das Berufungsgericht für seine Beurteilung 

die - mit einer Ausnahme (dazu noch im Folgenden) 

eingehaltenen - Schallschutzwerte der DIN 4109 heraneezoeen. 

Zwar werden durch die Regelunn ledielich- zudem 

rechzch unverbindliche (vgl. ~ ~~,Ürteilkm Mai 1998 - 

V11 ZR 184197, BGHZ 139, 16, 19f. mwN) - Mindestanforderungen 

bezeichnet, die zur Vermeidung unzumutbarer 

Belästigungen an den Schallschutz im Hochbau gestellt werden 

(vgl. BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - V11 ZR 45106, 

BGHZ 172,346,352 [=WuM 2007,6401 Rn. 25). Der DW 

4109 kommt gleichwohl ein erhebliches Gewicht zu, soweit 

es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer 

an Beeinträchtigungen durch Luft- undTrittschal1 

zu dulden haben (vgl. BayObLG, NZM 2000,504,505; OLG 

1988-201 1 sind noch möglich 


München, ZMR 2007,809,810; OLG Frankfurt, NZM 2005, 

68,69; Hogenschurz in Köhlermassenge, Anwalts-Handbuch 

Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 9 Rn. 320). 

io (1) Maßgeblich ist die Auseabe von 1962 der DIN 4109, 14 (1) Allerdings kann sich im Einzelfall ein höheres Schutz- 

,I;, \i:ii Jci ~Iiirch deii I ~ I ~ ~ ~ I ~ Igew:ilirsii~lc U I I ~ C ~ ~ Scl~~ilI~cl~~ii~ 

U 

niveau ergeben, als es durch die PIN 4109 festgelegt wird. 

ciunJ~:ti/Ii~.li ii;t:li d;ii iiii Ycitniinht Jcr hi~.i. IOhhcri~il~rcii - Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Re- 

Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten richtet Das gelungen zum Schallschutz zu entriehmen sind, die über den 

ist für das Mietrecht anerkannt (vgl. BGH, Urteil vom6. Okto- Mindeststandard hinausgehen (vyl. OLG Köln, NJW-RR 

ber 2004 -V111 ZR 355103, NJW 2005,218,219 [=WuM 1998. 1312 I=WuM 1998,2381). oder dass die Wohnanlage 

2004,7151 und vom 7. Juli 2010VIIIZR 85109, NJW 2010, :iiiigriiiiJ iüi,i,~lili:lic.i. l'iii\iiiiiJc.. \\.vii ct\i.t dii, hci ihrer l:r- 

3088 [=WuM 2010,4821 Rn. 13 mwN), gilt aber in gleicher ~iihllill~ \,~rhriilJii~i~ .\~.~~iiii~~~~r: tiJcr .I:ir M'iiliniimicld 

Weise auch für das Wohnungseigentumsrecht. Spätere Än- ~,thIc,n, :in I~?,~iitl?r:~ Gcpugc crli:~Iicii Ii4i 1.g1. 0I.G hlii~iderungen 

der Werte, wie sie durch die Neufassung der DIN ;Iicii. , NJ\\ 2i1iiS. 502 i.: Klein iii Rnrni~iiii. .i.tO. 9 14 Kii. 13: 

~ . 

4109 im Jahr 1989 vorgenommen wurden, bleiben auf dasver- Kümmel in ~iedeuf~hrl~ümel~and~nho~t~n, WEG; 

hältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen. Denn 9.Aufl., 5 14 Rii. 13; TimmeiDötsch, WEG, $ 14 Rn. 21). 

andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung 

ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer 

gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus 

den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen 

zu verbessern. Eine derartige Verpflichtung sieht das 

Gesetz indes nicht vor (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 1994, 

1497 [=WuM 1994,3901; KleininBärmann, aaO, B 14Rn.29 

mwN). 

I I (2) Der Umstand, dass die Mieterin der Beklagten den vor- 

handenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt hat, recht- 

fertigt die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der 

Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109 nicht. Der Aus- 

~nh~r~ii~eigchcn 3i:li iii,ti\\i.ii jctleii(;~ll~tl:~i~ii iniclit, \ic,nn iii 

Jcii iiiii,,r Jciii Rel.,~ IieiiiiJli:h.,n E.iri.li oiiJ Jic Cir.~~lia11decke 

- wie hier -nicht eingegriffen wird. In diesem Fall 

bleiben die Anforderungen an den Schallschutz unverändert 

(vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 -V111 ZR 131108, NJW 

2009,2441, 2442 Rn.llf. [=WuM 2009,4571; OLG Saar- 

brücken, ZMR 2006.802: aA OLG Frankfürt, NZM 2005.68. 

, ~~~. 

differenzierend Hogenschurz, MDR 2008,786,789). Eine bei 

den übrigen Wohnungseigentümern etwa vorhandene Er- 

wartung, auferund der Renovierungsarbeiten seien die 

BGH, Urteil vom 6. Oktober 2004 - VYII ZR 355103, N.6' 

2005, 218, 219 [=WuM 2004, 7151) nicht durch hinrei- 

chende äußere Umstände begründet. 

12 bh) Ohne Erfolg machen die Kläger geltend, dass der in 

der DIN 4109 in der Ausgabe von 1962 für die Luftschall- 

Übertragung festgelegte Wert bezogen auf das Wohnzimmer 

ihrer Wohnung um 1 dB überschritten wird. Ein abwehfähiger 

Nachteil im Sinne von $14 Nr. 1 WEG erfordert eine kon- 

1ceteundobiektiveBeeinträchtieune: entscheidendist, ob sich 

nach der~erkehrsanschauung e& ~~hnungseigentümer in der 

entsorechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen 

kann (vgl. ~enat, Beschluss vom 19. Dezember Y991 - 

VZB 27/90, BGHZ 116,392,396 [=WuM 1992, 1591 und 

vom 21. Dezember 2000 -V ZB 45100, BGHZ 146,241,246 

[=WuM 2001, 1431). Daran fehlt es hier, weil die tatsächlich 

vorhandene Schalleinwirkung im Vergleich dazu, was nach 

der DIN 4109 zulässig und damit von den übrigen Wohnungseigentümern 

grundsätzlich hinzunehmen ist, nicht zu 

einer spürbaren Mehrbelastung führt. Nach den von dem Be- 

men. Das schließt die Annahme einer durch die Übeyschrei- 

tung des Schallschutzwertes begründeten Beeinträchtigung 

der Kläger aus. 


13 CC) Entgegen der Auffassung der Kläger bleibt der Umstand, 

dass in der Wohnung der Beklagten bislang ein Teppichboden 

verlegt war, für den Schi~llschutz ohneBedeutung. 

15 (2) Das ist liier indes nicht der Fall. Nach den Feststel- 

lungen des Berufungsgerichts wurde der Teppichboden erst 

zu einem Zeitpunkt nach Emchtung des Gebäudes in der Woh- 

nung der Beklagten verlegt. Auf die Beibehaltung der dadurch 

geschaffenen Schallsituation haben die Kläger schon deshalb 

keinen Anspruch, weil sich die Ausstattung im Hinblick 

darauf, dass der Eigentümer nach 5 13 Ahs. 1 WEG inder Wahl 

des Bodenbelags frei ist, letztlich als zufällig erweist (vgl. 

OLGDüsseldorf, NJW-RR 2008,681,682 [=WuM 2008,411; 

LG München I. NZM 2005, 590, 591; AG Hamburg, ZMR 

2010, 406; Hogenschurz, MDR 2008, 786, 788; aA OLG 

Schleswig, OLGR 2007,935,936). Das gilt selbst dann, wenn 

der Belag - worauf die Kläger sich berufen -über lange Zeit 

in der Wohnung belassen wurde und wenn der Schallschutz 

mit diesem Belag höher war. Hierdurch wird der Eigentümer 

in seiner Freiheit, was die künftige Ausgestaltung seines 

Sondereigentums betrifft, nicht eingeschränkt. Es gibt keinen 

allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen 

Tnttschallschutzes (a.A. wohl Klein in Bärmann, aaO, 5 14 

Rn. 29), es gibt nur einen Anspruch darauf, dass sich derTritt- 

schall im Rahmen der schallschutztechnischen Mindestan- 

forderungen hält. Sonstige Umstände, aufgmnd deren von ei- 

nem gegenüber den Anforderungen der DIN 4109 höheren 

schallschutztechnischen Standard der Wohnanlage aus- 

zugehen ist, werden von den Klägern nicht aufgezeigt. 

16 dd) Soweit das Berufungsgericht . - -auf der Grundlage einer 

Iiiiu~cii~~lieiiiii.il~iiic dir 0ril:;liLcit - ~n+eii,~iiiiiicii li:il,d. 

,IIC :IIII' J;i, S~~~i.Icrcice~itui~i Jcr hl:~:cr cin\vir~?ii~Ieii Geräuschimmissionen 

auch unter dei Gesichtspunkt ihrer 

Lästigkeit (dazu etwa OLG Düsseldorf, NJW-RR 2008,681, 

683 [=WuM 2008,411; OLG Köln, ZMR 2004,462,463; 

OLG München. NZM 2005, 509, 510) nicht geeignet sind, 

einen gegen die Beklagten gerichteten Anspruch auf Verhesserung 

des Schallschutzes in deren Wohnung zu begründen, 

erheben die Kläger keine Einwände. Rechtsfehler sind insoweit 

nicht ersichtlich. 

17 3. Entgegen der in der Revisionsbegründung vertretenen 

Auffassung waren die Beklagten unter dem Gesichtspunkt 

einer ihnen gegenüber den Klägern zukommenden Treue- 

pflicht nicht daran gehindert, den Teppichboden durch einen 

anderen Belag zu ersetzen oder ihrer Mieterin den Austausch 

zu gestatten. Die dem Wohnungseigentümer bei dem Ge- 

brauch seines Sondereigentums obliegenden Pflichten erfah- 

ren durch die Vorschrift in 5 14 Nr. 1 WEG eine gesetzliche 

Regelung. DerenVoraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Wei- 

tergehende Ansprüche aufgrund des zwischen den Woh- 

nungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhalt- 

nisses, das die Grundlage für Treue- und Rücksichtnahme- 

pflichtenimsinue von $241 Abs. 2 BGB darstellt (vgl. Senat, 

Urteil vom 10. November 2006 -V ZR 62/06, NJW 2007, 

292,293 [=WuM 2007,331 Rn. 8 mwN), kommen daneben 

nicht in Betracht. 

18 I\! Die Kostenentscheidung beruht auf 5 97 Ahs. 1 ZPO. 

465

III., t\t~l>\ J \\'I (i ~icii? el)eii?dIl~ 

9 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einenwhnicht 

ein, da es hier nicht um die Kosten für eine Instandhalnungseigentümer, 

der nach einer bestehenden Vereiutung 

oder Instandsetzung in einem Einzelfall gehe. Schließbarung 

von derlkagung bestimmter Kosten oder der Koslich 

führe auch der Umstand, dass die jeweiligen Eigentümer 

der Einheit 22 zeitweise das Wohngeld gezahlt hätten, nicht 

tentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss 

erstmals an den Kosten zu beteiligen. 

zu einer Abänderung der in der Teilungserkläning enthaltenen 

Kostenhefreiung. 

BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 V ZR 22511 1 

6 11. Dies hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. 

(LG Berlin, Urteil vom 15. April 2011 - 85 S 355110 WEG; 

AG Tiergarten, Urteil vom 29. Juli 2010 - 10 C 57/10 WEG) 7 1. Ohne Erfolg rügt die Revision, die Klage sei unzulässig. 

I Zum Sachverhalt: Die Parteien sind die Mitglieder einer 

Wohnungseigentümergemeinschaft. Das vierstöckige Ge- 

bäude hat einen unausgebauten Dachraum, der die Teileigen- 

tumseinheit 22 bildet. Nach der Teilungserklämng vom 5. Juni 

1997 ist der jeweilige Eigentümer dieser Einheit befugt, das 

Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen und in Woh- 

nnngseigentum umzuwandeln, wobei er das Wohngeld und 

die sonstigen Kosten für die noch zu errichtenden Wohnun- 

gen erst ab dem in S 21 Ziff. 5 der Teilungserklämng genannten 

Zeitpunkt zu tragen hat. Dort heißt es, dass für die Zeit bis 

zum Beginn der Bauarbeiten die Dachräume bezüglich der ge- 

meinschaftlichen Lasten und Kosten wie Gemeinschafts- 

eigentumbehandelt werden undderjeweilige Eigentümer erst 

nach Fertigstellung der Bauarbeiten oder nach Wohnungs- 

bezug an den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten im Ver- 

hältnis der übrigen Wohn-/Nutzflächen beteiligt wird. 

Die Klägerin beantragt die ~unickwe'isun~ der Revision 

s Aus den Gründen: I. Nach Auffassung des Berufungsge- 

richts sind die angegriffenen Beschlüsse wegen absoluter Be- 

lung über die ~aus~eldhefreiung der ~inh;tit 22 könne niiht 

durch Beschluss, sondern nur im Wege einer Vereinbarung 

aller Wohnungseigentümer geändert werden. Eine Beschlusskompetenz 

folge nicht aus 9: 16Abs. 3 WEG. Diese Regelung 

ermögliche nurim Rahmen einer bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung 

die Wahl eines anderen Verteilungs- 

8 a) Die Klägerin hat ihr Klagerecht nicht - wie die Beklag- 

ten meinen - gemäß 5 242 BGB verwirkt, weil sie die Klage 

erst eineinhalb bzw. zweieinhalb Jahre nach den beanstandeten 

Beschlussfassungen erhoben hat. Zwar kann die Befugnis zur 

Anrufung der Gerichte im Einzelfall der Verwirkung unter- 

liegen (BVerfGE 32,305,308ff.). Der bloßeZeitablauf genügt 

hierfür jedoch nicht. Hinzutreten müssen besondere Um- 

stände, die eine Inanspruchnahme des Gerichtsschutzes als 

treuwidrig erscheinen lassen (vgl. Dütz, NJW 1972, 1025, 

1026). Hierfür liegen keine Anhaltspunkte vor. Soweit die Be- 

klagten die erforderlichen besonderen Umstände dann sehen, 

dass die jeweiligen Eigentümer der betroffenen Teileigen- 

tumseinheit über Monate hinweg der Beschlussfassung eut- 

sprechend Hausgeld entrichtet haben, wodurch etwaige Män- 

gel der Beschlüsse geheilt worden seien, verkennen sie, dass 

dieser Einwand die Berechtigung des materiellen Klagebe- 

gehrens betrifft, nicht aber die Frage der Verwirkung des 

2 In der Eigentümerversammlune vom 16. Juli 2007 be- kechts auf gerichtlichen ~echtsschucz. 

~ililti~~cn ilic, \\;iIiiii.ii~~~~i~ciiii~ii~'r 

Liii:r 'TOP 3. J:$\, Jcr 

Y b) Ein Rechtsschuhinteresse für die erhobene Nichtig- 

,i,~\\i~ili+~ I:igr.ntiiiii~i,ici I>iIci~iiiiiiiii~ciiilii~ii 22 hiiiiiti; :iii keitsfeststellungsklage kann der Klägerin nicht deswegen 

dcii L ~~~rcl~ \!'111~,.h1ii~pl:~n i'~~~ige~~t/i~ii \crl~r.ii~~~li~~iii~I)liiiiabgesprochen 

werden, weil sie bei der Beschlussfassung im 

ci?~,n K(,\t?ii i;ir 20 37. ~ ~ ~ l i ~ ~ i i ~ l t(.~.~h.~u.l~~li:iit- v ~ ~ i ~ i ~ l i 

Jahr 

~ ~ 

2008 

~ i ~ 

zugestimmt 

n ~ . 

hat. Ein nichtiger Beschluss entfaltet 

~fiichtversicherung, Rechtskosten, laufende I&tandhaltungs- zwischen den Wohnungseigentümern keine Rechtswirkungen 

kosten, Kontoführungsgebühren, Instandhaltungsrücklage, 

und kann nicht in Bestandskraft erwachsen. Die Nichtigkeit 

sonstige Kosten) seinem Miteigentumsanteil entsprechend betritt 

von Anfang an ein, nicht erst durch Geltendmachung in 

teiligt wird. In der Folgezeit zahlte der jeweilige Eigentümer einem gerichtlichenverfahen; eine gerichtliche Entscheidung 

der Einheit 22 der Beschlussfassung entsprechend das 

hat nur deklaratonsche Bedeutung (Senat, Beschluss vom 18. 

Hausgeld. 

Mai 1989 -V ZB 4/89, BGHZ 107, 168,270). Besteht Streit 

. L I J i I . I i r i I i J K r I~ciitiii~~t~i~ iih?riIit \\ ~~.k\iilikiii

I 

für die Teileigentumseinheit 22 gezahlten Wohngeldes für 

erledigt zu erklären. Dies mag für eine erneute Klage auf 

Rückzahlung von bereits geleistetem Wohngeld von Bedeu- 

tung sein. Das Recht der Klägerin, die Gültigkeit der Be- 

schlüsse über die zeitliche Vorverlegung der Hausgeld- 

zahlungspflicht gerichtlich überprüfen zu lassen, wird hier- 

von jedoch nicht berührt. 

11 2. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Be- 

schluss vom 16. Juli 2007 von der Beschlusskompetenz der 

Wohnungseigcntümer gemäß $ 16 Abs. 3 WEG nicht gedeckt 

und daher nichtig ist. 

12 a) $ 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümem 

bei den in derVorschrift naher bezeichneten Betriebs- undver- 

schluss änaern'(~enat, eil vom 9. Juli 2010 - V ZR 

202109, NJW 2010,2654 [=WuM 2010,5241: Urteil vom 16. 

Juli 2010 - V ZR 221109, NJW 2010, 3298 [=WuM 2010, 

5911). Die Beschlusskompetenz bezieht sich - anders als das 

Berufungsgericht meint - nicht lediglich auf solche Kosten, 

die nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden kön- 

nen. Vielmehr werden auch verbrauchs- und verursachungs- 

unabhäng~ge Kosten erfasst (Becker in Bämann, WEG, I 1. 

Aufl., $ 16 Rn. 91: Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 

Rn. 35, RieckelSchmidt/Elzer, WEG, 3. Aufl. 5 16 Rn. 74). 

13 Allerdings räumt $ 16Abs. 3 WEG nur die Kompetenz ein, 

im Rahmen einer dem Grunde nach bereits bestehenden 

U U U U 

die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer be- 

stehenden Vereinbiinine von der Traeune bestimmter Kosten 

oder der Kostentragungspflichl insgesamt befreit ist, durch 

Beschluss erstinals an den Kosten zu beteiligen (AG Bremen, 

NJW-RR 2010,81 I, 812 [=WuM2009,683]; LemkeiMüller, 

Immobilienrecht, $ 16 WEG Rn. 9; Drasdo, NJW-Spezial 

2010,289; a.A. Elzer, NJW 2010,3473,3474; wohl auchBe- 

cker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., $ 16 Rn. 98). Dies folgt be- 

reits aus dem Wortlaut der Norm. Danach können die Woh- 

nungseigentümer „abweichend von Absatz 2" durch Stim- 

,,anderen ~aßsta6"abrechneu Willen. Mit der Bezugnahme 

auf $ 16 Ahs. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer die 

Lasten und Kosten nach dem Verhdtnis ihrer Miteigentums- 

anteile tragen, knüpft die Norm an eine dem Grunde nach he- 

stehende Kostentragungspflicht an und begründet lediglich 

die Möglichkeit zur Veränderung des Kostenverteilungs- 

schlüssels. Die erstmalige Begründung einer Kostentragungs- 

pflicht unter Aufhehung einer vereinbarten Kostenhefreiung 

stellt jedoch keine Veränderung des Kostenveiteilungsmaß- 

stabes dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kos- 

tenschuldner und wird von der Regelung nicht erfasst. Dies 

wird auch durch die Gesetzesmaterialien bestätigt, wonach 

$ 16Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenzfür dieVerteilung 

der dort genannten Kosten nach Verbrauch, Verursachung oder 

einem sonst geeigneten Maßstab statt wie bisher nach Mit- 

eigentumsanteilen normiert (BT-Drs. 161887, S. 11). 

14 h) Gemessen daran kann die von der Eiaentümeraemein- 

hen. Sie ist von der ~eschlu~s~om~etenz des $16 Ahs. 3 -G 

nicht gedeckt, da Gegenstand des Beschlusses nicht eine Andemng 

des Verteilungsschlüssels ist - dieser blieb unverändert-, 

sondern die Aufhebung der in der Teilungserklärung vereinbarten 

aufschiebend bedingten Kostenhefreiung für den 

Eigentümer der Teileigentumseinheit 22. Dies hat zur Folge, 

dass der Beschluss wegen absoluter Beschlussunzuständig- 


- 

- 

keit der Wohnuneseieentümerzemeinschaft nichtie ist (vel. 

Senat, Beschluss vom 20. ~ectember 2000 - V f~ 58/99: 

BGHZ 145,158,168 [=WuM 2000,6201). 

jeweiligen Eigentümer der betroffenen Teileigentumseinheit 

über mehrere Monate der Beschlussfassune ents~rechend 

Hausgeld entrichtet haben. Es kann dahin gegellt bfeiben, ob 

und unter welchen Voraussetzungen ein wegen absoluter Beschlussunmständigkeit 

nichtiger Beschluss geheilt werden 

kann. Hierfür genügt jedenfalls nicht die bloße Umsetzung 

eines Beschlusses; sie vermag nicht nachträglich eine nach 

der Teilungserklärung nicht bestehende Beschlusskompetenz 

zu schaffen. 

I6 3. Ebenso ist der Beschluss vom 6. Juni 2008, in welchem 

die Wohnungseigentümer die beschlossene Hausgeldzahlungspflicht 

des Eigentümers der Teileigentumseinheit 22 

nochmals bestätigten, wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit 

nichtig. 

17 4. Ob die Beklagtengemäß 5 IOAbs. 2 Satz 3 WEG die An- 

- 

fahrens ist. 

18 111. Die Kostenentscheidung folgt aus $97 Ahs. l ZPO 

Ein Eigentümerheschluss, durch den eine Kreditaufnahme 

durch die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft 

in dem Umfang genehmigt wird, in dem die einzelnen 

Wohnungseigentümer ihren Anteil an einer gleichzeitig 

beschlossenen Sonderumlaze zur Finanzierung einer Sa- 

nierungsmaßnahme nicht &s eigeneiMitteln &%ringen 

können oder wollen, entspricht nicht ordnungsgemäßer 

Verwaltung und ist auf Anfechtung für unwirksam zu er- 

klären. 

OLG Hamm, Beschluss vom 14. Mai 2012 - 1-1 5 Wx 25111 1 

(LG Bielefeld, Beschluss vom 15. Juni 201 1 - 23 T 442110; 

AG Minden. Entschcidung vom 28. Mai 2010 - 27 11 45/06) 

Zum Sachverhalt: I. Die Beteiligten m I) und 2) bilden eine 

Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beteiligte zu 3) ist 

deren Verwaltenn. Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit 

der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung 

vom 9.10.2006 zu TOP 9. 

In der genannten Eigentümerversammlung wurde unter TOP 

5 und 8 ieweils mit Mehrheit beschlossen, bauliche Instand- 

U -. 

und 8 beschloss die Eigentümerversammlung zur Deckung 

der Lnstandsetzungskosten jeweils eine Sonderumlage. 

Zu TOP 9 heißt es in dem Protokoll der Eigentümerversammlung 

wie folgt: 

„Die WEG berchiießt, dasseinKredit namensder WEGalsteilrrchtaflhiger 

Verband bis zur muximlen Hohe von 135000 F aufgenommen wird, Die 

Kreditaufnnhme ist Vor

echisfühiger Verband keine gesamrschuidnerische Hq?i~ng der Miteigenrümer 

besieht Die Eigentümer: die von der Möglichkeit zur Kreditaufnahme 

Gehrauch machen, zahlen den auf sie enqallenden Kredithelrug 

einschlie/31ichderZinseninmonatlichenRateR diealsAufschlagimWohn. 

geldenihalten sindoderousderlnsiandhaltungsrÜckl~gegemüJ der 

zeit des Krediisjinrmziert werden? 

Der Beteiligte zu 1) hat den Beschluss zu TOP 9 rechtzeitig 

die solventen Miteigentümer bei dem Ausfall eines zunächst 

freigestellten ~ i ~ ~ nur den i kreditierten ~ ~ 

Kostenanteil. sondern auch die hierauf entfallenden Zinsen 

und Kosten im Wege der Ausfall-Sonderumlage übernehmen 

müssten. Damit wäre ihre wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit 

aber wesentlich eingeschränkt. 

angefochten. Während das Amtsgericht seine weitergehenden 

Anfecbtungsanträge zurückgewiesen hat, hat es die Nichtigkeit 

des Eigentümerbeschlusses zu TOP festgestellt, Die 

hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten 

zu 2) hat das Landgericht mit der ~ ~ zurückgewiesen, ß ~ 

dass der ~ ~ zu TOP 9 ~ für ungültig ~ erklärt h wird, G~~~~ l 

diese E~~~~~~~~~~~ wenden sich die Beteiligten zu 2j mit der 

sofortigen weiteren Beschwerde. 

Die Art und Weise der Mittelaufbringung für Sanierungsmaßnahmen 

ist eine Angelegenheit der internen Willensbildung. 

Die Verantwortung für die persönliche Mittelaufbfingung 

~ 

entsprechend 

b ~ 

dem nach der Beschlussfassung 

~ 

tragenden 

~ 

Anteil liegt, 

~ 

wie aus § 16 Ahs. 2 WEG folgt, hingegen 

bei dem 'inzelnen Miteigentümer. Die private Mittelaufbringung 

darf auch nicht auf die Gemcinschaft vcrlagert 

werden. Denn dabei eeht es in der Sache nur darum, dass die 

Aus den Gründen: 11. In der Sache ist die sofortige weitere 

Beschwerde unbegründet, da die Entscheidung des Landgerichts 

nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, $ 27 

Abs. 1 FGG. 

I).,> 1;inJ~eri:lii Iiii Ji< Iiigulii~crkl~ruii~ .I

$9: 556,259 BGB -Entbehrlichkeit der 

Terminsvergabe zur Belegeinsicht 

In der Berufung vertritt die Beklagte die At~ffassung, dass die 

Abrechnungen nicht fällig seien, weil die Klägerin ihr keinen 

Termin zur Belegeinsicht angeboten habe. Die Kammer teilt 

jedoch die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Vermieter 

keinen konkreten Termin für eine Belegeinsicht vorschlagen 

muss. Dem Schreiben der Hausverwaltung der Klägenn vom 

20. Oktober 2009 ist zu entnehmen, dass die Unterlagen zur 

Einsicht zur Verfügung standen. Die Beklagte hätte sich zu 

den üblichen Geschäftszeiten zur Hausverwaltung begehen 

müssen, um die Belege einzusehen. Das Schweigen auf eine 

Terminsanfrage stellt keine Verweigerung der Einsicht dar. 

LG Berlin, Hinweisheschluss vom 14. Juni 2012-67 S 244112 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Matthias Tüxen, Berlin 

Hinweis der Redaktion: Die Berufung wurde auf den Hinweisbeschluss 

hin nicht zurückgenommen. 

9: 2 Nr. 1 BetrKV - Ortskirchensteuer in 

Rheinland-Pfalz nicht umlagefähig 

Die Kläger können von den Beklagten nicht die Übernahme 

der Ortskirchensteuer auf die Grundsteuer fordern. Diese 

Steuer ist nicht ~imlarefähip. Gemäß S 2 Nr. 1 BetrKV gehören 

1icheLasten handelt, die auf dem Gru~dstückselbsiruhen und 

die als Bewirtschaftungskosten einzustufen sind. Diese 

Voraussetzun~en sind im Falle der Erhebung einer Orts- 

sonensteuer darstellt (siebe ~andeskirchensteue~esecz, $4). 

Landgericht Landau in der Pfalz, Urteil vom 3. Juli 2012 - 

I S 30112 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Ernst-Günter Claas, Neustadt 

9: 558,558d BGB - Makrolage und Mikrolage 

einer Wohnung rechtfertigen nach Dortmunder 

Mietspiegel keine Höherstufung innerhalb der 

Mietspiegelspanne 

Soweit die Klägerin mit der Bemfung ergänzend zu den 

Merkmalen der streitgegenständlichen Wohnung - insbeson- 

dere zu der nach ihrer Auffassung besonders guten ,,Makro- 

lage" - vorgetragen hat, führt dies zu keiner abweichenden 

Einschätzung. Auch aus diesem ergänzenden Sachvortrag er- 

geben sich keine Umstände, die auf das Vorliegen, besonderer 

wertsteigernder Merkmale der streitgegenständlichen Woh- 

nung hinreichend schließen lassen könriten. 

Es ist iin Ergebnis unerheblich, ob die streitgegenständliche 

Wohnung in einem Stadtteil liegt, der als bevorzugte Wohn- 

geczend anzusehenist. Denn selbst wenndies der Fall sein soll- 

- ~r - 

näheren Begründung dieser Einschätzung wird Bezug ge- 

nommen auf die ausführlichen und überzeugenden Aus- 

fühmngen zu diesem Gesichtspunkt in dem Urteil des Amts- 

gerichts Dortinund vom 10.1.2012 zum Verfahren 425 C 

887011 1 iabgedrnckt in WuM 2012. 103-104 - zitiert nach 

fassung, dass es nicht möglich ist, die Höhe der ortsüblichen 

Einzelvergleichsmiete allein deshalb innerhalb der Miet- 

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spiegelspanne höher einzustufen, weil behaupte1 wird, die gewiesen: Es hat stets eine Gesamtbewertung unter Berück- 

Lage einer Wohnung sei besser. Ebenso teilt die Kammer die sichtigung sämtlicher Wohnwertmerkmale stattzufinden. Dies 

Ansicht des Amtsgerichts Dortmund, dass der Umstand, dass muss schon deshalb gelten, weil z. B. dein Merkmal ,,Ausder 

Dortmunder Mietspiegel seit einigen Jahren keine eigene stattung" anerkanntermaßen eine erheblich größere Bedeu- 

,,Lageklasse" enthält und jetzt in Ziffer 6 der Mietspiegel- tung bei der Bewertung der Wohnung zukommt als dem 

erläuteruneen darauf hineewiesen wird. dass in den S~annen Merkmal „Lage", das allenfalls '1s bis maximal '14 des maß- 

- ~~~~~ - 

herigen ~echts~reching des Landgerichts Dortmund zu der sichtlich aller fünf Wohnwertmerkmale darzulegen, wie die 

hervorgehobenen Bedeutung des Medians nicht mehr gerecht- Wohnung innerhalb der anderen in die gleiche Mietspiegelfertigt 

werden kann. 

spanne einzuordnenden Wohnungen einzugruppieren ist. Nur 

wenn ein umfassender Sachvortrag zu allen fünf Wohnwert- 

Soweit die Klägerin darüber hinaus mit der Berufung Um- merkmalen unterbreitet wird, kommt eine vom Median ahstände 

vorträgt, aus denen folgen soll, dass auch die Mikrolage weichende Eingmppierung in Betracht. Dieser Vorgabe wird 

der streitgegenständlichen Wohnung besonders positiv zu he- auch das ergänzende Vorbringen der Klägerin aus der Beruwerten 

ist, reicht auch dies für eine Höherstufung der Woh- fungshegründungsschrift nicht ansatzweise gerecht. 

nung innerhalb der Mietspiegelspanne nicht aus. Zu diesem 

Gesichtspunkt hat das Amtsgericht Dorunund in dem oben 

LG Dortmund, Hinweisbeschluss vom 25. Juni 2012 - 11 S 9011 2 

zitierten Urteil vom 10.1.201 2 zutreffend auf Folgendes hin- Mitgeteilt von Rechtsanwalt Holger Gautzsch, Dortmund 

Beilagenhinweis 

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Herausgeber: Deutscher Mieterhund e. V, Littenstraße 10, 

10179 Berlin. 

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