Unangemessene Leistungen für angemessene Bedarfe? - Wohn

Beiträge
K. F. Wiek,
Unwirksame Renovierungsklausel und
Verjährungsfrist
-Besprechung von LG Kassel, Urteil vom
7.10.2010 - 1 S 67/10, WUM 2010,681
~etriebskostenabrechnun~: Kalendermethode
Contra kaufmännische Berechnungsmethode
J. D. Hengstenberg,
Das Nutzerverhalten in der Heizkostenabrechnung
sichtbar machen!
-Vorschlag zu einer Ergänzung der
Heizkostenverordnung -
Das wohnungswirtschaftliche Stichwort
SI. diiliirr ,oierh~nfi .ini, nc'l-ng :m SGB I:
Unangemessene Leistungen für angemessene Bedarfe?
Statistik
Bücher und Publikationen
Aus juris PraxisReport
S. Lammel zu LG Berlin - Wohnraumkündigung wegen
Zahlungsverzugs: Nachzahlung einer einbehaltenen
Mietminderung unter einfachem oder qualifiziertem
Vorbehalt innerhalb der Schonfrist
S. Lammel zu BGH-Zusammenfaccung mehrerer
Gebäude zu einer Abrechnungseinheit für Heiz und
Warmwasserkosten ohne mietvertragliche Vereinbarung
BGH-Rechtsprechung nach der Mietrechtsreform
- Taoe a! scne Ul>rrs'~ni Slai! ! Dc,;in~cr 7010 -
Mietrecht
\nun" .~igs~.cs'cnt 9i.1 ysrccir oes .PI t? ~ iirs an
Adrhrag :I?; Sanisia,] 4 s Mc~rsq, lzrh . sri~..r~c~~uor, Fliteigcni~rners -G M..ni:!!rn 128
Wohngeldabrechnung unter Verwendung von
Messgeräten mit abgelaufener Eichgültigkeit;
Schadensbeweislast der geschädigten Wohnungs-
eigentümergemeinschafi gegenüber dem Wohnungs-
eigentumsverwalter; Prüipflichten des Verwalters
(OLG München) 130
Streitwertbeschwerde und Streitwertbemessung
in Wohnungseigenturnssachen (OLG Koblenz) 131
Zwangversteigerung; Fehler und Falschangaben zur
Wohnungsgröße in der Terminsbestimmung (BGHI 133
Rang6 asseiie iirro i,,nrj l..r Woniiye ~lanspr.ctie
ocr V\on~i..ngsz geiil..~iierge~iiriiis~.l~ah "7 Z~iinysvcrsre
qer..!igivtrfirlireii BGh 135
Entscheidungen in Kurzfassung 137
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT212011

Wohnungswirtschafi und Mietrecht
64. JG., HEFT 2 ZITAT: WuM Februar 2011
Rechtsanwalt Kar1 Friedrich Wiek, Köln
Unwirksame Renovierungsklausel und Verjährungsfrist
-Besprechung von LG Kassel, Urteil vom 7.10.2010 - 1 S 67/10, WuM 2010,681 -
Immer wieder kommt es vor, dass aus alltäglichen Fällen un- häufig wechselnde Interessen berühren, daß eine rasche Auserwartet
kontroverse Rechtsfragen hervorgehen, die auf die einandersetzung der Betheiligten sehr envünscht sei. Es sei
Grundlagen der Rechtsnorm zurücfihren, deren Anwendung mißlich, wenn der Miether vielleicht nach längst beendigtem
fraglich ist. Im Fall des LG Kassel1 geht es um den sachli- Miethverhältniß einen Ersatzanspruch erhebe. Es könne dies
ch& Anwendungshereich des 5 548 Ähs. 2 BGB für Mieter- leicht zu einer Unhilligkeit gegen den Vesmiether führen, der
ansnrüche. ob darunter auch der Bereicherungsans~ruch aus in Folne eineetretenerVeränderungen oft nicht im Stande sein
- .
5 8i2~bs.l Satz 1 Alt. 1 BGB2 nach rechtsgmndloser Durchführung
einer Endrenovierung aufgrund einer unwirksamen
Schönheitsreparaturklausel fällt. Darüber ist beim BGH das
Verfahren VIII ZR 195110 gegen das Urteil des LG Freihurg
vom 15.7.20103 anhängig. Die vom LG Kassel zugelassene
Revision wird beim BGH unter dem Aktenzeichen VILI ZR
273110 geführt. Die Fälle häufen sich.
I. Das Urteil des LG Kassel
Das LG Kassel arbeitet die klassischen Auslegungskanones
ab. Nach der Wortlautinterpretation des 548 Ahs. 2 BGB
kann auch ein Bereichemnesans~ruch ein müelicher Ansvruch
im ~ietre&t auch einen nicht sp&ifisch mictrechtlich'& AC
spruch erfasst. Historisch steht nach Ansicht des LG Kassel
der Zweck im Vordergrund, für eine beschleunigte Ahwicklung
der Ansprüche zu sorgen, die vom Zustand der Mietsache
bei der Rückgabe abhängen. Darauf beruht die teleologische
Auslegung, dass $548 Abs. 2 BGB bei der gebotenen
weiten Auslegung auch auf den Bereichemngsanspmch des
Mieters anzuwenden sei, weil auch hier sichere Feststellungen
zur Anspmchshöhe mit zunehmendem Zeitablauf immer
schwieriger würden4. .,.
11. Entstehungsgeschichte
„Das wäre nun alles gut, wenn's niemand besser wüßteW5. Der
historische Gesetzgeber hat die kurzeVejährungsfrist in $558
Ahs. l BGB a.F. auf Verwendungsersatzansprüche des Mieters
aus s 547Abs. 1 und 2 BGB a.E (= s 539Abs. 1 BGB n.E,)
und das ergänzende Wemahmerecht aus 6 547a BGB a.F. (=
S: 539 ~bsy2 BGB n.~.)-zugeschnitten. ~eabsichti~t war ein
verstärkter Schutz des Vermieters gegen Ersatzansnrüche des
Mieters wegen Verwendungen aufd; Mietsache. ~ afür wurde
der Ersatzanspruch auf notwendige Verwendungen und für
sonstige Verwendungen nach den Vorschriften über die Ge-
führt.
Die Materialien rechtfertigen die Einführung der kurzen Ver-
jährungsfrist damit, dass „Miethe und Pacht so vielfache und
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT212011
werde, den erforderlichen ~egenbeweis zu führen"6. Zum
sachlichen Anwendunesbereich der kurzen Veriährunesfrist
iulircii Jic \l.,icriilieii :iu.. .,J.ilS iiiiii iiiit \ti %iil.~~~uii~ Ici
hi.l./cii \>ri:iliriiii~~iri~i , iii ilii hii .lci(;:~,li:iii~iuliriiii.' .>lilic
~ -~ ~
Auftrag geltenden allgemeinen Verjährungsgmndsätze eingreife"'.
Die kurzeVerjährungsfrist „durchbreche" zwar „die
Verjährungsgrundsätze der negotiorum gestio", doch handele
es ,,sich lediglich um eine Frage der Zweckmäßigkeit"8.
Die kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermie-
ters wegenverändemngen oderVerschlechterungender Miet-
sache wurde erst nachgeschoben. ,,Nachdem für die Ersatz-
ansprüche des Miethers wegen Veiwendungen eine kurzever-
jährung eingeführt sei", so erläutern die Protokolle, „erschei-
ne es billig, auf der anderen Seite auch die Ersatzansprüche
des Vermiethers der gleichen Verjährung zu unterstel1en"Y.
EI. Weite Auslegung?
1. Vermieterschutz
Nach ständiger Rechtsprechung ist 5 548 BGB „weit ausm-
legen". Das ist für sich genommen nicht mehr als ein Schlag-
1) WuM 2010.68 1 = NZM 201 0,860.
2) BGHZ 181, 188 = WUM 2009,3Y5 m. Anm. Einst, S. 581 = MietPran-
AK, $8 12 BGB Nr 5 m. Anm. Eisenschmid undjurisPR-MietR 1512009
Anm. 3.
3) WuM 2010, 480 m. Anm. Blank, juiisPR-MietR 1712010 A m. 4 und
Jacoby, Info M 2010,315 sowie Wiek, WuM 2010,535;Vorinstanz:AG
Freiburg WuM 2010,232 m. Anm. Blank.
4) Ebenso zuletzt AG Berlin-Schöneberg NZM 2010, 785; Streyl, in:
Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., $548 Rh. 49 und WuM 2010,
603; a.A. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, a. a.O., $538 Rdn. 206; Pa-
landweidenkaff, BGB, 70. Aufl., $535 Rdn. 47a, 5548 R h. 10; un-
entschieden StaudingerlEmmerich, BGB, Neubearb. 2011, $535 Rdn.
104; weitere Nachweise zum Streitstand bei Wiek, WUM 2010,535.
5) Johann Peter Hebel, Schatrk;istlein des iheinischen Hausfreundes, Nach-
druck derAusgabe.l811 (insel Wschenbuch 719). S. 12.
6) Prot. ii, S.177.
7) Prot 11, a. a.0.
8) Pmt. 11, a. a.0.
9) Prot 11, S. 194.

wort. Sein konkreter Anwendungsbereich innerhalb des mög- Mieter, also in der Vertragzeit, entstanden sindlg. Davon ahlichen
Wortsinns bestimmt sich nach dem Zweck der kurzen zuweichen, erfordertjuristische Phantasie. Die zeitliche Rück-
Verjähmngsfrist. heziehung einer nachvertraglichen Renovierung in die Ver-
~ l i man ~ k bei ~ der teleologischen ~~~l~~~~~ - & das LG tragszeit über dieBrücke einer nachwirkendenvertragspflicht
Kassel-nurauf denBeschleunigungseffekteinerkurzenVer. mit Beginn der kurzen Verjähmngsfrist ab ~eendi~ung der
jährung, so ist es geradezu selbstverständlich, dass dieser Renovierungsarbeitenl9 ist eine scharfsinnige Konstniktion,
sichtspunkt auf jeden möglichen Anspruch zutrifft, der aus welche die Grenzen des 548 Abs.2 BGB doch arg StraPaeiner
Maßnahme in der Wohnung herrührt. Man muss für die ziert.
Rechtfertigung der kurzen ~erjährun~ der Mieteranspruche 3. ~ b~~ltaa~~kl~as~l
" ..,~... .
zusätzlich berücksichtigen, dass es dabei um den Schutz des
Von der,.~oi%9isi-um $548 Abs. 2 BGB ist auch die Ver-
Vermieters gehtlo. Diesen besonderen Schutz verdient der Ver-
'jährungsfrist für den Anspmch des Mieters auf Rückzahlung'
mieter aber nur gegen Aufwendungen, die ersatzfähig sind.
eines rechtsgmndlos geleisteten Abgeltungsbetrags nicht un-
Wenn nach dem Vertrag ein Ersatzanspruch des Mieters für berührt geblieben. Sind bei Vertragsende noch keine Schöneine
bestimmte Maßnahme wie eben die Durchführung von
heitsreparaturen fallig und zahlt der Mieter daraufhin aufgrund
Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausgeschlossen ist,
einer unwirksamen Quotenklausel einen Abgeltungsbetrag,
stellt sich dafür bei Vertragsbeendigung die Forderung nach so gilt nach h.M. für den hereicherungsrechtlichen Rückzaheiner
„raschen Auseinandersetzung" nichtll. Der Mieter soll
lungsanspruch die Regeiverjähmng der $6 195, 199 BGB2Q.
seine Aufwendungen, für die er Ersatz haben möchte, nach
Die Zahlung eines Abgeltungshetrages an den Vermieter ist
Vertragsende zügig - - abrechnen, damit der Vermieter rechtzeikeine
Aufwendung des Mieters auf die Wohnung. Auch auf
I I \%CI ~ 4, ndr.tr1 cr 1.1 l).~r..h dit ~ I I ~ / \':r~:~I~r~rng
C ~ollc~ri .I12
diesen Fall wollen aber neuerdings abweichende Stimmen
\licii~.tri:ir~ii zii L~III',~ 11lti~1101~1 - r..\ihili 1.~~1~1ellr.11~ v

Rechtsanwalt DI: Roger Blum, Fachanwaltfur Miet- und Wohnungseigentumsrechi, Berlin
Betriebskostenabrechnung:
Kalendermethode contra kaufmännische Berechnungsmethode
In der Praxis komnt es nicht selten zum Streit zwischen Vermieter
und Mieter, ob die Betnebskostenabrechnung eine taggenaue
Abrechnung verlangt oder ob auch eine Abrechnung
nach der kaufmännischen Berechnungsmethode erfolgen
kann.
Nach Ansicht des Amtsgerichts Köpenick3 ist die Anwendung
der kaufmänni~chen:Be~e~@u~~methode im Ergebnis nicht
zu beanstand&uidW?&el3pricht nicht den $5 556Abs. 3 S. 1,
566 aBGB: Maßgeblich sei. dass Differemen ~ atisschließlich
~~~~ ...............
dann eintreten können; wenn ein Mietverhältnis nicht ganz-
Nach der Kalendermethode werden die Abrechnungstage in
der Betnebskostenabrechnung kalendergenau berechnet, d.h.
für Nicht-Schaltjahre sind 365 Tage, für Schaltjahre 366 Tage
anzusetzen.' Dagegen hat sich in Deutschland im kaufmännischen
Bereich das sog. Bankjahr etabliert, das lediglich
360 Tage umfasst. Die kaufmännische Berechnungsmethode
geht von der Annahme aus, dass ein Jahr 12 Monate zu
jährig bestand, nur geringfügig eintreten und zum anderen sowohl
die eine als auch die andere Partei begünstigen und benachteiligen
können. Die Vereinfachung der Abrechnung
durch Anwendung der kaufmännischen Berechnungsmethode
sei nicht als unbillig anzusehen. Immer wieder wird von
den Gerichten betont, dass es bei der Abrechnung der Betriebskosten
keip ,,Pfenniggerechtigkeit" gebe.4
je 30Tagen hat. Eine Rechtsgrundlage für die kaufmännische
Berechnungsmethode gibt es nicht. Sie erfährt ihre Legiti-
Allerdings sprechen gewichtige Gründe für die Anwendung
einer tageenauen Abrechnungsmethode bei der Abrechnung
-~ - ~ ---- ~ ~~..
. ... ... -..
wird. Man nennt diese Methode deshalb auch 3651360-Ge- historische GGnd für diese Berechnungsmethode - die Ver-
thode.
Welche der Berechnungsmethoden ist die richtige? Kann die
Berechnungsmethode durch denvennieter frei nach Belieben
gewählt werden? Wenn jemand z. B. am28. Februar auszieht,
so macht es einen nicht unerheblichen Unterschied, ob er
581365Anteile tragen soll oder 601360. Es ergibt sich eine Dif-
ferenz von fast 5 Prozent.
Der Gesetzgeber hat sich nicht ausdrücklich auf eine Ab-
rechnungsmethode festgelegt. Der Wortlaut des $556 Abs. 3
S. 1 BGB spricht lediglich davon, dass ,jährlich" abmrech-
nen ist. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu be-
achten. Ein Rückgriff auf die gesetzliche Berechnungsme-
thode nach $ 191 BGB, wonach der Monat zu 30 Tagen und
das Jahrzu 365 Tagen gerechnet wird, scheidet aus. DieNorm
bezieht sich nur auf die Berechnung von Zeiträumen, die nicht
zusammenhängend verlaufen brauchen, was bei der Be-
triebskostenabrechnung aber gerade nicht der Fall ist.
einfachung der Zinsrechnung - durchdie Verbreitung mo-
derner Rechengeräte entfallen. Die kaufmännische Berech-
nungsmethode widerspricht vor allem aber dem allgemein an-
erkannten Grundsatz, dass der Mieter nur für den Zeitraum
zahlen soll, in dem er einen Nutzungsvorteil hatte, und der
Vermieter nur das verlangen kann, was er entbehren musste.
Fazit: Das fehlende Bedürfnis für die Anwendung der im Fi-
nanzwesen gewohnheitsrechtlich anerkannten kaufmänni-
schen Berechnunesmethode, vor allem aber Gerechtigkeits-
abrechnung.
Dr Johunnes D Hengstenberg, co2onlme gemeznnutrzge GmbH, Berlzn
I) UIN 1355, 1.15; ISO 8601 2.2.14: ISO 80000-3: 2006,Anhang C.
2) sog. französische Methode der Zinstageberechnuiig = Eurozinsmetliode.
3) AG Köpenick, Urteil vom 18. Januar 2011, Ar.: 7 C 132110.
4) u.a. LG Brilin, Urteil vom 14. Novernber2002, Ar.: 62 S 230102 =GE
2003, 121.
Das Nutzerverhalten in der Heizkostenabrechnung sichtbar machen!
- Vorschlag zu einer Ergänzung der Heizkostenverordnung -
Etwa 16 Millionen Haushalte in zentral beheizten Mehrfami-
lienhäusern erhalten jährlich eine Heizkostenabrechnung, wel-
che die Heizkosten des Gebäudes nach dem Venusacherprin-
zip auf einzelne Wohnungen umlegt. Diese Abrechnungen
enthalten alle informationen, um den Heizenergieverbrauch
einer Wohnung mit dem des Gebäudes insgesamt zu verglei-
chen und zu bewerten. Noch besser kann die ,,Angemessen-
heit" des Heizenergieverbrauchs einer Wohnung bewertet wer-
den, wenn bekannt ist, wo die Wohnung im Gebäude liegt. Ist
dies der Fall, kann ein statistisch ermittelter ,,Lagefaktor" die
Bewertung des Heizenergieverbrauchs der Wohnung präd-
sieren.
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011
Derzeit können wedervermieter noch Mieter anhiind der Heiz-
kostenabrechnung ohne eine fachliche Anleitung klären, ob
eine Wohnung ,,relativ viel" oder ,,relativ wenig" Heizener-
gie verbraucht. Dazu müssten der Heizenergieverbrauch des
Gebäudes und der Wohnung mit der beheizten Fläche von Ge-
bäude und Wohnnne ins Verhältnis gesetzt werden. Zudem
ten.
Für Laien wie Fachleute liegt die größte Schwierigkeit dann,
die genannten Daten in den von Messdienstunternehmen er-

stellten. bisher nicht standardisierten Abrechnungen m fin-
den. Diese Informationen stehen an unterschiedlychen Stel-
len -ohne Hinweis auf ihre Bedeutung oder Nutzlichkeit.
Eine verbraucherfreundliche Heizkostenabrechnung könnte
zudem helfen, die Auswirkungen von Leerständen auf die
Heizkosten benachbarter Wohnungen ~ ~ sichtbar ~ ~ zu machen.
Denn Wohnungen, die an leerstehende Wohnungen grenzen,
sind ähnlich benachteiligt wie Wohnungen in exponierter Lage.
Die Wärmeverluste durch ungedämmte Innenwände be-
meverluste durch Außenwände, Fußböden und Decken bei
Gebäuden mit fehlender Dach-, Keller- oder Fassadendäm-
mung. In Deutschland gibt es etwa 780.000 leerstehende Woh-
nungen.\ Insofern hat das Problem für einen großen Teil der
MieterInnen ein erhebliches Gewicht.2
.. ~
~ -- ~,
aller Heizkörper des Hauses werden abgelesen und addiert.
Dann wird der Anteil der VEs einer Wohnung an den VEs des
gesamten Gebäudes errechnet. Die Multiplikation dieses Anteils
mit dem Heizenergieverbrauch des Gebäudes ergibt dann
eine Zahl, die als ,,Heizenergieverbrauch der Wohnung" interpretiert
wird.
Zur l3cncrI.t11g ,der ,..\ii+.~~iic~~c~~I~:~l"
CI.,, llc~/ct~crgic\?r-
integrieren und das Ergebnis &„faire" Bewertung des ~ e i g
energieverbrauchs einer Wohnung in der Heizkostenabrech-
nung darstellen.
Ein geringfügiger Mehraufwand entsteht, wenn der Hauseigentümer
oder -verwalter dem Messdienstleister die Lage
der Wohnungen im Gebäude (mittig, am rechteniiinken Rand,
an Ecken) sowie die Lage leerstehender Wohnungen beschreibts.
Außerdem muss er mitteilen, ob das Gebäude Teil
einer Häuserzeile ist (Blockbebauung), am Ende einer Zeile
oder ganz frei steht.6 Mit diesen Angaben kann der Lagefaktor
ermittelt werden.
Diesem geringen und - mit Ausnahme der Leerstände -einmaligen
Aufwand für Hauseigentün~er und Messdienstleister
steht ein zweifacher Nutzen gegenüber, dessen Höhe im Einzelnen
noch zu berechnen yäre, der aber schon a pnori für
Umwelt und Gesellschaft enorm ist.
1. Der ökologische Nutzen
Wenn Bewohner von zentral beheizten Mehrfamilienhäusern
nicht wissen, wie hoch ihr Anteil am Heizenergieverbrauch
des gesamten Gebäudes ist, können sie nicht beurteilen, ob
sie sparsam oder verschwenderisch mit Heizenergie umgehen.
Die zentrale Information einer Heizkostenabrechnune besteht
derzeit dann, dass eine Nachzahlung oder ~iickzahrung fäl-
Deswegen empfiehlt co2online der Bundesregierung, eine
kommentierte Kennzahl für eine faire Bewertung des Heiz-
energieverbrauchs einer Wohnung als zwingenden Teil der
Heizkostenabrechnung ordnungsrechtlich zu normieren. Dies
sollte im Zuge der nächsten Novellieiung der Heizkostenver-
ordnung passieren. So kann zumindest der Einfluss des Nut-
zerverhaltens auf den Heizenergieverbrauch einer Wohnung
klar dargestellt werden.
U U
:. ist ;I& für NutzerInnen einer jeden Wohnung, die der Heiz-
kos'ienverorduung unterliegt, von wirtschaftlichem wie päd-
agogischem Wert. Denn diese Kennzahl macht NutzerInnen
den Einfluss ihres Verhaltens auf die Heizkosten sichtbar. Sie
ermöglicht eine Trennung des Einflusses des Verhaltens von
anderen Faktoren wie verändertem Brennstoffpreis oder von
einem kalten oder milden Winter. Erst wenn BewohnerInnen
von zentral beheizten Mehrfamilienhäusern wissen, ob ihre
Wohnung relativ viel oder relativ wenig verbraucht, können
sie sich zielgerichtet für eine sparsameVerwendung von Heiz-
energie engagieren, indem sie etwa die Soll-Temperatur am
Thermostat senken und bewusst lüften. Natürlich wird eine
solche Kennzahl auch als Loh und Bestätigung der NutzerIn-
nen in ihrem Bemühen um den Klimaschutz empfunden.7
2. Der Nutzen für den Steuerzahler
Ih~.~ii~li~~~~iicr \\iiliiiiin; priiii III.,I~ IIIIII, ,ih ,lei :\ni~,il .l~.r \\:III- Ob einle Bewohnerlin sparsam oder verschwenderisch heizt,
II.III~ 2111 \~~rhr;~ii.~l~ h1cinc.r ,~~lcr gi,)l~e~' I,I JI, illr A1ilr11 :I~I ist auch für die Erstattung von Heizkosten an Bezieher von
der CL~~.

Das würde die heutige Praxis ablösen, die zwar der BSG-
Rechtsprechung folgt, aber weder sozial gerecht noch ökolo-
gisch effizient ist. Das BSG-Urteil vom 2.7.2009 macht die
Heizspiegel von co2online (die jährlichen Kommunalen Heiz-
spiegel, wo vorhanden, sonst die Bundesweiten) zum Maß-
stab für die Angemessenheit von Heizkosten. Heizspiegel-Ta-
bellen beziehen sich jedoch auf Verbrauch und Kosten von
ganzen Gebäuden. Sie bewerten grundsätzlich weder den Heiz-
energieverbrauch noch die Heizkosten einzelner Wohnungen.
Deshalb werden fälschlich oft auch jeneEmpfänger vonTrans-
fereinkommen (von ARGEN oder Sozialämtem) wegen über-
höhter Heizkosten gesügt, die
a) Vermieter haben, die durch unwirtschaftlichen Einkauf von
Betriebsstrom, Messdienstleistungen oder Wartung unnötig
hohe Heiznebenkosten erzeugen
undloder
b) in schlecht oder uiisanierten Häusern wohnen und deswe-
gen - also nicht wegen persönlicher Verschweiidung von Heiz-
energie - überhöhte Heizkosten zu tragen haben.
Aus diesen Gründen empfiehlt co2online der Bundesregie-
rung eine Anderung der Heizkostenverordnuug, damit künf-
tig alle Heizkostenabrechnungen
eine Kennzahl für eine faire Bewertung des Heizenergie-
verbrauchs einer jeden Wohnung enthalten,
einen Text aus fünf Textbausteinen enthalten, der die Ab-
weichung der Wohnung vom durchschnittlichen Heizener-
gieverhrauch des Gebäudes je nach Rechenergebnis kom-
mentiert und bewertet,
Pro$ D% Stefan Kofiec MCIH, Hochschule Zittaarlitz
einen Lagefaktmund einen Leerstandsfaktor verwenden, der
die errechnete Kennzahl relativiert, damit der banphysika- . .
li.:hc Eiiiilii,s Jcr l ~g; Jer \\;iliiiiing iiii Cii.h:iiid~ .iiiiLI~,rcii
Hei/eiier$i~~\.~rhr.tu~.h \vcilgeIi?11~1 ii~~uiril~~icrl \! ird:
I)?I iiii~ii~icllc Uui/-ii .li?\er K:iiii/..~hl iiir di., ,,t'iei~iliih~~
ll~iid i.icii,~r~i~. L,~IIII J.tJ.~r:h Jti:Ii \'ei~~Ii\!~~n,luii~ v,)n llci/-
U
energie in Wohnungen von Transfereinkommensbeziehern
zudem kör&n die Sodalbehörden und ARGEN künftig auch
auf Bewohner von. Gebäuden mit einem mittleren oder niedrigen
Heizenergie-Gesamtverbrauch einwirken, wenn in deren
Wohnung, erkennbar anhand der Kennzahl, leichtfertig
mit Heizenergie umgegangen wird. Das ist mit den Heizspiegeln
von cozonline, die das Bundessozialgericht zur Beurteilung
der Heizkosten von Empfange~n des Arbeitslosengeldes
I1 heranzieht, nicht möglich. Dadurchbleiben bislang 90% aller
Fälle ungeprüft.
9) Selbst wenn gegen einen Lvgelaktor zu Recht eingewendet wird, dass
er „nur" eine statistische Größe von zweifelhafter Genauigkeit sei, wür-
de die hier vorgeschlagenen Kennzahl immer noch dadurch nutzen, dass
sie Mieterlnneii und WEG-Eigentilmerlnnen plastisch vor Augen hält,
welche Ändeningen des anteiligen Heirenergieievcrbraudis einer Woh~
nung sich ans Verhaltensändeningen von MieterInnen und WEG-Ei-
gentümerlnnen im Umgang mit Heizenergie ergeben (positive Rück-
kopplung).
Unterkunft und Heizung im SGB 11:
Unangemessene Leistungen für angemessene Bedarfe?
Die Hairz IV-Gesetzgebung ist wie erwartet zur Dauerhaustelle
geworden. 5 1 Gesetzesändemngeu in 6 Jahren sind ein
trauriger Rekord. Die Sozialgenchte ersticken in immer neuen
Klagen und die Verwaltung arbeitet wegen der ständigen
Änderungen am Rande ihrer Leistungsfähigkeit. Nun steht
wieder eine größere Revision der Sozialgesetzgehung bevor.
Die methodisch saubere Ermittlung aer Regelsätze und der
Bildungsbedarf hilfehedürftiger Kinder stehen derzeit imVordergrund
der politischen Diskussion. Weniger Beachtung ha-
Satzuues- . . statt Verordnunesermächtieune
. . . ..
I)ic ii:ii ~~iii;ciii;icii > S 22.1 ?IL $(;I1 II-l-':tiili.~I~i~ii :in..\vc-
~r~iii11.11c I~i\v.~iir.riiiig iIc, H.tii.lliiiig~.liir.Ir:~~t~ii~ iici Kriiw
~iii,l hr:i.irei,~ii SI.~IL, iiii lliiiI)l~:k ,.LI; Jic I~c~iI~~~iiiig \tiii
C>I)crdr.~ii/.~ii " riir .lcii 13c.l..i-i .tii L iiicrhiiiiii iiiiJ Il~~ui~.'. \\~~iiii
sie durch ein Landesgesetz dazu ermächtigt werden, können
die kommunalen Träger über die Höhe der angemessenen Aufwendungen
auf ihrem Gebiet mehr oder weniger allein hestimmen.
Die eigentliche Satzungsennächtigung ist in 9: 22a
ben die vorgesehenen Neuregelungen im Bereich der Anerkennung
von Kosten der Unterkunft und Heizung gefunden.
enthalten. $22b stellt Mindestanfordemngen an die Satzungsinhalte
auf und in 5 22c werden Fragen der Dateuerhe-
Dies obwohl ein Drittel der Gesamtausgaben für das Arbeits- bung und -ausWertung einschließlich der Aktualisierung der
losengeld 11 auf Leistungen für Unterkunft und Heizung ent- Daten geregelt.
fällt und die durchschnittlichen Leistungen dafür inzwischen Diese Regelungen sind offenbar als Ersatz für die Streichung
fast so hoch ausfallen wie die Regelleistung pro Bedarfsge- der Verordnungsermächtigung des $ 27 SBG I1 gedacht. Darneinschaft
Wenn hier vom Prinzip der individuellen Ange- nach hätte das Bundesministerium für Arbeit und Soziales im
messenheit abgewichen wird und den kommunalen Trägem Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Finanzen
I l c u ~ ~ l ~ p lI r i ~ n ur ~ i l'i~~Ii.ilicr~~~
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iiididc I:rli.~liiiiiz $Irr I

Das Problem, durch eine Verordnung auf der Bundesebene
zentral die Angeinessenheit von Unterkunftskosten zu regeln,
die ihrer Natur nach einen lokalen Charakter haben, glich der
Quadratur des Kreises. Man hätte allenfalls versuchen können,
den Kommunen einige gutgemeinte methodische Ratschläge
mit auf den Weg zu geben.
Hätte das Ministerium von der Verordnungsermächtigung Gebrauch
gemacht und Voraussetzungen für die Paiischalierung
von Leistungen für Heizung und Unterkunft bestimmt, so hätte
damit der individuelle Ansoruch aiif den vollständigen Er-
,.,I/ ~ii+~iii.~~~.~ii~~r ti~t~tcii Ihcr.!ii~ ;iii,g,~li.~h,,Ii \~erJc~ii
I I . I I r e r i . fJ.i~.Ii:liru~i h i i
genüber der derzeit noch geltenden Fassung der Norm besteht
dain, daß diese von zu erbringenden Leistungen anstelle von
anzuerkennenden Bedarfen spricht. Mit dieser Neufassung
soll offenbar ein Einfallstor für die amtliche Festsetzung von
Bedarfen unterhalb der individuellen Angemessenheitsgrenze
geschaffen werden.
Der Begriff der Angemessenheit als solcher ist davon aber
nicht berührt. Dieser stellt auf eine individuelle Angemes-
~enhejlab.~'Qas~i$ fmH.~nhlick auf die Kosten der Unterkunft
unshitti~uiid;hei $en geizkosten überwiegt diese SichtweiiiiiLI
F;~:Iilii~~r.~iiir. 111 .~ie\eiii Z.i~~iii-
I
k;h.
I
\t iii Ke:Iii~1>rcL~liii~i~
~ii~~iili.~~~:: h:~ei /ii-
\1~111~~.1~~1i i~nJ 11111 Jc,r -c
I>iii~icii/i;riiii~ :riiiiii:Iii. \

Ermächtigung zur Pauschalierung der
oder eines Landkreises Pauschalen und angemessene Lei-
Unterkunftskosten
stungen gebietsweise nebeneinander bestehen. Hier wäre noch
Die Länder können die Kreise und kreisfreien Städte nach
§ 22a Abs. 2 auch ermächtigen (aber nach dem Wortlaut des
Raum für Komplexitatssteigerung als Folge einer variantenreichen
Gesetzgebung.
Entwurfs nicht verpflichten), abweichend von der Gurantie
des S22Abs. I Satz 1 SGB Il(-E), die Bedarfe für Unterkunft
und Heizung in ihrem Gebiet durch eine monatliche Pauschale
zu berücksichtigen. Die Ermächtigung zur Pauschalierung
darf aber nur erteilt werden, „wenn auf dem örtlichen Woh-
Die ueuen Wahlmöglichkeiten machen auf den unhefangenen
- - Beobachter ~ ~ ~ den Eindrnck von ..Ex~enmentier!dauseIn".
.. .
Die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände hat
in ihrer Stellungnahme für die Anhömng im Bundestagsausschuß
zutreffend .B.itis

sung zu regeln versuchen. Doch kann die Verfiigbarkeit freien
Wohnraums je nach Marktsegment und Teilgebiet unterschiedlich
sein.
Stadt
Mietobergrenze
i)~~~~.~:liliiIi~~
l dgth .11c,c1 l:i111~.li1i~1t1t~~~~1ii1~~~c1~1t1i~
1.1uli
,i.,r..iii Iiiiidus. J;il: .in :tiigc~p.tiiiiieii \\;~liiiiiii~~iii.tihic~~ iiiit
:iii?r .$criiisu~~li.tlici~
werden dürfen. ~ie'~inkommens- und~rm~~en~~osition der
betreffenden Leistungsempfänger ist somit besser geschützt ;lyn~~Fheu~; . ,., 341:116
als die von Mietern an entspannten Wohnungsmärkten. Dies Ko,*n-" :;." ; .:.:.:' :'".357 007
kann man damit begründen, daß die Mieter an angespannten,'.
Wohnungsmärkten in den Fällen, wo Pauschalen eine volle Ha&g ': ::
Deckung der tatsächlichen Kosten nicht zulassen, größere
383.25-576.008
Schwierigkeiten hätten, eine den pauschalen Regelungen entsprechende
Ersatzwohnung zu finden.
neno-kalt
netto-kalt
netto-kalt
netto-kalt
abhängig von
Jahr der
Das klingt rücksic.htsvol1. Es ist aber nicht mehr als eine Vor-
Neuanmietung
kunftsbedarfe pauschal ahzugelt~n. Den hietern an ent-
spannten Wohnungsmärkten soll solche Rücksicht nicht zu-
teil werden. Sie müssen Unterdeckungen ihrer angemesse-
nen Kosten in Kauf nehmen oder sich in Form von Umzug
oder Untervermietung selbst helfen.
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Abgesehen von der Voraussetzung der Verfügbarkeit von
Wohnraum soll die Ermächtigungshefugnis auch unter den
Vorbehalt der Wirtschaftlichkeit gestellt werden. Mit Wirt-
schaftlichkeit bezeichnet man gemeinhin den effizienten Ein-
satz von Ressourcen. Hier sind offenbar die Ressourcen der
höhe der ~eistungn und der Verwaltungskosten eine Mehrbelastung
des begeffenden öffentlichen Haushaltes gegenüber
einer vollständigen Anerkennune angemessener Kosten für
Unterkunft und keizung ergibt.
Der Bundesrechnuneshof empfiehlt den Ländern iusbeson-
ist. Sei danach beispielsweise die regionale Varianz der Auf-
wendungen für Unterkunft und Heizung gering, könnten Be-
darfsüherdeckungen durch Pauschalierung mit den gleichzei-
Derzeitige Praxis der Ermittlung angemessener Bedarfe
Wenn man sich die bestehenden KdU-Richtlinien der Ge-
entscheiden die zuständigen Städte und Kreise schon heute
weitgehend autonom darüber, welche Kosten unter den Be-
dingungen des lokalen Wobnungsrnarktes als angemessen an-
gesehen werden. Die nachstehende Tabelle gibt einen
Uberblick üher die derzeit anwendbaren Mietobergrenzen für
3-Personenhaushalte für eine kleine Auswahl ost- und west-
deutscher Städte.
Schon die Ausgangsbasis der Mietohergrenzen ist von Ort zu
Oa unterschiedlich. In nicht wenigen Fällen ist die Vorge-
hensweise unzureichend dokumentiert, so daß die empirische
Bezugshasis nicht deutlich wird. Während sich viele Städte
und Landkreise am unteren Rand der Vergleichsmiete orien-
111.1 !gi~LiIi.iiii 22 i ., ?I, :. ,I,, .i \{ii'l
' I *
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011

Wieder andere Kommunen haben versucht. sich an die Miet- kommt dafür ex definitione nicht inFrage, da sie der Deckung
des physischen und soziokulturellen ~kndbedarfs ohne K;
sten der Unterkunft und Heizung dient.18
bieten innezalb der Stadt oder des Landkreises differenziert.
Zum Teil trifft man auch auf Sonderregelungen für besonde- Der Gesetzentwurf unterstellt, daß eine Pauschalierung „nur
re Lebens- und Wohnlagen (2. B. soziale Bezüge der Kinder, im Einzelfall" zu unzumutbaren Ergebnissen führen wird. Das
ist keineswegs sicher. Da es hier um die materiellen Voraussetzungen
für die Führung eines menschenwürdigen Lebens
prozentualen Obergrenzen zwischen 10 und30 Prozent, die geht, müssen alle . .. Unterdeckungen im Vergleich zu einem im
,L ..
den Tolerierungsrahmen für Uberschreitungen der allge- Sinne von Artilel 1.:AKs,r"I S&,l GG angemessenen Wohnmeingültigen
Mietobergrenzen abstecken. InEinzelfillen wird konsumausg&lEh6c$6?aen, wenn die Betroffenen über keiauch
nach dem Jahr der Fertigstellung der Wohnung diffe- ne &deren 13inkommehsquelle~i als die existenzsichemde Rerenziert.
gelleistung des'ArbeitSlosengeldes 11 verfügen. Die Fallzahlen
könnte man allenfalls reduzieren, wenn man entweder die
Relativ häufig werden größere Toleranzen für bestehende Pauschalen höher ansetzt als die bisher ~ültigen Obergrenzen
Mietverträge eingeräumt. Eher selten findet man eine größer<
T,~I:r:iii/ iiir \\'i>hnungen iii \'i:i.relii IIIII ciii:r,g~,ringcn
1)i:Iiis \

genverantwortlichkeit der Betroffenen erreichen. Es ist eine fahr, daß höhere als die angemessenen Pauschalen festgesetzt
Illusion, wenn die Bundesregierung glaubt, da13 man an der werden, nur umnotwendige Umzüge, Widersprüche undKla-
grundsätzlichen individuellen Bedarfsorientierung des Ar- geverfahren zu vermeiden. Bei klaren Vorgaben für die Fest-
allein von der Regelleistung Ght, dem kann man nichts neh- übeFdeckungen-entbehrlich (Ausschuß fürArbeit undSozia-
men, ohne direkt in sein Existenzminimum einzugreifen.ig les 2010, S. 41).
Es bleiben drei Alternativen (siehe die Abbildung). Man kann
1. die Unterkunftskostenpauschalen so großzügig bemes-
sen, daß nur wenige Härtefälle auftreten.
2. Pauschalen einführen, die das durchschnittliche Lei-
stungsniveau im Vergleich mit angemessenen Kosten
nicht verändern.
3. Pauschalen einführen, die das Leistungsniveau im Durch-
schnitt nicht unerheblich absenken.
Bei der ersten Variante büßt die Gesamtleistung mit Sicher-
heit an sozialer Treffsicherheit ein, so daß Mehrkosten nicht
nur aufgrund der Erhöhung der durchschnittlichen Leistung
entstehen, sondern auch wegen Mitnahmeeffekten: Alle Be-
darfsgemeinschaften, die bisher weniger Bedarf hatten als die
lokal anwendbaren Obergrenzen zuließen, kämen durch eine
pauschale Regelung in den Genuß von mehr oder weniger
deutlichen Leistungserhöhungen! Das trifft in abgeschwäch-
ter Form auch auf die heiden anderen Varianten zu.
Die zweite und die dritte Variante würden für viele Hilfebe-
dürftige zu ,,unzumutbaren Ergebnissen" führen und msätz-
licheinen erheblichen Ausgleichsbedarfhegründen. Indiesen
Fällen kommt es darauf an, wie man den Ausgleich her-
beifiihrt: Entweder pauschal (durch eine spürbare Erhöhung
der Regelleistung für alle Empfänger) oder individuell. Der
erste Weg bedeutet erhebliche Mehrkosten und der zweite wä-
re alles andere als ein Beitragzur Verwaltungsvereinfachung.
Der DGB hat es in seiner Stellungnahme für die Anhörung
im November 2010 so formuliert (Ausschuß für Arbeit und
Soziales 201 0, S. 16):
Um es.npch einpd,mit aller Deutlichkeit für die Nachwelt
festzuhal:e~;.~~a-h;ilen führen auf der Leistungsseite zu
Me~kosteu gegenüber der derzeitigen Regelung, es sei
denn, man . senkt
~ das Leistungsniveau wesentlich ab.
. .
.. .,
Auswirkungen auf den örtlichen Wohnungsmarkt
Fiir Jir h.,iiiii~iii~.~lr.ii S.~i~iiii$c~ii ii:t,.li ,\ 22., .\I>\ 1 wII~,ii IIIli.,lili~hz
\li11.1c~i..iii~ir.1c1iiii.'~~n ~clii~ii.
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I)iL, :iii~riiie~~,~ii.~ii
iii,n ~ -- iiiiiii2r er.,i::iz.ii IciI J.,r I iitcrhi.riii~- iiiiid --~ I lr.i/h.i\i;ii ~~~~ .li.r
" ~
Hilfehedürftigen selbst finanzieren müssen (inzwischen im
Durchschnitt mehr als 75 Prozent), ist die Gefahr, daß auf diesem
Gebiet allzu großzügige Maßstäbe angelegt werden, freilich
als gering einzuschätzen.
Weiterhin sollen die Kommunen gesetzlich verpflichtet wer-
den. die Auswirkungen ihrer Satzungstätigkeitauf den örtli-
chen Wohnungsmarkt vorab zu prüfen. Im einzelnen gilt dies
für mögliche mietpreiserhöhende Wirkungen, für eine mög-
licheverknappung an Wohnraum einfachen Standards, für die
Auswirkungen auf den sozialen Mix sowie für „alle ver-
schiedenen Anbietergruppen". Die Auswirkungen auf diesen
Gebieten gilt es aber lediglich zu ,,berücksichtigen". Damit
dürften etwa mietpreiserhöhende Wirkungen bis zu einem ge-
wissen Ausmaß zulässig sein.
Der Hinweis auf die Verfügbarkeit von Wohnraum einfachen
Standards ist nicht mehr als eine Deklaration des Selhstver-
ständlichen. Wenn die Regelungen zur Angemessenheit von
Unterkunfts- und Heizkosten zu einer extremenverknappung
an Wohnraum dieses Typs führen, so wird ein Umzug für die
meisten Hilfebedüiftigen mit ,,unangemessenen" Wohnkosten
nicht möglich und zumuthar im Sinne von $22 Ahs. I Satz 2
SGB sein. Als Folge wären die Angemessenheitsregeln ent-
sprechend anzupassen.
Eheiifalls zu prüfen sind rnögliche Auswirkungen auf die
,,Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohner-
strukturen". Auf diesem Gebiet haben wir es allerdings mit
einer Antinomie zwischen dem Ziel der Kosteneffizienz und
dem Ziel eines sozial ausbalancierten Mietennixes zu tun.
Großzügig bemessene Mietobergrenzen sind geeignet, die so-
ziale Mischung der Bevölkerung zu bewahren, aber das muß
man sich leisten können und wollen. In der Praxis des Geset-
zesvollzugs wird im Zweifel die Kosteneffizienz Vorrang ha-
ben und zwar besonders in Kommunen mit einem hohen An-
teil an Empfangerhaushalten an der gesamten Bevölkemg.2'J
..I'~.~I:~I~~IIIIII, J U I 1 1 l l l I IieiJ~i I iihl:ti i,i .lic.\iiii~~rJciiiii:. Jir. .\LI,\\ ir&iiii:.,ii ... ,~ii.~lle \Cr-
1.Lllcr1 b~J.iiiJc.h~iiJ >iiiJ. riilii\tcii ,.iiiiti:Ii~ .,iigs,ci/i \\Cr-
Jc,il. ti.Ih .iii iiiii riii~~r I';~ilrLli:ili~iiii1~ diig:~ii.~I>ie Kt -
~.li~~.lci~.~~i~\~iI~~cicr~r~~~~peii'
xii lpriil~~ri. \\cI:li: . \ I I ~ \ ~ I ~ ~ ~ I I I -
gcii kiiiiicii Iii~~r~c.iii2iiii %,iii 'C;:lii 2, iiiii r1.1, \lic~iiii\2;.ii iiii
~ii~iiciii~i~.iiiiii~ iii:lii /U cr~iilc~~ I ~ I Lilie . i'.~u~:Ii:~l~cru~i~ iiiii Siiiii.! i1111 ~~~~huiii~iili~lii'i~ \liii

Marktanteil in der Zielgruppe der ALG II-Empfängerhaus- Das lauft auf eine gesetzliche Tolerierune der Praxis vieler
In 5 22b Abs. 1 Satz 4 des Gesetzentwurfes wird die inhaltli-
che Zielstellung der neuen Satzungen klarer formuliert. Es
geht daium, „dieVerhältnisse des einfachen Standards auf dem
örtlichen Wohnungsmarkt realitätsgerecht abzubilden". Die
Richtlinien müssen demnach die tatsächlichen Wohnungs-
marktverhältnisse angemessen widerspiegeln. Dabei sind die
Obergrenzen für Mieten und Flächenkonsum so zu ziehen,
daß entsnrechende Wohnungen am örtlichen Wohnungsmarkt
in ausre'ichendzr Zahl verfugbar sind (5 22a Abs. 7 Satz2
Nr. 2).
Das Erfordernis der Verfügbarkeit erfordert jedoch eine dif-
ferenzierte Betrachtung. Vor allem ist darauf zu achten, daß
in allen verschiedenen Größenklassen je nach der Personen-
zahl ein ausreichendes Angebot zur Verfügung steht. Für ein
breiteres Spektrum an Lage- und Ausstattungsyualitäten soll
dies freilich nicht gelten. Allenfalls „können die Kreise und
kreisfreien Städte ihr Gebiet in mehrere Vergleichsräume un-
terteilen, für die siejeweils eigene Angemessenheitswerte be-
stimmen" (5 22Abs. 1 Satz 4 SGB II-E). Insoweit besteht ein
Zielkonflikt zwischen dem durchgängigen Abstellen auf ei-
nen einfachen Standard und der inhaltlichen Fordemng nach
sozial ausgeglichenen Bewohuerstrukturen.
Quadratmeterhöchstrnieten und
Gesamtangemessenheitsgrenzen
Die konkreten Inhalte der Satzungen sind in $22h SGB II-E
geregelt. Überraschenderweise sollen darin angemessene
Flächen- und Mietobergrenzen festgelegt werden. Tm Hinblick
auf die als angemessen anzusehende Wohnfläche wird aus-
drücklich ein Bemg zur „Stniktur des örtlichen Wohnungs-
marktes" hergestellt. Damit soll offenbar die Möglichkeit
eröffnet werden, an angespannten Wohnungsmärkten den Hil-
Vereinbarkeit mit ü rund rechten wie der ~enschekürde und
dem Gleicbbehandlungsgrundsatz.
Nicht nur die Aufwendungen für Unterkunft, sondern auch
die „als angemessen anerkannten Aufwendungen fiir die Hei-
zung" können iri der Satzung ,,bestimmtu werden. Alternativ
können anerkannte Verbrauchswerte festgelegt werden. Miet-
und Heizkosten können sowohl in der Form einer Quadrat-
meterhöchstmiete als auch in einer Gesamtangemessenheits-
grenze (Bmttowmmietenkonzept) msammengefaßt werden.
Einzelpreis: 10,50 €
zzgl. Versand.
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1988-2009
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WOHNUNGSWIRTCCHAFT UND MIETRECHT 212011
U
tank wie bei ien Unterkunftskosten. Bei den Heizkosten soll
offenbar vorbehaltlos von der Garantie der Anerkennung an-
gemessenen Bedarfs abgewichen werden können. Auf diese
&ich wird angemessener ~eizbGarf anerkannt. Alternativ
können die Leistungen durch eine monatliche Pauschale abgegolten
werden, die aber den persönlichen und familiären
Verhältnissen, der Größe und Beschaffenheit der Wohnung,
den vorhandenen Heizmöglichkeiten und den örtlichen Gegebenheiten
Rechnung zu tragen hat. Anders als mit den
Höchstbeträgen, die nun irn SGB I1 eingeführt werden sollen,
ergeben sich mit dieser Regelung sogar Anreize, Energie einzusparen.
Die Höchstbeträge setzen dagegen einen Anreiz, sie
auch auszuschöpfen. Wie das zu den klimapolitischen Absichtserklaningen
der Bundesregierung paßt, kann hier offen
gelassen werden.
Personengruppen mit besonderen ~eda;fen (Absatz 3). Der
beispielhafte Katalog von Personengrunnen mit erhöhtem
U L
undPersonen, die ein Umgangsrecht ausüben, recht kurz aus.
Transparenz und Kontrolle
Die Begründungspflicht des 522b Abs. 2 SGB II-E, die eine
Erläuterung der Ermittlungsmethodik mit einschließt, ist im
Sinne von Transparenz, demokratischer Kontrolle und Will-
kiirfreiheit zu hegnißen, wenn es bei den Satzungsennächti-
gungen bleiben sollte.
Zur Überprüfung der kommunalen Satzungzn mit höheman-
gigem Recht ist die Einfügung eines Normenkontrollverfah-
reus in das Sorialgerichtsgesetz vorgesehen und zwar mit erst-
iiistanzlicher Zuständigkeit der Landessozialgerichte (555a
SGG-E). Mit den Normenkontrollverfahren sollen allge-
meinverbindliche Entscheidungen erreicht werden. Antrags-
befugt ist jede natürliche Person, die geltend macht, durch
die kommunale Satzung in ihren Rechten verletzt zu sein
(E 55aAbs. 2 Satz I SGG-E). Mit der Einführung dieser Ver-
fahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Satzungen nach
5 22a ff. SGB II-E wird das Ziel verfolgt, durch die Konzen-
tration der Rechtsstreite auf wenige zentralisierte Verfahren
mit begrenztem Aufwand beizeiten Rechtssicherheit zu schaf-
fen.
Datenerhebung, -auswertung und -Überprüfung
Zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Un-
terkunft und Heizung sollen die kommunalen Träger nach
5 22c Abs. 1 SGB II-E insbesondere
1. Mietspiegel, qualifizierte Mietspiegel und Mietdaten-
banken und
2. geeignete eigene statistische Datenerhebungen und -aus-
Wertungen oder Erhebungen Dritter
einzeln oder kombiniert berücksichtigen. Hilfsweise können
auch die monatlichen ~öchstbeträ~e nach $12 Abs. 1 des
Wohugeldgesetzes berücksichtigt werden. In die Auswertung
U
sollen sowohl Neuvertrags- aly auch Bestandsmieten eig
fließen. Die Methodik der Datenerhebung und -ausWertung
ist in der Begründung der Satzung darzulegen. Die ermittel-
77

ten Werte müssen im Abstand von 2 Jahren (Heizkosten jähr- rechtssichere Maßstäbe zur Beurteilung der Angemessenheit
lich) überprüft und gegebenenfalls aktualisiert werden (5 22c von Unrerkunfts- und Heizungskosten. Dies hat zu einer Viel-
Abs. 2 SGB 11-E). zahl von Rechtsstreitigkeiten geführt. Allein das Bundessozi-
~ ~ ~ d ~ kritisiert, ~ daß ~ 5 22c ~ des ~ ~ h ~ ~ algericht ~ ~ hat r ~ sich f ~ s bereits ~ in mehr h als ~ 60 Entscheidungen f h ~ zu ~
keine ~ ~ ß zur ~ ~ , ~ , ä, i des b ~ örtlichen ~ l ~ ~ ~ der Frage geäußert und wiederholt an den Verordnungsgeber
~ i ~ enthält, t ~i~ bestehende ~ ~ unübersichtlichkeit
~ i ~ appelliert, ~ hundeseinheitliche ~ ~ ~ Kriterien zur Ermittlung der ander
vemaltungsPraxis würde dadurch tendenziell verschärft gemessenen Unterkunftskosten festzulegen" (Ausschuß für
(Ausschuß fürArbeit und Soziales 2010, S. 41). ~ ~ Arbeit und ~ Soziales ~ 2010, S. 38). ~ Auch der Deutsche ~ Ge- t
~ i ~ h hat ~ die ~ unhestimmtheit ~ h ~ ~ der d Kriterien moniert werkschtStsbundhat,vonAnfang an die fehlende Rechtsein-
S, 103) außerdem ihr unklares verhäluiis den : heitli$hkei%:uad%2riS$areuz in der Frage der Anerkennung
vom ~ ~ ~ d ~ in ~ ~ ~ ~ ~ i ~ ent..~.'..~vo~.;,angemessenen"
~ ~ l ~ ~ ~ h ~ i ~ Unterkunftskosten ~ ih ~ d kritisiert ~ und ~ eine ~
wickelten fiterien, BSC hat von den kommunalen~rä. Rechtsverordnung des Bundes mit Mindestkriterien zur Angem
zur Konkretisierung des Begriffs der Angemessenheit gemessenheit gefordert.
nach 5 22 Abs. 1 Satz 1 SGB ll die Entwicklung eines soge- ~i~ jetzt gefundene kauft auf eine ~ l ~ des ~ h t
nannten ,,schlüssigen Konzeptes" verlangt. Der 4. Senat hat des aus der Verantwortung hinaus. Der Bund versucht, den
die Schlüssigkeitsanfordemngen wie folgt msammengefaßt K~~~~~~~ einen immer ~ ~ der i~~~t~~ l für unter.
(BSG, Urteil vom 22.9.2009 -B 4 AS 18/09 R): kunft und Heizung anzulasten, und nun will er sie auch noch
. Die Datenerhebung muß auf den gesamten Vergleichsraum über deren Angemessenheit bestimmen lassen. Damit wer-
bezogen sein (keine Ghettobildung).
U
Es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes
der Beobachtung, z. B. welche Art von Wohnungen
- Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Bruttound
Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach
Wohnungsgröße.
. Es müssen Angaben zum Beobachtungszeitraum und zur Art
und Weise der Datenerhehung gemacht werden (Erkenntnisquellen,
z. B. Mietspiegel).
den Fehlanreize gesetzt, die wahrscheinlich eine immer un-
einheitlichere Handhabung der Angemessenheit nach sich zie-
hen werden. Der DGB hat in seiner Stellungnahmefür die An-
hörung die Satzungsermächtigung als ,,Einfallstor für Kür-
zungen und Unterbietungswettbewerbe der Kommunen hm-
sichtlich der Anerkennung von Unterkunftskosten" bezeich-
net. In der Tat sind hier negative Spiralen zu befürchten. Die
kommuiialen Träger könnten versucht sein, die Zahl von Ein-
wohnerri mit SGB II-Bezug auf Kosten angrenzender Gebie-
te zu seriken.
Validität der Datenerhebung und Repräsentativität der ein-
Die vorgesehene Kompetenzzuweisung Gefahr, die Hilbezogenen
Daten, Einhaltung anerkannter mathemdtischfeempfänger
i,, den Städten und Landkreisen besonders zu bestatistischer
Grundsätze der Datenanswertung.
lasten, die durch einen hohen Anteil langzeitarbeitsloser Men-
Es müssen Angdben über die gezogenen Schlüsse gemacht schen an der Erwerhshevölkerung gehandicapt sind. Die Bewerden
(2. B. Spannenoberwert oder Kappungsgrenze). lastungen mit Unterkunftskosten pro Kopf der Bevöikerung
der systematischen ~rmittlun~ ;nd geGezung genereller, ten also geradedie &sten Bevölke&gsschichten auch noch
wenngleich orts- und zeithedingter Tatsachen im maßgebli- mit schlechteren Wohnverhdtnissen bis hin zur Ghettoisie-
führt hat. Das schlüssige Konzept soll hinreichende Gewähr E, ist nachgerade zynisch, den ~ ~ h unter ~ den städ. ~ i
dafür bieten, daß die aktuellen Verhältnisse des örtlichen ten und ~ ~ ~ dmehr k ~ r ~ ~ f i i ~ ~ ~ über i t~ die i A ~ ~ ~ ~ ~
Mietwohnungsmarktes wiedergegeben werden. mesnenheit ---~-~ -~~~ von ~ ~~ Bedarfen ~ ~ für - Unterkunft ~ lind Hei71ing - rin- --.-
Bei der regionalen Bestimmung der Angemessenheitreicht es räumen zu wollen. Der Bund will hier eine versteckte Aufnicht
aus,Elöchstbeträge einfach auf d&Gmndlage der örtli- forderung zum Kürzen verschicken und sich selbst von den
chen Mietspiegel oder des Wohnpeldgesetzes zu ermitteln, uolitischen Foleen freistellen. Was wir brauchen. ist nicht
terien am lokalen ~ohnungsmGkt vorhanden ist (DGB für
Ausschuß für Arbeit und Soziales 2010, S. 18).
Quintessenz
Die vorgesehenen Neuregelungen im Bereich der A~ierken-
senkung, der Stärkung der ~Ygenverantwort&g der Hilfeempfanger
und nicht zuletzt der Entlastung der Gerichte dienen.
Die dafür vorgesehenen Mittel sind in ihren Auswirkungen
zum Teil kontraproduktiv.
Warum ist die Angemessenheit von Unterkunfts- und Heizkostenbedarfen
bis heute ein ständiger Streitpunkt zwischen
den Trägem und den Empfängern der Hilfe geblieben? Ein
Gutteil der Schuld wird man der Untätigkeit der Bundesregierung
zuschreiben müssen, die von der Verordniingsermächtigung
. .. zur näheren Bestimmung - des Begriffs der Anueni~~~>:iilir.it
kr.iii~.ii (iehr.iu

Preisindex für die Lebenshaltung (Gesamtindex)
Basisjahr 2005 = 100
Die relativen Veränderungen zum Vorjahr betragen in V H.: +1,7
Die relativen Veränderungen zum Vonnonat betragen in V. H.: +1,0
Quelle: Statistisches Bundesamt
Preisindex für die Lebenshaltung:
Wohnungsmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe
Basisjahr 2005 = 100
Die relativen Verändemngen zumvurjahi- betragen in V H.: +2,4
Die relativen Veränderungen zum Vormonat betragen in V. H.: +0,3
Quelle: Statistisches Bundesamt
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011 79

Basiszins nach 5 247 BGB
ab 01.01.2002 2,57% ab 01.01.2008 3,32%
ab 01.07.2002 2.47% ab 01.07.2008 3,19%
ab01.01.2003 1,97% ab 01.01.2009 1,62%
ab 01.07.2003 1,22% ab 01.07.2009 0,127~
ab 01.01.2004 1,14%
ab 01.07.2004 1.13%
ab 01.01.2005
ab 01.07.2005
ab 01.01.2006
1.21%
1,177~
1,37%
ab01.01.2011 0,127~
. . .. .
Quelle: Deutsche Bundesbank Stand: Januar 201 1
Hinw. d. Red.: Siehe auch Mitteilung Nr. 100512001
ab 01.07.2006 1.95% der Deutschen Bundesbank in WuM 2002,82. Abdruck
ab 01.01.2007
ab 01.07.2007
2.7 %
3.19%
des Basisdnssatzes nach Diskontsatz-Uberleitungs-Gesetz
zuletzt in WuM 2003, 19. Zur Anpassung des Basiszinssatzes
zum 1. Juli 2003 vgi. WuM 2003,557.
Harz / Kaab / Riecke I Schmid (Hrsg.) Handbuch des Fach- zum Einarbeiten in Materien, mit denen der Nutzer nicht so
anwalts Miet- und Wohnnngseigentumsrecht. 3. Auflage, vertraut ist, gehen also über den Inhalt normaler Formular-
Köln 201 1. 2518 Seiten, gebunden, Subskriptionspreis bücher hinaus. Hinzu kommen Checklisten, Praxistipps, Steu-
£ 129,- bis 20.3.201 1, danach £ 139- ISBN 978-3-472- erhinweise und Kostenanmerkungen.
07835-7. Luchterhand, Wolters Kluwer Deutschland.
In der Neuauflage sind alle gravierenden AndeninZen der letz-
I ls.~iJbiiL.h hcri~~~k~~:Iiti~i
,ILYI g.~~..iiit~~ri F....li:rk:t~i~~~i tlcr ~.,II l.;~~~l:,~~~r~~.~ri~~Jc,
\\ ic F.,i~iI.

uch zur Immobilienwertermittlung" erhebt schon durch die die als neue ,,Immobilienwertennittlungsverordnung (Immo-
Titelwahl den Aiispruch, selbstinstruierend zu sein. Viele Bei- WertV)" die Bewertungspraxis grundlegend verändern wird.
spiele und Selbstkontrollaufgaben sowie Lerniielübersichten, In einer Synopse werden die Veränderungen systematisch ge-
Zusammenfassungen und Checklisten unterstützen die Erfül- genübergestellt: ~ * ~ ~ ~ in drei ~ varianten ~ ~ (in. t ~ ~ r
lung dieses Anspruchs. Es spiegelt die hngjährige, an derpra- klusive DCF-Verfahren); Neuer Aufbau des Sachwertverfahxis
orientierte Referententätigkeit der Autoren in Aus- und
Fortbildung wider.
rens; ~~f~~~~~~~ des vergleichswertverfahrens; G~~~~~~~
Vorschriften zur Marktanpassung; Ertragskraft als Grund-
Die Neuauflage berücksichtigt die Reform der Wertermitt- stücksmerkmal; NeueRegelungzumMarktanpassungsfaktor;
lungsverordnung, die zum 1.7.2010 in Kraft getreten ist und Grund1 rtV/ImmoWertT!
,U'.$ P". $:

- auch im vorliegenden Urteil -diskutierte Wechsel der Be-
weislast übersieht die auf Leo Rosenberg zurückgehenden
Grundsätze der Beweislastverteilung in einem Zivilprozess.
Danach trägt jede Partei die Beweislast für die ihr günstigen
Tatsachen, der Kläger also für die rechtsbeeründenden. der
er die seinen ~ ns~iuch rechtfertigenden Tatsachen beweisen,
unabhängig davon, mit welchen Worten er seine Zahlung begleitet
hat. Zwar entspricht die Trennung ,,einfach/qualifiziert"
der ständigen Rechtsprechung des BGH (so BGH, Urt,. Y.
06.10.1998 - XI ZR 36/98 - NJW 1999,494,496; s. auch
Kerwer in: junsPK-BGB, 5. Anfl. 2010,$ 362 BGB Rn. 33).
Dabei wird aber übersehen, dass es sich bei den entsprechenden
Erklkngenum solche während eines Prozesses über die
Forderung gehandelt hat (z. B. Vorbehaltsurteil, so BGH, Urt.
V. 19.01. 1983-VIIIZR315/81 NJW 1983, 1111;Zahlung
bei vorläufig vollstreckbarem Urteil, so zitiert bei BGH, Urt.
v. 08.02.1984-IVb ZR 52182-NJW 1984,2826.2827): im
Kcgcli-all nird Jc.11 :~it~l~ri~~liiiiJ,~ii Erhl;ri.un;~,ii iiii iii.itcri-
cll r~~~~Ii11i:lieii
I3

C. Kontext der Entscheidung hzw. sog. Übergahestationen eingebaut, nach denen dann ab-
Entgegen des sehr weit gefassten Leitsatzes rechtfertigt die gerechnet wird (abgesehen von den heizkökörperbezogenen ingemeinsame
~ ä r durch m eine ~ ~ ~ nicht ~ zelzählern ~ i ~ bzw. ~ -verteilem). ~ ~ ~ Warum ~ eine solche ~ l Maßnahme ~ ~ ~ ~ ~
die Zusannnenfassung m einer Abrechnungseinheit. Denn der im vorliegenden Fall nicht möglich gewesen sein sollte, lässt
BGH will mit der vorliegenden ~ ~ t ~ (wie ~ auch h im ~ isich d aus ~ dem ~ mitgeteilten ~ Sachverhalt nicht entnehmen.
Aals wie auch vorliegend ist das wesentliche Kriterium die
Unmöglichkeit einer getrennten Abrechnung, so dass es uner-
heblich ist, ob in der Objektheschreibung im Mietvertrag zu-
gleich auch eine Konkretisierung der Abrechnungseinheit zu
sehen ist. Diese unmittelbar einleuchtende Festleenne kann-
te schon das römische Recht (ultraposse nemo obEga&r) und
beruht auf der Erkenntnis. dass Unmögliches von nieman-
dem verlangt werden kann: Auf diesen Funkt weist der BGH
auch im vorliegenden Urteil hin, wenn er mehrmals auf sei-
ne Bindung an die entsprechenden Feststellungen der Tatsa-
.hc.iiiii~i.tn/.~ii \cr\\i,i\i. I:r li.ili? .l,ili~,r ni.hi iii,,Iir /.LI pruiiii.
iih i:i~~.i~111i~1i~iii~r~irciiiii~~.-\h~~.liiiiiii~
iiiiii..i~li~li Sr .tr .C,\ iI
hatte er daran gewisse Zweifel angesi&ts derBetonung seiner
Bindung und der Zu~ckverweisung zum Zweck weiterer
Feststellungen). in der Tat sind insoweit Zweifel angebracht.
Die beiden vom BGH bislang entschiedenen Fälle zur Ahrechnung
nacb Wirtschaftseia&iten sollten nicht verallgemeinert;
wer~~idi-ha$XGite?i"um der Unmöglichkeit einer
konkreten Einzelabrechnung tragend gewesen sein dürfte. Bei
sog. B1ockheizwerken:dürften die allgemeinen Kriterien entsprechend
5 2 Abs. 2 Satz 3 Ii. BV für die Bildung von Wirt-
~~li.iii~r~iiilicii:ii iiiiiiili:li: ,I.~~:lli: I:i~c~iiiuiiisiciiicr(;~~h;ti.-
.I:iii,~lirli,~ii. Ji,, iiii .)flli:li,~ii ;~ii,.~iiiiii~~iili:in~ .ic,lir uiiil .l:rcii
Errichtung ein einheitlicher Finanzieningspian zugrunde geleet
worden ist) vorlieeen (so auch hier. so dass es mögli- "
cherweise auf die Frage der Unmöglichkeit gar nicht angekommen
wäre). Jedoch ist selbst hier zu prüfen, ob die Zielsetzung
der HeizKV durch die Bildung einer Abrechnungseinheit
nicht konterkariert wird. Denn je mehr Gebäude zusammengefasst
werden, desto mehr nivelliert sich der Einspareffekt,
so dass letztendlich der einzelne Nutzer nicht mehr
zum Sparen angehalten wird (so auch Börstinghaus in seiner
Anmerkung zu dieser Entscheidung: jurisPR-BGHZivilR
2112010 Anm. 4).
BGH-Rechtsprechung nach der Mietrechtsreform
-Tabellarische Übersicht Stand Dezember 2010 -Anschluss an WuM 2010,221 ff. -
I
$ 123 BGB
$229 BGB;
$ 213 BGB;
$858 BGB
Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Ge- BGH, 11. August 2010
werberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzu- XI1 ZR 123109
klären, mit denen derkermieler nicht rechnen kann und die offensichtlich
für diesen von erheblicher Bedeutung sind.
BGH, 11. August 2010
XI1 ZR 192109
a) Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige BGH, 14. Jiui 2010
Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen V111 ZR 45/09
durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dai; für deren
Folgen der Vermieter verschuldensundbhängig nach 3 231 BGB
haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Juli 1977 - V111 ZR
277175, WPM 1977, 1126, und vom 1. Oktober 2003 - V111 ZR
326102, WuM 2003,708).
b) Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne
Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht
in Besitz nimmt, hat sich aufgmnd der ihn treffenden Obhutspflicht
nicht nur zu entiasten, ,soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener
Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechtemng
an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss
aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen
Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren,
dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der
verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt.
C) Zu den Aniorderungen an eine Schadensschätzung &mäß 5 287
I ZPO.
I '
Gewinns
.
des Nachweises
.- .
einer gewissen ~ahrscheiilichkei< dass
der Gewinn bei gewohnlichern Lauf der Dinge gezogen worden wäre.
GUT 2010, 336
GUT 2010,338
WuM 2010,578
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011 83

1 .;%GI{ I>[, .I.L\\ hc Gcl,li,~r,l~~ri.~~~
. . .--
$?X% KGII \:)I,( ~.~:i,i~ii< i.1, .I,,~\'~cl~~.;~~ri~in~~r
t.~ii~cIii~ I.~ I . .\pr11 ?,,I, Ciiil 2 i 1 J. I \Y
BGH, 24. März 2010
VIII ZR 160109
BGH, 24. März 2010
VIII ZR 60109
-.
WuM 2010,299,
347
WuM 2010,384
5 17 Abs. 1 Satz2 11. WoBauG) nicht der Preisbindung unterliegt. BGH, 7. Juli 2010
V111 ZR 279109
WuM 2010.646
Wegen eines Mangels der Wohnune, von dem der Vermieter keine BGH, 3. November 2010
Vermieter den Mangel angezeigchat.
Zur interessengerechten Ausleguiig eines Mietvertrages bei der Fest- BGH, 2. Juni 2010 GUT 2010,231
stellung, wer den Vertrag auf Verinieterseite abgeschlossen hat. XU ZR 110108 = MietPrax-AK
$ 535 BGB Nr 42.
Überlässt der eine von zwei Erbbauberechtigten eines mit einem
Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks dem anderen Erbbaube-
rechtigten eine der Wohnungen gegen Entgelt, handelt es sich regel-
mäßig um einen Mietvertrag (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8.
Januar 1969 -V111 ZR 184166, WPM 1969,298).
Ohne gzsonderte Vereinbarung begründet der Wohnraummietver-
trag keinen Anspruch gegen den Vermieter, einen Kfz-Stellplatz zur
Verfügung zu stellen. Eine von demVermieter verwaltungsintern ge-
führte Liste von Mietern, die sich für einen Garagenstellplaiz inter-
essieren, begründet keine Rechte der dort aufgeführten Mietei:
dem Wohnungsbalkon, um ~ernseh&o&amrne in HD-Qualität zu
empfangen.
Eine Klausel irn Formulamiietvemag unterliegt der Inhaltskontrollc
(hier: Schönheitsreparaturklausel; „übliche Ausführungsart") auch
dann, wenn der Vermieter ein Vertragsformular des von ihm mit der
Wohnungsvermittlung beauftragten Maklers bei Abschluss des Miet-
vertrags verwendet hat.
I I
BGH, 15. September 2010
V111 ZR 16110
BGH, 31. August 2010
V111 ZR 268109
WuM 2010,711
WuM 2010,678
Dem Infonnationsbedürfnis des Wohnungsmieters ist in der Reeel BGH. 21. Seotember 2010 WuM 2010.737
Die formularmietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Woh-
nungsrückgabe in weiß gestrichenem Zustand ist eine unangemes-
sene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl und kann zur
BGH, 14. Dezember 2010
VIII ZR 143110
BGH, 14. Dezember 2010
V111 ZR 198110
WuM 201 1,96
WuM 2011.96
~nwirksdmke; insgesamt der formularmäliigen Abwälrung der
I
Schönheitsreparaturen auf den Mieter führen.
I
84 WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT212011
1

. -.
' b.iii: iii I-, iiiiiil.iriiii.~t\ :~rr.~:ri 1il1:r \\.tIiiii~.iiii :i.il,.~lrcii: KI.tii-c.. ll1.ill. ., JIIU! 2 ,I< vIO
-
\\'iihl ?iiIi,. 171,
~~~~ti.t.Iic~.l:~~. 311~,icr ,,hl~c;i %I,: \:lt~~~~I~:ii~r:~>~r.~i )::~i ,..i~~ii.~r:o \'I11 7R 2.A (PI = Jl~c~Pr.$x .\K
zu lassen", benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb
$538 BGB Nr. 48.
unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter
dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung
nimmt, dass sie alsFachhandwerkerklause1verstanden werden kann.
8 536 BGB
8536 BGB
I I I
$536 BGB 1 Eine auf einen Zahlu~iesrückstand des Mieters einer Wohnung ee- / BGH. 15. Dezember 2010 1 WnM 201 1.97
8536a BGB
8536a BGB
8 541 BGB
8543 BGB
8 543 BGB
Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche
ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine
Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Ein-
schränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietge-
genstandes diene.
Ohne eine dahineehende vertragliche Reeelune hat ein Wohnraum
der ~iece, da dieser Mangel der sphare des Mieters zuzurechnen is;
a) Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostcnvorschuss iür Maß
nahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind.
b) Zum Ausschluss des Mangelbeseitigungsanipnichs des Mieters
wegen Überschreitens der ,,Opfergrenze" für den Vermieter (Fort-
führung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 V111 ZR 342103, NJW
2005,3284 [=WuM 2005.7131).
a) War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhallen B e
schaffenheit beiVcrtragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren
Zweck ungeeignet und damit uiizuverlässig, liegt ein anfänglicher
Mangel der Mietsache vor.
b) Auch dritte, an einem Mietvertrag nicht unmittelbar beteiligte Per-
sonen können in den Schutztereich des Vertrages einbezogen wer-
den. ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung, wohl
aberunter Umständen zum Schadensersatzvelpflichtet (im Anschliiss
an BGHZ 49.3501.
C) Ein Überraschungsefiekt im Sinne von 5 305 c BGB kann sich aus
der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Ge-
schäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in ei-
nem systematischen Ziisammenliang steht, in dem der Vertragspari-
ner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil
vom 9. Dezember 2009 - XI1 ZR 109108 - NJW 2010, 671 [=GUT
2010, 231).
Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung zu Wohnzwecken bleibt
aufrechterhalten, wenn der Mieter in einer Zweitwohnung mit Erst
wohnsitr lebt und in der angemieteten Wohnung sich nicht mehr auf-
hält. Der stiickweise Verkauf von Gegenständen des in der Wohnung
belassenen Hausrats ist unschädlich.
Ob die fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrags aus wichti
gem Grund statthaft ist, ist vomTatrichter anhandder konkreten U m
stände des Einzelfalls zu entscheiden.
In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein
gewerblicher Großvermieter fiir die Abfassung einer auf Zahlungs
Verzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietveitrags keiner an-
waltlichen Hilfe. Die Kosten fiir einen gleichwohl beauftragten
Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht m erstatten.
BGH, 10. November 2010
Vlll ZR 306109
BGH. 7. Juli 2010
BGH, 21. April 2010
V111 ZR 131109
BGH, 21. Juli 2010
X11 ZR 189108
BGH, 8. Dezember 2010
Vlll ZR 93110
BGH, 5. Oktober 2010
Vlll ZR 221109
BGH, 6. Oktober 2010
Vlll ZR 271109
WuM 201 1, 11
WuM 201 0.482
WuM 2010,348
GiiT 2010,346
= WuM 2010,646
WUM 201 1,98
WuM 2011, 13
WuM 2010, 740
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011 85

B 543 BGB Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für denhlieter einRecht
zur fristlosen Kündigung gemäß $ 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn
der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Be-
3 545 BGB
546 BGB
8546a BGB
B548 BGB
$551 BGB;
$ 575 BGB
$ 554 BGB
B556 BGB
hauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters
nachhaltig m beeinirächti~en, und deshalb die das Schuldver-
-. - -
I eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werdoil

i
3 556 BGB;
$ 259 BGB
8 556 BGB
$ 556 BGB;
$259 BGB;
$ 767 ZPO
8 556 BGB
Die Betnebskostenabrechnung der Mietwohnung kann hinsichtlich BGH, 8. Dezember 2010
einzelner Kostenposiiionen wegen deren fehlender Nachvollzieh- ViII ZR 27110
I barkeit unwirksam sein. 1
BGB nicht in LG~. Soweit einzelne abtrennbare~osten~ositionen
nicht formell ordnungsgemäß abgerechnet sind, greift der Einwendungsausschluss
nur hi~isichtlich dieser Positionen nicht.
ge asst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde
teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines
Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu
den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn
durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht
wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
c) Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten
Objekts nach dem Flächenmaßstdb obliegt dem Mieter die Darlegungs-
und Beweislast daiür, dass durch die gewerbliche Nutzung
erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich
der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die
konkreteii Gegebenheiteii des Gebäudekomplexes einerseits und die
Art der gewerblichen Nukung andererseits abzustellen; die in einem
Betriebskostenspiegel ausgewiesenenDurchschnittskosten sind nicht
maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 -
Vlll ZR 251105, NJW 2006,211 [=WiM 2006.6861).
Hat im laufenden Mietverhältnis der Vermieter die mit der Betriebs-
kostenabrechnung behaupteten Betriebskosten (noch) nicht nachge-
wiesen, begründet dies keinen Anspiuch des Mieters auf Rückzah-
lung der geleisteten Vorauszahlungen.
a) Den (hier: rechtskräftig entschiedenen) Anspruch des Mieters auf BGH, 10. August 2010
Rückzahlung von Beti~bskostenvorausrahluugen wegen fehlender ViII ZR 319109
Erteilung der fälligen Beuiebskostenabrechnung kann der Vertnieter
mit der Erteilung der Betriebskostenabrechnung nachträglich zu Fall
bringen (hier: durch Vollseeckungsgegenklage).
b) Der Betnebskostenabrechnung kommt kein rechtsgeschäftlicher
Erklärungswert zu. Sie ist lediglicli ein Rechenvorgang i. S. des 5 259
BGB, der die materielle Voraussetzung dafür schafft, dass dem Vermieter
die Vorauszahlungen endgültig verbleiben und ein etwaiger
Nachforderungsanspruch fällig wird.
Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses
an durch eine Gemeinschaftsheirung versorgt, können diese Gebäu-
de für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Ab-
rechnungseinheit msammengeiasst werden, auch wenn als Mietsa-
che im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer
dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf
es nicht (Bestätigung und Foitfühnuig des Senatsurteils vom 20. Ju-
li 2005 - VUI ZR 371104, NJW 2005,3135 [=WuM 2005,5791).
BGH, 22. Juni 2010
V111 ZR 288109
BGH, 14. Juli 2010
V111 ZR 290109
WuM 201 1,101
WuM 2010,630
WuM 2010,631
WuM 2010,629
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011 87

$ 556 BGB Eine BeViebskostenahrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb BGH, 15. September 2010 WuM 2010,683
unwirksam, weil die Geiamtpersoiienzahl mit einem Bmchteil an- VIII ZR 182109
gegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11. August 2010
-V111 ZR 45/10 [=WnM 2010, 6271, juris).
$ 556 BGB Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzah- BGH, 22. September 2010 WuM 2010,688,
lnng geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermie- VIII ZR 285109 748
ter niclit iiiiierlialb der Frist des S; 556 Abs. 3 Satz2 BGB .abg~

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puni4jne Bunpu!qs!ardia!m rap raneps8uni1at) a!p ~ne umy pqas
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OIOZ Jeuuer .ZI ' ~99 -rans8un~1nurauea uaqa!11jeqasuassoua4 m! ~asne~yiapua~so~ a!a
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sep ue ssulqasuv ur!) pu!s uapJom uagoria8 100~ laqiuaidas .I me
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OIOZ !I~I 'EI 'HD~ 898 I sqv q9ss § sap auu!s m! Zeiy~a~ u!ay puaqeuuos rap ssea
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is! uapJom issepa puagaiinz qanerq
-ia~ aqa!lqaesiei iap qo 'ue jneiep ulalle Bunuq3arqeuaisoysqa!rt
-ag iap i!ay4!iqax aq3!1iIequ! a!p r!g sa iuituoy 'Frequtaian sqanwq
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qanerqraA uaissepa map qaeu 4un41osra~rasse~~ap uarq~qaßpun~r)
-a8qe ua4unssam rap s!oqa4-j map qaeu 'pr!~ issepa ua4uni~ap
Iasnem auaqa4aarapa!m g!rq~s
ua41oj m! ap ipq 8er~ra~ia!uuelnluio~ maula u1 (q
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uuoy uapram iXalaBurn qmerqlaA qaeu iq31u ua4unu
uapuaqa~sraal a!pjne a!p 'irqg 4un4rosra~asse~rap naisoyx!&
!U raia!n rap Bunlselaqrqam uareqinmnzun iau!a nz i!aqu!as4unu
-q3aiqv rap U! spueisraa[s4onur[o~ uaqa!lqaqia uaaam 4un4al
-an aq3los au!a om 'uop azuarg au!as lapug ziespunrt) rasara 'ual
-pjm qanerqraniasseM uaqqq3esyei moh B!Bueqqeun alapualqez
rapo uaqnqa4pun19 a!m uaisoyx!j s[e 'i!amosu! q3ne os1e 'uap
-1am i4alaßmn qauerqranlasseM ~. . .. uaissnlra map . 43eu . qailiraqura . . . . . . 'purs . .
iaia!wian uaq>!liuasaM W! i!aqu!asßunuqaa~qv iap uaaunuqo~ a!p
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OIOZ raqoiyo .9 '~9% -iasseMJap uaisox a!p ssep 'nz sa isset 898 ZZIES 1 'sqve9s~ (e g3g e9s~
I
g3g gssg
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'~zmon I!aun 'HDB nz 4unzua~Sqv) uaIqezuzi!ui Swy~a~ sleiqa!u
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601621 xz IIIIA -1Ua JaPo 898 I sqv q9ss § q3-e~ laia!m ~a4!iqa!~dsXunis!a~ron
OIOZ ![nr 'E 1 '~98 u!a ap 'ua%eiyia~ ~ a uon q isujs~unlqe~ rap 4unuqaa~ag rap !ag g3g qgss 5

S558a BGB
I
6558a BGB
Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung ei-
nes Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines so-
genannten ,.Typengutachtens".
a) Die Städte Backnang und Schorndorf sind vergleichbare Nach-
bargemeinden; daher findet der nicht qualifizierte Mietspiegel
Schorndorf 2007 in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung
in 2007 auf Backnane Anwendunr.
- - , . ,
,
gleichsmiete sein. ,. :.,: .:
. . . .:
B 558a BGB: I Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhunesverlaneens, mit dem der'ver- I BGH, 7. Juli 2010
10 ~ oBind~ mieter die ,Erhöhung einer Nettokaltkete" begehrt, obwohl einzelne VIII ZR 321109
Betriebskosten in der Miete enthalten sind (,Teilinklusivmiete").
Bei der von einer juristischen Person nach 10 Abs. 1 Satz5 Wo-
BindG abeeeebenen „Erklärune mit Hilfe automatischer Einrich-
-
I veranlasst hat, bedarf es nicht. I
BGH, 19. Mai 2010
V111 ZR 122109
BGH, 16. Juni 2010
VüI ZR 99109
WuM 2010,504
WuM 2010,505
F-
WuM 2010,502
I 1 die~tellen, bei denen der ~iets$egel gegen geringe ~chutzgebühr 1 1 1
I 1 an jedermann abgegeben wird. I I I
§558a BGB
Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines
Woh~aummietverüages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen
nach § 55% BGB.
-
nahme mit Zustiinmung der Beteiligten nach einer Zwangsverstei-
gerung.
§ 569 BGB a) Bei einer Entscheidung des Bemhngsgerichts über eine Klage und BGH, 12. Mai 201 0
eine Hilfswiderklage, die einen tatsächlich und rechtlich selbststän- Vlll ZR 96/09
digen Teil des Streitstoffs betrifft, welcher Gerenstand - eines Teilurteils
sein oder auf den ein Revisionskläger scine Revision be-
1 : . '.. . . ..
schranken konnte, 1st eine Beschrdnkung der Revisionszulassung . auf
§ 569 BGB
die Entscheidung über die Klage zulässig.
1 b) Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsver-
zug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand
der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von wel-
chem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rück-
stand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegenzah-
lnngsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch
dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine Mare und einfa-
che Sachlage handelt (imAnschluss an Senatsbeschluss vom22. De-
zember 2003 VIII ZB 94103, NJW 2004,850 [=WuM 2004.971).
Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses we.gen Gesundheits-
gefährdung setzt grundsätzlich eine vorherige Frislsetrung zur Man-
gelbeseitigung voraus. Der Zeitrahmen zur Kündigungserklärung
hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab.
I I
6573 BGB 1 Die Fortsetzune des Dauemutmnesvertraes über die Genossen- I BGH, 20. A~ril2010 I W ~ M 2010.431
schaftdurch den Tod ist nach ~aßgabe des Einzelfalls der Genossenschaft
znmutbar
gen unwirksam geworden Tst, weil er hinsichtkh der Mietnickstän-
de und der fälligen Entschädigung (3 546a BGB) binnen zwei Mo-
naten nachErhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stel-
le befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietver-
hältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähi-
ge Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess an-
gefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat.
BGH, 10. November 2010
V111 ZR 300109
BGH, 13. April 2010
V111 ZR 206109
I
WuM 2011,32
= MietPrax-AK
558a BGB Nr. 23.
WuM 2010, 352
90 WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT Z/ZOII

§ 573 BGB;
5 573a BGB
5573 BGB;
6280 BGB
5 573 BGB
5573 BGB;
5242BGB
D573cBGB;
8 565a a. F.
BGB
5577 BGB
nisses bis hin zur Kündigung des Mietvertrags angebracht wurde,
wird nicht öffentlich als Kennzeichen einer verfassungswidrigen Or-
ganisation verwendet.
Zur Beurteilung der Schuldfähigkeit des psychisch kranken Täters
einer versuchten Nötigung.
. - -
über die ~bsichtider zumindest dielussicht begrenzteYMietdauer
aufzuklären (hier: möglicher Eigenbedarf nach Eheschließung drei
Monate nach der Vermietung). Der Mietinteressent ist nicht gehalten,
einen möglichen Eigenbedarf des Vermieters zu erkunden.
. ,,...

B 745 BGB
I
Die Kündigung eines Mietverh2ltnisses iiber ein gemeinschaftliches
Grundstück kann Gegenstand einer Verwaltungsentscheidung sein,
die unter den Voraussetzungen des $ 745 Ahs. 1 BGB mehrheitlich
getroffen werden kann.
BGH, 26. April 2010
I1 ZR 159109
mer kein nachbarrechtlicher Ausg~ichsanspruch in entspreccender
Anwendung von 8 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.
., ...,, <
$ 906 BGB Nr. 4.
B1056 BGB I. Die Eigentümer eines mit einem Nießbrauch bel.asti:t~n.Gh&+ :BGW;*?.O. Oktober 2010 GUT 2010,360
h
stücks sind nach dem Tode des Nießbraucherr~auch daim gemäß XiiZR 25109
$ 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zur vorzeitigen Kündigung einesvon,dem
Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrages berechtigt, werinsie
neben weiteren Personen Miterben des Nießbrauchers sind.
2. Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche
Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen,
wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen
Verwaltung gemäß $745 Ahs. l Satz1 BGB darstellt (im
Anschluss an Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 E.
[=GUT 2010, 321).
- -. - -. . . -.
Uc'ch~i.l.ii~i .l.r (ich:.u.l~iigc~.ii~nicr. .-ii.c hi,Iiii \c>rl~;inJl~i; l tu. kr k;ll. I? \I.ii 201 i I 2 .X. 1
I I I r . I \\:r.rhr.u.li .n.r\\lii I . I \ I I . 71 o-I = \Ii~~iPiiu-.4K
Installation eine&usätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer
dies nach 64Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden.
620 NMV
626 NMV
B 17 11.
WoBauG
B28 11. BV
B28 11. BV
92
ner ~etrachhin~ und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände
des Einzelfalls zu entscheiden.
2. Zur Herausnahme der Betriebskosten aus der Einzelmiete und ihrer
Abrechnung aufgrund zulässig vereinbarter Klausel im MieWertrag.
Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die
Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der
Vermieter durch einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umla-
ge weiterer Betriebskosten im Sinne des 327 11. Berechnungsver-
ordnnng erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe
bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mie-
ter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung er-
teilt, die deraitige Betriebskosten umfasst.
Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmie-
te - einschließlich etwaiger Zuschläge nach $26 NMV - nunmehr
als „Marktmiete" zu zahlen.
Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der
Vorauszahlungen nach 560 Ahs.4 BGB nicht entgegen.
I. Die im Mietvertrag unter Einbeziehung des Aufwands zum Woh-
nungsausban und -umbau gemäß $ 17 n. WoBauG vor Außerkrdft-
treten des 11. WoBauGerkläiteMietzinserhÖhungzum 1. Januar2002
ist die vertragsgemäße Ausgangsmiete ab 2002.
11. 1. Der BegnfC „der zu Wohnzwecken geeigneten Wohnräume"
setzt unter anderem das Vorhandensein einer Toilette und eines ein-
gerichteten Bades voraus.
2. Ein Umbau liegt vor, wenn weitgehende Änderungen des Grund-
risses und des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnung unter we-
sentlichem Eingriff in die Bausubstanz vorgenommen werden.
3. Ein wesentlicher Aufwand für den Umbau liegt vor, wenn min-
destens ein Drittel der Kosten eines entsprechenden Neubaus aufge-
wandt werden.
Bei öffentlich gefördeitem, preisgebundenem Wohnraumist derver-
mieter berechtigt. die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach
5 28 Abs. 4 11. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene
Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mie
ter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186 [=WuM 2008,
5601).
Ob die Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer Schönheitsre-
paraturklausel um den Zuschlag nach $28 Abs.4 ii. BV treuwidrig
sein kann, wenn derVermieter demMieter keine wirksame, neieVer-
einharung über eine Schönheitsreparaturpflicht angeboten hat, ist im
Revisionsverfahren nicht zu entscheiden, wenn erforderlicher Sach-
vortrag in den Tatsachenentscheidungen fehlt.
BGH, 14. April2010
V111 ZR 120109
BGH, 16. Juni 2010
V111 ZR 258109
BGH, 10. August 2010
V111 ZR 316109
V111 ZR 50110
BGH, 24. März 2010
ViiI ZR 177109
BGH, 12. Januar 201 1
V111 ZR 6/10
BGH, 13. Juli 2010
VIII ZR 281109
GnT 2010,235
= WuM 2010,646
WuM 2010,364
= MietPrax-AK
5 20 NMV Nr. 2.
WuM 2010,490
WuM 2010,679
= MietPrax-AK
$ 17 11. WoBauG
NI. 1.
WuM 2010,296
WuM 201 1, 112
WnM 2010,635
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011

8 28 11. BV Hält die fomularmietvemagliche Abwälrung der Schönheitsrepara- BGH, 31. August 2010
turen auf den Mieter einer Inhaltskontrolle nicht stand und ist die V111 ZR 28110
Klausel deshalb insgesamt unwirksam, kann der Vermieter nur im
Einzelfall gehalten sein, von einem Zuschlag zur preisgebundenen
Miete abzusehen und dem Mieter die Aufrechterhaltung der Vornahrneklausel
anzubieten.
$78b ZPO
5 240 ZPO
3 520 ZPO
$520 ZPO;
Art.2,19 GG
Art.103 GG
g 575 ZPO
$ 592 ZPO
9 690 ZPO
$690 ZPO
Notanwalt; Beiordnung eines BGH-Rechtsanwalts
BGH, 28. Juni 2010
..WE& 2@,10 1 " ',
... : , : .
.. . . ,
Wohnraummicte; Insolvenz der Mieter; Unterbrechung aZs Verfah- BGH, 27. April 2010
rens der R'ä~inxungs- und Zahlungsklage durch Insolvenrverfduen; VIEZB 81109
Zulassung der Rechtsbeschwerde durch den Einzelrichter
DieBenifungsbe,dndungsschrift (hier: in einer Bemebskosten-Ab- BGH, 3 1. August 2010
rechnungssache) muss ihrem gesamten Inhalt nach eindeutig erken- V111 ZB 13110
nen lassen, in welchem Umfang das Urteil der ersten Instanz angefochten
werden soll. Sie muss erkemen lassen, aus welchen tatsächlichen
und rechtlichen Gründen der Betufiingskläger das angefochtene
Urteil für unrichtig hält und zur Darlegung der Fehlerhaftigkeit
die Umstände mitteilt, die das Urteil aus Sicht des RechtsmittelführersinFrage
stellen. Ob die von ihm erhobenenRügen schlüssig oder
auch nur vertretbar sind, ist ohne Belang.
Die handschriftlich auf Kopibogen verfasste und mit Telefaxsendung
beim Berufungsgericht eingegangene Berufungsschrift vermag die
Mindestanforderungen an eine Benifungsbegründungsschrift zii er-
füllen.
Vortrag des Mieters zur rechtreitigcn Mängelanzeige über Telefona-
te mit der Wohnungsverwallung oder zur fristgerechten Mietvoraus
zahlung an einem Montag nach dem Sonnabend als drittem Werktag
im Monat ist im Rahmen des Anspruchs auf rechtliches Gehör vom
Berufungsgericht in der Raumungs- und Zahlungsklage m würdi-
gen.
Einstellung der Räumungszwangsvoilstreckung bis zur Entscheidung
über die Rechtsbeschwerde
Miemickstand wegen unberechtigter Mietminderung kann im Ur-
kundenprozess nicht beansprucht werden, wenn der Mieter (hier:)
anhand des Wohniingsübergabeprotokolls gelistete Mängel bei Woh-
nungsübergahe und die Zusage der Mängelbeseitigiingen (hier:) an-
hand Schreiben der Hausverwaltung nachweisen kann, und der Ver-
mieter die Mängelbeseitigung nicht durch Urkunden beweisen kann.
Die im Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids enthaltene Falschan
gdbe des Datums eines vorprozessualen Anspruchsschreibens, auf
das der Antragsteller, ohne es dem Antrag beizufügen, zur Individu-
alisierung seines Anspmchs Bezug nimmt, ist unschädlich, wenn für
den Antragsgegner ohne weiteres ersichtlich ist, um welches Schrei-
ben es sich handelt. ~ >
a) Den in 5 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an ei-
ne Individualisierung des imMahnbescheid bezeichnetenAnspruchs
kann unter bestimmten Umständen auch dann genügt sein, wenn zwar
eine im Mahnbescheid in Bezug genommene Anlage weder diesem
beigefügt noch dem Schiildner zuvor zugänglich gemacht worden ist,
jedoch die übrigen Angaben im Mahnbescheid eine Kennzeichnung
des Anspruchs ermöglichen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 28.
Oktober 1993 - IX ZR 21/93, NJW 1994,323, vom 30. November
1999 -V1 ZR 207198, NJW 2000,1420, und vom 6. Dezember 2001
V11 ZR 183100, NJW 2002,520).
b) Das Erfordernis, einen angegebenen Gesamtbetrag bereits im
Mahnbescheid hinreichend aufzuschlüsseln, besteht nur dann, wenn
eine Mehrzahl von Einzelforderungen geltend gemacht wird. An-
ders liegt es, wenn Gegenstand des Mahnbescheids eine einheitliche
Schadensersatzforderung ist, die sich aus mehreren unselbständigen
Rechnungsposten zusammensetzt.
WOHNUNGSWIFTSCHAFT UND MIETRECHT 212011
BGH, 21. September 2010
V111 ZB 9110
BGH, 30. November 2010
V111 ZR 293108
BGH, 18. Mai 201 0
V111 ZB 9110
BGH, 20. Oktober 2010
V111 ZR 111109
BGH, 14. Juli 2010
V111 ZR 229109
BGH, 17. November 2010
Vlll ZR 21 1109
WUM 2010, 750
WuM 2010,649
WuM 2010, 385
WuM 201 1.48
WuM 2010,694
WuM 201 1,45
WuM 2010,649
WuM 2010,761
WuM 2010.583
= MietPrax-AK
g 690 ZPO NI. 1.
WuM 2011.49
93

$719 ZPO
$765a ZPO
$765a ZPO
$26 NT. 8
EGZPO
$152 ZVG
$152 ZVG
535 Inso;
# 36 Ins0
$36 Ins0
das Revisionsgericht VlIl ZR 155110
Hat der (R$umuiigs-jSchiildner es versäumt. im B e r u f u n g s r e c h t s m g ~
einenVollstreckungsschutzantrag gem. 712 ZPOzu stellen, ist dern XI1 ZR 31110
Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung rum
Revisionsgericht regelmäßig der Erfolg m versagen.
"
Schuldners nach befristeter Einstellung und Nachweis fachärztlicher
Behandlungen des Schuldners nach den Umständen zulässigerweise
erneut befristet einzustellen(im Arischluss an BGHWnM2010,250).
Tntt ein Behandlungserfolg nicht ein, ist eine Fortsetzung der Voll-
streckung in Erwägung zu ziehen unter Berücksichtigiing, ob der
Schuldner selbst das ihm Zumutbare zur Verringerung der für ihn
bestehenden Risiken einer Vollstreckung getan hat.
Macht der SchuldnerimZwangsvollstreckungsverfahren eine Selbst
mordgefahrdung seiner Ehefrau im Falle des Eigentumsverliists gel
tend, so ist im Verfahren der sofortigen Beschwerde gegen die Zu-
schlagsentscheidung vom Tatrichter die ernsthafte Befürchtung der
Selbsttötung bezogen auf den Zeitpunkt des endgültigen Eigen-
tumsverlustes m würdigen. Die Prognoseentscheidung ist nachvoll-
ziehbar zu begriinden.
Erachtet dasVormundschaftsgencht Maßnahmenzum Schuhdes Le-
bens des Schuldners nicht für geboten, solange die Zwangsvoll-
Streckung nicht durchgeführt wird, so setzt die Fortsetzung der Voll-
streckung gegen den suiddgefjhrdeten Schuldner voraus, dass das
Vollstreckungsgericht flankierende Maßnahmen ergreift, die ein
rechtzeitiges Tätigwerden des Vormundschaftsgerichts zur Abwen-
dung der Suizidgefahr ermöglichen.
Beschwer bei Verurteilung zur Räumung der Mietwohnung; Nicht-
zulassungsbeschwerde; PKH
Der Zwangsverwalter einer M i e t w o h n u n g
zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter er-
halten, aber nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat, nicht ver-
pflichtet, wenn das ~Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der
Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangs-
versteigerung selbst erwirbt.
Wird ein Zwangsverwaltungsverfahren nicht wegen Antragsrück-
nahrne ($$I61 Abs.4,29 ZVG) oder der vollständigenBefriedigung
des Gläubigers (S 161 Abs. 2 ZVG) aufgehoben, sondern weil das
Grundstück in der Zwangsversteigerung zugeschlagen wurde, ist der
Zwangsverwalter auch ohne entsprechende Ermächtigung im Auf-
hebungsbeschluss befugt, wegen Nutzungen aus der Zeit vor der Zu-
schlagserteilung Klage zu erheben, sofern der die Zwangsverwaltung
betreibende ,Gläubiger im Zeitpunkt des Wirksamwerdeiis des Zu-
schlagsbeschlusses noch nicht vollständig befriedigt ist.
Kündigt der InsolvenzverwalterlTreuhänder die Mitgliedschaft des
Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft, um damit das der Mas-
se gebührende Auseinaiidersetzungsguthahen zu realisieren, hat der
Schuldner keinen Anspruch aufAuskehrung des Teils des Guthabens,
den er als Kaution für die von ihm bewohnte Wohnung benötigt.
BGH, 30. September 2010
V ZB 199109
BGH, 15. Juli 2010
V ZB 1/10
BGH, I I. Mai 2010
V111 ZA 8110
BGH, 9. Juni 2010
V111 ZR 189109
BGH, 11. August 2010
XI1 ZR 181108
BGH, 2. Dezember 2010
U: ZB 120110
1.1st eine VnEinziehungsermächtigungsverfahren ertolgte Lastschrift BGH, 20. Juli 2010
unter Verwendung des unpfändbaren Schuldnervermögens eingelöst U: ZR 37109
worden, fehlt dem (vorläufigen) VmalterITreuhänder in der Insolvenz
des Schuldners - unabhängig davon, ob jenem dieVerwaltungsund
Verfügungsbefugnis übertragen worden ist - die Rechtsmacht,
die Genehmigung zu versagen.
2. Der (vorläufige) VerwalterlTreuhänder darf im Einzugsermächtigungsverfahren
erfolgten, vom Schuldner noch nicht genehmigten
Lastschrifteii nicht pauschal die Genehmigung versagen, sondern
muss im Einzelfall orüfen. wie weit seine Rechtsmacht reicht.
WuM 201 1,122
WuM 2010,587
WuM 2010,386
WuM 2010,518
= MietPrax-AK
S152ZVGNr 3.
GuT 2010,364
WuM 2011,40
MietPrax-AK 3 36
Ins0 NI. 1.
94 WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT212011

spmch des § 985 BGB deckt.
ausgabeanspruch des Eigentümers.
Wenn dem Vermieter im Wohnungsmietvertrag ein Besichtigungsrecht
„während der üblichen Tageszeit werktags
bis 19 Uhr" eingeräumt wurden ist, ist eine Besichtigung
ani Sdniriag 7xischcii I I und I2 llir gcrt,ilitferti:i.
1)riiii i1uc11 Sii~ii\lacc 41id l\erkt:icc. Wdb i~~lcrt~ssc dcr
Mieter an einem erlebnisreichen Samstag muss hinter dem
Interesse der (hier: ans der Schweiz) weit anreisenden Vermieter
an einer möglichst geringen Beeinträchtigung ihrer
beruflichen Tätigkeit und ihres Privatlebens zurücktreten.
(OLG Frankfurt am Main, Usteil vom 26.6.2009 - 24 U
242108)
Aus dem Tenor: Die Beklagten werden vemteilt, den Klä-
gern nach vorheriger schiiftlicher Ankündigung alle vier Wo-
chen Samstags zwischen 1 1 .OO h und 12.00 h den Zutritt zu
- -
licher Zimmer- und Raumtüren, sowie den Zutritt zu dem Gar-
ten zu gestatten.
Die in dem angefochtenen Urteil aus&sprocheneverurteilung
der Beklagten, den Klägern alle drei Wochen an einein Frei-
tagnachmittag zwischen 16.00 h und 18.00 h für die Dauer
einer Stunde den Zutritt zu der vorgenannten Liegenschaft
nebst Garten m gew&ren (Hilfsantrag), wird zur Klarstellung
P aufgehoben.
Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewie-
sen.
Aus den Gründen: 11. Die Berufung der Kläger ist teilweise
begründet und führt zur Ab'andening der amtsgerichtlichen
Entscheidung in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang.
1. Da die Kläger beabsichtigen, das derzeit von den Beklagten
bewohnte Hausanwesen zu veräußern, besteht für sie ein
berechtigter Grund, das Hausanwesen mit Interessenten zu
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MlETRECHT2l2011
Der Hauptantrag der Kläger, der auf eine Besichtigung an
Samstagen zwischen 11.00 Uhr und 12.00 Uhr abzielt, ist he-
gründet. Das Besichtigungsrecht der Kläger m diesen Zeiten
ergibt sich bereits eindeutig aus den Regelungen des Miet-
vertrages ($ 20). Danach ist die Besichtigung „während der
üblichen Tageszeit" und werktags bis 19.00 Uhr zu gewähr-
leisten. Auch der Samstag ist ein Werktag. Da die Besichti-
gung nach dem Antrag der Kläger nur alle vier Wochen er-
folgen kann und zudem einer vorherigen schriftlichen Ankün-
digung bedarf, wird das Recht der Beklagten an der Unver-
letzlichkeit ihrer Wohnräume (Artikel 13 GG) nicht unver-
tretbar eingeschränkt. Neben den Interessen der Beklagten an
einem erlebnisreichen Samstag steht das Interesse der Kläger,
die aus der Schweiz anreisen müssen, an einer möglichst ge-
ringfügigen Beeinträchtigung ihrer beruflichen Tätigkeiten
und ihres Privatlebens.
2. Da die Kläger hinsichtlich der Besichtigung der Wohnräu-
me im Hauptantrag obsiegen, ist die vom Amtsgericht [Lan-
gen (Hessen)] aufgruud eines Anerkenntnisses der Beklagten
vorgenommene Verurteilung gemäß dem Hilfsantrag von
Amts wegen aufzuheben, auch wenn die Beklagten insoweit
selbst keine Berufung eingelegt haben (BGH, NJW 1989,
1486).
3. Soweit die Kläger die Anfertigung von Fotografien hean-
spruchen, bleibt ihre Berufung ohne Erfolg. Hier hat es bei
der Abweisung der Klage zu verbleiben. Auch wenn der Be-
rufungsantragder Kläger dahinzu verstehen ist, dass sie-ent-
sprechend ihrer Antragstellung im ersten Rechtsmg - nur die
"
rufungsbegriindung vorgetragen, aus welchen Gninden Foto-
grafien angefertigt werden sollen. Ihrem Begehren steht zu-
dem entgegen, dass die Beklagten in der mündlichen Ver-
handlung vom 26. Juni 2009 unwidersprochen darauf hinge-
wiesen haben, dass die Kläger bereits über ausreichende Fo-
tografien verfügen.

gers ($278 BGB).
Eine Klausel im Formularmietvertrag unterliegt der In-
8
haltsknntrolle (hier: ~ ~ h ö ~ h ~ ,,ühli- i ~ ~ h) ~ Das ~ Bemfungsgericht ~ ~ ~ ~ hat ~ auch ~ mit kRecht l angenommen, ~ ~ ~ ~
ehe Ausführungsart~g) auch dann, wenn der Vermieter ein dass die Unwirksamkeit der Klausel über die Beschränkung
Vertragsformular des von ihm mit der W,,hnungsver- der Ausführungsart der Schönheitsreparaturen nach der Semittlung
beauftragten Maklers Abschluss des Miet- natsrechtsprechung zur Unwirksamkeit der Schönheitsrepavertrags
verwendet hat.
raturklausel insges,amt führt (Urteil vom 20. Januar 2010 -
ViiiZU .5~li3~3,:a.&~..Rn. 13 mwN). Der vorliegende Fall un-
(nichtamtlicher Leitsatz) : p%ChiSid&'stch entgegen der Auffassung der Revision auch
,. ,.~ - - : ,...
nicht in relevanter Hinsicht von der Sachverhaltsgestaltung,
(BGH, Beschluss vom 14.12.2010 -VILI ZR 143110)
die-dem,von der Revision angeführten Senatsurteil vom 18.
Juni 2008 (V111 ZR 224107, aaO) zugrunde lag.
I Aus den Gründen: 1. Ein Grund für die Zulassung der Re-
9
vision ($543 Ahs. 2 Satz 1 ZPO) liegt nicht vor.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von
drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
2 a) Das Bemfungsgericht [LG Bonnl hat die Revision zur
~ i d. ~ ~ ~ ~ i ~ , ~ ~ h ~ : ist i durch ~ ~ ~ i ~ ~ i
Klärungder Frage zugelassen, ,,ob die Abwdzung der Schön- onsiücknahme erledigt worden,
heitsre~araturen auf den Mieter wirksam ist. wenn die Klausel
vokieht, dass nicht ohne vorherige Zustimmung der Vertragspanner
von einer üblichen Ausführungsart abgewichen
werden darf'. Diese Frage verleiht der Sache keine gmndsätzliche
Bedeutung; sie lässt sich ohne weiteres anhand der
Die fonnularmietvertraeliche Verpflichtung des Mieters
bisherigen Senatsrechts~rechung beantworten (Urteile voin
28. M& 2007 - V111 ZR 199105, NZM 2007, 398 [=WuM
2007.2591 Rn. 10: vom 18. Juni 2008 -VIIIZR 224107. NZM
. . .. ..
der Farl~i~alil iitid kann /ur I'ii\i irksaiiihtit insges;iiiit der
2008, 60f[=~u~ 2008,4721 Rn. 17; vom 18. ~ehruai 2009
li,riiiiilarni~l\iveii .\I,\iii17iiii1!
-VIIIZR 166108, NZM200?,313 [=WuM 2009,2241 Rn. 12;
- der Srhiiiilirit\rcu;iri~t~irrn
auf den ~ieterführen.
vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50109, WuM 2010, 142 Rn.
10).
(nichtamtlicher Leitsatz)
(BGH, Beschluss vom 14.12.2010-V111 ZR 198110)
3 Der Senat hat entschieden, dass eine Forrnularklausel, die
den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer De-
koration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart ver-
pflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönli-
chen Lehensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein aner-
kennenswertes Interesse besteht, den Mieter unangemessen
benachteiligt (Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - V111 ZR
50109, aaO mwN). Die rechtlichen Maßstäbe für die Beurtei-
lung derartiger Klauseln sind damit so weitgehend geklärt,
dass die Beantwortung der Zulassungsfrage vorgezeichnet ist.
4 b) Auch im Übrigen besteht kein Grund für die Zulassung
der Revision. Insbesondere hat das Berufungsgericht nicht,
wie die Revision meint, den Anspruch des Klägers auf recht-
liches Gehör (Art. I03 Ahs. 1 GG) verletzt. Das Berufungs-
gericht hat kein entscheidungserhebliches tatsichliches Vor-
bringen des Klägers übergangen. Der Senat hat das dieshe-
zügliche Vorbringen der Revision geprüft, erachtet es aber
nicht für durchgreifend.
5 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Be-
urteilung des Benifungsgerichts, dass die Schönheitsrepara-
turklausel insgesamt unwirksam ist, hält rechtlicher Nach-
prüfung stand. .
6 a) Das Berufungsgericht hat aus der vorgenannten Senatsrechtsprechung
zutreffend hergeleitet, dass die Klausel, nach
der bei der Durchführung der dem Mieter aufedegten Schönheitsreparaturen
nicht ohne vorherige Zustimrnu~g des Vermieters
von einer „ühlichenAusfühnin~sart" - abgewichen werden
darf, intrans$nt und auch wegen unangemessener Benachteiligung
des Mieters unwirksam ist. Dagegen bringt die
Revision nichts vor.
7 b) Die Revision rnacht jedoch geltend, dass die Klausel der
Inhaltskontrolle nicht unterliege, weil das Vertragsfonnular
nicht vom Kläger, sondern von dein vom Kläger beauftragten
Makler stamme. Dieser Einwand greift nicht durch. Da der
Kläger bei Abschluss des Vertrages ein Vertragsformular des
von ihm beauftragten Maklers verwendet hat, sind die vor-
formulierten Vertragshedingungen vom Kläger „gestellt" wor-
den (5 305 Abs. 1 Satz I BGB). Der vom Kläger in die Ver-
96
.\U\ dcn (;riindcn: I 1.111 IIII$ ,I?r Re-
\ I\I~III l.:dt I~ILIII Y,)(. l>.c ltr:t:c, .1riIcr \\ .~I.li:ri \',,~;ILI\,L.~
Zungen eiie Formularklausel z~r~bwilzung der Schönheitsreparaturen,
die dem Mieter bezüglich der Farbwühl Vorgaben
macht, der Inhaltskontrolle nach S 307 Abs. 1 BGB standhält,
ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach
benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann
nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich fü; den Zeitounkt
der Rücknabe Geltung heansorucht und dem Mieter
U
noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18.
Juni 2008 - VIII ZR 224107, NZM 2008,605 [=WuM 2008,
4721 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VITi ZR 283107, NJW
2009.62 L=WuM 2008,7221 Rn. 17 f.).
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das
Berufungsgericht [LG Berlin] hat zu Recht angenommen, dass
die formulaimäßige Ahwälzung der Schönheitsreparaturen auf
den Mieter wegen der unangemessenen Einengung des Mieters
hinsichtlich der Farbwahl (§ 4 Abs. 6 in Verbindung mit
8 25 Nr. 3 des Mietvertrags) gemäß $307 Ahs. 1 Satz 1, Ahs. 2
BGB insgesamt unwirksam ist. Soweit die Revision demgegenüber
geltend macht, die maschinenschriftlich eingefügte
Bestimmung über dieFarbwahl sei zwischen den Parteien individuell
vereinbart worden, zeigt sie entsprechenden Sachvortrag
in den Tatsacheninstanzen nicht auf.
3 Die irn Mietvertrag enthaltene Farbvorgahe bezieht sich
zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und
erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Miet-
U
im Zeitpunkt der Rückgabe schränkr die Gestaltungfreihei;
des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigteInteressen
desvennieters gerechtfertigt ist und denMie- i
1
"
teressides Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand
zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines
größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche
Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es
-

1
aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwin-
gend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine
Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weiterver-
mietung nicht erschwert. Für den Mieter hingegen ist, wie
schon während der ~ietzeiceing~ekoration innerhalb der fü;
den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher
Gestaltung vorzunehmen, um nicht heim Auszug nur wegen
der f~blichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche
Renovierung vornehmen zu müssen.
4 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme hinnen drei
Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Hinw. d. Gerichts: Das Revisionsverfahren ist durch Revisions~cknahme
erledigt worden.
Hinw. d. Red.: Die Klausel in 9: 25 NI. 3 des Mietvertrags lantet:
„Bei Auszug müsseii Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen
sein." (s. LG Berlin, Bemfungsgencht, 63 S 379109).
Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Woh-
nung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unter-
brechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers)
führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Man-
gel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.
(BGH, Urteil vom 15 12 2010-VIlIZR 113110)
i Zum Sachverhalt: Die Klägenn alsVermieterin nimmt den
Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete sowie Räumung
und Herausgabe der von ihm gemieteten Einzimrnerwohnune
in ~ns~mcl;
2 Die Wohnung ist an das Elektrizitätsverteilernetz der D.
Netz GmbH (im Folgenden: Netzbetreiber) angeschlossen.
Der Beklagte wurde in der Vergangenheit von der D. Stadtwerke
GmbH (im Folgenden: Versorger) mit Strom versorgt.
I)ic I~:i~tii.~l~iiic~i~llc fiir ili~. ~ircii~~~~cii~i;iiiJli:Iic \\'~Iiiiiiii;
\:,C h,.: Bci:iin ,Ir., \1ici\eili:iliiii~~i~
iiiii ~,iiier
\li~~.~iiiri~li-
tung (Stromzähler) versehen. Wegen eines Zahlungsrück-
stands des Beklagten gegenüber demversorger kames am 28.
März 2007 auf Veranlassung des Versorgers zur Unterhre-
chung der Stroinlieferung. Nach Zahlung der Rückstände
durch den Beklagten veranlasste der Versorger Mitte April
2007 die Wiedereröffnung der im Hause der Klägenn gele-
genen Strornentnahmestelle. Weil der Beklagte dem Versor-
ger die diesem vom Netzbetreiber in Rechnung gestellten Ko-
die ~ ~&ung des Anschlusses. Der Netzbetreiber fuhrte diese
auftragsgemäß am 25. Juni 2007 durch und baute am 16.
August 2007 den Zähler für die Entnahmestelle der Wohnung
des Beklagten aus.
i Der Beklagte teilte dem Versorger mit Schreiben vom 12.
Mai 2007 unter anderem mit, dass er die Stromahstellung als
Vertragsheendigung angesehen und denversorger gewechselt
habe. DerVersorgerwechsel schlugjedoch fehl, weil derNekbetreiber
die Entnahmestelle wegen der fehlenden Messeinrichtung
als ,,inaktiv" meldete.
4 Mit Schreiben vom 28. September 2008 kündigte der Beklagte
gegenüber der Klägerin wegen der fehlenden Stromversorgung
seiner Wohnung infolge des Ausbaus des Stromzählers
die Minderung der (Kalt-)Mie.te um 50% an. Die Miete
(einschließlich der Betriehskostenvorauszahlune) betme
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 21201 1
Die Klägerin widersprach der Minderung und kündigte den
Mietvertrag nach vorheriger Abmahnung mit Schreihen vom
18. Mai 2009 zum 8. Juni 2009 fristlos wegen Zahlungsverzugs
in Höhe von 384,94 E. Der Beklagte hat der Kündigung
widersprochen.
5 Nachdem der Netzhetreiber aufgmnd eines Beschlusses der
Bundesnetzagentur in einem vom Beklagten gegen den Netzbetreiber
angesaengten Besonderen Missbrauchsverfahren am
10. Juli 2009 derrZähter wiedkr eingebaut hatte, zahlte der
Beklagte an die ~läge

I3 Auch dass der Beklagte in seinem Versorgungsverhältnis 22 111. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand ha-
mit demversorger spätervon ihmgetilgteZahlungsrückstände ben; es ist daher aufzuheben ($ 562 Abs. I ZPO). Da weitere
habe auflaufen lassen, die der G ~nd für die Sperrung des An- Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur
schlusses und die daraus folgenden Kosten gewesen seien, Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu
spiele keine Rolle. Denn der Netzbetreiber sei nicht berech- entscheiden (S. 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederhertigt
gewesen, seine Vertragspflichten gegenüber der Klägerin stellung des erstinstanzlichen Urteils.
als Vennieterin und Anschlussnehmerin zu verletzen, um den
Kostenausgleich durch den Beklagten gegenüber dem Versorger
zu erzwingen.
14 Die Höhe der Minderung von 50 % der Kaltmiete sei a
gemessen. Aufgnind des vollständigen Ausfalls der Stro
Gebrauch der Wohnung zu Wohn-
Versorgung sei die Wohnung zum dauernden Aufenthalt
chterhalten, wenn der Mieter in ei-
Personen nicht geeignet gewesen.
ner Zweitwohnung mit Erstwohnsitz lebt und in der an-
1s Die Klägerin habe keinen Räumungsanspruch gemäß $546
gemieteten Wohnung sich nicht mehr aufhält. Der stück-
Abs. 1 BGB, denn das Mietverhältnis der Parteien sei manweiseverkauf
von Gegenständen des in der Wohnung begels
eines Mietrückstands durch die Kündigung vom 18. Mai
lassenen ist unschädlich.
2009 nicht wirksam beendet worden.
(nichtamtlicher Leitsatz)
I6 11. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisi- (BGH, Urteil vom 8.12.2010 - V111 ZR 93110)
onsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
17 Der Klägerin steht gegen den Beklagten sowohl ein A ~- 1 Zum Sachverhalt: Der Beklagte mietete ab 1. September
spiuch restlicher ~ i und ~ ~ t t ~ ~ ~ ~ 1986 ~ ~ von t der ~ Rechtsvorgängerin ~ h ä d i - der Klägerin ein Zimmer im
gung in Hohe von insgesamt 466,73 gemäß $ 535 ~ b 2, ~ ersten , Stock des Anwesens A. straße in M. Nach $1 Nr. 1 des
$ 546aAbs. I BGB als auch auf Räumungund Herausgabe der Mietvertrages vom 17. September 1986 wurde das Zimmer
gemieteten Wohnung gemäß $ 546 BGB zu. ..ZU ~ i ~ t ~ Benutzung ~ ~ als - Wohnung" vermietet. Mit einem am 28.
hältnis ist durch die fmstlose Kündigung vom 18, ~~i 2009 Dezember 1988 unterzeichneten „Anhang zum Mietvertrag"
wegen zahlungsvermgs des ~ ~ über mehr k als zwei l übernahm ~ der ~ Beklagte ~ ab 1. Januar ~ 1989 ~ ein weiteres an-
Termine mit zwei ~ ~ n ~ gemäß t $543 ~ A ~ ~S. 1, i ~ ~ b 2 t ~ grenzendesZimmer. . ~ ~ Aufgrund ,;Wohnungs-MietvertragsSSvom
Nr. 3 h BGB wirksam beendet worden.
21. März 2000 wurde dem Beklagten schließlich noch ein
=mmer im ersten Stock iiberlassen; im Gegenzug hierzu gab
1s 1. Dass die Stromversorgung der streitgegenständlichen der Beklagte zwei weitere, von ihm im vierten Obergeschoss
Wohnung infolge des Ausbaus der Messeinrichtung (Stromdes
Anwesens angemietete Räume an die Klägenn zurück,
zähler) ab dem 16. August 2007 zeitweise unterbrochen war,
hatte keine Mindernng der Miete gemäß $ 536 BGB zur ~ ~ 1 2 . Seit September 2000 wohnt der Beklagte mit seiner Tochge.
Zwar lag insoweit ein Mangel der Wohnung vor, als ihre ter in einer im Melderegister der Stadt M. als Erstwohnsitz
Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war, dass der eingefragenen Wohnung in der B. Straße. In den streitgegen-
Beklagte ohne die Me~seinri~htung keinen Svom von einem ständlichen Räumen, die im Melderegister der Stadt M. als
(neuen) Versorger beziehen konnte. Dieser Mangel führte je- ,,Nebenwohnung" geführt werden, stehen umfangreicher eidoch
nicht zu einer ~ i der ~ ~ i ~ $536 d t BGB. ~ ~ gener - ~ teilweise ererbter ~ - Hausrat ~ sowie ~ Gegenstände der
Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der verstorbenen Großmutter der Tochter des Beklagten. Der Be-
Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (Müuch~omm. kldgte bietet in der Wohnung befindliche Gegenstände in der
BGBlHiublein, 5. Aufl., $536 Rn. 32 mwN; Schmidt-Futte. Zeitschrift „kurz und fündig" zumverkauf an und empfängt
rerIEisenschmid, Mietrecht, 9. ~ufl., $536 BGB Rn. 572). in der Wohnung KaufinteresSenten.
So ist es hier. 3 Die Klägerin hat unter anderem behauptet, der Beklagte nut-
. 111~. Iiii.~rl~rr~:liiiii: (lcr .\ii~clilu~~iiiir7~~i~~ uiid Ji? ~'h!.,~. 7? .II: ihr .iii~clnici:lcii I

7 Der Klägerin stehe gegen den Beklagten kein Anspruch auf ist den persönlichen Vorstellungen und der freien Entschei-
Unterlassung aus $ 541 BGB zu. dung des Mieters überlassen. Dass der Beklagte seinen Lezwar
seien die ~ä~~~ zu wohnzwecken vermie. bensmittelpunkt seit dem Jahr 2000 nicht mehr in den von der
tet A~~ dem ~~~~t~ lasse sich jedoch keine micht Klägerin angemieteten Räumen, sondern in der Wohnung in
in den zuwohnzwecken angemieteten R~~~~~ auch der B. straße sieht und in den angeniieteten Räumen nur noch
tatsächlich zu wohnen; eine Gehrauchspflicht kenne das umfangreicher Hausrat steht, vermag daher entgegen der Aufsetz
nicht.
fassung der Revision die grundsätzlich nach wie vor gegehene
Nutzung zu Wohnzwecken nicht zu verändern.
9 Soweit die Klägerin dem Beklagten vorwerfe, er verwende . . . ., r
die vermieteten ~g~~~ zum ~ ~ eines ~ i ~ sei ~ der b ~ 15 Auchist ~ d ~m . flenrfungsgenfht
..2.. J ~ b zuzustimmen, ~ ~ wennes die ,
Sachvortrag der insoweit darlegungs. und beweisbelasteten Existenz vo.~:~au~ritsgegensiänden in einer Wohnung als ge-
~ 1 % nicht ~ ausreichend, ~ " ~ um einen vertragswidrigen rade&?$iSch für eine Wohnnutzung ansieht. Die Anzahl der
brauch annehmen zu können, ~i~ uägerin habe ,,icht kon. HausratsgegemtändBist dabei ebenso ohne Belang wie ihre
kret behauptet, dass die Tätigkeit des klagt^^ nach außen Anordnung in der Wohnung. Auch ist es einem ~ieter unhe-
in Erscheinung trete, etwa durch Anbnngung eines schildes nommen, eigene oder in seiner Verfügungshefugnis stehende
am Hauseingang oder das tägliche ~ ~ einer größeren ~ Hausratsgegenstände ~ h von ~ Familienangehörigen i ~ zu veräußern; ~
~ ~ von ~ ~ ~ ~~~h hsei ~ nicht l vorgeüagen, d ~ dass ~ der . darin liegt gmndsätzlich auch dann keine von einer Vereinklagte
für seine verkaufsaktivitäten ~ i ~ beschäftige, ~ ~ b barung ~ mit i dem ~ Vermieter ~ abhängige ~ geschäftliche Tätigkeit
des Mieters, wenn sie nach außen in Erscheinung tritt. Zwar
io Die Klage bleibe auch im zulässigen Hilfsantrag erfnlgmag
sich im Einzelfall auch aus derartigenTätigkeiten ein Un.
los. Der Vortrag der Klägerin sei nicht geeignet, eine Nutterlassungsanspruch
des Vemiieters nach $541 BGB wegen
zung der angemieteten Räume zu anderen als Wohnzwecken ~ ~ ergehen b können, ~ etwa wenn ~ die
darzulegen. Dass sich in einer Wohnung EinrichtungsgegenzumVerkauf
angebotenen Gegenstäride nicht mrpersönlichen
stände befänden, sei fiir eine Wohnnutzung gerade typisch;
N ~ ~ zu zwecken ~ des ~ alsbaldigen~eiterverkaufs
~ ~ ,
anders wäre es, wenn der Beklagte die Wohnung zur Lageerworben
worden sind ,der der ~i~~~~ durch die Ver.
mng ölverschmierter Autoteile nutzen würde. Im Ubrigen seikaufstätigkeiten
schutz. und Obhutspnichten in auf
en ein Nachteil der Klägerin oder eine Belästigung anderer die Mietsache verletzt oder den vertragsgemäßen
Mitmieter durch die Nutzung des Beklagten weder vorgetraanderer
Mieter stört, Für all das fehlt es jedoch im Streitfall
gen noch sonst ersichtlich.
an tatrichterlichcn Feststellungen; übergangenen Sachvortrag
ii 11. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hdt rechtli- der Klägerin zeigt die Revision insoweit nicht auf.
cher Nachprüfung stand. Nach den Feststellungen des Bemfungsgerichts
steht der Klägerin gegen den Beklagten kein
Unterlassungsanspruch gemäß $541 BGB zu.
~
~ ~
i
i I
12 1. Die Klägerin hat von dem Beklagten Unterlassung begehrt,
die angemieteten Räume „zu gewerblichen Zwecken,
insbesondere als Lager- und Verkaufsräume" hilfsweise ,,U
anderen als Wohnzwecken" zu nutzen. Angesichts ihrer sehr
weiten, insbesondere im Hilfsantrag einen konkreten verlet.
zungstatbestand nicht einmal ansatzweise beschreibenden
Fassung ist fraglich, ob die gestellten Prozessanträge im sin.
ne von $ 253 Ahs. 2 NI-. 2 ZPO noch hinreichend bestimmt
Die Nachfordemng rückwirkend
kann der Vermieter (hier: nach b
ni~) geltend machen, solange die regelmäßige verjährungsfristvon
drei Jahren, beginnendmit dem Ablauf des
jeweiligen Jahres der zulässigen Mitteilung der Betriebskostenabrechnung
des früheren Abrechnungszeitraums,
nicht abgelaufen ist.
sind, um eine zulässige Klageerhebung annehmen zu können.
Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
darf ein Verhotsantrag nicht derart undeutlich gefasst sein,
dass Gegenstand und Umfang der Entscheidungshefngnis des
Gerichts ($ 308 Abs. 1 ZPO) nicht erkennbar abgegrenzt sind,
(LG Düsseldorf, Urteil vom 22.9.2010 - 23 S 430109)
-Veröffentlichung in WuM 2010, 749 -
sich der Beklagte deshalb nicht erschöpfend verteidigen kann Ansprüche auf Nachzahlung aus Betriehskostenahrecbnunund
letztlich die Entscheidung darüber, was ihm verboten ist, gen verjähren innerhalb der dreijährigen RegelverjähmngsdemVollstreckungsverfahren
überlassen bliebe (st. Rspr; vgl. frist des $195 BGBl. DieVerjährungsfrist beginnt gem. $ 199
nur BGH, Urteil vom 17. Juli 2003 -I ZR259100, BGHZ 156, Ahs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem die
1,s f. - ,Paperhoy"; zuletzt: BGH, Urteil vom 29. April 2010 Abrechnung dem Mieter zugeht und damit fällig wird%. Auch
- I ZR 202107, GRUR 2010,749 Rn. 21 - „Erinnerungswer- für Nachberechnungen solcher Betriehskostenteile, an deren
bung im Intemet"). Dies kann jedoch dahin stehen, denn der rechtzeitiger Umlegung der Vermieter innerhalb der Ahrech-
Klägerin steht auf der Gmndlage deijvom Berufungsgericht nungsfrist des $ 556 Abs. 3 Satz2 BGB schuldlos gehindert
getroffenen Feststellungen jedenfalls materiellrechtlich kein war, soll die Verjährungsfrist nach dem hier zu besprechen-
Unterlassungsanspruch zu. den Urteil des LG Düsseldorf vom 22.9.20103 mit dem Zu-
13 2. ~~~h $ 541 BGB kann der vermieter auf unterlassnng gang der Ausgangsahrechnung und nicht etwa (hinsichtlich
klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen ~ ~ der
Mietsache trotz Ahmahnung fortsetzt. Die Parteien haben im
Streitfall eine Nutzung zu Wohnzwecken vereinbart. Die
b der nachgefordertenBehebskostenposition) ~ ~ ~ ~ h mit dem zugang
der Nachberechnung
Im konkreten Fall ging es darum, dass dem Vermieter erst im
tatsächliche Nutzung der angemieteten Räume durch den Be- Jahre 2008 der (geänderte) Grundstenerhescheid für die Jahklagten
hdt sich nach den Feststellungen des Bemfnngsge- re 2003 bis 2007 zuging. Der Ansicht des LG Düsseldod es
nchts innerhalb dieses vereinbarten Zwecks.
14 Zutreffend ist das Bemfnngsgericht davon ausgegangen,
sei für den Verjährungsbeginn einschränkungslos immer auf
dass den Mieter keine Gebrauchspflicht trifft (vgl. Senatsurteile
vom 4. April 1979 - V111 ZR 118178, N m 1979, 2351
[=WuM 1979, 1841 unter 2 b; vom 7, März 1983 . VIII ZR
333181, WPM 1983, 531 unter I2 c bb); wo der Mieter seinen
Lehensmittelpnnktbegründet und imherkömmiichen Sinne
,,wohnt" (schlafen, essen, regelmäßiger Aufenthalt etc.)
I) LG ~ostock WUM 2009,232; Bieber in: MünchKom $548 ~ dn. 28;
Roth PiG 83 (2008) S.220.
2) LGDüsseldoriWuM 2010,749; LGHarnburg ZMR 2010,760; LGRostock
WuM 2009,232.
3) WuM 010, 749,
4) LG ~ ü ~ ~ ~ 2010,749; l d LG ~ ~ r f ~ w ~ u ~ 2009, ~ 232. t A.A. ~
Flatow WuM 2010,613; BothjunsPR-MietR 1812009 Nr.4.
~ k
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011 99

den Zugang der Ursprungsabrechnung abzustellen, ist jeden- tuugskosten in Höhe von 1168,34 £ gem. $81 2 Abs. I Satz 1
falls nicht in dieser Ahsolutheit zuzustimmen. Zwar handelt BGB.
es sich - so der m.E. zutreffende Ausgangspunkt - -- der Ent- Es ist zwischen den Parteien inzwischen unstreitig, dass der
scheidung - bei der nachberechneten Gnindsteuerjeweils nur Beklagte die Hausverwaltungskosteu in der eingeklagten
um unselbständiee Rechnungs~osten der Gesamtahrechnun- Höhe zu Unrecht in den Nehenkostenabrechnungen auf den
gen für die strei?gegenständEchen Jahre 2003 bis 2007 und Kläger als Mieter umgelegt hat. Streitig ist zwischen den Parnicht
um jeweils eigenständige, also auch nicht eigenständig teien lediglich, ob der Kläger diese Einwendung betreffend
verjährbare Ansprüches.
die Abrechnung. vom 14.1.2006 für den Zeitraum 2001 bis
Die Verjährung von Bemebskostenahrechnungen ähnelt in- .20D4inn6ihiilho&fFiiSt des 5 556Abs. 3 BGB gegenüber dem
sofern derverjähning von Schadenseinheiten, bei denen sämt7.;i. Beklagten genigt hat. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts
liche auf dem Schadensereignis beruhenden Schäden ein- kömmt es fiir den Beginn der Frist des $556 Abs. 3 BGB alschließlich
der Folgeschäden unahhängig vom Zeitpunkt der lerdings darauf an, ob die Nebenkostenahrechnung formal ord-
Entstehung einer einzelnen Schadensposition einheitlich ver- nungsgemäß ist. Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung,
jähren6.
die eine Zusammenstellung der Gesamtkosten enthält sowie
Für Schadenseinheiten ist aber anerkannt, dass die Ve jährung die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerfür
solche Schadensfolgen, die auch für Fachleute nicht vor- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den
hersehbar waren. gesondert mit der Kenntnismöglichkeit des Abzug seiner Vorauszahlungen; sie muss ferner gedanklich
und rechnerisch nachvollziehbar sein (vgl. Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 9. Auflage, 2007, § 556, Rdnr.465). Die von dem
Beklagten unter dem Datum des 14.1.2006für die Jahre 2001
bis einschließlich 2004 erstellte Nehenkostenabrechnung ents~ncht
diesen Anfordemngen nicht. Sie ist vor allem weder
übe&gen bedeutet das, dass es nicht auf die Schuldlosigkeit
an der rechtzeitigen Abrechnung ankomm@, sondern darauf,
ob derVermieter bei der Erstellung der Ursprungsahrechnung
als dem Ereignis, das die Fälligkeit und damit den Ver-
jähngsbeginn begründet, mit der Möglichkeit rechnen konn-
te, es werde Nachforderungen geben. Er konnte dann ver-
jährungshemmende Maßnahmen ergreifen (etwa eine Verein-
barung mit dem Mieter oder Feststellungsklage).
Bei Gmndsteuemachbelastungen als den häufigsten Fällen der
~eränderungen (Umbauten, Erweiterungen)des Mietobjektes
beruhen. Diese Uberlegungen gelten gleichermaßen bei
der Wohnraum- wie bei der Gewerheraummiete, da sie von
dem Ablauf derAbrechnungsfrist des $ 556Ahs. 3 Satz2BGB
unabhängig sind. Ungerecht oder unangemessen ist das für
den Vermieter nicht. Gläubiger, deren Ansprüche starren Verjährungsfristen
unterliegen, sind zu Gunsten des Rechtsfnedens
häufig viel härteren Folgen ihrer Unkenntnis von Ansprüchen
während desVerjährungslaufs ausgesetzt, etwa weil
ein Mangel erst in verjährter Zeit offenbar wird. Auch aus
$556Abs. 3 Satz 3 BGB ergibt sich nichts anderes. Dort wird
demVermieter zwar erlaubt, Nachforderungen auch noch nach
der Ausschlussfnst geltend zu machen. Daraus kann aber nicht
eeschlossen werden. dass als Konseauenz die Veriähnines-
Frist für die ~orderung aus der Nachb&echnung ni&t vor &r
Nachberechnung begimen könne9. Denn Ausschlussfrist und
Ve jährung sind zwei unterschiedliche Rechtsinstitute mit unterschiedlichen
Regelungszwecken. DieVerjährung dient dem
Rechtsfneden und tritt unabhäneie davon ein. ob den Gläubiger
(Vermieter) an der ~icht-Geltendmachung des Anspruchs
einverschulden trifft. Es kommt nur - wie dargelegt
- auf Kenntnis oder Kennenmüssen
,.<
hzw. Kennenkönnen an.
Vorsitzender Richter am Landgericht Elmar Streyl, Krefeld
Der Lanf der Einwendungsfrist des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung
setzt den Zugang einer formell
ordnungsgemäßen Abrechnung voraus.
Ist mietvertraglich . . die Geltung . . des von der Hausverwaltuiig
praktizierte11 Kustenscliliissrl~ jereinhart, niii,, die-
\er aulierlialli oder innerhalb der .\hreehnune dem hlir-
0
ter erläutert worden sein.
(LG FrankfurtamMain, Urteilvom7.1.2011-2-11 S 277110)
Aus den Gründen: Der Kläger hat gegen den Beklagten ei-
nen Anspruch auf Rückzahlung der ihm für die Jahre 2001
bis einschließlich 2004 in Rechnung gestellten Hausverwal-
100
~~~
teilerschlüssel ist nochist dieser erläutert. Auch die Gesamt-
diglichdrei verschiedenePositionenfürjedes Jahr aufgeführt,
bei denen nicht erkennbar ist. um welche Kosten~osition es
sich handelt und anhand welihen ~erteilerschlüs~els sie berechnet
wurde. Es ist zwar richtig, dass im Mietvertrag zwischen
den Parteien vereinbart wurde, dass der von der Haus-
U U
lich und rechnerisch nachvollziehbar zu machen. Davon geht
auch der Bundesgerichtshof in dem von dem Beklagten zitierten
Urteil vom 11.8.2010-VIIIZR45110 [=WuM 2010,
6271 aus, in welchem er ausführt, dass Erläuterungen, die der
Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf
der Abrechnungsfrist erteilt - zu berücksichtigen sind.
Allein der Hinweis im Mietvertrag, dass eine Abrechnung der
Nebenkosten entsprechend der Abrechnung der Haugverwal-
nenlnoch der Verteilerschlüssel erkennen lassen. Die Abrech-
nung der Hausverwaltung selbst war aber der Nebenkosten-
abrechnung nicht beigefügt, so dass die erfolgte Nebenko-
stenabrechnung vom 14.1.2006 für die Jahre 2001 bis 2004
formal nicht ordnungsgemäß war. Zwar ist es in der Literatur
umstritten, ob auch eine formal nicht ordnungsgemäße Ab-
rechnung die Frist des § 556 Abs. 3 BGB in Gang setzt, doch
ist in der Rechtsprechung inzwischen anerkannt, dass Vor-
aussetzung für den Fristbeginn der Zugang einer formell aus-
reichenden Ahrechnung heim Mieter ist (BGH, Urteil vom
10.10.2307-VIIIZR279106 [=WuM 2007.6941; BGH, Ur-
teil vom 5.3.2008-VIIIZR 80107 [=WuM 2008,2831; BGH,
Urteilvom 12.5.2010-VIIIZR 185109 [=WuM 2010,4201;
5) Von eigenständigen Ansprüchen gehen aber wohl Flatow WuM 2010,
611 und Both iurisPR-MirtR 1812009 Nr4 aus, wenn sie für den Ver-
jähmngsbbegini auf den Zugang der Nachberechnung abstellen
6) BGH.WuM 1998, 155; BGHNIW 1965, 151.
7) BGH NJW 2000,861
8) Darauf stellen RaLow WuM 2010,613 rindBoth iurisPR-MietR 1812009
Nr. 4 ab.
Y) So aber Flutow WuM 2010, 613 und wohl auch Both jurisPR-MietR
1812009 Nr. 4.
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT212011

Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, 2007, $556, Rdnr.
499; Langenberg, Bekriebskostenrecht, 5. Auflage, 2010, G,
Rdnr. 189). Diese Ansicht erscheint auch überzeugend, da die
Gegenmeinung zu dem widersprüchlichen Ergebnis führt,
dass mangels wirksamer Abrechnung einerseits der Abrech-
nungsanspruch des Mieters fortbesteht, dieser aber anderer-
wendungen mangels Zustellung einer formal ordnungsgemäßen
Abrechnung nicht gem. $556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen.
Auf die streitige Frage, ob der Beklagte auch bereits
während der Frist seine Einwendungen geltend gemacht
hat und den Umstand, dass die Nebenkostenabrechnung als
,,vorläufig" bezeichnet wurde, kommt es demnach nicht mehr
an. Somit hat der Kläger auch für die Jahre 2001 bis einschließlich
2004 einen Anspruch auf Rückzahlung der zu Unrecht
auf ihn umgeleeten Hausverwaltuneskosten eem. S 81 2
U .
Abs. I S. 1 BGB.
Die Fordemng des Klagers ist auch nicht gem, $$195, 199
BGB verjährt. Die Nebenkostenabrechnung wurde im Janu-
.,r ?!lob uher~:iiiJ. W der l~ii.~k~~~r~l.~r~iii~~.~~i~pr.~.~li
.I?\
\ hI I BGK iii ilic\ciii J;.lir .~iii~i~iii1~~ii 1-1 ,\iii 24. 12. 21,11'1 \i iir-
W
stenanfordemng jm l5.1.2010und deren ~i&ang demnächst
die Abgabe an das Streitgericht am 18.3.2010, so dass keine
Verjährung der Forderung eingetreten ist.
Mitgeteilt von RA Gold, Frankiurt/M.
Die Betriehskostenabrechnung der Mietwohnung kann
hinsichtlich einzelner Kostenpositionen wegen deren fehlender
Nachvollziehbarkeit unwirksam sein.
Der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen
. .
Betriel)~;ki~strniil)r~chn~~ng wtrt dir I;.in\irn

7 1. Die für den Zeitraum200512006erteilteAbrechnung vom nes Objekt. Zu den beschriebenen Unklarheiten kommt hin-
12. Juni 2007 ist - wovon auch das Berufungsgericht ausge- zu, dass bei den Kostenpositionen ,,Aufzug" und „Hauswart"
gangen ist - wegen formeller Mängel unwirksam. eine weitere, nicht nachvollziehbare Größe Verwendung fin-
8 a) Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung
des Senats dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den
allgemeinen Anforderungen des 5 259 BGB entspricht, also
eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben
enthält. Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden
det, da hierbei von der angegebenen Fläche (nur) ein bestimmter
Voinhuudertsdtz (70% bm. 50%) Berücksichtigung
finden soll. Schon wegen dieser Mängel ist die erteilte Abrechnung
hinsichtlich der genannten zehn KostenPositionen
wegen fehlender Nachvollziehbarkeit unwirksam.
getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit meh- ii Dah'i9g

für das Eingreifen des in 9: 556 Abs. 3 Satz6 BGB geregelten
Einwendungsausschlusses bereits den Zugang einer formell
nicht ordnungsgemäßen Abrechnuug genügen (vgl. etwa
MünchKommBGBISchmid, 5. Aufl., $556 Rn. 91; Staudin-
ger~Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, $556 Rn. 128, 129;
Streyl, WuM 2005,505,506). Dabei wird zur Begründung auf
die in den Gesetzesmaterialien angesprochene Zielsetzung
verwiesen, nach Ablauf einer bestimmten Zeit Klarheit über
die wechselseitigen Ansprüche zu schaffen (MünchKomm-
BGBISclnnid, aaO; Streyl, aaO S. 505) und durch einen Ein-
dingermeitemejer, aaO Rn. 1281~trey1, aaO). ~ach'anderer
Auffassung soll die Eiiiwendungsfrist des $556 Abs. 3 Satz 5
BGB nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen
und damit wirksamen Abrechnung in Lauf gesetzt werden
(vgl. etwa Schmidt-FuttererILangenberg, Mietrecht, 9. Aufl.,
$556 BGB Rn.499; BlankiBörstinghaus, Miete. 3. Aufl.,
$556 Rn. 156; Lützenkircheii, NZM 2002,512; Stemel, Mietrecht
aktuell, 4. Aufl., Rn. V 460; ders., ZMR 2001,937,939;
BambergeriRothiEblert, BGB, 2.Aufl., g556Rn.71; SoergeU
Heintzinann, BGB, 13. Aufl., $ 556 Rn. 29; PalandVWeidenkaff,
BGB, 69. Aufl., $556 Rn. 13; vgl. auch LG Berlin, Urteile
vom 15. Februar 2008 - 63 S 263107, juris [= MM 2008,
298 L] und vom 21. Juli 2009, GE 2009,1127). Zur Begründung
wird überwiegend angeführt, ein Einwendungsausschluss
führe in diesen Fällen m widersprüchlichen Ergebnissen,
weil dann ein Vermieter trotz mangelnder Fälligkeit
der Nebenkostennachforderung den Mieter infolge Fnstablaufs
auf Zahlung in Anspruch nehmen köime (vgl. Lützenkircheii,
aaO S. 51 2f.l der Mieter aber umgekehrteineii- we-
- .
chen kznne (vgl. etwa ~chrnidt-~utterer~an~enb&g, aaO; LG
Berlin, GE 2009, 1127).
1s bj Der Senat hat die vorliegend aufgeworfene Frage bislang
offen gelassen (vgl. Senatsuteil vom 20. Juli 2005 -VUI
ZR 371104, NJW 2005,3135 [=WuM 2005,5791 unter I1 1).
Er beantwortet sie nun dahin, dass der Zugang einer wegen
formeller Mangel unwirksamen Abrechnung die Einwendungsfrist
des $ 556 Abs. 3 Satz5 BGB nicht in Lauf setzt.
Dies hat zur Folge, dass in den Fällen, in denen die Abrechnung
hinsichtlich aller darin aufgeführten Kostenpositionen
nicht den formellen Mindestanforderungen genügt, der Einwendungsausschluss
des $556 Abs. 3 Satz6 BGB insgesamt
nicht greift. Sind ddeeeen . . nur einzelne, abtrennbare Kostenp,>\iii,,ii~,ii
~ ~ ~ I ~ I I I . IIIL.I~I ~ I I ~~rJn~iiig~g~~ii~;i., :thg:rc:Iiii~i \~urJ,.ii,
diciit ,121 I.iii\i~~iiJuii~~~ii~~;lilii~~
iiiir Iiiii~i;liili.li Jic.;i I'J-
&innen nicht (so auc'h LG Berlin, aaO Rn. 7, 8)
16 aa) Dass ein Mieter mit Einwendungen gegen unwirksam
abgerechnete Betriebskosten nicht nach $ 556 Abs. 3 SatzS,
6 BGB ausgeschlossen ist, ergibt Sish bereits aus dem Zu-
sammenspiel der einzelnen Regelungen in 9: 556 Ahs. 3 BGB
und der mit ihnen verfolgten gesetzgebenschen Zielsetzung.
Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in $556 Abs. 3 Satz 2
BGB die Verpflichtung auferlegt, binnen einer Frist von zwölf
Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitrauins eine Ab-
rechnung zu übermitteln. Um den Vermieter zur Erfüllung die-
ser Pnicht anzuhalten, hat der Gesetzgeber eine verspätete Ab-
rechnung mit dem Ausschluss von Nebenkostennachforde-
rungen sanktioniert (5556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Spiegelbild-
lich zu dieser Pflicht ist im Verlauf des Gesetzgebungsver-
fahrens auf den vom Rechtsausschuss des Bundestages auf-
gegriffenen Vorschlag des Bundesrates eine Ausschlussfnst
für Einwendungen des Mieters gegen die ihm zugegangene
Abrechnuug eingeführt worden (5 556Abs. 3 Satz5,6 BGB).
Der Bundesrat hielt die Aufnahme eines solchen Einwen-
dungsausschlusses zur Vermeidung von aufwendigen und
letztlich unergiebigen Beweisaufnahmen über lange mrück-
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MlETRECHT2/2011
liegende Nebenkostenabrechnungen und aus Zumutbarkeits-
erwägungen für geboten (BT-Drucks. 1414553, S. 87). Es sei
dem Mieter zuzumuten, eine Abrechnung innerhalb einer an-
destages befürwortete die Einführung einer Ausschlussfnst
für Einwendungen im Interesse der Ausgewogenheit und aus
Gründen der Rechtssicherheit (BT-Dsucks. 1415663, S. 79).
tig- geltend, 'gemachten ~nsprüche bestehe (BT-Drucks.
1415663, aaO). . ~z
.
der ~eschleuniGngsgedanke, vizmehr sollte ein angemes-
sener Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und
Mietern gefunden werden. Beiden Seiten sollte jeweils eine
Frist von zwölf Monaten zur Erstellung beziehungsweise zur
Prüfung einer Abrechnung zur Verfügung stehen. Dabei ist
zu berücksichtigen, dass die jeweiligen Rechte und Pflichten
bei der Nebenkostenabrechnung zeitlich gestaffelt sind. Aus-
gangspunkt des Regelungssystems in 9 556 Abs. 3 Satz2 bis
6 BGB ist die Erteilung einer den formellen Anfordesungen
genügenden Abrechnung. Nach allgemeiner Meinung wird -
9: 556Abs. 3 Satz 2 BGB nur durch den Zugang einer formell
ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt (Gl. etwa Senatsurteile
vom 17. November 2004VII1 ZR 115104, NJW 2005,
219 [=WuM 2005, 611 unter I1 I a mwN, und vom 14. Februar
2007 - VIü ZR 1/06, aaO). Mit einer wegen formeller
Mängel unwirksamen Abrechnung genügt der Vermieter seiner
~~ ~ Ahrechnun~soflicht - ~ - nicht: vielmehr kann der ~ Mieter - in
U L
diesem Fall eine erneute Abrechnung verlangen (vgl. etwa Se-
natsurteil vom 29. März 2006 -VUI ZR 191105, NJW 2006,
2552 r=WuM 2006.3831 Rn. 13 i.Vm. Rn. 8 mwNl Solange
nur eine formell fehlerhafte Abrechnung vorliegt, fehlt es &
einer ausreichenden Beurteilungsgrundlage für eine zuver-
lässige inhaltliche Uberprüfung der in ihr angestellten Be-
rechnungen. Damit ist der Mieter regelmäßig daran gehindert,
die Richtigkeit einer solcheii Abrechnung innerhalb der
zwölfmonatigen Einwendungsfrist hinreichend zu prüfen
(ebenso SoergellHeintzmann, aaO). Würde also die Aus-
schlussfrist des $556 Abs. 3 Satz5,6 BGB bereits mit dem
Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Ab-
rechnung in Gang gesetzt, würde letztlich die Ausgewogen-
heit der beiderseitigen fristgebundenen Pflichten in Frage ge-
stellt: Obwohl der Vermieter seine Abrechnungspilicht noch
nicht erfüllt hätte, würden die der Abrechnung anhaftenden
Mängel nach Ablauf der Einwendungsfrist ,,geheiltG'. Dies
würde zu einer unangemessenen Verlagerung der den Ver-
mieter treffenden Pflichten auf den Mieter führen.
is cc) Diese Überlegungen werden nicht durch die weitere
Zielsetzung des Gesetzgebers in Frage gestellt, eine möglichst
rasche Abwicklung von Abrechnungsprozessen zu gewähr-
leisten. Dem Gesetzgeber war offenkundig nicht daran gele-
gen, dem Mieter auch dann Einwendungen abzuschneiden,
wenn dieser über keine ausreichende Prüfungsgrundlage ver-
fügt. Er wollte lediglich im Interesse der Rechtssicherheit si-
cherstellen, dass in absehbarer Zeit Klarheit über die wech-
selseitigen Ansprüche geschaffen wird. Dieses Ziel wird aber
im Falle einer mit formellen Mängeln behafteten und damit
unwirksamen Abrechnung schon dadurch erreicht, dass die
dann ausgewiesene Nachforderung des Vermieters nicht fal-
lig wird und nach Ablauf der Abrechnuuesfrist des li 556
VIII ZR 1106, GO Rn. 12 mwN).
103

IY dd) Danachist im Streitfall dieEinwendungsfrist des 5 556
Ahs. 3 Satz 5 BGB hinsichtlich der formell nicht ordniings-
gemäß abgerechneten (zehn) Kostenpositionen nicht in Gang
gesetzt worden. Da es insoweit an der Fälligkeit der geltend
gemachten Nachforderung fehlt und die weiteren fünf Posi-
tionen - wie oben (I1 1 b) aufgezeigt - keine Nachforderung
der Klägerin begründen, steht ihr der vom Bemfungsgericht
zuerkannte Betrag von 671,37 £ nicht zu.
Mitgeteilt von RA Brinken, Köln
(LG Itzehoe, Urteil vom 17.12.2010 - 9 S 23110)
Zum Sachverhalt: Die Parteien streiten über eine Betriebskostennachforderung
und die Feststellung, dass eine erhöhte
monatliche Betriebskostenvorauszahlung geschuldet wird.
Das Amtsgericht ~inneGerg hat folgende tatsächliche Feststellungen
getroffen, auf die die Kainmer Bezug nimmt ($540
Abs. l Nr. l ZPO):
»Durch schriftlichen Mietvertrag vom 9. August 1995 mietete
der Beklagte von der X-Hausverwaltung die Wohnung iin
~~ -~
sätzlich hatte er~~rauskhlungen auf die ~ekzkosten von monatlich
60,OO DM (entsprechend 30,653 Euro) zu zahlen. Wegen
der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die
bei den Gerichtsakten befindliche Kopie (BI. 5 ff. d. Gerichtsakten)
Bezug genommen.
Das Gebäude in der y-Straße 87 wird gemeinsam mit dem
Nachhargebäude y-Straße 89 beheizt. Beide Gebäude haben
einen gemeinsam bewirtschafteten Garten. Auch der anfal.
lende Abfall wird gemeinschaftlich entsorgt.
Die Grundsteuer berechnet die zuständige Stadt W. dagegen
für jede Wohnung des Gebäudes einzeln durch entsprechen-
den Bescheid.
Dir b~~~.ii.ittl.t.lic. Jc,i Iiciricii (;cli.,u.l; /ii\.tiiiiii:ri h;tr.,;i
I ,334.b3 ,,iii. 111; .i~iJ~~~ \ -Sti.~.{c
h7 :,I.
lein.$etri&s 66614 qm. Die vom Beklagten gemietete Woh-
,,~ung,hjit;g&8.G~ße von 62,38 qm.
. ,
I Zwischenzeitlich erwarb die Klägerin die an den Beklagten
vermietete Wohnung.
Sache entscheidungsreif ist, hat der~enat in der ~ache selbst Mit Schreiben vom 28. November 2008 rechnete die Klägezu
entscheiden (5 563 Ahs. 3 ZPO). Das Benifungsurteil ist rin gegenüber dem Beklagten die Nebenkosten für das Kadahin
abzuändern, dass die Verurteilung der Beklagten auf lenderiahr 2007 ab. Die Abrechnune endete auf einen nach-
396,82 £ nebst Verzugszinsen ennäßigt wird.
gleich forderte die Klägerin den Beklagten auf, ab 1. Febru-
ar 2009 eine um 40,32 Euro auf 71,OO Euro erhöhte Voraus-
zahlung auf die Heizkosten und eine um 5587 Euro auf 130,OO
bei den ~Gichtsakten befindliche Kopie (~1.~13 ff. d. Ge-
I. \\'erdeil i hier: hri vrrmietrtrr I~:igentciin\\iohnungj Korichtsakten)
Bezug genommen.
teil fur dt.ii Betrirhs~tri~iii der Htizune.dir nach ri 2 Nr.43
und h BetrKV umlagefähig sind, inder ~eizkistenab- Im Zusammenhang mit der Abrechnung übersandte die Klärechnung
nicht aufgeführt, so steht dies der formellen gerin ein auf den 28. November 2008 datiertes Anschreiben.
Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht entgegen; es Wegen der Einzelheiten des Anschreibens wird auf die bei den
handelt es sich hierbei nicht um einen Vorwegabzug im
Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Die Heizungskosten der von einer Heizunesanlaze zen- Der Beklagte zahlte die erhöhten Vorauszahlungen nicht.
tral genii~insüm versorgten (;rhii~idcteilc kötinrn intiirsen
als .Ahrechiiuiii?~eiiihcii auf die \Vuhniinrrn ;il~aerc.rhnel
Mit Schreiben vom 30. März 2009 nahm der Mietewerein W.
U U L
werden.
e.V für den Beklagten zur Betriebskostenabrechnung Stellung.
Zusätzlich bat der Beklagte zur Prüfung der Nebenko-
2. Liegen zwei verschiedene Hauswartverträge vor, von stenabrechnung für 2005 um ergänzende Aushnfte. Wegen
denen einer nach dem Vortrag . . des Vermieters der Ei~en- - der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten hefindlituins\r.i~hniiny
Irdiglich unilagi45higr Koqttw unifucst, so che Kopie des Schreibens (BI. 30 ff. d. Gerichtsakten) Bemg
kaiiii sich der \licter - aiidcr\ als in Fiillrii. in denen ein genommen.«
pauschaler Abzug vorzenommen wurde- nicht auf ein ein-
Ergänzend stellt die Kammer Folgendes fest: Bei den Objekfache>
dahin yehrndias I\\ .~rtvcilr,i$ >Ist> ;C-
... iiiic Ohickt \ Sti:i rc h7- \s hiiiiiii. I>ic~I>crurli,h
ciit.i~.hen
jahrliche Kosten in Höhe von 1713.60 Eurol~er zweite
Hauswartvertrag betrifft die noch in1 Sondereigentum der Klägerin
befindlichen Wohnungen. Die hierfür jährlich entstehenden
Kosten belaufen sich auf 749,40Euro, wobei die Klägerin
einen Abzug von 20% im Hinblick auf Instandhaltungskosten
vorgenommen hat. Seit 2005 konnte in das dem
Hauswartvertrag zugrunde liegende Leistungsverzeichnis Einblick
genommen werden.
Die Klägerin hat erstinstauzlich beantragt, den Beklagten zur
Zahlung von 170552 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit
dem 6. August 2009 zu verurteilen, sowie festzustellen, dass
die monatliche Gesamtmiete für die vom Beklagten genutzte
Wohnung y-Straße 87,2. OG, in W., ab dem 1. Februar 2009
insgesamt 613,84 Euro beträgt.
mell ordnungsg&äß und akh inhaltlich überwiegend'rich-
tig. Insofern sei der Nachzahlungsanspmch der Klägenn im
Wesentlichen begründet, lediglich die Kosten für den Haus-
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011

meister könne die Klä~erin nicht voll abrechnen: So könnten
J l i ~ ~ i ~ ~ I iJ t I c S~~Jcrinii~ii~
~ i I r I .
schen den Parteien streitig eewesen sind. Die Klä~eriu hiit die-
>L \;,r:t~i/~liliiii+~~ii iii .ler .\br~~:Iiiiiiii; v.iiii 25. 11. 2111.~ :ib
:erin ~ieIl?~iJci~ \\~~Iiiiun~eii niL.lil :.LI< Jie hli~,rcr ahs~,i!:;l/~ .I~,iii \It~ii:#i Fchru:ir ?009 crhOIi! Cilci:li~~~~Iil Iiit>~~i~ dis RC.
;erden. insofern könne dye Klägenn lediglich die fü;den er- klagten weiterhin die Vorauszahlungen in der bisherigen ~ öhe
sten Wauswartvertrag anfallenden Kosten in Höhe von jährlich
1713,60 Euro geltend machen. Des Weiteren sei auch der
Anspruch der Klägerin auf Zahlung erhöhter Vorschüsse hegründet
- die Klägerin hahe die Vorauszahlungen wirksam gemäß
$ 560 Abs. 4 BGB erhöht. Schließlich sei auch der Antrag
der Klägerin auf Feststellung der erhöhten Gesamtmiete
zulässig und begründet.
gezahlt. Die Klagerin muss davon ausgehen, dass auch in Zukunft
Streit über die Höhe der Vorauszahlungen besteht. Deshalb
hat sie ein Interesse an der Feststellung des von den Beklagten
monatlich zu entrichtenden Mietentgelts.
Der Antrag beC"ffi'cm~6&
bbh) Auch in der Heizkostenabrechnung sind die Gesdmtko-
Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil und macht
zum einen geltend, die Abrechnungseinheit ergebe sich jesten
so aufreführt, dass dies den Anfordemngen an eine fordenfalls
hinreichend deutlich aus den Abrechnungen. Die
Grundsteuer werde ausweislich des Grundsteuerhescheides
nur für die in Frage stehende Wohnung berechnet.
Im Hinblick auf die Hausmeisterkosten hahe der Beklagte
bezüglich der erstinstanzlich zugesprochenen 1713,60 Euro
durch Belegeinsicht feststellen können, dass es keines Abzugs
bedurfte.
Heizung, die nach 82~r. 4 a und b BetrKV umlagefähig sind,
nicht in der Abrechnung aufgeführt hat, begründet keinen formellen
Mangel. Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt
es sich insoweit nicht um einen Vo~wegiihzug im Sinne
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Beim Vorwegabzug
geht es darum, dass derVermieter die Gesamtkosten einer
Betriebskostenart um Anteile bereinigt. die tatsächlich
Aus den Gründen: 11. Die nach §§ 511,518,j19,j20 ZPO
zulässige Bemfung bleibt in der Sache ohne Erfolg.
nicht umlagefähig sind (z. B. die ~nstand&tzungs-, Iiistandhaltungs.
verwaltungsanteile bei den ~ ~ ~ ~ ~
vgl. 5 2 NI. 14 BetrKV) oder die auf Mieteinheiten entfallen,
~ r t
1. Der Feststellungsantrag ist zulässig. Die Klägerin hat ein in denen ein überpioportional hoherverbrauch odereine üherrechtliches
Interesse an einer gerichtlichen Feststellung der
monatlich geschuldeten ~esa&miete, weil die dann egthülmäßig
große Kostenverursachung anfallt, was z. B. bei Gewerbiraumeinheiten
in ~etracbtkommen kann (vgl. BGH,
tenen Heiz- und Betriebskosteiivorauszahlungen bislang zwi- Urt. V. 8.3.2006 - VIII ZR 78105, WuM 2004, 200). In vor-
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011 105
. .

liegendem Fall hat der Vermieter indes eine nach der gesetz-
lichen Regelung umlagefähige Unterpositioneiner Kostenart,
nämlich die Kosten des Betriehsstroms, bei den Wärmekosten
schlechterdings nicht mit abgerechnet. Fehlt diese umlage-
fähige. Kostenposition in der Abrechnung, so kann dies aus
Sicht eines verständigen. betriehswirtschaftlich nicht ee-
, ,,
nur dkin verstanden werden, dass der ~erkieter diese Position
entweder vergessen hat oder sie nicht abrechnen will. ,
. .

nen, ob die - im Berufungsverfahren allein in Rede steheii- Hinsicht für angemessen. Im Schrifttum wird teilweise sogar
den - 1713,60 Euro auch uicht umlagefahige Kosten umfas- ein höherer Sicherheitszuschlag von bis zu 10% vorgeschla-
1
!
I I
sen.
Die Kammer verkennt im Rahmen dieser Argumentation
nicht, dass die zu entscheidende Rechtsfrage nicht unmittelbar
mit dem durch den Buiidesgenchtshof am 13.1.2010
(NZM 2010,274 [=WuM 2010, 1531) entschiedenen Fall, in
dem der Bundesgerichtshof das pauschale Bestreiten der
Hauswartkosten als „nicht nachvollziehbar" für nicht ausreigen
(vgl. nur Schmidt-Futtererkangenberg, Mietrecht, 9.
Aufl., $ 560 Rn. 26; PWW/Schmid, BGB, 5. Aufl., 9: 560 Rn.
15; Börstinghaus, PiG 62 (2002),201,2M; Hinz,NZM 2010,
57,68).
1
chend erachtete, vergleichbar ist: Denn während dort der Ver- I>ic HC\I\I543 - h . 2 Sr. 2 J . DL,I
Tätigkeit des Hausmeisters erläuterte (BGH, ehd., Rn. 26 ?organg w&t eine,,Vielzahl von Rechtsproblemen auf. Ins-
), hat dies die Klägerin vorliegend nicht ge- besondere die Frage, ob die fehlende Einstellung des Betan.
Dennoch kann dies nicht dazu führen, einfaches Bestrei- triebsstroms in die Heizkostenabrechnung ein unzulässizer
ten wie im Falle des pauschalen Abzugs nicht umlagefähiger Vonvegabzug im Sinne der ~echts~rechu~g des ~undesge-
Kosten (BGH, NZM 2008,403 [=WuM 2008,2851, Rn. 29 richtshofs (vel. nur BGH, Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06,

Eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach $7 HeizkV ist
bei dieser Sachlage nicht zulässig, da aufgrund der geringen
Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs keine ordnungsgemä-
Re Erfassung vorliegt (vgl. LG Gera, Urteil vom 4.4.2007,
1 S 332106 [=WuM 2007,5111, LG Dresden, Urteil vom 6.2.
2009, 4 S 91/08 [=WuM 2009, 2921 bei Juns).
Der Umstand, dass nicht nach $7 HeizkV abgerechnet wer-
den darf, führt nicht dazu, dass keine Heizkosten geschuldet
werden. Mangels ordnungsgemeßer Verbrauchserfassung ist
insgesamt nach Fläche abzurechnen und der so ermittelte Be-.
trag nach 5 12Abs. 1 HeizkV zu kürzen (vgl. LG DresdenaaO)
Danach würden sich die von den Klägem m tragenden antei-
ligen Heizkosten wie folgt ergeben:
14.813,72 '2 (Gesamtkosten für Heizung) : 2084,81 m2 (Ge-
samte beheizte Fläche) = 7,10 €/m2.
Dieser Betrag multipliziert mit der Wohnfläche der Kläger von
71.47 m2 ergibt 507,43 €. Dieser rechnerisch auf die Kläger
entfallende Anteil ist nach $ 12 Abs. 1 HeizkV um 15%
(= 76,11 £) zu kürzen, so dass die Beklagten 431,3 1 € schul-
den. In dieser Höhe ist die Berufung unbegründet.
Mitgeteilt von RAen Dr. Albrecht undLansky, Neuhrandenburg
Macht der Mieter den Ansoruch gegen den Vermieter auf
.. ..
Küikrdhliiiig plcistcter \;r\rhii%sv auf. Urlrirhskosten,
iibrr dir der \'eriiiirtcr nicht innerlialh dcr I:ri,t des B 556
Ahs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Äof-
rechnung geltend, so entfallt die Wirkung der Aufrech-
nung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine
wirksame Betriehskostenahrechnung erteilt und der Mie-
ter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Se-
natsurteils vom 9. März 2005 - VIii ZR 57/04, NJW 2005,
1499 [=WuM 2005,3371).
(BGH, Urteil vom 22.9.2010 - VIII ZR 285109)
veröffentlicht in WuM 2010,688 -
-Anmerkung Tholl in WuM 2010,748 -
Anmerkung:
WuM 2010,688) haben geklärt, wie der ~ieter nach dem be:
endeten Mietverhältnis bezüglich seinerVorschusszahlungen
für Wirtschaftszeiträume veifhren kann, die der Vermieter
bei Auszug nicht innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist
abgerechnet hat. Generell soll der Vermieter nur in der Lage
sein, die vom ausgezogenen Mieter geltend gemachten Forderungen
mit einer nachgeholten formell wirksamen Abrechnung
,,zu unterlaufen" - im einen Fall nach einer erfolgreichen
Leistungsklage des Mieters und im anderen Fall nach
einer erfolgreichen Aufiechnung des Mieters. Die mit der Leistungsklage
beziehungsweise der Aufrechnung erreichte vorläufige
Rechtsposition des Mieters soll bezogen auf den Zeitpunkt
der Vorlage der formell wirksamen Abrechnung und somit
ex nunc entfallen. Wissen muss man auch, dass der Vermieter
nicht daran gehindert ist, Vorauszahlungsrückstände
für unverjahrte und nicht verwirkte Zeiträume nachzufordern.
Dies vorausgeschickt erschließt sich nicht, mit welchen Überlegungen
Tholl dem Vermieter zur Geltendmachung seiner
Forderungen aus verspäteten wenngleich formell wirksamen
Betriebskostenabrechnungen verhelfen mochte. Das Problem
ist ja gerade, dass der Veimieter nicht fristgerecht innerhalb
von zwölf Monaten nach Ende der Wirtschaftspenode abgerechnet
hat und es ihm angesichts dieser Verfristung auch
. .
I ~ I ~ ~ I ~ I ~ . L ~ I ~ J ~ I ~ I I I ~ I ~
durch spätere Abrechnung nicht mehr eelineen kann. Be-
gL,lldnJ 711 iii.,:Iii~ii ,,i,iviii c.,
\i:li iiiilii I~Jigli:li uiii diz S4~lii.,r.lcning v.iii rii~h~iiiiJi;.cii
\r~.Iil~i~in I J \\'~l.j.lr I I I I I ti~~lii L,.
iiiii d:ii t'.tIl .lci .\iiirc.liiiiin~ J;, \lictcr.. nird L, ,i,li iii .1?i
R~,rc,l uiii /iii~IIi: iiii~i:xii.leiicii d.I,,r hc\i~\,~ ~>io\,vicrici
JII?I~II~~~I.III~I
II,~IIcI~III. b ~ ~ i ~ ~ L L~ I I L~ I I ; c ~ Jcr ~ lcui~n l ~ i
Monate des ~ietverhältnisses. er Mieter rechnet mit seinem
Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen gegen den
Anspruch des Vermieters auf den restlichen Mietzins auf. Leg1
der Vermieter dann doch noch eine formell wirksame Bet~ie~skosyq$brgchnung
vor, so entfällt die Aufrechnungs-
2 wirkvn~,.e.~~q~ne.mit
,; :"
der Folge, dass derVermieter seinen (bei-
..* spiekweise) rückständigen Mietzins wiederum einfordern
., kann. Interessant wird es, wenn der Mieter die Aufrechnung
erklärt-gegen Schadensersatzansprüche des Vermieters, die
der kurzen Ve rjähning des $ 548 BGB unterliegen. Reicht hier
nun der Vermieter nach Ablauf jener sechs Monate eine formell
wirksame Betriebskostenabrechnung nach und die Wir-
quenter Umsetzung des Urtezs des BGH vom22.9.2010 sind
diese Forderungen nicht mehr zu retten.
Damit ist festzuhalten, diiss sich die von Tholl aufeeworfene
Zen - so überhaupt nicht stellt'
Rechtsanwalt Rüdiger Knabbe, Renningen
Jedenfall, seit der gesrtzlirhcn I~:iiifiihrun~ der aus-
~rhlussl~c\\chrten .\hrccliiiuiiec- und Ein\veiiduiic.sli-isti~n
gemäß B 556 Ahs. 3 Satz2,3 Gd Satz5,6 BGB d&eh das
Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ertauben weder
die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung
durch den Mieter noch die vorhehaltslose Erstattung
eines sich aus der Betriehskostenahrechnune . ergehn
(;iitlial~cni durch den \krmieter fiir sich gr-
iiiiiiiintii die ,\nnaliinr eines deklar;itori\chrn Scliiildan-
erkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforde-
rung während des Laufs der genannten Fristen entgegen-
steht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18. Januar 2006
- V111 ZR 94/05 [=WuM 2006,1501; vom 11. November
2008 - V111 ZR 265107 [= Giir 2009,1221).
(BGH, Urteil vom 12.1.201 1 - V111 ZR 296109)
i Zum Sachverhalt: Die Kläger sind seit 1987 Mieter einer
Wohnung der Beklagten in G. Der Mietvertrag der Parteien
sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter Heiz- und
Warmwasserkosten, sowie eine hierauf bezogene monatliche
Vorauszahlung der Kläger vor. Am 6. Juli 2007 erteilte die Be-
klagte den Klägern die Betriebskostenabrechung für den Zeit-
raum vom 1. Januar bis zum 3 1. Dezember 2006. Die Be-
triebskostenabrechnung ergab ein Guthaben der Kläger in
Höhe von 185,96 E, wovon 152.60 € auf die Heizkosten ent-
fielen. Dieses Guthaben schrieb die Beklagte am 1. August
2007 dem bei ihr geführten Mietkonto der Kläger gut, rech-
nete den Betrag auf die fällige Monatsmiete an und zog die
demgemäß verringerte Monatsmiete im Lastschriftverfahren
aufgrund der von den Klägern erteilten Einzugsermächtigung
ein.
2 Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel der Be-
klagten auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten verse-
hentlich 8200 Liter Heizöl im Wert von 4613,32 £ nicht be-
rücksichtigt worden waren. Dieses Heizöl war im Zuge einer
am 7. Juni 2006 durchgeführten Reinigung,des Oltanks eines
anderen Hauses der Beklagten aus diesem Oltank in die Tanks
der Heizzentrale gepumpt worden, durch die unter anderem
das Haus, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet, be-
heizt wird. Das Heizöl verblieb nach der Öltankreinigung in
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MlETRECHT2/2011
L

den Tanks der Heizzentrale. Dies teilte die Beklagte den Klä-
gern durch Schreiben vom 11. Dezember 2007 mit und über-
mittelte ihnen eine korrigierte Abrechnung, aus der sich hin-
sichtlich der Heizkosten ein Guthaben von nur 14,52 € er-
gab. Den Differenzbetrag von 138,08 € buchte die Beklagte,
wie im vorstehenden Schreiben angekündigt, aufgmnd der ihr
erteilten Einzugsermächtigung am 1. Januar 2008 vom Giro-
konto der Kläger ab.
3 Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Rückzahlung des
vorgenannten Betrages von 138,08 €und die Erstattung vor-
gerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 46,41€. Das
Amtsgericht Gütersloh hat die Klage unter Zulassune der Be-
-
rer ;om Berufungsgericht zugelassenen ~evision verfolgen
die Kläger ihr Zahlungsbegehren weiter.
4 Aus den Gründen: Die Revision hat keinen Erfolg.
s I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Ent-
scheidung im Wesentlichen ausgeführt:
6 Den Klägern stehe kein Anspruch auf Erstattung des abge-
buchten Betrages von 138.08 € aus $ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1
BGB zu, da die Zahlung mit Rechtsgmnd erfolgt sei. Denn
der Beklagten habe ihrerseits ein Anspruch auf Rückzahlung
dieses Betrages aus 5 81 2 Abs. 1 Satz2 Alt. 1 BGB zugestan-
den. Sie habe den Klägern für die Heizkosten 152,60 € auf-
grund einer formell ordnungsgemäßen, inhaltlich aber un-
richtigen Abrechnung gutgeschrieben. Tatsächlich habe sich
das Guthaben der Kläger nur auf 14,52 € belaufen. Die Rich-
tigkeit der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung werde
von den Klägern ebenso wenig angegriffen wie diejenige der
späteren Korrektur. Auch stehe die sich aus dem Mietvertrag
ergebende Umlagefähigkeit der Betriebskosten außer Streit.
Der Rückforderungsanspruch der Beklagten sei auch nicht ge-
mäß 8 814 BGB auseeschlossen gewesen. Die Beklagte hät-
sei sich aber über diesen unstreitig nicht positiv bewusst ge-
wesen. Ein Ausschluss des Rückforderungsrechts der Be-
klagten ergebe sich auch nicht aus $556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
Diese Bestimmung schließe die Nachforderung von Be-
triebskosten durch den Vermieter erst nach dem Ablauf der
Abrechnungsfnst des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB aus. Die Ah-
rechungsfrist sei vorliegend bis zuin 31. Dezember 2007 ge-
laufen, so dass die zuvor erfolgte, den Klägern unstreitig noch
vor dem Jahresende 2007 zugegangene Korrektur der Ab-
rechnung rechtzeitig gewesen sei.
7 Schließlich sei der Rückforderungsanspruch der Beklagten
auch nicht gemäß 5 397 BGB oder § 781 BGB ausgeschlos-
sen. In der Ubersendnng der ursprünglichen Betriebskosten-
abrechnung und der Gutschrift sei weder ein nachfolgende
Korrekturen ausschließendes Schuldanerkenntnis noch ein
Verzicht auf weitergehende Ausprüche,zu sehen. Zwar sei vor
der Mietrechtsreform in Rechts~rechune und Literatur ganz
~ ~ ~~~-~
begründet worden, in dem vorbehaltlosen Ausgleich einer Ab-
rechnung sei ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis m se-
hen, was nachträgliche Einwendungen jedenfalls insoweit aus-
schließe, als diese zum Zeitpunkt der Abrechnung hätten be-
rücksichtigt werden können; dies folge aus dem Bedürfnis der
Mietvertragsparteien, möglichst schnell Klarheit über die
nachzuzahlenden oder zu erstattenden Beträge herzustellen
und langwierige, unter Umständen schwierige Nachprüfun-
gen zu vermeiden.
8 Diese Auffassung sei jedoch durch die mit der Mietrechts-
reform erfolgte Einführung der Ausschlussfnsten des $556
Abs. 3 Satz 3,6 BGB als überholt anzusehen. Zwar seien die-
se Fristen nicht in dem Sinne als abschließend zu verstehen,
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011
dass damit andere, früher eingreifende Ausscblussgründe wie
insbesondere Verzicht, Anerkenntnis oder Vergleich generell
ausgeschlossen seien; vielmehr bleibe eine ausdrücklich getroffene
Vereinbarung im Einzelfall möglich. Da die nunmehr
geltenden Ausschlussfristen nach einer angemessenen Abrechnungs-
und Uberprüfungszeit für heide Seiten Rechtssicherheit
gewährleisteten, sei jedoch ein darüber hinausgehendes
generelles Bedürfnis des Rechtsverkehrs auf Klarheit
vor dem Ende dojeweiljgen Ffist nicht zu erkennen. Diese
Einschätzung stelie'iq~iu&~.mit der außerhalb des Miet-
,.*>.. -. > - . < -
recht-~~ verqeichnenden sehr restriktiven Annahme eines
Schuldanerkhnntnisses oder eines Verzichts. Wie der vorliegende
Fall zeige; sei'.&iu Festhalten an der bisher überwiegenden
Auffassung auch nicht im Interesse des Vermieters im
Hinblick auf ein mögliches Auseinanderfallen der Fristen gemäß
§ 556 Abs. 3 Satz3 und 6 BGB geboten.
io Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch
der Kläger auf Rückzahlung des von ihrem Girokonto seitens
der Beklagten abgebuchten Betrages von 138,08 € verneint.
Der Beklagten stand aufgrund der von ihr innerhalb der lau-
fenden Abrechnungsfrist des $ 556 Abs. 3 Satz2 BGB vorge-
nommenen Korrektur der Betriebskostenabrechnung ein An-
spruch auf Rückzahlung des genannten Betrages aus unge-
rechtfertigter Bereicherung zu ($ 8 12 Abs. 1 Satz l Alt. 1,
Satz2 Alt. 1 BGB). Dein Rückzahlungsanspruch steht nicht
entgegen, dass die Beklagte das gemäß der ursprünglichen Be-
triebskostenabrechnung zugunsten der Kläger bestehende
Guthaben diesen bereits gutgeschrieben hatte; insbesondere
ist in dieser vorbehaltlosen Gutschrift kein - mit einem Ver-
zicht auf etwaige weitergehende Ansprüche verbundenes - de-
klaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen.
I i 1. Zutreffend ist das Bemfungsgericht davon ausgegangen,
dass die Beklagte berechtigt war, die ursprünglich erteilte Be-
triebskostenabrechnung zu Lasten der Kläger zu berichtigen.
12 Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführte Bestimmung
des § 556 BGB sieht in Abs. 3 vor, dass über die
\'~~~:~~i,/.tI~l.iii~i~i iiir I3~~tri:h~kii~rcii ];ilii 11:Ii .ih/urr:li~i?i~
: 5ih :\h\. .i I HGH! iiiiJ dc~i \lieicl. .lic Hcirich~k.~.
stenabrecbnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats
nach dem Ende des (jährlichen) Abrechnungszeitraums
mitzuteilen ist ($ 556 Ahs. 3 Satz 2 BGB). Nach Ablauf dieser
Frist ist die Geltendmachnng einer Nachforderung durch
den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat
die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten ($556
Abs. 3 Satz3 BGB). Dies eilt nicht nur für die Forderung eines
über die geleistete ~e%ebskostenvorauszahlung hinlausgehenden
Betrages. sondern auch für die Forderung eines Be- n~ ~
Gages, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung -
namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben
ist - übersteigt (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - V111
ZR 190106, NJW 2008, 1150 [=WuM 2008, 1501 Rn. 12 f.).
13 Innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556Abs. 3 Satz2
BGB kann der Vermieter indessen - wie hier der Fall - eine
Korrektur der Betriebskostenabrechnung ohne weiteres vornehmen,
auch wenn sie zu Lasten des Mieters ausfallt (vgl.
Senatsurteil vom 17. November 2004 - V111 ZR 115104, NIW
2005, 219 [=WuM 2005, 611 unter I1 1 b; Schmidt-Futtererllangenberg,
Mietrecbt, 10. Aufl., $ 556 BGB Rn. 397;
BlankiBörstinghans, Miete, 3. Aufl., $ 556 BGB Rn. 143 ff.
und 163; Jauernig~Teichmann, BGB, 13. Aufl., 5 556 Rn. 5).
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter hingegen vor
einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen
Lasten durch $ 556 Abs. 3 Satz3 BGB weitgehend geschützt
(Senatsurteil vom 17. November 2004 - V111 ZR 11 5/04, aaO).

teilten vorbehaltlosen Gutschrift des sich aus der ursprüngli- in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters
chen Betriebskostenabrechnung . ergebenden . Guthabens be- rechnen muss (Senatsurteile vom 17. November 2004 - VIII
r~~~liligl \\:ir,(li~ I~~~I~I:~~~~J~I:II~~~~LII~IUII~
l.st>t:i~ dtr Kl:i- ZR 115104, aaO; vom 18. Januar 2006 - V111 ZR 94105, aaO
wr /ii iii.lcrii. .I,, iii .1?1ii bl

Fördenniltel des Landes Berlin hätte angeben müssen, die ih- Mietberechnunn nach 6 558 Abs. 5 in Verbindung mit G 559a
dieiermietete Wohnung liegt, gewährt worden seien.
3 In $1 Abs. I des Förderungsvertrages verpflichtete sich der
Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher hezeich-
neten Modernisiemngs- und Instandsetzungsmaßnahmen
durchzuführen. Gemäß $1 Abs. 2 des Förderungsvertrages
verpflichtete sich das Land Berlin, „die Maßnahmen nach Ab-
satz 1 gemäß $ 4 dieses Vertrages zu fördern".
4 In $ 4Abs. 1 und2 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass
der Eigentümer die Kosten der Modemisierungs- und In-
standsetmngsmaßnahmen träet und sich das Land Berlin an
zierten Kosten der Maßnahmen und führenQu keinen Kür-
zungsbetrigen im Sinne von $2 Abs. 1 Satz2 bzw. $3 Abs. 1
Sätze 3 bis 7 MHG."
6 Die Klägerin ist der Auffassung, aufgmnd der Regelung in
$4 Abs. 8 des Förderungsvertrages seien lediglich Instand-
setzungsmaßnahmen gefördert worden; derartige Förde-
rungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht
anzugeben.
7 Das Amlsgericht Berlin-Mitte hat der auf Zustimmung zu
der verlangten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben.
Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht Berlin
das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abge-
12 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages ge-
währten Mitteln handele es sich um im Mieterhöhungsver-
langen nach 9: 558 Abs. 5 BGB anzugebende Dnttmittel für
eine Modemisierung im Sinne von 5 559a BGB und nicht um
Drittmittel fürJrrstandset~$,~~beiten. Für die Beantwortung
der Frage, obessich:&nii3Srtmittel für Modernisierungs- oder
für Instands'q~zungsmal3nahmen handele, sei auf den durch
den Förderungsgeb,er bestimmten Verwendungszweck abzustellen.
Gemäß $1 des Pördemngsvertrages seien die Bauko-
in Höhe von 409.759,50 £ beteiligt. Aus dem~inanzie- den. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gemngskonzept
der Rechtsvorgangerin der Klägerin, das als^^. samtbaumaßnahme einschließlich der Modemisierung bezolage
1 Bestandteil des Fördemngsvertrages vom 18. August gen. Dieser Zweck sei durch $4 Abs. 8 des Förderungsver-
1999 wurde, ergibt sich, dass die ~ ödes h ~ ~ ö ~ d ~ trages ~ ~ nicht ~ in ~ Frage ~ gestellt h ~ worden. t ~ Danach ~ - sollten die Förees
auf der Grundlage der Gesamtkosten der Baumaßnahmen dermittel zwar als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten
GE~~PIPV~
....D...D.. worden i$
angesehen werden, während die Modernisierunr allein als
durch die Eigeumittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte.
5 In $4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist folgendes verein- . .
Diese bestimme iedochnicht den tatsächlichenver-
W
oarr:
wendungszweck, sondern bezwecke einzig und allein, den
„Iin Hinblick auf $2 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung Vermieter von der Anrechnung der Dnttmittel bei Mieterhdder
Miethöhe (MHG) sowie $ 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG gey hungen freizustellen. Aus dem Förderungsvertrag folgten
hen die Vertragspartner von folgendem aus: Rechte und Pflichten nur für die Vertragsparteien, das Land
-
stimmt. Die Aufwendungszuschüsse sind als Beitrag zur en ohne dessen Mitwirkung nicht möglich. Dass die Dritt-
Deckung von Bewirtschaftungsdefhiten aus den laufenden mittel tatsächlich nicht nur fiir die Instandsetzungsarbeiten be-
Aufwendungen für Instandsetzunesmaßnahmen bestimmt. stimmt gewesen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand,
dass der Berechnung der Fördermittel die Gesamthaukosten
zugrunde gelegt worden seien.
13 Eine Anrechnung derFördermitte1 verbiete sich auch nicht
aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des $ 558
Abs. 5 BGB. Sinn und Zweck dieser Regelung sei es, dass für
Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentliche Mittel
nicht nur demVermieter zugute kommen sollten, sondem auch
dem Mieter. Der Vermieter solle nicht höhere Mieteinnah-
men aufgrund von Investitionen erlangen können, die letzt-
lich nicht er, sondem die öffentliche Hand getätigt habe.
14 Die Angabeptlicht mache es einem Vermieter auch nicht
unmöglich, Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter
wirksam zu erklären. Der Vermieter sei lediglich im Rahmen
der formellen Wirksamkeit verpflichtet anzugeben, in wel-
chem Umfang er Fördergelder wann und zu welchem Zweck
erhalten habe. Die tatsächliche Verwendung der Fördergelder
nchtlichen Urteils.
-
V
substantiiert einwenden müsse, die Gelder seien entgegen der
Angabe des Vermieters nicht ausschließlich zur Instandset-
8 AUS den Gründen: Die Revision &t Erfolg.
1, ~ ~ ~ hat B ~ f ~ seiner ~ ~
zung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet wor-
~ den. ~ OhneAngabe ~ ~ der erhaltenen ~ ~ Fördergelderhabe ~ J ~ ~ i der Mie- ~ ~ ~ h
scheidung im Wesentlichen ausgeführt:
iu Der Klägenn stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der
verlangten Mieterhöhung zu, denn das Mieterhöhungsverlangenvom
17. Juli 2008 sei mangels ~ ~
unwirksam.
terjedoch keine Möglichkeit, „die unterbliebene Anrechnung
von gewährten öffentlichen Mitteln substantiiert zu hestreiten",
1s 11. ~ Diese Beurteilung m des d Berufungsgerichts ~ ~ halt rechtli- ~
cher Nach~nifung nicht stand. Das Mieterhöhungsvedaneen
entspricht den formellen Anforderungen des 8 553 BGB. Eie
I I Die nach $558a BGB erforderliche Begründung sei dann Annahme des Bemfungsgerichts, bei den der Rechtsvorgän-
ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben
mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechgerin
der Klägenn gewahrten Mitteln handele es sich nicht
tigung der verlangten Mieterhöhung überpnifen könne. Die
nur umZuschüsse für Instandsetzungsarbeiten, sondem (auch)
Klägerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des Fördeum
in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittrnitrungsvertrages
gewährten öffentlichen Mittel in der MietertelfürModernisieningsmaßnahmen
im Sinne von $ 558Abs,
höhungserkläruug nicht angegeben. Die Angabe der Förderin
Verbindung mit $559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu.
mittel sei jedoch für eine ausreichende Beeründunz - des Er- 16 1. Nach der zum Teil noch unter der Geltung der 88 2. 3
höhungsverlangens erforderlich gewesen,-da diese bei der MHG ergangenen Rechtsprechung des Senats erfordert die
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT212011
111

\\I~L.ILII I \l1cr11i11gl.11 i1.11 $ 5 5 .1ii, 7i.\:Iiii~\c .~ii~~;iiiiei~.i;Ii 1ii~i.iii.1~:i~iiii~~11i:~~ii:~hi
B . J I r ' r ~ i cKiir~iihcir r
iiriiiJ L I I
anspruchnahme öffentlicher ~ördermitk zum Zwecke der
Iiicriiir " reu :,liri, Driiiiiiiiicl iiiliren i:J.t;Ii ii~:ii ileii iz\ei/lichen
Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlang-
Wohnungsmodernisierung einschließlich der mgrundelie- ten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterhöhungsvergenden
Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen langen anzugeben
aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 - V111 ZR 179108,
20 NJW 2009, 1737 I=WuM 2009, 3531 Rn. 10: vom 12. Mai Soweit das Bemfungsgericht die Regelung in $ 4Abs. 8 des
2004 - V111 ZR 235103, WuM 2004,406 unter 11; vom 25. Fe- Forde~ngsveitrages mit derErwägung beiseite schieben will,
bruar 2004 - V1II.ZR 116103. NJW-RR 2004. 947 I=WuM sie dienealleindemZweck, denvennieter von der Anrechung
2004,2831 untern 1). ~hnediese~ngahenist dir~ieternicht
vonD~ttmjtteL~freinistellen, bieten die tatsächlichen Festin
der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangefis' : - stell'u'ngen des Berufungsgerichts keinen Anhalt für diese Anzu
überprüfen, denn nach $558 Ahs. 5 BGB in Verbindung nafine: Vielmehr ist es grundsätzlich allein Sache des Zumit
5 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungs- schussge6eis zu bestimmen, welchen Zweck er fordern will.
maßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte ge- Führt der festgelegte Forderzweck - wie hier bei der ausdeckt
werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in An- schließlichen Förderung von Instandsetzungsarbeiten - dazu,
rechnung zu bringen. Werden Fordermittel undifferenziert dass die gewahrten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften
zumZwecke der Instandsetzung undModemisierung gewährt,
bei einer Mieterhöhung nicht anzurechnen sind, kann in Ermuss
dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Ver- mangelung entgegenstehender Anhaltspunkte eine bewusste
mieter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Mo- Gesetzesumgehung nicht unterstellt werden. Im Gegenteil
dernisierung oder Instandsetzung - erhalten hat, um den Miewird
den Interessen der Mieter insbesondere durch die Festter
in die Lage zu versetzen, gegebenenfalls substantiierte Ein- legung von Mietobergrenzen in $$7,7a, 7h des Forderungswendungen
gegen das Erhöhungsverlangen vorbringen zu vemages Rechnung getragen. Das weitere Argument des Bekönnen
(Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - V111 ZR 235103, rufungsgerichts, auch aus dem Umstand, dass der Berechnung
aaO). Denn die gesetzlichen Regelungen in $ 558 Abs. 5, der Fordermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegen hät-
$ 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche
ten, ergebe sich, dass die Zuschüsse nicht nur für Instandset-
Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung zungsmaßnahmen bestimmt gewesen seien, ist schon deshalb
er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls nicht tragfähig, weil es erneut die rechtlich nicht zu beanwürde
er gegenüber demvennieteruneerechtfertiet besser ee- standende ausdrückliche Zweckbestimmung in $ 4Abs. 8 des
Fördemngsvertrages unberücksichtigt lässt.
zi 111. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben;
ZR-116103, aaO unter I1 2 a).
es ist aufzuheben ($562 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat kann
17 2. Hiernach hat das Berufungsgericht . . zwar im Auseanes-
L - nicht abschließend in der Sache entscheiden, weil es dazu weipiinhi
~iiir,~ii:iid ~icii iii .lcri. Ft>rJcriini.\.t~rir4g .tngry:h~iir.ii terer tatsächlicher Feststelluneen bedarf. Das Berufungsge-
' I r L . I n1icii.l Kiit.'riiiii. ;I.ti:ir .iii?~~~~~hcii. richt hat sich - von seinem ~echtsstand~unkt aus folger~htig
"
ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisie- -bislang nicht mit dem weiteren in der Berufunesbeeründune
rungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsiing meint das Be- erhobenen Einwand des Beklagten beschäftigt das'Amtsg;
rufungsgericht jedoch, $ l des Förderungsvertrages entneh- richt habe die Vereinbarung des Beklagten mit der Rechtsmen
zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung vorgängerin der KIägerin vom 31. Mail2. Juni 2000 zu Unvon
Modernisierungsmaßnahmen dienen sollten. hineeeen die
"
sten für Instandsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den
Zweck verfolge, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel
bei Mieterhöhungen freizustellen.
18 Diese Ausleeune des Förderunesvertraees durch das Be-
~ ~ ~ -
die ~ isle~un~ von Vertragserklämgen durch den Tatrichter
lediglich darauf überprüfen, ob dieser sich mit dem Prozessstoff
umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat
und ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln,
Denkgesetze, allgemein anerkannte Auslegungsregeln,
allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften
verletzt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 5.
März 2008 - VIn ZR 37107, NJW 2008,1439 [=WuM 2008,
2 131 Rn. 19; vom 7. Juni 2006 - V111 ZR 209105, BGHZ 168,
64 [=WuM 2006,4541 Rn. 12; jeweils mwN). Ein solcherverstoß
liegt hier indessen vor.
19 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung,
dass $ 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderzweckhifft,
sondern in $ I Ahs. 2 diesbezüglich auf $4 des
Fördemngsvertrages verweist. In $4 Abs. 8 des Förderungsvertraees
ist der für die Beurteilung maßgebende Förderzweck
indes abschließend und unmissv&ständiich beschrieben. Danach
..sind die Baukostenmschüsse als Beitrae - zur Deckung
~ ~~ ~ ~ -
der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen''
und der Aufwendungszuschuss „als Beitrag zur Deckung von
Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen
für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen
zurückzuverwe%en ($563 Abs. l Satz 1 ZPO).
~ - - ~ ~ ~
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum
ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um
den Zuschlae nach B 28 Abs. 4 11. BV zu erhöhen. wenn
dir ini \liet\~~~rtriig rnthaltcne Klaiiwl iilit~r\r~lzung
der SrliöiiIit~it~repiiratiirri~ oiil'dcn \licter iin\\irk,aiii i%t.
(nichtamtlicher Leitsatz)
(BGH, Beschluss vom i2.1.2011 V111 ZR 6110)
I Aus den Gründen: 1. Ein Giund für die Zulassung der Re-
vision liegt nicht (mehr) vor (9: 552a Satz 1, $543 Abs. 2 Satz I
Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche
Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Revisionsgenchts
zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheit-
lichen Rechtsprechung erforderlich. Die Rechtsfrage, die das
- - ~ ~ ~ ~
- V111 ZR 177109, WuM 2010, 296, geklärt. Danach ist der
Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem
Wohnraum berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zu-
U .
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011

schlag nach d 28 Ahs. 4 11. BV zu erhöhen, wenn die im Miet-
vertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schön-
heitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussich! auf Erfolg. Das
Berufiingsgericht hat rechtsfehlerfrei und in Ubereinstimmung
mit dem vorbezeichneten Senatsurteil entschieden, dass die
Mieterhöhung der Beklagten um monatlich 68,38 £ wirksam
ist. Der von der Revision angeführte Ausschlusstathestand des
4Ahs. 1 Satz 1 NMV steht der Mieterhöhung nicht entgegen
(Senatsuteil vom 24. März 2010 - VIU ZR 177109, aaO Rn.
17 ff.). Auch ein Schadensersatzanspruch der Kläger wegen
Zwärkann sich der ~erkender Allgemeiner Geschäftsbedingungen
durch die Verwendung unwirksamer Klauseln scha-
"~ ~~~-
(Senatsurteil vom 27. Mai 2009 -VIIIZR 302107, BGHZ 187;
188 [=WuM 2009,3951 Rn. 10 mwN). Darum geht es hierindessen
nicht. Die Kläger machen als Schaden vielmehr den
\.i.hicil g:Ii:ii.I. d.i\\ iliiicii \i.cg..ii Jcr 111i\\irk\:iriih~~:r dei
~~II~~IIII~~II~~~~I~~~.~~~I~~I.III~~I
Iiolicre .\iii\! :~id~iiiceii :iii,i~Ii.~ii.
als es der ~aliwäre, wenn sie anfgrund einer wirksamen lau:
sel die Schönheitsreparaturen in Eigenregie ausführen könnten.
Die Kläger haben jedoch keinen Anspmch darauf, so gestellt
zu werden, wie wenn die Beklagte eine wirksame Schönheitsreparatnrklausel
verwendet hätte. Die im Falle ihrer Verletzung
zum Schadensersatz führende Pflicht des Verwenders
Allgemeiner Geschäftsbedingungen geht dahin, die Verwendung
unwirksamer Klauseln zu unterlassen; eine positive
Pflicht zur Verwendung (wirksamer) Allgemeiner Geschäftsbedingungen
tnfft ihn dagegen nicht. Die Kläger können daher
nur verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn die Beklagte
die Verwendung der unwirksamen Renoviemngsklau-
für die ~osten der Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Davon
abgesehen ist für den von den Beklagten geltend gemachten
Schaden die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel
durch die Beklagte nicht kausal. Denn nach den von
der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts
hat die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom
3. September 2009 eine Anderung des Mietvertrages durch
Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel angeboten.
Durch die Annahme dieses Angebots, die nach den
unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht
erfolgt ist, hätten die Kläger die angekündigte Mieterhöhnng
abwenden und sich die Möglichkeit sichern können, die
Schönheitsreparaturen auch künftig kostengünstig in Eigenregie
auszuführen.
3 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei
Wochen ab Zustellung dieses Beschlpsses.
Mitgeteilt von RA Dipl. sc. pol. ~ünzel, Böhlingen
Eine Personenhandelsgese11schaft kann ein Wohnraummietverhältnis
nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter
kündigen.
(BGH, Urteil vom 15.12.2010 -V111 ZR 210110)
i Zum Sachverhalt: Der Beklagte ist seit 2001 Mieter einer
5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in H. Bei der Klägerin han-
delt es sich um eine GmbH &Co. KG. Kommanditisten und
Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind die Eheleute
M.; der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Kom-
plementärin der Klägerin.
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011
-
2 Mit Schreiben vom 30. April 2009 sprach die Klägerin die
ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31. Oktober
2009 aus. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreihen
im Einzelnen ausgeführt, dass die heiden 69 und 74 Jahre alten
Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für sich selbst
benötigten.
I):], .\t~ii\g..ri:hi lIiiiil>iirg I h ~ i cltc I

sellschaft - grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter
nach S 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteile
vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271106, NJW 2007,2845
[=WuM 2007, 5151 Rn.12, 15ff.; vom 16. Juli 2009 - V111
keit liegen kann, die Wohnung einem Mitarbeiter oder Geschäftsführer
zur Verfügung zu stellen (vgl. Senatsurteil vom
23. Mai 2007 - VIII ZR 122106, NZM 2007, 639 [=WuM
2007, 4571 Rn. 12). Damit ist lediglich ein ,,BetriebsbedS
ZR 231108, NJW 2009, 2738 [=WuM 2009, 5191 Rn.13f.). als gmndsätzlich berechtigtes Interesse im Sinne des $573
Diese Rechtsprechung lässt sich aber, wie das Bemfungsge- Abs. l BGB anerkannt. Hieraus ergibt sich aber entgegen der
richt richtig gesehen hat, nicht auf Personenhandelsgesell- Auffassung der Revision nicht, dass einer Kommanditgesellschaften
und somit auch nicht auf die Klägerin als GmbH & \:Ii:~ii Jci ~hsr~.~ili:lic Uui/liiig-\i iiii~:Ii ilircr Ktiiiini.inJiii-
Co. KG übertragen.
>it,n r1i:111 g:r~~.lirrcrtigi
narr.. (ie~cli>:ii:ili~~r :iiisi hiirgc~l~;I~rciliili.l~ii~ CL,~~II- 53 675.61 1, 2x0, 535, 536% 543 BGB
schaft insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer
-
die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages; dies kann
nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher
Gmndlage einen gemeinsamen Zweck
I. Ihr Krihti~nrviilt darf sich nicht mit der rrstt*ii IiiIUriii~iti~~ii
\rine\.\iiftraggebers i hlirtrrc) hegnügrn, sondern
hat sieh diirch ~iisätzlirhc Fragen iini eine erg8ii~endc.\ufkliirung
LU I>eiiiülien, \\erin noch drn Ilniständen Iiir rinr
7iitreffende rechtliche I:ini~rdniing die Kenntnis \vritcrrr
'i'aisdchen rrli~rdcrlicli ist. derrn reelitliclir Ilrdeiitasiiikeit
für den Mandanten nicht ohne Weiteres ersichtlich
ist.
~~ ~
natsurteil vom 27. Juni 2007 --VIII ZR 271106, aaO Rn. 15).
Eine vergleichbare Situation besteht, wie das Berufungsgericht
zutreffend ausgeführt hat, bei einer Personenhandelsgesellschaft
als Vennietenn indes nicht.
2. Der Rechtsanwalt hat den Mandanten über die mit der
Abwehr einer Kündigung des Vermieters und der Rechtsverteidieune
-- eeeen - eine Räumunesklaee verbundenen Risiken
aufiuklären, wenn der Mandancdie Mietzahlungen
unter Berufung auf nicht gesicherte aufrechenbare Schadensersatzansprüche
einstellen will.
3. .\11erdinp ict dir li.hlrrhaflr Ileratiing fiir die Kosiriisrliitlcii
dcs \Iündüntrii/\lirtcr\ nicht uriächlich. \senil
sich der Mandant jedenfalls auch gegen eine wegen Eigenbedarfs
berechtigte Kündigung und eine darauf gestützte
Räumungsklage zur Wehr gesetzt hätte.
(OLGDüsseldorf, Beschluss vom 14.12.20101-24U 126110)
ner w:h&ng durch eine oifene ~andels~esellschaft Oder
Kommanditgesellschaft (beziehungsweise wie hier durch eine
GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft
erfolgt deshalb von vornherein nicht ,,zufällig", sondern beruht
auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaft-
Aus den Gründen: I. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg,
5 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat die gegen den
beklagten Rechtsanwalt gerichtete Klage auf Ersatz der von
b: der Vermietung einey~ohnun~ durch eine ~ruchteils&- den Klägern geltend gemachten Schäden in Höhe von insgemeinschaft
oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann samt 7647,55 EUR (5517,55 £ Kostenschäden imVorprozess
daher keine Rede sein. Dies gilt entgegen der Auffassung der 10 C 271108AG Solingen= 16 S 1 14108 LGWuppertal und 2230,00 £ Umzugskosten zzgl. Zinsen
in Anspmch nimmt - bei der Vermieterin um eine ..nersonali- und außergerichtliche Rechtsveifolgnngskosten) im Ergebstisch
gebundene vermögensverwaltende ~omma~dit~esell- nis zu Recht abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Beruschaft"
handelt. zu der sich Eheleute zusammenzeschlossen -
fungsgninde rechtfertigen keine den Klägern günstigere Enthaben.
scheidung. ZurVermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt
12 3. Entgegen der Auffassung der Revision führt auch der der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 15. No-
Umstand, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts inzwi- vember 2010. Dort hat der Senat imwesentlicben ausgeführt:
schen als teilrechtsfahig anerkannt ist, nicht dazu, dass be- „I. Allerdings stößt die Rechtsauffassung des Landgerichts
züglich der Zurechnung von Eigenbedarf eines Gesellschaf- auf Bedenken, den Beklagten treffe schon keine Pflichtverters
eine Gleichbehandlung mit allen anderen Personenge- letzung. Das beurteilt der Senat anders. Der Beklagte hat die
sellschaften geboten wäre und somit nur bei juristischen Per- Kläger in doppelter Hinsicht unrichtig beraten.
sonen eine Zurechnung des Eigenbedarfs von Gesellschaftern
.~ii~/ii.:l~~i.Ieii Ii:iiii,. \I;ll{g~hl:L.li iur rli- /iire.liiiiiii:' J.,, Eic~iiI~cJ:~ri\
hci J?r G ~~~~lI~~~li;,ii
l~i.r~~~rIi~~li~ii
F

lich ist. In diesen Fällen daif sich der Anwalt nicht mit dem
hemUhen (BGH NJW-1996, 2929; fiJW 1998,2048 = F&-
RZ 1998,896; NJW 2000,730 =MDR 2000,297; NJW 2002,
1413; NJW 2006,501 = MDR 2006, 238 [=GUT 2006,39
KLI). Ferner hat er zu klären, ob für beweisbedürftige Tatsachen
geeignete Beweismittel zur Verfügung stehen (BGH
NJW 1988, 2113, 2114 sub 111.3). Schließlich muss der
Rechtsanwalt prüfen und den Mandanten darüber aufklären,
ob und welche tatsächlichen und rechtlichen Risiken mit der
außergerichtlichen undloder gerichtlichen Verfolgung des geltend
gemachten Anspruchs verbunden sind (vgl. BGH NJW-
RR2003,194;NJW2001,115; 1996,2648; 1994,1211; 1992,
1159; Senat FamRZ 2004,1647 m.w.Nachw.). Dabei obliegt
es dem Rechtsanwalt zwar nicht, die Erfolgsaussicht mit mathematischer
Genauigkeit anzugeben. Er muss aber auf ein
besonders hohes Risiko aufmerksam machen (BGH NJW
1994,791; 1988,2113; SenataaOund zuletzt MDR 2010,769

J >i.leiitli~li.~ii Kiiii.li:uiiC :iii~i~iri.Ici~ \r:ii~,ii. /uiii;~l ..C
x.lh\i !~~i!r.tccti~ .i. \~,~rc,i~, \VL>II ,i: I~,~I.~IIII~I (o.irtcrt 1L.h C?- $12 Gß0; $46 GB\'; $652 BGB; .2rt.2 GC
wonnen hätten, freiwillig nicht ausgezogen?
I. lrihen.lr I J I ~ I I I I ~ r I I ieliIn.lct~ K .
i c c l i c i 1 1 i l 1 i I 1 I. I I I
Kläger in dir Schrift ihres ~rozessbev~llmächtigten vom 29.
November 2010 allein angreifen, hält der Senat fest. Die ge-
Will der Grundstücksmakler den Kaufareis einer angeh- . .
liih \,On iliiii \crniitt~ltcn Iiii~ii~l~ili~rrl'nhren.kannercicli
aiil'cin ~- brrcihtizlci ~~ Iiilrre\sc zur 1:insirhtiiiihiiit~ in die
Grundakten nur dann herufen,wenn eine beträchtliche
Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines
gen die Erwägungen des Senats gerichteten Einwendungen Provisionsanspruches besteht (Anschluss an OLG Dresgeben
keinen Anlass m abweichender Beurteilung. den,,:B

U
Eigentümer im wesentlichen hinzunehmen. Eine den Belangen
des Rechtsverkehrs dienliche Nutzung des Grundbuchs
wäre danach nicht mehr gewihrleistet, wenn üher seine Offenlegung
nur in einem Verfahren entschieden werden dürfte,
an dem der Eigentümer oder sonstige Berechtigte beteiligt
würden.
So ist in der Rochtsprechung und Literatur auch das Recht
des Maklers zur Grundhucheinsicht zum Zwecke der Ver-
lers an der Erteilung einer unb&laubigten Kopie des Kauf-
vertrags und auch an der Mitteilung des vereinbarten Kauf-
preises entgegen.
. .
1l:r sr11~11l1:11~~ Eiiigiii iii Jic,~., Gri~ii~lrc,Iii Jdr..Ii CIII,, uii-
.!~ii~c~:hi,t~ikte 1iiii~i:lii iii:li~ iiur iii Jeii Griiii.lhuL~liiiili.ili.
,oiiikrii J.triihcr hin~u\ .ii .lic Gr..n(l.~kicn criiiiiitii ~.iii., \~irgttilti~~,
~ ~
LII~J .irsiacc l'ri~!ttn> .L,\ h.~rc:hticicii lnterc,>e, .lc\
~n~gsteller~~~~~1a1.:;d~e?d:du~h
die Gewährung der Akteneinsichtßefioffenen
weder zuvor aniuhören noch im Nachhinein
heschiverdeherechtigt sind (BVerfG NJW 2001, 503
[=WuM 2000,6661;BGH NJW 1981, 1563).
Diese Prüfung hat das Grundbuchamt pewissenhaft und
455;kohler, a.a.'~.,Rn. 22; Manie1 in Jauernig, BGB, 13: rechtsfeh~erfr~durch~eführt. Denn der AnGgsteller hat durch
Aufl. 2009, $654 BGB Rn. 9; Wilsch in Beck'scher Online- die hereits erteilten Auskünfte die Möglichkeit - erlangt -~ unter
Kommentar, Stand 1. Juni 2010,s 12 GBO Rn. 54; ie m.w.N.). Berücksichtigung . .. der Einwendungen der Beteiligten Ziff. 2
I ! J I r i l i ~ r h r i 11r11 ~ I r i l i iiiitl ? gcyc,ii Ji: 1:iii~rr.liiitig eiiic, l'r.1vi,i.iii~>ii~l1rt1,.h:~. .Ir,-
:II~L,, h.~r~~Iiiisi.~n Iiilcrs~~c~, J.t>cIi~, \k~rI.i?~~,l~~~ ~:lirittI~:l~.~ii \cii 13r.rs~l111:11t1~ J~,iii (;riiiiJd ii~:li ?U iihcrnrut21i uiicl ilin &C-
~aklervertrages oder zumindest einen hiGeichend schlüssi- gebenenfalls-imml~ahmen einer stufenklage zu titulieren Gd gen Sachvortrag erfordert, sondern es wird darüber hinaus ei- danach zu realisieren.
ne beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die hehauptete Ent- Im Übrigen beruht auch vorliegend - wie in dem vom OLG
stehung eines Provisionsanspruchs verlangt (OLG Karlsruhe Dresden entschiedenen Fall der vom Antragsteller behaup-
NJWRR 1996, 1043; OLG Dresden NJW-KR 2010, 1175; tete Provisionsanspruch zumindest bezüglich der Erbrineune
Wilsch, a. a.O., Rn. 54).
einer kausalen Maklerleistung allein auf Zen~ngaben dek:
Hieran mangelt es jedoch, wenn wederein Makleivertrag noch
tragstellers. nachdem der Kaufveiiraesahschluss zwischen den
eine sonstige Voreinbarun~ .. vomeleet . werden kann. wie hier
~eyeiligten Ziff. 2 und 3 zu einem Zeitpunkt erfolgte, als der
I);/.igli,Ii dci (iiiiii.l~iiiL~hc~ .\Ilciii ,112 I ~ ~ / I I ~ I ~ : ~ .L.,\ I ~ I ~ I
Maklervertrag
~ ~ ~ ~ I I
hereits gekündigt und beende1 war.
hl.iil V iiii 24. Jiil: lill~4 i.ii,l Jcr HIII\!c,I,. .Li,\ ~ i i ciii ~ i h1.A Damit ist für das Bestehen eines Provisionsanspruchs des Anlernachweis
bei Gelegenheit der Ausführung eines anderen
Auftrags zur Provisionspflicht führen kann, reichen nicht aus,
um eine hetrdchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete
äbgeschlossenen - Maklervertrag voraussetzt (vgl. hierzu
Sprau in Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, $ 652 BGB Rn. 2 ff,
22 ff, m.w.N.).
Zwar ist der Begriff des „berechtigten Interesses" im Sinne
des $ 12Abs. 1 Satz I GBO sowie bezüglichder Grundakten
des 5 46 Ahs. 1 GBVfg umfassender als der des ,,rechtlichen
Interesses". Denn es genügt, dass der Antragsteller ein verständiges,
durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt
und entsprechende sachliche Gründe vorträgt, die die
Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen
erscheinen lassen. lnsoweit ist auch ein berechtigtes
Interesse nicht nur zu bejahen, wenn durch die Einsicht ein
rechtlich erhebliches Handeln ermöglicht werden soll. Viel-
nr. 7 bis 9; zuletzt: KG ~erlin~JVv-~R 2004, 1316; k Stuttgart
ZEV 2005,313; einschrinkend dagegen: LG Offenhurg
NJW-RR 1996, 1521; OLG Düsseldorf Nm-RR 1997,720;
BayObLG DNoiZ 1999,739; je m. W. N.).
se des ~nhagstellers auf Kenntnis der ~auf~reishöhe zurücktreten
zu lassen.
Die Beschwerde war deshalb mit der Kostenfolge aus $$ 1,
84FamFG (Demharter, a. a.O., $ 1 GBO Rn. 27, m.w.N.) und
$ 131 Ahs. I Nr. 1 KostO als unbegründet zurückzuweisen.
Die Wertfestsetzuug beruht auf $$ 131 Abs. 4,30Ahs. 2 Satz
1 KostO.
Die Rechtsbeschwerde ist gem. 6 78 Ahs. 1 und 2 GBO nicht
zuzulassen, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen,
insbesondere wird nicht von der einen vergleichbaren Sachverhalt
betreffenden Entscheidung des OLG Dresden abgewichen.
'irt.2 CC; 33 100.83 ZV(;; 3 571 ZPO
Der Umstand, dass ein Schuldner im Zwanesversteige-
. . .
ruiigs\crlahren grlte~id iiiiichl, dass \ein Grundrecht ;iiif
I.ebeii und kiiru~rliche l'nver~rlirllii~il verlrt/t wird. hc-
gründet - für sfch genommen - keinen Grund für diezu-
lassung der Rechtsheschwerde.
(BGH, Beschluss vom 7.10.2010 -V ZB 82/10)
~ - - ~ ~ -
beizupflichten, dass bei der ,,erheiterten" Gnindhucheinsicht
gem. 5 12 Abs. 3 GBO i.vm. $ 46 Ahs. GBVfg in die gesamten
Grundakten bei der Feststellung des hierauf gerichteten
berechtigten Interesses des Maklers nicht aus dem Blickfeld
geraten darf. dass Informationen üher den Kaufpreis nicht
zum eigentlichen Gmndbuchinhalt gehören. auf dessen Puhlizität
5 12 Ahs. 1 GBO abzielt (KG Berlin NJW-RR 2004,
, Zum Sachverhalt: Die Schuldnerin (Beteiligte ist Ei.
gentüme,in des Grundstücks. AufAntrag der Beteiligtenzu 3
wurde im Jahre 2004 die Zwangsversteigemng angeordnet,
Die Beteiligten zu und zu sind dem Verfahren als weitere
Gläubiger beigetreten, Im Verlauf des Zwangsversteige-
„g„rfahrens wurde im ~~~~~h~~ 2007 das ~ ~
fahren das der schuldnerin und der
~
1316).
Beteiligte zu 2 zum Insolvenzverwalter ernannt.
Im einzelnen wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug
genommen auf die Ausführungen des OLG Dresden in
dem Beschluss vom 3. Dezember 2009, denen sich der Senat
voll inhaltlich anschließt.
2 Das Vollstreckungsgericht hat nach einem am 11. Juli 2008
durchgeführten Versteigemngstennin das Grundstück mit Beschluss
vom gleichen Tage den Beteiligten zu 6 als Meisthietenden
zugeschlagen. Gegen den Zuschlagsheschluss hat die
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT212011 117

akuten Gefahr der Selbsttötung begründet hat.
3 Das Amtsgericht Essen hat der Beschwerde nicht abgehol-
fen, das Landgericht Essen hat sie unter Hinweis auf diever-
fügiingsbefugnis des Insolvenzvenvalters als unzulässig
zurückgewiesen. Nach Aufhebung dieser Entscheidung durch
Beschluss des Senats vom 12. März 2009 (V ZB 155108; ver-
öffentlicht in WuM 2009, 314 f.) hat das Landgericht nach
Einbolung eines neurologisch-psychiatrischen Gutachtens die ,
Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen; dagegen wen..,:
det sich die Schuldnerin mit ihrer von dem Landgericht zu-
gelassenen Rechtsheschwerde.
- -
lich gelagertenZwangsversteieemn~sverfahren, nicht mit Si-
cherheit äusgeschloss& werden könne. DieVerschlechterung
des Gesundheitszustands der Schuldnerin. mit der zu rechnen
sei, verbunden mit der Möglichkeit einer Kurzschlusshandlung
stelle ein allgemeines Lebensrisiko dar, das eine Einstellung
der Zwangsversteigerung nicht rechtfertige.
7 Der Umstand, dass die Schuldnerin sich - erst sehr spät - in
eine ambulante Psvchotheranie he~ehen habe und damit hei-
~ ~~
trage, ihre gesundheitlichen Probleme dauerhaft zu lösen, kön-
ne angesichts dessen, dass mit einer Kurzschlusshandlung kei-
neswegs sicher zu rechnen sei, nicht dazu führen, die berech-
tigten Interessen der Gläubiger an einer Fortsetzung der
Zwangsvollstreckung hinter denen der Schuldnerin zurück-
treten m lassen.
s 111. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
9 1. Die fom- und fristgerecht (5 575 ZPO) eingelegte Rechts-
bescbwerde ist allein auf Grund der Bindung des Senats an
die Zulassung (9: 574 Ahs. 3 Satz2 ZPO) als statthaft zu be-
handeln.
io a) Die Zulassungsentscheidung des Beschwerdegerichts
beruht allerdings auf einem Rechtsfehler, weil sie die an All-
gemeinhelange gebundene Beschränkung des Zugangs zur
Rechtsbeschwerde außer Acht lasst. Für die Rechtshe-
schwerde gelten dieselben Zulassungsgründe (9: 574 Abs. 2
ZPO) wie für die Revision (5 543 Ahs. 2 ZPO). Beide Rechts-
mittel dienen in erster Linie der Wahrung der Rechtseinheit
und der Rechisfortbildung, hinter denen das Interesse des Ein-
zelnen an einer nochmaligen Überprüfung der Entscheidung
in einer dritten Instanz zurücktritt (BT-Drucks. 1414722, S.
66). Das Beschwerdegericht hat dieser Beschränkung der
Statthaftigkeit der Rechtsbeschwerde Rechnung zu tragen,
und darf diese nur bei Vorliegen eines der im Gesetz benannten
Zulassungsgründe zulassen(BT-Drucks. 1414722, S. 116).
11 Das hat das Beschwerdegencht nicht beachtet. Die Rechtssache
hat insbesondere keine grundsätzliche Bedeutung, weil
sie keine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und
klämngsfehige Rk.+isFrage aufwirft, die sich in einer unbe-
.sti@mte%.V+ki.t'itilvon Fällen stellen kann (dazu Senat, Be-
-schiüssevom4. Juli 2002-VZR 16102,~G~z 151,221,223
undvom~rMärz2003 -VZR291/02,BCHZ 154,288,291).
Eine derartige Bedeutung kommt einer Rechtsbeschwerde in
einer Zwangsversteigeningssache nicht schon deshalb zu, weil
. .\IIS d t (;riinrien: ~
11. I).,> B~.~Ii!!crJ.~gcrt:l~t III:IIII, .l.,>s der Schuldner bei einer Fortsetzung des Verfahrens mögli-
SI~I Zu~:l~l~~~~~ct~~~i~ti~~:ni~~~l
t1;1:l1 5 h3 Sr. f>Z\'G 111;ht ~tir-
U U-
cherweise suizidgefahrdet ist. Ob das zutrifft, ist in erster Liliege.
Die ?wangsversteigernng sei'nicht aus einem sonsti- nie eine Tatfrage, deren Beantwortung von der Psyche des jegen
Grunde unzulässig, weil der Schuldnerin kein Voll- weiligen Schuldners abhängt.
streckungsschutz nach 9: 765aZPO zu gewähren sei. Eine be-
12 b) Ein Zulassungsgrund ergibt sich nach dem Vorstehenden
- entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts - auch
schlnsses noc-h eine Einstellung oder~ufhibung der zw;ngsvollstreckung.
5 Zwar verpflichte das Gnindrecht aus Art. 2Abs. 2 Satz 1 GG
nicht daraus, dass eine Gefährdung des Grundrechts der Beteiligten
zu 1 auf Lehen und körperliche Unversehrtheit (At. 2
Abs. 2 Satz 1 GG) im Raum steht.
13 Der Gesetzgeber kann zwar dem besonderen Interesse eines
Verfahrensbeteiligten, das sich aus einer möglichen Geheckung
gewährten Grundrechte zuberücksichtigen. Bei der fährdung eines Grundrechts ergibt, dadurch Rechnung tragen,
Ahwägung der gegenläufigen Interessen sei aber auch den Be- dass er eine von den an Interessen der Allgemeinheit anlangen
des Vollstreckungsgläuhigers, die durch das Grund- knüpfenden Zulassungs~oraussetzungen unabhängige, zulasrecht
in Art. 14Abs. 1 GG geschützt seien, angemessen Rech- sungsfreie Rechtsbeschwerde zur Verfügung stellt, wie er es
nung zu tragen. Vorliegend überwögen die Interessen der für die Unterbringungssachen und die Freiheitscntziehungen
Schuldnerin diejenigen der Gläubiger an der Fortsetzung der in $70 Abs. 3 FamFG bestimmt hat (vgl. dazu BT-Drucks.
Zwangsvollstreckung nicht.
1619733, S. 290). Hat der Gesetzgeber jedoch - wie bei aUen
6 Eine konkrete Suizideefahr sei nicht gegeben. Der Sach- anderen Beschwerden - eine solche Anfechtbarkeit der Entscheidung
über das Rechtsmittel nicht vorgesehen, ist es einem
Gericht verwehrt, außerhalb der gesetdicheii Zulas-
;eint. zwar sei durchUddas ~&angsversteigerun~sverfahren mit sungsgründe eine zusätzliche Instanz zu eröffnen.
einer Zuspitzung der depressiven Symptomatik zu rechnen,
aber auch dann könne von einer akuten Suzidialität nicht unbedingt
ausgegangen werden, wenn diese auch, wie in ähn-
14 Dem Gesetzgeber, der ein Rechtmittel einräumt, steht es
nämlich auch frei, dieses auf die Rüge bestimmter Rechtsverletzuneen
zu beschräiiken (BVerfc. NJW 2004.137 1 ). Die
gegen das Gebot, dass allen Bürgern unter den gleichen gesetzlichen
Voraussetzungen Zugang zur Rechtsmittelinstanz
gewjhrleistet sein muss.
is 2. Die Rechtsbeschwerde hat in der Sache Erfolg, weil die
angefochtene Entscheidung nur imAusgangspunkt richtig ist.
16 Die Gefährdung des unter den Schutz des Art.2 Ahs.2
Satz I GG stehenden Lebens des Schuldners durch die Versteigerung
oder die Fortsetzung des Verfahrens ist ein im Zuschlagsheschwerdeverfahren
nach 9: 100 Abs. I, 3 i.Vm. $83
Nr. 6 ZVG von Amts wegen zu berücksichtigender Uinstand,
auch wenn - wie hier - ein mit der Suizidgefahr begründeter
Vollstreckungsschutzantrag nach 9: 765a ZPO erst im Beschwerdeverfahren
gestellt wird (Senat, Beschluss vom 24.
November 2005 -V ZB 99105, NJW 2006,505,507 [=WuM
2006,481; BVerfG, NJW 2007,2910,2911 [=WuM 2007,
5631).
bensgefahr vgneint.
1s a) Eine Aufhebung oder Einstellung der Zwangsvollstreckung
wegen einer Suizidgefahr gemäß $765a ZPO
kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn mit der Durchfiihrung
der Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefdu für
Leben und Gesundheit des Schuldners oder eines nahen An-
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011

gehörigen verbunden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Ja-
nuar 2010 - I ZB 34/09, WUM 2010, 250, 251; Senat, Be-
schlussvom 15. Juli2010-VZB 1/10, WuM2010,587,588).
19 Ist - wie hier - der Zuschlag bereits erteilt worden, kommt
es für die Entscheidung über die Zuschlagsbeschwerde darauf
an, ob eine Suizidgefahr für den Fall eines endgültigen Ei-
gentumsverlusts zu bejahen ist (Senat, Beschlüsse vom 24.
November 2005 -V ZB 99/05, NJW 2006,505,507 [=WuM
2006.481 und vom 15. Juli 2010 -V ZB 1/10. aaOj. Der Tat-
de ~rognoseentscheidunghat er nicht zuletzt mit ~ 1Gk auf
den hoben Rang, der dem Schutzgut Leben zukommt, nach-
vollziehbar zu begründen (Senat, Beschluss vom 30. Sep-
tember 2010 -V ZR [ZB, Red.] 199109, Umdr. S. 5 - zur Ver-
öffentlichung vorgesehen [=WuM 201 1,1221).
20 b) Der angefochtene Beschluss wird den sich daraus erge-
benden Anforderungen nicht gerecht, weil dieverneinung der
konkreten Gefahr eines Suizids der Schuldnerin auf den
falsche11 Zeitpunkt bezogen und die Möglichkeit einer Kurz-
schlusshandlung von dem Beschwerdegencht rechtsfehlerhaft
dem allgemeinen Lebensrisiko der Schuldnenn zugerechnet
worden ist.
21 aa) Das Beschwerdegencbt stellt bei der Annahme, dass
gegenwärtig keine Suizidgefahr bestehe, auf den Zeitpunkt
der Untersuchung durch den Gutachter ab. Für den weiteren
Verlauf der Zwangsversteigemng geht das Beschwerdegencht
selbst von einer Verschlechterung des Gesundheitszustands
der Schuldnerin infolge einer Zuspitzung der depressiven
Symptomatik aus. Bei der Entscheidung über eine Zu-
schlagsbeschwerde kommt es jedoch vor allem auf den Zeit-
punkt an, in dem der Eigentumsverlust des Hauses - in dem
die Schuldnerin ihr Lebenswerk sieht - endgültig feststeht.
22 Der Verlust des Eigentums muss die konkrete Gefahr ei-
der Schuldnerin auslösen würde, steht nach der Beweisauf-
nahme nicht fest, weil das Beschwerdegericht - wie der Gut-
achter - sowohl die Hinnahme des Verlustes des Hauses durch
die Schuldnerin als auch eine Selbsttötung auf Grund einer
Kurzschlusshandlung für möglich halten.
23 Bei der von dem Schuldner geltend gemachten Suizidge-
fahr ist der Vollstreckungsschutz nach $765a ZPO jedoch
nicht schon dann zu versagen, wenn - wie hier - das Beweis-
fenTst. Die ~rnwendung des Schuldners setzt nicht den Nachweis
voraus, dass es bei der Durchführung der Vollstreckung
zu einer Selbsttötung kommen wird. Der Beweis einer konkreten
Lebensgefahr ist erbracht, wenn nach den von dem Tatrichter
zu würdigenden Umständen die ernsthafte Gefahr einer
Selbsttötung besteht (Senat, Beschluss vom 30. September
2010 -V ZR [ZB] 199109, Umdr. S. 5 - zur Veröffentlichung
vorgesehen [=WuM 201 1, 1221).
24 Eine derartige Gefahr ist - trotz der entgegenstehenden Behauptung
des Schuldners - allerdings zu verneinen, wenn die
vorgebrachten Selbsttötungsgedanken nach den gesamten
Umständen, insbesondere der Persönlichkeitsstniktur des
Schuldners, sich als nur vorgespiegelt darstellen oder die Ge-
den kann. Solche umstände hat das ~eschwer~e~er~ht indes
nicht festgestellt, und sie ergeben sich auch nicht aus dem in
den Beschlussgründen mitgeteilten Inhalt des Gutachtens.
gebende Möglichkeit einer Kurzschlusshandlung dem allge-
meinen Lebensrisiko der Schuldnerin zuzuordnen, das eine
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212017
Einstellung der Zwangsvollstreckung nicht rechtfertigen soll.
Eine solche Sichtweise wird dem in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG
Umstand, dass die Möglichkeit einer ~urzschl~shandlun~ allein
durch die Zwangsvollstreckung hervorgerufen wird, und
schließt damit die Gefahr der Selbsttötung infolge der Vollstreckung
von der gebotenen Abwägung der widerstreitenden,
grun&echtlich.gs~hützten Interessen des Schuldners auf der
einen und des~all1Wckungsgt4ubigers sowie des Erstehers
auf derände~& Seite (dazu unten 3) von vornherein aus.
[=WUM 1980, 241; ~2~2005, 657,'658). Kann das ¿eben
des Schuldners durch eine Vollstreckungsmaßnahme in Gefahr
geraten, weil dieser unfähig ist, aus eigener Kraft oder
mit zumutbarer fremder Hilfe die Konfliktsituation situationsangemessen
zu bewältigen, muss das Vollstreckungsgericht
diesen Umstand beachten und ihm bei der Durchführung
des Verfahrens Rechnung tragen (vgl. BVerfC NJW 1994,
1719,1720; NJW-RR 2001,1523,1524 [=WuM 2001,4821).
27 3. Der Beschluss stellt sich auch nicht aus anderen Grün-
den als richtig dar ($577 Abs. 3 ZPO).
28 a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesge-
richthofs ist allerdings selbst dann, wenn mit der Zwangs-
vollstreckung eine konkrete Gefahr für Lehen und Gesund-
heit des Schuldners oder eines nahen Angehörigen verbun-
den ist, die Zwangsversteigerung nicht ohne weiteres einzu-
stellen (BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005 - I ZB 10105, BG-
HZ 163,66,73 [=WuM 2005,4071; zuletzt ausführlich dazu
Senat, Beschluss vom 15. Juli 2010 -V ZB 17/10, WuM 2010,
587,588 mwN). Vielmehrist zurwahmng der ebenfalls grun-
drechtlich geschützten Interessen des Vollstreckungsgläuhi-
gers und des Erstehers zu prüfen, ob der Suizidgefahr nicht
anders als durch eine Einstellung der Zwangsversteieerung
schluss vom 15. Juli 2010 - VZB 1/10, WUM 2010,587; 588
-jeweils inwN). SolcheMaßnahmen können die Artund Wei-
se der DurchfUhning der Zwangsvollstreckung, aber auch die
Ingewabrsamnahme des Suizidgefährdeten betreffen; sie sind
jedoch nur dann geeignet, der Suizidgefahr entgegeiizuwir-
ken, wenn auch ihre Vornahme weitestgehend sichergestellt
ist (Senat, Beschlüsse vom 24. November 2005 -V ZB 24/05,
NJW 2006,508 [=WuM 2006,461 und vom 14. Juni 2007 -
V ZB 28/07, NJW 2007,3719,3720 [=WuM 2007,5821).
29 bj Davon kann hier nicht ausgegangen werden. Die Sui-
Gutachten in ein; ambulante Psychotherapie beGben hat, um
für zukünftige Belastungen und den Umgang mit ihren Ang-
sten besser gewappnet zu sein. Eine Psychotherapie gehört
zwar zu den Maßnahmen, mit denen einer Suizidgefahr be-
gegnet werden kann (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juli 2010
- V ZB 1/10, WuM 2010, 587, 588). Einer ambulanten Be-
handlung kommt aber nur dann eine ausschlaggebende Be-
deutung zu, wenn mit ihr die konkrete Gefahr eines Suizids
bei Durchführung der Vollstreckung bereits ausgeschlossen,
jedenfalls aber ganz wesentlich vermindert ist (vgl. BVerfG,
NJW-RR 1993,463,464 [=WuM 1993,1721; NJW 1998,295,
296 [=WuM 1997, 5911). Dass die begonnene Therapie be-
reits solche Wirkungen herbeigeführt hatte, hat das Be-
schwerdegericht jedoch nicht festgestellt, sondern unahhän-
gig davon den Vollstreckungsschutzantrag zurückgewiesen,
weil es die noch bestehende Suizidgefahr rechtsfehlerhaft als
. -

str~ckungsgläi~biger nicht ins ~Gwicht falle.
30 IV 1. Die angefochtene Entscheidung ist daher aufzuhe-
ben und die Sache zur erneuten Entscheidung zurückzuver-
weisen (5 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dabei wird das Beschwer-
degericht Folgendes zu beachten haben:
31 aj Es wird zunächst zu prüfen sein, ob eine Selbsttötung
bei einemendgültigen Eigentumsverlust durcb denEintritt der
Rechtskaft des Zuschlagsbeschlusses ernsthaft zu befürch-.:i
ten ist (&ZU: BVerfG, NJW 2007,2910, 291 1 L=WuM 2007,
5631; Senat, Beschlüsse vom 24. November 2005 - V ZB
99105, NJW 2006,505,507 [=WuM 2006,481 und vom 15.
Juli 2010 -V ZB 1/10, WuM 2010,587, 588). Soweit hieran
- auch im Hinblick auf die Ausführungen in dem Gutachten
zum psychischen Befund der Schuldnerin bei der Untersu-
chung - Zweifel bestehen, kommt als weitere Grundlage für
dcr
Jie I..I~I;IIIL~~II.II~ ~'~:~~cII~IIII:~~~I~~~I~I~~
CIIIC. .\~ih.~rii;~
5:liul.lii~riii iii .,~ciilieii .!C, Ciiii:rlii,~i~ III Btir.i,~lit.
32 b) Ist danach eine konkrete Suizidgefahr zu bejahen, wird
das Beschwerdegericht andere Maßnahmen prüfen müssen,
um der Gefahr einer Selbsttötung der Schuldnerin m hegegnen.
Hierbei wird - wenn die begonnene ambulante Therapie
keine Aussicht auf einen nachhaltigen Erfolg in angemessener
Zeit verspricht - auch eine Anfrage beim Betreuungsgericht
in Bezug auf eine befristete Betreuung oder Unterhringung
. . für die Zeit bis zum Abschluss des Verfahrens in Erwä-
.L,i~i t \?I. Scn.11, B:.:lilu,, I~~III
in dem zu räumeenden Wohnhaus abgewendet werden könne.
Das Vollstreckungsgericht hatte die Zwangsvollstreckung iri
Bezug auf das vom Schuldner genutzte Wohnhaus längstens
bis zum 31. Juli 2009 eingestellt und dem Schuldner aufgegeben,
sich in fachärztliche Behandlung zu begeben oder eine
solche fortzuführen und die Aufnahme der Behaudluiig unverz~glich:sow're:deii~erla~~f
d.,+ bis zum 29. Mai 2009 durch Vor-
_. ... .~...
lag&.yon faehäntlrchen Bescheinigungen dem Vollstreckungs-
- ge$ht nachzuweisen. Die dagegen gerichtete sofortige Be-
schwerde @s Gläubigers war erfolglos geblieben. Mit der vom
Beschwerdegericht mgelassenznRechtsbeschwerde hatte der
Gläubiger zunächst seinen Antrag auf Zurückweisung des vom
Schuldner nachgesuchten Räurnungsschutzes weiterverfolgt.
Im Blick auf den Ablauf der vom Vollstreckungsgericht an-
geordneten Befristung des Vollstreckungsschutzes hatten die
Parteien das Rechtsbeschwerdeverfahren in der Hauptsache
ühereinstirnmend für erledigt erklärt. Der Senat hatte dem
Gläubiger daraufhin nach § 91a ZPO die Kosten des Verfal-
rens auferlegt (BGH, Beschluss vom 14. Januar 2010 - I ZB
34/09, WuM 2010, 250).
3 Der Gläubiger hat am 17. August 2009 angekündigt, die
Räumungsvollstreckung intensiv weiter m betreiben. Der
ciing /ii /icli~,ii
14. Jiiiii ?iii17
len, Weil im Falle :iner zwangsweise durchgeführten Räumung
nach wie vor Siiizidgefahr bestehe, die - trotz der mitt-
\' Zlj 25 117, .VJ\\' 2(1(,7. ,371'1. 3721 l~\\'i13l ?1111-. 5\21 lerweile erfolgten fachärztlichen Behandlung -nur durch sei-
Für das weitereverfahren Sur~ekeiduni einer Blockade zwi- nen Verbleib in dem Wohnhaus abzuwenden sei. Der GläubischenVollstreckunes-
und Betreuunw~ericht wird auf den Be- ger ist der beantragten Gewähmng von Raumungsschutz erschluss
des Senats;om 15. Juli 201Ö-?ZB 1/10,WnM2010, neut entgegengetreten. Das Vollstreckungsgericht hat die
587.588) . , verwiesen.
31 2. Da aus dem Zuschlagsbeschluss schon vor dem Eintritt
der Rechtskraft vollstreckt werden kann und die Aufhebung
der Entscheidung des Beschwerdegericht~ demZuschlagsbeschluss
die Vollstreckbarkeit nicht nimmt, ist die Aussetzung
der Vollstreckung bis zur erneuten Entscheidung des Beschwerdegerichts
gemäß @575 Abs. 5,570Abs. 3 ZPO ausziisprechen
(vgl. BGH, Beschluss vom 27. Juli 2006 - IX ZB
204104, BGHZ 169, 17, 29 [=WuM 2006, 709 KL]; Senat,
Beschluss vom 14. Juni 2007 -V ZB 28/07, NJW 2007,3719,
r-~xi..hf "nn7

echtsfehlerfrei zurückgew&& hat.
6 1. DieVorschrift des 8 765a ZPO ermöglicht den Schutz ge-
gen Vollstreckungsmaßnahmen, die wegen ganz besonderer
Umstände eine Härte für den Schuldner bedeuten, die mit den
guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Die Anwendung von
$765a ZPO kommt nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall
~chuld&rführen iürde (BGH, ~ u~2010,25Ö~n. 7 mwN).
~~~.
so kann dies die Untersagung oder einstweilige Einstellung
der Zwangsvollstreckung nach 8 765aZPO rechtfertigen. Dabei
ist aber stets eine Abwägung der Interessen des Schuldners
mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers vormnehmen.
Es ist zu berücksichtigen. dass sich auch der Gläubiger
auf Gmndrechte berufen kann. Ist sein Räumungstitel
nicht durchsetzbar, wird sein Grundrecht auf Schutz seines
Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) und auf effektiven Rechtsschutz
(Art. 19Abs. 4 GG) beeinträchtigt. Dem Gläubiger dürfen
keine Aufgaben überbürdet werden, die nach dem Sodalstaatsprinzip
dem Staat und damit der Allgemeinheit obliegen.
Es ist deshalb auch dann, wenn bei einer Räumungsvollstreckung
eine konkrete Lebensgefahr für einen Betroffenen
besteht, sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auf
andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung
wirksam begegnet werden kann. Dabei kann vom Schuldner
erwartet werden, dass er alles ihm Zumutbare unternimmt. um
Gefahren für Lehen und Gesundheit möglichst auszuschlie-
Ren (BGH, WuM 2010,250 Rn. 8 mwN).
s 2. Nach diesen Grundsätzen ist die vomVollstreckungsge-
richt angeordnete Einstellung der Zwangsvollstreckung, die
das Beschwerdegencht unter Berücksichtigung der zum Ent-
scheidungszeitpunkt bestehenden Tatsachengrundlage be-
stätigt hat, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
9 a) Das Beschwerdegericht hat angenommen, die wirt-
schaftlichen Interessen des Gläubigers hätten auch deshalb
zurückzusteheu, weil er bislang keine konkrete Möglichkeit
zu einem Nebeneinanderleben in dem Wohnhaus aufgezeigt
habe. Er habe keine Pläne zur Abtrennung der Dachge-
schosswohnung insbesondere im Blick auf Wasser, Strom und
Heizung vorgelegt. Es sei auch nicht ersichtlich, ob er bereit
wäre, die Umhaukosten m tragen. Diese Beurteilung begeg-
net allerdings Bedenken.
io Das Beschwerdegericht hat nicht geprüft, ob es den Par-
teien überhaupt zuzumuten ist, miteinander in dem Wohnhaus
zu leben. Die Rechtsbeschwerde macht zutreffend geltend,
der Gläubiger habe - vom Beschwerdegericht nicht berück-
sichtigte - Vorkommnisse vorgetragen, die darauf schließen
lassen, dass es dem Schuldner nicht nur - wie in den Einstel-
lungsverfahren behauptet - um das Wohnen in den von seinen
Eltern ÜbemommenenRäumengeht, sondemer sich vielmehr
weiterhin als Eigentümer der Liegenschaft genest. So ist er
inzwischen rechtskräftig zur Unterlassung veruiteilt worden,
weil er aus dem zwangsgeräumten Sägemühlenbetrieb Holz
der Heizungsanlage im ~ä~emühlenge~äude zu schaffengemacht
und dabei einen Schaden von über 1000 € verursacht.
Es ist auch mit Blick auf diese Geschehnisse zu befürchten,
dass eine Beschränkung der Räumungsverpflichtung auf einen
Teil des Wohnhauses und ein Neheueinanderleben der Parteien
für beide Seiten belastend und unmmutbar ist.
11 Das Beschwerdegencht hat ferner nicht hinreichend be-
rücksichtigt, dass es zunächst Sache des Räumungsschutz he-
anspruchenden Schuldners ist, darzulegen, dass die Voraus-
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT212011
setmngeu des 5 765aAbs. 1 Satz 1 ZPO vorliegen und es un-
ter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers
wegen ganz besonderer Umstände eine mit den guten Sitten
nicht vereinbareHärte darstellt, wenn nicht einTeil des zuräu-
menden Gebäudes von der Räumungsvollstreckung ausge-
nommen und ihm als Wohnung zur Verfügung gestellt wird.
Dem Gläubiger, der einen titulierten Anspmch auf vollstän-
dige Räumung des gesamten Objektes hat, darf es daher
grundsätzlich nieht.zum Waditefi gereichen, dass er keine Plä-
ne zur Abtre~+ngide~Dackige&hosswohnung vorgelegt und
sich.nieht zuiubemahme der Umhaukosten bereit erklärt hat.
12 b) Das Beschwekiegericht hat seine Entscheidung maßgeblich
auf das Gutachten der Sachverständigen Dr. 0. vom
30. November 2009 gestützt. Es hat ausgeführt, die Sachverständige
komme in ih;em Gutachten im wesentlichen zu dem
Ergebnis, dass im Falle einer zwangsweise durchgeführten
~Gmung weiterhin mit einer ~elbsttkung des ~chzdners zu
rechnen sei, weil er aufgrund seiner Persönlichkeitsstruktur
und ausgeprägten Kränkbarkeit und Verbitterung nicht in der
Lage sei, anders mit der Situation fertig zu werden. Verbitterung
und subjektiv empfundenes Unrechtsgefühl hätten sich
derart verfestigt und verstärkt, dass man bei einer suizidalen
Reaktion derzeit wohl nicht mehr von einer freien Willensentscheidung
sprechen könne. Behandlungsansätze biete die
kognitive Verhaltenstheranie. die darauf abziele. , dass der ~~~- he- --
troiffene Patient das kränieude Erlebnis aufarbeiten, sich davon
distanzieren und neue Lebensperspektiven aufbauen könne.
Es lasse sich allerdings nicht voraussagen, ob eine solche
Behandlung erfolgreich sei. Mit einem Erfolg sei erst nach
einer Behandlungsdauer von mindestens einem Jahr zu rechnen.
Diese Beurteilung, die die Einstellung der Räumungsvollstreckung
selbständig trägt, hält einer rechtlichen Nachprüfung
stand.
13 Die Rechtsbeschwerde macht ohne Erfolg geltend, das Be-
schwerdegericbt habe nicht berücksichtigt, dass der Schuld-
ner nicht alles ihm Zumutbare unternommen habe, um seine
neurotische Störung zu beseitigen oder ihr entgegenzuwirken.
Nach dem Gutachten der Sachverständigen Dr. 0. undden At-
testen des den Schuldner behandelnden Arztes Dr. G. sei ei-
L
derlich erachtet. Dr. G. bescheinige dem Schuldner aber le-
diglich, dass er sich in regelmäßigen Abständen von bis zu
sechs Wochen in seiner Ambulanz vorstelle. Dr. G. habe dem
Schuldner ein Antidepressivum verschrieben. Nach seinen ei-
genen Angaben nehme der Schuldner das Medikament aber
nur bei Bedarf als Schlafmittel ein.
I4 Selbst wenn der Schuldner - wie die Rechtsbeschwerde be-
es aus Rechtsgründen nicht ZulbeaGtanden, dass das 611-
stseckungsgencht die Räumungsvollstreckung mit Blick auf
die von der Sachverständigen Dr. 0. festgestellte konkrete Ge-
gestellt hat, die das Ziel haben, die von der ~achversfaudigen
aufgezeigten Behandlungsrnöglichkeiten zu nutzen. Da eine
Behandlung des Schuldners nach Einschätzung der Sachverständigen
frühestens nach einer Behandlungsdauer von einem
Jahr erfolgreich sein kann, begegnet es auch keinen durcbgreifenden
rechtlichen Bedenken, dass das Vollstreckungsgesicht
die Räumun~svollstreckunn für weitere sechs Monate
eingestellt hat. soweit die ~echtsgeschwerde - in anderem Zusammenhang
- gehend macht. das Grundrecht des Schuldners
~
aus Art. 2 ~ bs.7 GG auf ~eben und körperliche Unversehrtheit
sei nicht tangiert, wenn ein gesunder Mensch, der imVollbesitz
seiner geistigen Kräfte sei, bewusst und gezielt mit
121

Selbsttötung drohe, um einer durch Hoheitsakt eingetretenen behandlung auch gegen den Willen durchzusetzen. Aus ärzt-
Rechtsfolge nicht nachzukommen, lässt sie außer Betracht, licher Sicht werde eine Einstellung des Verfahrens auf die
dass der Schuldner nach Auffassung der Sachverständigen Dr. Dauer von etwa drei Monaten unter Auflagen empfohlen.
0. nicht in der Lage ist, auf eine Zwangsräumung anders als , D„ ~ ~ ~ potsdam d hat ~ die ~ zuschlagsbesChwerde
~ i ~ h ~
mit Selbsttötung zu reagieren. zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde
15 C) Es lässt unter diesen Umständen auch keinen Rechts- möchte der Schuldner die Versagung des Zuschlages erreifehler
erkennen, dass das Beschwerdegericht dem Schuldner chen. Die Gläubigerin beantragt die Zurückweisung des
nicht aufgegeben hat, sich in stationäre Behandlung zu bege- Rechtsmittels.
ben und ihm auch keine weitergehenden Auflagen für eine /. . . , _
ambulanteBehandlung gemacht hat. NachdenFeststellungen ;4 .~u&den&iin&ni'TI. Das Beschwerdegericht ist der Auf-
der Sachverständigen Dr. 0. hat die bisherige Behandlung des -,"'.fas+ng, die Voraussetzungen des 5 765a ZPO seien nicht ge-
Schuldners in der gerontopsychiatnscheu Ambulanz der Kli- geben..Eine akute Suizidalität liege „im jetzigen Verfahren"
nik K. zwar bislang zu keiner Verbesserung geführt. Vielmehr derzeit nicht vor. Der lediglich erhöhten Suizidgefahr könne
ist nach Auffassung der Sachverständigen sogar eine Ver- durch eine stationäre psychiatrische Therapie und eine eng-
gung des Schuldners allenfalls zur kurzfrirtigen Gefahrenabwehr
für geeignet erachtet ~ ~ . und weiterhiii eine - nur bei län-
L-
ccl.er l%cl~..iiJI~~iig~cl~i~~~r
~ii,~gIi~~hcrivci~~! ~~rI~~lgrci:h~ - :IIIIhul.iiii~~
I%eli.~iidlii~ig iiiii \v;i:liciiili,li~~n I2riiiiiicii tiir eri;ir-
.l,~rIi:li :ehilieii. b.t> \:>lI~~r:~.ku~i~~~~ri~hi
jvir.1 :~lIc~.liii:~
nunmeh; nach einer erneuten ~e~;Ghtung des ~chuldners
auch für den Fall, dass ein Behandlungserfolg nicht eingetreten
sein sollte, eine Fortsetzung der Vollstreckung ernsthaft
in Erwägung ziehen müssen. Dabei wird es zu herücksichtigen
haben, ob der Schuldner selbst das ihm Zumuthare getan
hat, um dieRisiken, die für ihn imFalle derVollstreckung bestehen,
zu verringern (vgl. BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005
-I ZB 10105, NJW 2005,1859,1860 [=WuM 2005,4071).
3765o %PO: 6583,95, Y6 %V(;; Art.2, 14 G(;
\I;irlit der Schiildnrr iiii %~~ungsv~~ll~~i~rckunysvrrfahr~n
. _
arzt habe behandeln lassen, sei davon auszugehen, dass sie
auch bei einer Verschlechterung des Gesundheitszustandes
fachärztliche Hilfe in Anspruch nehmen werde.
s 111. 1. Die gemäß $96 ZVG i.Vm. S574Ahs. l Nr. 2, Abs. 3
Satz 2 ZPO statthafte und nach 5 575 ZPO auch im Übrigen
zulässige Rechtsbeschwerde führt zur Aufhebung des ange-
fochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache
an das Beschwerdegericht (§ 577Abs.4 Satz 1 ZPO). Auf der
Grundlage des derzeitigen Verfahrensstandes lassen sich die
Voraussetzungen des 3 765a ZPO nicht verneinen.
6 a) Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bun-
desgerichtshofs, dass selbst dann, wenn mit der Zwangsvoll-
streckung eine konkrete Gefahr für Lehen und Gesundheit des
Schuldners oder eines nahe11 Angehörigen verbunden ist, ei-
cine Sclhstiii~irdcefiiIirdui~c %t*iiirr I'hefraii im 1:;ille drc
~i~entumsverlusfs geltend,'^ ist irn Verfahren der snfortigen
Beschwerde gegen die Zuschlagsentscheiduug vom
Tatrichter die ernsthafte Befürchtung der Selbsttötung hezogen
auf den Zeitpunkt des endgültigen Eigenturnsverlustes
zu würdigen. Die Prognuseentscheidung ist nachvolfziehhar
zu begründen.
(nichtamtlicher Leitsatz)
(BGH, Beschluss vom 30.9.2010 -V ZB 199109)
gers und dem ~nteresse des ~rstehersan einem endgültigen
Eigentumserwerb (ausführlich dazu zuletzt Senat, Beschluss
vom 15. Juli2010-VZB 1110 [=WuM2010,587],Rn. 10ff.
mwN; ferner etwa BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005 - I ZB
10105, BGHZ 163, 66, 73 [=WuM 2005, 4071; Senat, Beschluss
vom 6. Dezember 2007 -VZB 67107, NJW 2008,586,
587 ~ ~ I=WuM 2008.9611. . >,
7 In die Abwägung einzustellen ist nach der Rechtsprechung
des Senats nur eine konkrete Suizidgefahr. Dabei kommt es
in Konstellationen, in denen der Zuschlag bereits erteilt wor-
I Zum Sachverhalt: Seit Januar 2006 ist die Zwangsversteigerung
- des im Rubrum näher bezeichneten Grundstücks
.~ii~cordiir~r. lii .l.m \'er~tci;criiiif~iiriiiiii v,iiii 2 1 . J.iii.i.ii 20ir)
i.1 .1c1 l3~~1,~ilis1? /LI .< \Ici,~h.~~~cii,lcr c~~l~liclhe~i 111 J:ni .iiii
den 5. ~ehrua;2009 anberaumten ~erk~ndungstermin und in
der Folgezeit hat der Schuldner - gestützt auf ärztliche Atteste
- geltend gemacht, die Suizidgefährdung seiner Ehefrau
(vgl. Senat, ~esrhlus'S vom-15. Juli 2010 -V ZB 1110, WPM
2010, 1810 [=WuM 2010,5871 Rn. 12f.). Bezogen auf diesen
Zeitpunkt ist tatrichterlich zu würdigen, ob die ernsthaf-
I i i I i i u h I ~ \rilri c ~ ~ g c I ~ i 1.1 . d .,iii .lcii Ii~ilisii H:iiig. Jci. .Itiii S.hoi/;iii I.che11 /11!.~~111ini,
\;rll~irc:kiiii~~~~r~:Iii IiG P,ir.il.tiiiI iii;hi .~ciolii iiiiJ lisr ,lei~ ~i,i~l~~~~ll~i~~lih~~~
/I! Lh:nriii~.I~,n ? 2ht1 .Ab,. I 71'0 i.\:~n. ,\n 2
Zuschlag erteiE. Abs. 2 Satz 1 GG). D& gilt u&o mehr, wenn das Gericht -
2 Gegen die Zuschlagsentscheidung hat der schuldner sofor.
tige - Beschwerde eingelegt - .. und mr Begfindung - unter ande.
r I I h i~ n 1 hh.iiJcliiei~ I ~ h r i1s 1 1 I I
wie hier - selbst von einer erhöhten Suizidgefahr ausgeht, diese
aber nicht für hinreichend erachtet.
, ht I)ic~cii .\iii~~r.l~~i.iiiigsii nirJ JI: Ile.,li\i~~i\leciii~~li,~iduiig
Jiiiii 2tJil9 \?I\+ i~,\r.ii Iii Jie+lii Iici li die Kri>.~ii~ii.i.tii,iii ii1:111 ~cr~~:li~. Z!ie~iclIi:~ii i,i heicii~. oh

sundheitszustandes weiterhin verantwortungsvoliverhalten.
Durch das eingeholte Sachverständioenoutachten wird diese
U
Annahme denn auch nicht gestützt, wenn in diesem eine weitere
nur ambulante Behandlung für ,,vollig unzureichend angesehen
und iedenfalls bei einer Zunahme der Krankheits-
9 C) Kann die Beschwerdeentscheidung danach keinen Be-
stand haben, ist die Sache an das Beschwerdegericht zurück-
geutum&er~stes treffen kann ($5f7Abs. 4 Satz iundahs. 5
Satz l ZPO).
io 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgeu-
des hin:
I I a) Die von dem Sachverständigen für den Bereich der Sui-
zidgefährdung vorgenommene und von dem Beschwerdege-
richt offenbar übernommene Unterscheidung U. a. zwischen
Basissuizidalitat, erhöhter und akuter Suizidalität erscheint
mit Blick auf die im Rahmen des $ 765a ZPO zu beantwor-
tende Frage, ob eine konkrete Suizidgefahr vorliegt, nicht hilf-
reich. Wie oben dargelegt, kommt es auf das Vorliegen einer
konkreten Suizidgefahr an. Der Tatnchter hat zu würdigen, ob
die ernsthafte Befürchtung der Selbsttötung besteht. Die da-
mit einhergehende Prognoseentscheidung hat er mit Tatsachen
zu untermauern. Dagegen wird die Voraussetzung einer kon-
kreten Lebensgefahr allein durch die Wiedergabe von Be-
griffen, die ebenfalls nur das Ergebnis einer Würdigung dar-
stellen, weder belegt noch widerlegt.
12 b) Die Zulassung der Rechtsbeschwerde setzt die sorgfaltige
Prüfung voraus, ob Zulassungsgründe nach $ 574 Abs. 2
undAbs. 3 Satz 1 ZPO . gegeben - sind. Allein der Umstand, dass
c111'. l:ri~~.~l~~~iJ.in~
1111 ~ru~i~l~c~lit~rel~\.~i~i:n
BcreiL.li crgt,lii.
~eniici hieriiir iii:ht. \'icliii~~lir htitiiiiit eiiic %iil:i\~uii~
kech~smittels auch dann nur in Betracht, wenn der fache
grundsätzliche Bedeutung zukommt oder eine Entscheidung
durch das Rechtsbeschwerdegericht zur Fortbildung des
Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung
erforderlich ist. Letzteres kommt insbesondere bei Vorliegen
zulassungsrelevante Kechtsfehler (ausführlich daz; etwa
MünchKomm-ZPO~Wenzel, 3. Aufl., $543 Rn. 17 ff.; vgl.
~
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Lipl). ? 57-I Rii. h, iiiiii~il~ui~ii bii~il
11.1 .I.I, / I\ iIt~rc,~.~~~rc~.iii iiii kc:t~i~l~~~~li~~~~rJ~~~~i
kci-
ne ~ichtzul~ssungsbeschwerde kennt, durfte die zuletzt genannte
Fallgruppe allerdings nicht praktisch werden, weil das
Beschwerdegericht kaum von der Unrichtigkeit seiner eigenen
Entscheidung ausgehen wird. Dass es die Beurteilung der
Rechtslage für zweifelhaft hält, reicht für den genannten Zulassungsgmnd
nicht aus.
13 3. Da aus dem Zusch1ao;besuhluss bereits vor dem Eintritt
schluss die\ioll&ec&ukeit nichcnimmt, ist dieAusse&ung
der Vollstreckung bis zur erneuten Entscheidung des Be-
schwerdegerichts nach $574 Ahs. l, § 570 Abs. 3 ZPO durch
das ~echTsbeschwerdegericht auszusprechen (Senat, Be-
schluss vom 14. Juni 2007 - V ZB 28/07, NJW 2007. 3719.
3721 [=WuM 2007, 5821; Beschluss vom 15. Juli 2010 -V
ZB 1/10 [=WuM 2010,5871, Rn. 16 mwN).
14 IV Der Senat hat dem Schuldner Prozesskostenhilfe erst
mit Wirkung vom 19. März 2010 bewilligt, weil erst an die-
sem Tag die nach § 11 7 Abs. 2 und 4 ZPO erforderliche Er-
klärung eingegangen ist.
1. Zur Auslegung eines Gerichtsvollzieherauftrags.
2. Dem Vollstreckungsgläuhiger bleibt es bei einem Auf-
trag zur Räumungsvullstreckung unter gleichzeitiger Gel-
tendmachuug des Vermieterpfandrechts unbenommen,
zugleich hinsichtlich der Anwaltskosten im Wege der Mo-
biliarvollstreckung vorzugehen.
(OLG Dusseldorf, Beschluss vom 23 2 2010 - 1-10 W 143109)
Aus dem Tenor: Auf die Erinnemng der Landeskasse wird
dem Gerichtsvollzieher aufgegeben, über die bereits berech-
neten Kosten hinaus weitere Kosten iHv EUR 42,50 in An-
satz zu bringen, namentlich:
Gebühren Nm. 604,205 KV-GvKostO EUR 3750
Auslagenpauschale Nr. 713 KV-GvKostO
weitere EUR 5,-
(max. EUR 10,- für den Gesamtauftrag).
Aus den Gründen: I. Die weitere Beschwerde der Landes-
kasse vom 24.11.2009 gegen den Beschluss der 5. Zivil-
kammer des Landgerichts Mönchengladbach vom 13.11.2009
ist gemäß 5 5 Abs. 2 S. 2 GvKostG, 5 66 Abs. 4 GKG kraft
ausdrücklicher Zulassung durch das Landgericht zulässig. Sie
hat Erfolg und führt zur Ahändernng des angefochtenen Be-
schlusses in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang. Die
angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des
Rechts, weil hinsichtlich des Umfangs des Gerichtsvollzie-
herauftrags die gesetzlichen Auslegungsregeln nicht hinrei-
chend beachtet, insbesondere wesentliche unstreitige Um-
stände nicht einbezogen worden sind.
Die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers beruht auf einem Auf-
trag des Vollstreckungsgläubigers. Dies setzt eine Willens-
entschließung des Gläubigers mit dem unbedingt erklärten
Ziel einer oder mehrerer bestimmter Vollstreckungshand-
lungen des Gerichtsvollziehers voraus (vgl. Hartmann, Ko-
stengesetze, 39. Aufl., $ 3 GvKostG, 9: 3 Rn. 3). Die Voll-
streckungsgläubiger haben ihren Räumungsauftrag vom
29.4.2008 gemäß 9: 885 ZPO auf eine Herausgabe der Woh-
nung unter gleichzeitiger Geltendmachung des Vermieter-
pfandrechts an den in den Räumen befindlichen Gegenstän-
den beschränkt (sog. Berliner Modell). Sie haben aber zu-
gleich eine Kostenrechnung ihres Verfahrenshevollmächtig-
ten überreicht, die die Kosten des Vollstreckungsantrags iHv

EUR 238,71 ausweist. Hierin kommt der Wille der Voll- nommen. Dies zeigt, dass er im Falle der Durchführung der
beigetrieben werden sÖllen. Eine andere-~edeutung kann der Ausführungen def Gerichtsvollziehers i i ~rinn&u;gsver-
Ubersendung der Rechnung unter verständiger Würdigung fahren stehen der Auftrag zur Raumungsvollstreckung unter
nicht beigemessen werden. Zu,bedenken ist, dass die Beauf- gleichzeitiger Geltendmachung desvermieterpfandrechts und
tragung unter gleichzeitiger Ubersendung der Kostennote der Auftrag zur Vollstreckung der Anwaltskosten auch nicht
durch einen Rechtsanwalt erfolgte. Für die begehrte Heraus- in einer widersprüchlichen Konkurrenz. Die Vollstreckungs-
. l l ~ c k ~ : i i .! L r i ~ l u I ~ r Ki i n gl:tiihi-er iii:i:Ii,.ii iii~i>\\c.ii li'\i~,:l\ :igeii.t;iiiJi+. nch:iic,iiiiiiiiii
- ..ii J,YI (;~~ri~lit.\~iII~i~~Ii~~r
iii.~lir Ihc,lurri. ,,ii~i:r h;~i~ll~~ii~~~
l

WEG). Nichts anderes aher gilt nach dem Sinn und Zweck
der Regelung in den anderen Fallen des 5 9Abs. 1 WEG, ins-
besondere in dem hier vorliegenden Fall, dass der Erwerber
der Wohnungen nach derVereinigung der Rechte in seiner Per-
Das ~erhinds"ermögen geht in allen Fällen des-$ 9 Abs. 1
WEG auf den Eigentümer des Grundstücks über
(RieckelSchmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2010,5 9
Rn. 15a).
Gibt es aher mit dem Erwerber des Grundstücks einen Rechts-
nachfolger, der an die Stelle des Verbands der Wohnungs-
eigentümer tritt und als neuer Vermögensinhaber einen Pro-
zess führen kann, ist kein Raum für eine fortdauernde
U
meinschaft zustiinden, können (und müssen) vielmehr nach
Auflösung der Gemeinschaft von demEigentümer des Gmndstücks
als ihrem Rechtsnachfolger geltend gemacht werden.
Die Klägerin ist nach alledem nicht parteifähig.
Die Klage wäre da~berhinaus auch ohnehin unbegründet. So
ist die Kläzerin schon nicht aktivlegitimiert. da etwaige For-
U - ~"
dernngen aus dem Verwaltungsvermögen, wie bereits dargelegt,
gem. § 10Abs. 7 S. 4 WEG auf die H. GmbH & Co. KG
und die V GmbH als Miteigentümerinnen des Grundstücks
übergegangen wären. Auch gibt es vorliegend keine fällige
Hauseeldforderune für den Zeitraum Januar bis Mai 2008.
mehr wirksam erfolgen. Schließlichwäre der Beklagte auch
nicht passivlegitimiert, da er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung
bereits nicht mehr als Wohnungseigentümer im
Grundbuch eingetragen war. Die Klage hätte damit unter keinem
denkbaren Gesichtspunkt Erfolg.
Mitgeteilt von Frau Richterin \! Neuhausen, Bremerhaven
a) Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von
Beiträgen inVerzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung
ausgeschlossen werden;
ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.
b) Die Ungültigerklärung - - von Beschlüssen scheidet in der
Regel aus, wenn feststeh?, dass sich ein Besehlussmangel
auf das Abstimmuiiesereebnis nicht ausgewirkt . . hat: ander2
\crliili r\ sich ,/cducli Iiei ,ih\rerairgendcn Eingril-
- ~~
" ~~~
Anfechtbarkeit begründet. Der Senat hat bereits entschieden,
fin in den Kernhrreich e1riiirntart.r \lil~lied~rli;~l'irccli.
dass eine diesbezügliche Unterscheidung entbehrlich ist, wenn
te, die dazu führen, dass das ~eilnahme- und Mitwirdie
Klage - wie hier - nach $46 Abs. 1 Satz2 WEG fristgekungsrecht
eines Wohnungseigentümers in gravierender
recht eingelegt und begründet worden ist (Ufieil vom 2. Ok-
Weise ausgehebelt wird.
tober 2009 -V ZR 235108, BGHZ 182,307,314 ff. [=WuM
(BGH, Urteil vom 10.12.2010 V Zk'60110)
2009, 6861).
1 Zum Sachverhalt: Die Parteien bilden die im Rubrum
näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. $ 10
Nr. 4 der Teilungserklärnng (TE) lautet:
„DieVersammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit
Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug
ist, von der Teilnahme an der Eirentümerversammlune und
U
fällt die Wirkung obigen ~eschlusses."
2 Auf der Versammlung vom 11. Juli 2008 beschlossen die
Wohnungseigentümer den Entzug des Stimmrechts und den
Ausschluss derjenigen Wohnungseigentümer von der Ver-
sammlung, die mit ihren Hausgeldzahlungen mehr als einen
Monat in Verzug waren. Aufgrnnd dessen konnte die Kläge-
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011
rin nicht mehr weiter an der Versammlung teilnehmen. Mit ihrer
Klage wendet sich die Klägerin gegen sämtliche Beschlüsse,
die auf der Versammlung gefasst wurden. Hierzu
vertritt sie die Auffassung, die Entziehung des Stimmrechts
und der Ausschluss von der Versammlung seien ebenso nichtig
wie die nach ihrem Ausschluss gefassten Beschlüsse. Zumindest
aher seien sämtliche Beschlüsse für ungültig m erklären.
Darüber hinaus hat sich die Klägerin gegen Regelungen
gewandt, dieufeiyf ypengegangenen Versammlung
der Wohnungs~igeptümer.hescI1lossen
. .. .,.- ,,.: worden waren.
3 Das ~mtc&&cht Regensburg hat der Klage ganz überwie-
gend stattgegebenund- soweit im Revisionsverfahren noch
von Interesse - dieNichtigkeit sämtlicheram 1 1. Juli 2008 ge-
fassten Beschlüsse festgestellt. Auf die U. a. dagegen gerich-
tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht Nürnherg-
Fürth die Klage als unzulässig abgewiesen, soweit sich die
Klägerin gegen die Entziehung des Stimmrechts gewandt hat.
Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 4 bis 9,
10.1 und 12 bis 15 hat es für ungiiltig erklärt. Mit der nur in-
soweit zugelassenen Revision möchten die Beklagten in dem
Umfang der Zulassung eine Klageabweisung erreichen. Die
Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Ui-
re nicht fristgerecht eingelegte Anschlussrevision hat sie
zurückgenommen.
4 Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht ist der Auf-
fassunz, dass das Amtsgericht die am 11. Juli 2008 gefassten
~ ~
so dass die ~eschlüss~l~iglich für ungültigzu erklären sei:
en. Der Ausschluss der Klägerin sei rechtsfehlerhaft. 5 10Nr.4
TE sei unwirksam. Akzeptabel sei allenfalls eine Entziehung
des Stimmrechts. Der völlige Ausschluss von der Teilnahme
an Versammlunren greife in den unantastbaren Kembereich
~ ~~-~ -
auch bei einer Mitwirkung des ausgeschlossenen Mitgliedes
die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.
5 11. 1. Die Revision ist unbegründet. Die Vorinstanzen sind
zu Recht davon ausgegangen, dass die nach dem Ausschluss
der Klägerin gefassten Beschlüsse zu TOP 4 bis 9, 10.1 und
12 bis 15 keinen Bestand haben können. Dabei kann offen
bleiben, ob mit dem Amtsgericht davon auszugehen ist, dass
der rechtswidrige Ausschluss der Klägerin von der Ver-
sammlung und der Entzug des Stimmrechts zur Nichtigkeit
der ohne die Beteiligung der Klägenn gefassten Beschlüsse
führt oder ob dies - so das Benifuugsgericht - lediglich deren
6 a) Die genannten Beschlüsse sind rechtsfehlerhaft zustan-
de gekommen. Das Gesetz weist den Wohnungseigentümein
nicht die Befugnis zu, einem Mitglied der Gemeinschaft sein
Stimmrecht zu entziehen und diesen wegen Zahlungsverzu-
ges von einer Wohnungseigentümerversammlung ausm-
schließen. Zwar eröffnet $10 Nr. 4 TE diese Möglichkeit. Die
Regelung ist jedoch nichtig.
freie Hand, wie sie ihr ~erhältnis untereinander ordnen wollen
(std. Rspr, vgl. nur Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 -
V ZR 289105, NJW 2007, 213, 2145 [=WuM 2006, 7041
mwN). Diese Gestaltungsfreiheit gilt auch dann, wenn der teilende
Eigentümer Regelungen der Gemeinschaftsordnung in
der Teilungserklärung vorgibt. Schranken für den Inhalt der

Gemeinschaftsordnung ergeben sich jedoch aus den Grenzen
der Pnvatautonomie nach $5 134,138 BGB (Senat, Beschluss
vom 11. November 1986 - V ZB 1186, BGHZ 99,90,93 f.
[=WuM 1987,921; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., $ 10
Rn. 104; jeweils mwN). Darüber hinaus unterliegen von dem
teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen
einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für
allgemeine Geschäftsbedingungen geltendenVorschriften der
$9 307 ff. BGB (früher $$ 9 ff. AGBG) entsprechend anm-
wenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksich-
8 bb) Gemessen darau kann die Regelung der Teilungserklärung
keinen Bestand haben. Der Senat hat bereits entschieden,
dass die Gestaltuugsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen
dort endet, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung
der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird,
und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums
einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers
vom Stimmrecht verbietet. Hiergegen verstoßende
Regelungen sind nach $134 BGB nichtig (vgl. Senat,
Beschluss vom 11. November 1986 -V ZB 1186. BGHZ
99,90,94 [=WuM 1987,921 mwN). Erst recht ist ein allgemeiner
Ausschluss von Versammlungen der Wohnuugseigentümer
unzulässig, weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch
sein Stimmrecht genommen, sondern ihm daüber hinaus
die ebenfalls in den Kernbereich elemeiitarer Mitgliedschaftsrecbte
fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die
Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede
Einfluss zu nehmen (vgl. auch BGH, Urteil vom 13. Fehmar
2006 - I1 ZR 200104, NJW-RR 2006,831,832; Scheel
in HügelIScheel, Rechtshandbuch WEG, 3. Aufl., Teil 12 Rn.
81 f.). Dasselbe gilt im Gmndsatz auch für einen nur vorübergehenden
Ausschluss (BayObLG, NZM 1999, 77, 78
[=WuM 1999, 657 KL]; LG Regensburg, NJW-RR 1991,
1169; LG Stralsund, NJW-RR2005,313,314ff.; Elzer, ZWE
2010,234, 235; vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, $ 10 Rn.
36; Scheel in HügellScheel, aaO; aA ftir ein Ruhen des Stimmrechts
bei Zahlunesverzue wohl BauObLG. NJW 1965,821.
U -
V?: hliiii:liKoiiiiii-lI(iL1 I:iig,~lh~~r~ii. 5 ~iill., > 2.i \i'EG Kii.
0: Kick Iiii~id i : . I . 3. 1 9 25 Kii. .39: Ku-
Ii:ii J.,- S111iiiiirc~~iii~:~ii;1i h~i \'.~rlic:ci~
Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerher be-
stehen (Merle in Bannann, aaO, $24 Rn. 62 mwN; Scheel in
HügeUScheel, aaO, Ru. 81).
io b) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat,
schlägt der recbtsfehlerhafte Ausschluss der Klägenn auf die
nachfolgend gefassten Beschlüsse durch. Zwar scheidet eine
Ungültigerklärung in der Regel aus, wenn - wozu hier Fest-
stelluneen fehlen - feststeht, dass sich der Bescblussmaiirel
tigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von ,,: -man;; 11. Aufl., i23 &. 176 U. $ 24'~n. 94 &N; vgl. auch
Treu und Glauben ($ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. dazu Sei 1i.ir
Zum Sachverhalt: DieVerftigungskläger bewohnen mit ihren
\i.,iih.iti. \vLnii .i(~i-l~i.I~'r~ \\;.II~ ,IIc. -iol-111e11. D~r;Iiiiili~~~ii~ mindejährigen Kindern seit dem 1.2.2006 die EigentumseinerVersammlung
nicht gewährleistet werden kann, so etwa, wohnung. Eigentümer und Vermieter ist Herr J., der seit ~ e-
wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung
des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicherweise
störi (Merle in Bärmann, aaO, $24 Rn. 105 mwN;
vgl. auchBGH, Urteilvom 11. November 1965 - LIZR 122163, ZwischendenParteienistunter dem Aktenzeichen 13 C 66109
BGHZ 44, 245, 251). An dem erforderlichen versamnilungs- ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Bremen anhängig. Dort
spezifischen Bezug fehlt es'indessen, wenn ein Wohnungs- macht die Verfiigungsbeklagte im Wege der Einziehungsklaeigentümer
mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist. ge wegen titulierter Hausgeldansprüche gegen Herrn J. gepfändete
Mietzahlungsansprüche des Herrn J. gegen die Ver-
9 Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht gerechtfertigt, fügungskläger geltend.
wenn der Beitragsrückstand und die Dauer des Verzuges er-
Mit Schreiben vom 28.6.2010 informierte dieverfahrensheheblich
sind und der Wohnungseigentümer dadurch in schwer- vollmächtigte der Verfügungsbeklagten die Verfügungskläger
wiegender Weise regen seine Pflicht verstößt, durch Leistune
darüber, dass diese beschlossen habe, die Wohnung der Verfügungskläger
von denVersorguugseinnchtuugeu für Wasser,
Heizung etc. abzutrennen.
zuwirken. wies25 Abs. 5 AE 3 %%G zeigt, tritt ein Verlust
des Stimmrechts auch in solchen Fällen erst ein, wenn der he- Anfang Oktober 2010 stellten dieVerfügungskläger fest, dass
treffende Wohnungseigentümer - anders als hier - unter den die Stromzufuhr zu ihrer Wohnung unterbrochen worden war.
strengen Voraussetzungen des $ 18 WEG (dazu Senat, Urteil Den Veifügungsklägem gelang es, die Unterbrechung zu hevom
19. Januar 2007 -V ZR 26106, BGHZ 170,369,372ff. seitigen. Am 1. 11. 2010 stellten die Verfügungskliiger emeut
[=WuM 2007, 1551) rechtskräftig zur Veräußerung seines fest, dass die Stromzufuhr unterbrochen war. Dies geschah
Wohnungseigentums verurteilt worden ist. Selbst dann bleibt durch die Firma Elektro J. im Auftrag der Verfugungsbeklagjedoch
das Recht auf Teilnahme an Versammlungen bis zur ten.
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MlETRECHTZIZO11

In einem Tennin zu inündlichenVerhandlung zu dein Rechts- allein aus dem ihnen m Grunde liegenden Vertragsverhälmis
I ~i1r111i .\htciiIiei~ I . C t I III 3. I I. I I cr

gen einem Mitglied gegenüber berechtigt ist, wenn die Woh-
nung von diesem nicht selbst genutzt wird (bejahend: KG Ber-
lin, Urteil vom26.11.2001,Aktenzeichen 24 W 7101 [=WuM
2002, 1611; verneinend: KG Berlin, Urteil vom 26.1.2006,
Aktenzeichen 8 U 208105 [=WuM 2006, 1651; OLG Köln,
Urteil vom 15.03.2000, Aktenzeichen 2 U 74/99 [=WuM
2000,488)) kommt es vorliegend nicht an, da hinsichtlich der
Stromversorgung bereits gegenüber dem Wohnungseigentü-
mer J. kein Recht auf Unterbrechung der Versorgung besteht.
1. Der Beschluss einer Versorgungssperre ist zulässig nur
nach vorheriger Abmahnung und bei einem gravierenden
Leistungsrückstand, wovon regelmäßig auszugehen ist,
wenn der Wohngeldrückstand sechs Monatsraten ühersteigt.
Dabei muss die Abmahnung lediglich dem Vollzug
der Sperre. vorangehen, nicht schon einer nur vorhereitenden
kchlussfassung. -
Auf ein Zurückbehaltungsrecht kann sich die Verfügungsb
klagte nicht berufen, da dessen Geltendmachung im vorli
genden Fall unverhältnismäßig wäre.
Die Stromversorgung ist - anders als beispielsweise die Versorgung
mit Wasser und Gas - nicht Bestandteil des Versorgungsvertrdgs
der Verfügungsbeklagten mit entsprechenden
Versorgungsunternehmen, die über die Gemeinschaft mit den
einzelnen Wohnunesei~entümem abgerechnet werden. Viel- U U
mehr ist die Versorgung mit Strom d&ch einen von der Verfüeun~sbeklaeten
unabhaneipen Vertrag der Verfüennesklä- U " U ~- - - "
ger mit der S. geregelt. Daher lasst sich bereits die Frage stellen,
was die Verfügungsbeklagte hier überhaupt zurückbehält,
rsorgungssperre kann auch dann die Stromzuder
betroffene ~ i t ~ i ~ zwar ~ ~ t
den Strom direkt von dem Stromversorgungsunternehmen
bezieht und dieses auch ihm gegenüber direkt ahrechnet,
die Stromleitung, die zu der Sondereigentumseinheit
des Miteigentümers führt, jedoch im Gemeinschaftseigentum
steht.
3. Gebäudehestandteile stehen gemäß 8 5Ahs.l WEGnur
dann im Sondereigentum, wennsie sowohl in einem funktionalen
als auchineinemräumlichenZusammenhanemit
der %ndereigentnmseinheit gemäß B 3 Ahs.1 ~ ~Gstehen
und wenn ihre Verändemng, Beseitigung oder Entdenn
weder ist sie dem Eigentümer J. auf Grund des durch fernung allenfalls zu einer noch hinzunehmenden Beeindie
Gemeinschaft bestehenden Rechtsverhältnisses zur Lie- trächtigung führen würde.
ferung von Strom noch ist der Eigentümer der Verfügungsbeklagten
zur Zahlung der auf die Stromversorgung entfallenden
Kosten verpflichtet. Ihre einzigeVerpflichtung besteht
darin, die entsprechenden hausintemen Leitungen zur Verfügung
zu stellen. Auf das vom einzelnen Mitglied geschuldete.
Hausgeld, womit der Eigentümer J. zwar möglicherweise
in erheblichem Maße in Verzug ist, entfällt dementsprechend
4. Demnach steht eine Stromleitung. die von einem ge- . .
iiieiiirchal'tlicheri Ziililrrr~~uni iin '~cllrr dfi ~kaiiirin-
\cli;iFtlirhcn \ii\icuk~iis durcli da\ (;rbiiiidc iii eiiie Soridereigentumseinheit
führt, auch dann nicht im Sondereigentum,
wenn sie ausschließlich der Stromversorgung
dieser Sondereigentumseinheit dient.
auf die Nutzung der Leitung allenfalls ein minimaler Bruchteil.
Die Folge der Zurückhaltung des Leitungsnutzungsrechts
(LG MünchenI, Urteil vom 8.11.2010 - 1 S 10608110)
führt demgegenüber zu der ganz erheblichen Folge, dass die
Verfügungsklager die ihnen von der S. geschuldete Stromversorgung
nicht mehr nutzen können. Unter Berücksichtigung
des Umstands, dass die Verfügungsbeklagten das Leitungsrecht
unter Geltendmachung eines Ziuuckbehaltungsrechts
vorenthalten und damit in ein Vertragsverhältnis, an
dem sowohl sie als auch der Eigentümer J. ansonsten vollkommen
unbeteiligt sind, eingreift, kann aber nicht mehr als
ve~hältnismäßig angesehen werden. Dies gilt auch dann, wenn
Zum Sachverhalt: Am 30.11.2009 beschlossen die Eigentümer
mehrheitlich die Verhängung einer Versorgungssoerre
eeeen den Kläger zu 3) u. a. auch bezüelich der Strom-
L ~ - -
zufuhr, wenn mehr ac sechs wohngeldraten Offen wären und
die Maßnahme vier Wochen vorher durch eingeschriebenen
Brief angedroht würde.
Gegen den Beschluss wenden sich die Kläger, die selbst Verdie
Zurückhaltung anderer Versorgungsleistungen wie die Uuterhrechung
der Gas- oder Wasserleitungen nur mit wesent- ge abgewiesen.
lich höherem Aufwand betrieben werden kann und die Unterbrechung
der Stromzufuhr das einfachste Diuckmittel dar- Aus den Gründen: 11. Die zulässige Berufung der Kläger ist
stellt.
unbegründet. Das Amtsgericht hake ~nfechfungsklage ge-
Schließlich sind auch weitere Störungen zu besorgen. DieVerfügungsbeklagten
haben die ~tromz;fuhr sowohr~nfang Oktober
als auch Anfang November unterbrechen lassen. Des
Weiteren hat die ~erf\gung~heklagte eine Unterlassnngserklärung
auf Anforderung nicht abgegeben, so dass Wiederholungsgefalir
besteht.
een den Beschluss. wonach eineVersoreungssoerre bezüglich
U - U & V
aller Versorgungsleitungen bezüglich der Sondereigentumseinheit
des Klägers zu 3) durchzuführen sei, wenn mehr als
sechs Wohngeldraten offen sind und die Maßnahme vier Wochen
vorher durch eingeschnebenen Brief angedroht wird, zu
Recht abgewiesen. Denn der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer
Verwaltung. Auf die zutreffende, in jeder Hinsicht
Schließlich haben die Verfügungskläger auch einen Verfügungsgrund
hinreichend glaubhaft gemacht. Ein solcher ergibt
sich bereits aus der Natur des beantragten Unterlassungsanspruchs.
Da die Verfügbarkeit von Strom in der heu-
Entscheidungim ~au~tsacheverfahrennicht zumutbar. Etwas
anderes ergibt sich auch nicht daraus. dass es den Veifüüberzeugende
Begründung im Urteil des Amtsgerichts wird
Bezug genommen.
1. Rechtsgmndlage für dieVersorgungssperre ist 5 273 BGB
(BGH NZM 2005,626,627 [=WuM 2005,5401; KG NZM
2001,761,762 [=WuM 2001,4561): Danach ist die Gemeinschaft
grundsätzlich berechtigt, von ihr erbrachte Versor-
2. Eine Abmahnung vor der Beschlussfassung war nicht erbeseitigen
forderlich. Es reicht, dass in dem Beschluss vorgesehen ist,
dass eine solche vier Wochen vor der tatsächlichen Verhän-
Mitgeteilt von Frau Richterin N. Berlekamp, Bremen
Hinw. d. Red.: S dazu LG MunchenI WuM 201 1, 128 (in
gung der Versorgungssperre zu erfolgen hat. Die Abmahnung
muss lediglich dem Vollzug der Sperre - nicht schon der einen
solchen nur vorbereitenden Beschlussfassung - vorausdiesem
Heft)
gehen (BGH NZM 2005, 626,627 [=WuM 2005, 5401). Ei-
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011

dann letGlich zwei im Wesentlichen inhaltsgleiche ~es~hlüs-
se (Abmahnbeschluss, Durchführungsbeschluss) gefordert
würden.
3. Der Beschluss ist auch verhältnismäßie. Die Versoreunes- " "
sperre ist ein gravierender Einschnitt fürden betroffenen Eigentümer.
Sie ist daher nur bei einem erheblichen Leistunes-
~ ~ -~
nickstand zulässig. Ein solcher liegtjedoch regelmäßig - und
auch hier - vor, wenn ein Wohngeldrückstand von sechs Monatsraten
angehäuft wurde (BGH NZM 2005, 626, 627
[=WuM aaO1, SpielhauertThen, WEG, 9 15 Rz. 15).
4. Der Eigentümergemeinschaft war es entgegen der Meinung
der Kläger auch möglich, die Sperre auch auf die Stromver-
sorgung zu beziehen.
a) Zwar ist insoweit zu beachten, dass der Kläger zu 3) den
Strom nicht üher die Gemeinschaft, sondern direkt vom
Stromversorger S. bezieht und auch in diesem Verhältnis di-
rekt - ohne Zwischenschaltung der WEG - abgerechnet wird.
Die Sperre des Strombezugs ist so gesehen also grundsätz-
lich kein Zurückbehalten einer Leistung der WEG und kann
somit insoweit nicht auf 9: 273 BGB gestützt werden (Nie-
denführ, in: NiedenführlKümmelNandenhouten, WEG, 9.
Aufl., 9 28 Rz. 196; Riecke, in: RieckeISchmid, Anh zu $ 13
Rz. 101).
h) Das bedeutet aber nicht, dass die Versorgungssperre dies-
bezüglich rechtswidrig wäre (vgl. Niedenführ, in: Nieden-
führlKüinmelNandenhouten, WEG, 9. Aufl., $ 28 Rz. 196:
,,regelmäßig").
Denn möglich ist die Versorgungssperre, wenn und soweit
die Stromlieferung über eine im Gemeinschaftseigentum ste-
hende Leitungsanlage erfolgt (BärmannlKlein, WEG, ll.
Aufl., $ 10 Rz. 273). Dann liegt namlich eine Leistung der
WEG darin, dass sie den Eigentümern diese Gemeinschafts-
leitungen zur Verfügung stellt (BärmannIKlein, WEG, 11.
Aufl., B 10 Rz. 273). Diese eigene Leistung kann die WEG
gemäß $ 273 BGB zurückhalten (BärmannlKlein, WEG, 11.
Aufl., $ I0 Rz. 273). Letzteres gilt unabhängig davon, ob der
Stromversorger im Verhältnis zur WEG oder direkt mit dem
Sondereigeniümer abrechnet: Die Zurverfügungstellung des
Leitungsnetzes wird von der Frage, wem gegenüber der
Strombezug abgerechnet wird, nicht berührt. Im übrigen wer-
den die (1nstandhaltungs)Kosten der WEG für das Leitungs-
netz freilich im Verhältnis der WEG zum Kläger zu 3) ahge-
rechnet; der Stromversorger hat damit nichts zu tun.
Diese Sichtweise wirddurch die von den Klägern zitierte Ent-
scheidung des Kammergerichts (KG N R 2010,13 [Az. 8 U
1051091) bestätigt. Das Kammergericht hat in der Entscbei-
dung, mit der es die Unzulässigkeit eiger Versorgungssperre
begründete, nämlich ausdrücklich darauf abgestellt, dass der
dortige Antragsgegner den Antragsteller zu keinem Zeitpunkt
mit Wasser versorgt „oder auch nur die Leitungen hierfür zur
Verfügung gestellt" hatte. Im Urnkehrschluss lässt sich dem
re rechtfertigen kani. Dazu passt, dass dag~ammer~erici>t in
der Entscheidung vom 21.05.2001 (NZM 2001, 761 f.
[=WuM 2001,4561) die Anwendung des 9: 273 BGB damit
begründete, dass die Gemeinschaft dem Eigentümer die Versorgung
,,über die im Gemeinschaftseigentum gelegenenversorguugsleitungen"
verschaffte.
C) In vorliegendemFall stellen die Stromleitungen, die zu den
Sondereigentumseinheiten führen, Gemeinschaftseigentum
dar. Die Gemeinschaft stellt somit diese Leitungen den Ei-
gentümern zur Verfügung; diese Leistung kann sie gemd
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011
$ 273 BGB zurückhalten und so die Stromversorgung einer
Sondereigentumseiuheit stoppen.
(1) Gemäß $5 Abs. 1 WEG gehören zum Sondereigentum die
zu den Räumen gemäß $ 3 Ahs. 1 WEG gehörenden Bestandteile
des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt
werden können. ohne dass dadurch das Gemeinschafts-
ntum gemäß $5 Abs. 1 WEG
1s auch ein räumlicher Zu-
sammenhang niit deri.Sondereigentumseinheit gemäß 6 3
hinzunehmenden Beeinträchtigung führen (BännannIArmbrüster,
WEG, 11. Aufl., $ 5 Rz. 22).
(2) Demnach stehen die Stromleitungen, die vom gemeinschaftlichen
Stromverteilerraum im Keller in die jeweiligen
Sondereigentumseinheiten führen, nicht im Sondereigentum.
(a) Zwar liegt der nach $ 5 Ahs. 1 WEG erforderliche funktionale
Zusammenhang vor, weil die Stromleitungen ab dem
Verteilerraum direkt und ausschließlich zu der Sondereigentumseinheit,
die sie versorgen, führen. Die jeweilige Stromleitung
dient also nur der betreffenden Sondereigentumseinheil.
(b) Jedoch fehlt es am räumlichen Zusammenhang mit der
Sondereieentumseinheit. Die Stromleituneen starten nämlich
U
im gemekschaftlichen Verteilungsraum im Keller. Ein räumlicher
Zusammenhang besteht insoweit also mit dem im notwendigen
Gemeinschaftseigentum stehenden Verteilerraum,
iii.+ii ;th,,r iiiii Ji.11 .,ni>pr~,.h.,iiJiii S~indcr~~igeiiriii~~~c~~~li~
i:ii. lii%ii\rcii iiiiicr~:liciilst .i:li .li: \i,rli~yciiJc I~.illL~rii~tr.l-
I..III>II ~~ii~~:Iicidc~~~l v5,n ,I.~iijL~iiig~~ii I~.il.cii. 111 Jciit~i~ LIIII Jic
I.i~ci.iiiiii~\i~rl~~Ii~~~~~~~
voii I.~~iii.i~.'i~ii " " 2c.hi. dic iii .Icii \V.iiiden
einer Sondereigentumseinheit verlaufen, nachdem sie von
den Hauptleitungen abgezweigt sind.
(C) Überdies ist es auch nicht möglich, die betreffenden Stromleitungen
zu verändern, beseitigen, entfernen. ohne die ande-
"
schaftlichen ~erteiler&n startenden Leitung würde einen
veiändening des ~emeinschaftsei~entumsdarstellen.
111. 1. Die Kostenentscheidung bemht auf $ 97 I ZPO.
2. Die Revision war gemäß 9: 543 Abs. 1 Nr. 1, Ahs. 2 ZPO
nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche
Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts
.,Jet /iii SI;IIC~LII~ ciiicr L ~III~I~IIII~II:~~ I.h~~iJon~ ,I:. Kci :~i.iii\:c.ri:lii\ iii:lii ?iiqorJcrliih i\i. I:,
giiig iiir iiiii JIL. .Aii\\.~iiJiing .iii:rh..nni~,r R~~;lit~griiiiiI~.ti~.~
.tu1 :iiicii reiiicii l~.'~ii~cli.~li. I,, 2.111 ~:IIIILIII. .Iic v~~~li:~cii~le
Fallkonstellation unter $ 273 BGB und unter 5 5 Ahs. IuWEG
zu subsumieren, wobei die vom BGH zur Versorgungssperre
festgelegten Grundsätze herangezogen wurden.
3. Eine Entscheidung üher die vorläufige Vollstreckbarkeit war
nicht veranlasst, daein ~ecbtsmittebgegen das Urteil nicht
mehr eeeehen ist. Die Revision wurde nicht zueelassen. Die
~icht~u~ssungsbeschwerde ist gemäß $5 62 ~ bs. 2,43 Nr. 4
WEG nicht gegeben.
4. Die Streitwertfestsezung für die Berufungsinstanz [5000
EUR] ergibt sich aus $49a GKG.
Mitgeteilt von RiLG Dr. Tetenherg, München
Hinw. d. Red.: S. dazu AG Bremen WuM 201 1, 126 (in diesem
Heft).
U

1. Messgeräten, deren Eichgültigkeit abgelaufen ist,
kommt dieVermutung der Richtigkeit nicht zu (Anschluss
an BGH, Urteil vom 17.11.2010 -VUI ZR 112110 - WuM
2U11.21). In rinciii Scliadcn,ersat/anspriirh gegen dcii
Ver\ialtrr uegcii i'nl$rhcr iio.;trnvcrteilung iiiuss gltkich-
~iaihl dcr (;~scliiidigte als .\nspruclistrllcr die Iiiirichtig.
krit dcr .\hrcclinunc 11ea.ciwn. Iii\vieurit sich der *I\ SrhS-
~ ~ ~~ ~ ~ ~~- ~ ~
eichtenMessgerät abgelesenenVerbrauchswerten kommt diese
Vermutung nicht zu. In diesem Fall muss bei einer Abrechnung
nach der Heizkostenverordnnng die Richtigkeit der
abgelesenen Werte zur Uberzeugung des Tatrichters nachgewiesen
werden. Diese Beweislastverteilung giltjedoch nurfür
die Heizkostenabrechnung, insbesondere für die Heizkostenabrechnung
zwischen Mieter und Vermieter.
Geht es-jedoch gqS$lladensersatzansprüche gegen den Verwalt,er
wege&&@ung seiner Sorgfaltspflicht bei der Ko-
.:sten~,&rteilung, so verbleibt es bei dem Grundsatz, dass der
- - ~ ~
Gesthädigte den Schaden darzulegen und eeeebenenfalls zu
diger in Anspruch genommene Ahrechner seinerseits auf
hc~\!?i~~~ti 11x1 l):r .\i~q~r~i:h~~.!Ilcr \J 111 .1:1i hier ~t:,tiil~~lt +-
die Ablesewerte ungeeichter Zähler berufen kann, bleibt
r.,J., ni;lit :,i.i.lit \hl~,\e\icnc \OII Je11 iiiilit ~i.~iLIii,~ii ~--- Ale,- ~
offen.
sgeräten berufen, sondern behauptet gerade deren Unrichtig-
2. Ein Wohnungseigentumsverwalter, der in der Eigentü- keit. Wenn aber den Ablesewerten keine Aussagekraft beigemerversammlung
ohne ausreichende Uberprüfung un- messen wird, so muss der Anspruchsteller andere Tatsachen
richtige Tatsachenhehauptungen aufstellt, haftet auf Scha- vortragen, aus denen sich sein Schadensersatzanspmch ergedensersatz,
wenn aufgrund der unrichtigen Darstellung hen könnte. Ob sich gegenüber einem solchenVortrag der in
ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird. Anspruch genommene seinerseits auf die Messwerte bemfen
(OLG München, Beschluss vom 13.1.201 1 - 32 Wx 32/10) kann, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, da hereits
seitens der Antragstellerin keine ausreichenden Tatsa-
Zum Sachverhalt: Die Antragstellerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft,
machte gegen die Antragsgegnenn
als frühereVemalterin Schadensersatzansprüche geltend. Verfahrensgegenständlich
waren im Rechtsheschwerdeverfahren
chen für das Vorliegen eines bestimmten Schadens vorgetragen
sind. Auch Anhaltspunkte, die bei einer Ermittlung von
Amts wegen (5 12 FGG a. F.) zu einer derartigen Sachaufklämng
führen könnten, sind nicht gegeben.
nur noch behauptete Ansprüche derAntragstellerin wegen unrichtiger
Heizkostenabrechnung sowie wegen nutzloser Aufwendungen
zur Beseitigung von Nässeeintritt.
Die Antragstellerin kann ihren Schaden auch nicht in der Weise
berechnen, dass sie das Ersatzverfahren nach $ 9a HeizkV
anwendet. Dabei kann es dahinstehen, ob auf eine Fallgestal-
Zwischen der Antragstellerin und dem Bezirk 0. bestand ein tung, wie dievorliegende, wo heide Parteien Heizungshetrei-
Vertrag, der die gemeinsame Nutzung der Heizungsanlage mit ber sind, die Heizkostenverordnung überhaupt Anwendung
dem benachbarten Gebäude des B. B.W. regelte. Nach diesem findet. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, läge ein Fall des
Vertrag wurde die Antragstellenn geschäftsführend für die Be- § 9a HeizkostenV nicht vor. Eine unterlassene Eichung ist
lange der Heizanlage tätig und rechnete gegenüber dem Be- nämlich kein zwingender Grund im Sinne des $ 9a Heizkozirk
0. jahrlich nach Verbrauch ab. Der Verbrauch wurde über stenV (LG Köln ZMR 2008,460; Schmid, Handbuch der Miet-
Wärmemeneenzahler erfasst.
U
Nachdem zu Testzwecken zur Beseitigung der Nasseprohlematik
Schienen eingebaut wurden, beschloss die Eigentümerversammlung,
an allen betroffenen Fenstern derartige
Schienen einzuhauen. Zwischen den Beteiligten war streitig,
ob von der Antragsgegnerin oder von einem anderen Miteigentümer
die Erklämng abgegeben wurde, dass die testweise
nebenkosten. 1 I. Aufl., Rn. 6206h). Die Antragsoegnerin wä-
.,Ure
deshalb, abgesehen von allen anderen Bedenken, bereits
deshalb nicht berechtigt gewesen, unter Anwendung des 8 9a
HeizkostenV abzurechnen. Es kann deshalb nicht als Schaden
angesehen werden, dass die Verwalterin dem Bezirk 0.
weniger in Rechnung gestellt hat, als dies bei einer Abrechnung
unter Anwendung des 59a HeizkostenV geschehen wäre.
eingebaute Schiene da; geführt hahe, dass Nässeeintntt nicht
mehr vorhanden sei.
Das Landgericht hat die Anträge im noch verfahrensgegenständlichen
Umfang abgewiesen. Hiergegen richtete sich die
sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.
h) Keinen Bestand haben kann das Urteil allerdings, soweit
es die Nässeschienen betrifft. Zwar ist dem Landeericht da-
U
nn mzustimmen, dass die Antragsgegnerin nicht gehalten war,
den Erfolg der Maßnahme durch einen Sachversthdigen feststellen
zu lassen. Die Antragsgegnerin hat ihre Verwalterverpflichtungen
jedoch dann verletzt, wenn sie ohne eigene Überprüfung,
sozusagen „ins Blaue hinein" behauptet hat, dass
hlGh es erfolglos.
L die Testanbnugung dazu geführt hat, dass nunmehr ein Nässeeinhitt
nicht erfolgt. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt,
Aus den Gründen: Das Verfahren ist in formeller Hinsicht
nach fniherem Recht m behandeln, in materieller Hinsicht ist
jedoch neues Recht anzuwenden ($ 62 WEG).
1.. .I 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält nur teilweise
der rechtlichen Nachprüfung stand. Hinsichtlich des behaupdass
es genügt hahe, dass sich die Verwaltung durch Rückfrage
bei dem Eigentümer oder durch eigene Beobachtung
über den Erfolg der Maßnahme informierte. Dazu, dass dies
geschehen ist, hat das Landgericht jedoch keine tatsächlichen
Feststellungen getroffen. Dass das Landgericht sich damit
überhaupt auseinandergesetzt hat, ist wohl darauf zutückzuteten
Schadensersatzanspniches wegen unrichtiger Ahrechnung
der Heizkosten &eist sich das ~echtsmittel als unbegründet.
Abgesehen von anderen Fragen kann der Antraeführen,
dass die Antragstellerin hehauntet hat. , die Antrazs- ~~.z
gzgneAn habe wider bisseres Wissen Oder zumindest ungep~ft
behauptet, die Testinstallation sei erfolgreich gewesen
stellerin ein Schadenser~atzans~nich deshalb nicht zuerkannt
werden, da keine hinreichenden Tatsachen dafür vorliegen.
(...). Die Ahfassung des Protokolls ist hier nicht eindeutig.
Nach der äußeren Darstellung des Protokolls spricht viel dafür,
dass und in welcher Höhe der Antragstellerin ein Schaden&t:
standen ist.
dass die Äußerung; dank des Wasserahlaufhleches sei die
Decke am Testfenster jetzt trocken, eher dem Wohnungs-
Der Senat schließt sich der Rechtsprechung des BGH an (Urteilvom
17.11.2010-VIIIZR 112/10 [WuM2011,21]), wonach
der Ablauf der EicMrist nicht dazu führt, dass die festgestellten
Werte ohne Bedeutung sind. Allerdings kommt die
eigentümer R. als der Antragsgegnerin zuzuordnen ist. Hierzu
sind jedoch weitere tatsächliche Feststellungen, gegebenenfalls
duich Einvernahme der an der Eigentüme~ersammlung
beteiligten Personen, erforderlich.
Vermutung der Richtigkeit bei einer Heizkostenabrechnung
nur geeichten Messgeräten zu. Den von einem nicht mehr ge-
Trifft nämlich die Behauptung der Antragsgegnerin zu, dass
nicht sie, sondern der Eigentümer R. diese Äußerung getan
WOHNUNGSWIRTCCHAFT UND MIETRECHT 212011
. L

hat, so fehlt es an einer pflichtwidrigen Handlung der An-
tragsgegnenn. Wurde die Außerung jedoch von der Antrags-
gegnenn getan, ohne dass diese sich über die Richtigkeit der
Angaben hinreichend kundig gemacht hakte, so liegt eine
Pflichtverletzune der Antraeseeenenn vor. Der Verwalter ist
es aus, dass er Angaben „ins Blaue hinein" macht. Werden
falsche Angaben ohne rechtfertigenden Grund gemacht, so begründet
dies eine Schadensersatzpflicht des Verwalters dem
Grunde nach. Demgegenüber vermag die Argumentation des
Landgerichts nicht zu überzeugen, dass der Wohnungseigentümer
S. erst nach dem Beschluss bestätigt hat, dass die Fenchtiekeitsschäden
nur noch eingeschränkt vorhanden seien. Zum
e;iicii i%t c l i ~ w ii>,litr.t$li..l~~
:\ul~eiiiiig i ii~lii
h;~ii.:~l iiir .lie
1.rkl.iriiiii ,l?r \'cr\\.ili?riii iii .I.T Eir~~iiiuiii:i\~ci.:t~iiniI.ins.
zum anderen hat der ~ohnungseige&mer S. eben nicht bg
richtet, dass die Schäden beseitigt sind, sondern dass die
Feuchtigkeit nur noch eineeschränkt vorhanden sei. Schließ-
~tiiii 4. Okitih.,r ?OilS crliohcii. d.>n \\:ir LI..,. dir Eiit/~ic Je,
Eigentums und des Stimmrechts der Kläger m 1 ., m 3.,& 4.
und zu 5. (TOP 1A) mehrheitlich beschlossen worden. Das
Amtsgericht hat die Prozesse verbunden; die Beklagten wurden
durch die (ehemalige) Verwalterin als Streithelferin unterstützt.
Mit Urteil vom 3. März 2009, berichtigt durch Be-
>~.hIii,, \oiii .;. hl:ir/ 2009. h.,t J., .\iiiI~g~~ri:lit ,IIC ~,ii;,~~rii-
iciicii 13:~:Iilu~~: uhc~r\vit~eiiJ iur ~iiivuliis :rkI~n 1'1'01' I .\,
TOP 4 ~~bberufung/~eu~stellung des ~&altun&beirats>;
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MlETRECHT2l2011
TOP 8 und TOP 9 ); die Klage der Kläger zu 1. und
2. betreffend TOP 1B (Ablehnung der von den Beiräten übersandten
Tagesordnung) sowie die Klaee der Kläeer zu 4. und
5 hr.treiiciiJ TOP 2 iCi~iieliiiii~uii~ .[er I.ilire~:ilirc~liiiiiii~
?I107 nur,Ieii ;IIIC,Y\ i~,\cii. 1)ic K,~\t:ii Rc~:Iit~~ircit, urden
zwischen den~lä~ern zu 4. und 5. sowie der Streithelfenn,
insofern gestutF1 anf.,$.49Abs. 2 WEG (grob fahrlässige
HerbeifÜhr~ng&~~~~a,~~lys~e~
TOP 1 A), verhältnismäßig
aufgeteilt; depStreitwert wurde unter Anwendung des 5 49a
GKG auf insgesamt ~. 170.200 . £festgesetzt.
(iegeii ~ ic KO,I~III~:I~~~~ILII~~
\SI\% i: .IIC I~c~i~..t7uiig tle, Streitncri,
h:ti Jic Str~~itIi~~1i:rin ,~)ic~n~$c, 13:~~li\\.~ril~~ :inc:Ic?i:
die (ehemiiligen) ~rozessbe~ollmä'chtigten der ~ekla~reu Ca:
ben Streitwertbeschwerde aus eigenem Recht einzelezt. Das
U U
Landgericht Koblenz - Einzelrichter - hat mit Beschluss vom
4. November 2009 den ,,Gesamtstreitwert des erstinstanzli-
chenverfahrens" auf inseesamt 182.536.75 € festeesetzt: über
- - -
führt haben. wenn das Landgericht ,,davon aGgehtu, dass die - e;schie&n werden (Verfügung BI. 295 GA). Auf entspre-
Beschlussfassung über die Maßnahme ganz maßgeblich von chende Gezenvorstellunzen hat das Landeericht - Einzelder
Darstellung des Miteigentümers R. beeinflusst wurde, so nchter - mit Beschluss vom 23. Dezember 2009, berichtigt
schließt dies eine Kausalität der Erklärung der Verwaltung, durch Beschluss vom 27. Januar 2010, die weitere Beschwerde
so sie abgegeben wurde, nicht aus. Eine maßgebliche Beein- zugelassen, die nachfolgend von beiden Beschwerdeführern
flussung durch R. schließt nämlich die Beeinflussung durch jeweils eingelegt wurde. Nach Rückleitung durch den Senat
die Verwaltung nicht ans, sodass es an einer Kausalität der hat das Landgericht - Einzelrichtenn mit Beschluss vom 9.
falschen Angaben der Antragsgegnenn nicht fehlen würde. März 2010 das Beschwerdeverfahren zur Abhilfeentscheidung
Mitgeteilt von RiOLG Dr. Stoll, München
wegen grundsätzlicher Bedeutung auf die Kammer übertragen.
Das Landgericht - Kammer - hat sodann mit Beschluss
vom 12. März 2010 der weiteren Beschwerde der (ehemaligen)
Prozessbevollmächtigten der Beklagten teilweise abgeholfen
und den Streitwert auf insgesamt 212.404.15 £ fest-
1. k:ine Partei (auch der \rbciiiiiter\cnientj kann in der gesetzt; im Übrigen wurde den Rechtsmitteln der Beschwer-
Regel alleiii iiiit deiii Ziel der Iler;~b~rt/uii~ des Streit~verts deführer nicht abgeholfen.
I~r~rli~verdc einlegeii. I.:iiie .\usn;ihmc gilt, wenn mit der Die Streithelferin verfolgt die Überprüfung der Auslegung und
rrstrehtcn Nculislset~uiie der k:iiirclstrcitucrte ruelcich Anwendung der Wertvorschrift des g49a Abs. 1 GKG durch
eine Verbesserung der im~ahmen der ~ostengru~dent- die Instanzgenchte. Der Streitwert für das vorliegende Wohscheidung
auferlegten Kustenquote erreicht werden soll. nungseigentumsverfahren müsse sachgerecht auf insgesamt
2. Bei der Streitwertbemessung . . in Wohnungseieentums- .. .. 170.821,49 € einschl. der nicht angegriffenen Wertfestsetwchm
ist driii festgesetzt werden, wobei insofern die in
ealieii tQ4'h (;li(;l eine I11tcre~sen~hwä~u118 - nach *eiiieni der angefochtenen Entscheidung ausgeworfenen Einzelstreitpflichtgemäßen
~rmessen übertragen. Das Beschwerde- werte für TOP 1 auf 34.000,00 £ zu vermindern („unterste
gericht hat die Entscheidung des Prozessgerichts in vol- Stufe des Entziehungsvorhabens"; Entzue lediglich des
lem Umfang nachzuprüfen und gegebenenfalls zu ändern.
Im Verfahren der weiteren Beschwerde beschränkt sich
, ..
die Nach~rüfunz hingegen regelmäßiz darauf. ob das Be- burger Formel"; Addition des ~lägerinteresses zuzüglich 25
schwerd&erich~das ilhm zustehende ~rrmesse~iiberha~~t v.H. des Interesses der übrigen Wohnungseigentümer ), für
ausgeübt, die gesetzlichen Grenzen eingehalten und alle TOP 4 auf 5000,00€ (wie AG), fürTOP 8 auf 4173,55 € (Anwesentlichen
Gesichtspunkte in einer dem Zweck der Er- satz des Zahlbetrages) und für TOP 9 auf 20.000,00 € (Komächtig~ngsgrundla~e
Rechnung tragenden Weise ein- stenaufwand für Austausch der Zahlereinheiten) zu erhöhen
bezogen hat. ,.,~ ,
seien.
(OLG Koblenz, Beschluss vom 30.8.2010 - 1 W 54/10) Die (ehemaligen) Prozessbevollmächtigten der Beklagten erstreben
eine Streitwertfestsetzung auf insgesamt 247.734,69 €.
Zum Sachverhalt: Das Beschwerdeverfahren betrifft die Die Einzelstreitwerte seien für TOP 2 auf 107.497,94 € (sog.
Streitwertfestsetzung in einem Wohnungseigentumsverfah- „Hamburger Formel"; Addition des Klägerinteresses zuzügren.
lich 25 vH. des interesses der übrigen Wohnungseigentümer),
für TOP 1B auf 1000.00 € („eminente Bedeutung der vom
L):c Kl.t$er li.ttic~ii ~.,\\c,il .\ii~r.~Iiiiii~g~hl~~g.~~i :ig~,ii h.,-
~tiiiiiiitc 13e~;lilu~~c Jei M'~,Iiiiiiii~,.~igci1ti11ii~r~er~iliiiiiiliiii~
Aus den Gründen: 11. Die Rechtsmittel der Beschwerdefüh-
rer bleiben ohne Erfolg.
auch i i Übrigen zulässig.
Das Landgericht hat die weitere Beschwerde wegen der
grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden

Frage - Anwendung und Auslegung des §49a Abs. I GKG -
zugelassen; hieran ist der Senat gebunden (§ 66 Abs, 3 Satz4
Halbsatz 1, Abs.4 Satz1 i.Vm. $68 Abs. 1 Satz5 GKG, vgl.
BGHZ 154,200 ff. = NJW 2003,1254).
Der Streithelferin fehlt es auch nicht an der notwendigen -
umfassenden - Beschwer. Es trifft zwar zu, dass eine Partei
(und damit auch der Nebenintervenient) in der Regel allein
mit dem Ziel der Herabsetzung des Streitwerts Beschwerde
einlegen kann (BGH NJW-RR 1986,737; Oberlandesgericht
Koblenz, Beschluss vom 6. März 2002 - 5 W 100102 - = Jur-
kehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf
seiner Seite Beigetretenen übersteigen (Satz3; absoluter
Höchstwert). Das Gesetz bezweckt hiermit, zur Gewährlei-
stung des verfassungsrechtlich verankerten Justizgewährlei-
Beteiligten (BT-Drs. 161887 5 20gff.; OLG Saarbrücken
NZM2010,408 f.) Im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben ist
dem Gerichtzu~ Streitwertbemessung eine Intercssenabwä-
,gung~ch:ieini:&pfliE%tgemäßen Ermessen übertragen (vgl.
Büro 2002.310). Die Beschwerdeführerin begehrt hier aller- -., :.Hartmhn, Kostengesetze, 40. Auflage 2010, GKG $ 49a Rn.
dings betreffend die Einzelstreitwerte zu TOP 2, TOP 4, TOP 2 und 8). Das Beschwerdegericht hat die Entscheidung des
8 undTOP9 jeweils eineErhöhung, was imrechnerischenEr- Prozessgenchts in vollem Umfang nachzuprüfen und gegegehnis
- unter Benicksichtigung der zu TOP 1A begehrten benenfalls zu ändern (arg. e $ 63 Abs. 3 GKG; vgl. Herget
deutlichen Mindemg gegenüberderAusgangsentscheidung a. a.0. 9 3 Rn. 13). Im Verfahren der weiteren Beschwerde
zu einer leichten Erhöhung des Gesamtstreitwerts führen wür- kann indessen nur (noch) gerügt werden, dass die Entscheide.
Mit der Neufestsetzung der Einzelstreitwerte verfolgt die dung des Beschwerdegerichts auf einer Verletzung des Rechts
Streithelferin aber im Kern, was das Landgericht übersehen i.S.d. $§546, 547 ZPO beruht (8 66 Abs. 4 Satz2 i.Vm. 68
hat, eine für sie günstigere Kostenverteilung im Hauptsache- Abs. 1 Satz 5 GKG). Die Nachprüfung der angegriffenen Wetverfahren
(Beschwerdebegündung vom 16. April 2009). Der festsetzung durch den Senat hat sich daher regelmäßig darauf
Kostenentscheidung im amtsgerichtlichen Ausganesurteil zu beschränken, ob das Beschwerdegericht das ihm zuste-
- o~
~~~,
~ - -. -- - ...
Anwendung des $49 Ahs. 2 WEG ausschließlich die Kosten
des Rechtsstreits zu tragen hat. Dies wird im gesonderten Be-
schwerdeverfahren noch zu überprüfen sein (zum isolierten
Anfechtungsrecht des Verwalters vgl. Bärmann, Wohnungs-
eigentumsgesetz, 10. Auflage 2008, $49 Rn. 27; Herget in:
Zöller, ZPO, 28. Auflage 2010, $91 Rn. 13 ,Wohnungseigen-
tümer"). Die von der Streithelferin vorgetragene Neufestset-
zung würde - nach dem Verteilungsmaßstab des Ge-
bührenstreitwerts (vgl. Herget a.a.0. § 92 Rn 2) - voraus-
sichtlich zu einer Verbessening der ihr im Rahmen der Ko-
-~ ---~
vorliegenden Verfahren der Streitwertbeschwerde.
2. In der Sache begegnet die (Teil-Abhilfe-)Entscheidung des
Beschwerdegenchts keinen durchgreifenden rechtlichen Be-
denken.
a) Die angefochtene Entscheidung unterliegt nicht schon des-
halb ohne weitere Sachprüfung der Aufhebung von Amts we-
gen, weil das Beschwerdegericht nicht ordnungsgemäß be-
setzt war. Allerdings hat hier zunächst der originäre Einzel-
richter (§ 66 Abs. 6 Satz I Halbsatz 2 i.Vm. $68 Ahs. 1 Satz5
GKG) auch über die Zulassung der weiteren Beschwerde ent-
schieden; er hätte indessen das Verfahren zwingend auf die
Kammer übertragen müssen ($66 Abs. 6 Satz2 i.Vm. $ 68
Abs.1 Satz5 GKG; vgl. BGHZ 154,200 ff. = NJW 2003,
1254). Im nachfolgenden Abhilfeverfahren (5 66Ahs. 3 Satz 1,
Abs. 4 Satz4 i.Vm. $ 68 Abs. 1 Satz 5 GKG) ist die Übertra-
gung dann aber erfolgt; die Kammer hat der (weiteren) Be-
schwerde des (ehemaligen) Prozessbevollmächtigten der Be-
klagten teilweise abgeholfen und das Verfahren im Übrigen
dem Senat vorgelegt. Damit wurde der Verfahrensfehler ge-
heilt (s. auchBGH, Bescbluss vom 10. Mai 2010-IIZB 3/09).
b) Die Wertfestsetzung hält der rechtlichen Nachprüfung
stand.
Das Wohnungseigentumsverfahren ist mit Wirkung seit dem
1. Juli 2007 Teil der streitigen Gerichtsbarkeit. Nach der neu
eingefügten - im vorliegenden Fall bereits anwendbaren und
auch vom Beschwerdegericht herangezogenen - besonderen
Wertvorschrift des $49aAbs. 1 GKGist der Streitwert in Woh-
nungseigentumssachen auf 50 Prozent des Interesses der Par-
teien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzuset-
zen (Satz 1;Ausgangswert); er darf aber das Interessedes Klä-
gers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entschei-
~ --.~---~
wert); der festgesetzte Wert darf inkeinem Fall den Ver-
ner dern Zweck der Ermächtigungsgrundlage ~ichnung tragenden
Weise einbezogen hat (vgl. BGH MDR 1992, 653;
OLG München NJW-RR 2009, 1615 f. [=WuM 2009,6061;
Heßler in: Zöller a. a.0.. § 547 Rn. 14).
Im Einzelnen:
TOP 1A (Entzug des Eigentums und des Stimmrechts der
Kläger zu I,, zu 3., zu 4. und zu 5.)
Gegenstand der Anfechtungsklage(n) aller Kläger war der in
der Wohnungseigentümerversammlung vom 4. Oktober 2008
gefasste Beschluss, wonach der Antrag der Streithelferin,
,, (...) unter m Grundlegung der $9 18 und 25 WEG den
Wohtiungseigentümem das Eigentum und das Stimmrecht zu entziehen."
mehrbeidich angenommen wurde.
Das Beschwerdegericht ist von einem Gesamt(verkehrs-)wert
der von der Beschlussfassung betroffenen Wobnungseinheiten
in Höhe von 1.320.000,OO € (66 Einheiten 20.000,00 €
Durchschnittsverkehrswe~~nheit) ausgegangen und hat das
(Gesamt-)Interesse der Parteien und der beigeladenen (ehemaligen)
Verwalterin „am Behalten der Eigentumswohnung
und am Ausscheiden des betroffenen
Eigentümers" mit einem Bruchteil von 20 v.H., mithin
264.000,00 E, bemessen. Es ist insofern - in Übereinstimmung
mit der ursprünglichen Wertfestsetzung im amtsgerichtlichen
Urteil vom 3. März 2009 - zu einem Einzelstreitwert
in Höhe von 132.000,OO € gelangt (5 49a Abs. 1 Satz I
GKG), den es nach einer Angemessenheitspnifung ($49a
Abs. 1 Satz2 und 3 GKG) bestätigt hat.
Dies lässt Fehler bei der Rechtsanwendung und der tatricbterlichen
Ermessensentscheidung nicht erkennen. Die Kläger
begehrten -nach ihrem maßgeblichen Klagevorbringen (vgl.
Hartmann a. a.0. GKG 5 48 Rn. 4; vgl. auch LG Saarbrücken
NZM 2009,323 Tz. 24) -die Beseitigung der Rechtswirkung
respektive des Rechtsscheins (vgl. $5 23 Abs. 4.43 Nr. 1 und
4 WEG) der hier gegenständlichen Beschlussfassung. Nach
dem eindeutigen Protokollinhalt war nicht nur eine bloße Abmahnung
der betroffenen Wohnuugseigenrümer, sondern jedenfalls
bereits das Veräußerungsverlangen (§ 18 Abs. 1 Satz 1,
Abs. 2 Nr. 1 i.Vlm. Abs. 3 WEG) als Vorstufe einer nachfolgenden
Entziebungsklage i.S.d. $19 WEG (vgl. Bärmann
a. a.0. 9 18 Rn. 42 ff.) beschlossen worden. Hiervon ausgehend
stellt sich der vom Landgericht im Rahmen der Interessenabwägung
angesetzte Bruchteil des Verkehrswertes (zum
Streitwert der Eigentumsentziehungsklage vgl. BGH NJW
2006, 3428 [=WuM 2006, 6411; OLG Rostock ZMR 2006,
476 f.; Hartmann a. a.0. GKG §49a Rn. 9 ,,Entziehung") -
132 WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT212011

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin - als un- beruhen; sie ist aber keinesfalls zwingend vom Gesetz vor-
terste Grenze einer noch angemessenen Wertbemessung dar. gegeben. Das die angefochtene (Ermessens-)Entscheidung tra-
Der in der angefochtenen Entscheidung angesetzte „Durch- gende Verständnis des Gesetzes ist iedeufalls gut vertretbar,
ic 3;. 13: ~iri~iiliclisri~~~~~~lh~i
1i.11 itii ilhrigrii iii. R~.,~li\ier- li:;hiiii~.lc~..\rcii:ii~~Eriiii~~~~~n~~ii~lri~~~~~~~~
uiiJ rulin ii.,:li.ler
J r : i r I ~ I . \ i J I I r B l i l u i u i .\iiii:i,~iing JL,\SL.II;,I, iii~gr.~.iiiii b,~ii:i~lii~i~;.li.iii:iIl. iiii \,Ir-
Ii:ir~iii:iiiii Ei~ciiiiiiii~\i.~ih~i.~~~g~~~i
ii.~;Ii rib.,n h,iriigieii IIL~~C~II,IC~II l,.~ll LU :iner iit>:li .siigeiii?,.cii~~n I~iieic~~~~ii~h\\:~-
5;Iirif1~.11/ \s)iii 24. 5~t>icii.h~~r ?in19 , . Ii~crxii i.1 111. \':r- U :tiii?. " IIII c:ccii~i~~ii~i,~~I~~~~~
.I~~~ii~:l~ir~~~~~~cn
iiiiJct ,IOI .l;i..
fahren der weiteren ~kchwerde nicht mehr zurückgekom- ,,volle" ~teressed~r:!SlXgerBXirir Beseitigung jedweder Bemen.
1astung.a~~-defi'Jahresabrechnung 2007 berücksichtigt; eine
. TOP 1~ ( ~ b l der ~ von h den ~ ~ ~ ~ ~ i übersandten ~ ~ ä t T~. ~ darüber ~ nocK hinausgehende Wertfestsetzung erschiene gegesordnung)
messen am Gesetzesiweck (Begrenzung des Kostennsikos;
Beschwerdegencht ist hier mangels fassbarer wertanga.
BT-Drs. 161887 S. 208 ff.; 8. auch OLGKöln NJW 2007,
heil vom - nach Maßgabe des 6 49a Abs. l Satz 1 GKG hal- 1759 [=WuM 2007,3451) angreifbar.
hierten - „gesetzlich& ~ i ~ von bis d zu 300,oo ~ i E" ~ 'TOP4 ~ (Abberufung/NeuhestellungdesVerwaltungsbeirats)
~ ~
(vgl. $34 Ahs. 1 Satz I GKG) ausgegangen. Die weitere Beschwerde
des (ehemaligen) Prozesshevollmächtigten der Beklagten
zeigt hinreichende Anhaltspunkte zum Beleg der ins
Feld geführten „eminenten Bedeutung" der von der Eigentü-
Das Beschwerdegericht hat mit Rücksicht auf die Größe der
Wohnungseigentümergemeinschaft und die (unterstützende)
Funktion des Verwaltungsbeirats ($ 29 WEG) den Einzelstreitwert
auf 3000.00 € festgesetzt. Die Beschwerdeführer
W "
beigefügten ~;otokolTergeben sich solche nicht. TOP 8 (Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ge-
TOP 2 (Genehmigung - - der Iahresahrechnune 2007) een den Verwaltunesbeirat)
Cir~;ci~:I, Bi~~~liiiiirili~~~~ri,Iii
\\.irJ~,r iii J..i\\', liiiiiiig~~i~~~ii~~i~~~~rv~~~iiili~~ic
I 4. I v,iiii 4 U.iv~~iiihci 2titi.) iertc:~~~i/i~~~i I:~ii/:l~irr~ii~~irt
tober 2008 gefasste Beschluss, wonach die ~igentümervei-- 2086,75 € (50 v.H. aus der &I Beschluss TOP 8 angesprosammlung
die Genehmigung der von der Verwalterin vorge- chenen Schadensersatzforderi~ng i.H.v. 4.173,55 €1 üherlegten
Jahresabrechnung 2007 einstimmig beschlossen hatte. nommen. Die von der (weiteren) Beschwerde der Streithel-
Das Beschwerdegericht ist -nach demVerständnis des Senats ferin verfolgte Erhöhung auf den vollen Nominalbetrag ver-
resabrechnunfigenihr anhaftender materiell~r ~angelins- B 49a Abs. 1 Satz1 GKG)
li.gi .I:ii 1111 I'iii~clriLlii~rl>~~,~I1I~i~~
viiii
gesamt beseitigen wollten (Gesamtanfechtung). Es hat im TOP 9 (Wechsel des Ablese-/Abrechnungsunternehmens)
Ausgangspunkt - im Anschluss an die Rechtsprechung namentlich
des LG Nümberg-Fürth (ZMR 2008,737 ff.; 2009,
555 f.; s. auch Jennißen NJW 2010, 2101, 2102) - einen
Bri~chteil von 10 v.H. des „Gesamtvolumens der angefallenen
und abzurechnenden Kosten" der Wohnanlage in Höhe
von 634.931,33 £ zugrunde gelegt und ist im Ergebnis der
Interessenabwägung nachMaßgabe des $49aAbs. 1 GKG zur
Festsetzung des Einzelstreitwerts auf 75.017,40 £ gelangt.
Dieser Betrag entspricht der Summe der auf die (75) Wohnuugseinheiten
der Kläger zu 4. und 5. für das Jahr 2007 entfallenden
Einzelabrechnungsbeträge. Ausdrücklich hat das
Beschwerdegencht hierbei auf den nach dem konkreten Einzelinteresse
der beiden (Anfechtungs-)Kläger zu bemessenden
Mindestwert i.S.d. $49a Abs. 1 Satz 2 GKG zurückgegriffen
(Beschluss vom 12. März 2010, Seite 11) und ist insofcm
damit dem übereinstimmenden Vorbringen der beiden
Beschwerdeführer im Beschwerdeverfabren gefolgt (s. insb.
Schriftsätze vom 24. und vom 25. Sepmer 2009).
Nach der Abhilfe durch den ~ammer&schluss des Landgeim
verfahren
der welteren Beschwerde vor dem Senat nun (nur) noch die
nchts ve,.folgen die beiden ~ ~ ~ ~ h ~ ~ ~ d ~ f ü h r ~ ~
Das Beschwerdegericht hat den im Einzelrichterheschluss
vom 4. November 2009 festgesetzten Einzelsueitwert von
150,OO € (50 v.H. des mangels fassbarer Wertangaben anzusetzenden
gesetzlichen Mindestwerts i.S.d. 8 34 Abs. 1 Satz I
GKG) übernommen. Die (weitere) Beschwerde der Streithelferin
zeigt hinreichende Anhaltspunkte für eine gegebenenfalls
höhere Wertfestsetzung nicht auf. Die Beschlussfassung
zu TOP9 betraf allein die „Einholung von Angeboten von Ablese-
und Abrechnungsfirmen" zur Vorbereitung einer möglichen
anderweiten Auftragsvergahe durch die Verwaltenn nach
Rücksprache mit demVerwaltungsbeirat. Maßgeblich für die
interessenhestimmung kann diimit allenfalls ein insofern möglicher
oder erwarteter künftiger Kostenvorteil für die Wohnungseigentümergemeinschaft
sein (vgl. Hartmann a. a.0. Rn.
9 „Kostenhöhe"). Angaben hierzu sind weder mitgeteilt noch
aiiq rlpr Verfahreniakte eriichtlich
--L
Eine Kostenentscheidung ist im Verfahren der (weiteren) Beschwerde
nicht veranlasst (vgl. $68 Abs. 3 GKG).
Mitgeteilt vom 1. Zivilsenat des OLG Koblenz
deutschen Instanzrechtsprechung vertretenen sog. Hatnbur-
~ ~ ~~~~h ~ bestimmt ~ sich ~ das lnteresse 1 bei . der A ~. Ein bereits erteilter Zuschlag ist zu versagen, wenn die
-~-
D -~
~~-~
D - - - .o. - ---.
. - .
Bruchteils von 25 v.H. des (nach Abzug des Einzelinteresses der ~ieierkreise auszugehen ist.
des Klägers) verbleibenden ~esamtinteresses (vgl. LG Hamburg
ZMR 2009.71 E. m.w.N.).
(BGH, Beschluss vom 30.9.2010 -V ZB 160109)
vorschrift des $ 49aAbs. I GKG aufzüzeigen. Eine (Einzel-) ordne: Bei dem ~er~eigemngsobjekt handelt es sich um Zie
Streitwertfestsetzung nach der sog. Hamburger Formel mag im Wohnungsgmndhuch mit Nr. 1 bezeichnete Eigentumsdurchaus
auf sachlichen und überdenkenswerten Erwägiingen wohnung, die an die Eigentumswohnung NI. 2 der Beteilig-
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011 133

ten zu 7 und 8 angrenzt. Die tatsächliche Größe der Wohnungen
stimmt nicht mit der der grundbuchrechtlichen Lage überein.
Nach der baulichen Situation weisen beide Wohnungen
eine Wohnfläche von jeweils Ca. 90 qm auf. Auf der Grundlage
der Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit den in
Bezug genommenen Plänen und Urkunden ergibt sich, dass
die der Wohnung Nr. 1 zugewiesene Wohnfläche lediglich 48,2
qm beträgt. Auf diese Diskrepanz haben die Beteiligten zu 7
und 8 bereits vor dem ersten Versteigerungstermin hingewiesen
und geltend gemacht, sie würden die nur faktisch der Wohnune
Nr. 1 zugeschlagene, ihnen aber rechtlich zustehende
~läche von einem ~rsieher heransverlangen. In dem vor dem
ersten Termin zurVerkehrswertfestsetzune eineeholten Sach-
" - ~ ~ ~ - -
verständigengutachten ist die Größe der Wohnung Nr. 1 mit
Ca. 91 qm angegeben worden, allerdings mit der Einschrän-
kung, die tatsächlichen Gegebenheiten entsprächen nicht den
der Teilungserklärung beigefügten Grundrissen.
2 In der Terminsbestimmung zu dem auf den 25. Juni 2008
anberaumten dritten Versteigerunestermin. in dem dem Be-
unterAngabe der ~mndbc6atenund dem~usak „&neGiwähr"
wie folgt bezeichnet:
„4-Zi.whg mit Küche, WC, Badu. Terrasse, 91,36 qm, nebst
Kellen: U. SNR U. a. an Pkw-Stellplatz im Doppelparker
Bj. 1999."
1 Auf die Beschwerde des Meistbietenden und der Beteilig-
ten zu 7 und 8 hat das Landgericht den Zuschlag versagt. Mit
der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die beteiligte
Glaubigerin zu 1 eine Wiederherstellung des Zuschlagsbe-
schlusses erreichen. Der Meistbietende beantragt die Zurück-
weisung des Rechtsmittels.
4 Aus den Gründen: 11. Das Beschwerdegericht steht auf
dem Standpunkt, ein nach 100Abs. 3 i.Vm. 5 83 Nr. 7 ZVG
von Amts wegeti zu be~cksichtigender Verstoß gegen § 43
Abs. l ZVG liege vor, wenn die Terminsbestimmung hinsichtlich
der Gmndstücks- oder Wohnungshezeichnung eine
Falschangabe enthalte, die zu erheblichen Missverständnissen
in Bezug auf den Versteigerungsgegenstand führet1 könne.
Dies gelte auch dann, wenn es nicht um zwingend erforderliche
Angaben nach § 37 ZVG gehe. Würden über zwingeudevorgaben
hinaus Angaben gemacht, müssten diese nchtig
sein. Daran fehle es hier, weil auf die erhebliche Diskrepanz
zwischen der gnindbuchrechtlichen Situation und der
baulichen Situation in der Terminsbestimmung nicht deutlich
hingewiesen worden sei.
5 111. Die gemäß 5 574 Abs. I Nr. 2. Ahs. 3 Satz2 ZPO statt-
~ --- - ~ ~--
erteilten Zuschlag ~;~echt aufgehoben (5 83 Cr. 7 i.Vm. 8 43
.,~
Abs. 1 ZVG).
6 1. Nach $43 Abs. 1 Satz 1 ZVG ist ein Versteigerungster-
min aufzuheben und neu zu bestimmen, wenn die Termins-
bestimmung nicht rechtzeitig bekannt gemacht ist. Durch ei-
ne nicht den zwingendenvorgaben des $ 37 ZVG genügende
Bekanntmachung wird die Frist uicht gewahrt. Ein bereits er-
teilter Zuschlag ist nach § 83 Nr. 7, § 100 ZVG zu versagen
(vgl. nur Hintzen in DasslerlSchiffhauer U. a., ZVG, I3.Aufl.,
§ 37 Rn. 3; Stöber, ZVG, 19. Aufl., 9: 37 Rn. 1). Dasselbe gilt,
wenn zu den Sollangaben nach § 38 ZVG Angaben gemacht
werden, die derart fehlerhaft sind, dass von einer Irreführung
der Bieterkreise auszugehen ist (vgl. auch Senat, Beschluss
vom 19. Juni 2008 -VZB 129107,NJW-RR2008,1741,1742;
Hintzen, aaO, 5 43 Rn. 12).
7 a) Der Senat hat bereits entschieden, dass es sich bei der
Sollvorschrift des 5 38 ZVG nicht um eine bloße Ordnungs-
vorschrift handelt, deren Verletzung die Terminsbestimmung
nur dann in Frage stellt, wenn durch die unrichtige Mittei-
lung zugleich zwingende Angaben des $37 ZVG missver-
ständlich oder unklar werden (Beschluss vom 19. Juni 2008
- V ZB 129107, aaO). Die Veröffentlichung der Terminsbe-
stimmung hat unter anderem die Funktion, im Iiiteresse einer
Orientierungshilfe für dre Entscheidung an die Hand gegeben
werderi;ob"~ie-amVerf$e~~ teilnehmen und bis zu welcher
Höbe,sie.W6ie:i6geben wollen (Senat, aaO). Angaben in
.'der Tirminshestimmung bieten für Ersteher auch dann eine
maßgebliche. Orientierungshilfe, wenn diese nicht zu den
Pflichtangaben nach § 37 ZVG gehören. Bedenkt man, dass
der Erwerber in der Regel keine Möglichkeit hat. sich über
den tatsächlichen zustand des Objek; vor der ~ersteigerung
-~-
Gewissheit zu verschaffen. derVersteieerunzssezenstand ee-
währleistungsfrei zugeschlagen wird T§ 56 Satz3 ZVG) Und
das Gebot nicht derAnfechtung wegen eines Innims über ei-
ne verkelirswesentliche Eigenschaft (8 119 Abs. 2 BGB) un-
. -, ,
gaben in der ~erminsbes&nmung eine hervorgehobene Be-
deutung auch dann zu, wenn diese ,,nur" den von § 38 ZVG
vorgegebenen Sollinhalt betreffen. Die durch diese Angaben
gegebene Orientierungshilfe darf nicht dadurch in ihr Ge-
genteil verkehrt werden, dass irreführende, unzutreffende oder
nach Aktonlage zumindest erheblichen Zweifeln unterliegen-
de Angaben über das Versteigerunesobiekt gemacht werden.
U . "
die fü;die Entschließung eines verständigen ~ietinteressen:
ten von wesentlicher Bedeutung sind. Dass hierunter neben
erheblichen quantitativen Abweichungen (vgl. dazu auch Se-
nat, Beschuss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129107, aaO; OLG
Karlsruhe, Rpfleger 1993,256,257; Hinken, aaO, 5 37 Rn.
8 und $ 38 Rn. 4) auch Abweichungen fallen, die dem Ver-
steigerungsobjekt qualitativ ein anderes Gepräge geben, liegt
auf der Hand. Auch solche Abweichungen führen daher da-
zu, dass der Zuschlag zu versagen ist. Aus der Senatsent-
scheidung vom 18. Oktober 2007 (V ZB 44/07, NJW-RR
2008,222,223 [=GUT aaO]) folgt nichts anderes. Der Aspekt
der Terminsbestimmung hat in dem damaligen Rechtsbe-
schwerdeveifahren keine Rolle gespielt.
8 b) Auf dieser Grundlage hat das Beschwerdegencht den Zuschlag
m Recht versagt. Die Beschreibung als 91,36 qm große
4-Zimmer-Wohnung ist schori deshalb evident unrichtig, weil
eine nur 48,2 qm große Wohnung imRechtsverkehrunter keinem
denkbaren Gesichts~unkt als 4-Zimmer-Wohnuncz anee-
~ --
gut 90 qm. Auch aus der Sicht eines verständigen Erstehers
kommt diesemumstand bietentscheidende Bedeutung zu. Bei
dem Erwerb von Wohnungseigentum stehen bei der Willensentschließung
die Angaben zur Größe der Wohn- oder Nukfläche
im Vordergmnd und uicht der nur als Bmchteil ausgewiesene
Miteigentumsanteil an dem Grundstück (OLG Karlsruhe,
Rpfleger 1993,256,257; vgl. auch Stöber, aaO, 5 37 Rn.
2.8). Die Wohn- bzw. Nutzfläche bildet ein maßgebliches Krtenum
für den Verkehrswert der Wohnung und damit für die
Mönlichkcit der Finanzierune sowie für die Prognose über die
/ukuiii~i~r. \\irtei~i\i iihliiiig .iiiJ Jic Hcilic .I?. ~uhiiiiii~:' ir-
/i,~Ih;,r:ii \Ii.!~~,rir.t~c\ ,l3C;ll. Vrl>il \t)iii 7 5~~1>1eiiih:r 2lIl10
- V11 ZR 443199, B ~HZ 145: 121, 129). ~ichis anderes gilt
für die Beschreibung des Versteigerungsobjekts als 4-Zimmer-Wohnung.
Jedenfalls bei irreführenden Informationen
über solche zentralen Beschaffenheitsmerkmale ist Bietinteressenten
nicht damit geholfen, dass der Miteigentumsanteil
zutreffend angegeben wird.
9 Eine andere Beurteilung ist nicht deshalb angezeigt, weil
das Vollstreckungsgericht die Beschreibung des Versteige-
mngsobjekts durch den Zusatz ,,ohne Gewähr" relativiert hat.
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MlETRECHT2/2011

Bedenkt man, dass das Vollstreckungsgericht die Wohnfläche
mit einer Genauigkeit von zwei Dezimalstellen hinter dem
Komma angegeben hat, ist der Zusatz aus der Sicht verstän-
diger Bietinteressenten lediglich dahin m verstehen, dass zwar
mit Abweichungen insbesondere von der - Exaktheit sugge-
rierenden - Wohnflächenangabe gerechnet werden muss (zur
Frage der Wesentlichkeit vonverkehrswertabweichungen vgl.
Senat, Beschluss vom 19. Juni 2008 -V ZB 129107, NJW-RR
2008, 1741, 17421, nicht aber, dass auch solche Diskrepan-
zen in Betracht zu ziehen sind, die demVersteigerungsohjekt
die Eigenschaft als 4-Zimmer-Wohnung nehmen und damit
ein völlig anderes Gepräge geben.
io 2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Dass die
Gläubigerin die Geiichtskosten des von ihr erfolglos betrie-
benen Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen hat, folgt aus
dem Gesetz. Ein Ausspruch über die außergerichtlichen Ko-
sten der Beteiligten scheidet aus, weil sich die Beteiligten bei
dazu insbesondere ~eiat, urteil vom 19. Januar 2507 -V ZR
26106, BGHZ 170,378,381 [=WuM 2007,1551 mwN).
!i'clcht.% da\ fiir dir l. I ZVG iivilitel>lirlir
J ~hi der Heschlatiiolimr ist. he\tininit icli nach
der ~orschrift des B 22Ab:l ZVG; a"f diese ist $167 ZPO
nicht entsprechend anwendbar.
(BGH, Beschluss vom 22.7.2010 -V ZB 178109)
se beantragte mit einem am 18. ~ezember 2008 bei dem Amtsgericht
eingegangenen Schriftsatz, die Zwangsversteigerung
von Teileigentum der Schuldnerin wegen titulierter Hausgeldansp~che
aus dem Jahr 2006 in der Rangklasse 2 nach
5 I0 Abs. 1 ZVG anzuordnen.
2 Mit Beschluss vom 5. Januar 2009 ordnete das Voll-
streckungsgericht die Zwangsversteigerung in der Rangklas-
se 5 an. Das Ersuchen um die Eintragung des Zwangsver-
steigerungsvermerks ging am 7. Januar 2009 bei dem Gmnd-
buchamt ein; die Eintragung des Vermerks erfolgte am 8. Ja-
nuar 2009. An diesem Tag wurde der Anordnungsheschluss
der Schuldnenn zugestellt.
3 Den im April 2009 gestellten Antrag der Beteiligten m 1,
den Beitritt zu dem in der Rangklasse 5 betriebenen Verstei-
gerungsverfahren in der bevorrechtigten Rangklasse 2 zumlassen,
lehnte diis Vollstreckungsgeri~ht ab. Die dagegen gerichtete
sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben, Mit der
zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1
den Antrag auf Zulassung ihres Beitritts in der Rangklasse 2
weiter.
4 Ans den Gründen: 11. Die nach $ 574 Ahs. 1 Satz 1 Nr. 2
ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Rechtsbe-
schwerde ist unbegründet.
5 1. Das Beschwerdegericht nimmt zutreffend an, dass die
Voraussetzungen, unter denen die Beteiligte zu I dem von ihr
7. Mai 2009, V ZB-142108, NJW 2009,2066, 2067 [=WuM
2009, 3761), nicht erfüllt sind, weil die der Zwangsvoll-
streckung zugrunde liegenden Hausgeldanspniche aus dem
Jahr 2006 stammen.
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011
6 Der Rangklasse 2 zumordnen sind die fälligen Ansprüche
auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des geiii~iri~:li:tilIi:hcn
FiLci~i~i~~~\
.\I)\. 2. ?h .\I>\. 2 u11,I 5 \\'l.(i ~c.~llill~l~l \\.,r
i1r.11, \,i\icli ,I.+I iiiii I.tiit

Nr. 2 ZVG durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungsei- nahmewirksamkeitszeitpunkt ankommt (vgl. Stöber, ZVG,
gentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007
(BGBlI2007, S. 370) ausdrücklich die Beschlagnahme als
19.Aufl., $13 Rdn. 2; DasslerlSchiffhauerMintzeniEngels/
Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., 9: 13 Rdn. 10).
maßgeblichen zeitlichen Anknüpfungspunkt für die Einbe-
12 m, Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Diever.
ziehungrückständigerAnsprüchegewählt hat, denZeitpunkt,
pflichtung der Beteiligten zu die Kosten des Rechtsbezu
dem die Beschlagnahme wirksam wird, abweichend von
schwerdeverfahrens zu tragen, ergibt sich aus dem Gesetz. Ei-
$ 22 Abs. 1 ZVG verstanden wissen wollte. Dei. Gesetzesbene
Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt, da
gründung lässt sich vielmehr das entnehmen' Der
sich die Beteilig@g& Zw~ng~$rsteigemngsverfahren in der
Zeitraum für die Bevorrechtigung rückständiger Wohngelder Regel nicht, Partei,eneines,kontradiktonschen streitver.
sollte weithin demjenigen für wiederkehrende Leistungen der . ., , i.r.,.~...'.,- .
hältnisses gegenuberstehen (Senat, BGHZ 170, 378, 381 Rdn.
Rangklassen 3 und 4 (5 10 Abs. 1 Nr. 3 und 4 ZVG) entspre-
7), +rhält es sich auch bei einer~useinandersetzung um
chen (BTIDrucks. 161887 S. 45). Für die Bevorrechtiguug
die richtige ~ ~ ; ~ (vgl. ~ aSenat, g e Beschl, 20, Dezember
rückständiger wiederkehrender Leistungen, die sich gemäß
2007, V ZB 89/07, WPM 2008, 740, 742).
6 13 Abs. 1 ZVG ebenfalls nach dem Zeit~unkt der Beschlae-
"ahme richtet (vgl. Böttcher, ZVG, 4. iufl., $ 10 Rdn. 4 5 I? Die Wertfestsetzung [419,14 €1 bestimmt sich nach den
steht aber außer Frage, dass es insoweit auf den Beschlag- $ 47 Abs. 1 Satz 1 GKG, $26 Nr. 1 RVG.
66 "" 305c. 535 BGB: Art.103 GG: , 8 " 552a ZPO -
~ ~ h ~ ~ h Streichen ~
der Fenster und Türen; Beweiserhebung zu
gekürzten ZimmertÜren
i
6 Soweit die Revision schließlich meint, das Berufungsge.
ncht ~ sei den weiteren ~ Beweisangeboten ~ ~ ~ der Beklagten ~ unter ~
Verletzung deren rechtlichen Gehörs aus Art. 103 Abs. 1 GG
zu den Fragen, wer die Balkontür gekürzt habe und ob die
Kläperin wegen der für ihren neuen Teppichboden gekürzten
~ f
i 1. Ein Gmnd für die Zulassung der Revision besteht nicht
mphr
2 Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene
Frage, ob eine formularmaßige Belastung des Mieters mit
Schönheitsreparaturen, die dem Mieter über die Begriffsdefinition
gemäß $ 28 Abs. 4 Satz 3 11. BV hinausgehende Arbeiten
auferlegt. zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsrena-
Zi&ertürenauf streicharbeiten verzichtet habe, nFcht nach-
~eean~en. ist auch dies unbehelflich. Einer Beweiserhebune
;iu;chdas'Benifungsgemcht bedurfte es insoweit nicht, wez
nach den Erwägungen des Bemfungsgerichts die Balkontür
entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen G. ohnehin
imunteren Bereich instand zu setzen war und die Schönheitsreparaturen
an den Zimmertüren infolge mehrfach abgelaufener
Renovierungsfnsten jedenfalls nunmehr fällig sind.
Gegeii diese - auf die Berücksichtigung von Sowieso-Kosten
ucn.
3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das
Berufungsgericht hat in Ubereinstimmung mit dem Senatsurteil
vom 13. Januar 2010 (V111 ZR 48/09, aaO) die entsprechende
Klausel in 8 13 Nr. I des Mietvertrages für nnhinauslaufende
- zutreffende Würdigung des Berufungsgerichts
ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern.
, 3. Es besteht Gelegenheit zur ~ ~ ~ l l ~ ~ von ~
drei Wochen nach Zustellung dieses ~ ~ ~
Beschluss vom 31.8.2010 -V111 ZR 42/09]
~ ~ h
~
wirksam gehalten, weil dann hinsichtlich der Türen und Fenster
nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterschieden
wird und eine sprachliche Reduktion der Formulie-
~ i d. ~ ~ ~ ~ i ~ ~ . h t ~ ~ : ~ ist i durchzufick. ~ i ~
weisungsbeschluss vom 17. November 2010 erledigt worden.
~ ~
rung auf das zulässige Maß als unzulässige geltungserhaltende
Reduktion nicht möglich ist.
J Entgegen der Auffassung der Revi'sion gebt aus der Formuliemng
in S 13 Nr. 1 Satz 7 des Mietvertrages, wonach „im
Allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in
folgenden Zeitabständen erforderlich (sind)", nicht mit dererforderlichen
Klarheit (5 30% Abs. 2 BGB) hervor, dass mit
dem Streichen der Fenster und Türen nur deren Innenflächen
gemeint sind.
. :\iiil~~r> ..I> Jii I:>\ i,i .tn/~iiiil~iiicii. \\ciiii ilic Rc;lit>ii:~gc. /.U Jcrcii
~ k
~tii~~w~~:Iic .Lei l3:kIs.gtc~ii +!;c,ii .lic KI;t+riii .IIJ\ po>iii\~,r KI.trung d.13 lje~~l~\\crJ~~~cri.~h~ Ji? R ~~~i~i~b~~~~~li~\si
/II.JL,-
\ ' c : r I i ~ i , h B I I I I L I I I I I.i5,cii Ii;~i. hi.1 iii~iirzr~,ii S1ici1:~g~.ii~i.in.I?ii 1ii.r iur iiii~ii i ~ ~ i i
rir \;h~~iiIi~~ir.rcli:~r:tilir~.ii I \ h.iiiii ,l.,liin~i~~licii. g i b i1i.r :\ii
.iri:Ii ~1st 1'cii.t~~ .IIII:II .Iic KI:i;c~:ii I I I ~ I ~ I:I.II~L,~~~.III
I
.III\iliiici~
irhr.h.1.4i I\I. \i.~,iI J4nii iii Jci .\ii;..hi .Iic>c\ %ul:.\-
~~I;,:~II~IJc,, rc~cIiii.~l{ig tlic ciii~I.~~.iig? I3c..+ir.mk~1ii; .l\,r
~fulir~ \\t>rJ~.ii i\l I;III d.1~t11r.4i CI\!;I \~r~ir~.t:Iiler
~~~~ iiI~.~r~~i.tlSi.
~ /i~I.~,.~in~ .I.II dic~~ii (i:ccii~~.iii,I /I) \ ~ I ~ C I I i,r t '- - ~ ~ ~ ~
\ CI /ur hcger
Farbauftrag wäre im Zuge der von den Beklagten ausm- schränkt& ~ulassung derkevision ~enatsurteile "lm 12. Mai
führenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen; darüber hinausgehende
nachteilige Veränderungen der Fenster durch die
2010 - V111 ZR 96/09, WuM 2010, 484 Rn. 18; vom 13. Juli
2010 - V111 ZR 129109, WuM 2010, 495 Rn. 15; jeweils
Klägerin hat das Bemfungsgencht nicht festgestellt. mwN). So verhält es sich hier.
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MlETRECHTZIZO11 137

s a) Das Beschwerdegericht hat - worauf die Rechtsbe-
hält, ob 5 15; RVG auf die vorliegende Fallges&ltung AC
wendung findet und mit den hierin enthaltenen Anrech-
U U U
nungsregeln die zuvor bestehende Gesetzeslage mit der Folge
einer Anwendbarkeit der Ubergangsvorschrift des $60
Abs. 1 RVG verändert haben. Damit hat das Beschwerdege-
tung der Bekiagtk, die daneben angesetzten Prozeskorbe-
reitungskosten und vorprozessual angefallenen Anwaltsge-
bühren zu ersetzen, stellt dagegen einen von der Zulassungs-
frage unabhängigen Teil des im KostenfestseBungsverfahren
zu beurteilenden Streitstofies dar.
eher Gegenstand einer gesonderten Festsetzung sein oder auf
den der Beschwerdeführer sein Rechtsmittel beschränken
könnte (vgl. Senatsurteile vom 12. Mai2010-VLUZR 96109,
aaORn. 21; vom 13. Juli 2010-VIIIZR 129109,aaORn. 17:
jeweils mwN). Das unterliegt hinsichtlich der hier zur Erstat-
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(BGH, Beschluss vom 1 1.1.201 1 - VIII ZB 92/09)
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