nen, ob die - im Berufungsverfahren allein in Rede steheii- Hinsicht <strong>für</strong> angemessen. Im Schrifttum wird teilweise sogar den - 1713,60 Euro auch uicht umlagefahige Kosten umfas- ein höherer Sicherheitszuschlag von bis zu 10% vorgeschla- 1 ! I I sen. Die Kammer verkennt im Rahmen dieser Argumentation nicht, dass die zu entscheidende Rechtsfrage nicht unmittelbar mit dem durch den Buiidesgenchtshof am 13.1.2010 (NZM 2010,274 [=WuM 2010, 1531) entschiedenen Fall, in dem der Bundesgerichtshof das pauschale Bestreiten der Hauswartkosten als „nicht nachvollziehbar" <strong>für</strong> nicht ausreigen (vgl. nur Schmidt-Futtererkangenberg, Mietrecht, 9. Aufl., $ 560 Rn. 26; PWW/Schmid, BGB, 5. Aufl., 9: 560 Rn. 15; Börstinghaus, PiG 62 (2002),201,2M; Hinz,NZM 2010, 57,68). 1 chend erachtete, vergleichbar ist: Denn während dort der Ver- I>ic HC\I\I543 - h . 2 Sr. 2 J . DL,I Tätigkeit des Hausmeisters erläuterte (BGH, ehd., Rn. 26 ?organg w&t eine,,Vielzahl von Rechtsproblemen auf. Ins- ), hat dies die Klägerin vorliegend nicht ge- besondere die Frage, ob die fehlende Einstellung des Betan. Dennoch kann dies nicht dazu führen, einfaches Bestrei- triebsstroms in die Heizkostenabrechnung ein unzulässizer ten wie im Falle des pauschalen Abzugs nicht umlagefähiger Vonvegabzug im Sinne der ~echts~rechu~g des ~undesge- Kosten (BGH, NZM 2008,403 [=WuM 2008,2851, Rn. 29 richtshofs (vel. nur BGH, Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06,
Eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach $7 HeizkV ist bei dieser Sachlage nicht zulässig, da aufgrund der geringen Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs keine ordnungsgemä- Re Erfassung vorliegt (vgl. LG Gera, Urteil vom 4.4.2007, 1 S 332106 [=WuM 2007,5111, LG Dresden, Urteil vom 6.2. 2009, 4 S 91/08 [=WuM 2009, 2921 bei Juns). Der Umstand, dass nicht nach $7 HeizkV abgerechnet wer- den darf, führt nicht dazu, dass keine Heizkosten geschuldet werden. Mangels ordnungsgemeßer Verbrauchserfassung ist insgesamt nach Fläche abzurechnen und der so ermittelte Be-. trag nach 5 12Abs. 1 HeizkV zu kürzen (vgl. LG DresdenaaO) Danach würden sich die von den Klägem m tragenden antei- ligen Heizkosten wie folgt ergeben: 14.813,72 '2 (Gesamtkosten <strong>für</strong> Heizung) : 2084,81 m2 (Ge- samte beheizte Fläche) = 7,10 €/m2. Dieser Betrag multipliziert mit der <strong>Wohn</strong>fläche der Kläger von 71.47 m2 ergibt 507,43 €. Dieser rechnerisch auf die Kläger entfallende Anteil ist nach $ 12 Abs. 1 HeizkV um 15% (= 76,11 £) zu kürzen, so dass die Beklagten 431,3 1 € schul- den. In dieser Höhe ist die Berufung unbegründet. Mitgeteilt von RAen Dr. Albrecht undLansky, Neuhrandenburg Macht der Mieter den Ansoruch gegen den Vermieter auf .. .. Küikrdhliiiig plcistcter \;r\rhii%sv auf. Urlrirhskosten, iibrr dir der \'eriiiirtcr nicht innerlialh dcr I:ri,t des B 556 Ahs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Äof- rechnung geltend, so entfallt die Wirkung der Aufrech- nung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriehskostenahrechnung erteilt und der Mie- ter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Se- natsurteils vom 9. März 2005 - VIii ZR 57/04, NJW 2005, 1499 [=WuM 2005,3371). (BGH, Urteil vom 22.9.2010 - VIII ZR 285109) veröffentlicht in WuM 2010,688 - -Anmerkung Tholl in WuM 2010,748 - Anmerkung: WuM 2010,688) haben geklärt, wie der ~ieter nach dem be: endeten Mietverhältnis bezüglich seinerVorschusszahlungen <strong>für</strong> Wirtschaftszeiträume veifhren kann, die der Vermieter bei Auszug nicht innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist abgerechnet hat. Generell soll der Vermieter nur in der Lage sein, die vom ausgezogenen Mieter geltend gemachten Forderungen mit einer nachgeholten formell wirksamen Abrechnung ,,zu unterlaufen" - im einen Fall nach einer erfolgreichen Leistungsklage des Mieters und im anderen Fall nach einer erfolgreichen Aufiechnung des Mieters. Die mit der Leistungsklage beziehungsweise der Aufrechnung erreichte vorläufige Rechtsposition des Mieters soll bezogen auf den Zeitpunkt der Vorlage der formell wirksamen Abrechnung und somit ex nunc entfallen. Wissen muss man auch, dass der Vermieter nicht daran gehindert ist, Vorauszahlungsrückstände <strong>für</strong> unverjahrte und nicht verwirkte Zeiträume nachzufordern. Dies vorausgeschickt erschließt sich nicht, mit welchen Überlegungen Tholl dem Vermieter zur Geltendmachung seiner Forderungen aus verspäteten wenngleich formell wirksamen Betriebskostenabrechnungen verhelfen mochte. Das Problem ist ja gerade, dass der Veimieter nicht fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Wirtschaftspenode abgerechnet hat und es ihm angesichts dieser Verfristung auch . . I ~ I ~ ~ I ~ I ~ . L ~ I ~ J ~ I ~ I I I ~ I ~ durch spätere Abrechnung nicht mehr eelineen kann. Be- gL,lldnJ 711 iii.,:Iii~ii ,,i,iviii c., \i:li iiiilii I~Jigli:li uiii diz S4~lii.,r.lcning v.iii rii~h~iiiiJi;.cii \r~.Iil~i~in I J \\'~l.j.lr I I I I I ti~~lii L,. iiiii d:ii t'.tIl .lci .\iiirc.liiiiin~ J;, \lictcr.. nird L, ,i,li iii .1?i R~,rc,l uiii /iii~IIi: iiii~i:xii.leiicii d.I,,r hc\i~\,~ ~>io\,vicrici JII?I~II~~~I.III~I II,~IIcI~III. b ~ ~ i ~ ~ L L~ I I L~ I I ; c ~ Jcr ~ lcui~n l ~ i Monate des ~ietverhältnisses. er Mieter rechnet mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen gegen den Anspruch des Vermieters auf den restlichen Mietzins auf. Leg1 der Vermieter dann doch noch eine formell wirksame Bet~ie~skosyq$brgchnung vor, so entfällt die Aufrechnungs- 2 wirkvn~,.e.~~q~ne.mit ,; :" der Folge, dass derVermieter seinen (bei- ..* spiekweise) rückständigen Mietzins wiederum einfordern ., kann. Interessant wird es, wenn der Mieter die Aufrechnung erklärt-gegen Schadensersatzansprüche des Vermieters, die der kurzen Ve rjähning des $ 548 BGB unterliegen. Reicht hier nun der Vermieter nach Ablauf jener sechs Monate eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung nach und die Wir- quenter Umsetzung des Urtezs des BGH vom22.9.2010 sind diese Forderungen nicht mehr zu retten. Damit ist festzuhalten, diiss sich die von Tholl aufeeworfene Zen - so überhaupt nicht stellt' Rechtsanwalt Rüdiger Knabbe, Renningen Jedenfall, seit der gesrtzlirhcn I~:iiifiihrun~ der aus- ~rhlussl~c\\chrten .\hrccliiiuiiec- und Ein\veiiduiic.sli-isti~n gemäß B 556 Ahs. 3 Satz2,3 Gd Satz5,6 BGB d&eh das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ertauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorhehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriehskostenahrechnune . ergehn (;iitlial~cni durch den \krmieter fiir sich gr- iiiiiiiintii die ,\nnaliinr eines deklar;itori\chrn Scliiildan- erkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforde- rung während des Laufs der genannten Fristen entgegen- steht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18. Januar 2006 - V111 ZR 94/05 [=WuM 2006,1501; vom 11. November 2008 - V111 ZR 265107 [= Giir 2009,1221). (BGH, Urteil vom 12.1.201 1 - V111 ZR 296109) i Zum Sachverhalt: Die Kläger sind seit 1987 Mieter einer <strong>Wohn</strong>ung der Beklagten in G. Der Mietvertrag der Parteien sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter Heiz- und Warmwasserkosten, sowie eine hierauf bezogene monatliche Vorauszahlung der Kläger vor. Am 6. Juli 2007 erteilte die Be- klagte den Klägern die Betriebskostenabrechung <strong>für</strong> den Zeit- raum vom 1. Januar bis zum 3 1. Dezember 2006. Die Be- triebskostenabrechnung ergab ein Guthaben der Kläger in Höhe von 185,96 E, wovon 152.60 € auf die Heizkosten ent- fielen. Dieses Guthaben schrieb die Beklagte am 1. August 2007 dem bei ihr geführten Mietkonto der Kläger gut, rech- nete den Betrag auf die fällige Monatsmiete an und zog die demgemäß verringerte Monatsmiete im Lastschriftverfahren aufgrund der von den Klägern erteilten Einzugsermächtigung ein. 2 Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel der Be- klagten auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten verse- hentlich 8200 Liter Heizöl im Wert von 4613,32 £ nicht be- rücksichtigt worden waren. Dieses Heizöl war im Zuge einer am 7. Juni 2006 durchgeführten Reinigung,des Oltanks eines anderen Hauses der Beklagten aus diesem Oltank in die Tanks der Heizzentrale gepumpt worden, durch die unter anderem das Haus, in dem sich die <strong>Wohn</strong>ung der Kläger befindet, be- heizt wird. Das Heizöl verblieb nach der Öltankreinigung in WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MlETRECHT2/2011 L
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