Unangemessene Leistungen für angemessene Bedarfe? - Wohn

Rechtsanwalt DI: Roger Blum, Fachanwaltfur Miet- und Wohnungseigentumsrechi, Berlin
Betriebskostenabrechnung:
Kalendermethode contra kaufmännische Berechnungsmethode
In der Praxis komnt es nicht selten zum Streit zwischen Vermieter
und Mieter, ob die Betnebskostenabrechnung eine taggenaue
Abrechnung verlangt oder ob auch eine Abrechnung
nach der kaufmännischen Berechnungsmethode erfolgen
kann.
Nach Ansicht des Amtsgerichts Köpenick3 ist die Anwendung
der kaufmänni~chen:Be~e~@u~~methode im Ergebnis nicht
zu beanstand&uidW?&el3pricht nicht den $5 556Abs. 3 S. 1,
566 aBGB: Maßgeblich sei. dass Differemen ~ atisschließlich
~~~~ ...............
dann eintreten können; wenn ein Mietverhältnis nicht ganz-
Nach der Kalendermethode werden die Abrechnungstage in
der Betnebskostenabrechnung kalendergenau berechnet, d.h.
für Nicht-Schaltjahre sind 365 Tage, für Schaltjahre 366 Tage
anzusetzen.' Dagegen hat sich in Deutschland im kaufmännischen
Bereich das sog. Bankjahr etabliert, das lediglich
360 Tage umfasst. Die kaufmännische Berechnungsmethode
geht von der Annahme aus, dass ein Jahr 12 Monate zu
jährig bestand, nur geringfügig eintreten und zum anderen sowohl
die eine als auch die andere Partei begünstigen und benachteiligen
können. Die Vereinfachung der Abrechnung
durch Anwendung der kaufmännischen Berechnungsmethode
sei nicht als unbillig anzusehen. Immer wieder wird von
den Gerichten betont, dass es bei der Abrechnung der Betriebskosten
keip ,,Pfenniggerechtigkeit" gebe.4
je 30Tagen hat. Eine Rechtsgrundlage für die kaufmännische
Berechnungsmethode gibt es nicht. Sie erfährt ihre Legiti-
Allerdings sprechen gewichtige Gründe für die Anwendung
einer tageenauen Abrechnungsmethode bei der Abrechnung
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. ... ... -..
wird. Man nennt diese Methode deshalb auch 3651360-Ge- historische GGnd für diese Berechnungsmethode - die Ver-
thode.
Welche der Berechnungsmethoden ist die richtige? Kann die
Berechnungsmethode durch denvennieter frei nach Belieben
gewählt werden? Wenn jemand z. B. am28. Februar auszieht,
so macht es einen nicht unerheblichen Unterschied, ob er
581365Anteile tragen soll oder 601360. Es ergibt sich eine Dif-
ferenz von fast 5 Prozent.
Der Gesetzgeber hat sich nicht ausdrücklich auf eine Ab-
rechnungsmethode festgelegt. Der Wortlaut des $556 Abs. 3
S. 1 BGB spricht lediglich davon, dass ,jährlich" abmrech-
nen ist. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu be-
achten. Ein Rückgriff auf die gesetzliche Berechnungsme-
thode nach $ 191 BGB, wonach der Monat zu 30 Tagen und
das Jahrzu 365 Tagen gerechnet wird, scheidet aus. DieNorm
bezieht sich nur auf die Berechnung von Zeiträumen, die nicht
zusammenhängend verlaufen brauchen, was bei der Be-
triebskostenabrechnung aber gerade nicht der Fall ist.
einfachung der Zinsrechnung - durchdie Verbreitung mo-
derner Rechengeräte entfallen. Die kaufmännische Berech-
nungsmethode widerspricht vor allem aber dem allgemein an-
erkannten Grundsatz, dass der Mieter nur für den Zeitraum
zahlen soll, in dem er einen Nutzungsvorteil hatte, und der
Vermieter nur das verlangen kann, was er entbehren musste.
Fazit: Das fehlende Bedürfnis für die Anwendung der im Fi-
nanzwesen gewohnheitsrechtlich anerkannten kaufmänni-
schen Berechnunesmethode, vor allem aber Gerechtigkeits-
abrechnung.
Dr Johunnes D Hengstenberg, co2onlme gemeznnutrzge GmbH, Berlzn
I) UIN 1355, 1.15; ISO 8601 2.2.14: ISO 80000-3: 2006,Anhang C.
2) sog. französische Methode der Zinstageberechnuiig = Eurozinsmetliode.
3) AG Köpenick, Urteil vom 18. Januar 2011, Ar.: 7 C 132110.
4) u.a. LG Brilin, Urteil vom 14. Novernber2002, Ar.: 62 S 230102 =GE
2003, 121.
Das Nutzerverhalten in der Heizkostenabrechnung sichtbar machen!
- Vorschlag zu einer Ergänzung der Heizkostenverordnung -
Etwa 16 Millionen Haushalte in zentral beheizten Mehrfami-
lienhäusern erhalten jährlich eine Heizkostenabrechnung, wel-
che die Heizkosten des Gebäudes nach dem Venusacherprin-
zip auf einzelne Wohnungen umlegt. Diese Abrechnungen
enthalten alle informationen, um den Heizenergieverbrauch
einer Wohnung mit dem des Gebäudes insgesamt zu verglei-
chen und zu bewerten. Noch besser kann die ,,Angemessen-
heit" des Heizenergieverbrauchs einer Wohnung bewertet wer-
den, wenn bekannt ist, wo die Wohnung im Gebäude liegt. Ist
dies der Fall, kann ein statistisch ermittelter ,,Lagefaktor" die
Bewertung des Heizenergieverbrauchs der Wohnung präd-
sieren.
WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 212011
Derzeit können wedervermieter noch Mieter anhiind der Heiz-
kostenabrechnung ohne eine fachliche Anleitung klären, ob
eine Wohnung ,,relativ viel" oder ,,relativ wenig" Heizener-
gie verbraucht. Dazu müssten der Heizenergieverbrauch des
Gebäudes und der Wohnung mit der beheizten Fläche von Ge-
bäude und Wohnnne ins Verhältnis gesetzt werden. Zudem
ten.
Für Laien wie Fachleute liegt die größte Schwierigkeit dann,
die genannten Daten in den von Messdienstunternehmen er-