Übersicht über den Grundstücksmarkt in der Stadt Bottrop

Der Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Bottrop
Übersicht über den Grundstücksmarkt
in der Stadt Bottrop
Umsätze, Preisentwicklung, Preisspiegel im Jahr 2011
- Internetausgabe - (eventuell fehlende Daten können Sie im Originalbericht (kostenpflichtig) ersehen)
Bottrop, im März 2012

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop
Herausgeber:
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
in der Stadt Bottrop
Geschäftsstelle: Postanschrift: Postfach 10 15 54
46215 Bottrop
Verwaltungsgebäude: Am Eickholtshof 24
46236 Bottrop
Anträge und Auskünfte: Tel.: 02041 – 70 48 53 Geschäftsführer
48 54 Anträge und Auskünfte
Fax: 02041 – 70 48 74
eMail:
gutachterausschuss@bottrop.de
Internet:
www.boris.nrw.de
www.gutachterausschuss.nrw.de/BOT
* Gemäß der Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung
in Nordrhein-Westfalen (Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung -
VermWertGebO NRW) vom 05. Juli 2010 in der jeweils geltenden Fassung, ist der Abruf von Grundstücksmarktberichten
aus dem Internet ohne die erforderlichen Daten für die Grundstückswertermittlung
gebührenfrei.
a = Fehlende Daten sind in der Druckausgabe vorhanden
Der vollständige Grundstücksmarktbericht ist in gedruckter Form gegen eine Gebühr von 52,- EUR bei
der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu beziehen.
Gebühr: 52,- €
Vervielfältigung:
Allg. Hinweis:
Druck:
Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe auch von Teilen des Grundstücksmarktberichtes
nur mit Quellenangabe gestattet.
Es wird um Zusendung eines Belegexemplars gebeten.
© 2012
Wertangaben zurückliegender Jahre (DM) wurden anhand des amtlichen Umrechnungskurses
in EURO umgerechnet und tlw. auf- oder abgerundet.
Stadt Bottrop, Druckerei
Auswertestand: 01.01.2012
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 2

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I N H ALTSVERZEICHNIS
Seite
1 Wesentliche Aussagen zum Grundstücksmarkt 4
2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 5
3 Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss 5
3.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse 6
3.2 Aufgaben der Geschäftsstellen 7
4 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 8
4.1 Anzahl der Kauffälle 8
4.2 Flächenumsätze 12
4.3 Geldumsätze 12
4.4 Zwangsversteigerungen 15
5 Unbebaute Grundstücke 16
5.1 Zentrale Versorgungsbereiche 17
5.2 Individueller Wohnungsbau 17
5.3 Geschoss-, gemischt genutzter Wohnungsbau 19
5.4 Gewerbliche Bauflächen 20
5.5 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 23
6 Bebaute Grundstücke 25
6.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 25
6.2 Mehrfamilienhäuser 28
7 Wohnungs- und Teileigentum 29
7.1 Neubauten 29
7.2 Zweitverkäufe / Umwandlungen 30
8 Bodenrichtwerte 31
8.1 Gesetzlicher Auftrag 31
8.2 Bodenrichtwerte für Bauland (zonal) 32
8.3 Zentraler Versorgungsbereiche – Lageeinteilung zonaler Bodenrichtwerte 33
8.4 Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) 35
9 Erforderliche Daten für die Wertermittlung 37
9.1 Indexreihen 37
9.2 Umrechnungskoeffizienten 48
9.3 Liegenschaftszinssätze 49
9.4 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser 52
9.5 Bewirtschaftungskosten 54
9.6 Erbbauzins 55
10 Sonstige Angaben 55
10.1 Zusammensetzung des Gutachterausschusses 55
10.2 Gebührenordnung für Gutachten 56
10.3 Statistische Daten der Stadt Bottrop (12/2011) 57
10.4 Mietspiegel nach dem Stand vom 1. September 2009 58
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 3

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1 Wesentliche Aussagen zum Grundstücksmarkt
Die Anzahl der bei der Geschäftsstelle eingegangenen Kaufverträge ist gegenüber dem Vorjahr
stark gestiegen (+ 120 auf insg. 1006 Verträge). In den Teilmärkten gab es unterschiedliche Entwicklungen.
Die stärkste Erhöhung gab es im Teilmarkt bebaute Grundstücke.
unbebaute Grundstücke + 6,4 % (+ 9 Verträge)
bebaute Grundstücke + 20,4 % (+ 92 Verträge)
Wohnungseigentum + 6,4 % (+ 19 Verträge)
Erwerber am örtlichen Grundstücksmarkt: 76 % Bottroper 24 % Auswärtige
Der Flächenumsatz erhöhte sich um rd. 7,0 ha auf 45,2 ha; ein erheblicher Teil dieser Erhöhung
lag bei der „Wohnbaufläche“ (+ 5,4 ha); vernachlässigt man jedoch einen einzelnen Verkauf eines
Eigentümers von rd. 5,1 ha in einem Neubaugebiet an einen Bauträger, ist der Flächenumsatz
im Segmet der Wohnbaufläche fast unverändert geblieben. Der Flächenumsatz bei gewerblichen
Bauflächen ist auch im Jahr 2011 weiter gesunken, auf rd. 0,9 ha (Vorjahr 1,6 ha).
Der Geld-Umsatz erhöhte sich parallel zur gestiegenen Anzahl der Verträge gegenüber 2010
um rd. 31,0 % (rd. 42,4 Mio.) auf 179,2 Mio. Euro und lag rd. 11 % über dem Durchschnittswert
der letzten 10 Jahre.
Eine Bodenpreisentwicklung konnte in keinem Bereich festgestellt werden.
Bei der Preisentwicklung für schlüsselfertig erstellte Eigenheime (Reihen- und Reihenendhäuser
bzw. Doppelhaushälften) kann keine Aussage vorgenommen werden, da im Einzelnen je nach
Baugebiet und Bauträger mehr oder weniger große Unterschiede im Gebäude und der Ausstattung
bestehen und auch die Grundstücksgrößen sehr unterschiedlich sind.
Im Durchschnitt lagen die Preise um fast 3 % über denen des Vorjahres.
Die Preise für Eigenheime aus dem Bestand gaben in mittleren Lagen um rd. - 5 % und in guten
Lagen um rd. - 3 % nach, wobei Objekte vor Baujahr 1980 im Preis stärker nachgaben und die
Kaufpreise der jüngeren Objekte stagnierten.
Bei den Mehrfamilienwohnhäusern kann aufgrund einer nicht ausreichenden Anzahl von Kauffällen
aus dem Vorjahr keine Aussage zur Preisentwicklung abgeleitet werden.
Bei neu erstellten Eigentumswohnungen blieben die Preise gegenüber dem Jahre 2010 stabil.
Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen, die nach 1965 errichtet wurden, blieben in
mittleren Wohnlagen stabil, während die Preise in guten Wohnanlagen gegenüber dem Vorjahr
um rd. 8 % höher lagen.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 4

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2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes
Der Bericht gibt eine Übersicht über den örtlichen Grundstücksmarkt und soll zur allgemeinen
Markttransparenz beitragen.
Er enthält Informationen zur Umsatz- und Preisentwicklung, zum Preisniveau in den verschiedenen
Teilmärkten und zu sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Grundlage ist
die zeitnahe Auswertung der Kaufpreissammlung (s. 3.2).
Der Marktbericht wendet sich an die interessierte Öffentlichkeit (u. a. Grundstückseigentümer,
Kaufinteressenten), an Sachverständige und andere Stellen der freien Wirtschaft und öffentlichen
Verwaltung, die auf Informationen über den lokalen Grundstücksmarkt angewiesen sind, wie dies
z. B. in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, bei Banken und Versicherungen der Fall ist.
ist das gemeinsame BOdenRichtwertInformationsSystem aller Gutachterausschüsse
für Grundstückswerte im Land NRW.
Neben dem Grundstücksmarktbericht und den Bodenrichtwerten kann auch die
„Allgemeine Preisauskunft“ für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienwohnhäuser
im Internet unter www.borisplus.nrw.de eingesehen werden.
3 Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wurden aufgrund des Bundesbaugesetzes
(BBauG) von 1960 eingerichtet. Für die Bereiche der Kreise, der kreisfreien Städte und der großen
kreisangehörigen Städten wird je ein Gutachterausschuss gebildet. Abweichend hiervon
können innerhalb eines Kreisgebietes liegende große kreisangehörige Städte oder für den Kreis
nach verschiedenen Konstellationen gemeinsame Gutachterausschüsse gebildet werden. 1981 ist
für das Land NRW ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden, dessen Geschäftsstelle bei
der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet wurde.
Die Gutachterausschüsse sind Einrichtungen des Landes. Sie sind selbstständige, an Weisungen
nicht gebundene Kollegialgremien, deren Mitglieder von der zuständigen Bezirksregierung für
jeweils 5 Jahre bestellt werden. Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich.
Hauptberuflich sind die sachverständigen Mitglieder in den Bereichen Architektur, Bau-, Vermessungswesen,
Wohnungs-, Immobilienwirtschaft, Bankwesen und Landwirtschaft tätig.
Rechtsgrundlagen für die Arbeit der Gutachterausschüsse sind insbesondere das Baugesetzbuch
(BauGB), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die Gutachterausschussverordnung
(GAVO) des Landes NRW in ihrer jeweils geltenden Fassung und der Entwurf des Bodenrichtwert-Erlasses
NRW (BoRiWErl.NRW)
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 5

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3.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse
Die Aufgaben der Gutachterausschüsse werden im Wesentlichen in den §§ 193, 196 BauGB und
§§ 5 ff. GAVO NRW bestimmt.
Dies sind insbesondere:
- Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten
Grundstücken, Rechte an Grundstücken;
- Erstellung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust oder
für andere Vermögensnachteile;
- Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung (s. 3.2);
- jährliche Ermittlung der Bodenrichtwerte und Herausgabe des Marktberichtes;
- Ermittlung von sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze,
Bodenpreisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren usw.;
- Erstellung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte und ggf. Erstellung von Mietwertübersichten.
Der Obere Gutachterausschuss hat auf Antrag eines Gerichtes oder einer Behörde in einem gesetzlichen
Verfahren ein Obergutachten zu erstatten, wenn schon das Gutachten des örtlichen
Gutachterausschusses vorliegt.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 6

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3.2 Aufgaben der Geschäftsstellen
Die Gutachterausschüsse bedienen sich zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Aufgaben
einer Geschäftsstelle, die bei der jeweiligen Gebietskörperschaft eingerichtet ist.
Eine zentrale Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Führung der Kaufpreissammlung als Datengrundlage
für die meisten Aufgaben des Ausschusses.
Zur Führung der Kaufpreissammlung sind Notare und andere Stellen nach § 195 BauGB verpflichtet,
Abschriften beurkundeter Kauf-, Tausch-, Erbbaurechtsverträge den Gutachterausschüssen
zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach Weisung des Gutachterausschusses
zeitnah ausgewertet und um preis- und wertrelevante Daten ergänzt. Die
Kaufverträge sind nach der Auswertung zu vernichten.
Durch die Einrichtung der Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss
über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert wird.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch
sonstige personenbezogene Daten der Kaufpreissammlung grundsätzlich dem Datenschutz. Die
Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Ausschusses
und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen
werden.
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung dürfen nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses
erteilt werden, wenn die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen gesichert ist. Im Übrigen
darf die Geschäftsstelle individuelle Auswertungen der Kaufpreissammlung nur in anonymisierter
und aggregierter Form vornehmen und weitergeben.
Neben der Führung der Kaufpreis- und weiterer Datensammlungen obliegen der Geschäftsstelle
insbesondere noch folgende Aufgaben:
- Vorbereitung der Gutachten über den Verkehrswert unbebauter und bebauter Grundstücke
und Rechte Dritter an Grundstücken sowie über Miet- und Pachtwerte (s. 3.1);
- vorbereitende Arbeiten zur Ermittlung der Bodenrichtwerte;
- Ableitung und Fortschreibung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten;
- Erarbeitung von Bodenwertübersichten und Marktberichten;
- Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und sonstige bewertungsrelevante Daten.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 7

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4 Grundstücksmarkt des Jahres 2011
4.1 Anzahl der Kauffälle
Im Jahre 2011 sind bei der Geschäftsstelle 1006 Verträge eingegangen. Gegenüber dem Vorjahr
erhöhte sich die Anzahl um rd. 14 % (+ 120 Verträge). Der durchschnittliche Mittelwert der letzten
10 Jahre liegt bei 977 Verträgen.
Für die einzelnen Grundstücksarten ergaben sich folgende Entwicklungen:
Art
Anzahl
Veränderung
2010 2011 %
unbebaute Grundstücke 140 149 + 6,4
bebaute Grundstücke 451 543 + 20,4
Wohnungs-/Teileigentum 295 314 + 6,4
Gesamt 886 1.006 + 13,5
Insgesamt waren am örtlichen Grundstücksmarkt 76 % (Vorjahr 73%) Bottroper sowie rd. 24 %
(Vorjahr 27%) auswärtige Erwerber beteiligt.
Anzahl
Anzahl der bei der Geschäftsstelle eingegangenen Kaufverträge
1400
1213
1198
1229
1200
1000
1083
1030
1129
1060
1082
1009
994
1102
947
906
880 886
1006
813
800
600
400
200
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 8

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Unbebaute Grundstücke
Anzahl
216
220
200
181
166
186
153
157
171
150
140
141
162
158
149
140
149
127
100
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr
Registrierte Verträge
2008 2009 2010 2011 Veränderung
Anzahl %
Unbebaute Grundstücke
Ein- und Zweifamilienhäuser 50 77 70 81 + 11 + 16
Geschosswohnungsbau 15 13 14 13 - 1 - 7
gemischt- genutzte Gebäude 2 0 4 0 - 4 - 100
Gewerbe 2 5 0 5 + 5 ./.
Land- und Forstwirtschaft 17 15 10 21 + 11 + 110
Sonstige Flächen (Garagen u. a.) 72* 39 42 29 - 13 - 31
Gesamt 158 149 140 149 + 9 + 6
* 2008 inkl. 37 Dauerkleingärten
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 9

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bebaute Grundstücke
Anzahl
700
713
659
600
500
563
497
525
445
463
546
443
475
451
543
400
300
307
343 336
379
403
200
100
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr
2004 und 2005 - angekündigter Wegfall der Eigenheimzulage
Registrierte Verträge
2008 2009 2010 2011 Veränderung
Anzahl %
Bebaute Grundstücke
Ein- und Zweifamilienhäuser 361 368 373 441 + 68 + 18
Geschosswohnungsbau 42 58 39 73 + 34 + 87
gemischt genutzte Gebäude 15 29 24 12 - 12 - 50
Gewerbe 20 4 10 8 - 2 - 20
Sonstige (Garagen u. a.) 5 16 5 9 + 4 + 80
Gesamt 443 475 451 543 + 92 + 20
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 10

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WE/TE
Anzahl
700
689
600
560
528
564
500
400
415 410
400 393
381 376
300
316
260
248
305
256
295
314
200
100
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr
Registrierte Verträge
2008 2009 2010 2011 Veränderung
Anzahl %
Wohnungs- und Teileigentum
Erstverkäufe (Neubauten) 41 33 26 59* + 33 + 127
Zweitverkäufe 230 204 234 244 + 10 + 4
Umwandlungen 13 10 22 3 -19 - 86
Teileigentum 21 9 13 8 - 5 - 38
Gesamt 305 256 295 314 + 19 + 6
* inkl. 2 Teileigentum - Neubauten
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 11

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4.2 Flächenumsätze
Flächenumsatz 2008 2009 2010 2011 Veränderung
unbebaute Grundstücke Fläche (ha) %
Wohnbaufläche 4,2 11,0 6,9 12,3 * 1 + 5,4 + 78
gewerbliche Baufläche 1,1 2,6 1,6 0,9 - 0,7 - 44
land- und forstw. Fläche 63,3 17,6 22,2 27,6 + 5,4 + 24
sonstige* Flächen 7,8 7,3 7,5 4,4 - 3,1 - 41
Gesamt 76,5 38,5 38,2 45,2 + 7,0 + 18
* Sonderflächen, Gemeinbedarfsflächen, Dauerkleingärten, Abbauflächen, u. ä.
* 1 inkl. Flächen für ein komplettes Baugebiet
4.3 Geldumsätze
Der Gesamtumsatz 2011 lag bei 179,2 Mio. €; gegenüber 2010 (136,8 Mio. €) war eine Umsatzsteigerung
von rd. 42,4 Mio. € bzw. rd. 31,0 % zu verzeichnen. Dieser Anstieg verteilte sich über
alle Teilmärkte.
Umsatzübersicht
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
0,0
Bebaut
WE/TE
Gesamt
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Unbebaut
Jahr
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Bei unbebauten Grundstücken war eine erhebliche Umsatzsteigerung von 17,5 Mio. € bzw. rd.
132 % zu verzeichnen; ein erheblicher Anteil am Umsatzplus ist jedoch durch einen Einzelverkauf
in einem Neubaugebiet an einen Bauträger begründet.
Im Berichtsjahr 2011 lag der Anteil der Ein- und Zweifamilienwohnhausgrundstücke am Gesamtumsatz
der unbebauten Grundstücke bei 80 %; ohne Berücksichtigung des vorgenannten Einzelfalles
liegt der Anteil bei rd. 60 % (Vorjahr 47 %).
Umsatz Marktteil- 2008 2009 2010 2011 Veränderung
unbebaute Grundstücke nehmer in Mio. € %
P - P 1,4 3,1 3,9 4,9 + 1,0 + 26
Ein-/Zweifamilienhaus WB - P 0,8 2,6 1,7 19,7 + 18,0 *
Sonst. 0,7 2,1 0,7 0,1 - 0,6 - 86
2,9 7,8 6,3 24,7 + 18,4 +292
Geschosswohnungs- bzw.
Eigentumswohnungsbau
P - P 0,6 0,5 1,8 1,6 + 0,2 - 11
WB - P 0,5 0,6 0,8 1,1 + 0,3 + 38
Sonst. 0,5 0,5 0,2 0,1 - 0,1 - 50
1,6 1,6 2,8 ± 0,0 0
Mischnutzung alle 0,1 0,0 0,5 0,0 - 0,5 *
Gewerbe alle 0,1 1,8 0,0 0,6 + 0,6 *
Land-/Forstwirtschaft alle 1,4 0,7 0,7 1,4 + 0,7 + 100
Sonstige Flächen alle 2,5 0,8 3,0 1,3 - 1,7 - 57
Gesamt 8,6 12,7 13,3 30,8 + 17,5 + 132
P
- Privat
WB - Wohnungs-, Baugesellschaften, Bauträger
Sonstige - Firmen, Öffentliche Körperschaften
* keine Angabe
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Bei bebauten Grundstücken erhöhte sich der Gesamtumsatz, nachdem er sich 4 Jahre in Folge
verringert hatte, gegenüber dem Vorjahr deutlich um rd. 16,2 Mio. € (+ 17 %) auf 110,3 Mio. €
und liegt nur noch geringfügig (rd. 1 %) unter dem 10-jährigen Mittelwert (111.1 Mio. €).
Im bedeutenden Segment der Einfamilienhäuser liegt eine Steigerung um 3,3 Mio. € (+ 6%) vor; bei
den Zweifamilienwohnhäusern wurde nach dem starken Umsatzrückgang im Jahr 2010 ein erheblicher
Anstieg von 7,7 Mio. € (+ 154 %) festgestellt und liegt wieder auf dem Niveau der Vorjahre
2008 und 2009.
Im Bereich der Mehrfamilienwohnhäuser lag ebenfalls eine erhebliche Umsatzsteigerung in
Höhe von + 18 Mio. € (+ 186 %) vor.
Bei den Wohn- und Geschäftshäusern halbierte sich der Umsatz gegenüber 2010 erneut; er liegt
nun bei noch 3,9 Mio. € (rd. 3,5 % des Gesamtumsatzes aller bebauter Grundstücke).
Bei Gewerbe und Industrie ging der Umsatz zwar erheblich zurück; er liegt jedoch immer noch
deutlich über dem Durchschnitt der Vorjahre.
Umsatz Marktteil- 2008 2009 2010 2011 Veränderung
bebaute Grundstücke nehmer in Mio. € %
P - P 31,2 32,3 37,5 41,1 +3,7 + 10
Einfamilienhäuser WB - P 16,3 17,8 17,9 17,8 - 0,1 - 1
Sonst. 0,3 0,9 0,7 0,4 - 0,3 - 43
47,8 51,0 56,1 59,4 + 3,3 + 6
P - P 10,4 9,3 4,4 8,5 + 4,1 + 93
Zweifamilienhäuser WB - P 2,2 2,9 0,6 4,2 + 3,6 + 600
Sonst. 1,3 0,0 0 0 ± 0 *
13,9 12,2 5,0 12,7 + 7,7 + 154
P - P 6,9 13,1 7,3 15,5 + 8,2 + 112
Mehrfamilienhäuser WB - P 1,8 3,9 1,3 12,2 + 10,9 + 838
sonst. 0,0 0,8 1,1 0 - 1,1 *
8,7 17,8 9,7 27,2 +18,0 + 186
P - P 18,6 10,3 7,5 3,9 - 3,6 - 48
Wohn-/Geschäftshäuser Sonst. 18,2 9,5 1,7 0 - 1,7 *
36,8 19,8 9,2 3,9 - 5,3 - 58
P - P 0,2 1,9 2,1 4,5 + 2,4 + 114
Gewerbe/Industrie Sonst. 0,0 0,0 9,4 0 - 9,4 *
0,2 1,9 11,5 4,5 - 7,0 - 61
Sonstige * alle 0,8 1,8 2,6 2,1 - 0,5 - 19
Gesamt 108,2 104,5 94,1 110,3 + 16,2 + 17
P - Privat
WB - Wohnungs-, Baugesellschaften, Bauträger
Sonstige - Firmen, Öffentliche Körperschaften
* wie z. B. Hotel, Altenheime, Freizeiteinrichtungen, Tankstellen, Garagenhöfe
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 14

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Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum ist der Umsatz 2011 um rd. 30 % gegenüber dem
Vorjahr gestiegen.
Der Umsatz 2011 liegt rd. 10 % über dem 10-jährigen Mittelwert (rd. 34,7 Mio. €).
Umsatz Marktteil- 2008 2009 2010 2011 Veränderung
Wohnungs- und Teileigentum nehmer Mio. € %
P - P 0,7 0,5 0,6 0,7 + 0,1 + 17
Neubauten WB - P 7,8 5,2 4,6 12,8 + 8,2 + 178
8,5 5,7 5,2 13,5 + 8,3 + 160
P - P 20,2 18,1 19,1 23,1 + 4,0 + 21
Zweitverkäufe WB - P 2,0 1,3 3,2 1,2 - 2,0 - 62
22,2 19,4 22,3 24,3 + 2,0 + 9
P - P 0,5 0,7 0,3 0,2 - 0,1 - 33
Umwandlungen WB - P 0,8 0,3 1,6 0,1 - 1,5 - 94
1,3 1,0 1,9 0,3 - 1,6 - 84
Gesamt 32,0 26,1 29,4 38,1 + 8,7 + 30
P
WB
- Privat
- Wohnungs-, Baugesellschaften, Bauträger
4.4 Zwangsversteigerungen
Neben dem Eigentumsübergang aufgrund von Kauf- und Übertragungsverträgen, besteht noch
der Teilmarkt der Zwangsversteigerungen.
Die folgende Tabelle zeigt die Veränderungen bei der Anzahl der erfassten Zwangsversteigerungen
und gibt die durchschnittlichen Zuschlagswerte - bezogen auf die ermittelten Verkehrswerte -
wieder:
Zwangsversteigerungen
Anzahl ∅ Zuschlag in %
2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011
Wohngebäude 8 6 13 13 75 73 68 62
Eigentumswohnungen 14 13 19 23 59 56 53 62
Gewerbe 2 2 1 1 * * * *
unbebaute Grundstücke - - 5 1 - - 67 *
* Keine gesicherte-/ bzw. aus datenschutzrechtlichen Gründen keine Angabe möglich!
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5 Unbebaute Grundstücke
Der Teilmarkt - unbebaute Grundstücke – wird wie folgt gegliedert:
● zentrale Versorgungsbereiche
● individueller Wohnungsbau
▫ Innenbereich
▫ Außenbereich - (§ 35 (2) BauGB
- (§ 35 (2) BauGB - Splittersiedlungen
● Geschoss-, gemischt genutzter Wohnungsbau
● Gewerbe
● land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Durch § 196 BauGB wird bestimmt, dass der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert für
den Boden innerhalb eines Gebietes (Bodenrichtwertzone) zu bilden ist. Das Gebiet muss folglich
nach seinem Entwicklungszustand sowie nach Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend
übereinstimmende Verhältnisse aufweisen.
Seit dem 01.01.2011 sind Bodenrichtwerte flächendeckend zu ermitteln. Da jedoch nicht für alle
Gebiete Kauffälle vorliegen, können nach dem Bodenrichtwert-Erlass NRW in Gebieten ohne
bzw. mit geringem Grundstücksverkehr auch Kaufpreise
herangezogen oder
● evidente
● statistische
● deduktive
● intersubjektive
● aus vergleichbaren Gebieten,
● vergangener Jahre
(Zu- und Abschläge, die dem Grunde nach keines Beweises bedürfen),
(z. B. Regressions- oder Kovarianzanalysen, hedonische Verfahren),
(z. B. Zielbaummethode, Wohn-/Geschäftslageklassifizierungen, Vergleich
von Miet- und Pachtentwicklungen und der Verhältnisse von Mieten in Geschäftslagen),
(nach spezieller Marktkenntnis und Erfahrung in freier Überzeugung geschätzte
Zu- und Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung)
Preisvergleiche angewandt werden.
Zum 01.01.2011 wurden die Bodenrichtwerte daher auf dieser vollkommen neuen Basis und,
weil flächendeckend, viel differenzierter ermittelt.
Ein direkter Vergleich einzelner Bodenrichtwerte zu dem Vorjahr 2010 und davor ist somit nicht
möglich.
Die Bodenrichtwerte veränderten sich im Berichtsjahr wie folgt:
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 16

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5.1 Zentrale Versorgungsbereiche
Preisentwicklung in % zum Vorjahr
Richtwertlage Bot - Zentrum Bot - Nebenzentren Kirchhellen-Zentrum
2010 2011 2010 2011 2010 2011
zentrale Versorgungsbereiche
einfache ± 0 ± 0 ± 0
mittlere ± 0 ± 0 ± 0
gute ± 0 ± 0 ± 0
5.2 Individueller Wohnungsbau
Preisentwicklung in % zum Vorjahr
Richtwertlage Alt - Bottrop Kirchhellen
2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011
Innenbereich
einfache - 6,9 ± 0 ± 0 ± 0 - - ± 0 ± 0
mittlere - 4,8 - 5,2 ± 0 ± 0 - 4,8 - 4,9 ± 0 ± 0
gute - 3,3 - 3,5 ± 0 ± 0 - 6,3 - 6,9 ± 0 ± 0
Außenbereich (§ 35 (2) BauGB
einfache ± 0 ± 0
mittlere ± 0 ± 0
gute ± 0 ± 0
Außenbereich (§ 35 (2) BauGB - Splittersiedlungen
einfache - -
mittlere ± 0 ± 0
gute - ± 0
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€/m²
Bodenpreisentwicklung
individueller Wohnungsbau
350
300
gute Wohnlage
250
mittlere Wohnlage
200
150
100
einfache Wohnlage
50
0
31.12.1976
31.12.1977
31.12.1978
31.12.1979
31.12.1980
31.12.1981
31.12.1982
31.12.1983
31.12.1984
31.12.1985
31.12.1986
31.12.1987
31.12.1988
31.12.1989
31.12.1990
31.12.1991
31.12.1992
31.12.1993
31.12.1994
31.12.1995
31.12.1996
31.12.1997
31.12.1998
31.12.1999
31.12.2000
31.12.2001
31.12.2002
01.01.2004
01.01.2005
01.01.2006
01.01.2007
01.01.2008
01.01.2009
01.01.2010
01.01.2011
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 18

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5.3 Geschoss-, gemischt genutzter Wohnungsbau
Preisentwicklung in % zum Vorjahr
Richtwertlage Alt - Bottrop Kirchhellen
2008 2009 2010 2011 - - 2010 2011
Geschoss-, gemischt genutzter Wohnungsbau
einfache - 6,9 ± 0 ± 0 ± 0 -
mittlere - 4,8 - 5,3 ± 0 ± 0 ± 0
gute - 3,3 - 3,5 ± 0 ± 0 ± 0
€/m²
Bodenpreisentwicklung in Euro
Geschoss-, gemischt genutzter Wohnungsbau
300
250
Stadtmitte
200
150
sonstige Ortslagen
100
50
0
31.12.1976
31.12.1977
31.12.1978
31.12.1979
31.12.1980
31.12.1981
31.12.1982
31.12.1983
31.12.1984
31.12.1985
31.12.1986
31.12.1987
31.12.1988
31.12.1989
31.12.1990
31.12.1991
31.12.1992
31.12.1993
31.12.1994
31.12.1995
31.12.1996
31.12.1997
31.12.1998
31.12.1999
31.12.2000
31.12.2001
31.12.2002
01.01.2004
01.01.2005
01.01.2006
01.01.2007
01.01.2008
01.01.2009
01.01.2010
01.01.2011
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 19

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5.4 Gewerbliche Bauflächen
Beim Grundstücksverkehr gewerblicher Bauflächen ist - auch überregional - seit Jahren der
Grundstücksmarkt gespalten.
Im Rahmen der Wirtschaftsförderung werden in den Städten mit öffentlichen Mitteln Gewerbegebiete
erschlossen bzw. Altstandorte reaktiviert. Die Grundstücke werden für Gewerbeansiedlungen
preisgünstig veräußert.
Die Grundstücksverkäufe der öffentlichen Hand wirken preisregulierend, insbesondere solange
- evtl. auch in den Nachbargemeinden - ausreichend geeignete Flächen zur Verfügung stehen.
Darüber hinaus lag bisher in diesem Segment jährlich nur eine geringe Anzahl von Grundstücksverkäufen
vor.
Zum 01.01.2011 wurden auch die Bodenrichtwerte gewerblicher Bauflächen auf eine vollkommen
neue Basis gestellt (s. a. lfd. Nr. 5); die Angabe einer Grundstückstiefe ist entfallen und
durch eine Grundflächenzahl (GRZ) ersetzt worden. Ein Vergleich zu den Jahren vor 2011 ist
somit nicht möglich.
Bei gewerblichen Bauflächen entspricht:
Gewerbebauflächen
Sondernutzungsflächen
(sog. tertiäres Gewerbe)
Bei den reinen gewerblichen Bauflächen beziehen sich die Bodenrichtwerte
auf Grundstücke, die einer klassischen gewerblichen
Nutzung unterliegen. Sie werden je nach Verkehrsanbindung und
umgebender Bebauung in einfache, mittlere und gute Lagen unterteilt.
Hierzu gehören Grundstücke, auf denen eine tertiäre Nutzung
(Fachmärkte, Handel, Büro u. ä.) realisiert werden kann. Sie werden
je nach Verkehrsanbindung und umgebender Bebauung in einfache,
mittlere und gute Lagen unterteilt.
Die Bodenrichtwerte haben folgende Eigenschaften:
• das Maß der baulichen Nutzung ist beschreibendes Merkmal des Bodenrichtwertes
• das Gelände ist hinreichend eben
• das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten
• es ist altlastenfrei
Im Berichtsjahr 2011 konnte in keinem der vorstehenden Richtwertbereiche eine Preisentwicklung
festgestellt werden.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 20

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Preisentwicklung in % zum Vorjahr
Richtwertlage Alt - Bottrop Kirchhellen
2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011
gewerbliche Bauflächen
einfache ± 0 ± 0 + 10 ± 0 ± 0
mittlere ± 0 ± 0 + 10 ± 0 ± 0
gute ± 0 ± 0 ± 0 ± 0 ± 0 ± 0 ± 0 ± 0
Sondernutzungsflächen (tertiäres Gewerbe)
einfache ± 0 ± 0
mittlere ± 0 ± 0
gute ± 0
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€ /m ²
P r e is e n tw ic k lu n g G e w e r b e flä c h e n
B o ttr o p in E u ro
90
80
g ute G e w e r b e la g e
70
60
m itt le re G e w er b ela g e
50
40
30
e infa c h e G e w e rb e la g e
20
31.12.1976
31.12.1977
31.12.1978
31.12.1979
31.12.1980
31.12.1981
31.12.1982
31.12.1983
31.12.1984
31.12.1985
31.12.1986
31.12.1987
31.12.1988
31.12.1989
31.12.1990
31.12.1991
31.12.1992
31.12.1993
31.12.1994
31.12.1995
31.12.1996
31.12.1997
31.12.1998
31.12.1999
31.12.2000
31.12.2001
31.12.2002
01.01.2004
01.01.2005
01.01.2006
01.01.2007
01.01.2008
01.01.2009
01.01.2010
01.01.2011
€/m²
80
Preisentwicklung Gew erbeflächen
Bottrop-Kirchhellen in Euro
70
60
50
gute Gewerbelage
40
30
20
31.12.1976
31.12.1977
31.12.1978
31.12.1979
31.12.1980
31.12.1981
31.12.1982
31.12.1983
31.12.1984
31.12.1985
31.12.1986
31.12.1987
31.12.1988
31.12.1989
31.12.1990
31.12.1991
31.12.1992
31.12.1993
31.12.1994
31.12.1995
31.12.1996
31.12.1997
31.12.1998
31.12.1999
31.12.2000
31.12.2001
31.12.2002
01.01.2004
01.01.2005
01.01.2006
01.01.2007
01.01.2008
01.01.2009
01.01.2010
01.01.2011
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 22

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5.5 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Der Umsatz land- und forstwirtschaftlicher Flächen verdoppelte sich auf 1,4 Mio. € und entspricht
genau dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre.
Die Zoneneinteilung bei landwirtschaftlichen Flächen wurde 2011 grundlegend verändert.
(Zoneneinteilung s. nächste Seite). Eine Preisentwicklung konnte im Berichtszeitraum nicht festgestellt
werden.
Nach der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL)
gibt es die Bezeichnung „begünstigtes Agrarland“ nicht mehr; derartige am Grundstücksmarkt
gehandelte Flächen werden nunmehr als „besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft“
bezeichnet.
Die Auswertung der Kaufpreise hat gezeigt, dass der Wert derartiger Flächen bei 12,- €/m² liegt
und in etwa dem 2,0-fachen des maßgeblichen landwirtschaftlichen Zonenwertes entspricht.
Zone Zonengrenze Bodenwert €/m²
1 westlich „Alter Postweg“ 5,5
2 östlich „Alter Postweg“, nördlich „A2“ 6,5
3 südlich „A2“ 5,0
Nutzungsart
Bodenwert €/m²
besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft 12,-
Forstfläche (einschl. Aufwuchs) 1,20
Die räumliche Zuordnung der landwirtschaftlichen Bodenrichtwerte sind der folgenden Abbildung
zu entnehmen.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 23

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Rahmenwerte
für landwirtschaftliche Flächen (Einteilung der Zonen)
Wertermittlungsstichtag
01.01.2012
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 24

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6 Bebaute Grundstücke
6.1 Ein- und Zweifamilienhäuser
Nach dem veröffentlichten Preisindex des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik haben
sich für Wohngebäude die Kosten für Bauleistungen am Bauwerk in NRW während des Berichtszeitraumes
um rd. 2,4 % erhöht.
Im Marktsegment neu errichteter Eigenheime (Reihenhäuser- und Doppelhaushälften, unterkellert)
lassen sich die Preise des Berichtsjahres gegenüber denen des Vorjahres nicht ohne Einschränkungen
vergleichen. Im Einzelnen sind je nach Baugebiet mehr oder weniger große Unterschiede
bezüglich Wohnfläche, Bruttorauminhalt und Ausstattungsmerkmale bei den Objekten
festzustellen bzw. insbesondere Unterschiede in den Grundstücksgrößen vorhanden.
Durchschnittliche(r)
Wohnlage Gesamtkaufpreis Wohnfläche Bruttorauminhalt Grundstücksgröße
einfache
2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011
€ m² m³ m²
- RMH ohne Keller A A A A A A A A
- RMH - Erbbau A A A A A A A A
- REH ohne Keller A A A A A A A A
- DHH a A A A A A A A
- DHH - Erbbau A A A A A A A A
mittlere
- RMH A A A A A A A A
- RMH - Erbbau A A A A A A A A
- REH A A A A A A A A
- REH - Erbbau A A A A A A A A
- DHH A A A A A A A A
- DHH - Erbbau A A A A A A A A
gute A A A A A A A A
- RMH A A A A A A A A
- REH A A A A A A A A
- REH - Erbbau A A A A A A A A
- DHH A A A A A A A A
- DHH - Erbbau A A A A A A A A
Hinweis: RMH = Reihenmittelhaus
REH
DHH
= Reihenendhaus
= Doppelhaushälfte
Die Terrasse wird hier nicht als Wohnfläche eingerechnet.
Die ermittelten Werte schwanken tlw. erheblich aufgrund einzelner Baumaßnahmen in unterschiedlichen
Baugebieten!
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 25

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Der durchschnittliche Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche (m² gem. Wohnflächenverordnung -
WoFlV) bzw. je Kubikmeter Bruttorauminhalt (m³ gem. DIN 277 und Anlage 6 der Wertermittlungsrichtlinie
(WertR)) einschließlich Grundstück und Garage lag bei neu errichteten unterkellerten
Eigenheimen:
Wohnfläche
Bruttorauminhalt
Wohnlage 2010 2011 2010 2011
€/m²
€/m³
einfache
- RMH
- RMH - Erbbau
- REH
- DHH
- DHH - Erbbau
mittlere
- RMH
- RMH - Erbbau
- REH
- REH - Erbbau
- DHH
- DHH - Erbbau
gute
- RMH
- REH
- REH - Erbbau
- DHH
- DHH - Erbbau
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
Hinweis: RMH = Reihenmittelhaus
REH = Reihenendhaus
DHH = Doppelhaushälfte
Die Terrasse wird hier nicht als Wohnfläche eingerechnet.
Die ermittelten Werte schwanken tlw. erheblich aufgrund einzelner Baumaßnahmen in unterschiedlichen
Baugebieten!
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 26

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Die Kaufpreise gebrauchter Eigenheime stagnierten bei Baujahren jünger als 1980, während bei
älteren Baujahren die Kaufpreise rückläufig waren. Die Aufsplittung des Kaufpreises in Bodenund
Gebäudeanteil führte schon im letzten Jahr zu keinen schlüssigen Ergebnissen; im Berichtszeitraum
2011 erfolgt eine Aussage nur noch über den Gesamtpreis bezogen auf den Quadratmeter
Wohnfläche.
Die folgende Übersicht gibt Durchschnittspreise für die baulichen Anlagen einschließlich Bodenwertanteil
für bestimmte Baujahrsgruppen und Wohnlagen, jeweils bezogen auf die Wohnfläche
(m² gem. Wohnflächenverordnung - WoFlV), an.
einfache Wohnlage mittlere Wohnlage gute Wohnlage
Baujahr 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011
bis 1948
1949 - 1969
1970 - 1979
1980 - 1989
nach 1990
€/m² Wohnfläche
A A A A A A A A A
A A A A A A A A A
A A A A A A A A A
A A A A A A A A A
A A A A A A A A A
* Wegen zu geringer Anzahl von Kauffällen keine Angabe möglich.
Hinweis:
Die Terrasse wird hier nicht als Wohnfläche eingerechnet.
Modernisierungsmaßnahmen werden durch Zuordnung in eine andere Baujahrsklasse berücksichtigt.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 27

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6.2 Mehrfamilienhäuser
Die im Berichtszeitraum eingegangenen Kaufverträge über Mehrfamilienwohnhäuser ermöglichen
es nicht einen detaillierten Zahlenspiegel für alle Lagen aufzustellen.
Wertangaben können nur für die Baujahrgruppe 1949 bis 1969 in mittlerer Wohnlage gemacht
werden. Unterschieden nach ‚nicht modernisiert‘ und ‚modernisiert‘ wurden folgende Durchschnittspreise
je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich Bodenwertanteil (m² gemäß Wohnflächenverordnung
- WoFlV) bei einer Ausstattung mit Sammelheizung, Bad und WC ermittelt.
Aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen ergeben sich in den einzelnen Wertangaben Unterschiede,
die nicht unbedingt repräsentativ sind; eine Aussage über die allgemeine Preisentwicklung
in diesem Marktsegment kann daraus nicht abgeleitet werden.
mittlere Wohnlage
Baujahr 2008 2009 2010 2011
bis 1948
1949 - 1969
nicht modernisiert
1949 - 1969
modernisiert
1970 - 1979
1980 - 1989
€/m² Wohnfläche
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
A A A A
* Keine Angabe möglich!
- Keine Daten zur Ermittlung vorhanden.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 28

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7 Wohnungs- und Teileigentum
Im Jahre 2011 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insgesamt 314 Kaufverträge
(+ 6,4 %; + 19 Verträge) übersandt. Seit der Hochphase der Umsätze bei Eigentumswohnungen
im Jahre 1996 mit 689 Kauffällen war bis 2007 ein steter Rückgang der Verkaufsfälle zu beobachten.
Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen lag im Jahr 2011 rd. 11 % über dem
Mittelwert der letzten 5 Jahre.
7.1 Neubauten
Die Kaufpreise der Neubauwohnungen lagen im Berichtsjahr auf dem Niveau des Vorjahres;
der Geldumsatz stieg in diesem Segment außergewöhnlich stark (+ 160 %) an.
Die Preise für Tiefgaragenstellplätze zogen leicht an; die Preise von Garagen stagnierten.
€/m² Wohnfläche - ohne Garage/Stellplatz -
Wohnlage
Anzahl
der WE
2009 2010 2011
Wert Wohnfl. Wert Wohnfl. Wert Wohnfl.
mittlere 3 - 6 A A A A A A
≥ 7 A A A A A A
gute 3 - 6 A A A A A A
3 - 6 A A A A A A
≥ 7 A A A A A A
Die Kaufpreise von Wohnungen mit gehobener Ausstattung lagen im Durchschnitt um rd. 12 %
über den Preisen für Neubauwohnungen mit normaler ortsüblicher Ausstattung.
Die Kaufpreise für Garagen /Stellplätze lagen im Durchschnitt bei:
A,- € für Tiefgaragen (±A,- €)
A,- € für Garagen (± A,- €)
* für Stellplätze
Hinweis:
* Keine Angabe möglich!
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 29

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7.2 Zweitverkäufe/Umwandlungen
einfache Lagen: Eigentumswohnungen wurden in einfachen Lagen so gut wie überhaupt nicht gehandelt.
mittlere Lagen: Die Preise blieben allgemein stabil.
gute Lagen: Anstieg der Preise um rd. 8 %.
Baujahr Wohnlage
Anzahl
der
€ / m² Wohnfläche
ohne Garage/ Stellplatz
WE 2009 2010 2011
bis 1948 mittlere 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
gute
3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
1949 – 1965 einfache 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
mittlere 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
gute
3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
1966 – 1975 einfache 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
mittlere 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
gute
3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
1976 – 1982 einfache 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
mittlere 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
gute
3 - 6 A A A
≥ 7 A A A
1983 – 1995 einfache 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
mittlere 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
gute
3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
1996 – 2002 einfache 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
mittlere 3 - 6 A A A
≥ 7 A A A
gute
3 - 6 A A A
≥ 7 A A A
2003 – einfache 3 - 6
≥ 7
A
A
A
A
A
A
mittlere 3 - 6 A A A
≥ 7 A A A
gute
3 - 6 A A A
≥ 7 A A A
Die Kaufpreise für Garagen lagen im Durchschnitt bei:
A € (±A,- €) für Garagen bzw. A € (±A,- €) für Tiefgaragen bis zu einem Alter von 20 Jahren
A € (±A,- €) für Garagen die älter als 20 Jahre sind
A € bis A € für Stellplätze
Hinweis:
* Keine gesicherte Angabe!
- Es liegen keine Daten vor.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 30

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8 Bodenrichtwerte
8.1 Gesetzlicher Auftrag
Eine der wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten,
die zum Stichtag 01.01. des jeweiligen Jahres ermittelt und durch den Gutachterausschuss
beschlossen werden. Durch die Veröffentlichung tragen sie erheblich zur Transparenz
auf dem Grundstücksmarkt bei.
Ab dem Jahr 2011 ist der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb
eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), das nach seinen Grundstücksmerkmalen
sowie nach Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend übereinstimmende Verhältnisse
aufweist. Die Bodenrichtwerte beziehen sich jeweils auf den Quadratmeter Grundstücksfläche.
Auch in bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben
würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären (§ 196 Abs. 1 BauGB).
Die Bodenrichtwerte des Landes Nordrhein-Westfalen können im Internet kostenlos unter
www.boris.nrw.de eingesehen werden.
Amtliche Informationen zum Immobilienmarkt
Neben den Bodenrichtwerten werden auf dem vorgenannten Portal auch die Grundstücksmarktberichte
und Bodenwertübersichten veröffentlicht und können hier tlw. kostenlos eingesehen bzw.
in der Vollversion gegen Entgelt heruntergeladen bzw. bezogen werden.
Mit der hier angebotenen „Allgemeinen Preisauskunft“ kann man schnell das ungefähre Preisniveau
von Eigentumswohnungen kostenfrei ermitteln bzw. gegen eine geringe Gebühr ausdrucken.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 31

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8.2 Bodenrichtwerte für Bauland (zonal)
Im Berichtszeitraum war in allen Segmenten keine Preisentwicklung festzustellen; die Bodenrichtwerte
wurden im Vergleich zum Vorjahr nicht geändert.
Gemarkung
Stadtteil
Entwicklung in jeweiliger Lage
einfach mittel gut
Zentrale Versorgungsbereiche
Bottrop Zentrum ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Nebenzentren ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² -
Kirchhellen Zentrum ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Individuelle Wohnbauflächen (himmelsrichtungsneutral)
Bottrop ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Kirchhellen - ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Außenbereiche (himmelsrichtungsneutral, fiktiv erschließungsbeitragsfrei)
Bottrop ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Kirchhellen ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Splittersiedlungen (himmelsrichtungsneutral, fiktiv erschließungsbeitragsfrei)
Bottrop - ± 0,- €/m² -
Kirchhellen - ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Geschoss-, gemischt genutzte Wohnbauflächen (himmelsrichtungsneutral)
Bottrop ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Kirchhellen - ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Gewerbebauflächen
Bottrop ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Kirchhellen ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Sondernutzungsflächen
Bottrop ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Kirchhellen ± 0,- €/m² ± 0,- €/m² -
Landwirtschaftliche Nutzflächen
Bottrop - ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Kirchhellen - ± 0,- €/m² ± 0,- €/m²
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 32

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8.3 Zentrale Versorgungsbereiche
Lageeinteilung Zonaler Bodenrichtwerte
Bottrop – Innenstadt
Lageklasse
1aa stabiler Hauptgeschäftsbereich
1a Hauptgeschäftsbereich
1b gefährdeter Hauptgeschäftsbereich
2aa stabile, entwicklungsfähige Nebenlage
2a Nebenlage
2b gefährdete Nebenlage
3 geringer Entwicklungsbereich
kein Entwicklungsbereich
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 33

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Kirchhellen – Zentrum
Lageklasse
1aa stabiler Hauptgeschäftsbereich
1a Hauptgeschäftsbereich
2aa stabile, entwicklungsfähige Nebenlage
2a Nebenlage
2b gefährdete Nebenlage
kein Entwicklungsbereich
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 34

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8.4 Übersicht über Bodenrichtwerte - BODENRICHTWERTÜBERSICHT 2012
8.41 Gebietstypische Richtwerte nach § 13 Gutachterausschussverordnung
Auf der Grundlage der gemäß § 196 Abs. 1 BauGB ermittelten zonalen Bodenrichtwerte wurde
folgende Übersicht durchschnittlicher gebietstypischer Werte für baureifes Land ermittelt und
beschlossen.
Nachstehende Durchschnittswerte sind gerundete Mittelwerte, bei denen der Einfluss der
Himmelsrichtung herausgerechnet wurde, um vergleichbare, repräsentative Werte angeben
zu können.
gerundete Mittelwerte in €/m²
gute Lage
mittlere Lage einfache Lage
Baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau
frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Grundstücksfläche: 350-800m²
erschließungsbeitragsfrei
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser
Grundstücksfläche: 250-500m²
erschließungsbeitragsfrei
Reihenmittelhäuser
Grundstücksfläche: 150-300m²
erschließungsbeitragsfrei
A A A
A A A
A A A
Baureife Grundstücke für den Geschosswohnungsbau
Mischnutzungen mit einem gewerblichen Anteil
bis 20 % des Rohertrages
GFZ: ca. 1,2
Geschosse: III – V
erschließungsbeitragsfrei
A A A
Baureife Grundstücke für Gewerbenutzung
Klassisches Gewerbe (ohne tertiäre Nutzung)
(Hallen und Produktionsstätten)
GRZ: 0,8
erschließungsbeitragsfrei
Gewerbliche Bauflächen mit überwiegend tertiärer
Nutzung (Dienstleistung, Handel, Büro)
GRZ: 0,8
erschließungsbeitragsfrei
A A A
A A A
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 35

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8.42 Detaillierte Übersicht genormter Bodenrichtwerte
Die Durchschnittswerte sind auf die angegebene Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl
(GFZ) bzw. Grundstückstiefe umgerechnete, gerundete Mittelwerte, bei denen der Einfluss
der Himmelsrichtung herausgerechnet wurde, um vergleichbare Werte zu ermitteln.
Richtwertlagen
Gemarkung Stadtteil gerundete Mittelwerte in €/m²
einfach mittel gut
Zentrale Versorgungsbereiche
Bottrop Zentrum GFZ = 2,0
GFZ = 3,6
Nebenzentren GFZ = 1,2 A A -
Kirchhellen Zentrum GFZ = 1,2 A A A
Individuelle Wohnbauflächen – Innenbereich, Tiefe = 35 m
Bottrop Stadtmitte - A A
westl. Stadtgebiet A A A
nord-östl. Stadtgebiet A A -
südl. Stadtgebiet A A A
Kirchhellen Mitte - A A
Grafenwald - A A
Feldhausen - A A
Außenbereich nach § 35 (bebaute Grundstücke), GRZ = 0,15 (fiktiv erschließungsbeitragsfrei)
Bottrop A A A
Kirchhellen A A A
A
-
A
-
-
A
Außenbereich nach § 35 (2) - Splittersiedlungen, Tiefe = 35 m (fiktiv erschließungsbeitragsfrei)
Bottrop - A -
Kirchhellen - A A
Geschoss-, gemischt genutzte Wohnbauflächen, GFZ = 1,2 und Tiefe = 35 m
Bottrop Stadtmitte A A A
westl. Stadtgebiet A A -
nord-östl. Stadtgebiet A A -
südl. Stadtgebiet A A A
Kirchhellen Mitte - A A
Grafenwald - A -
Feldhausen - - -
Gewerbebauflächen (GRZ = 0,8)
Bottrop A A A
Kirchhellen A A A
Sondernutzungsflächen (GRZ = 0,8)
Bottrop A A A
Kirchhellen A A -
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 36

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9 Erforderliche Daten für die Wertermittlung
9.11 Indexreihen - alt - bis 2011
1- und 2-gesch. Bebauung für Eigentumsmaßnahmen (bezogen auf Richtwertgrundstücke)
Durchschnittswerte €/m²
Bodenpreisindices
Jahr in Wohnlagen (Basis 1976 = 100)
einfach mittel gut einfach mittel gut
31.12.1976 A A A A A A
31.12.1977 A A A A A A
31.12.1978 A A A A A A
31.12.1979 A A A A A A
31.12.1980 A A A A A A
31.12.1981 A A A A A A
31.12.1982 A A A A A A
31.12.1983 A A A A A A
31.12.1984 A A A A A A
31.12.1985 A A A A A A
31.12.1986 A A A A A A
31.12.1987 A A A A A A
31.12.1988 A A A A A A
31.12.1989 A A A A A A
31.12.1990 A A A A A A
31.12.1991 A A A A A A
31.12.1992 A A A A A A
31.12.1993 A A A A A A
31.12.1994 A A A A A A
31.12.1995 A A A A A A
31.12.1996 A A A A A A
31.12.1997 A A A A A A
31.12.1998 A A A A A A
31.12.1999 A A A A A A
31.12.2000 A A A A A A
31.12.2001 A A A A A A
31.12.2002 A A A A A A
01.01.2004 A A A A A A
01.01.2005 A A A A A A
01.01.2006 A A A A A A
01.01.2007 A A A A A A
01.01.2008 A A A A A A
01.01.2009 A A A A A A
01.01.2010 A A A A A A
01.01.2011 A A A A A A
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 37

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3- und mehrgeschossige Bebauung
für Geschosswohnungsbau / Eigentumswohnungen (bezogen auf Richtwertgrundstücke)
Jahr
Durchschnittswerte €/m²
Bodenpreisindices
Stadtmitte sonst. Ortslagen Stadtmitte sonst. Ortslagen
31.12.1976 A A A A
31.12.1977 A A A A
31.12.1978 A A A A
31.12.1979 A A A A
31.12.1980 A A A A
31.12.1981 A A A A
31.12.1982 A A A A
31.12.1983 A A A A
31.12.1984 A A A A
31.12.1985 A A A A
31.12.1986 A A A A
31.12.1987 A A A A
31.12.1988 A A A A
31.12.1989 A A A A
31.12.1990 A A A A
31.12.1991 A A A A
31.12.1992 A A A A
31.12.1993 A A A A
31.12.1994 A A A A
31.12.1995 A A A A
31.12.1996 A A A A
31.12.1997 A A A A
31.12.1998 A A A A
31.12.1999 A A A A
31.12.2000 A A A A
31.12.2001 A A A A
31.12.2002 A A A A
01.01.2004 A A A A
01.01.2005 A A A A
01.01.2006 A A A A
01.01.2007 A A A A
01.01.2008 A A A A
01.01.2009 A A A A
01.01.2010 A A A A
01.01.2011 A A A A
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 38

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für gewerbliche Bebauung (bezogen auf Richtwertgrundstücke)
Durchschnittswerte €/m²
Bodenpreisindices
Jahr
in Gewerbelagen (Basis 1976 = 100)
einfach mittel
gut
gut
einfach mittel
Bot. Kirch.
Bot. Kirch.
31.12.1976
A A A A A A
31.12.1977 A A A A A A
31.12.1978 A A A A A A
31.12.1979 A A A A A A
31.12.1980 A A A A A A
31.12.1981 A A A A A A
31.12.1982 A A A A A A
31.12.1983 A A A A A A
31.12.1984 A A A A A A
31.12.1985 A A A A A A
31.12.1986 A A A A A A
31.12.1987 A A A A A A
31.12.1988 A A A A A A
31.12.1989 A A A A A A
31.12.1990 A A A A A A
31.12.1991 A A A A A A
31.12.1992 A A A A A A
31.12.1993 A A A A A A A A
31.12.1994 A A A A A A A A
31.12.1995 A A A A A A A A
31.12.1996 A A A A A A A A
31.12.1997 A A A A A A A A
31.12.1998 A A A A A A A A
31.12.1999 A A A A A A A A
31.12.2000 A A A A A A A A
31.12.2001 A A A A A A A A
31.12.2002 A A A A A A A A
01.01.2004 A A A A A A A A
01.01.2005 A A A A A A A A
01.01.2006 A A A A A A A A
01.01.2007 A A A A A A A A
01.01.2008 A A A A A A A A
01.01.2009 A A A A A A A A
01.01.2010 A A A A A A A A
01.01.2011 A A A A A A A A
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 39

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9.12 Indexreihen - neu - ab 2011
Nachstehende Werte sind gewichtete Durchschnittswerte himmelsrichtungsneutraler und erschließungsbeitragsfreier
(tlw. fiktiv) zonaler Bodenrichtwerte.
Zentrale Versorgungsbereiche
Durchschnittswerte €/m² Bodenpreisindices
Jahr in Geschäftslagen (Basis 2011 = 100)
einfach mittel gut einfach mittel gut
01.01.2011
Bottrop-Zentrum A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchh.-Zentrum A A A 100,0 100,0 100,0
01.01.2012
Bottrop-Zentrum A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchh.-Zentrum A A A 100,0 100,0 100,0
Individuelle Wohnbauflächen – Innenbereich
(himmelsrichtungsneutral)
Durchschnittswerte €/m² Bodenpreisindices
Jahr in Wohnlagen (Basis 2011 = 100)
einfach mittel gut einfach mittel gut
01.01.2011
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen - A A - 100,0 100,0
01.01.2012
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen - A A - 100,0 100,0
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 40

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Außenbereich § 35 (2) (himmelsrichtungsneutral, fiktiv erschließungsbeitragsfrei)
Durchschnittswerte €/m² Bodenpreisindices
Jahr in Wohnlagen (Basis 2011 = 100)
einfach mittel gut einfach mittel gut
01.01.2011
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen A A A 100,0 100,0 100,0
01.01.2012
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen A A A 100,0 100,0 100,0
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 41

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Außenbereich § 35 (2) Splittersiedlungen (himmelsrichtungsneutral, fiktiv erschließungsbeitragsfrei)
Durchschnittswerte €/m² Bodenpreisindices
Jahr in Wohnlagen (Basis 2011 = 100)
einfach mittel gut einfach mittel gut
01.01.2011
Bottrop - A - - 100,0 -
Kirchhellen - A A - 100,0 100,0
01.01.2012
Bottrop - A - - 100,0 -
Kirchhellen - A A - 100,0 100,0
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 42

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Geschoss-, gemischt genutzte Wohnbauflächen (himmelsrichtungsneutral)
Durchschnittswerte €/m² Bodenpreisindices
Jahr in Wohnlagen (Basis 2011 = 100)
einfach mittel gut einfach mittel gut
01.01.2011
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen - A A - 100,0 100,0
01.01.2012
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen - A A - 100,0 100,0
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 43

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Gewerbebauflächen (klassisches Gewerbe)
Durchschnittswerte €/m² Bodenpreisindices
Jahr in Gewerbelagen (Basis 2011 = 100)
einfach mittel gut einfach mittel gut
01.01.2011
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen A A A 100,0 100,0 100,0
01.01.2012
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen A A A 100,0 100,0 100,0
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 44

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Sondernutzungsflächen (tertiäres Gewerbe)
Durchschnittswerte €/m² Bodenpreisindices
Jahr in Gewerbelagen (Basis 2011 = 100)
einfach mittel gut einfach mittel gut
01.01.2011
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen A A - 100,0 100,0 -
01.01.2012
Bottrop A A A 100,0 100,0 100,0
Kirchhellen A A - 100,0 100,0 -
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 45

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Landwirtschaftliche Flächen
Durchschnittswerte €/m² Bodenpreisindices
Jahr in Lagen (Basis 2011 = 100)
einfach mittel gut einfach mittel gut
01.01.2011
Bottrop - A A - 100,0 100,0
Kirchhellen - A A - 100,0 100,0
01.01.2012
Bottrop - A A - 100,0 100,0
Kirchhellen - A A - 100,0 100,0
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 46

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9.2 Umrechnungskoeffizienten für Bodenrichtwerte
(Bodenrichtwert - Kaufpreis - Grundstückswert)
Kaufpreis und Richtwert stimmen meist nominell nicht überein.
Die Richtwerte werden zu einem Stichtag ermittelt und können insoweit nicht das jeweils aktuelle
Grundstückspreisniveau widerspiegeln.
Vielfach sind die vermeintlichen Differenzen aber auch in einer nicht sachgerechten Verwendung
der Richtwerte begründet, wenn der gezahlte Quadratmeterpreis für ein individuelles
Baugrundstück einfach dem Richtwert gegenüber gestellt wird.
Der Kaufpreis bestimmt sich nach Grundstückstiefe oder Art und Maß der baulichen Nutzung,
dem Erschließungszustand, der sonstigen Beschaffenheit usw. des Grundstücks.
Da die Grundstücke mehr oder minder in ihren wertbestimmenden Faktoren abweichen, werden
die Kaufpreise auf ein Grundstück mit genormten Eigenschaften (sog. Richtwertgrundstück) zurückgeführt,
um die Preise zu vergleichen und Durchschnittswerte ermitteln zu können.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, stichtagbezogene Lagewerte für Grundstücke mit genormten
Eigenschaften und können nicht ohne Weiteres mit dem Grundstückspreis für ein beliebiges
Grundstück verglichen werden. Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den
wertbestimmenden Eigenschaften, wie Grundstückstiefe oder Art und Maß der baulichen Nutzung,
Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung erfordern Zuund
Abschläge zum Bodenrichtwert, wenn der Grundstückswert ermittelt werden soll.
Bodenrichtwert ⇒ Grundstückswert
Nachdem ab dem 01.01.2011 zonale, d. h. flächendeckende Bodenrichtwerte zu ermitteln waren,
hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop bei der Festlegung der Bodenrichtwertzonengrenzen
in enger Auslegung des Entwurfes des Bodenrichtwerterlasses für das
Gebiet der Stadt Bottrop eine kleinräumige Gliederung vorgenommen. Auch die Definition der
Bodenrichtwerte wurde den geänderten Marktverhältnissen angepasst.
Die Bodenrichtwerte können auf dem Internetportal www. boris.nrw.de eingesehen werden.
Hier sind die neuen Definitionen beschrieben und die Anwendung der zonalen Bodenrichtwerte
ist nach „anklicken“ des jeweiligen Richtwertes unter den örtlichen Fachinformationen nachzulesen.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 47

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9.3 Liegenschaftszinssätze
Die Wertermittlungsverordnung definiert in § 11 den Liegenschaftszinssatz als den Zinssatz,
mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Der Liegenschaftszinssatz ist vom örtlichen Grundstücksmarkt sowie von der Art eines Objektes
und seiner wirtschaftlichen Restnutzungsdauer abhängig; er ist für die Verkehrswertermittlung
nach dem Ertragswertverfahren von Bedeutung.
Bei der nachfolgenden Zusammenstellung handelt es sich nicht um streng statistische Auswertungen
des Kaufpreismaterials, sondern um typische Durchschnittswerte, die nach der Art der
Objekte untergliedert sind.
Liegenschaftszinssätze 2012
G e b ä u d e a r t
Wohnungseigentum (selbstgenutzt)
Standardabweichung
Wohnungseigentum (vermietet)
Standardabweichung
Einfamilienhäuser (freistehend)
Standardabweichung
Einfamilienhäuser
(Reihen- und Doppelhäuser)
Standardabweichung
Zweifamilienhäuser
Standardabweichung
Dreifamilienhäuser
Standardabweichung
Mehrfamilienhäuser
(gew. Anteil bis 20% vom Rohertrag)
Liegen-
schaftszins-
satz %
Anzahl
der
Fälle
K e n n z a h l e n
Ø Größe Ø Kaufpreis
Ø Miete Ø RND
m² €/m² €/m² Jahre
A A A A A
A
A
A A A A
A A A A A
A
A
A A A A
A A A A A
A
A
A A A A
A A A A A
A
A
A A A A
A A A A A
A
A
A A A A
A A A A A
A
A
A A A A
A
Standardabweichung
Gemischt genutzte Gebäude
(gew. Anteil über 20% vom Rohertrag)
A
Standardabweichung
Geschäfts- und Bürogebäude
Standardabweichung
Gewerbe und Industrie
Standardabweichung
A
A
* Angaben können in der Geschäftsstelle nachgefragt werden
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 48

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Liegenschaftszinssätze – Übersicht / Entwicklung
Jahr
RND
2004 40
65
2005 40
65
2006 40
65
2007 40
65
2008 40
65
2009 40
65
2010 40
60
Ein- Zwei- Drei- Mehr- Wohn- und
familienhäuser
Geschäftshäuser
A A A A A
A A A A A
A A A A A
A A
A
A A A A A
A A A A A
A A A A A
A A A A A
A A A A
A
A A A A A
A A A A A
A A A A A
A A A A A
A A A
A A
2011 40 ± 15 - A A A A
60 ± 25 A - - - -
* keine gesicherte Aussage möglich!
- keine Angabe
A
A
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 49

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Liegenschaftszins für Eigentumswohnungen – Übersicht / Entwicklung
- Zweitverkäufe/Umwandlungen -
Jahr
Ausstattung
Anzahl der Wohneinheiten
Wohnlage Restnutzungsdauer
(Jahre) 3 - 6 WE 7 u.m. WE
2004 gut
gute 65 A A
mittlere 65 A A
2005 gut
gute 65 A A
mittlere 65 A A
2006 gut
gute 65 A A
mittlere 65 A A
2007 gut
gute 65 A A
mittlere 65 A A
2008 gut
gute 65 A A
mittlere 65 A A
2009 gut
gute 65 A A
mittlere 65 A A
2010 gut
gute 65 A A
mittlere 65 A A
2011
einfach
bis
gut
gute
mittlere
40 ± 10 A A
65 ± 15 A A
40 ± 10 A A
65 ± 15 A A
* keine gesicherte Aussage möglich!
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 50

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9.4 Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (Sachwertfaktoren)
Zur Ermittlung des Verkehrswertes von Ein- und Zweifamilienwohnhäusern, bei denen die Eigennutzung
im Vordergrund steht, eignet sich besonders das Sachwertverfahren nach §§ 21 – 23
ImmoWertV.
Das Sachwertverfahren führt bei sachgerechter und modellkonformer Anwendung zu zuverlässigen
Verkehrswerten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop leitet
schon seit Jahren das Verhältnis vom tatsächlich gezahlten Kaufpreis zu rechnerisch ermitteltem
Sachwert ab und wendet diese Marktanpassungsfaktoren bei der Erstellung von Wertgutachten
für Ein- und Zweifamilienwohnhäusern nach dem Sachwertverfahren an.
Zur Ableitung der Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser wird das
Sachwertmodell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen
(AGVGA-NRW) eingesetzt.
Die Abweichungen sind von der Wohnlage, Ausstattung etc. und der Höhe des Sachwertes eines
Objektes abhängig.
So wurde im Berichtsjahr für Objekte mit einem Sachwert (Abschreibung nach Ross) unter A € im
Durchschnitt ein höherer und für Objekte über A € ein niedrigerer Kaufpreis erzielt. Im Berichtsjahr
2010 lag dieser Wert, bei dem der Kaufpreis dem Sachwert entsprach bei A €. Bei der Ableitung
des Marktanpassungsfaktors nach „Ross“ ergibt sich eine einheitliche positive Entwicklung
über die gesamte Breite des dargestellten Sachwertes.
Die Ableitung des Marktanpassungsfaktors auf der Basis der linearen Abschreibung belegt dagegen
gegenläufigen Entwicklungen. Der Scheitelpunkt an der der Sachwert dem Kaufpreis
(=100%) entspricht, liegt unverändert bei A €. Bei niedrigerem Sachwert liegt der Kaufpreis in
2011 rd. A % höher als in 2010 während bei hohen Sachwerten der Kaufpreis gegenüber dem Vorjahr
um A % niedriger liegt.
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 51

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Der Sachwert wurde auf der Grundlage der Normalherstellungskosten für den Bruttorauminhalt
(BRI) und der Baunebenkosten der Normalherstellungskosten (NHK) 1995 ermittelt.
• Der Korrekturfaktor zum Bundeswert für „Land und Ortsgröße“ beträgt für Bottrop insg. A.
• Ein das durchschnittliche Maß über- oder unterschreitender Unterhaltungszustand wird nach
Erfahrungssätzen berücksichtigt.
• Die Nebengebäude werden pauschal nach Erfahrungssätzen berücksichtigt.
• Die besonderen Bauteile werden pauschal nach Erfahrungssätzen berücksichtigt.
• Die besonderen Einrichtungen werden pauschal nach Erfahrungssätzen berücksichtigt.
• Die Außenanlagen werden nach Zeitwerten, ggf. pauschal angesetzt.
• Als Gesamtnutzungsdauer werden in der Regel 80 Jahre zu Grunde gelegt.
• Die Bestimmung der Restnutzungsdauer (RND) -Verlängerung bei Modernisierungsmaßnahmenerfolgt
nach dem Verfahren der AGVGA NRW.
• Die Altersabschreibung erfolgt nach Ross bzw. linear.
• Der Bodenwert wird auf der Basis des vorliegenden zonalen Bodenrichtwertes ermittelt;
Hinterland und baulich nicht nutzbare Nebenflächen werden in Abzug gebracht
Verhältnis von Sachwert zu Kaufpreis 2011
für Ein- und Zweifamilienwohnhäusern
(- ohne Erstverkäufe der Bauträger -)
unterschiedliche Abschreibungen (Ross und linear)
Sachwert
(Ross)
Sachwert
(linear)
Kaufpreis
(Verhältnis zum Sachwert)
-
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
120 %
A
115 %
A
110 %
A
105 %
A
100 %
A
95 %
A
90 %
A
85 %
A
80 %
- 75 %
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 52

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9.5 Bewirtschaftungskosten
Zur Ermittlung des Reinertrages als Bestandteil der Ertragswertermittlung ist der Rohertrag um
die Bewirtschaftungskosten zu mindern. Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln
lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen (§ 19 (2) ImmoWertV).
Der Gutachterausschuss ermittelt die Bewirtschaftungskosten für Wohngebäude auf Grundlage
der II. Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990. Die Sätze
der § 24 ff. II. Berechnungsverordnung wurden zuletzt geändert gem. Runderlass des MBV
NRW vom 18. Nov. 2010 und gültig ab 01.01.2011.
Der Gutachterausschuss berücksichtigt eine jährliche Preisanpassung gem. Änderung des
Verbraucherpreisindex für Deutschland: Bewertungsjahr 2012 = + 2,49 % (II.BV Stand
01.01.2011, Modellindex Okt. 2010 = 108,4; Modellindex Okt. 2011 = 111,1).
Die angegebenen Ansätze beziehen sich auf ein Objekt mit durchschnittlicher Ausstattung,
normalem Unterhaltungszustand und einer hinreichenden Restnutzungsdauer. In jedem Einzelfall
ist objektbezogen darauf zu achten, dass die ausgewiesenen Ansätze für eine normale, ordnungsgemäße
Bewirtschaftung angemessen sind. In begründeten Einzelfällen können somit
auch niedrigere oder höhere Sätze in Frage kommen.
Verwaltungskosten:
270,89 € je Mietwohneinheit
323,89 € je Eigentumswohnung
35,33 € je Garage / Stellplatz
Instandhaltungskosten:
13,55 €/m² Wohnfläche für Gebäude älter 32 Jahre
10,60 €/m² Wohnfläche für Gebäude älter 22 Jahre
8,36 €/m² Wohnfläche für Gebäude jünger als 22 Jahre
zuzüglich
abzüglich
+ 1,18 €/m² für maschinellen Aufzug
80,10 € je Garage / Tiefgaragenstellplatz
- 0,23 €/m² bei Fernwärmeheizung
- 1,21 €/m² wenn Mieter kleinere Instandhaltungen
durchführt
Mietausfallwagnis:
2 bis 5 % des Rohertrages für Mietwohngrundstücke;
für Geschäfts- und Gewerbeobjekte liegen die Sätze je nach Risikoabschätzung
höher.
Betriebskosten:
Diese Umlagen (öffentliche Abgaben, Schornsteinfeger, Versicherungen
u. ä.) werden in der Regel neben der Miete erhoben und sind bei
der Ermittlung des Reinertrages nicht mehr zu berücksichtigen.
Bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten für Gewerbe orientiert sich der Gutachterausschuss
an den Empfehlungen der AG „Liegenschaftszinssätze“ der Arbeitsgemeinschaft der
Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA-NRW).
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 53

D e r G u t a c h t e r a u s s c h u s s f ü r G r u n d s t ü c k s w e r t e i n d e r S t a d t B o t t r o p
9.6 Erbbauzins
Der durchschnittlich gezahlte Erbbauzins lag im Berichtsjahr 2011 bei A %; der langjährige
Mittelwert des Erbbauzinses (seit 1984) liegt bei rd. A % des maßgeblichen erschließungsbeitragspflichtigen
Bodenwertes.
10 Sonstige Angaben
10.1 Zusammensetzung des Gutachterausschusses
Dem Gutachterausschuss gehören folgende Mitglieder an:
Dipl.-Ing. Petri
Dipl.-Ing. Sürig
Dipl.-Ing. Langer
Immobilienkaufmann Borgmann
Sparkassenbetriebswirt Bucksteeg
Dipl.-Ing. Claassen
Dipl.-Ing. Eilert
Dipl.-Ing. Fittkau
Immobilien-Kaufmann Helmke
Dipl.-Ing. Mausbach-Judith
Dipl.-Kaufmann C. Schulte-Bockum
Dipl.-Ing. Strelzig
Vorsitzender
stellv. Vorsitzender und Geschäftsführer
stellv. Vorsitzender und Gutachter
Gutachter
Gutachter
Gutachter
Gutachter
Gutachter
Gutachter
Gutachter
Gutachter
Gutachter
Vertreter der Finanzverwaltung
Frau Golberg-Reckmann
Finanzamt Bottrop
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 54

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10.2 Gebührenordnung für Gutachten
Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung
in Nordrhein-Westfalen (Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung
- VermWertGebO NRW) vom 05. Juli 2010 in der jeweils geltenden
Fassung.
Die Gebühr richtet sich nach der Höhe des Verkehrswertes und beträgt zur Zeit:
Tarifstelle: 7
Amtliche Grundstückswertermittlung
Nach diesen Tarifstellen sind die nach dem BauGB und der GAVO NRW
beschriebenen Aufgaben der Gutachterausschüsse und ihrer Geschäftsstellen
- mit Ausnahme der Sachverständigenleistungen nach dem
Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) - abzurechnen.
Erstattung von Gutachten über bebaute Grundstücke, unbebaute Grundstücke, Rechte
an bebauten und unbebauten Grundstücken sowie über die Höhe anderer Vermögensvor-
und -nachteile (§193 Abs. 2 BauGB, §24 Abs. 1 EEG NRW und § 5 Abs. 3 GAVO
NRW); desgleichen Gutachten zur Ermittlung von Anfangs- oder Endwerten nach § 154
Abs. 2 BauGB ohne Zuhilfenahme besonderer Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1 Satz 5
BauGB durch den Gutachterausschuss und Gutachten über Miet- oder Pachtwerte
(1.500 € bis 3.000 €).
Wert des begutachteten Objekts
Gebühr
a) bis 1 Mio € 0,2 % des Wertes =
zuzüglich 1.000,- € =
b) 1 Mio. € bis 10 Mio. € 0,1 % des Wertes =
zuzüglich 2.000,- € =
c) 10 Mio. € bis 100 Mio. € 0,05 % des Wertes =
zuzüglich 7.000,- € =
Zu- oder Abschläge
zur Gebühr nach Tarifstelle 7.1.2 und 7.1.3 wegen
erhöhten oder verminderten Aufwands sind möglich.
zuzüglich Mehrwertsteuer (z. Z. 19 %)
Gesamtbetrag:
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 55

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10.3 Statistische Daten der Stadt Bottrop
Geographischer Mittelpunkt
Fläche des Stadtgebietes
Bebaute Fläche
Landwirtschaftsfläche, Garten- und
Grünland
Nord-Süd Ausdehnung
Ost-West Ausdehnung
Höchste Erhebung
Höchstes Bauwerk
Niedrigster Punkt
Mittlere Höhenlage des Stadtkerns
Quelle: Vermessungs- und Katasteramt
Geographische Angaben
51° 34’09“ E / 6° 54’45“ N
(Kreuzung Bottroper Straße / Hegestraße)
100,6 km²
23,4 km²
33,6 km²
17,0 km
9,0 km
78 m ü. NHN (In der Schanze)
184,9 m ü. NHN (Halde Haniel)
178,4 m ü. NHN (Tetraeder / Halde Beckstraße)
26 m ü. NHN (Haverkamp)
52 m ü. NHN (Rathaus Bottrop)
Bevölkerung (31.12.2011)
Stat. Bezirk Deutsche Ausländer
gesamt
Einwohner
Entwicklung
aktuell Vorjahr
davon
weiblich
davon
männlich
Altstadt 4 512 687 5 199 0,4% 0,0% 2 774 2 425
Nord-Ost 7 885 1.081 8 966 -0,5% -1,3% 4 584 4 382
Süd-West 10 122 752 10 874 -0,4% -0,9% 5 793 5 081
Fuhlenbrock-Heide 4 510 187 4 697 0,4% -0,5% 2 486 2 211
Fuhlenbrock-Wald 9 089 282 9 371 -0,5% 0,2% 4 943 4 428
Stadtwald 3 712 83 3 795 -0,8% 0,5% 1 973 1 822
Eigen 11 686 870 12 556 -0,7% -0,2% 6 469 6 087
Batenbrock-Nord 8 746 836 9 582 -0,0% 0,2% 4 877 4 705
Batenbrock-Süd 8 502 1.755 10 257 -1,0% -0,4% 5 243 5 014
Boy 7 985 680 8 665 -0,2% -0,7% 4 425 4 240
Welheim 3 795 701 4 496 -0,2% -1,9% 2 319 2 177
Ebel / Welheimer Mark 2 372 428 2 800 0,8% 0,6% 1 389 1 411
Süd 4 911 455 5 366 -1,4% -0,4% 2 751 2 615
Alt-Bottrop gesamt 87.828 8.797 96.624 -0,4% -0,4% 50.026 46.598
Entwicklung zum Vorjahr -505 +72 -433 -257 -176
Kirchhellen-Mitte 10 158 235 10 393 0,7% -0,4% 5.427 4.966
Kirchhellen-Süd /
Grafenwald
5 825 129 5 954 -0,9% -1,0% 3.051 2.903
Kirchhellen-Nord-West 1 483 37 1 520 -1,2% 0,5% 767 753
Kirchhellen-Nord-Ost 2 417 36 2 453 0,9% 0,1% 1.237 1.216
Kirchhellen gesamt 19.883 437 20.320 0,1% -0,5% 10.482 9.838
Entwicklung zum Vorjahr +3 +22 +25 +36 -11
Stadt Bottrop gesamt 108.212 9.234 116.944 -0,3% -0,4% 60.729 56.436
Entwicklung zum Vorjahr -502 +94 -408 -221 -187
Quelle: Stadt Bottrop - Sachgebiet Statistik und Wahlen - Stand: 31.12.2011
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 56

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10.4 Mietspiegel nach dem Stand vom 01. September 2009
MIETSPIEGEL
für nicht preisgebundene Wohnungen
in Bottrop
nach dem Stand vom 1. September 2009
Erstellt durch:
Stadt Bottrop
Abt. Grundstücksbewertung beim Vermessungs- und Katasteramt
unter Mitwirkung von:
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bottrop
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bottrop e.V.
Mieterbund Rhein-Ruhr, Bezirk Bottrop e.V.
Mieterschutzbund e.V.
in der Sitzung am 27. Oktober 2009
Grundstücksmarktbericht 2012 Seite 57

1. Allgemeines 3. Erläuterung zu Tabelle 1 "Mietrichtwerte"
Die Angaben des Mietspiegels (Tabellen 1 und 2) beziehen sich auf den
1. September 2009 und stellen eine "Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete"
im Sinne von § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
dar, die von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter
und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
Tabelle 1 enthält "Mietrichtwerte" je m² Wohnfläche (monatlich). Sie stellen
Durchschnittswerte dar, die sich auf typische Qualitätsmerkmale von
Mietwohnungen verschiedener Wohnungsklassen beziehen.
3.1
Typische Ausstattungsmerkmale der Mietwohnungen in den jeweiligen Ausstattungsklassen
Ausstattungsklasse A
Abgeschlossene Wohnung mit Sammelheizung, Bad, WC und Waschbecken,
Isolierverglasung.
Zentral- oder Etagenheizung für alle Räume; Wohnung mit wohnungseigenem
Flur (Diele) mit Abschluss zum Treppenhaus bzw. eigenem Eingang
bei älteren „typischen“ Zechenhäusern, mit Abstellraum, Keller; Türen und
Fenster in Normalausführung; voll ausreichende Elektroinstallation.
Tabelle 2 enthält "Regelsätze zur Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden",
mit denen wesentliche Abweichungen der einzelnen Wohnungen
von den typischen Qualitätsmerkmalen erfasst werden können. a) bis 1948 Estrichfußboden; Bad mit eingebauter Wanne oder
Weitere Merkmale bei Gebäuden mit Baujahr:
Dusche,
Der Mietspiegel stellt eine Orientierungshilfe dar, die es den Mietpartnern
ermöglichen soll, die Miethöhe unter Berücksichtigung von Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung zu vereinbaren. Er soll
die eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern und versachlichen.
WC und Waschbecken teilweise gefliest.
b) bis 1975 Estrichfußboden; Bad mit eingebauter Wanne oder Dusche,
WC und Waschbecken Bodenfliesen, Fliesensockel.
c) ab 1976
Ausstattungsklasse B
Estrichfußboden; Bad mit eingebauter Wanne oder Dusche, WC
und Waschbecken, Boden- und Wandfliesen, tlw. Gäste-WC.
Wie Ausstattungsklasse A, jedoch ohne Heizung oder ohne Bad.
2. Begriff "ortsübliche Vergleichsmiete" 3.2 Altersklassen (Baujahre)
In der Tabelle 1 sind in der "ortsüblichen Vergleichsmiete" neben den Betriebskosten
folgende Kosten grundsätzlich nicht enthalten:
- Heiz- und Warmwasserkosten,
- Kosten für Wasser, Strom, Allgemeinstrom und Gasverbrauch,
- Kosten für Hausreinigung und Schönheitsreparaturen,
- Kosten für Wartungspersonal und dergleichen,
- Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen,
- Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne,
des Kabelfernsehens oder einer Satellitenempfangsanlage,
- Kosten für Gartenpflege,
- Kosten für Ungezieferbekämpfung.
- Kosten für die Wartung von Wassermengenreglern
Die gemäß § 556 BGB zulässigen Umlagen sind in den Tabellensätzen
nicht enthalten.
Das Alter eines Gebäudes beeinflusst erfahrungsgemäß die Miete. Die
Werte der Tabelle 1 sind Durchschnittswerte für typische Wohnungen der
jeweiligen Altersklassen. Sie beziehen sich demnach auf das mittlere Jahr
der angegebenen Altersspanne.
Wesentliche Auswirkungen des speziellen Baujahres können gegebenenfalls
durch Einordnung zwischen die Werte benachbarter Altersklassen berücksichtigt
werden.
Bei nachträglich neu geschaffenen Wohnungen in einem bestehenden
Haus ist je nach Art und Umfang eine Baualtersklasse zu wählen, die zwischen
dem eigentlichen Baujahr und der Baualtersklasse, in welcher der
Ausbau erfolgte, liegt.
Bei nachträglicher Modernisierung nach § 11 (6) II. BV ist ein dem Modernisierungsgrad
entsprechender Zuschlag anzubringen oder die Zuordnung in
eine entsprechende Altersklasse vorzunehmen.

3.3 Zuschläge für Modernisierungsmaßnahmen
Lageklasse I - einfache Wohnlage
- nicht Instandhaltungsmaßnahmen oder Verschönerungen -
Vorwiegend Mietwohnlagen im südlichen und tlw. im östlichen Stadtbereich,
allgemeine Einwirkungen durch Industrie und Gewerbe, außerge-
wenn nicht eine Mieterhöhung gem. § 559 BGB erfolgte.
wöhnliche Verkehrsbelästigungen und/oder Mangel in der infrastrukturellen
1. Änderung der Ausstattungsklasse bei:
Ausstattung, vergleichsweise wenig Grün- und Erholungsflächen.
• Einbau einer Sammelheizung
Beispiele:
• Einbau eines Bades
Haverkamp / In der Welheimer Mark (Ende) / Knappenstraße / Raum Steigerstraße
2. Zuschläge in % bei: - (s. Tabelle 2, Spalte 5)
/ Am Holzgrund, Aspelstraße / Im Brahmkamp und Vonderberg-
straße in Nähe des Verschiebebahnhofs, Ebel-Siedlung (tlw.).
• Umrüstung auf energiekostensparende Heizungsanlage
Beispiele: Brennwerttechnik, Wärmepumpe, Geothermie u. a. Lageklasse II - mittlere Wohnlage
• überdurchschnittliche Sanitärausstattung
Diese Wohnlage gilt für den überwiegenden Teil des Stadtgebietes. Die Wohngebiete
sind meist dicht oder geschlossen bebaut. Belästigungen durch Lärm,
• überdurchschnittliche Elektroinstallation
• nachträgliche oder verbesserte Wärmedämmung der
Außenwände, Fenster, Kellerdecke, Dachfläche
Staub oder Geruch gehen nicht über das übliche Maß hinaus. Bei stärkerem
Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein.
• Verbesserung des Wohnungszuschnitts Beispiele:
• Gegensprechanlage
3.4 Abschläge in % bei: - (s. Tabelle 2, Spalte 5)
• Nachtspeichereinzelofenheizung, Elektroheizung
• Heizung (veraltet, unwirtschaftlich)
• Bad, Eingangs- und Wohnungstüren, Böden (veraltet)
• gefangene Wohnräume, nicht zeitgemäßer Grundriss oder zu
kleine Raumgrößen
• nicht abgeschlossene Wohnung
Raum Am Wienberg / Quellenbusch, Westring, Sterkrader Straße (Mitte und
Ende), Straße Im Fuhlenbrock, Gebiet westlich der Hans-Böckler-Straße und
nördlich der Lindhorststraße, im Gebiet Vienkenstraße, Sarterstraße,
Taeglichsbeckstraße, Trappenstraße, Maybachweg, zwischen Aegidistraße,
Tannenstraße und Scharnhölzstraße, Förenkamp, Viktoriastraße, Heimannstraße,
Kreulshof.
Außerdem bei Wohnlagen in Außenbereichen und ungünstigen Verkehrsanbindungen.
Beispiele: Köhlerstraße, Wildbruch.
3.5 Beschreibung der Lageklassen
Die in den nachstehenden Erläuterungen aufgeführten Mietwohnlagen
stellen Beispiele für die Einordnung in die jeweils zutreffende Lageklasse
dar und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Im
Einzelfall kann eine Wohnung in den beispielhaft angegebenen Lagebereichen
in die höhere oder niedrigere Lageklasse einzuordnen
sein. Abweichungen sind ggf. auch durch Zu- oder Abschläge in derselben
Lageklasse zu berücksichtigen.
Lageklasse III - gute Wohnlage
Wohngebiete mit aufgelockerter Bebauung (überwiegend 1 ½ - bis 2 geschossig)
und guter Durchgrünung.
Ruhige Lagen, günstige Verkehrsverbindungen, jedoch ohne Durchgangsverkehr.
Beispiele:
Gebiet um Wielandstraße (tlw.) und Hagenbrockstraße (tlw.), Raum Siegfriedstraße
/ Kriemhildenweg, Bachstraße, Goebenstraße, Parkstraße, Bogenstraße
(südl. Zeppelinstraße), Zeppelinstraße (tlw.), Im Beckram (tlw.),
Steinmannswiese, Küferstraße, Ottenkamp, Karl-Wessels-Straße, Kaplan-
Xanten-Straße, Käthe-Kollwitz-Straße und allgemein die engere Wohnlage
um den Ortskern Kirchhellen.

4. Erläuterungen zu Tabelle 2
"Regelsätze zur Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden"
Zu Spalte (1) - Spezielle Wohnlage
(innerhalb der jeweiligen Lageklasse)
Bei wesentlichen Abweichungen gegenüber der durchschnittlichen Mietwohnlage
in der jeweiligen Lageklasse sind Zu- oder Abschläge begründet.
Der Höchstsatz kommt nur in besonderen Ausnahmefällen in Frage, d. h.,
bei Zusammentreffen mehrerer Vor- oder Nachteile oder bei besonders
gravierenden Einzelumständen (z. B. bei außergewöhnlich guter landschaftlicher
Lage oder bei erheblich störenden Gewerbebetrieben bzw. besonders
starkem Verkehrslärm).
Zu Spalte (2) - Gebäude in aufgelockerter Bauweise
Die Mietrichtwerte beziehen sich auf typische Mietwohnungen in reiner
Mietwohnlage. Wohnungen in Wohngebieten mit ein- oder zweigeschossiger
aufgelockerter Bauweise bieten demgegenüber wegen der größeren
Ruhe, der stärkeren Durchgrünung und dergleichen in der Regel Vorteile,
die durch entsprechende Zuschläge zu erfassen sind.
Zu Spalte (3) - Wohnungsgröße
Die Mietrichtwerte beziehen sich auf Normalwohnungen mit etwa 60 bis
90 qm Wohnfläche (ermittelt nach Wohnflächenverordnung - WoFlV).
Abweichungen in der Wohnungsgröße bedingen mehr oder weniger starke
Abweichungen im Mietwert. So liegen z. B. die Mieten für Appartements
erheblich über denen für normal große Wohnungen. Sehr große
Wohnungen werden dagegen zu niedrigeren Mietpreisen vermietet.
Zu Spalte (4) - Geschosslage
Die Lage einer Wohnung im Gebäude ist für den Mietwert von Bedeutung.
Sie kann entsprechende Zu- oder Abschläge rechtfertigen.
Zu Spalte (5) - Abweichungen von typischer Ausstattung und Gestaltung
- s. lfd. Nr. 3
Wesentliche Abweichungen von der typischen Ausstattung der jeweiligen Ausstattungsklasse
können mietbeeinflussend sein. Zu beachten sind hier u. a. einfachere
Art der Beheizung gegenüber normaler Zentralheizung (z. B. Nachtspeichereinzelofenheizung,
Kachelofenwarmluftheizung, Einzelheizkörper mit Gas-,
Elektro- oder Ölanschluss) oder Energiesparheizungsanlagen gegenüber normaler
Zentralheizung, schlechtere oder bessere Fußböden, Türen, Fenster und
deren Isolierverglasung, abweichende Einrichtung und Ausstattung der Bäder
und Toiletten, Einbauschränke usw., Balkone und Terrassen. Zu beachten sind
weiter Pkw-Parkplätze, Kinderspielplätze, besondere Gemeinschaftsräume,
Keller-, Lager- und Abstellräume, Aufzug, Trockenräume sowie zusätzliche
Wärmedämmung z. B. von Dach, Fassade und Kellerdecke.
Durch den Begriff "Gestaltung" wird in erster Linie die Funktionsfähigkeit der
einzelnen Wohnung angesprochen. Die Mietrichtwerte beziehen sich auf typische
Wohnungen der jeweiligen Kategorie (Alters- und Ausstattungsklasse).
Von Bedeutung ist, ob die Wohn- und Nebenräume günstig zueinander liegen,
kurzwegig zu erreichen sind und ausreichende Stellflächen haben. Ob gefangene
Räume vorhanden sind, die nur von anderen Räumen aus betreten werden
können, und ob die Nebenräume und insbesondere Flure in einem angemessenen
Verhältnis zu den Wohnräumen stehen. Ferner ist eine ausreichende Belichtung
und Belüftung bedeutsam.
Zu Spalte (6) - Gartennutzung
Ist im Zusammenhang mit einer Wohnung die Nutzungsmöglichkeit eines
Hausgartens oder Hausgartenteils vorhanden, kann hierdurch je nach Umfang
der Benutzbarkeit sowie Art und Qualität des Gartens ein Mietzuschlag gerechtfertigt
sein, soweit nicht eine anderweitige Regelung besteht.
Ein Zuschlag kommt nur in Frage, wenn eine echte Erhöhung des Wohnwertes
gegeben ist.

Mietrichtwerte Tabelle 1
für typische Mietwohnungen
Bei Wohnungen ohne Isolierverglasung sind 0,50 €/m² von den
Sätzen der Tabelle 1 in Abzug zu bringen.
Altersklasse
Ausstattungsklasse
(Baujahr) A B
Die ortsübliche Vergleichsmiete der nebenstehenden Tabelle 1 beinhaltet
in Bottrop das Entgelt für die Nutzung der Wohnung.
ohne Betriebskosten In der ortsüblichen Miete sind keine Betriebskosten enthalten.
Bei nachträglicher
Modernisierung
- s. lfd. Nr. 3.2 und 3.3 -
(Seite 3)
mit Sammelheizung,
mit Bad und WC
ohne Sammelheizung,
mit Bad und WC
Lageklasse Lageklasse
I II III I II III
€/m² €/m²
Außerdem nicht enthalten sind - siehe Begriff "ortsübliche Vergleichsmiete"
(lfd. Nr. 2, Seite 2).
- 1948 3,80 4,25 4,75
1949 - 1965 4,20 4,75 5,30 -15%
1966 - 1975 4,65 5,15 5,80 zur Ausstattungsklasse A
1976 - 1982 4,90 5,50 6,20
1983 - 1995 5,20 5,80 6,50
1996 - 2002 5,45 6,15 6,85
2003 - 5,75 6,40 7,15
Diese Werte gelten
auch für Wohnungen
mit Sammelheizung,
ohne Bad, mit WC
Die Mietrichtwerte beziehen sich auf folgende Qualitätsmerkmale
in der jeweiligen Ausstattungsklasse (A - B):
1. Durchschnittliche Wohnlage in der jeweiligen Lageklasse
2. Typisches Mietwohnhaus (mehrgeschossige Bauweise)
3. Wohnungsgröße 60 bis 90 m²
4. Normales Wohngeschoss
5. Typische Wohnungsausstattung in der jeweiligen Alters- und
Ausstattungsklasse
6. Typische Grundrissgestaltung
7. Normaler Unterhaltungszustand
8. Bei Ausstattungsklasse A Warmwasserzentralheizung oder
gleichwertige Etagenheizung, jedoch ohne vom Mieter vorzunehmende
manuelle Brennstoffnachfüllung.

Regelsätze zur Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden
Tabelle 2
in der jeweiligen Lage-, Ausstattungs- und Altersklasse durch Zu- oder Abschläge
auf die Mietrichtwerte nach der Tabelle 1
Spezielle Ein- oder zwei Wohnungsgröße Geschosslage Abweichung von Garten-
Wohnlage geschossige typischer Ausstattung nutzung
Gebäude und Gestaltung sowie
(ausgenommen in Größe Zu-/Abschlag Geschoss Zu-/Abschlag vom normalen
Merkmale aufgelockerter Unterhaltungszustand
der Spalte 2) Bauweise qm % %
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
bis zu bis zu bis zu bis zu
± 7 % + 5 % 40 bis 60 bis + 5 Untergeschoss - 5 bis - 10 ± 30 % + 5 %
60 bis 90 ± 0 Erdgeschoss bis - 5 in
Ausnahmefällen
90 bis 120 bis - 5 Dachgeschoss - 5 bis - 10 mehr
bis Baujahr 1982
bis - 5
ab Baujahr 1983
bei bis zu 4-geschossigen
Häusern mit Aufzug
+ 3 %
Qualitätsunterschiede sind nur dann zu berücksichtigen, wenn ihre Auswirkungen wesentlich sind.
Die Summe der Zu- bzw. Abschläge ist in der Regel auf 40 % zu begrenzen, ausgenommen bei hervorragender Sonderausstattung.

Notizen

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