ImmoAktuell von Stefanie Hoekstra September 18
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Ausgabe #9 20<strong>18</strong><br />
<strong>ImmoAktuell</strong><br />
Immobilien, Wohnen und Leben<br />
E ditorial<br />
Wie wohnen wir in Zukunft?<br />
Zukunftsforscher präsentieren Studie bis 2040<br />
Me<br />
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E s tefanie.hoekstra@remax.de<br />
Lebendig, bunt, sozial, Smart, vernetzt<br />
und multifunktional – so stellen<br />
sich Architekten und Stadtplaner<br />
die Stadt der Zukunft vor. Eines<br />
scheint dabei sicher: Die Zukunft<br />
gehört der Stadt, denn der Trend<br />
zur Urbanisierung wird sich nach<br />
Meinung der Beobachter bis 2030<br />
verschärfen. Und die wachsende<br />
Vielfalt der Lebensstile und Wohnformen<br />
müssen dort auf engstem<br />
Raum integriert werden.<br />
Früher, als die älteren <strong>von</strong> uns noch<br />
Daktari und Bonanza anschauten, war<br />
unsere Wohnbiografie vorhersehbar:<br />
Aus dem Kinderzimmer heraus gewachsen,<br />
bezogen wir unsere erste<br />
kleine Mietwohnung oder das Zimmer<br />
in der WG, nach der Hochzeit ging‘s<br />
dann ins Einfamilien- oder Reihenhaus,<br />
letzte Station war und ist oft<br />
das Zimmer im Altenheim. Doch im<br />
21. Jahrhundert werden die Biografien<br />
vielfältiger. Unterschiedliche Lebensstile,<br />
Familienformen und Arbeitsmodelle<br />
verändern zunehmend die<br />
Anforderungen an das Wohnumfeld<br />
und den Wohnungsbau. Auch die bisherigen<br />
Grenzen der Lebensbereiche<br />
werden verschwimmen, so das Ergebnis<br />
der Studie „Zukunft des Wohnens“<br />
des Zukunftsinstituts. Wohnen, Arbeiten,<br />
Einkaufen, Beruf und Freizeit,<br />
öffentlich und privat – alles passiert<br />
gleichzeitig und ist überall möglich.<br />
Um die verschiedenen Lebensbereiche<br />
und Wohnmodelle zu verzahnen,<br />
sind innovativer Wohnungsbau und<br />
zukunftsweisendes Immobilienmanagement<br />
gefragt. Bauliche Strukturen<br />
müssen künftig schneller und flexibler<br />
auf gesellschaftliche Veränderungen<br />
reagieren. Wohnungen, Gebäude, ja,<br />
ganze Stadtviertel werden zunehmend<br />
multifunktional und „nutzungsneutral“<br />
gestaltet.<br />
Zonen statt Zimmer<br />
„Conceptual Living“ nennen die Forscher<br />
des Zukunftsinstituts dieses<br />
Phänomen. Die Flexibilität der Lebensentwürfe<br />
und -phasen übertragen sich<br />
aufs Wohnen. Aus WG-Bewohnern<br />
werden Singles, aus Singles Eltern, aus<br />
Elternteilen Alleinwohnende, immer<br />
mehr Patchworkfamilien entstehen –<br />
und die eigenen vier Wände passen<br />
sich an die verschiedenen Lebensphasen<br />
an. „Wir wohnen nicht mehr in<br />
Räumen, sondern in Zonen“, sagen die<br />
Forscher voraus. Möbel ersetzen die<br />
Mauern, Wände lassen sich versetzen.<br />
„Je weniger Wand, desto besser“,<br />
meint Harry Gatterer, Geschäftsführer<br />
Österreich des Zukunftsinstituts und<br />
Mitautor der Studie. Ideal ist demnach<br />
die Ein-Raum-Wohnung mit Bad, da<br />
sie dir größte Planungsfreiheit bietet.<br />
Doch nicht nur die einzelne Wohnungen,<br />
sondern das ganze Haus oder<br />
Quartier wird als flexibles System<br />
gedacht, das Räume bereit hält, die<br />
bei Bedarf zuschaltbar sind, sowie<br />
gemeinschaftlich genutzte Bereiche.<br />
Hausgemeinschaften bieten Räume<br />
der Begegnung und stärken den<br />
gesellschaftlichen Zusammenhalt –<br />
ein Wert, der auch im Jahr 2040 <strong>von</strong><br />
Bedeutung ist, meinen die Forscher,<br />
gerade auch für Alleinlebende.
Die Forscher des Zukunftsinstituts gehen<br />
da<strong>von</strong> aus, dass sich die in sozialen<br />
Medien erlernte Kultur des Teilens<br />
und Tauschens auf den realen (Wohn-)<br />
raum übertragen wird. „Collaborative<br />
Living“, also Leben in Kooperation,<br />
nennen sie den Trend in der Studie<br />
„Zukunft des Wohnens“. „Immer mehr<br />
Menschen eignen sich öffentliche<br />
Bereiche an, um ihr Wohnumfeld zu<br />
erweitern“, erklärt Gatterer. „Der Park<br />
wird zum Garten, die Bibliothek zum<br />
Büro. Die Wohnung ist nicht mehr 42<br />
Quadratmeter groß, sondern hat die<br />
Fläche der ganzen Stadt. Ich eigne<br />
mir die Stadt als Lebensraum an.“<br />
Moderne Gemeinschaftsbüros, Angebote<br />
zur Kinderbetreuung, Elder-Care<br />
Service, Gemeinschaftsgärten Do-ityourself<br />
Werkstätten und Wissenscafé<br />
sind einige der Grundsteine künftigen<br />
Wohnens in Häusern und Quartieren.<br />
Generationenübergreifende Mieterprojekte<br />
(Co-Housing-Modelle) sind<br />
auf dem Vormarsch.<br />
„Outsourcing“ privater Bereiche<br />
Das Auslagern privater Bereiche wird<br />
auch dadurch bedingt sein, dass der<br />
Wohnraum in den Ballungszentren immer<br />
knapper, die Wohnungen immer<br />
kleiner werden. Hinzu kommt, dass die<br />
Menschen in Deutschland in immer<br />
mehr Haushalten leben (40 Prozent<br />
sind Singlehaushalte). „Im privaten<br />
Wohnraum wird nur das Wichtigste<br />
und Notwendigste untergebracht, was<br />
nicht mehr reinpasst, wird in öffentliche<br />
Bereiche ausgelagert“, erklärt<br />
Gatterer. Allerdings reduziert sich der<br />
für die Habseligkeiten benötigte Stauraum<br />
auch durch digitale Güter. Bereits<br />
heute ersetzt der E-Book-Reader<br />
das Bücherregal. Die kommenden<br />
Jahrzenten werden mit vielfältigen<br />
technischen Innovationen aufwarten,<br />
die die Wohnstandards weiter verbessern.<br />
„Das Smart Home war erst der<br />
Anfang“, meinen die Forscher, nur der<br />
Auftakt zu einem neuen vernetzten<br />
und intelligenten Wohnen, das über<br />
technische Spielerein hinaus wirklich<br />
smarte Wohnkonzepte bietet. Zu den<br />
neuen adaptiven Technologielösungen<br />
gehören auch „mitwachsende Grundrisse“<br />
und flexible Zoneneinteilungen.<br />
„Wirklich smart wird ein Zuhause erst,<br />
wenn es sich auf seine Bewohner,<br />
deren Lebensstil und Lebensumstände<br />
einstellen kann, und die Lebensqualität<br />
spürbar verbessert“, so die<br />
Zukunftsforscher.<br />
Quellen: zukunftsinstitut.de/artikel/immobilien-<br />
2040-studie-die-stadtwirtschaft-<strong>von</strong>-morgen/,<br />
m.focus.de, exporo.de, http://makecity.berlin,<br />
planet-wissen.de/<br />
Köstliche Birnen-Zimt-Marmelade<br />
Die leckere Marmelade ist in nur 20 Minuten fertig<br />
Und so geht’s: Die Birnen waschen,<br />
schälen und in mittelgroße Stücke<br />
schneiden. Zusammen mit dem Mark<br />
der Vanilleschote, der Zitronensäure<br />
(damit die Marmelade auch bei längerer<br />
Lagerung nicht bräunt) und dem<br />
Zimt mit einem Stabmixer in einem<br />
großen Topf zu feinem Mus pürieren.<br />
Den Gelierzucker hinzufügen und<br />
erneut kurz durchmixen. 5 Marmeladengläser<br />
mit heißem Wasser ausspülen.<br />
Rezept<br />
leckere Ideen<br />
Zutaten für 2 Portionen:<br />
• 1000 g Reife Birnen<br />
(am besten Abate)<br />
• 500 g Gelierzucker, 2:1<br />
• 1 Vanilleschote<br />
(das Mark da<strong>von</strong>)<br />
• 1 Pck. Zitronensäure<br />
• 1 TL Zimtpulver<br />
Die Fruchtmischung auf dem Herd bei<br />
großer Flamme unter Rühren zum Kochen<br />
bringen. Vier Minuten lang ko-<br />
chen lassen, dabei ständig umrühren.<br />
Topf vom Herd nehmen und die Masse<br />
direkt in die vorbereiteten Gläser füllen<br />
(randvoll). Gläser fest verschrauben,<br />
auf den Kopf gestellt abkühlen lassen.<br />
Guten Appetit!<br />
Hilfe, meine Hauswand lebt!<br />
Wie Sie Algenbefall an der Hauswand vorbeugen<br />
90 bis 95 Prozent aller Fassadenverschmutzungen<br />
werden nur durch<br />
Mikroorganismen wie Algen und<br />
Pilze herbeigeführt. Wie kann man<br />
verhindern, dass die Hauswand<br />
sich grün-grau verfärbt?<br />
Auf der Internationalen Bauausstellung<br />
(IBA) 2013 in Hamburg wurde das<br />
weltweit erste Haus mit einer Fassade<br />
aus lebendigen Algen präsentiert: Die<br />
Glasfassade ist mit den pflanzlichen<br />
Organismen gefüllt, die durch Photosynthese<br />
Wärme und Biomasse<br />
produzieren. Weitaus weniger beliebt<br />
und nützlich, aber leider kaum ganz<br />
zu vermeiden, sind Mikroorganismen<br />
wie Algen oder auch Pilze, wenn sie<br />
die Hauswand besiedeln und dabei<br />
unansehnliche grau-grüne Schleier<br />
und Schlieren erzeugen. Leider erweist<br />
sich ausgerechnet ein Wärmedämm-<br />
Verbundsystem, der Klassiker der Gebäudesanierung,<br />
in dieser Hinsicht als<br />
kontraproduktiv, denn: Wenn die Wärme<br />
im Gebäude gehalten wird, bleibt<br />
die Außenseite der Fassade kalt. Bei<br />
kalten Außentemperaturen bildet sich<br />
Kondenswasser und die kühl-feuchte<br />
Oberfläche ist der ideale Nährboden für<br />
Algen. Wohl dem, der bei der Bauplanung<br />
an einen Feuchteschutz gedacht<br />
hat, denn auf trockenen Untergründen<br />
können Mikroorganismen nicht gedeihen.<br />
Eine dickere Putzschicht, ein<br />
Dachüberstand <strong>von</strong> 60 bis 80 Zentimetern<br />
und korrekt angeschlossene Fensterbänke<br />
verhindern Algenbildung.<br />
Auch hydrophile, mineralische Putz-<br />
<strong>ImmoAktuell</strong>
systeme und Anstriche mit Silikatfarbe<br />
wirken vorbeugend, weil sie Feuchtigkeit<br />
aufnehmen, die später verdunstet.<br />
Wer eine Wärmedämmung plant, sollte<br />
ein System mit hinterlüfteter Außenfassade<br />
wählen, um den Algen das Leben<br />
schwerer zu machen. Da Algen keine<br />
trockenen Wände mögen, lautet die<br />
simpelste Maßnahme des Algenabwehr:<br />
mehr Sonnenlicht und weniger<br />
Schatten. Schneiden Sie große Pflanzen<br />
zurück und stellen Sie nichts vor<br />
den Hauswänden auf, damit die Sonne<br />
das Kondenswasser auf den Wänden<br />
schneller trocknen kann.<br />
Ist die Fassade bereits besiedelt, reinigen<br />
Sie sie auf keinen Fall mit einem<br />
Hochdruckreiniger, denn der hohe<br />
Druck raut die Oberfläche auf, so dass<br />
künftige Algen sich noch viel besser<br />
ansiedeln können. Besser und schonender<br />
für Anstrich und Putz ist es,<br />
den wasserliebenden und damit auch<br />
-löslichen ungebetenen Gästen wo<br />
möglich mit einer Bürste oder einem<br />
Schrubber zu Leibe zu rücken. Einen<br />
stärkeren Reinigungseffekt erreichen<br />
Sie, wenn Sie dem Wasser Essigessenz<br />
oder einen Löffel Soda-Pulver<br />
pro Liter beifügen (hinterher gründlich<br />
abspülen!). Oder Sie stellen einen Brei<br />
aus 500 Gramm Speisestärke, 100<br />
Gramm Soda auf fünf Liter Wasser<br />
her und lassen ihn vier Stunden lang<br />
einwirken. Dann wird die Fassade mit<br />
Wasserstrahl abgewaschen.<br />
Querulanten in der WEG<br />
Auch Eigentümer können rausfliegen<br />
Nach Paragraph 11 des Wohnungseigentumsgesetzes<br />
(WEG) ist eine<br />
Wohneigentümergemeinschaft unauflöslich.<br />
Doch keine Regel ohne<br />
Ausnahme: Wenn einer ständig<br />
querschießt und den Miteigentümern<br />
das Leben schwer macht,<br />
können diese ihn unter Umständen<br />
mittels einer Entziehungsklage<br />
dazu bringen, sein Eigentum zu<br />
veräußern.<br />
Da die Entziehung des Wohneigentums<br />
einen schwerer Eingriff in das<br />
Grundrecht auf Eigentum darstellt,<br />
muss die Eigentümergemeinschaft<br />
gewichtige Gründe haben, um solch<br />
ein Verfahren anzustrengen. Dass der<br />
missliebige Miteigentümer unbequem<br />
ist, weil er bei der Eigentümerversammlung<br />
gerne Contra gibt, reicht<br />
hier natürlich nicht aus.<br />
Es gab jedoch durchaus Fälle, die<br />
die Richter dazu bewogen, in die<br />
Grundrechte eines Wohneigentümers<br />
einzugreifen. So geschehen in Hamburg<br />
(3<strong>18</strong> S 50/15) wo die Amts- und<br />
später auch die Landgerichtsrichter<br />
entschieden, dass ein Eigentümer mit<br />
Messie-Syndrom seine selbst genutzte<br />
Wohnung verkaufen muss, weil er<br />
grob gegen seine Pflichten verstieß<br />
und eine weitere Nachbarschaft mit<br />
ihm nicht mehr zumutbar sei (siehe §<br />
14 und <strong>18</strong> WEG).<br />
Dem war eine erfolglose Abmahnung<br />
der Miteigentümer vorausgegangen,<br />
die sich darüber beklagten, dass der<br />
Mann nicht nur seine Wohnung vermüllte,<br />
sondern seine Habseligkeiten<br />
zunehmend auch auf Gemeinschaftsflächen<br />
verteilte und damit sogar Ratten<br />
anlockte.<br />
Da er zudem niemanden in seine Wohnung<br />
ließ, konnte bei ihm kein neuer<br />
Kaltwasserzähler eingebaut werden,<br />
wodurch es den Miteigentümer nicht<br />
möglich war, verbrauchsgenau abzurechnen,<br />
da der Miteigentümer auch<br />
den Einbau neuer Fenster blockierte,<br />
mussten diese kostenpflichtig<br />
eingelagert werden. In das Urteil floss<br />
auch ein, dass die Eigentümergemeinschaft<br />
viel Geduld bewiesen und über<br />
Jahre hinweg das Gespräch gesucht<br />
hatte.<br />
Mehrheit der Miteigentümer<br />
muss zustimmen<br />
Der Klage ging, juristisch korrekt, ein<br />
Entziehungsbeschluss voraus. Hierbei<br />
muss die Mehrheit der Miteigentümer,<br />
gezählt nach Köpfen, zustimmen. Da<br />
der betroffene Eigentümer sich weigerte,<br />
seine Wohnung zu veräußern, kam<br />
es zum Prozess, der sich über Jahre<br />
hinzog.<br />
Weitere rechtsrelevante Gründe für<br />
eine Entziehung sind zum Beispiel<br />
Tätlichkeiten und/oder Beleidigungen<br />
gegenüber anderen Wohnungseigentümern<br />
und dem Verwalter, dauernde<br />
Misstrauensbekundungen, wiederholte<br />
Sachbeschädigung und -beschmutzung<br />
und penetrante Fäkalgerüche aus<br />
dem Sondereigentum. (Gehen diese<br />
Pflichtverstöße <strong>von</strong> Mitbewohnern oder<br />
Mietern aus, so ist der Wohnungseigentümer<br />
verantwortlich.)<br />
Eine weitere schwerwiegende Pflichtverletzung<br />
ist der Hausgeldverzug. Ist<br />
ein Eigentümer mit seinen Hausgeldzahlungen<br />
mit mehr als drei Prozent des<br />
Einheitswertes* seines Wohneigentums<br />
über mehr als drei Monate im Rückstand,<br />
kann eine Eigentumsentziehung<br />
beschlossen werden. Eine Zwangsversteigerung<br />
ist in diesem Fall allerdings<br />
langwierigen und umständlichen<br />
Entziehungsverfahren vorzuziehen.<br />
Das Entziehungsurteil nach Paragraf<br />
<strong>18</strong> Abs. 1 WEG verpflichtet den verurteilten<br />
Eigentümer, sein Wohneigentum<br />
zu veräußern, es gibt der Gemeinschaft<br />
jedoch keinen Räumungsanspruch.<br />
Diesen hat nur der Erwerber der<br />
Wohnung. Ob der den bisherigen Eigentümer<br />
auf die Straße setzen muss,<br />
hängt da<strong>von</strong> ab, worauf die Entziehungsklage<br />
sich begründet. Beruht die<br />
Eigentumsentziehung auf wiederholten<br />
groben Pflichtverstößen wie oben<br />
geschildert, muss der Erwerber dafür<br />
sorgen, dass der vormalige Eigentümer<br />
auszieht, denn Sinn und Zweck eines<br />
Entziehungsverfahrens ist es ja, den<br />
Gemeinschaftsfrieden wieder herzustellen.<br />
Beruht die Eigentumsentziehung aber<br />
auf Hausgeldrückständen, darf der<br />
ehemalige Eigentümer (als Mieter) in<br />
seiner Wohnung bleiben, denn indem<br />
er die Wohnung ersteigert, trägt der<br />
neue Wohnungseigentümer die Kosten<br />
und Lasten und muss für die Rückstände<br />
aufkommen (BGH VZR 221/15).<br />
*Der Einheitswert dient als steuerliche Bemessungsgrundlage<br />
für den Wert <strong>von</strong> Grundstücken<br />
und Immobilien und liegt in der Regel deutlich unter<br />
dem Verkehrswert. Quellen: dejure.org .gesetzeim-internet.de<br />
www.n-tv.de / haufe.de kostenloseurteile.de<br />
Immobilien, Wohnen und Leben
Marktbericht Idstein und Umgebung<br />
Durchschnittliche Eigenheimpreise der letzten 3 Jahre<br />
Entwicklung Preise freistehende Einfamilienhäuser seit 2011<br />
Quelle: Immobilienmarktbericht 2017, Gutachterausschuss Hessen