Sustainable Investment and Places – Best ... - Union Investment

2008
Sustainable Investment and Places –
Best Practices in Europe.
Prof. Michael Cesarz | Lee Polisano | Mark Robinson | Jerry Yudelson

Sustainable Investment and Places –
Best Practices in Europe.
Including Guest Authors:
Prof. Michael Cesarz
Lee Polisano
Mark Robinson
Jerry Yudelson

Dr. Reinhard Kutscher
Vorwort
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
wenn ein Unternehmen seinen Namen ändert, bringt dies in vielen Bereichen Veränderungen mit sich.
Vielfach ist eine Umfirmierung auch Ausdruck von Veränderungen organisatorischer oder strategischer
Natur, die in der Vergan gen heit bereits stattgefunden haben. Beides traf auf die ehemalige DIFA zu, die
im Januar 2007 in Union Investment Real Estate AG umfirmiert hat und damit ihrer langjährigen Zugehörig
keit zur Union Investment Gruppe Ausdruck verlieh.
Das Be währte weiterführen, aber doch entscheidend neue Akzente setzen: Dies war folgerichtig auch
die Zielsetzung für die Weiterentwicklung unseres DIFA­AWARD – eine 2001 ins Leben gerufene Unternehmensinitiative
zur Prämierung herausragender Stadtquartiere. Mit dem Prime Property Award ist
uns, wie ich meine, dieser Spagat gelungen, die anerkannten Qualitäten des DIFA­AWARD zu bewahren
und dem Wettbewerb gleichzeitig eine neue Richtung zu geben. Das Wettbewerbsthema des Prime
Pro perty Award 2008 „Creating Sustain able Investment and Places“ kennzeichnet diese Kontinuität,
mit der wir uns den Fragen der nachhaltigen urbanen und sozialen Auswirkungen des Immobilieninvestments
widmen.
Die Wechselwirkung zwischen Immobilie, Umwelt und Gesellschaft ist heute mehr denn je ein Thema,
dem die Bau­ und Immobilienwirtschaft mit großen Anstrengungen und hoher Ernsthaftigkeit begegnen
muss. Der Prime Property Award möchte einen Beitrag dazu zu leisten, wichtige Akteure des Immobilienmarktes
– die Investoren – für die Notwendigkeiten und Chancen eines nachhaltigen Handelns und
Wirtschaftens zu sensibilisieren. Die Einreichungen aus 18 Ländern Europas für den Prime Property
Award 2008 geben allen Anlass zu Optimismus. Und auch in den Gesprächen mit unseren deutschen
und internationalen Geschäftspartnern stellen wir fest, dass die Bereitschaft der Investoren selbst in
dieser turbulenten Marktphase wächst, Aspekte der Nachhaltigkeit in ihren Investmentstrategien, bei
der Planung, Erstellung und bei der Sanierung von Gebäuden zu berücksichtigen.
Ich bin überzeugt, dass die Potenziale nachhaltiger Immobilieninvestments in dem Maße erkannt wer­
den, in dem Messbarkeit und Transparenz zunehmen. Für die Beurteilung einer ganzheitlichen Immobilienqualität
stehen bereits heute international etablierte Zertifizierungssysteme wie LEED und BREEAM
zur Verfügung. Ein neuer entscheidender – womöglich internationaler – Impuls ist von dem deutschen
Nachhaltigkeits­Zertifikat zu erwarten, das im Januar 2009 von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges
Bauen e.V. (DGNB) erstmals vergeben wurde. Das DGNB­System berücksichtigt nicht nur in hohem
Maße die Spezifika des deutschen Marktes. Es erfasst die ganzheitliche Qualität eines Gebäudes, die in
der ökologischen, soziokulturellen und ökonomischen Nachhaltigkeit zum Ausdruck kommt. Auch die
Betrachtung des gesamten Lebenszyklus bedeutet eine Weiterentwicklung gegenüber den bestehenden
Zertifizierungssystemen. Mit dem DGNB­Zertifikat ist ein vergleichsweise hohes Maß an Investorensi­
cherheit verbunden, werden hier doch auch die ökonomisch relevanten Gebäudemerkmale wie Flächeneffizienz,
Nutzungsflexibilität, Gebäude­Performance und die langfristige Vermietungsperspektive in der
Gesamtbewertung berücksichtigt.
Die wirtschaftliche Dimension von Nachhaltigkeit in einem Immobilien­Wettbewerb ebenso abzubilden
wie ihre „grüne“, architektonische und technologische Qualität, ist ein anspruchsvolles Unterfangen.
Die Jury des Prime Property Award hat mit großem zeitlichen Engagement und hoher Professionalität
einen Kriterienkatalog erarbeitet, der die nachhaltige Qualität der eingereichten Projekte messbar, vergleichbar
und damit bewertbar macht. Die Internationalität der Mitglieder und die Vielfalt der Erfahrungshorizonte
– in der Jury arbeiten Architekten und Stadtplaner Seite an Seite mit Ingenieuren und
Investoren – sind Garant für eine vielschichtige Diskussion und ein professionelles Urteil, das der ungeheuren
Komplexität des Themas „Nachhaltige Immobilieninvestments“ gerecht wird.
Mit den lehrreichen Erkenntnissen und spannenden Erfahrungen des Prime Property Award 2008 gehen
wir in die nächste Runde. Ich freue mich mit der Jury auf viele beispielgebende Projekte, die das nachhaltige
Bauen und Betreiben auf ein Niveau weiterentwickeln werden, von dem wir uns heute noch
keine Vorstellung machen.
Mit Lee Polisano, Jerry Yudelson, Prof. Michael Cesarz und Mark Robinson haben wir einige der renom ­
miertesten Vertreter der Immobilienbranche und Vorreiter nachhaltigen Bauens als Autoren für diese
Dokumentation zum Prime Property Award gewinnen können. Ihre Beiträge sind eindrucksvoller Beleg
dafür, dass am Markt neue Standards gesetzt werden und der eingeschlagene Kurs unumkehrbar ist.
Auch für uns.
Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre und freue mich auf Ihre Beteiligung am Prime Property
Award 2010.
Herzlichst
Ihr
Dr. Reinhard Kutscher
Dear reader,
When a company renames itself, it inevitably entails a host of other changes. In many instances, the
new name also reflects organisational or strategic changes that have already taken place. This was certainly
the case when DIFA became Union Investment Real Estate AG in January 2007, a move which
underlined the company’s membership of the Union Investment Group.
The objective of continuing a proven strategy but setting important new priorities also applied to our
DIFA Award, a corporate initiative launched in 2001 to recognise outstanding examples of urban development.
I feel that the Prime Property Award achieves the right balance between preserving the
aspects of the DIFA Award that gained it widespread recognition and giving the competition a new
focus. This continuity is reflected in the theme of the 2008 Prime Property Award, “Creating Sustainable
Investment and Places”, which deals with the long­term urban and societal impact of real estate
investment.
More than ever before, the interaction between building, environment and society is a factor that the
construction and real estate sector must address in earnest. The Prime Property Award can make a significant
contribution here by creating awareness among the key players in the property market – namely
investors – of both the need to embrace sustainability and the associated opportunities. Having
received entries from 18 European countries for the 2008 Prime Property Award, we believe there is
every reason for optimism in this regard. From discussions with our German and international business
partners, we have also identified a growing willingness among investors, even in this turbulent market
environment, to consider sustainability issues in connection with investment strategy and during the
planning, building and refurbishment process.
I firmly believe that awareness of the potential of sustainable property investment will grow in line with
increased measurability and transparency. International certification systems such as LEED and BREEAM
already exist for assessing property quality in a holistic manner. The new German sustainability certificate,
awarded for the first time in January 2009 by the German Sustainable Building Council (DGNB),
can be expected to have an important impact that may well extend beyond national borders. As well as
including specifically German requirements, the DGNB system captures the holistic quality of a building
in terms of its ecological, socio­cultural and economic sustainability. It also features evaluation over the
building’s entire lifecycle, which goes a step further than existing certification systems. The DGNB certificate
offers a relatively high level of investor security, since the overall assessment includes building features
that impact commercial returns, such as space efficiency, flexible usage options, building performance
and long­term letting prospects.
Covering the business aspects of sustainability
in a property competition alongside green,
architectural and technological credentials is an
ambitious objective. The Prime Property Award
jury devoted a lot of time and professional
expertise to drawing up a list of criteria that
enable the sustainable quality of the submitted
projects to be measured, compared and thus
evaluated. The international composition of
the jury and broad mix of experience – with
archi tects and town planners working alongside
en gineers and investors – ensured a multifaceted
discussion and informed outcome that
does justice to the hugely complex nature of
sustainable real estate investment.
The 2008 Prime Property Award was an exciting experience and provided valuable insights that will
form an excellent foundation for the next compe ti tion. The jury and I look forward to examining many
exemplary projects that will take sustainable construction and building operation to a new and unprecedented
level.
In Lee Polisano, Jerry Yudelson, Professor Michael Cesarz and Mark Robinson, we have secured some of
the most respected players in the property sector and pioneers of sustainable building as contributors
to the documentary record of the Prime Property Award. Their articles are impressive proof that new
standards are being set in the market and a different course is now being pursued. There is no turning
back for the market, or for us.
I hope you enjoy reading about the competition and I look forward to your entry for the 2010 Prime
Property Award.
4 5
Best regards,
Dr Reinhard Kutscher
Dr Reinhard Kutscher
Preface

Inhalt | Contents
4
8
12
18
24
30
Vorwort | Preface
Dr. Reinhard Kutscher
Nachhaltigkeit hat einen Preis: Der Prime Property Award 2008 |
Spotlight on Sustainability: The 2008 Prime Property Award
Prize Winners
Türkei | Turkey
Shopping Square Meydan, Istanbul
Laudatio zum 1. Preis | Tribute to the Winner of the 1st Prize
Prof. Werner Sobek
Dänemark | Denmark
Alsion, Sonderborg
Laudatio zum 2. Preis | Tribute to the Winner of the 2nd Prize
Dr. Irene Wiese­von Ofen
Deutschland | Germany
WestendDuo, Frankfurt a. Main
Laudatio zum 3. Preis | Tribute to the Winner of the 3rd Prize
Andreas Schreurs
Schweiz | Switzerland
Seewürfel, Zürich
Homenaje al ganador del premio especial | Tribute to the Winner of the Special Award
Prof. Joan Busquets
38
42
46
50
54
58
62
66
70
Shortlisted
Deutschland | Germany
Capricornhaus, Düsseldorf
Paul­Wunderlich­Haus, Eberswalde
KölnTriangle, Köln
Alter Hof, München
England | United Kingdom
The Blue Fin Building, London
Österreich | Austria
Fachhochschule und Campus, Salzburg­Urstein
Schweden | Sweden
Solar Buildings, Gårdsten
Schweiz | Switzerland
Sihlcity, Zürich
Tschechische Republik | Czech Republic
Nile House, Prague
Guest Authors
Breaking the “Vicious Circle of Blame”
Mark A. Robinson
Die Bedeutung von Energieeffizienz für Bestandsimmobilien |
The Importance of Energy Efficiency in Existing Buildings
Prof. Michael Cesarz
The Sustainable City
Lee Polisano
The Business Case for Green Buildings
Jerry Yudelson
6 7
76
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Nominees
Belgien | Belgium
Madou Plaza, Brussels
Mondrian, Brussels
Wolubilis and les Marquises, Brussels
Deutschland | Germany
APO 23, Arnsberg
EnergieForum, Berlin
Wilmersdorfer Arcaden, Berlin­Wilmersdorf
opusHouse, Darmstadt
Wohnbebauung Orsoyer Straße, Düsseldorf
Lufthansa Aviation Centre, Frankfurt a. Main
Zentrale Stadtbibliothek, Frankfurt a. Main
Das Silo, Hamburg
WilhelmGalerie, Ludwigsburg
Sebalder Höfe, Nürnberg
Areal kleiner Schlossplatz, Stuttgart
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130
132
Frankreich | France
Tramway Maintenance Centre, Clermont­Ferrand
Imprimerie Nationale, Paris
Griechenland | Greece
S&B Industrial Minerals S.A. Head Offices, Athens
Niederlande | The Netherlands
Meander, Amsterdam
Schweiz | Switzerland
Forum Chriesbach, Zürich
Ungarn | Hungary
CSIKI­BEGE Autoplaza, Budapest
Millennium Exhibition and Event Centre, Budapest
Übersicht aller eingereichten Projekte | List of All Projects Entered
More About the Award
Die Jury des Prime Property Award 2008 | Jury Members of the Prime Property Award 2008
Der Auslober | The Organiser
Kooperationspartner | Cooperation Partners
Fortsetzung folgt: Der Prime Property Award 2010 |
To Be Continued: The 2010 Prime Property Award
Appendix
Bildnachweis | Picture Credits
Quellennachweis | Bibliography
Impressum | Publisher and Copyright Information

Nachhaltigkeit hat einen Preis:
Der Prime Property Award 2008
Der Prime Property Award by Union Investment zeichnet Immobilieninvestoren in Europa aus, die auf
vorbildliche Weise Aspekte der Nachhaltigkeit bei der Entwicklung und Sanierung von gewerblich oder
privat genutzten Gebäuden berücksichtigen. Erstmals rückt damit ein Wettbewerb Immobilieninvestments
in den Mittelpunkt, die sowohl wirtschaftlich erfolgreich sind, als auch in Bezug auf Umweltverträglichkeit
und Bereicherung des urbanen Standortes einen wichtigen Beitrag leisten. Das Thema „Nachhaltigkeit“
– für uns Ausdruck der Werthaltigkeit und ganzheitlichen Qualität einer Immobilie – wird damit
aus der ökologischen und technologischen Ecke herausgeholt und in einen übergreifenden Kontext
gestellt.
Das Thema 2008: “Creating Sustainable Investment and Places”
Der Prime Property Award ist ein paneuropäischer Wettbewerb. Im Zentrum der Betrachtung standen
2008 Immobilienprojekte mit einer Mindestmietfläche von 10.000 m², die zwischen 2000 und 2007 in
innerstädtischen Lagen in Europa realisiert worden sind. Vorbildliche Lösungen im Bereich der Neubauten
und Bestandsentwicklungen konnten ebenso eingereicht werden wie Refurbishments, durch die z.B.
die energetische Qualität eines Gebäudes entscheidend optimiert wurde. Für den mit 30.000 Euro dotierten
Prime Property Award bewarben sich Investoren, Projektentwickler und Architekturbüros aus 18
europäischen Ländern mit insgesamt 90 fertig gestellten Projekten. Die Bewerbungen reichten von Skandinavien
über Zentral­ und Osteuropa bis nach Griechenland und in die Türkei.
Die Gewinner des Prime Property Award 2008 wurden in einem mehrstufigen Auswahlprozess durch
eine international besetzte Jury ermittelt. Im ersten Schritt nominierte die Wettbewerbsjury insgesamt
34 Projekte, die wir Ihnen auf den nachfolgenden Seiten ausführlich vorstellen. Aus den Nominierungen
wurde auf Grundlage der eingereichten Unterlagen eine Shortlist mit insgesamt 13 Projekten gebildet
und von der Jury persönlich vor Ort besichtigt. Die Projekte der Shortlist zeichnen sich durch besondere
Leistungen in allen drei Nachhaltigkeitsbereichen aus; jedes dieser Projekte steht stellvertretend für eine
vorausschauende Investitionspolitik, die Rendite mit Nutzer­ und öffentlichem Interesse verbindet.
Erster europäischer Preis für nachhaltige Immobilieninvestments
Die vier besten Projekte wurden im Oktober 2008 auf der Gewerbeimmobilienmesse EXPO REAL in
München im Rahmen der „Sustainable Investment Conference“ mit dem Prime Property Award 2008
ausgezeichnet. Die 13 bestplatzierten Projekte werden darüber hinaus in einer Wanderausstellung zum
Prime Property Award präsentiert (Informationen unter www.prime­property­award.de)
Wir bedanken uns bei allen Einreichern für die Beiträge zum Prime Property Award 2008. Und gratulieren
den Preisträgern zu wegweisenden Projekten, die Mut machen und zur Nachahmung anregen.
2008
Spotlight on Sustainability:
The 2008 Prime Property Award
The Prime Property Award by Union Investment recognises property investors in Europe whose exem­
plary projects incorporate sustainability issues in the development and refurbishment of commercial and
residential buildings. It is the first competition to focus on property investments that are commercially
successful while making an important contribution to enriching the urban environment with regard to
their ecological impact. “Sustainability”, which we see as defining a property’s long­term value and
holistic quality, is thus placed in a wider context, rather than being seen solely as an environmental or
technological issue.
The theme in 2008: “Creating Sustainable Investment and Places”
The Prime Property Award is a pan­European competition. The 2008 award focused on real estate
projects with a rental area of at least 10,000 square metres that were completed between 2000 and
2007 in downtown locations in Europe. Entries ranged from exemplary new builds and existing use
redevelopments to pioneering refurbishments, such as properties displaying a significant improvement
in energy efficiency. A total of 90 completed projects were submitted by investors, project developers
and archi tects’ practices for the award, which carried prize money totalling 30,000 euros. The entries
spanned a wide area, from Scandinavia across Central and Eastern Europe to Turkey and Greece.
The winners of the 2008 Prime Property Award were chosen via a multi­stage selection process by an
international jury of experts. In the initial phase, the competition jury selected a total of 34 projects for
further consideration, which are presented in detail on the following pages. Of these, 13 were shortlisted
and visited personally by members of the jury. The shortlisted projects were singled out for their out ­
standing performance in all three sustainability areas, combined with a forward­looking investment policy
that struck the appropriate balance between achieving returns and catering to the interests of users
and society alike.
First European prize for sustainable real estate investment
The four best projects were recognised with the 2008 Prime Property Award in October 2008 at the
Sustainable Investment Conference during the EXPO REAL commercial property show in Munich. In
addi tion, the 13 shortlisted projects will be presented to a wider public in a touring exhibition dedicated
to the Prime Property Award (visit www.prime­property­award.com for more details).
We would like to thank everyone who submitted entries to the 2008 Prime Property Award, and extend
our congratulations to the prize winners for their pioneering projects, which will doubtless serve as an
inspiration to others.
8 9

Prize Winners
10 11

Türkei
Shopping Square Meydan – Istanbul
Shopping Square Meydan verbindet auf 70.000 m2 ein modernes Shopping­ und Freizeiterlebnis.
Mit naturbelassenen Dachwiesen, fließenden Übergängen von Baukörpern und einer weitläufigen
Plaza wurde ein moderner Marktplatz für den schnell wachsenden Stadtteil Ümraniye in der Megapole
Istanbul geschaffen.
Ein Platz zum Leben. Einst ein Stück Brachland zwischen zwei Schnellstraßen ist Meydan heute mit
seiner außergewöhnlichen Architektur urbanes Zentrum einer neu geschaffenen Stadtstruktur. Bestehende
und voraussehbare Wege der benachbarten Anwohner wurden aufgegriffen und führen über die
begrünten Dachschrägen unmittelbar auf einen zentralen Platz, wo fließende Raumzusammenhänge
wie selbstverständlich durch die verschiedenen Shoppingwelten leiten. Durch den Einsatz erdfarbener
Keramikfliesen für Fassaden und Böden wirkt der Einkaufsplatz wie ein Stück erodiertes Land inmitten
des von Betonbauten dominierten Stadtteils. Meydan ist eine von der Bevölkerung gut angenommene
grüne Oase zum Verweilen, Spielen, Spazierengehen und Picknicken.
Natürlich nachhaltig. Mit einer der größten Geothermie­Anlagen Europas geht Meydan neue Wege
bei der Klimatisierung. Über mehr als 200 Sonden gelangt Erdwärme zu kombinierten Wärmepumpen
und Kälteerzeugern. Die Heizung und Kühlung erfolgt mithilfe dieser regenerativen Ressourcen. Die
Anlage verfügt über eine Leistung von bis zu 1.500 kWh. Meydan hat zudem mit über 30.000 m2 eines
der größten Gründächer der Welt, das die Klimatisierung des Gebäudes optimiert. 6.100 m2 doppelt
verglaste Fassaden und 28 Oberlichter ersetzen Kunst­ durch Tageslicht. Dazu verbessern Wasserspiele
das Mikroklima auf dem Gelände.
Effizient und konsequent. Meydan setzt für Shopping Center in Europa neue Maßstäbe in puncto
städtischer und ökologischer Nachhaltigkeit. Die Geothermie­Anlage spart jährlich 1,3 Mio. kWh Primärenergie.
Die Kosten für Kühlung sind um ca. 25 Prozent niedriger, die Heizkosten um ca. 30 Prozent als
bei normalen Systemen.
Ümraniye wird sich in naher Zukunft zu einem dichten städtischen Baugebiet entwickeln. Meydan wird
hierbei als urbanes Zentrum eine wichtige Rolle für diesen rasant wachsenden Vorort Istanbuls spielen.
„Ein integrierter, natürlicher Platz mit höchster städtebaulicher und
bemerkenswerter ökologischer Qualität.“
Professor Werner Sobek, Jury
12 13
2008
1 st

facts and figures
Investor: METRO Group Asset Management
Project developer: METRO Group Asset Management
Architect: FOA Foreign Office Architects
Completion: 2007
Size of site: 128,000 sq m
Usable space: 70,000 sq m
Number of floors: 2
Type of use: Shopping centre
CO2 emission savings: 350 tonnes per year
Internet: www.meydan.metro­mam.com
Meydan Shopping Square provides a contemporary shopping and leisure experience across 70,000
square metres. With its lush natural green roof, flowing transitions between individual structures and
spacious plaza, this project brings a modern marketplace to the fast­growing Ümraniye district of
Istanbul, one of the world’s megacities.
A vibrant space. Formerly a tract of wasteland between two main roads, Meydan and its stunning
architecture now form the urban centre of a new cityscape. Existing paths used by the surrounding
residents were incorporated into the design, as were anticipated new access routes. These paths lead
across the sloping green roofscape directly to a central square, where a network of linked pathways
guide visitors intuitively through the various shopping zones. The use of earth­coloured ceramic tiles
for façades and floors makes the shopping centre appear like a piece of naturally eroded land amid
a suburb dominated by concrete structures. Already popular with local people, Meydan provides a
welcoming green space in which to relax, play, walk and picnic.
Naturally sustainable. With one of the largest geothermal systems in Europe, Meydan is literally
breaking new ground in climate control technology. Geothermal heat is fed to the combined heating
pumps and cooling generators from more than 200 probes. Both heating and cooling use this renewable
resource, with the system providing up to 1,500 kWh. Meydan also has one of the largest green
roofs in the world, exceeding 30,000 sq m in area, which helps to optimise the building’s climate. The
double­glazed façades (6,100 sq m) and 28 skylights enable the use of natural light rather than artificial
light. Water features also help to improve the microclimate at the centre.
Efficient and sustainable. Meydan sets a new benchmark for European shopping centres in terms of
urban and ecological sustainability. The geothermal system saves 1.3 million kilowatt hours of primary
energy a year. Looking at the costs, cooling is approximately 25% cheaper than with conventional systems,
while heating costs are some 30% lower.
Ümraniye is becoming increasingly urban and ever more densely populated. Meydan will play an important
role here as a vibrant centre for this fast­growing suburb of Istanbul.
Turkey
Meydan Shopping Square – Istanbul
“An integrated, natural space featuring outstanding urban planning
and exceptional ecological quality.”
Professor Werner Sobek, Jury
14 15
2008
1 st

Prof. Werner Sobek
PRIME PRoPERTy AWARD 2008
Laudatio zum 1. Preis
Istanbul, die „Stadt der zwei Kontinente“, zählt zu den am schnellsten wachsenden Städten Europas.
Eine Stadt mit wundervollen Menschen und einer bewegten Geschichte inmitten einer außer gewöhn­
lichen Landschaft. Doch Istanbul ist auch eine Stadt mit enormen Verkehrsproblemen und einer Stadtplanung,
die mitunter nicht mit der Bautätigkeit Schritt halten kann. An vielen Stellen fehlen die Strukturen,
die man in einer modernen Großstadt eigentlich erwarten würde. Es überrascht daher umso
mehr, in Ümraniye, im asiatischen Teil der Stadt, ein Einkaufszentrum vorzufinden, das mit dem traditionellen
Design seiner Vorgänger bricht.
Das Einkaufszentrum ist wie ein moderner Marktplatz konzipiert: Man kann einkaufen, andere Leute
treffen, sich unterhalten und genießen. Neben Shopping­ und Gastronomie­Bereichen gibt es viele
Freizeit­Angebote, wie z. B. ein Freiluft­Theater oder Musik­Events. Die Veranstaltungen werden durch
den Eigentümer und Entwickler, die Metro Group Asset Management, organisiert.
Das britische Architekturbüro FOA Foreign Office Architects lag mit seiner Idee goldrichtig, das traditionelle
Konzept eines europäischen Einkaufszentrums mit dem eines türkischen Marktplatzes zu kombinieren.
Theaterbühne, Bäume, Bänke, Brunnen, Karussells und Cafés werden eingerahmt vom Gebäudeensemble.
Diese integrale, natürliche Fläche zeichnet sich durch ihre herausragende städtebauliche
Planung und ökologische Qualität aus.
Ein großes Lob gilt auch dem Planungsteam, das das Einkaufszentrum mit hervorragenden ökolo gi­
schen Eigenschaften versehen hat. Dazu zählt beispielsweise eine Erdwärmeanlage, die jährlich ca. 1,3
Mio. kWh Energie bzw. 350 Tonnen CO2 einspart. Besonders hervorzuheben sind auch das begrünte
Dach mit einer Fläche von über 30.000 m², ein natürlich belüftetes Parkhaus, eine hoch effiziente
Raumnutzung, die doppelte Verglasung der Supermärkte und viele infrastrukturelle Maßnahmen wie
z B. ein Buszubringer, der die umliegenden Stadtteile an das Meydan anbindet und Mitarbeiter wie
Besucher auf direktem Weg nach Ümraniye bringt.
Das Shopping Square Meydan in Istanbul zeigt beispielgebend, wie sich Einkaufszentren nahtlos in das
Ökosystem von Städten einfügen können. Es ist ein leuchtendes Vorbild, das den ersten Preis verdient.
Ich gratuliere zu diesem einzigartigen Projekt.
PRoF. DR.-ING. WERNER SoBEK
Leiter des Instituts für Leichtbau Entwerfen und Konstruieren, Stuttgart (ILEK)
Gründer der Firmengruppe Werner Sobek (Stuttgart, Frankfurt, New York, Moskau, Kairo, Dubai)
Tribute to the Winner of the 1st Prize
Istanbul, the “city on two continents”, is one of the fastest growing cities in Europe. It is a city
with wonderful people and an eventful history set in an extraordinary natural environment. But
Istanbul is also a city with huge traffic problems, and one where urban planning cannot always
keep up with the ongoing building activity. In many cases it lacks structures which one would
expect to find in a major present­day city. It is therefore particularly surprising to find a shopping
centre in Ümraniye, in the Asian part of the city, that breaks with the traditional design of its
predecessors.
This shopping centre is designed in the style of a modern marketplace. It is the perfect place for
shopping, meeting people and enjoying leisure time. In addition to shopping and restaurant areas,
a whole range of activities are on offer, including an open­air theatre and music events. The events
are organised by the owner and developer, Metro Group Asset Management.
British architects FOA (Foreign Office Architects) came up with the inspired idea of combining the
traditional concept of a European shopping centre with that of a Turkish marketplace. The space
enclosed by the buildings features a stage, trees, benches, fountains, merry­go­rounds and cafés.
This integrated, natural area is exceptional in terms of both urban planning and environmental
quality.
The planning team responsible for the shopping centre’s excellent environmental credentials
deserves to be highly congratulated. Features include a geothermal system which delivers annual
energy savings of some 1.3 m kWh, equivalent to 350 tonnes of CO2. Special mention should
also be given to the green roof with an area of more than 30,000 sq m, naturally ventilated car
park, highly efficient use of space, double glazing of the supermarkets and a range of infrastructure
measures, such as a bus service which connects the surrounding districts with Meydan and
takes employees and visitors straight to Ümraniye.
Meydan Shopping Square offers a superb example of how shopping centres can be seamlessly
integrated into an urban ecosystem. This inspirational development richly deserves first prize.
Congratulations on this strikingly original project!
PRoF. WERNER SoBEK
Head of the Institute for Lightweight Construction and Conceptual Design (ILEK), Stuttgart
Founder of the Werner Sobek Group (Stuttgart, Frankfurt, New York, Moscow, Cairo, Dubai)
16 17

Dänemark
Alsion – Sonderborg
„Ein architektonisch gelungenes Ensemble mit außergewöhnlicher Nutzungsmischung,
das ökologisch und wirtschaftlich effizient auf die natürlichen
Ressourcen seines Standorts zurückgreift.“
Holger Bisgaard, Jury
Die Stadt Sonderborg, im südlichen Dänemark, wurde um ein architektonisches Highlight mit außergewöhnlichem
Nutzungskonzept bereichert. Alsion ist dafür inzwischen international bekannt.
Ein ort am Meer. Universität, privater Technologiepark, öffentlicher Konzertsaal und Bahnstation bieten
außergewöhnliche Synergieeffekte für das Wissenschafts­ und Kulturzentrum Alsion. Der Gebäudekomplex
liegt am Alsensund, gegenüber der Sonderborger Altstadt, mit einzigartigem Panoramablick auf
Hafen und Stadt. Der Konzertsaal, einer der weltweit besten für klassische Sinfonie, wird tagsüber vom
Sønderjyllands Symfoniorkester für Proben wie auch von Studierenden als Hörsaal genutzt. Das öffentlich
zugängliche Café und Restaurant ist Anziehungspunkt für Flanierende. Auch am Wochenende lädt
das Gelände mit seiner ausgezeichneten Architektur und der neugeschaffenen Ufer promenade zum erholsamen
Aufenthalt ein. Der Bahnhof, der direkt gegenüber dem Gebäude liegt, bindet Alsion in das
vielfältige Freizeit­ und Kulturangebot von Sonderborg ein.
Natürlich frisch. Ein innovatives Belüftungssystem leitet die Außenluft zur Kühlung in die Kellerräume
und ersetzt den Einsatz einer konventionellen Klimaanlage. Die transparente Architektur lässt Tageslicht
in die Räume und erfüllt so gleichermaßen höchste Ansprüche an Außenbezug und Energieeffizienz.
Licht sensoren und Präsenzmelder reduzieren den Energieverbrauch. Durch Solarzellen auf dem südlichen
Ende des Dachs ergibt sich eine Stromeinsparung von 10 bis 17 Prozent, dazu reduziert ein Wassereinsparungskonzept
den Verbrauch um bis zu 25 Prozent.
Erfolg durch Kooperation. Das gesamte Gebäude ist zu 100 Prozent ausgelastet und lässt sich dank
seines flexiblen Konzepts vielfältig nutzen, so dass eine Teilvermarktung oder Erweiterung auch zukünftig
mühelos möglich ist.
Durch die Synergieeffekte seiner unterschiedlichen Nutzungen ist Alsion eine der international renommiertesten
Plattformen für den effizienten Austausch und die Zusammenarbeit von Forschung, Ausbildung
und Kultur.
18 19
2008
2 nd

facts and figures
Investor: Universitets­ og Bygningsstymelse,
Sønderborg Kommune, Forskerparken Syd A / S,
Fonden Koncertsalen Alsion
Architect: 3XN Architects
Completion: 2006
Usable space: 34,000 sq m
Number of floors: 5
Type of use: Education, research, culture
Energy saving by solar use: 10 to 17%
Reduction in water consumption: 25%
Denmark
Alsion – Sonderborg
“A successful architectural ensemble with an exceptional mix of uses that
exploits the natural resources of its location in an ecological and commercially
efficient way.”
Holger Bisgaard, Jury
Situated in southern Denmark, not far from the German border, the city of Sonderborg has gained an
architectural gem with an exceptional usage concept that spans science, education and culture. Alsion
has already gained a reputation far beyond the borders of this Danish city.
A waterside location. A combination of university, private technology park, public concert hall and
train station, the Alsion science and cultural centre benefits from an unusual degree of synergy. This
building complex is situated directly on Als Sound, opposite Sonderborg’s historic Old Town, with a
superb panoramic view across the harbour and city. The concert hall – one of the world’s best for
classical symphony performances – is used during the day by the Sønderjyllands Symfoniorkester for
rehearsals and also by students as a lecture hall. A public café and restaurant on the same site also
attract passers­by and city residents alike, while the outstanding architecture and newly created riverside
promenade are equally popular with visitors at the weekend. The train station directly opposite the
complex enables easy access between Alsion and the many other recreational and cultural activities on
offer in the Sonderborg region.
Natural fresh air. A fresh­air ventilation system feeds exterior air into the cellars to cool it, thereby
avoiding the need for a conventional air­conditioning system. The transparent architecture allows max­
imum daylight into the building, integrating the building into its surroundings and also delivering a
high level of energy efficiency. Light sensors and presence detectors further reduce energy consumption.
Solar cells mounted on the building’s south end currently generate energy savings of between 10 per
cent and 17 per cent; in addition, the water­saving design lowers consumption by up to 25 per cent.
Success through cooperation. The entire building complex is used to full capacity. Thanks to its
flexible design, it can be used in a variety of ways, thereby facilitating subletting or expansion now and
in the future.
The synergies created by its various uses make Alsion one of the world’s foremost platforms for efficient
exchange and collaboration in research, education and culture.
20 21
2008
2 nd

Dr. Irene Wiese­von ofen
PRIME PRoPERTy AWARD 2008
Laudatio zum 2. Preis
Alsion in Sonderburg liegt unmittelbar an der dänischen Küste und wurde von 2002 – 2006 erbaut.
Das Projekt, auf einem ca. 48.000 m² großen Areal gelegen, erstreckt sich teilweise über ein früheres,
brachliegendes Eisenbahngelände mit entsprechenden Altlasten. Es beheimatet heute eine öffentliche
Universität, ein privates Forschungszentrum, einen privat betriebenen Konzertsaal, der tagsüber von der
Universität genutzt wird, eine Cafeteria und weitere gemeinsam genutzte Einrichtungen. Alle Bereiche
sind durchgängig öffentlich zugänglich. Das ungewöhnliche Nutzungskonzept ist das Ergebnis einer
erfolgreichen Public­Private­Partnership.
Der Wunsch der Stadt Sonderburg, die Attraktivität des Küstenabschnitts durch ein architektonisch
herausragendes Gebäudeensemble zu steigern, wurde von dem dänischen Architektenbüro 3XN im
typisch skandinavischen Stil umgesetzt. Der gesamte Komplex bietet einen einzigartigen Panoramablick
über die Küstenlinie Sonderburgs. Hier arbeiten und studieren täglich mehr als 1.500 Menschen. Der
Konzertsaal mit 900 Sitzplätzen bietet Raum für attraktive Abendveranstaltungen und auch außerhalb
der Aufführungen ist das integrierte Café bestens besucht. Die gelungene Nutzungsmischung aus Kunst,
Musik, Bildung, Forschung und Wirtschaft schafft nicht nur Synergien, sondern macht Alsion auch weit
über die Region hinaus bekannt.
Auch die ökologische Bilanz überzeugt mit hervorragenden Ergebnissen: Das ganzheitliche Energie­ und
Wassereinsparungskonzept greift auf die natürlichen Ressourcen seines Standortes zurück. Dank eines
natürlichen Belüftungssystems konnte vollständig auf eine Klimatisierung verzichtet werden, der Einsatz
von Solarzellen führte zu einer Reduktion des Stromverbrauchs um bis zu 17 Prozent. Beim Bau wurden
ausschließlich umweltfreundliche Materialien eingesetzt, die ein zukünftiges Recycling ermöglichen –
somit ist der gesamte Lebenszyklus berücksichtigt.
Alsion war bereits im ersten Jahr vollständig vermietet. Zukünftige Nutzungsänderungen sind dank flexibler
Wandelemente, der Möglichkeit zur Einrichtung zusätzlicher Stockwerke durch doppelte Geschoss ­
höhen sowie Vorkehrungen für spätere Ausbauten problemlos möglich.
Im Namen der Jury und meines Kollegen, Holger Bisgaard, der Alsion besichtigt hat, möchte ich meinen
Glückwunsch aussprechen. Alsion ist ein gelungenes Beispiel für eine zukunftsfähige „Immobilie von
morgen“.
DR. IRENE WIESE-VoN oFEN
Ehemalige Präsidentin des Internationalen Verbandes für Wohnungswesen,
Städtebau und Raumordnung (IFHP), Den Haag
Tribute to the Winner of the 2nd Prize
Alsion occupies a coastal location in Sonderburg, Denmark, and was constructed between
2002 and 2006. The project covers an area of some 48,000 sq m and partly extends across a
disused railway site, with all the associated contamination. It is now home to a public university,
a private research centre, a privately­run concert hall, which is used by the university during the
day, a cafeteria and other shared facilities. All areas can be accessed by the public at all times.
The unusual usage concept is the result of a successful public / private partnership.
The desire of the city of Sonderburg to enhance the attractiveness of this part of the coastline
by creating an architecturally outstanding set of buildings was turned into reality by Danish architects
3XN in typical Scandinavian style. The entire complex offers unrivalled views of the Sonderburg
coastline. More than 1,500 people work and study here every day. The 900­seat concert hall
provides space for attractive evening events and the integrated café is also popular outside per­
formance times. The successful mix of uses from art, music and education to research and business
has not only created exceptional synergy effects but also gained Alsion a reputation that
extends far beyond the local region.
The ecological aspects are equally positive. The integrated energy and water­saving concept
makes use of the site’s natural resources. Thanks to a natural ventilation system, it proved possible
to dispense with air conditioning completely, while the use of solar cells has reduced
energy consumption by up to 17 per cent. All the materials used during construction are environmentally
friendly, thus allowing future recycling and taking the entire lifecycle into account.
Alsion was fully let within the first year. Future changes in usage can readily be accommodated
thanks to flexible wall elements, the ability to incorporate additional levels due to the double
height ceilings, and designed­in support for future extensions.
I congratulate you on behalf of the jury and of my colleague Holger Bisgaard, who visited Alsion.
The Alsion centre is a superb example of a sustainable “building of the future”.
DR IRENE WIESE-VoN oFEN
Former President of the International Federation for Housing and Planning (IFHP) in The Hague
22 23

Deutschland
WestendDuo – Frankfurt a. Main
In bester Lage zwischen Oper und Palmengarten, im Herzen des Frankfurter Westends gelegen, ist das
WestendDuo mit seiner schlichten Eleganz ein Highlight in der Frankfurter Skyline und eine Bereiche ­
rung für das Umfeld.
Raum für Begegnungen. Der Charakter des WestendDuos, geprägt durch das spannungsreiche
Wechselspiel zwischen parkähnlichen Grünflächen und moderner Architektur, fügt sich optimal in
sein Umfeld ein. Der alte Baumbestand und die denkmalgeschützte Miquel­Villa auf dem Grundstück
wurden erhalten, der öffentliche Grünraum erweitert und gleichzeitig die Bebauung des Areals um
20 Prozent verdichtet. Der ausgewogene Nutzungsmix von Wohnen, Gastronomie und Büro sowie
die anwohne rfreundliche Umstrukturierung der Straßenführung werten das Gebiet zusätzlich auf. Mit
einem öffentl ichen Foyer, Bars und Restaurants im Erdgeschoss ist ein urbaner Kommunikations­ und
Begegnungs raum für Geschäftsleute, Anwohner und Touristen entstanden.
Low Energy – high Quality. Das Energiekonzept basiert auf 21 Grad warmem Grundwasser. Zwei
Förderbrunnen, Wärmepumpen und so genannte Schluckbrunnen sorgen dafür, dass die Klimadecken
im Sommer kühlen und im Winter wärmen. Mit der natürlichen Temperatur des Grundwassers können
bei Grundlast alle Räume ganzjährig gleichbleibend auf Raumtemperatur gehalten werden. Nur in
Spitzenzeiten kommen zusätzlich konventionelle Methoden zum Einsatz. Ergänzt wird dies durch eine
Doppelfassade, die den Wärmeverlust minimiert und im Sommer eine zu große Aufheizung verhindert.
Dadurch liegt der Energiebedarf um ein Drittel niedriger als bei vergleichbaren Objekten.
Grenzenloses Raumkonzept. Das WestendDuo ist so konzipiert, dass es maximal anpassungsfähig
an die individuellen Bedürfnisse seiner Nutzer ist. Gefaltete Betondecken nehmen die gesamte Technikinstallation
auf und ermöglichen eine stützenfreie Raumdisposition. Die sonst üblichen, abgehängten
Deckenkoffer entfallen. So ergibt sich eine konstante lichte Raumhöhe von 3,00 m mit flexiblem Nutzungskomfort
bei einer Flächeneffizienz von 82 Prozent. Das Gebäude ist fast zu 90 Prozent mit Laufzeiten
von 5 bis 15 Jahren vermietet.
Ökologische und ökonomische Zielsetzungen und ein hohes Engagement für das benachbarte Umfeld
haben zu einer nachhaltig wertvollen Kombination aus Wohnen, Arbeiten und Gastronomie geführt.
„Nicht nur für Frankfurt hat dieses Hochhaus einen selten
urbanen Charakter.“
Andreas Schreurs, Jury
24 25
2008
3 rd

facts and figures
Investor: ING Insurance
Project developer: HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH
Architect: KSP Engel und Zimmermann Architekten
Completion: 2006
Size of site: 6,441 sq m
Usable space: 31,267 sq m
Number of floors: 26
Type of use: Office, restaurant, residential
Increase in building density: 20%
“This high­rise building features a degree of urban sophistication
which is rare both in Frankfurt and beyond.”
Situated on a prime site between the Opera and Palmengarten in the heart of Frankfurt’s West End,
the sleekly elegant WestendDuo is a landmark feature of Frankfurt’s skyline that enhances the surrounding
area.
A modern meeting place. The character of WestendDuo is defined by the dynamic interplay between
park­like green spaces and modern architecture, which allows it to blend seamlessly into the
surrounding environment. The mature trees and historic Villa Miquel that occupied the original site
were preserved, while additional public green space was created and the building density increased
by 20%. A balanced mix of residential use, food outlets and offices, combined with sympathetic
changes to the road layout that benefit local residents, further enhance the area’s appeal. Thanks to
a public foyer, bar and restaurant on the ground floor, WestendDuo has created a vibrant space for
communication and interaction where business people, residents and tourists alike can meet.
Low energy, high quality. The energy concept is based on groundwater with a temperature of 21
degrees Celsius. A combination of pumping wells, heat pumps and injection wells ensure that Westend­
Duo’s climate­control ceilings stay cool in summer and warm in winter. The natural temperature of the
groundwater is normally sufficient to maintain the desired room temperature throughout the building.
Only at periods of peak demand are conventional methods used in addition. This strategy is complemented
by a double façade that minimises heat loss and prevents overheating in summer. The result is
that energy consumption is a third lower than for comparable properties.
Space without barriers. WestendDuo was designed to deliver maximum adaptability to individual
user needs. Folded concrete ceilings, rather than conventional suspended ceilings, provide space for all
building services. This allows standard room heights of 3 metres throughout and maximum flexibility,
yielding a space efficiency figure of 82%. The building is almost 90% let on leases ranging from 5 to
15 years.
The ecological and commercial objectives pursued, plus a strong commitment to supporting the sur­
rounding area, have resulted in a highly desirable combination of residential, work and leisure uses
that maximises long­term viability.
Germany
WestendDuo – Frankfurt on the Main
Andreas Schreurs, Jury
26 27
2008
3 rd

Andreas Schreurs
PRIME PRoPERTy AWARD 2008
Laudatio zum 3. Preis
Das WestendDuo auf dem Gelände des früheren Hochtief­Hochhauses, einem exklusiven Standort im
Frankfurter Westend, zählt mit einer Höhe von 96 m zwar nicht zu den höchsten Gebäuden der Frankfurter
Skyline, aber sicherlich zu den attraktivsten und innovativsten.
Der Name WestendDuo resultiert aus seinem architektonischen Konzept: das Gebäude besteht aus zwei
leicht asymmetrisch gegeneinander versetzen Türmen mit Sockel, die durch den Aufzugskern miteinander
verbunden sind. Die Fassade ist leicht konvex und in jeweils zwei Stockwerke umfassende Segmente
unterteilt, was dem Gebäude seine schlanke, elegante Anmutung verleiht.
Im Rahmen des Neubaus wurde der alte Baumbestand erhalten und vor dem Gebäude eine parkähnliche,
frei zugängliche Grünfläche geschaffen. Im Erdgeschoss befinden sich eine Bar und ein Restaurant,
die sowohl zur Mittagszeit als auch in den Abendstunden und am Wochenende sehr gut besucht
sind – was für ein Hochhaus in Frankfurt eher ungewöhnlich ist.
Auch in punkto Ökologie schneidet das WestendDuo hervorragend ab. Grundlage des nachhaltigen
Energiekonzepts sind die Geschossdecken, die im Winter mit Wasser beheizt und im Sommer gekühlt
werden, wobei eine Erdwärmepumpe zum Einsatz kommt, die aus 140 m Tiefe Wasser mit einer konstanten
Temperatur von 21 Grad fördert. Wärmetauscher und ­pumpen gleichen dabei die Differenz
zwischen der Grundwasser­ und der für das Deckensystem benötigten Temperatur aus. Die effiziente
Doppelglasfassade trägt ebenfalls dazu bei, den Temperaturanstieg im Sommer zu mindern und im
Winter Temperaturverluste einzudämmen. Spezielle Lüftungsboxen sorgen für eine natürliche Belüftung,
so dass herkömmliche Kühl­ und Heizsysteme nur in Spitzenlastzeiten zugeschaltet werden müssen.
Besonders hervorzuheben ist die innovative Faltdeckenkonstruktion, die erheblich zur Steigerung der
Wirtschaftlichkeit des Gebäudes beiträgt, da sie eine Platzierung der Stützsäulen in einem Abstand von
12 m und die Integration der Gebäudetechnik in die Zwischendecken gestattet. Von hier aus wird das
jeweils darüber und darunter liegende Geschoss versorgt, was zu einer Reduzierung der Gesamtdicke
der Deckenkonstruktion führt. So konnten 26 Geschosse mit lichten Raumhöhen von 3 m in dem nicht
einmal 100 m hohen Gebäude realisiert werden.
Alles in allem also ein hochverdienter dritter Platz für das WestendDuo.
ANDREAS SCHREURS
Managing Director
Hines Europe, Luxembourg
Tribute to the Winner of the 3rd Prize
Located on the site of the former Hochtief building in a prestigious area of Frankfurt’s West
End, WestendDuo may not be one of the highest buildings on the Frankfurt skyline, at “only”
96 metres, but it is certainly among the most attractive and innovative. The name “WestendDuo”
is derived from the underlying architectural concept: the building comprises two towers set at a
slight angle to each other, joined at their bases by the central lift core. The façade is slightly
convex and split into segments that span two floors each, giving the building a stylish, sleek
appearance.
The mature trees on the site were retained during redevelopment and a publicly accessible parklike
space was created in front of the building. The ground floor houses a bar and restaurant
which are as popular at lunchtimes as in the evenings and at weekends – unusual for a high­rise
28 29
building in Frankfurt.
The WestendDuo also has outstanding environmental credentials. The sustainable energy concept
is based on the use of special ceilings which are heated with water in the winter and cooled in
summer using a geothermal heat pump which supplies water with a constant temperature of 21
degrees from a depth of 140 m. Heat exchangers and pumps balance out the difference between
groundwater temperature and the temperature required for the ceiling system. The efficient double­
glazed façade also helps to minimise temperature increases in summer and reduce temperature
losses in winter. Special ventilation boxes provide natural ventilation, thereby restricting the need
for conventional cooling and heating systems to peak load periods.
Particular noteworthy is the innovative folding ceiling design, which plays a significant role in
boosting the economic efficiency of the building. It allows supporting pillars to be 12 m apart
and building services to be integrated into the ceiling space. The floors both above and below
are supplied from this point, thus reducing the total space requirement for ceilings. It was therefore
possible to create 26 floors with interior room heights of 3 m in a building with a height of
less than 100 m.
All in all, WestendDuo certainly merits this third prize!
ANDREAS SCHREURS
Managing Director
Hines Europe, Luxembourg

Schweiz
Seewürfel – Zürich
Die Wohn­ und Geschäftshäuser des Immobilienensembles Seewürfel haben das Züricher Seefeldquartier
maßgeblich bereichert und dazu beigetragen, dass sich das ehemals gewerblich genutzte Industrieareal
in einen attraktiven Ort zum Wohnen und Arbeiten verwandelt hat.
Wohn- und Geschäftshaus. Die kubusförmigen Seewürfel sind an favorisierter Hanglage, am Fuß des
ansteigenden Hügels in Zürich Tiefenbrunnen, erbaut. Die acht Kuben verteilen sich frei über das großzügig
angelegte Gelände. Die hochwertigen Neubauten nehmen durch ihre Differenziertheit in Größe
und Form direkten Bezug zu der gewachsenen Maßstäblichkeit des historischen Ortes und verschmelzen
auf selbstverständliche Weise mit dem Umfeld. Die variantenreichen und mit Holz­ und Glaspaneelen
verkleideten Fassaden fügen sich harmonisch in die Stadtkulisse ein. Das gesamte Gelände ist abwechslungsreich
gestaltet und auch für Passanten öffentlich zugänglich. Unterschiedlich gestaltete Plätze zwischen
den Gebäuden geben immer wieder neue Perspektiven frei und laden zum entspannten Verweilen
ein.
Baustandard der Zukunft. Das Immobilienensemble Seewürfel erfüllt den MINERGIE­Standard – das
wichtigste Zertifikat in der Schweiz für Niedrigenergiehäuser – und damit die hohen Anforderungen an
Wohnqualität, Wirtschaftlichkeit und Energiebedarf. Der erforderliche Wärmebedarf für die Raumheizung,
Bedarfslüftung und die Brauchwassererwärmung wird durch eine bivalente Sole­Wasserwärmepumpe
mit zweistufiger Erdsondenanlage erzeugt.
Nutzungsflexibilität und Lifecycle-Erneuerung. Der ausgewogene Nutzungsmix von Büroflächen
und Maisonette­Dachwohnungen sowie die Flexibilität in der Nutzungsverschiebung tragen zur
100 %igen Vermietungsquote bei und begründen die lange Warteliste von Interessenten. Die Finanzierung
der Seewürfel wurde auf eine Investmentrendite von 6 Prozent ausgelegt.
Die Umnutzung des zentral gelegenen ehemaligen Industrieareals wertet die Aufenthaltsqualität des
gesamten Seefeldquartiers nachhaltig auf und ist entscheidender Impulsgeber für seine sozial orientierte
Weiterentwicklung.
„Ein Projekt mit einer außergewöhnlichen, städtischen Architektur,
das sich mit seiner fragmentierten Struktur würdig in die historisch
gewachsene Kulisse des Züricher Seefeld einfügt.“
Professor Joan Busquets, Jury
30 31
2008
SPECIAL
AWARD

facts and figures
Investor: Swiss Life
Project developer: Camenzind Evolution Ltd.
Architect: Camenzind Evolution Ltd.
Completion: 2005
Size of site: 5,270 sq m
Usable space: 6,193 sq m
Number of floors: 5
Type of use: Office, residential
Energy requirement: 31– 42 kWh / sq m
Space efficiency: 88%
Seewürfel, an ensemble comprising residential and commercial buildings, represents a significant
enhancement of Zurich’s Seefeld district, making an important contribution to the transformation of a
former industrial site into an attractive location to live and work.
Residential and commercial buildings. The eight cube­shaped Seewürfel buildings are spread
across an extensive sloping site at the foot of a hill in Zurich’s Tiefenbrunnen area. Thanks to their different
sizes and shapes, these high­quality buildings match the existing scale of the historic location and
merge seamlessly into their surroundings. Rich in variation, the wood and glass panels used for the
façades also fit harmoniously into the urban landscape. Varied design is typical of the entire site, in fact,
which is also freely accessible to pedestrians. Spaces interspersed between the buildings each feature a
distinctive appearance and provide intriguing vistas, encouraging people to linger.
A benchmark building standard. The Seewürfel ensemble complies with the tough MINERGIE
standard – the most important certification scheme in Switzerland for low­energy buildings. It thus
meets high standards with regard to living quality, economic efficiency and energy use. Sophisticated
technology is key here: the energy required for space heating, ventilation and hot water is generated
by a bivalent brine / water heat pump with a dual­stage ground probe.
Flexible use and life cycle renewal. The balanced mix of uses – from office space to maisonette
penthouses – and adaptability to changes in use were important features which helped to ensure that
all properties are fully let, with a long waiting list of potential tenants.. The financing behind the Seewürfel
project assumes a return on investment of 6%.
This redevelopment of a former industrial site in a central location has given the overall ambience of
the Seefeld district a long­term boost. The project has also provided important momentum for the area’s
future development.
Switzerland
Seewürfel – Zurich
“A building that displays exceptional urban architecture and whose
fragmented structure is a worthy addition to the historic setting of
the Seefeld district of Zurich.”
Professor Joan Busquets, Jury
32 33
2008
SPECIAL
AWARD

Professor Joan Busquets
PRIME PRoPERTy AWARD 2008
Homenaje al ganador del premio especial
El proyecto se valora por su capacidad innovadora en su organización urbana y en su forma de
afron tar las cuestiones de sostenibilidad, tan básicas en las discusiones del jurado.
El site – superior a los 5700 m 2 – recicla una antigua instalación de distribución de bebidas, con
impacto negativo en el entorno residencial del contexto (debido a la presencia de tráfico pesado), lo
recicla como una “pieza urbana” distinta pero integrada en la ciudad y lo convierte en un landmark
positivo para el conjunto del Seefeld District. La integración en el barrio residencial, se produce naturalmente
tanto en tamaño como en diseño a través de ocho ”villas” cúbicas de diseño modular. La
planta cuadrangular con acceso lateral permite una longitud de fachada que hace compatible tanto
el uso de vivienda, maisonnettes, o lofts, como de oficina individual o de pequeñas corporaciones.
Su disposición urbanística y su diseño permiten afrontar los retos de la sostenibilidad de una manera
muy interesante. Al optar por edificios que se componen con cierta densidad, el proyecto administra un
índice superior a 1 m2 / m2 , que permite pensar en un fragmento de ciudad que paga los servicios que
necesita, frente a los modelos suburbanos condenados o a ser muy caros o ser deficitarios. Por otro
lado la solución técnica manejada para el clima con agua bombeada del subsuelo, permite conseguir
mejoras de confort sin afectar gravemente al medio ambiente. El sistema constructivo se apoya en sistemas
claros en la estructura y la piel que pueden facilitar los cambios de uso al interior del sistema
modular. El proyecto cuenta con una solución de fachada gruesa que le permite incorporar tanto sistemas
de cierre, como de control de la luz, según las necesidades de cada orientación y de la voluntad
del tenant de cada espacio.
La disposición de los volúmenes sobre un plinth subterráneo para parking y servicios, le da a este
elemento un valor de soporte funcional muy discreto y efectivo. Sobre este plinth se dispone el jardín
abierto, como un espacio de relación entre los nuevos módulos cúbicos, pero también como un pequeño
“oasis” en el sistema residencial existente. Las vistas hacia el lago cambian con la luz según las
horas del día. Estos elementos soft configuran un cambio de modelo del espacio urbano que es también
una aportación de gran interés en la mejora del sistema residencial en su conjunto.
Aunque Seewürfel no cumple con el requisito de tamaño mínimo para el concurso, es un ejemplo admirable
de proyecto inmobiliario sostenible. El jurado, por tanto, reconoce este logro y su alto nivel de
calidad con un premio especial.
PRoFESoR JoAN BUSQUETS
Arquitecto y profesor de planificación urbanística, Barcelona
Tribute to the winner of the Special Award
The merit of this project lies both in its innovative approach to urban planning and in the way it
addresses sus tainability – the key consideration for the jury.
The 5,700 sq m site was formerly home to a beverage distribution company, which had a negative im­
pact on the residential environment due to heavy goods traffic. As an individual but nonetheless integrated
“urban element“, the site has been regenerated into a positive landmark for the wider Seefeld
district. The eight cube­shaped “villas“ of modular design correspond in size and layout to the dimensions
of the location and blend naturally into the surrounding district. The rectangular floor plan with
side access allows a façade length compatible with residential use in the form of maisonettes and lofts,
while also supporting individual offices or small businesses.
The layout and design of the ensemble enable a very interesting approach to the challenges of sustainability.
By opting for a specific building density, the project achieves an excellent building footprint
ratio. This is consistent with the idea of a fragment of the city that pays for the services it needs, as
compared with outdated suburban models or those which are very expensive or otherwise inferior.
In addition, the advanced technical solution adopted for heating and ventilation, using groundwater,
offers a high level of comfort without affecting the environment. The construction system is based on
flexible systems within the structure and shell that facilitate changes of use as part of the modular concept.
The project features a thick façade solution in order to incorporate shading systems/light control,
according to the individual needs of each aspect and the use intended by the tenants.
The outside spaces created between the buildings on their underground plinth – which is used for parking
and services – allow a host of different uses and serve as a discreet connecting space between the
modules. Together they form an “oasis“ within this traditionally styled residential area. Different views
of the lake are created as the play of light varies according to the time of day. These “soft“ elements
represent a fresh new look at the urban built envir onment while also making a valuable contribution to
enhancing the overall residential district.
Although Seewürfel does not meet the minimum size requirement for the competition, it is an impressive
example of a sustainable real estate project. The jury is therefore recognising this achievement and
the high quality standard with a special prize.
PRoFESSoR JoAN BUSQUETS
Architect and professor of town planning, Barcelona
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Shortlisted
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Deutschland
Capricornhaus – Düsseldorf
Seit den 80er Jahren verwandelt die Stadt Düsseldorf ihren ehemaligen Hafen und einstige Industriebrache
in einen attraktiven Wirtschaftsstandort, an dem sich insbesondere Medien­ und Kreativberufe
angesiedelt haben.
Rückgrat des Hafens. Das Capricornhaus leistet mit seiner mäanderartigen Struktur und seinen roten
Glaspaneelen seinen kreativen Beitrag zum lebhaften und abwechslungsreichen architektonischen Gesamtbild
des Medienhafens. Die Form des Gebäudes begründet sich aus seiner städtebaulichen Position,
wie auch aus den äußeren Randbedingungen. Zwischen einem Bahndamm und einer stark befahrenen
Straße gelegen, nutzt es das lange Zeit brachliegende und in seiner Form sehr proble matische Grundstück
optimal aus. Vier große, gläserne Atrien, verbunden mit einer zweiten Schall membran, schaffen
den Rahmen für eine individuelle Bürowelt, die mit dem umgebenden Stadtraum korrespondiert. Rund
600 neugeschaffene Tiefgaragen­Stellplätze, davon 120 für Fremdparker, bereichern das Hafenareal –
ein Angebot mit starker Nachfrage.
Multifunktionsfassade der Zukunft. Die schallemissionsbelastete Lage des Gebäudes führte zur
Entwicklung der so genannten i­modul­Fassade. Diese ist ausgestattet mit einem multifunktionalen
Fassadenmodul, das die gesamte notwendige Technik zur Steuerung des individuellen Raumklimas
beinhaltet, d. h. ein Lüftungssystem zum Kühlen, Heizen sowie für die Frischluftzufuhr und Wärmerückgewinnung.
Ebenfalls integriert sind Beleuchtungs­, Schallabsorptions­ und Raumakustik elemente.
Weitere bemerkenswerte Planungsdetails, wie eine Geothermieanlage, Grundwassernutzung, Betonkernaktivierung
und intensive Begrünung des Hauptdaches, komplettieren das effiziente Energiekonzept.
Energieeffizienz, die sich rechnet. Durch sein ganzheitliches Energiekonzept liegt das Gebäude
mit seinem Primärenergiebedarf 25 Prozent unter den Anforderungen für Niedrigenergiehäuser. Der effiziente
Grundriss ermöglicht größte Flexibilität in den Bürozuschnitten. Ein Gewinn für die vorausschauenden
Investoren: Das Objekt ist langfristig zu 100 Prozent vermietet.
Das Capricornhaus erfüllt bereits heute alle ökologisch­energetischen Anforderungen an nachhaltige
Immobilien und wird auch künftig ein innovatives Flaggschiff des Medienhafens bleiben.
„Eine lebendige Architektur und eine kluge Nutzung der heutigen
technischen und ökologischen Erkenntnisse.“
Dr. Irene Wiese­von ofen, Jury
38 39

facts and figures
Investor: Capricorn Development GmbH & Co. KG
Project developer: Capricorn Development GmbH & Co. KG
Architect: GATERMANN+SCHOSSIG
Completion: 2006
Size of site: 4,392 sq m
Usable space: 25,579 sq m
Number of floors: 7
Type of use: Office
Primary energy consumption:
42.55 kWh / sq m (usable space)
Since the 1980s, Düsseldorf has been redeveloping its former harbour and surrounding industrial
area into an attractive commercial location, which has proved particularly popular with media / creative
businesses and professionals.
Backbone of the harbour. With its meandering shape and red glass panels, Capricornhaus makes
a creative contribution to the vibrant and diverse architectural profile of the Media Harbour area. The
building’s shape is determined by a combination of its location and other external factors. Situated
between a railway line and a busy road, this property makes optimal use of a long­empty plot with a
problematic footprint. Four large glass atriums plus a secondary shell membrane create the framework
for a highly distinctive office environment that fits well with its urban surroundings. The approximately
600 newly created underground parking spaces (120 for visitors) are a valuable addition to the harbour
district, and are much in use.
A multifunctional façade of the future. The noise affecting the building location led to the development
of an “i­module façade”, featuring a multifunctional module that contains all the technology
needed to control the individual room climate: a ventilation system for cooling, heating, fresh air supply
and heat recovery. Lighting, sound absorption and acoustic elements are also integrated into the system.
Other noteworthy aspects of the energy­efficient design concept include a geothermal system, groundwater
usage, concrete core cooling and extensive greening of the main roof.
Energy efficiency that adds up. Thanks to its integrated energy concept, the building has a primary
energy requirement 25% below the standard expected of low­energy­use buildings, while the efficient
floor plan allows for maximum flexibility in office configurations. The forward­looking investors behind
this development also have reason to be pleased: the property is fully let on long­term leases.
Capricornhaus already meets all the relevant ecology / energy standards for sustainable real estate, and
is set to remain an innovative flagship for the Media Harbour district.
Germany
Capricornhaus – Düsseldorf
“Vibrant architecture and clever use of the latest technological
and ecological insights.”
Dr Irene Wiese­von ofen, Jury
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Deutschland
Paul­Wunderlich­Haus – Eberswalde
Am Marktplatz der Kreisstadt Eberswalde bei Berlin schließt eines der modernsten und energieeffizientesten
Verwaltungsgebäude Deutschlands eine 1 ha große Lücke aus dem 2. Weltkrieg und
revitalisiert eine historische Stadtmitte strukturell und funktional.
Historische Stadtreparatur. Die bürgernahe und transparente Raumstruktur des Paul­Wunderlich­
Hauses schafft eine gelungene Symbiose zwischen öffentlicher Verwaltung und Gastronomie, Einzelhandel
und Kunst. Jeder der fünf unterschiedlich gestalteten Baukörper zeichnet sich durch eine eigene
Identität und individuelle Infrastruktur aus. Als harmonisches Ensemble fügen sie sich in die historischen
Bezüge des stark kriegsgeschädigten Stadtgebiets von Eberswalde ein. Durch die Neuordnung und
Umgestaltung des Markt­ und Pavillonplatzes sowie die Neuanlage der umliegenden Straßenzüge unter
gleichzeitiger Berücksichtigung der vorhandenen Muster und Strukturen ist eine impulsgebende neue
Stadtmitte entstanden.
Niedrig-Emissions-Verfahren. Das Paul­Wunderlich­Haus verbraucht 70 Prozent weniger Energie als
vergleichbare Bürogebäude. Erreicht wird dies durch eine kompakte Gebäudegeometrie, eine thermisch
optimierte Gebäudehülle, eine sehr gute Wärmedämmung, transparente Fassadenflächen sowie die Nutzung
von Wärmepumpen für Heizung, Kühlung und Lüftung.
Modular. Flexibel. Sicher. Die Gesamtanlage ist zu 100 Prozent ausgelastet. Daneben zeichnet sich
das Areal durch autarke, städtebaulich modular funktionierende Baukörper aus, die durch eine hohe Flächeneffizienz
und mühelose Umnutzungsfähigkeit geprägt sind. Die Singularität der einzelnen Gebäude
ermöglicht im Bedarfsfall eine Teilvermarktung. Der Energiebedarf zur Raumkonditionierung beläuft sich
auf ein Drittel vergleichbarer Immobilien.
Das Paul­Wunderlich­Haus ist ebenso außergewöhnlich wie wegweisend und impulsgebend für die Zukunft
von Eberswalde. Private Investoren haben inzwischen ihre Zurückhaltung aufgegeben; Baulücken
rund um den Marktplatz konnten geschlossen und dem Abwanderungstrend ins nahe gelegene Berlin
konnte mit attraktiven Gewerbeflächen überzeugend entgegengewirkt werden.
„Ein Verwaltungsgebäude avanciert zur neuen Stadtmitte, so
modern und einzigartig in seinem Design, dass es sich mit jedem
Blick neu erfindet.“
László Szekér, Jury
42 43

facts and figures
Investor: Landkreis Barnim
Project developer: Landkreis Barnim
Architect: GAP Architekten mbH
Completion: 2007
Size of site: 10,800 sq m
Usable space: 20,000 sq m
Number of floors: 3 – 4
Type of use: Office, retail, exhibition space, council
chamber, restaurant
Primary energy consumption: 100 kWh / sq m per year
Germany
Paul­Wunderlich­Haus – Eberswalde
“A municipal building has become a new town centre
– with its unique, modern design offering a wealth of
hidden delights.”
In the market square of Eberswalde, a small town near Berlin, one of the most modern and energy effi­
cient municipal buildings in Germany now fills a one­hectare gap left by the destruction of World War II,
revitalising a historic town centre in terms of both structure and function.
Urban restoration with a historic dimension. The accessible, transparent layout of Paul­Wunderlich­
Haus allows a strikingly successful blend of uses: municipal administration, food outlets, shopping facilities
and art gallery. It also houses one of the world’s largest exhibitions of works by the artist after which
it is named. Each of the five differently shaped structures within the complex has its own distinctive
identity and separate infrastructure. Collectively, they form a pleasing ensemble that integrates well into
the historic centre of this severely war­damaged town. Redesigning and redeve loping the market square
and surrounding streets has created a new town centre that nonetheless respects the existing structures
and context.
Low emission technology. Paul­Wunderlich­Haus consumes 70 per cent less energy than comparable
office buildings. This is achieved by way of a compact configuration, thermally optimised outer shell, excellent
heat insulation, transparent façade surfaces and the use of heat pumps for heating, cooling and
ventilation.
Modular. Flexible. Viable. All the individual buildings are being fully utilised. The site is notable for
the modular nature of its layout and structures, which are designed to offer a high level of space efficiency
and facilitate changes in use. Each building can also be marketed separately, if the need arises.
The energy required for indoor climate control is a third of that for comparable properties.
Paul­Wunderlich­Haus is an exceptional and groundbreaking building that is significant for the whole
future development of Eberswalde, with private investors no longer avoiding the town centre. New
buildings have filled existing gaps, and attractive sites for commercial development are helping to
counter the exodus of businesses to nearby Berlin.
László Szekér, Jury
44 45

Deutschland
KölnTriangle – Köln
Unmittelbar am rechten Rheinufer, mit direktem Anschluss zum ICE­Bahnhof Deutz und vis­à­vis dem
Kölner Dom, ragt mit dem KölnTriangle in Form eines Reuleaux­Dreiecks ein innovatives Hochhaus über
die Kölner Skyline.
Individualität mit Domblick. Die Lage des KölnTriangle zeichnet sich durch die direkte Nähe zur Kölner
Innenstadt und eine gute Verkehrsanbindung aus. Die Mischung aus öffentlicher und privater Nutzung
ist optimal gelöst: Das gesamte Areal ist frei durchwegbar und ermöglicht einen Durchgang vom Deutzer
Bahnhof zum Rhein. Das hauptsächlich als Bürogebäude genutzte Hochhaus bietet mit Restaurants,
Aussichtsplattform auf dem Dach, zwei Event­ und Meetingetagen, einem öffentlichen Platz und neugeschaffenen
Park eine Vielzahl publikumsoffener Räume im Außen­ und Innenbereich.
Innovation für höchsten Komfort. Die thermische Grundkonditionierung erfolgt durch eine in die
Decken integrierte Betonkerntemperierung, deren Rückkühlung und Erwärmung mit Wärmepumpen aus
dem Grundwasser erfolgt. Für eine schnell wirksame, raumweise Temperierung wurden zusätzlich spezielle
Heiz­ und Kühlelemente mit Frischluftanteil entwickelt, die fassadennah im Oberboden integriert
sind. Der erforderliche Luftaustausch ist somit selbst bei witterungsbedingt geschlossenen Fenstern gewährleistet.
Die hinterlüftete Doppelfassade an der Südseite schafft optimalen Sonnenschutz ohne Beeinträchtigung
der Aussicht.
Impulsgebend, erfolgreich und intelligent. Mit dem KölnTriangle ging ein entscheidender Impuls
für die Entwicklung der rechten Rheinseite aus. Die Immobilie ist komplett vermietet, die Event­ und
Meetingetage vollständig ausgebucht. Durch das innovative Energie­ und Technikkonzept mit dezentralen,
etagenweise angeordneten Lüftungsanlagen, die den Mietflächen zugeordnet sind, sowie 400 m2 großen Rauchabschnitten als Nutzungseinheit können ohne aufwändige Umbauten unterschiedlichste
Bürokonzepte realisiert werden.
Das KölnTriangle vereint mit seiner innovativen Gebäudetechnik, intelligenten Raumstruktur und modernen
Linienführung alle Kriterien einer zukunftsweisenden Immobilie. Nicht nur ökonomisch, sondern
auch städtebaulich ist diese Immobilie von besonderem Wert.
„Ein Projekt, das den städtebaulichen Aufwertungsprozess stützt
und öffentliche mit privater Nutzung auf einem hohen technischökologischen
Standard verbindet.“
Dr. Irene Wiese­von ofen, Jury
46 47

facts and figures
Investor: Rheinische Versorgungskassen
Projektentwickler: Ed. Züblin AG, Stuttgart
Architect: GATERMANN+SCHOSSIG
Completion: 2006
Size of site: 7,089 sq m
Usable space: 29,827 sq m
Number of floors: 29
Type of use: Office, food outlets, events,
public­access rooftop terrace
Primary energy consumption: 45.62 kWh / sq m
Located on the eastern bank of the Rhine opposite Cologne Cathedral and enjoying direct access to
Deutz train station (served by ICE high­speed trains), KölnTriangle is an innovative office tower shaped
like a Reuleux triangle that is a new feature of the Cologne skyline.
Distinctive design with a view of the cathedral. KölnTriangle’s location benefits from its direct
proximity to Cologne’s city centre and good transport links. With its successful mix of public and private
uses, the site allows full pedestrian access between Deutz station on one side and the river on the
other. Although primarily used as an office building, the high­rise tower also offers a number of publicly
accessible indoor and outdoor spaces, including restaurants, a rooftop observation platform, two floors
for events and meetings, a public square and a newly created park.
Innovation for maximum comfort. Thermal conditioning is achieved through a concrete core
temperature control system built into the ceilings that uses groundwater heat pumps to deliver recooling
and heating. Additionally, special heating and cooling elements that include a supply of fresh
air were integrated into the floor for fast­response temperature control on a per­room basis. These
elements guarantee the necessary exchange of air even when the windows are closed. The backventilated
double façade on the south side of the building offers maximum protection from the sun
without obstructing the view.
Inspirational, successful and intelligent. Completion of KölnTriangle has had a positive impact on
the entire surrounding area. The property is fully let, with the event and meeting floors also fully booked.
A wide range of office configurations can be realised without expensive conversion work, thanks to the
innovative energy and building services concept. A separate ventilation system serves each floor and can
thus meet the needs of individual tenants.
With its innovative building services, intelligent space concept and modern aesthetics, KölnTriangle has
all the key features of a landmark building. This is a property of exceptional quality, both commercially
and in terms of the built environment.
Germany
KölnTriangle – Cologne
“A project that supports the urban revitalisation process, combines
public and private use, and features high levels of technological and
ecological sophistication.”
Dr Irene Wiese­von ofen, Jury
48 49

Deutschland
Alter Hof – München
Mit der Revitalisierung des Alten Hofes – einst mittelalterlicher Kaisersitz – ist im Herzen Münchens
eines der nachgefragtesten Wohn- und Gewerbeprojekte der Stadt entstanden.
Baudenkmal im Wandel. Unter dem Leitmotiv „Wohnen und Arbeiten unter einem Dach“ wurden
die stadtplanerischen Zielsetzungen, einen hohen Wohnanteil zu generieren und die Verbindung von
Wohnen und Arbeiten zu stärken, um dadurch zur Belebung dieser bislang vernachlässigten Innenstadtlage
beizutragen, beispielhaft umgesetzt. Ein Mix aus Wohnungen, Büros und Einzelhandel ersetzt die
ursprüngliche Verwaltungsnutzung. Die neuen Gebäude sowie zusätzlich geschaffene Durchwegungen
ergänzen die historische, denkmalgeschützte Silhouette und machen den ursprünglichen Burghof neu
erlebbar.
„Ein eindrucksvoller Beweis dafür, dass Denkmalschutz nicht Stillstand
bedeutet. Ohne Hightech-Aufwand ist hier ein effizientes Passivhaus
entstanden.“
Dr. Frank Billand, Jury
Effizienz hinter alten Fassaden. Eine kompakte Gebäudekubatur mit hohen Speichermassen, der
hohe Anteil an natürlichem Licht, gewonnen durch dezente Dachflächenverglasungen mit Ziegellamellenkonstruktion,
eine hochgedämmte Fassade, ein effektiver Wärmeschutz sowie die Nutzung von Fernwärme
führen trotz bewusstem Verzicht auf Hightech zu einer Senkung klimaschädlicher Emis sionen. Ein
optimales Raumklima wurde durch die Stahlbetonkonstruktion mit ihren Speicher massen und eine teilweise
Bauteilaktivierung erzielt. Zusätzliche Kühlsegel in Kombination mit mechanischer Be- und Entlüftung
erhöhen den Klimakomfort, eine kontrollierte Entlüftung und zugfreie Frischluft nachströmung in
den Fassaden sorgen für den gesunden Mindestluftwechsel.
Hundert Prozent. Die Büroflächen sind langfristig zu 100 Prozent vermietet, so kann für den Betrieb
der Immobilie von einer 6,5-prozentigen Rendite ausgegangen werden. Das Wohngebäude und die
Einzelhandelsflächen wurden an den jeweiligen Nutzer veräußert. Durch die Zusammenlegbarkeit
einzelner Einheiten ist ein hohes Maß an Nutzungsflexibilität gewährleistet. Auf Grund des geringen
Primärenergieverbrauchs ist das Gebäude als „Passivhaus“ einzuordnen.
Das harmonische Miteinander von historischer und moderner Architektur sowie der ausgewogene
Nutzungsmix sichern die langfristige Werthaltigkeit des Alten Hofes und leisten einen wesentlichen
Beitrag zur lebendigen Stadtentwicklung Münchens.
50 51

facts and figures
Investor: Bayerische Hausbau GmbH
Project developer: Bayerische Hausbau GmbH
Architect: Auer+Weber+Architekten
Completion: 2006
Size of site: 2,400 sq m
Usable space: 11,100 sq m
Number of floors: 8
Type of use: Office, service providers, residential
The revitalisation of the Alter Hof – an imperial residence dating back to the mediaeval period – has
seen an ensemble of important historical buildings in the heart of Munich become one of the city’s most
sought-after residential and business locations.
Evolution of an architectural monument. This project saw the urban planning objective of “living
and working under one roof” implemented in exemplary fashion, with a high proportion of residential
use and a strong link between commercial and residential use. The result has brought new life to a hitherto
neglected part of the city centre. Formerly used by a Bavarian government department, the site now
features apartments, offices and retail outlets. The new building complexes and additional public access
enhance the historic silhouette, while also opening up the “Burghof” courtyard.
Modern efficiency behind historic façades. A compact building cubature with high thermal
masses, a high proportion of natural light, thanks to discrete rooftop glazing and brick lamella construction,
a well-insulated façade, efficient heat insulation and connection to a district heating network all
reduce harmful emissions – without technology “overkill”. The reinforced concrete construction with its
thermal masses and partial component activation delivers an optimal indoor climate. Additional radiant
ceiling panels, combined with mechanical intake and exhaust ventilation, contribute to a comfortable
indoor climate; controlled ventilation and draught-free fresh air replenishment via the façades ensure a
healthy level of air exchange.
One hundred per cent. The office spaces are 100 per cent let on long-term leases, allowing a return
of 6.5 per cent to be assumed for the property. The entire residential component and the retail spaces
were sold to their respective users. The modular design of individual units ensures maximum flexibility
of use. With its low primary energy consumption, the building can be classified as a ”passive house”.
A harmonious blend of historic and contemporary architecture, plus a balanced mix of uses, ensure
that Alter Hof will retain its value and make an important contribution to Munich’s development as a
modern, vibrant city.
Germany
Alter Hof – Munich
“Impressive proof that historic landmark status is not a barrier to
progress. An efficient ’passive house’ has been created here without
technology ’overkill’.”
Dr Frank Billand, Jury
52 53

England
The Blue Fin Building – London
„Ein für diese Gegend gewagtes Konzept aus Einzelhandel, Gastronomie
und Büro begründet im Einklang mit der nachhaltigen Architektur die
Erfolgsgeschichte des Blue Fin Building.“
Garrie Renucci, Jury
Im historischen Stadtteil Bankside, in prominenter Nachbarschaft der weltbekannten Kunstgalerie „Tate
Modern“, trägt das Blue Fin Building maßgeblich dazu bei, dass Southwark seine lebendige urbane Attraktivität
erhalten hat.
Gute Mischung. Das Blue Fin Building ist das größte von drei Gebäuden des neuen Immobilien-
Ensembles Bankside 123. Neben Büroflächen beheimatet das Gebäude ein Fitness Center, Restaurants,
Bars, Cafés, Boutiquen, eine Bankfiliale und einen Supermarkt – ein gewagtes, aber gut akzeptiertes
Konzept. Eine begrünte Dachterrasse, ein Garten sowie eine Veranda im dritten Stock des großzügigen,
natürlich belichteten Atriums erhöhen die Aufenthaltsqualität für Mieter und Besucher. Dazu wurden
neue Durchwegungen und öffentliche Plätze geschaffen. Die Immobilie ist optimal in das öffentliche
Nahverkehrsnetz eingebettet und für Fußgänger und Radfahrer schnell und bequem von der Innenstadt
aus zu erreichen.
Mehr als nur Fassade. Die Gebäudehaut besteht aus einer modularen, voll verglasten Aluminiumfassade
mit Stockwerk-hohen, vertikalen Schattenlamellen aus keramikbeschichtetem Glas. Ihre Anordnung
und Ausrichtung, die sich automatisch der Sonneneinstrahlung anpasst, gewährleistet einen größtmöglichen
Sonnen- und Wärmeschutz, ohne den Ausblick zu beeinträchtigen. Die Nutzer betreiben ein in dieser
Konsequenz einmaliges ökologisches Abfallwirtschaftssystem. Umweltbewusstsein hat das Gebäude
übrigens schon in der Bauphase bewiesen: Mehr als 97 Prozent des Bauschutts wurden recycelt, und
das Bauvorhaben wurde 2003 von BREEAM mit „Sehr gut“ bewertet.
Multi-use für Multimedia. Die Immobilie wird vom Eigentümer IPC Media nahezu komplett selbst
genutzt. 2.750 Angestellte des Multimedia-Verlagshauses arbeiten in Büros, deren Grund risse dank der
hohen Gebäudeflexibilität problemlos an neue Arbeitsplatzanforderungen angepasst werden können.
Das Blue Fin Building ist ein inspirierender Ort, der Raum für Kreativität bietet. Indem er spannungsreich
mit der viktorianischen Umgebung kontrastiert, wertet er sie auf, ohne sich anzubiedern. Das Gebäude
bietet eine nachhaltige Orientierung für einen Stadtteil, dessen Zukunft gerade erst begonnen hat.
54 55

facts and figures
Investor: IPC Media
Project developer: Land Securities
Architect: Allies and Morrison
Completion: 2006
Size of site: 6,994 sq m
Usable space: 46,086 sq m
Number of floors: 12
Type of use: Office, retail, food outlets,
fitness, supermarket
Construction waste recycled: 97%
In historic Bankside, close to the internationally acclaimed Tate Modern art gallery, the Blue Fin Building
plays a crucial part in ensuring that Southwark retains its vibrant urban appeal.
A healthy combination. The Blue Fin Building is the largest of three buildings that form the new
Bankside 123 ensemble. In addition to office space, the building contains a fitness centre, restaurants,
bars, cafés, boutiques, a bank branch and a supermarket – representing a bold concept that has been
well received. An internal terrace at third floor level within the atrium as well as a lush, green rooftop
terrace and gardens bathed in natural sunlight provide a quality experience for tenants and visitors alike.
The property benefits from superb public transport links and is easily and quickly accessible from the city
centre by bike and on foot.
More than just a façade. The exterior features a modular, fully glazed aluminium façade of floor-toceiling,
ceramic-fritted glass. The glazing is shaded by storey-height vertical fins; the arrangement, density
and direction of these fins is adjusted on each façade depending on the prevailing sunlight, ensuring
the best possible sun and heat protection without spoiling the stunning views available from the inside.
The users have adopted a uniquely rigorous approach to ecological waste disposal. A high level of environmental
awareness was also evident during the construction phase: more than 97 per cent of the construction
waste was recycled. The project was awarded a “very good“ BREEAM rating in 2003.
Multiuse for multimedia. Almost the entire building is occupied by its owner, IPC Media. This multimedia
publishing house employs 2,750 office staff here, with the highly flexible design of the building
making reconfiguration of space to meet new requirements easy.
The Blue Fin Building is an inspirational place where creativity can flourish. By creating an exciting
contrast with its Victorian surroundings, it enhances them without compromising its own distinctive
design language. The building provides an enduring focal point in a part of London whose future has
only just begun.
United Kingdom
The Blue Fin Building – London
“A bold concept for this setting, comprising retail, food outlets and
office use, combined with sustainable architecture, explain why the
Blue Fin Building is such a success.”
Garrie Renucci, Jury
56 57

Österreich
Fachhochschule und Campus – Salzburg-Urstein
„Innovative Materialität, ökologische Nachhaltigkeit und ein grandioses
Alpenpanorama kennzeichnen den multifunktionalen Campus.“
Professor Jörn Walter, Jury
Südlich von Salzburg, auf dem historischen Gelände vor dem Schloss Urstein, entstand Österreichs modernste
Fachhochschule, die sich durch ein anspruchsvolles Architekturkonzept in beeindruckender landschaftlicher
Umgebung auszeichnet.
Wohnen und Lernen im Grünen. Zentrales Entwurfsthema dieses Konzepts ist der maximale Erhalt
der landschaftlich historischen Bezüge, denen sich die Neubauten bei der räumlichen Organisation unterordnen.
So wurde die alte Obstwiese erhalten und in den Dreiklang des Campus aus Fachhochschule,
historischem Schloss Urstein und alter Meierei integriert. Das Areal ist um zwei Gebäuderiegel mit 328
Studentenappartements, einen Wissenspark und eine eigens geschaffene S-Bahnhaltestelle und Autobahnabfahrt
für direkte Stadt-Anbindung ergänzt worden. Insgesamt bietet die FH Platz für 1.500 Studenten;
mehr als 900 Arbeitsplätze wurden geschaffen – ein wichtiger Impuls für die strukturschwache
Region.
Moderne Technik für modernes Lernen. Ein geringer Verkehrsflächenanteil, das gute AV-Verhältnis
sowie die Relation von Gebäudespeichermasse zu Fensterflächen sorgen für minimale Energieverluste.
Die Heizenergieversorgung erfolgt durch Fernwärme und eine Solaranlage. Das Kühlkonzept baut auf
eine Kombination von Kühldecken, Fan-Coils, RLT-Anlagen und Fußbodenflächen, die mit Brunnenwasser
gespeist werden, auf. Die automatisch gesteuerten Sonnenschutzelemente lassen sich individuell einstellen
und ermöglichen so optimale Lernbedingungen.
Ein Maximum an Effizienz. Die nutzungsvariablen Gebäude sind zu 100 Prozent ausgelastet. In den
Sommermonaten werden die Hörsäle und Seminarräume untervermietet, die Appartements als Ferienwohnung
genutzt. Zudem wurden die Obergeschosse als Stahlskelettbau mit leichten Trennwänden
konstruiert, um auf sich ändernde Nutzungsanforderungen flexibel reagieren zu können. Fach- und
Spezialräume ermöglichen neue Kooperationsmöglichkeiten und steigern neben der Wirtschaftlichkeit
entscheidend die Qualität der Lehre.
Die Integration des modernen Bildungs-Ensembles in den eindrucksvollen Landschaftsraum ist Garant
für die Nachhaltigkeit des Standortes und zukunftsweisender Auftakt für die Entwicklung des nördlich
entstehenden Wissensparks.
58 59

facts and figures
Investor: HÖ Heimat Österreich
Project developer: SABAG Salzburger
Bauträger GmbH
Architect: kadawittfeldarchitektur
Completion: 2005
Size of development: 40,500 sq m
Usable space: 15,800 sq m (UAS); 9,850 sq m (campus)
Number of floors: 5
Type of use: Educational, residential
Primary energy consumption: 44 kWh / sq m
The most modern university of applied sciences in Austria has been created on a historic site south of
Salzburg, featuring sophisticated architectural design and an impressive natural setting.
Living and learning amid stunning countryside. The key design objective behind this project was
to preserve the established setting and integrate the new buildings with maximum subtlety. The existing
orchard was thus retained and incorporated into an ensemble comprising the campus, Urstein Castle
and an old farm. The new buildings comprise two blocks with 328 student apartments and a science
park, as well as direct connections to the city via a new station and motorway exit. Altogether, UAS can
accommodate 1,500 students. More than 900 jobs were created, providing a boost for the local region.
Modern technology, modern learning. Reduced traffic areas, an excellent surface area to volume
ratio and the relationship between building thermal mass and window surface area all help to minimise
energy losses. Energy for heating is supplied via a district heating network and solar system. The cooling
concept is based on a combination of cooling ceilings, fan coils, the HVAC system and floor surfaces that
are supplied with well water. Each of the automatically controlled sun protection elements can be individually
adjusted for optimal learning conditions.
Maximum efficiency. The buildings are suitable for multiple uses and occupied throughout the year.
In summer, the lecture halls and seminar rooms are let, while the apartments serve as tourist accommodation.
Additionally, the use of lightweight divider walls makes it easy to respond to changing use requirements.
The various specially equipped rooms offer exciting opportunities for academic collaboration
and significantly enhance teaching quality, in addition to the economic benefits of shared use.
The way this modern educational ensemble has been integrated into an impressive natural environment
will ensure the long-term viability of the location. It also represents an inspirational first step towards
the development of the science park planned for the northern part of the campus.
Austria
University and Campus – Salzburg Urstein
“Innovative materials, ecological sustainability and a magnificent
Alpine panorama set this multifunctional campus apart.”
Professor Jörn Walter, Jury
60 61

Schweden
Solar Buildings – Gårdsten
Gårdsten, unweit von Göteborg, galt lange als ein sozialer Brennpunkt Schwedens. Ende der 90er
Jahre befand sich das Gebiet im Niedergang. Eine städtebauliche Aufwertungsstrategie der Stadt
Göteborg mündete in dem zukunftsweisenden Projekt „Solar Buildings Gårdsten“, das den entscheidenden
Impuls für die Wiedergeburt des gesamten Wohnareals setzte.
Sozial zahlt sich aus. Das Wohnquartier Gårdsten wurde unter umfangreicher Einbindung seiner
Bewohner saniert, um dem ökonomischen und sozialen Verfall entgegenzuwirken und die steigende
Kriminalität zu senken. Neben nachhaltigen Baumaßnahmen in den Wohnungen und an den Gebäuden
wurden die Außenanlagen mit Spiel- und Freizeitmöglichkeiten aufgewertet. Ein Programm mit Weiterbildungs-
und Beschäftigungsmaßnahmen für arbeitslose Mieter wurde initiiert – über 1.000 Anwohner
konnten so eine Beschäftigung aufnehmen. Dieses Konzept hat messbar zur Verbesserung der Lebensqualität
und Sicherheit der Bewohner sowie der Entwicklung lokaler Firmen in Gårdsten beigetragen.
Ein Platz an der Sonne. Das Bild der Anlage wird bestimmt durch die geneigten Sonnenkollektoren
auf den Dächern der Solar Buildings, unter denen sich gemeinschaftlich genutzte Gewächshäuser
befinden. Die Solarkollektoren versorgen die Batterietanks in den Kellern mit Energie zur Warmwasseraufbereitung.
Ein Gebäude ist auf der Südseite mit Solarluftkollektoren ausgestattet, die für ein angenehmes
Raumklima sorgen. In einem Hohlraum zwischen alter und vorgesetzter Fassade zirkuliert von
den Kollektoren erzeugte Warmluft. Bei der Sanierung wurden gläserne Balkone eingebaut, die ebenfalls
zur Verbesserung der Raumtemperatur beitragen. Durch die Renovierungsmaßnahmen konnte eine
Reduzierung des Wärmebedarfs um 40 Prozent und des Wasserverbrauchs um 30 Prozent erzielt werden.
Durch ein Mülltrennungssystem wird der organische Abfall in einer eigenen Anlage kompostiert und
für die Düngung der Gewächshäuser genutzt.
Vollvermietet. Die Leerstandsrate ist nach der Sanierung von 35 Prozent auf null zurückgegangen;
die Nachfrage nach Wohnungen ist anhaltend groß. Die Mieteinnahmen decken bei weitem die Unterhalts-
und Kapitalkosten.
Der Erfolg von Gårdsten beruht gleichermaßen auf dem baulichen und sozialen Engagement und ist
Vorbild geworden für viele Wohngebiete, auch außerhalb Schwedens.
„Eine nachhaltig lebenswerte Immobilie – für die Menschen und
mit den Menschen gebaut, die darin leben.“
Holger Bisgaard, Jury
62 63

facts and figures
Investor: Gårdstenbostädter AB
Architect: Christer Nordström Arkitektkontor AB,
Askim, Sweden
Completion: 2000
Usable space: 18,717 sq m
Number of floors: 3 and 5
Type of use: Residential
Reduction in water consumption: 30 %
Gårdsten, near Goteborg, was long regarded as one of Sweden’s worst problem areas with regard to
social deprivation. At the end of the 1990s, the area was clearly in decline. An urban revitalisation strategy
adopted by the City of Goteborg resulted in a groundbreaking project: “Solar Buildings Gårdsten“ –
a project that closely involved tenants in bringing about the rebirth of the entire estate.
Tackling social problems pays off. The Gårdsten estate was redeveloped in close cooperation with
residents in order to confront economic and social decline and put a stop to rising crime. In addition to
sustainability improvements to the apartments and buildings, new outdoor recreational facilities were
created. A programme was initiated to provide education and job opportunities for unemployed tenants,
with over 1,000 residents getting back into work. This comprehensive concept delivered a measurable
improvement in terms of living standards and resident safety. The employment situation and prospects
of local firms in Gårdsten were also enhanced.
A place in the sun. The sloping solar collectors on the rooftops of the solar buildings are a distinctive
feature of the estate, with greenhouses for communal use beneath them. The solar collectors supply accumulator
tanks in the cellars with energy for the hot water supply. One building is fitted with solar air
collectors on the southern façade, which ensure a pleasant indoor climate. The heated air generated by
the collectors circulates inside a cavity space created by attaching a new façade to the old one, while
glazing in the balconies as part of the upgrading has also improved heating performance. The renovation
work has reduced the heating requirement by 40% and cut water consumption by 30%. A waste
separation system has also been set up, with organic waste being composted and used as fertiliser in
the greenhouses.
Fully let. Following renovation, the original vacancy rate of 35% has dropped to 0%, with strong demand
for apartments. Rental income comfortably exceeds the cost of maintenance and capital.
The success of Gårdsten is due to a combination of building work and social measures and has become
a model for many residential areas, both within Sweden and in other countries.
Sweden
Solar Buildings – Gårdsten
“Sustainable, appealing property built for and with
the people who live in it.”
Holger Bisgaard, Jury
64 65

Schweiz
Sihlcity – Zürich
Das erste „Urban Shopping & Entertainment Center“ der Schweiz setzt neue Maßstäbe in der Umnut-
zung von Industriearealen. Mit Sihlcity ist ein moderner Treffpunkt im zum Teil unterversorgten Süden von
Zürich entstanden, der von frühmorgens bis nachts mit seinen Angeboten zahlreiche Menschen anzieht.
Die kleinste Großstadt. Sihlcity ist eine Stadt in der Stadt. Der Baukomplex erstreckt sich auf dem
Areal der ehemaligen Sihl-Papier-Fabrik in Zürich und ist gekennzeichnet durch eine isolierte Insellage
zwischen Flussbett, Autobahn und Eisenbahnlinie. Mit der Bebauung Sihlcity wurde das 42.000 m2 große
Grundstück für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Rund um eine neugeschaffene Piazza wurden
denkmalgeschützte Bauten dank sorgfältiger Sanierung harmonisch mit den Neubauten zu einem städtischen
Quartier verwoben. Es entstand eine multifunktionale Stätte mit optimaler öffentlicher Verkehrsanbindung
und hoher Aufenthaltsqualität für Shopping, Freizeit und Business.
Logisch und ökologisch. Das Areal Sihlcity wurde nach den strengen Normen der Schweizer Gesetze
und der SIA gebaut. Die moderne Gebäudetechnik besteht aus einem komplexen Verbund von Heizungs-,
Lüftungs-, Klima-, Kälte-, Sanitär- und Elektroinstallationen. Die zugeführte Primärenergie (Strom, Gas,
Öl) ist auf ein Minimum reduziert, indem Wärmeverluste mittels eines Wärme- und Kälteverbundes vermindert
werden und die Abwärme der Kältemaschinen genutzt wird. Zudem werden erneuerbare Energiequellen,
wie die Wärme des Grundwassers, eingesetzt. Sihlcity ist mit einer Dachbegrünung von 2,1 ha
der größte begrünte Gebäudekomplex der Stadt Zürich und schafft neue Lebensräume für seltene und
bedrohte Pflanzen, Kleinlebewesen, Insekten und Vögel.
Sihlcity auf Kurs. Sihlcity ist seit seiner Eröffnung zu 100 Prozent vermietet. Täglich frequentieren
durchschnittlich rund 19.000 Menschen das Center. Angesichts dieser Attraktivität dürfen Investoren
langfristig mit einer überdurchschnittlichen Rendite rechnen.
Sihlcity hat dem ehemals industriell geprägten Süden Zürichs einen wichtigen städtebaulichen Impuls
gegeben und sich als lebendiges Zentrum mit urbaner Qualität etabliert.
„Ein sehr ausgewogenes Stück Stadt in der Stadt.“
Professor Joan Busquets, Jury
66 67

facts and figures
Investor: Miteigentümergemeinschaft Sihlcity
Project developer: Karl Steiner AG
Architect: Theo Hotz AG
Completion: 2007
Size of site: 42,000 sq m
Usable space: 97,000 sq m
Number of floors: 5
Type of use: Shopping centre (retail, office, culture,
cinema, hotel, food services, gym / health spa,
apartments)
Switzerland’s first “urban shopping & entertainment centre” sets a new benchmark for the redevelop-
ment of industrial sites. Sihlcity is a modern business and residential venue for the rather underserved
south of Zurich, boasting an array of offerings that draw crowds from early morning to late at night.
The smallest city. Sihlcity is a veritable city within a city. The building complex covers the site of the
former Sihl paper plant in Zurich, which is characterised by its isolated, island-like location between a
river, motorway and railway line. The development of Sihlcity opened up this major 42,000 sq m site
to the public for the first time. A central piazza was created, surrounded by sympathetically renovated
historic buildings that blend harmoniously with new buildings to form a completely new urban district.
This multifunctional location with its excellent public transport links has proved highly popular as a
destination for shopping, work and leisure activities.
Logical and ecological. The Sihlcity site was developed in accordance with Switzerland’s strict laws
and the SIA standards. The innovative building services concept comprises a complex mix of heating,
ventilation, climate control, cooling, sanitary and electrical installations. Use of external primary energy
resources (electricity, gas, oil) has been reduced to a minimum by offsetting heat losses via efficient
coupling of heating and cooling outputs, with heat generated by cooling systems also being used. Renewable
energy resources such as heat from groundwater are another factor. With its 2.1 hectares of
greened roofing, Sihlcity is the largest green building complex in Zurich, offering a new habitat for rare
and endangered plants, birds, insects and microbial life. Sihlcity thus meets both urban and ecological
needs in exemplary fashion.
The Sihlcity success story. Sihlcity has been fully let since it opened. The area is visited by an average
of 19,000 visitors each day. Given this level of attractiveness, the investors behind the project can expect
an above-average long-term return.
Sihlcity has brought new life to the former industrial areas in the south of Zurich and established itself
as a vibrant development with urban flair.
Switzerland
Sihlcity – Zurich
“A superbly balanced city within a city.”
Professor Joan Busquets, Jury
68 69

Tschechische Republik
Nile House – Prag
In exponierter Lage, in einem neuen Büropark direkt an der Moldau, steht das Nile House. Die 1-a- Büroimmobilie
ist das zweite von insgesamt fünf Gebäuden des „River City Prague Developments“; das gesamte
Areal soll in drei Phasen bis zum Jahr 2010 fertig gestellt werden.
River City Prag. Auf der einstigen Wiese befindet sich heute eines der renommiertesten und modernsten
Bürogebäude Prags. Zentrumsnah, mit optimaler Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und
dennoch in einzigartiger Lage am Fluss, ergänzt der Nutzungsmix aus Büro, Einzelhandel und Selbstbedienungsrestaurant
das Angebot des angrenzenden Gebäudes. Das gläserne Atrium sowie das durch die
Revitalisierung des Ufers entstandene Außenareal sind öffentlich zugänglich und schaffen einen authentischen
Raum zum Leben und Arbeiten. Wasserspiele, Sitzgelegenheiten, Rad- und Fußwege sowie die
neu erbaute Verbindungsbrücke zum Stadtzentrum von Karlin tragen zu dem stimmigen städtebaulichen
Gesamtkonzept bei. Die Zufahrt für Autos erfolgt über ein eigenständiges, unterirdisches Straßennetz.
Somit können sich Fußgänger und Zweiräder unbehindert an der Oberfläche bewegen.
Intelligenter Energieeinsatz. Das aus Beton, Stahl und Glas mit grünem Granit verkleidete Gebäude
weist ein intelligentes, energiesparendes Kühl- und Heizungssystem auf, das die Energiekosten im Ver-
gleich zu herkömmlichen Bürogebäuden um 40 – 50 Prozent reduziert. Die natürliche Belüftung und
Kühlung erfolgt etagenweise über Lüftungsschächte, die über Doppelböden die gekühlte Außenluft des
Flusses in die Räume leiten. Erdwärmepumpen und Erdreichwärmeüberträger nutzen die erneuerbaren
Energien aus der Erde und gewährleisten auf diese Weise ganzjährig eine stabile und angenehme Raumtemperatur.
Architecture sales. Das Nile House war auf Grund seiner Standortqualität, außergewöhnlichen Architektur
und seines umweltfreundlichen sowie niedrigen Energieverbrauchs bereits ein halbes Jahr vor Fertigstellung
zur Hälfte vermietet und erwirtschaftet heute höchste Mieteinnahmen in Prag.
Das Nile House ist wesentlicher Impulsgeber für die Weiterentwicklung der River City Prague und schon
heute eine Bereicherung für die gesamte Stadt.
„Das Nile House erzielt nicht zuletzt dank seiner außerordentlichen
Architektur und hervorragenden ökologischen Qualität beachtliche
Mieteinnahmen in Prag.“
Dr. Frank Billand, Jury
70 71

facts and figures
Investor: RCP Delta s.r.o. (a Europolis SPV)
Project developer: Europolis Real Estate
Asset Management s.r.o.
Architect: Kohn Pederson Fox Associates
Completion: 2005
Size of site: 6,684 sq m
Usable space: 18,697 sq m
Type of use: Office, retail
Energy consumption: 85 kWh / sq m per year
Nile House benefits from a striking location in a new office park directly on the river Vltava. This prime
office building is the second of a total of five buildings being built as part of the River City Prague development.
The entire project is scheduled for completion in three phases by 2010.
River City Prague. A former brownfield site has been transformed into the site of one of the most
prestigious and modern office buildings in Prague. Close proximity to the city centre and convenient access
to local public transport links are combined with a unique riverside location. The mix of uses in Nile
House – office, retail and a self-service restaurant – complements the facilities offered by the neighbouring
buildings. The glass-enclosed atrium and surrounding riverbank area are accessible to the public following
the associated revitalisation, creating an attractive space for living and working. Water features,
plentiful seating, cycle paths and footpaths all contribute to the rounded nature of the urban planning
concept. A new bridge provides easy access to Karlin town centre, while cars use an underground road
system, thereby ensuring a safe environment for pedestrians and cyclists above ground.
Intelligent energy use. Constructed of concrete, steel and glass and clad in green granite, the building
features an intelligent, energy-saving cooling and heating system that reduces energy costs by approximately
40 – 50% compared to conventional office buildings. Cooled outside air from the river provides
natural ventilation and cooling via raised floors, with separate ducts supplying each storey. Ground
heat pumps and geothermal heat exchangers make use of renewable energy from underground, thereby
maintaining a pleasant indoor climate throughout the year.
Architecture sells. Because of its location, unique architecture, environmental and low energy credentials,
Nile House was already 50% pre-let six months ahead of completion. Today, it commands the
highest rents in Prague.
Nile House will help drive forward the development of River City Prague and has already enhanced the
wider city.
Czech Republic
Nile House – Prague
“Nile House commands exceptional rents in central Prague,
thanks partly to its stunning architecture and outstanding
ecological quality.”
Dr Frank Billand, Jury
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Guest Authors
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Mark Alan Robinson
Breaking the “Vicious Circle of Blame”
“Business as usual” is for some a game-changing, sustainable model for breaking real estate’s “vicious
circle of blame”.
The vicious circle of blame
In the early 1990s, organisations globally sprouted up to codify sustainable real estate best practices. In
the late 1990s, these governmental, non-profit and for-profit organizations signalled hope that sustainable
real estate would soon be “business as usual” when they launched their respective green building
rating systems, such as the UK’s BREEAM (1993/1998), France’s H.Q.E. (1999), and North America’s
LEED® (1998) and ENERGY STAR® (1999). Nonetheless, many real estate stakeholders were frustrated
with slow progress and asked:
Who is to blame for why sustainability has not gone mainstream yet?
David Cadman introduced the concept of the “vicious circle of blame” in 2000. He suggested that
investors, occupants, contractors and developers blame each other sequentially and in a loop for their
own lack of commitment to adopt healthier and/or more resource-efficient real estate practices. In
2008, The Royal Institution of Chartered Surveyors echoed Cadman’s frustration and his hope for sustainable
real estate to go mainstream, and carried on the conversation through a conference and welldeveloped
articles, asking questions like:
How and when does an abundance of interest in sustainability and a strong will to go green translate
into sufficient demand for a viable market?
The good news is that our industry responded with bold action to RICS’ assessment by overcoming obstacles,
addressing unfulfilled key drivers, heeding messages and investing, as recommended, to yield
superior results for all parties. And, as early as 2007, sustainable real estate in the United States burst
the vicious circle of blame when green building entered a period of rapid and accelerating market adoption,
exceeding 100 per cent year-on-year growth.
Mandatory and voluntary, green went mainstream. Will sustainability endure?
Mainstream defined
Whether and when sustainable real estate went mainstream can be assessed by applying the familiar
concepts of product and technology adoption lifecycles, researched and written about at length by
authors such as Dr Everett Rogers in his book “Diffusions of Innovation” (1962) and Geoffrey A. Moore
in his book “Crossing the Chasm“ (1991). In summary, innovators (2.5 per cent of the market) and
early adopters (13.5 per cent) comprise “early markets”. To escape “early markets” and enter “mainstream
markets”, products and technologies must “cross the chasm” and reach a “tipping point”. This
transition is signalled by the “tornado”, a period of rapid and accelerating adoption by early majority
1180 Peachtree, Atlanta, Georgia / USA
(34 per cent) and late majority (34 per cent) users. Laggards (16 per cent) complete the bell-shaped
curve adoption lifecycle.
In 2007, certain geographic regions and certain property types seeking various green building certifications
entered the tornado. Today, it is clear that green building has crossed Moore’ s chasm and is well
on the way to “mainstream” adoption. What is not as clear is how we should define sustainable real
estate. Although the duration of these lifecycles varies widely and is generally getting shorter, the green
building lifecycle seems to be 20 to 30 years. That is, the “early market” took roughly 15 to 20 years,
and the “mainstream market” may last another decade or two until the next incremental or disruptive
innovation. Companies that anticipated green trends and thrived in “early market” years are those with
today’s lowest costs, most formidable competitive advantages and greatest resiliency to thrive in any
economic climate.
Sustainability defined
With nearly the entire planet going green, definitions of sustainability differ widely, creating a green
building continuum and shades of green. Simply put, three perspectives prevail. To some industry participants,
green building means simply energy or resource efficiency or a checklist of technologies. To
others, sustainable real estate encompasses integrated design and a lifecycle perspective. And, to others,
sustainability extends beyond real estate to corporate strategy and operations. To a large de gree,
the current global economic crisis has temporarily distracted under-capitalised stakeholders from the
latter two perspectives despite their superior offensive and defensive benefits in any business cli mate.
Green building rating systems: global comparison
Green building programmes differentiated their rating systems in four ways. First, they focused more on
either resource efficiency or comprehensive integration. Second, they favoured either prescriptive, performance
or intent-based criteria. Third, they started by targeting new buildings or existing buildings.
And fourth, they certified buildings based on either self-affirmed or independent audits.
All programmes and rating systems have helped to articulate a common, globally understood and locally
spoken language of sustainability. And each is uniquely crucial to ensuring sustainable real estate’s
success and significance, as demonstrated by one of 2008’s most insightful research studies – New
Buildings Institute’s “Energy Performance of LEED® for New Construction Buildings“. This study proved
the need for linking design intent to operational performance. By comparing intended energy efficiency
with actual energy performance of 121 of the 552 LEED-NC v2.0 certified projects pre-2006, the study
revealed that the best LEED intentions yielded a wide range of results, from superior to inferior performance,
25 per cent above and below both the national average and design expectations.
The best rating systems function as much more than checklists, calling teams to higher levels of sustainability
while recognising that one size may not fit all projects. Even so, a review of all green buildings’
strategies unveils a prescreened checklist, i.e. clusters of negative cost, no cost, low cost, average cost
and high cost strategies, with some more regionally and project appropriate than others.
Early Market Leaders
Architects were green building’s earliest and strongest advocates. Investors, though, were also among
sustainability’s innovators and early adopters. For instance, over 15 per cent of all mutual funds in the
United States, or over two trillion dollars, were socially screened, as of 2008.
Europe was also clearly a “green” leader before the United States was. Sustainability was Europe’s logical,
voluntary choice, made out of necessity due to natural resource constraints. Only lately has Europe
mandated sustainability. For example, Energy Performance Certificates (EPCs; required for leasing or
selling commercial real estate) and the European Union Emissions Trading Scheme (EUETS) have been
important first steps in transforming markets, quantifying progress and motivating sceptics.
Conversely, many would assume that the other side of the Atlantic is significantly behind when it
comes to sustainability. But green initiatives in North America may surprise you:
■ Even though it borders the Pacific Ocean, California is where Europe’s proclivity for sustainability
meets the rest of the United States. California is arguably the greenest of all fifty states, having
maintained one of the lowest per capita energy consumption rates for decades despite its status
as the most populous state and as an energy-intensive industrial leader. California is also home to
more green buildings than any other state, with nearly 21 per cent of all ENERGY STAR labelled
buildings and roughly 15 per cent of all LEED certified and LEED registered projects in the US
■ Washington D.C. followed Europe’s lead by mandating energy efficiency disclosure similar to
Europe’s Energy Performance Certificates.
■ Not typically recognized as an environmental leader, Texas ranks second place among states and
just after California with 14 per cent of all ENERGY STAR labelled buildings, eighth place with four
per cent of LEED certified projects in the US, and fourth place with seven per cent of LEED registered
projects in the US
■ From 2003 to 2007, the number of US cities with green building programmes increased from 22 to
92, according to the American Institute of Architects’ report “Local Leaders in Sustainability”. And
by early 2009, more than 900 mayors of US cities have become signatories of the US Climate Protection
Agreement, similar to the Kyoto Protocol.
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The Tipping Point and Beyond
In 2007, it became clear that some rating systems, particularly those started in the United States, such
as ENERGY STAR and LEED, had surpassed their “tipping points”:
■ Anecdotally, architects no longer had to promote sustainability to clients; instead, clients suddenly
asked for green. So vendors started offering specialised services, including green building loans and
insurance. By 2008, the vast majority of Requests for Proposal required ENERGY STAR and/or LEED.
■ Statistically, demand for green buildings surged. ENERGY STAR labelled buildings surged 92 per
cent to a cumulative 4,503 buildings, 834 million square feet (77.6 million square metres). And the
pipe line of LEED projects skyrocketed more than 750 per cent to more than 17,000 projects, comprising
more than 3.7 billion square feet (344 million square metres).
About the same time, organisations upgraded their green understanding, as evidenced by a surge in
partners and members of niche groups, like ENERGY STAR and the USGBC. For some, the definition
of “green building” was upgraded from energy efficiency to comprehensive “sustainable real estate”;
others expanded their focus from “sustainable real estate” to include “corporate sustainability”.
Today, with widespread acceptance, green definitions are converging and every stakeholder is actively
speaking sustainability. For example, the real estate and investment communities are incorporating not
only ecological and social criteria but also economic performance in rating systems. Investors are shifting
their focus from new construction to existing buildings (which account for 98–99 per cent of the
annual commercial inventory), and implementing conservatively only negative, no and low cost strategies
even though many advanced strategies are on sale at steep discounts.
Pórtico, Madrid / Spain
Hines’ timeless, game-changing model
Like other early market leaders, Hines and its extended family of tenants, vendor partners and financial
partners have thrived by having defined “business as usual” as “sustainability“ before green was even
a trend. Sustainable real estate always made good business sense.
Two characteristics have enabled Hines uniquely to break the “circle of blame”. First, Hines adheres to
rational yet entrepreneurial, solid business principles throughout business cycles. Second, because Hines
has been a tenant, property manager, developer and investor in 16 countries, Hines can empathise and
communicate well with nearly every potential partner and client. Because Hines survived and thrived during
previous economic downturns and today manages 29 funds, one REIT and more than $26 billion of
real estate assets, Hines‘ most recently learned role as owner-investor may be its most sustainable role.
Global Commitment and Leadership
In Europe:
■ Hines France has developed only projects eligible for certification under H.Q.E. since 2005.
■ Hines UK has developed buildings certified under the BREEAM rating system.
■ Hines Spain committed to designing all new projects for LEED certification and has earned multiple
certifications and awards for its Diagonal Mar mixed-use project and many Tripark Business Sense
office park developments.
■ Hines Germany pursues LEED certification for all projects and partnered to establish the first sustainable
real estate standard for Germany.
■ Hines Italy’s mixed-use project Porta Nuova continues to showcase the best in sustainable real estate.
In the United States:
If Hines’ ENERGY STAR labelled buildings, LEED certified projects, and LEED registered projects were
compared to those of states, Hines would rank as the third most active ENERGY STAR state in 2008, as
well as the tenth state for LEED certifications and twentieth state for LEED registrations through 2008.
One out of every nine square feet of office buildings that received the ENERGY STAR label in 2008 was
a Hines owned and/or managed building.
Green Pays Off
Given Hines’ 50+ year commitment to sustainability and more than a decade of involvement in green
building programmes globally, it is not surprising that Hines has found green to pay off. Examples include:
■ In 2006, two Hines office towers, both sustainably designed and operated, 1180 Peachtree in Atlanta
and One South Dearborn in Chicago, sold for the highest price per square foot in each city’s history.
Karolinen Karree, Munich / Germany
■ In 2006, Hines and investment partner CalPERS established the United States’ first real estate fund
focused exclusively on high performance green office buildings.
■ In 2007 and 2008, the well-known research study by CoStar and the University of San Diego entitled
“Does Green Pay Off?” cited Hines as the leading owner and developer of green office buildings in
the United States. The study’s year-end 2008 results reaffirm that ENERGY STAR labelled buildings
and LEED certified projects enjoy higher occupancy rates (1.8 to 2.3 per cent higher), rental rates
per square foot ($1.16 to $7.12 higher) and sales prices per square foot ($65.90 to $155.05 higher).
Moreover, these benefits seem to be additive if a building is both LEED certified and ENERGY
STAR labelled. Even in the midst of global financial crises, recent findings indicate resilient, superior
occupancy rates but a narrowing of rental rate premiums relative to 2007/2008’s results.
■ In 2008, the National Association of Real Estate Investment Trusts recognised Hines REIT as the
United States’ most energy efficient, sustainable REIT with its highest honour, the NAREIT Gold
“Leader in the Light“ award. The Hines REIT is unique because, as of 2008, every property was
either ENERGY STAR labelled or LEED certified, pre-certified or registered.
■ Yearly, Hines’ nearly 200 owned and/or managed buildings that are ENERGY STAR labelled or
benchmarking:
- save more than $110 million, or $1.20 per square foot
- save over 10 billion kBtus of energy, more than 30 per cent better than the national average
- improve air quality and mitigate climate change by avoiding over 500,000 Mt CO2, equivalent to
the greenhouse gas emissions of nearly 100,000 passenger vehicles, and more than 33 per cent
less emissions than if the buildings were operated at the national average.
■ In 2008, Hines formalised its walking the talk by launching several corporate sustainability initiatives.
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Conclusion
So, how can each of us learn from the many crises at hand, reinvent ourselves, fix problems and thrive
again sustainably?
Globally and locally, we finally have the tools required to break the circle of blame: we enjoy an increased
green awareness and understanding, numerous and more experienced green practitioners,
adequate green technologies, a well-supported business case for green buildings and green businesses,
and green political agendas. In some geographies and circles, sustainable real estate has even gone
mainstream. And corporate sustainability is soon to follow. Will we?
Do real estate projects and stakeholders need incentives to do the right thing at the right time for the
right reasons with the right attitude, when it has been shown that sustainability can yield higher shortterm
and long-term rewards with respect to financial, human and natural capital?
Yes, according to Dan Ariely’s recent book “Predictably Irrational”, appropriate incentives may strengthen
the desired long-term, mainstream effect even though the business case is strong enough not to
need additional incentives. Financing is still available for economically and ecologically intelligent
projects, and increased regulatory and market expectations will motivate laggards.
What elements of Hines’ business model seem to be game-changing and most relevant to all stakeholders?
Hines has been able to break the “vicious circle of blame” due to four factors:
1. culture that defines business as usual as sustainability
2. business approach (rational entrepreneurship and solid business practices) and business structure
(privately-held)
3. early and elevated commitment to sustainability
4. ability to attract strong, like-minded and experienced team members and clients who facilitate
integrated design, development and operations.
It will be revealing to take up this conversation again at the next iteration of sustainable innovation –
perhaps when living buildings and lifecycle analysis go mainstream – as customers, companies, countries
and continents collaborate to conquer climate change and redefine business as usual sustainably.
MARK ALAn ROBInSOn
MBA, LEED® AP is the founding partner of Momentum Bay Associates LP, a sustainability and strategy
consulting firm in Houston, Texas. Robinson served as Hines’ first Sustainability Manager.

Prof. Michael Cesarz
Die Bedeutung von Energieeffizienz für Bestandsimmobilien
Es war einmal … eine Zeit für nachhaltige Gedanken und Pläne – eine Phase, in der die Bereitschaft,
in neue Ideen zu investieren und gesellschaftliche Verantwortung zu übernehmen, groß war. Allein an
der Bereitschaft, sofern sie ihre Berechtigung aus ökologischen und soziologischen Überlegungen
bezieht, mangelt es auch heute nicht. Auf Grund der globalen Finanzkrise führt jedoch die Wirtschaftlichkeit
jetzt wieder allein die Regie des Denkens. Das fundamentale und fundierte Bestreben, nachhaltige
Bauwerke zu schaffen, erlebte durch den Zwang der Verhältnisse in nur wenigen Monaten einen
ökonomisch getriebenen Begriffswandel. Im Frühjahr 2009 ist es moderater, von Energieeffizienz zu
berichten, als über nachhaltige Entwicklungen zu parlieren.
„Nachhaltigkeit“ als bewusste Strategie entfaltete auch in der Immobilienbranche ihre öffentlichkeitsbewusste
Wirkung, als der Klima-Hype die Titelseiten zierte. Schwung bekam das Trendthema zunächst
durch überraschend stark ansteigende Energiekosten, die viele Unternehmen zur Anpassung ihrer
Mittelfrist-Planung zwangen. Als die Rohölpreise ebenso plötzlich wieder sanken, erlahmte auch das
Interesse an „Nachhaltigkeit“ wieder. Der Trend zur Nachhaltigkeit ist jedoch nur abgebremst. Zu viel
ist schon an Ideen und Finanzress our cen investiert, um diesen keimenden, neuen Wirtschaftszweig
langfristig noch zu stoppen. Kreativität ist gefordert, neue Lösungen sind erwünscht und technische
Entwicklungen machen vieles, was noch vor Kurzem undenkbar erschien, machbar. Baustoffe und Verfahren
werden angepasst, moderne Anlagen technik gewinnt an Bedeutung, neue Systeme zur Energiegewinnung
und Verbrauchsvermeidung werden marktfähig und damit bezahlbar. Ein Megatrend ist ins
Rollen gekommen.
Für Immobilienbetreiber ist der Paradigmenwechsel eine Herausforderung erster Güte. Aus dem moder-
nen Blickwickel der Energieeffizienz besitzt kaum einer Gebäude, die nicht optimiert, adaptiert oder
komplett revitalisiert werden müssten. Für einen Handelskonzern, der weltweit 2.200 Immobilien mit
mehr als 11 Millionen m² Verkaufsfläche betreibt, ist die energetische Optimierung des Bestands ein
Kraftakt, der nur langfristig zu bewältigen sein wird und der sogar Einfluss auf die Verkaufskonzepte
haben könnte. Doch es gibt keine Alternative, um der langfristigen Entwicklung der Energiepreise zu
begegnen. Die Energiekosten sind in den letzten zehn Jahren um ca. 50 Prozent gestiegen; diesen
Kostenanstieg durch Mehrumsatz zu kompensieren, würde zur Sisyphusaufgabe, wenn man ihr nicht
begegnete.
Nicht zu vergessen – in den vergangenen Jahren hat sich auch das Bewusstsein der Verbraucher gewandelt.
Schon heute spiegeln Umfragen wider, dass Kunden der Warenhäuser und Einkaufscenter
beginnen, darauf zu achten, wie ihre Einkaufsstätte mit Energie umgeht. Noch liegt der Fokus auf dem
Warenangebot, aber es wird bereits positiv wahrgenommen, wenn Energiesparlampen oder Abdeckun-
gen von Kühltruhen als Energiesparmaßnahme eingesetzt sind. Spitz formuliert ist eine Art „moderner
Ablasshandel“ festzustellen: Der Endverbraucher will seine Waren von einem Unternehmen kaufen, das
sich ganz im Sinne der „Corporate Social Responsibility“ verhält, um nicht sein eigenes, persönliches
Lebensumfeld allzu einschneidend – und gegebenenfalls sogar unkomfortabel – verändern zu müssen.
Masterplan Energieeffizienz
Je nach Vertriebskonzept sind in Handelsimmobilien die Beleuchtung, die Gewerbekälte, Lüftung und
Klimaanlagen die wesentlichen Stromverbraucher. Etwa je 40 Prozent des Stromverbrauchs im Lebensmittel-Handel
entsteht durch die Beleuchtung und Kühlung. Eine moderne Bauweise und ein moderner
Betrieb der Immobilien können maßgebliche Reduktionen erzeugen. Dies belegen unsere Erfahrungen
der ersten Jahre des Umdenkens und -lenkens. Aber wo anfangen, welche Konzepte testen, welche realisieren?
Eine Art Masterplan ist das Steuerinstrument unserer Langfriststrategie – sowohl bei Sanierungen
im Bestand und im laufenden Betrieb, beim Test neuer Techniken und erneuerbarer Energien bei
Neu- und größeren Umbauten als auch bei der Entwicklung von Visionen für die Zukunft für emissionsoptimale
Handelsimmobilien.
So sind beim Redevelopment unserer Bestandsimmobilien unter Nachhaltigkeitsaspekten fünf Themen
von besonderer Relevanz:
■ die Vermeidung unnötigen Energieverbrauchs
■ die Verringerung des Energiebedarfs
■
die Verbesserung der Energienutzung / Energieeffizienz
There used to be a time, not long ago, when thinking and planning centred on sustainability – a
per iod in which people were willing to invest in new ideas and to embrace social responsibility. That
same willingness, rooted in ecological and sociological thinking, still prevails today, but the global financial
crisis has brought with it a return to the rationale of thrift. In the space of just a few months,
through force of circumstances, a well-founded desire to create sustainable buildings has given way to
an economy-centric mindset. This means that now, in the spring of 2009, it’s perhaps more fitting to
report on energy efficiency than to engage in a discussion of sustainability.
When the climate change hype began to dominate news headlines, sustainability became a more widespread
and deliberate strategy in the real estate industry, just as in other sectors. The trend gathered
additional momentum when energy costs increased so sharply that many businesses were compelled to
revise their planning for the intermediate term. But when the price of crude oil plummeted again just
as suddenly as it had soared, interest in sustainability dwindled.
Even so, the trend toward sustainability has simply slowed, not stalled. Far too much has been invested
in terms of ideas and capital resources for this up-and-coming new area of business to be halted in the
longer term. What’s called for now is creativity – new solutions. Already, technological advances are
making things possible and, thus, affordable that just a short time ago were inconceivable. In short, a
megatrend has been set in motion.
For real estate operators, the paradigm shift represents a challenge of the first order. Seen from a modern
energy-efficiency perspective, hardly anyone has a building anywhere that does not need to be
optimised, adapted or completely revitalised. For a business group with 2,200 properties worldwide
with a total retail space in excess of 11 million square metres, optimising energy performance across
the entire real-estate portfolio is an enormous task that can only be accomplished gradually over the
longer term and could even impact on selling strategies. But given the long-term growth in energy
prices, there’s no alternative; it’s something that simply has to be done. Over the last ten years, energy
costs have risen around 50 per cent, and attempting to gradually offset rising charges by boosting sales
would be a pointless and piecemeal approach.
What’s more, there’s been a shift in consumer thinking in recent years. Although customers in department
stores and malls still focus for the most part on the offering of goods, they are beginning to show
signs that they approve of stores that use, say, energy-saving lights and covered freezers to conserve
power. Essentially, this amounts to the latter-day equivalent of selling indulgences: Consumers want
to buy goods from companies that are strong on corporate social responsibility as this, they believe,
Prof Michael Cesarz
The Importance of Energy Efficiency in Existing Buildings
absolves them personally of having to make incisive and possibly inconvenient changes within their
own personal sphere.
An energy efficiency master plan
Depending on your selling strategy, the lighting, commercial cooling equipment, and ventilation and airconditioning
systems in commercial real estate are all major power consumers. In the food retail sector,
for instance, lighting and cooling each account for around 40 per cent of the power used. But as we
already saw in past years, modern construction methods and modern approaches to operating buildings
can achieve significant reductions in energy consumption.
But where should we begin, and what strategies should we put into practice? A master plan is the
right kind of control instrument for a long-term strategy – a strategy focused on the remediation of
existing buildings and building management, the testing of new technologies and renewable energies
in new builds and major redevelopments, and the creation of a future vision for emissions-optimised
commercial real estate.
There are five key factors when redeveloping existing buildings in line with sustainability principles:
■ Avoid unnecessary energy consumption
■ Reduce energy requirements
■ Improve energy utilisation and efficiency
■ Use low-CO2
energy sources
■ Use renewable energy sources
Making energy consumption the benchmark
Every energy initiative has to begin with an initial review of buildings’ energy efficiency in order to
ascertain which locations are worth investing in. The check and action list covers insulation, climate,
more efficient lighting, improved refrigeration and chilling technology, well-designed building management
systems, and employee training. It also makes sense to install a central energy management system
capable of tracking power consumption and monitoring energy-consuming facilities and installations
worldwide. We have been trialling this kind of system since last year at 700 retail locations in
Germany and in two other countries. The primary goal is to be able to identify potential savings quickly
through meaningful performance indicators and evaluations. Monitoring also enables us to benchmark
energy consumption across locations and climate zones – commercial buildings have all too rarely been
designed in line with their surrounding environments.
80 81

■ der Einsatz CO2
- armer Energieträger und
■ der Einsatz regenerativer Energien
Den Energieverbrauch zum Benchmark machen
Zu Beginn aller Maßnahmen steht eine Bestandsaufnahme der Energieeffizienz einer jeden Immobilie,
um zu klären, an welchen Standorten Investitionen lohnen. Die Check- und Maßnahmenliste umfasst
Dämmung, Klima, effizientere Leuchtmittel, verbesserte Technik bei Kühlmöbeln und Kälteanlagen,
durchdachte Gebäudeleittechnik und die Schulung von Beschäftigten. Folgerichtig ist die Einführung
eines Energie Management Systems zur zentralen, einheitlichen und weltweiten Erfassung des Energieverbrauchs
und der energierelevanten Anlagen sinnvoll. Dies haben wir seit vergangenem Jahr in
Deutschland in 700 Verkaufsstätten und zwei weiteren Ländern im Testlauf. Hauptziel ist es, durch aussagefähige
Kennzahlen und Auswertungen die richtigen Einsparpotenziale zeitnah zu erkennen. Die
Messungen ermöglichen zudem ein Benchmarking des Energieverbrauchs zwischen den Standorten
und in verschiedenen Klimazonen – Handelsimmobilien sind bisher zu selten bezogen auf ihre Umwelt
geplant worden.
Selbst für den Alltag unterstützt das System den Betrieb, denn es zeigt unmittelbar Störungen durch
Abweichungen auf. Zuvor hatte ein Nutzer keinen Hinweis, ob etwa seine Beleuchtung oder Klima anlage
überproportional Strom verbraucht. Jetzt können Techniker sofort Klärung herbeiführen, ob eine An -
lage schadhaft ist oder die Technik nicht korrekt bedient wurde. Ein weiterer entscheidender Vorteil des
Energie Management Systems ist daher die Möglichkeit der zeitnahen „Investitionskontrolle“. Es wird
sofort und auch für jeden Controller sichtbar, wenn Verbrauchswerte sinken und somit Kosten reduziert
werden. Dies kann bei der Begründung von Investitionen in weitere Effizienzmaßnahmen sehr hilfreich
sein. Denn in der Regel sind Ausgaben notwendig, um Einsparungen zu erzielen. Die meisten Investitio -
nen rechnen sich zwar durchaus im Zeitverlauf, aber nicht immer auch kurzfristig.
Wer nicht mit der zeit geht, geht mit der zeit …
Langfristig von größerer Relevanz sind aber Erfahrungen mit neuen Techniken wie der Nutzung erneuer-
barer Energien. Es gilt heute, Erfahrungen zu sammeln, die morgen einen Roll-out auf breiter Ebene
ermöglichen. So testet unser Konzern derzeit Photovoltaik in Deutschland, Vietnam und Italien. Handelsimmobilien
verfügen über große Dächer – das klingt nach einer guten Ausgangsposition. Doch es
zeigt sich, dass die Statik der Dächer meist nicht auf die noch hohe Last der marktgängigen Solarpaneele
ausgelegt ist. Daher testen wir auch PV-Folien, die als Dichtungsbahn-Ersatz vielleicht in einigen
Jahren eine Selbstverständlichkeit werden könnten. Noch sind die Kosten von Photovoltaik hoch, und
der Nutzen ist relativ gering. Also eher „nice to have“ und rechnerisch allenfalls auf dem Konto „Social
Responsibility“ zu verbuchen. Aber natürlich wird die Sonnenenergie in Zukunft entscheidend zur Ener-
gieversorgung beitragen, und die Technik wird
nicht zuletzt durch große Aufträge der Immobilienbetreiber
an Marktfähigkeit gewinnen.
Als wir 2004 den „Shopping Square Meydan“ in
Istanbul planten, war der Klimawandel noch nicht
auf der Agenda in den Chefetagen. Es war eines
der ersten Großprojekte für Geothermie in Europa.
Heute zeigt sich, dass die Amortisationszeit
sich auf Grund der Energiekostensteigerung laufend
verkürzt; sie hat sich in drei Jahren halbiert.
Die Begeisterung ist groß, sowohl in der Branche
als auch im Unternehmen und bei den Kunden.
Daher liegt es nahe, auch in unseren bestehenden
Centern Erdwärme nutzbar zu machen. Noch
spannender wird es, aus Sonne Kälte zu gewinnen.
Eine erste Solar-Chilling-Anlage wird das
nächste Neubauprojekt in Istanbul wiederum zu
einem nachhaltigen Erlebnis machen.
Aus meiner Sicht haben die Betreiber als Vermieter
künftig die Verantwortung – zwar nicht als
Energie-Versorger, aber zumindest als Energie-
Vermeider – in Erscheinung zu treten. Die zweite
Miete zu mindern, wird zum Wettbewerbsvorteil
derjenigen, die mit der Zeit gehen und entsprechend
handeln. Die Wirtschaftlichkeit im Blick, die Energie-Effizienz als Vorgabe und die Nachhaltigkeit
von Immobilien als Vision – ich bin sicher, dass Erfolg jeden Tag stärker von diesen Parametern abhängen
wird.
PROF. MICHAEL CESARz
ist Sprecher der Geschäftsführung der Metro Group Asset Management, Düsseldorf, der Immobiliengesellschaft
der METRO Group, einem der größten Handelsunternehmen der Welt.
An energy management system even helps with the day-to-day operation of buildings. In the past, building
users had no direct means of knowing that their lighting or HVAC systems were using more power
than they should. Now, service engineers can instantly identify whether installations are faulty or technical
systems have been operated incorrectly.
Another key advantage of such a system is that it serves as a means of quickly checking on how your
investment is paying off. Control officers can see immediately whether consumption figures are dropping
and costs are coming down. This can be very useful when it comes to rationalising capital expenditure
on other efficiency-raising measures. Remember, as a rule, you have to spend money in order to create
savings. The majority of investments do pay for themselves over time, but not always in the short term.
You have to move with the times, or the times move you …
In the longer term, experience gathered with new technologies – say, renewable energy systems – is
of enormous relevance. Our company, for instance, is currently testing photovoltaic systems in Germany,
Vietnam and Italy. Commercial buildings often have extensive roof space – something that sounds like
an advantage, initially at least. But what we have found is that roofs are mostly not designed to accommodate
the weight of typical solar panels. This prompted us to begin testing photovoltaic sheeting
which, in a few years’ time, might become a mainstream substitute for conventional sealing sheets. As
yet, the costs of solar are still high and the benefits relatively small. But clearly, solar power will play a
vital role in the energy supply at some stage in the future, and major orders from real estate operators
will doubtless help to encourage the market to gradually embrace this technology.
When we planned the Shopping Square Meydan in Istanbul in 2004, climate change was not yet an
executive-level agenda item. The mall was one of the first large-scale geothermal projects in Europe.
Due to the overall rise in energy costs, the payback period has become shorter and shorter and has
halved in the last three years alone. Enthusiasm for the technology has burgeoned, not just in the
industry but also within the company and its customer base. So logically, we now need to utilise geothermal
energy in our other centres, too. Another even more exciting development is the ability to use
the sun’s energy for cooling, and our next new build in Turkey will feature our first solar chilling plant –
technology that will again add a sustainable dimension to a project in Istanbul.
In my view, although they are not energy suppliers as such, building operators, in their capacity as
landlords, bear a responsibility for avoiding the unnecessary use of energy. The ability to successfully
reduce tenants’ “second rent” will become an important competitive advantage for those who choose
to move with the times and follow the right strategy.
It’s crucial that we stay focused on cost efficiency, work to achieve energy efficiency, and pursue the
vision of sustainable buildings, because I’m convinced that with each new day, success will depend to
an ever greater degree on these factors.
PROF MICHAEL CESARz
is the Chief Executive Officer of METRO Group Asset
Management, Düsseldorf, the property branch of the METRO
Group, one of the largest commercial enterprises in the world.
82 83

Lee Polisano
The Sustainable City
The post-war city can be characterised by its conveniences. Access to fast and affordable personal
transport is taken for granted; we can heat and cool our houses to a desired temperature; we can eat
almost any fruit or vegetable at any time regardless of the season; and we can fly across oceans in
mere hours from one major city to another. But, these conveniences have a high environmental cost,
creating many challenges for our future cities.
Currently, cities are not sustainable. Though cities cover only 2% of the world’s surface, and are home
to half the world’s population, they consume 75% of global energy, and produce 80% of its carbon
emissions1 .Cities are growing at a pace without precedent. In the developing world, large migrations
from rural to urban environments are rapidly doubling urban populations.
In global cities, such as London, New York and Tokyo, the shift from a manufacturing to a more servicebased
economy has also resulted in major population expansions. These global cities are now as influential
as some countries. If New York City were a nation, it would rank as the 16th largest economy
in the world, with a GDP equalling Canada’s2 .London’s GDP equals that of Saudi Arabia3 .The scale of
ur ban change, economically, socially and environmentally, poses major challenges for municipal governments,
planners, administrators, urban designers, architects and other professionals involved with the
built environment.
Government
Scales of collaboration needed to achieve sustainable cities
City Culture
& Inhabitancy
Economic Incentives
Service
New Land & Infrastructure
Foreign Direct
Investment
Intellectual
Capital
New City
User
Capital Gain
Value
Return
Design &
Construction
Developer
& Designer
KPF’s London-based research group S.U.S.T. (Sustainable Urban Strategies Team) has developed an integrated
approach to urbanism. This sets out to achieve sustainable cities through a collaborative design
process between politicians, developers, urban designers, architects and citizens. To make our cities sustainable,
we believe that change must be implemented across multiple scales: through legislation;
through good city design; through better building design; and through a global change in behaviour.
Learning from the past
The structure and planning of cities throughout history has for the most part responded to a given set
of social, economic and environmental conditions. Historic cities, pre-19th century, were characterised
by a compactly built environment, catering for pedestrian movement by mixing residential units above
shops or workshops. In hotter climates, city streets were often very narrow to maximise shade and coolness.
By comparison, many historic northern cities such as Oslo or Copenhagen built wider streets, allowing
light and heat to penetrate into the public realm and the lower levels of buildings.
The industrial revolution represented a major shift in economic conditions towards a manufacturingbased
city. At this time, the urban structure began to be severed by railroads and roadways, which
allowed for the circulation of goods and people across vast distances at rapid speeds. This promoted
the separation of land uses and allowed for a re-zoning of the territory.
The post-war or contemporary city is characterised by the rise of the automobile as the primary mode
of transportation. In many places, this has facilitated the sprawl of low density dormitory suburbs. At
the same time, economic globalisation has required the agglomeration of financial and producer services
in large areas of city centres, forming single-use Central Business Districts occupied mainly during
the work week. The post-war city requires vast amounts of natural resources to function. Fossil fuels
power our cars, provide the electricity and heat used in operating buildings, allow our food to be transported
great distances and power the machines of our industries. This dependence on fossil fuels may
have a high cost. According to Nicholas Stern, “Our actions over the coming few decades could create
risks of major disruption to economic and social activity, later in this century and in the next, on a scale
similar to those associated with the great wars and the economic depression of the first half of the
20th Century.” 4
The current credit crisis and global recession have provided a moment for reflection, allowing policy
makers and practitioners alike to set long-term goals over short-term deadlines. Despite their devastating
effect on the economy, historic down times in the building cycle have led to some of the highest
quality buildings as designers and builders tend to have more time and care when things are tight. In
narrow historic street in Fez / Morocco
Wide historic street in Copenhagen
this light, the current crisis marks an opportunity for a departure from the post-war city towards something
new - something better.
The 21st-century sustainable city will have to respond to a new set of conditions, balancing locationspecific
design solutions of the historic city with the convenience offered by the post-war city. A coordinated
approach is needed, joining up all aspects of the built environment to provide a good sense of
place while reducing emissions from transport, from industry, from offices and from homes. What tools
are needed to respond to the current situation? What is the strategy to achieve a sustainable 21st-century
city? The following is a brief attempt to answer these questions.
Legislation and incentives
Legislation and incentives are essential tools in achieving sustainable cities. Without clear guidelines and
rewards, developers, designers and citizens will not be able to bring about a paradigm shift in how we
inhabit and respect our environment. Firstly, a clear vision for sustainability from national government is
now needed. Without this, planning authorities will be internally divided, and are likely to place other
issues ahead of sustainability. Such divisions prevent the effectiveness of a co-ordinated strategy. Though
national governments are essential in setting legislation, regional and municipal governments are ideally
placed to implement change. In the United States, policies implemented by state Governors and city
Mayors have been much more effective than those established at the federal level, as regional and mu-
nicipal governments tend to regulate land use and transport systems. Additionally, they own and manage
vast numbers of buildings and vehicles. London is a good example of how a city or region can implement
change through legislation. The city has a clear policy-based objective to become sustainable.
Climate change mitigation is a priority with a 60% carbon emissions reduction target from 1990 levels
by 2025. This target is legislated through numerous Mayoral Strategies and a Climate Change Action
Plan.
High-level legislation, however, is not enough. Governments in general are also essential in providing
incentives to use renewable energy sources within our cities. Currently, private investment into renewable
energy is proving uneconomical for most commercial developments. Government incentives such as
increasing plot ratios or providing tax relief on investment costs where buildings include use of renewable
energy technologies will help move buildings towards carbon neutrality as well as making them economically
feasible. Abu Dhabi is also providing such incentives to help businesses and residents become
more sustainable. In January, they announced that they will invest $15 billion in sustainable energy technologies
for their city. This is more than the amount proposed for the entire United States, reinforcing
the Emirate’s position as a global leader in the energy sector5 .The City of Toronto successfully provided
the incentive for large-scale office buildings to go green. The city government along with a private partner,
invested in a deep lake water cooling system for its downtown core. The system reduces the energy
and emissions used in cooling buildings by 90%, sustainably cooling some of the city’s tallest buildings.
After putting initial investment in the deep lake water cooling system, the City now receives revenue
from the 140 buildings which are now cooled by the system.
Urban design
When combined with effective legislation, good urban design can be a powerful tool towards making
our cities sustainable. First and foremost, urban design should put people first, making good places that
support a high quality of life. In the past 50 years, however, cities have generally been planned around
the automobile, resulting in an isolated style of living. Compact, high-density towns and cities offer a
sustainable future, but must be co-ordinated with land use, transport planning and localised energy systems.
A diverse mix of uses and local amenities, supported by higher densities, utilise land, infrastructure
and resources more efficiently, and encourage walking and cycling as viable forms of transport.
84 85

Completed in 1931, Habous Quarter, Casablanca, is a good example of this. The modern development
incorporated traditional Moroccan narrow pedestrian streets, creating a well-shaded and comfortable
public realm. Through a fine balance between artisans, shops, schools, mosques and houses, Habous’
streets are bustling throughout the day, offering a self-contained live-work-play lifestyle for its inhabitants.
Its high-quality, safe and vibrant public realm encourages walking and cycling, and provides legible
and visible connections between key destinations.
Good urban design and development can also sustain a higher quality and frequency of public transport,
further reducing the need to drive. The city of Curitiba, in Brazil, is an exemplar for how coordination
between urban design and transport can help make cities sustainable. In the 1970s, its rapid growth
posed major challenges, straining the city’s streets and infrastructure. Unable to afford major investment
programmes in transport, Curitiba planned its population density around new bus routes. High-density
development was allowed on bus corridors, and low-density development only in areas furthest from
bus routes. Through these interventions, the city has been able to achieve the highest proportion of public
transport users in Brazil, despite having the second-highest rate of car ownership6 .
Currently in its initial phase of construction, Masdar City, a 40,000-resident urban extension to Abu
Dhabi, will provide a contemporary example of sustainable urban development. Masdar will be the
world’s first carbon-neutral community, producing all of its energy on site through wind and solar pow er.
The compact development is free from cars, but accessible by personal transport pods running underneath
pedestrian streets. The urban structure is designed to maximise shade and wind to help cool the
public realm, making walking pleasant and reducing the need to mechanically cool buildings. The city
will provide a prototype for energy efficiency and alternative energy solutions, proving that designing
and constructing sustainable cities is possible.
Building design
Striving for beauty, elegance, and function in architecture is essential, but today, the challenge of creating
sustainable buildings must also be of the utmost importance. Currently, there is a skills gap preventing
this shift from occurring. There is a great need to educate developers, policy makers and designers to
make better, more sustainable buildings. Buildings account for 50% of global energy use7 . Of that, 54%
is used only for heating and cooling, and a further 18% is used to heat water8 . Much of this energy
could be saved through intelligent design that maximises efficiency and environmental comfort through
location-specific climatic response, passive and active strategies, and knowledge of materials.
A combination of interventions that can be rolled out easily and quickly is often better than high-tech,
complicated solutions. Good passive design strategies not only make environmental sense, but also
eco nomic sense as they generally do not cost a lot more to build; yet they provide long term savings in
energy and heating costs. Additionally, passive design, when used in housing, can help to alleviate fuel
poverty by drastically reducing heating bills.
In Madrid, KPF’s Endesa Headquarters Building was designed to respond to specific environmental and
climatic conditions. Each facade was designed depending on its environmental exposure to the sun,
maxi mising appropriate use of glazing to reduce the need for artificial lighting. The building’s central
atrium is an important design element, providing natural light to offices, and allowing night cooling of
the building’s thermal mass. This allows for a cooler interior during peak outdoor temperatures. The
Endesa Building uses considerably less energy for heating or cooling than comparable buildings.
Yet passive design can only achieve so much.
There is also the need for innovation: for exploring
and testing new sustainable technologies. To
further reduce the environmental footprint of buildings,
innovative technologies such as wind or
solar power can be combined with an intelligent
use of passive design strategies. Both KPF’s Heron
Tower and Pinnacle Building, in London, incorporate
renewable energy strategies, and illustrate
that tall buildings have a role in sustainable
cities. Both buildings contribute to their surroun ding
streetscape, making walking more desirable.
The Heron Tower for instance, provides 3450
workspaces within a 10-minute walk of 10 un-
derground stations, helping London shift to more
sustainable modes of transport.
The majority of buildings 50 years from now, however,
have already been built. Therefore, adaptation
strategies for existing buildings are highly
important. Retrofits, including the addition of lightcoloured
roofs to reflect solar radiation, energyefficient
windows, and modern insulation would reduce energy used for heating and cooling. It is equally
important that existing buildings should be retained and refitted when possible, as the embodied
energy of buildings is often many times their annual energy consumption. Such was the case of our
recent transformation of the Unilever House in London. The building was completed in 1931 as Unilever’s
headquarters and Grade II listed in 1977. In spite of the challenges imposed by the building’s
listed status, we set out to deliver a highly sustainable project, adapting the historic building for a new
use. Much of the historic fabric was retained, and 88% of demolition material and 76% of general construction
waste recycled. We achieved an “Excellent“ BREEAM assessment, and bettered building-regulation
carbon-emission standards by 22%.
Behavioural change
In general, society wants to maintain the current quality of life or better. At the same time, we want to
live in a sustainable way. If we want things to stay as they are, then things will have to change. Legis lation
and design can achieve a great deal in making cities sustainable; however, this must be achieved
in parallel with a behavioural shift in the residents of our cities. For example, if lights are left on when
a building is naturally lit, then the building will not perform as well as it was designed. While people are
concerned about the fate of the environment and want to make a difference, many do not have the
in formation at hand to make informed decisions on what actions to take. There are a vast number of
green initiatives, such as tax breaks for cycling to work, which help people live in a more sustainable
way. However, many of these fail to generate a major cultural shift.
The New York Powerful Green Map is a good example of how a city can help achieve a behavioural
shift through collating the information residents need to act more sustainably. This map provides New
Yorkers with information about environmental threats caused by existing behaviour, and provides information
to help residents to act sustainably. For example, it suggests safe and direct cycle routes, and
shows where environmentally friendly shops, cafes, markets and businesses are located, empowering
residents to live in a more sustainable manner.
A behavioural shift may be the most difficult of all to achieve as habits are difficult to break. For in-
stance, it took Copenhagen 30 years to achieve a 33% modal share of cyclists 9 . In the end, it is the re-
sponsibility of each of us to act in an environmentally efficient way, choosing whether to shut lights off
when they leave a room, or whether to naturally ventilate buildings rather than use mechanical cooling.
To achieve a sustainable future, each person will have to contribute their part towards a sustainable
whole.
Conclusion
There is no simple clear-cut solution on how to make our 21st-century cities sustainable. However,
through a co-ordinated and informed approach between government, planners, designers and citizens,
it is achievable within the technologies we currently possess. Through working together to increase
The current linear consumption city v. the close-looped city
Resource input Disposal & Waste
Adapted From: Herbert Giradet
energy efficiency, to close loops by recycling and reusing resources, and to develop viable renewable
energy sources, the sustainable city can be achieved: a new city offering the conveniences we are
accustomed to without the high environmental and social cost.
Unlike the utopian cities imagined in the 1960s and 70s, the 21st-century city will be grounded in its
context. At every scale, location and culturally specific responses are needed. Future cities should be
based on the human scale and human needs, and therefore should be adaptable. However, we should
not ignore our visions of utopia, and should also strive for design and technological innovations enabling
us to attain a better quality of life without the high environmental costs.
Sources of footnotes (1-9): Please see page 130.
LEE POLISAnO
President of Kohn Pedersen Fox Associates International, discusses KPF London’s S.U.S.T. group’s perspective
on the 21st-century sustainable city.
86 87
LInEAR CITY
CLOSED LOOP
Resource input Recycled input

Jerry Yudelson
The Business Case for Green Buildings
The business case for green buildings rests on five legs: economics, risk management, marketing, gov-
ernment relations and employee relations. Most people look only at the economic benefit of savings on
energy costs, neglecting the mounting evidence that green buildings return higher rents, offer faster letting,
secure greater occupancy and generate higher resale value. In an economic environment where
quality is foremost, green buildings offer higher quality at modest additional cost. Green buildings also
reduce a variety of risk factors, including marketing, financing and securing political authorization to
develop. They also offer greater public relations and marketing benefits, assistance with stakeholder
relations and, perhaps most importantly, provide a positive story to tell to employees of development
firms, thereby aiding in recruiting and retaining key employees. While the economic slowdown and global
financial crisis are likely to affect overall commercial construction significantly in 2009 and 2010,
the green building movement is likely to continue to gain market share over the next five years.
The business necessity for commercial green buildings in 2009 in Europe and North America is simply
this: if your next project is not a green building, one that’s certified by an established third-party rating
system, it will be functionally outdated the day it’s completed and very likely to underperform the market
as time passes. An entire building portfolio could be at risk in this time of rapid market convergence
toward sustainable building. This statement holds true, in spite of the severe economic situation affecting
commercial property throughout North America and Europe. In my estimation, within two to three
years, the business case for green buildings is going to be part of “business as usual”; a developer ignores
this emerging market force at his own peril.
Incentives and barriers to green development
Still, there are barriers to the widespread adoption of green building techniques, technologies and systems,
some of them related to real-life experience and the rest to perception in the building industry
that green buildings still add extra cost far in excess of their benefits. This is surprising because senior
executives representing architectural/engineering firms, consultants, developers, building owners, corporate
owner-occupants and educational institutions have long held positive attitudes about the benefits
and costs of green construction, according to the 2008 Green Building Market Barometer, a survey conducted
last year by the Turner Construction Company, among 754 construction and design industry executives.
Green buildings lead to long-term cost savings. In this survey, 84% of executives said that ener-
gy costs were lower in green buildings, and 68% said overall operating costs were lower. Green build-
ings create an attractive cost/benefit ratio, according to most executives, and are considered to be less
expensive than non-green buildings for several key measures of cost.
The further case for green. In addition to a reduction of energy costs, survey respondents cited
most often the following benefits of green buildings: improved health and well-being of occupants
(76%) increased building value (72%) and higher asking-rents (65%). Survey respondents noted
se veral other benefits to green building, including overall higher return on investment (52%), higher
occupancy rates (49%), increased worker productivity (46%) and improved learning in schools (41%).
This survey reported the following extremely or very significant obstacles to green construction: the
costs of LEED (third-party) documentation (61%), higher construction costs (61%), the length of the
payback period (57%) and the difficulty quantifying the benefits of green building (43%) 1 . Although
54% of executives noted that the cost of LEED documentation is an “extremely” or “very significant”
obstacle to green construction, 83% of executives said they would be “extremely” or “very likely” to
seek LEED certification if they are planning to build within the next three years. Among executives who
think the first cost of green buildings is higher, roughly 75% believed green buildings can pay back their
higher initial costs, with this figure rising to 84% among those who would seek a higher-level LEED certification.
The median estimated payback period cited by executives for sustainable features was 7 years.
Interestingly, these findings echoed a 2007 study by the World Business Council for Sustainable Deve -
l opment 2 . In this study, the Council found that industry participants overestimated the cost premium for
green buildings, typically by 300%! Respondents to a 1400-person global survey estimated the additional
cost of building green at 17% above conventional construction, more than triple the true cost difference
of about 5%. At the same time, survey respondents put greenhouse gas emissions by all buildings
at 19% of the world total, while the actual number of 40% is double this.
Building the business case
The business case for green development is based on a framework of benefits: economic, financial, productivity,
risk management, public relations and marketing, and funding3 . Table 1 presents an outline useful
for understanding the wide-ranging benefits of green buildings, which are examined in detail in the
following section. It’s important to note that not all of these benefits accrue to all parties in the business
of building development, design, construction, operations and management. For example, a building
owner of leased space cannot directly benefit from productivity and health gains among office workers
(but those gains, if documented, can be a powerful incentive to stay in the building.) On the other
hand, a tenant cannot gain from increased building valuation owing to higher “net operating income”,
but can benefit from lower energy costs. Perhaps the major beneficiaries of almost all the business case
benefits are long-term owner/occupants of buildings, such as government agencies, schools and universities
and large corporations occupying their own facilities.
Tabel 1: Major business case benefits of green buildings
Energy and water cost savings
88 89
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Increased building valuation from higher profits owing to such savings
Possible incentive payments from government and utilities
Increased rent and occupancy
Productivity and health benefits for office occupants
Risk mitigation (economic, financial, market, legal, political, etc.)
Marketing and public relations
Increase in reputation value for public companies
Recruitment and retention of key personnel
10. Access to capital from responsible property investing funds
Economic benefits
Increased occupancy and higher rents; greater resale value. The Holy Grail of green building
for develo pers is securing good tenants and getting higher rents. A 2008 survey by the respected com-
Citigroup Computercenter, Frankfurt a. Main / Germany
mercial database provider Costar documented the results of a three-year study of some 1,300 properties,
960 of which were certified to the U.S. Energy Star standard and 340 to the LEED green building
standard. Compared with similar properties within a quarter-mile (400-meter) radius, LEED-certified
buildings had 4.1% greater occupancy and $11.33 per sq.ft. (about 30%) higher rent. In addition,
those buildings that were sold during the study period received about $171 per sq.ft. (again, about
30%) higher prices4 . Similar results were found in a study conducted at the University of Maastricht in
The Netherlands5 .
Reduced operating costs. With the real price of oil likely to stay high for the next 20 years, natural
gas prices at significant levels and peak-period (typically summer air-conditioning) electricity prices
rising steadily in many metropolitan areas, energy-efficient buildings make good business sense. Even
in “triple-net” leases (the most common type in the US) in which the tenant pays all operating costs,
landlords want to offer tenants the most economical space for their money. For a small incremental
investment in capital cost, green buildings will save on energy operating costs for years to come, typically
with one-to-three-year payback of the additional capital.

Reduced maintenance costs. More than 120 U.S. studies have documented those energy-saving buildings
that are properly commissioned at $0.50 to $1.00 per sq.ft. ($5.38 to $10.76 per sqm) of initial
cost (equal to one year of energy savings) show additional savings of 10% to 15% in energy costs.
They also tend to be much easier to operate and maintain6 .
Productivity benefits
In the service economy, productivity gains for healthier indoor spaces are worth anywhere from one to
5% of employee costs, or about $3.00 to $30.00 per sq.ft. ($32 to $320 per sqm) of leasable or usable
space. This estimate is based on average employee costs of $330 to $500 per sq.ft. per year, or $3550
to $5400 per sqm (based on $50,000 average annual salary and benefits and 100 square feet to 150
square feet per person). With energy costs typically less than $2.50 per sq.ft. ($27 per sqm) per year, it
appears that productivity gains from green buildings could easily equal or exceed the entire energy cost
of operating a building. Median productivity gains from high performance lighting of 3.2% in 11 studies
were reported by Carnegie-Mellon University in Pittsburgh, Pennsylvania, or about $1 to $2 per
square foot per year, an amount equal to the cost of energy7 . This is in addition to a reported average
saving of 18% on total energy bills from proper lighting. For corporate and institutional owners and
occupiers of buildings, that is too much benefit to ignore.
Considered this way, if a building owner can get a 10% improvement in productivity from a green
building with exceptional daylighting and lighting quality, or about $30 to $60 per sq.ft. increase in
output, it would always pay for that company to build a new building and put its employees to work
there. In other words, the productivity increase would pay for the entire building! Even a 5% improvement
in productivity would pay for half or more of the rent or cost of the new green building.
Risk mitigation benefits
Green building certification can provide some measure of protection against future lawsuits (an especially
important consideration in the US) through third-party verification of measures installed to protect
indoor air quality, beyond just meeting building code-required minimums. With growing concerns about
mould and its effect on building occupants, developers and building owners are focusing considerable
attention on improving and maintaining indoor air quality.
Faster permitting, planning approval or special permit assistance can also be considered a type of risk
mitigation. In Chicago, Illinois, and Los Angeles, California, for example, the city government has created
the position of Green Projects Administrator and is allowing these projects to receive priority processing.
For large projects, above minimum requirements, the city waives fees for independent code consultants.
Projects in Chicago with top-rated green goals are promised a 15-day permit review.
Cabot Circus, Bristol / UK
Health benefits
Of course, a key element of productivity is healthy workers. By focusing on measures to improve indoor
environmental quality, such as increased ventilation, daylighting, views to the outdoors for everyone and
low-toxicity finishes and furniture, people in green buildings show an average reduction in health-related
symptoms of 41.5% on an annual basis, according to 17 academic studies analyzed by Carne gie-
Mellon University. (Of course, in Europe, many of these approaches are required.)
Public relations and marketing benefits
Stakeholder relations and occupant satisfaction. Tenants and employees want to see a demonstrated
concern for their well being and for that of the planet. Intelligent developers and building owners
are beginning to realize how to market these benefits to a discerning and skeptical client and stakeholder
base, using the advantages of green building certifications and other forms of documentation,
including support from local utility and industry programs. This is more than just “greenwashing”, it is
a positive response to a growing public concern for the long-term health of the environment. A good
indication of how corporations have embraced this concept is the explosion in green building and an
associated fourfold increase in news stories from 2006 through 2008.
Environmental stewardship. Being a good corporate neighbor is appropriate not just for building
de velo pers and owners, but also for the larger community. Developers, large corporations, universities,
schools, local government and building owners have recognized the marketing and public relations
benefits (especially in their branding) of a demonstrated concern for the environment. Green buildings
fit right in with this message. A good example is Adobe Systems, Inc., a major software maker based in
San Jose, California. In 2006, Adobe announced that it had received three LEED for Existing Building
Plati num certifications for its headquarters towers (1 million sq. ft. of space); not only did the certification
reap great publicity, but the firm showed that it had garnered a net present value return of almost
20:1 on its initial investment8 .
Green buildings also reinforce a company’s brand image. A consumer products company such as Wal-
Mart, Starbucks and Aveda can improve or maintain their brand image by being associated with green
buildings, and so they are moving in this direction. Large corporations, including those that issue sustainability
reports every year – and there are more than 1,000 of them – are beginning to see the benefits
of building green to demonstrate to their employees, shareholders and other stakeholders that they are
“walking the talk”. In 2008, KPMG reported that 200 of the 250 largest global corporations issued
such reports9 .
More competitive product in the marketplace. Speculative commercial and residential developers
are realizing that green buildings can be more competitive in certain markets, if they can be built
on or close to a conventional budget. Green buildings with lower operating costs and better indoor en -
vironmental quality are more attractive to a growing group of corporate, public and individual buyers.
Green-ness will not soon replace known real-estate attributes such as price, location and conventional
amenities, but green features will increasingly enter into tenants’ decisions about leasing space and
into buyers’ decisions about purchasing properties and homes.
Recruitment and retention benefits
One often-overlooked aspect of green buildings is their effect on people’s interest in joining or staying
with an organization. It costs $50,000 to $150,000 to replace a good employee, and most organizations
experience 10% to 20% turnover per year, not all of it from people they wanted to see leave. What if
a green building could reduce turnover by 5%, for example? Taken alone, the value of that would be
$50,000 to possibly as much as $300,000, more than enough to justify the costs of certifying a building
project.
Getting and keeping key employees will tax the ingenuity and resources of most companies; green buildings
can help show that the company or organization and the key employees share the same values.
Working in a company that rents or owns green buildings gives employees another reason to tell their
friends and spouses why they are staying with an organization. Many observers expect Western Europe
and Japan to have even more severe problems with an aging labor force, perhaps even more severe
than in the US and Canada, since both of those nations still have high levels of immigration.
Investing in green projects
For private developers, raising both debt and equity capital is a continuing challenge. The rise of socially
responsible property investing worldwide promises to reward those developers building green. In this
respect, many European developers are ahead of their American counterparts, with a stronger program
of corporate social responsibility. Here’s one US example, however. The largest property developer in
Portland, Oregon, GerdingEdlen Development, which built nearly $1 billion of new projects annually
from 2004 through 2008, has a strong commitment to building LEED Silver (or better) certified buildings
in each project. In 2006, the firm completed the world’s largest LEED Platinum-certified project, a
major new $150 million building in Portland for the Oregon Health & Science University, as a built-tosuit
project, with a net cost premium of 1% 10 .
Conclusion
The business case for green buildings is solid, no matter whether one builds directly for a corporate client
or constructs speculative office or commercial space. By 2012, certified green buildings will hold the
dominant market share of new commercial buildings. Now is the time to begin getting experience with
this type of project.
Sources of footnotes (1-10): Please see page 130
JERRY YUDELSOn
heads the consulting practice of Yudelson Associates, Tucson, Arizona, USA, dedicated to “growing the
business of green building”. A unique combination of professional engineer and professional marketer,
Jerry Yudelson was a board member of the U.S. Green Building Council and served for eight years as a
LEED national faculty member. Since 2001, he has trained more than 3,500 people in the U.S. LEED
green building rating system. For five years through 2009, Jerry has chaired the USGBC’s Greenbuild
international green building conference and expo, the world’s largest, to be held in Phoenix in
November 2009.
Jerry Yudelson is the author of ten books on green buildings, including “Sustainable Retail Development”
(2009, in press), “Green Building Trends: Europe” (2009, in press) and “Green Building through
Integrated Design” (2008).
90 91

Nominees
92 93

Belgien | Belgium
Madou Plaza – Brussels
Madou Plaza entstand durch das Refurbishment eines Bürohochhauses aus den 60er Jahren. Der
ursprüngliche Tower wurde unter Erhalt seiner zentralen Struktur nahezu vollständig zerlegt, wieder aufgebaut
und um einen 8.000 m2 großen, 13-geschossigen Anbau erweitert, der sich um ein Atrium gruppiert
und Restaurants, Läden sowie ein öffentlich zugängliches Auditorium beheimatet. Vor dem Gebäude
entstand zudem eine Piazza mit gastronomischen und Shopping-Angeboten, die sich hoher Frequenz
erfreut. Die Doppelglasfassade und ein integriertes Deckendiffusorsystem sorgen für gesundes Raumklima
und eine positive Energiebilanz. Mit modernster Technik ausgestattet, thront der repräsentative Bau,
der 2006 den MIPIM Award gewann, über dem urbanen Place Madou, der unter anderem durch eine
direkte U-Bahn-Station optimal an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist.
Madou Plaza was created as a result of refurbishing an office tower dating back to the 1960s. The
original tower was almost completely dismantled apart from its central structure before being rebuilt
and having an 8,000 sq m, 13-storey extension added. Built around an atrium, the extension houses
restaurants, shops and an auditorium. A piazza lined with restaurants and shops was constructed in
front of the building and has proved highly popular. The double glass façade and integrated ceiling diffuser
system ensure a healthy interior environment and positive energy balance. This prestigious building,
which won the MIPIM Award (category: refurbished office buildings) in 2006, features the latest
technology and looks down on the smart Place Madou, which has excellent public transport links, including
a subway station.
facts and figures Investor: Commission of the European Union
Project developer: IVG Real Estate Belgium
Architect: ASSAR Architects,
lead and design architect / Archi 2000
Completion: 2006
Size of site: 3,440 sq m
Usable space: 40,000 sq m
Number of floors: 34
Type of use: Offices, retail, restaurants,
cafeteria, public auditorium
Belgien | Belgium
Mondrian – Brussels
Mondrian liegt im Zentrum des EU-Viertels Quartier Léopold, einer der besten Geschäftsadressen
Brüssels. Die modern ausgestatteten Büros erstrecken sich über zwei miteinander verbundene, repräsentative
Gebäudeteile, die sich um einen begrünten Innenhof und ein Glasatrium herum entwickeln. Seine
Dachverglasung verleiht der Plaza eine besondere Aufenthaltsqualität und versorgt die Nutzflächen mit
natürlichem Licht; zudem dient das Atrium als luftführender Raum für die Abluft der Büros. Durch den
harmonischen Kontrast von Naturstein- und Glasfassade wahrt Mondrian einerseits das historische Erscheinungsbild
der Brüsseler Innenstadt und erhöht zum anderen die Attraktivität des gesamten Quartiers.
Entstanden ist ein öffentlich genutzter Vorplatz mit hoher Aufenthaltsqualität. Mondrian gewann
den MIPIM Award 2005 in der Kategorie „Büroimmobilien“.
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facts and figures
Investor: Union Investment, Hamburg
Project developer: Allfin, Brussels
Architect: ASSAR Architects, Brussels
Completion: 2004
Size of site: 4,500 sq m
Usable space: 19,297 sq m
Number of floors: 8
Type of use: Offices
Internet: www.assar.com
Mondrian is located in the heart of the EU district, known as the “Quartier Léopold”, one of the best
business addresses in Brussels. It offers modern office space extending across two interconnected buildings
grouped around a green courtyard and glass atrium. The offices are provided with light through the
glass-enclosed atrium. Featuring a naturally lit plaza, the atrium creates an exciting spatial experience. It
also helps remove stale air from the offices. With its stylish contrast of natural stone and glass façades,
Mondrian is a prestigious building that preserves the historical ambience of central Brussels while also enhancing
the attractiveness of the district as a whole. A lively public forecourt has been created which encourages
people to linger and relax. Mondrian won the 2005 MIPIM Award in the “business centres” category.

Belgien | Belgium
Wolubilis and les Marquises – Brussels
Über Jahrzehnte war das Areal, auf dem heute der Kultur- und Wohnkomplex Wolubilis and les Marquises
steht, ein brachliegender „weißer Fleck“ im Osten Brüssels. Heute zeichnen ein neu gebautes
multifunktionales Theater, hochwertige Kulturveranstaltungen, Gastronomie- und Einzelhandelsflächen
und nicht zuletzt eine hervorragende Verkehrsanbindung die hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität des
gesamten Quartiers aus. So ist in enger Zusammenarbeit mit Stadtplanern und Anwohnern ein attraktives
kleines „Dorf“ mit einer begrünten Piazza als lebendigem Mittelpunkt entstanden, das trotz seiner hohen
Flächennutzung eine große Anziehungskraft weit in das urbane Umfeld hinein ge nießt. Der Bau einer U-
Bahnstation, der Einsatz ökologischer Materialien im Fassadenbau und ein natür li ches Belüftungssystem
zeichnen zudem das Umweltbewusstsein der Bauherren aus.
facts and figures Investor: Commune de Woluwé-Saint-Lambert /
Soficom Development
Project developer: Soficom-Eurobalken /
Commune de Woluwé-Saint-Lambert
Architect: A2RC Architects
Completion: 2007
Size of site: 16,000 sq m
Usable space: 21,000 sq m
Number of floors: Up to 7
Type of use: Residential, artists’
workshops, retail, theatre, public
plaza, social services offices
Internet: www.wolubilis.be
For decades, the area now occupied by the Wolubilis and les Marquises cultural and residential complex
in the east of Brussels was a derelict wasteland. Today this district offers a high quality of life and
superb visitor experience thanks to the new multifunctional theatre, sophisticated cultural events, cafés,
restaurants and retail outlets, backed by excellent traffic links. An attractive small “village” with a grassed
piazza as its vibrant heart has been developed in close cooperation with town planners and residents.
Despite the density of the site, the development attracts a large number of visitors from the surrounding
urban area. The construction of an underground station, the use of environmentally-friendly materials
in the façades and a natural ventilation system bear witness to the environmental awareness of the
developers.
Deutschland | Germany
APO 23 – Arnsberg
Ökologisch und wirtschaftlich ambitioniert schließt das Wohn- und Geschäftshaus APO 23 im
Arnsberger Stadtteil Neheim eine ungenutzte innerstädtische Baulücke. Der Nutzungsmix aus Einzelhandel,
Gewerbeflächen sowie vier Maisonette-Wohnungen hat in erheblichem Maße zur Aufwertung
der Aufenthalts- und Einkaufsqualität der Apothekerstrasse beigetragen. Das architek tonisch
und technisch hochwertige Gebäude bietet seinen Mietern höchsten Raumkomfort bei geringem
Energiebedarf. Alle Flächen werden durch einen Sonnenschutz, massive Bauteile und eine geregelte
Nachtlüftung natürlich klimatisiert. Dank des nachhaltig entwickelten und umgesetzten Energie- und
Raumklimakonzepts werden die Vorgaben der Energiesparverordnung EnEV um mehr als 55 Prozent
unterschritten.
facts and figures Investor: ANH Hausbesitz GmbH & Co. KG
Project developer: ANH Hausbesitz GmbH & Co. KG
Architect: Banz + Riecks Dipl.-Ing. Architekten BDA
Completion: 2007
Size of site: 715 sq m
Usable space: 3,369 sq m net
Type of use: Residential and
commercial building (retail,
office, professional)
Internet: www.banz-riecks.de
The residential and commercial building APO 23 in the Neheim district of Arnsberg combines bold
environmental and economic objectives to fill an existing gap in the town centre. The usage mix
consists of retail, commercial space and four maisonette apartments, helping to significantly enhance
the ambience and attractiveness of Apothekerstrasse for shoppers. With its high architectural
and technical quality, APO 23 offers its tenants an extremely comfortable environment with low
energy consumption levels. All areas are naturally climate controlled via solar shading, high-mass
components and night ventilation. Thanks to this sustainable energy and indoor climate concept,
the requirements of the German Energy Saving Regulations (EnEV) have been exceeded by more
than 55 per cent.
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Deutschland | Germany
EnergieForum – Berlin
Das EnergieForum Berlin ist das erste Projekt, das im städtischen Entwicklungsgebiet gegenüber dem
Berliner Ostbahnhof, direkt am Spreeufer, erbaut wurde. Mit Ausrichtung auf den Wirtschaftssektor der
regenerativen Energien und Umwelttechnik beherbergt der Komplex aus historischer Bausubstanz und
innovativem Neubau moderne Büro- und Tagungsräume; ein gläsernes Atrium bietet zudem Platz für
Großveranstaltungen. Das ganzheitliche Energiekonzept erzielt den Niedrigstenergie-Gebäudestandard.
Das integrale Lüftungs- und Energieversorgungskonzept basiert auf der Nutzung regenerativer Energiequellen
und ermöglicht den Verzicht auf eine klassische Raumklimatisierung. Zentrales Element sind
Energiepfähle zur Wärme- und Kältespeicherung über Betonkerntemperierung in Verbindung mit einer
Wärmepumpe. Eine Photovoltaikanlage deckt rund zehn Prozent des Strombedarfs.
facts and figures
Investor: HANSEATICA
Sechzehnte Grundbesitz
Investitionsgesellschaft mbH
Project developer: HPE Property
Holding GmbH
Architect: Bothe Richter Teherani /
Jentsch Architects
Completion: 2003
Size of site: 7,642 sq m
Usable space: 18,500 sq m
Number of floors: 6 – 8
Type of use: Offices, business and
conference rooms, event areas
Internet: www.energieforum-berlin.de
The “EnergieForum Berlin” was the first project to be completed in the redevelopment area opposite
Berlin’s Ostbahnhof station, on the banks of the river Spree. Designed to appeal to the renewable en ergy
and environmental technology sector, the ensemble blends existing buildings with an innovative new
structure to provide modern offices and conference space. A glazed atrium can accommodate even large
events. The holistic energy concept complies with the ultra-low energy building standard. The integrated
ventilation and energy supply concept is based on the use of renewable energy sources and removes
the need for a conventional air conditioning system. Key features include energy piles used for storing
heat and cold by means of concrete core temperature control in conjunction with a heat pump. A photovoltaic
system provides approximately ten per cent of the required electricity.
Deutschland | Germany
Wilmersdorfer Arcarden – Berlin-Wilmersdorf
Mit den Wilmersdorfer Arcaden ist auf einer ehemals teilbebauten Brachfläche ein attraktiver Nutzungsmix
aus Fachgeschäften, Dienstleistungen, Gastronomie und Wohnungen entstanden, der sich harmonisch
in die historische Blockbebauung der traditionsreichen Wilmersdorfer Straße einfügt und das
Versorgungsangebot des Quartiers deutlich aufwertet. Die Energieversorgung des Gebäudekomplexes,
dessen Flachdächer begrünt wurden, resultiert aus einem effizienten Kraft-Wärme-Kopplungsprozess,
der die Heizenergie auf ein Minimum reduziert durch die synchrone Erzeugung von Strom und Wärme
sowie eine rekuperative Wärmerückgewinnung. Der Einsatz energiesparender Leuchtmittel, eine ökologisch
wertvolle Regenwasserversickerungsanlage sowie eine weitgehend natürliche Kühlung durch reine
Außenluft führen zu einer Reduzierung der Betriebskosten für die Mieter.
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facts and figures
Investor: Wilmersdorfer Arcaden GmbH & Co. KG
Ivanhoe Cambridge Group / mfi Group
Project developer: mfi Management für
Immobilien AG, Essen
Architect: mfi Manag für Immobilien AG, Essen
Completion: 2007
Size of site: 16,605 sq m
Usable space: 63,672 sq m
Number of floors: 5
Type of use: Retail, offices,
restaurants / cafés, apartments
Constructed on a partially-developed derelict site, the Wilmersdorfer Arcades offer an attractive
mix of specialist stores, services, restaurants, cafés and apartments which blend harmoniously into
the existing architecture that characterises Wilmersdorfer Straße. The Arcades significantly enhance
the facilities available in this established shopping location. The energy needs of the building complex
– which features flat, greened roofs – are provided by an efficient cogeneration process that reduces
heat energy to a minimum by synchronous generation of electricity and heat combined with a recuperative
heat recovery system. The use of energy-saving lighting, an environmentally-friendly rainwater
infiltration system and largely natural ventilation using untreated outside air all help to reduce
operating costs for the tenants.

Deutschland | Germany
opusHouse – Darmstadt
Der Neu- und Umbau opusHouse schließt mit klarer Offenheit eine zuvor versiegelte Baulücke in einem
gründerzeitlichen, denkmalgeschützten Häuserblock und setzt durch die Kombination von Arbeiten
und Wohnen ein Signal für die städtebauliche Nachverdichtung Darmstadts. Der Altbau ist als Niedrigenergiehaus,
Aufstockung und Büroanbau nach Passivhaus-Standard konzipiert. Beschichtete Dreifachverglasungen
mit Kryptonfüllung verhindern den sommerlichen Wärmeeintrag sowie den winterlichen
Energieverlust. Auf dem Dach wurden Solarthermie- und Photovoltaikelemente installiert; über eine Zisterne
wird Regenwasser ins Brauchwassernetz gespeist. Bedingt durch das flexible Gebäudekonzept
können Wohn- und Büroflächen geschossweise getrennt oder über mehrere Etagen verbunden auch an
sich ändernde Anforderungen angepasst werden.
facts and figures
Investor: Prof. Anke Mensing
Project developer: opus Architekten BDA
Architect: opus Architekten BDA,
Anke Mensing, Andreas Sedler, Darmstadt
Completion: 2007
Size of site: 277 sq m
Usable space: 590 sq m
Number of floors: 4
Type of use: Office space, apartments
Internet: www.opus-architekten.de
The result of a combined new build and conversion project, opusHouse fills a gap in a listed residential
block dating back to the early years of the German Empire. By offering both office and residential
use, it provides a superb example of urban “redensification” in Darmstadt. The old part of the building
has been turned into a low-energy house, with a storey being added. Both this new storey and an extension
dedicated to office use are based on the “passive house” standard. Coated triple glazing with krypton
filling helps prevent heat entry in summer and energy losses in winter. Solar and photovoltaic panels
were installed on the roof and rainwater is fed into the service water system via a tank. The flexible design
of the building allows adaptation to changing requirements by separating individual storeys or creating
connections between levels.
Deutschland | Germany
Wohnbebauung Orsoyer Straße – Düsseldorf
Die Wohnbebauung Orsoyer Straße liegt im Norden von Düsseldorf. Die Umgebung ist geprägt durch
zweigeschossige, städtische Reihenhäuser aus den 30er Jahren im Westen und viergeschossige Wohnungsbauten
aus den 50ern im Osten. Das innerstädtische Ensemble besteht aus villenartigen Wohnund
Bürogebäuden, die sich in Höhe und Volumen an ihren jeweiligen Nachbarn orientieren, deren
Motive aufnehmen und weiter fortführen; sie tragen zu einer räumlichen Verdichtung bei. Die Häuser
sind nach den Kriterien der Energiesparverordnung EnEV 2004 geplant und realisiert. Großflächige begrünte
Flachdächer und Dachgärten in den Obergeschossen kompensieren den Verlust an Grünflächen,
der durch die Bebauung entstanden ist. Die Innenstadt- und Rheinnähe stellt eine begehrte Alternative
zu den Einfamilienhäusern in der Peripherie dar.
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facts and figures
Investor: Bayerische Bau und
Immobilien GmbH & Co. KG
Project developer: Bayerische Bau
und Immobilien GmbH & Co. KG
Architect: ASTOC GmbH & Co. KG
Completion: 2004
Size of site: 8,045 sq m
Usable space: 9,719 sq m
Number of floors: 4 (town houses),
6 (corner building)
Type of use: Residential, offices
Internet: www.astoc.de
The Orsoyer Strasse residential development is situated in the northern part of Düsseldorf. The surrounding
area is characterised by two-storey terraced houses from the 1930s to the west and four-storey 1950s
apartment buildings to the east. This centrally located ensemble consists of stylish residential and office
buildings whose height and volumes match those of the neighbouring buildings, while also mimicking
exterior features of the existing built environment. At the same time, building density has been increased.
The houses comply fully with the German Energy Saving Regulations (EnEV 2004). Large grassed flat
roofs and roof gardens on the top floors compensate for the green areas lost due to development. The
proximity to the city centre and the Rhine makes the location a sought-after alternative to houses in the
suburban fringe.

Deutschland | Germany
Lufthansa Aviation Centre – Frankfurt a. Main
Das Verwaltungsgebäude der Lufthansa AG befindet sich in einer verkehrlich stark frequentierten Lage
zwischen dem Frankfurter Großflughafen, der Autobahn und der ICE-Hochgeschwindigkeitsstrecke. Es
verbindet trotz der schwierigen Lage höchsten Nutzerkomfort mit den modernen Anforderungen an ein
ökonomisch und ökologisch nachhaltiges Bürogebäude. Der als Niedrigenergiehaus konzipierte Komplex
besteht aus zehn Atrien und Büromodulen, die gleichzeitig als Kälte-, Wärme- und Lärmpuffer dienen
und für eine hervorragende Klimabilanz und baubiologische Performance sorgen. Die flexible Struktur
der Bürogeschosse ermöglicht uneingeschränkte Reversibilität; offene Bereiche fördern die Kommunikation
und Interaktion der Mitarbeiter untereinander. Zwischen den Gebäudeflügeln laden begrünte Atrien
mit typischen Landschaften der fünf Kontinente zum Verweilen ein.
facts and figures Investor: Deutsche Lufthansa AG, Frankfurt a.M.
Architect: Ingenhoven Architects, Düsseldorf
Completion: 2006
Size of site: 27,700 sq m
Usable space: 124,800 sq m
Number of floors: 7 above ground /
3 below ground
Type of use: Offices
Internet:
www.ingenhovenarchitects.com
The Lufthansa Aviation Centre occupies a busy site between Frankfurt airport, the motorway and a
high-speed rail line. Despite its challenging location, it offers a high level of user comfort while still
meeting the requirements expected today from an economically and ecologically sustainable office
building. Designed as a low-energy building, the complex is made up of ten atriums and office modules
which also serve as a buffer against cold, heat and noise. The result is an environmentally-friendly building
with a small carbon footprint. The flexible design of the office floors offers full reversibility; open
areas encourage communication and interaction between employees. The green atriums that link the
individual wings of the building feature typical landscapes from the five continents, providing attractive
opportunities to relax and unwind.
Deutschland | Germany
Zentrale Stadtbibliothek – Frankfurt a. Main
Zwischen der quirligen Einkaufsmeile Zeil und dem Museumsquartier der Frankfurter Altstadt wurde
durch das Refurbishment eines Sparkassengebäudes aus den 50er Jahren nicht nur eine moderne Bibliothek
geschaffen, sondern der Buchstadt Frankfurt ein Stück ihrer Mitte zur öffentlichen Nutzung zurück
gegeben. Hinter altbekannter Fassade beheimatet die Stadtbibliothek heute neue funktionale und ökonomisch
sinnvolle Nutzungen. Die behutsam und gezielt vorgenommenen baulichen Eingriffe erfolgten
äußerst ressourcenschonend; sämtliche alte Bausubstanz wurde sorgfältig auf ihre Wieder verwertbarkeit
hin überprüft. Wichtiger Bestandteil der Umplanungen war die städtebauliche Neuge staltung und Aufwertung
des Vorplatzes, der auf Erdgeschossniveau angehoben wurde. Ein Café und freistehende Bänke
beleben das Umfeld nachhaltig und laden heute zum angenehmen Verweilen ein.
The refurbishment of a former bank dating back to the 1950s between the vibrant Zeil shopping street
and the museum district of the old part of Frankfurt – a city also famous for its book fair – has created a
modern library and returned a city centre space to public use. Behind the familiar façade, the municipal
library now provides a range of valuable facilities in a way that makes sound economic sense. The changes
made to the building were all very carefully considered, with particular attention being paid to reducing
the resource impact. Wherever possible, the existing fabric of the building was reused. An important part
of the redesigning process involved the redevelopment and upgrading of the forecourt, which was raised
to ground floor level. A café and free-standing benches help to create a pleasant ambience and encourage
passers-by to relax and unwind.
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facts and figures
Investor: DIC MSREF Frankfurt Objekt
Hasengasse GmbH
Project developer: DIC Projektentwicklung
GmbH & Co.KG
Architect: KSP Engel und Zimmermann GmbH
Completion: 2007
Size of site: 2,800 sq m
Usable space: 10,570 sq m
Number of floors: 6 upper floors
+ 1 basement level
Type of use: Municipal library,
café, administration

Deutschland | Germany
Das Silo – Hamburg
In den 30er Jahren gebaut, um Ölsaaten und Getreide zu lagern, ist das Silo im Binnenhafen Hamburg-
Harburg ein industriegeschichtliches und städtebauliches Denkmal, das Tradition und Moderne vereint:
Zehn der ehemals 16 Silozellen wurden abgerissen, die sechs verbliebenen Silozellen unter Erhalt der
historischen Bausubstanz zu einem Bürogebäude mit Gastronomie- und Ladenflächen umgebaut. Die
teilweise neu errichtete Fassade besteht zwischen den Fenstern aus hinterlüfteten, einschaligen Industrieglas-Elementen.
Das gewählte Verhältnis von offenen zu geschlossenen Flächen sorgt im gesamten Gebäude
für ein optimales Raumklima ohne künstliches Lüftungssystem. Die Silozellen wurden außenseitig
mit einem Wärmedämm-Verbundsystem ausgestattet. Nicht zuletzt mit der Konversion des Silos entwickelt
sich die Umgebung zu einem gefragten Gewerbestandort.
Built in the 1930s to store oilseed and grain, the silo at the port of Hamburg-Harburg is an industrial
monument and landmark building which now combines tradition and modernity. Ten of the original 16
silo cells have been demolished and the six remaining cells converted into an office building that incorporates
a restaurant and shops while preserving the original structure. The partly newly façade features
back-ventilated, single-skin industrial glass elements between the windows. The chosen ratio of open to
closed areas creates an optimum indoor environment throughout the building without requiring an artificial
ventilation system. The outward-facing sides of the silo cells have been fitted with a thermal insulation
composite system. Conversion of the silo has helped the wider area to emerge as a sought-after
commercial location.
facts and figures
Investor: Aurelius Silo Harburg AG
Project developer: Aurelius Silo Harburg AG
Architect: bhl Architekten,
von Bassewitz Limbrock Partner GmbH
Completion: 2005
Size of site: 950 sq m
Usable space: 11,900 sq m
(ancillary space 1,100 sq m)
Number of floors: 15
Type of use: Offices, retail,
restaurant / café
Internet: www.das-silo.de
Deutschland | Germany
WilhelmGalerie – Ludwigsburg
Die WilhelmGalerie ist eine elegante und moderne Einkaufsmall mit einem Mix aus Einzelhandel, Gastronomie
und Büros, die sich hinter historischer Fassade stilvoll in das Ludwigsbuger Altstadtgefüge integriert.
Mit ihren großzügigen Einzelhandelsflächen und Sortimenten des täglichen Bedarfs ergänzt sie
idealtypisch die kleinteilige Struktur, die bislang das Stadtbild rund um den Markt prägte und gibt neue
Impulse für die Innenstadt. Mit dem Mallverlauf entstanden neue Wege, die die Galerie zum Bindeglied
zwischen Fußgängerzone und Bahnhof werden lassen. Zu den modernen technischen Standards zählt
unter anderem eine Lüftungsanlage, die mit regenerativer Wärme- und Kälterückgewinnung ausgestattet
ist. Eine energieoptimierende Mess-, Steuer- und Regeltechnik wirkt sich nicht nur ökologisch, sondern
auch für die Mieter ökonomisch vorteilhaft aus.
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facts and figures
Investor: NIGRESCO Verwaltungsgesellschaft
mbH & CO. KG
Project developer: HOCHTIEF
Projektentwicklung GmbH, Stuttgart
Architect: Blocher Blocher Partners, Stuttgart
Completion: 2007
Size of site: 10,000 sq m
Usable space: 20,300 sq m
Number of floors: 5
Type of use: Retail, restaurants /
cafés and offices
Internet: www.wilhelm-galerie.com
WilhelmGalerie is a stylish, modern shopping mall comprising a mix of retail, restaurants, cafés
and office space behind a historical façade, designed to blend in with the surrounding buildings in
the old part of Ludwigsburg. With its extensive retail space and products that meet everyday needs,
the mall is an ideal addition to the existing small-scale outlets in the area around the market and
boosts the attractiveness of the town centre. New access options have been created as part of the
mall development, enabling it to act as a link between the pedestrian precinct and train station. The
state-of-the-art technology deployed includes a ventilation system featuring regenerative heat and
cooling recovery. Energy-optimised measurement and control technology offers ecological benefits,
while also delivering economic advantages for tenants.

Deutschland | Germany
Sebalder Höfe – Nürnberg
Architektur und kulturelle Veranstaltungen machen das Wohn- und Geschäftsquartier Sebalder Höfe
zu einem lebendigen Anziehungspunkt inmitten der Nürnberger Altstadt. Auf dem ehemaligen Gelände
der historischen Druckerei Sebaldus am Nürnberger Rathenauplatz wurde ein Gebäudeensemble mit
Wohnungen, Einzelhandels- und Büroflächen erbaut, das einen städtebaulich gelungenen Anschluss zu
der an dieser Stelle fehlenden historischen Stadtmauer bildet. Durch geschickte Quartierbildung und Innenhofgestaltung
konnten neue Grünflächen für Besucher und Bewohner geschaffen werden, die durch
terrassierte Außenanlagen eine selbstverständliche Zonierung zwischen privaten und öffentlichen Bereichen
ermöglichen. Das Energiesparkonzept der Sebalder Höfe unterliegt strengen Energiesparrichtlinien
und basiert unter anderem auf Wärmerückgewinnung und Fernwärme.
facts and figures
Investor: alpha Projektentwicklung
City West GmbH & Co. KG
Project developer: alpha Projektentwicklung
City West GmbH & Co. KG
Architect: Staab Architekten BDA
Completion: 2007
Size of site: 22,000 sq m
Usable space: 25,000 sq m
Number of floors: Up to 7
Type of use: Residential, retail,
offices, cultural
Internet: www.sebalderhoefe.de
Its architecture and role as a cultural venue make the residential and business district “Sebalder Höfe”
a vibrant destination in the heart of the old town of Nuremberg. An ensemble of apartments, retail outlets
and office space has been created here on the former site of the long-established Sebaldus print
works on Rathenauplatz, neatly filling a gap in the historical city wall in this area. Thanks to the clever
development of separate areas and courtyards, new green spaces have been created for visitors and
resi dents alike, with terracing used to separate the private and public areas. The energy saving concept
applied in the Sebalder Höfe development complies with strict energy saving guidelines and includes
heat recovery and district heating.
Deutschland | Germany
Areal kleiner Schlossplatz – Stuttgart
Das Areal kleiner Schlossplatz ist Teil der umfassenden städtebaulichen Neuordnung der Stuttgarter
Innenstadt. Im Rahmen eines Wettbewerbs wurde der aus den 60er Jahren stammende multidirektionale
Verkehrsknoten neu gestaltet und der „Kleine Schlossplatz“ durch den Neubau des Kunstmuseums
Stuttgart, dem dahinter liegenden Neubau des Büro- und Geschäftshauses SCALA sowie dem Neubau
der Königsbau Passagen als urbaner, öffentlicher Raum aus einer Verkehrsbrache zurück gewonnen. Ein
dichtes Fußgängernetz mit einladenden Cafés, Büros und Einkaufsmöglichkeiten nimmt die städtebaulichen
Bezüge der umliegenden Stadträume auf und schafft wichtige Wegeverbindungen; das Areal kleiner
Schlossplatz lädt heute ein zum Flanieren und Verweilen und wird als öffentlicher und kultureller
Treffpunkt neu interpretiert.
The “Kleiner Schlossplatz” district is part of an extensive redevelopment of Stuttgart’s city centre. This
multi-directional traffic node dating from the 1960s was redesigned as part of a competition that saw
the Kleiner Schlossplatz transformed from a traffic-blighted no man’s land into an attractive urban space
with public access. This involved building a new art museum, the SCALA office and commercial complex
behind the museum, and the “Königsbau Passagen” shopping arcade. A dense network of ped estrian
routes fringed with inviting cafés, offices and shops has been sympathetically integrated into the surrounding
area, creating vital access options. The Kleiner Schlossplatz district encourages visitors to meander
at will, having been reinterpreted as a public and cultural meeting point.
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facts and figures
Investor: Seleno GmbH c/o HSH Nordbank
AG, Redevco Services Deutschland GmbH,
Landeshauptstadt Stuttgart
Project developer: Garbe Investment GmbH
Architect: Hascher Jehle Architektur
Completion: 2006
Size of site: 26,000 sq m
Usable space: Art museum Stuttgart:
7,306 sq m, Königsbau Passagen:
45,085 sq m, SCALA office and
commercial building: 9,450 sq m
Type of use: Offices, retail, cultural
Internet: www.hascherjehle.de

Frankreich | France
Tramway Maintenance Centre – Clermont-Ferrand
Das Tramway Maintenance Centre, das technische und architektonische Flaggschiff der kommunalen
Verkehrsgesellschaft SMTC, verbindet ästhetische Industriearchitektur mit bioklimatischer Bauweise. Das
Konzept basiert auf Transparenz und Offenheit und stellt nachhaltig bauliche Bezüge zur städtebaulichen
Umgebung her. Das Gebäude erreicht zudem eine hohe Umweltqualität (HQE): An der verglasten Südfassade
verhindern Photovoltaik-Elemente den direkten Sonneneinfall. Ein gläsernes Atrium und transparente
Dachkonstruktionen fördern den natürlichen Lichteinfall. Zur Einsparung des Wasserverbrauchs
wird Regenwasser aufgefangen und gespeichert und rund 80 Prozent des Nutzwassers recycelt. Das erweiterte
Straßenbahnnetz sowie die neu geschaffenen Arbeitsplätze tragen zur Verbesserung der Lebensqualität
im Verkehrsknoten Clermont-Ferrand bei.
facts and figures
Investor: Syndicat Mixte des
Transports en Commun (SMTC)
Project developer: SMTC
Architect: DHA Auvergne:
Douat-Harland Associés
Completion: 2006
Size of site: 5.5 hectares
Usable space: 2,000 sq m (offices) /
9,000 sq m (workshops)
Number of floors: 2 floors for offices,
1 floor for workshops
Type of use: Offices, workshops
Internet: www.smtc-grenoble.org
The Tramway Maintenance Centre is the technical and architectural flagship of municipal transport
company SMTC, combining attractive industrial architecture with bioclimatic building methods. Based
on transparency and openness, the concept also engages with the surrounding environment. The building
achieves a high level of environmental quality in accordance with the French HQE system, with the
glazed south façade featuring photovoltaic elements to keep out direct sunlight. Access to natural daylight
is provided by the glass atrium and transparent roof design. In order to cut water consumption,
rainwater is collected and stored and around 80% of process water is recycled. Extending the tram network,
combined with the creation of new jobs, has helped to boost quality of life in Clermont-Ferrand,
which is an important transport hub.
Frankreich | France
Imprimerie Nationale – Paris
Der Umbau der ehemaligen Pariser Staatsdruckerei unter dem Architekten Andrew Hobson, bekannt
u.a. für die Sanierung des „Musée d´Orsay“, verbindet denkmalgeschützte mit moderner Industriearchitektur.
Die gesamte Fabrik wurde entkernt, Dach, Außenmauern, die historische Fassade und beeindruckende
Stahlkonstruktion umsichtig saniert. Großzügige Glasflächen nehmen Rücksicht auf die historische
Bausubstanz und verleihen Transparenz und Modernität. Im Zuge des Umbaus wurde die Gebäude- und
Kommunikationstechnik auf den neuesten Stand gebracht. Das Refurbishment entspricht der französischen
HQE-Zertifizierung für hohe ökologische Qualität. Über 80 % der für den Wiederaufbau verwendeten
Materialien wurden recycelt resp. sind recycelbar. Das Gebäude bietet heute über 28.000 m2 modernste
Flächen im Herzen von Paris und wird vom Außenministerium genutzt.
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facts and figures
Investor: Carlyle Europe Real
Estate Advisors
Project developer: Artequation
Architect: Andrew Hobson for Arte
Charpentier
Completion: 1912 / 2007 – 08
Size of site: 32,000 sq m
Usable space: 28,000 sq m
Type of use: Offices
Internet: www.carlyle.com
The conversion of the former state printing works in Paris by well-known architect Andrew Hobson,
whose previous projects include renovation of the Musée d´Orsay, features a combination of listed
building and modern industrial architecture. The entire factory was gutted; the roof, external walls,
original façade and steel skeleton were then carefully restored. The large glazed areas respect the historic
fabric of the building while conferring transparency and modernity. Modern building services and
communication technology were incorporated during the project. The refurbishment meets French HQE
ecological certification standards – more than 80% of the materials used have been recycled or allow
recycling. The building now provides over 28,000 sq m of state-of-the-art space in the heart of Paris and
is used by the Ministry of Foreign Affairs.

Griechenland | Greece
S&B Industrial Minerals S.A. Head Offices – Athens
Der Hauptsitz der S&B Industrial Minerals S.A. vereint in einem Vorort von Athen höchste Arbeitsplatzqualität
mit den Anforderungen an ein ökologisch und wirtschaftlich nachhaltiges Bürogebäude. Der Uförmige,
aus drei Gebäudeteilen bestehende Komplex basiert auf einem effizienten Klimakonzept mit begrüntem
Innenhof, künstlichen Wasserbecken sowie einer schattenspendenden Überdachung. Der nach
Süden ausgerichtete Baukörper bietet den dahinter angeordneten Büros und Gemeinschaftszonen, wie
Konferenzräumen und Restaurant, natürlichen Schutz vor intensiver Sonneneinstrahlung. Die doppelt
verglaste Fassade verfügt über außenliegende Sonnenschutzlamellen, die mittels Lichtlenkung den äußeren
Wärmefluss verringern. Gläserne Atrien dienen der natürlichen Belichtung und Belüftung und ermöglichen
den zur Nachtabkühlung erforderlichen Luftwechsel.
Located in a suburb of Athens, the headquarters of S&B Industrial Minerals S.A. provide high-quality
workspace while meeting the requirements expected from an environmentally and economically sustainable
office building. The U-shaped complex comprising three individual buildings is based on an efficient
climate concept with a green courtyard featuring artificial water elements and a canopy for shade. The
south-facing building offers natural protection against the intense summer sun for the offices and public
areas behind it, such as conference rooms and restaurant. The double-glazed façade is equipped with
external sun protection which reduces the passage of heat by means of light control. Glass atriums provide
natural lighting and ventilation and enable the cross-ventilation required for night cooling.
facts and figures
Investor: S&B Industrial Minerals S.A.
Project developer: Terna S.A.
Architect: Alexandros N. Tombazis
and Associates Architects
Completion: 2004
Size of site: 14,880 sq m
Usable space: 13,390 sq m
Number of floors: 3
Type of use: Business and office building,
gym, restaurant, café, sauna, events room
Niederlande | The Netherlands
Meander – Amsterdam
Meander, eines der kompaktesten Bebauungsprojekte Amsterdams des letzten Jahrzehnts, ist ein
gelungenes Beispiel für die Umnutzung einer innerstädtischen Industriebrache. In einer erfolgreichen
Public-Private-Partnership ist ein lebendiges Quartier mit 276 Wohnungen, Büros, einer Bibliothek und
Schule entstanden, das von Bewohnern und Besuchern gleichermaßen angenommen wird. Ein Erschließungssystem
aus ruhigen Wohnstraßen und -höfen und zwei zum Kanal hin V-förmig angelegten Gassen
schafft neue Durchwegungen und Interaktion, ohne die Privatsphäre der Bewohner zu stören. Dank
der meanderförmigen Gebäudekomplexe, die den Lauf der neuen Uferpromenade aufnehmen, konnte
das Areal verdichtet und zahlreichen Wohnungen der Blick auf´s Wasser ermöglicht werden. Die Außenfassade,
in Farbe und Material auf das Umfeld abgestimmt, fügt sich harmonisch in das Stadtbild ein.
Meander is one of the most compact building projects in Amsterdam of the last decade and a good
example of how to redevelop an inner-city brownfield site. A vibrant district comprising 276 apartments,
offices, a library and a school has been created via a successful public-private partnership and warmly
welcomed by both residents and visitors. Access is provided by quiet residential streets and courtyards,
while two additional streets extending in a V-shape towards the canal create new through access and
facilitate interaction without intruding into the residents‘ private space. The meandering design of the
buildings follows the course of the new canal-side promenade, allowing a higher density and giving
many apartments a view of the water. The external façade is consistent with the surrounding environment
in colour and material, allowing it to blend into the cityscape.
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facts and figures
Investor: Het Oosten Kristal,
Latei Projectontwikkeling
Project developer: Het Oosten Kristal,
Latei Projectontwikkeling
Architect: Rob Krier · Christoph Kohl
Completion: 2006
Size of site: 1.7 hectares
Usable space: 42,749 sq m
Number of floors: 6–7
Type of use: Residential, school,
library, offices, restaurant
Internet: www.meanderwonen.nl

Schweiz | Switzerland
Forum Chriesbach – Zürich
Das Forschungs- und Verwaltungsgebäude Forum Chriesbach steht mit seiner Fassade aus blauen
Glaslamellen sowohl in Architektur als auch in Funktionalität für einen nachhaltigen Umgang mit dem
Element Wasser. Dazu wurde der angrenzende Chriesbach revitalisiert und ein Wassergarten als Regenwasserspeicher
angelegt. Durch die intelligente Kombination aus Nachtauskühlung und hochwärmegedämmter
Gebäudehülle mit integriertem Lüftungssystem verbraucht das ambitionierte Nullenergiehaus
viermal weniger Energie als herkömmliche Gebäude. Dabei kommt es größtenteils ohne konventionelle
Heizung und Kühlung aus. Ein Drittel des benötigten Strombedarfs wird über eine Photovoltaik-Anlage
generiert. Das gesamte Areal wurde durch den Neubau verdichtet und ist heute mit Restaurant und Bibliothek
gleichzeitig zentraler Campus der multifunktional genutzten Hochschule.
Featuring a façade of blue glass fins, both the architecture and functionality of the Forum Chriesbach
reflect a commitment to the sustainable use of water resources. The stream that runs past the site – the
“Chriesbach” – was ecologically restored and a water garden created to store rainwater. Thanks to the
intelligent combination of night cooling, a well insulated building envelope and an integrated ventilation
system, this ambitious zero-energy building consumes a quarter of the energy of traditional buildings.
Conventional heating and cooling systems are almost completely unnecessary. A third of the electricity
required is generated by means of a solar power system. The density of the site has been increased by
the new building; with its restaurant and library, it now serves as the central campus for the multifunctional
university complex.
facts and figures
Investor: Eawag – the Swiss Federal
Institute of Aquatic Science and
Technology (part of the ETH domain)
Project developer: BaFA (representing
the commissioning party)
Architect: Bob Gysin + Partner BGP
Architects ETH SIA BSA
Completion: 2006
Size of site: 113,286 sq m (entire site)
Usable space: 8,533 sq m
Number of floors: 6
Type of use: Offices, research, restaurant,
auditoriums, seminar rooms, exhibition,
library, media library
Ungarn | Hungary
CSIKI-BEGE Autoplaza – Budapest
Der Neubau des CSIKI-BEGE Autoplaza liegt zentral in einem der größten Wohngebiete (ca. 100.000
Anwohner) der ungarischen Hauptstadt Budapest. Der multifunktionale Neubau beherbergt einen außergewöhnlichen
Nutzungsmix aus Gewerbe, Einzelhandel, medizinischen Dienstleistungen und Lifestyle-
Angeboten, wie z. B. eines der modernsten Fitnesscenter Ungarns. Das Nachhaltigkeitskonzept des CSIKI-
BEGE Autoplaza basiert auf dem Einsatz ökologisch fortschrittlicher Gebäudetechnik. Zukunftsfähig,
umweltschonend und zugleich wirtschaftlich effizient wird Energie aus dem Grundwasser über eine geothermische
Wärmepumpe zum Heizen und Kühlen des Gebäudes verwendet. Solare Warmwasseraufbereitung,
ein Ventilationssystem mit Wärmetauscher sowie der Einsatz einer modernen Niedrigenergiefassade
begünstigen die Reduzierung der Energie- und Heizkosten um bis zu 50 Prozent.
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facts and figures
Investor: CSIKI-BEGE Ltd / CSB Plaza Ltd
Project developer: CSIKI-BEGE Ltd /
Csiki-Bege Autoplaza Ltd
Architect: KIMA STUDIO Ltd
Completion: 2005
Size of site: 19,500 sq m
Usable space: 18,000 sq m
Number of floors: 5 + 1
Type of use: Commercial,
services, lifestyle
The CSIKI-BEGE Autoplaza new build occupies a central location in one of the largest residential districts
(approx. 100,000 inhabitants) of the Hungarian capital, Budapest. The multi-purpose building
features an unusually broad mix of business space, retail use, medical services and lifestyle facilities,
including one of the most modern fitness centres in Hungary. The sustainability concept behind the
CSIKI-BEGE Autoplaza is based on the use of environmentally advanced building technology. Sophisticated,
environmentally-friendly and economically efficient groundwater energy is used to heat and cool
the building via a geothermal heat pump. Energy and heating costs are reduced by up to 50 per cent
thanks to the solar hot water system, a ventilation system with heat exchanger and a modern low-energy
façade.

Ungarn | Hungary
Millennium Exhibition and Event Centre – Budapest
Anlässlich der Millenniumsfeierlichkeiten zur ungarischen Staatsgründung im Jahre 2000 ist durch
die Revitalisierung eines brachliegenden Fabrikgeländes eine Kultur- und Vergnügungsstätte in Budapest
entstanden: das Millennium Exhibition and Event Centre. Die historisch wertvolle Bausubstanz des ehemaligen
Industrieareals wurde unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten umsichtig umgestaltet und
erweitert. Der kulturelle Komplex ist heute beliebte Bühne für zahlreiche wissenschaftliche und kulturelle
Veranstaltungen. Ausstellungshallen, Theater, Galerien und Cafés laden ebenso zum Verweilen und
Entdecken ein wie der neu gestaltete Park im Herzen des Areals. Die neue, öffentliche Durchwegung der
zentral gelegenen Kulturfabrik leistet zudem einen entscheidenden Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung
und wurde von der Bevölkerung gut angenommen.
facts and figures
Investor: KISROKUS 2000 Ltd.
Project developer: KISROKUS 2000 Ltd.
Architect: CEH Planning, Developing
and Consulting Inc.
Completion: 2001
Size of site: 50,000 sq m
Usable space: 34,000 sq m
Number of floors: 1 – 5
Type of use: Exhibition and
events areas, theatre, offices,
multifunctional area, public park
Internet: www.millenaris.hu
As part of the millennium celebrations in 2000 to mark the founding of the Hungarian state, a cultural
and leisure centre was created in Budapest on the site of a disused factory: the Millennium Exhibition
and Event Centre. The historic fabric of the existing buildings was sensitively remodelled and extended
with the aim of preserving the most valuable parts of this industrial heritage. The cultural complex is now
a popular forum for scientific and cultural events. Exhibition halls, a theatre, galleries and cafés invite visitors
to relax and unwind in a stimulating environment, as does the new park created in the centre of the
complex. In addition, the new public access paths through this centrally located cultural complex play an
important role in the long-term development of the city and have been well received by local residents.
Übersicht aller eingereichten Projekte
List of All Projects Entered
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Belgien | Belgium
■ Covent Garden, Brussels
■ Madou Plaza, Brussels
■ Mondrian, Brussels
■ Wolubilis and les Marquises, Brussels
Deutschland | Germany
■ Alter Hof, München
■ APO 23, Arnsberg
■ Areal kleiner Schlossplatz, Stuttgart
■ BMG - Neubau für das Bundesministerium
für Gesundheit, Bonn
■ Bürogebäude Ingenieurbüro ebök, Tübingen
■ Capricornhaus, Düsseldorf
■ Das Schloss Steglitz, Berlin
■ Das Silo, Hamburg
■ Depot, Dortmund
■ Dockland, Hamburg
■ EnergieForum, Berlin
■ Erlangen Arcaden, Erlangen
■ Flugfeld Böblingen-Sindelfingen, Böblingen
■ Hauptverwaltung SüdLeasing, Stuttgart
■ Haus des Lebenslangen Lernens (HLL),
Dreieich
■ Karolinen Karree, München
■ KölnTriangle, Köln
■ Lufthansa Aviation Centre, Frankfurt a. Main
■ Mensa Moltke, Karlsruhe
■ opr Office Park Rheinlanddamm, Dortmund
■ opusHouse, Darmstadt
■ Paul-Wunderlich-Haus, Eberswalde
■ Quartier am Turm, Heidelberg
■ RWE Tower, Dortmund
■ Schloss-Arkaden, Braunschweig
■ Schoolwalk, Wuppertal
■ Sebalder Höfe, Nürnberg
■ Stadthaus Berlin-Weißensee, Berlin
■ Südliche Furth, Neuss
■ Tower 99, Stuttgart
■ Umnutzung Schalthaus 2 | UNESCO
Weltkulturerbe Zollverein, Essen
■ Urbane Gartenhofhäuser
Pfeffingerstraße 10–14, Leipzig
■ West 4, München
■ WestendDuo, Frankfurt a. Main
■ Westfalentor, Dortmund
■ WilhelmGalerie, Ludwigsburg
■ Wilmersdorfer Arcaden, Berlin-Wilmersdorf
■ Wohnbebauung Orsoyer Straße, Düsseldorf
■ Wohnen heute und in Zukunft, Neuss
■ Zentrale Stadtbibliothek, Frankfurt a. Main
Dänemark | Denmark
■ Alsion, Sonderborg
■ Bryggen Waterfront, Copenhagen
England | England
■ Paddington Central, London
■ The Blue Fin Building, London
Frankreich | France
■ Conservatoire de Musique, de Danse
et d`Art dramatique, Suresnes
■ Imprimerie Nationale, Paris
■ La Caserne, Grenoble
■ Maison de l`innovation à Montceau les Mines,
Montceau les Mines
■ Tour Mozart, Issy-les-Moulinex
■ Résidence des Allées Fleuries,
Clermont-Ferrand
■ Tramway Maintenance Centre,
Clermont-Ferrand
Griechenland | Greece
■ S&B Industrial Minerals S.A. Head Offices,
Athens
Italien | Italy
■ il Giulia, Trieste
■ Pirelli RE Cloe Office Fund, Milan
Niederlande | The Netherlands
■ Meander, Amsterdam
■ Woonboulevard, Heerlen
Österreich | Austria
■ Autohaus Pappas, Salzburg
■ Fachhochschule und Campus, Salzburg-Urstein
Polen | Poland
■ Oak Terraces, Katowice
■ Silesia City Centre, Katowice
Rumänien | Romania
■ Polus Centre Cluj, Cluj
Schweden | Sweden
■ Solar Buildings, Gårdsten
Schweiz | Switzerland
■ Cocoon, Zürich
■ Forum Chriesbach, Zürich
■ Seewürfel, Zürich
■ Sihlcity, Zürich
Serbien | Serbia
■ Ivica Eco City, Belgrade
Slowakei | Slovakia
■ Polus City Centre, Bratislava
■ Millennium Tower I, Bratislava
■ Millennium Tower II, Bratislava
Tschechische Republik | Czech Republic
■ Kavči
Hory Office Park, Prague
■ Nile House, Prague
■ TRIANON, Prague
Türkei | Turkey
■ Shopping Square Meydan, Istanbul
Ungarn | Hungary
■ CSIKI-BEGE Autoplaza, Budapest
■ Duna-Pest Residences, Budapest
■ Infopark Building D, Budapest
■ Millennium City Centre, Budapest
■ Millennium Exhibition and Event Centre,
Budapest
■ Millennium Tower I, Budapest
■ Millennium Towers III, Budapest
■ National Theatre, Budapest
■ O(LD)-BUDA Gate Office Complex, Budapest
■ Palace of Arts, Budapest
■ Vértes Centre Shopping Mall, Tatabánya
■ Westend Office Complex, Budapest

More About the Award
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Die Jury des Prime Property Award 2008
Die Bewertung der zum Prime Property Award 2008 by Union Investment eingereichten Immobilienprojekte erfolgte durch
eine unabhängige, international besetzte Expertenjury aus Investoren, Architekten, Stadtplanern und Projektentwicklern.
Interdisziplinarität und Fach wissen, die die ganzheitliche Betrachtungsweise dieses überaus komplexen Themas garantieren.
Dr. Frank Billand
ist Vorstandsmitglied der Union Investment Real Estate AG, Hamburg. Nach Banklehre,
Studium der Volkswirtschaft und Promotion der Außenwirtschaftspolitik war
er zunächst am Aufbau der Sparte Immobilienprojektentwicklung der Hochtief AG
Essen beteiligt, später Sprecher des Unternehmensbereiches Hochtief Development.
Im Vorstand der Union Investment Real Estate AG ist er heute verantwortlich für
das Asset Management Deutschland, Asset Mana gement ShoppingCenter, die Hotel
Gruppe und das Projektmanagement.
The real estate projects submitted for the 2008 Prime Property Award organised by Union Investment were assessed by an
independent international jury of experts comprising investors, architects, town planners and project developers. Their wide
mix of disciplines and expertise provided the holistic viewpoint demanded by the award’s multi-faceted theme.
Dr Billand is a member of the Management Board of Union Investment Real
Estate AG, Hamburg. After training as a bank clerk and studying economics and
foreign trade policy, he played a crucial role in setting up the real estate project
development arm of Hochtief AG Essen and later became spokesperson for the
Hochtief Development division. He is currently responsible for Asset Management
Germany, Asset Management Shopping Centres, Hotel Group and Project Management
at Union Investment Real Estate AG.
Holger Bisgaard
war 1998 bis 2007 als Leiter der Stadtplanung von Kopenhagen für den Masterplan
der dänischen Hauptstadt verantwortlich und realisierte umfangreiche Stadtentwicklungsprojekte
wie bspw. den Umbau des Hafengebietes. Nach absolviertem
Studium der Stadtplanung und Architektur an der Dänischen Kunstakademie
war Bisgaard Planungschef von Roskilde. Seit 1982 in der Lehre aktiv, unterrichtete
er an der Universität von Kopenhagen und Aalborg. Heute ist er Leiter der
Abteilung Stadtplanung im Ministerium für Umwelt von Dänemark.
Chief planner for Copenhagen from 1998 to 2007, Mr. Bisgaard was responsible
for the Danish capital’s master plan and oversaw extensive urban development
projects, including the regeneration of the port area. After studying town planning
and architecture at the Royal Danish Academy of Fine Arts, he became head of
planning in Roskilde. He has lectured at the universities of Copenhagen and
Aalborg since 1982, and is head of the town planning department in Denmark’s
Ministry of the Environment.
Prof. Joan Busquets
leitete bis 1989 die Planungsbehörde von Barcelona und bereitete sie städteplanerisch
auf die Olympischen Spiele 92 vor. Bis 2002 war er als Dozent für Stadtplanung
an der Polytechnischen Universität Barcelona tätig und ist seither Martin
Bucksbaum Professor für Stadtplanung an der Harvard Graduate School of Design.
Busquets hat in internationalen Kommissionen – u. a. für das Rotterdamer Stadtquartier
„Kop van Zuid“ – mitgewirkt und wurde u. a. mit dem Spanish National
Town Planning Award und dem Gubbio European Prize ausgezeichnet.
Dr. Reinhard Kutscher
ist seit 2007 Vorstandssprecher der Union Investment Real Estate AG, Hamburg,
und u. a. verantwortlich für Portfoliostrategie, Fondsmanagement sowie Finanzen
& Beteiligungen. Er absolvierte eine juristische Ausbildung und war ab 1984 bei
der Deutschen Bank u. a. für Entwicklung und Management von gewerblichen
Immo bilien im In- und Ausland zuständig. Im Anschluss leitete er acht Jahre die
Geschäf te der Deutschen Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH, der Kapitalanlagegesellschaft
für Offene Immobilienfonds der Deutschen Bank.
Bas van Holten
ist seit 2005 Mitglied der Geschäftsführung der OVG Projectontwikkeling b.v.,
Rotterdam, eine der größten Projektentwicklungsgesellschaften der Niederlande.
Nach seinem Studium der Immobilienökonomie an der Universität Amsterdam
war er elf Jahre für Jones Lang LaSalle tätig, davon drei Jahre als Vorstandsmitglied
und sechs Jahre als Leiter der Niederlassung Rotterdam; er gehörte dem
Benelux-Board von JLL an. Van Holten verfügt über umfangreiche Erfahrungen
in der Entwicklung energieeffizienter Gebäude.
Head of town planning for Barcelona until 1989, Professor Busquets oversaw the
relevant aspects of the city’s preparations for the 1992 Olympics. He was Professor
of Town Planning at the Polytechnic University of Barcelona until 2002, then
became Martin Bucksbaum Professor in Practice of Urban Planning and Design
at Harvard Graduate School of Design. He has been a member of various international
commissions (e.g. for Rotterdam’s Kop van Zuid district). His awards include
the Spanish National Town Planning Award and the Gubbio European Prize.
Dr. Kutscher has been Chairman of the Management Board of Union Investment
Real Estate AG, Hamburg, since 2007, where his responsibilities include portfolio
strategy, fund management, and finance and participations. From 1984 he worked
at developing and managing commercial real estate inside and outside Germany for
Deutsche Bank. He then spent 8 years at the helm of Deutsche Grundbesitz-Investmentgesellschaft
mbH, the Deutsche Bank investment management company for
open-ended real estate funds.
Mr. van Holten has been an executive board member of OVG Projectontwikkeling
b.v., Rotterdam, one of the Netherlands’ biggest project development companies,
since 2005. After studying real estate economics at the University of Amsterdam,
he worked for property consultants Jones Lang LaSalle for 11 years, including 3
years as an executive board member and 6 years as manager of the company’s
Rotterdam office. He was also a member of the company’s Benelux board. Mr.
van Holten has extensive experience in developing energy-efficient buildings.
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Garrie Renucci
begann seine Karriere 1987 nach dem Studium am Glasgow College of Building
and Printing bei Gardiner & Theobald. Seit 1997 ist er als Partner im Geschäftsbereich
International Cost & Project Management in der Beratung an den Firmen
standorten London, Glasgow und Belfast tätig. Renucci ist stellvertretender
Vorsitzender des British Council of Shopping Centres, Scotland und Gründungsmitglied
der Gardiner & Theobald Retail-Gruppe. Als Teamleiter verschiedener Be -
ratungsprojekte hat er den Geschäftsbereich international entwickelt.
Prof. Dr.-Ing. Werner Sobek
studierte an der Universität Stuttgart Architektur und Bauingenieurwesen und
promovierte 1987 zum Doktor-Ingenieur. 1992 gründete er das Ingenieurbüro
Werner Sobek Ingenieure und übernahm 1995 das Institut für Leichte Flächentragwerke
an der Universität Stuttgart. 2001 fusionierten die beiden Bereiche
zum neuen Institut für Leichtbau Entwerfen und Konstruieren. Neben einer Gastprofessur
in Harvard übernahm er dort den Lehrstuhl. Prof. Sobek ist Präsident
der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen.
Mr. Renucci joined Gardiner & Theobald after attending Glasgow College of Building
and Printing. Since becoming a partner in 1997, his role involves providing
consulting services in international cost and project management at the company’s
London, Glasgow and Belfast offices. Mr. Renucci is Deputy Chairman of the
British Council of Shopping Centres, Scotland, and a founding member of the
Gardiner & Theobald Retail Group. As team leader for a range of consultancy
projects, he has driven his department’s international expansion.
Andreas Schreurs
ist als Managing Director bei Hines Europe, Luxemburg, verantwortlich für den
Aufbau und das Management eines neuen paneuropäischen Core Funds mit
Schwerpunkt Büroimmobilien. Er hat Immobilienökonomie an der European Bu siness
School, Oestrich-Winkel studiert und das Advanced Management Program
der Harvard Business School, Boston absolviert. Internationale Immobilienerfahrung
sammelte er bei der Deka Immobilien, der Deutschen Bank und der Thyssen
Gruppe. Er ist Mitglied bei der Royal Institution of Chartered Surveyors.
Professor Sobek studied architecture and civil engineering at Stuttgart Univer sity
and earned a PhD in engineering in 1987. He founded the Werner Sobek Ingenieure
engineering company in 1992 and became head of the Institute for Lightweight
Load-Bearing Structures at the University of Stuttgart in 1995. The two
organisations merged in 2001 to form the Institute for Lightweight Construction
and Conceptual Design, of which he is chair. He is a visiting professor at Harvard
and President of the German Sustainable Building Council.
Managing Director of Hines Europe, Luxembourg, Mr. Schreurs is responsible for
establishing and managing a new pan-European core fund focusing on office properties.
Having studied real estate economics at the European Business School in
Oestrich-Winkel, he completed the Advanced Management Program at the Harvard
Business School in Boston. Mr. Schreurs acquired global property experience
at Deka Immobilien, Deutsche Bank and the Thyssen Group. He is a member of
the Royal Institution of Chartered Surveyors.
Prof. Jörn Walter
ist seit 1998 Oberbaudirektor der Stadt Hamburg. In diesem Amt ist er für städtebauliche
und architektonische Fragen verantwortlich, u. a. für das stadtentwicklungspolitische
Vorhaben HafenCity. Nach Raumplanungsstudium und anschließendem
Städtebaureferendariat leitete er von 1985 bis 1991 das Amt für Stadtentwicklung
und Umwelt der Stadt Maintal. Er ist Professor an der Hamburger Hochschule für
bil dende Künste und u. a. Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung
sowie der Akademie der Künste Berlin-Brandenburg.
László Szekér
erwarb seinen Master of Architecture 1982 an der Technischen Universität Budapest.
Szekér hat sich mit dem Entwurf und der Entwicklung von nachhaltigen
Büro-, Wohn- und Industriegebäuden einen Namen im Bereich klimaschonender
Verfahren gemacht. Als einer der renommiertesten Architekten Ungarns leitet er
heute das Arbeitsprogramm der Internationalen Architekturvereinigung UIA in
Zentral- und Osteuropa zum Thema „Erneuerbare Energien in der gebauten Umgebung“
und ist Präsidiumsmitglied der Ungarischen Passivhaus-Gesellschaft.
Director of Hamburg’s city building department since 1998, Professor Walter is responsible
for town planning and architectural issues affecting the city, including
its urban development project – HafenCity. After studying development planning
and training as a town planner, he was head of the Office for Urban Development
and the Environment in Maintal from 1985 to 1991. He is a professor at Hamburg
University of Fine Arts and member of the German Academy for Town and
Regional Planning, as well as the Berlin-Brandenburg Academy of Art.
Dr. Irene Wiese-von Ofen
ist ehemalige Präsidentin des Internationalen Verbandes für Wohnungswesen,
Städtebau und Raumordnung in Den Haag. Nach der Promotion im Fachbereich
Städtebau an der RWTH Aachen nahm sie Lehraufträge an der TU Stuttgart und
Uni Essen wahr und arbeitete als Bau- und Planungsdezernentin der Stadt Essen.
Dr. Wiese-von Ofen ist Inhaberin eines Beratungsbüros für Architektur, Stadtplanung
und -erneuerung und stellvertretende Vorsitzende des Beirates für Raumordnung
beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen.
The Jury of the Prime Property Award 2008
Since receiving his Master of Architecture degree from the Technical University
of Budapest in 1982, Mr. Szekér has gained widespread recognition for his work
in the design and development of sustainable office, residential and industrial
buildings. One of Hungary’s most prominent architects, he is currently manager
of the “Renewable Energies in the Built Environment” work programme for the
International Union of Architects (UIA) in Central and Eastern Europe, and also a
board member of the Hungarian Passive House Association.
Dr. Wiese-von Ofen is past president of the International Federation for Housing
and Planning, The Hague. After completing her PhD in town planning at Aachen
University of Technology, she taught at Stuttgart’s Technical University and the University
of Essen. She also worked as head of Essen’s city planning department.
As well as running a consultancy for architecture, town planning and urban redevelopment,
she is acting chairperson of the development planning committee
attached to Germany’s Federal Ministry of Transport, Building and Housing.
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Der Auslober
Union Investment Real Estate AG
Union Investment Real Estate ist einer der führenden europäischen Immobilien-Investment-Manager.
Das Unternehmen der Union Investment Gruppe, das 1965 in Hamburg gegründet wurde, betreut heute
fünf Offene Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger mit einem Fondsvolumen von rund
14,5 Milliarden Euro. Unsere Immobilienportfolios umfassen mehr als 210 Objekte und Projekte in Eu-
ropa, Nord-, Mittel- und Südamerika sowie in Asien. Darunter Landmark-Buildings wie die „Fünf Höfe“
in München, der „Torre Mayor“ in Mexiko-Stadt oder „111 South Wacker“ in Chicago.
Auf den gewerblichen Immobilienmärkten agieren wir als Investor, Entwickler und Vermieter. Dabei nutzen
wir zunehmend die Chancen unterschiedlicher Immobilienzyklen global. Aus Gründen der Risikostreuung
und im Sinne der Performancegestaltung investiert Union Investment in unterschiedliche Nutzungsarten,
Regionen und Objektgrößen. Zentrale Säulen unserer Anlagepolitik bilden Investitionen in
Büroflächen in der City und in Gewerbeparkflächen an verkehrsgünstig gelegenen Standorten sowie in
zunehmendem Maße in Shopping Center und Business-Hotels an ausgewählten Standorten, die attraktive
Renditen versprechen.
Als Investor mit langfristigem Anlagehorizont kann sich Union Investment jedoch nicht einzig an der
kurzfristig erzielbaren Rendite orientieren. Bereits seit vielen Jahren befassen wir uns daher mit den
Aus wirkungen unserer Immobilien-Investments auf das städtische Gefüge sowie dem Wechselspiel zwischen
der Immobilie und ihrem Umfeld. Im Sinne eines langfristigen Werterhalts berücksichtigen wir in
zunehmendem Maße Kriterien der Nachhaltigkeit in unserer Anlagepolitik und im Management unserer
Be stände.
Union Investment ist Gründungsmitglied der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB).
In der DGNB haben wir den Prozess der Entwicklung des „Deutschen Gütesiegels Nachhaltiges Bauen“
aktiv begleitet und sind heute der erste und bislang einzige Anbieter Offener Immobilienfonds, der nach
dem DGNB-System zertifizierte Immobilien in seinem Portfolio vorweisen kann. Darunter „Laim290“,
Mün chen (DGNB „Silber“), „ATMOS“ (DGNB „Silber“), „Riem Büro West“, München (DGNB „Silber“,
Vorzertifikat) und „Emporio“, Hamburg (DGNB „Silber“, Vorzertifikat).
In unseren Portfolios befinden sich zudem eine Reihe weiterer Premium-Immobilien mit internationalen
Zertifizierungen, wie z. B.:
■ 111 South Wacker Drive, Chicago
■ One Coleman Street, London
LEED „Gold”
BREEAM „Very good“
■ One Kingdom Street, Paddington Central, London ■ Changi Business Park, Singapur
BREEAM „Excellent”
BCA Green Mark Award „Gold”
111 South Wacker Drive, Chicago
LEED “Gold”
One Coleman Street, London
The Organiser
Union Investment Real Estate AG
Union Investment Real Estate AG is a leading international investment management company. Part
of the Union Investment Gruppe, the company was formed in Hamburg in 1965 and today manages five
open-ended real estate funds for private and institutional investors, with assets under management of
around EUR 14.5 billion. Our portfolios comprise some 210 properties and projects in Germa ny, Europe,
the Americas and Asia, including such landmark buildings as the Fünf Höfe in Munich, the Torre Mayor
in Mexico City, and 111 South Wacker in Chicago.
Within the commercial real estate sector, we are active as an institutional investor, developer and landlord
and, as such, seek increasingly to benefit from the opportunities that arise from different property
cycles around the world. To spread risk and enhance performance, we have a strict policy of in vesting
in a mix of uses, regions and property sizes. Investments in city-centre office space and business parks
are the mainstay of our investment strategy. In addition, Union Investment is investing more extensively
in logistics facilities, shopping centres and business hotels in selected locations that offer the prospect
of attractive returns.
As an investor with a long-term investment horizon, Union Investment cannot focus solely on achieving
short-term returns. We have therefore been interested for many years now in the impact of our property
investment on the urban fabric and the interaction between a property and its surroundings. To maintain
long-term value, we are increasingly taking sustainability criteria into account in our in vest ment policy
and when managing our holdings.
Union Investment is a founder member of the German Sustainable Building Council (DGNB), which has
allowed us to play an active role in the process of developing the “German Sustainable Building Certificate”.
This means that, today, we are the first (and, so far, the only) open-ended real estate fund provider
whose holdings include properties certified under the DGNB system. The following projects have
been awarded DGNB certificates: Laim290, Munich (DGNB “Silver”), ATMOS (DGNB “Silver”), Riem
Büro West, Munich (DGNB “Silver”, preliminary certificate), and Emporio, Hamburg (DGNB “Silver”,
preliminary certificate).
Our portfolios also include a number of premium properties with international sustainability certificates,
most notably:
■ 111 South Wacker Drive, Chicago
■ One Coleman Street, London
LEED “Gold”
BREEAM “Very good“
■ One Kingdom Street, Paddington Central, London ■ Changi Business Park, Singapore
BREEAM “Excellent”
BCA Green Mark Award “Gold”
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BREEAM “Very good“
Emporio, Hamburg
DGNB “Silver“ (preliminary certificate)

Kooperationspartner
Cooperation Partners
DGNB – German Sustainable Building Council / Stuttgart
Die DGNB zeigt und fördert Wege und Lösungen, die nachhaltiges Bauen ermöglichen
und vergibt ein Qualitätszeichen. Der Handlungsbereich umfasst die Planung
von Gebäuden sowie deren Ausführung und Nutzung. Die DGNB versteht sich als
zentrale Organisation in Deutschland für den Austausch von Wis sen, Weiterbildung
und die Sensibilisierung der Öffentlichkeit.
www.dgnb.de
ECTP – European Council of Town Planners / Bath
ECTP ist ein Zusammenschluss von 26 Verbänden und Einrichtungen aus 24 Ländern,
die im Bereich der Stadtplanung tätig sind. Als Dachverband gibt er den Mitgliedsorganisationen
ein gemeinsames Regelwerk für die Arbeit und Ausbildung
von Stadtplanern sowie für die Fortbildung und die Definition fach licher Verantwortlichkeiten
an die Hand. www.ceu-ectp.org
IFHP – International Federation for Housing and Planning / The Hague
Die IFHP ist ein weltweites Netzwerk von Fachleuten aus dem Bereich Wohnungsbau
und Stadtplanung. Der Verband bietet eine Plattform für den internationalen
Informations- und Erfahrungsaustausch. Dabei soll die fachliche Weiterentwicklung
voran getrieben und an der Erarbeitung von spezifischen Problem-Lösungen
mitgewirkt werden. www.ifhp.org
RICS Europe – Royal Institution of Chartered Surveyors / Brussels
RICS gehört zu den renommiertesten internationalen Mitgliederorganisationen für
Fachleute aus den Bereichen Landvermessung, Haus- und Grundbesitz, Baugewerbe
und Umweltschutz. In Verantwortung gegenüber Mitgliedern und Öffentlichkeit
gibt RICS strategische Ratschläge im Hinblick auf Investitionen, Bewertung, Finanzierung
und Verwaltung von Sachvermögen. www.rics.org
UIA – International Union of Architects / Paris
Die UIA wurde im Juni 1948 in der Schweiz gegründet, um die Architekten der
Welt ohne Berücksichtigung von Staatsangehörigkeit, Rasse, Religion oder architektonischer
Doktrin zu vereinigen und ihre nationalen Organisationen zusammen
zu schließen. Die UIA ist in mehr als 116 Ländern vertreten und vereint weltweit
mehr als 1.300.000 Architekten. www.uia-architectes.org
The DGNB points to ways and solutions that enable and promote sustainable
building and recognises outstanding examples by awarding a seal of quality.
The Council’s work covers the planning of buildings as well as construction and
utilisation. The DGNB aims to be Germany’s principal organisation for knowledge
exchange, professional training and raising public awareness of sustainable building.
www.dgnb.de
The ECTP brings together 26 professional town planning associations and institutes
from 24 European countries. As an umbrella association, it provides its
members with a common framework for planning practice, planning education,
continuing professional development and the definition of professional responsibilities.
www.ceu-ectp.org
The IFHP is a worldwide network of professionals representing the broad field of
housing and planning. The Federation provides a platform for the international
exchange of knowledge and experience and seeks to further the gradual evolution
of the profession itself and to help provide solutions for specific problems.
www.ifhp.org
The RICS is one of the most respected and high profile global membership organisations
for professionals involved in land, property, construction and environmental
issues. It provides its members as well as the general public with
strategic advice on matters relating to investment, valuation, finance and asset
management. www.rics.org
The UIA was founded in June 1948 in Switzerland to unite the architects of the
world without regard to nationality, race, religion, or architectural doctrine, and
to federate their national organisations. It is now present in over 116 countries
and territories, and represents, through these organisations, more than 1,300,000
architects worldwide. www.uia-architectes.org
Fortsetzung folgt: Der Prime Property Award 2010
To Be Continued: The 2010 Prime Property Award
2010
Nachhaltigkeit ist ein Thema, das für Architekten und Ingenieure sowie Teile der Immobilienwirtschaft
zu einer echten Herausforderung geworden ist. Sie alle suchen nach tragfähigen Lösungen, die mit den
Renditeanforderungen von Investoren in Einklang zu bringen sind. Der Prime Property Award 2008 hat
aufgezeigt, welche starke Rolle Nachhaltigkeitsaspekte bereits in den Investmentstrategien europäischer
Immobilieninvestoren spielen. Und doch stehen wir noch ganz am Anfang. Denn noch fehlt die Verknüpfung
der zahllosen Einzelergebnisse aus Naturwissenschaften und technologischer Forschung. Die Anwendung
vielversprechender Technologien steckt noch in den Kinderschuhen. Und weiterhin blickt die
breite Masse des Immobilienbestandes der aufwändigen energetischen Sanierung entgegen.
Seien wir gespannt auf die neuen Antworten der Immobilienwirtschaft, die sich entlang neuer Tech no-
logien und stadtplanerischer Erkenntnisse für den Menschen und seine Umwelt ergeben. Der Prime Property
Award 2010 gibt den besten Lösungen eine Plattform.
Wir laden Sie ein, sich mit Ihren erfolgreichen Immobilienprojekten – ob Neubauten, Entwicklungen im
Bestand oder Refurbishments – zu bewerben. Die Wettbewerbsunterlagen zum Prime Property Award
2010 finden Sie ab Sommer 2009 unter www.prime-property-award.de.
The issue of sustainability has become a real challenge for architects, engineers and real estate professionals
striving for solutions that also meet ROI requirements. The 2008 Prime Property Award showed
that sustainability figures prominently in the strategies of European property investors. Having said that,
it remains a relatively new concept. Although there have been numerous scientific and technological research
projects on the subject, there has been no attempt to integrate their findings. Use of promising
new technologies is still in its infancy and the vast majority of existing properties will require extensive
and costly upgrading to improve energy efficiency.
It will be exciting to see how the real estate sector responds as it leverages new technologies and urban
planning insights that benefit people and their environment. The 2010 Prime Property Award will provide
a showcase for the best solutions.
We invite you to submit your successful real estate projects, which can be new builds, existing use redevelopments
or refurbishments. The competition materials for the 2010 Prime Property Award will be
available for download in the summer of 2009 at www.prime-property-award.com.
124 125

Appendix
126 127

Bildnachweis | Photo Credits
Prize Winners
Shopping Square Meydan, Istanbul
Page 12/13 Photographer: Christobal Palma
Page 14/15, Photographer: Murat Pulat
16 (bottom)
Alsion, Sonderborg
Page 18 - 21, Architect: 3XNielsen/Photographer: Adam Mørk
23 (bottom)
WestendDuo, Frankfurt a. Main
Page 24 - 27, Photographer: Jean-Luc Valentin, Frankfurt a. Main
28 (top), 29 (bottom)
Seewürfel, Zürich
Page 30 Photographer: ©Monika Nikolic/arturimages
Page 31 - 34 Camenzind Evolution
Shortlisted
Capricornhaus, Düsseldorf
Page 38/39 Photographer: Rainer Rehfeld
Page 40/41 Usage rights: GATERMANN + SCHOSSIG
Paul-Wunderlich-Haus, Eberswalde
Photographer: Copyright by Martin Duckek, Ulm
KölnTriangle, Köln
Photographer: Jens Willebrand
Alter Hof, München
Photographer: Stefan Müller-Naumann, München
The Blue Fin Building, London
Page 54, 56 ©Dennis Gilbert/View Pictures
Page 54/55, ©IPC Media (Photography Hufton + Crow)
56/57
Fachhochschule und Campus, Salzburg-Urstein
Page 58 - 60 Photographer: Angelo Kaunat, Salzburg
Page 60/61 Photographer: Gerhard Hagen, Bamberg
Solar Buildings, Gårdsten
Page 62 - 64 Photographer: Martin von Brömssen
Page 64/65 Photographer: Christer Ehrling
Sihlcity, Zürich
Photographer: Ralph Bensberg
Nile House, Prague
Europolis Real Estate. All rights reserved.
Guest Authors
Breaking the “Vicious Circle of Blame”
Page 76 Photographer: Jonathan Hillyer Photography Inc.
Page 78 Photographer: Joe Aker of Aker/Zvonkovic Photography
Page 79 Photographer: Stefan Müller-Naumann
Die Bedeutung von Energieeffizienz für Bestandsimmobilien |
The Importance of Energy Efficiency in Existing Buildings
Metro Group AG. All rights reserved.
The Sustainable City
Page 84 ©Kohn Pedersen Fox Associates (International) PA
Page 85 Image left: ©Kohn Pedersen Fox Associates (International) PA
Page 86 Architect: Kohn Pedersen Fox Associates (International) PA/
©Cityscape
Page 87 ©Kohn Pedersen Fox Associates (International) PA
The Business Case for Green Buildings
Page 89 Photographer: Christian Richters
Page 90 Image produced by: Miller Hare and courtesy Benoy
Architects/Chapman Taylor/Hammerson
Nominees
Madou Plaza, Brussels
Photographer: Marc Detiffe
Mondrian, Brussels
Photographer: Marc Detiffe
Wolubilis and les Marquises, Brussels
Image left Photographer: Benjamin Struelens
Image right Photographer: Georges de Kinder
APO 23, Arnsberg
Usage rights: B+R/Landes
EnergieForum, Berlin
Usage rights: R+V Lebensversicherung AG
Wilmersdorfer Arcaden, Berlin-Wilmersdorf
Photographer: Tomas Riehle
opusHouse, Darmstadt
Photographer: Eibe Sönnecken
Wohnbebauung Orsoyer Straße, Düsseldorf
Photographer: Manos Meisen
Lufthansa Aviation Centre, Frankfurt a. Main
Architects/Drawings: Ingenhoven Architects, Düsseldorf
Photographer: H.G. Esch, Hennef
Zentrale Stadtbibliothek, Frankfurt a. Main
Usage rights: DIC Projektentwicklung GmbH & Co. KG
Das Silo, Hamburg
Image left Photographer: Pilkington
Image right Photographer: Hochtief, Meise
WilhelmGalerie, Ludwigsburg
Copyright: HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH
Sebalder Höfe, Nürnberg
Photo Credits: stilbezirk, Christoph Gebhardt
Areal kleiner Schlossplatz, Stuttgart
Photographer: Svenja Bockhop, Berlin
Tramway Maintenance Centre, Clermont-Ferrand
Photographer: SMTC/Christophe CAMUS
Imprimerie Nationale, Paris
Photographer: Pascal Ménard
Usage rights: Carlyle RE Partners
S&B Industrial Minerals S.A. Head Offices, Athens
Photographer: Nikos Danielides
Meander, Amsterdam
Photographer: Mick Palarczyk
Forum Chriesbach, Zürich
Architect/General Planner (minimal): Bob Gysin + Partner BGP Architekten ETH SIA BSA Zürich
Photographer: Roger Frei, Zürich
CSIKI-BEGE Autoplaza, Budapest
Photographer: Attila Biró
Millennium Exhibition and Event Centre, Budapest
Photographer: Peter Farkas
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Quellennachweis | Bibliography
Guest Authors
The Sustainable City
Lee Polisano
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This research reviewed 224 studies of the benefits of building commissioning and concluded that
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Carnegie Mellon University, n.d.), available at http://cbpd.arc.cmu.edu/ebids, accessed January 17,
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See also Carnegie Mellon University, http://cbpd.arc.cmu.edu/ebids/images/group/cases/lighting.pdf,
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pp. 6-16, available at www.HPBmagazine.org.
130 131

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ISBN 978-3-00-027365-0
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Kreation | Design
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developers and architects. All rights to these photographs remain with their respective owners.
Detailed information on the owners is provided on pages 128-129.
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status of projects.
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Kongo“ (Zertifikats-Typ: VER(perCer)) die Emissionen ausgeglichen.
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emissions. These emissions were offset by the organisation ClimatePartner in the project “Forest
Protection Project in the Congo” (Certificate Type: VER(perCER)).
351-53249-0309-1007 carbon-neutral print production
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Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist international anerkannt und von der Bundesregierung
und dem EU-Parlament empfohlen.
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from sustainably managed forests is internationally recognised and is endorsed by the Federal German
Government and by the Euro pean Parliament.
PEFC/04-31-0814