Normas Subsidiarias Busot - Busot, belleza interior

NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO
BUSOT
NORMAS URBANISTICAS
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE BUSOT

NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO
BUSOT
NORMAS URBANISTICAS
INDICE
Título I- Disposiciones generales Pág.
Capítulo 1- Introducción 7
1- Ambito y objetivo
2- Vigencia y revisión de las Normas
3- Normativa complementaria
4- Clasificación del suelo
Capítulo 2- Definiciones 7
1- Zona
2- Edificación aislada
3- Edificación cerrada
4- Edificación de vivienda unifamiliar
5- Edificación colectiva
6- Edificación abierta (de bloques)
7- Parcelación
8- Solar edificable
9- Alineaciones de calle
10- Lindes
11- Alineación oficiales de calles
12- Edificabilidad
13- Superficie construída
14- Ocupación
15- Fondo máximo
16- Planta baja
17- Planta de sótano
18- Altura máxima de la edificación
19- Altura de piso
20- Altura de planta baja
Capítulo 3- Intervención administrativa y uso del suelo 10
2

1- Normas generales sobre tramitaciones
2- Tramitaciones específicas reguladas
2.1- Información urbanística
2.2- Tramitación de los Estudios de Detalle
2.3- Tramitación de los Planes Parciales
2.4- Tramitación de los expedientes de Reparcelación
2.5- Tramitación de los proyectos de Parcelación
2.6- Tramitación de los proyectos de Urbanización
2.7- Licencias de apertura y funcionamiento de industrias y actividades
2.8- Expedientes de ruina
2.9- Licencias de obras
2.9.1- Actos sujetos a licencia
2.9.2- Obras menores
2.9.3- Obras promovidas por otras administraciones públicas
2.9.4- Obras no sujetas a licencia
2.9.5- Obras en edificios y usos fuera de ordenación
2.9.6- Derecho a edificar
2.9.7- Documentación de la solicitud de obra
2.9.8- Caducidad de la licencia
2.9.9- Reformas de proyectos
2.9.10- Obras menores
2.9.11- Construcciones en suelo No Urbanizable
3- Protección de la legalidad urbanística
3.1- Inspección urbanística
3.2- Infracciones urbanísticas y sanciones
3.3- Personas responsables
Titulo II- Régimen urbanístico del suelo
Capítulo 1- Aspectos generales 25
1- Clasificación y calificación del suelo
2- Alcance de las determinaciones para cada tipo de suelo
2.1- Suelo urbano
2.2- Suelo apto para urbanizar
2.3- Suelo no urbanizable
3- Desarrollo de los distintos tipos de suelo
3.1- Suelo urbano
3.2- Suelo apto para urbanizar
3.3- Suelo no urbanizable
4- Sistemas
4.1- Sistemas contemplados en las Normas
4.2- Cesiones gratuítas
4.3- Desarrollo de los sistemas generales
5- Ejecución de las Normas Subsidiarias
5.1- Competencia
5.2- Presupuestos de la ejecución
5.3- La ejecución del planeamiento urbanístico
5.4- Unidades de ejecución
5.5- Sistemas de actuación
3

Capítulo 2- Régimen de los usos 29
1- De los distintos usos contemplados por las Normas
1.1- Clasificación
1.2- Uso de vivienda
1.3- Uso comercial
1.4- Uso público
1.5- Uso agrícola
1.6- Uso industrial
1.7- Grados de compatibilidad relativos a viviendas e industrias
Capítulo 3- Regulación del suelo urbano 32
1- Definición
2- Tipologías de edificación en suelo urbano
3- Desarrollo del suelo urbano
4- Adquisición del derecho a edificar
5- Solar
6- Condiciones de la edificación en manzana cerrada
6.1- Condiciones de la edificación
6.2- Parcela mínima
6.3- Fachada mínima
6.4- Retranqueos de la edificación
6.5- Medianera
6.6- Planta baja
6.7- Planta de sótano
6.8- Plantas de piso
6.9- Altura reguladore de la edificación y máximo número de plantas
6.10- Medición de la altura reguladora
6.11- Cuerpos salientes: balcones
6.12- Otros voladizos o elementos salientes
6.13- Patios de parcela
6.14- Garajes
7- Condiciones de la edificación residencial en hilera
7.1- Definición y delimitación
7.2- Parcela mínima
7.3- Condiciones de volumen, ocupación y emplazamiento
8- Condiciones de la edificación en núcleos de segunda residencia
8.1- Delimitación y configuración
8.2- Normativa de especial aplicación
8.3- Parcela mínima
8.4- Condiciones de volumen, ocupación y emplazamiento
9- Condiciones de la edificación residencial en bloque abierto
9.1- Definición y delimitación
9.2- Parcela mínima
9.3- Condiciones de volumen
10- Condiciones de la edificación industrial
10.1- Definición y delimitación
10.2- Parcela mínima
10.3- Condiciones de volumen
11- Normas de urbanización
4

11.1- Pavimentación
11.2- Red de abastecimiento de agua
11.3- Red de saneamiento
11.4- Red de energía eléctrica y de alumbrado pública
11.5- Condiciones higiénicas
11.6- Condiciones estéticas
11.6.1- En edificación en manzana cerrada
11.6.2- En edificación unifamiliar aislada
11.7- Usos
Capítulo 4- Regulación del suelo Apto para Urbanizar 48
1- Definición
2- Localización
3- Destino
4- Desarrollo del suelo Apto para Urbanizar
5- Usos y obras provisionales
6- Condiciones de la edificación en el suelo Apto para Urbanizar de uso
industrial
7- Normas de urbanización
8- Condiciones estéticas
9- Usos
10- Condiciones de la edificación en el suelo Apto para Urbanizar de uso
residencial
Capítulo 5- Regulación del suelo No Urbanizable 51
1- Definición
2- Tipos de suelo No Urbanizable
3- Destino
4- Prohibiciones
5- Usos, actividades y aprovechamientos en suelo No Urbanizable común
6- Otorgamientto de licencia
7- Procedimiento
8- Declaración de interés comunitario
9- Obras, usos y aprovechamientos realizables en suelo No Urbanizable
de especial protección
10- La vivienda unifamiliar en suelo No Urbanizable común
11- Condiciones estéticas de las viviendas unifamiliares ubicadas en
suelo No Urbanizable
12- Edificaciones declaradas de interés comunitario en suelo No
Urbanizable común
13- Usos no autorizados en suelo No Urbanizable
Capítulo 6- Regulación de los sistemas 56
1- Sistema viario
1.1- Ambito del sistema viario
1.2- Ambito legal
2- Sistema de espacios libres
3- Usos admitidos
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4- Condiciones generales de la edificación
5- Sistema de equipamientos comunitarios
6- Usos admitidos
7- Condiciones generales de la edificación
8- Sistema de infraestructuras de servicios técnicos
9- Condiciones de uso
10- Condiciones de la edificación
Anexo I - Normas de edificación para cada zona en suelo urbano 61
Anexo II - Areas de reparto, aprovechamiento tipo en suelo apto para
urbanizar y aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación
privada. 62
Anexo III - Disposiciones finales 62
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Título I- Disposiciones generales.
Capítulo 1- Introducción.
1- Objeto y ámbito.
Las presentes Normas Subsidiarias de Planeamiento tienen por objeto
establecer el régimen urbanístico de la propiedad del suelo y regular la
actividad administrativa en materia de urbanismo en la totalidad del
término municipal de Busot.
2- Vigencia y revisión de las Normas.
Las presentes Normas tienen una vigencia indefinida.
Deberá procederse a su revisión en un plazo máximo de doce años a
partir de su entrada en vigor.
Deberán igualmente revisarse en los siguientes supuestos:
Cuando el incremento de población desborde las previsiones
estimadas y no puedan ser satisfechas las demandas de suelo
urbanizado.
Cuando se cumpla alguna de las condiciones señaladas en el artículo
156 del Reglamento de Planeamiento.
3- Normativa complementaria.
En todo lo no consignado, contemplado o dispuesto explícitamente en
estas Normas, será de aplicación el Texto Refundido de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto
1/1.992 de 26 de Junio y los Reglamentos que la desarrollan, adaptados
por Real Decreto 304/1.993 de 26 de Febrero, así como cuantas
disposiciones urbanísticas sean de aplicación.
4- Clasificación del Suelo.
El suelo del término municipal está clasificado por las presentes Normas
en Suelo Urbano, Suelo Apto Para Urbanizar y Suelo No Urbanizable, de
acuerdo con el artículo 9 de la Ley del Suelo.
Capítulo 2- Definiciones.
1- Zona
Superficie de terreno afectada por criterios homogéneos en determinadas
disposiciones del planeamiento.
2- Edificación aislada
7

Es la situada en parcela independiente y generalmente con solución de
continuidad con otras edificaciones. Puede ser aislada propiamente dicha
o bien agrupada cuando posee continuidad con otras edificaciones, siendo
un caso particular la edificación pareada, esto es, la formada
exclusivamente por dos edificaciones, cada una de las cuales se asienta
sobre su propia parcela o solar.
3- Edificación cerrada
Es aquella que ocupa todo el frente de la alineación de la parcela a las
calles, plazas o espacios libres y en su caso, al patio de manzana, sin
perjuicio de los retranqueos que, en cada caso se permitan y/o se adopten.
Sus alineaciones interiores forman o no un patio interior de manzana, que
podrá ser mancomunado, de luces, o público, pudiéndose señalar rupturas
en las alineaciones, en todo o en parte de la altura, de forma que este
patio sea semiabierto.
4- Edificación de vivienda unifamiliar
Es la situada en parcela exclusiva para ella, bien sea en edificación
abierta o cerrada, y cuya característica más acusada es la de servir de
residencia, temporal o permanente, para una sola familia.
5- Edificación colectiva
Es aquella que alberga a dos o más locales, bien se destinen éstos a
vivienda o a otros usos, y que encierra elementos comunes para estos
locales: escaleras, portal, etc.
6- Edificación abierta (de bloques)
Supone una utilización semiintensiva de las parcelas edificables. Es,
generalmente, una edificación colectiva. No se regulan alineaciones a las
que, obligatoriamente, hayan de disponerse los planos de fachada de la
edificación, aunque sí los retranqueos que han de guardar las diferentes
partes de ésta. La composición, e incluso las alturas, son libres, sin
perjuicio de lo que al respecto puedan disponer las ordenanzas
complementarias.
7- Parcelación
Se considera parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de
terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de
un núcleo de población.
8- Solar edificable
Se considera solar edificable el que cumpla las siguientes condiciones:
8

Que haya sido adquirido el derecho a edificar.
Que tenga señaladas alineaciones y rasantes.
Que la calle a la que de frente tenga encintado de aceras y disponga
de servicios de agua, luz y alcantarillado.
9- Alineaciones de calle
Son las líneas que señalan el límite entre los espacios públicos destinados
a calles, plazas, aparcamientos públicos de superficie y espacios libres y
los solares, ya sean éstos pertenecientes a personas o entidades públicas o
privadas.
10- Lindes
Son las líneas que señalan los límites de una parcela.
11- Alineación oficial de calles
Es la resultante de la determinación sobre el terreno de las alineaciones
correspondientes a la red viaria, grafiada en los correspondientes planos
de alineaciones. Podrá coincidir o no con las alineaciones existentes.
12- Edificabilidad
Relación entre el volumen o superficie construída (según sea
edificabilidad cúbica o superficial) y la superficie de la parcela neta que
sirva de base a la edificación. Para calcular el volumen o la superficie
máxima edificable se aplicará, sobre la superficie neta de la parcela, el
coeficiente señalado por las ordenanzas.
13- Superficie construída
Es la suma de la superficie de cada una de las plantas del edificio, medido
dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas,
tanto exteriores como interiores, y los ejes de las medianeras, en su caso.
Los cuerpos volados, los balcones y terrazas, abiertos, y que estén
cubiertos por otros elementos análogos, o por tejadillos o cobertizos, se
computarán al 50%.
14- Ocupación
Porcentaje ocupado en planta por la proyección de la edificación cerrada
o no, dispuesta sobre o bajo la rasante, según el caso, relativo a la
superficie neta de la parcela.
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15- Fondo máximo
En edificación cerrada, es la máxima distancia, medida ortogonalmente al
plano de la fachada que pueden alcanzar las edificaciones o parte de ellas,
según el caso. Se materializa mediante la fijación de una alineación
interior.
16- Planta baja
Se entiende por planta baja a aquella cuyo pavimento está situado a 0,60
metros por encima o por debajo de la rasante del vial en los puntos de
mayor o menor cota, respectivamente, de la parcela correspondiente.
En los casos en que, a causa de la pendiente, más de una planta se sitúe
dentro de los límites expuestos (fachada o edificio escalonado), cada
tramo de fachada en que ello ocurra definirá una distinta planta baja.
17- Planta de sótano
Se entenderá por planta de sótano a toda planta situada por debajo de la
planta definida como planta baja, o por debajo de la rasante del terreno,
tenga o no aberturas, por causa de los desniveles, en cualquiera de los
frentes de edificación.
18- Altura máxima de la edificación
Distancia en vertical desde la rasante, o desde el terreno en su caso, hasta
la arista de encuentro del plano de fachada con el plano superior del
último forjado, cuyos máximos podrán variar cada ocho metros por razón
de las irregularidades del terreno.
19- Altura de piso
Es la distancia vertical entre las caras inferiores y superior de dos
forjados consecutivos.
20- Altura de planta baja
Es la distancia vertical desde la rasante de la acera a la cara inferior del
forjado de la primera planta.
Capítulo 3- Intervención administrativa y uso del suelo.
1- Normas generales sobre tramitaciones.
En general, todos los proyectos de actuación urbanística, tanto privada
como pública, que se pretendan realizar en el territorio del término
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municipal, se ajustarán a las disposiciones municipales vigentes y a las
normas generales de tramitación siguientes:
Las peticiones deberán estar debidamente cumplimentadas y suscritas
por el interesado o su mandatario. Se dirigirán al señor
Alcalde-Presidente y se efectuará su presentación en el Registro
General del Ayuntamiento.
Las peticiones que requieran ir acompañadas de un proyecto técnico,
consignarán el nombre y dirección del facultativo competente y la
documentación habrá de ser, previamente, presentada a visado en el
Colegio Profesional respectivo.
El procedimiento de visado de proyectos técnicos para la obtención
de licencias, se ajustará a lo establecido en los artículos 46 a 50 del
Reglamento de Disciplina Urbanística. La denegación del visado por
razones urbanísticas no impedirá la consideración de la petición por
el Ayuntamiento.
Deberán acompañarse los ejemplares adicionales del proyecto que
sean exigidos por otros organismos interesados.
Cuando haya de presentarse un plano de situación, éste lo será a
escala 1/1.000 en suelo urbano y 1/10.000 en suelo no urbanizable.
2- Tramitaciones específicas reguladas.
Los trámites para los que se fijan normas específicas se agrupan en:
Información urbanística
Tramitación de Estudios de Detalle
Tramitación de Planes Parciales
Tramitación de expedientes de Reparcelación
Tramitación de expedientes de Parcelación
Tramitación de Proyectos de Urbanización
Licencias de Apertura y funcionamiento de industrias y actividades
Expedientes de Ruina
Licencias de Obras
2.1- Información urbanística
El examen visual de todos los planos y documentos que constituyen el
planeamiento vigente se efectuará en la Casa Consistorial, donde se fijará
un horario para las consultas urbanísticas.
Las copias de planos o documentos del planeamiento oficial se solicitarán
por escrito.
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La información solicitada por escrito de cualquier circunstancia sobre el
planeamiento o régimen urbanístico aplicable a una finca, solar o zona, se
acompañará de los documentos necesarios para su total identificación, de
manera que no puedan producirse dudas acerca de su situación y de las
demás circunstancias que en él concurran.
Dicha información será redactada por el técnico municipal, firmada por el
concejal delegado y certificada por el secretario de la corporación, con el
visto bueno del Alcalde y contendrá expresamente las normas de
planeamiento y de edificación que le sean de aplicación.
La contestación por escrito de la información urbanística la realizará el
Ayuntamiento en un plazo no superior a un mes.
2.2- Tramitación de los Estudios de Detalle.
La tramitación de los Estudios de Detalle se regirá por lo dispuesto en el
artículo 140 del Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo.
2.3- Tramitación de los Planes Parciales.
La tramitación de los Planes Parciales se regirá por los artículos 136 a
139 del Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo.
En tanto no se tramite un Plan Parcial, no podrá tramitarse el expediente
de Reparcelación ni el Proyecto de Urbanización correspondientes.
Sí podrán tramitarse, sin embargo, Planes Especiales para la ejecución de
Sistemas Generales.
2.4- Tramitación de Expedientes de Reparcelación.
El expediente de Reparcelación se iniciará por ministerio de ley cuando
se apruebe definitivamente la delimitación de la unidad de ejecución. La
Reparcelación supone la existencia de un planeamiento para cuya
ejecución se realiza y queda condicionada a la aprobación del Plan
(aunque el proyecto de Reparcelación pueda tramitarse y aprobarse
conjunta y simultáneamente con la delimitación de la unidad de
ejecución.)
La Reparcelación se extenderá a todos los terrenos comprendidos en la
unidad de ejecución y podrá extenderse a superficies exteriores, las
cuales no sea posible o procedente incorporar a otra unidad reparcelable,
de la forma prevista en el artículo 78 del Reglamento de Gestión de la
Ley el Suelo.
El Proyecto constará de los documentos especificados en los artículos 82
y 84 del Reglamento de Gestión, suscritos por facultativos legalmente
autorizados.
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La iniciación del expediente de Reparcelación llevará consigo, sin
necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de
licencias de reparcelación, edificación y obras, en el ámbito de la unidad
de ejecución, hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo
aprobatorio de la Reparcelación. Los peticionarios de licencias
concedidas con anterioridad a la inciación del expediente tendrán derecho
a ser resarcidos de los costes y tasas del proyecto.
La iniciación del expediente se publicará en el Boletín Oficial de la
Provincia, en un periódico de los de mayor circulación de la provincia y
se notificará individualizadamente a los propietarios incluídos en la
unidad de ejecución.
La redacción podrá hacerse por los propietarios que representen dos
tercios del número total de propietarios interesados y el 80% de la
superficie reparcelable, o por el Ayuntamiento, en los términos y plazos
fijados por el Reglamento de Gestión en sus artículos 106 y 107.
2.5- Tramitación de Proyectos de Parcelación
Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia o a la aprobación
del proyecto de compensación o reparcelación que la contenga.
No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin que previamente
haya sido aprobado el planeamiento urbanístico exigible según la clase de
suelo que se trate.
Las solicitudes de licencias de parcelación se presentarán en el Registro
General del Ayuntamiento acompañadas de tres ejemplares del proyecto.
Dichas solicitudes, así como los documentos que han de acompañarlas,
irán firmadas por el propietario o propietarios de los terrenos, quienes
acreditarán bajo su responsabilidad las servidumbres y demás cargas que
graven a las fincas primitivas.
En la solicitud de licencia de parcelación se expresará:
Referencia a las Normas Subsidiarias y documento urbanístico en que
se apoya y que establezca las condiciones de la parcelación.
Características de la parcelación pretendida, con expresión de las
superficies de las parcelas, su localización y su edificabilidad.
El proyecto de parcelación estará integrado como mínimo por los
siguientes documentos:
Memoria descriptiva de la finca a parcelar, justificación de la
viabilidad jurídica y técnica de la parcelación y descripción de las
parcelas resultantes.
Plano de situación a escala no inferior a 1:5.000
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Planos donde se refleje la incidencia de los documentos urbanísticos
aplicables.
Planos de parcelación a escala no inferior a 1:1.000, incluyendo el
estudio del sistema de riego, si el terreno fuere de regadío. En este
plano se indicará la división inicial de la propiedad y los lotes
resultantes con indicación de límites y superficies.
No podrán concederse licencias de edificación u obras en terrenos que
sean resultado de parcelaciones ilegales, aunque existan los servicios
urbanísticos.
2.6- Tramitación de Proyectos de Urbanización
Los Proyectos de Urbanización serán redactados de oficio por el
Ayuntamiento o, en su caso, por el propietario o junta en el sistema de
compensación.
Se aplicará para su tramitación lo dispuesto en los artículos 136 a 139 del
Reglamento de Planeamiento por remisión del artículo 141 del mismo.
2.7- Licencias de apertura y funcionamiento de industrias y actividades.
Se requerirá licencia para el ejercicio de cualquier actividad en el término
municipal, tanto para la nueva instalación como para los traslados,
ampliaciones y modificaciones, de tal manera que la activiad, en general,
debe coincidir en todos sus términos con la licencia que se posea. Se
deben comunicar por escrito al Ayuntamiento los cambios de nombre o
de titularidad.
Los inspectores municipales realizarán visitas periódicas a las actividades
e instalaciones industriales para comprobar si los titulares están en
posesión de licencia y si la actividad se ajusta a las condiciones que en
ella se expresan.
La documentación suscrita por técnicos legalmente autorizados deberá
estar visada por los Colegios Oficiales correspondientes.
Las actividades calificadas como Molestas, Insalubres, Nocivas y
Peligrosas, deberán tramitarse conforme al procedimiento regulado por la
Ley 3/1.989 de 2 de Mayo de la Generalitat Valenciana.
Los titulares no darán comienzo a la instalación solicitada hasta no estar
en posesión de la correspondiente licencia y no podrán iniciar su
funcionamiento hasta que sea comprobada la instalación por los técnicos
municipales.
Si el uso a que se destina una construcción requiere la obtención de
licencia de apertura, no se concederá licencia de obras en tanto no se
disponga de aquella.
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2.8- Expedientes de ruina.
Prevención de la ruina.
El Ayuntamiento ordenará, de oficio o a instancia de cualquier
interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar las
propiedades y edificaciones en las condiciones y con sujeción a las
normas señaladas en el artículo 21.1 de la Ley del Suelo.
Declaración de ruina.
Cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso,
el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado,
declarará esta situación, y acordará la total o parcial demolición, previa
audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que
lo impidiera.
Se declarará el estado ruinoso en los supuestos contemplados en el
artículo 247.2 de la Ley del Suelo.
Si el propietario no cumpliere lo acordado por el Ayuntamiento, lo
ejecutará éste a cargo del obligado.
Si existire urgencia y peligro en la demora, el Ayuntamiento o el Alcalde,
bajo su responsabilidad, por motivos de seguridad, dispondrá lo necesario
respecto a la habitabilidad del inmueble y desalojo de sus ocupantes.
2.9- Licencias de obras
2.9.1- Actos sujetos a licencia
Todo acto de edificación requerirá la preceptiva licencia municipal.
Estarán igualmente sujetos a previa licencia los actos y usos del suelo y
el subsuelo, tales como las parcelaciones urbanas, los movimientos de
tierras, las obras de nueva planta, modificación de estructura o aspecto
exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los
edificios y la modificación del uso delos mismos, la demolición de
construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la
vía pública y los demás actos que la legislación en vigor señale.
Cuando los actos de edificación y uso del suelo se realizaren por
particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia,
sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente
otorgar por parte del ente titular del dominio público.
Asimismo es preciso obtener licencia municipal para la apertura de
caminos y senderos, la extracción de áridos, la realización de cortafuegos,
la tala de árboles, las parcelaciones simultáneas de terreno en dos o más
lotes en cualquier tipo de suelo y en general, para cualquier otra actividad
que afecte a las características naturales.
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En ningún caso, la necesidad de obtener autorización o concesión de
otras administraciones deja sin efecto la obligación de obtener la
correspondiente licencia municipal, de forma que sin ésta, la utilización
de otras instancias administrativas no es suficiente para iniciar la
actividad u obra.
Cuando se produjeran hallazgos de interés o de usos no previstos, de
importancia, las licencias otorgadas se considerarán extinguidas,
debiendo interrumpirse las obras en el mismo momento en que aparezcan
indicios.
En tal caso, para la reanudación de las obras será precisa licencia especial
del Ayuntamiento que se otorgará previos los asesoramientos con los
organismos públicos pertinentes.
2.9.2- Obras menores.
Responden a esta denominación aquellas obras que no suponen
modificaciones ni ampliaciones estructurales de los edificios, incremento
de volumen en éstas o, en el caso de decoraciones externas, lo son de
poca importancia.
Comprenderán los siguientes conceptos y exigirán dirección facultativa
únicamente las que así se señalan:
Colocación de andamios (direcciones facultativas, visadas por el
Colegio respectivo)
Enfoscado o revestido de muros con fachada a vía pública.
Pintura y revocos a vía pública.
Cambio de carpintería interior o exterior.
Reforma de huecos en fachada (direcciones facultativas, visadas por
el Colegio respectivo y croquis de situación y modificaciones.
Colocación y reparación de balcón o elementos de fachada
(direcciones facultativas, visadas por el Colegio respectivo)
Cerramiento de solares (plano conformado de alineaciones por el
Ayuntamiento)
Demolición o construcción de tabiques y mostradores.
Reparación y sustitución de solados y alicatados.
Arreglo de cubierta (direcciones facultativas, visadas por le Colegio
respectivo)
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Reparación de canalones y bajantes.
Documentación.
La instancia irá acompañada de presupuesto con estimación del plazo de
duración de las obras, así como de los croquis necesarios y direcciones
facultativas, en su caso.
2.9.3- Obras promovidas por otras Administraciones Públicas.
En relación con los actos señalados en los artículos precedentes, cuando
sean promovidos por entes u órganos de la Administración Pública,
también será obligatoria la solicitud de licencia.
En caso de urgencia o excepcional interés, se estará a lo previsto en el
artículo 244 de la Ley del Suelo.
2.9.4- Obras no sujetas a licencia.
Sin perjuicio de todo lo anterior, no precisarían licencia municipal las
siguientes obras:
Reparación de goteras.
Sustitución de hojas en puertas, ventanas, balcones, sin alterar su
cercos, ni hacer trabajos de albañilería.
Reparación o cambio de cortinas o persianas que arrollen al exterior,
sin alterar sus cercos ni hacer trabajos de albañilería.
Movimientos de tierras en el interior de solares que no comprendan la
apertura de cimientos, excavación de sótanos y construcción de
pozos.
Todas las obras hidráulicas aplicables a la agricultura cuando no
afecten a vías públicas, carreteras, ni caminos. Se exceptúa la
construcción de balsas o depósitos, que tendrá consideración de obra
menor.
2.9.5- Obras en edificios y usos fuera de ordenación.
De conformidad con el artículo 137 de la Ley del Suelo, los edificios e
instalaciones erigidos con anteriordad a la aprobación definitiva del
planeamiento urbanístico que resultaren disconformes con el mismo
serán calificados como fuera de ordenación.
No podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de
volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, pero
sí las pequeñas reparaciones que exigiere la higiene, ornato y
conservación del inmueble.
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Sin embargo, en casos excepcionales, podrán autorizarse obras parciales
y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere prevista la
expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a
contar desde la fecha en que se pretendiese realizarlas.
Cuando la disconformidad con el planeamiento no impida la edificación
en el mismo solar que ocupa el edificio, el propietario podrá demolerlo y
reconstruirlo con sujección a dicho planeamiento.
En los supuestos del párrafo anterior, los arrendatarios tendrán el derecho
de retorno en los términos previstos por la ley del Suelo.
En los inmuebles considerados como fuera de ordenación, no se permitirá
el cambio de los usos existentes en sus locales en el momento de ser
considerado fuera de ordenación.
El que enajenare terrenos no susceptibles de edificación según las
Normas, o edificios e industrias fuera de ordenación, deberá hacer constar
expresamente estas calificaciones en el correspondiente título de
enajenación.
No tendrán la consideración de fuera de ordenación los edificios que
tengan menos altura que la señalada como máxima para esa zona, que no
cumplan los fondos edificables señalados o cuya parcela no satisfaga el
mínimo obligado.
En aquellas industrias que quedaren en situación de fuera de ordenación,
por razón de su volumen y/o alturas, aunque no por el uso que las ocupa,
se permitirá su normal desenvolvimiento, incluso renovaciones y
ampliaciones, siempre que no esté prevista su extinción en el plazo de
quince años y que mantuviere el mismo uso existente a la entrada en
vigor de las presentes Normas.
Todo edificio existente no ruinoso que parcialmente quedare en situación
de fuera de ordenación afectado por alineaciones interiores, se
considerará excepcionalmente que en sus habitaciones vivideras
afectadas será de aplicación lo dispuesto en el artículo 137.3 de la Ley del
Suelo.
Si los propietarios de inmuebles no realizasen las obras de adaptación
requeridas por Planes, Normas o Proyectos de caracter histórico o
artístico, podrá expropiarse, total o parcialmente, el edificio o sólo su
fachada.
2.9.6- Derecho a edificar.
El otorgamiento de licencia determinará la adquisición del derecho a
edificar, siempre que el proyecto presentado fuera conforme con la
ordenación urbanística aplicable.
18

Cuando la licencia autorice la urbanización y edificación simultáneas, la
adquisición definitiva de los derechos al aprovechamiento urbanístico y a
edificar, quedará subordinada al deber de urbanizar.
La garantía de terminación de las obras de urbanización deberá ser
avalada fehacientemente mediante la constitución de depósito de garantía
en metálico, valores públicos o aval bancario.
En ningún caso la cuantía de la garantía depositada será inferior al
importe de las obras de urbanización pendientes, imputables al
solicitante.
Para otorgar licencia de edificación en suelo urbano no incluído en una
unidad de ejecución, es preciso que la parcela cuente con acceso rodado,
encintado de aceras y pavimentación de la vía a la que la parcela da
frente, red de energía eléctrica, abastecimiento de agua, alumbrado
público y red de saneamiento.
Cuando los terrenos estén incluídos en una unidad de ejecución, además
de los requisitos establecidos en el párrafo anterior, será necesaria la
aprobación del proyecto de reparcelación correspondiente.
En suelo Apto para Urbanizar será requisito previo la aprobación del Plan
Parcial y del proyecto de compensación o de reparcelación, en su caso, y
que se hayan ejecutado las correspondientes obras de urbanización, de
conformidad con el artículo 44 del Reglamento de Gestión.
2.9.7- Documentación de la solicitud de obra
Obras mayores:
Las licencias se otorgarán según las determinaciones de la Ley del Suelo
y de sus Reglamentos, de la legislación de Régimen Local y de las
prescripciones de las presentes Normas.
El interesado acompañará su solicitud de la siguiente documentación:
Proyecto técnico por triplicado, cuando la naturaleza del objeto de la
licencia lo requiera.
Los cuestionarios de estadística en modelo oficial.
Cédula urbanística, si se considerase necesario, y plano de alineación
oficial, en el caso de nueva planta, o plano de situación del edificio en
relación con las vías públicas más próximas y al edificio colindante,
en caso de ampliación y reforma.
Los ejemplares de los proyectos, suscritos por técnicos competentes,
deberán estar visados por el Colegio correspondiente. Los proyectos de
19

edificios y obras en general destinados a usos que necesiten licencia de
apertura o alojen instalaciones que se presumen puedan originar
molestias, incomodidades o peligrosidad, deberán contener datos
suficientes para justificar que se ajusten a cuanto determina la Ley
3/1.989 de 2 de Mayo de la Generalitat Valenciana.
Una vez concedida la licencia, se devolverá al interesado un ejemplar del
proyecto, si para obtenerla lo hubiese precisado, debidamente
diligenciado con la fecha de aprobación.
En el permiso de obras se hará constar las condiciones generales y
especiales con que se le otorgue.
El interesado hará constar en el expediente el enterado y conforme de las
condiciones fijadas.
Se podrá obtener licencia presentando solamente el Proyecto Básico de la
obra a realizar. En tal caso, antes de comenzar las obras deberán
presentarse al Registro General Municipal dos ejemplares del Proyecto de
Ejecución con el preceptivo visado colegial.
2.9.8- Caducidad de la licencia.
Las licencias caducarán al año de su otorgamiento, si no se han iniciado
las obras o actividades autorizadas.
También caducarán a consecuencia de la interrupción en la realización de
las obras y actividades por un período superior a seis meses.
Las licencias caducarán en todo caso a los dos años de otorgadas, salvo
que expresamente se señale otro plazo en la concesión de la licencia.
Caducada la licencia de obras por las causas antedichas, para reanudar los
trabajos se procederá como si se tratase de obra nueva, debiendo volver a
solicitar la necesaria autorización.
Los derechos de licencia se abonarán según las tasas establecidas en las
ordenanzas fiscales municipales.
Estas determinaciones se harán constar expresamente como condición de
la concesión de la licencia.
2.9.9- Reformas de proyectos.
Si durante la ejecución de una obra se previese alterar cualquier elemento
del proyecto, previamente a la realización de la reforma, habrá que pedir
licencia de reforma, acompañando a la solicitud los documentos que se
especifican para las obras de nueva planta, limitados a las partes sujetas a
la modificación.
2.9.10- Obras menores.
20

Para este tipo de obras se exigirá, para la concesión de la licencia y unida
a la solicitud, la descripción de las obras a realizar y su situación, así
como el presupuesto de las mismas.
En algunos casos y a juicio del Ayuntamiento, según informe de los
técnicos municipales, se exigirán direcciones técnicas de las obras,
visadas por el Colegio Oficial correspondiente, así como los croquis
necesarios para la comprensión de las obras.
2.9.11- Construcciones en suelo No Urbanizable.
El otorgamiento de licencia municipal para la realización de cualquiera
de las actividades contempladas en el artículo octavo de la ley 4/1.992
de la Generalitat Valenciana en suelo no urbanizable común, requerirá la
autorización previa de éstas por la Consellería competente en materia de
ordenación del territorio y urbanismo.
La autorización se otorgará a solicitud del interesado, en la que se
precisarán los siguientes extremos:
Emplazamiento y extensión de la finca en que se pretenda construir,
reflejados en plano de situación, quedando constancia de que no
contribuye a la formación de núcleo urbano.
Superficie ocupada por la construcción y descripción de las
características fundamentales de la misma y de los usos o actividades
a desarrollar en aquella.
Copia de los títulos de propiedad que faciliten la identificación de la
finca y conformidad otorgada por el dueño para afectar la superficie
de ésta a la edificación con las condiciones de indivisibilidad que
resulten de la autorización previa.
La autorización previa se entenderá producida por silencio positivo por el
mero transcurso de dos meses desde la presentación de la solicitud, sin
necesidad de denuncia de mora.
El otorgamiento de la autorización previa no exime de la licencia
municipal que se otorgará, obtenida aquella, si el proyecto técnico
presentado por el solicitante se ajusta a las ordenanzas municipales y al
resto de la legislación aplicable.
Aquellas actividades sujetas a previa declaración de su interés
comunitario que hayan de ser instaladas en suelo no urbanizable común,
serán tramitadas conforme al procedimiento regulado en el capítulo
cuarto de la ley 4/1.992 de la Generalitat Valenciana.
3- Protección de la legalidad urbanística
21

3.1- Inspección urbanística
Sin perjuicio de las competencias que correspondan a los organismos de
la Administración, la inspección de las parcelaciones urbanísticas, obras e
instalaciones, se ejercerán por el Alcalde, o por quien éste delegase,
quienes comprobarán el cumplimiento de las condiciones exigidas de
todo tipo en las obras radicadas en el término municipal, según se
determina en el artículo 260 de la Ley del Suelo.
En general, todas las obras que necesitan licencia previa estarán sujetas a
revisión y en todo momento podrán efectuarse inspecciones por los
servicios municipales, pudiendo ser paralizadas, parcial o totalmente, en
caso de no ajustarse a las condiciones de la licencia.
De manera específica se inspeccionará la adecuada calidad y terminación
de las obras de urbanización complementaria de la edificación, siendo
requisito imprescindible que su recepción oficial por el Ayuntamiento, en
las condiciones señaladas por la licencia y el instrumento de
planeamiento de aplicación, se haga previa o simultáneamente a la
certificación de habitabilidad expedida por el técnico competente.
Una vez concluída la obra, el propietario vendrá obligado a solicitar del
Ayuntamiento licencia de primera ocupación previa constatación
municipal de que la obra ha sido terminada de acuerdo con el proyecto,
con las condiciones de la licencia y con las Normas Subsidiarias.
Esta certificación se extenderá a la vista del resultado de la
correspondiente visita de inspección final practicada por el
Ayuntamiento.
La certificación de referencia será requisito indispensable para obtener el
permiso de habitabilidad de los organismos oficiales competentes y
obtener la acometida de agua y electricidad, alcantarillado y demás
servicios técnicos.
3.2- Infracciones urbanísticas y sanciones.
Se considerarán infracciones urbanísticas:
Las acciones u omisiones que vulneren las prescripciones contenidas
en la legislación y el planeamiento urbanísticos, tipificadas y
sancionadas en aquella.
La vulneración del ordenamiento urbanístico en el otorgamiento de
una licencia y orden de ejecución.
Las actuaciones que, estando sujetas a licencia o a cualquier otra
autorización administrativa de carácter urbanístico se realicen sin ella.
22

Las actuaciones que se realicen en contra de las determinaciones de la
licencia, orden de ejecución o autorización administrativa de carácter
urbanístico.
En general todas aquellas actuaciones urbanísticas contrarias a las
Normas Subsidiarias y a la Ley del Suelo en sus artículos 248 a 250.
Toda infracción urbanística llevará consigo la imposición de sanciones a
los responsables, así como la obligación de resarcimiento de daños e
indemnización de los perjuicios a cargo de los mismos, todo ello con
independencia de las medidas previstas en los artículos 248 a 256 de la
Ley del Suelo.
3.3- Personas responsables.
La sanción administrativa por infracciones urbanísticas alcanza tanto a
sus autores como a los que con ellos cooperen en la realización del acto o
conducta ilegal.
Serán considerados autores, tanto los ejecutores directos como los
inductores y los que con ellos cooperen en aquellos actos sin los cuales,
la infracción, no podría haberse realizado.
De acuerdo con lo establecido en los números anteriores, podrán ser
sancionados por infracciones urbanísticas:
- En las obras que se ejecuten sin licencia o con inobservancia de las
cláusulas de la misma:
El promotor
El empresario de las obras o, en su caso, la empresa
urbanizadora
El técnico director de las obras
- En las obras amparadas con una licencia, cuyo contenido sea
manifiestamente constitutivo de una infracción urbanística grave:
El promotor
El empresario de las obras o, en su caso, la empresa
urbanizadora
El técnico director de las obras
Los miembros de la Corporación otorgante de la licencia que
hubiesen votado a favor del otorgamiento de la misma sin el
informe técnico previo, o cuando éste fuese desfavorable en
razón de la infracción, o se hubiese hecho advertencia de la
ilegalidad prevista en la legislación de régimen local.
23

Título II- Régimen urbanístico del suelo
Capítulo 1- Aspectos generales
1- Clasificación y calificación del suelo
El régimen urbanístico del suelo queda definido mediante su clasificación
y calificación.
El territorio del municipio de Busot se clasifica, a los efectos del régimen
jurídico del suelo en, suelo urbano, suelo apto para urbanizar y suelo no
urbanizable.
En los planos de ordenación se refleja la clasificación inicial del suelo. El
suelo apto para urbanizar se convertirá en urbano a través de la ejecución
del planeamiento según los procedimientos establecidos en el
ordenamiento urbanístico, siendo condición imprescindible para ello la
efectiva realización de las obras de urbanización y el cumplimiento de
sus obligaciones por parte de los propietarios.
Mediante la calificación urbanística del suelo queda regulada la
asignación de intensidades y usos globales a las distintas zonas que se
establecen.
2- Alcance de las determinaciones para cada tipo de suelo.
2.1- Suelo urbano.
En el suelo urbano, las Normas Subsidiarias precisan la ordenación física
de forma pormenorizada, con asignación de usos y niveles de intensidad
aplicables a las diferentes zonas, tal como previene la Ley según su
destino sea para:
24

Viales
Suelo público para jardines y parques urbanos
Suelos de interés público y social, susceptibles de edificación para
dotaciones, equipamientos y edificios públicos.
Suelos privados y edificables.
Estas determinaciones físicas se representan a escala 1:1.000 en los
planos de ordenación correspondientes al casco urbano y a escala 1:
2.000 en las áreas de segunda residencia.
2.2- Suelo apto para urbanizar
En suelo urbanizable, las Normas Subsidiarias, determinan los sectores
de desarrollo en Planes Parciales y los elementos fundamentales de la
estructura urbana (sistemas generales) y establece, a través de la
calificación urbanística en zonas, la regulación genérica de los diferentes
usos globales y de sus niveles de intensidad.
En este tipo de suelo, la disposición pormenorizada del mismo para red
viaria, jardines urbanos, equipamientos y edificación privada, resultará de
la ordenación que proponga el Plan Parcial, de conformidad con estas
Normas.
2.3- Suelo no urbanizable
En el suelo no urbanizable, las Normas Subsidiarias, fijan las áreas de
protección, los usos compatibles y la definición de núcleo de población.
3- Desarrollo de los distintos tipos de suelo.
3.1- Suelo urbano.
En suelo urbano se podrán redactar y aprobar Planes Especiales o
Estudios de Detalle, cuando se justifique su necesidad y conveniencia,
según la legislación vigente y su coherencia con estas Normas.
También deberán tramitarse Reparcelaciones en las Unidades de
Ejecución que vienen señaladas en los planos correspondientes y en
aquellas que, a efectos de la gestión del planeamiento, el propio
Ayuntamiento delimite.
3.2- Suelo apto para urbanizar.
En suelo apto para urbanizar, las Normas Subsidiarias se desarrollarán
necesariamente mediante Planes Parciales. La aprobación definitiva de
los mismos es condición imprescindible para la realización de
intervenciones urbanísticas en el territorio correspondiente.
El ámbito territorial de los Planes Parciales deberá corresponderse
necesariamente con los sectores de planeamiento delimitados en los
planos de ordenación de estas Normas, teniendo dichos sectores la
25

condición de perímetros mínimos y no permitiéndose la redacción de
Planes Parciales de menor extensión.
3.3- Suelo no urbanizable.
Serán de aplicación directa e inmediata las determinaciones de la Ley
4/1.992 de la Generalitat Valenciana, sobre Suelo No Urbanizable y las
específicas contenidas en las presentes Normas Subsidiarias.
No obstante, podrán desarrollarse mediante Planes Especiales, aquellas
previsiones de las Normas Subsidiarias que tengan por finalidad la
protección del paisaje, del medio rural, la ejecución de sistemas
generales, u otra análogas conforme al artículo 84 c, de la Ley del Suelo y
en particular las que hacen referencia a las zonas calificadas S.A.T.
4.- Sistemas.
4.1- Sistemas contemplados en las Normas.
Las Normas contemplan los siguientes sistemas:
Sistema general viario
Sistema de espacios libres
Sistema de equipamientos comunitarios
Sistema de infraestructura de servicios técnicos.
Las propias Normas, los Planes Parciales o los Planes Especiales que las
desarrollen, asignarán el suelo necesario para su implantación.
Estos suelos, ordenados en sistemas generales y locales, presentan un
grado especial de interés colectivo y son determinantes para asegurar el
desarrollo, funcionamiento y transformación de los asentamientos
urbanos.
La consideración de sistema implicará la declaración de utilidad pública
de las obras y la necesidad de ocupación de los terrenos reservados para
sistemas, a los efectos de lo dispuesto en le artículo 132 de la Ley del
Suelo.
La ejecución de los sistemas generales se llevará a cabo, bien
directamente, bien mediante la aprobación de Planes especiales, según se
contempla en el artículo 142 de la Ley del Suelo.
4.2- Cesiones gratuítas.
La ejecución del planeamiento implica la obligación de cesión de los
terrenos destinados a dotaciones públicas, según queda regulado en el
artículo 20 de la Ley del Suelo.
Los terrenos afectos a dotaciones públicas de caracter local incluídos en
una unidad de ejecución, son de cesión obligatoria y gratuíta.
26

La cesión se producirá, por ministerio de la Ley, con la aprobación
definitiva de los instrumentos redistributivos de cargas y beneficios.
Los terrenos afectos a dotaciones, no obtenidos por expropiación,
quedarán adscritos por ministerio de la Ley a la Administración
competente para la implantación del uso de que se trate.
En Suelo Apto Para Urbanizar, la transmisión a la Administrción
correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos
de cesión obligatoria, tendrá lugar por ministerio de la Ley con la
aprobación definitiva del proyecto de compensación o de reparcelación,
en su caso.
4.3- Desarrollo de los sistemas generales.
De conformidad con el artículo 84 de la Ley del Suelo, para el desarrollo
de las previsiones contenidas en las Normas sobre sistemas generales,
podrán formularse Planes Especiales.
5.- Ejecución de las Normas Subsidiarias.
5.1- Competencia.
La ejecución de las Normas corresponde al Ayuntamiento de Busot, sin
perjuicio de la atribución de competencias a órganos específicos y de la
participación de los particulares en dicha ejecución, en los términos
establecidos por la legislación aplicable.
5.2- Presupuestos de la ejecución.
La ejecución del planeamiento requiere la aprobación del instrumento
más detallado exigible según la clase de suelo de que se trate.
En suelo Urbano será suficiente la aprobación de las Normas, salvo en
aquellas áreas que precisen de un Estudio de Detalle.
En suelo Apto Para Urbanizar se requerirá la previa aprobación del Plan
Parcial del sector correspondiente, sin perjuicio de lo establecido en el
artículo 136.1 de la Ley del Suelo.
La ejecución de los sistemas generales se llevará a cabo, bien
directamente, bien mediante la aprobación de Planes Especiales.
5.3- La ejecución del planeamiento urbanístico.
La ejecución del planeamiento urbanístico se realizará mediante unidades
de ejecución, salvo en los supuestos contemplados por la Ley del Suelo.
5.4- Unidades de ejecución.
27

Las Normas delimitan en su documentación gráfica las unidades de
ejecución previstas, de forma que permitan el cumplimiento conjunto de
los deberes de cesión, equidistribución y urbanización del suelo.
El Ayuntamiento podrá delimitar aquellas unidades de ejecución que
considere necesarias a fin de permitir un desarrollo ordenado del
planeamiento y garantizar la justa distribución de beneficios y cargas.
En suelo Apto Para Urbanizar, cada Plan Parcial se corresponde con una
unidad de ejecución.
5.5- Sistemas de actuación.
Los sistemas de actuación que la Ley del Suelo contempla son los de
Compensación, Cooperación y Expropiación.
Las unidades de ejecución se desarrollarán por el sistema de actuación
que el Ayuntamiento elija en cada caso.
La modificación justificada del sistema elegido se tramitará de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 146.2 de la Ley del Suelo.
En los sistemas generales y en las actuaciones aisladas en suelo Urbano,
cuando no sea posible delimitar una unidad de ejecución, se aplicará el
sistema de Expropiación.
Cuando de la ejecución de los sistemas se deriven beneficios especiales
para los sectores próximos o colindantes, la Administración actuante
podrá repercutir los costos, incluídos los de la expropiación o medida
alternativa, a través de contribuciones especiales a cargo de los
propietrarios beneficiados.
La expropiación de bienes para la ejecución de sistemas o de alguno de
sus elementos podrá limitarse a los terrenos indispensables para la
ejecución de las obras, o extenderse a las zonas laterales de inmediata
influencia del sistema, previa determinación de los mismos a través del
Plan Especial correspondiente.
Capítulo 2- Régimen de los usos.
1- De los distintos usos contemplados por las Normas.
1.1- Clasificación.
A los efectos de las presentes Normas, se clasifican todos los usos
constructivos posibles en las siguientes clases:
Uso de vivienda
Uso comercial
Uso público
Uso agrícola
28

Uso industrial
Cualquiera de las cuatro últimas puede coincidir con una de las
actividades comprendidas y reguladas por el Reglamento de Actividades
Molestas, Nocivas, Insalubres y Peligrosas, a cuyas disposiciones deberán
sujetarse independientemente de estas Normas, si en ellas no estuviese ya
previsto.
1.2- Uso de vivienda.
Las presentes Normas contemplan dos variantes al uso de vivienda:
Plurifamiliar: Cuando una edificación comprende a varias
viviendas
Unifamiliar: Cuando una vivienda habitada por una sola familia está
materialmente aislada de otra sin accesos comunes.
1.3- Uso comercial
A los efectos de estas Normas quedan comprendidos en este uso:
Establecimientos comerciales destinados a la venta de cualquier clase
de productos al público.
Si esta actividad llevara consigo el almacenamiento de productos
molestos, insalubres, nocivos o peligrosos, quedarán de inmediato
clasificadas como industrias con las mismas limitaciones, categorías y
situaciones de éstas.
Oficinas comerciales, profesionales, administrativas, etc.
1.4- Uso público
El uso público queda clasificado en los siguientes apartados:
Residencial. Comprende los hoteles, apartamentos en régimen de
hostelería y edificios o parte de ellos destinados a pensiones y
establecimientos análogos, donde pueda pernoctarse.
Espectáculos. Corresponde a toda clase de locales cerrados o abiertos
destinados a teatros, cines, plazas de toros, etc.
Salas de reunión. Se entenderán por tales los locales cerrados o
abiertos, cuya finalidad principal sea la de mantener y albergar
actividades de vida social o de relación entre los individuos: café,
restaurante, salas de baile, discoteca y similares.
Religiosos. Comprende los edificios destinados al culto religioso o de
la vida conventual o actividades parroquiales.
29

Deportivos. Se entiende por tales los campos de deportes en todos sus
aspectos, locales cerrados o abiertos destinados a la práctica de los
mismos, piscinas y similares, ya sean particulares, oficiales o
comerciales.
Benéfico-sanitario. Están comprendidos en este uso los edificios
destinados a hopitales, asilos, clínicas, dispensarios, consultorios o
locales similares.
1.5- Uso agrícola.
A los efectos de estas Normas se entiende por tal todas aquellas
actividades que tengan relación directa con las labores del campo, tanto
agrícolas como ganaderas.
No se entenderán por tal uso agrícola las relaciones de estas actividades
con el comercio, ni aquéllas que por sus características puedan ser
consideradas como industrias nocivas, insalubres, molestas o peligrosas.
1.6- Uso industrial.
Tienen dicho uso los establecimientos destinados a la obtención y
elaboración de materias primas y otros productos mediante el empleo de
energía o no, para su inmediato uso o posterior transformación, pero no
para su venta directa al público.
Asimismo, se consideran establecimientos industriales los destinados a
almacenamiento de aquellos productos o materiales.
Se establecen las siguientes categorías de industrias:
a) Industria artesana o sin molestia para la vivienda.
Está constituída por los laboratorios o talleres de caracter familiar
donde sólo se utilizan máquinas o aparatos movidos por motores de
pequeña potencia que no transmitan vibraciones o ruidos al exterior
y que no produzcan emanaciones ni olores molestos o peligrosos.
b) Industria compatible con vivienda.
Comprende talleres o pequeñas industria que producen molestias
tolerables en mayor o menor grado, pero permisibles en
determinadas situaciones, siempre que no produzcan
desprendimientos de polvo u olores molestos, ruidos excesivos,
vibraciones, peligro ni acumulaciones de tráfico.
Están también comprendidos los garajes de uso colectivo y
almacenes con las mismas limitaciones fijadas para la industria.
c) Industrias incompatibles con la vivienda.
30

Se admiten en zonas dedicadas exclusivamente a industrias, sin
limitaciones de superficie, potencia ni características industriales,
excepto las que sean nocivas, insalubres o peligrosas, que no se
admitirán en zonas urbanas.
1.7- Grados de compatibilidad relativos a viviendas e industrias.
Los distintos grados de compatibilidad se establecen considerando las
siguientes situaciones:
a) En edificios de viviendas, en plantas altas o bajas.
b) En edificios de viviendas, en planta baja o en viviendas
unifamiliares.
c) En edificios exclusivos, en patio de manzana.
d) En edificios industriales, entre medianeras con fachadas a calle,
contiguo a vivienda.
e) Totalmente aisladas, en edificio independiente.
f) En edificios industriales en zonas o manzanas industriales.
g) En edificios industriales situados fuera de zona urbanizada.
Los límites máximos en cada categoría y para cada una de las posibles
situaciones, son las consideradas en el cuadro siguiente:
categoría máximos
admisibles
(1)
a
b
c
CV
superfic m2
decibelios
CV
superfic m2
decibelios
CV
superfic m2
decibelios
31
situaciones
A B C D E F G
0,5
25
40
1
100
45
3
200
45
2
150
45
5
400
50
10
600
50
(1) Unica limitación, industria nociva o peligrosa.
(2) Sin limitaciones.
Capítulo 3- Regulación del Suelo Urbano.
15
600
55
(1)
(2)

1- Definición.
El Suelo Urbano del municipio de Busot está constituído por los terrenos
que estas Normas señalan como tal en los planos correspondientes, por
contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y
suministro de energía eléctrica y por tener dichos servicios características
adecuadas para servir a la edificación permitida, así como por aquellos
terrenos así clasificados, por tener su ordenación consolidada por la
edificación en más de las dos terceras partes de los espacios aptos para la
misma, de conformidad con el planeamiento.
2- Tipologías de edificación en suelo urbano.
El suelo Urbano se desarrollará según las tipologías de edificación que a
continuación se describen y conforme a la zonificación señalada en la
documentación gráfica.
Edificación en manzana cerrada.
Corresponde al tipo de edificación entre medianeras a lo largo del
frente continuo de un vial. Sus condiciones de edificación se regulan
básicamente por la altura reguladora máxima. Corresponde a la
tipología del casco urbano de Busot y su clave de representación en
los planos de ordenación es CU.
Edificación unifamiliar aislada.
La situada en parcela exclusiva para ella y destinada a servir de
residencia a una sola familia. Sus condiciones de edificación vienen
reguladas, básicamente, por la ocupación de parcela, la
edificabiliadad en m2/m2. y la altura. Corresponde a la tipología de
las áreas de segunda residencia en parcelas unifamiliares y su clave
en los planos de ordenación es VU.
Edificación en hilera.
Corresponde al tipo conocido como viviendas adosadas. En esta
tipología se definen las condiciones de edificación de manera similar
a los de la tipología anteriormente descrita. Corresponde a la
tipología de las zonas de expansión del casco y su clave en los planos
de ordenación es VH.
Esta tipología admite igualmente la edificación unifamiliar aislada y
la edificación pareada y se corresponde con la edificación aislada
definida en el artículo 2 del Capítulo 2, Titulo I de estas Normas.
Edificación en bloque.
Corresponde al tipo plurifamiliar en altura, con sus fachadas
retranqueadas respecto a sus lindes. Sus condiciones de edificación
32

vienen reguladas por el número de plantas, así como por la
ocupación. La clave asignada para este tipo de edificación en los
planos de ordenación es BQ.
Edificación en nave.
Corresponde a la edificación de una sola planta de uso industrial.
Pueden ser adosadas o exentas, según los casos, y sus condiciones de
edificación vienen reguladas por la ocupación y la edificabilidad. La
clave asignada en los planos de ordenación es I.
3- Desarrollo del Suelo Urbano.
La aprobación de las Normas es requisito suficiente para la ejecución del
planeamiento en suelo Urbano.
En aquellos extremos en que se carezca de ordenación detallada
suficiente, se precisará la aprobación del correspondiente Estudio de
Detalle.
Los Estudios de Detalle mantendrán las determinaciones del
planeamiento, sin alterar el aprovechamiento que corresponde a los
terrenos comprendidos en el estudio.
La ejecución del planeamiento urbanístico se realizará mediante las
unidades de ejecución que se delimiten, salvo en los supuestos
contemplados en el artículo 143 de la Ley del Suelo.
4- Adquisición del derecho a edificar.
El otorgamiento de la licencia determinará la adquisición del derecho a
edificar, siempre que el proyecto presentado sea conforme con la
ordenación urbanística.
Para otorgar licencia de obras en suelo Urbano se requerirá que la parcela
tenga la consideración de solar según las determinaciones señaladas en el
artículo siguiente, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la
urbanización y de la edificación, mediante las siguientes garantías:
Presentar proyecto de urbanización de conformidad con las
alineaciones y rasantes del planeamiento que le afectase.
Fianza por importe del presupuesto de las obras de urbanización.
No poder enajenar los títulos de propiedad de la edificación que se
pretenda hasta que la obra de urbanización de cesión obligatoria sea
recibida por el Ayuntamiento.
Cesión de las superficies obligatorias libres de cargas y de
gravámenes.
33

5- Solar.
A los efectos de estas Normas, tendrán la consideración de solares las
superficies de suelo Urbano aptas para la edificación que reúnan los
siguientes requisitos:
Que estén urbanizadas con arreglo a las normas establecidas por el
planeamiento y cuenten en cualquier caso de acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía
eléctrica. Así mismo se precisará que la vía a que la parcela dé frente
tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras.
Que tengan señaladas alineaciones y rasantes.
6- Condiciones de la edificación en manzana cerrada.
6.1- Condiciones de la edificación.
El tipo edificación será el de manzana cerrada, entre medianerías,
conservando las características de la edificación actual, así como la
parcelación y alineaciones existentes. Se denomina clave CU.
6.2- Parcela mínima.
No se fija parcela mínima en áreas consolidadas. En nuevas parcelaciones
la parcela mínima será de 90 m2.
6.3- Fachada mínima.
No se establece fachada mínima edificable debido a la singularidad de la
parcelación actual, salvo en los casos de nuevas parcelaciones, en que se
fija una dimensión mínima de 6,00 metros.
6.4- Retranqueos de la edificación.
Se respetará siempre el plano de la fachada reflejado en la documentación
gráfica, no admitiéndose ningún retranqueo del plano de fachada.
6.5- Medianera.
Se entiende por medianera a la pared lateral de contigüidad entre dos
edificaciones o parcelas que se eleva desde los cimientos a la cubierta,
aún cuando su continuidad pueda quedar interrumpida por patios de luces
y patios de ventilación de caracter mancomunado.
En el caso particular de las medianeras que den a espacios libres o
parques y jardines urbanos, éstas perderán su caracter de tales y deberán
tener un tratamiento de fachada, permitiéndose la aparición de aberturas
sin necesidad de retranqueos.
6.6- Planta baja.
34

La altura mínima de planta baja será de 3,00 m. para todas las zonas y
tipos de ordeanción.
Quedan prohibidos los entresuelos, que en caso de construirse contarán
como planta.
Tampoco se permitirá en ningún caso el desdoblamiento de la planta baja
en dos plantas, según el sistema de semisótano y entresuelo.
En la planta baja se permitirán altillos siempre que no tengan acceso
independiente desde el exterior de la misma, formen parte del local
situado en dicha planta baja y cumplan las condiciones siguientes:
Ocuparán como máximo el 50% de la superficie de la planta.
Se separarán un mínimo de tres metros de todas y cada una de las
fachadas.
Su altura libre mínima por debajo será de 2,40 m. y por encima de
2,10 m.
En todos los casos podrá utilizarse la planta baja como vivienda. La cota
de acceso estará situada a 20 cm. por encima de la acera.
6.7- Planta de sótano.
En manzana cerrada se permite la construcción de un sótano, cuya altura
libre mínima será de 2,30 m.
No se permite en ellos la ubicación de viviendas independientes.
6.8- Plantas de piso.
Se entiende por planta de piso a toda planta de edificación por encima de
la planta baja.
La altura interior libre mínima entre plantas es la distancia entre el
pavimento y el cielo raso o techo, medida perpendicularmente al primero.
Dicha altura nunca podrá ser inferior a 2,50 m. para todas las zonas y
tipos de ordenación. Esta altura libre mínima se entiende medida en las
habitaciones vivideras y para los locales permanentes de trabajo.
6.9- Altura reguladora de la edificación y máximo número de plantas.
La altura reguladora de la edificación se medirá, normalmente, en la
vertical que pasa por el punto medio de la línea de fachada, desde el nivel
de la acera hasta la línea de mayor saliente de la cornisa del edificio, o la
parte superior del forjado, cielo raso o cuchillo de la cubierta.
35

Por encima de la línea reguladora máxima sólo se permitirá:
La cubierta definitiva del edificio, de pendiente máxima del treinta y
cinco por ciento (35 %) y cuyos arranques partirán de una altura no
superior a la reguladora máxima en línea de fachada o en el extremo
del alero.
Las cámaras de aire y elementos de cobertura en los casos de azotea o
cubierta plana, que no superarán una altura total máxima de 0,60
metros.
Las torretas de escaleras de acceso a las terrazas y elementos técnicos
de las instalaciones, que no podrán superar la altura definida por un
plano inclinado 45° desde la altura reguladora máxima.
En cualquier caso, la primera crujía del edificio con una anchura mínima
de 3 metros perpendicular a cualquier fachada de calle, se resolverá con
cubierta inclinada de teja.
Todo elemento construído por encima de la altura reguladora máxima
será tratado exáctamente con los mismos materiales de fachada que los
del resto del edificio.
El número máximo de plantas edificables se fija para todo el término
municipal de Busot en tres ( baja más dos). El número mínimo de plantas
que establecen estas Normas para todo el término municipal de Busot es
de una planta.
En el número de plantas se incluirán los semisótanos.
En el plano de alineaciones se especifican las alturas máximas de plantas
en esta zona de manzana cerrada.
La altura máxima de la cornisa será de 9 metros (o la media de las alturas
de las cornisas de los edificios vecinos), para los edificios de tres plantas
y de 7 metros para los de dos plantas.
6.10- Medición de la altura reguladora.
La determinación del punto en que se medirá la altura será distinta en
cada uno de los siguientes supuestos:
Edificios con frente a una sola vía.
Si la rasante de la calle, tomada en la línea de fachada es tal que la
diferencia de niveles entre el extremo de mayor cota y el de menor
cota es inferior a 1,20 metros, la altura máxima se tomará en el centro
de la fachada a partir de la rasante de la acera en ese punto.
36

Si la diferencia de niveles es superior a 1,20 metros, la mencionada
altura se tomará a partir de un nivel situado a 0,60 metros por debajo
de la cota del extremo de la línea de fachada de mayor cota.
Cuando por pendientes pronunciadas o cambios bruscos de rasante, la
aplicación de estas reglas de lugar a diferencias de alturas reguladoras
máximas sobre la rasante entre determinados puntos de fachada
superiores a 2 metros, se considerará tal fachada dividida en los
tramos necesarios para que ello no suceda. El ancho mínimo de cada
tramo será de 6 metros.
Edificios en parcelas con frente a dos o más vías públicas formando
esquina o chaflán.
La altura se determinará como si se tratara de fachadas
independientes, cumpliéndose las siguientes prescripciones:
Si la altura de la edificación fuera la misma en cada frente de vial, se
obtendrá conforme a lo dispuesto en el caso de edificios con frente a
una sola vía, operándose con el conjunto de las fachadas desarrolladas
como si fuera una sola.
Si las alturas reguladoras fueran distintas, la mayor de ellas alcanzará
al vial adyacente de menor ancho de la parcela en esquina, hasta una
longitud máxima de 9 metros a partir de la esquina formada por las
alineaciones de fachada (sin contar para nada los voladizos).
Edificios en solares con frente a dos o más vías que no formen ni
esquina ni chaflán.
Los edificios en solares con frente a dos o más vías que no formen
esquinas ni chaflán, se regularán como si se tratase de edificios
independientes, con una profundidad edificable limitada por el lugar
geométrico de los puntos que equidistan de ambas fachadas.
6.11- Cuerpos salientes: Balcones.
Son los cuerpos habitables u ocupables que sobresalen de la línea de
fachada o de la alineación de la edificación.
Quedan prohibidos los cuerpos salientes cerrados (miradores),
permitiéndose tan solo los balcones o cuerpos salientes abiertos por todas
sus caras, con un máximo del 70 por ciento de la fachada, si son corridos.
Se prohiben los cuerpos salientes en planta baja, en sótanos y en
semisótanos.
El vuelo máximo de los balcones o cuerpos salientes abiertos se limita a
50 centímetros.
37

Se entiende por plano límite de vuelo al plano vertical a la fachada que
limita el vuelo de todo tipo de cuerpos salientes en las plantas de piso.
Este plano límite de vuelo se sitúa a una distancia de la medianera igual a
0,60 metros.
La altura libre desde la planta inferior de los cuerpos salientes hasta la
acera, en cualquier punto de la fachada, no será inferior a 3 metros.
En las fachadas solucionadas exclusivamente con balcones, no se podrá
volar el último forjado simulando un balcón en la terraza.
6.12- Otros voladizos o elementos salientes.
Serán aquellos elementos constructivos no estructurales, ni habitables, ni
ocupables y de caracter fijo, que sobresalen de la línea de la fachada o de
la alineación de la edificación.
Se consideran como tales los zócalos, pilares no estructurales, pilastras,
aleros, impostas, molduras, gárgolas, marquesinas, parasoles y otros
elementos similares justificables por su exigencia constructiva o
funcional.
No se incluyen en esta definición los elementos salientes no permanentes,
tales como toldos, persianas, rótulos, anuncios o similares.
Las puertas y ventanas en planta baja no podrán abrir al exterior fuera de
la alineación de la calle.
Las portadas y escaparates no podrán sobresalir fuera de las alineaciones
de fachada más de 5 centímetros en ninguno de sus elementos.
Se permite colocar en las fachadas farolas o rótulos anunciadores con un
saliente máximo igual al permitido para aleros, balcones y miradores,
siempre que la parte más baja de estos elementos quede a una altura
mímima de 3,60 metros sobre la rasante de las aceras.
Los toldos de tiendas o balcones no permanentes no podrán sobresalir
más de lo que corresponda al ancho de la acera sobre la que vuelan,
menos 20 centímetros.
Su altura en su parte baja no podrá ser inferior a 2,20 metros medidos
desde la rasante.
6.13- Patios de parcela.
Se entiende por patio de parcela al espacio no edificado situado dentro
del volumen de la edificación, destinado a permitir la iluminación y
ventilación de las dependencias del edificio o a crear en el interior del
mismo espacios libres privados, con jardinería o sin ella.
38

Tipo de
patio
Los patios interiores, en función de la hetereogeneidad de usos a los que
sirven, contarán con unas dimensiones mínimas para garantizar la menor
interferencia de usos, dentro de los límites de las exigencias de
salubridad. Se establecen cuatro tipos de patios.
Tipo 1. Estos patios, podrán servir simultáneamente a cualquier tipo
de habitación o espacio común, incluído el estar. En el caso de servir
al estar, los paramentos de estos patios deberán tener tratamiento de
fachada en su diseño y construcción , y serán utilizables como espacio
comunitario.
Tipo 2. Estos patios, podrán servir simultáneamente a cualquier tipo
de habitación o espacio común, excepto al estar.
Tipo 3. Estos patios, podrán servir a las mismas habitaciones que los
del tipo 2, no permitiéndose que a ellos recaigan simultáneamente
cocinas y dormitorios.
Tipo 4. Estos patios podrán servir únicamente a baños, aseos,
lavaderos y a espacios comunes del edificio.
Las dimensiones que definen estos espacios así como las habitaciones a
los que pueden servir se reflejan en el cuadro siguiente. El diámetro
mínimo de la circunferencia inscribible es variable según sea vivienda
plurifamiliar o unifamiliar
estar dorm. cocina comedor baños
lavabos y
espacios
comunes
39
Diámetro mínimo
de la circunferencia
inscribible en metros
Según la
altura H
del patio
Valor
mínimo
en
vivien.
plur/unif.
1 sirve sirve sirve sirve sirve 0,40 H 6,00/4,00
2 no sirve sirve sirve sirve sirve 0,25 H 3,00/2,00
3 no sirve uno u otro sirve sirve 0,20 H 3,00/2,00
4 no sirve no sirve no sirve no sirve sirve 0,15 H 2,00/1,50
En los patios Tipo 1, cuando el ancho del solar sea inferior al diámetro
obtenido por aplicación del cuadro anterior, se tomará como ancho del
patio el del solar y como profundidad del patio el diámetro de la
circunferencia obtenido.
En edificios de una o dos viviendas por planta, situados en solares de
reducidas dimensiones en comparación con su altura edificable, los patios
quedarán exentos del cumplimiento de las dimensiones mínimas
anteriores, si existe una imposibilidad material de realizar una
distribución racional en planta de las viviendas, debido a la

desproporción existente entre la superficie mínima del patio exigible,
según esta normativa y la superficie del solar. En cualquier caso, en los
patios que sirven a salas de estar, dormitorios, cocinas y comedores, el
diámetro mínimo de la circunferencia inscribible será de 3 metros.
Las luces mínimas entre los paramentos del patio no podrán reducirse con
lavaderos, galerías, ni cuerpos salientes de ningún género.
Los patios de luces podrán cubrirse con claraboyas de plástico traslúcidas
o transparentes siempre que se deje un espacio periférico libre de al
menos 1/6 de la superficie en planta del patio.
6.14- Garajes.
Debido a las características de la trama urbana y la configuración de los
solares, no se establece como obligatoria la inclusión de espacio
destinado a aparcamiento en este tipo de edificación.
7- Condiciones de la edificación residencial en hilera. VH
7.1- Definición y delimitación.
Como queda dicho, el tipo de edificación será indistintamente el de
unifamiliar aislada, pareada o en hilera, si el tamaño de la parcela lo
permite. Su ubicación queda señalada en los planos correspondientes y su
denominación es VH.
Se autoriza el uso comercial compatible con vivienda y el uso público
residencial.
7.2- Parcela mínima.
Se fija en 500 m2. para la edificación unifamiliar aislada.
800 m2. para la edificación pareada.
1.500 m2. para la edificación en hilera.
En cualquier caso deberá tener una fachada mínima de 6,00 m. y podrá
inscribirse un círculo de 15,00 m. de diámetro.
7.3- Condiciones de volumen, ocupación y emplazamiento.
Serán las siguientes:
Edificabilidad: 0,40 metros cuadrados/metro cuadrado de parcela
neta.
Ocupación máxima: 40 por ciento, incluyendo porches y vuelos.
Altura máxima: 7,00 metros. Por encima de ésta sólo se permitirá la
cubierta, con pendiente máxima del 35 por ciento.
40

Retranqueos mínimos a lindes: de 4,00 metros.
Estas condiciones se aplicarán tanto a la tipología unifamiliar como a la
pareada y a la agrupada.
8- Condiciones de la edificación en núcleos de segunda residencia. VU.
8.1- Delimitación y configuración.
En los planos correspondientes vienen delimitadas aquellas áreas de
suelo urbano emplazadas fuera del núcleo urbano original y que
constituyen áreas de segunda residencia con una tipología de vivienda
unifamiliar aislada de clave VU en los planos de ordenación.
8.2- Normativa de especial aplicación.
En la zona del Valle Dorado que cuenta con Plan Parcial, definitivamente
aprobado, será de aplicación la normativa de dicho planeamiento.
El ámbito territorial de dicho Plan Parcial Valle Dorado, por no estar
desarrollado en la fecha de aprobación de las presentes Normas, queda
delimitado como una unidad de ejecución, a los efectos contemplados en
el Título IV de la Ley del Suelo.
En las restantes zonas regirán los siguientes parámetros.
8.3- Parcela mínima.
Se fija en 800 metros. En ella la fachada mínima será de 6,00 metros y
podrá inscribirse un círculo de 15 metros.
8.4- Condiciones de volumen, ocupación y emplazamiento.
Serán las siguientes:
Edificabilidad: 0,25 metros cuadrados/metro cuadrado de parcela
neta.
Ocupación máxima: 25 por ciento, incluyendo porches y vuelos.
Altura máxima: 7,00 metros (2 plantas). Por encima de ésta sólo se
permitirá la cubierta de pendiente máxima del 35 por ciento.
Retranqueos mínimos a cualquier linde: de 4,00 metros.
9- Condiciones de la edificación residencial en bloque abierto.
9.1- Definición y delimitación.
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Se califica como bloque abierto de clave BQ a una zona del núcleo
urbano de Busot sobre la que se levanta en la actualidad un bloque de seis
alturas de uso residencial. Las presentes Normas regulan su ordenación
urbanística con el fin de que quede dentro de ordenación, con su uso y
configuración actuales.
9.2- Parcela mínima.
La parcela será siempre la actual, pudiendo variarse únicamente su
configuración exterior si así lo requiriese un reajuste de alineaciones por
iniciativa municipal, pero prohibiéndose cualquier segregación o
ampliación de la misma.
9.3- Condiciones de volumen.
En cuanto a alturas, retranqueos, volumen o cualquier otro parámetro
urbanístico, queda dentro de ordenación la construcción actualmente
existente, que por lo tanto no podrá experimentar ningún aumento de
volumen, ni reforma que modifique su configuración volumétrica
exterior. Tan solo se permiten las modificaciones, que sin alterar dicha
configuración, puedan afectar a las distribuciones interiores.
10- Condiciones de la edificación industrial.
10.1- Definición y delimitación.
Se califica como industrial en clave I, a una zona del suelo urbano del
núcleo de Busot en la que se encuentra enclavada una nave destinada al
manipulado de la almendra. Dicha construcción queda regulada por
medio de las presentes Normas a fin de dejarla dentro de ordenación, con
su uso y configuración actuales.
10.2- Parcela mínima.
La parcela será siempre la actual, pudiendo variarse únicamente su
configuración exterior, si así lo requiriese un reajuste de alineaciones por
parte municipal, pero estando absolutamente prohibidas cualquier
segregación o ampliación de la misma.
10.3- Condiciones de volumen.
En cuanto a alturas, retranqueos, volumen y cualquier otro parámetro
urbanístico, queda dentro de ordenación la actual construcción, que por lo
tanto no podrá experimentar ningún aumento de volumen ni reforma que
modifique su configuración volumétrica exterior. Tan solo se permiten
aquellas modificaciones, que sin alterar dicha configuración, puedan
acometerse en distribuciones interiores, modificaciones de huecos de
fachadas, remodelación estética de las mismas, etc.
11- Normas de urbanización.
42

11.1- Pavimentación.
En el suelo urbano consolidado, el trazado de las calles será el señalado
por las alineaciones correspondientes y su tratamiento se realizará con las
capas de firme necesarias en función del tránsito rodado previsto.
En las calles peatonales se seguirá el tratamiento existente de hormigón y
guijarros vistos o de tratamiento superficial rugoso.
En las calles de nuevo trazado, la red viaria se realizará teniendo en
cuenta la circulación peatonal y rodada y su anchura y características
serán las reflejadas en los planos de alineaciones y rasantes
correspondientes.
Las calles de nueva creación que no estén reflejadas en los planos de
alineaciones, se ajustarán a las siguientes anchuras mínimas en función
del tránsito que vayan a soportar:
Sendas peatonales 3,00 m.
Vías de penetración 12,00 m.
Calzada 9,00 m.
Dos aceras de 1,50 m.
Vías principales 10,00 m.
Calzada 7,50 m.
Dos aceras de 1,25 m.
Vias secundarias 8,00 m.
Calzada 6,00 m.
Dos aceras de 1,00 m.
La anchura mínima de las aceras en viales de nueva apertura será de 1,00
m. Cuando las circunstancias lo requieran, la mayor dimensión podrá
acumularse a uno solo de los lados.
Obligatoriamente todas las calles irán encintadas.
11.2- Red de abastecimiento de agua.
La dotación mínima de agua para uso doméstico será de 250 litros por
habitante y día.
Para riego y otros usos se estimará la cantidad de agua que justifique las
características de la ordenación a dotar.
Se establecerán redes de riego, derivadas de la red general, en las zonas
de parques y jardines.
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La presión mínima relativa en el punto más desfavorable de la red será de
una atmósfera.
Se justificará la disponibilidad del caudal suficiente y se acompañará de
un análisis químico y bacteriológico de las aguas, siempre que éstas no
procedan de la red municipal de abastecimiento.
Se preverán hidrantes contra incendios con un mínimo de uno cada 2,5
Ha.
11.3- Red de saneamiento.
El saneamiento se realizará por el sistema unitario, siempre que se vierta
a colectores de uso público. En zonas de edificación aislada residencial
en que existan arroyos que puedan servir para la evacuación de las aguas
de lluvia, se podrá usar el sistema separativo.
Será preceptivo el informe favorable de la autoridad sanitaria competente
para garantizar las adecuadas condiciones de depuración del vertido de
las aguas.
La red de alcantarillado verterá a un colector público o a un cauce
natural, previo proceso de depuración.
No se permitirán las fosas sépticas en zonas urbanizables de nueva
creación.
Los caudales medio y máximo de las aguas negras se estimarán iguales a
los correspondientes de abastecimiento.
El caudal máximo estimado de agua de lluvia será igual al de un período
de retorno a diez años.
Los proyectos de las redes serán tales que cumplan:
Velocidad de las aguas entre 0,5 y 3,00 m/s.
Sección mínima ø 20 m.
Tuberías homologadas de hormigón centrifugado.
Cámaras de descarga automática en cabecera.
Pozos de registro visitables en los cambios de dirección y como
mínimo cada 50 metros en alineaciones rectas.
Todas las conducciones serán subterráneas y seguirán el trazado de la
red viaria y de los espacios libres públicos.
11.4- Red de energía eléctrica y de alumbrado público.
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La dotación mínima de potencia disponible para uso doméstico será de
0,6 Kw por habitante.
Las instalaciones deberán cumplir el Reglamento de Estaciones de
Transformación (O.M. de 23 de Febrero de 1.949), el Reglamento
Técnico de Líneas Aéreas de Alta Tensión (Decreto de 28 de Noviembre
de 1.968) y el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (Decreto de 3
de Junio de 1955).
Las líneas de distribución para el alumbrado público serán subterráneas.
Los transformadores no podrán ubicarse en las vías públicas y deberán
estar aislados, en todo su perímetro, de los edificios colindantes.
Todo proyecto de urbanización justificará que se dispone de contrato de
suministro con la empresa concesionaria del servicio de energía eléctrica,
en la potencia necesaria para cubrir la futura demanda de energía.
El alumbrado público deberá proporcionar, como mínimo, un nivel
medio de iluminación de 10 lux, con un coeficiente de uniformidad de
10.
11.5- Condiciones higiénicas.
En todo lo que se refiere a las Normas de Habitabilidad y Diseño de las
viviendas, tanto en relación a las condiciones espaciales, como a las de
seguridad, salubridad y a las dotaciones que hayan de disponer, se estará
a lo dispuesto en la Orden de 22 de Abril de 1.991 de la Consellería de
Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.
Las condiciones higiénicas de la edificación industrial, de explotaciones
agrarias o de los edificios no residenciales, se atendrán a las
reglamentaciones específicas.
11.6- Condiciones estéticas.
11.6.1- En edificación en manzana cerrada.
Como regla general, no será obligatorio construir o revestir de ningún
tipo de material específico las fachadas de los edificios, las plantas bajas,
los zócalos, ni cualquier otra parte de ellos. Sí será obligatorio para
proceder a la ocupación del edificio que sus fachadas estén totalmente
terminadas con el revestimiento que corresponda, bien de pintura, o de
cualquier otro acabado.
En cualquier caso, se mantendrá el caracter tradicional de la zona, tanto
en colorido como en composición formal, pudiendo el Ayuntamiento
denegar licencia a aquellos proyectos que atenten contra el mismo.
45

Se exigirá un tratamiento unitario en lo que a materiales, color y forma se
refiere, para las fachadas, medianeras y elementos técnicos de
instalaciones de un mismo edificio.
La superficie destinada a huecos o vanos.en las fachadas de las plantas de
pisos, será igual o menor que el 20 por ciento de la superficie total de
éstas.
La proporción de cada hueco será rectangular alargada en su dimensión
vertical.
Se procurará que los voladizos y balcones no sean corridos a lo ancho de
toda la fachada, sino preferentemente uno por cada hueco de acceso
exterior.
Los antepechos de los balcones serán de cerrajería.
Es obligatoria la ejecución de aleros tradicionales en la coronación de las
fachadas a calle.
11.6.2- En edificación unifamiliar aislada.
En la edificación unifamiliar aislada o agrupada, la composición será
libre dentro de las condiciones de habitabilidad indicadas.
11.7- Usos.
En suelo urbano se permiten los siguientes usos:
Residencial unifamiliar.
Comercial.
Público en todas sus categorías.
Industrial en categorías a) y b).
Capítulo 4.- Regulación del Suelo Apto para Urbanizar.
1- Definición.
Constituye Suelo Apto para Urbanizar aquel que las presentes Normas
destinan para tal fin.
2- Localización.
El Suelo Apto para Urbanizar viene localizado en el plano de
clasificación del suelo en dos áreas diferenciadas. La primera se
encuentra en la zona sureste del término, junto al término de El Campello
y la segunda al norte de la zona de Bonalba.
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3- Destino.
El destino del Suelo Apto para Urbanizar previsto por las Normas es el
desarrollo de un Plan Parcial de uso industrial en la zona lindante con el
término de El Campello y de uso residencial de segunda residencia en la
zona lindante con la urbanización de Bonalba.
4- Desarrollo del Suelo Apto para Urbanizar.
El desarrollo del suelo Apto para Urbanizar tendrá lugar mediante la
ordenación detallada de su ámbito territorial reflejada en un Plan Parcial
de Ordenación, tal como queda regulado en el artículo 83 de la Ley del
Suelo.
Además de las cesiones gratuítas y obligatorias fijadas en el anexo del
Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo, los propietarios de
suelo Apto para Urbanizar deberán ceder el 15 por ciento del
aprovechamiento tope del sector.
Previa conformidad de la Corporación Municipal, la cesión del
aprovechamiento correspondiente a la Administración, podrá ser
sustituído por mayores obligaciones establecidas por el Ayuntamiento.
Para la redacción del Proyecto de Urbanización se observará lo dispuesto
en el artículo 92 de la Ley del Suelo.
5- Usos y obras provisionales.
Si bien para la ejecución del planeamiento en suelo Apto para Urbanizar
se requiere la previa aprobación del correspondiente Plan Parcial, en base
al artículo 136.1 de la Ley del Suelo, si no hubieren de dificultar su
ejecución, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas
de caracter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el
Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. La autorización aceptada
por el propietario deberá inscribirse bajo las indicadas condiciones, en el
Registro de la Propiedad.
6- Condiciones de la edificación en el suelo apto para urbanizar de uso
industrial:
Tipología de la adificación
El tipo de edificación previsto en este tipo de suelo es el de nave
industrial.
Retranqueos
La edificación deberá retranquearse de los linderos de la parcela y de la
alineación de la calle en una distancia no menor de 5,00 m.
Parcela mínima
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La parcela mínima para uso industrial se fija en 1.000 m2.
Ocupación
La máxima ocupación en planta de las edificaciones será del 60% de la
superficie neta del solar.
Altura máxima
La altura máxima de las naves industriales será de 10,00 m.
Edificabilidad
La edificabilidad en suelo industrial es de 0,6 m2/m2
7- Normas de Urbanización.
Abastecimiento de agua
Se estimará una previsión mínima de 20 m3 por Ha. y día, salvo lo que
disponga el Ayuntamiento en base a la documentación presentada, en su
caso.
La presión será de 2,0 atmósferas en el punto más desfavorable.
Redes de riego e hidrantes
Se dispondrán los puntos de toma suficientes para el riego de zonas
verdes y espacios libres.
También se dispondrán hidrantes para incendios, con diámetro mínimo
de 100 mm.
Saneamiento
La red de aguas negras se calculará para caudales iguales a los de
suministro de agua, con el mínimo estimado de 20 m3 por Ha y día, y el
caudal instantáneo cuatro veces al medio.
Se establecerán pozos de registro en todos los cambios de alineación o de
pendiente y entronques de ramales y como máximo a 50 m. entre sí.
La profundidad mínima del borde superior del conducto será de 1,00 m.
con un diámetro mínimo de 30 cm.
Previo a su vertido será preceptiva la instalación de un sistema de
depuración de aguas negras, específico de la zona industrial, debiendo de
incluirse entre los documentos del Plan Parcial la oportuna concesión del
organismo competente.
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Suministro de energía eléctrica
La dotación de energía eléctrica estará condicionada a las necesidades de
las industrias que vayan a instalarse. La dotación mínima prevista será de
1000 Kw. por Ha.
Las líneas de distribución , tanto para alumbrado público como para el
uso de las industrias, serán subterráneas.
El nivel de iluminación del sistema viario no será inferior a 20 lux, con
un factor de uniformidad de 0,3.
El proyecto de suministro de energía eléctrica deberá sujetarse a la
normativa de la Consellería de Industria.
8- Condiciones estéticas.
No se fijan condiciones estéticas para este tipo de suelo.
9- Usos.
Se fija como predominante el uso industrial en todas sus categorías.
Son compatibles el uso de oficinas vinculadas a la industria y la vivienda
de vigilante.
10- Condiciones de la edificación en el suelo apto para urbanizar de uso
residencial.
Tipología de la edificación
El tipo de edificación previsto para este tipo de suelo es el de vivienda
unifamiliar aislada de clave VU.
Parcela mínima
La parcela mínima se fija en 800 metros. La fachada mínima será de 6,00
m. y podrá inscribirse un diámetro de 15,00 m.
Edificabilidad.
La máxima edificabilidad permitida es de 0,25 m2/m2.
Ocupación.
La máxima ocupación es del 25%
Altura de la edificación.
La altura máxima se establece en 7,00 m. y dos plantas. Por encima de
ésta tan solo se permitirá la cubierta con una pendiente máxima del 35%.
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Retranqueos
Los retranqueos mínimos a cualquier linde serán de 4,00 m.
Serán de aplicación las normas de urbanización indicadas para el suelo
urbano de segunda residencia en el artículo 11 del capítulo 3.
Capítulo 5- Regulación del Suelo No Urbanizable.
1- Definición.
Constituyen el Suelo No Urbanizable los terrenos que las presentes
Normas no incluyen en las clases de Suelo Urbano o Apto para Urbanizar
y, en particular, los espacios que las Normas delimitan para otorgarles
una especial protección, en razón de sus excepcionales valores
paisajísticos y en defensa de la fauna, la flora y del equilibrio ecológico.
2- Tipos de Suelo No Urbanizable.
a) Suelo No Urbanizable de protección especial, en razón de su
excepcional valor agrícola, forestal, paisajístico, histórico o cultural.
b) Suelo No Urbanizable de protección de comunicaciones y
servicios, definido por las franjas de protección establecidas para
salvaguarda de su adecuada función, ampliaciones, o por razones de
salubridad.
c) Suelo No Urbanizable de régimen común que en razón de su
relativo valor natural, agrícola o de la potencial explotación de sus
recursos naturales debe ser considerado como un regulador ecológico
del territorio del que queda excluída toda actuación urbanizadora.
3- Destino.
Los terrenos clasificados como No Urbanizable no podrán ser destinados
a fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general,
de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales,
conforme a lo establecido en la legislación urbanística y sectorial que los
regule, sin perjuicio de las excepciones contempladas en la Ley del Suelo
y en la Ley de la Generalitat sobre Suelo No Urbanizable.
4- Prohibiciones.
En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos
en esta clase de suelo no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de
lo dispuesto en la legislación agraria, o en otra aplicable, para la
consecución de sus correspondientes fines.
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En el Suelo No Urbanizable quedarán prohibidas las parcelaciones
urbanísticas y habrá de garantizarse su preservación del proceso de
desarrollo urbano.
5- Usos, actividades y aprovechamientos en Suelo No Urbanizable
común.
En Suelo No Urbanizable común pueden realizarse, con las
características resultantes de su función propia y de su legislación
específicamente reguladora, las obras e instalaciones requeridas por las
infraestructuras y los servicios públicos estatales, autonómicos o locales
que precisen localizarse en terrenos de dicha clase.
También pueden ejecutarse en este tipo de suelo, mediante la aprobación
de un Plan Especial, las obras e instalaciones necesarias para el desarrollo
de las áreas de Servicios de Atención Turística, S.A.T., situadas en el
entorno de los accesos a las cuevas de Canalobre y cuya delimitación
precisa corresponderá a dicho Plan Especial.
En este tipo de suelo pueden realizarse, además de las construcciones
anteriormente señaladas, las destinadas a los usos y aprovechamientos
siguientes:
Vivenda unifamiliar aislada que no contribuya a la formación de
núcleo de población.
Almacén vinculado a actividad agrícola, ganadera o forestal.
Instalaciones precisas para la explotación agrícola, ganadera, forestal
o cinegética, tales como invernaderos, viveros, granjas y similares.
Explotación de canteras o extracción de áridos o tierras.
Actividades de servicios vinculadas fundamentalmente a las
carreteras y previstas en la ordenación sectorial de éstas, así como, las
de suministro de carburante.
6- Otorgamiento de licencia.
El otorgamiento de licencia municipal para la realización de cualquiera
de las anteriores actividades requerirá la autorización previa de éstas por
la Consellería competente en materia de ordenación del territorio y
urbanismo.
7- Procedimiento.
En todo caso la autorización se otorgará a solicitud del interesado, en la
que se precisarán los siguientes extremos.
51

Emplazamiento y extensión de la finca en que se pretenda construir,
reflejados en plano de situación, quedando constancia de que no
contribuye a la formación de núcleo urbano.
Superficie ocupada por la construcción y descripción de las
características fundamentales de la misma y de los usos o actividades
a desarrollar en aquella.
Copia de los títulos de propiedad que faciliten la identificación de la
finca y conformidad otorgada por el dueño para afectar la superficie
de ésta a la edificación con las condiciones de indivisibilidad que
resulten de la autorización previa.
La autorización previa se entenderá producida por silencio positivo por el
mero transcurso de dos meses desde la presentación de la solicitud, sin
necesidad de denuncia de mora.
El otorgamiento de la autorización previa no exime de la licencia
municipal que se otorgará, obtenida aquella, si el proyecto técnico
presentado por el solicitante se ajusta a las ordenanzas municipales y al
resto de la legislación aplicable.
8- Declaración de interés comunitario.
También podrán realizarse en Suelo No Urbanizable común, mediante su
declaración de interés comunitario, que deberá definir sus características
y condiciones de acuerdo con las determinaciones materiales de
ordenación previstas en la Ley del Suelo No Urbanizable de la
Generalitat, y previa licencia urbanística, las construcciones y los usos o
aprovechamientos siguientes:
Actividades mineras o extractivas, salvo las previstas en el artículo 5.
Actividades turísticas, deportivas, recreativas, de ocio y
esparcimiento y terciarias.
Actividades terciarias e industriales de especial importancia, en las
condiciones reguladas por el artículo 20 de la Ley de Suelo No
Urbanizable de la Generalitat.
9- Obras, usos y aprovechamientos realizables en Suelo No Urbanizable
de especial protección.
En la categoría de Suelo No Urbanizable sujeto a una especial protección,
sin perjuicio de las limitaciones derivadas de la legislación protectora del
medio ambiente, no se podrán ubicar instalaciones ni construcciones u
obras salvo aquellas que tenga previstas el planeamiento, expresa y
excepcionalmente, por ser necesarias para su mejor conservación y para
el disfrute público compatible con los específicos valores justificativos de
su especial protección.
52

Se incluye dentro de esta categoría la clave SAT, correspondiente a
Servicios de Atención Turística, cuya delimitación precisa corresponderá
al Plan Especial que los desarrolle.
10- La vivienda unifamiliar en Suelo No Urbanizable común.
La vivienda unifamiliar aislada habrá de respetar la superficie y forma de
la parcela mínima para una vivienda, así como las limitaciones fijadas en
cuanto a ocupación de la edificación, impidiendo las transformaciones
contrarias al destino rústico del suelo, su edificación abusiva o la
formación de núcleos urbanos y limitando las obras sin vínculos con la
actividad agraria.
La dimensión mínima de parcela será de una hectárea por vivienda.
La ocupación máxima de la parcela por las construcciones y elementos
arquitectónicos será del dos por ciento.
La edificabilidad máxima será de 0,04 metros cuadrados/metros
cuadrados de parcela.
La altura máxima de cumbrera será de 7,00 metros.
El número máximo de plantas será de dos.
Los retranqueos a lindes serán como mínimo de cinco metros, con un
mínimo de diez a ejes de caminos.
La parcela deberá quedar afectada con inscripción registral de la
vinculación de la total superficie real a la construcción, que exprese las
concretas limitaciones a su divisibilidad y edificabilidad impuesta por la
autorización previa de la vivienda.
11- Condiciones estéticas de las viviendas unifamiliares ubicadas en
Suelo No Urbanizable.
Las construcciones de viviendas en este tipo de suelo deberán integrarse
en el paisaje en el que estén ubicados mediante el estudio de los
materiales y formas tradicionales que sean más aptas para su adaptación
al ambiente rural y mediante la sujeción a las condiciones de edificación
establecidas.
A fin de conseguir una perfecta integración de las construcciones en el
entorno y en el paisaje, los materiales de acabados, cubiertas, incluyendo
remate, tipo de chimeneas, aleros, etc., deberá respetar las características
del lugar donde están enclavadas, y a tal efecto se establecen las
siguientes pautas constructivas:
En los acabados de fachada y cubierta se utilizarán materiales cuyas
características cromáticas y de textura no produzcan efectos
discordantes con el entorno natural y el paisaje.
53

Se evitarán las cubiertas con pendientes superiores a un 35% y en
éstas los acabados de pizarra o de cualquier otro material que no sea
la teja cerámica, sin ningún tipo de coloreado y pintado.
Se evitarán los depósitos de agua vistos u otros salientes con material
de cubrición distintos a los de la propia cubierta.
Los cuatro costados de la edificación se tratarán como fachadas y los
materiales y revestimientos serán del mismo tipo y calidad para todos
ellos.
Cualquier solución adoptada fuera de estas pautas comporta la
necesidad de justificar en una memoria la incidencia de los materiales
utilizados en el entorno en que se insertan, incluyendo estudios
gráficos y cromáticos del edificio que se proyecta y de su entorno.
12- Edificaciones declaradas de interés comunitario en Suelo No
Urbanizable común.
Los parámetros urbanísticos que rigen para este tipo de edificaciones son
los siguientes:
Superficie mínima de parcela: No se fija.
Edificabilidad: A determinar en función del uso.
Altura máxima de la edificación: 8,00 m., con un máximo de dos plantas.
Ocupación: No se fija.
Retranqueos: Separación mínima a lindes de 10,00 m.
13- Usos no autorizados en Suelo No Urbanizable.
Con independencia de lo dispuesto para cada zona del Suelo No
Urbanizable y de las limitaciones impuestas por la ley del Suelo No
Urbanizable de la Generalitat, son usos incompatibles de caracter general
en la totalidad del Suelo No Urbanizable:
La vivienda plurifamiliar.
El comercial concentrado.
Oficinas
Capítulo 6- Regulación de los sistemas.
1- Sistema viario.
1.1- Ámbito del sistema viario.
54

El sistema viario comprende las instalaciones y los espacios reservados
para el trazado de la red viaria y exclusivamente dedicados al tráfico
rodado y peatonal, con el objeto de permitir la accesibilidad entre las
diversas áreas y sectores urbanos y asegurar un grado de movilidad
adecuado.
1.2- Ámbito legal.
En el diseño, construcción, conservación, financiación, uso y explotación
de las carreteras se observará lo dispuesto en la Ley 25/1.988 de
Carreteras de 29 de Julio de 1.988 y en la Ley 6/1.991 de Carreteras de 27
de Marzo de la Comunidad Valenciana y demás ordenamiento vigente.
Las carreteras de ámbito comarcal y local son las siguientes:
A-183 de Muchamiel a Busot
AP-3324 de Campello a Busot
AV-1821 de Busot a Jijona
A-200 de Busot a Aigües de Busot
De acuerdo con el artículo 33 de la Ley 6/1.991 de 27 de marzo de la
Generalitat Valenciana, a lo largo del trazado de dichas carreteras y con
el fin de garantizar la seguridad vial impidiendo que tengan lugar
actuaciones que puedan ponerla en peligro, asegurar la disponibilidad de
terrenos para la realización de actividades de mantenimiento de las vías o
la instalación de servicios anexos a las mismas, y proteger los usos
circundantes del impacto negativo de las vías, se fija una zona de
protección a ambos márgenes de dieciocho metros, salvo en la travesía
del casco histórico.
En las zonas de protección no podrán realizarse obras ni se permiten más
usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad vial, previa
autorizción, en cualquier caso, de la administración titular de la vía. No
se admite en esta zona la nueva construcción de edificación alguna.
En las construcciones e instalaciones ya existentes en la zona de
protección podrán realizarse obras de reparación y mejora, previa la
autorización correspondiente, una vez constatados su finalidad y
contenido, siempre que no conlleven aumento de volumen de la
construcción y sin que el incremento de valor que aquellas comporten
pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.
En las zonas de protección podrán realizarse sin autorización previa usos
y aprovechamientos estrictamente agrícolas, como cultivos ordinarios y
plantaciones de arbustos o árboles de porte medio, siempre que se
garanticen las condiciones funcionales y de seguridad de la vía. En caso
contrario, la Administración titular de la vía podrá establecer a posteriori
las limitaciones que estime oportunas.
55

Los plano de Ordenación señalan en cada caso a escala 1:1.000 las
bandas de las zonas de protección a lo largo de las áreas del suelo urbano
y el plano D-12 a escala 1:10.000 de Esquema Vertebrador de
Infraestructuras, esas mismas zonas en el conjunto del término municipal.
En Suelo Urbano, las Normas Subsidiarias definen las alineaciones de
todas las vías que podrán ser completadas y precisadas en los
correspondientes Estudios de Detalle.
En Suelo Apto para Urbanizar, la red viaria local será establecida en el
correspondiente Plan Parcial.
El acceso a los suelos Aptos para Urbanizar desde el sistema general de
comunicaciones habrá de resolverse siempre planteando, como mínimo,
una intersección en T canalizada.
En cualquier clase de suelo, todas las vías serán públicas cuando sirvan
de acceso a dos o más propiedades diferentes, no pudiendo cerrarse con
verjas ni prohibir el paso por las mismas.
Los viales integrantes del sistema viario local en el Suelo Apto para
Urbanizar de uso industrial deberán tener un ancho mínimo entre
alineaciones de 12,00 metros, con aceras peatonales de una anchura
mínima de 1,00 metro y pendientes que no superen el 8%.
En el Suelo Apto para Urbanizar de uso residencial, el ancho mínimo de
viales será de 8,00 m., con una calzada de 6,00 m. y dos aceras de una
anchura mínima de 1,00 m.
Estos parámetros tienen el caracter de mínimos.
Las vías pecuarias están debidamente señaladas en el plano
correspondiente. Así mismo, las distintas áreas de suelo urbano tienen
señaladas en su cartografía a escala 1:1.000 el trazado de dichas vías.
A lo largo de su trazado queda establecida una servidumbre de 10,00 m.
de anchura en la que no se permite la ejecución de vallados ni de
cualquier otro tipo de obstrucción a la libre circulación.
2- Sistema de espacios libres.
2.1- Ámbito del sistema de espacios libres.
Comprende los suelos de dominio y uso públicos destinados a áreas de
arbolado y jardinería, en las que se desarrollan actividades de juego,
descanso y ocio en general. Estos espacios públicos no son edificables.
Tendrán la denominación de parques aquellas áreas cuya superficie sea
igual o mayor a 5.000 metros cuadrados. Cuando la superficie sea menor
de 5.000 metros cuadrados tendrán caracter de jardines urbanos.
56

Los parques públicos forman parte de la estructura general del territorio,
mientras que los jardines están al servicio del área o sector.
2.2- Usos admitidos.
En las áreas que forman parte del sistema de espacios libres tan sólo se
permitirán los usos y actividades de caracter público.
En los parques y jardines podrán ubicarse instalaciones deportivas al aire
libre.
2.3- Condiciones generales de la edificación.
Las edificaciones que puedan levantarse al servicio de los parques y
jardines y de los usos admitidos deberán observar las siguientes
condiciones:
Ocupación máxima del 1 por ciento.
Altura máxima 5,00 metros
Se exceptúan de las anteriores condiciones todas las edificaciones ya
existentes emplazadas en parques y jardines y que deberán adscribirse a
los usos a que se refiere el artículo 6 de este mismo capítulo.
3- Sistema de equipamientos comunitarios.
3.1- Carácter y régimen de los equipamientos comunitarios
Los equipamientos podrán ser públicos o privados.
El planeamiento señala en cada caso el carácter de los mismos, siendo
admisible cualquiera de los dos regímenes de titularidad en aquellos
casos en que no venga determinado expresamente.
3.2- Usos admitidos.
Los suelos destinados a equipamientos comunitarios junto, con las
edificaciones, instalaciones y demás servicios, se clasifican en los
siguientes tipos, según los usos admitidos:
Docente: Guarderías, centros educativos.
Deportivo: Instalaciones a cielo descubierto para la práctica del
fútbol, baloncesto, etc., polideportivos, piscinas y anexos de
servicio.
Sanitario-asistencial: Centros asistenciales y sanitarios dedicados a
sanatorios, dispensarios, ambulatorios, residencias de ancianos,
clínicas y hospitales generales, cementerios.
57

Religioso: Templos y edificios destinados a lugares de culto.
Socio-cultural: Bibliotecas, centros sociales y culturales, museos,
auditorios, casas de cultura y de reuniones, expectáculos,
exposiciones, etc., así como anexos de servicio.
Administrativo: Centros o edificios para servicios de las
administraciones públicas, servicios de seguridad, bomberos, etc.
Las Normas Subsidiarias asignan a determinadas áreas calificadas como
de equipamiento un uso concreto que se refleja gráficamente en los
planos de ordenación.
En ausencia de asignación de un uso concreto por parte de las Normas
Subsidiarias, éste podrá ser cualquiera de los definidos en el artículo
anterior.
3.3- Condiciones generales de la edificación.
La edificación, en general, se regulará según el tipo de edificación
aislada, de acuerdo a los siguientes parámetros:
Edificabilidad máxima de 0,80 m2/m2.
El número máximo de plantas será de tres.
La altura máxima permitida hasta cumbrera será de 9,50 metros sobre
la cota natural del terreno, en todos los puntos del solar o parcela.
La ocupación máxima en planta baja será del 60 por ciento de la
superficie de la parcela.
Cuando los equipamientos estén situados en manzana cerrada, les será
aplicable la normativa general de la zona.
En cualquier caso se cumplirán las disposiciones específicas aplicables al
equipamiento en cuestión en función de su naturaleza o carácter.
4- Sistema de infraestructuras de servicios técnicos.
4.1- Ámbito que comprende.
Comprende los suelos y espacios afectados a la localización de
infraestructuras de servicios técnicos: Almacenamiento, abastecimiento, y
evacuación de aguas, estaciones depuradoras, eliminación de residuos
sólidos, estaciones transformadoras de energía eléctrica, corredores
eléctricos, etc.
El desarrollo y ejecución de estos sistemas quedará sujeto a la legislación
específica reguladora de cada servicio técnico.
58

Anexo I
4.2- Condiciones de uso.
En este sistema sólo se permitirán aquellos usos directamente vinculados
con la instalación o servicio de que se trate, con las condiciones de
funcionamiento específicamente reguladas en la legislación técnica de la
materia, en especial aquella que asegure las condiciones de protección de
la instalación.
4.3- Condiciones de la edificación.
En todo aquello no exigido expresamente por la legislación específica
que le afecte, se estará a las condiciones generales de edificación de la
zona en que se ubique.
El espacio no ocupado directa o propiamente por las instalaciones de las
infraestructuras de servicios técnicos, se considerará como zona de
protección de dichas instalaciones, aplicándose a dichos suelos el
régimen de suelo No Urbanizable de protección especial.
Normas particulares de edificación para cada zona en suelo urbano.
ZONA Tipolog. Parcela Edificabild Ocupación Alturas Retranqueos
mínima .
CU
No se No se 2 y 3 Sin
* establece establece (ver plano) retranqueos
Casco VH 500 0,40
2 plantas
Urbano
800 m2/m2 40% 7 m. 4,00 m.
y
1.500
* *
Zona de
Expansión
BQ Limitada a la edificación existente
I Limitada a la edificación existente
Pla Lloma VU 800 0,25
m2/m2
Hoya de los VU 1.000 0,30
Patos * * *
m2/m2
Bonalba VU 800 0,25
m2/m2
Pisnella VU 800 0,25
m2/m2
Llano de los VU 800 0,25
Pastores
m2/m2
Valle VH 500 0,372
Dorado
500
1.000
m2/m2
59
25% 2 plantas
7 m.
30% 2 plantas
6 m.
25% 2 plantas
7 m.
25% 2 plantas
7 m.
25% 2 plantas
7 m.
30% 2 plantas
30% 7 m.
40%
4,00 m.
4,00 m.
* * * *
4,00 m.
4,00 m.
4,00 m.
5,00 m.
* En áreas consolidadas no se establece superficie mínima. En nuevas
parcelaciones la superficie mínima de parcela será de 90,00 m2.

* * En lindes a la carretera, los cerramientos de parcela se retranquearán un
mínimo de 5,00 m. y las edificaciones un mínimo de 9,00 m.
* * * El Plan Parcial Hoya de los Patos contempla, asimismo, la vivienda
bifamiliar.
* * * * Los retranqueos a lindes de propiedades serán de 4,00 m. A lindes de viales
interiores de 5,00 m. y a lindes de la carretera de Muchamiel a Aguas de
Busot, serán de 21,00 m. a eje de vial.
Anexo II
Areas de reparto, aprovechamiento tipo en suelo apto para urbanizar y
aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación privada.
Se definen dos áreas de reparto a los efectos contemplados en el apartado d) del artículo
94 de la Ley del suelo. A saber: Area de reparto C-1, correspondiente al suelo apto para
urbanizar de uso industrial, de 16 Ha. y área de reparto C-2, correspondiente al suelo
apto para urbanizar de uso residencial, de 10 Ha.
Aprovechamiento tipo.
De conformidad con el artículo 97 de la Ley del suelo, el aprovechamiento tipo para las
distintas áreas de reparto se calcula dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las
zonas incluídas en ellas, expresado en metros cuadrados construíbles de uso
característico, por la superficie total del área.
Para el área de reparto C-1, el aprovechamiento tipo es el siguiente:
Superficie: 160.000 m2.
Uso característico único: I- Nave industrial
Coeficiente de homogenización: 1
Aprovechamiento lucrativo total: 72.000 m2
Aprovechamiento tipo: 72.000/160.000x1= 0,45 m2/m2
Aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación privada:
85%/0,45= 0,3825 m2/m2
Para el área de reparto C-2, el aprovechamiento tipo es el siguiente:
Superficie: 100.000 m2
Uso característico único: VU- Vivienda unifamiliar
Coeficiente de homogenización: 1
Aprovechamiento lucrativo: 17.500 m2
Aprovechamiento tipo: 17.500/ 100.000x1= 0,175 m2/m2
Aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación privada:
85%/0,175= 0,1487 m2/m2.
60

Anexo III
Disposiciones finales
- En el SAU de uso residencial no se permitirá el acceso directo desde la carretera,
accediéndose unicamente desde el suelo urbano contiguo.
- En el SAU de uso industrial, se definirá un único acceso desde la carretera, con cargo
al Plan Parcial, que reúna las condiciones adecuadas de seguridad vial para un tráfico
importante de camiones.
- En relación a las vías pecuarias se establece lo siguiente:
El término de Busot se encuentra atravesado por una red de vías pecuarias que
corresponden, en la numeración grafiada en el plano B7, a la siguiente denominación:
1 Cordel de la Tasca o de Bernat
2 Vereda del camino de Relleu
3 Vereda de la Fuente de les Piles
4 Vereda de la casa de la Alquedra
5 Vereda de los Baños
6 Colada de la carretera de Campello a Pla Figueres
7 Colada de Busot al Salmitre
8 Colada de Bernat al Salmitre
9 Colada del Llano de los Ganados
10 Colada del Vergeret
11 Colada de la Fuente de la Umbría
12 Colada del camino de Jijona
13 Colada de la Caveta
14 Colada de la Foya de Berenguer
De conformidad con el proyecto de clasificación de Vías Pecuarias elaborado por la
Unidad Forestal de Alicante de la Consellería de Agricultura y Pesca en el año 1.991, se
deberá mantener la anchura legal de las vías definida en dicho proyecto, tanto para la
categoría de “cordel”, como en las de “vereda” y “colada”, no pudiendo realizarse
cerramientos de parcela u otro tipo de obstrucciones que invadan dichos trazados.
Las áreas residenciales afectadas por el paso de vías pecuarias son las siguientes:
Pla Lloma Vereda de la Casa de la Alquedra
Colada del camino de Jijona
Colada de la Caveta
Llano de los Pastores Colada de la carretera de Campello a Pla Figueres
Vereda de la casa de la Alquedra
Colada de la foya de Berenguer
Valle Dorado Colada de la carretera de Campello a Pla Figueres
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Pisnella Colada de la carretera de Campello a Pla Figueres
S.A.U. Industrial Colada de la carretera de Campello a Pla Figueres
En los planos de Ordenación de las distintas áreas señaladas han sido indicados los
trazados de las vías pecuarias que son objeto de servidumbre.
- En relación a la protección de cauces se establece lo siguiente:
De conformidad con el artículo 1 de la Ley 4/1.992 de 5 de junio de la Generalitat
Valenciana, se clasifica como suelo no urbanizable el dominio natural hidráulico.
Dichos suelos de dominio público tendrán la calificación de especial protección.
El artículo 2,b de la Ley 29/1.985 de 2 de agosto, de Aguas, señala como dominio
público, entre otros, los cauces de corrientes naturales discontinuas.
En consecuencia, en lo que afecta a las determinaciones de las Normas Subsidiarias de
Planeamiento, tienen la consideración de suelo no urbanizable de especial protección
todos los cauces naturales que discurren por el término municipal y que se concretan en
los siguientes barrancos:
Barranco del Cabrafriech, en la divisoria de Busot y El Campello
Barranco de la Umbría, que confluye con el barranco de Vergeret
Barranco de Vergeret, que discurre por el límite occidental del término
Barranco de Agua Amarga, entre el Llano de los Pastores y la Hoya de los Patos
De conformidad con el artículo 6 de la Ley de Aguas, se entiende por riberas las fajas
laterales de los cauces públicos situados por encima del nivel de aguas bajas, y por los
terrenos que lindan con los cauces.
Las márgenes están sujetas en toda su longitud:
a) A una zona de servidumbre de 5,00 m. de anchura para uso público.
b) A una zona de policía de 100 metros de anchura en la que se condicionará el uso del
suelo y las actividades que se desarrollen.
En relación con el riesgo de inundaciones, las Normas Subsidiarias de Planeamiento
determinan que para el desarrollo de los sectores del suelo urbano de Hoya de los
Patos-Bonalba y de Llano de los Pastores, en el plazo máximo de un año a partir de la
aprobación definitiva de la presente Revisión de la Normas Subsidiarias de
Planeamiento, el Ayuntamiento deberá disponer de un estudio detallado del riesgo de
inundación de estos sectores y proponer medidas correctoras para minimizarlo. El
estudio debe contemplar las siguientes medidas: en la zona de la Hoya de los
Patos-Bonalba se delimitarán las áreas deprimidas donde se producen embalsamientos,
en los que no se situarán actividades residenciales y se establecerán medidas en los
viales perpendiculares a estas áreas para garantizar el correcto desagüe del agua
embalsada. En el Llano de los Pastores, se delimitará la zona central deprimida donde se
produce la circulación del agua cuando llueve torrrencialmente, y se preverá la
urbanización de los viales perpendiculares para permitir el desagüe.
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El Servicio de Protección Civil y Coordinación de La Consellería de Administración
Pública informará, de manera previa a la aprobación por el Ayuntamiento, el referido
estudio y las obras proyectadas en el mismo.
* * *
Las presentes Normas Subsidiarias de Planeamiento del término de Busot fueron
aprobadas con carácter definitivo por acuerdo de la Comisión Territorial de
Urbanismo de Alicante en sesión de 24 de mayo de 1.995 y publicadas en el B.O.P.
de 5 de febrero de 1.996.
Por el equipo redactor, Juan Manuel García Guibert
63