PLAN GENERAL DE BUSOT - Busot, belleza interior

EXPEDIENTE: 2006/004/U/128/PGO/02 

PLAN GENERAL DE BUSOT 

NORMAS URBANÍSTICAS 

NORMAS URBANÍSTICAS DEL 


(ALICANTE) 

Equipo Redactor: 

LABORATORIO DE PROYECTOS, S.L. 

Jesús Quesada Polo – Arquitecto – Técnico Urbanista 

FEBRERO 2008 

DOCUMENTO 3ª EXPOSICIÓN PÚBLICA 

LABORATORIO DE PROYECTOS S.L. - C/ARZOBISPO LOACES, 12 ENTLO. - 03003 ALICANTE - TEL. 965 131 131 - FAX 965 126 388 

Email:empresa@laboratoriodeproyectos.com




ÍNDICE GENERAL 

Pág. 

TITULO PRELIMINAR 

DIRECTRICES DE LA ESTRATEGIA Y EVOLUCIÓN DEL TERRITORIO ......................... 5 

TITULO I GENERALIDADES ..................................................................................................... 8 

Art 1.1 Objeto .................................................................................................................................... 8 

Art 1.2 Ámbito de aplicación............................................................................................................. 8 

Art 1.3 Carácter.................................................................................................................................. 8 

Art 1.4 Vigencia................................................................................................................................. 9 

Art 1.5 Interpretación......................................................................................................................... 9 

Art 1.6 Efectos ................................................................................................................................. 10 

TITULO II DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL.................................... 12 

CAPÍTULO 1.- DESARROLLO DEL PLAN 

Art 2.1 Actuaciones para el desarrollo y ejecución del Plan General.............................................. 12 

Art 2.2 Ejecutoriedad....................................................................................................................... 12 

Art 2.3 Obligatoriedad ..................................................................................................................... 12 

Art 2.4 Planes urbanísticos .............................................................................................................. 13 

CAPÍTULO 2.- ACTUACIONES DE GESTIÓN 

Art 2.5 Objeto y Clases.................................................................................................................... 14 

Art 2.6 Actuaciones de Gestión ....................................................................................................... 14 

CAPÍTULO 3.- EJECUCIÓN DE LOS PLANES 

Art 2.7 Actuaciones para la ejecución de los planes........................................................................ 15 

Art 2.8 Actuaciones de parcelación ................................................................................................. 15 

Art 2.9 Obras de urbanización ......................................................................................................... 16 

Art 2.10 Obras de edificación ............................................................................................................ 16 

Art 2.11 Otras actuaciones urbanísticas............................................................................................. 18 

Art 2.12 Instalación de actividades.................................................................................................... 19 

Art 2.13 Plazos para la edificación .................................................................................................... 19 

TITULO III RÉGIMEN DEL SUELO........................................................................................... 21 

CAPÍTULO 1.- GENERALIDADES 

Art 3.1 Régimen urbanístico de la propiedad del suelo................................................................... 21 

Art 3.2 Divisiones urbanísticas........................................................................................................ 21 

Art 3.3 Clasificación del suelo......................................................................................................... 21 

Art 3.4 Zonas de ordenación urbanística ......................................................................................... 23 

Art 3.5 Sectores de ordenación ........................................................................................................ 24 

Art 3.6 Áreas de Reparto y Aprovechamiento Tipo ........................................................................ 24 

Art 3.7 Actuaciones Integradas y Unidades de Ejecución............................................................... 26 

Art 3.8 Red Primaria de Dotaciones Públicas.................................................................................. 26 

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CAPÍTULO 2 .- DETERMINACIONES PARA CADA CLASE DE SUELO 

Art 3.9 Para el Suelo Urbano y el Suelo Urbanizable con Ordenación Pormenorizada.................. 27 

Art 3.10 Para el Suelo Urbanizable sin Ordenación Pormenorizada................................................. 27 

Art 3.11 Para el Suelo no Urbanizable............................................................................................... 27 

TITULO IV NORMAS DE USO .................................................................................................... 31 

Art 4.1 Definición de los usos.......................................................................................................... 31 

Art 4.2 Clasificación general de las actividades .............................................................................. 33 

Art 4.3 Situación de los usos............................................................................................................ 36 

Art 4.4 Grados de los usos ............................................................................................................... 36 

Art 4.5 Condiciones de diseño de las actividades............................................................................ 36 

Art 4.6 Condiciones generales de los equipamientos ...................................................................... 37 

Art 4.7 Condiciones generales de las zonas verdes ......................................................................... 38 

Art 4.8 Condiciones de la red viaria ................................................................................................ 38 

Art 4.9 Infraestructura, servicios técnicos y administrativos........................................................... 40 

Art 4.10 Condiciones de usos residenciales....................................................................................... 40 

Art 4.11 Condiciones de usos terciarios...... ...................................................................................... 40 

Art 4.12 Condiciones de usos industriales......................................................................................... 43 

TITULO V NORMAS DE EDIFICACIÓN Y URBANIZACIÓN............................................. 43 

CAPÍTULO 1.- DEFINICIONES 

Art 5.1 Parámetros urbanísticos relativos a la manzana y el vial .................................................... 43 

Art 5.2 Parámetros urbanísticos relativos a la parcela..................................................................... 44 

Art 5.3 Parámetros urbanísticos relativos a la posición de la edificación en la parcela .................. 45 

Art 5.4 Parámetros urbanísticos relativos a la superficie de la edificación en la parcela................ 46 

Art 5.5 Parámetros urbanísticos relativos al volumen y forma de los edificios .............................. 47 

CAPÍTULO 2.- CONFIGURACIÓN DE LAS ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICAS 

Art 5.6 Sistemas de Ordenación....................................................................................................... 51 

Art 5.7 Tipologías edificatorias ....................................................................................................... 52 

Art 5.8 Transformaciones tipológicas.............................................................................................. 53 

CAPÍTULO 3.- CONDICIONES DE LA URBANIZACIÓN 

Art 5.9 Condiciones de urbanización............................................................................................... 54 


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TITULO VI NORMAS PARTICULARES DE ZONAS DE ORDENACIÓN 

URBANÍSTICA.................................................................................................................................. 55 

CAPITULO 1.- DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE 

Sección 1ª: Del suelo urbano y urbanizable 

Art 6.1 Condiciones para todas las zonas de ordenación urbanística .............................................. 55 

Sección 2ª: Núcleo Histórico (NUH) 

Art 6.2 Condiciones de la Ordenación Estructural de la Zona Núcleo Histórico .............................. 56 

Art 6.3 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de la Zona Núcleo Histórico........................ 57 

Sección 3ª: Ensanche (ENS) 

Art 6.4 Condiciones de la Ordenación Estructural de la Zona de Ensanche...................................... 59 

Art 6.5 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de la Zona de Ensanche ............................... 60 

Sección 4ª: Edificación Abierta (EDA) 

Art 6.6 Condiciones de la Ordenación Estructural de Edificación Abierta ....................................... 62 

Art 6.7 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de Edificación Abierta................................. 63 

Sección 5ª: Viviendas Adosadas (ADO) 

Art 6.8 Condiciones de la Ordenación Estructural de la Zona de Viviendas Adosadas .................... 64 

Art 6.9 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de la Zona de Viviendas Adosadas.............. 65 

Sección 6ª: Viviendas Aisladas (AIS) 

Art 6.10 Condiciones de la Ordenación Estructural de la Zona de Viviendas Aisladas...................... 66 

Art 6.11 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de la Zona de Viviendas Aisladas ............... 67 

Sección 7ª: Terciario (TER) 

Art 6.12 Condiciones de la Ordenación Estructural Terciario ............................................................ 69 

Art 6.13 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada Terciario ...................................................... 70 

CAPITULO 2.- DEL SUELO NO URBANIZABLE 

Sección 1ª: Condiciones Generales 

Art 6.14 Condiciones generales para todas las categorías del suelo no urbanizable ........................... 71 

Sección 2ª: del Suelo no Urbanizable Protegido 

Art 6.15 Suelo no urbanizable de especial protección ecológico paisajístico (E.P.E.)........................ 75 

Art 6.16 Suelo no urbanizable de especial protección de ramblas y cauces (E.P.C.) .......................... 76 

Art 6.17 Suelo no urbanizable de especial protección por su interés arqueológico (E.P.A.)............... 76 

Art 6.18 Del suelo no urbanizable de especial protección paisajística (E.P.P.)................................... 77 


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Sección 3ª: del Suelo no Urbanizable Común 

Art 6.19 Suelo no urbanizable Agrícola (C.C.A.)................................................................................ 79 

Art 6.20 Suelo no urbanizable Rural (C.C.R.) .................................................................................... 80 

Art 6.21 Asentamientos rurales históricos (C.A.H.) ............................................................................ 81 

ANEXO 

- FICHAS DE PLANEAMIENTO Y GESTION 

PLANOS 

ORDENACIÓN ESTRUCTURAL 

OE-1 CLASIFICACION DEL SUELO 

OE-2 ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA Y RED PRIMARIA 

ORDENACIÓN PORMENORIZADA 

OP-1 ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE. RED 

PRIMARIA Y SECUNDARIA – CASCO URBANO 


PRIMARIA Y SECUNDARIA – PISNELLA 


PRIMARIA Y SECUNDARIA – HOYA DE LOS PATOS Y BONALBA 


PRIMARIA Y SECUNDARIA – LLANO DE LOS PASTORES 


PRIMARIA Y SECUNDARIA – PLA LLOMA 


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TÍTULO PRELIMINAR 

DIRECTRICES DE LA ESTRATEGIA Y EVOLUCIÓN DEL 

TERRITORIO 

Artículo único 

Las Directrices de la Estrategia y Evolución del Territorio (D.E.U.T.) son aquellas determinaciones 

que cuando hubiera de modificarse o desarrollarse el Plan General no podrán ser alteradas, por 

implicar variaciones en los criterios y objetivos perseguidos en la elaboración del Plan. Las D.E.U.T., 

se definen a continuación, estableciendo los objetivos fundamentales del Plan General y aquellos que 

sean susceptibles de ser modificados con mejoras alternativas que persigan los mismos criterios. 

1. SOTENIBILIDAD 

1.1. Utilización racional del suelo 

a) Criterio intensivo o extensivo.- Se mantendrá un criterio intensivo en cuanto a la ocupación 

del suelo de baja densidad. 

b) Índice máximo de ocupación del suelo.- La ocupación máxima del territorio será la 

propuesta por el Plan General. Permitiéndose una ocupación no superior al 5 % del suelo 

actualmente ocupado para casos de utilidad pública e interés social que entenderá el 

Ayuntamiento Pleno. 

c) Criterio para incorporar nuevo suelo urbanizable.- La mayor ocupación posible prevista 

en 1.1.b) y 3.3., se podrá realizar: 

- En colindancia con los actuales suelo ocupados y 

- En el lugar idóneo tras un análisis inicial y estudio medioambiental que localice el mejor 

sitio para el fin de utilidad pública previsto. 

- El nuevo suelo urbanizable nunca invadirá suelos no urbanizables protegidos, ni suelo 

no urbanizable común de carácter agrícola. 

- La incorporación de nuevo suelo implicará las mejores dotaciones e implicará la mayor 

dotación de red primaria de forma que no se merme el porcentaje fijado por el Plan 

General. 

- Los suelos para Parque Natural se ubicarán sobre suelos privados en colindancia con los 

suelos públicos con categoría de protegidos, estos en el Cabezo d’Or. 

d) Secuencia lógica de desarrollo.- Los criterios de programación quedan fijados en las 

diferentes fichas de los correspondientes sectores. 

Esta programación podrá modificarse siempre que se desarrollen y ejecuten los elementos de 

la PRV previstos con anterioridad al proceso del sector en cuestión y estén en relación con él. 

e) Criterios de preservación de terrenos.- Hasta tanto no se haya urbanizado el 80 % del suelo 

que clasifica este Plan y edificado mas del 50 % de las viviendas nuevas previstas en el Plan 

no podrán plantearse reclasificación de suelo residencial. 


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1.2. Uso eficiente de los recursos hídricos y protección calidad 

a) Límite potencial de suministro de agua.- Se fijan los siguientes caudales medios de 

demanda para las actuaciones urbanísticas: uso residencial de 200 l/hab./día, uso terciario de 

200 l./hab./día y uso industrial 200 l./hab./día. 

Cualquier actuación urbanística deberá contar con el informe favorable de suministro y 

capacidad suficiente de la entidad concesionaria y de la Confederación Hidrográfica, además 

de las condiciones y requerimientos exigidos por la legislación correspondiente. 

b) Criterios de reutilización de aguas residuales.- No se podrán realizar actuaciones 

urbanísticas en suelo urbanizable hasta tanto no se encuentre en funcionamiento la estación 

depuradora prevista en este Plan General ó deberán estar ejecutadas las obras necesarias para 

poder tratar el total del caudal generado en la EDAR de Monte Orgegia. 

El Ayuntamiento elaborará un estudio para la reutilización de las aguas depuradas que se 

regulará mediante ordenanza de uso y fiscal. 

c) Erosión de los suelos.- Cualquier actuación sobre suelo no urbanizable deberá actuar para la 

conservación de la capa vegetal y evitar la erosión de los suelos. 

1.3. Conservación del medio natural 

a) Los objetivos de conservación del medio natural serán los siguientes: 

Proteger, preservar y conservar la calidad paisajística de las unidades de paisaje de muy 

alta y alta calidad paisajística. 

Proteger las visuales de la fachada norte del núcleo histórico. 

Mantener y mejorar el paisaje urbano del núcleo histórico. 

Fomentar el uso de los recursos paisajísticos del municipio. 

Crear urbanizaciones con una elevada calidad del paisaje urbano e integrado en el 

entorno. 

Evitar la proliferación de elementos distorsionadores del paisaje. 

Integrar, minimizar y corregir los impactos derivados de las explotaciones mineras del 

municipio. 

b) Criterios de protección 

Aplicación estricta de la ley 7/2002 de prevención de la contaminación acústica. 

1.4. Conservación del Patrimonio Cultural 

a) Criterios del Catálogo de Bienes y Espacios.- Se podrán incorporar y descatalogar los 

bienes que actualmente quedan protegidos en el catálogo del Plan General siguiendo la 

tramitación correspondiente. 

b) Criterios de recuperación de edificios catalogados.- Se alentará desde las diferentes 

administraciones y a las actuaciones urbanísticas del municipio, la recuperación de los 

edificios catalogados. 


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1.5. Revitalización del Patrimonio Rural 

a) Criterios de parcelación y asentamientos.- Se mantendrán los criterios establecidos en la 

legislación vigente en materia de parcelación del suelo rústico para las parcelaciones 

urbanísticas y agrícolas. 

b) Se potenciarán los itinerarios eco turísticos establecidos por legislaciones o planeamientos de 

rango superior. 

1.6. Prevención de riesgos naturales 

- En el ámbito Pla Lloma y todos los sectores en él incluidos, cualquier actuación urbanística 

deberá ser coherente con la existencia de sendos embalses aguas arriba, por lo que se cuidarán 

las ejecuciones de movimientos de tierra. 

- El ayuntamiento exigirá un plan de mantenimiento de los embalses de Toll y Carmelo, y 

elevará al Ayuntamiento de Xixona, la misma necesidad para el embalse en el término 

municipal de Xixona, y colindante con la urbanización Llano de los Pastores. 

2. CALIDAD DE VIDA DE LOS CIUDADANOS 

2.1. Mejora de los entornos urbanos 

- Los desarrollos de las actuaciones urbanísticas establecerán las mejores condiciones de los 

entornos que desarrollen y cuyas determinaciones se podrán incorporar a las bases de la 

programación al fin de su valoración. 

- El Ayuntamiento fomentará proyectos y obras de rehabilitación en el NHT. 

2.2. Equipamientos y dotaciones públicas 

Se fijan como índices sostenibles los fijados en el Plan, estos no podrán disminuirse, sólo se 

permitirá una minoración del 5 % y un aumento del 10 % en equipamientos. En zona verde se 

permite un incremento no mayor del 10 % de la actual superficie calificada. 

Todas las dotaciones previstas en este Plan General siempre que se destinen a usos sociales tienen 

interés social. 

3. ORDENACIÓN 

3.1. El término municipal tiene una vocación principalmente agrícola y residencial. 

3.2. Son fines principales de este Plan la interconexión viaria entre los diferentes sectores, tanto de 

una clasificación como anteriores de forma que sea posible la permeabilización entre ellos. Por 

tanto la red Primaria Viaria fijada en este Plan General es modificable pero no suprimible, de 

forma que la traza podrá alterada por el planeamiento parcial y/o el proyecto de urbanización pero 

manteniendo su carácter estructurante y si es posible ampliándola y mejorándola. 


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3.3. Únicamente si se cumplen todas las condiciones impuestas por estas Directrices tanto en la 

sostenibilidad, calidad de vida de los ciudadanos y ordenación será posible la reclasificación de 

terrenos sobre suelo no urbanizable común rural. 

3.4. El Ayuntamiento deberá aprobar una ordenanza reguladora de las condiciones de 

urbanización con anterioridad a la aprobación definitiva de este Plan General. 

3.5. El planeamiento de desarrollo establecerá globalmente un porcentaje no inferior al 10% de 

reserva de suelo para vivienda de protección pública. 

3.6. El aprovechamiento del suelo urbanizable que corresponde al Ayuntamiento se entregará libre de 

cargas urbanísticas. 

3.7. El planeamiento de los nuevos suelos urbanizables propondrá soluciones de desarrollo compacto. 

3.8. La ordenación del “Trencador” en la entrada al casco urbano (UBA11) podrá requerirse Estudio 

de Detalle y criterios estéticos de adaptación al entorno que podrá evaluar el Ayuntamiento y 

otros organismos. 


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Art 1.1 Objeto 

TITULO I 

GENERALIDADES 

Las presentes Normas Urbanísticas (en adelante NN.UU.) se integran por las Normas 

Generales (en adelante NN.GG.) (títulos I, II, III, IV y V) y las siguientes Normas 

Particulares (en adelante NN.PP.) (título VI ), y regulan la ordenación, gestión, ejecución y 

desarrollo urbanístico del término municipal de Busot conjuntamente con los restantes 

documentos que integran este Plan General, los instrumentos de planeamiento que por éste 

se respetan, y los que se aprueben en su desarrollo. 

En el título VI se especifican detalladamente las Normas que pertenecen a la ordenación 

estructural y pormenorizada. 

Art 1.2 Ámbito de aplicación 

Art 1.3 Carácter 

Este Plan General es de aplicación en la totalidad del término municipal de Busot. 

1.- Las determinaciones del presente Plan General son: 

a) De Ordenación Estructural, por tratarse de las especificaciones o determinaciones a que 

se refiere el art. 17 LRAU. 

b) De Ordenación Pormenorizada, por tratarse de las previstas en el art. 18 L.R.A.U., y 

son las que especifican, en desarrollo de las anteriores de Ordenación Estructural que 

sean pertinentes, la ordenación detallada de la edificación y de los usos en el suelo 

urbano y en el suelo urbanizable cuyo desarrollo urbanístico se estima prioritario. 

También se entenderán como determinaciones de ordenación pormenorizada las de los 

planes parciales anteriormente aprobados que la especifiquen para ámbitos concretos y 

a las que este Plan General se remita. 

2.- Las determinaciones de Ordenación Estructural se identifican en este Plan General 

expresamente como de tal carácter; las restantes son por tanto, expresa o tácitamente, 

determinaciones de Ordenación Pormenorizada. 


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Art 1.4 Vigencia 

1.- La vigencia de este Plan General es indefinida, sin perjuicio de las alteraciones que en 

su contenido pueda sufrir como consecuencia de su modificación o revisión, y de las 

modificaciones derivadas de la aprobación de planeamiento conforme a los art. 12 E o 54 

L.R.A.U., de las que se produzcan por aplicación del Título III de la L.S.N.U., y de las 

derivadas de la aprobación de Estudios de Detalle. 

2.- La revisión de este Plan consiste en una alteración en profundidad de su Ordenación 

Estructural, y procederá según lo previsto en la legislación urbanística. 

3.- Modificaciones de este Plan General son las variaciones en el contenido de la 

Ordenación Estructural o Pormenorizada, no incluidas en el apartado anterior. No se 

entenderán como modificaciones del Plan las precisiones de límites en la forma señalada en 

el art. 2.4. 2 c) siguiente. Las alteraciones de la Ordenación Pormenorizada podrán 

realizarse mediante una modificación del Plan General o mediante la aprobación de un 

P.R.I. o P.P., cumpliendo las condiciones de la Ordenación Estructural establecida en el 

Plan General. 

Art 1.5 Interpretación 

1.- La documentación de este Plan General pretende constituir una unidad coherente en su 

conjunto. En caso de discrepancia o contradicción se atenderá para resolverla, y por este 

orden, a lo expresado en las Normas Particulares, Normas Generales, Planos de Ordenación 

y Memoria. En caso de discrepancia entre planos, prevalecerá el de mayor escala (menor 

divisor). 

En caso de diferencias entre los convenios urbanísticos que forman parte de este Plan 

General los documentos de planeamiento aprobados con anterioridad a este Plan General y 

la ordenación establecida en el documento prevalecerán aquellos, y para los supuesto de 

diferencias entre las fichas de planeamiento y gestión y aquellos prevalecerán las 

determinaciones urbanísticas especificadas en los convenios y en los planes aprobados. 

Las condiciones de los suelos urbanizables en ejecución (UZE) serán las establecidas en los 

documentos de homologación que les dieron cobertura. 

2.- La interpretación de este Plan General corresponde, sin perjuicio de las competencias de 

la Comisión Territorial de Urbanismo y de otros órganos de la Generalidad Valenciana, al 

Ayuntamiento de Busot. Los acuerdos, resoluciones, dictámenes o informes que tengan el 

carácter de precedente a estos efectos interpretativos deberán sistematizarse y constituirán 

un documento accesible a cualquier administrado, sin perjuicio de la preceptiva publicación 

en diarios oficiales de los actos interpretativos que por su naturaleza y ámbito así lo 

requieran o convenga. 


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Art 1.6 Efectos 

3.- El contenido y desarrollo de este Plan General atenderá a lo dispuesto principalmente en 

la Ley 10/2004 del Suelo No Urbanizable (en adelante L.S.N.U.) y la Ley 6/1994 

Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante L.R.A.U.), Reglamento de 

Planeamiento y Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Generalitat 

Valenciana (en adelante R.P.C.V. y R.Z.O.U. respectivamente), y la ley sobre Régimen del 

Suelo y Valoraciones (LRSV), del Estado y demás normativa estatal y autonómica 

aplicable. 

1.- La vigencia de este Plan produce los efectos previstos en el art. 58 L.R.A.U. El Plan 

General tiene vigencia indefinida conforme al art. 180 RPCV. 

2.- Edificaciones preexistentes: 

a) A los efectos del art. 58 L.R.A.U., sólo se consideran fuera de ordenación, por ser 

incompatibles con el planeamiento, los edificios, construcciones e instalaciones, o, si 

fuere materialmente separable, las partes correspondientes, que se encuentren en las 

situaciones siguientes: 

a.1) Las que ocupen suelo destinado, por el planeamiento, a viario o espacios libres 

públicos, salvo que este Plan General o sus instrumentos de desarrollo 

determinen expresamente la compatibilidad de su situación y dimensiones. 

a.2) Las que estén destinadas a usos que resulten incompatibles con las dotaciones 

asignadas al lugar de su emplazamiento por este Plan General o sus instrumentos 

de desarrollo. 

a.3) Transitoriamente, las que se encuentren situadas en suelo urbano o urbanizable 

sin ordenación detallada, en tanto ésta no se apruebe. 

a.4) Los declarados por este Plan de forma expresa como fuera de ordenación 

sustantivo por ser elementos o edificaciones impropias por hallarse 

manifiestamente en contra o en pugna con su entorno por su uso, altura, etc. 

b) Por tanto, el incumplimiento por las edificaciones existentes de los parámetros de 

ordenación referentes a la Nueva Edificación contenidos en este Plan General o sus 

instrumentos de desarrollo no supone, por sí mismo, la calificación de edificación fuera 

de ordenación, y no es obstáculo para el establecimiento en ella, y en sus locales y 

piezas, de los usos admitidos para el lugar y situación concreta del inmueble, si estos 

usos se atienen a las reglas de compatibilidad generales y específicas que para éstos se 

señalan en cada zona y lugar. Asimismo dicha circunstancia no supondrá obstáculo 

para la autorización de las Obras en los Edificios, de Conservación y Mantenimiento o 

de Acondicionamiento. 

c) La calificación como fuera de ordenación es causa de denegación de las licencias de 

obras, salvo las siguientes: 

c.1) Las de Conservación y Mantenimiento y las Exteriores de reforma menor que 

serán admisibles en todos los casos. 


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c.2) Las precisas para eliminar una o más de las causas de la situación de fuera de 

ordenación. 

c.3) Las de consolidación o reparación cuando no estuviera prevista la expropiación o 

demolición del inmueble o la erradicación del uso en el plazo de 15 años desde la 

fecha en que se pretendiere realizarla. 

d) La situación como fuera de ordenación de una edificación, valla o instalación, no es 

obstáculo para el cumplimiento del deber de su conservación en las adecuadas 

condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro exigidos, con las 

limitaciones anteriores. 

3.- Edificios catalogados: 

Se estará a las condiciones impuestas por las Normas Urbanísticas del Catálogo de este 

Plan General. 


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TITULO II 

DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL 

CAPITULO 1.- DESARROLLO DEL PLAN 

Art 2.1 Actuaciones para el desarrollo y ejecución del Plan General 

El desarrollo de este Plan General se realizará, con arreglo a lo establecido en la legislación 

urbanística, mediante la formulación y aprobación de Planes Urbanísticos, Actuaciones de 

Gestión y Ejecución de los Planes. 

Art 2.2 Ejecutoriedad 

1.- Es responsabilidad del Ayuntamiento de Busot el desarrollo y la ejecución de este Plan 

General, y su control, sin perjuicio, con arreglo a lo establecido en las leyes y demás 

disposiciones generales, de la participación de los particulares, y de las atribuciones, en 

cuanto al desarrollo de infraestructuras, servicios y equipamiento de su competencia, y 

otras, que correspondan a otras Administraciones Públicas. 

2.- Mediante las órdenes de ejecución y suspensión el Ayuntamiento ejecutará su 

competencia en orden al control del desarrollo y ejecución de este Plan General, a fin de 

imponer o restablecer la ordenación urbanística infringida y a exigir el cumplimiento de los 

deberes urbanísticos pertinentes. 

3.- Es necesaria la licencia urbanística municipal, o en su caso orden municipal de 

ejecución, para la ejecución de las actuaciones relacionadas en el art 1 del Reglamento de 

Disciplina Urbanística, y las que, a estos efectos, se especifican en estas Normas o en la 

restante normativa aplicable. Este requisito rige para las personas y entidades privadas, 

también para las Administraciones Públicas distintas del Ayuntamiento de Busot en los 

términos exigidos por la legislación y la normativa. Por Ordenanza Municipal se regulará el 

contenido, condiciones, requisitos y tramitación de las licencias urbanísticas. 

Art 2.3 Obligatoriedad 

La autorización, aprobación, conformidad o licencia de cualquier actuación, requiere su 

conformidad y adecuación a las determinaciones de este Plan General, en particular a estas 

Normas Urbanísticas tanto Generales como Particulares que, por su emplazamiento 

concreto u otras particularidades, le sean de aplicación, y a los planeamientos y Ordenanzas 

Urbanísticas Municipales que como desarrollo o complemento de este Plan General se 

aprueben o se declaren vigentes, y además a la restante normativa comunitaria, estatal, 

autonómica y local aplicable; sin perjuicio de las excepciones legalmente previstas. 


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Art 2.4 Planes urbanísticos 

1.- La determinación de la Ordenación Pormenorizada de los sectores y enclaves de Suelo 

Urbanizable, si no estuviere determinada por este Plan General o por otro planeamiento 

anterior al que se remita, requiere la formulación y aprobación del correspondiente Plan 

Parcial, según el art. 21 L.R.A.U., especificándose en las Normas Particulares para cada 

sector o enclave los objetivos y las condiciones que debe satisfacer. 

Mediante Plan de Reforma Interior o Plan Parcial podrá modificarse la ordenación 

pormenorizada, determinada por este Plan General o remitida a Plan Parcial anteriormente 

aprobado, de, respectivamente, el suelo urbano o el suelo urbanizable, especificándose en 

las Normas Particulares para cada sector, enclave o ámbito los objetivos y condiciones que 

debe satisfacer la nueva ordenación. 

2.- Podrá formularse cualquier instrumento de ordenación previsto en la legislación 

urbanística, cumpliendo las condiciones por esta impuestas. En particular: 

a) El Ayuntamiento podrá formular Ordenanzas a los efectos urbanísticos para las 

finalidades y con los límites explicitados en el art. 15 L.R.A.U y art. 4 R.P.C.V. 

b) Podrán formularse Estudios de Detalle según la legislación vigente, así como para la 

determinación precisa de las alineaciones y/o rasantes de cualquier elemento de la red 

viaria, en suelo urbano o urbanizable, o su reajuste y retranqueos para adaptarse a las 

características físicas concretas que concurran, circunscribiéndose exclusivamente a la/s 

vía/s a que se refiera, sin que tenga que abarcar manzanas completas si no fuere preciso 

para el objetivo pretendido. Los Estudios de Detalle no podrán crear nuevos suelos 

dotacionales de la Red Viaria (calles). Los Estudios de Detalle para la ordenación de 

volúmenes, podrán aumentar hasta una planta más de la establecida en la ordenación 

pormenorizada, debido a los desajustes de alturas existentes y propuestas, siempre que se 

pretenda igualar cornisas o medianeras en el/los edificios colindantes en las zonas de 

NHT y ENS, así como cambiar la tipología concreta. 

c) Los instrumentos de ordenación podrán ajustar los límites señalados cuando tengan por 

finalidad el mejor engarce del ámbito a que se refieran con las ordenaciones lindantes, o 

conseguir una adecuada adaptación de la ordenación proyectada a las condiciones 

topográficas, parcelarias y edilicias que se den en cada caso, reajuste que, si no excede 

en superficie de 5 % del total del ámbito considerado, no supondrá modificación de este 

Plan General. 


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CAPÍTULO 2.- ACTUACIONES DE GESTIÓN 

Art 2.5 Objeto y Clases 

1.-Tienen por objeto posibilitar la distribución, dentro de las áreas delimitadas, de las 

cargas y beneficios derivados de la ordenación, y la remoción de los obstáculos para la 

efectiva ejecución de dicha ordenación. 

2.- La gestión urbanística exige la determinación previa, para la totalidad de los suelos 

urbanos y urbanizables, del Aprovechamiento Tipo, al que se refiere el Aprovechamiento 

Subjetivo o susceptible de apropiación por sus titulares, y, a tal fin, este Plan General 

delimita, en sus planos de Ordenación Estructural, las Áreas de Reparto en que se dividen 

estos suelos, expresamente o indirectamente por remisión al art. 63 L.R.A.U. 

Art 2.6 Actuaciones de Gestión 

1.- La gestión de este planeamiento requiere la delimitación, por éste, de las Unidades de 

Ejecución, que permita el cumplimiento de los deberes de cesión y urbanización de la 

totalidad de su superficie, incluso la conexión a los servicios e infraestructuras en servicio, 

y su distribución equitativa entre los afectados. 

2.- Los instrumentos de gestión constituyen la expresión documental de estas actuaciones, y 

comprenden: 

a) Programas para el desarrollo de actuaciones integradas: Regulan el proceso de 

ejecución de estas, fijan sus plazos, especifican su alcance y modalidad, designan al 

urbanizador y concretan sus compromisos. 

b) Proyecto de reparcelación forzosa: Constituye la propuesta técnica básica de 

distribución de beneficios y cargas de la totalidad o parte de Unidad de Ejecución que se 

desarrolle mediante un Programa, con regularización las parcelas para su edificación y 

su asignación a cada propietario en proporción a su derecho, determinación de los 

terrenos dotacionales y edificables a ceder al Ayuntamiento de Busot y, en su caso, 

retribución al urbanizador. 

c) Proyecto de expropiación: Consiste en la descripción y propuesta inicial de valoración 

de los bienes afectados por una expropiación urbanística. 

3.- Este Plan General delimita Unidades de Ejecución para su desarrollo. En las Normas 

Particulares se contiene, para cada una, una ficha con especificación de sus características 

básicas y de sus condiciones de conexión con las infraestructuras en servicio u otras, y el 

orden de prioridades para su desarrollo respecto a su entorno. 

4.- Conforme a los art. 76 y 77 LRAU se permiten, donde proceda, las transferencias de 

aprovechamiento y las reservas de aprovechamiento, que requerirán su formalización 

mediante el proyecto técnico correspondiente. 


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5.- Todo suelo urbanizable residencial o terciario establecido “ex novo” por este Plan 

General o cualquier reclasificación de suelo no urbanizable a urbanizable de iguales usos o 

de segunda residencia, que no sean en colindancia a los actuales suelo urbanos consolidados 

o que se consoliden en el entorno del casco de Busot, requerían a los efectos de paliar los 

déficits de infraestructuras derivados de su alejamiento del casco así como para contemplar 

las medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las 

dotaciones públicas y la participación pública en las plusvalías que generan, de los 

apartados 3 y 5 del artículo 55 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, la cesión 

de una cuantía que compense las unidades citadas. 

Esta compensación quedará regulada por la ordenanza correspondiente y que fijará la 

cantidad y forma de pago. 

Hasta tanto nos se apruebe la ordenanza a que se refiere la cuantía quedará fijada por el 15 

% del diez por ciento, estimado como beneficio del urbanizador, del valor en venta del 

metro cuadrado de la unidad residencial. 

A la fecha de aprobación del Plan General se fija en 60 €/m 2 t. 

Dicha cantidad será abonada a la adjudicación por el urbanizador o agente que le sustituya a 

la aprobación del Programa para el Desarrollo de la Actuación Integrada. 

CAPÍTULO 3.- EJECUCIÓN DE LOS PLANES 

Art 2.7 Actuaciones para la ejecución de los planes 

La ejecución material de las determinaciones de este Plan General y de sus instrumentos de 

desarrollo se realizarán mediante actuaciones de ejecución, que podrán ser de: 

a) Parcelación. 

b) Urbanización. 

c) Edificación. 

d) Otras Actuaciones Urbanísticas. 

e) Instalación de Actividades. 

Art 2.8 Actuaciones de parcelación 

1.- Integran las Actuaciones de Parcelación: 

a) La Agrupación de parcelas contiguas. 

b) La Segregación de una o más partes de una parcela para formar, cada una de las 

segregadas, una finca independiente, o para agruparlas a otra u otras. 


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Como caso particular de esta última, se entiende por Parcelación, la división de una 

parcela en varias, para constituir cada una finca o parcela independiente o para 

agruparlas con otra u otras. 

c) La Regularización de Parcelas, consistente en la modificación de los linderos comunes 

a un conjunto de parcelas, para configurarlas de forma adecuada a la edificación u 

otros fines. 

Estas actuaciones podrán acumularse, e incluso repetirse, en una única actuación 

compleja. 

2.- Las actuaciones de Segregación y/o Parcelación requieren que las parcelas resultantes se 

ajusten a los parámetros exigidos a las nuevas parcelas por el planeamiento de aplicación. 

Las actuaciones de Regularización de Parcelas no aumentarán el número inicial de estas y 

cumplirán las normas sobre indivisibilidad, considerándose en caso contrario actuación de 

Parcelación. 

Art 2.9 Obras de urbanización 

1.- Son las de acondicionamiento urbanístico del suelo, relativas a pavimentación viaria, 

servicios urbanos: alcantarillado, red de agua potable, de energía eléctrica, alumbrado 

público, acondicionamiento de espacios libres, y otras, en ejecución de las determinaciones 

de Ordenación Pormenorizada del planeamiento. 

2.- Son Obras de Urbanización de Actuaciones Integradas las que tienen por objeto el 

acondicionamiento completo, en una o varias fases, mediante uno o varios proyectos en 

función de las competencias de los técnicos redactores, de una Unidad de Ejecución, 

conforme a un único Programa. Son Actuaciones Aisladas de Urbanización las que tienen 

por objeto convertirla en solar las parcelas que, según la ley, se sujeten a este tipo de 

Actuación. Son Obras Ordinarias de Urbanización las de mera reparación, implantación de 

un servicio o introducción de mejoras ordinarias, y las de mero mantenimiento o 

conservación. En todo caso la actuación de urbanización deberá resolver el enlace de los 

servicios urbanísticos del ámbito que comprendan con los limítrofes existentes, o en 

ejecución, con suficiente dotación o capacidad. 

Art 2.10 Obras de edificación 

1.- A los efectos de la aplicación de las presentes NN.UU. las actuaciones de edificación se 

integran en los grupos siguientes: 

a) Obras en los edificios 

b) Obras de demolición. 

c) Obras de nueva edificación. 

2.- Obras en los edificios: Son aquellas que se efectúan en el interior del edificio o en sus 

fachadas exteriores, sin alterar la posición de los planos de fachada y cubierta que definen 


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el volumen de la edificación, excepto la salvedad indicada para las obras de 

Reestructuración. Según afecten al conjunto del edificio, o a alguno de los locales o piezas 

que lo integran, tienen carácter de total o parcial. 

Se incluyen en este grupo los siguientes tipos de obras, que pueden darse de modo 

individual o asociadas entre sí: 

a) Obras de restauración: Tienen por objeto la restitución de un edificio existente, o 

parte del mismo, a sus condiciones o estado original, comprendiendo la consolidación, 

demolición, reposición, y la reparación de instalaciones y de todo tipo de elementos 

para asegurar su funcionalidad y estabilidad. 

b) Obras de conservación o mantenimiento: Son aquellas cuya finalidad es mantener el 

edificio en correctas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, sin 

alterar su estructura y distribución. Se incluyen, entre otras análogas, el cuidado y 

afianzamiento de cornisas y volados, limpieza y reposición de canalones y bajantes, los 

revocos de fachadas, la pintura, la reparación de cubiertas y conducciones. 

c) Obras de acondicionamiento: Son las destinadas a mejorar o transformar las 

condiciones de habitabilidad o uso de un edificio, o de una parte de sus locales, 

mediante la ejecución, sustitución o modernización de sus instalaciones y acabados, 

incluso la redistribución de su espacio interior y apertura de nuevos huecos y cierre de 

existentes. 

d) Obras de reestructuración: Son las que afectan a los elementos básicos, incluso los 

estructurales, del edificio causando modificaciones en su morfología. 

En función del ámbito e intensidad de las obras, se distinguen: 

d.1) Obras de reestructuración parcial: Las obras se realizan sobre parte de los 

locales o plantas del edificio y no llegan a suponer la destrucción total del 

interior del mismo. 

d.2) Obras de reestructuración total: Cuando la obra afecta al conjunto total del 

edifico, llegando incluso al vaciado interior del mismo. Este tipo de obras se ha 

de sujetar al régimen de obras de nueva planta, salvo en aquellos preceptos que 

sean de imposible cumplimiento a consecuencia del mantenimiento de los planos 

de fachadas y cubiertas. 

e) Obras exteriores: Son aquellas que, no estando incluidas en algunos de los grupos 

anteriores, afectan, de forma puntual o limitada, a la configuración del aspecto exterior 

de los edificios, sin alterar la volumetría ni la morfología general de los mismos. 

Comprenden, especialmente, la modificación de huecos de fachada, sustitución de 

materiales o elementos de cierre o instalación de otros nuevos, tales como cerramientos 

mediante rejas o mamparas. Comprende también la implantación de elementos fijos 

exteriores con o sin afectación estructural, tales como la de marquesinas, aparatos 

acondicionadores de aire, salida de humos, muestras, escaparates y análogos. 

3.- Obras de demolición: Según supongan, o no, la total desaparición del inmueble se 

considerarán: 


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a) Obras de demolición total. 

b) Obras de demolición parcial. 

4.- Obras de nueva edificación. Comprenden los siguientes: 

a) Obras de reconstrucción: Tienen por objeto la reposición, mediante nueva 

construcción, de un edificio preexistente o parte de él, en el mismo lugar y posición 

que éste, reproduciendo sus características morfológicas básicas. 

b) Obras de sustitución: Son aquellas en las que se derriba una edificación existente, o 

parte de ella, y en su lugar se erige una nueva construcción. 

c) Obras de nueva planta: Son las de nueva construcción sobre parcela, o parte de ella, 

vacante. 

d) Obras de ampliación: Son actuaciones de nueva construcción, bajo, sobre, o adosada, 

a una existente, y en la misma parcela, con la particularidad de que la nueva utiliza 

elementos estructurales y/o funcionales de aquella. 

Art 2.11 Otras actuaciones urbanísticas 

1.- Corresponden a aquellas otras construcciones, ocupaciones, actos y formas de afectación 

del suelo, vuelo o subsuelo, que no estén incluidas en las definiciones anteriores. 

2.- Estas actuaciones se integran en los siguientes grupos: 

a) Actuaciones estables: Comprende este subgrupo, a título enunciativo: 

• tala de árboles y plantación de masas arbóreas, 

• movimientos de tierras no afectos a obras de urbanización o edificación, 

• construcción de piscinas, fosas y pozos, 

• acondicionamiento de espacios libres de parcela, 

• ejecución de vados para acceso de vehículos, 

• construcción de cercas o cerramientos de terrenos, 

• implantación de casas prefabricadas, desmontables y similares, 

• instalaciones ligeras de carácter fijo propias de los servicios públicos o actividades 

mercantiles en la vía pública, tales como cabinas, quioscos, postes, paradas de 

autobús, y análogos, 

• recintos y otras instalaciones fijas propias de las actividades al aire libre 

recreativas, deportivas, de acampada y análogos, 

• instalaciones exteriores propias de las actividades extractivas, industrias o 

servicios, no incorporados a proyectos de edificación, 

• vertederos de residuos o escombros, 

• instalaciones de depósitos o almacenamiento al aire libre, incluidos depósitos de 

agua, de combustibles líquidos o gaseosos y los parques de combustibles sólidos, 

de materiales y de maquinaria, 

• instalaciones o construcciones subterráneas de cualquier clase no incluidas en 

proyectos de edificación, 


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• usos o instalaciones que afecten al modo de las construcciones o de los espacios 

libres, tales como tendidos aéreos de cables y conducciones, antenas u otros 

montajes sobre los edificios ajenos al servicio normal de éstos y no previstos en 

sus proyectos originarios. 

b) Actuaciones provisionales: Se entienden por tales las que se acometan o establezcan 

por tiempo limitado o en precario, y particularmente, también a título meramente 

enunciativo, las siguientes: 

• vallados de obras y solares, 

• sondeos de terrenos, 

• apertura de zanjas y catas, 

• instalación de maquinaria, andamiajes y apeos, 

• ocupación de terrenos por feriales, espectáculos u otros actos comunitarios al aire 

libre, campamentos de temporada al aire libre y análogos, 

• soportes publicitarios exteriores, incluyéndose en este concepto todos los que no 

se sitúen en el interior de locales cerrados. 

Art 2.12 Instalación de actividades 

1.- Son las actuaciones consistentes en la implantación, mejora o sustitución de los 

elementos mecánicos y las instalaciones técnicas que precisan existir en un edificio, local o 

locales o piezas de éstos para permitir el ejercicio de una actividad determinada. 

2.- Agrupan en: 

a) Instalación de actividad: Cuando la Actividad no se ejerce previamente. 

b) Mejora y/o ampliación de la actividad: Cuando el objeto es mejorar y/o ampliar, 

mediante la nueva implantación, sustitución o modificación de instalaciones, máquinas 

o elementos análogos, una actividad que se encuentre en funcionamiento. 

Art 2.13 Plazos para la edificación 

1.- El plazo para solicitar licencia de edificación de los terrenos enclavados en el Suelo 

Urbano o Urbanizable es el de un año, o el menor que se apruebe en el correspondiente 

Programa, desde que fuere posible solicitarla, entendiéndose a tal efecto, como momento 

inicial para el cómputo de dicho plazo: 


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a) En suelo cuyo desarrollo se prevé por Actuaciones Aisladas: Desde la vigencia de la 

ordenación pormenorizada. 

b) En suelo cuyo desarrollo se realice por Actuaciones Integradas: Desde la recepción 

de la obra de urbanización, de competencia municipal que convierte la parcela en solar. 

2.- Los plazos para la ejecución de la edificación serán los determinados en la licencia de 

obras correspondiente o en su defecto las especificadas en el art.85.2 L.R.A.U. 

3.- El incumplimiento de los plazos anteriores producirá los efectos señalados en la 

legislación urbanística y, en todo caso, el transcurso de los referidos plazos sin cumplir la 

obligación de edificar será requisito suficiente para eliminar posibles derechos 

indemnizatorios por eventuales alteraciones del planeamiento que respeten los límites 

establecidos en los art. 41 y siguientes L.R.S.V. 


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CAPITULO 1.- GENERALIDADES 

TITULO III 

RÉGIMEN DEL SUELO 

Art 3.1 Régimen urbanístico de la propiedad del suelo 

1.- El régimen urbanístico del suelo consiste en la expresión del contenido y límites de la 

propiedad del mismo relativos a su edificación y uso urbanístico, y de las condiciones a 

cumplir para su materialización. 

2.- El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es el determinado por la ley, y, por 

remisión legislativa, concretado en cada clase de suelo y situación por este Plan General, 

mediante las diferentes divisiones urbanísticas que especifica, y por los planeamientos que 

lo desarrollen y completen. 

Art 3.2 Divisiones urbanísticas 

1.- Por su distinta posición y funcionalidad respecto a la estrategia de evolución urbana y de 

ocupación del territorio y por la diferente posibilidad que presenten para ejecutar, bien de 

forma aislada bien de forma conjunta, la obra urbanizadora que sea en cada caso necesaria 

para la efectiva implantación del uso urbanístico previsto por la ordenación, este Plan 

divide el suelo del Término Municipal según la siguiente sistematización básica: 

Clasificación del Suelo y Zonas de Ordenación Urbanística. Para una justa y eficaz 

ordenación y ejecución de la obra urbanizadora se realizan además las siguientes divisiones 

y delimitaciones, complementarias de las anteriores: Sectores, Áreas de Reparto, 

Actuaciones Integradas y Unidades de Ejecución. 

Art 3.3 Clasificación del suelo 

1.- Según la realidad consolidada y el destino previsto por este Plan General se distingue: 

a) Suelo Urbano: Constituido por aquellos terrenos calificados para ser soporte de 

actividades y usos urbanos y que están totalmente urbanizados con arreglo a las normas 

técnicas aplicables, o, si excepcionalmente faltare completar su urbanización, su 

ejecución ha de llevarse a cabo preferentemente mediante Actuaciones Aisladas, como 

se definen éstas en el art. 6 L.R.A.U. Excepcionalmente se clasifican como suelo 

urbano ámbitos sujetos a Actuaciones Integradas conforme al art. 10.2 RPCV. 


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b) Suelo Urbanizable: Constituido por aquellos terrenos que este Plan General prevé que 

puedan ser urbanizados, por no estarlo, total o parcialmente, o haber devenido obsoleta 

la obra urbanizadora existente, pero sometidos al régimen de Actuaciones Integradas, 

como se definen estas en el art. 6 y concordantes L.R.A.U. El régimen de esta clase de 

suelo es el establecido en el art. 10 L.R.A.U., y art. 11 y 12 RPCV. 

c) Suelo no Urbanizable: Constituido por aquellos terrenos que se excluyen y preservan 

del proceso urbanizador propiamente dicho, para preservar sus valores ecológicos y 

medioambientales, sus valores económicos en cuanto soporte de actividades forestales, 

agrícolas y/o ganaderas, o por ser idóneos para el emplazamiento de ciertos usos 

dotacionales. 

2.- En el Suelo Urbano de este Plan se distinguen las siguientes situaciones: 

a) Suelo Urbano (UBO), por encontrarse urbanizado o cuyo desarrollo se prevea 

mediante Actuaciones Aisladas. 

b) Suelo urbano sujeto a Actuación Integrada (UBA), es un suelo urbano, y en el 

planeamiento anterior clasificado como tal, que si bien es susceptible de desarrollo 

mediante Actuación Aislada, es más conveniente mediante Actuación Integrada. 

c) Suelo urbano en ejecución (UBE), es un suelo urbano en desarrollo de urbanización, 

en donde cuando concluyan tendrán la consideración explicitada en el apartado a). 

3.- En el Suelo Urbanizable este Plan distingue dos situaciones básicas para el Suelo 

Urbanizable para Nuevos Desarrollos: 

a) Suelo Urbanizable con Ordenación Pormenorizada (UZI): Terrenos de los que este 

Plan determina, su ordenación pormenorizada, bastando para su desarrollo la 

formulación, aprobación y ejecución del correspondiente Programa. 

b) Suelo Urbanizable sin Ordenación Pormenorizada (UZO): Constituido por terrenos 

incluidos en sectores delimitados y cuya ordenación detallada se remite a Plan Parcial 

de desarrollo de este Plan General, ordenación que ha de cumplir las determinaciones 

legales de aplicación y las condiciones que, al efecto fija este Plan. 

4.- En el suelo no urbanizable este Plan General lo ordena mediante su división en 

categorías y en la asignación a cada una de las diversas especificaciones en orden a la 

concreción de su régimen y la protección de sus características y potencialidades naturales. 

Las categorías son las siguientes: 

a) Suelo no Urbanizable Común ( N.U.C. ) 

b) Suelo no Urbanizable de Especial Protección (E.P.) 


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El primero se integra por los siguientes tipos: 

• Suelo no urbanizable común Rural (C.R.) 

• Suelo no urbanizable común Agrícola (C.A.) 

• Asentamientos rurales 

El segundo se integra por los siguientes tipos: 

• Suelo no Urbanizable de Especial Protección Ecológico (E.P.E.) 

• Suelo no Urbanizable de Especial Protección de Ramblas y Cauces (E.P.R.C.) 

• Suelo no Urbanizable de Especial Protección por su Interés Arqueológico (E.P.I.A) 

• Suelo no Urbanizable de Especial Protección Paisajística (E.P.P) 

5.- La delimitación de cada uno de los tipos, situaciones y categorías de suelo se contiene 

en el plano de Ordenación Estructural: Clasificación del Suelo. 

Art 3.4 Zonas de ordenación urbanística 

1.- Mediante esta división, este Plan General, determina la asignación básica de usos 

urbanísticos y de las condiciones para su implantación, asignación que se hace: 

a) De forma general para todas las clases de suelo, especificándose para cada zona y en su 

caso, partes de éstas o subzonas y/o sectores: 

a.1) Condiciones peculiares de su implantación, configuradoras de la tipología e 

intensidad globales. 

a.2) Condiciones generales y particulares a que debe sujetarse la Ordenación 

Pormenorizada. 

b) De forma detallada, para el Suelo Urbano y para el Suelo Urbanizable con Ordenación 

Pormenorizada. 

2.- La delimitación y asignación de las zonas de ordenación urbanística y su regulación se 

contiene en el plano de Ordenación Estructural: Zonas de Ordenación Urbanística y Red 

Primaria, coordinadamente con estas Normas Urbanísticas. 

3.- Las condiciones generales de los usos se regulan en el título IV. Son usos globales los 

especificados en el art. 4.2. Los usos de carácter dotacional, se entienden sin perjuicio de 

que sean de titularidad pública o privada. 

4.- La asignación pormenorizada de usos y sus condiciones de implantación se determina 

conjuntamente mediante los planos de ordenación pormenorizada del presente Plan y las 

Normas Urbanísticas, en especial las Particulares. 


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Art 3.5 Sectores de ordenación 

1.- Sector es el ámbito de ordenación propio de un Plan Parcial (P.P.) o de un Plan de 

Reforma Interior (P.R.I.) según art. 20 L.R.A.U. Excepcionalmente podrán configurarse 

sectores con los límites del suelo urbano, en los supuestos que este P.G. los delimita. 

2.- Los sectores se delimitan en el plano de ordenación estructural: Régimen y Gestión del 

Suelo, o por defecto en las Normas Particulares, correspondiente a la ordenación 

estructural. 

En el plano citado se delimitan de forma precisa e individualizada los siguientes sectores: 

a) Suelo Urbano: 

• Núcleo histórico tradicional 

• Ámbito correspondiente a: UBO (9), UBA (14), UBE(4) 

b) En Suelo Urbanizable: 

• UZI (7), UZO(6) 

Art 3.6 Áreas de Reparto y Aprovechamiento Tipo 

1.- Este Plan General incluye a la totalidad del Suelo Urbano y Urbanizable en Áreas de 

Reparto y determina para cada una su Aprovechamiento Tipo, a fin de que a los 

propietarios de suelo de cada Área les corresponda un Aprovechamiento Subjetivo idéntico 

o similar, con independencia del Aprovechamiento Objetivo que el Plan permita construir 

en sus fincas. 

2.- La delimitación de las Áreas de Reparto del Suelo Urbano y Urbanizable se contiene en 

el plano de Ordenación Estructural: Régimen y Gestión del suelo, o por defecto, se remite 

al art. 63.2 L.R.A.U. 

3.- El Aprovechamiento Tipo de las diferentes Áreas de Reparto expresado en m 2 t/m 2 s es: 

a) En Suelo Urbano 

Áreas de Reparto cuya delimitación se remite al art 63.2 L.R.A.U.: el que resulte de la 

aplicación del art 64.2 L.R.A.U. A los efectos de Reserva de Aprovechamiento, el 

aprovechamiento tipo será el correspondiente al de las unidades de ejecución de que 

proceden. 

b) Suelo Urbanizable. (m 2 t/m 2 s). 

Áreas de Reparto delimitadas por este Plan General 


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b.1) Área de Reparto 1 (Casco urbano) 

SECTOR 


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APROV. TIPO 

HOMOGENEIZADO 

m 2 th/m 2 s 

APROV. TIPO 

m 2 t/m 2 s 

UZI 1 – Les Hortes 0,4647 0,5467 

UZI 2 – El Pal 0,4647 0,5467 

b.2) Área de Reparto 2 (urbanizaciones) 

SECTOR 

APROV. TIPO 

HOMOGENEIZADO 

m 2 th/m 2 s 

APROV. TIPO 

m 2 t/m 2 s 

UZI 3 – El Carril 0,4961 0,3647 

UZI 4 - Valle Dorado 0,4961 0,2084 

UZI 5 – El Collao 0,4961 0,2084 

UZI 6 – Pla Partidores 0,4961 0,2084 

UZI 7 – Riu Sec 0,4961 0,2084 

UZO 1 – Garroferal 0,4961 0,2653 

UZO 2 – Pisnella 2 0,4961 0,2084 

UZO 3 – Sierra de Bonalba 0,4961 0,2084 

UZO 4 – Pla Bernabeu 0,4961 0,2084 

UZO 5 – Pisnella Sur 0,4961 0,2084 

UZO 6 – Bonalba 2 0,4961 0,2084 

4.- Se establecen coeficientes correctores de uso y tipología. Las Normas Particulares 

podrán establecer coeficientes correctores de uso para ponderar usos obligatorios, en casos 

determinados justificadamente. 

Usos: Uso Residencial Plurifamiliar libre ............. : 1,00 

Unifamiliar aislada grado 1: 1,40 

Terciario ............................ : 0,80 

Afección protección oficial: 0,80 

Tipología: 

Manzana densa ó con patio.......................................... : 1.00 

Bloque exento ........................................... : 1,70




Art 3.7 Actuaciones Integradas y Unidades de Ejecución 

1.- Actuación Integrada es la obra pública de urbanización de dos o más parcelas, realizada 

de una sola vez o por fases, conforme a un único Programa; según se define éste en el art. 

12 y concordantes L.R.A.U. Cada Actuación Integrada contiene una o varias Unidades de 

Ejecución. 

2.- Las Unidades de Ejecución son superficies acotadas de terrenos que delimitan el ámbito 

completo de una Actuación Integrada, o de una de sus fases. La delimitación de las 

Unidades de Ejecución previstas en el suelo urbano para el desarrollo de este Plan General 

se contiene en el plano de Ordenación Pormenorizada. En éstas las cesiones 

correspondientes serán las que figuran como espacios dotacionales, de la red secundaria o 

primaria. No obstante se exigirá la urbanización correspondiente aun fuera de ellas para 

garantizar la conexión de las redes de infraestructura. 

3.- En el título VI de estas Normas Urbanísticas se especifican, en fichas, diversas 

condiciones a que ha de condicionarse la Programación y ejecución efectiva de la obra de 

urbanización de estas unidades. 

Art 3.8 Red Primaria de Dotaciones Públicas 

1.- Conforme al art. 17.2 L.R.A.U., este Plan General establece la Red Primaria de 

Dotaciones Públicas correspondientes a parques públicos, equipamientos y redes de 

transportes, comunicaciones y servicios, tanto de carácter supramunicipal como municipal. 

Los suelos constitutivos de la Red Primaria de Dotaciones Públicas forman parte de la 

Ordenación Estructural del Plan General art. 17.1.J, L.R.A.U., y constituyen los elementos 

fundamentales de la ordenación del territorio al servicio de los diferentes ámbitos, 

conforme al modelo de desarrollo establecido. 

2.- La Red Primaria de Dotaciones Públicas, queda reflejada en el plano de Ordenación 

Estructural: Zonas de Ordenación Urbanística. 

3.- Se distinguen los siguientes elementos de la Red Primaria: zonas verdes, Equipamientos, 

Red de Transportes y Comunicaciones, Ferrocarril, Cauces y Vías Pecuarias. Los terrenos 

constitutivos de la Red Primaria de Dotaciones Públicas, se rigen por las Normas Generales 

del Plan General y en particular por las Normas de Uso y Normas de edificación. 


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CAPITULO 2.- DETERMINACIONES PARA CADA CLASE DE SUELO 

Art 3.9 Para el Suelo Urbano y el Suelo Urbanizable con Ordenación Pormenorizada 

1.- Integran estas clases de suelo las siguientes zonas y subzonas, cuya delimitación se 

contiene en el plano de ordenación estructural: Zonas de Ordenación Urbanística: 

* Núcleo Histórico (NUH) 

* Ensanche (ENS) 

* Edificación abierta (EDA) 

* Viviendas Aisladas (AIS) 

* Viviendas Adosadas (ADO) 

* Terciario (TER) 

2.- Los terrenos dotacionales de cada zona son los especificados en el plano de Ordenación 

Pormenorizada, que no formen parte de la Red Primaria, y se rigen por las Normas de Uso 

(Título IV) y Normas de Edificación (Título V) de estas Normas Urbanísticas. 

Art 3.10 Para el Suelo Urbanizable sin Ordenación Pormenorizada 

1.- Este Plan General establece esta clase de suelo, en correspondencia con la ordenación 

sectorial, correspondiéndole a cada uno, con una Norma Particular especifica, que regula 

con carácter de Ordenación Estructural, las condiciones básicas que debe satisfacer su 

Ordenación Pormenorizada. La delimitación de estos ámbitos se contiene en los planos de 

Ordenación Estructural de este Plan General. 

2.- Los Planes Parciales que los desarrollen para determinar la ordenación pormenorizada 

de estos sectores incluirán, en una o varias Unidades de Ejecución, todo el ámbito del 

Sector al que se refieran. 

Art 3.11 Para el Suelo no Urbanizable 

1.- La delimitación del contenido urbanístico del derecho de propiedad, y las facultades y 

derechos de los propietarios de suelo no urbanizable común o de especial protección queda 

regulado por los artículos 4, 5 y 6 L.S.N.U., respectivamente. 

2.- Para el desarrollo o mejora de las previsiones de este Plan General se podrán redactar 

Planes Especiales de protección del paisaje, de las vías de comunicación, del suelo y 

subsuelo rural y natural, planes de saneamiento, de Prevención de Riesgos de Rotura de 

Embalses, creación o ampliación de suelo dotacional, o cualesquiera otra finalidad análoga, 

y las establecidas en la Ley del Suelo no urbanizable de la Generalitat Valenciana. 

3.- Los usos globales y pormenorizados en el suelo no urbanizable podrán tener 

restricciones o mayor pormenorización o concreción que se establecerán en las Normas 

Particulares, respecto a las establecidas en el título IV. 


- Pág. 28 -




4.- Protección de las vías de comunicación en el plano de ordenación Estructural: zonas 

de ordenación urbanística y Red Primaria se han identificado las carreteras y redes de 

comunicación de titularidad supramunicipal que son objeto de medidas específicas de 

protección reguladas por la legislación sectorial correspondiente y especificando la línea de 

edificación. Así mismo en el mismo plano citado se identifican las vías pecuarias y sus 

anchos legales, para las que son de aplicación las Normas de Protección del Reglamento de 

Vías Pecuarias de la Generalitat Valenciana. 

En el cuadro adjunto se indican los entornos de afección y líneas de edificación de las 

carreteras tanto supramunicipales como municipales, vías pecuarias y líneas férreas, siendo 

los entornos de afección aplicables en cualquier tipo de suelo afectado. 

CLASE DE SERVICIO 

O LINEA 

DE COMUNICACIÓN 

1. Carreteras 

- Autopistas, autovías 

- Vías rápidas y demás vías 

de la Red básica. 

- Resto.................................. 

- Caminos............................. 

2. Vías pecuarias 

ZONA DE 

PROTECCION 


- Pág. 29 - 

100 

50 

25 

--- 

Según 

especificación en 

planos 

SEPARACIÓN 

EDIFICACIONES O 

INSTALACIONES A 

ARISTA EXTERIOR O VÍA 

De los cerramientos vallados, 

lindes (m) 

(mínimo 5 mts. a eje) 

Según autorización Consellería 

de Agricultura 

* Según informe – autorización del titular de la vía que podrá modificar las aquí descritas. 

Zonas de protección de las carreteras siguientes: 

CV-773 25 metros 



CV-777 25 metros




5.- Protección del Patrimonio Histórico Cultural 

Los elementos o sectores del interés histórico-artístico, arqueológico o cultural en general, 

serán objeto de protección especial, no pudiendo quedar adscritos a predios particulares. El 

Ayuntamiento de acuerdo con la Comisión Territorial de Urbanismo y previo informe 

preceptivo de los organismos competentes practicará el deslinde del terreno que ha de 

quedar afecto al elemento o sector objeto de la protección, sin cuyo requisito no se 

concederán licencias de construcción o urbanización en terrenos colindantes con alguno de 

estos elementos. 

En casos especiales, ciertos elementos del patrimonio histórico-artístico podrán ser objeto 

de explotación turística bajo condiciones y limitaciones previamente fijadas por los 

organismos correspondientes. 

En los sectores en los que existen yacimientos arqueológicos, al descubierto, se prohibe 

toda operación de desarrollo, incluyendo la edificación y la urbanización. 

En los sectores en los qué no existan yacimientos al descubierto, pero haya razones que 

permitan suponer la existencia de restos enterrados y ocultos, las operaciones de desarrollo 

estarán condicionadas a la investigación previa con resultados negativos. 

Si los yacimientos arqueológicos estuviesen declarados como tales, no podrán realizarse en 

ello operación alguna sin autorización previa y bajo la Inspección de la misma. Si no se 

hallan declarados, tan pronto como se descubra su existencia, o haya razones segura de los 

mismos, se deberá ordenar por la Corporación Local la inmediata paralización de las obras, 

dándose cuenta a los organismos competentes para que adopte las medidas de protección 

oportunas. 

6.- Protección del paisaje y medio ambiente 

Independientemente de las zonas de protección que expresamente se señalan en estas 

NN.UU., la protección del medio ambiente y la defensa de los valores paisajísticos en 

general constituyen uno de los objetivos principales del mismo. A tal efecto deberán 

observarse las siguientes normas: 

a) Los desmontes y terraplenes que se produzcan por la ejecución de movimiento de 

tierra, deberán ser tratados adecuadamente, con jardinería o arbolado, al objeto de restaurar 

las condiciones naturales del paisaje. 

Las canteras y demás instalaciones mineras que cesen en sus explotaciones se verán 

obligadas a restituir el paisaje natural, suprimiendo taludes y terraplenes y reponiendo 

la cara vegetal y la flora. 

b) Los bloques o cuerpos de edificación deberán ser orientados, siempre que sea posible, 

en la dirección que menos obstaculicen a las vistas de interés, especialmente en los 

márgenes de las carreteras. 

Toda actuación que pueda alterar de modo importante el equilibrio ecológico, el 

paisaje natural o introduzca cambios sustanciales en la geomorfología necesitará 

presentar un estudio de sus consecuencias, juntamente con la documentación 

preceptiva. 


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c) En el entorno de los núcleos, sectores o edificios de interés histórico-artístico o 

pintoresco. deberán estudiarse las alturas de la edificación de modo que no se afecte a 

la escala y composición de los conjuntos. 

Se cuidará especialmente el perfil característico de la ciudad desde el exterior evitando 

la ruptura de la armonía general con la aparición de edificios de altura y carácter o aspecto 

externos discordantes con el ambiente del entorno. 

d) Se protegerán los edificios de todo tipo y destino que por sus características formen 

parte integrante del paisaje, prohibiéndose cualquier construcción que afecte a la 

visibilidad de los mismos. Cualquier proyecto de movimiento de tierras, talas o 

plantación de árboles que suponga un cambio del destino agrícola de los terrenos 

colindantes, precisará autorización, que se otorgará a la vista de las garantías ofrecidas 

por el solicitante, en relación con la conservación del edificio o del paisaje en general. 

Iguales medidas de protección del paisaje se tendrán en cuenta, cuando se trate de la 

colocación de carteles y anuncios en la proximidad de las carreteras, la localización de 

basureros, estercoleros, cementerios de coches, tendidos de líneas eléctricas, 

telegráficas y telefónicas; la colocación de imágenes y símbolos en las cumbres de 

montaña y cualquiera otra acción que pueda afectar de modo notorio a las calidades 

paisajísticas. 


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Art 4.1 Definición de los usos 

TITULO IV 

NORMAS DE USOS 

1.- Conceptos : Según la intensidad permitida en cada zona los usos se dividen en: 

prohibido, global ó característico, y limitado compatible. 

1. Se entiende por uso prohibido aquél cuya implantación no está permitida. 

2. Se entiende por uso global aquél que define la especialización predominante de una 

zona de ordenación. Son usos globales o característicos: Primarios, secundarios, 

Residenciales, Terciarios y Dotacionales. 

3. Son usos limitados compatibles aquéllos cuya implantación no es contradictoria con el 

uso global. 

Corresponde a la ordenación pormenorizada en función de la estructural la definitiva 

admisión de estos usos y el establecimiento, en su caso, de medidas o limitaciones para 

asegurar la no perturbación de los usos global y complementario. 

4. Son usos alternativos, aquellos que se pueden implantar, pero no conjuntamente con el 

uso global. 

2.- Usos Primarios : Son usos propios del medio rural, prohibiéndose de forma 

generalizada en el suelo urbano y urbanizable, admitiéndose no obstante en este último, 

transitoriamente en tanto no se desarrolle urbanísticamente. 

3.- Usos Industriales : Tienen por finalidad llevar a cabo las operaciones de 

transformación, separación, almacenaje y distribución de productos. Son usos industriales: 

c) 1ª Categoría: Industrias compatibles con edificación destinada a uso residencial: 

laboratorios, talleres familiares, pequeñas industrias que utilizan máquinas o aparatos 

movidos a mano o por motores de potencia total inferior a 25 Kw que no transmitan 

molestias al exterior y que no produzcan ruidos superiores a 35 decibelios, ni 

emanaciones o peligros especiales. No se permite el trabajo nocturno (de 20 a 8 horas). 

Se fija para esta categoría el grado 4. del art. 4.4. 

d) 2ª Categoría: Industrias que pueden originar molestias en las viviendas contiguas, pero 

que por su tamaño pueden situarse en áreas urbanas en que predomina el uso 

residencial. 

El nivel máximo de ruido admitido para esta categoría es de 35 decibelios y la potencia 

total máxima permitida es de 50 Kw. No se permite el trabajo nocturno (de las 20 a las 

8 horas). Se fija para esta categoría el grado 3. del art. 4.4. 

e) 3ª Categoría: Son las actividades incómodas no admitidas en colindancia con uso 

residencial pero si en manzanas exclusivas e independientes, en industrias existentes. 

El nivel máximo de ruido admitido para esta categoría es de 45 dB. y la potencia total 

máxima permitida es ilimitada. 


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f) 4ª Categoría: Actividades no permitidas en áreas residenciales, pero si admitidas en 

zonas industriales. Sin limitaciones con exclusión de aquellas cuya insalubridad, 

nocividad o peligrosidad no pueda ser reducida a límites compatibles con la 

proximidad a otras actividades. 

g) 5ª Categoría: Actividades insalubres, nocivas y peligrosas sin limitaciones. 

Sólo se permiten en Suelo No Urbanizable, bajo las condiciones fijadas en estas 

N.N.U.U. 

4.- Garaje aparcamiento: Actividad destinada al estacionamiento de vehículos. 

5.- Usos Residenciales : Son los derivados del alojamiento permanente a las personas: 

a) En espacios compartimentados para dar cabida a los comportamientos habituales de 

las familias, tengan o no relación de parentesco, que según su organización pueden 

ser: 

a.1) Viviendas familiares aisladas: Cuando en la unidad parcelaria se edifica una 

sola vivienda. 

a.2) Viviendas plurifamiliares: Cuando en cada unidad parcelaria se edifica más 

de una vivienda agrupada con acceso común en condiciones tales que les 

pueda o pudiera ser, de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal. 

b) Alojamientos permanentes: Cuando el uso residencial está destinado al 

alojamiento estable de personas que no conforman familias. 

6.- Usos Terciarios: Son los que tienen por finalidad la prestación de servicios al público. 

Se distinguen: Hostelería, Comercio, Oficinas, y de Relación. 

a) Hostelería y Hospedaje: Cuando el servicio terciario se destina a suministrar 

alimentos para consumo en el local, comprendiendo también las actividades destinadas 

a proporcionar alojamiento temporal a las personas, ya sean en espacios edificados 

como en espacios al aire libre. 

b) Comercio: Cuando el servicio terciario se destina a suministrar mercancías o servicios 

al público por venta al detalle. 

Se entiende por complejos comerciales, desde el aspecto de la normativa de comercio, 

cuando en un mismo espacio se integran dos o más firmas comerciales compartiendo 

elementos comunes. Cuando el conjunto comercial o área comercial con o sin accesos 

comunes tenga superficie superior a 2.500 m2, se denominará complejo comercial de 

grandes superficies Tipo B y las Tipo A estarán comprendidas entre 600 m2 y 2.500 

m2. Se define como ámbito de eje comercial a la superficie de las parcelas que tengan 

frente a la calle comercial definida en la ordenación, prevaleciendo, en cuanto al 

régimen de usos, sobre las condiciones particulares de las zonas de ordenación 

urbanística, en las obras de nueva edificación, restauración o reestructuración total. 

El uso comercial de los establecimientos cuyas superficies de venta sea igual o superior 

a 600 m 2 deberán obtener el permiso a que hace referencia el art. 17 de la ley 8/1986 de 

29 de Diciembre de Ordenación del Comercio y superficies comerciales, en 


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consonancia con lo previsto en el Decreto 256/1994 de la Consellería de Industria y 

Comercio de desarrollo de la citada ley. 

A efectos urbanísticos, de parcelaciones, se entenderán como grandes superficies 

comerciales aquella de superficie superior a 2.500 m 2 s, sin que ello suponga 

contradicción con la nomenclatura y normativa de la Conselleria de Industria y 

Comercio. 

c) Oficinas: Cuando el servicio corresponde a las actividades terciarias que se dirigen 

como función principal a prestar servicios administrativos, terciarios, financieros, de 

información u otros, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de 

información, bien a las empresas o a los particulares. 

d) De relación: Cuando el servicio está destinado a actividades ligadas a la actividad 

pública como: actividades recreativas – deportivas, educativas, culturales o 

asistenciales. 

e) Servicios privados de interés público: Equipamientos (uso dotacional) de titularidad 

privada. 

7.- Usos Dotacionales : El uso dotacional son los destinados a proveer a los ciudadanos de 

las actividades que hagan posible su educación, enriquecimiento cultural, salud y en 

general bienestar, y a proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad , tanto de 

carácter administrativo como de abastecimiento o infraestructurales, tanto públicos como 

privados. 

Se distinguen dentro del uso dotacional las zonas verdes , los equipamientos: deportivorecreativo, 

educativo-cultural, asistencial y servicios administrativos, y servicios urbanosinfraestructuras. 

La implantación, modificación y sustitución de los Usos Dotacionales, públicos tanto 

Estructurales o Integrantes de la Red Primaria o Estructural de Dotaciones Públicas como 

locales o de zona, se realizará con arreglo a lo previsto en el art. 58.4 L.R.A.U. 

Art 4.2 Clasificación general de las actividades 

1.- Se establece la siguiente clasificación de las actividades a partir de los usos globales que 

se indican: 

* USOS PRIMARIOS (AG): 

AG.1).- Caza y pesca. 

AG.2).- Silvicultura y viveros. 

AG.3).- Producción ganadera. 

AG.4).- Producción agrícola. 

AG.5).- Servicios agrícolas y ganaderos. 

AG.6).- Parques naturales, parajes. 

* USOS INDUSTRIALES (IN): 

IN.1).- Categoría 1ª. 




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IN.6).- Estaciones de servicio. 

IN.7).- Industrias o almacenes agrícolas. 

IN.8).- Canteras. 

* GARAJE APARCAMIENTO (GA): 

GA.1).- Garaje aparcamiento. 

* USOS RESIDENCIALES (re): 

RE.1).- Viviendas familiares aisladas. 

RE.2).- Viviendas plurifamiliares. 

* USOS TERCIARIOS (TR): 

TH .- HOSTELERÍA: 

TH.1).- Discotecas, salas de baile con o sin atracción. 

TH.2).- Salones banquetes, restaurantes, bares y cafeterías; sin ambiente musical. 

TH.3).- Pubs, salones banquetes, disco-bares: con ambiente musical. 

TH.4).- Hospedaje. 

TH.5).- Camping. 

TC.- COMERCIAL: 

TC.1).- Superficies comerciales Tipo A 

TC.2).- Complejos comerciales Tipo A 

TC.3).- Pequeño comercio 

TC.4).- Gran superficie (no alimentación) Tipo A 

TC.5).- Complejos Comerciales de gran superficie (alimentación) inferior a 

2.500 m 2 . Tipo A. 

TC.6).- Complejos comerciales de gran superficie. Tipo B. 

TO.- SERVICIOS: 

TO.1).- Bancos, oficinas al público. 

TO.2).- Servicios privados. 

TE.- DE RELACIÓN: 

TE.1).- Recreativos - deportivos. 

TE.2).- Cines y teatros. 

TE.3).- Educativos y religiosos. 

TE.4).- Asistenciales. 

TS.- PRIVADOS DE INTERÉS PÚBLICO: 

TS.1).- Deportivo-recreativo: Pabellones deportivos, Campos de deporte, 

estadios de fútbol, piscinas de competición, etc. a efectos meramente 

enunciativos. 

TS.2).- Educativo. 

TS.3).- Cultural: Museos biblioteca, salas culturales, exposiciones, pabellones 

feriales, religioso. 


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TS.4).- Asistencial: hospitales, clínica, asistencial social, geriátrico. 

* USOS DOTACIONALES (DO) 

ZV.- ZONAS VERDES: 

QL .- Parques urbanos. 

JL.- Jardines. 

AL.- Áreas peatonales. 

RD.- EQUIPAMIENTO DEPORTIVO-RECREATIVO: 

RD.1).- Pabellones deportivos. 

RD.2).- Campos de deporte. Estadios de fútbol. 

RD.3).- Piscina de competición. 

RD.4).- Pistas de patinaje. 

RD.5).- Galerías de tiro. 

RD.6).- Canódromos, hipódromos, velódromos. 

RD.7).- Boleras, billares. 

RD.8).- Trinquetes, frontones, pistas squash, gimnasios. 

RD.9).- Polideportivos. 

RD.10).- Deportes aeronáuticos. 

RD.11).- Ciclistas, motocicletas y automovilismo. 

RD.12).- Campos de tiro. 

ED.- EQUIPAMIENTO EDUCATIVO-CULTURAL: 

ED.1).- Educación escolar. 

ED.2).- Educación superior. 

ED.3).- Museos, bibliotecas y salas polivalentes. 

ED.4).- Pabellones feriales. 

ED.5).- Parque de atracciones y ferias. 

ED.6).- Zoológico, Safari-Park. 

ED.7).- Educativo naturaleza. 

TD.- EQUIPAMIENTO ASISTENCIAL: 

TD.1).- Hospitales, clínicas y ambulatorios. 

TD.2).- Asistencia social. 

AD.- EQUIPAMIENTO ADMINISTRATIVO - INSTITUCIONAL : 

AD.1).- Oficinas administrativas. 

AD.2).- Mercados municipales. 

AD.3).- Almacenes municipales, mataderos. 

AD.4).- Servicios de seguridad, bomberos. 


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ID.- SERVICIOS URBANOS INFRAESTRUCTURAS: 

RV).- Viario. 

AV).- Aparcamiento. 

ID.1).- Ferrocarriles. 

ID.2).- Agua, energía, gas, teléfonos, depuración. 

ID.3).- Defensa. 

ID.4).- Cementerios. 

ID.5).- Vertederos. 

Los usos especificados tienen carácter general, por lo que los no descritos se asimilarán a 

aquellos. 

2.-Los usos en suelo no urbanizable se especifican según la normativa de aplicación con 

carácter particular. 

Art 4.3 Situaciones de los usos 

Se definen las siguientes situaciones: 

a.- En parcela exclusiva. 

b.- En edificio exclusivo (en manzana completa o entre medianerias). 

c.- En parte de un edificio con uso distinto del de vivienda. 

d.- En planta baja de edificio colectivo de viviendas y su prolongación en patios de 

manzana o de parcela o en anexo a vivienda unifamiliar. 

e.- En planta de piso, en edificios de viviendas. 

f.- En planta sótano. 

Art 4.4 Grados de los usos 

En función de las dimensiones y capacidad de los locales destinados a los distintos usos, se 

prevé en los siguientes grados: 

1.- De superficie mayor de 2.500 metros cuadrados. 

2.- De superficie comprendida entre 1.200 y 2.500 metros cuadrados. 

3.- De superficie comprendida entre 600 y 1.200 metros cuadrados . 

4.- De superficie comprendida entre 300 y 600 metros cuadrados . 

5.- De superficie comprendida entre 300 y 100 metros cuadrados . 

6.- De superficie inferior a 100 metros cuadrados. 

La admisión de un grado siempre supone la de los siguientes (menor superficie). 

Art 4.5 Condiciones de diseño de las actividades 

Las condiciones mínimas que han de cumplir las parcelas, edificaciones y locales en cuanto 

a instalaciones, diseño, iluminación, seguridad, etc., son las reguladas en las disposiciones 


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vigentes, y, complementaria y subsidiariamente las determinadas por estas Normas y por las 

Ordenanzas Municipales. 

Art 4.6 Condiciones generales de los equipamientos 

1.- Titularidad: El suelo previsto para usos dotacionales deberá ser de titularidad pública y 

en consecuencia, habrá de ser adquirido por la Administración por compra, expropiación, 

cesión gratuita o cualquier otro título a tenor de las circunstancias de la actuación. 

Cuando no sea en detrimento de la correcta distribución de los equipamientos en el espacio 

de su nivel de servicio a los ciudadanos, el Ayuntamiento podrá autorizar el establecimiento 

de equipamientos privados de nueva creación en suelo clasificado de equipamientos. La 

autorización comportará la presentación de un plan especial que concrete el uso, edificios e 

instalaciones necesarias, y las condiciones de su implantación y desarrollo. 

2.- Usos permitidos: Los previstos por los planos de ordenación con arreglo a la 

clasificación y criterio general de implantación y sustitución regulados, respectivamente, en 

los artículos 4.1 y 4.2 anteriores, así como las infraestructuras que se precisen, y los usos 

TE, así como aquellos complementarios al uso dotacional. 

3.- Condiciones de edificación: Las características de las obras de acondicionamiento del 

terreno y de las parcelas previstas para usos dotacionales serán las adecuadas al 

cumplimiento de la función a que se destinen, y : 

c) Con carácter general se adecuarán al entorno de su emplazamiento. 

d) Si se trata de dotaciones locales, no integradas en la Red Primaria, cumplirán las 

condiciones específicas de ordenación de la edificación de la zona, reguladas por este 

Plan o por el planeamiento de desarrollo. El Equipamiento sito en la C/Calvari podrá 

alcanzar hasta 2 plantas. 

e) En suelo no urbanizable, la edificación se desarrollará de acuerdo con las normas 

particulares del suelo no urbanizable, y se seguirá el trámite previsto en la Ley del 

Suelo No Urbanizable de la Generalitat Valenciana. 

f) A todos los equipamientos docentes previstos en este plan, le serán de aplicación las 

condiciones especiales de edificación establecidas en la Reglamentación Sectorial 

correspondiente, y en su defecto las siguientes: 

- Edificabilidad................: 1 m2/m2 

- Alturas............................: 3 (Baja + 2) 

- Altura cornisa.................: 12 mts. 

- Ocupación de parcela.....: 50 % 

- Distancia a lindes...........: No se establece. 

- Reserva de aparcamiento: 1 plaza de automóvil por unidad educativa 


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Art 4.7 Condiciones generales de las Zonas Verdes 

1.- Comprende el suelo que se destina a todas aquellas actividades, juego, reposo, relación, 

aireación y asoleo, que la población puede desarrollar, en espacios no edificados, de 

dominio público y de libre acceso peatonal. 

2.- Se incluyen los parques y jardines urbanos las áreas que se grafían y se identifican como 

tales en los planos de este Planeamiento y los que con este destino sean resultantes del 

desarrollo urbanístico que se produzca según las previsiones de éste. 

3.- En aquellas áreas de zona verde cuya superficie sea superior a 2.000 m 2 se admiten 

edificaciones destinadas a usos comunitarios y de infraestructuras de carácter público que 

cumplan las siguientes condiciones: 

a) Ocupación inferior al 10% de su superficie. 

b) Techo total edificable inferior al que resulte de aplicar el coeficiente de 2 m2 

techo/m2 suelo a la superficie ocupable. 

c) La altura máxima de las instalaciones o edificaciones será de 7 metros, salvo que se 

requiriese mayor altura para su adecuada funcionalidad. 

d) La edificación se configurará y localizará de modo que produzca el mínimo perjuicio 

al asoleamiento del parque. 

e) Su situación dentro de la zona verde deberá ser tal que no tenga afecciones estéticas 

negativas, debiendo coordinarse los retranqueos y su integración dentro de la zona. 

f) Se autoriza la ocupación bajo rasante, para usos públicos, infraestructuras o 

aparcamiento. 

4.- En cuanto a las instalaciones deportivas descubiertas se autoriza su ubicación en 

espacios libres públicos cualquiera que sea el tamaño de éstos. 

5.- Las zonas verdes previstas por la Ordenación Pormenorizada de los planeamientos de 

desarrollo de este Plan General cumplirán las condiciones impuestas por el art. 35 RPCV 

así como las siguientes limitaciones: 

a) Pendiente inferior al 8%. 

No estar situadas en torrentes o barrancos. 

6.- Para las áreas calificadas como espacio libre privado, por su carácter en el entorno, no 

se permite su edificación pero si su mantenimiento como tal zona de esparcimiento y asoleo 

de uso privado. Sobre la superficie así calificada, en suelo urbano o urbanizable se permiten 

pequeñas edificaciones destinadas al mantenimiento y/o esparcimiento con un ocupación 

máxima del 1 % del suelo calificado con una altura total de 5 m. para una sola planta. 

Art 4.8 Condiciones de la Red Viaria 

1.- Comprende el suelo que se destina básicamente a la circulación de vehículos y personas, 

y complementariamente al emplazamiento de los servicios urbanísticos para servicio a las 

parcelas: alcantarillado, distribución de agua potable , suministro eléctrico etc. 


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Se considerarán elementos integrantes de las vías de circulación, las calzadas para 

vehículos rodados, los arcenes, los espacios de estacionamiento que forman parte de las 

calzadas, las aceras y calles peatonales, las isletas y áreas libres de protección y las reservas 

para ampliación de viales existentes. 

Las áreas de circulación peatonal y las áreas libres de protección se consideran en algunos 

casos incluidas en la red viaria de Protección y Servidumbres, por causa de su tamaño y 

otras cualidades que hacen más idónea esta consideración. 

2.- La precisión de las alineaciones de la red viaria se contiene en los planos de Ordenación 

Pormenorizada de este Plan General, o en los planeamientos definidores de ésta, respetados 

o de desarrollo, o cuando esta sea innecesaria por tratarse de un elemento viario 

independiente de la urbanización de su entorno podrán precisarse mediante Plan Especial y, 

en todo caso, mediante el correspondiente proyecto de urbanización, y finalmente, mediante 

la comprobación física por tira de cuerdas por personal técnico municipal. 

En la precisión de alineaciones se mantendrán las anchuras de las vías que especifica este 

Plan General, y las modificaciones del trazado debidos ajustes a la topografía, límites de 

propiedad, líneas de edificación existentes, no disminuirán la anchura ni la capacidad de 

servicio de la vía. 

3.- Régimen de las carreteras y de su entorno: 

a) En la proyección, construcción, conservación, finalización, uso y explotación y 

actividades del entorno de las carreteras (autopistas, autovías y carreteras) se 

observará lo dispuesto en la Ley Estatal 25/1988, para las carreteras de titularidad 

estatal y en la Ley 6/91 de la Comunidad Valenciana para el resto de las carreteras. 

b) La colocación de carteles y otros medios de publicidad o propaganda visibles desde la 

vía pública, está sometida, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1 del Reglamento de 

Disciplina Urbanística y sin perjuicio de otras intervenciones administrativas, a previa 

licencia municipal. 

c) No se permitirá la colocación de carteles y otros medios de publicidad o propaganda 

que por su ubicación o características limiten la contemplación del paisaje o alteren su 

armonía. 

El Alcalde, por sí, o en virtud de decisión corporativa municipal, y por la Comisión 

Territorial de Urbanismo o su Presidente, podrán ordenar la retirada de carteles que 

perjudiquen la contemplación del paisaje o alteren su armonía. Cuando la colocación 

de estos medios de publicidad contara con licencia municipal, sólo podrá ordenarse su 

retirada, una vez revocada la licencia municipal. 

4.-Las limitaciones sobre las vías pecuarias se regulan en la Ley 3/95 de la Comunidad 

Valenciana. 


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Art 4.9 Infraestructura, servicios técnicos y administrativos 

1.- Definición: Son los suelos destinados a acoger las infraestructuras de los servicios 

técnicos de electricidad, suministro de agua, estaciones depuradoras de aguas residuales, 

centros de tratamiento y eliminación de residuos domésticos, servicios de 

telecomunicación, cementerios, parques de material de limpieza, maquinaria y otros 

adscritos a los servicios públicos 

2.- Condiciones de edificación y uso: 

a) Se permitirán tan sólo las construcciones e instalaciones necesarias al servicio de que 

se trate. Los servicios libres de edificación que constituirán el entorno de estos 

servicios tendrán la consideración de espacios libres. 

b) Las edificaciones destinadas a estos usos al servicio de las áreas de nueva urbanización 

no computarán a efectos de la edificabilidad permitida. Sus condiciones de localización 

y sus características físicas vendrán determinadas por los requerimientos técnicos 

específicos. 

Art. 4.10 Condiciones de usos residenciales 

Las viviendas y los edificios que las alberguen cumplirán las condiciones exigidas por 

Orden de 22 de Abril 1991 del Conseller de O.P.U. y T. de la Generalitat Valenciana, por la 

que se aprueban las Normas de Habitabilidad y Diseño de las Viviendas en el ámbito de la 

Comunidad Valenciana (HD-91) o normas que la sustituyan, con las siguientes 

matizaciones para las nuevas viviendas: 

• Dispondrán de un tendedero de al menos 2 m 2 , en sistema de ordenación de alineación 

a calle. 

Art. 4.11 Condiciones de los usos terciarios 

* CONDICIONES DEL USO HOTELERO: 

1.- Los establecimientos hoteleros o asimilados, además de la normativa sectorial que les 

sea de aplicación, observarán las siguientes reglas: 

a) Como normativa subsidiaria, en lo no regulado por la normativa sectorial aplicable, 

será de aplicación la normativa de uso residencial o de la vivienda. 

b) Si la superficie útil del establecimiento es mayor de 500 m 2 , dispondrá de acceso 

directo desde el espacio libre exterior, sin elemento común de la edificación construida. 

c) No se podrán ubicar establecimientos hoteleros en edificio no exclusivo cuyo acceso 

esté a más de 5,00 m. sobre la cota de acceso del portal correspondiente, salvo que el 

elemento de circulación común de la edificación disponga de ascensor. 


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* CONDICIONES DEL USO COMERCIAL: 

1.- Si la edificación no es de uso exclusivo comercial, el acceso al establecimiento o 

agrupación habrá de realizarse directamente desde el exterior. 

2.- Los establecimientos comerciales observarán las siguientes características: 

a) Altura mínima: 3,00 m, admitiéndose un mínimo de 2,50 m. en hasta un 30 % de la 

superficie del local. 

b) Dotación mínima de servicios sanitarios: 

b.1) Para uso del público: Según reglamentación sectorial, y en su defecto. 1 

lavabo, 1 WC, más un urinario por sexo a partir de 500 m 2 de superficie útil, 

por cada 500 m 2 o fracción. 

b.2) Para uso del personal: Según reglamentación sectorial, y en su defecto 1 

lavabo, un urinario, un WC y ducha por cada 10 puestos de trabajo, con 

separación de sexos a partir del doble. 

c) El acceso de mercancías se dispondrá dentro del local o del edificio, salvo si se trata de 

un edificio de uso exclusivo comercial, en cuyo caso podrá instalarse en el espacio 

libre de parcela una dársena capaz para las dimensiones de un vehículo industrial 

medio. En las grandes superficies comerciales deberá instalarse una dársena por cada 

2 

1.200 m o fracción de superficie de venta. Estas dársenas estarán, en todos los casos, 

ocultas al público; si existen más de 3, al menos una de ellas será capaz para las 

dimensiones de un vehículo industrial pesado. 

d) La dotación de aparcamientos habrá de situarse en la misma parcela en que esté 

situado el establecimiento; en caso de grandes establecimientos comerciales, podrán 

situarse en parcela distinta siempre que no diste del establecimiento más de 100 m. 

Se exceptúa de los requisitos contenidos en el presente artículo a los establecimientos 

domésticos, para los que serán de aplicación las condiciones establecidas para las 

piezas de vivienda. 

e) En los Complejos Comerciales organizados especialmente como locales a ambos lados 

de un espacio de circulación, este tendrá un ancho mínimo de 3 metros. 

* CONDICIONES DE LAS OFICINAS: 

1.- Las oficinas que presten servicio al público en general y que no se ubiquen en un 

edificio cuya superficie útil pueda destinarse totalmente a usos terciarios según el 

planeamiento, tendrán acceso directo desde el exterior, sin utilización de elementos de 

circulación interior comunes de la edificación. Se exceptúan de esta regla los casos en que 

el elemento de circulación común fuera fácilmente diferenciable, a partir del portal, en dos 

o más núcleos de circulación, con las debidas condiciones de exclusividad para aquel que 

sirva de acceso a las oficinas. 


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Cuando la altura del piso del local destinado a oficina que preste servicio al público en 

general se encuentre a una altura superior a 12,00 m sobre la del portal, el acceso a la 

misma deberá realizarse mediante ascensor o escalera mecánica. 

2.- Los locales destinados a oficinas observarán las siguientes características: 

a) La altura libre mínima será de 2,40 m 


b.1) Para uso del público. Según reglamentación sectorial, y en su defecto: 1 lavabo 

más 1 WC a partir de 500 m 2 de superficie útil, por cada 500 m 2 o fracción. 

Si resultan más de 2 lavabos y 2 WC, se dispondrán separándolos por sexos. 

El acceso a lo servicios será indirecto, mediante vestíbulo de separación, que 

podrá ser común. 

b.2) Para uso del personal. Según reglamentación sectorial, y en su defecto: 1 

lavabo, WC y con ducha por cada 10 puestos de trabajo, con separación de 

sexos a partir del doble. 

3.- Se exceptúa de los requisitos contenidos en el presente artículo a los despachos 

profesionales domésticos para los que serán de aplicación las condiciones establecidas para 

la vivienda. 

* CONDICIONES DE LOS USOS DE RELACIÓN: 

Se estará a lo dispuesto en la normativa sectorial correspondiente. 

Art. 4.12 Condiciones de los usos industriales 

Las instalaciones industriales observarán las siguientes características: 

a) Altura mínima: 2,20 m. 


b.1) Para uso del público: Según reglamentación sectorial, y en su defecto: 1 lavabo 

más 1 WC a partir de 500 m 2 de superficie útil, por cada 500 m 2 o fracción. 

Si resultan más de 2 lavabos y 2 WC, se dispondrán separándolos por sexos. 

El acceso a lo servicios será indirecto, mediante vestíbulo de separación, que 

podrá ser común. 

b.2) Para uso del personal: Según reglamentación sectorial, y en su defecto: 1 

lavabo, WC y ducha por cada 10 puestos de trabajo, con separación de sexos a 

partir del doble. 

c) En agrupaciones industriales: La superficie útil de cada local no será inferior a 30 m 2 . 

Los servicios sanitarios, la dotación de aparcamientos, las dársenas de carga y descarga 

y otras exigencias análogas, podrán resolverse de forma individual o mancomunada, 

siempre que el resultado cumpla los estándares exigidos considerando acumuladamente 

la totalidad de los locales que constituyen la agrupación. 


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TITULO V 

NORMAS DE EDIFICACION Y URBANIZACION 

CAPITULO 1.- DEFINICIONES (Conforme al Reglamento de zonas de Ordenación 

Urbanística, para cualquier definición no incluida, se estará a lo dictado en 

dicho Reglamento) 

Art 5.1 Parámetros urbanísticos relativos a la manzana y el vial 

1.- Alineación de vial 

Se entiende por alineación de vial la línea que delimita los espacios parcelados respecto de 

los espacios públicos integrados por calles, plazas, jardines ó espacios libres. 

Las alineaciones están sujetas a la tira de cuerdas, según se regulará en la ordenanza 

correspondiente. 

2.- Ancho de vial en un punto 

Se denomina ancho de vial en un punto a la menor de las distancias entre dicho punto y la 

alineación opuesta del mismo vial. 

Se expresa en metros lineales (m.) 

3.- Manzana 

Se denomina manzana a la superficie de suelo delimitada por alineaciones de vial 

contiguas. 

4.- Patio de manzana 

Constituye el patio de manzana el espacio interior de la misma que no tiene edificación ó 

solo es edificable bajo rasante o en planta baja, resultado de la aplicación de una 

profundidad edificable máxima. 

5.- Línea de rasante 

Se entiende por línea de rasante el perfil longitudinal en el eje de las vías públicas. En 

suelo urbano no afectado por PRI según el Plan General, para los viales ya ejecutados, y en 

ausencia de otra definición expresa se considera como tal el perfil existente. 

6.- Cota de rasante 

La cota de rasante es la cota de nivel de un punto de la línea de rasante. 

Se expresa en metros lineales (m). 


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Art 5.2 Parámetros urbanísticos relativos a la parcela 

1.- Parcela 

A los efectos urbanísticos, se denomina parcela, en suelo urbano y urbanizable, a cada una 

de las porciones de suelo en las que, en su caso, se subdivide una manzana. 

2.- Parcela edificable 

Se entiende por parcela edificable aquella que cumple los condicionantes dimensionales y 

formales que exija el Plan para que pueda autorizarse en ella la edificación. 

Dichos condicionantes se referirán a parámetros tales como la parcela mínima, el frente 

mínimo de parcela, el círculo inscrito mínimo, los ángulos medianeros u otros similares. 

3.- Solar 

Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que reúnan los requisitos 

exigidos en el artículo 6 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat 

Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística. 

4.- Lindes de parcela 

Se denominan lindes a la líneas perimetrales que delimitan la parcela. 

5.- Linde frontal de parcela 

Constituye el linde frontal el linde o lindes que delimitan la parcela respecto del espacio 

público colindante. 

6.- Cerramientos de parcela 

Se denominan cerramientos de parcela a aquellos elementos constructivos dispuestos sobre 

los lindes, que separan la parcela de los espacios públicos o de otras parcelas. 

7.- Parcela mínima 

Se define parcela mínima como la superficie mínima que debe tener una parcela para que 

pueda ser edificable. 

Se expresa en metros cuadrados de parcela (m 2 s). 

8.- Frente de parcela 

Se denomina frente de parcela a la longitud del linde frontal. 


9.- Círculo inscrito 

Se denomina círculo inscrito al círculo de menor diámetro que se puede inscribir en una 

parcela. 

Se define por la medida de su diámetro, que se expresa en metros lineales (m). 


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10.- Angulo medianero 

Se denomina ángulo medianero al ángulo que forma el linde frontal de la parcela con uno 

de los lindes contiguos. 

Se expresa en grados sexagesimales (º). 

Art 5.3 Parámetros urbanísticos relativos a la posición de la edificación en la parcela 

1.- Alineaciones de la edificación 

Constituyen las alineaciones de la edificación aquellas líneas que establecen el límite entre 

las superficies edificables y las no edificables, tanto de carácter público como privado, sin 

perjuicio de la posibilidad de cuerpos volados o elementos salientes. 

2.- Alineaciones de la edificación en planta baja 

Son aquellas alineaciones definidas que se aplican únicamente en la planta baja. 

3.- Alineación de la edificación en plantas de pisos 

Son aquellas alineaciones definidas que se aplican únicamente en las plantas de pisos. 

4.- Alineaciones del volumen 

Constituyen las alineaciones del volumen aquellas líneas que establecen el límite entre los 

espacios edificables y los no edificables, tanto de carácter público como privado, sin 

perjuicio de la posibilidad de cuerpos volados o elementos salientes. 

5.- Distancia al linde 

Se define la distancia al linde como la separación entre el linde de parcela que se tome 

como referencia y el punto más próximo de la edificación -incluyendo los cuerpos volados 

y edificación subterránea-, medida sobre una recta perpendicular a dicho linde. 

Las normas particulares podrán permitir la no afección de la edificación subterránea. 


6.- Retranqueo de la edificación 

Se entiende por retranqueo de la edificación el retiro del plano de fachada o edificación 

bajo o sobre rasante, o un tramo del mismo, respecto de la alineación de vial, medido sobre 

una recta perpendicular a dicha alineación. 

Las normas particulares podrán permitir la no afección de la edificación subterránea. 

Se expresa en metros lineales (m.), sin perjuicio del establecimiento de condiciones 

formales. 

7.- Profundidad edificable 

Se define la profundidad edificable como la distancia desde la alineación de vial, medida 

sobre una recta perpendicular a dicha alineación, que establece un límite a la edificación 

por la parte posterior. 

Puede exigirse a todas las plantas del edificio o sólo a las plantas de pisos. 



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8.- Separación entre edificaciones 

Se define la separación entre edificaciones como la distancia que existe entre dos 

edificaciones situadas en la misma parcela, medida entre sus puntos más próximos, 

incluidos los cuerpos volados. 


Art 5.4 Parámetros urbanísticos relativos a la superficie de la edificación en la parcela 

1.- Superficie ocupada 

Se entiende por superficie ocupada de una parcela la superficie de la proyección horizontal 

del edificio sobre la parcela, incluyendo cuerpos volados. 

Salvo que el Plan disponga otra cosas, computará a estos efectos la superficie de aquellas 

edificaciones e instalaciones complementarias que estén cubiertas. 


2.- Coeficiente de ocupación 

Se denomina coeficiente de ocupación a la relación entre la superficie ocupada y la 

superficie de la parcela edificable. 

Se expresa en tanto por cien (%). 

3.- Superficie libre 

Se entiende por superficie libre de una parcela la superficie de la misma que no tiene 

edificación sobre rasante. 

Su valor es complementario de la superficie ocupada respecto a la superficie de la parcela 

(superficie libre + superficie ocupada = superficie de parcela edificable). 


4.- Superficie construida por planta 

Se entiende por superficie construida por planta, a los efectos de esta norma, la superficie 

comprendida en el perímetro definido por la cara exterior de sus cerramientos con el 

exterior. 

No computarán como superficie construida los soportales y pasajes de uso público, y las 

superficies bajo cubierta si carecen de posibilidades de uso y acceso. 

Computarán a estos efectos las superficies de los cuerpos volados y porches cuando estén 

cerrados en todo su perímetro con paramentos verticales estancos. Los cuerpos volados, los 

balcones y terrazas, abiertos y que estén cubiertos por otros elementos análogos, o por 

tejadillos se computarán al 50 %. 

Se expresa en metros cuadrados de techo (m 2 t). 

5.- Superficie construida total 

Constituye la superficie construida total de un inmueble la suma de las superficies 

construidas de todas las plantas que lo componen. 

No computará a efectos de este parámetro la superficie construida de los sótanos y 

semisótanos. Por el contrario, siempre habrá que considerar la superficie de las 

entreplantas, áticos y aprovechamientos bajo cubierta (respecto a estos últimos, computarán 

aquellas áreas que tengan una altura superior a 1,50 m.) 


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Se expresa en metros cuadrados de techo (m 2 t). 

6.- Superficie útil 

Se entiende como superficie útil a los efectos de esta norma, la definida en las Normas de 

Habitabilidad y Diseño de viviendas en el ámbito de la Comunidad Valenciana, o normativa 

que la sustituya. 

Se expresa en metros cuadrados útiles (m 2 u). 

7.- Volumen construido 

Se denomina volumen construido al volumen comprendido entre los cerramientos exteriores 

de una edificación. 

No computará a efectos de este parámetro el volumen de la edificación situada por debajo 

de la rasante. 

Se expresa en metros cúbicos (m 3 ). 

8.- Edificabilidad 

Se entiende por edificabilidad la cantidad de edificación que tiene un ámbito determinado. 

Generalmente, dicha cantidad se medirá mediante la superficie construida, pero también 

puede medirse a través del volumen construido. 

Se expresa en metros cuadrados de techo (m 2 t), o en metros cúbicos (m 3 ). 

9.- Coeficiente de edificabilidad neta 

Se entiende por coeficiente de edificabilidad neta la relación entre la edificabilidad y la 

superficie, ambas referidas a una parcela o a un conjunto de ellas. 

Se expresa en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m2t/m2s) 

10.- Coeficiente de edificabilidad bruta 

Se entiende por coeficiente de edificabilidad bruta de un ámbito determinado, la relación 

ente la edificabilidad y la superficie, ambas del ámbito de referencia, incluyéndose de esta 

última tanto la superficie de las parcelas como la de los espacios libres, equipamientos y 

viales públicos. 

Se expresa en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m 2 t/m 2 s) o en 

metros cúbicos por cada metro cuadrado de suelo (m 3 /m 2 s). 

Art 5.5 Parámetros urbanísticos relativos al volumen y forma de los edificios 

1.- Altura reguladora 

Se denomina altura reguladora a la dimensión vertical, medida en el plano de fachada de la 

edificación, desde la rasante de la acera hasta la intersección con la cara inferior del forjado 

que forma el techo de la última planta, en ordenación por alineación de calle ó definición 

volumétrica si así lo hiciere. 

Medición de la altura reguladora. La determinación del punto en que se medirá la altura 

será distinta en cada uno de los siguientes supuestos: 

- Edificios con frente a una sola vía: Si la rasante de la calle, tomada en la línea de 

fachada es tal que la diferencia de niveles entre el extremo de mayor cota y el de 

menor cota es inferior a 1,20 metros, la altura máxima se tomará en el centro de la 


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fachada a partir de la rasante de la acera en ese punto. 

Si la diferencia de niveles es superior a 1,20 metros, la mencionada altura se tomará a 

partir de un nivel situado a 0,60 metros por debajo de la cota del extremo de la línea de 

fachada de mayor cota. 

Cuando por pendientes pronunciadas o cambios bruscos de rasante, la aplicación de 

estas reglas de lugar a diferencias de alturas reguladoras máximas sobre la rasante entre 

determinados puntos de fachada superiores a 2 metros, se considerará tal fachada 

dividida en los tramos necesarios para que ello no suceda. El ancho mínimo de cada 

tramo será de 6 metros. 

- En edificios en parcelas con frente a dos o más vías públicas formando esquina o 

chaflán. La altura se determinará como si se tratara de fachadas independientes, 

cumpliéndose las siguientes prescripciones: 

1. Si la altura de la edificación fuera la misma en cada frente de vial, se obtendrá 

conforme a lo dispuesto en el caso de edificios con frente a una sola vía, 

operándose con el conjunto de las fachadas desarrolladas como si fuera un sola. 

2. Si las alturas reguladores fueran distintas, la mayor de ellas alcanzará al vial 

adyacente de menor ancho de la parcela en esquina, hasta una longitud máxima 

de 9 metros a partir de la esquina formada por las alineaciones de fachada (sin 

contar para nada los voladizos). 

- Edificios en solares con frente a dos o más vías que no formen ni esquina ni chaflán, se 

regularán como si se tratase de edificios independientes, con una profundidad 

edificable limitada por el lugar geométrico de los puntos que equidistan de ambas 

fachadas. 

En ordenación por edificación aislada en los supuestos en que la rasante natural del terreno 

no coincide con la rasante de la acera, la altura reguladora se medirá, en vertical, desde la 

rasante resultante del terreno hasta una línea paralela a la rasante resultante del terreno que 

pase por la intersección entre el plano de fachada y la cara inferior del forjado que forma el 

techo de la última planta. 

La cota del terreno modificada, no podrá alterar en + 1,20 la rasante natural. De cualquier 

modo, esta modificación deberá justificarse por una pendiente de terreno superior a 40º. 

En las parcelas con pendiente y en los casos en que sea imprescindible la nivelación del 

suelo en terrazas, éstas se dispondrán de tal forma que lo cota de cada una cumpla las 

siguientes condiciones: 

a) Las plataformas de nivelación junto a los lindes no podrán situarse a más de 1,20 

metros por encima o a más de 2,20 metros por debajo de la cota natural del linde. 

b) La plataforma de nivelación en interior de parcela deberá disponer de modo que no 

rebase unos taludes ideales de pendiente 1:3 (altura:base) trazados desde las cotas por 

encima o por debajo, posibles en los lindes. 

Los muros interiores de contención de tierras no podrán rebasar en lo porte vista una 

altura de 3,20 metros. 

c) Se garantizará la estabilidad de las tierras de todos los linderos y de la vía pública. 


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2.- Altura total 

Se define la altura total como la dimensión vertical medida desde la rasante de la acera o de 

la rasante del terreno resultante, en su caso, hasta la cumbrera o el punto más alto del 

edificio, incluyendo los elementos técnicos de las instalaciones. 

Se expresa en metros lineales (m.). 

3.- Número de plantas 

El número de plantas que componen un edificio - incluida la planta baja - constituye el 

parámetro denominado número de plantas. 

No se considera a efectos de este parámetro las entreplantas, los áticos, los sótanos y 

semisótanos. 

La relación entre el número de plantas y la altura reguladora es la siguiente: 

1: Pl. baja........... : 4,5 m. 4: Baja + tres..........: 13,5 m. 

2: Baja + una.......: 7,5 m. 5: Baja + cuatro......: 16,5 m. 

3: Baja + dos.......: 10,5 m. 6: Baja + cinco.......: 19,5 m. 

En el NHT las alturas se regulan en las Normas correspondientes a la zona de ordenación. 

La altura libre de planta seguirá los criterios de las HD. 

Para cada planta más o ático se añadirán 3,0 m. 

En el sistema de ordenación por alineación de calle, los solares en esquina podrán edificar 

el número de plantas correspondiente a la mayor permitida, hasta el fondo máximo 

edificable. Si al aplicar el fondo, la distancia entre el fondo máximo y la profundidad del 

solar (medida de igual manera por el fondo) fuese menor de 3 m. podrá edificarse en toda la 

profundidad del solar. 

4.- Medianera 

A los efectos de esta norma, se denomina medianera a la pared lateral límite entre dos 

edificaciones, que se levanta desde los cimientos hasta la cubierta, aunque su continuidad se 

interrumpa con patios o similares. 

5.- Planta baja 

Se denomina planta baja a aquella planta en la que la cara superior del forjado del suelo - ó 

en su caso, de la solera - se encuentra a una cota igual o inferior a un metro desde la rasante 

de la acera o rasante de referencia del terreno, y la cara inferior del forjado del techo se 

sitúa a una cota superior a dicha distancia, en cada punto de la rasante del terreno. 


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6.- Planta piso 

Se entiende por planta piso aquella planta situada por encima de la planta baja. 

7.- Planta ático 

Se denomina planta ático a la última planta de un edificio siempre que su fachada se 

encuentre retranqueada 3 m. de los planos de fachada del inmueble. 

8.- Aprovechamiento bajo cubierta 

Se denomina aprovechamiento bajo cubierta a la utilización del espacio comprendido entre 

la cubierta inclinada, o línea teórica que la define, del edificio y el forjado del techo de la 

última planta. 

9.- Entreplanta (Altillo) 

Se denomina entreplanta a aquella planta que tiene el forjado del suelo en una posición 

intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja. Se permitirán siempre 

que no tengan acceso independiente desde el exterior de la planta baja, formen parte del 

local situado en dicha planta baja y cumplan las condiciones siguientes: 

a) Ocuparán como máximo el 50 por ciento de la superficie de la planta. 

b) Se separarán un mínimo de 3 m. de todas y cada una de las fachadas. 

c) Su altura libre mínima por debajo será de 2,40 m. y por encima de 2,10 m. 

10.- Sótano 

1. Se entenderá por «planta de sótano» toda la planta situada por debajo de la planta 

definida como planta baja, o por debajo de la rasante del terreno. 

2. En los sótanos no se permite el uso de vivienda ni la ubicación de habitaciones en el 

uso hotelero y sanitario. 

Los sótanos por debajo del primero no podrán destinarse a actividades distintas de las 

de aparcamiento de vehículos o instalaciones técnicas del edificio. 

3. El número máximo de sótano que podrán construirse en su caso será de dos. 

11.- Soportal 

Se entiende por soportal al espacio de uso público resultante del retranqueo de la 

edificación en la planta baja, respecto del plano de fachada del inmueble. 

12.- Pasaje 

Se entiende por pasaje aquel espacio de uso público situado en la planta baja de un edificio, 

que proporciona acceso a otros espacios o edificaciones. 

13.- Altura de planta 

Se entiende por altura de planta la distancia vertical entre las caras inferiores de dos 

forjados consecutivos. 

Se expresa en metro lineales (m.). 

14.- Altura libre de planta 

Se entiende por altura libre de planta la distancia vertical entre el pavimento y la cara 

inferior del forjado de techo o, en su caso, del falso techo, de una planta. 

Se expresa en metros lineales (m), y será como mínimo de 2,5 m. para locales y piezas 


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destinadas a usos y actividades que impliquen permanencia continuada de personas 2,8 m. 

si son locales de pública concurrencia y en caso contrario a 2,20 m. 

15.- Cuerpos volados 

Se entienden por cuerpos volados aquellas partes de la edificación que sobresalen del plano 

que define el volumen del edificio y que tienen carácter habitable u ocupable por las 

personas, tales como balcones, miradores, terrazas o similares. 

16.- Elementos salientes 

Se entienden por elementos salientes aquellos elementos constructivos fijos que sobresalen 

del plano que define el volumen del edificio, sin carácter habitable u ocupable por las 

personas, tales como zócalos, aleros, cornisas, marquesinas, rótulos o similares. 

17.- Edificios auxiliares 

Se denominan edificaciones auxiliares aquellas edificaciones que albergan usos 

complementarios al uso del inmueble principal, tales como porterías, garajes, almacenes, 

trasteros, locales de instalaciones, invernaderos, lavaderos o similares. 

Computarán a efectos de calcular la edificabilidad, salvo que se sitúen en el sótano o en el 

semisótano. 

Mediante ordenanza podrá regularse su situación dentro de la parcela. 

18.- Elementos técnicos de las instalaciones 

Se entienden por elementos técnicos de las instalaciones aquellos elementos integrantes de 

las instalaciones al servicio del inmueble, tales como depósitos de agua, equipos de 

acondicionamiento de aire, filtros de aires, conductos de ventilación, antenas, pararrayos, 

elementos para el tendido de ropa o similares. 

19.- Patios de luces y/o ventilación 

Se denominan patios de luces y/o ventilación a los espacios no construidos y ubicados en el 

interior del volumen general de la edificación, que garantizan adecuada ventilación y/o 

iluminación a dependencias del inmueble. Se estará a lo dispuesto en las Normas de 

Habitabilidad y Diseño de la Comunidad Valenciana (HD/91) ó Normas que la sustituyan. 

CAPITULO 2.- CONFIGURACIÓN DE LAS ZONAS DE ORDENACION URBANISTICA 

Art 5.6 Sistemas de Ordenación 

1.- Sistemas de ordenación 

Los sistemas de ordenación son los diferentes modos de regular las edificaciones, en 

función de los parámetros urbanísticos utilizados en su definición. 

2.- Clases 

Se distinguen 3 clases de sistemas de ordenación: alineación de calle, edificación aislada y 

definición volumétrica. 

3.- Ordenación por alineación de calle 


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1. El sistema de ordenación que se caracteriza porque las edificaciones se disponen de 

manera continua a los largo de las alineaciones de los viales se denomina ordenación 

por alineación de calle. 

2. Los parámetros urbanísticos definitorios de la ordenación por alineación de calle son la 

alineación de vial, la altura reguladora y la profundidad edificable. 

3. El elementos característico que resulta de la ordenación por alineación de calle es la 

manzana. 

4.- Ordenación por edificación aislada 

1. El sistema de ordenación que se caracteriza porque los edificios se disponen separados 

de los lindes de la parcela se denomina ordenación por edificación aislada. 

2. Los parámetros urbanísticos fundamentales de la ordenación por edificación aislada 

son el coeficiente de edificabilidad neta, el coeficiente de ocupación, las distancias a 

lindes y la altura reguladora y el número de plantas. 

3. El tipo de edificio que se obtiene en la ordenación por edificación aislada se denomina 

bloque. 

5.- Ordenación por definición volumétrica 

1. El sistema de ordenación que se caracteriza porque las edificaciones se definen por 

referencia a cuerpos volumétricos se denomina ordenación por definición volumétrica. 

2. Los parámetros urbanísticos relevantes en la ordenación por definición volumétrica son 

el coeficiente de edificabilidad (referido al volumen construido), las alineaciones del 

volumen y la altura reguladora. 

3. El cuerpo edificatorio que resulta de la ordenación por definición volumétrica se 

denomina volumen. 

Art 5.7 Tipologías edificatorias 

1.- Tipologías edificatorias 

1.- Las tipologías edificatorias son los diversos modos de disponer la edificación en 

relación con la parcela. 

2.- Las edificaciones características que resultan de los diferentes sistemas de ordenación 

(manzana, bloque y volumen) son susceptibles de diferenciarse en tipologías edificatorias, 

en función de la relación que se establece entre esas edificaciones y la parcela. 

2.- Manzana compacta o densa (MD) 

Se denomina manzana compacta a aquella manzana en la que predomina la superficie 

ocupada por las construcciones respecto a los espacios libres interiores, que se distribuyen 

de modo disperso en las diferentes parcelas que componen la manzana. 

Para manzanas con anchura menor a 46 m. se aplicará el criterio de MD. 


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3.- Manzana con patio (MP) ó manzana cerrada (MC) 

Se considera manzana cerrada a aquella manzana en la que las alineaciones interiores de 

los edificios configuran un espacio libre central - que puede estar ocupado en la planta baja 

- en el interior de la manzana. Se establece una profundidad edificable máxima de 20 m. a 

partir de la planta baja. Caso de que al aplicar dicho fondo a dos fachadas opuestas de la 

manzana, el espacio libre central no llegue a tener el doble de dimensiones mínimas 

establecidas en las Normas de Habitabilidad vigentes, para los patios a efectos de 

ventilación e iluminación, el fondo máximo podrá ampliarse hasta ocupar la edificación la 

totalidad de la manzana. 

Para manzanas con anchura mayor a 46 m. se aplicará el criterio de MP. 

4.- Bloque exento (BE) 

Se denomina bloque exento a la edificación que se sitúa separada de todos los lindes de la 

parcela. 

5.- Bloque adosado (BA) 

Se considera que un bloque está adosado cuando la edificación se adosa al menos a uno de 

los lindes de la parcela para formar agrupaciones de edificios con las parcelas contiguas. 

6.- Volumen específico (VE) 

Se denomina volumen específico a aquella edificación que se ciñe a un volumen concreto 

predeterminado. 

7.- Volumen contenedor (VC) 

Se denomina volumen contenedor a la envolvente virtual en cuyo interior se concreta la 

edificación. 

CAPITULO 3.- CONDICIONES DE LA URBANIZACION 

Art 5.8 Condiciones de urbanización 

El Ayuntamiento elaborará una ordenanza municipal de condiciones de la urbanización, de 

aplicación a todos los proyectos de urbanización. 


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TITULO VI 

NORMAS PARTICULARES DE ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA 

CAPÍTULO 1.- DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE 

SECCIÓN 1ª: DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE 

Art 6.1 Condiciones para todas las zonas de ordenación urbanística. 

a) Los sectores, ámbito propio de un P.P. o de un P.R.I., se delimitan en el plano 

correspondiente de Ordenación Estructural. Si no están grafiados se atenderá a lo 

especificado en las condiciones particulares de la Ordenación Estructural de la zona 

correspondiente o al art. 20 L.R.A.U. y art. 17 RPCV, justificadamente. 

Todos los ámbitos provenientes de desarrollos del planeamiento que se revisa 

constituyen un sector, siempre que no hayan sido incluidos en los delimitados por este 

Plan General. 

b) En el desarrollo del Planeamiento Parcial se delimitarán las vías pecuarias que por el 

circulen, cuya clasificación es de suelo no urbanizable conforme a la LOTPP, no 

computando a efecto de IEB. 

c) Las condiciones específicas de zona de la ordenación estructural pueden modificar las 

condiciones generales establecidas para su ámbito. 

d) Los usos permitidos (admisibles o limitados) en una zona, implican correspondencia 

con la tipología del contenedor del uso global de la zona, que será de aplicación en la 

ordenación pormenorizada que corresponda. 

e) Las condiciones establecidas en estas normas particulares son complemento de las 

establecidas en los planos de ordenación estructural y en las normas generales. 

f) Los estándares de calidad urbanística establecida en la Ordenación Pormenorizada de 

este Plan General, tendrán la condición de estándares mínimos, siempre que sean 

superiores a los que correspondan según el RPCV. 

g) En los suelos urbanizables sin ordenación pormenorizada, los estándares de calidad 

urbanística, cumplirán los establecido legalmente en el momento de su programación, y 

lo que se dicten en el P.G. ó en la modificación puntual correspondiente. 

h) El uso garaje aparcamiento y dotacional es permitido en todas las zonas con el 

cumplimiento de las Normas Urbanísticas y ordenanzas, adaptándose a las tipologías 

establecidas en cada zona de ordenación. El uso de garaje aparcamiento está permitido 

en sótano y semisótano, y en edificio exclusivo. 

i) La edificación de la red primaria o secundaria dotacional se realizará atendiendo a su 

carácter estructurante y las condiciones de volumen se ajustarán a las del entorno y 

zona de ordenación donde se ubican, salvo en lo regulado de forma específica. 

j) Los usos terciarios se regularán por la ordenación pormenorizada. 

k) Las edificaciones en cada zona se adecuarán a las condiciones estéticas del entorno 

donde se ubican, manteniendo los invariantes de la zona. 

l) En las Unidades de Ejecución definidas, como las que se definan será obligatoria las 

cesiones de dotaciones que se especifiquen en este Plan General, o correspondan así 

como su urbanización y acondicionamiento 

m) Dotación aparcamientos.- .- Se prevé la siguiente dotación de aparcamiento en parcela 


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privada: 

- 1 plaza de aparcamiento por vivienda. 

- 1 plaza por cada 25 m2 construidos para usos comerciales o recreativos. 

- 1 plaza cada 200 m2 construidos para uso hotelero o apartamento turístico. Deberá 

para este uso preverse aparcamiento autobuses. 

- 1 plaza cada 50 m2 construidos para uso hotelero. 

- 1 plaza cada 100 m2 construidos para otros usos terciarios. 

- 1 plaza cada 150 m2 para uso industrial. 

n) Todas las superficies de dotacionales deberán cederse urbanizadas y acondicionadas a 

su fin. 

o) El planeamiento respetará e integrará las masas arbóreas y arbustivas en la ordenación 

pormenorizada, así como los elementos significativos del paisaje. 

SECCIÓN 2ª: NUCLEO HISTORICO (NUH) 

Art 6.2 Condiciones de la Ordenación Estructural de la Zona Núcleo Histórico 

1) Ámbito delimitado en planos. Se podrán delimitar sectores más pequeños que abarquen 

al menos, seis manzanas. 

2) Objetivos de los P.R.I.: Reordenación interior de las manzanas, cambio de tipología de 

manzana densa a manzana con patio, aumento de equipamientos públicos o privados, 

modificación de usos limitados, así como los establecidos en el art. 23 L.R.A.U. 

3) Sistema de ordenación: Alineación de calle. 

4) Tipología de la edificación: Manzana densa. 

5) El número de plantas y la altura se medirá adoptando la que más se repite en manzana 

densa ó zona. 

6) No deberá superarse la densidad existente. 

7) Mantenimiento de la parcelación (a los efectos de segregaciones) y trazado viario 

existente, salvo las pequeñas modificaciones en orden a la seguridad. 

8) Uso global residencial. La Ordenación Pormenorizada establecerá los usos prohibidos 

y limitados compatibles. 

9) Estudios de Detalle: Podrán formularse Estudios de Detalle según la legislación 

vigente, así como para la determinación precisa de las alineaciones y/o rasantes de 

cualquier elemento de la red viaria, en suelo urbano o urbanizable, o su reajuste y 

retranqueos para adaptarse a las características físicas concretas que concurran, 

circunscribiéndose exclusivamente a la/s vía/s a que se refiera, sin que tenga que 

abarcar manzanas completas si no fuere preciso para el objetivo pretendido. Los 

Estudios de Detalle no podrán crear nuevos suelos dotacionales de la Red Viaria 

(calles). Los Estudios de Detalle para la ordenación de volúmenes, podrán aumentar 

hasta una planta más de la establecida en la ordenación pormenorizada, debido a los 

desajustes de alturas existentes y propuestas, siempre que se pretenda igualar cornisas 

o medianeras en el/los edificios colindantes en las zonas de NHT y ENS, así como 

cambiar la tipología concreta. 


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Art 6.3 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de la Zona Núcleo Histórico 

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: CASCO ANTIGUO CÓDIGO: NHM 

MUNICIPIO: BUSOT PLAN: GENERAL 

SISTEMA DE ORDENACIÓN TIPOLOGÍA EDIFICATOR IA USO GLOBAL 

Alienación Manzana compacta Residencial 

Usos 

COMPATIBLES 

USOS PORMENORIZADOS 

Grado Situación OBSERVACIONES 

TC: Comercial 5 b,d 

IN 1: Categoría 1ª 5 a,b,d 

TH: (2 y 3) 5 a,b,d 

TH-4: Hospedaje 5 -- Según uso residencial 

TO: Oficinas 5 a,b,c,d,e 

TE: De relación 5 b,d 

TS: Servicios Privados de 

Interés Público (2,3,4,) 

5 

a,b,d 

ZV: Zonas Verdes -- a 

EQ: Equipamiento -- a,b,d 

PARÁMETROS URBANÍSTICOS 

PARCELA (nuevas parcelaciones) VOLUMEN y FORMA 

Parcela mínima 50 Número máximo de plantas S/ planos (1) 

Parcela máxima 2 mínimas Altura máxima reguladora 

Correspondencia con nº de 

plantas (2) 

Frente mínimo de parcela 6 Sótanos Si 

Angulo medianero ≥ 80° 

Aprovechamientos bajo 

cubierta 

S/ ordenanza policía 

Parcelación existente Edificable Áticos No 

(1) 

En planos se establece la alineación desde donde se debe medir la altura. 

(2) 

Baja: 4,0 m. 

B+1: 7 m. (*) 

B+2: 9 m. 

En la C/Mayor, C/Nueva del Brotons y Pza. del Ayuntamiento con B+3 la altura máxima será de 10,5 m. 

(*) en casos justificados podrá alcanzarse 7,5 m. 


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OTRAS CONDICIONES 

Condiciones estéticas: 

Medianeras: las medianeras que temporalmente han de quedar vistas deberán tratarse adecuadamente, revocadas y 

pintadas con componentes plásticos. Se prohíben los tratamientos con derivados asfálticos. Las medianeras que por 

cualquier causa deban quedar permanentemente vistas deberán tratarse con el mismo material de revestimiento que el 

empleado en fachadas. 

Cubiertas: Las cubiertas estarán comprendidas dentro de un plano de 35º trazado por la intersección de la línea de 

fachada en el último forjado y deberán estar integradas en la tipología de la zona. Se prohíben las cubiertas de 

fibrocemento, aluminio, plástico y demás materiales que rompan la imagen de la zona. Las cubiertas se realizarán en 

teja árabe o mixta (con apariencia de árabe) y aleros vistos de construcción tradicional. Se admiten cubiertas 

transitables siempre que la superficie de esta no supere el 30 % de la superficie total de la cubierta, se disponga sobre el 

lindero testero y no sea visible desde la vía pública a que de fachada la edificación. Todo elemento que sobresalga por 

encima de la cubierta, como depósitos de agua, palomares y casetones de escalera, deberán estar retranqueados 3 m. al 

menos de la fachada y no sobresaldrán de la inclinación de la cubierta. En todo caso, los 3 m. recayentes sobre vía 

pública serán de teja. 

Fachadas: El antepecho de los vuelos será de cerrajería, no permitiéndose cerramiento ciego, ni vidrio en el mismo. Se 

permiten balaustrados de madera. 

Para definir el color y textura de los materiales se tendrá presente la entonación e intensidad general en el entorno en 

que se sitúe el edificio y los de los materiales tradicionalmente utilizados. 

Las antenas de TV y radio así como los pararrayos deberán retranquearse al menos 5 m. de la línea de fachada. 

Como revestimiento exterior se recomienda el estucado en la gama de colores, ocre, marrón, azul y almagra. 

La proporción y forma de los huecos en fachada será la típica del núcleo histórico existente. 

Las fachadas a viales periféricos a esta zona de casco antiguo se considerarán a efectos de estas determinaciones con el 

mismo tratado. 

Aleros: Los aleros deben destacarse, resaltando el sistema constructivo tradicional y poniendo especial atención en la 

construcción de canalones para la recogida de agua pluviales hasta la red de alcantarillado y en caso de no tener 

suficiente capacidad la red de alcantarillado, verterán a la calzada del viario mediante la correspondiente bajante. Para 

canalones y bajantes se prohíbe expresamente el PVC, debiéndose colocar zinc, sobre, fundición y otros materiales 

acordes con el entorno. 

Carpintería: Las carpinterías exteriores deben ser de madera, colocada a caras interiores de fachada, o aluminio lacado, 

no anodizado, pvc, en consonancia con el material de acabado de fachada. 

Cerrajerías y materiales de fachada: Los materiales a emplear en el exterior serán los tradicionales de modo que no 

desentonen con el peculiar estilo del sector urbano en donde se localizan. 

Los materiales de fachada se ajustarán a los predominantes en la zona, no admitiéndose en ningún caso los siguientes: 

- Terrazos y revestimientos cerámicos. 

- Aluminio anodizado. 

- Muros cortina donde los elementos predominantes son metales y vidrios. 

La cerrajería deberá realizarse especialmente para antepechos y barandillas en hierro forjado. Los elementos de 

cerrajería tendrán un tratamiento predominantemente vertical y tomado de modelo de la arquitectura popular. 

Propaganda: Queda totalmente prohibida la fijación de propaganda de cualquier tipo cuando esta afecte a la estética del 

entorno o edificios. 

Quedan prohibidos en particular todo tipo de rótulos y anagramas luminosos colocados en fachadas. 

Cuerpos volados: Balcones. Son los cuerpos habitables u ocupables que sobresalen de la línea de fachada o de la 

alineación de la edificación. Los únicos vuelos permitidos sobre el espacio público son los balcones o cuerpos salientes 

abiertos por todas sus caras, con una anchura máxima de 50 cms. y una longitud máxima del 50 5 de la longitud de la 

fachada en cada planta. Las longitudes totales de los balcones en cada una de las plantas se deberán distribuir entre los 

mismos de forma que se consiga una correcta composición de fachada para su mejor adaptación al entorno urbano. Los 

servicios técnicos podrán informar desfavorablemente aquellas proposiciones de fachada que se consideren no 

oportunas. Las barandillas deberán ser realizadas obligatoriamente con materiales ligeros y diáfanos, quedando 

totalmente prohibido el uso de vidrio, plástico o materiales análogos, así como los antepechos de obra. La altura 

mínima de cualquier vuelo sobre la rasante de la acera será de 3,00 metros en todos sus puntos, incluidos los elementos 

añadidos o desmontables tales como toldos y similares. 

Los cuerpos volados se separarán al menos 0,60 m. de la medianera. 


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SECCIÓN 3ª: ENSANCHE (ENS) 

Art 6.4 Condiciones de la Ordenación Estructural de la Zona de Ensanche 

1) Ambito delimitado en planos. Podrán delimitarse sectores a los efectos de PRI según 

los criterios del art. 17 RPCV y que afecten como mínimo cuatro manzanas. 

2) Objetivos de los PRI: Aumento de las dotaciones públicas o privadas modificación de 

los usos limitados, creación o ampliación de ejes comerciales, creación de áreas de 

aparcamiento, disminución de densidades de viviendas. 

3) Los PRI no podrán eliminar la red viaria primaria y la secundaria si estuviese 

urbanizada y consolidada, sin embargo si podrán modificarlas. 

4) El sistema de ordenación será de alineación de calle. 

5) La tipología será de manzana cerrada. Podrán admitirse otras tipologías y sistema de 

ordenación cuando: 

• Por su existencia y no perjuicio a la ordenación general y compatibilidad de usos 

sea necesario mantener justificadamente. 

• Cuando se trate de otra tipología que por sus características arquitectónicas, 

culturales y ambientales este catalogada ó debería protegerse. 

6) No se superará la densidad de 50 viv /Ha. 

7) El uso global es el residencial, tolerándose otros usos limitados compatibles que 

establecerá la ordenación pormenorizada. 

8) Estudios de Detalle: Podrán formularse Estudios de Detalle según la legislación 

vigente, así como para la determinación precisa de las alineaciones y/o rasantes de 

cualquier elemento de la red viaria, en suelo urbano o urbanizable, o su reajuste y 

retranqueos para adaptarse a las características físicas concretas que concurran, 

circunscribiéndose exclusivamente a la/s vía/s a que se refiera, sin que tenga que 

abarcar manzanas completas si no fuere preciso para el objetivo pretendido. Los 

Estudios de Detalle no podrán crear nuevos suelos dotacionales de la Red Viaria 

(calles). Los Estudios de Detalle para la ordenación de volúmenes, podrán aumentar 

hasta una planta más de la establecida en la ordenación pormenorizada, debido a los 

desajustes de alturas existentes y propuestas, siempre que se pretenda igualar cornisas 

o medianeras en el/los edificios colindantes en las zonas de NHT y ENS, así como 

cambiar la tipología concreta. 


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Art. 6.5 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de la Zona de Ensanche 

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: ENSANCHE CÓDIGO: ENS 


SISTEMA DE ORDENACIÓN TIPOLOGÍA EDIFICATORIA USO GLOBAL 

Alienación a vial Manzana compacta o cerrada Residencial 

Usos 

COMPATIBLES 



IN.1: Categoría 1ª 4 a,b,d 

IN-2: Categoría 2ª 3 a,b,d 

IN-3: Categoría 3ª 2 a,b En manzana exclusiva. existentes. 

GA-1: Garaje aparcamiento -- b,d,f 

TH (1,2 y 3) 3 b,d,c 

TH-4: Hospedaje 

2 

3 

b,c 

b,c,e 

TC: Comercial 3 b,d 

TO: Oficinas 

3 

4 

b,d,c 

b,d,c,e 

TE: De relación (2,3,4) -- b,c,d 

TS -- b,c,d 

ZV: Zonas Verdes -- -- 

EQ: Equipamiento -- -- 


PARCELA (nuevas parcelaciones) VOLUMEN Y FORMA 

Parcela mínima m 2 

200 Número máximo de plantas S/planos 

Parcela máxima m 2 

--- Altura máxima reguladora 

Correspondencia con nº 

plantas 

Frente mínimo de parcela 15 Profundidad edificable (m) 12 

Ángulos medianeros 80° Sótanos Si 

Parcelación existente Edificable Cuerpos volados S/ ordenanza policía 

Áticos no 

Aprovechamiento bajo 

cubierta 

No vivideros 


A las edificaciones con frente al ámbito del NHT se le exigirá las mismas condiciones estéticas señaladas para el NHT. 


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Medianeras: las medianeras que temporalmente han de quedar vistas deberán tratarse adecuadamente, revocadas y 

pintadas con componentes plásticos. Las medianeras que por cualquier cause deban quedar permanentemente 

vistas deberán tratarse con el mismo material de revestimiento que el empleado en fachadas. 

Cubiertas: Las cubiertas estarán comprendidas dentro de un plano de 35º trazado por la intersección de la línea de 

fachada en el último forjado y deberán estar integradas en la tipología de la zona. Las cubiertas se realizarán en 

teja árabe o mixta y aleros vistos de construcción tradicional, permitiéndose un que un 30 % sea plana siempre que 

no se acuse en fachada. 

Fachadas: Para definir el color y textura de los materiales se tendrá presente la entonación e intensidad general en 

el entorno en que se sitúe el edificio y los de los materiales tradicionalmente utilizados. 


Aleros: Los aleros deben destacarse, resaltando el sistema constructivo tradicional y poniendo especial atención en 

la construcción de canalones para la recogida de agua pluviales hasta la red de alcantarillado. 

Carpintería: Las carpinterías exteriores deben ser de madera, colocada a caras interiores de fachada, o aluminio 

lacado, no anodizado, pvc, en consonancia con el material de acabado de fachada. 

Cerrajerías y materiales de fachada: Los materiales a emplear en el exterior serán los tradicionales de modo que no 

desentonen con el peculiar estilo del sector urbano en donde se localizan. 





La cerrajería deberá realizarse especialmente para antepechos y barandillas en hierro forjado. Los elementos de 

cerrajería tendrán un tratamiento predominantemente vertical y tomado de modelo de la arquitectura popular. 

Propaganda: Queda totalmente prohibida la fijación de propaganda de cualquier tipo cuando esta afecte a la estética del 

entorno o edificios. 



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SECCIÓN 4ª: EDIFICACIÓN ABIERTA (EDA) 

Art 6.6 Condiciones de la Ordenación Estructural de la Zona de Edificación Abierta 

1) Ámbito delimitado en planos. 

2) Mediante Estudio de Detalle de toda la zona de ordenación podrá transformarse la 

tipología mediante la ordenación de volúmenes a manzana cerrada. 

3) El sistema de ordenación será por alineación de calle y/o por edificación aislada. 

4) La tipología será de bloque exento. 

5) La densidad y edificabilidad no podrá superar la existente. 

6) El uso global es el residencial, tolerándose otros usos limitados que establecerá la 

ordenación pormenorizada. 

Se prohíbe el uso industrial. 

7) Estudios de Detalle: Podrán formularse Estudios de Detalle según la legislación vigente, 

así como para la determinación precisa de las alineaciones y/o rasantes de cualquier 

elemento de la red viaria, en suelo urbano o urbanizable, o su reajuste y retranqueos para 

adaptarse a las características físicas concretas que concurran, circunscribiéndose 

exclusivamente a la/s vía/s a que se refiera, sin que tenga que abarcar manzanas 

completas si no fuere preciso para el objetivo pretendido. Los Estudios de Detalle no 

podrán crear nuevos suelos dotacionales de la Red Viaria (calles). 


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Art. 6.7. Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de la Zona de Edificación Abierta 

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: EDIFICACIÓN ABIERTA CODIGO: EDA 



EDIFICACIÓN AISLADA BLOQUE EXENTO RESIDENCIAL 

Usos 

COMPATIBLES 



GA-1: Garaje aparcamiento -- b,d,f 

TH (1,2 y 3) 2,3 b,d,c 

TH-4: Hospedaje 2 b,c 

3 b,c,e 

TC: Comercial 2,3 b,d 

TO: Oficinas 3 b,d,c 

4 b,d,c,e 

TE: De relación (2,3,4) -- b,c,d 

TS -- b,c,d 

PARCELA 


VOLUMEN Y FORMA 

Parcela mínima m 2 

existente Número máximo de plantas S/ planos 

Frente mínimo de parcela m. existente Altura máxima reguladora S/ correspondencia 

Sótanos No 

POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN Áticos No 

Distancia mín. al linde frontal m. 5 Cuerpos volados S/ordenanzas policía. 

Distancia mín. al resto de lindes m. 5 Longitud máxima bloque 20 m. 

Separación mín. entre edificaciones 6 m. 



Cubiertas: Las cubiertas estarán comprendidas dentro de un plano de 35º trazado por la intersección de la línea de fachada en el 

último forjado y deberán estar integradas en la tipología de la zona. Las cubiertas se realizarán en teja árabe o mixta y aleros 

vistos de construcción tradicional. 

Fachadas: Para definir el color y textura de los materiales se tendrá presente la entonación e intensidad general en el entorno en 

que se sitúe el edificio y los de los materiales tradicionalmente utilizados. 


Las medianeras que puedan quedar vistas temporalmente deberán tratarse adecuadamente, revocadas y pintadas con componentes 

plásticos. Las medianeras que por cualquier cause deban quedar permanentemente vistas deberán tratarse con el mismo material 

de revestimiento que el empleado en fachadas. 

Aleros: Los aleros deben destacarse, resaltando el sistema constructivo tradicional y poniendo especial atención en la 

construcción de canalones para la recogida de agua pluviales hasta la red de alcantarillado. 

Carpintería: Las carpinterías exteriores deben ser de madera, colocada a caras interiores de fachada, o aluminio lacado, no 

anodizado, pvc, en consonancia con el material de acabado de fachada. 

Cerrajerías y materiales de fachada: Los materiales a emplear en el exterior serán los tradicionales de modo que no desentonen 

con el peculiar estilo del sector urbano en donde se localizan. 




- Todo tipo de imitación de materiales de cualquier tipo debiendo utilizarse estos sin falseamiento de fábricas y funciones 

estructurales. 


La cerrajería deberá realizarse especialmente para antepechos y barandillas en hierro forjado. Los elementos de cerrajería tendrán un 

tratamiento predominantemente vertical y tomado de modelo de la arquitectura popular. 

Propaganda: Queda totalmente prohibida la fijación de propaganda de cualquier tipo cuando esta afecte a la estética del entorno o 

edificios. 



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SECCIÓN 5ª: VIVIENDAS ADOSADAS (ADO) 

Art 6.8 Condiciones de la Ordenación Estructural de la Zona de Viviendas Adosadas 

1) Ámbitos delimitados en planos. 

2) Son objetivos de los PRI y de los P.P: la ordenación pormenorizada, así como los 

definidos en el R.P.C.V. 

3) El sistema de ordenación será el de Edificación Aislada. 

4) La tipología será bloque exento, con uso de vivienda unifamiliar y plurifamiliar. Se 

permite la tipología de bloque adosado en las situaciones existentes y previstas. 

5) El uso global es el residencial. La ordenación pormenorizada podrá establecer usos 

limitados compatibles terciario, dotacionales y muy excepcionalmente industriales que 

no perturben el carácter global, no superando los límites de la categoría 1ª. En los suelos 

urbanizables el uso global abarcará como mínimo el 70 % el resto se destinará a usos 

compatibles de la zona de ordenación, al menos el 6 % del total se destinará a terciario. 

Se prohíbe el uso comercial destinado a alimentación. 

6) El índice de edificabilidad bruta (IEB) se especifica en la ficha correspondiente a cada 

sector. 









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Art 6.9. Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de la zona de Viviendas Adosadas 

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS ADOSADAS CODIGO: ADO 



EDIFICACIÓN AISLADA BLOQUE EXENTO/ BLOQUE ADOSADO RESIDENCIAL 

Usos 

COMPATIBLES 



GA-1: Garaje Aparcamiento -- a Subordinado a otro uso. 

TC3: Comercial 5 a 

TO: Oficinas 4 a Compatible. 

TE: De relación 4 a 

TS: Servicios privados de Interés -- a 

Público 

EQ: Equipamiento -- - 

ZV: Zona verdes -- - 


PARCELA a efectos de nuevas parcelaciones POSICIÓN de la edificación 

Parcela mínima m2 1500 Distancia máxima al linde frontal 5 

Frente mínimo de parcela m. 30 Distancia mínima al resto de lindes 

5 

Circulo inscrito m. 25 Separación entre edificaciones 6 

INTENSIDAD VOLUMEN Y FORMA 

Coeficiente edificabilidad neta 0,4 Número máximo de plantas 2 

Coeficiente de ocupación 40 % Altura máxima reguladora S/correspondencia 

Sótanos Si 

Áticos No 

Aprovechamientos bajo cubierta No vivideros 


Necesidad de establecer dotación de aparcamientos. 

No se permitirán edificaciones con una longitud de fachada superior a 30 m. 


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SECCIÓN 6ª: VIVIENDAS AISLADAS (AIS) 

Art 6.10 Condiciones de la Ordenación Estructural de la Zona de Viviendas Aisladas 

1) Ámbitos delimitados en planos. 

2) Son objetivos de los PRI y de los P.P: la ordenación pormenorizada, así como los 

definidos en la legislación. 

i. En la ordenación pormenorizada se delimitan diversos sectores en suelo urbano con las 

finalidades específicas de reurbanización. 

3) El sistema de ordenación será Edificación Aislada 

4) La tipología será bloque exento, con uso de vivienda unifamiliar o plurifamiliar. 

5) El uso global es el residencial. La ordenación pormenorizada podrá establecer usos 

limitados compatibles terciario y dotacionales; el uso terciario será, como mínimo, el 5 

% de la superficie máxima edificable. Este porcentaje se aplicará a cada actuación para 

la que solicite licencia o podrá la ordenación establecer la localización concreta de ese 

uso en el sector. 

Se prohíbe el uso comercial destinado a alimentación. 

6) El índice de edificabilidad bruta no será superior de 0,25 m 2 /m 2 . 









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Art. 6.11 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada de la zona de Viviendas Aisladas 

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS AISLADAS CODIGO: AIS 1 



EDIFICACIÓN AISLADA BLOQUE EXENTO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR 

Usos 

COMPATIBLES 




TC: Comercial 5 a Prohibido comercial alimentación. 

TO: Oficinas 6 a,b,c,d Compatible. 

TE: De relación 5 a,d 

TS: Servicios privados de Interés 

Público 

5 a 

DO: Usos dotacionales -- - 

EQ: Equipamientos -- - 

ZV: Zonas verdes -- - 

PARCELA 


POSICIÓN de la edificación 

Parcela mínima m2 

(1) 

Distancia mínima al linde frontal 4 

Parcela máxima m2 

-- 

Distancia mínima al resto de lindes 4 

Frente mínimo de parcela m2 

(1) 

Circulo inscrito mínimo 

(1) 


Coeficiente edificabilidad neta 

(1) 

Número máximo de plantas 2 

Coeficiente de ocupación 

(1) 

Altura máxima reguladora S/correspondencia 

Sótanos Si 



BONALBA 

HOYA 

PATOS 

LLANO 

PASTORES 

PLA 

LLOMA 

PISNELLA 

VALLE 

DORADO 

Parcela mínima 800 1000 800 800 800 

500 ais 

1000 ado 

Retranqueos 4 4 4 4 4 4 

Coef. Edificabilidad neta 0,35 0,30 0,35 0,35 0,35 0,35 

Coef. Ocupación 25 30 25 25 25 40 

Nº plantas 2 2 2 2 2 2 

Frente mínimo 20 25 20 20 20 

15 ais 

25 ado 

Circulo inscrito 15 20 15 15 15 

12 ais 

15 ado 

Las parcelas existentes con fachada menor que fachada mínima, son edificables. 


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ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: VIVIENDAS AISLADAS CODIGO: AIS 1 (*) 



EDIFICACIÓN AISLADA BLOQUE EXENTO RESIDENCIAL MULTIPLE 

Usos 

COMPATIBLES 




TC: Comercial 5 a Prohibido comercial alimentación. 

TO: Oficinas 6 a,b,c,d Compatible. 

TE: De relación 5 a,b 

TS: Servicios privados de Interés 

Público 

5 a 

DO: Usos dotacionales -- - 

EQ: Equipamientos -- - 

ZV: Zonas verdes -- - 

PARCELA 


POSICIÓN de la edificación 

Parcela mínima m2 2.400 Distancia mínima al linde frontal 4 

Parcela máxima m2 5.000 Distancia mínima al resto de 

4 

lindes 

Frente mínimo de parcela m. 40 

Circulo inscrito mínimo 30 


Coeficiente edificabilidad neta id. zona AIS1 Número máximo de plantas 2 

Coeficiente de ocupación id. zona AIS1 Altura máxima reguladora S/correspondencia 

Sótanos Si 

Áticos -- 

Cuerpos volados -- 



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Mediante la presentación del Proyecto Básico y siempre y cuando se respeten los parámetros urbanísticos se podrán 

transformar en la zona AIS-1, vivienda unifamiliar, por vivienda de parcelas colectivas (división horizontal). Además 

deberá cumplir las siguiente condiciones: 

a) Las dimensiones mínimas de cada espacio privativo serán de 6 metros de fachada y 100 metros cuadrados de 

superficie. 

b) La altura máxima no podrá superar los 7 metros en ningún punto, medidos sobre la rasante del terreno modificado, 

conforma ordenanzas del Plan General. 

c) Todos los espacios de uso privativo o mancomunado tendrán acceso directo rodado y peatonal, desde la red viaria 

interior o exterior. 

d) La disposición de las edificaciones no producirá fachadas de longitud superior a 30 metros ni distancias entre 

fachadas de edificaciones independientes inferiores a la altura de la edificación con un mínimo de 6 metros. 

e) Deberá existir al menos, un 50 por ciento de la parcela libre de uso mancomunado con una zona en donde se puede 

inscribir un círculo de 20 metros de diámetro ó el uso privativo de cada parcela será de 300 m 2 s (no incluidos las de 

uso mancomunado). 

f) El número máximo de viviendas será el resultado de dividir la parcela neta por 400 (excepto en el UZI-4 y UBA-13 

que será el resultado de dividir la parcela neta por 350 m.). Si el decimal del resultado es superior a 0,6 se admitirá 

una vivienda más. 

g) El viario privado tendrá un ancho mínimo de 6 m. no computando para el espacio privativo. 

h) El proyecto de edificación correspondiente resolverá los aspectos relativos a la urbanización interior, definiendo 

claramente aquellas áreas privativas de las mancomunadas con referencia a sus superficies, e incluirá las obras de 

urbanización interior de abastecimiento, energía eléctrica, alumbrado, saneamiento, pavimentación, telefonía y otros. 

Estas obras de urbanización deberán concluirse con motivo de la primera edificación que se realice. 

i) La licencia de ocupación de las viviendas requiere la previa ejecución de la urbanización interior y exterior que 

proceda. 

j) Los retranqueos obligatorios afectarán a la edificación bajo rasante. 

k) Sólo podrá realizarse una piscina por cada actuación 

(1) Coincide con la misma que para vivienda aislada. 


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SECCIÓN 7ª: TERCIARIO (TER) 

Art. 6.12 Condiciones de la Ordenación Terciario 

a) Ámbitos delimitados en planos. 

b) Los PRI y P.P. de mejora tendrán como objetivos los descritos en la legislación 

vigente. 

c) El sistema de ordenación será por edificación aislada. 

d) La tipología será bloque exento. Se permite la tipología por bloque adosados siempre 

que proceda de situaciones existentes ó que provengan de actuaciones con colindantes 

legalizadas. 

e) El uso global es el Industrial y Terciario. 

Se prohíbe el uso residencial no vinculado a la instalación industrial ó terciario. 

f) El índice de edificabilidad bruta no será superior a 0,60 m 2 /m 2 . 

g) Condiciones especificas: 

En todos los ámbitos de suelo urbanizable las medidas correctoras y protectoras serán 

tendentes a minimizar: 

Impacto Paisajístico. Creación de barreras arbóreas que cumplirán una doble 

misión disminución del Impacto Paisajístico y Acústico. 

Contaminación de las aguas subterráneas y superficiales. Obligación de que las 

industrias depuren sus efluentes previo el vertido a la red de alcantarillado. 

El agua depurada debe ser reutilizada en aquellas industrias con un gasto 

excesivo de ella. 

Control riguroso por parte del Ayuntamiento de la gestión de los envases tóxicos 

y peligrosos. 

Control de que el tipo de iluminación exterior sea de baja intensidad y dirigido 

hacia el suelo con el fin de disminuir la contaminación luminosa. 

Control de aparición de vertederos incontrolados. 


- Pág. 70 -




Art. 6.13 Condiciones de la Ordenación Pormenorizada Terciario 

ZONA DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA: TERCIARIO CODIGO: TER 



EDIFICACIÓN AISLADA BLOQUE EXENTO INDUSTRIAL - TERCIARIO 

Uso 

DOMINANTE 

Usos 

COMPATIBLES 



Industrial 

-- a Se permite una vivienda para uso de guarda 

o vigilancia con las limitaciones: 

Superficie máxima vivienda 90 m 2 

separado uso industrial al menos 6 m 

Terciario -- a 

Equipamiento -- a 

Zonas Verdes -- - 


PARCELA POSICIÓN de la edificación 

Parcela mínima m2 1.500 Distancia mínima al linde frontal 5 

Parcela máxima m2 -- Distancia mínima al resto de lindes 3 

Frente mínimo de parcela m2 25 Distancia mínima a otros edificios 6 

Circulo inscrito mínimo 25 


Coeficiente edificabilidad neta 0,7 Número máximo de plantas 2 

Coeficiente de ocupación 60 % Altura máxima total 11,5 m. 

Altura reguladora (alero) 8 m. 


Se deberán contemplar las correspondientes dotaciones de aparcamientos. 


- Pág. 71 -




CAPITULO 2.- ORDENACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE 

SECCIÓN 1ª CONDICIONES GENERALES 

Art 6.14 Condiciones generales para todas las categorías del suelo no urbanizable 

Todas las condiciones expuestas para el suelo no urbanizable en estas Normas Urbanísticas 

tienen carácter de ordenación estructural. 

a) La altura máxima permitida se especifica en el art. 5.5., según la tipología del uso. La 

altura se refiere al punto más alto medido en el punto más desfavorable del terreno. Los 

diferentes volúmenes edificables, deberán adaptarse a las condiciones topográficas de 

la parcela, banqueándose de forma que no superen los citados límites. El número de 

plantas para todos los usos será de dos salvo, otra disposición de Normas específicas. 

b) La edificación se situará en el terreno atendiendo a los criterios de rentabilidad 

agraria, (máximo aprovechamiento del suelo libre de edificación), impacto ambiental y 

visual (minoración del mismo), prohibiéndose la edificación en las cotas más altas del 

entorno próximo, ponderando el ahorro de energía y confort climático. 

Con carácter general se establece un retranqueo de diez metros a cualquier lindero de 

la parcela, sin perjuicio de los que dimanen de las Normas, tanto generales como 

municipales, que sean más restrictivas. 

En las proximidades de las vías pecuarias, caminos y cauces se estará a los previsto en 

la legislación vigente. 

c) La composición de las cubiertas se adaptará a las soluciones de la arquitectura 

tradicional de la zona. 

d) Saneamiento y servicios. Deberán quedar justificados en la solicitud de autorización o 

de aprobación cuando así proceda, según sea el tipo de construcción o instalación, el 

acceso, abastecimiento de agua, evacuación de residuos, saneamiento, depuración 

apropiada al tipo de residuo que se produzca y suministro de energía, así como las 

soluciones técnicas adoptadas en cada caso, que será como mínimo de fosa séptica de 

oxidación total con ventilación de gases. 

En cualquier caso será competencia del Ayuntamiento o de la Consellería de Territorio 

y Vivienda solicitar del promotor previamente a la autorización urbanística la 

modificación de los medios adoptados para cualquier de esos servicios y, en particular, 

para la depuración de aguas residuales y vertidos de cualquier tipo, cuando, de la 

documentación señalada en el párrafo anterior, se desprenda técnicamente la 

incapacidad de los medios existentes o proyectados para depurar adecuadamente. 

d 1 ) En las áreas de protección de los pozos de captación de agua grafiados en los planos de 

clasificación no se permitirá la instalación de actividades potencialmente 

contaminadoras del subsuelo tales como granjas, vertederos, cementerios, depósitos de 

materiales peligrosos, etc. 


- Pág. 72 -




e) Construcciones existentes. Asimismo, en las construcciones e instalaciones existentes 

que fuesen focos productores de vertidos de cualquier tipo de forma incontrolada, se 

deberá instalar, o mejorar en su caso, los correspondientes dispositivos de depuración, 

seguridad y control, a efectos de restituir al medio natural sus condiciones originales, 

sin perjuicio de las sanciones que pudiesen derivarse de dicha situación, siendo 

potestad del Ayuntamiento y Órgano Administrativo competente ordenar la ejecución 

de dichas obras con cargo a los propietarios e inhabilitar la edificación o instalación 

para el uso que los produzca hasta tanto no se subsane. 

f) Normativa aplicable. Los vertidos sólidos, líquidos y gaseosos se regularán por la 

ordenanza municipal correspondiente. 

g) Condiciones estéticas generales. Toda edificación o instalación deberá cuidar al 

máximo su diseño y elección de materiales, colores y texturas a utilizar, tanto en 

paramentos verticales como en cubiertas y carpinterías, con el fin de conseguir la 

máxima adecuación a entorno, quedando expresamente prohibida la utilización de 

materiales brillantes o reflectantes para cualquier elemento o revestimiento exterior. 

h) Será obligatoria la plantación de arbolado en las zonas próximas a las edificaciones 

con la finalidad de atenuar su impacto visual, incluyendo en el correspondiente 

proyecto su ubicación y las especies a plantar, el mantenimiento del suelo sin construir 

en su uso agrario, especificando tipo y superficie, salvo que el análisis paisajístico y 

ecológico aconseje otra solución se plantará arbolado alrededor de la edificación , 

cuyas especies se seleccionarán entre las propias del entorno. 

i) Viviendas unifamiliares existentes: Se entiende como tal aquellas edificaciones 

destinadas a residencia unifamiliar ejecutadas con licencia de obra, o en su defecto, que 

están terminadas y concurran los siguientes requisitos: 

A) Que se pruebe por certificación del catastro, acta notarial u otro organismo 

competente, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción 

coincidente con la realidad. 

B) Que dicha fecha de terminación sea anterior al plazo previsto por la legislación 

aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el 

edificante, por lo que no quepa adoptar medidas de restablecimiento de la 

legalidad urbanística. 

C) Que no conste en el Ayuntamiento la incoación de expediente de disciplina 

urbanística sobre la edificación o si consta que se haya declarado su prescripción 

y archivo. 

En el suelo No Urbanizable Común, en viviendas existentes se permitirán obras de 

acondicionamiento, reestructuración parcial y exterior, así como ampliaciones de 25 m 2 

techo, por una sola vez, cumpliendo las condiciones impuestas por éstas Normas 

Urbanísticas. 

j) Cuando se pretenda la realización de alguna actividad autorizada en el tipo de suelo 

que se trate mediante la adecuada recuperación del patrimonio arquitectónico, podrá 

eximirse a la misma razonablemente, de aquellas limitaciones con carácter general que 

impidan o dificulten gravemente el expresado objetivo de recuperación y rentalización 


- Pág. 73 -




del patrimonio. 

k) A los efectos contenidos en las presentes normas, se entiende por parcela existente a 

las fincas que se encuentren inscritas en el Registro de la Propiedad con anterioridad a 

la entrada en vigor del presente plan general. 

l) Los usos que, siendo incompatibles con la categoría y zona donde se ubican estén 

legalmente implantados, podrán mantenerse e incluso cambiar la titularidad. En las 

edificaciones donde se alberguen podrán realizarse obras de conservación, 

acondicionamiento, exteriores y de demolición y aquellas que autoricen las normas 

específicas de cada zona. Estas edificaciones podrán mantener el uso actual. 

m) En los suelos con categoría de común que se permitiesen las actividades industriales 

y productivas, lo serán aquellas que: 

1. Deberán ubicarse alejadas de zona residencial, o urbana al menos 500 m., en 

parcelas no inferiores a una hectárea y, en todo caso, con el 50 % libre de 

ocupación y dedicado al uso agrario o forestal efectivo o, en su caso, en su 

estado natural primitivo. 

2. Industrias de transformación y comercialización del sector primario que, 

teniendo en cuenta su especial naturaleza y características, precisan emplazarse 

cerca del origen de la materia prima, en parcelas no inferiores a una hectárea y, 

en todo caso, con el 50 % libre de ocupación y dedicado al uso agrario o forestal 

efectivo o, en su caso, en su estado natural primitivo. 

3. Industrias de baja rentabilidad. 

n) En los suelos con categoría de común que se permitiesen las actividades terciarios o 

de servicios, sólo podrán tramitarse las actuaciones para la implantación de las 

siguientes actividades: 

1. Establecimiento de restauración, hoteleros y asimilados cuando se acredite 

que su emplazamiento diste mas de cinco kilómetros de suelo vacante clasificado 

como urbano o urbanizable con calificación apta para albergar estos uso y, 

además, concurra alguna de estas circunstancias: 

- La conveniencia de la situación aislada del establecimiento, para el disfrute 

del medio natural y del paisaje. 

- La oportunidad de su situación a partir de la línea de edificación de las 

carreteras, para la prestación de servicio a los usuarios de las mismas, con 

justificación de las instalaciones y los servicios previstos en las necesidades 

objetivas del tráfico rodado y de su compatibilidad con la ordenación 

sectorial de la carretera de que se trate. 

Cuando la implantación de los mencionados usos sea de interés para el 

desarrollo turístico rural de interior o pueda acometerse mediante la 

recuperación del patrimonio arquitectónico catalogado de interés radicarlo en el 

suelo urbanizable, podrá exceptuarse el requisito de distancia mínima, antes 

mencionado, previo informe favorable del órgano competente en materia de 

turismo. 


- Pág. 74 -




2. Centros recreativos, deportivos y de ocio, cuando se acredite suficientemente 

la procedencia de su implantación en suelo no urbanizable por estar íntimamente 

relacionados con las características del entorno natural y siempre que colaboren a 

la sostenibilidad y el mantenimiento del medio rural. 

3. Campamento de turismo e instalaciones similares o equivalente de carácter 

turístico que cumplan los requisitos que les imponga su regulación específica y 

no propicien, por sus características y emplazamiento, la formación de núcleos 

de población o de características urbanas. 

4. Actividades culturales y docentes, asistenciales, religiosas y benéficas, 

centros sanitarios y científicos, y servicios funerarios y cementerios, cuando 

además de cumplir con la normativa sectorial que específicamente las regule, se 

acredite suficientemente, en razón a sus características concretas, la procedencia 

de su emplazamiento aislado y la imposibilidad de ubicarlo en suelo con 

calificación urbanística idónea del Municipio afectado. 

5. Plantas para el tratamiento, valorización, depósito y eliminación de residuos 

de titularidad y explotación privadas. 

6. Obras e instalaciones propias de las redes de suministros y comunicaciones de 

titularidad privada, de necesario emplazamiento en suelo no urbanizable, cuya 

autorización proceda tramitar como servicios o actividades de interés general en 

ejecución de las obras públicas. 

7. Estaciones de suministro de carburantes y áreas de servicio de las carreteras 

cuando no estén expresamente delimitadas por el planeamiento o la ordenación 

de la vía. 

La parcela exigible para estas actuaciones terciarias o de servicios en el suelo no 

urbanizable será el menos de media hectárea, debiendo quedar el cincuenta por ciento 

de la misma libre de construcción o edificación y dedicado al uso agrario o forestal 

efectivo, o en su caso, en su estado natural primitivo. 

o) La parcela mínima para implantación de infraestructuras (en los tipos de suelo 

donde se autoricen y con las condiciones establecidas en los artículos preceptivos) será 

la existente, salvo que afecte a varias fincas en cuyo caso se requerirá tramitación de 

Plan Especial correspondiente. La ubicación de infraestructuras podrá simultanearse 

con otros usos establecidos o de nueva implantación de estas Normas. 

p) El uso de silvicultura permitido en los suelos no urbanizables de especial protección 

ecológico-paisajístico, paisajístico y Carácter Rural Agrícola, no incluye la tala de 

arbolado, que esta prohibida excepto cuando tenga como fin mejorar la cubierta vegetal 

o la restauración hidrológico-forestal. Excepcionalmente , y aún cuando no se den los 

dos supuestos anteriores, podrá ser autorizada la tala de arbolado en los siguientes 

casos: 

- Silvicultura preventiva (prevención de incendios). 


- Pág. 75 -




- Como medida extraordinaria por razones de protección fitosanitaria. 

- Si se trata de árboles muertos por causa natural. 

- Si fuere imprescindible para la construcción o conservación de instalaciones, 

infraestructuras u otras actividades legalmente permitidas. 

- Si fuere necesario para establecer cortafuegos o bandas de protección. 

q) En parcelas destinadas al cultivo agrícola se permiten las instalaciones de riego, así 

como las casetas para la instalación con una superficie no mayor de 6 m 2 y 2,5 m. de 

altura. 

r) En el suelo no urbanizable protegido, sin perjuicio de las limitaciones derivadas de su 

legislación o planeamiento sectorial determinante de su protección, sólo se podrán 

realizar instalaciones, construcciones u obras que tenga previstas el planeamiento por 

ser necesarias y compatibles con el mejor aprovechamiento, conservación, cuidado y 

restauración de los recursos naturales o para su disfrute público y aprovechamiento 

colectivo. Igualmente, se podrán llevar a cabo las obras e instalaciones necesarias para 

la gestión de los bienes de dominio público o de los servicios públicos o actividades de 

utilidad pública o interés general y para la minoración de los riesgos que motivaron su 

especial protección. 

SECCION 2ª DEL SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO 

Art 6.15 Suelo no Urbanizable de Especial Protección Ecológico Paisajístico (E.P.E.) 

El régimen de esta categoría de suelo es el establecido en el art. 16 y 17 de la L.S.N.U. con 

las siguientes condiciones: 

1.- Usos 

a) Característicos: Parque natural, parajes naturales 

b) Limitados compatibles: 

- Agrícola restringido a explotaciones existentes en producción, no permitiéndose los 

invernaderos. 

- Silvicultura y Viveros. 

- Infraestructuras de agua. 

- Turismo pedestre; excursionismo. 

- Caza Educativo – naturaleza 

b) Prohibidos: Todos los no permitidos expresamente. 

2.- Condiciones de las obras: 

- Se mantendrá y conservará la cubierta vegetal. 

- Las zonas degradadas se repoblarán con especies autóctonas. 

3.- Condiciones de parcelación 

Parcela mínima para nuevas parcelaciones: 50.000 m 2 . Estas parcelaciones llevaran 

implícito no modificar el uso de los terrenos parcelados. 

Art 6.16 Suelo no Urbanizable de Especial Protección de Ramblas y Cauces (E.P.C.) 


- Pág. 76 -




El régimen de ésta categoría de suelo es el establecido en el art.16 y ss de la LSNU con las 

siguientes condiciones: 

1.- Usos 

a) Característicos 

- Infraestructuras de encauzamiento, previo E.I.A.. 


- Infraestructuras de saneamiento, previo E.I.A. 

c) Prohibidos: Todos los no permitidos expresamente. 

2.- Condiciones de las obras 

- No se permitirán, en general, ningún tipo de obra, salvo las que conlleven los usos 

limitados o las infraestructuras de encauzamiento. 

- Se permitirá la estabilización de taludes y obras de reorganización de la red de 

adecuamiento ó encauzamiento. 

- No se permite la extracción de áridos. 

3.- Condiciones de parcelación 

- Parcela mínima: la autorizada según legislación agraria, salvo que se trate de una 

parcelación cuyo fin sea la cesión o venta a la administración, en cuyo caso se 

podrá ir a menor parcela. 

4.- Condiciones específicas 

- Cualquier actuación u obra en la zona de afección de una rambla o cauce (100 mts.), 

deberá pedir autorización a la Confederación Hidrográfica. Deberá respetarse 

igualmente la zona de servidumbre de 5 m. Cualquier obra o construcción se 

retranqueará 50 mts. de la línea de máxima avenida o desde la cornisa natural en el 

caso de cauces escarpados. En cualquier caso deberá cumplirse lo establecido en las 

leyes sectoriales correspondientes. 

- No se permitirá vallado de parcelas. 

- Los cursos de ramblas y barrancos no grafiados en este planeamiento, estarán 

sometidos a las condiciones de este artículo. 

Art 6.17 Suelo no Urbanizable de Especial Protección por su Interés Arqueológico y Cultural 

(E.P.A.) 

1.- Usos: Los permitidos en la categoría de suelo no urbanizable que la soporte. 

2.- Condiciones de las obras: Los permitidos en la categoría de suelo no urbanizable que 

la soporte, con iguales condiciones de parcela o volumen. 

3.- Condiciones específicas: 

• Cualquier solicitud de licencia de edificación, infraestructura o actividad a radicar 

en estas áreas, deberá ser previamente informada por técnicos del órgano 

competente de la Consellería de Cultura, en el plazo de un mes, quedando 

condicionada la correspondiente concesión al contenido positivo mencionado 

informe. 


- Pág. 77 -




• Los trabajos de explanación y vaciado o cualquier otro que suponga la alteración de 

las rasantes naturales deberán ser supervisores por personal del mismo organismo, a 

instancia municipal. 

• La aparición de cualquier hallazgo arqueológico implica la inmediata paralización 

de las obras y su notificación al Ayuntamiento en el plazo de 48 horas. La 

reanudación de aquellas, si procede, será dictada expresamente por el órgano 

municipal competente, tras la adopción de medidas que tiendan a preservar los 

hallazgos. 

• Si estos fueran de importancia suficiente, podrán dictarse la anulación de la licencia, 

lo que dará derecho a la indemnización legal correspondiente. 

• En cualquier caso, la aparición de un hallazgo estará sujeta a lo que dicta la Ley del 

Patrimonio Histórico Artístico. 

• Se estará a lo dispuesto en la ley del Patrimonio Histórico Valenciano. 

• En la concesión de licencias se estará a lo especificado en el art. 62 de la ley 4/98. 

Art 6.18 Suelo no Urbanizable de Especial Protección Paisajística (E.P.P.) 

1.- Usos: 

a) Característicos: Parque natural, parajes naturales (ag.6). 


→ Agrícola restringido a explotaciones agrícolas existentes. 

→ Silvicultura caza menor 

→ Hospedaje para turismo rural y aulas de la naturaleza en edificaciones 

existentes. 

→ Educativo – naturaleza 

→ Turismo pedestre: excursionismo. Usos recreativos al aire libre que no 

requieran instalaciones específicas. 

→ Infraestructuras de aguas, energía (no eólica), gas, telecomunicaciones previo 

E.I.A y Plan Especial. 

→ Dotacional de dominio publico en construcciones existentes. 

→ Residencial unifamiliar existente. 

c) Prohibidos: Todos los no permitidos expresamente. 

2.- Condiciones de las obras: 

• En viviendas existentes vinculadas a actividad agrícola se permiten las obras en los 

edificios de acondicionamiento, reestructuración parcial y exterior. 

• Se permiten aquellas obras necesarias para la instalación de las infraestructuras 

autorizadas. 

• En las construcciones existentes donde se pretenda la implantación de hospedaje 

para turismo rural, aulas de la naturaleza, se podrán realizar obras en los edificios 

de acondicionamiento, reestructuración total, exteriores, y obras de ampliación que 

no superen el 20% de la superficie construida existente, y que cumplan las 

condiciones generales de estas Normas Urbanísticas. 

• Así mismo deberán contar con unidad de depuración de aguas residuales con 


- Pág. 78 -




posibilidad de reutilización 

• Cualquier obra que se realice no deberá afectar a cauces de agua, sean éstos 

continuos o discontinuos. En caso de que así suceda, deberán ir acompañados de los 

correspondientes estudios hidrológicos que indiquen los efectos sobre la dinámica 

del agua y las medidas para corregirlos. 

• La realización de taludes se hará en forma y modo tal que se eviten los procesos 

erosivos, procediendo a su fijación mediante plantación de especies autóctonas. 

• No se podrán realizar plantaciones de especies impropias de la zona que distorsione 

el paisaje. 

3.- Condiciones de parcelación: 

• Parcela mínima para nuevas parcelaciones: 50.000 m 2 . 

Parcela mínima para usos autorizados: la existente, entendiéndose como tal la 

definida en las condiciones generales. 


- Pág. 79 -




SECCION 3ª DEL SUELO NO URBANIZABLE COMÚN 

Art 6.19 Suelo no Urbanizable de Carácter Agrícola (C.C.A.) 

OBRAS, USOS Y 

APROVECHAMIENTOS 

CONSTRUCCIONES AGRÍCOLAS, 

GANADERAS, CINEGÉTICAS, 

FORESTALES (art. 20) 

PARCELA 

% 

OCUPACION 


- Pág. 80 - 

Nº 

PLANTAS 

RETRANQUEOS, 

CAMINOS, 

LINDES 

2,5 Ha. 2 1 10 

VIVIENDA AISLADA FAMILIAR (art. 

21) 

VIVIENDAS RURAL VINCULADA A 

1 Ha. 2 2 5 y/ó 10 a ejes 

EXPLOTACIÓN AGRÍCOLA (art. 22). 1 Ha. 

2 2 

10 

EXPLOTACIÓN CANTERAS (art. 24) 

ACTIVIDADES INDUSTRIALES Y 

PRODUCTIVAS (art. 26) 

NO NO -- -- 

a) IND. CALIFICADAS 

2 Ha. 20 % 1 10 

(alejadas uso resd.) 

b) ACT. SECT. PRIMARIO 2 Ha. 25 % 1 10 

c) IND. BAJA RENT. 1 Ha. 25 % 1 10 

ACTIVIDADES TERCIARIAS O DE 

SERVICIOS (art. 27) 

> 0,5 Ha. 

a) REST./HOTELES 1 Ha. 5 2 10 

b) CENTROS RECREATIVOS 

DEPORTIVOS 

2 Ha. 10 1 10 

c) CAMPAMENTOS TURISMO 2 Ha. 10 1 10 

d) ACTV. CULTURAL 

DOCENTES ASIS. 

2 Ha. 10 1 10 

e) PLANTAS VALORIZACIÓN 

-- -- -- -- 

RES. 

f) OBRAS E INST. REDES 

SUMINISTRO Y 

COMUNICACIONES 

g) ESTACIONES SERVICIO 

No se fija 

La estricta 

necesaria 

0,5 Ha. 20 2 

-- -- 

10 ó s/legislación 

carreteras 

OTROS 

Excepciones 

s/Informe 

Conselleria 

Competente 

Exención 

s/informe 

Conselleria 

Agricultura 

OBSERVACIONES: 

Condiciones de las obras: 

- En viviendas existentes se permiten las obras en los edificios de acondicionamiento, reestructuración parcial y exteriores, así 

como las ampliaciones de 25 m 2 /techo por una sola vez, cumpliendo las condiciones impuestas por estas Normas Urbanísticas. 

- Se permiten las obras necesarias para la instalación de las infraestructuras. Se realizarán preferentemente subterráneas. 

- En las construcciones existentes donde se pretenda la implantación de hospedaje para turismo rural, se podrán realizar obras en 

los edificios de acondicionamiento, reestructuración parcial y exteriores y obras de ampliación que no superen el 20 % de la 

superficie construida existente y cumplan las condiciones generales de las Normas Urbanísticas. 

- Para uso dotacional se permitirán obras de reestructuración total, Acondicionamiento y Exteriores en edificaciones existentes. 

- La vivienda unifamiliar agrícola o ganadera, con una ocupación máxima del 2 % de la superficie de la parcela, justificadamente 

en función de la explotación, con un máximo de 200 m 2 . 

- Los usos públicos compatibles deberán contar con unidad de depuración de aguas residuales con posibilidad de reutilización de 

éstas para riego. 

- No se podrá realizar movimientos de tierras que conlleven modificar la topografía del terreno existente mediante la creación de 

nuevos abancalamientos. 

- Los usos autorizados requerirán para su implantación la preceptiva tramitación en Consellería de Urbanismo (con procedimiento 

de autorización previa, D.I.C., previo a la licencia municipal). 

Art 6.20 Suelo no Urbanizable Rural (C.C.R.) 

1. Deberá mantenerse los accesos. La instalación o red no mermará la utilidad del camino. 

2. Se situarán en colindancia con redes viarias de la red primaria o a 100 m. de ellas. 

(1)- 

(2)-




OBRAS, USOS Y 

APROVECHAMIENTOS 

CONSTRUCCIONES 

AGRÍCOLAS, GANADERAS, 

CINEGÉTICAS, FORESTALES 

(art. 20) 

VIVIENDA AISLADA FAMILIAR 

(art. 21) 

VIVIENDAS RURAL 

VINCULADA A EXPLOTACIÓN 

AGRÍCOLA (art. 22). 

EXPLOTACIÓN CANTERAS (art. 

24) 

ACTIVIDADES INDUSTRIALES 

Y PRODUCTIVAS (art. 26) 

a) IND. CALIFICADAS 

(alejadas uso resd.) 

PARCELA 

% 

OCUPACION 


- Pág. 81 - 

Nº 

PLANTAS 

RETRANQUEOS, 

CAMINOS, 

LINDES 

2,5 Ha. 2 1 10 

1 Ha. 2 2 10 

1 Ha. 

2 (3) 

2 (3) 

2 Ha. 20 -- 25 

2 Ha. 20 % 1 10 

b) ACT. SECT. PRIMARIO 2 Ha. 25 % 1 10 

c) IND. BAJA RENT. 1 Ha. 50 % 1 10 

ACTIVIDADES TERCIARIAS O 

DE SERVICIOS (art. 27) 

> 0,5 Ha. 

a) REST./HOTELES 1 Ha. 5 2 10 

b) CENTROS RECREATIVOS 

DEPORTIVOS 

2 Ha. 20 1 10 

c) CAMPAMENTOS TURISMO 2 Ha. 10 1 10 

d) ACTV. CULTURAL 

DOCENTES ASIS. 

2 Ha. 10 1 10 

e) PLANTAS 

2 Ha. 60 2 20 

VALORIZACIÓN RES. 

f) OBRAS E INST. REDES 

SUMINISTRO Y 

COMUNICACIONES 

g) ESTACIONES SERVICIO 

-- 

La estricta 

necesaria 

0,5 Ha. 20 2 

-- -- 

10 ó s/legislación 

carreteras 

OTROS 

Exención 

s/informe 

Conselleria 

Agricultura 

OBSERVACIONES: 

Condiciones de las obras: 

Las construcciones y obras autorizadas y sus limitaciones serán las siguientes, para los usos característicos o limitados. 

- Para viviendas unifamiliares y almacenes agrícolas la ocupación máxima será del 2 %, con superficie construida máxima, 

en el caso de viviendas, de 300 m 2 techo. 

- Para otros usos, la ocupación máxima será del 10 %. 

- Las edificaciones destinadas a uso público deberán contar con unidad de depuración de aguas residuales con posibilidad de 

reutilización de éstas para riego. 

- Cualquier obra que se realice no deberá afectar a cauces de agua, sean éstos continuos o discontinuos. En caso que así 

suceda, el proyecto deberá ir acompañado de los correspondientes estudios hidrológicos que indiquen los efectos sobre la 

dinámica del agua y las medidas para acogerlos. 

- En la construcción existente donde se pretenda la implantación de hospedaje, se podrán realizar obras en los edificios de 

acondicionamiento, reestructuración, exteriores y obras de ampliación que no superen el 20 % de la superficie construida 

existente, y que cumplan las condiciones generales de éstas Normas Urbanísticas. 

- Los usos autorizados requerirán para su implantación la preceptiva tramitación en Conselleria de Urbanismo (con 

procedimiento de autorización previa, D.I.C. ó Plan Especial, según proceda), previo a la licencia municipal. 

Art. 6.21 Asentamientos rurales 

1. Deberá mantenerse los accesos. La instalación o red no mermará la utilidad del camino. 

2. Se situarán en colindancia con redes viarias de la red primaria o a 100 m. de ellas. 

(1)- 

(2)-




Se estará a las condiciones del suelo no urbanizable sobre el que se asientan: de carácter 

agrícola. 

Por lo que se estará a dichas condiciones salvo: 

- La parcela mínima será la existente 

- Ocupación del 2 % y una altura de 2 plantas. 

- Se permiten las obras de restauración, conservación o mantenimiento y 

acondicionamiento. 

- Los usos permitidos serán los existentes o la vivienda, restauración y hoteles, docentes. 

El resto se declaran prohibidos. 

- El ayuntamiento elaborará una ordenanza específica para dichos asentamientos en 

cuanto a las infraestructuras. 


- Pág. 82 -




FICHAS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN 


- Pág. 83 -

PLAN GENERAL DE BUSOT - Busot, belleza interior

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