Civil, integrada por los na Silva, Rossana Ivanier, Vivián Rodríguez ...

:ONSULTA
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Montevideo, 24 de noviembre de 1998. La
Comisión de Derecho Civil, integrada por los
Escribanos Roque MoUa, Enrique Arezo Píriz,
f\na Olano, Rosa Giuliano, Adriana Goldberg,
[acqueline Parnás, Ana Aguirre, Gabriela Petro-
m, Jorge Machado, Wladimiro Hurvich, Adria
na Silva, Rossana Ivanier, Vivián Rodríguez,
Mónica Abeleira, Aída Noblia, Mónica Curbelo,
Ma. Noel Belhot, Guiselda Castillo, Ricardo
Méndez, Alicia González, Mildred Secondo y
Se trata de un edificio incorporado al régi
men de propiedad horizontal de la Ley 10.751
de acuerdo a la Ley 14.261. El mismo consta de
veintiuna unidades (bienes individuales).
I) Antecedentes.
1) El 2 de octubre de 1985 se otorgó reglamen
to de copropiedad de acuerdo a la Ley 14.261.
De dicho reglamento y respectivo plano de
fraccionamiento horizontal surge que:
a) La unidad 401 es bien individual y el hall
A4, hall y escalera B4 son bienes comunes de uso
común (ubicados en el cuarto piso).
b) La unidad 001 es bien individual y está
formado por: 1) local comercial ubicado en plan
ta baja a nivel más o menos Omts. OOcms., super
ficie 148mts. 86dms. y 2) entrepiso depósito 001,
-ibicado en entrepiso a nivel más 3mts. 30cms,
superficie 148mts. 86dms, superficie total:
^97mts. con 72cms.
279
Lilián Ricca, comparte las consideraciones ver
tidas por la consultante.
Esc. Roque Molla
Coordinador Alterno
Aprobado por unanimidad por la CD. de la
A.E.U., Acta 2614, de 14 de diciembre de 1998,
Expediente 19.176/998.
3,1.48. PROPIEDAD HORIZONTAL ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS NATURALEZAJURÍDICA.
BIENES COMUNES BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO.
La asamblea de copropietarios de un edificio de propiedad horizontal, con el
decidir acerca de innovaciones en los
quorum y mayorías especiales legales, puede
bienes comunes y cambiar la naturaleza jurídica de los bienes de la copropiedad,
siempre que no sean agredidos derechos adquiridos. En estos casos es necesaria la
conformidad de los titulares de esos derechos. Los cambios de naturaleza de los
bienes no significan enajenación, sino una redistribución de los poderes de actuar
sobre el inmueble.
CONSULTA
c) El hall de entrada A, palier y escalera prin
cipal P y palier
común (ubicados en planta baja).
BB son bienes comunes de uso
d) La unidad 008 es bien individual, se ubica
en a planta baja nivel más 2mts. 70cms., superfi
cie: 58mts. 76dms., cuyos propietarios son todos
los copropietarios del edificio, en diferentes pro
porciones.
2) En el año 1994 se realizan reformas al ni
vel de cuarto piso que sustancialmente consis
tió en incorporar al hall y escalera B4 (bienes co
munes) parte del área de la unidad 401 (propie
dad individual).
El 20 de setiembre de 1994 se realizó asam
blea de copropietarios, la cual resuelve por una
nimidad de presentes lo siguiente:
a) aprueba
piso ya relacionadas y la respectiva modifica
ción de reglamento de copropiedad;
reformas efectuadas en el cuarto

280
b) aprueba (en realidad sería "autoriza a rea
lizar", ya que a esa fecha no se habían realiza
do) reformas en planta baja y entrepisos (uni
dad 001), que se detallarán, y aprueba la respec
tiva modificación de reglamento de copropiedad
(tema que nos ocupa).
Comparecen a la asamblea, con excepción
de la unidad 103, la totalidad de los copropie
tarios.
3) Se confecciona plano de mensura y frac
cionamiento del Edificio C por el Ingeniero Agri
mensor R.M.C y el 31 de diciembre de 1994 se
otorga escritura de modificación de reglamento
de copropiedad (por reformas en cuarto piso),
la que es autorizada por la Escribano L.J.E.A.
4)
Tema de la consulta: en el año 1995 se rea
lizan en planta baja y entrepisos las reformas
autorizadas en la asamblea relacionada, que sus
tancialmente consisten en:
a) parte del área del hall de entrada A (pro
piedad común de uso común) se anexa a uni
dad 001 (local comercial propiedad individual);
b) parte del área del haU de entrada A se trans
forma en acceso AA (propiedad común de uso
exclusivo de unidad 001);
c) parte del área de la unidad 001 (propie
dad individual) se anexa al paher y escalera prin
cipal P (propiedad común de uso común);
d) cambio de destino del depósito 001 (pro
piedad individual, en entrepiso,
001) a depósito CEP (propiedad
exclusivo de unidad 001).
de la unidad
común de uso
e) Incorpora parte del área del palier BB al
palier y escalera principal P (todos bienes comu
nes de uso común.
5) El 1° de mayo de 1995 se realizó asamblea
de copropietarios en la cual se puso a conside
ración los trabajos realizados en planta baja y
entrepiso, los cuales se aprueban por unanimi
dad de presentes.
a) La asamblea sesiona en segunda convoca
toria pasada la media hora del primer llamado
(así está establecido en el reglamento de copro
piedad).
b) A dicha asamblea comparecen copropie
tarios de diez unidades.
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 84 (1-12), 1998
c) No se deja constancia en el acta de los va
lores de las unidades de los votantes, a efectos
de comprobar el cumplimiento del quorum exl
gido (tres cuartos del valor total del edificio),
"
dado que el . . reglamento expresa: .en segunda
convocatoria, pasada la primera media hora
podrá sesionar cualquiera sea el número de pro
pietaríos presentes, todo sin perjuicio de las
mayorías especiales requeridas por la ley". Se
gún los valores reales no se alcanzaría a los tres
cuartos.
d) No se hace mención en el acta al expediente
municipal de reforma, ampliación, etcétera, a los
efectos ya indicados.
e) No se designa(n) copropietario(s) para
otorgar escritura de modificación de reglamen
to de copropiedad.
6) En mayo de 1995 se confecciona plano de
mensura y modificación de la unidad 001.
Todos los instrumentos mencionados fueron
debidamente inscriptos en los Registros respec
tivos y los planos referidos, aprobados e inscrip
tos legalmente.
Hoy se pretende
del reglamento de copropiedad.
II) Consultas.
escriturar la modificación
1) Las incorporaciones de áreas de bien co
mún a propiedad individual (aproximadamen
te 41mts. 39dms.) y viceversa (aproximadamen
te 4mts.) que se efectuaron, ¿podrían conside
rarse enajenaciones?
En caso afirmativo: a) ¿es
mentarla y efectuar tradición? (título y modo con
sus respectivos contralores notariales y fiscales,
necesario instru
Contribución Inmobilia
es decir, por ejemplo.
ria, Banco de Previsión Social, Impuesto al Pa
trimonio ¿por todas y cada una de las unidades
y sus respectivos propietarios?; b) en este caso,
¿cuál sería el título?; con el
c) ¿o shnplemente
otorgamiento de la modificación de reglamento
de copropiedad estaría jurídicamente soluciona
do el tema?
2) El segundo problema que se es so
plantea
bre la existencia de los en
quorum para aprobar
asamblea las obras reahzadas (en particular y
como más importante, la incorporación de área
común a propiedad individual): a) ¿se necesita
ría la unanimidad de los copropietarios?; b) ¿o

CONSULTA
serían suficientes los dos tercios o tres cuartos
que exigen las leyes?
3) El tercer problema a es: plantear la unidad
008 es bien individual. Antes de incorporarse el
edificio al régimen de propiedad horizontal la
propietaria era una sociedad anónima. Luego de
su incorporación, y por escritura de disolución
de sociedad y partición, se adjudicaron unida
des individuales a cada accionista en proporción
al valor de sus acciones y, respecto de las accio
nes sobrantes se les adjudicó en a propiedad cada
uno de los accionistas un en porcentaje la referi
da unidad 008. Por lo tanto, luego de la parti
ción, todos los copropietarios del edificio tam
bién eran propietarios indivisos, en diferentes
de la unidad 008. Las ventas porcentajes, de uni
dades que sucedieron en el tiempo tenían como
característica común la enajenación conjunta de
la unidad (apartamento) respectivo y el porcen
taje que le correspondía a los en enajenantes la
unidad 008.
El 30 de marzo de 1987 se enajenó la unidad
102 y no el porcentaje que le correspondía al
enajenante en la unidad 008 (6,26%), situación
a
que
la fecha no ha cambiado. Desde la referida
venta los enajenantes se deslindaron totalmente
de la vida del edificio, así como los demás co
propietarios del edificio los consideraron que
habían vendido todas sus en partes el mismo,
en consecuencia, nunca más fueron citados ni
concurrieron a las asambleas, no se les cobraron
más gastos comunes, no consintieron la modifi
cación del reglamento anterior de fecha 31 de
diciembre de 1994, etcétera. En el caso de ser
propietarios del porcentaje referido (6,26%) en
la unidad 008, a nuestro criterio lo son así como
de la información registral obtenida también, y
no brindan su consentimiento a la escritura de
modificación del reglamento, ¿podrían consen
tir posteriormente?
III) Opinión del consultante.
A) Respecto al primer punto planteado, con
sideramos que al edificio lo rigen especialmente
las leyes de propiedad horizontal. Dentro de las
mismas se establece el otorgamiento de regla
mentos de copropiedad y sus respectivas modi
ficaciones, en sus casos, y levantamiento de pla
nos específicos a fin de dejar establecidos los
cambios que puedan ocurrir en la copropiedad,
así como en los bienes individuales. Es decir, en
el caso de marras, los cambios de áreas ocurri
dos y cambios de naturaleza producidos, de de
terminadas partes en determinados bienes, sean
281
éstos propiedad individual o bienes comunes,
deben quedar establecidos y solamente en el pla
no respectivo y la consiguiente modificación del
no reglamento, siendo necesario instrumentar
los por otro tipo de documentos, es decir, ins
trumentar una enajenación.
B) Respecto al segundo punto planteado, con
sideramos que las leyes que rigen la propiedad
horizontal no establecen la unanimidad. En di
versas consultas publicadas en la Revista de la
Asociación de Escribanos del Uruguay y textos
sobre propiedad horizontal se sostiene que en
casos de bienes comunes que pasan a propiedad
individual se requiere la unanimidad de los co
propietarios debido a la desafectación, cambio
de naturaleza de un bien común para incorpo
rarlo totalmente a bien individual. En el caso
no estamos ante un pasaje de la totalidad de un
bien común a propiedad individual ni vicever
sa, sino ante modificaciones en la luiidad 001
que abarcan también parte del área del bien
común (hall de entrada A), el cual, a pesar de su
—
— disminución en cuanto a superficie conti
núa con su cumpliendo perfectamente función
esencial de acceso al edificio.
El reglamento de copropiedad establece en
su art. 8°: "...b) Modificación. Los propietarios
realizar modificaciones o innovaciones
podrán
en sus unidades siempre que no lesionen los
derechos de otros propietarios, que las mismas
no afecten la estructura del inmueble ni compro
meta sus condiciones de seguridad, solidez, sa
lubridad y estética, debiendo comunicar los mis
mos al administrador en todos los casos. Dichas
modificaciones o innovaciones no podrán ser
realizadas sobre los bienes comunes, para lo que
es de aplicación lo en dispuesto el artículo se
gundo de la Ley 14.560; c) Obra nueva. Toda
obra nueva que afectare el inmueble no podrá
realizarse sin autorización y fijación de los dere
chos en los bienes comunes y obligaciones con
siguientes por la asamblea de copropietarios,
siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo
tercero de la Ley 14.560. . ."
Consideramos de aplicación el art. 8° que
antecede, ya
sea tomando las modificaciones
efectuadas como modificaciones propiamente
dichas (art. 8°, lit. b)) del reglamento de copro
piedad, o como obra nueva (art. 8°, lit. c)) del
reglamento, en el sentido que éste está dando
una solución al problema se y porque trata de
desafectaciones parciales que no obstan al ser
vicio esencial del bien, por tanto, no se requeri
ría la unanimidad de copropietarios sino los

282 REVISTA DE LA A.E.U.- T. 84 (1-12), 1998
porcentajes establecidos en el art. 12 de la Ley
10.751, es decir dos tercios y tres cuartos y exi
gencias del art. 13 de la misma ley. De todas
maneras, consideramos que sería un caso dis
tinto la desafectación total de un bien común a
una desafectación parcial como este caso, por lo
que no se requeriría unanimidad en el último
nombrado.
Por otra parte, se requerirían los mismos
quorum para destinar parte de bien común de
uso común (hall de entrada A) a bien común de
uso exclusivo de la unidad 001 (acceso AA).
Entendemos que los quorum requeridos para
desafectar el bien individual entrepiso depósito
001 y convertirlo en bien común de uso exclusi
vo depósito CEP y desafectar parte de la unidad
001 incorporándola al palier y escalera princi
pal R estarían cubiertos con la solución que se
adopte respecto de los bienes comunes, ya que
dentro de los condóminos que consienten y
aprueban todas las modificaciones estaría el pro
pietario de la unidad 001 (local comercial), prin
cipal interesado en brindar la solución jurídica
mente correcta.
Si de todas maneras la unanimidad fuera
esencial para aprobar las reformas de planta baja
y actuar en la futura modificación del reglamen
to, nos parece oportuno explicar algunas situa
ciones de hecho:
a) Existe buena voluntad de todos los copro
pietarios del edificio en llevarla adelante, ya que
en las asambleas indicadas nadie opuso objeción
al respecto y, es más, coincidieron que las trans
formaciones en planta baja le otorgaron al edifi
cio más categoría por los materiales utilizados,
no menoscabándolo en ese sentido, brindando
seguridad al mismo, cosa no que tenía hasta el
momento, inclusive se le instaló un portero eléc
trico del que carecía; gastos de inversión todos a
cargo del propietario del local comercial (uni
dad 001), que hoy por hoy luce terminado y en
normal desarrollo, detalles éstos que surgen de
las actas de asambleas de fechas 20 de setiem
bre de 1994 y 1° de mayo de 1995, de la volun
tad de los copropietarios y de la realidad del
edificio.
b) El problema se suscita en cuanto a que los
representantes de la unidad 103, ausentes en las
asambleas relacionadas y prácticamente en to
das las anteriores, son la excepción. La situación
es particularmente difícü desde que al morir su
propietaria, la estirpe heredera es muy numero
sa, existen sucesiones hiconclusas, varias cesio
nes de derechos hereditarios de por medio, a esto
se agrega el problema que nhiguno de ellos y
ninguna otra persona habita la unidad, no se
presentan a tomar conocimiento de los asuntos
de la copropiedad, no pagan desde hace tiempo
gastos comunes ni Contribución Inmobiliaria,
siempre han sido citados en forma correcta, como
indica el reglamente y no han comparecido a las
esta actitud o con
asambleas. Entendemos que
ducta de desinterés, indiferencia o casi rebeldía
de estos copropietarios no puede trabar el otor
gamiento de modificación cuando el resto de los
copropietarios quieren otorgarla. ¿Tiene el mis
mo valor, cuando se trata de decisiones unánl
mes, el voto opositor de un copropietario que se
muestra en desacuerdo con las reformas, que un
propietario que,
formalmente citado, no concu
rre a deliberar sin causa justificada y asi en con
secuencia, obstar la unanimidad? Consideramos
que no, a y nuestro entender a tales situaciones
se aplica la ley.
Consideramos además de aplicación los si
guientes artículos del reglamento de copropie
dad:
"Art. 17.- ...las resoluciones adoptadas de
acuerdo a lo que se establece en este reglamento
serán obligatorias para todos los propietarios
actuales y futuros, presentes o ausentes, incapa
citados aun y disidentes. . ."
"Art. 19.- ...
Para
reunirse válidamente la
asamblea en primera convocatoria, será necesa
ria la concurrencia de la mayoría de propietarios
que representen dos tercios de votos; en segunda
convocatoria, pasada la primera media hora, po
drá sesionar cualquiera sea el número de propie
tarios presentes todo sin perjuicio de las mayo
rías especiales requeridas por la . ley. ."
c) Respecto al tercer punto planteado, consl
deramos que los involucrados podrían consen
tir posteriormente esta modificación, basándo
nos simplemente en problemas de practicidad y
celeridad (para evitar en problemas la escritura
de modificación, ya que hay que "traer" a la vida
del edificio a personas que hace mucho tiempo
no se consideran "propiamente" integrantes
del
mismo y entienden que "no son propietarios")-
Planteada así la situación, creemos indispen
sable la realización de una nueva asamblea con
la finalidad de:
1) Ratificar, con los quorum requeridos, lo

CONSULTA
achiado y decidido por las anteriores y
en defl
nitíva autorizar y aprobar las modificaciones que
se pretenden instrumentar y respectiva modifl
cación del reglamento de copropiedad, incluyen
do en el acta detalles minuciosos de los cambios
ocurridos en planta baja y entrepisos, haciendo
referencia también al expediente municipal de
construcciones y reformas en planta baja y en
trepisos, a los efectos ya mencionados.
2) Designación del o los copropietarios para
otorgar la modificación proyectada en represen
tación de los copropietarios del edificio, a efec
tos de facilitar a la misma.
En definitiva entendemos:
a) No es necesario un título y un modo para
dejar jurídicamente correcta la situación, sino
I) Prenotandos.
A los efectos de ordenar la exposición que
sigue, corresponde establecer que de las tres con
sultas formuladas, las dos primeras tienen rela
ción precisamente con dos de los temas más po
lémicos en materia de propiedad horizontal
como son el de su naturaleza jurídica y el régi
men de las mayorías; la restante consulta refiere
a una situación de condominio ordinario.
En cuando a la naturaleza jurídica de la pro
piedad horizontal, se puede afirmar que las teo
rías que en día mantienen la son disputa las teo
rías dualista y monista. La primera sostiene la
existencia de bienes de propiedad exclusiva, si
milar a la ordinaria, y bienes comunes con un
régimen de propiedad similar también al de la
copropiedad ordinaria, con algunas diferencias,
entre ellas, la de tratarse de una indivisión for
zosa. La teoría monista considera a la propie
dad horizontal como una situación de propie
dad colectiva con poderes exclusivos sobre de
terminadas áreas y poderes compartidos sobre
otras.
El autor belga Fierre Poirier, considerado el
iniciador de la corriente monista, señala: "el pro
pietario de un departamento goza de un dere
cho de naturaleza compleja. La circunstancia de
que el bien esté incorporado a un edificio que es
283
que las modificaciones se instrumentarán por
medio del otorgamiento de la escritura de mo
dificación de reglamento de copropiedad y le
vantamiento del plano respectivo (este último
ya confeccionado).
b) Realizar otra asamblea, a los efectos men
cionados, con los quorum de dos tercios y tres
cuartos, designando la o las personas que repre
sentarán a la copropiedad en la escritura de
modificación de reglamento de copropiedad.
c) Si no se logran los porcentajes estableci
dos para otorgar la referida modificación, de
acuerdo a lo establecido en el art. 8° de la Ley
14.560, los copropietarios que representen un
mínimo del cincuenta y uno por ciento del valor
del edificio podrán demandar judicialmente su
otorgamiento.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
común a varias personas, limita el derecho de
uso y obliga a los copropietarios a prestaciones
activas recíprocas. El propietario de un depar
tamento posee en propiedad una parte del edi
ficio, pero esta parte dividida no se concibe sin
las pertenencias comunes. La propiedad tiene
por objeto un cuerpo cierto, aunque no sea posi
ble la división material en fracciones distintas.
El derecho de cada propietario está limitado por
el derecho que corresponde a los otros, pero este
derecho se prolonga más allá de las paredes del
departamento privado, más allá de los pasillos
comunes, llegando aun a ejercerse sobre la par
te propia de cada uno. El departamento no cons
tituye 'propiedad', sino una copropiedad relati
va, cuyo ejercicio se reduce al derecho de gozar
en paz del aire que respira en su departamento.
Esta institución jurídica no se concibe como un
conjunto de propiedades distintas, yuxtapues
tas y vinculadas por servidumbres recíprocas.
La noción de copropiedad sólo se refiere a un
estado jurídico en que los copropietarios poseen
en conjunto un todo indiviso. Cada uno posee
una cuota parte abstracta. La noción de comu
nión se refiere a una institución en la cual los
comuneros poseen el todo en común. Pero estas
nociones no caracterizan a la copropiedad por
pisos, ya que eUa participa de la comunión y de
la indivisión, no siendo ni una ni otra cosa, y
toma de esas nociones parte de sus elementos
para formar una institución nueva que encuen-

284
tra en el condominium su expresión más exacta.
En razón de que el propietario ejerce su domi
nio sobre partes propias al mismo tiempo que
sobre partes comunes, hemos debido recurrir al
Derecho romano para encontrar una denomina
ción —teniendo que
en cuenta la diferencia de
civilizaciones—
se aplica, en su esencia a una
noción similar. Este término no es únicamente
sinónimo de copropiedad, lo utilizamos también
para designar la forma de copropiedad particu
lar de los departamentos. El nombre ha sido usa
do en la ley italiana del 15 de enero de 1934; los
civilistas italianos más recientes adoptan el mis
-
mo concepto" {La propiedad horizontal Condo
minium, Arayú, Bs. As., 1955, pág. 1 y 2).
Esta doctrina fue seguida en Uruguay por los
Escribanos Hebert Curbelo Urroz y Fernando
Miranda, en su trabajo presentado al X Congreso
Internacional del Notariado Latino: "Se presenta
una nueva manera de estar el derecho de propie
dad. En el régimen común, como ya se expresó,
la propiedad sólo se podía tener en forma indivi
dual exclusiva y excluyente y en condominio de
tipo francés. El principio de la partición forzosa y
retroactiva, de orden público, obstaba a la orga
nización de una propiedad colectiva, impartible
y con relaciones personales, impuestas por razo
nes de la cosa misma. La Ley 10.751 ha venido a
regular una propiedad colectiva, impartible,
mientras dure el régimen de la cosa, organizada
en su utilización material y jurídica, sin régimen
de responsabilidad especial frente a los acreedo
res. Se trata de un estado de la propiedad, en el
cual ésta es común y conjunta; de una propiedad
colectiva, propiedad de varios, no de una colecti
vidad propietaria. Ningíin propietario puede usar
el todo por sí; usar puede toda una zona exclusi
vamente usar y puede otras partes por entero, al
mismo tiempo que los demás" (ob. cit, pág. 39).
En Francia la teoría monista cuenta con ma
yor predicamento. Chevallier señala: "son dos
aspectos de un solo y mismo derecho, un con
junto de poderes formando un todo indivisible"
(cit. por Zurfluh y Traizet, El estatuto de la copro
piedad, Sirey, 1968, pág. 142).
Por nuestra parte, hemos adherido a la teo
ría monista, por ser la que mejor explica la si
tuación. La propiedad horizontal debe entender
se como un sistema distinto de propiedad. No
existe propiedad exclusiva, en el sentido propio
de la expresión, sobre los llamados bienes pro
del derecho es la totali
pios, sino que el objeto
dad del inmueble. El régimen de administración
y poderes que gobiema el sistema permite, ex
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 84 (1-12), 1998
cepcionalmente, la actuación solitaria de sus in
tegrantes con respecto a determinados derechos
(la actuación sobre los llamados bienes propios
y los bienes comunes de uso exclusivo).
La Ley 14.560 que amplió el poder de las
mayorías, ubicó definitivamente la cuestión en
sus justos términos, esto es, privilegió el interés
colectivo sobre el individual. No obstante, como
se dirá infra, el poder de las mayorías no es irres
tricto, como sostuvo la Profesora Escribana Te
resa Gnazzo en su trabajo "Propiedad horizon
tal El poder de las en mayorías las decisiones
de asambleas", en publicado el Anuario de Dere
cho Civil Uruguayo, Tomo XXVII, págs. 533 y ss.,
sino que se mantiene el respeto de los derechos
adquiridos, como expondremos infra.
II) Bienes comunes y bienes privados. Mu
taciones.
Los poderes de actuación sobre las distintas
zonas del inmueble están dispuestos por la ley
y el reglamento de en su copropiedad, caso. De
regla, el titular de una unidad, departamento o
piso goza de plenos poderes, esto es, tanto de
administración como de disposición, siempre
claro está en un todo de acuerdo con la natura
leza del derecho de propiedad de que es titular,
que como se dijo es un tipo distinto al de la pro
piedad común (nos referimos a la propiedad re
glada por el C. Civil). También de regla, la ac
tuación sobre los llamados bienes comunes res
ponde a una situación de poderes compartidos
por todos los copropietarios.
La Ley 14.560 estableció un nuevo principio
rector para la actuación en los bienes comunes o
zonas de poder compartidos: el poder lo tiene la
asamblea de copropietarios, de acuerdo al régl
men de quorum y mayorías que con carácter de
orden público y vigencia intertemporal estable
ce la norma citada.
III) Poder de la asamblea de copropietarios.
Límites.
La asamblea de copropietarios, tanto en lo re
lativo a innovaciones sobre bienes comunes
como a la realización de obras nuevas por un
copropietario, en ningún caso podrá disponer
con respecto a derechos adquiridos por cualquie
ra de eüos. Como dijhnos en anteriores informes,
a vía de ejemplo, no podrá quitarse el derecho
de uso exclusivo de un bien común al titular de
determinada unidad ni pretenderse la supresión
de determinado servicio. Asimismo, el ejercicio

CONSULTA
del derecho de sobreelevar concedido en los tér
minos del art. 13 determina la obligación de pro
veer al resto de la copropiedad del bien común
azotea.
Por otra no se parte, vulneran derechos ad
quiridos cuando se cambia la naturaleza jurídi
ca de un bien de común a propio sin la confor
midad de quienes no tenían derecho a usar di
cho bien común.
El Doctor Daniel Risso Abadie {Rev. A.E.U.,
Tomo 73, N° 1-6, págs. 68 a 75 y la Escribana Te
resa Gnazzo {Anuario de Derecho Civil Uruguayo,
Tomo XXVII, págs. 533 y ss.) sostienen que el
poder de las mayorías no está limitado por la
tutela de los derechos adquiridos.
La Profesora Gnazzo afirma: "...la regla de
derecho de carácter general, reeditada en este
régimen de la propiedad es la que ordena repa
rar la pérdida del derecho o el perjuicio econó
mico causado, ya que el propietario al ingresar
voluntariamente al sistema conoce el estatuto
que lo rige, la preceptividad de los quorum exi
gidos,
la fuerza vinculante de las resoluciones
de asamblea y el poder decisorio de las mayo
rías. Así entendida la aplicación de estas dispo
siciones que se conjugan en el núcleo del siste
ma de la propiedad horizontal el resultado a
considerar en casos de perjudicarse derechos
adquiridos de un copropietario individual refe
rirá a evaluar primero y reparar después la pér
dida económica sufrida, lo no que impedirá la
ejecución de la resolución de asamblea" (ob. cit,
pág. 538). Refiere en apoyo de su tesis al art. 10
de la Ley 10.751, que acuerda acción al copro
pietario perjudicado. En realidad, dicha norma
avala la posición contraria, por cuanto el perju
dicado puede exigir la cesación de los actos pro
hibidos. Asimismo, cita a las legislaciones espa
ñola e italiana que prevén este mecanismo re-
sarcitorio. Justamente, dichos ordenamientos
jurídicos tienen norma expresa que regula la si
tuación, lo que no acontece en el nuestro.
Tampoco es de recibo el argumento del co
nocimiento del régimen legal por parte del le
sionado dada la intertemporalidad de la ley, esto
es, su aplicación para las situaciones anteriores
a su entrada en vigencia.
La Ley 16.871 de reforma registral confirma
la posición que patrocinamos. Los arts. 14 y 15
refieren, el primero al cese del régimen de pro
piedad horizontal y el segundo a los cambios de
naturaleza de los bienes que integran la copro
285
piedad. Para ambas situaciones, el último inciso
del art. 15 establece: "las mutaciones del régi
men horizontal previstas en el presente artículo
y en el artículo anterior, serán oponibles a los
terceros con derechos vigentes registrados, per
judicados por los cambios relacionados, que no
los hubieren consentido".
Las exigencias establecidas por la en ma ley
tería de quorum y mayorías especiales no va
rían en situación de actuación de la asamblea en
segunda convocatoria. El art 18 de la Ley 10.751,
con el texto dado por el art. 6° del Decreto-ley
14.560, en su inc. 2°, habilita la toma de decisio
nes por los que concurran por simple mayoría
de presentes, fuere cual fuere la equivalencia con
el valor del edificio, salvo en los casos en que la
ley o el reglamento de copropiedad dispongan
otra cosa (destacado nuestro).
La Ley 10.751 en el art. 24, cuya versión origi
nal no fue alterada, establece que de no lograrse
la mayoría requerida para disponer la reparación
del edificio, deberá recurrirse a la vía judicial.
El fundamento de la privación a la asamblea
de copropietarios del poder de decidir en segun
da convocatoria por mayoría simple de presen
tes, se encuentra en el hecho de tratarse de deci
siones de gran trascendencia, que deben contar
con el respaldo de una mayoría calificada.
En el régimen actual entendemos que debe
distinguirse dos situaciones distintas: a) aquellas
vinculadas al funcionamiento normal de la copro
de vista
piedad, que se traducen desde el punto
jurídico
en actos de mera administiación. Pero
este tipo de situaciones, es viable en que segunda
convocatoria la mayoría simple esté legitimada
para la toma de decisiones, b) Por otra parte, exis
ten situaciones de gran trascendencia, se que tra
ducen en actos que exceden a la mera adminis
tración. Es para estos casos que la ley exige, con
carácter de orden público, mayorías especiales.
IV) Dilucidación de las consultas formula
das.
Se consulta acerca de diversas situaciones
vinculadas a la misma copropiedad. A los efec
tos de una mejor ilustración, se referirá segui
damente cada punto consultado y la respuesta
correspondiente.
A) Modificaciones.
a) Parte del área del hall de entrada A (pro-

286 REVISTA DE LA A.E.U.- T. 84 (1-12), 1998
piedad común de uso común) se anexa a uni
dad 001 (local comercial de propiedad indivi
dual).
b) Parte del área del hall de entrada A (pro
piedad común de uso común) se transforma en
acceso AA (propiedad común de uso exclusivo
de unidad 001).
c) Parte del área de unidad 001 (propiedad
individual) se anexa al palier y escalera princi
pal P (propiedad común de uso común).
d) Cambio de destino del depósito 001 (pro
piedad individual en entrepiso de la unidad 001)
a depósito CEP (propiedad común de uso ex
clusivo de unidad 001).
e) Incorporación de parte del área del palier
BB al palier y escalera principal P (todos bienes
comunes de uso común).
La asamblea de copropietarios está legitima
da para resolver por dos tercios de componen
tes que representen tres cuartos del valor del
inmueble, las situaciones referidas en los litera
les c), d) y e) que anteceden. En el caso de los
literales c) y d), por supuesto deberá contarse
con la conformidad del titular de la unidad 001.
Lo dicho, por cuanto en todas las demás situa
ciones existen derechos enervan
adquiridos que
el poder de la doble mayoría mencionada. En
efecto, en la referída en el literal a), se pierde el
poder sobre parte
de un bien común de uso co
mún; en la mencionada en el literal b) se pierde
el uso de un bien común. Para decirlo con los
términos empleados por la Ley 16.871, art. 15,
son mutaciones Inoponibles (el término correc
to con respecto al titular es irrelevante) a los ter
ceros con derechos vigentes registrados.
Las conversiones de bienes comunes en uni
dades independientes y viceversa, no que de
terminen la exclusión de algún copropietario de
la copropiedad, como lo señalamos en anterio
res informes, una producen modificación de los
poderes sobre las partes del inmueble en cues
tión. En consecuencia, no se trata de enajenacio
nes, debiendo modificarse el plano de fraccio
namiento horizontal y el reglamento de copro
modificación debería lucir la
piedad, en cuya
radicación de los en sus poderes respectivos ti
tulares, en un todo de acuerdo con los cambios
dispuestos.
Esta posición es confirmada por el art. 15 de
la Ley 16.871, cuando requiere el otorgamiento
de declaratoría o modificación del reglamento
de en su copropiedad, caso, esto es que la nor
ma no exige la como enajenación, reclamaba la
teoría dualista. Se trata de un argumento de tex
to a favor de la teoría monista.
B) La situación de condominio ordinario
planteada.
La unidad 008 está en régimen de condoml
nio ordinario. Dicho condominio está integrado
por titulares de otras unidades del inmueble, y
parte (6,26%) por otras personas.
La situación debe resolverse de acuerdo con
las reglas del C Civil. Por lo tanto, el poder de
disposición de la cuota referida (6,26%) de la
unidad 008 corresponde a sus titulares.
Como en toda situación de condominio ordl
narío, podría accionarse a los efectos de provo
car la cesación del mismo, sin perjuicio del fun
cionamiento de la usucapión. En el caso, debe
tenerse presente que para la procedencia de di
cho modo originario de adquirir, debe mediar la
interversión del ánimo por parte de quienes pre
tenden accionar en ese sentido.
Por lo expuesto, mientras se mantenga la si
tuación referida, deberá obtenerse la conforml
dad de los titulares de dicha cuota de dominio
para proceder a realizar las modificaciones pre
tendidas. Dicha conformidad puede ser anterior
o posterior a la modificación del reglamento de
copropiedad, pero hasta tanto no se obtenga será
irrelevante para quienes no la consintieron.
No obstante lo expuesto, puede afirmarse que
se está en presencia de una situación excepcio
nal esto es, condóminos de un 6,26% de una
unidad que de acuerdo a lo reseñado por el con
sultante, han dado pruebas inequívocas de su
desinterés en dicha cuota y más aun, adeudan
gastos comunes cuyo
la misma. Esta relación activo-pasivo desfavo
monto excede al valor de
rable para estos condóminos, permite señalar
que las modificaciones que deberían contar con
su conformidad no van a ser impugnadas.
Conclusiones.
1) El régimen vigente en materia de propie
dad horizontal concede a la asamblea de copro
pietarios, actuando con los quorum y mayorías
especiales que establece la normativa legal po
der para decidir acerca de innovaciones en los
bienes comunes.

,
CONSULTA
2) El poder mencionado contiene la posibili
dad de cambiar la naturaleza jurídica de los bie
nes de la copropiedad, siempre que no sean agre
didos derechos adquiridos. La Ley 16.871 en su
art. 15 confirma la tutela de derechos adquiri
dos.
3) El cambio de naturaleza de un bien común
de uso común en bien privado, así como la pri
vación del uso de un bien común, por tratarse
de situaciones que menoscaban derechos adqui
ridos, no pueden resolverse por la asamblea de
sin la conformidad de los titula
copropietarios,
res de dichos derechos. En las situaciones a que
se refieren los literales a) y b) del literal A del c)
numeral IV) de este informe, se requiere la con
formidad de todos los copropietarios.
4) Los cambios de naturaleza jurídica de los
bienes no significan enajenación, sino una redis
tribución de los poderes de actuación sobre el
inmueble. El art. 15 de la Ley 16.871 avala lo
expuesto. En un todo de acuerdo con dicha dis
posición legal deberá otorgarse modificación del
plano de fraccionamiento horizontal y del regla
mento de copropiedad.
5) La situación de condominio ordinario plan-
3.1.49. PUBLICIDAD REGISTRAL COMPRAVENTA.
En diciembre de 1971 el Escribano X.X. auto
rizó una escritura de compraventa de un inmue-
ble, suscribiendo dicho instrumento sólo la par
te vendedora. El comprador A. (de estado civil
casado con B.) no suscribió dicha escritura, aun
que se le menciona como compareciente. Dicho
documento fue registrado a pesar que en la pri
mera copia de la escritura no estaba transcripta
la firma del comprador (que tampoco existía en
el protocolo del Escribano actuante).
287
teada debe resolverse de acuerdo a las normas
del C. Civü.
6) Partiendo del supuesto de ser superior la
deuda que mantienen los titulares del 6.26% de la
unidad 008 con la copropiedad al valor de su cuo
ta de dominio en dicha unidad, puede entenderse
razonablemente que las modificaciones referidas
no van a ser impugnadas por dichos condóminos.
Esc. Roque Molla
Informante
Montevideo, 15 de diciembre de 1998. La
Comisión de Derecho Civil, integrada por los
Escribanos Roque Molla, Rosa Giuliano, Jacque
line Parnás, Jorge Machado, Wladimiro Hurvi
ch, Dinorah Bassignana, Aída Noblia, Mónica
Curbelo, Carlos Groisman, Guiselda Castillo,
Ricardo Méndez, Mildred Secondo y Fernando
Camadini, aprueba el informe que antecede.
Esc. Roque Molla
Coordinador Alterno
Aprobado por unanimidad por la CD. de la
A.E.U., Acta 2616, de 28 de diciembre de 1998,
Expediente 17.024/997.
Una compraventa de inmueble sin el otorgamiento del comprador, puede to
marse como una propuesta irrevocable, que con la posterior declaratoria del com
prador manifestando su conformidad y la comunicación de éste al vendedor y al
Registro, se perfeccionaría. Deberá comprobarse con los certificados a regístrales la
fecha de la comunicación de la aceptación por el comprador al vendedor, de la exis
tencia de inscripciones que afecten al enajenante o a sus herederos.
CONSULTA
Hechos posteriores.
A)
En octubre de 1980 A. Y B. Prometieron
vender dicho bien a C, registrándose la misma.
B)
En enero de 1986 C cedió los derechos
emergentes de dicha promesa a D. (protocoliza
da e inscripta).
C) El 30 de setiembre de 1997 A. y B. Venden