régimen de la propiedad horizontal - Facultad de Arquitectura

RÉGIMEN GIMEN DE LA 

PROPIEDAD 

HORIZONTAL 

Una nueva forma de propiedad 

Noviembre 2007 Facultad de Arquitectura Arquitectura Legal 

Arq. M.M. Bervejillo 

1

mi casa 



2

tu casa 



3

mi casa, tu casa, nuestra casa 



4

Principio de la Accesión Accesi 

Art. 731.- 731. La accesión accesi n es un modo de 

adquirir por el cual el dueño due o de la cosa 

viene a serlo de lo que ella produce o de lo 

que a ella se le incorpora natural o 

artificialmente. 

Art. 748.- 748. El derecho de propiedad no se 

limita a la superficie de la tierra, sino que se 

extiende por accesión accesi n a lo que está est sobre la 

superficie, y a lo que está est abajo. 



5

Edificios de alquiler 



6

Conceptos básicos b sicos 

Edificio de varias 

unidades 

habitacionales 

– Independientes 

– Salida directa 

Los copropietarios 

– Derechos y obligaciones 

Los bienes 

– Propios 

– Comunes 



Los órganos rganos de la 

administración 

administraci n 

– Asamblea de 

copropietarios 

– Administrador 

La estructura 

normativa 

– Reglamento de 

copropiedad 

– Ley 

7

Normas que lo conforman 

LEY 10751, 10751, 

año a o 1946 

Decreto 16 de enero 1947 

LEY 14261, 14261, 

año a o 1974 

Decreto 945, año a o 1974 

LEY 14560, 14560, 

año a o 1976 

LEY 15220, 15220, 

año a o 1981 

LEY 17292, 17292, 

año a o 2001 (Art 

Decreto: Urbanizaciones de Propiedad Horizontal 

LEY 17296, 17296, 

año a o 2002 (Artículo (Art culo 179) 

(Artículos culos 48 al 55) 

Decreto: Urbanizaciones de Propiedad Horizontal 



8

LEY 10751 

La ley madre 

1946 



9

Art. 1º 1 

definiciones 

”Los Los diversos pisos de un edificio y los 

departamentos en que se divide cada piso, 

así as como los departamentos de la casa de 

un solo piso, cuando sean independientes 

y tengan salida a la vía v a pública p blica 

directamente o por un pasaje común, com n, 

podrán podr n pertenecer a distintos propietarios, 

de acuerdo con las disposiciones de esta 

ley”. 

ley 



10

Edificio de varias 

unidades 

Podrán Podr n pertenecer a distintos 

propietarios 

– Independencia 

– Salida a la calle 

Directamente 

Pasaje común 

com 



11

Art. 2º 2 

propietarios 

“Cada Cada propietario será ser dueño due o exclusivo 

de su piso o departamento, y 

copropietario en los bienes afectados al 

uso común”. 

com 



12

Los copropietarios 

Derechos 

– Proporcionales 

– Inseparables 

– Utilización Utilizaci n de los bienes 

comunes 

Obligaciones 



– Contribución Contribuci n a las 

expensas comunes 

– Responsabilidad de 

mantenimiento 

– Responsabilidad de uso 

Limitaciones al uso y goce en art. 9 

13

Art. 3º 3 

bienes 

“Se Se consideran bienes comunes los necesarios para la existencia, 

seguridad y conservación conservaci n del edificio, y los que permitan a todos y 

a cada uno de los propietarios, el uso y goce del departamento o 

piso de su exclusivo dominio, tales como el terreno, los cimientos, cimientos, 

las paredes maestras y estructuras resistente, los muros divisorios divisorios 

o medianeros, la techumbre y azotea, la obra gruesa de los pisos y 

de los cielorrasos, puertas de entrada, escalera, ascensores, patios, patios, 

la habitación habitaci n del portero y sus dependencias, las instalaciones 

generales de agua, gas, calefacción, calefacci n, energía energ a eléctrica, el ctrica, 

refrigeración, refrigeraci n, alcantarillado y corredores de uso común, com n, etc. 

Los bienes a que se refiere este artículo, art culo, en ningún ning n caso podrán podr n 

dejar de ser comunes”. 

comunes 



14

Los bienes 

Imprescindibles 

– Existencia 

– Seguridad 

– Conservación 

Conservaci 

Funcionales 



– Permiten el uso y goce 

El listado: norma de orden público p blico 

15

Ley 14560 

Modificativa 

1976 



16

Art. 18º 18 

administración 

administraci 

“Los Los edificios de que trata esta ley así as como los que se incorporen o se hayan 

incorporado por cualquier sistema legal al régimen r gimen de Propiedad Horizontal serán ser n 

administrados por un administrador y la asamblea de propietarios. propietarios. 

Esta podrá podr ser 

convocada por el administrador o por cualquiera de sus copropietarios copropietarios 

y la citación citaci n 

se hará har personalmente, o por el Juzgado competente (artículo (art culo 32). 

Para reunirse y resolver válidamente, v lidamente, será ser menester la concurrencia de la mayoría mayor a de 

los copropietarios que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del 

edificio fijado por la Dirección Direcci n General del Catastro Nacional o quien haga sus veces. 

No obstante si transcurrida una hora de la primera citación citaci n no se obtuviera el 

quórum qu rum referido, podrá podr sesionarse y adoptar resolución resoluci n por los que concurran por 

simple mayoría mayor a de presentes, fuere cual fuere la equivalencia con el valor del del 

edificio, 

salvo en los casos en que la ley o el reglamento de la copropiedad copropiedad 

dispongan otra 

cosa". 



17

Los órganos rganos 

Asamblea de 


– Administración Administraci n y 

conservación 

conservaci 

– Órgano rgano deliberador 

– Órgano rgano decisor 

– Quórum Qu rum para resolver 

validamente 

– Elegir administrador 

– Formación/modificaci 

Formaci n/modificación n 

reglamento coprop. 

Administrador 



– Cumplir y hacer cumplir 

– Relación Relaci n con personal 

– Cuidado bienes 

comunes 

– Recaudar 

– Representar en juicio 

18

Art. 16º 16 

reglamento 

“Los Los propietarios de los departamentos o pisos en que se 

divida un edificio -o o los promitentes compradores en su caso- caso 

podrán podr n acordar los reglamentos de la copropiedad, con el fin 

de precisar los derechos y obligaciones. 

Reducidos a escritura pública, p blica, estos reglamentos serán ser n 

inscriptos en el Registro de Traslaciones de Dominio y tendrán tendr n 

fuerza obligatoria, incluso para los sucesores a cualquier título t tulo 

de los otorgantes”. 

otorgantes . 



19

Régimen gimen normativo 

Reglamento de 

copropiedad 

– Escritura pública p blica 

– Inscripción Inscripci n en el 

registro 

– Ley entre las partes 

y contra terceros 

Ley 



– A falta de 

reglamento en 

casos antiguos 

– Siempre en caso de 

duda 

20

Art. 12º 12 

obras 

“Las Las innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso más m s cómodo c modo del 

bien común, com n, que no perjudiquen la estabilidad, seguridad y salubridad 

del edificio, así as como las que alteren su aspecto arquitectónico, arquitect nico, deberán deber n 

ser resueltas por la asamblea de copropietarios convocada al efecto efecto 

por 

una mayoría mayor a de dos tercios de votos del total de componentes, que 

representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio, 

fijado por la Dirección Direcci n General del Catastro Nacional o quien haga sus 

veces". 



21

Art. 13º 13 

obras 

“…Toda Toda obra nueva que afecte al inmueble no puede 

realizarse sin la autorización autorizaci n de todos los propietarios y previo 

informe técnico t cnico que establezca que con ella no se menoscaba 

la estabilidad o seguridad del edificio.” 

edificio. 



22

Obras en 

bienes comunes 

Mejoramiento 

Uso más m s cómodo c modo 

Que no perjudiquen la 

estab., estab., 

segurid. segurid. 

y 

salubr. salubr. 

del edif. 

Que alteren la 

estética est tica 

Mayorías Mayor as especiales, 

2/3 y 3/4 



Obras en 

bienes propios 

Informe técnico t cnico 

(art.13) 

Autorización 

Autorizaci n 


(art.13) 

Reclamaciones 

(art. 4, ley 14560), 

costos excesivos, contrarias a las 

normas o perjudiciales 

23

Art. 30º 30 

Intervención Intervenci n municipal 

”La La Municipalidad determinará, determinar , en cada caso, si el edificio que 

se pretende dividir en departamentos o pisos, o construirse 

bajo el amparo de esta ley, cumple con las exigencias de la 

misma y con las ordenanzas municipales que a ella se refieren. 

No podrá podr autorizarse escritura pública p blica alguna de traspaso 

de dominio o de hipoteca, sobre la propiedad de un 

departamento o piso de un edificio, ni podrá podr ser inscripta en 

los registros respectivos, sin que se haga expresa constancia 

de la declaración declaraci n municipal que antecede, y de que ha sido 

asegurado contra incendios”. 

incendios 



24

Decreto reglamentario 

enero 1947 

Requisitos para la inscripción: inscripci n: 

– Plano, firma técnica t cnica y aprobación aprobaci n 

Municipal 

– Reglamento de copropiedad 

– Empadronamiento con doble Nº 

N 



25

Ley 14261 

De incorporación 

incorporaci 

1974 



26

Condiciones 

Art. 1º: Permisos de Construcción 

Construcci n 

autorizados antes de 1º 1 de Enero de 

1995 (modificación (modificaci n de la ley 17296, 

art. 179), que cumplan con los 

requisitos previos y las áreas reas mínimas. m nimas. 



27

Requisitos previos 

elementos estructurales y constructivos 

incombustibles (Montevideo); 

Plano de Fraccionamiento registrado en 

Catastro con copia al Municipio; 

Contratación Contrataci n de seguros por un valor mín m n 

del 20% del valor fiscal; 

Otorgamiento del Reglamento de 

Copropiedad en el que se dejará dejar expresa 

constancia de la servidumbre legal (art. 

4º) ) y se constituya la hipoteca recíproca rec proca 

(6º). (6 ). 



28

Presupuestos intrínsecos 

intr nsecos 

Independencia de la unidades, 

acceso directo a espacios comunes o 

a la calle. 

Superficie mínima m nima continua o 

discontinua: 32m2 para habitación habitaci n y 

12m2 para otros locales,… locales, 

Elementos constructivos 

incombustibles (Montevideo), art. 5º. 

5 



29

Innovaciones 

Servidumbre legal, art. 4º 4 

Hipoteca recíproca, rec proca, art. 6º 6 

Obligaciones de inquilinos y 

ocupantes, art.14º art.14 

Plano de fraccionamiento, art. 5º, 5 , 

inc.B 



30

Presupuestos jurídicos jur dicos 

Permiso de construcción construcci n autorizado 

antes del 1º 1 de enero de 1995 (art. 

179, ley 17296): art. 1º. 

Relevamiento integral en caso de no 

haber permiso o de extravío extrav o del 

mismo o de la antigüedad antig edad de las 

construcciones: art. 12º. 12 Y art. 8º, 8 , 

inc. c) del decreto 945/974 



31

Ley 17292 

Urbanizaciones de Propiedad 

Horizontal 

Administración Administraci n Publica Y Empleo, Fomento Y Mejoras 

2001 



32

Definición 

Definici n 

Art. 48: Todo conjunto inmobiliario 

dividido en bienes o lotes objeto de 

propiedad individual, complementado 

por una infraestructura de bienes 

inmuebles y servicios comunes objeto 

de copropiedad y coadministración. 

coadministraci n. 



33

Implantación 

Implantaci 

Areas urbana, urbana, 

suburbana o rural. 

Cuando se desarrolle en zona rural, el 

inmueble podrá podr ser incorporado a la 

categoría categor a de urbano o suburbano. 



34

Normativa departamental 

Art.48: …que que encuadren dentro de las 

normativas municipales de 

ordenamiento territorial… territorial 

Art. 53: La autoridad municipal 

reglamentará reglamentar las obras mínimas m nimas de 

infraestructura 



35

Perfeccionamiento del estado 

de propiedad horizontal 

Permiso municipal del proyecto y 

habilitación habilitaci n final de obras de 

infraestructura 

Plano de mensura y fraccionamiento 

Reglamento de copropiedad con 

hipoteca recíproca rec proca 



36

Nuevos conceptos 

Incorpora la zona rural, transformándola 

transform ndola 

Cambia el concepto de bien propio de 

“unidad unidad” a “lote lote”, , aunque le sigue llamando 

“unidad unidad” 

Desaparece la Servidumbre Legal 

Restringe el uso de la unidad con la 

prohibición prohibici n de dividirla 

Concepto de macro unidades 



37

Derecho de propiedad 

Derecho exclusivo sobre el “lote lote” y 

copropiedad de los bienes afectados al uso 

común. com n. Se declara la inseparabilidad de la 

copropiedad de los bienes comunes de la 

propiedad de cada “lote lote” o unidad. 

La cuota parte… parte será ser directamente 

proporcional a la superficie de cada lote en 

sustitución sustituci n del valor real, salvo otra… 

otra 



38

Obras 

El propietario es el único nico responsable 

de la solicitud del P.de C. 

Solicitud acompañada acompa ada de constancia 

de la Administración Administraci n de cumplimiento 

del Reglamento de Copropiedad 



39

fin 



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régimen de la propiedad horizontal - Facultad de Arquitectura

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