N° 142.pdf - Poder Judicial de la Provincia de Santa Fe

ACUERDO Nº 142 En la ciudad de Rosario, el
día 30 de junio del año dos mil once,
reuniéronse en Acuerdo los Jueces de la Cámara de Apelación de Circuito
doctores Eduardo Jorge Pagnacco, Ricardo Netri y René Juan Galfré, para dictar
sentencia en los caratulados “PUJOL GUILLERMO LUIS C/ LECLERC NORA DEL
CARMEN S/ DESALOJO” Expte.N°36/2011 (Expte.N°2329/08 del Juzg. de
Primera Inst. de Circ. 5a. Nominación).-
Se resolvió someter a sorteo el estudio de la causa, resultando el
siguiente orden: doctores Eduardo Jorge Pagnacco, René Juan Galfré y Ricardo
Netri.-
cuestiones:
Hecho el estudio de la causa, se resuelve plantear las siguientes
1º) ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA ?
2º) QUE PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR ?
A la primera cuestión, el doctor Pagnacco dijo:
1.- Mediante la sentencia N° 3547/10 (fs. 77/78) se rechazan las
excepciones de falta de legitimación activa y de defecto legal opuestas y se hace
lugar a la demanda instaurada condenando a Nora del Carmen Leclerc,
subinquilinos, cesionarios y/o terceros ocupantes por cualquier título o naturaleza
que fuere a desalojar el inmueble sito en calle Vera Mujica N° 1985 de ésta ciudad
dentro del término de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas a
su cargo.
Contra dicho pronunciamiento se alza la demandada interponiendo
el recurso de apelación (fs. 80) y, llegados los autos a esta instancia, expresa
agravios a fs. 89/91 los que fueron contestados por la actora a fs. 94/95.
Encontrándose consentida la providencia que llamó los autos para
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dictar sentencia (fs. 97/98), quedan los presentes en estado definitiva.
Se agravia la recurrente de que el A-quo rechace la excepción
de falta de legitimación activa en virtud de que se encuentra reconocida la calidad
de locador del actor, como así también la excepción de defecto legal por cuanto la
demanda es sumamente clara en cuanto establece quién demanda, cual es el
reclamo, contra quién se dirige y los hechos en que el mismo se funda.
Asimismo se queja de que el Inferior considere que las
intimaciones de fs. 8/9 satisfacen los requisitos exigidos por el art. 5 de la ley
23.091 dado que ellas no reúnen el carácter de fehacientes y no son suficientes
para tener por acreditada la notificación, tal como ha sido expuesto por su parte a
lo largo de todo el proceso y surge expresamente de la contestación al oficio por el
Correo Oficial a fs. 52. Señala que en el mejor de los casos de trata de una carta
certificada y de un recibo del que no surge que indudablemente corresponda a
dicho envío, pudiendo corresponder a cualquier otro texto.
Se agravia también la apelante de que el Juez de marras
considere que la invocación de poder por parte del profesional de la actora es
perfectamente válida puesto que la procura puede ser constituida verbalmente,
olvidando que la ley en este caso específico exige que la misma sea realizada por
el “locador” (art. 5 ley 23091) porque de otra manera se generarían concretas
dudas en relación al pago por parte de a quién debe cumplir la obligación o no
sabría el deudor a quién pagar válidamente.
Subraya que éste requerimiento fehaciente constituye una
exigencia de orden público impuesta a los locadores y, por ser una garantía para
los derechos de los inquilinos, su ausencia hace inviable la demanda. Subraya
que, por ello, la carga de la prueba de la existencia, suficiencia y recepción de esta
intimación pesaba sobre el locador y al no encontrarse acreditado en autos
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devienen procedentes la excepciones interpuestas y el consiguiente rechazo de la
demanda con costas a la actora.
debe recordarse que:
2.- Entrando en la consideración de tales agravios, liminarmente
a) Existe falta de legitimación para obrar siempre que el actor o
el demandado no sean las personas especialmente habilitadas por la ley para
asumir tales calidades con referencia a la materia concreta sobre la que versa el
proceso, y en la especie, la sola calidad de locador del actor -calidad que no se
encuentra controvertida- lo erige en legitimado para pretender el desalojo,
cualquiera sean los argumentos de otra índole que la demandada invoque para
demostrar lo contrario.
b) La excepción de defecto legal en el modo de proponer la
demanda se refiere a las formalidades extrínsecas de esta, y a través de ella se
pretende impedir que el demandado se encuentre en estado de incertidumbre o
duda que le impida contestarla eficazmente, lo cual redundaría en detrimento del
ejercicio de su derecho de defensa. La presunta omisión del requisito al que
refiere el art. 5 de la ley 23.091 no puede considerase sustento válido de la
excepción de defecto legal, pues tal circunstancia no impide al interesado
controvertir en forma adecuada los hechos invocados por el actor al promover la
demanda.
Ergo, y suscribiendo la fundamentación dada por el A-quo,
considero que dichas excepciones son notoriamente improcedentes.
Al margen de ello cabe subrayar que la intimación previa a
la demanda de desalojo, que exige el art. 5° de la ley 23.091, constituye un
recaudo de carácter predominantemente formal, que no tiene un fin en sí mismo,
sino que es un medio del que se vale el legislador para evitar abusos del locador
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que no ha prestado la debida colaboración e hiciera incurrir en mora al locatario, y
de dar certeza sobre las sumas adeudadas, posibilitando una fácil liberación y
evitando el desahucio (C.N.Esp. Civ. y Com, Sala II, 26/2/87, SAIJ, sum. P
0000339; C.N.Esp. Civ. y Com., Sala I, 27/7/87, J.A. 1987-IV, síntesis). Por ello, si
se la omite, siempre queda al locatario la posibilidad de consignar lo adeudado al
contestar la demanda y, en su caso, cuestionar el cargo de las costas (Cam. Apel.
Civ. y Com. Formosa, 23/3/98, SAIJ, sum 20005219).
En otras palabras, el sentido de tal intimación no es otro
que dar oportunidad al locatario de sustraerse a la instancia judicial y evitar la
resolución del contrato pagando lo que se adeuda, pero si, como ocurre en la
especie, con el devenir de la causa aquél no sólo no consigna los importes
demandados sino que afirma que no los adeuda y no produce prueba alguna de
su pago, tal intimación extrajudicial se torna un formalismo inútil que tornaría
arbitraria la sentencia fundada en su ausencia.
Al respecto, acertadamente se ha dicho que las omisiones
o defectos de la intimación prevista en el art. 5° de la ley 23.091 no constituyen un
obstáculo para que progrese la acción de desalojo por falta de pago, si el locatario
no prueba haber abonado los alquileres ni ofrece pagarlos en el proceso, en el
cual la notificación de la demanda suple con holgura esa intimación fehaciente
(C.N.Civ., Sala C, 8/4/97 en L.L. 1998-A-168)
Al margen de ello, esta Cámara reiteradamente ha resuelto
(vgr. Sala II, Acuerdo N° 78 del 10/7/02) que la intimación previa debe
considerarse correctamente cumplida cuando ha sido devuelta al remitente por no
haberse reclamado por el destinatario a pesar del aviso dejado por el Correo, que
la demandada no puede pretender enarbolar a su favor su propia inactividad.
Obsérvese que en el caso de que el contenido de las cartas certificadas enviadas
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por el locador no se correspondiesen con el de las copias de fs. 8 y 9 de autos, la
mejor prueba de ello sería la presentación de los originales recepcionados,
presentación que la propia demandada hizo imposible con su omisión de retiro
postal. Además resulta indiferente que la persona que remitió la intimación sea
directamente el locador o aquella que invoca su representación, puesto que si la
locataria guarda silencio y no paga, es evidente que aquélla ha cumplido su
finalidad (Conf. Arean, Beatriz A. “Juicio de Desalojo”, Edit. Hammurabi. Bs. As.
2004, pag.546).
Para concluir, la demandada aduce haber pagado las
obligaciones a su cargo “encontrándose los recibos de pago en poder de un
tercero que oportunamente individualizaré a los fines que exhiba los mismos” (fs.
18 vta.), pero lo cierto es que nunca probó dicho extremo ni individualizó al tercero
que menciona; ergo, resulta claro que la demandada se valió de tal argumentación
con el mero afán de alongar el presente proceso y dilatar la restitución del
inmueble al locador.
Voto pues por la afirmativa.
el Vocal preopinante, votamos en igual sentido.-
A la misma cuestión, los doctores Galfré y Netri dijeron:
De acuerdo a los principios y fundamentos a los que arriba
A la segunda cuestión, el doctor Pagnacco dijo:
Atento al resultado obtenido al votar la cuestión precedente,
corresponde no hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la demandada
y, consecuentemente con ello confirmar la sentencia N°N° 3547/10 (fs. 77/78), con
costas a la recurrente. Propongo que los honorarios de Alzada de los doctores
Alberto O. Arnedo y Verónica G. Serrano se fijen en el cincuenta por ciento del
honorario que en definitiva les corresponda a los profesionales de cada parte por
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su labor desplegada en lo principal en sede inferior con noticia de la Caja
Forense.-
el doctor Pagnacco.-
Así voto.-
A la misma cuestión, los doctores Galfré y Netri dijeron:
El pronunciamiento que corresponde dictar es el que propicia
Por todo ello, la Cámara de Apelación de Circuito, RESUELVE:
No hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la demandada y,
consecuentemente con ello confirmar la sentencia N°N° 3547/10 (fs. 77/78), con
costas a la recurrente. Fíjanse los honorarios de Alzada de los doctores Alberto O.
Arnedo y Verónica G. Serrano se fijen en el cincuenta por ciento del honorario que
en definitiva les corresponda a los profesionales de cada parte por su labor
desplegada en lo principal en sede inferior con noticia de la Caja Forense.-
Insértese, hágase saber y bajen.- (AUTOS: “PUJOL GUILLERMO LUIS C/
LECLERC NORA DEL CARMEN S/ DESALOJO” Expte.N°36/201)8-44
PAGNACCO
GALFRÉ NETRI
MUNINI
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