Acuerdo Nº 467 En la ciudad de Rosario, a los 27 días del mes de ...

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Acuerdo Nº 467 En la ciudad de Rosario, a los
27 días del mes de Noviembre de dos mil nueve,
se reunieron en Acuerdo los señores miembros de la
Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y
Comercial de la ciudad de Rosario, doctores Ricardo A.
Silvestri, María Mercedes Serra y Ariel Carlos Ariza,
para dictar sentencia en los autos caratulados:
“VANZINI S.A. contra BERNAL, Francisco Juan sobre
CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL (SUBSIDIARIA RESOLUCIÓN)”
(Expte. Nro. 462/2008), venidos para resolver los
recursos de nulidad y apelación interpuestos contra el
fallo número 1.402 de fecha 28 de mayo de 2008,
proveniente del Juzgado de Primera Instancia de
Distrito en lo Civil y Comercial Nº 6 de Rosario.
Realizado el estudio de la causa, se resolvió
plantear las siguientes cuestiones:
Primera: ¿Es nula la sentencia recurrida?
Segunda: En su caso, ¿es ella justa?
Tercera: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
Correspondiendo votar en primer término al señor
vocal doctor Silvestri, sobre la primera cuestión
dijo:
El recurso de nulidad interpuesto a foja 66 por
el demandado no ha sido mantenido en esta instancia.
Tampoco se advierte la existencia de vicios o

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irregularidades procesales declarables de oficio,
sumado al hecho de que la nulidad es estricta y
restrictiva. Por ello, ante el interrogante, me expido
por la negativa (arts.360 y 361 del C.P.C.).
Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora
Serra, a quien le correspondió votar en segundo lugar
dijo: Que adhiere a los fundamentos expuestos por el
señor vocal doctor Silvestri, y vota por la negativa.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza,
a quien le correspondió votar en tercer término, a
esta cuestión dijo: Que coincide con lo manifestado
por el señor vocal doctor Silvestri y vota
negativamente a esta cuestión.
Sobre la segunda cuestión, el señor vocal doctor
Silvestri, dijo:
1. Mediante la sentencia recurrida (fs.61/65) la
jueza de primera instancia hizo lugar a la demanda de
cumplimiento contractual -pago de saldo de precio- y
de subsidiaria declaración de resolución del contrato.
En lo que resulta de interés, la sentenciante tuvo por
probado que la actora cedió al demandado sus derechos
sobre un lote de terreno descripto en el instrumento
de cesión de fs.3 por el precio de U$S 17.100,-
pagadero en U$S 1.140,- al contado y el saldo en 84
cuotas mensuales consecutivas de U$S 190,- venciendo

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la primera el 10.01.1998, y con estipulación de mora
automática y caducidad de plazos. Tuvo por acreditado
también que el demandado pagó hasta la octava cuota y
que adeuda las restantes. Señaló que el demandado no
demostró lo afirmado en el sentido de que la actora se
negó a recibirle los pagos. Entendió que la demanda se
ajustaba a lo dispuesto por el artículo 1204 del
Código Civil, y que en el caso no constituía óbice
para ello lo dispuesto por el artículo 8 de la ley
14.005 puesto que el acreedor reclamó el cumplimiento
del contrato y sólo subsidiariamente la resolución del
mismo. En consecuencia, la magistrada condenó al
demandado a pagar a la actora en un plazo de diez días
la suma reclamada, adecuada a lo normado por el
Decreto 214/02, con aplicación del C.E.R., más
intereses a la tasa promedio entre la activa y la
pasiva sumadas del Banco de la Nación Argentina hasta
el 03.02.2002, e intereses al 8% anual a partir de
dicha fecha y hasta el efectivo pago, bajo el
apercibimiento de tenerse por resuelto el contrato de
compraventa. Para el supuesto de que se resolviere el
contrato, señaló la jueza que el demandado resultaría
obligado, dentro de los treinta días posteriores a la
notificación, a restituir el inmueble a la actora,
quedando a favor de ésta las sumas percibidas a cuenta

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en concepto de daños y perjuicios, pudiendo el
demandado retirar las mejoras que hubiere realizado
sobre el bien dentro de los treinta días de notificada
la resolución y siempre que ello no perjudicare al
bien, y si no procediera al retiro dentro de dicho
plazo quedarían las mismas en beneficio de la actora,
sin derecho de aquél a reclamar suma alguna, todo ello
según lo estipulado en la cláusula séptima del
contrato.
2. Contra el veredicto interpuso recurso de
apelación el demandado (fs.66, concedido a fs.70,
expresando agravios a fs.82/84). Dice agraviarle la
sentencia por cuanto la jueza de primera instancia no
habría tenido presente la aplicabilidad al caso de la
Ley 14.005 y las normas del Código Civil relativas al
contrato de compraventa. Expresa que en virtud de ello
y de lo normado en el artículo 510 del Código Civil
le causa gravamen lo resuelto con respecto a la
resolución del boleto de compraventa –apercibida-.
A continuación realiza un comentario del articulado de
la ley 14.005, exponiendo los motivos históricos que
la inspiraron y la finalidad perseguida por el
legislador. Haciendo un esfuerzo por comprender la
confusa argumentación de la apelante puede extraerse
que, aparentemente, ésta afirma que la actora

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vendedora incumplió con la obligación establecida en
el artículo 2 de la ley, referida a la afectación del
inmueble al régimen de venta en lotes y a plazos,
quedando por ello incursa en mora ex re, lo que
configuraría un impedimento para reprocharle cualquier
incumplimiento al comprador según lo previsto en el
artículo 510 del Código Civil. Menciona también que la
actora omitió la anotación provisoria del instrumento
de venta. Afirma el demandado que ha pagado la suma
de $ 10.640,- y que, a tenor de lo dispuesto en el
artículo 7 de la ley que comenta, el acto que
correspondía a la vendedora era el de escriturar.
Agrega que lo pagado supera al 25% del valor del lote
y que las mejoras realizadas sobre el inmueble
equivalen al 100% del valor de compra del inmueble, y
que en función de lo normado en el artículo 8 de la
Ley 14.005 resulta limitado el pacto comisorio.
Expresa que el incumplimiento de lo anterior y de las
demás exigencias de la Ley 14.005, más los pagos y
mejoras realizados, sustentan el agravio contra la
sentencia de primera instancia. Menciona que habita
el inmueble con su familia. Finalmente, solicita la
apertura de la causa a prueba para que se determine,
por intermedio de un perito martillero, el valor del
inmueble y el valor del lote sin edificar.

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A fs.87/90 la actora contesta los agravios
solicitando su rechazo. A fs.91 fue denegada la
petición de apertura de la causa a prueba en función
de lo normado en el artículo 369 del Código Procesal.
Consentida la providencia de autos (fs.95/97) quedó la
cuestión en estado de resolver.
3. El relato de los antecedentes de la causa ha
sido adecuadamente desarrollado por la sentenciante de
primera instancia, por lo cual a dicha relación de
hechos, que no ha sido objeto de reproche alguno,
corresponde remitir en esta instancia.
Liminarmente se impone recordar que para dar por
cumplida la carga procesal contenida en el artículo
365 del Código Procesal, ha menester que quien recurre
presente una crítica razonada que refute seriamente
los puntos de la sentencia en los cuales el a quo
basó su pronunciamiento, indicando concretamente, con
claridad y precisión, los argumentos que considera
erróneos o injustos, rebatiendo los fundamentos
esenciales que sirven de sustento a la decisión
atacada. En esa tarea, el interesado debe poner de
resalto los errores de hecho o de derecho que contiene
el pronunciamiento en crisis, cuestiones que deben
formularse de modo autosuficiente, esto es, que la
sola lectura del memorial permita inferir al tribunal

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de alzada que la decisión impugnada incurre en
defectos in iudicando de magnitud tal que la hacen
injusta. Por eso no puede considerarse cumplida dicha
carga cuando, como en el caso ocurre, se acude a
teorizaciones y manifestaciones meramente dogmáticas,
y no se formula una crítica clara, precisa, ordenada
y razonada del pronunciamiento apelado (ALVARADO
VELLOSO, Adolfo, Estudio Jurisprudencial del Código
Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa
Fe, Rubinzal Culzoni, 1987, T.III, p.1218/1220 y T.IV,
p.544/546; BARACAT, Edgar, en Código Procesal Civil
y Comercial de la Provincia de Santa Fe. Análisis
doctrinario y jurisprudencial, dir. Jorge W. PEYRANO,
coord. Roberto A. VÁZQUEZ FERREYRA, T.2, Juris, 1997,
p.145/155 y sus citas).
Sin perjuicio de ello, por toda eventualidad y a
fin de no generar eventuales cuestionamientos sobre el
derecho de postulación, se dará respuesta al planteo
del recurrente.
4. En cuanto a los incumplimientos que la
apelante le endilga a la actora con respecto a las
obligaciones establecidas en los artículos 2 y 4 de la
ley, referidas a la afectación del inmueble al régimen
de venta en lotes y a plazos, y a la anotación
provisoria del instrumento de venta, se trata de temas

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que no fueron sometidos al conocimiento y decisión de
la jueza anterior, por lo que su planteo recién
en la alzada deviene tardío por ser ésta una
sede de revisión y no de creación (art.246 C.P.C.C.).
En efecto, y como fue señalado por la a quo (v.
considerando d), el demandado en su responde se limitó
a alegar incumplimientos de la vendedora sin
especificar concretamente a qué obligaciones se
refería, aludiendo lacónica y confusamente a la
“la normativa aplicable” (ley 14.005) y a “las
formalidades” (fs.22/23), haciendo referencia
aparentemente –sin claridad de expresión- a la falta
de “instrumentación por instrumento público”, según se
desprende de su alegato (fs.59).
De cualquier modo, y a todo evento, se ha señalado
que frente al incumplimiento de la obligación de
inscribir en el registro la voluntad de someter el
inmueble al régimen de venta en lotes, para determinar
si el vendedor ha incurrido en mora, el requisito
de constitución en mora “por cualquiera de los
interesados” previsto en el art.2 de la ley 14.005
debe ser armonizado con los textos del Código Civil
que refieren al sistema de constitución en mora
(art.509, C.C.). En ese orden, en primer término hay
que indagar las cláusulas del contrato para verificar

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si en él se ha establecido un plazo para el
cumplimiento de ese recaudo. Si existe plazo
determinado –sea éste cierto o incierto-, el vendedor
habrá incurrido en mora “por el solo vencimiento”, de
suerte que será innecesaria la interpelación. Si en el
contrato no se ha fijado un plazo, será necesario
indagar si de la naturaleza y circunstancias de la
obligación es posible inferir el término final del
plazo, caso en el cual el acreedor deberá interpelar
al deudor para constituirlo en mora. Por fin, si el
plazo no fue determinado en el contrato ni tampoco es
posible inferirlo de la naturaleza y circunstancias
de la obligación, los interesados deberán iniciar
juicio sumario para que el juez lo fije (WAYAR,
Ernesto, en Código Civil y leyes complementarias,
Belluscio-Zannoni, T.6, p.598). En el sub iudice,
según las constancias aportadas, el contrato no
contiene un plazo determinado para la referida
obligación, y no hubo interpelación a la vendedora ni
fijación judicial de plazo, de lo que se sigue
que, de haber mediado incumplimiento material, el
mismo no resultaría jurídicamente relevante a fin de
inhabilitar a la vendedora para constituir en mora al
comprador. Asimismo, y con respecto a la omisión de
inscripción del boleto de compraventa, se ha entendido

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que entre las partes resulta de aplicación la doctrina
del art.20 de la ley 17.801, según la cual las partes
no pueden prevalerse de la falta de inscripción
para sustraerse al cumplimiento de las obligaciones
documentadas (WAYAR, ob. cit., p.616).
5. La queja del apelante con respecto a la
aplicación de los arts.7 y 8 de la ley 14.005 tampoco
puede prosperar.
5.1. En cuanto a la supuesta no aplicación por
el juzgador del art.7º de la ley 14.005, el argumento
es inaudible: i) el comprador ni siquiera ha
demostrado que ha pagado el 25% del precio, así como
que nunca reclamó (ni lo podía hacer) al vendedor la
escritura del lote adquirido; ii) conforme a las
constancias de la causa, especialmente fs.3 y la
confesional ficta del demandado a fs.41/42, teniendo
en cuenta los pagos realizados de la deuda originaria
de U$S 17.100,- (una suma de contado de U$S 1.140,- y
el saldo en 84 cuotas mensuales consecutivas de
U$S 190,-, habiendo abonado solamente 8 cuotas, siendo
la última la del 8 de septiembre de 2000), todo lo
cual permite concluir que al momento de la
interposición de la demanda de cumplimiento de
contrato y subsidiaria resolución del 30 de marzo de
2007, el accionado llevaba casi nueve años ocupando el

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lote, desde el 26 de junio de 1998 y más de once en la
actualidad, habiendo abonado menos del 25% del precio
y hace más de nueve años que no paga, desde septiembre
de 2000; iii) no hay ninguna prueba que sustente la
afirmación del apelante al expresar agravios, en el
sentido de que pagó la suma de $ 10.640,-, y tampoco
tiene apoyo probatorio alguno lo dicho al contestar la
demanda en cuanto a que la demandada se negó a
recibirle los pagos que dijo haber intentado, como
bien señaló la sentenciante de primera instancia;
iv) ni siquiera se ha demostrado la realización de
mejoras en el inmueble por un valor equivalente al
50% del precio del lote, siendo de escaso valor la
tasación extraprocesal realizada a instancia del
demandado y agregada a fs. 29, sin participación ni
control de la contraparte (sobre el valor probatorio
de los dictámenes extraprocesales de expertos, v.
DEVIS ECHANDIA, Hernando, Teoría General de la prueba
judicial, T.II, Víctor P. De Zavalía, 1970,
p.356/359).
5.2. El sentenciante no ha fallado en contra de
la ley. Por el contrario, ha hecho lugar a la demanda
de cumplimiento de contrato y sólo de modo
subsidiario, para el caso de persistir el
incumplimiento del comprador, declara la resolución

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del mismo. En la adecuada interpretación doctrinaria y
jurisprudencial del art.8 de la ley 14.005 se ha
expresado que “la prohibición del ejercicio del pacto
comisorio por falta de pago no se puede extender a los
resultados del incumplimiento de una sentencia que
condena al comprador a pagar el saldo del precio
adeudado y a escriturar, bajo apercibimiento de
resolverse el contrato y restituir el inmueble”
(Belluscio-Zannoni, T.6-p.627; C.N.Especial Civil y
Comercial, Sala VI, J.A. 25-1975-279; C.N.Civil, Sala
E, La Ley 1975-C-500; C.C.C. San Isidro, Sala I, La
Ley 1976-D.379, entre otros). Es decir, se admite la
resolución del contrato cuando esta posibilidad
peticionada en la demanda lo ha sido con carácter
subsidiario a la de cumplimiento. Se entendió que una
vez agotada toda posibilidad de cumplimiento por parte
del comprador, pese a las facilidades otorgardas, no
es inmoral acceder al pedido de resolución, pues ésta
se presenta como el único modo de dar a cada uno lo
suyo (C.C.C.Mar del Plata, Sala III, La Ley 148-481;
C.N.Civil, Sala F, E.D. 53-237; C.N.Especiala Civil y
Comercial, Sala VI, La Ley 1975-C.377). Idéntica
solución se presenta, como en autos, cuando después de
ventilado el juicio que condena a cumplir el contrato
y pagar el saldo de precio, incurre el comprador en

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incumplimiento de la condena judicial, en tal caso si
el adquirente no puede pagar el saldo para dar
cumplimiento a la sentencia, nada obsta a que se
resuelva el contrato y que el vendedor recupere el
inmueble vendido. Siempre que se detecte abuso del
derecho en el comprador moroso que pretende ampararse
en la irresolubilidad impuesta por el art.8º, el juez
debe admitir la pretensión resolutoria en subsidio
(Belluscio-Zannoni, T.6-p.627; Kiper, Claudio M.
Juicio de Escrituración, tercera edición, p.237;
Morello, Augusto M. El boleto de compraventa
inmobiliario, p.222 y 223; Suprema Corte de la
Provincia de Buenos Aires, La Ley 1976-D.74; CCCSF,
Sala III, Zeus T.21-J.165). Las normas de los arts. 7
y 8 de la ley 14.005 “no obstan a que la condena
al cumplimiento del contrato, dirigida contra el
comprador que satisfizo una parte del precio, contenga
el apercibimiento de la resolución del contrato, toda
vez que al dársele la posibilidad de conservar sus
derechos de comprador y de perfeccionar el dominio
sobre el lote mediante la escrituración, no se viola
el fin tuitivo de dichos preceptos pues mal podría
pretender el adquirente quedarse con el bien sin
satisfacer la contraprestación del precio” (C.N.Civil,
Sala C, E.D. 126-391). No se estaría así ante un

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incumplimiento de cláusulas del boleto de compraventa
sino de una decisión judicial (C.N.Civil, Sala D, E.D.
107-442); pues la ley no deroga los principios
vinculados con la ejecución de las sentencias que
condenan a dar o hacer alguna cosa (C.N.Civil, Sala A,
E.D. 83-290; E.D. 120-681; C.N.Civil, Sala G, E.D. 90-
281; C.N.Civil, Sala A, E.D. 66-364; C.N.Civil, Sala
B, E.D. 89-315, entre otros muchos). Como dice el
Profesor Morello, los contratos deben interpretarse
y ejecutarse de buena fe (art.1198 del CC), siendo que
se halla vedado el abuso del derecho (art.1071 del
CC), de modo que la ley 14.005 no puede servir de
amparo a los compradores morosos al extremo de
legitimar situaciones incompatibles con la justicia
(Morello, obra citada, p.222). En síntesis, procede
que la sentencia que condene al comprador de un
inmueble comprendido en la ley 14.005 a pagar el saldo
de precio más intereses por mora, contenga, como lo
pide el vendedor, el apercibimiento de resolverse la
operación y con la obligación de restituir el
inmueble, pues el derecho resolutorio no se funda, por
cierto, en el pacto comisorio sin vigencia del art.8,
sino en el incumplimiento de la sentencia que condena
al cumplimiento del contrato (Kiper, obra citada,
p.237; nota a fallo y doctrina nº 16 al pie). Esta

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doctrina tiene la finalidad de impedir que los
compradores morosos obtengan la titularidad del predio
prometido en venta sin hacerse cargo de las
obligaciones asumidas, aprovechándose que el vendedor
se encuentra impedido de ejercer la resolución, cuando
concurran los hechos enunciados por el art.8. Se
impone la armonización del art.8 de la ley 14.005 con
las normas del Código Civil (arts.1204, 1071, 1198)
[vid. igualmente: C.N.Civil, Sala A, La Ley 1997-
D.523; Doctrina Judicial 1998/1/731].
Esta Sala, mucho antes de ahora, ha sentado la
misma doctrina judicial en un supuesto análogo, con la
actual integración, en la causa “Giordano S.A. c.
Orzuza, Miguel y otra s. Cumplimiento de contrato y
subisidiaria resolución. Ley 14.005” (Acuerdo nº 672
del 13 de Noviembre de 2006). En tal sentido se ha
expresado que “la ley 14.005 reguló la compraventa de
lotes por mensualidades y es de naturaleza protectoria
del adquirente, razón que justifica la fuerte
limitación del ejercicio del pacto comisorio, tanto
más cuando se ha avanzado en el cumplimiento del
contrato (Lorenzetti, Ricardo L., Teoría de los
contratos. Parte General, RC, 2004, p.670). De acuerdo
a lo establecido por el art.8º de la citada ley, el
pacto comisorio por falta de pago no podrá hacerse

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valer después que el comprador haya pagado el 25% del
precio o realizado construcciones equivalentes al 50%
de ese precio. Cierto es que la jurisprudencia declaró
en reiteradas oportunidades que el carácter de orden
público de la ley 10.005 y especial del art.8º,
excluía toda posibilidad de aplicación del pacto
comisorio, cuando se daban los requisitos contemplados
en la mencionada norma (C.N.Civil, Sala C, 5 de
Septiembre de 1974, La Ley 1975-B.865; E.D. 60-249,
entre otros). No obstante, diversas circunstancias han
sido tenidas en cuenta por la doctrina judicial y de
los autores para aceptar el ejercicio de la facultad
resolutoria, entre las cuales ha valorado la conducta
del comprador. En este sentido, como la ley 14.005
debe ser interpretada en armonía con las disposiciones
del Código Civil (arts.1071 y 1198 del CC) se ha
considerado que el sólo hecho de haber pagado más del
25% del precio no daba derecho al comprador para pedir
el rechazo de la resolución con carácter absoluto,
pues ello implicaría legitimar una situación de abuso
de su parte. También, que no resulta aceptable que el
comprador moroso pretenda ampararse en la
improcedencia del pacto comisorio contenida en el
art.8º de la ley 14.005, por lo que corresponde
apartarse de esa norma y admitir la pretensión

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resolutoria (v. Wayar, Ernesto C., Ley 14.005, en
Código Civil y leyes complementarias, Belluscio,
Augusto C. y Zannoni, Eduardo A., T.6-p.627, Astrea;
Moisset de Espanés, Luis, Introducción al abuso del
derecho, Zeus, boletín del 2 al 5 de Octubre de 2005,
T.102, nº 8.034 a 8.037). Así, se ha juzgado razonable
la resolución del contrato por parte del vendedor en
un caso en que el demandado había pagado el 50% del
precio, pero había sido beneficiario de la posesión
durante un tiempo considerable (C.N.Civil, Sala B, La
Ley 135-693) o cuando el comprador incurrió en mora y
no ofrece ni intenta purgarla (C.N.Civil, Sala F, La
Ley 152-103, con nota de Huberman, El pacto comisorio
en la ley 14.005: un fallo novedoso) o cuando muestra
desinterés en el mantenimiento del vínculo contractual
guardando silencio frente a las intimaciones de pago
(C.N.Civil, Sala C, La Ley 155-502) o cuando observa
comportamientos que traducen desinterés (C.N.Civil,
Sala F, La Ley 130-759); también se ha considerado que
no es abusivo ejercer el pacto comisorio cuando, a
pesar de la mora del deudor, el vendedor ha ofrecido
al comprador la posibilidad de pagar el saldo y éste
no lo ha hecho (C.N.Civil, Sala E, La Ley 156-182).
Se ha sostenido en diversos precedentes del orden
nacional que la evaluación teleológica del instituto

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del pacto comisorio, autoriza a sustentar que las
razones moralizadoras que inspiraron las disposiciones
de la ley 14.005 resultarían desvirtuadas si su
aplicación irracional llevara a extender
exageradamente sus preceptos, al margen de los fines
que determinaron su sanción, llegándose, de esta
forma, a amparar los abusos que los compradores
también suelen cometer en perjuicio de los enajenantes
(C.N.Civil, Sala D, E.D. 47-175; C.N.Civil, Sala F,
E.D. 51-576), siendo este criterio coincidente con el
de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de
Buenos Aires al considerar que “paréceme lo expuesto
el justo equilibrio, máxime cuando no puede pretender
la aplicación analógica de la ley 14.005 si el
comprador es moroso y permanentemente remiso e
incumplidor, porque así se invertirán los términos de
la debida protección jurídico-social, transformándose
aquél en el beneficiario del abuso, considerándose
legítima la demanda que correlativamente a tal
conducta, deduce por rescisión (resolución) el
vendedor” (Suprema Corte de la Provincia de Buenos
Aires, Acuerdo 20.211-74, causa Las Marismas
Industrial y Comercial c. Chiaradía, La Ley 156-776;
Morello, Augusto M., El boleto de compraventa
inmobiliaria, T.2-p.163 a 167, tercera edición,

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Platense-Abeledo Perrot, año 1981). En ese sentido,
diversos pronunciamientos admitieron la resolución
cuando, como ocurre en el caso de autos, esta
posibilidad fue peticionada en la demanda con carácter
subsidiario a la de cumplimiento del contrato. Así se
entendió que una vez agotada toda posibilidad de
cumplimiento por parte del comprador, pese a las
facilidades otorgadas por el demandante e intentadas
todas las vías de ejecución patrimonial, no resultaba
inmoral acceder al pedido de resolución, pues ésta se
presentaba como el único modo de dar a cada uno lo
suyo (C.C.C. La Plata, Sala III, La Ley 148-481;
C.N.Civil, Sala F, E.D. 53-237). También se juzgó que
las normas de los arts. 7 y 8 de la ley 14.005 no
obstan a que la condena al cumplimiento del contrato
dirigida contra el comprador que satisfizo más del 25%
del precio, se disponga bajo apercibimiento de
resolución del contrato (arts.629, 1185 y 1187 del CC)
toda vez que al dársele la oportunidad de conservar
sus derechos de comprador y perfeccionar el dominio
sobre el lote mediante la escrituración (arts.1137,
1184, inciso 1º, 1185, 1187 y 1313 del CC) no se veda
el fin tuitivo de dichos preceptos, pues mal podría
pretender el adquirente quedarse con el bien comprado
sin satisfacer la contraprestación del precio

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(C.N.Civil, Sala C, del 19 de Mayo de 1987, causa Ben,
Francisco B. y otro s. Silva, Angel A. s.
Escrituración, Servicio Argentino de Informática
Jurídica, sumario nº C0002070)” (cfr. Acuerdo nº
672-2006, de esta Sala I, Giordano S.A. c. Orzuza y
otra).
Recapitulando: corresponde distinguir entre el
incumplimiento de las obligaciones que emanan del
contrato y la inobservancia de la sentencia que
condena al comprador a cumplir. La inobservancia de la
sentencia que condena al comprador a cumplir el
contrato es extraña a la prohibición legal de la ley
14.005 y, por lo tanto, al enajenante no le está
vedado solicitar que la condena se decrete bajo
apercibimiento de declararse resuelto el contrato.
El art.8º de dicha ley constituye una excepción a la
regla del art.1203 del CC, pero no deroga los
principios vinculados con la ejecución de las
sentencias que condenan a dar o hacer alguna cosa.
Lo que la ley 14.005 prohíbe al vendedor es hacer el
pacto comisorio por falta de pago en los casos del
art.8º. Pero cuando se ha ejercido la acción de
cumplimiento, nada obsta a que la sentencia que la
acoja contenga el apercibimiento de resolverse la
operación si el adquirente no acata la condena a

21
cumplir las obligaciones a su cargo (López Mesa,
Marcelo J. Código Civil y leyes complementarias.
Anotada con jurisprudencia, T.V-p.227, 2008, Lexis-
Nexis; C.N.Civil, Sala G, del 26 de Junio de 1980,
Agropecuaria S.A. c. Comuzzi, La Ley On Line). Por
ende, la resolución pedida en subsidio, para el
supuesto de que el deudor no cumpla con el precio
adeudado, resulta legítima y razonable y así fue
dispuesta. Esta Sala I ha considerado que “el juez
sólo hizo lugar a la pretensión subsidiaria de
resolución del contrato (y daños y perjuicios) si el
demandado no daba cumplimiento al pago pendiente más
los accesorios. Por ende, entiendo que está en manos
del demandado que no suceda la resolución y para ello
debe dar satisfacción a la deuda que dicha parte
reconoce como cierta. Si ocurre la resolución lo será
por la conducta voluntaria y discrecional del
comprador” (C.C.C.Rosario, Sala I, Acuerdo nº 63 del 7
de Junio de 2000, causa Zunino, Verónica D. c.
Dislacio, Daniel D. s. Cumplimiento de contrato.
Subsidiaria resolución; ídem: Acuerdo nº 672-2006,
Giordano S.A. c. Orzuza y otra s. Cumplimiento del
contrato. Subsidiaria resolución).
5.3. De todos modos, y aún cuando ni siquiera se
ha demostrado que Bernal haya satisfecho el 25% del

22
precio ni haya realizado mejoras por un valor
equivalente al 50% de dicho precio, aquél todavía
puede acceder a la escritura del lote cumpliendo con
lo adeudado, en los términos sentenciados a fs.61/65,
ya que sólo en forma subsidiaria se ha ordenado la
resolución del contrato para el eventual e hipotético
caso de que el comprador no abonare el saldo de precio
adeudado en el plazo judicialmente establecido. Hasta
ahora el adquirente en largo estado de mora ni
siquiera ha ofrecido el pago ni ha intentado purgarla
no demostrando interés real y serio en el
mantenimiento del vínculo, por lo que la pretensión de
cumplimiento y subsidiaria resolución es ajustada a
derecho (C.N.Civil, Sala E, La Ley 156-182; C.N.Civil,
Sala F, La Ley 152-103; La Ley 1981-D.598; C.N.Civil,
Sala C, La Ley 155-502; C.N.Civil, Sala F, La Ley
130-759). Incluso se ha dicho de modo reiterado por la
doctrina judicial y autoral que el sólo hecho de haber
pagado más del 25% del precio (no es el supuesto de
autos, porque Bernal pagó menos que tal porcentaje)
no da derecho al comprador a oponerse al mecanismo
resolutorio con carácter absoluto, pues ello
implicaría legitimar una situación abusiva de su
parte. Así se ha declarado que “aunque la pretensión
resolutoria parezca abusiva, sólo en principio, cuando

23
se pagó más del 50% del precio, hay que admitirla
cuando el comprador incurrió en mora y no ofrece ni
intenta purgarla, o cuando muestra desinterés en el
mantenimiento del vínculo contractual, guardando
silencio frente a las intimaciones de pago, o cuando
observa comportamientos que traducen el señalado
desinterés” (Belluscio-Zannoni, T.6-p.626 y sus citas
de fallos reiterados en las notas 15, 16, y 17; Kiper,
obra citada, p.239; C.N.Civil, Sala C, E.D. 126-
391)[ver igualmente lo expuesto en el punto 5.2 del
presente voto a los que se hace remisión].
5.4. Adicionalmente, se ha sostenido que aún
cuando el comprador haya pagado el 25% del precio (que
en el sub-litem, de todos modos, ello no ocurrió) hay
que evaluar si el comprador no incurre en abuso del
derecho al solicitar la escrituración “porque si de
100 cuotas el comprador pagó el 25%, pero cuando exige
la escrituración adeuda 60, no tiene sentido la
escrituración y transmisión del dominio para que luego
el inmueble sea ejecutado por el vendedor en su
carácter de acreedor hipotecario (art.7º, in fine, de
la ley 14.005). Eso implicaría obligar al vendedor a
perder su inmueble y a rematarlo después por un precio
seguramente inferior, incurrir en mayores gastos y
soportar una demora exagerada. La doctrina del abuso

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del derecho debe ser la piedra angular para resolver
estas situaciones” (Kiper, obra citada, p.239).
5.5. En el caso de autos, la jueza ha otorgado
una nueva chance al comprador ya que establece como
procedente la pretensión principal de cumplimiento de
contrato y así condena al demandado al pago del saldo
de precio adeudado; y solamente para el caso de
persistir en el incumplimiento Bernal, ordena, en
subsidio, admitir la secundaria pretensión de
resolución del contrato. Por lo que si el comprador
tiene real interés en mantener el vínculo negocial
puede y debe demostrarlo cumpliendo con lo pactado y
ordenado en el veredicto. La hipotética y eventual
resolución no está fundada en el pacto comisorio, sino
en el incumplimiento de la sentencia que condena a
cumplir el contrato (Kiper, obra citada, p.237;
mención del fallo en igual sentido de la C.C.C. de San
Martín, Provincia de Buenos Aires, en la nota nº 16;
igualmente: Morello, obra citada, p.225).
Resta señalar que los efectos de la eventual
resolución por el incumplimiento de la condena sobre
los pagos parciales y las mejoras realizadas en
el inmueble por el comprador, dispuestos por la
sentenciante de conformidad con lo pactado en las
cláusulas sexta y séptima del contrato, no han sido

25
blanco de crítica alguna y por ello no pueden ser
revisadas por el tribunal de alzada, desde que las
cuestiones resueltas en el fallo de primera instancia
sobre las cuales nada diga el apelante al agraviarse
de la sentencia se consideran excluidas por el propio
apelante (BARACAT, Edgar, en Código Procesal Civil y
Comercial de la Provincia de Santa Fe. Análisis
doctrinario y jurisprudencial, dir. Jorge W. Peyrano,
coord. Roberto A. Vázquez Ferreyra, T.2, Juris, 1997,
p.145; ALVARADO VELLOSO, Estudio Jurisprudencial del
Código Procesal Civil y Comercial Provincia de Santa
Fe, T. III, 1987, Rubinzal Culzoni, p. 1221).
Sobre esta cuestión, voto, pues, por la
afirmativa.
Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora
Serra, dijo: Que coincide con lo propuesto por el
señor vocal doctor Silvestri, y vota por la
afirmativa.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza,
a esta cuestión, dijo: Que hace suyas las razones
expuestas por el señor vocal preopinante y vota en
idéntica forma.
Sobre la tercera cuestión, el señor vocal doctor
Silvestri, dijo:
Atento el resultado obtenido al tratar las

26
cuestiones anteriores, corresponde desestimar el
recurso de nulidad, rechazar el recurso de apelación,
e imponer las costas de esta segunda instancia al
recurrente perdidoso (art.251, C.P.C.C.).
Los honorarios profesionales por la intervención
en segunda instancia serán regulados en el 50%
de los que en definitiva resulten regulados en primera
instancia.
Así voto.
Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora
Serra, dijo: Que coincide con la resolución propuesta
por el señor vocal preopinante, y vota en la misma
forma.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza,
a esta cuestión dijo: Que concuerda con lo expresado
por el señor vocal preopinante y vota en igual
sentido.
En mérito a los fundamentos del acuerdo que
antecede, la Sala Primera de la Cámara de Apelación
en lo Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE:
1) Desestimar el recurso de nulidad. 2) Rechazar el
recurso de apelación. 3) Imponer las costas de esta
segunda instancia al recurrente. 4) Regular los
honorarios profesionales de alzada en el 50% de los
que en definitiva resulten regulados en primera

27
instancia. Insértese, hágase saber, y bajen. (Expte.
Nº 462/08)
SILVESTRI
SERRA ARIZA