modificació puntual número 35 del pgou de l'àrea de figueres en l ...

MODIFICACIÓ PUNTUAL NÚMERO 35 DEL PGOU DE L'ÀREA DE FIGUERES EN
L’ÀMBIT DEL REC DEL MAL PAS
11PL020OT DESEMBRE 2011
Avinguda Salvador Dalí, 107 Tel 972 673585 Fax 972 032340 17600 FIGUERES

I. MEMORIA 3
1. INTRODUCCIÓ 3
2. MARC URBANÍSTIC I LEGAL 4
3. competència municipal 4
4. PROMOCIÓ I TRAMITACIÓ DE L’EXPEDIENT 5
5. ÀMBIT DE LA MODIFICACIÓ I ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT 5
6. OBJECTIUS I CRITERIS. 6
7. DESCRIPCIÓ DE Les MODIFICACIó. 7
8. CONVENIÈNCIA I OPORTUNITAT 10
9. JUSTIFICACIÓ DE LA PROPOSTA 11
10. SISTEMA D’ACTUACIÓ i pla d’etapes. 11
11. memòria social 12
12. JUSTIFICACIÓ DE L’INTERÈS PÚBLIC I PRIVAT DE LA MODIFICACIÓ. 12
13. JUSTIFICACIÓ DE LA MOBILITAT SOSTENIBLE 12
14. JUSTIFICACIÓ DEL COMPLIMENT DELS ARTICLES 3 I 9 DEL DL 1/2005 18
II. NORMATIVA vigent 23
1. PMU rec del mal pas 23
III. NORMATIVA proposada 26
MODIFICACIÓ 1. PMU rec del mal pas 26
06PL029OT Modificació 07.07 PGOU 2/28

MEMORIA
INTRODUCCIÓ
La regulació urbanística de Figueres ve determinada pel Pla d’ordenació urbanística de la zona
de Figueres aprovat definitivament pel conseller de Política Territorial i Obres Públiques en data
12 d’abril de 1983.
Al llarg d’aquest anys de vigència, les determinacions del planejament s’han anat desenvolupat
en diferent grau en funció de les diverses etapes econòmiques que s’han succeït i que han
suposat diferents nivells d’activitat constructiva i gestió urbanística. Resultat de tot això, n’és
l’estat actual del municipi.
Com és natural, les àrees més afavorides han estat les primeres a desenvolupar-se restant
pendents de fer-ho els àmbits que suposaven inversions més costoses econòmicament o que
presentaven una gestió més complexa.
En aquest sentit, cal dir que la majoria de les previsions del planejament s’han desenvolupat o es
troben en alguna fase de desenvolupament, raó per la qual els objectius urbanístics municipals
demanen la revisió del planejament general amb la formulació del corresponent POUM adaptat
al nou marc urbanístic i legal que plantegi l’estructura general que ha de marcar el futur
creixement del municipi en els propers anys.
Malgrat això, l’activitat constructiva diària va consumint nous àmbits ja definits pel planejament
vigent i avalua plantejaments i ordenacions concretes, que observades des d’òptiques actuals i
amb els criteris d’habitabilitat i sostenibilitat moderna, plantegen alternatives de com es poden
millorar previsions fixades fa 24 anys.
Aquestes consideracions afecten àmbits molt delimitats que no alteren aspectes de l’estructura
general del municipi per la qual cosa, es plantegen com a modificacions puntuals i ajustos
d’aquests àmbits concrets.
El cas que ens ocupa, l’entorn del rec del Mal Pas, es tracta d’un àmbit localitzat proper a una
àrea resultat de creixements socials dels anys 1960 que es varen emplaçar segregats dels teixits
urbans històrics del municipi i que han patit processos de degradació notables, en part, resultat
del seu entorn que no es troba correctament estructurat.
Els usos industrials propers no han facilitat la seva reconversió i només la introducció de
programes de revitalització de barris i el successiu desplaçament de les instal·lacions industrials
cap a àrees millor localitzades per atendre les necessitats productives, han permès plantejar la
introducció de transformacions que permetin aquestes millores.
En data 14 de maig de 2008 la CTU de Girona va aprovar la MPGOU núm. 7.07 en l’àmbit del
rec del Mal Pas, tot establint un àmbit de PMU rec del Mal pas a desenvolupar amb la figura de
planejament derivat.
En l’actualitat s’ha iniciat la redacció del PMU que després de diversos estudis de les volumetries
edificatòries ha arribat a la conclussió que la limitació establerta en la PGOU referent a l’àmbit
mínim de zones d’espais lliures i al nombre màxim de plantes representa un paràmetre que
dificulta la bona proposta d’ordenació.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 3/28

Per tot això, es planteja la necessitat d’intervenir en el planejament mitjançant la tramitació de
modificacions puntuals i ajustos sobre aquests àmbits concrets.
MARC URBANÍSTIC I LEGAL
Aquesta modificació es troba emmarcada pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual
s’aprova el text refós de la Llei d’urbanisme, pel Reglament de la llei d'Urbanisme aprovat pel
Decret 305/2006 de 18 de juliol i pel Decret Llei 1/2007, de 16 d’octubre, de mesures urgents en
matèria urbanística, i d’acord amb el que disposa la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.
També es troba emmarcada per la normativa urbanística del pla general d'ordenació urbana de
Figures aprovat definitivament en data 12 d'abril de 1983 pel conseller de Política Territorial i
Obres Públiques i les corresponents modificacions puntuals aprovades definitivament i
publicades al Diari Oficial de la Generalitat.
En concret, l’article 4 de la normativa urbanística del pla general d'ordenació urbana vigent
preveu la possibilitat de modificar les determinacions vigents seguint el procediment establert per
la legislació urbanística vigent quan no s’alteri substancialment les determinacions fonamentals
la coherència entre les previsions i l’ordenació general de manera que es faci necessària una
revisió global.
D’altra banda, l’objecte de la modificació no es troba entre els supòsits de revisió del planejament
general que requereixen els articles 2 i 4 de la normativa urbanística en el sentit que aquest no
afecta a l’esgotament de les previsions del planejament vigent, o a l’aparició de nous factors
socials o econòmics que facin variar el model d’ordenació territorial.
En data 17 de juny de 2005 va ser publicat, al DOGC número 4408, el text refós de la normativa
urbanística del planejament d’àmbit municipal. Aquest text refós va ser aprovat definitivament per
la Comissió Territorial d'Urbanisme de Girona en data 27 d'abril de 2005 en compliment
disposició transitòria quarta de la Llei 10/2004, de 24 de desembre, de modificació de la Llei
2/2002, de 14 de març, d'urbanisme, per al foment de l’habitatge assequible, de la sostenibilitat
territorial i de l’autonomia local.
Tot això permet la tramitació fins a l’aprovació definitiva de documents de modificació de les
normatives del planejament general vigents.
COMPETÈNCIA MUNICIPAL
Les determinacions contingudes en aquest document de modificació puntual no presenten
efectes que puguin alterar la coherència amb la planificació territorial, pel que fa a la cohesió
territorial i a l'organització correcta del desenvolupament urbà, ni la compatibilitat, l'articulació i la
connexió entre els elements vertebradors del territori d'abast supramunicipal ni les
infraestructures de caràcter local. Tampoc té problemes de compatibilitat amb el risc preexistent,
d'acord amb els indicadors dels riscs geològics i de protecció civil disponibles, ni sobre la
planificació mediambiental i a la política de desenvolupament sostenible, ni sobre l'adequació a
les polítiques supramunicipals de sòl, d'habitatge, de gestió dels recursos naturals ni de protecció
del patrimoni cultural, natural i científic.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 4/28

D’altra banda, aquesta modificació s’ajusta al que preveu el marc legal vigent en relació a la
tramitació del planejament urbanístic, el sotmetiment a les determinacions pròpies del
planejament urbanístic de rang superior, l'adequació a la legislació sectorial i urbanística i
respecta la interdicció de l'arbitrarietat.
Per tot això, podem entendre que aquesta modificació no presenta aspectes que puguin incidir
sobre criteris de supramunicipalitat ni de legalitat d’acord amb el que preveu l’article 85.3 i 85.4
DL 1/2005, de 26 de juliol, i que podessin justificar la denegació de la seva aprovació per part de
la Comissió Territorial d’Urbanisme o la seva suspensió amb prescripcions vinculants tal com
estableix l’article 85.2 del DL 1/2005, de 26 de juliol.
PROMOCIÓ I TRAMITACIÓ DE L’EXPEDIENT
Les competències per a la formulació d’aquesta modificació puntual del pla general d'ordenació
urbana de Figueres, venen regulades per l’article 76.2 en relació al 96 i 99 del DL 1/2010.
D’acord amb aquestes determinacions, la promoció de la modificació correspon a l’ajuntament de
Figueres com a promotor del pla general d'ordenació urbana del municipi vigent.
La tramitació del document es realitzarà d’acord amb el que preveuen els articles 85, 91 del DL
1/2010, en relació a l’article 97, 99 i 100, segons els quals la modificació de qualsevol dels
elements d’una figura de planejament urbanístic se subjectarà a les mateixes disposicions que
en regeixen la seva formació.
En aquest sentit, pertoca a l’ajuntament l’aprovació inicial i provisional del document. El
document en tràmit s’ha de posar a informació pública per termini d’un mes un cop acordada la
seva aprovació inicial i s’ha de sol·licitar un informe als organismes afectats per raó de llurs
competències sectorials, informes que s’hauran d’emetre en el termini d’un mes.
Les competències per a l’aprovació d’aquesta modificació venen regulades per l’article 85 del DL
1/2010, segons el qual, l’aprovació definitiva correspon a la Comissió Territorial d'Urbanisme de
Girona.
ÀMBIT DE LA MODIFICACIÓ I ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT
Aquest expedient que es tramita abasta la modificació de cinc àmbits contigus emplaçats entre el
rec del Mal Pas i el polígon original de la Marca de l’ham, a la banda de llevant del nucli urbà de
Figueres.
La totalitat de l’àrea subjecte a les modificacions presenta una superfície conjunta de 64.770 m²
que s’agrupa en un únic àmbit en els plànols corresponents que comprèn les finques cadastrals
que es detallen a continuació.
• Modificació Àmbit antiga Fridasa:
82018 02, propietat de l’Ajuntament de Figueres
82996 01, propietat de l’Ajuntament de Figueres
83007 04, propietat de l’Ajuntament de Figueres cedida anticipadament per Reyal Urbis S.A.*
11PL020OT Modificació 35 PGOU 5/28

83007 05, propietat de l’Ajuntament de Figueres cedida anticipadament per Reyal Urbis S.A.*
83007 06, propietat de l’Ajuntament de Figueres cedida anticipadament per Reyal Urbis S.A *
83972 01, propietat de Reyal Urbis S.A.
83972 02, propietat de Immoespai S.L. Unipersonal
83972 03, propietat de Reyal Urbis S.A
83972 04, propietat de Endesa Distribución Eléctrica S.L.
83972 05, propietat de l’Ajuntament de Figueres
84972 14, propietat de Jose Maria Casaponsa Ginjaume
84972 15, propietat de Pedro Sanchez Pujol
84972 16, propietat de Reyal Urbis S.A
84972 17, propietat de Reyal Urbis S.A.
* S’adjunta en la documentació Annexa acta de la Junta de Govern Local de data 14/06/2010 on
s’acordà l’acta de possessió de les finques.
Aquesta relació de propietaris cal entendre-la com a informativa, sense validesa normativa, i
considerant que la relació definitiva de finques i propietaris es realitzarà i concretarà
definitivament , dins els corresponents projectes de reparcel·lació.
OBJECTIUS I CRITERIS.
L’objectiu fonamental que plantegen globalment la modificació puntual del pla general
d'ordenació urbana que es tramita és la millora dels entorns del barri de la Marca de l’Ham amb
la seva revitalització, i una nova proposta de localitzaci´dels usos comercials.
Aquest objectiu es concreta amb la millora dels espais lliures i les infrastructures que han de
facilitar els serveis d’aquesta part del municipi i la seva accessibilitat amb espais centrals del
nucli urbà de Figueres i amb la millora de la disposició dels espais propis d’aprofitament privat
que permetin l’obtenció de nous habitatges en les condicions d’habitabilitat i sostenibilitat
adequades.
Finalment, igualment que establia la modificació 7.07, la formalització d’una reserva d’habitatge
social en aquest àmbit del municipi per tal d’atendre les necessitats de la població de disposar
d’habitatges dignes a preus assequibles.
Per atendre aquests objectius es plantegen una única modificació puntual:
Ja plantejada la remodelació urbana de la finca de la indústria Fridasa en la modificació 7.07
aprovada definitivament en data 14 de maig de 2008, amb la transformació dels usos industrials
existents per la substitució per d’usos residencials, i una major previsió dels sistemes
d’equipaments i espais lliures, així com l’establiment de noves reserves d’habitatges socials,
encaminades a satisfer les necessitats de la zona. Aquesta modificació delimitava un pla de
millora urbana que s’ajusta als propietaris corresponents per tal de facilitar la gestió de
cadascuna de les propietats amb peculiaritats diferents que dificultarien l’execució conjunta.
Un nou estudi dels usos a implantar en l’àmbit del PMU, fa sorgir la necessitar de possibilitar la
localització conjunta del sostre comercial al front de la carretera de Roses-avinguda Vilallonga i
del front de llevant de la prolongació del carrer Alemanya per tal de possibilitar la localització del
comerç de barri.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 6/28

Per tal de localitzar en el front de l’avinguda Vilallonga un percentatge elevat del sostre
comercial, tot situant un edifici d’un sòl ús comercial, i no modificant el sòl públic, aquest fet
propicia que amb les alçades proposades per la modificació 7.07, amb la limitació de planta
baixa i sis puntualment, dificulti la proposta de localització de la totalitat de sostre residencial tot
establint unes edificacions arquitectònicament correctes.
El criteri que persegueix el plantejament d’aquesta modificació és la progressió en la
transformació social de l’entorn del barri de la Marca de l’Ham, i concretament la localització d’un
sostre comercial que representi pol atractiu per a la ciutat i dinamitzador per al barri, com a
continuació de les actuacions que ja varen iniciar-se amb la inclusió del sector dins el programa
de la Llei 2/2004 de 4 de juny, de millora de barris, àrees urbanes i viles que requereixen una
atenció especial, actuacions que varen seguir-se amb la tramitació dels sectors de sòl
urbanitzable del camí de Vilatenim i de la Marca de l’Ham i que ara es completarà amb les
determinacions d’aquesta modificació que permetrà integrar tota aquesta àrea dins el sòl urbà
del municipi amb les condicions socials i ambientals adequades.
Tot això es preveu amb la voluntat de fer compatible l’interès privat de les propietats immediates
mitjançant l’adequada publicitat que garanteixi la participació ciutadana que preveu l’article 8 del
DL 1/2005 i que asseguri una correcta adaptació a l’entorn on s’emplaci amb les mesures
integradores adients, si escau.
D’acord amb l’article 94 de Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text
Refós de la llei d’urbanisme, les propostes de modificació d’una figura del planejament urbanístic
han de raonar i justificar la necessitat de la iniciativa i l’oportunitat i la conveniència en relació
amb els interessos públics i privats concurrents, en la MP 1, l’aprofitament atorgat i els usos
previstos d’acord amb el conveni signat amb Fridasa i Soragi i aprovat pel Ple en data 11 de
gener de 2007, ha de permetre fer viable econòmicament el trasllat de les instal·lacions de
Fridasa i per altre satisfer les necessitats de creixement d’habitatges de Figueres i la
connectivitat del sector del Clos de Fires amb la carretera de Llançà en un lloc tant significatiu
com és el costat del recinte firal i del futur Palau de Congressos.
DESCRIPCIÓ DE LES MODIFICACIÓ.
• Àmbit antiga Fàbrica Fridasa:
El pla de millora urbana ja delimitada corresponia als terrenys qualificats com a zona industrial i
forma una unitat que permet un coherent plantejament de la seva gestió i que es postula com a
autosuficient per tal d’atendre els fins i objectius que persegueix.
La modificació ja aprovada plantejava la substitució de l’aprofitament industrial obsolet per la
introducció de l’ús residencial de tal manera que es formalitzi una continuïtat del teixit residencial
que enllaci les àrees residencial de la zona de la marca de l’ham amb les àrees urbanes de la
banda de l’eixampla de llevant.
La present modificació proposa unes noves premises per a la redacció del PMU Rec del Mal
Pas.
Aquestes aspectes a modificar es basen en els següents aspectes:
11PL020OT Modificació 35 PGOU 7/28

-Localització de sostre comercial en el front de l’avinguda Vilallonga i el front de llevant de la
prolongació del carrer Alemanya. Aquest fet ve fonamentat per la millor implantació comercial al
front de l’Avinguda Vilallonga ja que aquesta via, ha sofert una gran transformació a via urbana
amb la reurbanització executada en el darrer any, i la nova construcció de l’equipament en
Centre Formatiu davant de l’àmbit del PMU.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 8/28

-Possibilitar puntualment edificis amb alçada de planta baixa i sis plantes pis amb un màxim del
16% del sòl privat i de planta baixa i vuit plantes pis amb un màxim del 16%. Aquestes
edificacions amb una alçada superior a les establertes en l’entorn del barri de la Marca de l’Ham,
per a una millor integració de les noves edificacions en el barri ja existent, es localitzaran en
l’àmbit del nou parc envoltant del Rec del Mal Pas. Així les edificacions a proposar que evoquen
al barri existent s’adequaran a les alçades màximes establertes pel PGOU en les finques veïnes.
D’altra banda, la modificació preveu la intervenció paisatgística sobre el rec del Mal Pas per tal
d’integrar-lo en un nou parc que dóna suport als nous habitatges i serveis que es preveuen en
aquesta àrea.
Alhora i degut a les determinacions establertes pel PE d’infraestructures del Rec del Mal Pas,
s’incorpora unes seguit d’obres externes al sector a executar per aquest.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 9/28

Àmbit obres externes a executar
pel PMU Rec del Mal Pas
El següent quadre detalla que no es modificaquen els paràmetres d’edificabilitat, densitat i
cessions mínimes que s’establia en aquest sector.
PLANEJAMENT VIGENT
Sol
Sostre
Total àmbit PMU 64.770 m²sl
Edificabilitat
Usos
1,17 m²st/m²l 75.781 m²st
residencials, oficines,... 79,00%
comercials 21,00%
Reserves mínimes d'espais lliures 30,00%
Reserves mínimes d'equipaments 15,00%
PLANEJAMENT PROPOSAT
Total àmbit PMU 64.770 m²sl
Edificabilitat 1,17 m²st/m²l 75.781 m²st
Usos 0
residencials, oficines,... 79,00%
comercials 21,00%
Reserves mínimes d'espais lliures 30,00%
Reserves mínimes d'equipaments 15,00%
CONVENIÈNCIA I OPORTUNITAT
La conveniència de la modificació respon a la necessitat de revitalitzar socialment el teixit
residencial de la banda llevant de Figueres comprés entre la línia de ferrocarril i la variant de la
carretera nacional NII, on la successió d’àrees residencial competeixen amb zones industrials de
11PL020OT Modificació 35 PGOU 10/28

nivell desigual. D’altra banda la localització d'un segment de població poc afavorida en aquestes
àrees demana intervencions contundents que permetin la seva recuperació.
En aquest sentit, les modificacions que es proposen en aquest document plantegen la
potenciació de l’ús residencial amb el desplaçament de les indústries obsoletes i la millora de
l’espai públic amb la seva permeabilització i qualificació amb la millor dotació d’espais lliures i
equipaments que han de resoldre les mancances anunciades.
L’oportunitat de la tramitació del document es planteja en aquest moment atès l’interès mostrat
per l’empresa Reyal Urbis, actual propietària de la majoria dels terrenys, que planteja la
possibilitat d’establir un petit centre comercial en l’àmbit del PMU. Aquesta opció demana els
ajustos esmentats anteriorment i així la cohesió dels usos residencials i de serveis molt
apropiats per a poder recuperar el teixit social de la Marca de l’Ham i els seu entorn.
JUSTIFICACIÓ DE LA PROPOSTA
Les determinacions de modificació número 07.07 suposava la transformació de teixits urbans
amb la substitució de l’ús industrial pel residencial amb la formalització de noves cessions
d’espais lliures i equipaments afecten sòl urbans no consolidats per la qual cosa cal atendre les
previsions que a l’efecte realitza l’article 31.del DL 1/2005, en relació a cessions d’aprofitament,
delimitació de sistemes i reserves d’habitatge social.
Aquesta nova modificació no representa un increment d’apofitament ni nova transformació
d’usos, ja que els usos proposats són aquells admesos per la MPGOu ja aprovada.
D’aquesta manera, no s’incrementen les cessions establertes en la fitxa del PMU Rec del Mal
Pas de la MPGOU ja aprovada.
SISTEMA D’ACTUACIÓ I PLA D’ETAPES.
El plànol d’ordenació delimita per la modificació un únic polígon d’actuació, l’àmbit dels quals
s’ajusta a les diferents propietats que han de possibilitar les diferents actuacions independents
previstes per tal d’assolir els objectius plantejats en aquest document.
La seva delimitació, d’acord amb el que preveu l’article 112 de la DL 1/2005, permet, per llur
dimensió i per les característiques de l’ordenació urbanística, assumir les cessions regulades pel
planejament, i d’altra banda, tenen entitat suficient per a justificar tècnicament i econòmicament
l’autonomia de l’actuació.
El sistema d’actuació de tots els polígons d’actuació s’estableix per reparcel·lació modalitat
compensació bàsica, sense prejudici de l’aplicació dels supòsit de reparcel·lació voluntària o d’un
únic propietari, en els casos previstos en el Decret 305/2006, de 18 de juliol.
Els diferents àmbit dels polígons delimitats suposa també la delimitació dels àmbits objecte de
suspensió de llicències als efectes del que estableix l’article 71 del DL 1/2005.
Per a l’execució del polígon d’actuació s’estableix un pla d’etapes específic que es concreta en
cadascuna de les fitxes normatives que regulen les diferents modificacions puntuals del present
document.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 11/28

MEMÒRIA SOCIAL
La modificació, referent el sector Fridasa, per les seves característiques, ja preveia en el PMU
una reserva d’habitatge social de corresponent al 20% per habitatges protegits i 10% per
habitatge objecte d’altres mesures d’estimul de l’habitatge assequible.
L’inici de la construcció dels habitatges protegits i objecte d’altres mesures d’estimul de
l’habitatge assequible, es preveurà dins un termini màxim de dos anys comptadors a la recepció
de les obres d’urbanització i el seu acabament dins un termini màxim de cinc anys des d’aquesta
data indicada, amb l’advertiment d’incórrer en els supòsits d’incompliment de l’obligació a edificar
previst en el DL 1/2005, de 26 de juliol, en cas contrari.
JUSTIFICACIÓ DE L’INTERÈS PÚBLIC I PRIVAT DE LA MODIFICACIÓ.
L’interès públic de la modificació en tràmit que requereix l’article 94.5 del DL 1/2005, es justifica
per la millora social i urbana que ha suposar la transformació d’un sector industrial obsolet que
veu com el nou ús residencial que s’incorpora ha de permetre la generació de sinèrgies que
millorin la qualitat de l’espai públic amb un major nivell d’equipament i qualitat ambiental cosa
que reforçarà les actuacions que es realitzen sobre el barri de la marca de l’ham objecte
d’intervenció específica dins el marc del programa d’intervenció sobre barris endegat per la
Generalitat de Catalunya.
L’interès públic també resulta beneficiat amb la introducció al mercat immobiliari d’un nou sostre
destinat a habitatge protegit o assequible que podrà resoldre l’accés a l’habitatge digna de part
de la població menys afavorida.
El conjunt d’aquestes actuacions ha de facilitar la recuperació d’aquesta àrea de llevant del
municipi de Figueres i reforçar la seva connexió amb la resta del teixit urbà amb la reurbanització
prevista de l’avinguda de Roses.
L’interès privat de la promoció concorre amb el públic en el sentit que la modificació permetrà la
introducció d’un nou aprofitament urbanístic d’ús residencial i de serveis en aquesta zona cosa
que suposa la generació d’unes plusvalues que ajudaran a la promoció privada a fer front als
costos que suposa les millores de les infrastructures i servis públics que s’introdueixen en aquest
àmbit.
JUSTIFICACIÓ DE LA MOBILITAT SOSTENIBLE
L’article 66.g del DL 1/2005 estableix que els plans hauran de justificar el compliment de les
determinacions del planejament urbanístic general sobre mobilitat sostenible. En aquest cas, el
Pla general d'ordenació urbana del municipi no estableix determinacions específiques sobre
aspectes de mobilitat.
Malgrat això la notable transformació que plantejava la MPGOU 07.07 establia un estudi de
mobilitat que la construcció d’uns 900 habitatges suposa una important modificació de la
mobilitat d’aquesta àrea de Figueres que es valorava convenientment mitjançant l’estudi de
mobilitat que incorporava.
D’acord amb aquest estudi es plantejaven actuacions com l’establiment d’una xarxa per a
vianants i ciclistes, la seva integració a la xarxa de transport públic, la reserva de places per a
11PL020OT Modificació 35 PGOU 12/28

l’estacionament privat i públic de vehicles així com el dimensionat de les seccions dels nous vials
a urbanitzar.
ESTUDI DE VIABILITAT ECONÒMICA
Introducció
L’article 59.1e del TRLU, estableix que els POUM i per tant les seves modificacions d’acord amb
el previst a l’article 96 del TRLU, han de contenir una avaluació econòmicament i financera de
les propostes del planejament, tot això, sense perjudici de les determinacions de l’article 59.3d
del mateix text que demana la incorporació d’un informe de sostenibilitat econòmica, el qual ha
de contenir la justificació de la suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius, i la
ponderació de l'impacta de les actuacions previstes en les finances públiques de les
administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i de la
implantació i prestació dels serveis necessaris.
L’avaluació econòmica i financera se centra en l’anàlisi de la viabilitat de les actuacions
urbanístiques que es preveu desenvolupar, quantificant els recursos econòmics necessaris per a
la seva execució i les aportacions que en cada cas hauran de realitzar el sector privat i les
diferents administracions públiques, en el seu cas, en virtut de les competències i naturalesa de
l’actuació.
Aquest estudi se centra en la gestió i promoció de l’operació de transformació de sòl i s’ha
preparat amb les dades disponibles en el moment de la redacció de la modificació del
planejament general.
Per a valorar la viabilitat econòmica de les determinacions formulades, atès que es tracta de
l’execució d’un projecte d’inversió de desenvolupament urbanístic, s’utilitzen el mètode del valor
residual dinàmic, que determina una estimació de la valoració residual del dret de propietat del
sòl, lliure de càrregues i gravàmens, a l’inici del projecte.
Atès que l’objectiu d’aquest estudi és el de donar compliment a l’obligació de valorar la viabilitat
econòmica que estableix l’article 59 del TRLU, la valoració efectiva del sòl i elements compresos
en el sector es realitzarà en el marc dels documents de gestió corresponents en el moment de la
seva formulació. Els valors i quantificacions que detalla aquest document es corresponen amb
estimacions que tenen present conjuntura actual i les previsions establertes pels documents de
modificació.
La viabilitat econòmica de les determinacions compreses en aquest projecte es valoren
individualment en funció dels àmbits concrets subjectes als polígons d’actuació corresponent
atès que es preveu la seva gestió i desenvolupament independent.
Marc legal
El marc legal d’aquest estudi d’avaluació de la viabilitat econòmica de la promoció urbanística
que es proposa està definit a nivell urbanístic pels següents textos legals:
• Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el text refós de la Llei
d’urbanisme
• Reglament de la Llei d’urbanisme aprovat pel Decret 305/2006 de 18 de juliol
11PL020OT Modificació 35 PGOU 13/28

• Decret 80/2009, de 19 de maig, pel qual s’estableix el règim jurídic dels habitatges
destinats a fer efectiu el dret de reallotjament
• Llei 26/2009, del 23 de desembre, de mesures fiscals, financeres i administratives
Pel que fa a la regulació de les condicions i valoracions dels habitatges de règim protegit, cal
considerar els següents textos legals:
• Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge
• Decret 13/2010 de 2 de febrer del Pla per al dret a l’habitatge del 2009-2012
• Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el plan Estatal de
Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
Pel que fa a la quantificació de les valoracions contingudes:
• Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo
• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles
y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
• Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
• Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
Estimació de les despeses
Pera l’avaluació de la viabilitat econòmica de la promoció cal atendre a les despeses que origina
l’execució de les obres i actuacions previstes en desplegament de les determinacions
urbanístiques que es preveuen en els àmbits delimitats.
La valoració d’aquestes despeses en l’actual moment de concreció del document ha de limitar-se
a les dades actualment existents sobre les que cal considera les aplicar valors estadístics
obtinguts de mostres de característiques similars tipificades en documents especialitzats o altres
referències normatives
Les despeses previsibles en l’execució de les determinacions poden agrupar-se en despeses
general i despeses de gestió.
Tenen la consideració de despeses generals les corresponents a les obres d’urbanització dels
vial i espais lliures i disposició d’infraestructures a executar dins de l’àmbit delimitat per a cada
polígon, o altres actuacions similars exteriors als polígons o sectors quan siguin necessàries per
a l’exsucció i correcta connexió de l’àmbit amb la resta del teixit urbanitzat, cànons,
indemnitzacions, despeses derivades de la mobilitat generada, obres singulars i altre
imprevistos.
Tenen la consideració de despeses de gestió els costos interns necessaris per portar a terme tot
el procés de transformació del sòl tals com les despeses de redacció de documents urbanístics i
d’execució d’obres, de gestió per la direcció i control de l’obra, de tasques auxiliars per
topografia, estudis hidràulics, estudis geotècnics, etc. També es troben en aquest capítol les
11PL020OT Modificació 35 PGOU 14/28

despeses generals d’administració i de llicències, impostos i/o taxes, despeses notarials,
despeses per registradors, i les despeses de gestió per seguiment i liquidació de quotes. El cost
estimable d’aquestes despeses es troba entre el 8% i el 12% de les despeses generals en funció
de la complexitat de l’actuació.
D’acord amb el previst a l’article 46 del TRLU, l’administració actuant no participa en les
càrregues d’ urbanització dels terrenys amb aprofitament urbanístic que rep en compliment del
deure de cessió de sòl amb aprofitament que preveuen els articles 43 i 45.1.a del TRLU, els
quals s’han de cedir urbanitzats.
En conseqüència, les actuacions de transformació urbanística previstes en aquesta modificació
han de ser assumides per l’aprofitament urbanístic de titularitat privada que es generi en el
desplegament de les actuacions, de tal manera que l’ajuntament rebrà l’aprofitament de cessió
gratuïtament i lliure de despeses d’urbanització.
Estimació dels ingressos
La previsió d’ingressos generats per les actuacions urbanístiques provindran del valor de venda
dels diferents aprofitaments urbanístics contemplats a les mateixes, que corresponen a les
edificabilitats dels diferents usos destinats a habitatge protegit en les seves diferents modalitats,
habitatges lliure i altres usos comercials, o de serveis previstos en l’ordenació detallada. El valor
en venda es preveu sota el concepte de major i millor disponibilitat de l’aprofitament.
Els valors en venda de l’habitatge lliure emprats en aquest estudi, s’obtenen a partir dels
indicadors econòmics recollits en la revista del Gremi de Promotors i Constructors d’Edificis de
Girona (GPCEG), així com de les dades publicades per la Secretaria d’Habitatge del
Departament de Medi Ambient i Habitatge de la Generalitat de Catalunya.
Atenent al comportament dels darrers anys, la tendència dels preus és de contenció o inclòs
disminució, per la qual cosa, cal ser prudents i prendre com a referència per a la valoració de
l’habitatge lliure valors assimilables als preus del habitatge concertat català, amb l’objecte que
qualsevol millora en l’activitat immobiliària repercutirà en benefici de la viabilitat de la inversió.
Pel que fa al càlcul del valor de l’aprofitament corresponent a cada sector, cal fer una estimació
del valor de repercussió de sòl unitari per sostre de cadascuna de les tipologies i usos
determinats, tot això, d’acord amb allò establert en la legislació estatal, Orden Ministerial
ECO/805/2003, Normas de Valoración de Bienes y Inmuebles y determinados derechos para
finalidades financieras (BOE 09/04/2003) que estableix les normes per al càlcul del valor de
taxació de terrenys urbans o urbanitzables.
Així, el valor de repercussió s’obtindrà a partir del valor en venda del producte acabat (Vm)
minorat pel marge net del promotor (b) i restant-li les despeses necessàries per a la seva
transformació urbanística (c), segons la fórmula F=Vm x (1-b) – C, on les despeses (C) són totes
aquelles necessàries per al desenvolupament dels sector detallats anteriorment.
Respecte el benefici del promotor establert a la disposició transitòria única de la mencionada
Ordre, que oscil·la entre el 18% per a habitatges de primera residència i el 24% pera usos
comercials, en aquest cas, atesa la proporció d’aquest usos que en resulta, pot estimar-se en un
24,00%
11PL020OT Modificació 35 PGOU 15/28

Pel que fa al costos de construcció s’han aplicat els valors promig extretes de promocions
similars segons publicacions especialitzades. Aquests valors ja incorporen les taxes, honoraris, i
despeses pròpies de la construcció. També es preveuen les despeses comercials del 5% i
financeres del 1,5%, habituals en la promoció immobiliària.
Valoració de la viabilitat econòmica i financera
Tal com s’ha avançat, d’acord amb el que estableix l’Ordre ECO/805/2003,en relació a Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley
de Suelo, per a valorar la viabilitat econòmica de les determinacions formulades o per aquesta
modificació i atès que es tracta de l’execució d’un projecte d’inversió de desenvolupament
urbanístic, s’utilitzen el mètode del valor residual dinàmic.
Amb l’estudi i justificació de la seva viabilitat s’ha tractat d’estimar, el valor de repercussió del sòl
amb aprofitament residencial tal i com estableix el planejament vigent i el valor de repercussió
del sòl amb aprofitament residencial i comercial tal i com proposa la present modificació.
Comparativa del rendiment econòmic derivat del planejament vigent i del planejament
proposat
PMU Rec del Mal Pas
Dades de planejament proposat:
Les dades establertes pel planejament del sector són les següents:
11PL020OT Modificació 35 PGOU 16/28

PLANEJAMENT VIGENT
Sol
Sostre
Total àmbit PMU 64.770 m²sl
Edificabilitat
Usos
1,17 m²st/m²l 75.781 m²st
residencials, oficines,... 79,00%
comercials 21,00%
Reserves mínimes d'espais lliures 30,00%
Reserves mínimes d'equipaments 15,00%
Valor de repercussió solar Valor
Ingressos generats
Sòl ús residencial
Sòl ús comercial en plantes baixes d'edific
59.866,9 m²st 323,1 €/m²st 19.342.400,27 €
residencials 15.914,0 m²st 323,1 €/m²st 5.141.650,71 €
Sòl ús comercial en concentració 0,0 m²st 355,4 €/m²st - €
24.484.050,98 €
Despeses generades obres d'urbanització
Zones verdes 19.431,00 m²sl 50,0 €/m²st 971.550,00 €
Vialitat 17.026,00 m²sl 180,0 €/m²st 3.064.680,00 €
4.036.230,00 €
Valor estimatiu sector 20.447.820,98 €
PLANEJAMENT PROPOSAT
Total àmbit PMU 64.770 m²sl
Edificabilitat 1,17 m²st/m²l 75.781 m²st
Usos 0
residencials, oficines,... 79,00%
comercials 21,00%
Reserves mínimes d'espais lliures 30,00%
Reserves mínimes d'equipaments 15,00%
Valor de repercussió solar Valor
Ingressos generats
Sòl ús residencial
Sòl ús comercial en plantes baixes d'edific
59.866,9 m²st 323,1 €/m²st 19.342.400,27 €
residencials 1.460,0 m²st 323,1 €/m²st 471.707,85 €
Sòl ús comercial en concentració 14.454,0 m²st 355,4 €/m²st 5.136.937,15 €
24.951.045,27 €
Despeses generades obres d'urbanització
Zones verdes 19.431,00 m²sl 50,0 €/m²st 971.550,00 €
Vialitat 17.026,00 m²sl 180,0 €/m²st 3.064.680,00 €
Obres hidràuliques definides en el PE 407.779,00 €
4.444.009,00 €
Valor estimatiu sector 20.507.036,27 €
Així, vistes les valoracions econòmiques del planejament vigent i el planejament proposat es pot
indicar que la modificació proposada no comporta una reducció del valor del sector tot i les
càrregues urbanístiques que incorpora aquest document ja que aquestes no impossibiliten la
viabilitat econòmica del sector.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 17/28

JUSTIFICACIÓ DEL COMPLIMENT DELS ARTICLES 3 I 9 DEL DL 1/2005
La modificació que es planteja no suposa cap afectació de nous sòls ni preveu cap estratègia de
creixement o colonització que pogués suposar l’alteració del territori obert o natural ja que les
modificació 1 planteja la reconversió d’un àrea industrial obsoleta amb la introducció de l’ús
residencial, mentre que les 2, 3, 4 i 5 es limiten a ajustar la volumetria edificable prevista pel
planejament en sòl urbà amb una nova disposició que permet la millora del sistema viari i l’espai
lliure d’aquest àmbit del municipi.
Per tant, podem afirmar que la modificació no suposa cap efecte que calgui justificar en relació al
compliment del que preveuen els articles 3 i 9 del DL 1/2005, de 26 de juliol.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 18/28

INFORME DE SOSTENIBILITAT ECONÒMICA
1. Antecedents i objecte
L’article 59.3.d) del Decret llei 1/2010 estableix la necessitat de l’informe de sostenibilitat
econòmica que ha de contenir la justificació de la suficiència i adequació de sòl destinat a usos
productius i la ponderació de l’impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de
les administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i de la
implantació i prestació dels serveis necessaris.
Aquest informe de sostenibilitat econòmica té per objecte determinar, en relació a la modificació
puntual número 35, els elements següents:
- La justificació de la suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius.
- La ponderació de l’impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de les
administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i
de la implantació i prestació dels serveis necessaris.
2. Justificació de la suficiència i adequació dl sòl destinat a usos productius.
Figueres és una ciutat amb una economia fortament terciaritzada on predominen les activitats
comercials, d’hostaleria i en general les enfocades al turisme i a l’atenció als visitants, tal i com es
pot observar en els quadres següents
Afiliació a la Seguretat Social. Figueres. Juny 2011
Nombre assalariats (règim Percentatg
Activitat
general)
e
Agricultura, ramaderia i pesca 19 0,19%
Indústries manufactureres 961 9,59%
Aigua, sanejament i gestió de residus 208 2,08%
Construcció 738 7,36%
Comerç a l'engròs i al detall 2.621 26,15%
Transport i emmagatzematge 201 2,01%
Hostaleria 1.192 11,89%
Informació i comunicacions 161 1,61%
Activitats financeres i d'assegurances 86 0,86%
Activitats immobiliàries 68 0,68%
Activitats professionals i tècniques 617 6,16%
Activitats administratives i auxiliars 322 3,21%
Administració pública, Defensa i SS
obligatòria 569 5,68%
Educació 340 3,39%
Activitats sanitàries i serveis socials 1.290 12,87%
Activitats artístiques i d'entreteniment 181 1,81%
Altres serveis 435 4,34%
Altres 15 0,15%
TOTAL 10024 100,00%
La modificació puntual número 35 del PGOU de l’àrea de Figueres en l’àmbit del PMU Rec del
Mal Pas, té els elements següents que permeten fer-ne una valoració positiva en relació a
l’activitat econòmica i als usos productius:
11PL020OT Modificació 35 PGOU 19/28

- La construcció d’un nou centre comercial amb un total de 14.454 m² de sostre.
- La creació d’un nou barri residencial amb un màxim de 745 habitatges on actualment hi
ha les restes de l’antiga fàbrica Fridassa amb una certa qualitat ambiental i paisatgística
amb la creació d’un nou parc a l’entorn de la riera del Mal Pas.
3. Conclusions de l’informe de sostenibilitat econòmica
La ponderació de l’impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de les
administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i de la
implantació i prestació dels serveis necessaris
Aquest projecte preveu un màxim de 745 habitatges en aquesta àrea. Agafant una mitja de 2,68
persones per llar (segons dades censals de 2001), es pot concloure que en aquesta zona hi
podrien viure fins a un total de 1.996 persones.
La “Guia de redacció dels programes d’orientació per als equipaments comercials”, editada pel
Departament d’Indústria, Comerç i Turisme de la Generalitat de Catalunya estableix que “Una
oferta comercial equilibrada en l’àmbit d’una àrea comercial completa (per a municipis de
grandària mitjana que equilibren relativament bé la captació de clientela i una certa fuga de
despesa cap a centres comercials més importants) pot situar-se entre l’1,4 i els 2 m² per
habitant”.
Entenent que Figueres, i en especial l’àrea on s’inclou el projecte, pot encaixar perfectament en
aquesta definició, la superfície necessària per a ús comercial de 14.000 metres quadrats.
A més cal tenir en compte que d’aquesta superfície, l’estrictament necessària per al comerç de
caire més quotidià oscil·laria els 1.200 m² (ja que l’esmentat document determina que la
necessitat de superfície comercial per al comerç quotidià es mou entre els 0,6 i els 0,8 m² per
habitant).
Per tant encara hi hauria una important i suficient dotació de superfície per a altres activitats
econòmiques que es podrien desenvolupar en aquesta àrea. Entenem que aquestes podrien ser
fonamentalment de dos tipus.
Activitats econòmiques que presten serveis fonamentalment al barri
Altres activitats econòmiques
En aquests altres espais es podrien ubicar doncs les activitats econòmiques que prestarien altres
serveis necessaris per als veïns del barri (per bé que no de manera exclusiva, ja que hi podrien
accedir altres ciutadans):
Oficines bancàries
Bars i restaurants
Consultes mèdiques privades
Llars d’infants privades
Centres esportius i de lleure
Assegurances i mútues
Així mateix és interessant que s’hi puguin instal·lar altres tipus d’activitats econòmiques,
especialment tenint en compte que aquesta àrea es troba força propera a importants zones
d’activitat econòmica de la ciutat, tant existents (Recinte Firal) com en desenvolupament: serveis
empresarials, serveis a les persones, etc.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 20/28

IMPACTE DE LES ACTUACIONS PREVISTES EN LES FINANCES PÚBLIQUES DE LES
ADMINISTRACIONS RESPONSABLES DE LA IMPLANTACIÓ
L’impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de les administracions
responsables de la implantació s’ha d’analitzar a dos nivells:
Inversió
Implantació i prestació dels serveis necessaris
IMPACTE SOBRE ELS INGRESSOS I DESPESES DE CAPITAL DE L’AJUNTAMENT
Les inversions que representen aquesta actuació no han de representar cap mena de problema
per a l’Ajuntament de Figueres. Tal i com s’afirma en el mateix projecte:
“Per tot això, la modificació d’aquest àmbit, planteja una nova configuració dels espais
lliures i un ajust de la volumetria edificable amb l’augment del sostre edificable per a la
introducció de nou habitatge social, cosa que permet generar plusvàlues suficients per fer
front a les despeses urbanístiques que genera la reestructuració d’aquest entorn i que
compensen l’obtenció de l’espai lliure previst en el Pla.”
En el mateix projecte es conclou que el nou ús residencial comporta la revalorització del sòl que
permet assumir les despeses de desmuntatge de l’EDAR existent i les obres d’urbanització
necessàries.
Així mateix s’entén que en virtut de Decret Llei 1/2005 modificat pel Decret Llei 1/2007, de 16
d’octubre, de mesures urgents en matèria urbanística, aquesta modificació no genera cap mena
de càrrega d’inversió per a l’Ajuntament de Figueres
IMPACTE SOBRE ELS INGRESSOS I DESPESES DE CAPITAL D’ALTRES
ADMINISTRACIONS
De la documentació analitzada no es desprèn que hi hagi en aquesta modificació puntual del
PGOU cap mena d’inversió prevista a càrrec d’alguna altra administració pública.
IMPACTE SOBRE ELS INGRESSOS I DESPESES CORRENTS MUNICIPALS
Els principals efectes que aquesta modificació pot tenir sobre els ingressos i despeses de
l’Ajuntament de Figueres són els següents:
Ingressos
Impost sobre els béns immobles
Impost sobre construccions
Taxes per llicències d’obres
Taxa de clavegueram i taxa de recollides d’escombraries sobre els nous habitatges construïts
Transferències corrents de l’Estat corresponents a l’augment de la població resident.
Despeses
Serveis d’enllumenat
Vigilància
Neteja i recollida d’escombraries
Manteniment i reposició de l’espai públic
Possible major dotació de personal i organització municipal derivada del nou desenvolupament
urbanístic i la política local d’habitatge que es derivarà de la construcció i promoció d’habitatges
d’HPO i de preu concertat al municipi.
Aquesta actuació no repercuteix directament en les finances municipals ja que les obres
d’urbanització de les zones verdes i fluvials així com la vialitat de nova creació seran executades
pels promotors del PMU.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 21/28

Un cop acabades les obres d’urbanització i transcorreguts els terminis de garantia, el
manteniment d’aquestes anirà a càrrec de l’Ajuntament.
Les majors despeses corrents derivades dels nous serveis que caldrà prestar han de ser
cobertes a través de les taxes corresponents, com d’altra banda marca la Llei Reguladora de les
Hisendes Locals.
En relació a les despeses derivades de la gestió de la política municipal d’habitatge, s’entén que
d’una banda l’actual estructura de l’Oficina Municipal d’habitatge ha de poder gestionar-la i de
l’altra el possible augment de les despeses haurien de ser compensades amb l’augment
d’ingressos derivats de l’impost municipal sobre construccions.
IMPACTE SOBRE EL PIB
Si partim de la base que l’aportació mitjana d’un treballador de la construcció al PIB a preus de
mercat és al voltant dels 40.500 euros i que per a cada nou habitatge es creen 2 llocs de treball,
podem concloure que la modificació puntual número 35 del PGOU de l’àrea de Figueres tindrà un
impacte sobre el PIB de 60.345.000 euros.
CONCLUSIONS DE L’INFORME DE SOSTENIBILITAT ECONÒMICA
En base a tots els elements analitzats en aquest informe relatiu a la modificació puntual número
35 del PGOU de l’àrea de Figueres, podem concloure que aquest projecte compleix els requisits
de sostenibilitat econòmica en termes de suficiència i adequació del sòl destinat a usos
productius i de l’impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de les
administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i de la
implantació i prestació dels serveis necessaris.
Figueres, 27 de desembre de 2011
11PL020OT Modificació 35 PGOU 22/28

NORMATIVA VIGENT
PMU REC DEL MAL PAS
Àmbit:
Correspon al delimitat a la documentació gràfica amb la normativa que acompanya aquesta
modificació, identificada com a Pla de millora urbana Rec del Mal Pas, el desplegament del qual
ha de subjectar-se a la tramitació d’un pla de millora urbana.
Objectius:
L’objectiu és la substitució de l’aprofitament industrial obsolet per la introducció de l’ús
residencial de tal manera que es formalitzi una continuïtat del teixit residencial que enllaci les
àrees de la zona de la marca de l’ham amb les àrees urbanes de la banda de l’eixample de
llevant amb l’establiment d’una important reserva d’espais lliures i equipaments així com una
reserva pera habitatges socials.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 23/28

Paràmetres normatius.
El següent quadre detalla els paràmetres i aprofitaments que ha de preveure el PMU en el
desplegament del sector a banda del que estableix el DL 1/2005.
Edificabilitat bruta 1,17 m²/m² 75.781m² màxim
Densitat bruta 115 hab/ha 745 habitatges màxim
Usos principals: Residencials segons art. 2 de l’annex del PGOU 79% del sostre màxim
Usos compatibles:
Col·lectius, tipus assistencial, educatiu, i cultural, i esportiu segons
art. 3 de l’annex 1 del PGOU, i Terciaris, segons art.4 de l’annex 1
del POGU
21% del sostre mínim
Reserves de sistemes d’espais lliures 30% mínim
Reserves de sistemes d’equipaments 15% mínim
El creixement de la oferta comercial al detall, per aquest àmbit, en format mitjà i gran
establiment, restarà subjecte, incloses les excepcions previstes a allò que determinen la Llei
18/2005, d’equipaments comercials i el PTSEC 2006-2009. Així mateix, si s’escau, li serà
d’aplicació al Disposició Addicional segona del PTSEC esmentat.
Gestió.
El desplegament del sector delimitat s’ha de materialitzar mitjançant la tramitació d’un pla de
millora urbana amb el corresponent projecte d’urbanització i projecte de reparcel·lació, en els
termes previstos pel DL 1/2005 modificat pel Decret Llei 1/2007, de 16 d’octubre, de mesures
urgents en matèria urbanística.
Polígon d’actuació, sistema d’actuació i pla d’etapes:
L’àmbit de la modificació preveu el seu desplegament amb un únic polígon d’actuació que es
preveu executar pel sistema d’actuació de reparcel·lació, modalitat compensació bàsica.
Els terminis per a la formulació i tramitació del document que detalli el PMU que desenvolupa
aquest sector serà de tres anys des de la vigència d’aquesta modificació. L’execució del
planejament derivat establirà els terminis per a l’execució de les seves determinacions.
En qualsevol cas, el termini per l’execució de l’edificació d’habitatge protegit i assequible, no serà
superior a dos anys per a l’inici de els obres, a comptar des que la parcel·la tingui la condició de
solar, i a tres anys per a llur finalització a comptar des de la data d’atorgament de la llicència
d’obres d’acord amb el que preveu l’article 68.2 de la RLU.
Compromisos i obligacions:
El PMU que desenvolupi el sector ha de respectar la localització preceptiva dels sistemes
d’equipaments i sistemes d’espais lliures mínims entorn del rec del Mal Pas. que es detallen en
la documentació gràfica.
La traça dels dos vials previstos en sentit est-oest entre el carrer de l’arquitecte Ricard Giralt i el
carrer prolongació del carrer Alemanya, i establerts gràficament en els plànols d’ordenació es
preveuran amb una amplada de 12 metres i la seva traça i posició serà vinculant. També és
vinculant la traça i característiques del nou vial en enllaça el carrer de Vilatenim amb l’avinguda
de Roses.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 24/28

També és vinculant l’ordenació prevista en aquest document per a les illes que es troben
delimitades pel carrer de nova obertura en sentit nord-sud, el del Lleó, l’avinguda de Roses i el
carrer de Vilatenim.
L’alçada màxima de les edificacions a implantar pel PMU no superaran el nombre màxim de
plantes corresponent a planta baixa i quatre pisos, admetent puntualment una alçada màxima
corresponent a planta baixa i set plantes pis.
Les cessions d’aprofitament urbanístic previstes a l’article 43 del DL 1/2005 que cal incorporar en
el sector es concretaran amb la cessió del 10% de l’aprofitament urbanístic del sector.
Les reserves d’habitatge social que estableix el DL 1/2005 que cal incorporar en el sector es
concretaran amb la previsió de la reserva d’habitatge protegit corresponent al 30% del sostre
residencial total, dels quals un 20% serà destinat a habitatge amb protecció oficial de règim
general i de règim especial i un 10% a habitatges amb protecció oficial de preu concertat.
Aquests espais es qualificaran amb la zonificació corresponent a aquest ús específic.
Altres compromisos són els previstos als articles 100 i 101 del DL 1/2005 en relació a les
garanties per a l’execució del planejament d’iniciativa particular i els detallats en els
corresponents convenis signats entre els diferents propietaris per a cadascun d’ells en els termes
que vares ser assumits respectivament.
L’estudi de mobilitat generada que acompanyi el PMU haurà de fixar la participació del sector en
els costos d’implantació de les infrastructures de transport públic, d’acord amb el que estableix la
legislació sectorial.
El projectes d’urbanització que executin aquest sector proposat haurà de tenir en compte les
determinacions de l’informe de l’Agència Catalana de l'Aigua, de data 18 de desembre de 2007.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 25/28

NORMATIVA PROPOSADA
MODIFICACIÓ 1. PMU REC DEL MAL PAS
Àmbit:
Correspon al delimitat a la documentació gràfica amb la normativa que acompanya aquesta
modificació, identificada com a Pla de millora urbana Rec del Mal Pas, el desplegament del qual
ha de subjectar-se a la tramitació d’un pla de millora urbana.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 26/28

Objectius:
L’objectiu és la substitució de l’aprofitament industrial obsolet per la introducció de l’ús
residencial de tal manera que es formalitzi una continuïtat del teixit residencial que enllaci les
àrees de la zona de la marca de l’ham amb les àrees urbanes de la banda de l’eixample de
llevant amb l’establiment d’una important reserva d’espais lliures i equipaments així com una
reserva pera habitatges socials.
Paràmetres normatius.
El següent quadre detalla els paràmetres i aprofitaments que ha de preveure el PMU en el
desplegament del sector a banda del que estableix el DL 1/2005.
Edificabilitat bruta 1,17 m²/m² 75.781m² màxim
Densitat bruta 115 hab/ha 745 habitatges màxim
Usos principals: Residencials segons art. 2 de l’annex del PGOU 79% del sostre màxim
Usos compatibles:
Col·lectius, tipus assistencial, educatiu, i cultural, i esportiu segons
art. 3 de l’annex 1 del PGOU, i Terciaris, segons art.4 de l’annex 1
del POGU
21% del sostre mínim
Reserves de sistemes d’espais lliures 30% mínim
Reserves de sistemes d’equipaments 15% mínim
El creixement de la oferta comercial al detall, per aquest àmbit, en format mitjà i gran
establiment, restarà subjecte, a la normativa sectorial vigent i el planejament derivat que
desenvolupi aquest àmbit que el localitzarà.
Gestió.
El desplegament del sector delimitat s’ha de materialitzar mitjançant la tramitació d’un pla de
millora urbana amb el corresponent projecte d’urbanització i projecte de reparcel·lació, en els
termes previstos pel DL 1/2005 modificat pel Decret Llei 1/2007, de 16 d’octubre, de mesures
urgents en matèria urbanística.
Polígon d’actuació, sistema d’actuació i pla d’etapes:
L’àmbit de la modificació preveu el seu desplegament amb un únic polígon d’actuació que es
preveu executar pel sistema d’actuació de reparcel·lació, modalitat compensació bàsica.
Els terminis per a la formulació i tramitació del document que detalli el PMU que desenvolupa
aquest sector serà de tres anys des de la vigència d’aquesta modificació. L’execució del
planejament derivat establirà els terminis per a l’execució de les seves determinacions.
En qualsevol cas, el termini per l’execució de l’edificació d’habitatge protegit i assequible, no serà
superior a dos anys per a l’inici de els obres, a comptar des que la parcel·la tingui la condició de
solar, i a tres anys per a llur finalització a comptar des de la data d’atorgament de la llicència
d’obres d’acord amb el que preveu l’article 68.2 de la RLU.
Compromisos i obligacions:
El PMU que desenvolupi el sector ha de respectar la localització preceptiva dels sistemes
d’equipaments i sistemes d’espais lliures mínims entorn del rec del Mal Pas. que es detallen en
la documentació gràfica.
El PMU incorporarà l’execució de les obligacions i compromisos subscrits al conveni en data de
11-01-2007 en els aspectes no desenvolupats fins a l’aprovació d’aquesta modificació puntual.
11PL020OT Modificació 35 PGOU 27/28

La traça del vial previst en sentit est-oest entre el carrer de l’arquitecte Ricard Giralt i el carrer
prolongació del carrer Alemanya, i establerts gràficament en els plànols d’ordenació es
preveuran amb una amplada de 12 metres i la seva traça i posició serà vinculant. També és
vinculant la traça i característiques del nou vial en enllaça el carrer de Vilatenim amb l’avinguda
de Roses.
També és vinculant l’ordenació prevista en aquest document per a les illes que es troben
delimitades per la banca est pel carrer de nova obertura (prolongació del carrer Alemanya),
prolongació del carrer Cranc, l’avinguda de Roses i el carrer de Vilatenim.
L’alçada màxima de les edificacions a implantar pel PMU no superaran el nombre màxim de
plantes corresponent a planta baixa i quatre pisos, admetent, amb un màxim de 16%, una alçada
màxima corresponent a planta baixa i sis plantes pis i amb un màxim de 16%, una alçada
màxima corresponent a planta baixa i vuit plantes pis.
Les cessions d’aprofitament urbanístic previstes a l’article 43 del DL 1/2005 que cal incorporar en
el sector es concretaran amb la cessió del 10% de l’aprofitament urbanístic del sector.
Les reserves d’habitatge social que estableix el DL 1/2005 que cal incorporar en el sector es
concretaran amb la previsió de la reserva d’habitatge protegit corresponent al 30% del sostre
residencial total, dels quals un 20% serà destinat a habitatge amb protecció oficial de règim
general i de règim especial i un 10% a habitatges amb protecció oficial de preu concertat.
Aquests espais es qualificaran amb la zonificació corresponent a aquest ús específic.
Altres compromisos són els previstos als articles 100 i 101 del DL 1/2005 en relació a les
garanties per a l’execució del planejament d’iniciativa particular.
L’estudi de mobilitat generada que acompanyi el PMU haurà de fixar la participació del sector en
els costos d’implantació de les infrastructures de transport públic, d’acord amb el que estableix la
legislació sectorial.
El projectes d’urbanització que executin aquest sector proposat haurà de tenir en compte les
determinacions de l’informe de l’Agència Catalana de l'Aigua, de data 18 de desembre de 2007.
Serà obligació dels promotors l’execució de les obres externes d’infraestructures del Rec del Mal
Pas des del camí del Molí fins a l’ambit del sector Marca de l’Ham, tal i com recull el Pla
Especial d’Infraestructures del Rec del Mal Pas i com s’indica en la documentació gràfica.
Figueres, desembre 2011
Rosa Ricart Quero
Arquitecta de l'Àrea
de Planejament i Espai Públic
11PL020OT Modificació 35 PGOU 28/28

FINCA CADASTRAL PROPIETARI
82996 01 AJUNTAMENT DE FIGUERES
82018 02 AJUNTAMENT DE FIGUERES
83007 04 AJUNTAMENT DE FIGUERES
83007 05 AJUNTAMENT DE FIGUERES
83007 06 AJUNTAMENT DE FIGUERES
83972 01 REYAL URBIS S.A.
83972 02 IMMOESPAI S.L. UNIPERSONAL
83972 03 REYAL URBIS S.A.
83972 04 ENDESA DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA S.L.
83972 05 AJUNTAMENT DE FIGUERES
84972 14 JOSE MARIA CASAPONSA GINJAUME
84972 15 PEDRO SANCHEZ PUJOL
84972 16 REYAL URBIS S.A.
84972 17 REYAL URBIS S.A.