privado, una cumplirse reproducidos los hechos, así no inscripta, así ...

CONSULTA
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¡,113. EMBARGO GENÉRICO PROMESA DE COMPRAVENTA. RESOLUCIÓN DE CONTRA
TO. PUBLICIDAD REGISTRAL
Las promesas de compraventa no inscriptas sólo producen acción personal.
tienen naturaleza de
Los derechos del promitente comprador de esa promesa
bien mueble, por lo que
no es alcanzada por el embargo genérico. La rescisión
posterior del compromiso implica la cesación de los efectos del negocio y el acree
dor no
embargante
tiene acción contra el bien.
CONSULTA
Antecedentes
I) En el año 1995 los señores A, B, C y D
(integrantes de una sucesión), prometen ven
der al señor ZZ, por documento privado, una
fracción de campo de 600há.
En el compromiso se establece que el pro
mitente comprador podrá exigir el otorga
miento de un
compromiso formalmente apto
para su una vez
registración, culminados los
siguientes trámites: a) finalización de la suce
sión del propietario del campo; b) la obten
ción de la venia
judicial habilitante de un in
capaz heredero; c) el levantamiento de unos
embargos que afectan a alguno de los here
deros y; d) el pago de la plarúlla inmobiliaria,
atrasada varios años.
II) El compromiso comienza a cumplirse
(en los pagos)
con total satisfacción.
III) En el año 1998, el promitente compra
dor ZZ, es
embargado por un tercero, trabán-
dole un embargo general de derechos y ac
ciones, el cual fue debidamente inscripto.
de co
IV) En el año 2000, los otorgantes
mún acuerdo, rescinden el compromiso pri
vado relacionado, expresando que
tituido el inmueble, etc.
se han res
Una vez interiorizado del problema, le su
giero a mi cliente (que es el embargante), que
consulte a un Abogado.
Han transcurrido algunos meses y el Abo
gado me comunica no
que ha realizado nin
no ve
gún procedimiento judicial, porque la
relación causal entíe el embargante, el com
promiso privado y la rescisión del mismo. De
común acuerdo realizamos esta consulta.
Opinión
del consultante
La rescisión operada no le es oponible al
embargante, que había trabado embargo casi
dos años antes.
INEORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Se dan por reproducidos los hechos, así
como la opinión del consultante.
Consulta
dor emergentes del negocio objeto de esta
consulta y la legislación aplicable a la misma;
b) alcance del embargo genérico y; c) conse
cuencias de la rescisión del negocio.
La consulta versa sobre el alcance del em
bargo genérico trabado contra el promitente
comprador de una promesa de compraventa
no
inscripta, así como las consecuencias de su
posterior rescisión.
Análisis
Se realizará en base a: a) la naturaleza jurí
dica de los derechos de promitente compra-
a) En nuestío Derecho la promesa de com
praventa no inscripta es un contrato prelimi
nar, del cual emergen obligaciones de hacer,
esto es de celebrar el contrato definitivo de
compraventa. Sin en
profundizar
un análisis
teórico de la naturaleza de tales derechos, nos
remitiremos a la previsión legal que los regu
la, y así es que el art. 18 de la Ley 8.733 reza:
"las promesas no
inscriptas que consten en
documento público o privado, sólo produci-

322 REVISTA DE LA A.E.U.- T. 87 (7-12), 2001
rán acción personal y se regirán por los prin
cipios del derecho común" (art. 1664 última
parte del inciso 1°). "Las acciones personales
son las que sólo pueden reclamarse de ciertas
personas" (art. 473 del C Civil). Finalmente
el art. 475 del C Civil concluye que los he
chos que
se deben, esto es, otorgar el negocio
definitivo, se
reputan muebles. Los derechos
de promitente comprador de una promesa de
compraventa no inscripta, tienen naturaleza
de bien mueble.
b) Siendo un bien mueble no se encuentra
alcanzado por el embargo genérico trabado,
ya que el art. 380.2 del C General del Proceso
dispone: "el embargo genérico de derechos
comprenderá los bienes presentes y futuros del
embargado de naturaleza inmueble, naves,
la universalidad co
aeronaves, automotores y
nocida como establecimiento comercial".
c) Con respecto al alcance de la resolución
operada, y como argumento definitorio, des
tacamos que los efectos de la resolución porincumplimiento,
aparejarían idénticas cortsécuencias
para las o no
promesas inscriptas ins
criptas, ya que la cesación de la eficacia con
tractual consiste, siguiendo a Cafaro y Car
nelli, en la "desaparición de las consecuen
cias obligacionales y dispositivas que se pu
dieron haber consumado por medio del cum
plimiento" Y el contrato "si bien supervive
como taL lo hace como
simple dato históri
co" ...
"Producido el incumplimiento por el
deudor de la obligación prevista
en el contra
to con esa especial relevancia, se produce una
nueva situación jurídica que
es la resolución
del contrato, que implica en sí misma, la ce
sación de los efectos del negocio, la desapari
ción del vínculo obligacional
con su lado actívo
(crédito) y su lado ...
pasivo (débito)" "Por
consiguiente, el acreedor puede disponer lí
cita y libremente de la prestación compro
metida en el contrato, porque precisamente,
éste ha perdido su eficacia". (Eugenio B. Ca
faro y Santiago Carnelli en De la eficacia con
tractual). Aplicación del principio general: re
suelto el derecho del constituyente
se resuel
ven los derechos por él o por otros constitui
dos.
Conclusión
En virtud de lo expuesto, entendemos que
los fundamentos alegados por el colega con
sultante, no habilitan por sí solos, un accio
namiento del acreedor embargante respecto
del bien objeto de la presente.
Esc. Laura Parnás
Informante
Montevideo, 25 de setiembre de 2001. La
Comisión de Derecho Civil integrada por los
Eses. Enrique Arezo, Laura Parnás, Adriana Sil
va, Aída Noblía, Carlos Groisman, Guiselda
CastUlo, Ricardo Méndez, Mildred Secondo,
Gustavo Echavarría, Luz María Pena y Miguel
Burdín, aprueba el informe que antecede.
Esc. Enrique Arezo
Coordinador alterno
Aprobado por unanimidad por la CD. de
la AEU, Acta 2746 de 16 de octubre de 2001,
Expediente 22.139/01.