Los Gastos de Condominio como obligacin de los arrendatarios (Art ...

Comentarios jurisprudencialesLos gastos de condominio como obligación de los arrendatarios:¿Obligaciones de orden público no delegables o inciertas?Román J. Duque CorredorEn reciente sentencia de fecha 17 de septiembre de 2008, dictada por el JuzgadoTercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario dela Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, se declaró la invalidez de laobligación de los arrendatarios de pagar las sumas que la junta de condominioestablezca por concepto de gastos comunes del condominio. La sentenciareferida, consideró como inciertas dichas obligaciones, porque su quantum quedareferido a la decisión de la indicada Junta, que es el mismo arrendador, por cuantoéste se atribuye la administración al tener la mayoría de la asamblea decopropietarios. En el caso concreto, el dueño de un centro comercial, en loscontratos de arrendamiento de los locales comerciales incluyó una cláusula porla que el arrendatario asumía la totalidad de los gastos del condominio, en laproporción que corresponde al inmueble arrendado sobre los bienes comunes,derivados de la conservación, reparación y mantenimiento de dichos bienes y asus mejoras y reformas; de los impuestos y tasas y demás contribuciones quegraven el inmueble; de las erogaciones determinadas en la ley o por lasasambleas de propietarios. Y, en general, a los gastos comunes a los cuales serefiere el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.La sentencia en comento, consideró que tales gastos son cargas de lospropietarios y no de quienes lo ocupen o estén en posesión de los locales; sinque se contemple la posibilidad de que dichos propietarios de los locales oapartamentos puedan trasladar o delegar esa obligación a sus detentadores. Enese orden de ideas, el sentenciador recuerda que el artículo 13, eiusdem,establece que la obligación de los propietarios de un local o de un apartamentopor los gastos comunes sigue siempre a la propiedad de los apartamentos oD213438-1

locales, aún respecto de gastos comunes causados antes de haberlo adquirido.Es decir, que el pago de la alícuota de condominio constituye la parte proporcionalque sobre los gastos comunes debe asumir imperativamente cada unidad vendibleo vendida en propiedad horizontal. Se trata, en consecuencia, de obligacionesproter rem; ya que los propietarios pueden liberarse de su pago mediante alabandono del apartamento a favor de los propietarios restantes, como se prevé enel artículo 12, eiusdem. Aparte de esta consideración, la sentencia bajo análisis,señala que la contrapartida de esa obligación legal son los derechos de loscopropietarios de participar en la determinación y en el control de tales gastos,que no pueden ser ejercidos, por ejemplo, por los arrendatarios. De modo queéstos asumen obligaciones sin que puedan conocer la determinación de susmontos, hasta tanto la mayoría de los condóminos lo hagan. A ello se suma,como ocurrió en el caso comentado, que en los centros comerciales la mayoría latiene el mismo propietario-arrendador, quien en definitiva determina los gastoscomunes, cada vez que así lo decida la administración que se ha atribuido en laasamblea de copropietarios que aquél controla. De allí, que de acuerdo con lasentencia en comentarios; la obligación de los arrendatarios resulta incierta por lafalta de un elemento fundamental, como lo es el quantum de la misma; y, contrariaa normas de orden público que regulan los arrendamientos inmobiliarios. Ademásde esta consideración la sentencia referida, considera que la falta de pago detales gastos sólo puede ser exigida judicialmente al propietario por eladministrador del inmueble; según el artículo 14, eiusdem. Y, por otro lado,que la autonomía de la voluntad de las partes no puede soslayar esta carga de lospropietarios, por ser de orden público y por contrariar los principios del EstadoSocial de Derecho y de Justicia.Varios aspectos surgen a la discusión jurídica de la anterior sentencia, que sinduda es novedosa, además de razonada jurídicamente. Por eso, vale la penaresaltar los puntos de discusión relativos a la nulidad de las cláusulas queobliguen a los arrendatarios a pagar los gastos del condominio. En primertérmino, ¿que significa que las normas del contrato de arrendamiento se declarende orden público?. En segundo lugar, ¿las cargas legales, como las obligacionesD213438-1

proter rem, son o no delegables? Y, en tercer lugar, ¿son inciertas las obligacionescuando su determinación se difiere de manera genérica a la administración delcondominio, que a su vez, es el propietario, quien es el deudor legalmenteobligado?. Brevemente, respecto de lo primero, ha de discutirse qué alcancetiene la declaratoria de orden público de los contratos de arrendamiento; hasta elpunto, por ejemplo, que dicha declaratoria en determinadas materias, per se,no excluye, entre otros acuerdos, los medios alternos de solución de conflictos;como lo asentó la Sala Constitucional en sentencia de fecha 17 de octubre de2008, acerca de la interpretación del artículo 258 de la Constitución. En segundolugar, si en verdad, en los casos de cargas legales, más que nulidad de losconvenios entre arrendadores y arrendatarios referentes a los pagos comunes; loque existe es una inoponibilidad frente al condominio de tales convenios, al igualde lo que ocurre con los convenios de traslado de impuestos, que no sonoponibles al fisco. Aún más, podría discutirse si es posible que el propietario comodeudor del condominio traslade al arrendatario el pago de sus gastos comunes. Esdecir, ¿si cabe, la delegación pasiva de la obligación del propietario de pagar losgastos comunes?. Y, ¿si ésta puede producir novación?; o en todo caso, ¿si solocabe la delegación imperfecta o simple, porque, por ejemplo, el condominio, comoacreedor, no libera expresamente al propietario que hace la delegación?. Demanera, que de aceptarse tal delegación imperfecta, el condominio, tendría,entonces, dos deudores: el propietario y el arrendatario. Uno principal y otrosubsidiario; o uno u otro, independientemente. Y, en tercer y último término, ¿siciertamente existe indeterminación del objeto de la obligación, porque su quantumno se ha establecido, sino que depende de la decisión de la administración delcondominio; y, porque, esa administración es una parte, el propio arrendador, esdecir, el acreedor, quien lo determina; y, que por tanto, no resulta ser un tercero?.O, ¿si en el caso de que si se determine, si resulta valido el convenio quecontemple su modificación; aunque no se señale criterio o límite alguno para sureajuste?.Todos estos temas se derivan de la sentencia en comentarios que en verdadintroduce interesantes discusiones respecto de la posibilidad de los propietarios deD213438-1

librarse de sus obligaciones legales; y, particularmente, en los casos dearrendamientos de locales en centros comerciales, donde sus propietarios son a lavez quienes controlan el condominio; con posibilidad de modificar sin límitealguno los gastos comunes; y, por ende, hasta de imponer a sus arrendatarioscargas por sus caprichos o gustos; y, hasta de la publicidad de sus propiedades.Pensamos, dada la trascendencia de la materia, que los puntos en discusióndeberían ser objeto de una regulación legal, en una futura reforma de la Ley dePropiedad Horizontal. Asimismo, vale la pena poner de relieve la preocupación y laargumentación del juez que dictó la sentencia en comentarios, el abogado AdolfoGimeno Paredes.D213438-1