Revista de Mayo - Logistica Industrial 2000

Logística Ma d r i d
Los precios de las naves logísticas han tendido a estabilizarse
durante el 2011, especialmente en la primera
corona, después de las fuertes bajadas sufridas en
los dos últimos años.
Las zonas Prime son las que mejor se están comportando,
ya que las empresas que quieren estar situadas
en buenas ubicaciones, están dispuestas a pagar un
plus a sabiendas de que las rentas que podrían obtener
en la segunda o tercera corona, son sensiblemente
inferiores.
Las rentas se estabilizarán durante el 2012 manteniéndose
a niveles similares a los del año pasado (5,5-
6 ¤ /m2/mes para las principales ubicaciones de
Coslada, San Fernando y Ge t a f e ) .
La oferta disponible de espacios logísticos es de aproximadamente
864.090 m2, lo que re p resenta una tasa
de disponibilidad de un 14%.
Se mantiene la misma tasa de disponibilidad, a
pesar de que no se han iniciado nuevos proye c t o s ,
con fines especulativos. La oferta de Llave en
Mano continúa siendo la más atractiva para las
e m p resas que demandan un producto que no
o f rece el mercado; superficies de más 25.000 m2
con un nivel de calidad por encima de la media.
Esto se ha producido con dos empresas que han
firmado en parques modernos y muy buenos activos:
Decathlon, que ha firmado el alquiler de una
n a ve de aprox. 45.000 m2 en Los Ga v i l a n e s ,
Getafe, y la firma H&M, que se va a instalar en
una nave de más de 35.000 m2 en To r rejón de
A rd o z .
La mayor parte de la oferta se concentra en la tercera
corona, a más de 40 km de Madrid y, especialmente,
en zonas secundarias.
En suelo para Llave en Mano en varias zonas de
Madrid y hay algunos pro m o t o res activos buscando
realizar este tipo de operaciones en zo n a s
como San Fernando de He n a res, To r rejón de
A rdoz o Getafe y Pinto en el sur. El continuado
descenso de los precios del suelo propiciará este
tipo de operaciones.
En los próximos años hay proyectada oferta futura
en la zona más cercana a Madrid, en Sa n
Fernando de He n a res y en Getafe, donde aún
queda suelo disponible. En estas zonas es donde la
demanda es más fuerte y sigue siendo una incógnita
si los pro m o t o res se lanzarán a construir a
riesgo sin inquilino.
Aunque existe suelo calificado, no hay muchos
p royectos en marcha por lo que una re a c t i va c i ó n
de la demanda dentro de dos o tres años podría
paradójicamente quedar insatisfecha.
En cuanto a la demanda, Jones Lang LaSalle, estima
que la contratación de espacios logísticos en
Madrid en 2011 fue de 295.000 m2, lo que supone
un descenso del 35 % respecto a los 455.000
m2 que se firmaron en 2010.
El tamaño medio de las operaciones ha sido de
3.600 m2, cifra muy baja para el sector. Esto se
explica en parte porque, del total de transacciones,
el 61% se ha firmado en zona cercana a
Madrid (Barajas, Coslada, Getafe y Leganés) en
las que la demanda no suele exceder de 5.000 m2
.
En todos estos casos han sido empresas que va l oran
la ubicación, la seguridad y los servicios que
o f recen los parques situados en estas zonas. So n
ejemplos de ello, el Pa rque de Saba o de SyV en
Coslada o el moderno parque Pu e rta de Ma d r i d
en San Fernando de AIG Lincoln. Se trata de
e m p resas en muchos casos de transporte y distribución
o de servicios.
Previsiblemente va a continuar la fuerte demanda
de espacios en alquiler cercanos a Madrid, de
menos de 5.000 mw, con instalaciones modernas
y para rentas alrededor de los 5 ¤ / m 2/ m e s .
Mientras no se re a c t i ve el consumo, las demandas
de espacio de más de 10.000 m3, van a seguir
siendo escasas.
In versión Ma d r i d
La demanda muestra a diferentes tipos de inve rs
o res entre los que destacan los fondos de inve rsión
que siguen demandando seguridad para cualquier
inversión inmobiliaria en España. Para ello
p roponen contratos a largo plazo, principalmente
de más de diez años, buenos arrendatarios, en
zonas Prime o consolidadas, rentas acordes a precio
de mercado y volumen superior a 20 millones
de euro s .
Estos fondos demandan además una re n t a b i l i d a d
del 8%, aunque si la transacción reúne buenas
condiciones pueden llegar a bajar hasta el 7,25 %.
En estas operaciones nos encontramos con inve rs
o res o inve r s o re s - p ro m o t o res especializados en el
sector que pueden comprar activos de calidad con
a r rendamientos a menores plazos y que demandan
rentabilidades algo más altas (8,5 – 9%). Y
también se pueden encontrar inve r s o res dispuestos
a financiar operaciones Llave en Mano a prom
o t o res buscando rentabilidades superiores al
Logística Industrial 2000 · Mayo 2012 · 41